時(shí)間：2023-06-06 09:32:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)研究現(xiàn)狀，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 現(xiàn)狀
一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國家出臺(tái)了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國家出臺(tái)了“23號”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房價(jià)大幅度攀升。為此國家出臺(tái)了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢，主要以我國沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國家出臺(tái)“國八條”“國六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房價(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺(tái)“國十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準(zhǔn)備金利率
存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識對整個(gè)金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時(shí)還開展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國家房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺(tái)，先后對51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋薅保瑢Ψ钱?dāng)?shù)鼐用癫扇 跋抟唤薄４苏咭唤?jīng)出臺(tái)對已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)不小的打擊，不過對于國家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產(chǎn)市場活躍度相對穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對穩(wěn)定，對于二級城市、三級城市來說房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產(chǎn)市場客戶量不穩(wěn)定
目前，房地產(chǎn)市場客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級、三級城市。一級城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場。
3、房地產(chǎn)市場開發(fā)商的能力大小
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國有名的開發(fā)商。
4、房價(jià)過高
房價(jià)過高是影響居民購房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。
四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國家的相關(guān)政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問題；策略
一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問題
（一）經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確 根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場化經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚未有明確的發(fā)展方向，而這種原因的產(chǎn)生與國家政府有關(guān)部門制定的政策有著直接的關(guān)聯(lián)，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展實(shí)施支持工作，只需保證房地產(chǎn)市場用房問題保持平衡狀態(tài)即可，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中只關(guān)注于住房價(jià)格。然而從實(shí)際房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面出發(fā)，政府并沒有制定相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理方案，以及房地產(chǎn)行業(yè)尚未意識到經(jīng)濟(jì)管理工作中的細(xì)節(jié)，因此，在經(jīng)濟(jì)管理工作方面還不夠長遠(yuǎn)性、沒有明確的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)；從政府有關(guān)部門實(shí)施政策而言，因政策自身具有時(shí)間上的限制，由于尚不夠完善的政策會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的影響，甚至導(dǎo)致其走向滅亡。
（二）尚未建立完善的經(jīng)濟(jì)管理制度 從房地產(chǎn)行業(yè)市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀角度來看，很多的經(jīng)濟(jì)管理制度只做其表面功夫，無法正常發(fā)揮自身存在的價(jià)值及優(yōu)勢，近幾年，我國政府有關(guān)部門加大對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理力度，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策及法律法規(guī)等，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身的管理力度不足，導(dǎo)致相關(guān)政策無法融入到經(jīng)濟(jì)管理工作中，造成經(jīng)濟(jì)管理工作的嚴(yán)重失衡。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中還存在很多的漏洞，例如相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理制度不夠完善，由于各種因素的出現(xiàn)，造成經(jīng)濟(jì)管理工作的協(xié)調(diào)與發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。
（三）缺少相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作法律法規(guī) 房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家法律、法規(guī)有著直接的作用，這也是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展的前提條件，由于現(xiàn)階段我國還處于社會(huì)主義可持續(xù)發(fā)展的初級水平，對與法律、法規(guī)制定還處于摸索現(xiàn)狀，無法制定完善的制度規(guī)范，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)依賴于政府有關(guān)部門的監(jiān)督管理工作，因此，我國應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)的制度制定工作。同時(shí)，我國在房地產(chǎn)行業(yè)建立了相關(guān)的法律規(guī)范，但這些法律制度只適用于某一特定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，由于自身法律制度無法滿足整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理建設(shè)工作，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)惡性循環(huán)現(xiàn)象的發(fā)生。
二、提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的解決措施
（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃實(shí)施目標(biāo) 政府有關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解，從而制定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，并在最短的時(shí)間內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起到最大的作用，這種方法在一方面解決國民的住房問題，另一方面也可促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查力度，并作出詳細(xì)的房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)性發(fā)展計(jì)劃方案，這是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的有利條件。
（二）建立完善的經(jīng)濟(jì)管理制度 目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行變革工作中，受到眾多因素的影響，如果采用較為簡單的政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，難以解決房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中所遇到的問題，從而對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。對于這一問題，政府有關(guān)部門應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)管理工作的職能，了解房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)市場變化趨勢，在市場失衡的情況下，可及時(shí)采取應(yīng)對措施以及正確地看待問題，選用合適的經(jīng)濟(jì)市場干預(yù)方法，保障房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理與其它經(jīng)濟(jì)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（三）完善相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理方面法律法規(guī) 國家法律、法規(guī)還處在發(fā)展過程中，屬于一項(xiàng)循序漸進(jìn)的工作，因完善思維法律制度的制定需要相應(yīng)的實(shí)際數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)的檢測結(jié)果。如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作仍然處于發(fā)展階段，針對我國國情的發(fā)展現(xiàn)狀，對于制定我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)工作勢在必行，從而使其房地產(chǎn)行業(yè)走向市場化、規(guī)范化、合理化。首先，政府有關(guān)部門制定政策對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行制約，避免政府對房地產(chǎn)行業(yè)造成不利影響；其次，在保障房地產(chǎn)行業(yè)各方面經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控制度構(gòu)建體系的同時(shí)，不斷地完善《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相關(guān)法律制度，通過房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度細(xì)則的不斷提出，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律制度規(guī)范的嚴(yán)謹(jǐn)性、可操作性、層次性以及穩(wěn)定性。
三、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性
（一）提高國民的收入 因房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國國民生產(chǎn)總值也有所增長，可見我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是密不可分的。根據(jù)實(shí)踐結(jié)果的證明，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益占據(jù)所有行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的比例巨大。
（二）提高國民的生活水平 改革開放以來，國民經(jīng)濟(jì)水平有了穩(wěn)步上升，促使人們對生活的質(zhì)量要求較高，而住房又是人們最基本的生活所需，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)改變了原有的國民生活水平條件，從原有的平層到多層再到高層，從樓梯再到電梯，對國民的生活環(huán)境有了巨大的改善，從而提高生活質(zhì)量。
