時(shí)間：2023-06-06 09:33:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)市場(chǎng)建議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康發(fā)展；建議
中圖分類號(hào)：
F2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是用于從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當(dāng)?shù)龋粡膹V義的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的場(chǎng)所，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指全社會(huì)所有房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。從空間意義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場(chǎng)所；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指全社會(huì)從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換過程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。
2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進(jìn)的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序狀況是東、中、西部三個(gè)地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率還有提升的空間。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率還沒達(dá)到最優(yōu)，有進(jìn)一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率，高于我國(guó)整體水平；中、西部?jī)蓚€(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率均低于我國(guó)整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率是三個(gè)地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率評(píng)價(jià)的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過剩是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率沒能達(dá)到最優(yōu)的主要原因。
（3）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理程度較低。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場(chǎng)規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個(gè)地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理度偏低的主要原因。
（4）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度需進(jìn)一步提升。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度最低。市場(chǎng)秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的主要原因，市場(chǎng)資源配置效率不高和市場(chǎng)規(guī)模合理度較低是導(dǎo)致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康指數(shù)評(píng)價(jià)排位靠后的主要原因，市場(chǎng)規(guī)模的合理程度偏低是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議
市場(chǎng)秩序的優(yōu)劣、市場(chǎng)資源配置效率的高低和市場(chǎng)規(guī)模的合理與否對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出以下建議：
（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中所占比例過高，則會(huì)造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率己經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)率，這會(huì)造成投資過度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成，進(jìn)而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度。政府部門應(yīng)嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)投資額進(jìn)行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率。
政府部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源所有量進(jìn)行審核，根據(jù)審核結(jié)果制定相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源投放調(diào)控措施，科學(xué)地配置資源，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理度。
土地供給面積對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發(fā)的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。為了使未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)獲得可供開發(fā)的土地，現(xiàn)階段應(yīng)該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模。
消費(fèi)者的購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力決定市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求直接影響市場(chǎng)規(guī)模，而居民的收入水平是消費(fèi)者購(gòu)買能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)
[關(guān)鍵詞] 外資 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控
近年來，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍, 大量外資不斷涌入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè), 并呈逐漸膨脹之勢(shì)。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。2006年一季度，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)匯12.49億美元，增長(zhǎng)211.4%。外資已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，其影響和作用不可忽視。
一、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成因
1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)政策的不完善和監(jiān)管不力
我國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則做出明確的規(guī)定，房地產(chǎn)基金處于無法可依的狀態(tài), 這為國(guó)外投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)提供了便利條件。另一方面，我國(guó)各級(jí)政府和部門對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力。例如，2004年11月我國(guó)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，將普通住宅作為鼓勵(lì)類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄, 將土地成片開發(fā)、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項(xiàng)目。
2.人民幣升值預(yù)期
近幾年，由于我國(guó)對(duì)外貿(mào)易規(guī)模增長(zhǎng)迅速和進(jìn)出口順差不斷擴(kuò)大，使得我國(guó)成為貿(mào)易摩擦的“眾矢之的”。美國(guó)、日本等國(guó)家把本國(guó)的貿(mào)易逆差和失業(yè)歸罪于我國(guó)的外匯制度和貨幣政策，不斷對(duì)人民幣升值進(jìn)行施壓。因此，我國(guó)一直承受著較大的貨幣升值壓力, 這給國(guó)際資本進(jìn)入我國(guó)提供了較好的獲利預(yù)期。對(duì)人民幣升值的預(yù)期使得國(guó)際資本源源不斷地進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)較高的市場(chǎng)利潤(rùn)
近年來, 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定開放的市場(chǎng)環(huán)境為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。同時(shí), 按照國(guó)家計(jì)劃2020年達(dá)到小康水平, 人均住房面積達(dá)35平方米的基本目標(biāo)測(cè)算, 到2020年我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)平均每年增長(zhǎng)速度至少應(yīng)在7%～10%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來了較高的市場(chǎng)利潤(rùn), 在資本逐利本質(zhì)的驅(qū)動(dòng)下，海外資本大量流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，并且集中投入熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)。
