時(shí)間：2023-05-29 17:46:51
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
房產(chǎn)項(xiàng)目的策劃書(shū)【2】
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢(shì)
《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是深圳市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌：聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作
1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費(fèi)服務(wù)
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪文章
【關(guān)鍵詞】地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站 信息服務(wù) 信息價(jià)值
目前，地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站是在競(jìng)爭(zhēng)中前行，盈利者屈指可數(shù)，已經(jīng)贏利的地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站多是論壇做得成功的，在信息本地化上下足了功夫。地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)多是在母媒體庇護(hù)下成長(zhǎng)，但“大樹(shù)底下好乘涼”的日子遲早會(huì)一去不復(fù)返。只有在信息價(jià)值上謀求最大化，地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站才能在盈利點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)突破。
一、地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的價(jià)值是服務(wù)網(wǎng)民
地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，無(wú)論發(fā)展到什么程度，它的媒體形態(tài)永遠(yuǎn)有價(jià)值，它是網(wǎng)站發(fā)展的“皮”。
在有限的人財(cái)物的前提下，地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站要想在原創(chuàng)新聞上有所突破，幾乎是不可能的。與大的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站競(jìng)爭(zhēng)，更是以卵擊石。地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的價(jià)值不僅是做新聞，更主要的是如何讓新聞、資訊等為網(wǎng)友服務(wù)。本地新聞依靠母媒體，要做的就是做本地資訊。
地方網(wǎng)站在依托母媒體發(fā)展本地新聞的同時(shí)要做活論壇。在論壇開(kāi)辟“房產(chǎn)、汽車(chē)、美食、健康、生活”等與受眾生活息息相關(guān)的話(huà)題欄目，讓網(wǎng)友有資訊的渠道。商家免費(fèi)的發(fā)帖平臺(tái)，籠絡(luò)的是論壇的人氣，人氣旺了，廣告也就來(lái)了。
網(wǎng)站編輯，如果說(shuō)是簡(jiǎn)單的復(fù)制、粘貼，那就失去了編輯的價(jià)值。作為地方新聞網(wǎng)站的編輯，心中時(shí)刻裝有“企業(yè)”、“經(jīng)營(yíng)”的概念，資訊的采編要因地制宜，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，了解網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)的突破口在哪，清楚網(wǎng)站盈利點(diǎn)在哪，說(shuō)白了，清楚誰(shuí)是網(wǎng)站真正的“衣食父母”。這樣，圍繞“打造地方商務(wù)平臺(tái)”的需要，結(jié)合網(wǎng)站自身受眾的特點(diǎn)，去積極策劃、采編受眾需要的信息。
2010年，巢湖在線在第三次改版后，網(wǎng)站增加了“房產(chǎn)”、“汽車(chē)”、“美食”和“潮流”等欄目。如何做好這些欄目，首先有個(gè)明確的定位：做巢湖人自己的信息資訊，服務(wù)巢湖人。以“房產(chǎn)”為例，宗旨是“提供巢湖最新、最全面的網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)資訊，讓你看房、買(mǎi)房不再煩惱！”網(wǎng)站編輯每周一次巢湖最新的房產(chǎn)信息述評(píng)，讓網(wǎng)友了解巢湖房市的大致銷(xiāo)售狀況；策劃了一系列的巢湖房市資訊版塊如“看房”、“行情播報(bào)”、“樓盤(pán)優(yōu)惠信息”等。“家居”欄目，從去年至今，策劃了5次大的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，是巢湖市參與人數(shù)最多的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，每次參與人數(shù)超過(guò)千人，成交量達(dá)幾百萬(wàn)元。目前，巢湖在線網(wǎng)站的“房產(chǎn)”頻道的瀏覽量占網(wǎng)站總瀏覽量的五分之一。網(wǎng)友需要的房產(chǎn)信息，做活了這個(gè)頻道。
三、地方網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)盈利的突破就要信息價(jià)值最大化
如何實(shí)現(xiàn)地方網(wǎng)站信息的價(jià)值最大化？巢湖在線網(wǎng)的做法是：突出本土新聞；因地制宜，開(kāi)設(shè)行業(yè)頻道，力爭(zhēng)做透本地資訊。
新聞和信息本身具有特殊價(jià)值。及時(shí)、準(zhǔn)確、可靠和高品質(zhì)的新聞和信息如同商品，其本身就能產(chǎn)生效益。巢湖在線網(wǎng)的“房產(chǎn)”頻道之所以受到歡迎，是其信息滿(mǎn)足了受眾的需求，找準(zhǔn)了定位。在做活了頻道后，廣告招商也就不再愁。
頻道欄目信息具有相對(duì)針對(duì)性。通常網(wǎng)站提供適合于所有用戶(hù)的大眾化服務(wù)，相互間替代性強(qiáng)，信息的同質(zhì)化嚴(yán)重。而巢湖在線網(wǎng)站開(kāi)設(shè)了“房產(chǎn)、汽車(chē)、美食、潮流”等頻道后，網(wǎng)站所提供的有相當(dāng)一部分是本地化、針對(duì)資訊，具有不可替代性。目前，這四個(gè)頻道資訊基本囊括了巢湖房產(chǎn)、汽車(chē)、美食、潮流等信息，引起了房產(chǎn)、汽車(chē)銷(xiāo)售、餐飲、商貿(mào)流通等行業(yè)的關(guān)注，是這些行業(yè)在巢湖信息的最佳網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。
策劃活動(dòng)，以活動(dòng)豐富信息，以活動(dòng)拉升人氣，以活動(dòng)推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。2010年，巢湖在線網(wǎng)站策劃了巢湖首屆微笑大使活動(dòng)，歷時(shí)近半年。活動(dòng)充分挖掘了網(wǎng)站的受眾資源，帶動(dòng)了一批商家積極參與和響應(yīng)。這項(xiàng)活動(dòng)給網(wǎng)站帶來(lái)了近50萬(wàn)元的廣告收益。
做本土化的新聞資訊，將巢湖用戶(hù)和外地用戶(hù)區(qū)分開(kāi)來(lái)，所形成的受眾群相對(duì)穩(wěn)定，特征明顯，是廣告商最為看重的一類(lèi)消費(fèi)人群，相對(duì)于市內(nèi)外的其他大型網(wǎng)站，巢湖在線網(wǎng)站的受眾群體相對(duì)較“小”，卻更能吸引廣告商有目的、有效果地投放廣告。
實(shí)現(xiàn)報(bào)網(wǎng)互動(dòng)，做活手機(jī)報(bào)。目前，手機(jī)報(bào)是地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的一個(gè)主要的盈利點(diǎn)之一。針對(duì)網(wǎng)站論壇、博客發(fā)帖，在手機(jī)報(bào)上開(kāi)辟相關(guān)欄目，推廣宣傳網(wǎng)站，同時(shí)，手機(jī)報(bào)讀者的熱線又是網(wǎng)站的原創(chuàng)信息。例如巢湖手機(jī)報(bào)上開(kāi)辟了“讀者報(bào)新聞”、“手機(jī)微博”、“隨拍”“讀者熱線”等欄目，在巢湖在線網(wǎng)站上相應(yīng)地開(kāi)辟了“原創(chuàng)新聞”、“民生短信”“攝影之家”等與手機(jī)報(bào)欄目互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了資源共享，相互宣傳的目的。
地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，只有把新聞和資訊做到價(jià)值最大化，做內(nèi)容與做經(jīng)營(yíng)相輔相成，網(wǎng)站才有出路。
我到龍虎網(wǎng)的這三年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了雙重轉(zhuǎn)型，一是從傳統(tǒng)媒體到網(wǎng)絡(luò)媒體的轉(zhuǎn)型，二是從采編向業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。
我到龍虎網(wǎng)的這三年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了雙重轉(zhuǎn)型，
是從傳統(tǒng)媒體到網(wǎng)絡(luò)媒體的轉(zhuǎn)型，二是從采編向業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，更見(jiàn)證了龍虎網(wǎng)扭虧為盈，并經(jīng)過(guò)清晰定位后在南京各個(gè)社會(huì)階層以及全國(guó)地方網(wǎng)站中的影響力與日俱增。傳媒到網(wǎng)媒的轉(zhuǎn)變：富豪相親會(huì)
剛到龍虎網(wǎng)，我成了“李大媽”，負(fù)責(zé)龍虎網(wǎng)的互動(dòng)論壇，帶領(lǐng)幾名剛畢業(yè)的大學(xué)生，努力把原來(lái)限制互動(dòng)的社區(qū)做成有人氣、有內(nèi)容的論壇。由于龍虎網(wǎng)整合第一年，網(wǎng)站領(lǐng)導(dǎo)思路是人人背經(jīng)營(yíng)任務(wù)，我負(fù)責(zé)的社區(qū)也承擔(dān)了20萬(wàn)元的指標(biāo)，據(jù)此，我策劃并執(zhí)行了南京首屆富豪相親會(huì)，承辦了新絲路少兒模特大賽（江蘇賽區(qū)），一個(gè)季度就超額完成了全年的任務(wù)，并采用全媒體的方式對(duì)社區(qū)策劃的一系列活動(dòng)進(jìn)行宣傳報(bào)道，既擴(kuò)大了龍虎社區(qū)的影響力，又吸引了批忠實(shí)網(wǎng)友。
與傳統(tǒng)媒體的活動(dòng)策略正好相反，網(wǎng)絡(luò)媒體所策劃的活動(dòng)應(yīng)該是三分做、七分炒。富豪相親會(huì)在執(zhí)行過(guò)程中，充分體現(xiàn)了張揚(yáng)——豪華車(chē)隊(duì)巡游南京主城區(qū)，幾個(gè)大學(xué)城；也體現(xiàn)了爭(zhēng)議——海選應(yīng)征相親女時(shí)的問(wèn)題設(shè)計(jì)，媒體視頻記錄，參加南京各電視欄目、上海東方衛(wèi)視等電視辯論節(jié)目，富豪代表的選擇，相親女的選擇等等，在全國(guó)媒體乃至海外媒體上都引起了非常大的爭(zhēng)議，龍虎網(wǎng)、龍虎社區(qū)因此炮打響，進(jìn)入到公眾視野。
從采編到經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略
由于龍虎網(wǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，我被任命為龍虎房產(chǎn)網(wǎng)總監(jiān)，任務(wù)也從原來(lái)的20萬(wàn)元年轉(zhuǎn)變?yōu)?00萬(wàn)元一年，研究地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)、全南京地產(chǎn)廣告經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求，2011年，主要采用精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)這抓手，使得房產(chǎn)網(wǎng)超額完成全年任務(wù)。
在龍虎房產(chǎn)網(wǎng)成立、運(yùn)行時(shí)，外部市場(chǎng)環(huán)境可以說(shuō)很不好，集團(tuán)內(nèi)也剛剛集中優(yōu)勢(shì)資源成立了一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站——壹家園，并因此限制、推遲龍虎房產(chǎn)網(wǎng)的面世；全南京還有四家全國(guó)性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，而且都運(yùn)營(yíng)了數(shù)年，有較強(qiáng)的人脈、網(wǎng)友、客戶(hù)資源的積累。龍虎房產(chǎn)網(wǎng)要想在此市場(chǎng)中獲得生存，必須進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。
為此，我們獨(dú)辟蹊徑，利用自己多年從事媒體的人脈資源進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，把廣告客戶(hù)拉到企業(yè)里進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，把這些精準(zhǔn)客戶(hù)拉到客戶(hù)售樓現(xiàn)場(chǎng)，這思路除了帶來(lái)實(shí)際廣告收益，更多的是
種信號(hào)，傳達(dá)給更多的廣告主，告訴他們我們的能力與誠(chéng)意。
龍虎房產(chǎn)網(wǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是龍虎網(wǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力——地方政府資源。圍繞這核心競(jìng)爭(zhēng)力，又策劃了“魅力南京城建百佳評(píng)選活動(dòng)”，使得南京市政府新聞辦公室、南京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)成為主辦單位，龍虎網(wǎng)獨(dú)家承辦。這是龍虎網(wǎng)獨(dú)有的資源，以此來(lái)撬動(dòng)房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)，給房地產(chǎn)企業(yè)提供最官方最權(quán)威的評(píng)選結(jié)果。今后，還將進(jìn)步整合政府資源，為地產(chǎn)廣告主提供最有購(gòu)買(mǎi)力的政府公務(wù)員精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并把一些成功的案例在不同的地產(chǎn)版塊上進(jìn)行復(fù)制。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪 質(zhì)量管理 產(chǎn)品質(zhì)量 持續(xù)改進(jìn) 工作流程
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展及住房商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快。房地產(chǎn)業(yè)在改善居民住房條件和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到較大的作用，房產(chǎn)測(cè)繪為這一產(chǎn)業(yè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它的客觀、公正、準(zhǔn)確有效規(guī)范了房地產(chǎn)的交易行為，保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證了房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
1iso9001質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容
