時(shí)間：2023-05-30 09:36:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地稅制，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
我國(guó)土地稅收制度的現(xiàn)狀
土地稅收制度是指與土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用環(huán)節(jié)有關(guān)的稅收。我國(guó)現(xiàn)行土地稅收制度是從上世紀(jì)80年代初改革開放以后，逐步建立和完善起來的。
按照我國(guó)憲法的規(guī)定，我國(guó)的土地分為城市國(guó)有和農(nóng)村集體所有兩種形式，農(nóng)村集體所有的土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，在2006年以前需要繳納農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，2006年以來取消了農(nóng)業(yè)稅收制度。在城市中開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用土地，需要在各個(gè)環(huán)節(jié)繳納有關(guān)稅收，涉及10個(gè)稅種。在土地開發(fā)環(huán)節(jié)，需要繳納耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(現(xiàn)已暫停征收)等2種稅；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，需要繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)等7種稅；在土地使用環(huán)節(jié)僅需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(見下表)。
土地市場(chǎng)成熟度量度指標(biāo)體系表一覽表
上述列出的有些稅種規(guī)定了減免稅稅收優(yōu)惠政策：1．對(duì)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營(yíng)業(yè)稅；2．以土地進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，作價(jià)入股，或作為聯(lián)營(yíng)條件，將土地轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，可以暫免土地增值稅；3．根據(jù)規(guī)定，有16種情況可以減免耕地占用稅；4．根據(jù)規(guī)定，有10種情況可以減免契稅；5．根據(jù)規(guī)定，有15種情況可以免征或暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
雖然在城市中開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用土地涉及10個(gè)稅種，但是最直接與土地有關(guān)的稅種是耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年耕地占用稅收人35．61億元，城鎮(zhèn)土地使用稅收入54．21億元，數(shù)額很小。近幾年來，兩個(gè)稅收的收入增長(zhǎng)很快，到2004年耕地占用稅收人118．55億元，同比增長(zhǎng)28．34％；城鎮(zhèn)土地使用稅收入106．24億元，同比增長(zhǎng)14．74％。盡管“兩稅”增長(zhǎng)很快，但是收入占全部稅收收入總額的比重仍然很低。2004年耕地占用稅占全部稅收收入總額的比重為0．49％，城鎮(zhèn)土地使用稅占0．44％，兩稅合起來尚不足1％。
對(duì)現(xiàn)行土地稅收制度的評(píng)價(jià)
我國(guó)的土地稅收制度從無到有，從單一到比較健全，初步建立了覆蓋各環(huán)節(jié)、調(diào)節(jié)全過程的土地稅收調(diào)控體系。對(duì)籌集地方政府收入，限制土地濫用，節(jié)約土地資源，提高土地利用效率等發(fā)揮了一定的積極作用。但是，按照完善中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，我國(guó)的土地稅收制度仍然存在一些不足之處。
稅收規(guī)模比較小，難以有效發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用
固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收以后，在土地開發(fā)環(huán)節(jié)和土地使用環(huán)節(jié)只有耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，耕地占用稅是1987年開征，城鎮(zhèn)土地使用稅1988年開征，當(dāng)年的收入水平和物價(jià)水平都比較低，稅額標(biāo)準(zhǔn)也比較低。我國(guó)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，稅額標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整，導(dǎo)致稅收規(guī)模比較小，利用稅收限制耕地占用和限制濫用土地的作用有限，難以有效地發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)土地占用和使用的作用。
稅基較窄，稅款流失比較普遍
現(xiàn)行的土地稅收制度征稅范圍一般只針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及的土地，許多行政單位和個(gè)人被排除在征稅范圍以外。為了照顧或支持一些特殊單位，設(shè)定了一些稅收優(yōu)惠政策。結(jié)果，稅基較窄、稅額標(biāo)準(zhǔn)較低，某些企業(yè)或個(gè)人利用各種手段逃稅，稅款流失比較普遍。
交易環(huán)節(jié)征稅多，開發(fā)使用環(huán)節(jié)征稅少
雖然現(xiàn)行土地稅收制度中土地交易與開發(fā)使用環(huán)節(jié)稅收收入的對(duì)比缺乏統(tǒng)計(jì)資料，但是，從稅種數(shù)量上觀察，交易環(huán)節(jié)征稅達(dá)到7個(gè)稅種，開發(fā)使用環(huán)節(jié)僅各有1個(gè)稅種。由此可以推斷，交易環(huán)節(jié)的稅收大大高于開發(fā)使用環(huán)節(jié)的稅收。容易導(dǎo)致一方面盲目開發(fā)土地，輕率占用土地，不珍惜土地資源；另一方面增加土地交易成本，阻礙土地交易，難以按經(jīng)濟(jì)規(guī)律有效利用土地。
重復(fù)征稅嚴(yán)重，稅收負(fù)擔(dān)不公
稅收理論有一個(gè)重要原則是對(duì)同一稅源不能重復(fù)征稅。現(xiàn)行土地稅收制度交易環(huán)節(jié)征收多個(gè)稅種，雖然名稱不同，但是實(shí)質(zhì)上是對(duì)同一稅源征稅。例如，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交額既征印花稅，又征契稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收益既征土地增值稅，又征企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)。重復(fù)征稅的存在，既不符合簡(jiǎn)化稅制的稅收原則，又會(huì)致使有些納稅人進(jìn)行地下交易，偷逃稅收，造成納稅人之間的稅收負(fù)擔(dān)不公平的后果。
內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不利公平競(jìng)爭(zhēng)
由于歷史的原因，目前我國(guó)內(nèi)外資的土地稅收制度不同，開發(fā)、交易和使用土地的內(nèi)資企業(yè)涉及10個(gè)稅種，外資企業(yè)僅涉及5個(gè)稅種，同時(shí)，內(nèi)外資企業(yè)還適用不同的企業(yè)所得稅制度，差別較大。同等情況下，外資企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。改革開放初期，為了引進(jìn)資金、引進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)先進(jìn)的管理，外資企業(yè)享受一些特殊的稅收優(yōu)惠政策是必要的，但是，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以后，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，內(nèi)外稅制繼續(xù)保留差別，不僅不利于發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的調(diào)控作用，而且不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。
鑒于以上問題的存在，改革我國(guó)土地稅收制度勢(shì)在必行。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)［2006］31號(hào))為改革提供了良好的契機(jī)。
改革土地稅收制度的設(shè)想
改革我國(guó)的土地稅收制度，一方面應(yīng)該按照黨的十六屆三中全會(huì)確定的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”原則，“分步實(shí)施稅制改革”。另一方面應(yīng)該考慮我國(guó)土地管理制度和現(xiàn)行稅費(fèi)混雜的實(shí)際情況。“簡(jiǎn)稅制”就是要設(shè)計(jì)一個(gè)簡(jiǎn)單的土地稅收制度，便于納稅人理解和操作，同時(shí)簡(jiǎn)化征收手續(xù)；“寬稅基”就是要對(duì)符合條件的納稅人普遍征收，盡量減少減免稅政策，排除特殊納稅人，減少制度性的偷逃稅機(jī)會(huì)；“低稅率”就是要減輕納稅人負(fù)擔(dān)，特別是要減輕生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的稅收負(fù)擔(dān)，降低交易成本。堅(jiān)持“稅收中性”原則，通過低稅率，避免因?yàn)檎鞫惗a(chǎn)生的稅收變形損失，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)性調(diào)控作用。“嚴(yán)征管”就是加強(qiáng)稅收管理，強(qiáng)化稅務(wù)稽查，增強(qiáng)稅收?qǐng)?zhí)法的剛性，防止少數(shù)納稅人偷逃稅款，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。“分步實(shí)施稅制改革”就是要有計(jì)劃、分步驟，先易后難，逐步實(shí)現(xiàn)稅制改革的目標(biāo)，避免對(duì)社會(huì)產(chǎn)生大的震動(dòng)。而我國(guó)獨(dú)特的土地管理制度是世界上其他國(guó)家所沒有的，稅費(fèi)混亂、稅輕費(fèi)重、稅少費(fèi)多也是我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期所特有的現(xiàn)象。這些因素都是進(jìn)行中國(guó)的土地稅收制度改革必須考慮的現(xiàn)實(shí)問題。筆者考慮，具體的改革設(shè)想如下：
提高“兩稅”稅額，調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)環(huán)節(jié)
國(guó)務(wù)院31號(hào)文件已經(jīng)明確提出提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的稅額，這項(xiàng)決策的目的就是要提高占用耕地和使用土地的成本，促使全社會(huì)珍惜土地資源。我們應(yīng)該盡快落實(shí)國(guó)務(wù)院的決定，發(fā)揮稅收的調(diào)控作用。提高耕地占用稅的稅額，可以增加占用耕地成本，限制濫占耕地；提高城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額，可以增加土地使用的成本，抑制閑置土地和浪費(fèi)土地。通過大幅度提高“兩稅”的稅額標(biāo)準(zhǔn)，還可以有利于調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)環(huán)節(jié)，為地方政府培植長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源。
消除重復(fù)征稅，促進(jìn)提高土地利用效率
伴隨稅制改革的進(jìn)程，逐步消除重復(fù)征稅的因素。一是對(duì)于納稅人已納印花稅，在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)允許在契稅前扣除。二是對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交易可以免除繳納土地增值稅。在消除重復(fù)征稅的同時(shí)，必須清理各種對(duì)土地交易的收費(fèi)。通過消除重復(fù)征稅的因素和清理各種收費(fèi)，減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)土地使用權(quán)的流通，提高土地利用效率。
普遍征收物業(yè)稅，公平稅收負(fù)擔(dān)
黨的十六屆三中全會(huì)決定提出：“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，為進(jìn)一步完善土地稅收制度指明了發(fā)展方向。物業(yè)稅是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅的制度，也可稱為房地產(chǎn)稅。由于土地與房屋的緊密聯(lián)系和不可分性，國(guó)際上許多國(guó)家往往將對(duì)房產(chǎn)征稅與對(duì)土地征稅結(jié)合在一起。等待時(shí)機(jī)成熟后，我國(guó)將可以廢除房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)持有和使用房地產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，使物業(yè)稅成為調(diào)控房地產(chǎn)使用，增加地方政府收入的主要稅種。在征收物業(yè)稅的同時(shí)，要堅(jiān)決取消不合理、不必要的各種與房屋、土地有關(guān)的各項(xiàng)收費(fèi)，清理各種稅收減免稅，凈化稅收環(huán)境，公平稅收負(fù)擔(dān)。
土地是古老的稅基和稅源，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的階段，土地稅具有十分重要的地位，是各國(guó)政府主要的財(cái)政收入來源。隨著工商業(yè)的發(fā)展，土地稅的地位逐漸被商品稅和所得稅取代。但是，世界各國(guó)的實(shí)踐表明，土地稅是一種良好的和穩(wěn)定的稅源。現(xiàn)代土地課稅的重要意義不僅僅在財(cái)產(chǎn)和收入的分配上，它將在加強(qiáng)對(duì)土地資源利用的管理，在抑制投機(jī)交易、抑制貧富過分懸殊等諸多方面發(fā)揮重要的作用。
一、當(dāng)今世界各國(guó)土地稅費(fèi)政策發(fā)展的共同取向
世界各國(guó)都非常重視土地稅費(fèi)制度建設(shè)，由于在資本主義國(guó)家，土地多為私有，因此土地稅收關(guān)系比較明確。土地稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國(guó)家的土地制度的差異導(dǎo)致了土地稅收性質(zhì)的不同以及征收的方式和辦法的不同，但是總體說來都存在著共同的政策取向。通過對(duì)美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本、臺(tái)灣等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，以及印度等發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)的土地稅費(fèi)政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點(diǎn)歸納如下：
1、“正稅、少費(fèi)”是各國(guó)土地稅費(fèi)政策的一個(gè)重要特征。
在國(guó)外，主要采取土地稅收的形式，對(duì)于房地產(chǎn)而言無論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右。即便如此，在西方許多國(guó)家都把收繳的規(guī)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預(yù)算的規(guī)費(fèi)一般都被設(shè)置特定的作用。在采用托倫斯登記制度的國(guó)家，政府在登記所有權(quán)人繳納的費(fèi)用中，還創(chuàng)設(shè)一種保證基金，以賠償通過登記但權(quán)益未獲保障而引起房地產(chǎn)所有人蒙受的損失。
2、各國(guó)的土地稅收完全是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來源。
這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅額的積極性，另一方面擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。這在美國(guó)體現(xiàn)得最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財(cái)政收入的50%—80%。
3、從稅收的總體結(jié)構(gòu)來看，各國(guó)的土地稅都由土地保有課稅、土地開發(fā)利用課稅、土地取得和轉(zhuǎn)讓課稅三個(gè)環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。
各國(guó)的土地稅收都是把土地看作一種基本生產(chǎn)要素，按照生產(chǎn)要素的流通過程進(jìn)行課稅，從而保證了課稅的完整性和系統(tǒng)性。強(qiáng)化土地保有課稅將會(huì)刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。
4、各國(guó)在調(diào)節(jié)土地資源配置過程中，都是運(yùn)用多種稅、多次征的復(fù)稅制，而不是借助單一稅種來實(shí)施。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為生產(chǎn)要素運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)等等都是分離的，從而土地運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，會(huì)給不同主體帶來不同利益，只有對(duì)與土地有關(guān)的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達(dá)到合理利用土地資源之目的。所以，各國(guó)在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。
5、從稅負(fù)水平來看，各國(guó)土地稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。
所謂“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的均要征稅，這就為穩(wěn)定充足的房地產(chǎn)稅收入提供了物質(zhì)基礎(chǔ)；“少稅種”，即國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；“低稅率”，國(guó)外房地產(chǎn)稅率雖然不高，但能在稅基較寬、征收效率較高的條件下，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來源。這樣的稅制搭配可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。
二、對(duì)入世后我國(guó)土地稅費(fèi)制度改革的全方位思考
（一）與wto原則和內(nèi)容相一致的土地稅費(fèi)制度自身改革問題
1、積極推進(jìn)“費(fèi)”改“稅”
wto框架下的貿(mào)易自由化原則和透明度原則，要求我國(guó)現(xiàn)行的土地稅費(fèi)制度應(yīng)該具有公開、公正、透明的特點(diǎn)。然而在我國(guó)土地稅費(fèi)制度各種稅外收費(fèi)是一個(gè)突出現(xiàn)象，且其中很大一部分稅外收費(fèi)不符合國(guó)際慣例的要求，是不合理、不符合規(guī)定的，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了極強(qiáng)的扭曲作用，也給市場(chǎng)準(zhǔn)入帶來了很大的障礙。
