時間：2023-05-29 18:23:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構(gòu)
為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運行，設(shè)立*局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名(兼)，工作人員3名，義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo)，實行自我管理，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業(yè)管理辦公室。新晨
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進(jìn)出關(guān)，維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作，發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
聊城物業(yè)管理辦法最新完整版
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理等活動。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實現(xiàn)市場化、專業(yè)化、社會化管理。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
行政執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理部門聯(lián)席會議制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)積極制定扶持政策，采取措施，引導(dǎo)推動舊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)以及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則來進(jìn)行：
(一)同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)物業(yè)項目內(nèi)有規(guī)劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用證明、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記備案并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中向物業(yè)買受人明示。
第十條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，應(yīng)于5個工作日內(nèi)予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房要求具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等服務(wù)功能。
第十二條 建設(shè)單位在報批規(guī)劃時，應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中注明物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和面積。
房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，不得將經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售商品房屋許可范圍。
建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記。房產(chǎn)登記機關(guān)在房屋登記簿上應(yīng)對物業(yè)服務(wù)用房予以記載，登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)，由所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且不得擅自改變其規(guī)劃用途。
第十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在物業(yè)項目的銷售場所進(jìn)行公示。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定;有關(guān)約定不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十七條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬聲明文件等資料報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(yù)售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十九條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用15日前，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的核實認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，建設(shè)工程竣工驗收合格，并經(jīng)過建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仁姓迷O(shè)施設(shè)備，經(jīng)綜合驗收后移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求完成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊備;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二十條 物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)確定物業(yè)承接查驗方案;
(二)移交有關(guān)圖紙資料;
(三)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;
(五)確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果;
(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗20日前，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葴?zhǔn)許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)承接查驗所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交給專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。上述專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗和驗收的內(nèi)容。
第二十三條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接驗收后30日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接驗收備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)查驗與交接記錄;
(四)其他與承接查驗有關(guān)的文件。
第二十五條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十六條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方式;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù);
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第二十七條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。
第二十八條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他應(yīng)急處理事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已交付入住面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數(shù)所占比例達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位可以推薦業(yè)主代表作為臨時召集人;臨時召集人應(yīng)當(dāng)召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
第三十條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起30內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房備案證明。
首次業(yè)主大會會議籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)法律法規(guī)要求的其他資料。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后5個工作日內(nèi)將備案資料抄送縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第三十三條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十四條 物業(yè)管理活動中業(yè)主權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行統(tǒng)一的資質(zhì)信用動態(tài)考核管理。
第三十六條 業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
屬于前期物業(yè)管理階段的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清繳等事項進(jìn)行協(xié)商約定。
業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門和物價主管部門備案。縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在備案完成后3個工作日內(nèi)，將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，還應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;
(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;
(四)建立各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理機制和工作預(yù)案;