二、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
1.有利的一面
(1)彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足, 帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念
長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進(jìn)入, 尤其是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入, 不僅帶來了大量的資金，彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的問題, 也帶來了許多新的房地產(chǎn)金融理念和金融工具，有利于豐富和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。
(2)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊巨大的蛋糕，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。但是多數(shù)企業(yè)規(guī)模不大，資金實(shí)力較弱，管理體制陳舊，營(yíng)銷手段落后，企業(yè)活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。而各方面實(shí)力雄厚的海外房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)入無疑進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，直接影響和沖擊國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的利益分配。中小開發(fā)企業(yè)則面臨著更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力，必然會(huì)加快企業(yè)間的并購(gòu)重組，同時(shí)不斷改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理論，降低開發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)，生產(chǎn)出更高水平的、更適合消費(fèi)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平。
(3)提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足了消費(fèi)者的需要
隨著國(guó)民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的品質(zhì)要求也越來越高，不僅關(guān)注住宅或辦公的面積大小，也開始強(qiáng)調(diào)環(huán)保節(jié)能以及人性化設(shè)計(jì)等要求。由于海外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多具備雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的技術(shù)和開發(fā)理念、成熟的管理體系，能夠在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)做到更加科學(xué)合理，更富有人性化，從而能為國(guó)內(nèi)消費(fèi)者提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制約了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的有效性, 增大了調(diào)控難度
改革開發(fā)以來，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)政府長(zhǎng)期實(shí)行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì), 并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有同等的優(yōu)惠政策，還經(jīng)常受到國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的約束，例如當(dāng)前房地產(chǎn)“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。這樣一來，許多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了自身發(fā)展的需要紛紛尋求外資的合作，通過與外資的相互融資, 逃避國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，增大了調(diào)控難度。
(2)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng), 助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲
外資在投資市場(chǎng)中對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的心理影響非常大。以股票市場(chǎng)為例，2002年以后，我國(guó)股票市場(chǎng)開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。因此，外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng), 也將推動(dòng)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的比例不斷增加, 形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)桿效應(yīng)”, 促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。另外, 外資對(duì)高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作, 也會(huì)由于交易活躍和利潤(rùn)率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資, 造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡, 從而進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。
(3)加大了國(guó)際收支失衡和人民幣升值壓力, 增加了金融體系風(fēng)險(xiǎn)
只要國(guó)際資本對(duì)人民幣升值預(yù)期的存在，它們進(jìn)入我國(guó)投資的勢(shì)頭就不會(huì)減弱，而且會(huì)更加強(qiáng)勁。而隨著境外資本特別是國(guó)際游資的不斷增加, 將進(jìn)一步拉大我國(guó)國(guó)際收支差額，加劇各國(guó)對(duì)人民幣升值的壓力。一旦對(duì)人民幣升值預(yù)期消失, 大量投機(jī)性資金就會(huì)迅速撤離樓市, 匯出國(guó)外, 這樣一來不僅會(huì)對(duì)以銀行貸款為主要融資渠道的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造成致命打擊，也會(huì)嚴(yán)重危及到我國(guó)金融體系的安全，影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
三、對(duì)策建議
1.要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制的必要性
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)性高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，183個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制，其中既有發(fā)展中國(guó)家也有發(fā)達(dá)國(guó)家，既有貨幣可兌換國(guó)家也有不可自由兌換的國(guó)家。而我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國(guó)情，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又正處于初級(jí)階段，市場(chǎng)比較脆弱，法制還不健全。因此，加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)的管制，不僅符合國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通行做法，更是維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全防止國(guó)民財(cái)富外流的需要。
2.改革現(xiàn)行的外匯管理體制, 建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制
穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)匯率制度改革，降低結(jié)匯的強(qiáng)制性, 擴(kuò)大售匯的自主性, 形成相對(duì)中立的外匯管理政策框架, 并采取較為靈活的浮動(dòng)匯率機(jī)制。對(duì)人民幣進(jìn)行小幅升值是目前解決人民幣升值問題的最佳方案。因?yàn)檫@樣一方面可以增加國(guó)際游資的投機(jī)成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預(yù)期，從而在一定程度上抑制境外投機(jī)性資本投機(jī)“人民幣匯率”的意圖。
3.綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資