據(jù)有關(guān)資料表明，許多地方僅官方認(rèn)定的土地收費(fèi)項(xiàng)目至少在百項(xiàng)以上，如果把搭車收費(fèi)等亂收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)多達(dá)二百項(xiàng)之多。與其他國(guó)家相比，其實(shí)我國(guó)與土地開發(fā)相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)并不重，屬于中等稅負(fù)國(guó)家。可是我國(guó)有關(guān)土地開發(fā)的各種收費(fèi)卻大大超過了稅收負(fù)擔(dān)，據(jù)估算，我國(guó)土地稅收約占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的10%左右，而各種收費(fèi)卻占總成本的30%以上，而國(guó)外與土地開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右。可以說，目前我國(guó)的土地收費(fèi)狀況與入世的要求極不適應(yīng)，對(duì)開放和繁榮我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的阻礙。
縱觀世界各國(guó)的土地收費(fèi)情況，可以說涉及房地產(chǎn)收費(fèi)的項(xiàng)目少而又少，且費(fèi)額很低，主要是以稅收的形式，甚至有些國(guó)家還出現(xiàn)了“稅”改“費(fèi)”的情況。在發(fā)達(dá)國(guó)家，即使很少的費(fèi)用也要納入地方財(cái)政預(yù)算，對(duì)稅和費(fèi)實(shí)行分列預(yù)算和分別管理，任何收費(fèi)項(xiàng)目均要有嚴(yán)格的法律依據(jù)，變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)過嚴(yán)格復(fù)雜的法律和行政程序，還要經(jīng)過嚴(yán)密的計(jì)算和公眾討論。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，可以說“正稅、少費(fèi)”已經(jīng)成為國(guó)際土地稅費(fèi)制度發(fā)展的必然趨勢(shì)。
2、適用wto國(guó)民待遇原則，建立國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一的土地稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)
國(guó)民待遇原則（national treatment）通常是指一國(guó)給予其境內(nèi)的外國(guó)國(guó)民的待遇不低于或等同于其本國(guó)國(guó)民所享受的權(quán)利和待遇。目前我國(guó)土地稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)存在兩大差異：一是國(guó)內(nèi)和國(guó)外之間的差異，二是國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的差異。這種差異的存在必然會(huì)導(dǎo)致不平等競(jìng)爭(zhēng)，這將有悖于wto的基本原則和精神。以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，該稅只向國(guó)內(nèi)企業(yè)和本國(guó)納稅人征收，且該稅只對(duì)城鎮(zhèn)和工礦用地開征，對(duì)城鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地則不征收；對(duì)外資企業(yè)用地征收的是場(chǎng)地使用費(fèi)。此外，耕地占用稅和城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅等也只對(duì)內(nèi)開征。因此，建議對(duì)目前我國(guó)現(xiàn)行所有的土地稅費(fèi)制度進(jìn)行清理，統(tǒng)一土地稅費(fèi)對(duì)國(guó)內(nèi)外的征收標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)公平稅收，保障公平競(jìng)爭(zhēng)。
（二）適應(yīng)加入wto形勢(shì)，如何充分發(fā)揮土地稅收的宏觀調(diào)控作用問題
1、加重對(duì)土地保有課稅，按具體用地類型實(shí)行差別稅率，促進(jìn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置
加入wto以后，大量的國(guó)際資本將會(huì)滲入我國(guó)的各行各業(yè)，土地作為重要的生產(chǎn)要素將發(fā)揮巨大的作用，其資產(chǎn)的顯化會(huì)更加強(qiáng)烈，今后土地資源利用效益的高低將成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素，只有提高土地資源的利用效益，實(shí)現(xiàn)其優(yōu)化和合理配置，降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，才能提高國(guó)內(nèi)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在加入wto的新形勢(shì)下，就要求對(duì)當(dāng)前土地稅收體系的設(shè)計(jì)要考慮能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的集約利用；同時(shí)配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地這一生產(chǎn)要素由劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的集中。
目前我國(guó)土地保有環(huán)節(jié)的課稅主要是城鎮(zhèn)土地使用稅，該稅采用四級(jí)定額稅率，最高稅額僅為10元/ m2，土地保有成本過低，不利于促進(jìn)土地使用者合理、節(jié)約使用，不利于土地向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集中。從世界各國(guó)的稅收分布結(jié)構(gòu)來看，各國(guó)非常重視對(duì)房地產(chǎn)保有的課稅，而對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。不少國(guó)家和地區(qū)將土地保有課稅作為一種房地產(chǎn)政策，其目的主要是想通過征收保有稅，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和有效利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。臺(tái)灣的土地保有稅具有非常明顯的政策意義，此外還有法國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本等國(guó)家，其保有稅的設(shè)計(jì)值得借鑒。
建議提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅率，同時(shí)按照具體用地類型采用差別稅率，在原有按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分類的基礎(chǔ)上，區(qū)別對(duì)待居住用地、工業(yè)、商業(yè)用地和其他用地，對(duì)工業(yè)和商業(yè)用地采用較高的稅率，對(duì)居住用地采用一般稅率。此外，改現(xiàn)行土地閑置費(fèi)為土地閑置稅，充分發(fā)揮稅收的制約作用，對(duì)占而不用的土地征收高額稅率，要面向國(guó)內(nèi)外企業(yè)和個(gè)人征收。
2、完善耕地占用稅，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地資源特別是對(duì)耕地資源的保護(hù)
加入wto后，必然會(huì)大大增加對(duì)農(nóng)地的需求量，大量的農(nóng)地將非農(nóng)化。目前能對(duì)農(nóng)地保護(hù)發(fā)揮一定作用的土地稅種只有耕地占用稅，但是目前的耕地占用稅最高稅額只有15元/ m2，最低稅額僅為1元/ m2，且該稅率十多年未作調(diào)整；同時(shí)該稅的課稅范圍過于狹窄，該稅所指的耕地是指用于種植農(nóng)作物（包括菜地、園地）的土地，對(duì)林地、草地、養(yǎng)殖水面等非耕地則沒有明確的規(guī)定。因此對(duì)占用農(nóng)地但又未占用耕地的行為無稅收上的約束，不利于農(nóng)地資源的保護(hù)。建議對(duì)所有農(nóng)地均征收農(nóng)地占用稅，按地類的不同實(shí)行差別稅率。
由于耕地保護(hù)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和民族安危的全局性戰(zhàn)略問題，糧食安全問題任何時(shí)不能放松，所以應(yīng)該在入世后為避免耕地的流失，對(duì)耕地采取特殊保護(hù)，建議開征耕地保護(hù)特種稅，采用高稅率。同時(shí)應(yīng)要求對(duì)農(nóng)地占用稅（包括耕地保護(hù)特種稅）的稅款必須納入地方政府財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專款專用，專項(xiàng)用于農(nóng)地（耕地）的開發(fā)、治理和保護(hù)。此外，可以考慮借鑒臺(tái)灣的做法開征荒蕪?fù)恋囟悾磳?duì)可利用而逾期未利用，或作低度利用和違法利用的農(nóng)用土地課以重稅。
3、降低現(xiàn)行農(nóng)業(yè)稅稅率，規(guī)范農(nóng)業(yè)收費(fèi)，間接保護(hù)弱勢(shì)的農(nóng)業(yè)
加入wto以后，對(duì)我國(guó)沖擊最大的是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。在wto規(guī)則允許的范圍內(nèi)，如何實(shí)施對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)的保護(hù)是值得研究的問題。在我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地的課稅一直隱含在農(nóng)業(yè)稅中，現(xiàn)行的農(nóng)業(yè)稅收實(shí)際是由農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)林特產(chǎn)稅組成。筆者認(rèn)為要提高農(nóng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，就要降低成本，其中降低農(nóng)業(yè)稅稅率，規(guī)范農(nóng)業(yè)收費(fèi)是一種間接的保護(hù)途徑。世界上大部分國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得征收統(tǒng)一的所得稅，在計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)都作了必要的扣除，基本上將農(nóng)業(yè)所得歸入到綜合所得，一般采用超額累進(jìn)稅率的做法值得參考。
（三）適應(yīng)國(guó)際土地稅費(fèi)種類設(shè)置的發(fā)展趨勢(shì)，補(bǔ)充和完善我國(guó)現(xiàn)行土地稅費(fèi)種類問題
1、開征贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅
目前世界上已經(jīng)有100多個(gè)國(guó)家在房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)開征了遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅，各國(guó)都把遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅看成是所得稅的補(bǔ)充，當(dāng)作調(diào)節(jié)和平均社會(huì)財(cái)富的一種手段，實(shí)行累進(jìn)稅率。而我國(guó)當(dāng)前卻缺乏這一環(huán)節(jié)的課稅，隨著我國(guó)收入差距的逐漸擴(kuò)大，有必要對(duì)房地產(chǎn)的無償流轉(zhuǎn)開征遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅。
2、開征受益稅或工程受益費(fèi)
任何一項(xiàng)土地投資必然對(duì)周圍土地的利用產(chǎn)生一定影響，從而使土地價(jià)值提高。因此，各國(guó)政府在進(jìn)行一次性土地投資時(shí)，總是要看受益程度的大小對(duì)周圍的土地所有者征收受益稅或工程受益費(fèi)。以臺(tái)灣為例，其工程受益費(fèi)的征收總額，最高不超過該項(xiàng)工程實(shí)際所需費(fèi)用的80%，最低不少于35%。我國(guó)也可以借鑒這一做法。
綜觀世界各國(guó)的稅收制度，基本不單獨(dú)設(shè)立農(nóng)業(yè)稅這一獨(dú)立的面向農(nóng)業(yè)的稅種，發(fā)達(dá)國(guó)家尤其如此。在統(tǒng)一的稅制下，減輕農(nóng)民的稅賦負(fù)擔(dān)是世界各國(guó)的通行做法。考慮到農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特殊性和社會(huì)重要性，各國(guó)在統(tǒng)一的稅收制度下，對(duì)農(nóng)民賦稅都采取了各種的優(yōu)惠措施。在此方面，美國(guó)的做法具有代表性。在統(tǒng)一的稅種制度下，美國(guó)政府給農(nóng)民以各種可能的賦稅優(yōu)惠。表現(xiàn)在：
（一）在個(gè)人所得稅方面，采取三種變通措施減輕農(nóng)民的稅收負(fù)擔(dān)。一是允許農(nóng)民采用“現(xiàn)金記賬法”。這種方法只要求農(nóng)民在收到農(nóng)產(chǎn)品的銷售貨款后才向稅務(wù)部門報(bào)告，而所發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用支出即可在當(dāng)年的收入中全部扣除。這樣就使農(nóng)民可以通過從當(dāng)年收入中減去提前購(gòu)買下一年度使用的化肥、農(nóng)藥、種子以及其它投入品的辦法來減少應(yīng)納稅的收入基數(shù)，從而減少納稅額。二是允許農(nóng)民使用“資本開支扣除法”。政府允許農(nóng)業(yè)的“資本開支”即用于購(gòu)買機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的支出，可以從付款當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)收入中全部扣除。而在我國(guó)購(gòu)買固定資產(chǎn)的支出不允許從銷售收入中扣除的，今年才在東北省開展企業(yè)購(gòu)買固定資產(chǎn)的支出可以從當(dāng)期產(chǎn)品銷售收入中扣除的試點(diǎn)。
（二）在遺產(chǎn)稅方面，采取變通方法減輕農(nóng)民的稅收負(fù)擔(dān)。按美國(guó)的基本稅制規(guī)定，遺產(chǎn)稅是按死者遺產(chǎn)的資產(chǎn)凈值來征收的。由于按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的農(nóng)地價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于按農(nóng)業(yè)用途估算的農(nóng)地價(jià)值，若按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算農(nóng)地價(jià)值就會(huì)使農(nóng)地繼承者多繳稅。為了減輕農(nóng)業(yè)繼承人的負(fù)擔(dān)，政府允許農(nóng)地價(jià)值按實(shí)際的農(nóng)業(yè)用途估算。從而大大減輕了農(nóng)業(yè)繼承者的稅收負(fù)擔(dān)。
二、國(guó)外農(nóng)業(yè)稅制改革的啟示
（一）理性看待“取予”關(guān)系
一是農(nóng)民“既負(fù)擔(dān)，又享受。”另一種是“既不負(fù)擔(dān)，也不享受。”美、法、德比較重視農(nóng)業(yè)稅收政策，相對(duì)地農(nóng)民的負(fù)擔(dān)也要重些，而政府將收取的農(nóng)業(yè)稅收入主要用于建設(shè)比較完善的農(nóng)業(yè)公共服務(wù)體系。因而農(nóng)民的損失從這一體系中獲得了相應(yīng)回報(bào)。從而既促進(jìn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民也得到了實(shí)惠。這是一種“雙贏”戰(zhàn)略。二是以英國(guó)為代表的“既不向農(nóng)民收稅，也不提供公共服務(wù)”的“自由主義”農(nóng)業(yè)理論的國(guó)家。由于公共服務(wù)體系建設(shè)上落后，所以，英國(guó)的農(nóng)業(yè)落后于歐洲主要國(guó)家，瘋牛病、口蹄疫等傳布泛濫是一種必然。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)業(yè)和農(nóng)村公共事務(wù)的存在，需要政府向農(nóng)民集中一部分財(cái)力，這是由我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情決定的。即使進(jìn)入了發(fā)達(dá)社會(huì)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村公共事務(wù)的資金還應(yīng)當(dāng)來自農(nóng)民，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則在農(nóng)業(yè)上的體現(xiàn)，而且，稅收是主要的調(diào)控經(jīng)濟(jì)的杠桿。目前，我國(guó)取消農(nóng)業(yè)稅，對(duì)調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性有極大的幫助，可以顯著減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，起到使農(nóng)民休養(yǎng)生息的作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“天下沒有免費(fèi)的午餐”，完全靠其他部門的稅收收入來支持農(nóng)業(yè)，并不利于農(nóng)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，英國(guó)是典型的例子。因此，統(tǒng)一稅制，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)。
（二）農(nóng)民富裕需要政府的支持和保護(hù)
從國(guó)外農(nóng)業(yè)賦稅的實(shí)踐可見，各國(guó)都把稅收優(yōu)惠作為支持和保護(hù)本國(guó)農(nóng)業(yè)的一個(gè)重要手段。從表面看，國(guó)外特別是西方發(fā)達(dá)國(guó)家規(guī)定農(nóng)民與其他社會(huì)成員一樣，承擔(dān)著多種稅負(fù)。但實(shí)際上又對(duì)農(nóng)業(yè)給予了各種優(yōu)惠，以增值稅為代表的各種流轉(zhuǎn)稅基本不交，以所得稅和財(cái)產(chǎn)稅為代表的各種直接稅經(jīng)過七扣八折，所交也寥寥無幾；越是農(nóng)業(yè)比重低的發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)農(nóng)業(yè)的稅收優(yōu)惠措施越多、優(yōu)惠程度越高；不論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是相當(dāng)一部分發(fā)展中國(guó)家，都沒有把從農(nóng)業(yè)中征稅作為他們財(cái)政收入的主要來源，而相反，卻把對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持始終作為政府政策的重要目標(biāo)，作為增強(qiáng)本國(guó)農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)本國(guó)優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品出口的一個(gè)重要手段。采取減免稅的辦法“補(bǔ)貼”農(nóng)民，不僅對(duì)農(nóng)業(yè)的支持更直接、更有效，還可以大大節(jié)省稅務(wù)運(yùn)行和管理成本。
（三）統(tǒng)一稅制是必然的要求