(五)按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;
(六)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議;
(七)配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
解除或終止物業(yè)服務(wù)合同的，雙方應(yīng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下交接義務(wù)，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本辦法第二十一條規(guī)定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;
(五)依法或依物業(yè)服務(wù)合同約定交接的其他事項。
未成立業(yè)主委員會的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請辦理交接代管，待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府將其代為保管的該物業(yè)項目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 實行物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項目委派指定項目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職注冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定或者更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)類型分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。推廣物業(yè)服務(wù)分項分等級的菜單式收費機制，尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)。
普通商品住宅的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。
已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會或者業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對于無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進(jìn)行催交。
第四十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴;引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目類型、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期物業(yè)服務(wù)成本信息。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十八條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓宇顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的政府指導(dǎo)價格確定。
車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第五十條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場地的管理、維護(hù)以及補充業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。
第五十一條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，其分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。未作出決定前，可以用于補充專項維修資金或者用作業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，并服務(wù)到最終用戶，保障服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位簽訂專業(yè)經(jīng)營服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位代收專業(yè)經(jīng)營服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，且不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位提供服務(wù)。
第五十三條 本辦法實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由市人民政府另行制定。
對列入市、縣(市、區(qū))舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)所銷售物業(yè)的保修責(zé)任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
在保修期間，建設(shè)單位未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第五十五條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五十六條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。維修費用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。
本辦法實施前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)業(yè)主補交或者續(xù)籌。補交或者續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主共同決定。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生以下情形時：
(一)屋面防水滲漏嚴(yán)重危及人身財產(chǎn)安全;
(二)電梯因故障停運危及人身安全;
(三)高層樓宇二次供水設(shè)備故障導(dǎo)致供水中斷;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;
(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙。
經(jīng)過房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定確認(rèn)后，應(yīng)立即進(jìn)行維修或者更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會同意后，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)持經(jīng)過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業(yè)主管部門辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修或更新的，物業(yè)主管部門可以組織代修，維修費用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，從相關(guān)業(yè)主專項維修資金中列支。
第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清服務(wù)費用。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分賬戶中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理
第五十九條 社區(qū)物業(yè)管理工作，應(yīng)按照縣(市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，物業(yè)主管部門指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
第六十條 縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)應(yīng)把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)。對暫時不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)(樓)，應(yīng)組織安排專職人員進(jìn)行保潔、秩序維護(hù)和公共設(shè)施維修;無主管單位的由轄區(qū)辦事處組織落實，發(fā)生的費用由業(yè)主承擔(dān)。對居住分散的住宅樓，應(yīng)進(jìn)行劃片整合管理。
第六十一條 建立市、縣(市、區(qū))、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級物業(yè)管理工作考核機制。縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，將物業(yè)管理納入政府部門績效考核體系，物業(yè)管理涉及的政府部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及其主管部門，是物業(yè)管理工作考核的主要責(zé)任人。
第六十二條 物業(yè)管理、行政執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對舉報的違法行為應(yīng)及時作出處理。
第六十三條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議制度由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
第六十四條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
第六十五條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十六條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第七章 法律責(zé)任
第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已設(shè)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送物業(yè)服務(wù)合同、信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《物業(yè)管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進(jìn)行監(jiān)管的;