ISO9001標(biāo)準(zhǔn)是世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家質(zhì)量管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)，具有通用性和指導(dǎo)性。實(shí)施ISO9001標(biāo)準(zhǔn)，可以促進(jìn)組織質(zhì)量管理體系的改進(jìn)和完善，對(duì)促進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)、消除貿(mào)易技術(shù)壁壘、提高組織的管理水平都能起到良好的作用。概括起來(lái)，主要有以下幾方面的作用和意義：
1.1實(shí)施ISO9001標(biāo)準(zhǔn)有利于提高產(chǎn)品質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者利益，提高產(chǎn)品可信程度
1.2提高企業(yè)管理能力；
1.3有效于企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)和持續(xù)滿(mǎn)足顧客的需求和期望
1.4有利于增進(jìn)國(guó)際貿(mào)易，消除技術(shù)壁壘
2房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理的特點(diǎn)和必要性
房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段調(diào)查和測(cè)繪房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪房地產(chǎn)測(cè)繪分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。房屋是人民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表述，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)測(cè)量，所以房地產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，準(zhǔn)確而完整的房地產(chǎn)測(cè)繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。也是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。
3房產(chǎn)測(cè)繪中的質(zhì)量管理的作用以及如何進(jìn)行管理
首先要根據(jù)企業(yè)字體本身的情況，才能夠達(dá)到對(duì)癥下藥的作用。
其中分為以下幾個(gè)程序
3.1質(zhì)量管理體系
3.1.1文件控制
工程部按《文件控制程序》分別對(duì)質(zhì)量管理體系所要求的管理文件和技術(shù)文件進(jìn)行控制，以便：為使文件是充分與適宜的，文件前應(yīng)得到批準(zhǔn)；必要時(shí)對(duì)文件進(jìn)行評(píng)審和修改，并再次得到批準(zhǔn)；確保文件的修改和現(xiàn)行修訂狀態(tài)按規(guī)定的標(biāo)志得到識(shí)別；確保在使用時(shí)可獲得適用文件的有關(guān)版本；確保文件保持清晰，易于識(shí)別和檢索；
確保企業(yè)所確定的策劃和運(yùn)行進(jìn)行質(zhì)量管理體系所需的外來(lái)文件得到識(shí)別，并控制其分發(fā)。
防止作廢文件的非預(yù)期使用，如果出于某種目的而保留作廢文件時(shí)，對(duì)這些文件加蓋“作廢留存”印章，予以控制。
3.1.2記錄控制
工程部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量記錄控制程序》對(duì)質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)、貯存、檢索、保管、保存期限和處置規(guī)定進(jìn)行控制，各部門(mén)按程序文件規(guī)定的保證期限和控制方法對(duì)本部門(mén)所作的質(zhì)量記錄按上述要求進(jìn)行管理和保存，以提供質(zhì)量管理體系所要求的記錄能夠作為測(cè)繪過(guò)程符合規(guī)定要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的證據(jù)，記錄應(yīng)清晰，易于識(shí)別和檢索。
管理者代表審核質(zhì)量手冊(cè)。
各職能部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)文件的編制、使用和保管。技術(shù)文件、管理文件由工程部統(tǒng)一歸口管理。
工程部負(fù)責(zé)本企業(yè)現(xiàn)有體系文件的定期評(píng)審。
各部門(mén)資料管理員（兼）負(fù)責(zé)本部門(mén)與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件收集，整理和歸檔等工作。
程序
3.1.3文件分類(lèi)和保管，所有文件分為三類(lèi)
a、b類(lèi)為質(zhì)量管理體系文件，包括質(zhì)量手冊(cè)、（程序文件）、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，外來(lái)文件（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)…），c類(lèi)文件如技術(shù)文件（作業(yè)規(guī)范/施工測(cè)量方案）等，由工程部保管。
各測(cè)繪項(xiàng)目質(zhì)量資料由測(cè)量小組收集整理報(bào)工程部保管。
部分外來(lái)的管理性文件，包括上級(jí)頒布和下發(fā)的與質(zhì)量體系有關(guān)的政策、法規(guī)文件（質(zhì)量法、合同法、勞動(dòng)法、測(cè)繪法）、質(zhì)量認(rèn)證文件等，由工程部保管。
文件的編號(hào)規(guī)定
文件的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放。
文件發(fā)放前應(yīng)得到批準(zhǔn)，以確保其適宜性、有效性。
質(zhì)量手冊(cè)由工程部負(fù)責(zé)組織編制，由管理者代表審核，并報(bào)企業(yè)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，由工程部負(fù)責(zé)登記，做好發(fā)放、回收工作。
技術(shù)文件、管理制度、檢驗(yàn)文件等由各職能部門(mén)分別負(fù)責(zé)編寫(xiě)、匯總，由管理者代表審核，報(bào)企業(yè)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，文件由工程部統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記、發(fā)放和回收工作。
有關(guān)其他的質(zhì)量文件、管理性外來(lái)文件和質(zhì)量管理體系有關(guān)的政策法規(guī)等由工程部負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記、發(fā)放和回收工作。應(yīng)確保文件使用的各個(gè)場(chǎng)所都應(yīng)能得到相關(guān)文件的適用版本，文件的發(fā)放、回收記錄應(yīng)保存妥
3.2文件控制程序
3.3管理職責(zé)
必須滿(mǎn)足測(cè)繪法等法律法規(guī)和房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定要求。
顧客的需求和期望、法律法規(guī)以及相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)發(fā)生變化和修改，因此這些轉(zhuǎn)化的要求及企業(yè)已建立的質(zhì)量管理體系也隨之更新，這時(shí)應(yīng)執(zhí)行《管理評(píng)審程序》和《文件控制程序》的規(guī)定要求。
3.4質(zhì)量方針過(guò)程的要求；
企業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定質(zhì)量方針，以八項(xiàng)質(zhì)量管理原則為基礎(chǔ)，確保顧客的要求和期望得到確定，轉(zhuǎn)化要符合法律、法規(guī)和相關(guān)方面要求。
質(zhì)量方針內(nèi)容要求；應(yīng)與與企業(yè)的宗旨相適應(yīng)；適合本企業(yè)自行業(yè)的性質(zhì)和規(guī)模；對(duì)滿(mǎn)足顧客要求和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性作出承諾；要為建立和評(píng)審質(zhì)量目標(biāo)提供框架，并與質(zhì)量目標(biāo)相對(duì)應(yīng)。
3.5質(zhì)量管理體系策劃程序目的；
確保企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量管理體系的實(shí)施和保持其完整性。
范圍；適用于質(zhì)量管理體系過(guò)程的相關(guān)活動(dòng)和資源的配置。
職責(zé)；企業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系的策劃，以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)；建立質(zhì)量管理體系過(guò)程中所需的資源投入；管理者代表負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的正常工作；各相關(guān)的職能部門(mén)支持、配合質(zhì)量管理體系的運(yùn)作活動(dòng)程序
根據(jù)ISO9001：2008標(biāo)準(zhǔn)的要求，并結(jié)合本企業(yè)實(shí)際進(jìn)行質(zhì)量管理體系策劃，并確定對(duì)質(zhì)量管理體系過(guò)程的要求所進(jìn)行的刪減及其理由，策劃結(jié)果編制貫標(biāo)工作計(jì)劃。
確定為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)要求而建立質(zhì)量管理體系的相關(guān)過(guò)程中需要投入的資源（包括員工的培訓(xùn)等）。
為建立完善質(zhì)量管理體系而確定組織結(jié)構(gòu)，并達(dá)到互相制約，互相協(xié)作的有效的體系。
根據(jù)質(zhì)量管理體系運(yùn)行實(shí)際，對(duì)相關(guān)的職能部門(mén)，體系文件過(guò)程，資源等的變更做出判斷，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或修改，并采取相應(yīng)的措施，通過(guò)內(nèi)部審核和管理評(píng)審在組織內(nèi)建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄟ^(guò)程，以保持質(zhì)量管理體系的完整性、充分性、有效性。質(zhì)量記錄質(zhì)、量策劃、貫標(biāo)工作計(jì)劃、質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表。
3.6管理評(píng)審程序。設(shè)施和工作環(huán)境控制程序，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃程序，競(jìng)爭(zhēng)控制程序等。通過(guò)這些步驟來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系在房產(chǎn)測(cè)繪中的作用。
4結(jié)束語(yǔ)
IS09001質(zhì)量管理體系不是一件容易得事情，質(zhì)量管理體系對(duì)于房地產(chǎn)管理來(lái)說(shuō)是十分重要的，在房產(chǎn)測(cè)繪中質(zhì)量管理體系讓整個(gè)過(guò)程更加嚴(yán)格更加謹(jǐn)慎，讓測(cè)繪結(jié)果得到保障。
參考文獻(xiàn)
胥子伍
兒子在城里做房地產(chǎn)廣告策劃，父親在鄉(xiāng)下守地種田。兒子有事沒(méi)事總愛(ài)開(kāi)輛小車(chē)往鄉(xiāng)下跑，且?guī)Щ夭簧俣Y品和錢(qián)。父親害怕兒子的錢(qián)來(lái)路不明，就有了下面的對(duì)話(huà)――
老子：“你在城里到底干什么?掙錢(qián)來(lái)得這么快，且悠閑自在。”兒子：“我在城里做房產(chǎn)廣告策劃，具體說(shuō)你也不懂。”老子：“廢話(huà)!給老子賣(mài)關(guān)子，你還嫩著呢!舉例說(shuō)來(lái)。”兒子：“比如，一家房地產(chǎn)公司在一條臭水溝旁開(kāi)發(fā)了幾幢樓，我就找上門(mén)，說(shuō)出我為他們準(zhǔn)備的房產(chǎn)廣告語(yǔ)――絕版水岸名邸，上風(fēng)上水!對(duì)方贊同，我就掙到這句廣告語(yǔ)的錢(qián)。有幾千元的，有幾百元的，多少不等。”老子：“就一句話(huà)，掙來(lái)我一年的收成?我不信。房產(chǎn)老板又不是傻帽。”兒子：“信不信由你。”老子：“那要是在我們這偏僻的，下開(kāi)發(fā)房子，你能說(shuō)上什么廣告語(yǔ)?”兒子：“遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生!”老子：“那在郊區(qū)，鎮(zhèn)呢?”兒子：“回歸自然，享受田園風(fēng)光!”老子：“緊鄰鬧市呢?”兒子：“坐擁城市繁華，演繹精彩人生!您老就別考我了，我跟您說(shuō)我總結(jié)的一套房產(chǎn)宣傳廣告語(yǔ)經(jīng)驗(yàn)吧：‘挖個(gè)水池子――東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情。地勢(shì)高――視野開(kāi)闊，俯瞰全城。地勢(shì)低洼――私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼。樓頂是圓的――落戶(hù)巴洛克風(fēng)格，盡享歐洲風(fēng)情。戶(hù)型很爛――個(gè)性化戶(hù)型設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流。樓間距小――鄰里親近，和諧溫馨。邊上是荒草地――超大綠化，滿(mǎn)眼綠意。邊上有家銀行――緊鄰中央商務(wù)區(qū)，存錢(qián)取錢(qián)多便利。邊上有家學(xué)校――耳聞濃厚人文，目濡三代子孫。邊上有家診所――擁抱健康，安享愜意。邊上有家小賣(mài)店――便利生活，觸手可及。邊上有鐵道――交通便利，四通八達(dá)。邊上什么也沒(méi)有――簡(jiǎn)約生活，閑適安逸……’”
老子：“說(shuō)來(lái)說(shuō)去，你在干騙錢(qián)的活。”兒子：“您老真落伍，這就是新產(chǎn)業(yè)廣告策劃。”老子：“呸!種田你策劃策劃，騙天，騙地，不種一粒粟，不出一分力，不流一滴汗，到頭來(lái)還不是騙自己!”
兒子：“……”
摘自《新民晚報(bào)》
古董的價(jià)值
鄭淵潔
幾天前，北京電視臺(tái)《五星夜話(huà)》節(jié)目找我當(dāng)嘉賓錄節(jié)目，馬未都也是這期節(jié)目的嘉賓。
錄制節(jié)目候場(chǎng)時(shí)，我向馬未都請(qǐng)教什么樣的古董值錢(qián)。
我問(wèn)他：年代越久遠(yuǎn)的越值錢(qián)?
馬未都搖頭。
我又問(wèn)：數(shù)量越少的越值錢(qián)?
馬未都還搖頭。
我說(shuō)：那……什么樣的值錢(qián)?
馬未都說(shuō)：品質(zhì)好的值錢(qián)。
振聾發(fā)聵。馬未都把鑒定古董的秘訣教給我了。
其實(shí)，人類(lèi)社會(huì)也是這樣。
皮皮魯講堂一位弟子告訴我，他們班上一位戴著三道杠的大隊(duì)委和另一位戴著兩道杠的中隊(duì)委都偷過(guò)她的文具。對(duì)于小學(xué)生，考試成績(jī)沒(méi)有價(jià)值，擔(dān)任什么級(jí)別的班干部也沒(méi)有價(jià)值，有價(jià)值的是品質(zhì)。
連沒(méi)有生命的古董都是品質(zhì)好的才有價(jià)值，何況人乎。
摘自《鄭亞旗博客》
三明治不能沒(méi)有肉片
駱?lè)窍?/p>
安德魯?葛魯夫――英特爾公司的前總裁，一個(gè)最忙碌的成功人士。他曾與友人締造了全球最大的半導(dǎo)體公司，并在公司危難時(shí)刻出任總裁，將公司從泥潭中拉了出來(lái)，創(chuàng)建出令人嘆為觀止的業(yè)績(jī)。《時(shí)代周刊》曾將他選為“全球風(fēng)云人物”。
熟悉他的人都知道其成功來(lái)自勤勉。他在任時(shí)，每天都在不停地為事業(yè)奔波，甚至在得前列腺癌的時(shí)候都沒(méi)有減少奔波的熱情、停下奔波的腳步。大家都稱(chēng)他為“不知停歇的火車(chē)頭”。
然而，這個(gè)大忙人深深熱愛(ài)家庭生活，他始終和父母妻兒生活在一起。在家鄉(xiāng)的時(shí)候，工作到多晚，他都會(huì)回家。更令人們吃驚的是，他每次出國(guó)工作，總是帶著家人。他這樣做的目的只有一個(gè)――盡可能地抓住每一分鐘和家人在一起。
很多人都覺(jué)得這有些不可思議，因?yàn)榧幢阍谕獾爻霾睿囫R不停蹄，只能分出很少的時(shí)間和家人在一起，但他固執(zhí)地將他們帶在身邊，決不遠(yuǎn)離。有一天，終于有記者忍不住問(wèn)他：“安德魯先生，您這樣帶著家人，不覺(jué)得很麻煩嗎?”