在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié), 對(duì)于非居民購(gòu)房, 要以自用為基本原則，而對(duì)于購(gòu)買多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民, 應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的管制措施, 加大稅收征收力度，提高其投機(jī)成本；針對(duì)外資產(chǎn)業(yè)基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn), 應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策, 提高營(yíng)業(yè)稅和收入所得稅的比例。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理, 提高境外投資者購(gòu)買住房按揭貸款的比例, 禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個(gè)人和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買商品房提供按揭購(gòu)房貸款及外匯抵押人民幣購(gòu)房貸款。
4.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系
當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和管理手段仍相當(dāng)落后，為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警。例如，針對(duì)目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)底數(shù)不清等問題，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，建立外資購(gòu)買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)，防止外資對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計(jì)部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動(dòng)和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以便及時(shí)掌握市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，制定有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施。
參考文獻(xiàn):
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一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，提升消費(fèi)能力
（一）減免住房交易稅費(fèi)。自年月日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）調(diào)整住房貸款首付比例和利率。自年月日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，其貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的倍，最低首付款比例調(diào)整為；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。
（三）適當(dāng)提高普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)近幾年住房?jī)r(jià)格變化較大的情況，市、縣價(jià)格管理部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門可對(duì)享受普通商品住房?jī)?yōu)惠政策的住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上調(diào)。
（四）調(diào)整銷售住房繳納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限。自年月日起，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。
（五）對(duì)轉(zhuǎn)讓住房繳納個(gè)人所得稅的轉(zhuǎn)讓人給予財(cái)政補(bǔ)貼。自年月日起至年月日止，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房繳納個(gè)人所得稅的，由市、縣財(cái)政部門對(duì)轉(zhuǎn)讓人給予所繳稅額市、縣留成部分等額的財(cái)政補(bǔ)貼。
（六）實(shí)行購(gòu)房落戶政策。在城市區(qū)和各縣縣城，對(duì)購(gòu)買價(jià)值萬元以上商品房（含商業(yè)用房、辦公用房和居住用房）的外地購(gòu)房者，可辦理購(gòu)房人及其配偶和其未成年子女的戶口落戶手續(xù)。
二、加大金融支持力度，提升融資能力
（七）擴(kuò)大住房公積金貸款的發(fā)放范圍。對(duì)未繳存住房公積金的購(gòu)房人，由正常繳存住房公積金且未申請(qǐng)使用住房公積金個(gè)人住房貸款的職工（不少于2人）提供擔(dān)保，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)拒絕為購(gòu)房人辦理住房公積金貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及時(shí)進(jìn)行糾正。
（八）建立政府、銀行與企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。搭建政、銀、企對(duì)接的互動(dòng)平臺(tái)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的資金困難，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供金融支持。在符合上級(jí)信貸綜合收益率要求和收益覆蓋風(fēng)險(xiǎn)原則下，對(duì)有效益、有市場(chǎng)、有信用的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，積極向上爭(zhēng)取信貸額度，合理確定貸款期限和貸款利率水平。
三、加大保障性住房建設(shè)力度，提升保障能力
（九）建立以廉租住房為主的住房保障新模式。一是統(tǒng)一廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件。自年月日起，城市區(qū)和各縣縣城，將廉租住房保障條件和經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件并軌，統(tǒng)一為經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件。二是實(shí)行租售并舉。符合保障條件的家庭可自主選擇租賃、購(gòu)買實(shí)物廉租（經(jīng)濟(jì)適用）住房或貨幣配租。實(shí)物配租租金按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定。已經(jīng)租賃的住房也可以購(gòu)買。出售價(jià)格按照當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。貨幣配租標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)租金與實(shí)物配租租金的差額。三是進(jìn)一步加大保障力度，至年年內(nèi)，對(duì)并軌后的保障對(duì)象做到應(yīng)保盡保。實(shí)物配租與貨幣配租的比例原則上各為。四是完善住房保障管理體系。各縣成立住房保障專門管理機(jī)構(gòu)；在城市區(qū)街道辦事處和社區(qū)增設(shè)住房保障工作專職管理人員，做到住房保障工作常態(tài)化，住房保障申請(qǐng)窗口管理。
（十）調(diào)整“內(nèi)循環(huán)”政策，鼓勵(lì)居民增加財(cái)產(chǎn)性收入。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，購(gòu)買不滿年，不得直接上市交易；購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。
（十一）進(jìn)一步加大實(shí)物廉租（經(jīng)濟(jì)適用）住房籌集力度。籌集方式包括：在普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中配建、利用國(guó)債資金集中建設(shè)、從市場(chǎng)上普通商品房中購(gòu)買、租賃商品住房或存量住房；通過棚戶區(qū)（危陋住房區(qū)）改建解決低收入家庭住房并將其納入廉租住房。
四、強(qiáng)力推進(jìn)“三改”工程
（十二）加快舊住宅小區(qū)改善。進(jìn)一步完善工作推動(dòng)機(jī)制，明確責(zé)任分工，摸清底數(shù)，完善計(jì)劃，加大政府投入，多方籌措資金，加快實(shí)施步伐，在確保改善標(biāo)準(zhǔn)的前提下，確保到年底全部完成舊住宅小區(qū)改善任務(wù)。
（十三）大力推進(jìn)棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建。堅(jiān)持政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作，多渠道、大力度招商引資；不能通過房地產(chǎn)開發(fā)形式實(shí)施的，政府可授權(quán)國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司或廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心直接組織實(shí)施。
（十四）積極推進(jìn)“城中村”改造。積極探索改造方式，加快改造步伐。推行貨幣補(bǔ)償、異地安置。對(duì)“城中村”改造實(shí)行較為寬松的政策，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府加大政策扶持力度。到年底，的“城中村”完成房屋拆遷、村民安置任務(wù)。
（十五）加快拆遷安置住房建設(shè)。已拆遷且需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行實(shí)物安置的，要支持、督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快拆遷安置住房建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無力繼續(xù)實(shí)行開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，要協(xié)助其盡快將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；無企業(yè)受讓的，政府可先行承擔(dān)拆遷安置住房建設(shè)任務(wù)，確保被拆遷人及時(shí)得到安置。
五、進(jìn)一步加快住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整