(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第七十一條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱業(yè)主大會，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
本辦法所稱全體業(yè)主，在成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，且建筑區(qū)劃內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積占物業(yè)項目總建筑面積不低于百分之五十的居住區(qū)或居住組團。
本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第一條 為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
第二章 管理組織與職責(zé)
第六條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的權(quán)利是：
（一）參加業(yè)主大會；
（二）在業(yè)主大會內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；
（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。
業(yè)主的義務(wù)是：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；
（二）遵守業(yè)主公約；
（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；
（四）按時交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費用。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。
第八條 新建商品住宅出售面積達(dá)到50％以上的公有住宅出售面積達(dá)到30％以上的，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第九條 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。
業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。
第十條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告；
（四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定；
（五）對物業(yè)管理的其它重大事項作出決定。
第十一條 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。
經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)召開臨時業(yè)主大會。
第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：
（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單；
（三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。
第十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。
業(yè)主委員會設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中推選產(chǎn)生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔(dān)任業(yè)主委員會副主任。
第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；
（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；
（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；
（九）業(yè)主大會賦予其它職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。
第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。
第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：
（一）根據(jù)委托管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪锕芾恚?/p>
（二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進(jìn)行索賠；
（四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
（一）履行物業(yè)委托管理合同；
（二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；
（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進(jìn)行維修和處理；
（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；
（六）對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；
（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道國辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責(zé)任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項。
物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)的事項包括下列內(nèi)容：
（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）保潔服務(wù)（四）保安服務(wù)（五）綠化管理（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料保管理（八）其它事項業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項。
第二十二條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費用。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)由物價行政主管部門核定。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其它任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。
未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：
（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實際結(jié)算；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物；
第四章 物業(yè)和使用與維修
第二十六條 商品房和公有住房出售時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新、改造。
商品房在銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。
維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)所有，不計入房屋銷售收入。
第二十七條 業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。
業(yè)主委員會對維修基金具有支配權(quán)。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。
第二十九條 物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。
第三十條 物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)。
（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)；
（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；
（三）公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；
（四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。
第三十一條 房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；
（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（七）排放有毒氣體、液體；
（八）聚眾喧嘩；
（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。
第三十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十四條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十五條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后到業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理服務(wù)與費用，由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。
新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
第三十六條 房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
第三十七條 業(yè)主委員會成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)資料：
（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其它必要的資料。
第三十八條 建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第三十九條 房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
第六章 法律責(zé)任
第四十條 業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。
第四十一條 未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的可作出降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
第四十三條 房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。