不管發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，農(nóng)業(yè)比重高還是低，其農(nóng)業(yè)稅制最終都與其他部門稅制走向統(tǒng)一，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求公平競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)范分配關(guān)系的必然結(jié)果。從理論上看，農(nóng)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在稅政上并沒有什么本質(zhì)不同，農(nóng)民生產(chǎn)和銷售農(nóng)產(chǎn)品如同企業(yè)生產(chǎn)銷售商品一樣，交納增值稅，有所得，則交納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅。同是公民，應(yīng)享有同等的待遇。這才能體現(xiàn)稅收的公平原則和效率原則。
（四）統(tǒng)一稅制是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程
稅收制度是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化的。農(nóng)業(yè)稅制是否納入一國(guó)主體稅種之中，取決于三個(gè)因素，即：一是農(nóng)業(yè)的自給半自給程度及征稅機(jī)關(guān)能否準(zhǔn)確核定農(nóng)民的收入；二是農(nóng)民的素質(zhì)及農(nóng)村人口的多少，以及國(guó)家財(cái)政承受的能力；三是征稅成本的高低，即在一定時(shí)期是盡可能地利用現(xiàn)有制度資源還是徹底拋開而進(jìn)行稅制改革，哪種做法更經(jīng)濟(jì)合理。這些因素需要認(rèn)真地研究和把握。我國(guó)目前農(nóng)村人口占絕大多數(shù)，國(guó)家財(cái)力薄弱，統(tǒng)一稅制必然是一個(gè)漫長(zhǎng)的演化過程。
三、完善我國(guó)農(nóng)業(yè)稅制的思考
第一階段，取消費(fèi)農(nóng)業(yè)稅，集體公共事務(wù)采取“一事一議”籌資籌勞的稅費(fèi)制度；第二階段，隨著國(guó)家財(cái)力增強(qiáng)和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，當(dāng)農(nóng)村人口降為5%以下，農(nóng)業(yè)已基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的時(shí)候，農(nóng)業(yè)應(yīng)同其他部門一樣，實(shí)行統(tǒng)一的稅制。應(yīng)完善財(cái)產(chǎn)稅、開征土地稅、逐步引進(jìn)增值稅和所得稅。
（一）開征土地稅：農(nóng)業(yè)土地使用稅是對(duì)使用農(nóng)業(yè)土地資源的單位和個(gè)人，為取得這種應(yīng)稅資源的使用權(quán)以及相應(yīng)的級(jí)差收入而課征的稅。開征土地稅具有可行性。一是，自古以來，農(nóng)民已習(xí)慣于種地納稅；二是開征土地稅，簡(jiǎn)化了常產(chǎn)評(píng)估、糧款折價(jià)等繁雜的稅收實(shí)務(wù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有
一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)
各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主
目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。
一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。
個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。
第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。
第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。
各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來源
各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。
（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確
各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。
（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一
綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。
（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度
各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。
二、對(duì)我國(guó)的啟示
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時(shí)間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購(gòu)房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國(guó)家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。
當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：
（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點(diǎn)
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：
1.房地產(chǎn)保有稅類。我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。
為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。
2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。
3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。
（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位
借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。
（四）靈活設(shè)置稅率
在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。
另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。
（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。
（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度
目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。
參考文獻(xiàn)
（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社2000年版。
（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。
[關(guān)鍵詞]土地增值稅；房屋建筑增值稅；不動(dòng)產(chǎn)增值稅
中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）09-0108-02
Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"
Li Hanyang Wen Guijiang
（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）
May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices ― to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.
黨的十八屆三中全會(huì)提出“推進(jìn)增值稅改革，適當(dāng)簡(jiǎn)化稅率”。國(guó)家稅務(wù)總局2012年召開的全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)深化稅收征管改革工作會(huì)議提出的“兩提高、兩降低”的目標(biāo)，其中之一就是“降低征納成本”。也就是說“營(yíng)改增”既要考慮到適當(dāng)簡(jiǎn)化稅率，又要設(shè)法降低征稅人與納稅人的稅收成本。然而，2016年5月1日針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的營(yíng)改增方案，卻沒能實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化稅率、降低征納成本的目標(biāo)。究其成因是，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的是兩種稅制并存的“營(yíng)改增”方案――對(duì)房屋建筑物征收屬于國(guó)稅的增值稅，對(duì)土地征收屬于地方稅的土地增值稅。我們認(rèn)為，不論從國(guó)際上看，還是從國(guó)內(nèi)稅制改革需要看，都有必要將房屋建筑增值稅與土地增值稅合二為一，一并歸入“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”。
1 國(guó)外土地增值稅制的變遷
從國(guó)外稅制來看，早期征收土地增值稅的國(guó)家主要有意大利和韓國(guó)（謝百三等，1998；周昭霞，2005）。但隨著這兩個(gè)國(guó)家稅制的改革、變遷，當(dāng)今已不存在與我國(guó)相對(duì)應(yīng)的土地增值稅了。
（1）韓國(guó)土地增值稅。在韓國(guó)，與國(guó)我土地增值稅相對(duì)應(yīng)的稅種是“過度升值土地稅”，于1986年開征，它的計(jì)征方法與我國(guó)類似，需要將土地增值部分從不動(dòng)產(chǎn)總值中分離出來單獨(dú)課征。不過時(shí)隔6年，即1992年韓國(guó)將過度升值土地稅與土地財(cái)產(chǎn)稅合并為“綜合土地稅”――對(duì)土地及地上建筑物的全部資產(chǎn)，按其綜合價(jià)值的0.1%至5%的稅率征收財(cái)產(chǎn)稅，即不再單獨(dú)提取土地增值額來課稅。為了抑制地價(jià)過快上漲，2004年韓國(guó)又開征了“不動(dòng)產(chǎn)持有綜合收益稅（CREHT）”――對(duì)高價(jià)土地與房屋的持有者在持有期形成的綜合收益超過一定數(shù)額后，按0.5%至2%的稅率，定期征收未實(shí)現(xiàn)資本收益稅。對(duì)土地及其地上建筑物轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益，從2007年起，按50%至60%的稅率征收資本得利稅（Just Landed，2014）。因此，從韓國(guó)土地增值稅的變遷看，不論是綜合土地稅，還是不動(dòng)產(chǎn)持有綜合收益稅，目前已不再單獨(dú)對(duì)土地增值額課稅，即土地增值稅已演變?yōu)樨?cái)產(chǎn)稅和資本得利稅。
（2）意大利土地增值稅。意大利的土地增值稅叫“土地升值稅”（INVIM），于1972年_征，它依據(jù)土地的增值額，采用累進(jìn)制，按5%～ 30%的稅率征收（謝百三等，1998）。從稅制管理上看，意大利土地增值稅屬于資本得利稅，每10年征收一次，征收時(shí)需要將土地的增值額從不動(dòng)產(chǎn)（房產(chǎn)與地產(chǎn)）增值總額中分離出來。不過，這種計(jì)征模式的土地升值稅于1993被廢止，取而代之的是“地方財(cái)產(chǎn)稅（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方財(cái)產(chǎn)稅是以評(píng)估的房地產(chǎn)（包括土地價(jià)值在內(nèi)的）名義租賃價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為0.4%至0.76%，即不再對(duì)土地增值額單獨(dú)課稅。二十世紀(jì)90年代末，隨著歐盟單一市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)施，以不動(dòng)產(chǎn)（土地與房產(chǎn)合一的財(cái)產(chǎn)）為征稅對(duì)象的“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”，在包括意大利在內(nèi)的歐盟成員國(guó)全面實(shí)施。因此意大利早期以土地為征稅對(duì)象的稅種，逐步演變?yōu)樨?cái)產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)增值稅，目前同樣也不存在與我國(guó)相對(duì)應(yīng)的，單獨(dú)以土地增值額為課稅對(duì)象的土地增值稅了。
可見，改革我國(guó)當(dāng)前單獨(dú)以土地增值額為課稅對(duì)象的土地增值稅的征管模式，是有必要的。
2 我國(guó)土地增值稅與房屋建筑增值稅并存的缺陷
（1）導(dǎo)致重復(fù)征稅。增值稅屬于價(jià)外稅，其最大的優(yōu)點(diǎn)是不重復(fù)征稅，即一般納稅人購(gòu)進(jìn)應(yīng)征增值稅貨物及服務(wù)時(shí)，可以抵扣已納的進(jìn)項(xiàng)增值稅。而我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)增值稅，根據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)文件（營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)稅計(jì)稅依據(jù)問題）來看，房屋建筑物的增值稅是價(jià)外稅，可以實(shí)現(xiàn)其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，在2016年5月1日后交納的是兩種增值稅，一是按房地產(chǎn)總價(jià)扣除土地成本后的余額（簡(jiǎn)稱“計(jì)稅價(jià)”）以11%的稅率計(jì)征的房屋建筑增值稅，另一是對(duì)“計(jì)稅價(jià)”中的土地增值額按照30%至60%的稅率計(jì)征的土地增值稅。而土地增值稅作為價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)是將土地增值稅計(jì)入“計(jì)稅價(jià)”中的。雖然一般納稅人購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)時(shí)可以按“計(jì)稅價(jià)”的11%抵扣房屋建筑增值稅，但是包含在“計(jì)稅價(jià)”中的土地增值稅的89%（100%-11%）的金額沒有被抵扣，從而造成重復(fù)征稅。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)土地增值稅為3832億元，2016年第1季度同比增長(zhǎng)19%，預(yù)計(jì)2016年全年土地增值稅為4500億元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，商用房地產(chǎn)交易約占全部房地產(chǎn)交易的33%，即4500億元土地增值稅中屬于企業(yè)購(gòu)進(jìn)商用房地產(chǎn)的土地增值稅為1485億元，扣除11%后，有1320億元不能抵扣，也即按現(xiàn)行增值稅方案，2016年將有1320億元屬于重復(fù)征稅，將會(huì)增加企業(yè)稅負(fù)。
（2）征納成本過高。土地增值稅原本是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)的土地使用權(quán)產(chǎn)生的超過其購(gòu)進(jìn)成本的溢價(jià)收入為征稅對(duì)象的，從理論上看很簡(jiǎn)單，即用土地使用權(quán)的增值額乘以稅率即可。然而《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)增值額采用“扣除法”計(jì)算，即用房地產(chǎn)的銷售收入減去土地成本、建筑安裝成本等“扣除項(xiàng)目”后的余額為增值額，這個(gè)增值額超過扣除項(xiàng)目的20%后按30%的稅率征收增值稅，超過200%后，按60%的稅率征收增值稅。由于房地產(chǎn)商品從建造到銷售完畢，要經(jīng)過好幾年時(shí)間，按這種方法計(jì)稅就需要查閱并計(jì)算好幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，工作量很大。根據(jù)我們實(shí)地展開的土地增值稅清算工作的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在編制土地增值稅清算表r，大約需要240小時(shí)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)給予復(fù)核確認(rèn)（多數(shù)情況下是重新計(jì)算）大約需要200小時(shí)，之后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)的再度復(fù)核與確認(rèn)，大約需要80小時(shí)，共計(jì)520小時(shí)。這個(gè)時(shí)間與相同規(guī)模企業(yè)的企業(yè)所得稅年度匯算所需要的時(shí)間大致相同（金婧，2015），但與企業(yè)所得稅年度匯算不同的是，土地增值稅清算必須由中介機(jī)構(gòu)參與進(jìn)行，因此其納稅的貨幣成本也是較大的。
3 將土地增值稅與房屋建筑增值稅合并，實(shí)現(xiàn)符合國(guó)際上通行的“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”的設(shè)想
從增值稅的原理看，2016年5月1日實(shí)施的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅（以一般納稅人為例）可以概括為：
房地產(chǎn)增值稅=房產(chǎn)增值稅（建筑安裝增值稅）+地產(chǎn)增值稅。
房產(chǎn)增值稅（即建筑安裝增值稅）=建筑安裝增值額×11%
地產(chǎn)增值稅=土地使用權(quán)增值額×土地增值稅率（30%至60%不等）
我們認(rèn)為，可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，計(jì)算出土地增值稅占整個(gè)房地產(chǎn)銷售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值稅率來確定一個(gè)綜合的房地產(chǎn)增值稅率，用這個(gè)綜合的房地產(chǎn)增值稅率乘以房地產(chǎn)銷售收入即為“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”。
根據(jù)表一的計(jì)算，近6年土地增值稅占房地產(chǎn)銷售收入的平均比例為3.3%，我們認(rèn)為將此比例確定為3.7%較宜，這樣綜合的房地產(chǎn)增值稅率=11%+3.7%=14.7%。在使用綜合的房地產(chǎn)增值稅率后，一般納稅人購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)的增值稅可以得到完全的扣除，同時(shí)，也大大簡(jiǎn)化了土地增值稅的計(jì)征方法，從而可降低征納成本。
將土地增值稅并入不動(dòng)產(chǎn)增值稅后，由原來的地方稅變?yōu)閲?guó)稅，原屬于地方稅的土地增值稅約占整個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按國(guó)、地稅分成比例75：25來看，合并后地方財(cái)政可以分得的25%的分成比例，與原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不會(huì)影響地方財(cái)政收入。
結(jié)束語(yǔ)
所以，我們認(rèn)為，當(dāng)前世界各國(guó)不再采用單獨(dú)以土地增值額為課稅對(duì)象的計(jì)稅模式，也是出于對(duì)征納稅成本過高的考慮。因此從征稅的成本效益角度出發(fā)，將土地增值稅并入房屋建筑增值稅，一并征收“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”是有必要的。
參考文獻(xiàn)
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作者簡(jiǎn)介
（一）財(cái)產(chǎn)課稅體系的比較