“我不覺(jué)得麻煩。就像你肚子餓7的時(shí)候，從不會(huì)嫌吃三明治麻煩。”他微笑著回答說(shuō)，“我經(jīng)常聽(tīng)到人們形容我們這種人叫三明治式的人，因?yàn)樯嫌欣希掠行 Ｋ麄兪巧舷聝善姘覀冋菉A在中間的肉片。我認(rèn)為這個(gè)比喻很貼切。但是請(qǐng)您想想，如果三明治沒(méi)有肉片，能吃出美妙的味道來(lái)嗎?”
記者一聽(tīng)，恍然大悟，繼而點(diǎn)頭微笑。原來(lái)，在安德魯?shù)难劾铮彝ゾ褪且粋€(gè)美味的三明治，缺少誰(shuí)都不可以，所以他的每一次跋山涉水，無(wú)論負(fù)重幾多，從不與家人分離。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；精品；策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；控制
中圖分類(lèi)號(hào)：TU712
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B
文章編號(hào)：1008-0422(2011)07-0118-02
1 前言：房地產(chǎn)精品的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率、自有資金流轉(zhuǎn)速度測(cè)評(píng)等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶(hù)消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)直接決定房產(chǎn)品的品質(zhì)，因?yàn)榉慨a(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念是通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)得以實(shí)現(xiàn)，并據(jù)此作為施工依據(jù)。
“我們有做好產(chǎn)品的初衷，我們也愿意花代價(jià)，但產(chǎn)品還是差強(qiáng)人意”，這是圍繞很多開(kāi)發(fā)商的困惑。專(zhuān)業(yè)態(tài)度、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織結(jié)構(gòu)、制度化、程序化……這是品牌開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)品質(zhì)控制的要素；也是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理水平的差異所在。
地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目中的管理及控制的好壞，很大程度的決定了房地產(chǎn)精品能否實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。通過(guò)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期，設(shè)計(jì)階段，現(xiàn)場(chǎng)控制等各個(gè)階段的控制作用，才能保證精品項(xiàng)目的形成在各個(gè)階段得以保證。開(kāi)發(fā)商建立公司內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門(mén)和控制流程來(lái)整合、統(tǒng)籌、集成及協(xié)調(diào)把控各設(shè)計(jì)階段的品質(zhì)。
設(shè)計(jì)前期主要的工作方面：選址、功能策劃、市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究及項(xiàng)目投標(biāo)等，是設(shè)計(jì)工作的一部分。因此好的設(shè)計(jì)前期工作及服務(wù)會(huì)帶給設(shè)計(jì)方表達(dá)思想理念的機(jī)會(huì)，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，同時(shí)也會(huì)降低投資方的投資風(fēng)險(xiǎn)。
真正的設(shè)計(jì)階段要明確并懂得設(shè)計(jì)階段程序及注意事項(xiàng)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的控制；此外，對(duì)設(shè)計(jì)的非正常因素，要懂得如何處理。
現(xiàn)場(chǎng)控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計(jì)的重要步驟，目的是使設(shè)計(jì)作品的理念得到更完善完整地體現(xiàn)，它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場(chǎng)知識(shí)。
因此，如何成就房地產(chǎn)精品，關(guān)鍵還是在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目推進(jìn)的各個(gè)階段能否有效的進(jìn)行控制。
2 前期策劃：成事在謀
20個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商完全憑借出讓土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，其面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃公司或公司內(nèi)部企劃部介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。
通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。
在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，正向兩端逐漸拓展，漸漸深入到項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。
前期策劃首先要解決的是市場(chǎng)的定位問(wèn)題，如樓盤(pán)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向與目標(biāo)。前期策劃必須以開(kāi)發(fā)商為決策主導(dǎo)，設(shè)計(jì)單位和營(yíng)銷(xiāo)策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢(xún)報(bào)告和意見(jiàn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前，但也不能過(guò)于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，應(yīng)依據(jù)地塊的特點(diǎn)，結(jié)合大量市場(chǎng)調(diào)研的資料，確定住宅類(lèi)型，比如是多層、高層或其它物業(yè)形態(tài)等。再依據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤(pán)作比較時(shí)一定要有自己超前且較為鮮明的特點(diǎn)，同時(shí)，也要讓市場(chǎng)能夠接受。
另外一點(diǎn)是策劃與創(chuàng)意之間的關(guān)系，策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，但策劃不等于規(guī)劃。策劃要有一點(diǎn)新東西，但過(guò)分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓(xùn)的。策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，但策劃更強(qiáng)調(diào)科學(xué)、周密地統(tǒng)籌安排，創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個(gè)環(huán)節(jié)得到優(yōu)化，但決不是策劃的全部。
開(kāi)發(fā)商尤其要注意整合資源利用外腦、內(nèi)外結(jié)合，不要過(guò)于迷信自己過(guò)去的老經(jīng)驗(yàn)。過(guò)去的盤(pán)子成功了，不代表將未的盤(pán)子也一定能成功，市場(chǎng)是不斷變化的，還有很多是開(kāi)發(fā)商自己不熟悉的、沒(méi)有關(guān)注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評(píng)價(jià)投資方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視策劃、理解策劃，策劃專(zhuān)家是開(kāi)發(fā)商的好參謀；要以營(yíng)銷(xiāo)的視野看策劃，而不是以推銷(xiāo)的想法去賣(mài)房子。在策劃階段要注重以下三個(gè)方面：
1)市場(chǎng)調(diào)研
市場(chǎng)調(diào)研是指把與市場(chǎng)相關(guān)的市場(chǎng)、銷(xiāo)售、客戶(hù)等信息收集起來(lái)，加深認(rèn)識(shí)并進(jìn)行分析和監(jiān)控，進(jìn)而解釋信息間的內(nèi)在聯(lián)系及相互關(guān)系變化的規(guī)律。這個(gè)過(guò)程為項(xiàng)目建設(shè)及定位提供決策參考依據(jù)。
2)功能策劃
功能策劃源于對(duì)生活知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的積累，沒(méi)有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以
通過(guò)綜合功能不同特征發(fā)展新的功能形式。
對(duì)于具體地塊來(lái)說(shuō)，功能策劃除考慮自我需要之外，還應(yīng)考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢(shì)增強(qiáng)周邊功能，或突出互補(bǔ)功能，還要考慮經(jīng)濟(jì)效益因素。功能策劃的細(xì)節(jié)考量，需要對(duì)現(xiàn)有具體功能的配置，基本規(guī)模、投資、對(duì)場(chǎng)地要求及交通狀況等因素有良好的知識(shí)儲(chǔ)備。
整個(gè)策劃過(guò)程基于理性的定性及定量分析基礎(chǔ)之上。初步判斷可以定性為主的專(zhuān)家式論證，決策判斷應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)研的論證(定性及定量綜合)為基礎(chǔ)。
3)產(chǎn)品風(fēng)格形象定位
結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的情報(bào)，確立差異化定位目標(biāo)后，就可以論證產(chǎn)品的風(fēng)格定位，也是產(chǎn)品的形象識(shí)別系統(tǒng)的確定。最后通過(guò)設(shè)計(jì)單位在建筑造型藝術(shù)性的創(chuàng)新或原汁原味的塑造未實(shí)現(xiàn)。
3 設(shè)計(jì)優(yōu)選：精品實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)
談設(shè)計(jì)的優(yōu)選，我們通常會(huì)談成本的優(yōu)選。英國(guó)著名項(xiàng)目管理專(zhuān)家梅樂(lè)在1988年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17％，而成本超過(guò)預(yù)算的情況更加普遍，平均達(dá)到88％。我國(guó)近二十年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐也證明了這樣一個(gè)事實(shí)，就是絕大部分項(xiàng)目是在成本超支、工期延長(zhǎng)的情況下完成的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開(kāi)發(fā)出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的優(yōu)選。在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)要考慮專(zhuān)家的不同組合，評(píng)標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專(zhuān)家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開(kāi)拓創(chuàng)新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。
設(shè)計(jì)優(yōu)選也是產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)優(yōu)選過(guò)程中開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的素質(zhì)決定了最終能否選取出較為圓滿(mǎn)、完善的精品方案。即使是有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，在前期項(xiàng)目策劃過(guò)程中與策劃單位能保持較為理性的溝通，策劃也達(dá)到了一定的深度與成果，但卻會(huì)在方案設(shè)計(jì)優(yōu)化選擇時(shí)在價(jià)值判斷上帶有過(guò)多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要點(diǎn)，導(dǎo)致自己的評(píng)價(jià)理性被蒙蔽，最終導(dǎo)致方案選擇失誤。設(shè)計(jì)方案選擇的失誤時(shí)有發(fā)生，例如，蘇州獨(dú)墅湖邊某大型高層住宅項(xiàng)目，方案想必是經(jīng)過(guò)多方案評(píng)比優(yōu)選出來(lái)的，但是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)與眼光決定了即便是優(yōu)選出的方案，卻仍然存在著重大設(shè)計(jì)失誤，忽視了市場(chǎng)客戶(hù)的需求：比如偶數(shù)層觀景陽(yáng)臺(tái)純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構(gòu)件，而忽視了住戶(hù)對(duì)景觀的需求，將臨湖景觀面無(wú)謂地阻擋；比如將大套房型正對(duì)湖景處安排兩個(gè)衛(wèi)生間，卻無(wú)處觀湖景。因此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)展設(shè)計(jì)招投標(biāo)時(shí)必須明確項(xiàng)目定位，盡量將評(píng)選依據(jù)建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。
4 控制與統(tǒng)籌：開(kāi)發(fā)商主體性
前期策劃獲得成功，一個(gè)樓盤(pán)就成功了一半。但產(chǎn)品的塑造還未必成功。
建筑是創(chuàng)造空間的活動(dòng)，空間形態(tài)是設(shè)計(jì)過(guò)程關(guān)注的焦點(diǎn)，其次，對(duì)照目前設(shè)計(jì)狀況，提倡細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，構(gòu)造措施要先行(設(shè)計(jì)支撐部分要對(duì)材料構(gòu)造邏輯及施工工法有積累與了解)，第三，相關(guān)專(zhuān)業(yè)(建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、通)密切并良好地配合(反復(fù)多次且深入細(xì)致)。開(kāi)發(fā)商的思維核心要建立系統(tǒng)概念。
開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)品質(zhì)，品質(zhì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須同時(shí)具備三種能力：整合資源能力，品質(zhì)控制能力，學(xué)習(xí)、借鑒、總結(jié)和創(chuàng)新能力。這三種能力將是衡量開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的坐標(biāo)。同樣的設(shè)計(jì)單位，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商品質(zhì)控制的能力，仍然難以達(dá)到高品質(zhì)，至少會(huì)大打折扣。因此，工程營(yíng)造過(guò)程的品質(zhì)控制能力同樣也極為重要。近年來(lái)進(jìn)一步深化質(zhì)量管理體系的覆蓋范圍和執(zhí)行力度，切實(shí)有效地執(zhí)行一整套從規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經(jīng)驗(yàn)如綠城集團(tuán)正逐步建立起一套科學(xué)、優(yōu)化的”立體交叉設(shè)計(jì)“流程，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，甚至在方案階段，就開(kāi)始同步進(jìn)行規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)精裝修及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，各項(xiàng)工作”齊頭并進(jìn)“，以達(dá)到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、領(lǐng)先性和人性化等方面整體最優(yōu)目的。
現(xiàn)場(chǎng)控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計(jì)的重要步驟，服務(wù)的目的是使設(shè)計(jì)作品的理念得到更完善完整的體現(xiàn)，它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場(chǎng)知識(shí)。首先是材料的選擇，根據(jù)定位選用合適的材料，保證房產(chǎn)品的品質(zhì)，所選材料符合當(dāng)前國(guó)家相關(guān)規(guī)定，并有一定程度的超前。這將決定房產(chǎn)品有沒(méi)有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，這是品質(zhì)控制中最關(guān)鍵的一步。其重點(diǎn)在于公共部分，這是最能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)在卻也最容易被開(kāi)發(fā)商忽略的環(huán)節(jié)。大環(huán)境、小環(huán)境的營(yíng)造，景觀、道路、停車(chē)位、園林家具等細(xì)節(jié)都要作為品質(zhì)控制的要點(diǎn)來(lái)抓。最后是對(duì)合作伙伴的控制，開(kāi)發(fā)商要選擇好的建造單位、材料供應(yīng)商等。三者統(tǒng)籌控制，最終實(shí)現(xiàn)客戶(hù)使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺(jué)的賞心悅目、活動(dòng)的安全等每一個(gè)細(xì)節(jié)的“體貼入微”的關(guān)注。