第四十四條 業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。
第四十五條 業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。
第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條 當(dāng)事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第四十八條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政管部門制定。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法20xx第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
6.辦公費用;
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。
第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。
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本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發(fā)改委獲悉，本市物業(yè)管理費將全面實行新的收費辦法及標(biāo)準(zhǔn)。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協(xié)商機制，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標(biāo)準(zhǔn)從今日起在網(wǎng)上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。
據(jù)市發(fā)改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業(yè)小區(qū)3000多個，物業(yè)管理公司2100多個。現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費政策主要是針對居住小區(qū)而定。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，這些現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，已不能完全滿足物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的需要。
新擬定的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》與國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，同時提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵業(yè)主自治，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅，成立業(yè)主大會并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟適用住房、房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由政府價格主管部門會同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準(zhǔn)價格并定期公布，其收費標(biāo)準(zhǔn)可在政府制定的物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上向上浮動20％，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)向上浮動時，必須經(jīng)業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。在物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護(hù)費用標(biāo)準(zhǔn)；取消了物業(yè)管理企業(yè)收取的水、氣、熱等各項市政公用設(shè)施費用的統(tǒng)收服務(wù)費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收取；在一定程度上減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網(wǎng)站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關(guān)信息并提出自己的意見和建議。
為切實加強社區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，增強社區(qū)物業(yè)管理責(zé)任，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《區(qū)街道物業(yè)管理工作考核辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合街道物業(yè)管理工作實際，特制訂本考核辦法。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
考核工作由街道統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，街道物業(yè)管理工作辦公室具體組織實施。
二、考核對象
項里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)的已建成小區(qū)。
三、考核依據(jù)
堅持實事求是,公開、公平、公正的原則；依據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《項里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。
四、考核內(nèi)容
包括組織機構(gòu)建設(shè)、制度建設(shè)、管理工作、社會滿意度四個方面，具體考核內(nèi)容詳見《項里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。
五、考核辦法
（一）項里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)每年向街道辦繳納年度小區(qū)物業(yè)工作保證金1萬元。保證金根據(jù)檢查考核結(jié)果進(jìn)行獎懲兌現(xiàn)，凡被扣除的保證金充入街道物業(yè)管理獎勵基金。街道駐居干部負(fù)責(zé)所駐轄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理督察督導(dǎo)工作，凡被上級有關(guān)部門通報批評的小區(qū)，將由街道紀(jì)工委以交辦單形式交由駐居干部繼續(xù)指導(dǎo)整改。
（二）考核滿分為100分，得分90分以上的為優(yōu)秀，得分90分以下70分以上的為合格，70分以下的為不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，進(jìn)行匯總和排名。評分辦法為日常巡查占40%，集中檢查占60%。
（三）轄區(qū)內(nèi)小區(qū)在市、區(qū)和街道辦分別組織的評比中，得紅旗的，每次分別加10分、8分和5分，得黃旗的，每次分別扣10分、8分和5分，此項工作列入年度目標(biāo)進(jìn)行考核。對在物業(yè)管理工作中表現(xiàn)突出的單位和個人另行表彰和獎勵。
新京報 4月4日，北京市發(fā)改委和市國土房管局聯(lián)合消息，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網(wǎng)（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時間為4月15日。這是本市首次將即將執(zhí)行的價格政策向市民征集意見。與此同時，現(xiàn)行的物業(yè)收費體制的種種局限性也更為人們所關(guān)注。
重復(fù)交費侵害業(yè)主利益
北京市發(fā)改委收費處處長王巖接受本報記者采訪時表示，按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。因此，小區(qū)大、中修費不應(yīng)再納入物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中。但1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費，存在業(yè)主重復(fù)交費問題。
手續(xù)費不應(yīng)向業(yè)主收取
國家規(guī)定涉及水、電、氣、熱等費用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M的代收服務(wù)費由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符。
普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)落后
《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個檔次，檔次的劃分是依據(jù)1992年首規(guī)委頒布的“75-85期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”。現(xiàn)在，首規(guī)委出臺了“95期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。
而且現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟適用房小區(qū)三個物業(yè)服務(wù)收費管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費，卻未能包括非住宅的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
交費主體不清
也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行收費問題還包括交費主體不清。老收費辦法中既有產(chǎn)權(quán)人交費項目，又有使用人交費項目。在界定誰交納產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的費用時，出現(xiàn)了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費；對于房改售房、按房改規(guī)定出售的拆遷房，老收費辦法中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的物業(yè)管理費由原售房單位承擔(dān)，對于安居房，物業(yè)管理費用由職工所在單位承擔(dān)。這種規(guī)定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔(dān)所售房屋的物業(yè)管理費。
公共和特約不分