（十六）加大土地收儲(chǔ)力度。利用城鎮(zhèn)面貌三年大變樣、加快城市改造的時(shí)機(jī)，積極籌措資金，加大土地收儲(chǔ)力度。因土地收儲(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)需要對(duì)房屋被征收人進(jìn)行實(shí)物安置的，應(yīng)主要通過購(gòu)買商品住房的方式對(duì)其安置。
（十七）進(jìn)一步優(yōu)化土地管理政策。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，適度調(diào)整土地出讓規(guī)模，科學(xué)合理地確定土地出讓的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，引導(dǎo)理性競(jìng)買土地。
（十八）對(duì)于已通過招、拍、掛等方式取得國(guó)有土地的“城中村”和舊城改造項(xiàng)目建設(shè)用地，符合城市規(guī)劃并具備地塊分宗條件的，可在總平面方案審定的前提下，經(jīng)土地受讓人申請(qǐng)，原批準(zhǔn)人同意，簽訂有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)批準(zhǔn)的宗地劃分方案，可分宗辦理國(guó)有土地使用證。
（十九）鼓勵(lì)企業(yè)重組與項(xiàng)目合作。通過出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)，允許以國(guó)有土地使用權(quán)與他人合作；對(duì)具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項(xiàng)目，積極鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓等方式尋求合作伙伴，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免出現(xiàn)問題樓盤。
（二十）年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，應(yīng)優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，其年度土地供應(yīng)量不低于年度居住用地供應(yīng)量的70%。對(duì)具備分宗條件的地塊，積極探索“統(tǒng)一規(guī)劃、按功能切塊、捆綁出讓”的開發(fā)模式。
（二十一）進(jìn)一步加快普通商品住房的開發(fā)建設(shè)。各縣、區(qū)要認(rèn)真組織實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，制定年度建設(shè)計(jì)劃，重點(diǎn)發(fā)展與普通居民合理住房需求相適應(yīng)的中小套型的普通商品住房，落實(shí)平方米以下套型面積的住房占到以上的要求。要積極創(chuàng)造開工建設(shè)條件，加快普通商品住房的開工建設(shè)。
六、提高政府服務(wù)水平，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境
（二十二）提高服務(wù)水平。相關(guān)職能部門要進(jìn)一步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限，提高辦事效率，對(duì)“城中村”、舊城改造和保障性住房項(xiàng)目實(shí)行審批“綠色通道”，限時(shí)辦結(jié)，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
（二十三）緩繳行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)進(jìn)行一次全面清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消。
對(duì)“城中村”改造、舊城改造和保障性住房項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保基金、墻改基金等政府性基金，在開發(fā)企業(yè)作出緩繳書面承諾后，延緩至辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取。
七、防范風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
（二十四）強(qiáng)化信貸管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金管理，各商業(yè)銀行積極履行項(xiàng)目資金封閉管理職責(zé)；加強(qiáng)誠(chéng)信管理，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)銀行與房產(chǎn)管理系統(tǒng)信息共享，規(guī)范市場(chǎng)行為，防止住房貸款假按揭、假首付等現(xiàn)象的發(fā)生。
（二十五）加強(qiáng)商品房預(yù)售和二手房交易資金監(jiān)管。加快建立健全預(yù)售合同網(wǎng)上備案和資金監(jiān)管制度、二手房交易合同網(wǎng)上備案制度和交易資金銀行托管制度，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
（二十六）加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的查處力度。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住房和小產(chǎn)權(quán)房。市國(guó)土資源部門會(huì)同監(jiān)察、規(guī)劃、建設(shè)、公安和房管等部門，對(duì)擅自利用集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行逐一清理，并依法嚴(yán)肅查處。
（二十七）建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究和市場(chǎng)趨勢(shì)分析，實(shí)時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完善市場(chǎng)信息披露機(jī)制，制定突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，實(shí)施必要干預(yù)，有效化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維持良好的市場(chǎng)交易秩序。
八、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和正確引導(dǎo)
（二十八）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級(jí)政府要高度重視解決城市中低收入家庭住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問題，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，采取有力措施，確保國(guó)家和省各項(xiàng)住房保障和市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)到位，推動(dòng)城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；住房保障、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、稅務(wù)、金融等部門要加強(qiáng)信息溝通和協(xié)作配合，共同做好有關(guān)工作。
摘 要：在我國(guó)迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)事業(yè)在近些年來可謂說是蒸蒸日上，并達(dá)到了令人驚奇的地步。然而，快速發(fā)展的同時(shí)，一些不能忽視的問題也隨之產(chǎn)生，比如說房地產(chǎn)泡沫、房產(chǎn)的可供給已經(jīng)失去平衡等，雖然國(guó)家實(shí)施了多樣化的政策對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，其起到的積極效果并不理想，上述問題沒有得到有效的解決。本文針對(duì)這些情況進(jìn)行分析，提出解決問題的關(guān)鍵在于盡可能地降低房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控政策 效用 治理
在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制愈發(fā)完善的情況下，國(guó)家用以調(diào)控房地產(chǎn)的政策也越來越多樣化，并且結(jié)合行政政策及經(jīng)濟(jì)政策，通過財(cái)政及稅收雙重政策同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)作用，并利用政府調(diào)控產(chǎn)生的最小負(fù)面效應(yīng)，來治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，并產(chǎn)生最理想的治理效果。基于國(guó)家房地產(chǎn)在近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果的分析，更深層次的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)國(guó)家實(shí)施的調(diào)控政策運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，繼而制定出針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理政策。
1、現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀
根據(jù)國(guó)統(tǒng)局的有關(guān)2014 年8 月份我國(guó)70 個(gè)大中型城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況，出保障型住房外，有68 個(gè)城市的新建商品住宅的價(jià)格比前一月較低，有1 個(gè)城市通上月持平，另外，剩下的1 個(gè)城市中的新建商品住宅的房?jī)r(jià)處于上漲狀態(tài)。而環(huán)比價(jià)格的變動(dòng)情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價(jià)格報(bào)表進(jìn)行比較，有19 個(gè)城市的房?jī)r(jià)下降，3 個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，48 個(gè)城市成上漲狀態(tài)。8 月份的同比價(jià)格變動(dòng)的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)呈下降趨勢(shì)，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國(guó)中央政府實(shí)施的調(diào)控政策并沒有達(dá)到較為理想的狀態(tài)。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不理想已經(jīng)是業(yè)界公認(rèn)的事實(shí)，本文基于對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料的研究分析。總結(jié)出政府調(diào)控政策中存在的一些不恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控，并指出國(guó)家政策法規(guī)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調(diào)控政策的工具已經(jīng)不足以解決我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的失衡現(xiàn)狀，其主要原因在于國(guó)家的調(diào)控政策首先在地方上并沒有得到當(dāng)?shù)卣挠行?zhí)行，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)效益，使得國(guó)家政策在一定程度上沒有起到其應(yīng)有的作用。此外，政府政策同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對(duì)政府的調(diào)控政策提出針對(duì)性的建議，并以此進(jìn)行調(diào)整。然而理論上的建議對(duì)調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面效應(yīng)并未起實(shí)質(zhì)性效果，且這些建議僅是學(xué)者在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)后以經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國(guó)國(guó)家政策及新興兩個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，雙管齊下，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看，并找出國(guó)家政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效解決方案。
2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效用分析
2.1 國(guó)家房地產(chǎn)政策在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的過程中需要注意的問題
在近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，并且在商品屬性、商品的市場(chǎng)影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施過程時(shí)，一般是針對(duì)以下幾個(gè)方面來分析政策效應(yīng)：
第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對(duì)的主要對(duì)象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價(jià)格上的調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從長(zhǎng)期上能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)走向，從近幾年的市場(chǎng)調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策起到作用的長(zhǎng)期體現(xiàn)；
第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性上看，這個(gè)特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的不可移動(dòng)性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；
第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場(chǎng)的秩序決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。
2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析
近年來，我國(guó)頒布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過對(duì)這些政策的內(nèi)容及調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控管理，以期能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障中低收入的家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住宅滿足，且保護(hù)普通家庭的購(gòu)房積極性。首先，由于房地產(chǎn)投資者的流動(dòng)性，加上當(dāng)前房產(chǎn)炒作現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，導(dǎo)致房產(chǎn)資金流向不明確，故而地區(qū)房產(chǎn)的持有時(shí)間一般不長(zhǎng)，甚至很短。這給房產(chǎn)投資者增加了一定的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，故而需要政府在稅收政策上予以調(diào)整，比如營(yíng)業(yè)稅的征收；其次中等收入的家庭在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行炒作時(shí)，一般是尋求能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值，這種做法從某種程度上給金融機(jī)構(gòu)增加了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作安全性存在影響；最后，在對(duì)建立的簡(jiǎn)易模型進(jìn)行定性分析后，可以得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快發(fā)展及大量的投機(jī)行為對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一直沒能切中要害，調(diào)控接連失效，導(dǎo)致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。3、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議
3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理
經(jīng)過分析，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策效果不理想，主要在于房地產(chǎn)開發(fā)商過度的追求企業(yè)利益，以及調(diào)控政策在地方?jīng)]有有效的執(zhí)行，故而對(duì)地方政府進(jìn)行制約，能夠保證國(guó)家調(diào)控政策能夠有效實(shí)施。第一，對(duì)地方政府的利益進(jìn)行均衡分配，區(qū)別對(duì)待地方政府及房地產(chǎn)等利益團(tuán)體的利益，同時(shí)建立約束機(jī)制，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)速度，并對(duì)不合規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行限制及清除，以此來對(duì)地方政府進(jìn)行制約，同時(shí)降低對(duì)它們的財(cái)政支撐，來均衡保障性住房及國(guó)家調(diào)控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產(chǎn)開發(fā)而帶來的不良后果。此外，約束機(jī)制方面，制定出事后懲罰的監(jiān)督體制，通過加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督作用對(duì)地方政府進(jìn)行制約；第二，針對(duì)地方的績(jī)效考核制度進(jìn)行相應(yīng)的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對(duì)當(dāng)?shù)孛裆龅呢暙I(xiàn)之后，設(shè)置通過地方相符的績(jī)效考核制度，著重考慮居民對(duì)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)兩方面利益的看法，在績(jī)效考核體系中加入房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定劑維護(hù)、住房結(jié)構(gòu)的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內(nèi)容；第三，對(duì)地方政府的智能進(jìn)行相應(yīng)改革，以防地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過多的干預(yù)，限制地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的程度，減少資源浪費(fèi)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并正確地引導(dǎo)投資者資金的流向，以防地方政府出現(xiàn)越位。
3.2 加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)督