廣義地看，世界各國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，一般以營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對(duì)占有、使用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（一般財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。
（二）財(cái)產(chǎn)稅比重的比較
據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國(guó)占80%，加拿大占84.5%，英國(guó)占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財(cái)產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財(cái)產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財(cái)力的重要來源。
（三）財(cái)產(chǎn)稅制要素的比較
1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)購(gòu)置稅的國(guó)家，如韓國(guó)、日本等。世界各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓、占有和使用財(cái)產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。
2、課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國(guó)家來說，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國(guó)征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國(guó)、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國(guó)對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國(guó)家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率，僅有個(gè)別國(guó)家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國(guó)、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級(jí)政府只對(duì)其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國(guó)和日本，中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。
4、起征點(diǎn)和減免稅優(yōu)惠。一些國(guó)家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅制定有起征點(diǎn)，如澳大利亞維多利亞州對(duì)低于14萬元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不征稅，日本對(duì)土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點(diǎn)。同時(shí)各國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國(guó)、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計(jì)入稅基。法國(guó)對(duì)農(nóng)場(chǎng)建筑實(shí)行免稅，其他許多國(guó)家都通過特殊估價(jià)和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對(duì)城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價(jià)值的一半進(jìn)行征稅；國(guó)際上對(duì)林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國(guó)都給林地提供了免稅照顧。
二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題
目前，我國(guó)采用的是個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。
我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財(cái)產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計(jì)，財(cái)產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財(cái)產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計(jì)稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個(gè)別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。
三、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制借鑒
（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅覆蓋了財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對(duì)象價(jià)值運(yùn)動(dòng)全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅廣泛受到各國(guó)重視。
（二）各國(guó)普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值（又稱改良資本價(jià)值）或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅收入；同時(shí)，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。
（三）稅率設(shè)計(jì)以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對(duì)收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對(duì)的，各國(guó)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計(jì)各具特色的稅率制度；各國(guó)的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級(jí)次表現(xiàn)出減少趨勢(shì)。
（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。這是財(cái)產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家比較有較大的差距。
（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅制。
四、改革財(cái)產(chǎn)稅制的建議
（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面
1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國(guó)民待遇原則，另一方面符合簡(jiǎn)化稅制、便于征管和降低征收成本的國(guó)際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評(píng)估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房?jī)r(jià)的上漲多半緣于地價(jià)的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。
2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對(duì)凡在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。
3、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式。基于我國(guó)遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇美國(guó)等實(shí)行的總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國(guó)際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。
（二）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅征收范圍
1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地及房屋。與此同時(shí)，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國(guó)住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對(duì)私有房產(chǎn)課稅的條件。同時(shí)，房屋的折算價(jià)值分配逐步向高收入個(gè)人傾斜，因而對(duì)城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財(cái)產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時(shí)，可借鑒國(guó)際通行做法，對(duì)人均居住面積設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。
2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國(guó)房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對(duì)農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項(xiàng)：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項(xiàng)要求，就應(yīng)該視為城市土地。
（三）建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括年度租金價(jià)值，改良資本價(jià)值（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）、未改良資本價(jià)值和占用面積。改良資本價(jià)值制度的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計(jì)稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅，收入富有彈性”的特點(diǎn)，是各國(guó)的房地產(chǎn)稅趨于采用該計(jì)稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系和房地產(chǎn)評(píng)估制度。
2、調(diào)整車船稅計(jì)稅依據(jù)。作為世界通行的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場(chǎng)和評(píng)估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計(jì)稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個(gè)幅度范圍，各地方政府視本地實(shí)際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對(duì)單位價(jià)值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財(cái)產(chǎn)稅的稅率
1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國(guó)、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時(shí)可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對(duì)車船的收費(fèi)及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。
（五）建立以財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的征管運(yùn)作體系
1、建立以房地產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度體系。應(yīng)建立完善的財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估制度，制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，是未來財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢(shì)。
2、建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。
（六）財(cái)產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題
1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對(duì)出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人私房出租的稅收征管。可對(duì)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點(diǎn)的辦法予以免稅優(yōu)惠。
建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大任務(wù)。稅收作為重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)新農(nóng)村建設(shè)有重要的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。如何改革和完善稅收制度、調(diào)整稅收政策是一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。
開征不動(dòng)產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)。不動(dòng)產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)屬于財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，特別是土地和房屋征收的一種稅。未來我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅改革可以開征不動(dòng)產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)，將現(xiàn)行的土地使用稅、房地產(chǎn)稅等歸并，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一。在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)中，可分設(shè)農(nóng)用土地和城鄉(xiāng)房地產(chǎn)等稅目，對(duì)農(nóng)用土地和城鄉(xiāng)房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率，充分體現(xiàn)稅收對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的扶持。農(nóng)用土地稅的征稅對(duì)象為農(nóng)村集體農(nóng)用土地和國(guó)有農(nóng)用土地，農(nóng)用土地實(shí)行差別定額稅率，按照農(nóng)用土地類型、土地等級(jí)、面積、產(chǎn)量實(shí)行分檔定額征稅。農(nóng)用土地稅的收入應(yīng)全部支出在農(nóng)村建設(shè)上。
完善現(xiàn)行對(duì)農(nóng)產(chǎn)品征收增值稅的制度。一是推行消費(fèi)型增值稅，以利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步。二是適當(dāng)降低農(nóng)產(chǎn)品稅率，提高農(nóng)產(chǎn)品增值稅扣除率，進(jìn)一步減輕農(nóng)產(chǎn)品稅收負(fù)擔(dān)。三是完善增值稅稅收優(yōu)惠政策，提高優(yōu)惠效率。對(duì)農(nóng)民難以受益的優(yōu)惠政策可以取消，改為財(cái)政直接補(bǔ)助形式。比如對(duì)農(nóng)資產(chǎn)品生產(chǎn)、加工的工業(yè)企業(yè)的稅收不再實(shí)行減免，而是按規(guī)定的稅率恢復(fù)征稅，所征收的稅款集中上交國(guó)庫(kù)，由國(guó)家統(tǒng)一對(duì)農(nóng)民和農(nóng)業(yè)實(shí)行直接補(bǔ)貼，真正體現(xiàn)“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”的政策策略。
對(duì)個(gè)體農(nóng)戶征收個(gè)人所得稅。從目前從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民收入情況看,絕大多數(shù)農(nóng)民收入達(dá)不到起征點(diǎn),只有規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的有收入所得的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者才承擔(dān)稅負(fù)，基本不會(huì)增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，又能夠充分發(fā)揮個(gè)人所得稅在全社會(huì)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)個(gè)人收入的作用。具體思路是:可在目前的個(gè)人所得稅征稅范圍中,加入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得條款,適用個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的稅率。
改革和完善營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、車船使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。在今后的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、車船使用稅等改革中．要考慮農(nóng)村實(shí)際情況和新農(nóng)村建設(shè)的需要，在城鄉(xiāng)稅制基本統(tǒng)一的前提下，給予農(nóng)村一定的稅收制度上的照顧。此外，可改城市維護(hù)建設(shè)稅為城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅，稅收支出主要用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，充分體現(xiàn)城市扶持農(nóng)村的原則。
在盡快完善和改革稅收制度的同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)行稅收政策，目前宜進(jìn)行適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)需要的調(diào)整。
稅收政策要系統(tǒng)化，協(xié)調(diào)好各政策之間的內(nèi)在聯(lián)系。要對(duì)目前大量的涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行歸并和簡(jiǎn)化，使之系統(tǒng)化，更易于操作。要重視各類政策相互之間的內(nèi)在聯(lián)系，避免出現(xiàn)政策矛盾，影響政策效果。