按照現(xiàn)在物業(yè)管理通行的做法，房屋室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修屬于特約，產(chǎn)權(quán)人可自愿委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費用雙方協(xié)商議定，產(chǎn)權(quán)人也可不委托物業(yè)管理企業(yè)修繕。公共一般包括物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理。北京市普通小區(qū)收費辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費捆綁在一起，要求產(chǎn)權(quán)人必須同時交納自用部位與共用部位的維修費，剝奪了產(chǎn)權(quán)人的自主選擇權(quán)。
強行“搭車”現(xiàn)象嚴(yán)重
居住小區(qū)管理涉及的專業(yè)管理部門和壟斷企業(yè)較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業(yè)管理部門，自來水、煤氣、供電等企業(yè)。他們對小區(qū)物業(yè)管理的支持程度，對小區(qū)物業(yè)管理的影響很大。目前，大部分專業(yè)管理部門對小區(qū)物業(yè)管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規(guī)范，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。如自來水、供電局等部門不按照國家規(guī)定，實行抄表到戶，只按總表收費，總表與住戶分表之間的差額由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)分?jǐn)偂２铑~是否應(yīng)該分?jǐn)偅謹(jǐn)偸欠窈侠恚闪水?dāng)前物業(yè)管理中的焦點問題。另外，有些區(qū)縣的自來水公司、供電局強行要求物業(yè)管理代收水電費，不僅不給物業(yè)管理企業(yè)代收報酬，而且不管物業(yè)管理企業(yè)的收繳率如何，強制要求物業(yè)管理企業(yè)墊付全額費用。個別區(qū)縣的交通管理部門、安委會強制要求物業(yè)管理企業(yè)從收取的停車費中，上繳一部分費用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續(xù)。專題采寫/本報記者 吳海花 實習(xí)記者 周曉東 攝
■ 業(yè)主意見
房屋級別定性不清
新的收費征求意見稿第七條規(guī)定下列物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價：1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)等。
一些業(yè)主認(rèn)為此舉將人為打破現(xiàn)有房屋品質(zhì)格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因為現(xiàn)在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發(fā)商和物業(yè)實屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。
避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象
新的收費征求意見稿第十五條規(guī)定業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
一些業(yè)主認(rèn)為，第十五條的規(guī)定較為合理，但應(yīng)進(jìn)一步明確，在物業(yè)公司確認(rèn)房屋在交付中因質(zhì)量或其他問題影響按時交付給買受人的，應(yīng)由物業(yè)公司向開發(fā)商追索服務(wù)業(yè)費用，以避免開發(fā)商和物業(yè)公司對買受人出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。
而且，新的收費征求意見稿仍未明確業(yè)主與物業(yè)公司合同存續(xù)關(guān)系的期限。比如，交房時候通常和物業(yè)公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨和業(yè)主繼續(xù)簽署合同，而此時業(yè)主委員會未建立，成為“權(quán)利真空”。
也有的業(yè)主就“因為開發(fā)商原因或由開發(fā)商建設(shè)單位未按時交給物業(yè)買受人，物業(yè)費由于開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”提出疑問，如何去界定開發(fā)商的交房日期？有的開發(fā)商工地未完工，就提前給購房者發(fā)了交房通知，這么這算不算交房？
第二條 本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)車場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費。
第三條 重慶市物價局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，區(qū)、縣（市）物價部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的管理機關(guān)。
物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第四條 重慶市物價局與區(qū)、縣（市）物價部門對物業(yè)管理服務(wù)收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。
重慶市物價局的管理職責(zé)是：
（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法及其他有關(guān)政策規(guī)定；
（二）制定全市管理服務(wù)收費價格水平；
（三）辦理在重慶市工商局登記注冊的物業(yè)管理單位和二級以上（含二級，下同）的物業(yè)管理服務(wù)收費的收費標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；
（四）調(diào)解由重慶市物價局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費糾紛。
區(qū)、縣（市）物價部門的管理職責(zé)是：
（一）辦理所在區(qū)、縣（市）工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位在本轄區(qū)二級以下物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)，并報重慶市物價局備案；
（二）對本轄區(qū)二級以上物業(yè)管理服務(wù)收費審查成本以后，轉(zhuǎn)報重慶市物價局審批；
（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價格法和物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定的價格違法行為；
（四）調(diào)解在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費糾紛。
第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費分公共收費和特約服務(wù)收費。
公共收費服務(wù)項目的內(nèi)容主要包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔。
（二）綠化物日常維護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設(shè)保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)或樓宇的安全防患和治安管理工作。
（四）維護(hù)公共蓄水池。樓內(nèi)公共蓄水池定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質(zhì)量。
（五）水電管理。對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修，維持設(shè)備正常運行。
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運行。
（八）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。
房屋共用部位、公共設(shè)備和設(shè)施的更新改造和重大維修工程費用從按規(guī)定建立的專項維修資金中列支，不包括在公共收費項目內(nèi)。
第六條 公共收費的費用構(gòu)成：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定提取的費用；
（二）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維護(hù)及保養(yǎng)費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛(wèi)生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；
（八）法定稅費；
（九）合理利潤。
第七條 公共收費的管理。
未成立業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的樓宇，公共收費實行政府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)由物價部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的樓宇，公共收費實行政府指導(dǎo)價，其收費標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主（住戶）管理委員會根據(jù)物價部門公布的同類住宅小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理公共收費指導(dǎo)價格的水平，通過簽定合同協(xié)商議定。
物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)管委會協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費，均應(yīng)到物價部門領(lǐng)取收費許可證，公開懸掛由物價部門核發(fā)的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)價牌》。收費人員收取物業(yè)管理費應(yīng)佩戴收費工作標(biāo)志，填寫用戶所持的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費記錄手冊》，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費。
第八條 物業(yè)管理公共收費中的公共設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費和據(jù)實分?jǐn)偟墓盟㈦娰M由使用人交納。