政府調(diào)控政策要想得到有效的實(shí)施，必須做到以下幾點(diǎn)：首先，增強(qiáng)開發(fā)商披露信息的力度，通過房地產(chǎn)信息披露體制的建立并完善，開發(fā)商的房?jī)r(jià)成本、銷售信息等內(nèi)容就會(huì)被強(qiáng)制性的披露出來，從而能夠公開、公正、及時(shí)有效的監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商。同時(shí)減少并防止政府同房地產(chǎn)商兩方間的信息不對(duì)稱的情況發(fā)生，杜絕房?jī)r(jià)泡沫等情況，爭(zhēng)取做到房地產(chǎn)對(duì)公眾的信息公開化、對(duì)開發(fā)商服務(wù)的透明化；其次，采用獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，通過第三方治理實(shí)現(xiàn)公平監(jiān)督，當(dāng)前我國(guó)中央仍未設(shè)立獨(dú)立的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)的調(diào)控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復(fù)雜的調(diào)控政策，故而不能形成統(tǒng)一的調(diào)控政策，各地方調(diào)控側(cè)重點(diǎn)不同，不能兼顧，故而調(diào)控結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果存在較大偏差，甚至調(diào)控方向亦存在問題，引發(fā)了不必要的糾紛；最后，通過調(diào)整處罰機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商違規(guī)的處罰，增加其違規(guī)的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對(duì)開發(fā)商的不正當(dāng)行為也能起到有效的遏制。
3.3 加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，防止投機(jī)取巧行為由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場(chǎng)監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，因此有必要建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測(cè)系統(tǒng)，為社會(huì)大眾的住房消費(fèi)行為做指引，使得社會(huì)大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會(huì)大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會(huì)大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價(jià)值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場(chǎng)所謂的超前住房消費(fèi)，而是應(yīng)該做一個(gè)理性的投資人，樹立正確的住房消費(fèi)觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上過度的投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場(chǎng)上的投資性需求和投機(jī)性需求，保證居民的自住性需求長(zhǎng)期免稅。
4、結(jié)束語
總之，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對(duì)開發(fā)商也要加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
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現(xiàn)今，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房供給充足，越來越多的樓盤告別了“期房清盤”的昔日盛景。如何應(yīng)對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是杭
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[關(guān)鍵詞]發(fā)展趨勢(shì) 抑制 上漲
前言
近20年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中顯現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的風(fēng)范。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，對(duì)住房的需求也在發(fā)生著悄悄的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟應(yīng)該如何發(fā)展值得我們深思。
1.目前我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)分析
從供銷來說就是需求量和供應(yīng)量仍然在加大，應(yīng)該屬于供銷兩旺的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市化進(jìn)程加快，需要住房的數(shù)量就會(huì)不斷增加。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的問題還是持續(xù)的用比較嚴(yán)厲的手段來抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)槟壳案鞒鞘蟹績(jī)r(jià)確實(shí)是過高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不應(yīng)再放松，包括房產(chǎn)稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)有一些分化，越強(qiáng)的越強(qiáng)，越弱的會(huì)越弱，在拿地的過程中，在項(xiàng)目的推進(jìn)過程中，市場(chǎng)在逐漸的走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)越來越激烈，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來分化會(huì)越來越嚴(yán)重。
2.目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的調(diào)控政策分析
在國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中規(guī)定提高開發(fā)商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)地的保護(hù)等政策。這些房地產(chǎn)供給政策的目的是規(guī)范土地供給行為，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)開發(fā)過度以及由此形成的房地產(chǎn)泡沫，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。但由于缺乏配套的政策措施或執(zhí)行時(shí)缺乏力度，因而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費(fèi)者需求的中低檔住房供應(yīng)仍嚴(yán)重不足。這些政策著意于控制對(duì)住房的過度需求，特別是減少投機(jī)性需求，在實(shí)施中也確實(shí)取得了一定的效果。
3.房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)狀分析
近期總有人在炒作房地產(chǎn)調(diào)控放松的傳言。比如住房和建設(shè)部傳出消息，要調(diào)整剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策，房貸利率也已經(jīng)恢復(fù)到較優(yōu)惠的水平。開發(fā)商拿地意愿下降，地方財(cái)政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號(hào)，似乎有一種調(diào)控即將放松的可能。如果房地產(chǎn)調(diào)控放松，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)過快上漲，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)上升，將置房地產(chǎn)行業(yè)于無法收拾的境地，對(duì)整個(gè)未來行業(yè)市場(chǎng)而言，有弊無利。但根據(jù)調(diào)控部門高層對(duì)目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，看到市場(chǎng)上已經(jīng)大面積滯漲，在許多一二線城市開始出現(xiàn)價(jià)格下跌。但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，未來政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在，也可能對(duì)原有調(diào)控政策作出技術(shù)性調(diào)整。加之管理層近一直不變的說法，據(jù)趨勢(shì)分析，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不可能放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整要持續(xù)兩三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
4.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以及國(guó)家從滿足民生需求的觀點(diǎn)出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來的發(fā)展中會(huì)發(fā)生很大的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及隨著購(gòu)買者變得越來越理性，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化，一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善，在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸得到規(guī)范；房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善和加強(qiáng)。\明確房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式，保障房的發(fā)展速度快和慢對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展很有關(guān)系，使中國(guó)區(qū)域之間發(fā)展趨于平衡。避免出現(xiàn)政策一刀切的現(xiàn)象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個(gè)配套政策的落地應(yīng)該是全面的、系統(tǒng)的。因此，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中首先要解決房地產(chǎn)的模式問題，必須針對(duì)我們的國(guó)情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式形成互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