（三）促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中最為顯著的一點(diǎn)是：隨著房地產(chǎn)行業(yè)大批量的涌現(xiàn)，為國民提供了眾多的就業(yè)崗位，例如，房地產(chǎn)行業(yè)房屋銷售工作，需要國民文化素養(yǎng)極高以及對人才的需求量較大，在一定程度上解決了大學(xué)生畢業(yè)就業(yè)難的問題。然而在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中會(huì)存在很多的不足，例如，房屋價(jià)值過高，導(dǎo)致社會(huì)群眾的嚴(yán)重不滿，不僅加大了社會(huì)各界之間的矛盾，又對我國經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展造成一定的影響。對此，政府有關(guān)部門應(yīng)對其存在的問題，進(jìn)行合理的分析，尋找其發(fā)生問題的根本原因，積極的引進(jìn)國外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)理管理制度，采取科學(xué)、合理的方式引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向市場化、經(jīng)濟(jì)化，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)束語
由此可見，對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行觀察，對于在經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問題深入探討，并制定相關(guān)解決措施，大致可從管理人員的意識、管理制度、法律法規(guī)等方面入手，減少房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問題，使其更好地為國民居住條件做出貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 調(diào)控政策
一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀
從表面上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是探究到行業(yè)內(nèi)部，其實(shí)還是存在較多問題，而且這些問題嚴(yán)重威脅到我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。
為了加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國家先后出臺(tái)了諸多管理政策以遏制房價(jià)的快速增長，但是從實(shí)際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負(fù)擔(dān)。土地、原材料、人工、機(jī)械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的物質(zhì)成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，一是消費(fèi)需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，二是我國實(shí)施城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則是實(shí)行土地國有化，將土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離，這樣有助于國家對土地進(jìn)行整體規(guī)劃，也有助于相關(guān)政策的順利執(zhí)行。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續(xù)性
最近幾年，我國將房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)放在供需平衡上，但是大多數(shù)政策都是短時(shí)間內(nèi)的，缺乏連續(xù)性的政策，沒有從本質(zhì)上認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問題，無法進(jìn)行長期有效的管理。同時(shí)，政府在制定短期政策和長期政策時(shí)，所控制的目標(biāo)會(huì)有差異，使得管理效果不好，這給部分投機(jī)者提供了擾亂市場獲利的機(jī)會(huì)，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。國家相繼經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標(biāo)模糊的事實(shí)。
（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度
政策出臺(tái)的目的在于加強(qiáng)市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當(dāng)前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房價(jià)持續(xù)上漲，使得購房者的壓力進(jìn)一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進(jìn)一步抬高了房屋價(jià)格，導(dǎo)致我國出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策都無法有效地發(fā)揮其效果。另外，中央政府和地方政府實(shí)行兩級監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺(tái)的政策和地方出臺(tái)的政策會(huì)有一定的沖突之處，同時(shí)對于管理的職責(zé)和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的惡性循環(huán)體系。房地產(chǎn)屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不少地方政府的主要財(cái)政來源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經(jīng)濟(jì)管理效果。
（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全
法律、法規(guī)體系的健全是進(jìn)行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并誕生不少投機(jī)者擾亂市場。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件或政策大多由國務(wù)院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和長期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。
三、解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中問題的建議和對策
（一）制定連續(xù)性政策，做到長期管理
首先，我們對城市要進(jìn)行合理定位，從區(qū)域位置、實(shí)地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來對城市進(jìn)行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國民進(jìn)行健康的住房消費(fèi)。
（二）建立健全管理機(jī)制
健全的管理機(jī)制可以使房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家調(diào)控都能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財(cái)稅制度，降低地方政府財(cái)政對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，并對的情況嚴(yán)厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進(jìn)行教育，維護(hù)市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（三）完善法律、法規(guī)體系
目前，我國出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)只有《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對性的《房地產(chǎn)法》，相關(guān)部門應(yīng)快速推動(dòng)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，使我國在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)做到有法可依。從過去幾次國家的調(diào)控政策來看，效果不是很理想。
（四）開展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財(cái)政收入，對土地審批程序管控不嚴(yán)，導(dǎo)致不少違建工程，另外有些開發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無法正常進(jìn)行，造成土地資源的閑置浪費(fèi)。對于這種情況，各級政府應(yīng)定期對轄區(qū)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴(yán)厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實(shí)際購房需求，從而判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。
（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿足房地產(chǎn)的實(shí)際需求
雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價(jià)還是望而卻步。就如何解決房價(jià)高這一民生問題，可以采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问剑瑢τ谫彿空撸梢詫ζ浣?jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查和評估，根據(jù)地區(qū)的不同和購房者的經(jīng)濟(jì)狀況不同制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，縮小低收入人群與高房價(jià)之間的差距。當(dāng)前我國采取的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環(huán)保意識，增強(qiáng)生態(tài)觀念
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。在開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)要對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真聽取專家意見，開發(fā)建設(shè)過程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，將“綠色空間、綠色家園”的開發(fā)設(shè)計(jì)理念貫穿于開發(fā)建設(shè)過程始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為生態(tài)環(huán)境的有機(jī)組成部分。
四、結(jié)束語
由于社會(huì)的日益發(fā)展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快過熱，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，雖然國家緊急出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，但是成效有限。我國需要準(zhǔn)確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，在提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的前提下，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】廣西 房地產(chǎn) 營銷 現(xiàn)狀
近年來，廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，競爭壓力也變得越來越大，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開始在營銷方面進(jìn)行深入分析，了解當(dāng)前廣西省內(nèi)部房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以便改善企業(yè)當(dāng)前所制定的營銷策略，提高其在市場競爭中的競爭力。下面筆者對其進(jìn)行詳細(xì)闡述。
一、廣西房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀分析
（一）市場營銷目標(biāo)的分析
雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有十分雄厚的資金，其也不能夠?yàn)樗械目蛻籼峁┧枰漠a(chǎn)品，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在服務(wù)區(qū)域和對象上擁有較為明確的界定。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身的優(yōu)勢，結(jié)合廣西省內(nèi)的房地產(chǎn)市場來確定其在市場當(dāng)中的地位，從而解決好其在服務(wù)方面上的問題。企業(yè)中的營銷者應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)不同消費(fèi)者在購買行為上所存在的差異性，將其分為若干個(gè)不同的群體，形成一個(gè)子市場，營銷企業(yè)能夠在其中認(rèn)定目標(biāo)市場，發(fā)現(xiàn)該市場當(dāng)中所存在的各種機(jī)會(huì)，以此使企業(yè)能夠找到最適合其發(fā)展的市場。房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的所有營銷活動(dòng)，都是圍繞著市場進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體目標(biāo)市場來制定出相關(guān)的營銷策略，為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷和發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。
（二）消費(fèi)者購買行為的分析