按房改政策出售的公房，其公共設(shè)施設(shè)備及房屋本體公共部位的維修按房改策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條 由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，據(jù)實分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表之間的差額。
第十條 特約服務(wù)收費，實行明碼標(biāo)價，并堅持自愿原則，不得強行服務(wù)收費。其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
第十一條 物業(yè)管理單位為確保房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施不受損壞，向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取的裝修保證金，在裝修完畢經(jīng)驗收房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施未受損壞，裝修保證金必須如數(shù)退還。若損壞，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
裝修產(chǎn)生的建筑垃圾棄土清運傾倒費由雙方協(xié)商議定。
第十二條 物業(yè)管理單位在取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后半月內(nèi)應(yīng)向物價部門申報，登記備案。
由重慶市工商行政管理部門登記注冊的向重慶市物價局申報登記備案，其余向當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（市）物價部門申報登記備案。
第十三條 物業(yè)管理單位申報物業(yè)管理服務(wù)收費須提供以下資料：
（一）工商部門核準(zhǔn)登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；
（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；
（三）小區(qū)或樓宇管理辦法和房屋使用公約；
（四）物業(yè)管理公共收費申報表和物業(yè)管理服務(wù)公共費構(gòu)成的詳細(xì)分析說明；
（五）已入住的小區(qū)或樓宇應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或管委會對收取物管費的意見。
第十四條 物價部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費用，又要考慮住（用）戶的經(jīng)濟承受能力，結(jié)合不同類型的物業(yè)情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費管理辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費用。同時還應(yīng)努力提高服務(wù)質(zhì)量，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
第十六條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理收費項目和標(biāo)準(zhǔn)張貼在住宅小區(qū)（或樓宇）的醒目位置，并將各項收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人和使用人公布，接受管委會和住戶監(jiān)督。
第十七條 依法成立的業(yè)主管委會可依據(jù)管委會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)交的費用。
第十八條 凡物業(yè)管理單位實施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項應(yīng)交的費用。不按規(guī)定交費的，管委會和物業(yè)管理單位可依據(jù)管委會章程、業(yè)主公約和管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可向人民法院提起訴訟。
第十九條 凡物業(yè)管理單位接受委托并實施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共費用的住宅小區(qū)或樓宇，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)或內(nèi)容相同的費項。
第二十條 凡已委托物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或樓宇內(nèi)的待銷商品房和已購買尚未入住的房屋，開發(fā)商和房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳納50％的物業(yè)管理公共費。
第二十一條 物業(yè)管理單位利用小區(qū)或樓宇的公共場地、公共設(shè)施、設(shè)備從事經(jīng)營活動，其收入應(yīng)用于小區(qū)、樓宇住房的公益事業(yè)，或用于彌補公共費之不足。
第二十二條 物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間對物業(yè)管理服務(wù)收費的爭議糾紛，爭議雙方可申請物價部門調(diào)解，也可申請仲裁委或法院裁決。
第二十三條 物業(yè)管理單位違反本辦法和國家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規(guī)定的，由各級物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。
第二十四條 為促進(jìn)物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，每年由物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)單位對物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法和向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人或使用人提供服務(wù)的情況進(jìn)行一次群眾測評。凡獲市以上優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)稱號的，給予表彰并授牌；服務(wù)質(zhì)量差、住戶意見大的，降低核定的收費標(biāo)準(zhǔn)或責(zé)令進(jìn)行整頓，個別嚴(yán)重的，吊銷收費許可證，停止收費。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十七大精神為指針，圍繞建設(shè)全面小康社會和構(gòu)建和諧社會要求，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為出發(fā)點，以提升農(nóng)村新村物業(yè)管理工作活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，增強業(yè)主意識，逐步建立社會化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理工作新機制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業(yè)管理工作新局面。
二、基本原則
開展新村物業(yè)社會化管理，要堅持以下原則：
（一）政府引導(dǎo)，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業(yè)社會化管理工作的重要性和必要性，充分調(diào)動廣大業(yè)主的積極性和創(chuàng)造性，全面接軌市場，實行城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理新機制。
（二）因地制宜，分類指導(dǎo)。從各住宅小區(qū)的實際出發(fā)，區(qū)別不同的區(qū)域位置、經(jīng)濟基礎(chǔ)等條件，采取不同的物業(yè)管理模式，積極推進(jìn)拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業(yè)轉(zhuǎn)化工作。
（三）重心下移，屬地管理。新村物業(yè)社會化管理工作的重心下移到鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)），各地對所屬新村的物業(yè)開展工作具體負(fù)責(zé)，強化綜合管理和服務(wù)功能。
三、工作內(nèi)容
在切實遵循《市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，重點做好以下四方面工作：
（一）成立業(yè)主委員會。每個新村建設(shè)住宅小區(qū)必須成立業(yè)主委員會。當(dāng)?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處、園區(qū)管委會）負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要充分履行好職責(zé)，在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。村民委員會（社區(qū)居委會）應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)，配合區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物管辦調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。
（二）明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)。對新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)，要及時明晰其產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)定必須配備的設(shè)施，應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有；非必配的設(shè)施，如攤?cè)胱≌ㄔO(shè)成本的，也應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有，未攤?cè)氲膭t歸村經(jīng)濟合作社所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業(yè)管理辦公用房；同時考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房，確保物業(yè)公司有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入，具體標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）審批后，報區(qū)物業(yè)主管部門備案。