加大稅收政策對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的扶持力度。國(guó)家一方面要集中扶持一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、效益好、帶動(dòng)農(nóng)民增產(chǎn)增收作用顯著的骨干龍頭企業(yè)，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度;另一方面也要加大一般性的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收扶持。如加大對(duì)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)龍頭企業(yè)從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)林產(chǎn)品、研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝產(chǎn)品等的稅收優(yōu)惠力度;對(duì)農(nóng)產(chǎn)品原料生產(chǎn)基地、農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)給予一定的稅收政策支持；加大對(duì)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)進(jìn)出口稅收優(yōu)惠政策的力度，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力;鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)、高等院校積極參與研究開發(fā)農(nóng)業(yè)優(yōu)良品種和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，鼓勵(lì)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效無公害綠色產(chǎn)品，大力發(fā)展“生態(tài)農(nóng)業(yè)”等；對(duì)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)以及城市金融機(jī)構(gòu)投資于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也要給予一定的稅收優(yōu)惠政策。
稅收優(yōu)惠政策要體現(xiàn)城鄉(xiāng)一致。取消目前對(duì)農(nóng)村的一些歧視性稅收條款，凡是目前給予城市的稅收優(yōu)惠政策，只要符合規(guī)定條件，農(nóng)村都可享受。而且在北京、上海等特大城市，由于有一定的財(cái)力保障，建議把現(xiàn)行只適用于城市的部分稅收優(yōu)惠政策擴(kuò)大到農(nóng)村，并作為近期稅收促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)。比如，對(duì)失地農(nóng)民在城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)給予稅收照顧。對(duì)農(nóng)村富余勞動(dòng)力在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)，或自謀職業(yè)，對(duì)企業(yè)或就業(yè)者本人給予與城鎮(zhèn)下崗職工一樣的政策優(yōu)惠。對(duì)農(nóng)村退伍軍人就業(yè)或者自謀職業(yè)給予一定的稅收優(yōu)惠政策等。
（作者系北京市地稅局局長(zhǎng))
（摘自11月7日《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房?jī)r(jià) 房屋空置率 形成原因
防范措施
傳統(tǒng)意義上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房?jī)r(jià)高漲,房產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致產(chǎn)品過剩,市場(chǎng)沒有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看,就是房?jī)r(jià)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià),開始價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤(rùn),而對(duì)房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房?jī)r(jià)的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r
1、投資快速增長(zhǎng),項(xiàng)目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國(guó)際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長(zhǎng)29.7%。百富勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2004年一季度,中國(guó)總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成16814億元,同比增長(zhǎng)30.3%。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量,中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價(jià)3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。
3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置反映需求強(qiáng)度,影響未來走勢(shì)判斷,空置率居高不下時(shí),市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來越大的泡沫。我國(guó)商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、價(jià)格持續(xù)上升。1998―2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房?jī)r(jià)比超出警戒線。住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房?jī)r(jià)比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房?jī)r(jià)收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負(fù)擔(dān)沉重,還款意愿建立在良好收入預(yù)期上,一旦收入下降,就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。再看2007年年終中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號(hào)強(qiáng)烈,部分一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶在接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)透露,2007年11月份,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)五,新建商品住房同比銷售價(jià)格上漲百分之十二點(diǎn)二;1至11月,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)三,其中,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)九。這說明我國(guó)政府的調(diào)控政策還沒有著眼于房?jī)r(jià)的上漲上,或是著眼點(diǎn)沒搞正確。
二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因
1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng),產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”,進(jìn)行土地儲(chǔ)備,等到時(shí)機(jī)成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,或進(jìn)行開發(fā)并瘋狂炒作,導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī),投機(jī)的成分越多,泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進(jìn)程步伐的加快,人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。
2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對(duì)價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價(jià)格上升時(shí),人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升,促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí),價(jià)格下跌,人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時(shí)由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價(jià)格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的,因此,每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù),我國(guó)也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致,如果一國(guó)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度,就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國(guó)政府在對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報(bào),使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí),大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng),又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段,從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開發(fā),造成過度開發(fā),而且各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開發(fā),使一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過多,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高,兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級(jí)寫字樓的過度開發(fā)。
三、房地產(chǎn)泡沫對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來大量的呆賬和壞賬,甚至?xí)T發(fā)金融危機(jī)。第二,房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對(duì)縮減,形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價(jià)持續(xù)高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來越大,招致社會(huì)分配不公,帶來了深刻的社會(huì)問題,同時(shí)也造成了社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。第三,引發(fā)社會(huì)危機(jī)。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生,會(huì)造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行,破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來的,并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
四、防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施
中國(guó)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負(fù),并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。盡管2003年央行出臺(tái)了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項(xiàng)目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),究竟影響會(huì)有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響力,在此提出防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施。
1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國(guó)還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場(chǎng)發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí),也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中。
2、加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。第一,建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù),以之作為市場(chǎng)交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格。第三,對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查,防止開發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱時(shí),政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公開有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,引導(dǎo)其冷靜、理性地對(duì)待房地產(chǎn)投資。
3、盡快完善土地稅制。我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財(cái)政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制,以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開發(fā)進(jìn)度,對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅,對(duì)一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財(cái)產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱,這也不失為一個(gè)有效的辦法。
4、規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為。規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強(qiáng)其市場(chǎng)管理者的地位和管理措施。政府對(duì)劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì);土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣,嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地,可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)發(fā)展過程中潛在的危機(jī),及時(shí)治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。
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【關(guān)鍵詞】土地財(cái)政 成因 風(fēng)險(xiǎn) 改革
“土地財(cái)政”是對(duì)當(dāng)前地方政府在面臨財(cái)政困境時(shí)利用土地獲取財(cái)政收入行為的一種通俗說法，包括地方政府通過土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財(cái)政支出能力的行為。
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)的土地價(jià)格快速上漲，由此給地方政府帶來的財(cái)政收入也水漲船高。2008年土地出讓金收入近10375億元，2009年為13964.76億元；2010年為29109.94億元，2011年高達(dá)33173億元，2012年達(dá)到28517億元，2013年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，這創(chuàng)出了土地市場(chǎng)有史以來的新高。而且自2008年至2013年，6年間全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬億元。在國(guó)家日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，全國(guó)土地出讓收入仍居高不下，與土地有關(guān)的收入已名副其實(shí)地成為地方政府的“第二財(cái)政”。
一、土地財(cái)政的成因分析
（一）分稅制改革不徹底是主要因素
1.1994年分稅制改革以后，中央上收了大量財(cái)權(quán)，但在財(cái)權(quán)向上集中的同時(shí)，地方財(cái)政支出責(zé)任不僅沒有相應(yīng)減少，反而有所增加。地方政府不僅需要承擔(dān)建設(shè)性支出以及為重大工程配套資金、非公益性事業(yè)單位各種非公益性支出、行政性支出，而且還要承擔(dān)由于國(guó)有企業(yè)乃至一般公共部門改革所帶來的各種社會(huì)保障支出，以及各種企業(yè)虧損補(bǔ)貼和價(jià)格補(bǔ)貼等等。在這種財(cái)權(quán)向中央集中，事權(quán)向地方政府下放的非對(duì)稱財(cái)政體制下，多數(shù)地方政府缺少足夠的持續(xù)的地方主體稅種，迫使地方政府尋找新的財(cái)源。
2.現(xiàn)行稅制為地方政府以土地出讓相關(guān)收入作為補(bǔ)充財(cái)政收入的重要來源提供了機(jī)會(huì)。我國(guó)現(xiàn)行稅制是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主體的。流轉(zhuǎn)稅包括增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅；所得稅包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；其他包括資源稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、車輛購(gòu)置稅、車船用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、煙葉稅。共17種。其中，流轉(zhuǎn)稅和所得稅6種稅收占稅收總收入的比重超過90%。中央與地方的稅收劃分比例如下：屬于中央固定收入的有：關(guān)稅；海關(guān)代征消費(fèi)稅和增值稅；消費(fèi)稅；企業(yè)所得稅中鐵路運(yùn)輸、國(guó)家郵政、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行以及海洋石油天然氣企業(yè)繳納的部分；營(yíng)業(yè)稅中鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分、城市維護(hù)建設(shè)稅中鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分；車輛購(gòu)置稅；個(gè)人所得稅中對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息征收的部分。屬于地方固定收入的有：營(yíng)業(yè)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；城市維護(hù)建設(shè)稅；房產(chǎn)稅；車船使用稅；印花稅；煙葉稅；耕地占用稅；契稅；土地增值稅。屬于中央和地方共享的有：增值稅中央占75%、地方占25%；企業(yè)所得稅中央占60%，地方占40%；個(gè)人所得稅中央占60%、地方占40%；資源稅：海洋石油企業(yè)繳納的部分歸中央，其余部分歸地方；印花稅：證券交易印花稅收入的94%歸中央，其余6%和其他印花稅收入歸地方。由此可以看出，在目前我國(guó)以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為雙主體的稅制安排下，稅源大而集中的流轉(zhuǎn)稅和所得稅一般劃為中央稅或者中央占大部分。稅源分散、收入零星、涉及面廣的稅種一般劃歸地方稅。地方政府在稅收收入劃分上處于弱勢(shì)地位。