國外針對于購買行為所進(jìn)行分析和研究形成了以下三種研究方法：決策導(dǎo)向。該種研究方法將消費(fèi)者當(dāng)做是一個(gè)能夠積極主動(dòng)解決問題的人；經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向。該種研究方法主要是將消費(fèi)者購買行為當(dāng)做是其為了獲得體驗(yàn)的一種非理性購買；行為導(dǎo)向。此種研究方法主要是將消費(fèi)者在購買行為當(dāng)中，既沒有一個(gè)理性的購買計(jì)劃，也并不是情感上的需求，只是受到環(huán)境等方面因素的影響。廣西省房地產(chǎn)企業(yè)也可以借用上述研究方法，對當(dāng)?shù)厝藗兊馁徺I行為進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行營銷活動(dòng)通常是用來改變消費(fèi)者的心理，促使其能夠盡快完成購買行為，因此營銷策略是否能夠獲得成功，通過對消費(fèi)者的態(tài)度和內(nèi)心變化來做出評價(jià)。如果通過分析發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的態(tài)度發(fā)生了變化，那么企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整營銷策略。
（三）營銷管理策略的分析
在房地產(chǎn)企業(yè)所指定的戰(zhàn)略計(jì)劃當(dāng)中，規(guī)定了企業(yè)內(nèi)部的任務(wù)與目標(biāo)，但是企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)職能部門也根據(jù)部門的工作內(nèi)容制定了相關(guān)的計(jì)劃，例如市場營銷計(jì)劃等。這些計(jì)劃不管是在制定上，還是在執(zhí)行過程當(dāng)中，都與市場營銷組織有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)計(jì)劃在執(zhí)行過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制，以確保營銷目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。控制是營銷管理當(dāng)中一個(gè)十分重要的職能。如果僅僅將市場營銷管理視為計(jì)劃的制定、實(shí)施、制定這一循環(huán)的工作流程，那么控制既是一次營銷計(jì)劃的開始，也是營銷計(jì)劃的結(jié)束。在房地產(chǎn)整個(gè)營銷計(jì)劃當(dāng)中，營銷管理一共分為營銷活動(dòng)控制、控制目標(biāo)的設(shè)置、營銷結(jié)果評價(jià)體系的制定、控制標(biāo)準(zhǔn)的確立、對標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際進(jìn)行比較、分析出現(xiàn)偏差的原因以及采取相關(guān)改進(jìn)措施。
二、廣西房地產(chǎn)營銷發(fā)展方向
（一）倡導(dǎo)綠色營銷
廣西省在這些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，資源環(huán)境問題日益凸顯，為了改變這一情況，廣西省政府根據(jù)中央政府所提出的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定了一條可持續(xù)發(fā)展的道路，并構(gòu)建節(jié)約型的社會(huì)。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)在建設(shè)建筑項(xiàng)目上，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的理念。與此同時(shí)，由于廣西房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)當(dāng)中引入了市場體制，不僅能夠使該行業(yè)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，還提高其所具有的社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)以社會(huì)利益和個(gè)人利益為出發(fā)點(diǎn)，對當(dāng)前廣西省房地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行分析，能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向主要是以為節(jié)能環(huán)保為主，使建筑材料在各個(gè)方面都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)綠化，促使建筑項(xiàng)目環(huán)保的實(shí)現(xiàn)。
（二）重視產(chǎn)品的差異性
當(dāng)今，要想使企業(yè)在競爭當(dāng)中一直處于不敗之地，不僅要自行對市場進(jìn)行細(xì)分，還要使自己所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他企業(yè)所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有一定的差異。這種房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的差異性是企業(yè)為其進(jìn)行市場定位的重要基礎(chǔ)，如果與其他產(chǎn)品沒有差異，那么也就是沒有個(gè)人，從消費(fèi)的角度來看其便是沒有任何的特點(diǎn)和個(gè)性，沒有能夠吸引消費(fèi)者購買欲望之處，從而造成消費(fèi)不會(huì)購買這些房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要想使消費(fèi)者能夠購買自己的產(chǎn)品，就需要先讓消費(fèi)者喜歡上這些產(chǎn)品，再利用產(chǎn)品所局喲肚餓差異性，滿足消費(fèi)者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的這些差異性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當(dāng)中一直占有優(yōu)勢的關(guān)鍵，與競爭對手產(chǎn)品相比較，其所具有的差異性能夠更好地滿足消費(fèi)者需求，從而使其在市場競爭當(dāng)中擁有一定的優(yōu)勢，提高企業(yè)所獲得效益。在營銷方面重視這種差異性，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展空間。
三、總結(jié)
總之，對房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀進(jìn)行分析有利于企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，對廣西省內(nèi)部房地長行業(yè)營銷所進(jìn)行的分析主要是從市場營銷目標(biāo)、消費(fèi)者行為以及營銷管理策略這三個(gè)方面，能夠找出其以往營銷策略當(dāng)中所存在的不足之處，并對其進(jìn)行改善，以促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢
中圖分類號：FO 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持其發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而使整個(gè)行業(yè)和房地產(chǎn)市場面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道
我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，使得我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式發(fā)生了很大的困難。我國房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要包括以下幾個(gè)方面：
1.1銀行貸款
房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家對于房地產(chǎn)貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困難。
1.2上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)通過上市來進(jìn)行融資，對于解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經(jīng)濟(jì)安全的考慮，對于能夠上市的房地產(chǎn)企業(yè)限制的很嚴(yán)格，當(dāng)前只允許一些具有相應(yīng)實(shí)力的企業(yè)借殼上市，對于一般的房產(chǎn)企業(yè)來說，很難通過上市融資。
1.3海外房產(chǎn)基金
隨著我國改革開放的不斷深入進(jìn)行，我國房地產(chǎn)市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產(chǎn)市場。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對于我國房地產(chǎn)行業(yè)融資具有十分重要的意義。但是當(dāng)前國內(nèi)尚沒有相關(guān)的法律法規(guī)，這就使得很多企業(yè)在操作的過程當(dāng)中得不到有效的規(guī)范，不利于海外基金在房地產(chǎn)行業(yè)中充分發(fā)揮作用。
2我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
2.1實(shí)際融資渠道較為單一
雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現(xiàn)行法規(guī)的束縛，不能夠?qū)鉀Q房地產(chǎn)行業(yè)融資有根本性的作用。因此當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。
2.2企業(yè)對銀行貸款依賴過重
隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時(shí)間較晚，在很大程度上對于房地產(chǎn)的融資都集中在間接融資上。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)自己的資金量往往不足以支持其開發(fā)，因此主要是依靠銀行借貸當(dāng)中，這使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行的依賴性十分巨大。
2.3海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題
海外基金在進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，往往采用自由的比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)機(jī)制，對國內(nèi)的合作伙伴進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和預(yù)測。由于我國實(shí)際情況與其風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)機(jī)制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進(jìn)入我國時(shí)往往具有較高的要求，一般的房地產(chǎn)企業(yè)并不能通過國外基金的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。除此之外，我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進(jìn)入中公時(shí)存在較多的顧慮。
3房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢
理想的房地產(chǎn)融資體系應(yīng)該是這樣的：房地產(chǎn)前期開發(fā)所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個(gè)人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發(fā)揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風(fēng)險(xiǎn)相對較小的住房消費(fèi)領(lǐng)域傾斜，信托基金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)債券則迅速補(bǔ)充銀行在開發(fā)領(lǐng)域收縮所產(chǎn)生的行業(yè)發(fā)展資金不足。在這樣一個(gè)融資體系中，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調(diào)節(jié)和平衡機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)殂y行信貸政策的調(diào)整而對自身經(jīng)營產(chǎn)生太大的沖擊，同時(shí)由于房地產(chǎn)資金來源的多元化與公眾化，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了保證。
4發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議
4.1建立多層次的房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資當(dāng)中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應(yīng)該根據(jù)我國的國情，有針對性性的豐富房地產(chǎn)的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個(gè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，有針對性的進(jìn)行金融創(chuàng)新，開放出相對應(yīng)的金融產(chǎn)品，為其提供便利。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認(rèn)為可以通過以下方式進(jìn)行嘗試一是擴(kuò)大權(quán)益融資比例，降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；二是對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