5 總結(jié)：精品是市場(chǎng)成功的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟，不能靠壟斷，只有競(jìng)爭(zhēng)才能創(chuàng)造進(jìn)步。未來(lái)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)細(xì)分越來(lái)越明確，企業(yè)的”核心競(jìng)爭(zhēng)力”在于最”合理”地整合這些資源，所謂”合理”并不是”最好”，針對(duì)不同的項(xiàng)目選擇不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司，選擇不同的物管，讓不同的消費(fèi)者享受最“合適“的物業(yè)。當(dāng)有了市場(chǎng)感知能力和資源整合能力之后，加強(qiáng)控制能力，同時(shí)建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。房產(chǎn)品本身沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，沒(méi)有任何兩套房子是一模一樣的，但建造的過(guò)程可以標(biāo)準(zhǔn)化，建立一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程，如施工過(guò)程中的質(zhì)量管理等；建立控制體系，就是解決問(wèn)題的能力；合理的人才架構(gòu)體系，合適的人用在合適的崗位上；持續(xù)發(fā)展能力，用漸進(jìn)、務(wù)實(shí)的態(tài)度去對(duì)待企業(yè)。
設(shè)計(jì)不精、控制不力是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，更多強(qiáng)調(diào)對(duì)各環(huán)節(jié)的過(guò)程控制，從項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、景觀營(yíng)造和售后服務(wù)等方面著手，追求一流，精益求精，塑造高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)是對(duì)樓盤(pán)硬件品質(zhì)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和提升，更要實(shí)時(shí)保證在樓盤(pán)軟件品質(zhì)上的進(jìn)步，讓更多消費(fèi)者都能在樓盤(pán)中找到歸屬感。
參考文獻(xiàn)：
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[5]關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知．建住房[2002]74號(hào)．
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一、工作業(yè)績(jī)完成情況
1.完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；
2.完成銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)與制作（法排讀本、法排、高層戶(hù)型冊(cè)、項(xiàng)目小冊(cè)、項(xiàng)目樓書(shū)、預(yù)售協(xié)議、抽獎(jiǎng)券、參觀券等）；
3.完成媒體推廣的執(zhí)行（戶(hù)外、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、公交車(chē)、網(wǎng)絡(luò)等）；
4.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交代臨時(shí)工作（法排首期開(kāi)盤(pán)總結(jié)、原吉利余房組價(jià)、節(jié)慶布置等）；
5.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成風(fēng)鈴苑排屋開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作；
6.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成排屋客戶(hù)交流會(huì)的組織落實(shí)；
7.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成樣板房展示的媒體交流會(huì)；
8.協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成樣板房通道的布置展示。
二、成長(zhǎng)感悟
這一年，伴隨著公司的不斷壯大，我也不斷得到成長(zhǎng)。回首自己的成長(zhǎng)經(jīng)歷，感悟頗多。
（一）勤奮學(xué)習(xí)是做好工作的基礎(chǔ)。人可以不會(huì)不懂，但不能恐懼和無(wú)奈，越是不會(huì)越要笨鳥(niǎo)先飛，更加勤奮努力的學(xué)習(xí)。特別是我今年6月份接手營(yíng)銷(xiāo)策劃工作后，由一知半解到現(xiàn)在對(duì)銷(xiāo)售流程有一定的了解，背后其實(shí)下了不少功夫，也用了不少時(shí)間，當(dāng)然也少不了同事之間的幫助。接觸營(yíng)銷(xiāo)策劃工作之后，才清楚明白到，工作量雖不大，卻要學(xué)的是無(wú)比的多，銷(xiāo)售知識(shí)永遠(yuǎn)是個(gè)無(wú)底深淵，但正因如此，我樂(lè)此不疲，越來(lái)越喜歡這份工作。我想作為一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，不僅要精通賣(mài)房業(yè)務(wù)，對(duì)周邊的一些知識(shí)也必須詳細(xì)了解，這樣才能更好的為客戶(hù)服務(wù)，讓客戶(hù)感覺(jué)我們無(wú)論是從企業(yè)品牌、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其它樓盤(pán)有優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的信心。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我在日常銷(xiāo)售工作中，充分發(fā)揮善于思考的優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)同事的觀察學(xué)習(xí)以及對(duì)經(jīng)驗(yàn)的歸納，總結(jié)出許多新的銷(xiāo)售技巧和客戶(hù)維護(hù)方式，并在隨后的工作中通過(guò)實(shí)踐加以修改和完善。事實(shí)證明，知識(shí)和創(chuàng)意永遠(yuǎn)是無(wú)窮無(wú)盡的。
（二）熱情服務(wù)是做好工作的關(guān)鍵。作為置業(yè)顧問(wèn)這個(gè)職業(yè)和客戶(hù)打交道，光有勤奮是不夠的，必須還要有熱情的服務(wù)態(tài)度，笑迎八方客，凝聚萬(wàn)家財(cái)，服務(wù)于客戶(hù)，使他們能夠體會(huì)到我們綠城周到熱情的服務(wù)態(tài)度，我自己對(duì)這一點(diǎn)有著深深的體會(huì)和感受。我想相對(duì)于不同收入群體的購(gòu)房心態(tài)及個(gè)人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對(duì)于不同客戶(hù)的銷(xiāo)售方式也必須有相應(yīng)的變化。比如面對(duì)不同文化水平和不同購(gòu)房心態(tài)的客戶(hù)，我們都應(yīng)該有相對(duì)的談判技巧和語(yǔ)氣口吻來(lái)接待，讓其買(mǎi)得開(kāi)心，日后還想再買(mǎi)。在實(shí)踐工作我還發(fā)現(xiàn)，一個(gè)真正成功的銷(xiāo)售員除了必須有能夠感染客戶(hù)的個(gè)性外，更應(yīng)該具備能夠隨時(shí)適應(yīng)不同消費(fèi)者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時(shí)牢記，專(zhuān)業(yè)、禮貌、主動(dòng)服務(wù)、給予客戶(hù)比他想象的更多，并堅(jiān)持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好銷(xiāo)售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無(wú)論從個(gè)人氣質(zhì)和專(zhuān)業(yè)能力方面都要把自己打造成一個(gè)合格的置業(yè)顧問(wèn)。
（三）敬業(yè)愛(ài)崗是做好工作的前提。只有敬業(yè)愛(ài)崗，忠于職守，盡職盡責(zé)，一絲不茍，虛心學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，培養(yǎng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠犯瘢σ愿埃拍茉谄椒驳膷徫簧献龀霾黄椒驳某煽?jī)，才能獲得價(jià)值的提升。這一年，我經(jīng)歷了無(wú)數(shù)次收獲與失落，過(guò)程充滿(mǎn)酸甜苦辣，行業(yè)文化使我體會(huì)良多，為人處事都讓我不斷成長(zhǎng)與成熟，讓我隨時(shí)都保持一顆感恩的心去面對(duì)人和事。我喜歡超越對(duì)手挑戰(zhàn)自己，這個(gè)行業(yè)很適合我，我在工作中享受與狼共舞的生存狀態(tài)，這是一條不斷超越，適者生存的道路，是靠知識(shí)智慧立世的生存狀態(tài)，我找到了適合自己的人生道路，我熱愛(ài)這份工作。更重要的是我發(fā)現(xiàn)了自己的不足，不斷完善自己，不斷前進(jìn)，堅(jiān)持不懈，滿(mǎn)腔熱情的工作。熱忱是工作的靈魂，熱忱是戰(zhàn)勝所有困難的力量，從工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)，找到熱忱，找到堅(jiān)韌，也就找到了自信。
（四）感恩忠誠(chéng)是做好工作的根本。這一年里，我在這家公司獲得的實(shí)在太多了，說(shuō)也說(shuō)不完，要多謝的不單只是一兩個(gè)人，更不是一句“謝謝”就能簡(jiǎn)單了事。我要感謝主管，當(dāng)我剛進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)策劃部時(shí)，自身有著太多的缺陷和不足，是她包容和教導(dǎo)我，很多次的利用下班時(shí)間跟我談心溝通，改正了我很多積重難返的毛病。同時(shí)在工作中適時(shí)的給我壓力和激勵(lì)，讓我時(shí)而如履薄冰，時(shí)而又充滿(mǎn)信心，從不敢輕易有所松懈，逐漸成長(zhǎng)為一名合格的置業(yè)顧問(wèn)。讓我更幸運(yùn)的是我們擁有一個(gè)成熟和諧的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，同事之間既有競(jìng)爭(zhēng)更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因?yàn)橛羞@樣一群同事，我才能在銷(xiāo)售部門(mén)迅速提升自己。俗話(huà)說(shuō)，近朱者赤近墨者黑，因?yàn)橛羞@樣濃厚的企業(yè)氛圍和團(tuán)隊(duì)精神，才給了我成長(zhǎng)所需的養(yǎng)份。忠誠(chéng)對(duì)我的工作來(lái)講，首先，我的感受是我們對(duì)公司是否付出了全部的精力和智慧，對(duì)待每天的工作是否完全滿(mǎn)意。我深信每位老板都希望自己的員工保持忠誠(chéng)，每一位員工也希望有各個(gè)完善的老板。自從綠城那天起，我就記住了“今天工作不努力，明天努力找工作”作為自己的座右銘。
三、2015年工作計(jì)劃
2015年，既是新的一年，又是我一個(gè)全新的開(kāi)始。對(duì)于即將到來(lái)的一年，對(duì)生活，對(duì)工作，我有著太多的希望和夢(mèng)想。我打算在新的一年里，重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：
一是做好銷(xiāo)售服務(wù)工作。在工作中，我要認(rèn)真細(xì)心地為客戶(hù)著想，通過(guò)自身良好品質(zhì)的展現(xiàn)和坦誠(chéng)、禮貌、周到、用心的服務(wù)，贏得市場(chǎng)和客戶(hù)的信任，在潛在客戶(hù)和老客戶(hù)的心中樹(shù)立良好的個(gè)人形象和公司形象，從而提高企業(yè)知名度和企業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)品以及自己的信譽(yù)，為公司房產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在及未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)成功奠定良好的基礎(chǔ)，也為自己未來(lái)的發(fā)展積攢了廣泛的客戶(hù)資源。
二是做好營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。積極培養(yǎng)市場(chǎng)意識(shí)，經(jīng)常調(diào)查市場(chǎng)，及時(shí)了解到有關(guān)房產(chǎn)銷(xiāo)售的各種信息，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及同類(lèi)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)向。尤其是在與客戶(hù)或準(zhǔn)客戶(hù)的頻繁接觸中，了解市場(chǎng)的最新資料，把握市場(chǎng)行情和發(fā)展變化趨勢(shì)，認(rèn)真聽(tīng)取客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的議論評(píng)價(jià)和一些合理化的改進(jìn)意見(jiàn)或者建議，從而為制定正確的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略服務(wù)。
三是認(rèn)真學(xué)習(xí)企業(yè)文化。積極參加企業(yè)文化的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，深刻了解企業(yè)文化的內(nèi)容，理解企業(yè)文化建設(shè)的重要性，進(jìn)一步提高自己的敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，更好地服務(wù)客戶(hù)推動(dòng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
四是提升自身綜合素質(zhì)。我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)，了解房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程，從產(chǎn)品研發(fā)到工程管理，再到營(yíng)銷(xiāo)策劃等各個(gè)方面我都要有所認(rèn)識(shí)。這樣，在銷(xiāo)售過(guò)程中，才能把客戶(hù)提出的問(wèn)題很好地反饋給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以便改進(jìn)產(chǎn)品，提高居住品質(zhì)。
QFP[QualifiedFinancialPlanner]是金融策劃師資格認(rèn)證，是目前國(guó)際官方唯一認(rèn)可的相關(guān)執(zhí)業(yè)資格。金融策劃師，是國(guó)際上金融領(lǐng)域最權(quán)威和流行的個(gè)人理財(cái)職業(yè)資格。注冊(cè)金融策劃師的主要職責(zé)是為個(gè)人提供全方位的專(zhuān)業(yè)理財(cái)建議，保證人們財(cái)務(wù)獨(dú)立和金融安全。客戶(hù)只需要將自己的財(cái)產(chǎn)規(guī)模、生活質(zhì)量要求、預(yù)期收益目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力等有關(guān)信息提供給金融策劃師，對(duì)方就能制定一套符合個(gè)人特征的理財(cái)方案，通過(guò)不斷調(diào)整存款、股票、債券、基金、保險(xiǎn)、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等各種金融產(chǎn)品組成的投資組合，設(shè)計(jì)合理的稅務(wù)規(guī)劃，以滿(mǎn)足客戶(hù)長(zhǎng)期的生活目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)。
金融策劃師在國(guó)際上也是一個(gè)新興的行業(yè)，它的主要職責(zé)是通過(guò)不斷調(diào)整存款、股票、基金、保險(xiǎn)、房產(chǎn)以及汽車(chē)等動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的組成結(jié)構(gòu)，為客戶(hù)設(shè)計(jì)合理的理財(cái)方案和稅務(wù)計(jì)劃，以滿(mǎn)足客戶(hù)長(zhǎng)期的生活目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)。全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉鴻儒告訴記者：“我們經(jīng)過(guò)20多年的改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，個(gè)人收入增加，它的支出問(wèn)題，整個(gè)安排問(wèn)題，就是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題了，怎么樣來(lái)安排，既增值又安全，這需要一些專(zhuān)家來(lái)協(xié)助，越復(fù)雜，它越需要專(zhuān)家來(lái)協(xié)助他安排.