地方政府重視土地在財(cái)政收入中作用，不僅土地出讓收益巨大，還直接或間接促進(jìn)了其他地方稅收的增加，概括如下：土地出讓以后，房地產(chǎn)在建設(shè)和銷售或轉(zhuǎn)讓過程中要繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率分別為營(yíng)業(yè)額的3%和5%，同時(shí)也就涉及繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)建設(shè)的還要一次性征收耕地占用稅，每平方米為5～50元；商品房開發(fā)商還要繳納土地增值稅，最低稅率為增值額的30%，增值額越高稅率越重，最高可達(dá)60%。同時(shí)還要繳納企業(yè)所得稅，一般為25%。房產(chǎn)買賣合同要繳納印花稅；買方則要繳納契稅，稅率一般為購(gòu)房總額的4%，目前，這一稅收已經(jīng)與房屋銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅相當(dāng)；營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)在持有過程中每年要繳納房產(chǎn)稅，稅率為房產(chǎn)原值扣除一定比例后的1.2%，或者出租租金收入的12%；占用的土地則還要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，各地稅負(fù)不一，每年每平米0.6～30元，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)也就越高。從以上分析可以看出，土地的開發(fā)涉及了絕大部分的地方稅種，因此，土地開發(fā)涉及的稅收鏈條之長(zhǎng)，足以引起地方政府的高度重視。
（二）以GDP及財(cái)政收入為核心的政績(jī)考核體制有關(guān)
1.在財(cái)政分權(quán)、政治集中的體制下，地方政府官員具有通過做大GDP和增加財(cái)政收入來顯示政績(jī)，以此獲得晉升的激勵(lì)，這種以GDP和財(cái)政收入為核心的政績(jī)考核體制便成為地方政府追求土地財(cái)政的內(nèi)在動(dòng)力。
2.土地作為一種稀缺資源，在我國(guó)屬于公有，地方政府可以運(yùn)用行政權(quán)力輕易且廉價(jià)地從農(nóng)民手中取得，再以拍賣的方式競(jìng)價(jià)出售。雖然為黨紀(jì)國(guó)法所不容，但事實(shí)上，一些行政官員代表政府在同開發(fā)商交易的過程中，可以得到大量的灰色甚至黑色收入，這在近些年各地層出不窮并且數(shù)額越來越觸目驚心的土地案件中表現(xiàn)得十分明顯。
3.與其他一些地方稅種小而分散，不易征收的特點(diǎn)相比，土地收入巨大，集中并且容易取得。另一個(gè)原因還在于很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)的預(yù)算體系不健全，土地收入作為預(yù)算外資金，人大很難進(jìn)行有效監(jiān)督，地方政府在資金的使用方面也就更加隨心所欲，不受限制。
（三）工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程和中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣為土地財(cái)政的發(fā)展提供了客觀環(huán)境
中國(guó)目前正處于工業(yè)化的中后期，已經(jīng)成為“世界工廠”，主要的制造業(yè)基地。工業(yè)品的生產(chǎn)需要大量的土地來建造廠房；隨著工業(yè)化的發(fā)展，越來越多的農(nóng)民離開土地，進(jìn)入城市工作和生活，城鎮(zhèn)化的速度和規(guī)模也隨之加快，需要大量的住房等生活資料，也促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，增加了對(duì)土地的需求。受傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人對(duì)住房的需求以購(gòu)買和擁有為最終目的，甚至作為一種資產(chǎn)保值增值的手段，而不是以租賃居住為主。這些因素給地方政府的土地政策提供了巨大的、剛性的需求市場(chǎng)。
二、土地財(cái)政隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)
（一）土地財(cái)政具有不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性
在現(xiàn)行的土地批租制下，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府以地生財(cái)提供了便利。但市場(chǎng)有冷暖，并且受到國(guó)家越來越嚴(yán)厲地調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也有周期性變動(dòng)，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，原來的供不應(yīng)求就會(huì)轉(zhuǎn)化為供過于求，土地流拍、降價(jià)就不可避免，土地生財(cái)難以為繼。日本、美國(guó)等許多國(guó)家的教訓(xùn)說明，過度地依靠房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)的繁榮，都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
（二）土地財(cái)政嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)民的利益
征地中各產(chǎn)權(quán)主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權(quán)利，越來越多的農(nóng)民成為失地又失業(yè)的弱勢(shì)群體。同時(shí)，越來越高的地價(jià)催高了商品房的價(jià)格，給普通的民眾帶來的壓力會(huì)越來越大，不斷攀升的房?jī)r(jià)，不僅嚴(yán)重地?cái)D壓了工薪階層的消費(fèi)需求，同時(shí)構(gòu)成了新生代農(nóng)民進(jìn)城難以逾越的屏障，擴(kuò)大了居民之間的財(cái)產(chǎn)收入差距，給轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，依靠消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)中國(guó)的現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)增加了不利因素。
（三）土地財(cái)政還可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家審計(jì)署2013年末的《全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，截至2013年6月底，全國(guó)各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)20.7萬億，負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)2.9萬億，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)6.7萬億。其中，省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)10.6萬億，負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)2.6億元，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)4.3萬億，三者合計(jì)17.5萬億，相比于2010年年底的10.7萬億，增長(zhǎng)了6.8萬億。審計(jì)結(jié)果顯示，地方政府性債務(wù)對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高。截至2012年年底，11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額3.5萬億，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額9.4萬億的37.23%。這些貸款時(shí)間較短，一般在2年以內(nèi)，如果土地出讓維持在較高的價(jià)格水平上，地方政府可以順利償還貸款，但如果土地價(jià)格下降，地方政府就必須用其他方式取得財(cái)政收入來還款。在國(guó)家宏觀持續(xù)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，以政府信用貸款的規(guī)模會(huì)超過財(cái)政收入的承受能力，帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。
三、改革土地財(cái)政的政策建議
地方政府必須放棄土地財(cái)政，擺脫對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴。沒有任何一個(gè)大國(guó)是靠土地財(cái)政來支撐政府支出、提供公共物品的，只有通過產(chǎn)業(yè)振興獲得持續(xù)的稅收進(jìn)行公共財(cái)政運(yùn)作。
（一）通過綜合性的配套改革，降低地方政府經(jīng)營(yíng)土地財(cái)政的激勵(lì)
財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下放以及政績(jī)考核機(jī)制是造成地方政府依賴土地財(cái)政的一個(gè)重要原因。必須建立多元化的公共投資機(jī)制，在財(cái)政支出上，中央政府要適當(dāng)增加事權(quán)，減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。在政績(jī)考核上要改變GDP和財(cái)政收入至上的考核體制，建立綜合考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、資源消耗強(qiáng)度、社會(huì)保障率、居民收入增長(zhǎng)率、社會(huì)治安破案率、人口自然增長(zhǎng)率等諸多指標(biāo)在內(nèi)的以人為本的政績(jī)考核體系，降低地方政府謀求預(yù)算外收入的動(dòng)機(jī)。
（二）建立國(guó)有土地收益基金制度
政府當(dāng)期獲得的土地出讓收入實(shí)際上是讓渡未來若干年土地使用權(quán)的收益。因此應(yīng)當(dāng)改革“土地財(cái)政”的城市經(jīng)營(yíng)模式，從土地出讓收入中預(yù)留一部分資金，以保障城市建設(shè)和發(fā)展的可持續(xù)性。建立中央、省和縣三級(jí)國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算。通過建立國(guó)有土地收益基金，可以遏制地方政府的短期行為，建立良性的土地收益管理機(jī)制，保證農(nóng)地征收、城市建設(shè)和發(fā)展有穩(wěn)定的資金來源。
（三）完善土地稅制，形成科學(xué)合理的土地稅收體系
提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅率，適時(shí)開征物業(yè)稅。應(yīng)將所有的城鎮(zhèn)建設(shè)用地者納入征收范圍，同時(shí)提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。待條件成熟時(shí)，與房產(chǎn)稅合并開征統(tǒng)一的物業(yè)稅；完善土地增值稅，擴(kuò)大土地增值稅征收范圍，要能覆蓋引起土地增值的所有情況。提高耕地占用稅稅率，通過稅收杠桿促進(jìn)節(jié)約和集約用地，保護(hù)耕地。
（四）改革完善現(xiàn)有稅制，開辟增加地方財(cái)政收入的新來源
中西部地區(qū)不可能再走一些東部城市發(fā)展的老路，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展，只有在一定范圍內(nèi)控制地價(jià)，才能給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供良好的條件和環(huán)境。同時(shí)，中西部地區(qū)有豐富的自然和礦產(chǎn)資源，適時(shí)增加資源稅的范圍和提高資源稅的征收幅度，不僅能增加中西部地區(qū)的財(cái)政稅收，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，也能促進(jìn)全社會(huì)集約節(jié)約使用自然資源，保護(hù)環(huán)境，減少對(duì)環(huán)境的破壞，走可持續(xù)發(fā)展的道路。
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【關(guān)鍵詞】分稅制 中央財(cái)政 基層政府財(cái)政 財(cái)政來源
在我國(guó)由于從1980年開始實(shí)行的以“分灶吃飯”為特征的財(cái)政包干體制在“包活地方”的同時(shí)卻“包死中央”，中央財(cái)政困難加劇，為了解決中央與地方在財(cái)政分配關(guān)系上的矛盾和各地區(qū)各自為政、諸侯經(jīng)濟(jì)割據(jù)等所造成的“弱中央、強(qiáng)地方”的局面，同時(shí)也因包干體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益相悖，于是1994年國(guó)家實(shí)行了分稅制的財(cái)政體制改革。
分稅制實(shí)行后，中央順利實(shí)現(xiàn)了提高“兩個(gè)比例”的預(yù)期利益，中央對(duì)地方的財(cái)政控制加大，地方可支配財(cái)力迅速下降，由于政府的自利性造成“財(cái)力上收，支出下移”，這樣經(jīng)過層層的截留后，致使處于行政鏈條最低端的縣鄉(xiāng)基層政府陷入財(cái)政困境。
一、基層政府財(cái)力的上收
1、財(cái)政收入增量大頭被中央和省拿走。分稅制中央采取“承認(rèn)既得，增量調(diào)整”的政策，按1：0.3的系數(shù)來確定稅收返還，即各地區(qū)增值稅和消費(fèi)稅每增長(zhǎng)1%，中央財(cái)政對(duì)該地區(qū)的稅收返還就增長(zhǎng)3%。“1：0.3系數(shù)”設(shè)計(jì)初衷主要是為了保證中央財(cái)政穩(wěn)定的拿到地方財(cái)政收入中的增量，并逐步加大中央財(cái)政在增量分配中的集中力度，這是分稅制為提高中央財(cái)力比重而設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要機(jī)制。
由于稅制改革形成這種新的利益分配機(jī)制，每年上交中央和省的收入量大幅增長(zhǎng)，上繳中央和省收入比例較大，收入的增量大頭都被中央和省拿走。財(cái)政收入的凈量增長(zhǎng)慢。這種財(cái)力集中的形式，具有強(qiáng)烈的累計(jì)下級(jí)政府財(cái)力的效果，且“1：0.3”是個(gè)累進(jìn)的財(cái)力集中機(jī)制，每個(gè)上級(jí)政府均對(duì)自己下一級(jí)政府采用這個(gè)比例扣留一部分稅收返還。中央對(duì)下的稅收返還，省級(jí)財(cái)政扣留一部分，地市財(cái)政再扣留一部分，層層截扣，等到最后到基層政府即縣鄉(xiāng)政府的時(shí)候，已是上級(jí)各級(jí)政府分割利益的最末端，因此這種新的利益分配方式造成基層政府財(cái)力增長(zhǎng)的萎縮，分稅制后，縣鄉(xiāng)財(cái)政流行這樣的說法:“中央財(cái)政喜氣洋洋,省市財(cái)政勉勉強(qiáng)強(qiáng)、縣級(jí)財(cái)政拆東墻補(bǔ)西墻、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政哭爹叫娘。”
2、地方政府財(cái)政自給率下降。財(cái)政自給率是體現(xiàn)本級(jí)財(cái)政自我供養(yǎng)程度的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)政自給率=本級(jí)組織收入/本級(jí)支出，用于反映各級(jí)財(cái)政在收入上解、接受補(bǔ)助之前的財(cái)政狀況。從收入方面看，影響財(cái)政自給率的因素，除了地方經(jīng)濟(jì)財(cái)源的豐歉程度以及地方收入組織的努力程度以外，最重要的是由財(cái)政體制規(guī)定著的各級(jí)政府間初次的財(cái)源分配關(guān)系（不含財(cái)力上解等資金轉(zhuǎn)移）。這個(gè)分析指標(biāo)可反映政府的可支配財(cái)力狀況。
分稅制實(shí)現(xiàn)了中央政府要提高“兩個(gè)比例”的目的。分稅制后，中央財(cái)政收入上漲很快，中央財(cái)政的自給率大幅上升，與此同時(shí)，地方政府的財(cái)政自給率整體下降。在地方各級(jí)財(cái)政中，自給率下降幅度最大的是地市財(cái)政，其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政，再者為縣級(jí)財(cái)政，省級(jí)財(cái)政下降最小。主要原因是中央的“增量調(diào)整”是針對(duì)增值稅和消費(fèi)稅進(jìn)行的，而這種流轉(zhuǎn)稅種在工商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)份額較大，因此在城市地區(qū)是這“兩稅”增長(zhǎng)較快的地區(qū)。
二、財(cái)政來源結(jié)構(gòu)的變化
基層政府財(cái)政自給率的降低，改變了基層政府的財(cái)政來源結(jié)構(gòu)，使基層政府更多地依靠上級(jí)轉(zhuǎn)移支付，依賴外來資金，中央更易于用上級(jí)轉(zhuǎn)移支付控制基層政府。
1、轉(zhuǎn)移支付成為主要收入來源。在地縣本級(jí)財(cái)政支出里，本級(jí)財(cái)政收入大約占65%左右，上級(jí)轉(zhuǎn)移支付占了35%左右。地市的依賴度約30%，而基層政府即縣鄉(xiāng)政府對(duì)轉(zhuǎn)移支付的倚賴度為35%。這些轉(zhuǎn)移支付資金，都是來自于上級(jí)政府：中央財(cái)政、省級(jí)財(cái)政或地市級(jí)財(cái)政。這種對(duì)上級(jí)轉(zhuǎn)移支付資金的依賴程度，與美國(guó)等國(guó)家的水平相似。但在實(shí)施效果上，與一些國(guó)家的平均水平還無法相比。我國(guó)的分稅制改革，很多方面都保留了原包干體制的特征。
2002年推行的農(nóng)村稅費(fèi)改革，為解決稅費(fèi)改革過程中出現(xiàn)的縣鄉(xiāng)財(cái)政困難局面，中央財(cái)政和各省市財(cái)政明顯加大了對(duì)縣鄉(xiāng)財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付力度。到2004年底，中央財(cái)政為地方減除農(nóng)業(yè)稅增加轉(zhuǎn)移支付524億，各省級(jí)政府也在此基礎(chǔ)上增加了150的億元的轉(zhuǎn)移支付；從2005年起，按照“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的思路，中央財(cái)政又安排了150億元對(duì)地方實(shí)施“三獎(jiǎng)一補(bǔ)”政策，以緩解縣鄉(xiāng)財(cái)政困難的局面。這些新增的補(bǔ)助收入在整個(gè)轉(zhuǎn)移支付里面占了1/3左右甚至還多，同時(shí)也使得這些地區(qū)的基層政府收入開始越來越依靠上級(jí)政府尤其是中央政府的轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)助。