4.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中,新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等,做出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
4.3加強(qiáng)對外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金的引導(dǎo)
外資銀行以及境外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國房地產(chǎn)金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產(chǎn)品和房地產(chǎn)融資渠道會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)打開，外資資金的進(jìn)入會(huì)加速中國金融體系的建設(shè)。但同時(shí)，由于外資的逐利性，特別是游資更強(qiáng)的投機(jī)性，它們的大量進(jìn)入或流出會(huì)對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響，因此有關(guān)部門必須密切關(guān)注國際“熱錢”進(jìn)入房地產(chǎn)市場的動(dòng)向，防止其對我國房地產(chǎn)市場造成太大的沖擊。
5總結(jié)
綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響外，下階段我國應(yīng)重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠。總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理,進(jìn)一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展趨勢
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）04（a）-0229-01
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展同城鎮(zhèn)化力度不斷加大，從而引發(fā)我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域所涉及到的范圍面較廣，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也較多，因而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極其重要的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為了支撐我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，為提高我國居民的物質(zhì)生活水平發(fā)揮重要作用。然而，近年來，我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的問題和不足，這些問題直接制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展具有不利的影響。因此，本文針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的趨勢進(jìn)行簡要的分析和論述，旨在為改善房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀提供可參考的依據(jù)。
1 目前我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題
第一，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)合理資源分配與利用。現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展多表現(xiàn)為粗放型發(fā)展，這種形式主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益的增長是依賴于土地、水或者能源等自然資源的過度消費(fèi)，而空間資源往往被忽視，對科學(xué)合理利用與開發(fā)缺乏足夠的重視和專業(yè)的整理等。我國現(xiàn)在的國情是人口數(shù)量多，而可利用的土地與資源相對匱乏，這種房地產(chǎn)開發(fā)利用過程中對資源的應(yīng)用率較低直接影響了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。
第二，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場相對不健全。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展還很不健全，很多大中型城市目前都存在著房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的上漲，居民的生活水平已經(jīng)與房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重不符，這種高房價(jià)不健康的房地產(chǎn)市場會(huì)大大的影響人們生活。此外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶來的巨額經(jīng)濟(jì)利潤，一些具有實(shí)力的大型企業(yè)加入的房地產(chǎn)行業(yè)中去，對體制不完善、發(fā)展不健康的房地產(chǎn)市場會(huì)形成更大的沖擊。
第三，我國的房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在著資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要采取的是粗放型發(fā)展，這種類型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)造成土地、水和能源等資源的過度浪費(fèi)，缺乏對空間資源科學(xué)利用，房地產(chǎn)發(fā)展過程無法高效的對資源進(jìn)行利用，因此，我國未來的房地產(chǎn)發(fā)展過程中更應(yīng)該加強(qiáng)對社會(huì)資源和成本的科學(xué)合理應(yīng)用，避免造成過度浪費(fèi)。
第四，我國的房地產(chǎn)市場普遍存在房價(jià)過高的現(xiàn)象。近年來，我國各個(gè)城市的房價(jià)定位與之前相比漲幅較大，特別是一些發(fā)達(dá)的大型城市，例如北京、上海、深圳等的房價(jià)已經(jīng)到了十分不合理的地步。此外，房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求存在嚴(yán)重的比例失調(diào)問題，很多城市的定位在高端住房的房子供應(yīng)量較大，商品房目前已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，而具有較大福利的保障房卻嚴(yán)重供應(yīng)不足，這主要是在這在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。
2 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢
隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要一席，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面對我國居民的日常生活水平有了大幅度的改善和提高，另一方面，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和前行發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用，所以，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在未來的走勢應(yīng)該是會(huì)朝著良性和健康之路前行。第一，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸走向成熟。目前，盡管我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)平臺(tái)期，許多問題還在摸索中解決，然而，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從整體看仍然處于一個(gè)較為繁榮的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場仍然保持著一股上升的勢頭。我國未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展，會(huì)發(fā)揮出市場的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)依賴國家相關(guān)政策的改革和調(diào)整進(jìn)行健康的指引，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著更加健康有序的方向發(fā)展。第二，我國的房地產(chǎn)市場房價(jià)在未來會(huì)出現(xiàn)一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，在過去的幾年里，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度過快，不僅為城市居民的居住帶來了巨大的壓力，同時(shí)還會(huì)嚴(yán)重影響和制約我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不過，我們還應(yīng)發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)市場房價(jià)是與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成正向比例的關(guān)系，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)維持在一個(gè)穩(wěn)定增長的狀態(tài)時(shí)，政府采取合理的調(diào)控措施，則對百姓最為關(guān)注的房價(jià)一定會(huì)保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，因而，我國房地產(chǎn)市場房價(jià)在未來將趨于穩(wěn)定。第三，我國房地產(chǎn)行業(yè)在未來發(fā)展中對加強(qiáng)對保障低收入群體居住環(huán)境的改善工作。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)遵循一些規(guī)律，未來的房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的要求下比較對低收入群體居住環(huán)境的改善工作加大力度，并且發(fā)展成為一個(gè)節(jié)約資源，同時(shí)與環(huán)境良性發(fā)展行業(yè)。第四，我國的政策應(yīng)對房地產(chǎn)市場和發(fā)展方向進(jìn)行積極地調(diào)控。國家依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，必將出臺(tái)一些有效的宏觀調(diào)控政策，從而確保房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展階段。
綜上所述，隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入前行，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過了飛速發(fā)展階段已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)發(fā)展瓶頸期，雖然，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是通過對我國房地產(chǎn)市場問題的分析和探討，我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的推測定能培養(yǎng)出一個(gè)健康可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。
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摘 要：隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控
引言
隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價(jià)過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
1、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析
簡單的說，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。
信息的不對等也會(huì)給金融市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
2、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險(xiǎn)的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)來源于銀行的變動(dòng)。
2.1信貸規(guī)模增長過快
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，
2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。
3、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施
對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。
3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對商品價(jià)值的估算是按照商品在市場中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
我國的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)：
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作者簡介:
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析 可持續(xù)發(fā)展一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，又是與人民生活密切相關(guān)的行業(yè)之一，同時(shí)自身也是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，該系統(tǒng)的狀態(tài)和發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的整個(gè)態(tài)勢和全國人民的生活水平影響很大。從系統(tǒng)的高度認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)勢、從定量角度把握各指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系、依據(jù)較為準(zhǔn)確的預(yù)見對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效地調(diào)控、深刻認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是解決問題的有效途徑。考慮到數(shù)據(jù)的局限性，本文采用全國31個(gè)省市、自治區(qū)為劃分單位，在數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法的基礎(chǔ)上，提出可以評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的數(shù)學(xué)模型。
二、DEA模型簡介
數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（Data Envelopment Analysis）是由管理科學(xué)、運(yùn)籌學(xué)以及統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)學(xué)綜合在一起的一個(gè)綜合性研究的領(lǐng)域。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效性評估的另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)為該方法不是用以參數(shù)形式確定的經(jīng)濟(jì)前沿生產(chǎn)函數(shù)，同時(shí)，DEA模型可以處理前沿生產(chǎn)函數(shù)由于單位的差異而不同，該模型不是用關(guān)于各個(gè)評價(jià)決策單元的輸入與輸出之間的詳細(xì)因果關(guān)系，使用效益概念這種宏觀上的評價(jià)指標(biāo)，以決策單元（DMU）各輸入權(quán)重向量和輸出的權(quán)重向量作為模型的變量，從最有利于決策的方面進(jìn)行評價(jià)。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法是用的時(shí)運(yùn)籌學(xué)中的規(guī)劃模型，模型中所有的輸入輸出變量都是平等的，模型中的輸入變量和輸出變量的權(quán)重設(shè)定與虛擬系數(shù)有關(guān)，從而使得模型能夠發(fā)現(xiàn)使得決策單元相對有效率不足的原因。該方法以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，能夠計(jì)算在非數(shù)據(jù)包絡(luò)有效的決策單元中，在投入方面沒有充分發(fā)揮效果的程度。另一方面，應(yīng)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析的方法還有能夠進(jìn)一步估計(jì)某個(gè)決策單元達(dá)到相對有效時(shí)，其產(chǎn)出應(yīng)該增加多少，輸入可以減少多少等信息。
數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）的主要應(yīng)用模型是C2R模型和C2GS2模型，DEA方法用來處理多輸入、多產(chǎn)出決策單元（DMU）的相對有效性評價(jià)問題，我們以31個(gè)省級行政單位為決策單元（DMU），通過給定的房地產(chǎn)行業(yè)輸入變量和輸出變量的值，來觀察它們的規(guī)模有效性和技術(shù)有效性。在模型中采用α=1表示該決策單元技術(shù)有效，說明決策單元位于生產(chǎn)函數(shù)的前沿線上，在投入量一定的前提下，可以獲得最大的產(chǎn)出，因此，決策單元α=1意味著該決策單元可持續(xù)發(fā)展性好。
DEA方法的第一個(gè)模型是C2R模型，C2R模型可以評價(jià)各個(gè)決策單元的規(guī)模有效性和相對技術(shù)有效性。規(guī)模有效性可以用來評價(jià)決策單元處于規(guī)模遞增階段、規(guī)模遞減階段還是規(guī)模不變階段，相對技術(shù)有效性可以用來評價(jià)決策單元與其他決策單元相比生產(chǎn)效率的優(yōu)劣。
三、文獻(xiàn)綜述
采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法來評價(jià)DMU 的技術(shù)進(jìn)步水平的研究文獻(xiàn)和成果有很多，魏權(quán)齡采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法中的有效前沿面來估計(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的技術(shù)進(jìn)步以及技術(shù)落后速度的平均值及其發(fā)展年限。許水龍 認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步可以分為技術(shù)效率進(jìn)步和技術(shù)水平進(jìn)步兩個(gè)方面， 研究分析了技術(shù)效率進(jìn)步和技術(shù)水平進(jìn)步之間的內(nèi)部關(guān)聯(lián)關(guān)系， 而且給出各決策單元年度技術(shù)更新速度以及技術(shù)進(jìn)步對國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步增加值貢獻(xiàn)的評估方法。姜秀山， 祝甲山 采用了C2GS2 模型對我國鐵路運(yùn)輸業(yè)的技術(shù)進(jìn)步速率進(jìn)行了評估和預(yù)測。陳國宏[4] 將數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法同普通增長型產(chǎn)出生產(chǎn)函數(shù)模型組合在一起， 文章研究了被評價(jià)DMU單元的平均技術(shù)進(jìn)步率以及平均技術(shù)進(jìn)步率的預(yù)測， 同時(shí)還有處于多種情形下DMU（被評價(jià)單元）對比與全有效單元的技術(shù)進(jìn)步差距。另外，目前還有許多文獻(xiàn)表明利用DEA 方法對電子、紡織、機(jī)械、化工、醫(yī)藥5 個(gè)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新情況進(jìn)行評價(jià)， 指出其在技術(shù)創(chuàng)新方面的評價(jià)非常有效。
四、實(shí)證分析
在本文中，將房地產(chǎn)行業(yè)看做是一個(gè)多輸入、多輸出的系統(tǒng)，選取31個(gè)省級行政單位作為決策單元，通過比較各地區(qū)的規(guī)模有效性和技術(shù)有效性來評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。確定以房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)作為輸入指標(biāo)，以竣工面積和銷售面積作為輸出指標(biāo)。由此，本文構(gòu)建了一個(gè)以DEA方法為基礎(chǔ)的多輸入多輸出的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展評價(jià)模型。
根據(jù)上面建立的可持續(xù)發(fā)展評價(jià)模型，運(yùn)用數(shù)學(xué)軟件deap2.1，以《中國統(tǒng)計(jì)年鑒-2011》中的數(shù)據(jù)為依據(jù)，選取中國31個(gè)省市、自治區(qū)作為決策單元對我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果如下。
五、實(shí)證結(jié)果分析及研究結(jié)論
（1）從純技術(shù)有效性角度來看，有9個(gè)地區(qū)達(dá)到了純技術(shù)有效，純技術(shù)有效率值為1，有22個(gè)地區(qū)未能達(dá)到純技術(shù)有效，其中包括投入冗余和產(chǎn)出不足，究其原因，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)整體的可持續(xù)發(fā)展能力有所欠缺，在房地產(chǎn)行業(yè)管理上還有不足之處。其中，以北京的純技術(shù)有效率最低，為0.488。
（2）從規(guī)模有效率來看，有5個(gè)地區(qū)是規(guī)模有效的，規(guī)模效率值為1，僅占全國的16.1%，其他地區(qū)規(guī)模效率值都小于1，是規(guī)模無效的，有的地區(qū)處于規(guī)模遞增階段，有的地區(qū)處于規(guī)模遞減階段。
（3）從投入方面來看，根據(jù)表中結(jié)果，部分省市房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員數(shù)業(yè)需要調(diào)整，在從業(yè)人員數(shù)量上存在投入過多的現(xiàn)象，只有吉林省的固定資產(chǎn)投入存在冗余，其他省份固定資產(chǎn)沒有出現(xiàn)冗余。
（4）從輸出方面來看，銷售面積問題最為嚴(yán)重，多個(gè)省份在銷售面積上存在較為嚴(yán)重的輸出短缺，這也與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在較多的空置房的現(xiàn)狀符合，說明本評價(jià)模型具有合理性和可行性。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.
關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)；競爭；分析
Key words: real estate industry；competition；analysis
中圖分類號：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）03-0104-02
0 引言
目前全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在3.5萬～4萬家，高峰時(shí)曾達(dá)5萬多家，一些上市公司也希望能進(jìn)入此行業(yè)分一杯羹，因此形成行業(yè)內(nèi)大、中、小地產(chǎn)商并存的局面。于此同時(shí)，不斷增長的GDP和巨大的人口資源，強(qiáng)有力地支持著中國地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)大可想而知。
自由準(zhǔn)入的房地產(chǎn)行業(yè)，意味著只要擁有資金、土地資源就可以進(jìn)入，從而形成行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭者之間的競爭和新進(jìn)入者與現(xiàn)有競爭者的競爭態(tài)勢將長期存在，本文通過分析行業(yè)內(nèi)的各種競爭關(guān)系，提請新進(jìn)入者避免盲目投資，促使行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)過努力形成充分競爭，并有效的利用資源，最終促使整個(gè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的成長。
1 行業(yè)新進(jìn)入者與現(xiàn)有企業(yè)的競爭關(guān)系分析
房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域企業(yè)數(shù)量的快速增加，表明不斷有新的企業(yè)進(jìn)入，形成此現(xiàn)象的主要因素有：
1.1 行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低形成“新老”競爭 我國房地產(chǎn)行業(yè)早期存在的企業(yè)主要是一些以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的民營、私營企業(yè)，2008年席卷全球的金融危機(jī)使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在一定程度上遭受了損失。但是就是在2009年上半年，在各大民營房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際，大型國企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地，打算進(jìn)一步進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，這也意味著國有企業(yè)將大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
1.2 行業(yè)內(nèi)原有民營企業(yè)無力搏擊形成“大小”競爭 大型企業(yè)作為新進(jìn)入者且占有相對的競爭優(yōu)勢，使得現(xiàn)存民營企業(yè)無力還擊，必要時(shí)甚至還得“以退為進(jìn)”，這種不合理的現(xiàn)象，不僅引起眾多民營、私營房地產(chǎn)開發(fā)商不滿，也引發(fā)了行業(yè)內(nèi)很多異議。因此，那些以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的民營、私營企業(yè)在面對數(shù)量如此眾多、資金如此雄厚、資源優(yōu)勢如此強(qiáng)勁的新進(jìn)入者時(shí)，難以形成自己的競爭優(yōu)勢，許多企業(yè)考慮的不再是如何競爭發(fā)展，而更多的開始考慮如何搏擊生存。
1.3 競爭戰(zhàn)場選擇形成“搶占先機(jī)”競爭 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場按照區(qū)域分為一線城市市場、二線城市市場、以及三四線城市市場。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚的品牌企業(yè)大多是從具有代表性的一些一線城市起步，逐步發(fā)展擴(kuò)大，直至覆蓋整個(gè)市場。新進(jìn)入行業(yè)的競爭者，也大多會(huì)遵循這個(gè)發(fā)展路線，只是在對進(jìn)入市場的選擇上會(huì)有所不同。