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關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)
人才培養(yǎng)方案比較研究
前言：
全國(guó)高職院校有百余家院校開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)。這和日益興盛的房地產(chǎn)行業(yè)有密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)興起需要大量的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才，房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)從誕生之日就成為熱門(mén)專(zhuān)業(yè)，畢業(yè)生供不應(yīng)求。作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)最重要的環(huán)節(jié)――人才培養(yǎng)方案對(duì)于本專(zhuān)業(yè)建設(shè)起到一個(gè)綱領(lǐng)性的作用。
學(xué)制、學(xué)分方面
五所院校在學(xué)制上基本一致。如浙江某高職院校、廣東
某高職院校、湖北某高職院校都選擇了三年大專(zhuān)學(xué)制，這是最常見(jiàn)的情況。而我校和遼寧某高職院校都不約而同的選擇了彈性特殊學(xué)制。我校基本學(xué)制為三年，彈性學(xué)制為二年至五年。而遼寧某高職院校規(guī)定實(shí)行三學(xué)年的基本學(xué)制，并實(shí)行彈性學(xué)制。修業(yè)期滿(mǎn)，經(jīng)考試合格準(zhǔn)予畢業(yè)；在符合有關(guān)規(guī)定的條件下，可延長(zhǎng)在校學(xué)習(xí)期限，但不得超過(guò)兩年延長(zhǎng)期。這意味著我校最早可以?xún)赡戤厴I(yè)，最晚可以到五年。再看課程門(mén)數(shù)，大多數(shù)學(xué)校選擇了30門(mén)左右的課程，基本符合高職學(xué)生的實(shí)際，除去實(shí)習(xí)外，這些課程要在2年左右時(shí)間完成，而且這些課程覆蓋了從事房地產(chǎn)業(yè)的基本課程。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程技術(shù)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)法規(guī)等。課時(shí)一般在2000左右，體現(xiàn)了設(shè)置的科學(xué)性，而且保證了重要學(xué)科的課時(shí)。
(二)就業(yè)方向
只有適合社會(huì)相關(guān)崗位需要的人才，才是我們培養(yǎng)的合格人才。通過(guò)對(duì)五所院校人才培養(yǎng)方案的比較，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生大體可以從事以下崗位：1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部的營(yíng)銷(xiāo)策劃、組織和商品房的銷(xiāo)售及交易手續(xù)業(yè)務(wù)等崗位；2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司商品房和二手房居間服務(wù)等崗位；3)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的綜合評(píng)估崗位。4)物業(yè)管理企業(yè)工程部的房屋建筑和附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修管理、安全部、環(huán)境部和客服部等相關(guān)業(yè)務(wù)管理崗位。其中前三個(gè)是本專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生就業(yè)的基本崗位。物業(yè)管理行業(yè)屬于拓展的崗位。還有些原來(lái)不是本專(zhuān)業(yè)的就業(yè)崗位，近年來(lái)比較熱門(mén)的職業(yè)。這些職業(yè)接受本專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生，擴(kuò)展了本專(zhuān)業(yè)學(xué)生的就業(yè)范圍。在人才培養(yǎng)方案中也有所體現(xiàn)，如政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記、行業(yè)管理等業(yè)務(wù)工作；拍賣(mài)、典當(dāng)?shù)刃袠I(yè)的不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)、典當(dāng)?shù)葮I(yè)務(wù)崗位、工程概預(yù)算、裝飾裝修崗位、房地產(chǎn)測(cè)量員。有的高職院校把就業(yè)崗位分為核心崗位：房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；邊緣崗位：房地產(chǎn)測(cè)繪、房地產(chǎn)檔案管理、物業(yè)管理。這種劃分更具有科學(xué)性，本專(zhuān)業(yè)的學(xué)生日后會(huì)從事什么主要崗位和輔助崗位一目了然。
(三)職業(yè)崗位能力要求
對(duì)于學(xué)生的崗位能力要求，五所院校的人才培養(yǎng)方案都規(guī)定的很細(xì)，符合房地產(chǎn)相關(guān)崗位的要求。如廣東某高職院校的培養(yǎng)學(xué)生具備進(jìn)行房地產(chǎn)簡(jiǎn)單測(cè)繪的能力；能比較熟練地識(shí)讀中小型建筑物的土建、水電、裝飾施工圖能力；具有對(duì)簡(jiǎn)單建筑工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行工程估價(jià)、編制概預(yù)算初級(jí)能力；具有一定的計(jì)算機(jī)操作和應(yīng)用能力，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)及經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、管理工作；具有基本房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理能力；有基本溝通、協(xié)調(diào)、合作能力；具有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)能力；具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本素質(zhì)和基本能力；具備房地產(chǎn)、土地評(píng)估的基本素質(zhì)和基本能力；具有物業(yè)管理方面的基本能力。
遼寧某高職院校要求學(xué)生具備：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能力：具有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性論證；開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析；項(xiàng)目招投標(biāo)；施工組織設(shè)計(jì)；進(jìn)度、安全、質(zhì)量控制；工程造價(jià)管理、工程預(yù)算編制技術(shù)；建筑識(shí)圖、建筑構(gòu)造識(shí)別、房屋建筑材料識(shí)別、房屋裝飾材料和工藝識(shí)別等技能。
(2)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力：具有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及推廣、商品房銷(xiāo)售、交割、接待禮儀等技能。
(3)物業(yè)管理能力：具有物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收、物業(yè)初期管理、物業(yè)部門(mén)規(guī)范管理、基本與專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)管理、冬季供暖管理、物業(yè)管理糾紛處理等技能。
(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)能力：具有房地產(chǎn)估價(jià)技能；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(居問(wèn))、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)法律政策咨詢(xún)、房地產(chǎn)信息(收集、處理)咨詢(xún)等技能。
湖北某高職院校要求學(xué)生具有：(1)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)查研究、市場(chǎng)分析、組織管理能力；(2)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理策劃能力；(3)具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售、簽約等能力；(4)具有現(xiàn)場(chǎng)勘察、業(yè)務(wù)洽談等處理事務(wù)的能力；(5)具有撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、可行性研究報(bào)告的能力；(6)具有初步的中小企業(yè)管理能力。
浙江某高職院校將職業(yè)能力分為專(zhuān)業(yè)基本能力和分方向?qū)I(yè)能力。前者包括：
(1)建筑制圖與識(shí)圖能力；
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研能力；
(3)土地的評(píng)價(jià)與獲取能力；
(4)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃能力；(5)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)能力；(6)建筑工程技術(shù)基本能力；(7)安裝工程技術(shù)基本能力；(8)房地產(chǎn)工程管理能力；(9)樓盤(pán)銷(xiāo)售服務(wù)能力；
(10)物業(yè)管理能力。
后者包括：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃專(zhuān)業(yè)能力
1)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力；
2)房地產(chǎn)形象策劃能力；
3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃能力。
(2)房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)能力
1)房產(chǎn)銷(xiāo)售能力；
2)房產(chǎn)居間業(yè)務(wù)能力；
3)房產(chǎn)權(quán)屬登記能力；
我校培養(yǎng)學(xué)生：專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力
(1)具有房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理等方面的知識(shí)，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作及管理等方面的知識(shí)；
(2)掌握房地產(chǎn)估價(jià)、土地評(píng)估的知識(shí)和方法；
(3)掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)咨詢(xún)等知識(shí)；
(4)掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)及策劃、房屋銷(xiāo)售的相關(guān)知識(shí)。
3、社會(huì)能力與方法能力
(1)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的能力
(2)敬業(yè)與團(tuán)隊(duì)合作能力
(3)競(jìng)爭(zhēng)與組織能力
(4)社會(huì)適應(yīng)能力
(5)工作組織能力和協(xié)調(diào)能力
(6)制定工作計(jì)劃、獨(dú)立完成工作任務(wù)的能力
【關(guān)鍵字】國(guó)民經(jīng)濟(jì)；互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代；房地產(chǎn)公司
一、引言
綜合分析目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上認(rèn)識(shí)不足且缺乏經(jīng)驗(yàn)，不僅僅是因?yàn)槠淙狈ο冗M(jìn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，還因?yàn)槿狈哂袆?chuàng)新性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式、方法等，因此出現(xiàn)了種種問(wèn)題，這使得我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代是通過(guò)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)傳遞各種信息，這也是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的重要組成之一，而傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式已經(jīng)滿(mǎn)足不了互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代的要求，因此我們需要對(duì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)公司的新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行探索，進(jìn)而提高房地產(chǎn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)。
二、房地產(chǎn)公司探索互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中有許多相互制約相互影響的因素，因此對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策需要做好統(tǒng)籌分析，整體把握，動(dòng)態(tài)分析，以更多的定量數(shù)據(jù)來(lái)客觀的分析工程實(shí)際情況。因此在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候應(yīng)更為注重營(yíng)銷(xiāo)工作的整體性、協(xié)調(diào)性，進(jìn)一步明確投資、進(jìn)度、質(zhì)量三大目標(biāo)之間的關(guān)系，規(guī)避投資營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，提升成本管理控制質(zhì)量，為房產(chǎn)項(xiàng)目提供決策依據(jù)。而由于網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，信息傳播較快，因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整自己的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式，從而提高市場(chǎng)影響份額。
由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)基本上形成買(mǎi)方市場(chǎng)，因此提升房產(chǎn)的質(zhì)量，打破傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式和局限，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行改革，建立一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)的管理系統(tǒng)具有重要意義，不僅僅能夠提高房產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)下的市場(chǎng)需求，也能夠保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序、可持續(xù)發(fā)展。我們從網(wǎng)絡(luò)信息營(yíng)銷(xiāo)來(lái)進(jìn)行思考，可以研究出新型的、科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思路，它可靠性高、效率高，能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的質(zhì)量管理體系、風(fēng)險(xiǎn)管理體系、成本管理體系進(jìn)行整合，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性決策提供依據(jù)。每一個(gè)上馬的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)大型項(xiàng)目，對(duì)于拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)都有著重要的意義。因此通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)公司新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式探索，可以促使房產(chǎn)企業(yè)深入理解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并積累成本數(shù)據(jù)，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際管理情況，合理制定相關(guān)的決策。有針對(duì)性的制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制方案，盡可能的降低規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)盈利能力，爭(zhēng)取為企業(yè)提供更大的利潤(rùn)空間。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)公司新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式存在的問(wèn)題及原因分析
1.當(dāng)前房地產(chǎn)公司新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式存在的問(wèn)題
（1）客戶(hù)來(lái)源缺乏控制
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)來(lái)源一部分是源于在企業(yè)周邊地區(qū)廣告，吸引客戶(hù)。這樣做雖然直接方便，但是將會(huì)從整體上降低企業(yè)的辛苦維持起來(lái)的企業(yè)形象，不利于企業(yè)形象的維護(hù)。而且這樣的客戶(hù)資源存在一定的不穩(wěn)定性，不利于企業(yè)對(duì)其客戶(hù)資料進(jìn)行長(zhǎng)久的利用，沒(méi)有很好地保存價(jià)值。還有一種客戶(hù)來(lái)源，是利用網(wǎng)絡(luò)信息介紹客戶(hù)，雖然這種方式較簡(jiǎn)單快捷，但是卻使得房地產(chǎn)業(yè)處于非常不利的被動(dòng)方面，不利于對(duì)客戶(hù)進(jìn)行一種平等的交流對(duì)話(huà)。而且作為網(wǎng)絡(luò)中介也會(huì)收取一定的介紹費(fèi)用，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這是最不愿意看到的場(chǎng)景。同時(shí)也不利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。除此之外，還有一種屬于關(guān)系型的客戶(hù)，就是通過(guò)親戚朋友的介紹，這種客戶(hù)存在一定的不穩(wěn)定性，一旦朋友關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，或者是有關(guān)系的員工辭職就會(huì)帶走一部分客戶(hù)關(guān)系，這樣的客戶(hù)關(guān)系是非常不穩(wěn)定的，也是不可預(yù)期的。所以面對(duì)這樣的客戶(hù)選擇來(lái)源的缺乏，必須要拓寬客戶(hù)的來(lái)源渠道，只有這樣才能根本的解決房地產(chǎn)業(yè)客戶(hù)關(guān)系的來(lái)源問(wèn)題。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)信息不完整