（三）提取物業(yè)資金。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定足額提取前期物業(yè)服務(wù)費、房屋維修保證金、專項維修資金等，聯(lián)戶自建的由村負(fù)責(zé)收取。三項資金按屬地管理的原則進(jìn)行保管，即鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）、村級實施項目由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）保管，區(qū)級實施項目由區(qū)物業(yè)主管部門保管。
（四）選（建）定物業(yè)服務(wù)單位。新村建設(shè)住宅小區(qū)必須實行市場化運作的物業(yè)管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)單位，實行市場化的物業(yè)管理；根據(jù)小區(qū)的實際情況，也可由村經(jīng)濟合作社成立專門的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，或由業(yè)主委員會實行業(yè)主自治的管理形式。
四、工作步驟
推進(jìn)新村物業(yè)社會化管理工作，意義重大，時間緊迫。各地要根據(jù)新村建設(shè)住宅小區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)，務(wù)求取得實效。
（一）已交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)。用地性質(zhì)屬于國有行政劃撥的，以政府為建設(shè)主體的項目，必須在年6月底前完成新村物業(yè)社會化管理轉(zhuǎn)化工作；以村集體為建設(shè)主體的，則要在年年底前完成。用地性質(zhì)為集體使用的，則要積極創(chuàng)造條件，適時開展。
（二）新交付的新村建設(shè)住宅小區(qū)，必須按規(guī)定及時建立新村物業(yè)社會化管理體制和機制。
五、組織領(lǐng)導(dǎo)
新村物業(yè)社會化管理工作，已成為人民群眾密切關(guān)注的重大民生問題。各級各部門必須加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任，齊抓共管，形成有效的工作機制和強大的工作合力。
（一）組建工作機構(gòu)。區(qū)建立新村物業(yè)社會化管理工作聯(lián)席會議制度，由區(qū)政府分管城建物業(yè)和新村建設(shè)的副區(qū)長牽頭，研究協(xié)調(diào)新村物業(yè)管理重大事項。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)將新村物業(yè)納入管理范疇，作為重要的職責(zé)之一，研究制定全區(qū)新村物業(yè)社會化管理規(guī)范性文件，指導(dǎo)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物業(yè)管理工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）建立推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成立物管辦，作為最主要工作內(nèi)容，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新村物業(yè)管理相關(guān)工作。開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，配合做好相關(guān)工作。
（二）明確相關(guān)政策。新村建設(shè)住宅小區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業(yè)稅、房屋契稅等相關(guān)稅費，必須按照舊村改造新村建設(shè)的相關(guān)規(guī)定操作；加強探索，建立城鄉(xiāng)一體化物業(yè)管理、社區(qū)管理等新機制，為市場化物業(yè)管理提供保證。
關(guān)鍵詞：探索物業(yè)管理策略
一、建立各部門共同參與協(xié)作的共管機制
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)有別于一般的服務(wù)行業(yè)。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會化行為。同時物業(yè)管理又與政府各個部門都有著千絲萬縷的關(guān)系。要理順這些錯綜復(fù)雜的關(guān)系，解決物業(yè)管理中各主體的缺位、錯位、越位現(xiàn)象，確保物業(yè)管理活動健康有序的發(fā)展，必須著力建立健全各部門參與、協(xié)作的齊抓共管工作機制。
要理順規(guī)劃建設(shè)、物價、公安、城管、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、文化等管理部門與物業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)主管部門以政策指導(dǎo)為主；價格主管部門以“分等定價”辦法宏觀調(diào)控為主；城管部門要按照有關(guān)法規(guī)要求，嚴(yán)格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區(qū)設(shè)立有污染、噪音的經(jīng)營行業(yè)，工商、環(huán)保、文教衛(wèi)生等部門要征求業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司同意；根據(jù)《浙江省物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關(guān)專業(yè)單位接收，并承擔(dān)日常的維護(hù)修養(yǎng)責(zé)任。形成政府各部門、企事業(yè)單位、社會團體多方協(xié)作，共同參與的共管機制，使我縣物業(yè)管理活動呈現(xiàn)健康、有序發(fā)展的新局面。
二、探索新模式，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序
不論在規(guī)劃建成后的新住宅小區(qū)或老小區(qū)，都要創(chuàng)新物業(yè)管理模式。根據(jù)本縣實際情況，結(jié)合法律法規(guī)和行業(yè)認(rèn)可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對規(guī)模較大，封閉設(shè)施完善，業(yè)主經(jīng)濟收入較好的小區(qū)，委托物業(yè)公司管理。二是兼容管理模式：對規(guī)模不大，共有設(shè)施設(shè)備比較齊全、業(yè)主經(jīng)濟收入不高的小區(qū)，實行兼容管理模式。即由業(yè)主委員會牽頭，把專業(yè)性強的業(yè)務(wù)委托專業(yè)單位或物業(yè)公司管理，專業(yè)程度不高的業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會聘請小區(qū)業(yè)主或外來農(nóng)民工去做。三是自營管理模式，對小區(qū)規(guī)模較小，業(yè)主經(jīng)濟收入較低的小區(qū)，實行自營管理。自營管理是由業(yè)主委員會或通過小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的管理委員會負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)等完全由業(yè)主自治。四是社區(qū)管理模式：前三種管理模式行不通的物業(yè)或小區(qū)業(yè)主愿意委托社區(qū)管理的物業(yè)。在選擇不同的管理模式時，要根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，由業(yè)主來確定，使管理模式符合多數(shù)人的意愿。
三、出臺積極政策，扶持物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展
針對老小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費率低，物業(yè)管理難，政府應(yīng)出臺相應(yīng)政策，緩解老小區(qū)物業(yè)管理難的矛盾。首先，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的初級階段，對管理舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)在稅收政策上給予一定的傾斜優(yōu)惠，以扶持其發(fā)展。二是要結(jié)合老小區(qū)整治改造，通過改造、調(diào)劑、異地建設(shè)等各種途徑將物業(yè)管理用房逐步配置到位，以滿足物業(yè)管理基本需求。三是出臺老小區(qū)物業(yè)管理補貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)補貼額度設(shè)立老小區(qū)長效管理資金（老住宅小區(qū)約100萬m2，每年約60萬元），專項用于補助重點區(qū)域的難點問題整治和彌補老小區(qū)衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施的日常維護(hù)經(jīng)費不足，資金由縣財政統(tǒng)籌管理，計入老小區(qū)整治成本，納入住房保障體系，由物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)申撥和使用。通過以上政策扶持，逐步緩解老小區(qū)物業(yè)管理難問題，從而帶動行業(yè)健康發(fā)展。
四、破解物業(yè)收費難的瓶頸，建立行之有效的收費和制約機制
物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有合理的收費，便沒有相應(yīng)的服務(wù)。一是貫徹實施分檔分級的收費辦法,調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。2008年9月, 我縣己出臺了菜單式物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)。新辦法的服務(wù)內(nèi)容分6個等級，收費標(biāo)準(zhǔn)以菜單式分檔分級，服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)可以自由組合，調(diào)整現(xiàn)有收費標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理符合質(zhì)價相符、合理盈利的基本需求和居民的消費需求。二是建立行之有效，簡便易行、節(jié)約成本的收費方式。提倡業(yè)主通過銀行交納物業(yè)費的方式；也可以委托樓長、居民小組長以及業(yè)主所在單位代扣代收等多層次收費辦法。三是建立強有力地收費制約機制。針對部分業(yè)主不按時交納物業(yè)費問題，建議政府相關(guān)網(wǎng)站定期公布當(dāng)年未交納物業(yè)費的業(yè)主名單，由業(yè)主所在單位通知未交費的職工自行交納物業(yè)費，或要求業(yè)主所在單位從其工資中代扣代交。
五、實施內(nèi)外兼修工程，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平
經(jīng)過近四個小時的審理后，法庭宣布休庭，沒有當(dāng)庭做出宣判。今年6月，健翔園業(yè)主追討物業(yè)啟動經(jīng)費案在海淀區(qū)人民法院做出一審判決，健翔園業(yè)委會敗訴。