對于品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其已經(jīng)在一線等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)占有比較大的市場份額，與此同時(shí)還仍舊在向二三四線城市不斷擴(kuò)張中，資金實(shí)力和資源方面占有相當(dāng)大的優(yōu)勢，因此即便新進(jìn)入的競爭者是強(qiáng)有力的，但這并不足以對其構(gòu)成威脅。對于不斷涌進(jìn)的新進(jìn)者，現(xiàn)存大品牌房地產(chǎn)企業(yè)無論是在目標(biāo)市場還是在占有份額上，并不同其發(fā)生直接沖突，但是，在市場上，大企業(yè)具有搶占市場的明顯優(yōu)勢，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。
2 行業(yè)新進(jìn)入者成本競爭能力分析
與一般的制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在技術(shù)壟斷性，因此現(xiàn)階段在我國不管企業(yè)是以何種規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，都可以分享高額的利潤，而不必?fù)?dān)憂因成本差異導(dǎo)致的競爭能力之間的巨大差別，只是規(guī)模較小的企業(yè)在金融支持的及時(shí)性和資金鏈的管理上會(huì)存在較大壓力。
2.1 小規(guī)模企業(yè)也能有高盈利 首先，從銷售的角度來說，即便是在大眾都持觀望態(tài)度的時(shí)候，國內(nèi)商品房的銷售價(jià)格一路堅(jiān)挺。2011年4月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1~3月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)顯示：今年3月，70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲11.7%，其中新建商品住宅同比上漲15.9%，海口、三亞、溫州位列漲幅前三名，二手住宅價(jià)格同比上漲9.5%。火爆的銷售也就意味著資金的快速回籠，也進(jìn)一步為盈利創(chuàng)造了良好的先決條件。所以即使是規(guī)模小的企業(yè)其生存也幾乎沒有大問題，13億人口所支撐的巨大剛性需求，短期之內(nèi)不會(huì)造成有房賣卻沒有消費(fèi)者問津的狀況。其次，據(jù)有關(guān)部門測算，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率應(yīng)該都在20-35%，甚至更高。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科，也曾經(jīng)說過：不超過15%利潤的項(xiàng)目不做，那么可想而知，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率水平客觀。高額的行業(yè)利潤足以彌補(bǔ)較高的建造或者開發(fā)成本。
2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品成本具有相對固定性 對于房地產(chǎn)這個(gè)特定的行業(yè)，其產(chǎn)品不是普通意義上的商品，而是商品房。因此其產(chǎn)品本身就具有了地域分散性、土地依附性、開發(fā)周期性等特點(diǎn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品的成本，更確切的說應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的成本，由于所處地域、開發(fā)時(shí)期以及政府政策的不同而有所不同，但是從建安成本這個(gè)角度去考慮，其在成本方面是相對具有固定性的。
現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大體包括：
①土地及大配套費(fèi)用，目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。市政、公用配套設(shè)施，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。②前期費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會(huì)超過6%。③建筑安裝工程費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大，從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。④管理費(fèi)用及貸款利息，在整個(gè)成本構(gòu)成管理費(fèi)用一般不會(huì)超過2%。貸款利息與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。⑤各項(xiàng)稅費(fèi)，在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。⑥其他費(fèi)用，主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。
由此可見，對于房地產(chǎn)行業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本歸集對象、方法相同的情況下，不同項(xiàng)目中所包含的項(xiàng)目成本大體是相同的。因此無論是新進(jìn)入者，還是已經(jīng)存在的企業(yè)，其成本大多是要低于或者維持行業(yè)基準(zhǔn)成本水平，這樣才能有利可圖，有錢可賺。因此，與大多數(shù)的制造加工業(yè)相比，企業(yè)規(guī)模的大小并不直接影響其獲利能力。
2.3 較小規(guī)模企業(yè)存在資金鏈管理風(fēng)險(xiǎn) 以較小規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)確實(shí)因規(guī)模小而產(chǎn)生了一些不利，但是這種不利并不是主要由于產(chǎn)品成本所帶來的，而是由于整個(gè)行業(yè)對于資本以及資金鏈活力要求很高這一硬性指標(biāo)所造成的。
當(dāng)下，資金流轉(zhuǎn)確已成為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要考慮的一個(gè)非常重要的問題。事實(shí)上，截至2010年底，開發(fā)商現(xiàn)金流的問題已經(jīng)變得不容樂觀。由此不難看出，造成中小企業(yè)相對競爭力較弱的主要原因在于其對資金鏈的管理存在困難，同時(shí)也包括中小企業(yè)在獲得金融支持力度方面相對偏弱。
3 行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭者之間的競爭態(tài)勢分析
對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的中小民營企業(yè)而言，國企、大型電器制造廠商等新進(jìn)入者，或是在資金，或是在品牌，或是在企業(yè)運(yùn)作經(jīng)營上，較他們具有相對的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢短期內(nèi)無法彌補(bǔ)，這就使得相互之間的競爭不具有可比性或者說相互之間根本就不在同一平臺(tái)上競爭，也就致使行業(yè)內(nèi)競爭不可能實(shí)現(xiàn)充分、有效，而不充分競爭是一個(gè)市場健康發(fā)展的最大障礙。
3.1 “大型國企”具有的相對優(yōu)勢 目前，國有資本正通過三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場中爭奪最為激烈的土地市場，一是憑借資本優(yōu)勢進(jìn)入土地二級市場；二是通過地方政府控股的“城司”壟斷區(qū)域內(nèi)一級土地開發(fā)；三是大量收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示：2009上半年全國主要城市成交總價(jià)排行前10名的高價(jià)地塊中，有60%是有國資背景的企業(yè)。隨著擁有國資背景的大企業(yè)不斷進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，民營房地產(chǎn)企業(yè)“怒氣”頻發(fā)，炮轟國企大規(guī)模進(jìn)入的行為是“不守規(guī)則”的，質(zhì)疑國企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。頂著國企“光環(huán)”的企業(yè)，其具有相對優(yōu)勢，不僅表現(xiàn)在拿地方面，也體現(xiàn)在籌資方面。
結(jié)合大量實(shí)例不難看出，國資背景的新進(jìn)入者，將帶有政策、資金以及融資能力等多方面的絕對優(yōu)勢，相較民營企業(yè)來說更具競爭力。因此，對于中小民營企業(yè)來說，與之抗衡無異于以卵擊石。國企新進(jìn)入者與現(xiàn)存中小型民營企業(yè)不具有相對可競爭性的現(xiàn)狀，也就進(jìn)一步致使市場競爭表現(xiàn)為不充分、不有效。針對國企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的后果，中國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也對此進(jìn)行了分析，他指出：國企的進(jìn)入，將使這個(gè)行業(yè)的市場化大大降低。
3.2 大型電器制造廠商具有的優(yōu)勢 對比現(xiàn)有中小民營房地產(chǎn)企業(yè)來看，想進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭家電企業(yè)們，在以下幾個(gè)方面表現(xiàn)出了其所具有的相對優(yōu)勢：
①它具有一個(gè)相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流；②已經(jīng)樹立的品牌和具有的規(guī)模，為其創(chuàng)造了“關(guān)系資源”；③家電品牌為廣大的消費(fèi)者所熟知，這也就對其開發(fā)的房地產(chǎn)“商品”，產(chǎn)生“協(xié)同效應(yīng)”。大多數(shù)家電企業(yè)所面對的電器消費(fèi)者，從一定角度來看就是住宅消費(fèi)所面對的人群，顧客基于品牌忠誠度，或是品牌信譽(yù)度等方面原因，都將使消費(fèi)者對其“商品”產(chǎn)生一種信任感，而這就又為其創(chuàng)造了一點(diǎn)具有優(yōu)勢的競爭力；④家電行業(yè)是市場化程度較高的行業(yè)，幾家大型家電制造企業(yè)都有著在市場上幾十年廝殺拼搏的豐富經(jīng)驗(yàn)和人才積累。結(jié)合以上來看，大型電器制造廠商相較現(xiàn)存中小房地產(chǎn)企業(yè)具有不可比擬的資源優(yōu)勢，資源上的不可比較性，必將在一定程度上削弱行業(yè)內(nèi)的競爭程度。
通過以上三點(diǎn)分析，可以看出，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入條件的要求很少，因此，建議以這一現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，針對性的提出一些行業(yè)準(zhǔn)入要求從而促進(jìn)有效競爭：①可以對要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的國內(nèi)企業(yè)的資本進(jìn)行限制，即對已經(jīng)成立并以其他項(xiàng)目為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，設(shè)定投資比例以及投資期限；②可以對國家擁有或控股的企業(yè)進(jìn)入行業(yè)，設(shè)定較高限制，即對想要進(jìn)入的“國企”、“大型電器制造廠商”等提高進(jìn)入門檻，設(shè)定嚴(yán)格的資格審查制度，在銀行等授信平臺(tái)上，確保其能同現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)公平競爭；③可以提高房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，即從主營業(yè)務(wù)項(xiàng)目，以及主營業(yè)務(wù)收入比例以及經(jīng)營范圍等方面對想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)執(zhí)行較高標(biāo)準(zhǔn)；④市場競爭本身就是企業(yè)資源整合的過程，要對行業(yè)內(nèi)中小民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有一定的預(yù)見和應(yīng)對方案，要通過增強(qiáng)核心競爭力、擴(kuò)大市場占有率，或者通過實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模化經(jīng)營來不斷提升行業(yè)集中度。
總之，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值在GDP中扮演越來越重要的角色時(shí)，通過促進(jìn)合理有效競爭促使其規(guī)范、合理的成長才是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的長久之計(jì)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；供需不平衡；金融監(jiān)管；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
改革開放至今，我國國民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻兩番的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國學(xué)者存在一定的分歧。有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫論，如謝百三教授認(rèn)為目前我國部分城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，其原因在于出現(xiàn)了投資、圈地?zé)岢钡葘?dǎo)致的商品房空置率一直處于很高的狀態(tài)；有的學(xué)者堅(jiān)持非泡沫論，如姜春海認(rèn)為在1991―2004年中國平均每年經(jīng)濟(jì)泡沫率達(dá)40.6%，也就是說全國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了；蕭灼基教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，不存在過剩之說，建筑部研究報(bào)告也否定了泡沫的存在；有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫必然論，希勒認(rèn)為，凡是有魅力的城市都會(huì)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體，由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐情況的泡沫經(jīng)濟(jì)。