房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)資料的管理很大程度上是要對(duì)客戶(hù)的資料有一個(gè)詳細(xì)的記載，但是目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)信息普遍存在記錄不完整的現(xiàn)象，這對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是非常不應(yīng)該的。這樣長(zhǎng)期下去，非常不利用于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。企業(yè)在對(duì)客戶(hù)資料進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)認(rèn)真做好能力分析，預(yù)知企業(yè)現(xiàn)有能力與客戶(hù)的適應(yīng)程度，明確企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及和客戶(hù)的運(yùn)用程度，做到“知己知彼”，從而使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和新業(yè)務(wù)計(jì)劃建立在切實(shí)可靠的基礎(chǔ)上。否則企業(yè)會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)能力，而使新業(yè)務(wù)的開(kāi)展也歸于失敗。因此，客戶(hù)資料的管理很大程度上是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要前提之一。為此，企業(yè)要首先根據(jù)客戶(hù)的一些要求分析明確企業(yè)能力的結(jié)構(gòu)，即明確反映企業(yè)能力的因素有哪些。企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)能力進(jìn)行分類(lèi)，便于系統(tǒng)地掌握企業(yè)的能力狀況。其次，在分類(lèi)基礎(chǔ)上，切實(shí)掌握企業(yè)現(xiàn)有能力的實(shí)際情況，從而可以使企業(yè)與客戶(hù)的要求實(shí)現(xiàn)更加合適的對(duì)接，來(lái)進(jìn)一步維護(hù)客戶(hù)關(guān)系。所以房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)信息的管理對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，必須要解決現(xiàn)在存在的問(wèn)題，做到具備記錄并保存詳細(xì)的客戶(hù)信息的能力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
（3）客戶(hù)服務(wù)不夠完善，客戶(hù)滿(mǎn)意度不高
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)客戶(hù)管理系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，存在著一定的設(shè)計(jì)問(wèn)題。要知道我們的管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)必須要給客戶(hù)提供最大的方便，這才是最重要的。一個(gè)良好的管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以使我們的工作事半功倍。首先對(duì)于我們自身來(lái)說(shuō)，在搜尋客戶(hù)資料時(shí)，一個(gè)便捷快速的搜尋系統(tǒng)會(huì)使我們的工作更加的有效，員工的工作效率提高了，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)非常的容易實(shí)現(xiàn)和獲得。除此之外，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，當(dāng)客戶(hù)輸入信息以后，可以很方便的找到自己所需要的信息，這樣就會(huì)為公司拉攏一定的客戶(hù)資源。長(zhǎng)期積累下去，一定會(huì)使企業(yè)的客戶(hù)資料不斷的增加，所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)不科學(xué)的現(xiàn)象對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)是非常不利的。所以我們必須要加以快速的解決，從而進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)人員缺乏良好的客戶(hù)服務(wù)意識(shí)
對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要培養(yǎng)員工良好的客戶(hù)服務(wù)意識(shí)。只有這樣才能達(dá)到客戶(hù)的要求，否則一個(gè)缺乏良好的客戶(hù)服務(wù)意識(shí)企業(yè)是難以長(zhǎng)久立足發(fā)展的。對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，雖然首要選擇的是這個(gè)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ菑拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，還會(huì)考慮與這個(gè)企業(yè)合作過(guò)程中的一些細(xì)節(jié)部分，那就是這個(gè)企業(yè)的良好的客戶(hù)服務(wù)意識(shí)。因?yàn)橹挥芯邆淞己玫目蛻?hù)服務(wù)意識(shí)的企業(yè)，才能在以后的合作中始終維護(hù)客戶(hù)的利益，始終將客戶(hù)的利益放在首位。這是客戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題，也是一個(gè)客戶(hù)在合作和交流中關(guān)心的問(wèn)題。常言道：經(jīng)商講究的就是信用和產(chǎn)品質(zhì)量。只有這樣才能更好地維護(hù)和客戶(hù)的良好關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。而當(dāng)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)卻是營(yíng)銷(xiāo)人員以及客服人員嚴(yán)重不同步，營(yíng)銷(xiāo)人員只管利用自己高超的營(yíng)銷(xiāo)手段房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)出去，至于后續(xù)的服務(wù)問(wèn)題與他無(wú)關(guān)。而客服人員則想著反正都已經(jīng)將房地產(chǎn)推銷(xiāo)出去了，錢(qián)已經(jīng)掙到手了，提供不提供好的服務(wù)已經(jīng)無(wú)所謂了。正是這種“相互扯皮”現(xiàn)象的存在，使得客戶(hù)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的信譽(yù)已經(jīng)日漸下降。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)管理技術(shù)
對(duì)于企業(yè)的管理來(lái)說(shuō)，必須要擁有自己獨(dú)立的管理系統(tǒng)，從而使得企業(yè)擁有自己獨(dú)立的客戶(hù)管理機(jī)制。除此之外，要將自己本公司的客戶(hù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)的符合本公司的發(fā)展特色，只有這樣才能使得房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)更加的完善。而現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)管理技術(shù)，這樣一來(lái)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理就顯得非常的不利。所以面對(duì)這種情況，尤其是面臨當(dāng)下激烈的競(jìng)爭(zhēng)，作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層必須要督促建立健全企業(yè)的系統(tǒng)管理，不能因此而導(dǎo)致企業(yè)客戶(hù)的流失，這樣將會(huì)使得企業(yè)的發(fā)展受到很大的限制，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)由于缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)管理技術(shù)，在進(jìn)行各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)處理時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。一個(gè)不完善的房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)，極易出現(xiàn)信息被不法人員竊取，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的損失。
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏相應(yīng)的質(zhì)量管理體系
質(zhì)量管理體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工與施工質(zhì)量控制中有著重要的運(yùn)用，然而目前我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管體系發(fā)展起步較晚，在相關(guān)的法律法規(guī)上不成熟，且房地產(chǎn)企業(yè)缺乏質(zhì)量管理體系的理念。房地產(chǎn)屬于一個(gè)高投入高回報(bào)的行業(yè)，因此在很多地區(qū)都把房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)做拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要項(xiàng)目之一。正是由于很多地方政府片面追求GDP的增長(zhǎng)，這就使得很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在上馬之前都沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的項(xiàng)目審查，從而就使得這些房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)很多“豆腐渣”工程。例如安徽某地因?yàn)楫?dāng)?shù)卣畬?duì)于某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目審核不夠嚴(yán)格，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，致使這家房地產(chǎn)企業(yè)大量使用廢舊建筑材料來(lái)充當(dāng)好材料。一場(chǎng)暴雨下來(lái)，這個(gè)剛竣工沒(méi)多久的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的漏水以及局部裂紋，給業(yè)主帶來(lái)極大的損失。因此在上馬房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候不光是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身監(jiān)督，提高建筑質(zhì)量。同時(shí)各級(jí)政府監(jiān)管部門(mén)也要履行自己的職責(zé)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系的建設(shè)。
四、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)公司新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式探索
1.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略策劃
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果想要實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品被市場(chǎng)所認(rèn)同，可以采取多種方式，使得客戶(hù)的來(lái)源渠道多樣化。只有這樣我們才能保證營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中與客戶(hù)的關(guān)系得到更好的維護(hù)，提高客戶(hù)對(duì)我們產(chǎn)品的信任程度。所以我們可以選擇信譽(yù)度高、聲譽(yù)好、影響力較大的網(wǎng)絡(luò)媒體，相關(guān)信息廣告，吸引一些潛在客戶(hù)，這樣同時(shí)也可以對(duì)我們的企業(yè)起到一定的宣傳作用。除此之外，我們還可以通過(guò)一個(gè)客戶(hù)認(rèn)識(shí)更多的客戶(hù)，用連鎖反應(yīng)的方式由客戶(hù)介紹客戶(hù)，這樣的客戶(hù)要比關(guān)系型客戶(hù)更加的穩(wěn)定，可以成為企業(yè)發(fā)展的永久性客戶(hù)。所以面對(duì)企業(yè)客戶(hù)的選擇時(shí)，我們作為營(yíng)銷(xiāo)渠道企業(yè)應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)媒介建立廣泛的客戶(hù)選擇機(jī)制，這樣才會(huì)使得我們的客戶(hù)資源多樣化，更加有利于企業(yè)的發(fā)展和突破。在實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)渠道策略之前要樹(shù)立以客戶(hù)為中心的服務(wù)理念，因?yàn)槊鎸?duì)當(dāng)下的問(wèn)題，首要解決的就是培養(yǎng)員工的服務(wù)機(jī)制，確立較完備的客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容。在服務(wù)過(guò)程中要牢牢樹(shù)立客戶(hù)是中心，顧客就是上帝這一服務(wù)理念，一切公司活動(dòng)都應(yīng)以客戶(hù)為主，要時(shí)時(shí)刻刻從客戶(hù)的角度出發(fā)，盡公司所能想客戶(hù)之所想，急客戶(hù)之所急，盡最大可能地為公司客戶(hù)提供優(yōu)良的服務(wù)，這也是服務(wù)性企業(yè)應(yīng)該具備的基本要求。
2.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略策劃
產(chǎn)品價(jià)格具有多種功能，是體現(xiàn)商品價(jià)值的因素。房地產(chǎn)的標(biāo)價(jià)不僅僅是為了體現(xiàn)出產(chǎn)品的價(jià)值，同時(shí)也能夠刺激客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的法寶，因此房地產(chǎn)在制定價(jià)格的時(shí)候要綜合考慮很多因素。在新的房產(chǎn)項(xiàng)目上市的時(shí)候要將原有產(chǎn)品引入新的分銷(xiāo)渠道和地區(qū)，同時(shí)對(duì)這些渠道和地區(qū)進(jìn)行綜合分析，對(duì)于不同地區(qū)人群的消費(fèi)趨勢(shì)以及消費(fèi)能力進(jìn)行分析。首先要明確房產(chǎn)產(chǎn)品針對(duì)的人群，產(chǎn)品價(jià)格在組織營(yíng)銷(xiāo)與戰(zhàn)略計(jì)劃中是次要考慮的因素。只有將產(chǎn)品針對(duì)的對(duì)象的情況搞得越清楚，那么定價(jià)越容易也越合理。從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格制定的時(shí)候，要將房產(chǎn)的質(zhì)量、產(chǎn)品的信譽(yù)度和口碑、同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格、房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的占有份額。價(jià)格的合理制定是為了提高產(chǎn)品的總利潤(rùn)，因?yàn)殡S著產(chǎn)品價(jià)格的上升，那么產(chǎn)品的銷(xiāo)量將會(huì)降低，而產(chǎn)品價(jià)格的降低，那么產(chǎn)品的銷(xiāo)量將會(huì)上升。只有當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格在某一個(gè)特定的值的時(shí)候，那總的利潤(rùn)才是最高的。因此在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略策劃目的是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額最大化，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的可以采取適當(dāng)?shù)慕档蛢r(jià)格來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)，減少實(shí)際和潛在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
3.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略策劃
大多數(shù)生產(chǎn)者并不是將其產(chǎn)品直接出售給最終顧客，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。在房地產(chǎn)業(yè)和客戶(hù)之間存在著眾多的營(yíng)銷(xiāo)中間機(jī)構(gòu)，正是這些機(jī)構(gòu)的存在加快了產(chǎn)品的銷(xiāo)售，也為整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程提供服務(wù)。因此房地產(chǎn)在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略策劃的時(shí)候要靈活地開(kāi)辟的銷(xiāo)售渠道，并且根據(jù)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)際需要制定出靈活多變的分銷(xiāo)渠道。每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)中間機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)渠道都會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程產(chǎn)生中要影響，同時(shí)采取推進(jìn)戰(zhàn)略和拉動(dòng)戰(zhàn)略來(lái)激勵(lì)中間商，讓中間商認(rèn)識(shí)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)所帶來(lái)的好處。這樣他們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中就會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)推薦本房產(chǎn)項(xiàng)目，而不是推薦同類(lèi)的項(xiàng)目。從拉動(dòng)戰(zhàn)略來(lái)看，為了順利進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)策劃活動(dòng)同時(shí)應(yīng)該充分利用各種主流媒體進(jìn)行廣告宣傳，并策劃一系列促銷(xiāo)活動(dòng)及公共事件活動(dòng)來(lái)宣傳推廣房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)，吸引更多的消費(fèi)者關(guān)注房地產(chǎn)。