2、轉(zhuǎn)移支付的主要形式。（1）稅收返還。在轉(zhuǎn)移支付里面，稅收返還占了很大比重。財(cái)政增加的大部分收入都要返還給地方，這種做法雖然和以前差不多，但實(shí)質(zhì)卻發(fā)生了變化，“這是因?yàn)榕c原有體制比較，中央稅與共享稅由中央稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收，可以保證中央財(cái)政的稅基不受侵蝕，抑制中央財(cái)政比重不斷下降的趨勢(shì)”。因?yàn)槎愂辗颠€是按一定的條件核定的，因此有利于地方政府約束財(cái)政支出。總之，實(shí)行比較規(guī)范的中央財(cái)政對(duì)地方的稅收返還與轉(zhuǎn)移支付制度，能增強(qiáng)中央的調(diào)控能力，稅收返還又是中央和很多省份作為對(duì)下級(jí)政府集中財(cái)力的手段之一。
（2）專項(xiàng)補(bǔ)助。專項(xiàng)補(bǔ)助在省以下各級(jí)政府的資金轉(zhuǎn)移中非常重要。尤其是對(duì)于縣鄉(xiāng)基層政府而言，專項(xiàng)補(bǔ)助占上級(jí)轉(zhuǎn)移支付的比重更高。以1999年全國(guó)地市縣合計(jì)的轉(zhuǎn)移支付為例，專項(xiàng)補(bǔ)助所占的比例接近40%。在縣轉(zhuǎn)移支付中，一直占1/5左右的比重。
目前各省對(duì)地市、縣都有專項(xiàng)補(bǔ)助。專項(xiàng)補(bǔ)助屬于有條件的補(bǔ)助，為保證地方也投入必要資金，大部分采用“配套補(bǔ)助”的方式。上級(jí)政府為了貫徹中央的意圖，想通過配套補(bǔ)助的形式，使地方政府按照指定的用途投入使用資金。但在專項(xiàng)補(bǔ)助的資金分配上，沒有一個(gè)制度化的安排，隨意性大。因此很多地方政府都把精力用在向上級(jí)哭窮，往上跑，爭(zhēng)取資金，“會(huì)哭的孩子吃奶多”，對(duì)專項(xiàng)補(bǔ)助資金的決定上，往往都是“拍腦袋”決策，機(jī)動(dòng)性大，很多都是非規(guī)范的體制安排。
3、工商各稅。
（1）縣財(cái)政原主要工商稅源轉(zhuǎn)化為中央財(cái)源。分稅制后，主要體現(xiàn)在縣級(jí)財(cái)政的工商稅種為：筵席稅（56%）、耕地占用稅（近50%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（20%以上）、房產(chǎn)稅（1/4以上）、土地增值稅（20%以上）、契稅（約20%）、城鎮(zhèn)土地增值稅（約20%）。這些小稅種，規(guī)模都不大，但卻占了縣級(jí)財(cái)政一半以上的收入。鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入里面增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅三稅所占比重最小，有近一半的稅收靠農(nóng)業(yè)四稅、屠宰稅、筵席稅等比較小的、收入不太穩(wěn)定的稅種。這種財(cái)力分配不均的狀況就造成縣鄉(xiāng)兩級(jí)在分稅制后財(cái)政財(cái)力薄弱。
（2）工商稅地位的下降。分稅制后，工商稅收在縣財(cái)政收入中的地位發(fā)生了變化。從縱向看，與分稅制前相比，在本級(jí)財(cái)政收入的比重下降。明顯的變化就是1994年和1993年，下降了近20個(gè)百分點(diǎn)，到稅費(fèi)改革后，比重又持續(xù)下降。從橫向看，轉(zhuǎn)移支付成為這個(gè)時(shí)期的主要財(cái)源，替代了工商稅收在縣財(cái)政收入中的主導(dǎo)地位。除了從1997年到2000年中，工商稅收占預(yù)算內(nèi)收入中的比重高于轉(zhuǎn)移支付以外，其余年份都比其低，在2002年稅費(fèi)改革后，因?yàn)橹醒朐黾恿宿D(zhuǎn)移支付，因此工商稅收的地位更是明顯下降。在縣財(cái)政中的主體地位被置換，縣主要財(cái)源轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)移支付。
三、預(yù)算外資金的膨脹
分稅制后，由于新的制度安排使地方政府尤其是基層政府的預(yù)算內(nèi)收入大幅度下降，因此為了彌補(bǔ)財(cái)政缺口，基層政府努力提高預(yù)算外收入增加收入來源。因此1994年分稅制改革的第一年，在地方政府預(yù)算內(nèi)收入普遍下降的情況下，預(yù)算外收入?yún)s大幅度上升。1996年我國(guó)進(jìn)行了預(yù)算外資金的改革，其目的就是規(guī)范預(yù)算外收支，遏制預(yù)算外收入不斷增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從具體政策上來看，雖然將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府開支的鄉(xiāng)自籌和統(tǒng)籌資金列入了預(yù)算外資金范圍，但是總體來說預(yù)算外收入的范圍經(jīng)過改革以后縮小了很多。然而事實(shí)上，這兩年的預(yù)算外收入不論是絕對(duì)量還是相對(duì)量都出現(xiàn)了異乎尋常的增長(zhǎng)，出現(xiàn)了增長(zhǎng)的悖論。從原因上來看，出現(xiàn)這樣增長(zhǎng)的悖論完全是地方政府和中央政府博弈的結(jié)果，由于支出的剛性，收入的減少必然會(huì)影響到地方政府的職能，地方政府在這樣的政策面前，由于無法預(yù)見政策所造成的預(yù)算外收入減少的幅度，無法預(yù)見到政策實(shí)施對(duì)地方政府職能的影響，在這種情況下，地方政府就會(huì)從其他方面提高預(yù)算外收入，于是就出現(xiàn)了這種增長(zhǎng)的悖論。
四、對(duì)未來縣財(cái)源的探索
改變了縣級(jí)財(cái)源結(jié)構(gòu)，增加縣級(jí)財(cái)政收入。最根本的思路是應(yīng)該建立一個(gè)自己的穩(wěn)定的財(cái)政收入機(jī)制，作為一級(jí)政府，縣應(yīng)該有自己的主體稅種。
財(cái)產(chǎn)稅是一個(gè)古老的稅種，在西方頗受推崇。比如英國(guó)在13世紀(jì)初開征的“丹麥金”（Damegeld）就是土地稅的前身。由土地稅慢慢開始發(fā)展起來的各國(guó)稅制，到近代以后為了國(guó)家財(cái)政支出的需要，又補(bǔ)充了一些稅種，比如地方所得稅、地方銷售稅、社區(qū)稅、人頭稅等。
在發(fā)達(dá)國(guó)家里，很多國(guó)家都是以財(cái)產(chǎn)稅作為地方稅體系的主體稅種。英國(guó)和愛爾蘭只有財(cái)產(chǎn)稅一種地方稅，美國(guó)也是財(cái)產(chǎn)稅為主體稅種的典型國(guó)家。1992年，美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入占州和地方政府兩級(jí)財(cái)政收入的18%，占同年地方政府收入的30%。
因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅不容易產(chǎn)生流動(dòng)性，財(cái)產(chǎn)有固定的坐落地，因此由地方政府征收很方便，納稅人很少能避稅；財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象，稅基穩(wěn)定，具有不可轉(zhuǎn)移性，可以預(yù)測(cè)；財(cái)產(chǎn)稅稅源明確，便于征收、稽查和管理。財(cái)產(chǎn)稅在我國(guó)的地方各級(jí)財(cái)政的分布上，地市級(jí)財(cái)政和縣級(jí)財(cái)政的分布比較比較高，因此財(cái)產(chǎn)稅可以作為低級(jí)次的政府（縣和鄉(xiāng)）稅收體系中的主體稅種。
目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅類主要有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、車船使用稅、契稅、耕地占用稅等9個(gè)稅種。稅種雖然不少，但總額較小，1999年財(cái)產(chǎn)稅約計(jì)500億元，占地方稅收總額的10%左右。
西方國(guó)家的很多基層財(cái)政一般都有一個(gè)穩(wěn)定的稅種收入來源，并且一般越是基層，越是對(duì)某一個(gè)單一的稅種收入的依賴程度越高，很多基層財(cái)政的主要財(cái)政收入來源就是財(cái)產(chǎn)稅。在取消農(nóng)業(yè)稅后，基層政府財(cái)政單純的依賴上級(jí)轉(zhuǎn)移支付，具有很大的不穩(wěn)定性，因此必須培育自己的主體稅種，成為基層財(cái)政穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。
因此可以把培植財(cái)產(chǎn)稅作為提高未來縣鄉(xiāng)財(cái)政來源潛力的一個(gè)手段。
【參考文獻(xiàn)】
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一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義
所謂物業(yè)稅，簡(jiǎn)單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購(gòu)買者買房階段稅費(fèi)降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。
（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進(jìn)社會(huì)公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對(duì)土地資源的占用程度來征收，即對(duì)擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率，對(duì)低收入階層生活必需部分的自有住宅實(shí)行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要理性消費(fèi)；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實(shí)現(xiàn)平均財(cái)富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進(jìn)社會(huì)公平。
（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個(gè)主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時(shí)各種稅收一次性繳納，對(duì)于地方政府來講，出讓土地的收入是除國(guó)有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟(jì)優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實(shí)際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運(yùn)行必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機(jī)會(huì)主義行為形式，同時(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的上升。
（三）開征物業(yè)稅是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國(guó)家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個(gè)連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補(bǔ)稅款也越來越多，而稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機(jī)和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費(fèi)的關(guān)系，徹底改變整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要。現(xiàn)代國(guó)家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財(cái)產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國(guó)的商品稅制和所得稅制已相對(duì)完善，但財(cái)產(chǎn)稅制仍相對(duì)滯后。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)家應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價(jià)回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。
二、開征物業(yè)稅需要解決難點(diǎn)問題
目前，物業(yè)稅的試點(diǎn)工作已經(jīng)在我國(guó)部分城市展開，但法律的出臺(tái)需要考慮調(diào)控對(duì)象的承受能力和社會(huì)現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個(gè)難點(diǎn)問題。
（一）如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國(guó)的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟(jì)房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi)，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時(shí)對(duì)已購(gòu)房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時(shí)需要解決的問題。
（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個(gè)部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個(gè)部門的財(cái)源，同時(shí)涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡(jiǎn)合并稅種，無疑這將是對(duì)各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項(xiàng)內(nèi)容——行政收費(fèi)和土地出讓金，這兩項(xiàng)收費(fèi)與地方財(cái)政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財(cái)政”，由地方政府“自由”分配。開征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國(guó)土部門的利益和相互協(xié)作，做好房?jī)r(jià)地價(jià)合一評(píng)估的技術(shù)難點(diǎn)；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡(jiǎn)合并，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)也有一定的影響。
（三）如何有效監(jiān)管土地投機(jī)是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性繳納的稅費(fèi)包括地價(jià)，將按年收費(fèi)，這樣一來，將土地財(cái)富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個(gè)意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購(gòu)房者的購(gòu)置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時(shí)間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購(gòu)房者的需求，市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時(shí)改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機(jī)。
（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障
低收入群體的生存居住問題。實(shí)行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場(chǎng)恰恰是以低收入者為主要承租對(duì)象，過高的房租不利于住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價(jià)格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會(huì)走入“劫貧濟(jì)富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、規(guī)范二手房市場(chǎng)來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個(gè)不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個(gè)人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個(gè)人開征，除非是直接從個(gè)人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時(shí)還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點(diǎn)、減負(fù)數(shù)額等，否則將達(dá)不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。
三、開征物業(yè)稅的幾點(diǎn)建議
（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購(gòu)房者而言，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)各界長(zhǎng)時(shí)間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識(shí)，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，再全面推廣。
（二）物業(yè)稅的出臺(tái)必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時(shí)，要相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費(fèi)是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計(jì)上，必須交待清楚，在出臺(tái)物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費(fèi)，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費(fèi)里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因?yàn)橹暗姆孔右呀?jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。
（三）物業(yè)稅的出臺(tái)必須有一個(gè)以面積為計(jì)量單位的起征點(diǎn)。新出臺(tái)的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識(shí)。可以參照個(gè)人所得稅起征點(diǎn)的做法，對(duì)普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對(duì)普通百姓免稅的起征點(diǎn)，征收的依據(jù)是什么？是以價(jià)值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國(guó)政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價(jià)值為征收依據(jù)，但是具體到中國(guó)普通百姓的免征點(diǎn)，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因?yàn)椴煌牡囟畏績(jī)r(jià)不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點(diǎn)，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計(jì)，當(dāng)然是不合情理的。因此對(duì)普通百姓的居住用房，必須有一個(gè)以面積為計(jì)量單位的起征點(diǎn)，這個(gè)起征點(diǎn)不但要保證一個(gè)家庭最低的面積需要，對(duì)那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對(duì)公共設(shè)施、軍事部門、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 稅收制度 構(gòu)建