對于房地產(chǎn)泡沫的判定選擇哪種指標(biāo)，各個(gè)學(xué)者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長率等幾個(gè)指標(biāo)對泡沫進(jìn)行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機(jī)價(jià)值等指標(biāo)對我國的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合的測度，得出自2004年我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現(xiàn)放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運(yùn)用不同的指標(biāo)對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度。
基于中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合以上觀點(diǎn)，我認(rèn)為目前中國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，下面就從房地產(chǎn)泡沫的形成原因、帶來的經(jīng)濟(jì)影響以及應(yīng)該采取的措施三方面來分析我國的房地產(chǎn)泡沫。
一、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因
（一）房地產(chǎn)的價(jià)格上漲主要是由于供求不相等導(dǎo)致的
在供給方面，土地是房地產(chǎn)的主要成本，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的土地購置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對中國的供應(yīng)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會(huì)進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。特別在中國很多地區(qū)出現(xiàn)“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，城鎮(zhèn)化的加劇，人口的聚集效應(yīng)引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及房子價(jià)格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產(chǎn)的意愿轉(zhuǎn)化為對房子的現(xiàn)實(shí)需求，而且由于中國可投資的項(xiàng)目較少，還會(huì)轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)的投資需求。
（二）金融的支持過度成為房地產(chǎn)泡沫的直接誘因
在我國，房地產(chǎn)作為一種商品，同時(shí)具有商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給方房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。同時(shí)由于房地產(chǎn)保值、增值的特性使得金融機(jī)構(gòu)樂于將資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成許多發(fā)商以較少的資金就可以開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致過度開發(fā)、投機(jī)行為越來越嚴(yán)重。從房地產(chǎn)需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個(gè)人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機(jī)者，進(jìn)一步抬高房價(jià)。金融市場的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行的競爭壓力，而房地產(chǎn)市場由于政府支持，價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，從而形成了房地產(chǎn)綁架金融的局面。
（三）房地產(chǎn)市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機(jī)制的缺失使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大
一方面，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，在信息披露、行業(yè)規(guī)范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對房產(chǎn)的性能、配套設(shè)施的市場價(jià)值等作出相對準(zhǔn)確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費(fèi)者易受到社會(huì)輿論和其他消費(fèi)者的影響，使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統(tǒng)可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個(gè)體主要為個(gè)人，使得中國的租買市場無法實(shí)現(xiàn)對住房市場的替代。
二、我國房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)影響
（一）房地產(chǎn)泡沫的正面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣的特點(diǎn)，它的發(fā)展通常會(huì)帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的發(fā)展。房地產(chǎn)會(huì)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)的前向帶動(dòng)效應(yīng)是其對以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為需求對象的產(chǎn)業(yè)的影響；房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)效應(yīng)是其對以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為供給對象的產(chǎn)業(yè)的影響。總帶動(dòng)效應(yīng)是指前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)的累加。房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長。
（二）房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
1.抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了回報(bào)率的信號，使得社會(huì)上的各種投資都被吸引到房地產(chǎn)市場上，使得實(shí)體企業(yè)很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。另一方面很多實(shí)體企業(yè)將盈余資金投資于房地產(chǎn)， 利用房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增資。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。
2.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式
拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口、消費(fèi)，盡管我國采取了很多措施來拉動(dòng)內(nèi)需，但由于房地產(chǎn)泡沫問題，使得房子已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，致使內(nèi)需不足。房地產(chǎn)泡沫還會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力缺失，投資一直是拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)增長最重要的力量，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，過度投資在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力缺失。
三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對策
房地產(chǎn)泡沫對我國的經(jīng)濟(jì)造成了較大的負(fù)面的影響，使我國經(jīng)濟(jì)面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成貧富分化加劇、社會(huì)矛盾激化，并造成社會(huì)價(jià)值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產(chǎn)泡沫問題。通過對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入分析，更好地了解房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理，采取相應(yīng)的政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求， 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。
（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用
在當(dāng)前市場形勢下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。
（三）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任；加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力
鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。
4.政府要加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，合理平抑房價(jià)。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對平抑房價(jià)工作的積極性。完善地方政府政績考核機(jī)制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對土地出讓金的監(jiān)督。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；評價(jià)指標(biāo)；政策建議
房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格泡沫上，具體是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。其直接原因是投機(jī)者對房地產(chǎn)市場的估計(jì)過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產(chǎn)自身價(jià)值以及盈利能力。1998年7月3日國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。
目前各大房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內(nèi)樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經(jīng)濟(jì)，但如何應(yīng)對目前的房地產(chǎn)形勢至關(guān)重要。
1 房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)
目前應(yīng)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產(chǎn)業(yè)景氣指標(biāo)體。其分為三個(gè)部分：同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)。同步指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與總體轉(zhuǎn)折點(diǎn)幾乎同時(shí)出現(xiàn)，其作用主要是描述當(dāng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所處的景氣狀態(tài)。先行指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)時(shí)間上穩(wěn)定地領(lǐng)先于總體循環(huán)相應(yīng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的指標(biāo)。為指標(biāo)體系提供預(yù)警功能。滯后指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創(chuàng)造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。
基于行政降溫和歐債危機(jī)的雙重影響，中國的房地產(chǎn)市場也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進(jìn)的做法。
2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
通過對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的觀察和分析，統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：