5.采取措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果
從國(guó)內(nèi)看，雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)也不少，主要是物價(jià)上漲比較快、通脹預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè)，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設(shè)和管理工作。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我們一定要保持清醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識(shí)，做好應(yīng)對(duì)各種困難和風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。
6.結(jié)束語
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)采取措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，同時(shí)各地也要要采取有效措施，適當(dāng)增加中小套型普通住房的供應(yīng)，引領(lǐng)開發(fā)企業(yè)將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為中小套型普通商品住房項(xiàng)目，以滿足普通居民的合理住房需求。對(duì)于近期少數(shù)地方因降價(jià)引發(fā)的一些矛盾糾紛問題，各地要依法依規(guī)，妥善解決處理，按照政策要求，適當(dāng)加快保障性安居工程的建設(shè)力度，以滿足人們對(duì)住房的需求，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入良性發(fā)展的軌道。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；對(duì)策
引言：美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯p金德伯格曾把房地產(chǎn)泡沫解釋為：房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。我們可以簡(jiǎn)單的將房地產(chǎn)泡沫定義為：房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲而導(dǎo)致的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。
許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后2年，中國(guó)也開始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)，如果不幸成為現(xiàn)實(shí)，將對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成不可預(yù)料的影響。近期，中國(guó)政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界最為關(guān)注的問題。
表12010年全國(guó)70個(gè)大中城市1—7月房屋銷售價(jià)格同比變動(dòng)表
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計(jì)資料的可得性、可操作性并借鑒國(guó)際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/gdp增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專家的意見，確定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線，即為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象。
指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。
指標(biāo)2：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/gdp增長(zhǎng)率。該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（gdp）增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。
指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率。這個(gè)指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產(chǎn)過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機(jī)。
指標(biāo)4：房?jī)r(jià)收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場(chǎng)萎縮的跡象則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。
指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個(gè)指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標(biāo)值越大則說明供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能性越大。
二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的綜合測(cè)評(píng)
根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計(jì)算確定了2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
注：指標(biāo)4在計(jì)算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個(gè)數(shù)為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過了14%，這表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率和gdp增長(zhǎng)率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率的貸款總額增長(zhǎng)率比值超過了警戒線，實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機(jī)的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)超過了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽唬?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢(shì)。
三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)起到一種劑的作用，會(huì)有效地刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會(huì)演變成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞。通過對(duì)2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對(duì)策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，加強(qiáng)信貸監(jiān)管，抑制投機(jī)。金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來源之一，控制其供給是達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲目的的必要措施。金融機(jī)構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的審核，對(duì)多次購(gòu)房的應(yīng)實(shí)施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機(jī)制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（二）適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱曾表示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的制度缺陷就是沒有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對(duì)商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費(fèi)相對(duì)固定的情況下，房產(chǎn)稅與購(gòu)房成本有關(guān)。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購(gòu)房，進(jìn)而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國(guó)推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門，組織相關(guān)專家，成立項(xiàng)目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅征收的實(shí)施細(xì)則，可以先在個(gè)別城市試點(diǎn)，逐步推向全國(guó)。