混合渠道或多渠道營(yíng)銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)模式可以進(jìn)一步拓寬企業(yè)的銷(xiāo)售渠道，提高房地產(chǎn)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在混合渠道或多渠道銷(xiāo)售過(guò)程中，要針對(duì)不同市場(chǎng)不同消費(fèi)層次的客戶(hù)，再根據(jù)這些客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品的需求情況，在合適的時(shí)間盡可能以最低的價(jià)格通過(guò)合適的方式來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售。同時(shí)為了提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，要進(jìn)一步挖掘出房地產(chǎn)的潛在優(yōu)勢(shì)，積極拓寬銷(xiāo)售渠道。例如在某些大型節(jié)假日以及具有特殊意義的節(jié)日進(jìn)行房地產(chǎn)的促銷(xiāo)，對(duì)于購(gòu)房金額較大的的客戶(hù)可以通過(guò)送商場(chǎng)購(gòu)物券、電影票等方式進(jìn)一步提高客戶(hù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可程度。
4.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略策劃
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)地域的差距、成本、市場(chǎng)的需求程度、產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、購(gòu)買(mǎi)頻率集中的時(shí)間點(diǎn)以及后續(xù)服務(wù)等因素，制定出一個(gè)綜合的定價(jià)系統(tǒng)，并且根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整。如在情人節(jié)或者是雙十一期間，搞相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，將房地產(chǎn)促銷(xiāo)和愛(ài)情相掛鉤，針對(duì)現(xiàn)代年輕人對(duì)于美好愛(ài)情的渴望心理，提出愛(ài)她就要給她一個(gè)溫暖的家的營(yíng)銷(xiāo)策略。
同時(shí)在購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)可以搞促銷(xiāo)活動(dòng)，為現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者提供一個(gè)免費(fèi)提供一個(gè)向TA表白的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)將購(gòu)買(mǎi)者的想法用紙寫(xiě)下送給TA希望送的人。這樣既提高了房地產(chǎn)的銷(xiāo)量以及利潤(rùn)，也迎合了現(xiàn)代人關(guān)于愛(ài)情的渴望，達(dá)到雙贏的目的。在進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售的時(shí)候，要靈活調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格，可以采取特殊事件定價(jià)法的方法來(lái)靈活調(diào)整商品價(jià)格。為了提高中間分銷(xiāo)商的銷(xiāo)售積極性以及客戶(hù)的參與積極性，在特定的時(shí)間段采取房地產(chǎn)進(jìn)貨價(jià)格不變的前提下，對(duì)于某些特定情況下的購(gòu)房者提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠。通過(guò)促銷(xiāo)策略在保證總最低的利潤(rùn)的前提下，靈活調(diào)整商品價(jià)格，引起中間經(jīng)銷(xiāo)商以及消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。
五、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是在質(zhì)量管理體系、風(fēng)險(xiǎn)管理體系、成本管理體系之下建立統(tǒng)一的監(jiān)理程序和業(yè)務(wù)流程，在企業(yè)和房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的知識(shí)數(shù)據(jù)以及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)在公司內(nèi)部員工之間共享，從而提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)。尤其是在當(dāng)下網(wǎng)絡(luò)信息快速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的情況制定出符合自己發(fā)展要求的新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。
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1、景觀設(shè)計(jì)工作室
設(shè)計(jì)工作室靈感創(chuàng)意成功率高
不經(jīng)意問(wèn)，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)，除了比較商品的實(shí)用，更加追求品位、強(qiáng)調(diào)個(gè)性。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，讓藝術(shù)享受成為必需。也使得設(shè)計(jì)類(lèi)行業(yè)“炙手可熱”。在產(chǎn)品豐富的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，個(gè)性化的產(chǎn)品永遠(yuǎn)魅力十足。開(kāi)一家景觀設(shè)計(jì)工作室、汽車(chē)美容店、彩鈴設(shè)計(jì)工作室、游戲動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)工作室等，都是極具發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)選擇。
2、汽車(chē)美容店
正當(dāng)有車(chē)一族陶醉在自駕出行的興奮中時(shí)，汽車(chē)美容行業(yè)悄然興起。汽車(chē)保養(yǎng)理念的傳播，讓車(chē)主心甘情愿地掏出皮夾。扮靚自己的愛(ài)車(chē)。據(jù)創(chuàng)業(yè)中國(guó)估算，一部?jī)r(jià)值10萬(wàn)元的車(chē)每年行程2～3萬(wàn)公里，一年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)就達(dá)到4000元以上。而且汽車(chē)越高檔，養(yǎng)護(hù)費(fèi)越貴。然而，汽車(chē)美容從業(yè)者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問(wèn)題。而那些擁有高素質(zhì)員工，與客戶(hù)溝通良好，能分析客戶(hù)心理，做出相應(yīng)方案的“復(fù)合型”汽車(chē)美容店，生意將越做越大。
3、彩鈴設(shè)計(jì)工作室
你可曾遇到過(guò)撥通朋友手機(jī)時(shí)，聽(tīng)不到單調(diào)的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音?這些優(yōu)美的音樂(lè)或搞笑的對(duì)白，就是彩鈴，出自彩鈴設(shè)計(jì)師之手。目前彩鈴設(shè)計(jì)行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開(kāi)始大批量的招聘專(zhuān)職彩鈴設(shè)計(jì)師。隨著越來(lái)越多的人使用彩鈴業(yè)務(wù)，有音樂(lè)天賦的創(chuàng)業(yè)中國(guó)青年不妨開(kāi)個(gè)彩鈴設(shè)計(jì)工作室。
4、游戲動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)
公司在青少年的世界里，游戲、動(dòng)畫(huà)一個(gè)都不能少。網(wǎng)絡(luò)的普及，給網(wǎng)絡(luò)游戲和動(dòng)畫(huà)制作帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)游戲動(dòng)畫(huà)工程師不過(guò)8000人，與市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)中國(guó)的旺盛需求相比，至少有15萬(wàn)人的缺口。開(kāi)家游戲動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)公司不僅需要足夠的專(zhuān)業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
5、房地產(chǎn)估價(jià)咨詢(xún)公司
買(mǎi)房、賣(mài)房、換房、租房……房產(chǎn)是人們生活必不可少的商品，而且投資價(jià)值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價(jià)格、區(qū)位地段、戶(hù)型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、交通購(gòu)物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產(chǎn)的地理位置一直沒(méi)變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費(fèi)者處于信息不對(duì)等地位，想尋找超值房產(chǎn)。只能求助房地產(chǎn)估價(jià)咨詢(xún)公司。
6、營(yíng)養(yǎng)配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營(yíng)養(yǎng)和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結(jié)構(gòu)不合理還會(huì)導(dǎo)致多種疾病，于是學(xué)校、機(jī)關(guān)、企業(yè)、餐飲行業(yè)迫切需要“營(yíng)養(yǎng)配餐師”來(lái)指點(diǎn)。這時(shí)候，一家營(yíng)養(yǎng)配餐工作室能根據(jù)顧客的年齡、性別、體質(zhì)提供個(gè)性化的科學(xué)配餐咨詢(xún)。國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)配餐領(lǐng)域幾乎是空白，而且行業(yè)門(mén)檻并不高。
提供咨詢(xún)之余，開(kāi)個(gè)培訓(xùn)班，傳授烹飪?cè)现R(shí)、食品營(yíng)養(yǎng)知識(shí)、食品安全知識(shí)、餐飲成本核算知識(shí)、營(yíng)養(yǎng)配餐的準(zhǔn)備、營(yíng)養(yǎng)食譜的制定、營(yíng)養(yǎng)餐的制作等知識(shí)，相信前來(lái)求學(xué)的人不會(huì)少。生活服務(wù)業(yè)以人為本天地寬，小到一日三餐的搭配，大到個(gè)人理財(cái)、甚至創(chuàng)業(yè)中國(guó)人生規(guī)劃，要想少走彎路、少花冤枉錢(qián)，還真離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)。于是，營(yíng)養(yǎng)配餐工作室、財(cái)務(wù)策劃咨詢(xún)公司和職業(yè)顧問(wèn)室也打入了十大最具潛力創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。
7、財(cái)務(wù)策劃(理財(cái)規(guī)劃)咨詢(xún)公司
你會(huì)理財(cái)嗎?據(jù)一家專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站調(diào)查，78％的被調(diào)查者需要專(zhuān)家顧問(wèn)的理財(cái)意見(jiàn)，25％愿意委托理財(cái)，50％以上愿意支付顧問(wèn)費(fèi)。可見(jiàn)，收入多了，自然要理財(cái)、要投資，于是，人們對(duì)理財(cái)規(guī)劃的需求日趨旺盛。據(jù)香港高級(jí)財(cái)務(wù)策劃師介紹，現(xiàn)在香港私人財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司已有3000多家，以個(gè)人理財(cái)咨詢(xún)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。據(jù)預(yù)測(cè)，2008年個(gè)人財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司將在內(nèi)地蓬勃發(fā)展。那些取得資格認(rèn)證的注冊(cè)財(cái)務(wù)策劃師一旦組建成咨詢(xún)公司，其前景令人矚目。
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):
方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就甲方自有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，交由乙方房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：
甲方自有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)位于 市 區(qū) 單元第____層，共(套)，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_ __，建筑面積 平方米，戶(hù)型 ;房屋所有權(quán)證號(hào)： ，屬于： 。附房屋狀況表。
二、銷(xiāo)售價(jià)格與收款方式：
1、甲方確認(rèn)本合同指定的房屋銷(xiāo)售底價(jià)為_(kāi)_ __元/平方米，總價(jià) 元人民幣，乙方可視市場(chǎng)情況高于底價(jià)銷(xiāo)售, 銷(xiāo)售價(jià)超出甲方指定銷(xiāo)售底價(jià)部分，甲方得 %、乙方得 %。若銷(xiāo)售價(jià)低于甲方底價(jià)，須征得甲方書(shū)面認(rèn)可;
2、甲方確認(rèn)由乙方代收房款。
三、甲方同意乙方客戶(hù)的以下幾種付款方式：
雙方約定，自購(gòu)房客戶(hù)與甲方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)并交房后，方辦理房款結(jié)算手續(xù)。
一次性付款結(jié)算方式：
1、一次性付款是指即購(gòu)房客戶(hù)與甲方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)日將全部房款支付到乙方帳戶(hù);
2、乙方代收購(gòu)房款，在甲方自行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)或委托乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，自房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)完畢之日起三日內(nèi)乙方將代收購(gòu)房款轉(zhuǎn)予甲方。
按揭貸款的結(jié)算方式：購(gòu)房客戶(hù)與甲方簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房客戶(hù)向乙方支付首期房款后開(kāi)始向銀行申請(qǐng)按揭貸款，接揭貸款手續(xù)獲批后，待房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)并辦抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭銀行付清。
為保證房屋交易的安全性，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦妥后，甲方接到乙方通知后，須憑本人身份證來(lái)乙方處領(lǐng)取房款，如委托他人取款的，應(yīng)憑經(jīng)公證的委托書(shū)(注明代收房款)及委托人身份證明領(lǐng)取，甲方系法人的，應(yīng)以合同載明的開(kāi)戶(hù)行和帳號(hào)轉(zhuǎn)帳。
五、期限及權(quán)限：
1.本合同期限為 個(gè)月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行終止。
2. 甲方全權(quán)委托乙方在不低于甲方售房底價(jià)的情況下與客戶(hù)簽訂定房協(xié)議書(shū)，并代甲方收取房款。
3、在本合同有效期內(nèi)，甲方不得指定其他人或中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售該不動(dòng)產(chǎn)。
4、委托期滿(mǎn)仍未銷(xiāo)出者，甲方授權(quán)乙方可在委托底價(jià)內(nèi)下浮 %出售。
推薦合同范本銷(xiāo)售合同范本家電銷(xiāo)售合同煤炭銷(xiāo)售合同房產(chǎn)銷(xiāo)售合同批發(fā)商合同圖書(shū)銷(xiāo)售合同產(chǎn)品協(xié)議中英文銷(xiāo)售合同墊底銷(xiāo)售合同六、費(fèi)的收取
1、乙方的費(fèi)為本合同所售不動(dòng)產(chǎn)，在出售成功后按成交總額的____%收取，乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超出甲方指定銷(xiāo)售底價(jià)部分，甲方得 % ，乙方得 %。費(fèi)由甲方以人民幣形式支付，由乙方從代收房款中扣除。
2.甲方在與乙方客戶(hù)正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,乙方客戶(hù)支付首期房款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的全部費(fèi)。
3、甲方委托乙方在信息宣傳系統(tǒng)上為該物業(yè)廣告及帶購(gòu)房客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房，雙方商定甲方向乙方支付信息費(fèi)、產(chǎn)證鑒定費(fèi)及服務(wù)費(fèi)合計(jì) 元。
1、甲方向乙方提交如下房屋產(chǎn)權(quán)證明資料，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確性。
1)、《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》、房主身份證等有效證件的復(fù)印件及原件，乙方核對(duì)原件無(wú)誤后將原件交還甲方。
2)、已婚夫婦，房屋所有權(quán)在一方名下，但共同生活超過(guò)八年的，應(yīng)證得另一方的書(shū)面同意。
3)、原購(gòu)房協(xié)議書(shū)(另：如房屋是集體土地，應(yīng)提交鄉(xiāng)、村辦及所屬村委會(huì)城管科證明)