1）貿(mào)易不均衡
目前我國的外匯儲(chǔ)備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲(chǔ)備大國。我國對美國的貿(mào)易順差連年持續(xù)擴(kuò)大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。
2）金融市場不斷開放
我國于2001年12月加入世界貿(mào)易組織，緊接著在結(jié)束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內(nèi)金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹。
4）民間流動(dòng)資金依然過剩
由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產(chǎn)品比較匿乏，這便使得大量民間流動(dòng)資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。民間流動(dòng)資金過剩是導(dǎo)致近年我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的主要原因。
3 防止房地產(chǎn)泡沫政策建議
在當(dāng)前嚴(yán)峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導(dǎo)和促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
1）針對我國監(jiān)管國外游資為防止泡沫發(fā)生，我們必須嚴(yán)格管制并進(jìn)行積極引導(dǎo)國外游資的流入，防止出現(xiàn)投機(jī)行為。具體措施有：通過保持國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有效的阻止國外游資投機(jī)房地產(chǎn)業(yè)；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規(guī)定；采取相關(guān)稅收政策來抑制國外游資的投機(jī)行為。
2）針對人民幣升值
人民幣升值壓力逐漸增大，其與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定息息相關(guān)。具體建議有：實(shí)現(xiàn)人民幣漸進(jìn)性升值，防止升值過快造成對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊；對現(xiàn)有外匯管理體制進(jìn)行適度改革，減緩升值壓力。積極引導(dǎo)國外資金流入國內(nèi)具有一定科技含量的制造類行業(yè)。
3）貨幣政策建議
當(dāng)前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行指標(biāo)化以及及時(shí)監(jiān)測，以保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。具體建議有：有效控制銀行信貸規(guī)模，同時(shí)嚴(yán)格管制房地產(chǎn)信貸數(shù)額比例；利用綜合利率手段對我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控；通過建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，盡快制定有效的貨幣政策。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：外資參股；房地產(chǎn)行業(yè)；市場價(jià)值；影響
1.引言
隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項(xiàng)回報(bào)率較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關(guān)注。外資參股會(huì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個(gè)方面對這一問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對策。
2.外資參股對我國房地產(chǎn)市場的影響
2.1外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響
外資對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是對房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補(bǔ)。長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔(dān)了交易過程中的大部分風(fēng)險(xiǎn)，表面上對銀行的利潤和業(yè)績有所促進(jìn)，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長期流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會(huì)對銀行的正常運(yùn)營造成很大的影響。外資的進(jìn)入，相應(yīng)的承擔(dān)了一部分金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時(shí)，外資的投入增大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。
2.2外資進(jìn)入對房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務(wù)化水平的影響
外資對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平影響同樣表現(xiàn)為兩個(gè)方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務(wù)水平，加劇市場競爭。外資的進(jìn)入將很多先進(jìn)的經(jīng)營理念和管理方法引入到了我國的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢必會(huì)帶動(dòng)新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實(shí)力，特別是所能夠提供服務(wù)的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務(wù)水平兩方面著手進(jìn)行改進(jìn)，從而帶來整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
2.3外資進(jìn)入對房地產(chǎn)市場管理的影響
外資的進(jìn)入對我國房地產(chǎn)市場管理帶來的不僅是推動(dòng)，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進(jìn)的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓與居民生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢，無可厚非的會(huì)沖擊本土房地產(chǎn)市場。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營銷模式和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響如不能盡管的適應(yīng)這種形式、及時(shí)進(jìn)行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。
2.4外資進(jìn)入對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響
已有的研究中表明，外資在進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時(shí)，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時(shí)間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場便導(dǎo)致了市場的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風(fēng)險(xiǎn)的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫和市場的波動(dòng)性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會(huì)造成百姓的經(jīng)濟(jì)適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價(jià)值。
2.5外資進(jìn)入對宏觀調(diào)控的影響
外資進(jìn)入的背景下，我國的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應(yīng)和國際收支平衡的影響，外資會(huì)要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時(shí)，外資會(huì)一定程度上制約我國宏觀調(diào)控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會(huì)大大增加我國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我國銀行處在高風(fēng)險(xiǎn)的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運(yùn)營都將受到威脅。
3.針對我國房地產(chǎn)管理外資的建議
3.1引導(dǎo)外資的投資模式與投資方向
外資進(jìn)入是我國房地產(chǎn)行業(yè)市場價(jià)值上升的一個(gè)主要原因，這會(huì)導(dǎo)致我國的國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應(yīng)。因此，對于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資，要進(jìn)行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機(jī)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進(jìn)行了嚴(yán)厲的稅收打擊，導(dǎo)致國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵(lì)外資進(jìn)行長期投資，通過中國房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機(jī)會(huì)。
3.2預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場風(fēng)險(xiǎn)
金融市場風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士共同擔(dān)心的問題，也是困擾中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應(yīng)當(dāng)采取必要的措施進(jìn)行預(yù)防，具體包括如下四個(gè)方面，即：“加強(qiáng)對外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求”、“對非居民個(gè)人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實(shí)施來預(yù)防金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。
3.3建立多途徑的融資渠道
一直以來，融資渠道都是制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時(shí)的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個(gè)難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產(chǎn)對銀行業(yè)依賴過于嚴(yán)重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的格局應(yīng)當(dāng)盡早改變。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風(fēng)險(xiǎn)，解決融資問題。
3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機(jī)行為
我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有效的利用稅收手段，對境外資產(chǎn)在我國的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲攸c(diǎn)抑制投機(jī)性需求，可以采用：嚴(yán)禁外籍居民匯出在我國房地產(chǎn)市場的投機(jī)所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場中大量購房、充分運(yùn)用稅收手段限制境外資本的投機(jī)行為等方法進(jìn)行調(diào)控，對海外熱錢進(jìn)行一定的遏制和警示。
3.5加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測預(yù)警體系
政府相關(guān)部門在進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場的危險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺(tái)和機(jī)制，定期對相關(guān)政策的效果進(jìn)行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多方位的溝通的聯(lián)系，及時(shí)的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國市場的健康發(fā)展。
4.結(jié)語
外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應(yīng)當(dāng)積極努力的對這一問題進(jìn)行研究和探索，擴(kuò)大有力影響，摒除不利的影響，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
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