物業(yè)公司仍拒絕移交經(jīng)費
在法庭上，原告健翔園業(yè)委會和被告北京健翔物業(yè)管理有限責(zé)任公司雙方仍圍繞物業(yè)啟動經(jīng)費的使用等焦點問題展開激辯，健翔園業(yè)委會堅持要求物業(yè)公司移交300萬物業(yè)啟動經(jīng)費，而健翔物業(yè)公司仍拒絕移交。
此前，在一審中，針對物業(yè)啟動經(jīng)費的使用情況及渠道，健翔物業(yè)公司人韓小勝律師曾表示，錢已經(jīng)花完了，所用項目包括居委會辦公室裝修、業(yè)委會辦公室的家具及電話費、小區(qū)垃圾運輸?shù)龋医∠栉飿I(yè)公司均有發(fā)票作證。6月20日，海淀區(qū)人民法院在一審判決中認(rèn)定，健翔物業(yè)公司確認(rèn)曾收到過開發(fā)商撥付的啟動性費用，但就該項啟動性費用的性質(zhì)、管理使用與歸屬問題卻與小區(qū)業(yè)委會產(chǎn)生了意見分歧。判決書還稱，“健翔園業(yè)委會未能就其主張的物業(yè)管理啟動經(jīng)費性質(zhì)及上述相關(guān)規(guī)定內(nèi)容的具體落實、執(zhí)行情況，向本院提供相應(yīng)的事實及法律依據(jù)”。
本次庭審中，健翔物業(yè)公司代表提交了一些“新證據(jù)”，包括物業(yè)管理啟動經(jīng)費使用的清單和票據(jù)。而健翔園業(yè)委會主任任晨光說：“這些證據(jù)均在健翔物業(yè)公司手中，在一審時可以提供而沒有提供，所以不屬于新證據(jù)。”
任晨光認(rèn)為，按照《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條的規(guī)定，物業(yè)管理啟動性經(jīng)費應(yīng)納入公共維修基金管理，物業(yè)公司所列出的費用沒有一項支出屬于公共維修基金的使用范圍，“健翔物業(yè)公司為非法占有這筆經(jīng)費，才拼湊了這些使用項目”。 法庭辯論結(jié)束后，法庭主持了調(diào)解，但由于健翔物業(yè)公司只同意移交資料，不同意移交物業(yè)啟動經(jīng)費，因此調(diào)解沒有成功。但任晨光說：“我還是有信心的，希望通過我們這個案子警醒其他存在這類問題的小區(qū)都能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。
《物權(quán)法》無法適應(yīng)本案
由于二審結(jié)果要到10月1日左右才能公布，到記者發(fā)稿時，對于發(fā)起此次訴訟的健翔園小區(qū)業(yè)主委員會來說，本次庭審的結(jié)果依然難以預(yù)料。根據(jù)慣例，二審的結(jié)果會于10月1日左右宣判，“最多會拖到‘十一’長假之后立刻宣判”，原告律師于啟波對記者強調(diào)。而宣判之日，正好是《物權(quán)法》執(zhí)行之時。
雖然健翔園案沒能趕上《物權(quán)法》的實施，不過，法律專家指出，即時能夠趕上，本案也無法依據(jù)《物權(quán)法》來判決。知名律師孟憲生說：“物業(yè)啟動性經(jīng)費是根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》以及其他相關(guān)規(guī)定來的，而這些規(guī)定是有法律約束力的，所以法院判決的法律基礎(chǔ)就是北京市的這些相關(guān)規(guī)定。”原告健翔園業(yè)委會律師于啟波說：“由于一審時法院的判決是依據(jù)北京市的法規(guī)，所以二審還需要依據(jù)這些法規(guī)，而不會依據(jù)《物權(quán)法》判決。”
不過，案件的關(guān)鍵點并不在于此，北京市關(guān)于物業(yè)啟動性經(jīng)費的規(guī)定是不是明確才是決定案件結(jié)果的關(guān)鍵所在。但據(jù)記者了解，到目前為止，除了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》對這筆費用以及對費用的來源有規(guī)定，但是北京市對于該項費用的定性以及引用相關(guān)規(guī)定涉及的制度及具體執(zhí)行情況，尚無具體、詳實的實施方案和明文規(guī)定。
北京中實物業(yè)公司副總經(jīng)理孫建偉表示，據(jù)他了解，大部分開發(fā)商都會履行給予啟動經(jīng)費的義務(wù)，但在數(shù)額上可能達(dá)不到市政府文件要求的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司很難全部拿到啟動經(jīng)費；還有的開發(fā)商雖然給了啟動經(jīng)費，但要求物業(yè)公司在3至5年內(nèi)進(jìn)行返還。目前，還有一些物業(yè)公司在參與招投標(biāo)競爭時，就明確提出不要開發(fā)商的啟動資金，而是自己墊付。
孫建偉還說：“對于北京市政府的這一規(guī)定，后來北京市建委曾就此問題給予某一物業(yè)公司回復(fù)稱，對于物業(yè)管理啟動經(jīng)費，開發(fā)商與物業(yè)公司雙方可根據(jù)實際情況協(xié)商解決。而現(xiàn)實是，很多小區(qū)業(yè)主還并不知道有物業(yè)啟動經(jīng)費。”
健翔園業(yè)委會要繼續(xù)追討經(jīng)費
“6月份一審的敗訴并不能說明實際問題，我們認(rèn)為法官對北京市相關(guān)文件的理解有偏差，真正能對北京物業(yè)管理市場產(chǎn)生巨大影響的還是二審結(jié)果，所以二審這一仗必須要打。”于啟波說。
6月初，海淀法院一審以物管啟動費的定性和具體執(zhí)行尚無明文規(guī)定，對健翔園小區(qū)的訴訟請求全部予以駁回。不過根據(jù)我國法律二審終審制，無論此番一中院審判的結(jié)果如何都將是最后的終審判決。
據(jù)記者了解，二審?fù)徶螅ü僭鴧f(xié)調(diào)原被告之間和解，不過任晨光表示，物業(yè)管理公司所說的和解只是移交資料，而對政府規(guī)定的300萬元物管啟動費只字不提歸還。并反問記者：“如果這樣你會和解嗎?” 據(jù)孟憲生的粗略測算，在21號令(《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》)被漠視的10余年中，有數(shù)十億物業(yè)啟動經(jīng)費神秘失蹤。從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區(qū)的物業(yè)公司沒有一家公示過這筆費用。一旦健翔園業(yè)委會二審敗訴，全市消失的數(shù)十億物業(yè)啟動性經(jīng)費將很難再通過法律途徑追討。
為此，北京市發(fā)改委收費管理處處長王巖及市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業(yè)主詳細(xì)解讀了“辦法”的新內(nèi)容：（摘自4月5日新京報內(nèi)容）
1）裝修管理首次列為收費項目
「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費用不得超過4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費用最高不得超過3元。
「解讀：這是首次將裝修管理列為物業(yè)收費項目。這主要是考慮到業(yè)主在對房屋進(jìn)行裝修時，會對小區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施產(chǎn)生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業(yè)公司要檢查進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛，對裝修人員實行出入證管理，以及調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛，及時清運裝修垃圾（集中堆放時間不得超過3天）。
2）保安費和清潔費上漲
小區(qū)規(guī)劃紅線及樓宇公共區(qū)域內(nèi)。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括樓宇對講（可視對講）及門禁系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等5項。
「解讀：以前普通住宅的用戶保安費平均每月要交納3至5元，如果按照每戶房屋建筑60平方米計算，新規(guī)定收取的保安費為每月每戶超過6元。同時，以前普通住宅的用戶清潔衛(wèi)生費為每月1.5至5元，按每戶房屋建筑60平方米計算，新規(guī)定收取的清潔衛(wèi)生費一般都超過5元。
3）電梯維修費單獨設(shè)賬
「草案：物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費，應(yīng)單獨設(shè)賬，專款專用。發(fā)生大、中修及專項工程維修時，才可使用，業(yè)主不再交納。
「解讀：建設(shè)部、財政部出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》已經(jīng)規(guī)定，購房者按購房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中仍然有產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費的規(guī)定。另外，電梯、水泵運行維護(hù)費用中也包括有大中修費和折舊費，存在業(yè)主重復(fù)交費問題。
4）水電交費再無手續(xù)費
「草案：物業(yè)代收水、電、氣、熱等各類費用，將向自來水公司等專業(yè)公司收取手續(xù)費，業(yè)主不用再交納任何手續(xù)費用。
「解讀：水、電、氣、熱等費用的收取，應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取。如：委托物業(yè)管理企業(yè)收費，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行物業(yè)收費辦法卻規(guī)定，水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M的代收服務(wù)費要由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符，因此必須調(diào)整。
5）普通住宅不再劃分檔次
「草案：取消對普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費將執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
「解讀：現(xiàn)行物業(yè)收費辦法將普通住宅的物業(yè)服務(wù)分成甲、乙、一般3個檔次，執(zhí)行不同的管理費收費準(zhǔn)。而現(xiàn)在，出臺了“95期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)
下列5類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價：
1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；
2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；
3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；