4)、房屋平面結(jié)構(gòu)圖及附屬設(shè)施說(shuō)明清單、鑰匙等。
5)、房屋是否設(shè)定擔(dān)保等債權(quán)、債務(wù)的書(shū)面聲明。
6)、有委托人代辦的，應(yīng)出具經(jīng)公證的房主授權(quán)委托書(shū)原件及受托人身份證明。
2、甲方保證該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與之有關(guān)的權(quán)屬糾紛及債權(quán)、債務(wù)糾紛概由甲方負(fù)責(zé)清理，因此給乙方及乙方客戶(hù)照成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方必須負(fù)責(zé)賠償。
3、乙方在與客戶(hù)簽訂定房協(xié)議書(shū)合同后，甲方應(yīng)在得到乙方通知后三天內(nèi)來(lái)乙方處簽署銷(xiāo)售確認(rèn)書(shū)，并與乙方客戶(hù)會(huì)簽購(gòu)房合同，如因甲方地址、電話(huà)變更，而未能通知甲方而給甲方所造成的損失概由甲方負(fù)責(zé)。甲方聯(lián)系電話(huà)及地址以本合同所載的地址為準(zhǔn)，經(jīng)交郵即為送達(dá)。
4、甲方與乙方客戶(hù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，若雙方委托乙方辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶(hù)手續(xù)，應(yīng)支付代辦費(fèi)。
5、房產(chǎn)證辦理過(guò)戶(hù)完畢，甲乙雙方結(jié)清房款，則本合同指定的不動(dòng)產(chǎn)義務(wù)即告完成。
6、原則上，乙方要求甲方應(yīng)在房產(chǎn)證辦理過(guò)戶(hù)后，方交付房產(chǎn)給購(gòu)房客戶(hù)。特殊情況下，甲方愿提前交房應(yīng)書(shū)面通知乙方。
7、乙方系房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)，依法承擔(dān)中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)。
1、乙方在委托期間，將委托不動(dòng)產(chǎn)出售，并與購(gòu)房客戶(hù)簽訂定房協(xié)議書(shū)，如購(gòu)房客戶(hù)未履行定房協(xié)議書(shū)所規(guī)定條款，乙方有權(quán)終止定房協(xié)議書(shū)，并沒(méi)收定金;如乙方與購(gòu)房客戶(hù)簽訂定房協(xié)議書(shū)后甲方反悔的，甲方應(yīng)支付違約金，違約金的數(shù)額為乙方客戶(hù)繳納給乙方的定金。
2、甲方不得將該不動(dòng)產(chǎn)委托乙方之外的任何中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人銷(xiāo)售，否則視為違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方自行售出委托物業(yè)，應(yīng)以書(shū)面形式提前3天通知乙方，否則乙方仍按未售物業(yè)出售，就此造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。
九、乙方必須嚴(yán)守誠(chéng)實(shí)、信譽(yù)、高效的服務(wù)原則，積極、主動(dòng)、熱情地為甲方進(jìn)行服務(wù)，乙方必須嚴(yán)守甲方有關(guān)商業(yè)機(jī)密不能外泄。
十、雙方一致同意本合同如發(fā)生爭(zhēng)議由無(wú)錫仲裁委員會(huì)仲裁。
十一、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑，本合同附件為主合同不可分割的一部分。本合同自雙方簽字蓋章后生效。
十二、如有其它事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
地址： 地址：
聯(lián)系電話(huà)： 聯(lián)系電話(huà)：
帳號(hào)：
簽約日期： 年 月 日
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)議書(shū)二
編號(hào)：____房中介()字[201]第()號(hào)
甲方(委托方)：___________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：___________________
地址：_______________ 聯(lián)系電話(huà)：________
乙方(受托方)：___________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________ 資質(zhì)等級(jí)及證號(hào)：____________
地址：_____________ 聯(lián)系電話(huà)：_______
甲方為促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，委托乙方對(duì)甲方所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)家營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售，雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，就委托之有關(guān)事宜達(dá)成如下合同條款：
第一條 委托主要事項(xiàng)(選項(xiàng)打)
全程 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售
第二條 委托項(xiàng)目的位置、面積
1.項(xiàng)目座落位置：_______________
2.項(xiàng)目總面積約為_(kāi)_____________平方米。(詳見(jiàn)甲方提供的測(cè)繪面積表，附件一)
第三條 銷(xiāo)售價(jià)格
1.銷(xiāo)售面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)算;
2.合同所約定的銷(xiāo)售房屋價(jià)格均價(jià)為_(kāi)_____________ ;乙方應(yīng)按照與甲方所商定并經(jīng)甲方簽章認(rèn)可的售樓價(jià)格(各房屋具體銷(xiāo)售底價(jià)表、付款方式、折扣及本合同其他約定條款等)進(jìn)行銷(xiāo)售(詳見(jiàn)附件二);
3.在實(shí)際銷(xiāo)售中，如屬溢價(jià)方式銷(xiāo)售，在溢價(jià)范圍內(nèi)乙方有權(quán)折扣優(yōu)惠，無(wú)需經(jīng)甲方同意;如屬甲方定價(jià)銷(xiāo)售，乙方無(wú)權(quán)折扣優(yōu)惠，經(jīng)甲方書(shū)面同意后，方可執(zhí)行折扣優(yōu)惠。
第四條 甲方權(quán)利與義務(wù)
1.提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件;
2.提供該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證(復(fù)印件)、商品房銷(xiāo)售證書(shū)或預(yù)售許可證(復(fù)印件)及施工圖、分層平面圖、面積測(cè)繪報(bào)告、戶(hù)型圖以及施工進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目材設(shè)及配置表等資料;
3.保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、綜合驗(yàn)收時(shí)間及交房時(shí)間(詳見(jiàn)附件三)，項(xiàng)目在修建過(guò)程中，若發(fā)生設(shè)計(jì)變更，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知乙方;
4.按雙方協(xié)商確定的計(jì)劃，承擔(dān)銷(xiāo)售廣告宣傳費(fèi)用以及相關(guān)資料制作費(fèi)用(詳見(jiàn)附件四廣告宣傳推廣計(jì)劃
5.派出專(zhuān)人配合銷(xiāo)售，負(fù)責(zé)審定售房合同、收款，辦理售房合同登記、銀行按揭與房屋產(chǎn)權(quán)、國(guó)土等手續(xù)，落實(shí)購(gòu)房人的合理要求等工作;
6.提供《重慶市商品房(買(mǎi)賣(mài))合同》范本;
7.對(duì)委托銷(xiāo)售面積內(nèi)的房屋進(jìn)行抵押、典當(dāng)、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結(jié)、行政限制和自售的情況必須書(shū)面告知乙方;并保證提供的房源產(chǎn)權(quán)合法、有效;
8.提供裝修好的售房部、配備售樓電話(huà)、必要的辦公用品和購(gòu)房直通車(chē)，承擔(dān)售房部房租、水、電、電話(huà)等辦公易耗品及車(chē)輛使用等費(fèi)用;
9.可以定期檢查、督導(dǎo)乙方工作。并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽章;
10.作好本合同的保密工作，防止對(duì)銷(xiāo)售造成不利影響;
11.負(fù)責(zé)按時(shí)支付乙方傭金及策劃費(fèi);
12.約定承擔(dān)的其它費(fèi)用：___________
1.乙方必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件;
2.本合同簽署后_______ 天內(nèi)向甲方提交市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)策劃案及營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施計(jì)劃給甲方審定，在甲方基本具備銷(xiāo)售條件后，經(jīng)甲方同意，在_______天內(nèi)展開(kāi)銷(xiāo)售實(shí)際運(yùn)作;
3.切實(shí)完成向甲方承諾的銷(xiāo)售計(jì)劃(詳見(jiàn)附件五)，嚴(yán)格執(zhí)行銷(xiāo)售價(jià)格及付款方式(詳見(jiàn)附件六付款方式)。特殊情況須經(jīng)甲方書(shū)面同意;
4.不得以甲方的名義進(jìn)行本合同約定之外的業(yè)務(wù);
5.不得超出甲方認(rèn)可的宣傳資料范圍進(jìn)行宣傳和推廣;
6.未經(jīng)甲方同意，不得代收任何售房款項(xiàng)，如遇特殊情況乙方代收客戶(hù)房款，需在24小時(shí)內(nèi)交付甲方，其它約定除外;
7.根據(jù)銷(xiāo)售需要及市場(chǎng)需求，在雙方確定的銷(xiāo)售底價(jià)基礎(chǔ)上，溢價(jià)或漲價(jià)的幅度應(yīng)報(bào)甲方書(shū)面批準(zhǔn)后方可執(zhí)行;
8.協(xié)助甲方與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本合同約定銷(xiāo)售范圍內(nèi)的房屋，所有銷(xiāo)售均視為乙方完成;
9.乙方有權(quán)拒絕任何形式的虛假按揭融資;
10.乙方應(yīng)當(dāng)為甲方保守相關(guān)商業(yè)機(jī)密;
11.乙方在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)和提升甲方企業(yè)形象;
12.約定承擔(dān)的其它費(fèi)用：_______________
第六條
本項(xiàng)目廣告宣傳和活動(dòng)推廣費(fèi)用(包括報(bào)刊、電視廣告、()印制宣傳材料、售樓書(shū)、制作沙盤(pán)、展銷(xiāo)會(huì)等)，由甲方根據(jù)推廣計(jì)劃按以下項(xiàng)支付。
1.廣告推廣費(fèi)用分別直接支付給新聞宣傳單位和制作單位;
2.支付給乙方，由乙方負(fù)責(zé)支付。
第七條 策劃費(fèi)及結(jié)算方式
前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)研和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)為_(kāi)_____萬(wàn)元(大寫(xiě))(￥ _______萬(wàn)元)，本合同簽定時(shí)甲方預(yù)付_________萬(wàn)元給乙方，余款甲方在乙方提交正式報(bào)告文本____日內(nèi)一次性付清。若甲方對(duì)正式報(bào)告文本有異議，需在二日內(nèi)提出整改意見(jiàn)，乙方必須在_____日內(nèi)整改完成，提交甲方，甲方二日內(nèi)未提出異議，視為認(rèn)可。
第八條 銷(xiāo)售傭金按以下項(xiàng)方式計(jì)算
1.傭金=底價(jià)傭金+溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)
其中：底價(jià)傭金=底價(jià)銷(xiāo)售合同總金額_______%
溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)=(銷(xiāo)售價(jià)-底價(jià))銷(xiāo)售面積_______%
2.傭金=(銷(xiāo)售價(jià)-底價(jià))銷(xiāo)售面積
3.傭金=銷(xiāo)售合同實(shí)際金額的_______%
4.其他方式_____________________
第九條 銷(xiāo)售傭金結(jié)算方式
1.當(dāng)甲方收到所簽售房合同首期房款時(shí)，視乙方成功，甲方應(yīng)按售房合同成交總額，依照本合同第八條分別計(jì)算傭金;
2.當(dāng)甲方收到首期房款后即應(yīng)按時(shí)結(jié)算傭金給予乙方，結(jié)算日為_(kāi)________，甲方在結(jié)算當(dāng)日可用轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付乙方，乙方提交收款票據(jù)。
第十條 甲方違約責(zé)任
1.若購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的該項(xiàng)目房產(chǎn)的實(shí)際情況與甲方提供的材料不符或產(chǎn)權(quán)不清，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更或銷(xiāo)售面積變化，以及因工期、交房期、質(zhì)量、銀行按揭、典當(dāng)?shù)盅旱葐?wèn)題產(chǎn)生的糾紛，均由甲方負(fù)責(zé);
2.甲方如不按合同規(guī)定的期限向乙方支付傭金，則每超過(guò)一天按應(yīng)付傭金的_______%向乙方支付滯納金;若傭金支付時(shí)間超過(guò)三個(gè)月，視甲方違約，違約金為_(kāi)______萬(wàn)元。乙方有權(quán)解除合同，并由甲方完全承擔(dān)違約責(zé)任;
3.如甲方認(rèn)可的銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)支不能及時(shí)到位，由此造成銷(xiāo)售工作的停頓，后果由甲方承擔(dān);
4.開(kāi)盤(pán)時(shí)間定為_(kāi)______年_______月_______日，若因甲方原因?qū)е略擁?xiàng)目不能按時(shí)開(kāi)盤(pán)而引起的乙方前期準(zhǔn)備工作順延，順延時(shí)間不超過(guò)_________天，否則甲方應(yīng)支付乙方前期工作準(zhǔn)備金_______萬(wàn)元整，并且乙方有權(quán)終止本合同。
第十一條 乙方違約責(zé)任
1.乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的銷(xiāo)售活動(dòng)之外的任何商業(yè)活動(dòng)，也不得以虛假夸大之詞欺騙購(gòu)房人，只能在甲方編制的書(shū)面宣傳資料和允許的范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行宣傳，否則造成的社會(huì)不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔(dān);
2.乙方不得私收房款及預(yù)訂款，乙方有任何未經(jīng)甲方同意私收房款、預(yù)訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權(quán)立即終止乙方承銷(xiāo)權(quán)，并追究其法律責(zé)任;
3.乙方如不能按雙方約定時(shí)間完成策劃工作進(jìn)行銷(xiāo)售，視乙方違約，違約金為_(kāi)______萬(wàn)元。甲方有權(quán)解除合同;
4.乙方若無(wú)故終止合同給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，則乙方需向甲方賠償經(jīng)濟(jì)損失_______萬(wàn)元人民幣。
第十二條 本合同執(zhí)行期間，在合同約定的銷(xiāo)售范圍內(nèi)，甲方不得任意售房;如甲方有購(gòu)房客戶(hù)，須交乙方進(jìn)行辦理，售出房屋仍計(jì)入乙方銷(xiāo)售總額中，并按合同約定結(jié)算傭金給乙方，如甲方用委托乙方銷(xiāo)售的房屋進(jìn)行抵債、抵償、抵押、置換等，則視同為乙方銷(xiāo)售，甲方按本合同約定支付乙方傭金。
第十三條 正式銷(xiāo)售時(shí)間為辦好預(yù)售許可證時(shí)雙方協(xié)商計(jì)算，三個(gè)月之內(nèi)乙方銷(xiāo)售房屋面積少于計(jì)劃任務(wù)的%或銷(xiāo)售額少于_______萬(wàn)元，甲方有權(quán)解除本合同，但需結(jié)清乙方應(yīng)得傭金;否則乙方有權(quán)銷(xiāo)售至合同期滿(mǎn)止，甲方不得停止乙方承銷(xiāo)權(quán)。
第十四條 退房處理方式
1.甲方責(zé)任：乙方執(zhí)行退房指令，所退之房屋乙方繼續(xù)銷(xiāo)售，乙方已收之傭金不再退還甲方，乙方再售該房屋，甲方仍需支付傭金;
2.乙方責(zé)任：由于乙方的責(zé)任造成的退房，甲方有權(quán)扣除乙方的傭金，造成甲方損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十五條 若乙方無(wú)有效合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)以及超范圍的受托，給甲方造成的損失和不良影響，均由乙方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
第十六條 本合同期未滿(mǎn)而中途終止時(shí)，在一年內(nèi)甲方不得聘用未經(jīng)乙方許可的任何原聘用人員。因甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方必須賠償。
第十七條 合同期限
____年____月_____日至_____年____月____日。
在合同有效期內(nèi)，任何一方不得隨意單方面終止本合同，本合同期滿(mǎn)前60天，若甲方未提出反對(duì)意見(jiàn)，本合同期自動(dòng)延長(zhǎng)60天。
第十八條 其他約定：____________________
第十九條 甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本合同約定的下列方法之一，進(jìn)行解決(選項(xiàng)打 ) ：
1.向_______仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁 ( )
2.向_______人民法院提訟 ( )
第二十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，辦證機(jī)構(gòu)登記備案一份，雙方簽字蓋章即刻生效。
甲方(蓋章)：______________ 乙方(蓋章)：_______________
法定代表人：______________法定代表人：_________________
注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：__________
委托人：________________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理：___________
簽約地點(diǎn)：__________________簽約時(shí)間：___________________