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，而房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要手段，又是國(guó)家財(cái)政收入的重要來源，但我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中卻存在著諸多的問題，目前在一些城市的試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”難以變成實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)，這就要求我們對(duì)其進(jìn)行改革。雖然一些研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革提出了一些框架性的思路，但需要進(jìn)一步完善，提高可操作性。筆者試圖設(shè)計(jì)一套符合中國(guó)國(guó)情的、簡(jiǎn)化的房地產(chǎn)稅收制度方案，為我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革提供決策參考依據(jù)，達(dá)到調(diào)控經(jīng)濟(jì)、公平分配社會(huì)財(cái)富、優(yōu)化土地資源利用。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)稅收是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收。狹義的房地產(chǎn)稅收是指直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收。房地產(chǎn)稅，有的專家學(xué)者或媒體稱為物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，筆者以為，“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念比“物業(yè)稅”描述更準(zhǔn)確，更容易理解，在此我們使用狹義的“房地產(chǎn)稅”概念。
二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)稅收政策概況
目前在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)稅收涉及從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)。在我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度中涉及房地產(chǎn)的有營(yíng)業(yè)稅(銷售和租賃房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、個(gè)人所得稅(銷售和租賃房地產(chǎn))、房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及已停征的投資方向調(diào)節(jié)稅等，直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收也有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等6個(gè)稅種。
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題主要表現(xiàn)在：稅種繁雜，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重、重復(fù)征稅過多，一些稅種征稅范圍過窄、計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)內(nèi)外有別，稅外收費(fèi)多，稅收征管的配套措施不完善，對(duì)違法行為的懲處力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)、稅收流失嚴(yán)重。
2.房地產(chǎn)稅收收入現(xiàn)狀
隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入也快速增長(zhǎng)。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，房地產(chǎn)稅收收入受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響很大，各地房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、寧波等城市接近50%左右。
自2005年5月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書的一體化管理以來，通過強(qiáng)化稅收管理，房地產(chǎn)稅收均出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。以四川、山東、江西、江蘇的情況來看，2006年分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收112億元、210.5億元、34.2億元和220億元，分別比上年增長(zhǎng)61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地產(chǎn)稅收占全部地方稅收收入的比重不斷提高，目前平均已達(dá)到20%以上，成為地方稅收收入的主要來源。
3.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的研究現(xiàn)狀
在我國(guó)關(guān)于是否開征房地產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)的問題引起了社會(huì)各界的普遍關(guān)注和討論，一些專家學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了研究和探討。2007年國(guó)家稅務(wù)總局組織了以石堅(jiān)為負(fù)責(zé)人的課題組對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收問題進(jìn)行研究。
三、國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)
目前，許多國(guó)家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡(jiǎn)稅費(fèi)、輕稅負(fù)”、“從價(jià)計(jì)稅、動(dòng)靜結(jié)合、地方所有”的特點(diǎn)。“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。“簡(jiǎn)稅費(fèi)”是指一個(gè)國(guó)家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，稅外收費(fèi)也少。“輕稅負(fù)”是指國(guó)外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國(guó)征收房地產(chǎn)稅收的50個(gè)州，稅率大約平均為1%～3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價(jià)計(jì)稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，即以財(cái)產(chǎn)的資本價(jià)值、評(píng)估價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)，只有少數(shù)國(guó)家以土地面積和賬面價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。“動(dòng)靜結(jié)合”是指既重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國(guó)的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅、韓國(guó)的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅)），如意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅、其它國(guó)家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈(zèng)與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個(gè)人所得稅。但對(duì)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對(duì)住宅實(shí)行減免和抵扣；而在開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財(cái)政收入來源，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套相對(duì)成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價(jià)制度、計(jì)算機(jī)管理制度，并建立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。
四、構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的原則和指導(dǎo)思想
1.構(gòu)建原則
針對(duì)房地產(chǎn)稅制改革一些專家學(xué)者提出了不同的看法，筆者以為構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系應(yīng)體現(xiàn)公平、效率、簡(jiǎn)化、民生四大原則。
(1)公平原則
稅收公平原則就是要公平建立稅制，公平運(yùn)用稅收政策，國(guó)家征稅要使各個(gè)納稅人承受的負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡。在征稅過程中，客觀上存在利益的對(duì)立和抵觸。如果政府征稅不公，則征稅的阻力就會(huì)很大，加劇偷逃稅收等違法行為，甚至引起社會(huì)矛盾。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系有違公平原則，房地產(chǎn)稅制存在征收范圍具有選擇性、內(nèi)外稅收政策不統(tǒng)一、重復(fù)課征等問題，妨礙稅收的橫向和縱向公平原則。
(2)效率原則
稅收的征收效率是指單位稅收成本帶來的稅收收入最高，稅收成本包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅過程中發(fā)生的費(fèi)用即征收成本和納稅人在履行稅收義務(wù)過程中發(fā)生的費(fèi)用即奉行成本。房地產(chǎn)稅制應(yīng)通過以下途徑貫徹稅收效率原則：一是簡(jiǎn)化稅制結(jié)構(gòu)，降低稅收奉行成本，二是強(qiáng)化稅收調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的職能，促進(jìn)房地產(chǎn)也的健康發(fā)展，三是優(yōu)化稅收征管，節(jié)約征管費(fèi)用，建立符合我國(guó)國(guó)情、高效率的房地產(chǎn)稅收征管制度。
(3)簡(jiǎn)化原則
簡(jiǎn)化原則是指房地產(chǎn)稅收制度必須既便于納稅人遵循，也便于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。簡(jiǎn)化的原則包括統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房地產(chǎn)稅、減少稅種、簡(jiǎn)化稅率檔次、減少稅收優(yōu)惠和簡(jiǎn)化征納程序等內(nèi)容，這會(huì)大幅度減少稅收成本和提高稅收效率。
(4)民生原則
民生原則就是指房地產(chǎn)稅收制度要與不斷提高人民物質(zhì)文化生活水平的社會(huì)生產(chǎn)目標(biāo)相適應(yīng)。房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，屬于“民生”的范圍，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地產(chǎn)政策都應(yīng)以民生為出發(fā)點(diǎn)，使“居者有其屋”、“居者優(yōu)其屋”。如今，貧富差距越來越大，擁有房地產(chǎn)的數(shù)量差別懸殊，房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)通過不同的稅率設(shè)置來調(diào)節(jié)和緩解這種差距，這也是稅收“社會(huì)公平”的要求。
2.指導(dǎo)思想
以“簡(jiǎn)化稅制、合并稅種、立租并費(fèi)、稅負(fù)適度、自動(dòng)穩(wěn)定、調(diào)控經(jīng)濟(jì)、便于征管”為指導(dǎo)思想和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度。
五、我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)思路
1.稅種的設(shè)立
筆者認(rèn)為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅繼續(xù)按原稅種開征，保持稅制的連續(xù)性；但對(duì)涉及再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(二手房）和出租房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅稅負(fù)可適當(dāng)降低，具體降低到多少，需要在調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過分析研究后確定；調(diào)整營(yíng)業(yè)稅中服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目；取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠。取消除工商稅務(wù)部門以外的房地產(chǎn)行政收費(fèi)項(xiàng)目，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，設(shè)立房地產(chǎn)稅種。
2.房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)
(1)房地產(chǎn)稅的課稅范圍
房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是什么、應(yīng)設(shè)置哪些稅目、撤并或保留哪些稅費(fèi)，一些專家有過少量不完整的闡述。筆者初步設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)、國(guó)有土地使用權(quán)為課征對(duì)象，適當(dāng)確定和擴(kuò)大征稅范圍，如將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)用房、出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍。但是考慮到農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，集體土地使用權(quán)不能納入課稅范圍。農(nóng)村個(gè)人擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)和城鎮(zhèn)居民擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)且在新稅實(shí)施前購(gòu)進(jìn)的，實(shí)行減免稅優(yōu)惠；居住用房面積限額由財(cái)政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)不同階段的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r確定。設(shè)立房產(chǎn)交易、地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)出租、土地征用、土地占用、房屋產(chǎn)權(quán)等6個(gè)稅目。
(2)房地產(chǎn)稅的納稅人
設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)、國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人作為房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，內(nèi)外統(tǒng)一，不分居民與非居民。對(duì)容易出現(xiàn)稅收流失的環(huán)節(jié)設(shè)立扣繳義務(wù)人，如個(gè)人出租房地產(chǎn)，以承租人為扣繳義務(wù)人。
(3)稅率
房地產(chǎn)稅可以設(shè)立多種稅率，不同稅目對(duì)應(yīng)不同的稅率或稅率幅度范圍。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易和租賃環(huán)節(jié)，中央制定統(tǒng)一的累進(jìn)稅率，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅的調(diào)控經(jīng)濟(jì)的功能。稅率分幾個(gè)檔次和具體比例的確定要考慮兩點(diǎn)，一是不能因稅改而增加納稅人的負(fù)擔(dān)，二是加大調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。首先選擇具有代表性的地區(qū)、分類(城市與農(nóng)村、高中低收入家庭、大中小房地產(chǎn)企業(yè)、不同所有制性質(zhì)企事業(yè)單位)選擇企事業(yè)單位和房地產(chǎn)企業(yè)、居民等進(jìn)行調(diào)查，通過調(diào)查收集數(shù)據(jù)，然后采用索洛經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型等方法測(cè)算分析房地產(chǎn)稅的效應(yīng)、計(jì)算以前納稅人所承擔(dān)的相關(guān)稅收平均負(fù)擔(dān)，最終確定稅率。
(4)計(jì)稅依據(jù)和方法
房地產(chǎn)稅采取從價(jià)定率計(jì)稅方法，房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易稅目以交易差價(jià)(收益)為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)出租稅目以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，土地征用稅目以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，土地占用和房屋產(chǎn)權(quán)稅目以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于評(píng)估價(jià)格確定，由國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，參照同類房地產(chǎn)價(jià)格，考慮房屋面積、地段、樓層、結(jié)構(gòu)、每平方米建筑占地面積等因素確定評(píng)估價(jià)格，每3年評(píng)估一次。
(5)其他稅制要素
盡量減少稅收優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人納稅人的第一居所可以給予低稅率優(yōu)惠，對(duì)其他居所適用正常稅率，這樣可以有效抑制居地產(chǎn)投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；對(duì)征用荒山、山地、灘涂可以適當(dāng)減免，以促進(jìn)這些土地的利用；對(duì)于房地產(chǎn)繼承、直系親屬間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、對(duì)有贍養(yǎng)義務(wù)人的房地產(chǎn)贈(zèng)與、對(duì)社會(huì)福利救濟(jì)事業(yè)的房地產(chǎn)贈(zèng)與等給予免稅，以形成良好的社會(huì)風(fēng)氣。
納稅期限設(shè)計(jì)參照目前相關(guān)稅收政策的納稅期限確定，但是對(duì)居民個(gè)人納稅人房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅收以年為納稅期限，以方便納稅人履行納稅義務(wù)，節(jié)省納稅成本。其他稅制要素和納稅申報(bào)表等設(shè)計(jì)盡量從簡(jiǎn)。
參考文獻(xiàn):