（三）完善住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對(duì)招標(biāo)土地建成后的住宅價(jià)格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房，確保廣大中低收入的家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費(fèi)人群提供不同價(jià)位的商品房。在當(dāng)前房?jī)r(jià)超出廣大居民住房購(gòu)買力的情況下，保障性住房可以起到限制房?jī)r(jià)的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購(gòu)買力。同時(shí)，政府可以通過財(cái)政專項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序信息的不對(duì)稱不僅會(huì)扭曲市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。導(dǎo)致信息不對(duì)稱的原因既有市場(chǎng)因素也有非市場(chǎng)因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。針對(duì)市場(chǎng)因素，要強(qiáng)制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價(jià)格、建筑安裝成本、綠化和配套費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤(rùn)率等信息，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開透明運(yùn)作。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會(huì)、媒體、律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對(duì)非市場(chǎng)因素，政府部門要加強(qiáng)政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開，政府采購(gòu)公開，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開。各級(jí)政府尤其是國(guó)土資源管理部門對(duì)各地塊地價(jià)的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門對(duì)利好消息的及時(shí)完整的公開，防止房地產(chǎn)商惡意提高房?jī)r(jià)，增加購(gòu)買者的理性化交易行為。
（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運(yùn)作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展為使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時(shí)歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房?jī)r(jià)的波動(dòng)及其市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)做出判斷性預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告。該市場(chǎng)報(bào)告應(yīng)該是公開的、無償?shù)摹⒃诖_定的渠道上發(fā)行的，并真實(shí)合理、及時(shí)準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價(jià)值的信息。尤其會(huì)檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫程度，能及時(shí)發(fā)出警報(bào)，以引起決策層關(guān)注，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)“泡沫”的進(jìn)一步擴(kuò)大。
作者單位：英國(guó)拉夫堡大學(xué)
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1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的表現(xiàn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性，虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在：
1.1采用資本化定價(jià)
作為不動(dòng)產(chǎn)的十地，土地價(jià)格就是地租的資本化。它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上，在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流最進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最書要估價(jià)方式，只是在估算現(xiàn)金流饋時(shí)需要考慮更多的因素，以求達(dá)到更好的預(yù)測(cè)效果。
1.2投資者不參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品，由于對(duì)土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢(shì)。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán)，其投資的目的在于盈利，投資者并沒有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
2. 房地產(chǎn)虛擬性對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的消極與積極影響。
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的消極影響。
虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹， 與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加， 人們對(duì)虛擬利潤(rùn)的追逐導(dǎo)致大量的資金非正常涌入虛擬資本市場(chǎng)， 人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動(dòng)。、虛擬資本的過度發(fā)展會(huì)擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下， 大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)， 造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過多， 就會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足， 發(fā)展乏力， 形成生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的積極影響。
虛擬資本在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中既有積極影響， 也有消極作用。其積極影響可以概括為：
2.2.1加快財(cái)富的集中和資本的積累， 促進(jìn)資本的社會(huì)化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式， 資金集中更加迅速、快捷， 促進(jìn)了資本的社會(huì)化， 為高效率的社會(huì)化
大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。
2.2.2促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活， 從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性， 帶動(dòng)了勞動(dòng)力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。
2.2.3提高全社會(huì)資本的配置效率， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。虛擬資本使流通中需要的實(shí)際貨幣量得到節(jié)省， 貨幣流通的速度加快。虛擬資本的繁榮， 能增加投資者財(cái)富， 刺激消費(fèi)增長(zhǎng)， 改變短期邊際消費(fèi)傾向， 擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)效應(yīng)，虛擬資本中的股票或債券， 如果絕大部分都是生產(chǎn)性的，也有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
3. 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及建議
3.1我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
3.1.1房地產(chǎn)業(yè)的本文由收集整理迅速發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其速度先行和健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3.1.2市場(chǎng)供求矛盾突出
從需求方面來看， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000 美元以上之后， 住宅需求逐漸成為居民生活的最基本與最主要需求， 而對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說， 城市化的大規(guī)模推進(jìn)又會(huì)加劇城市的資源供給與需求之間的矛盾， 這就導(dǎo)致了城市的住宅需求呈顯著的盤升趨勢(shì)。再看供給， 房屋供應(yīng)不可能是無限制的。這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢， 城市土地價(jià)格的大幅上漲導(dǎo)致了住宅價(jià)格的成本推進(jìn)。市場(chǎng)價(jià)格往往是供求均衡價(jià)格的反映， 高畸的房?jī)r(jià)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供大于求。
3.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性因素增加
房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展是由對(duì)商品房的需求所支持的，對(duì)房地產(chǎn)的需求由三部分組成：一是居住需求。購(gòu)買的目的是為了自身的居住。二是投資需求。購(gòu)買的目的是為了出租。三是投機(jī)需求。購(gòu)買的目的是為了在價(jià)格上漲時(shí)再出售以獲取漲價(jià)收益。這三種需求中第一種需求是真實(shí)的需求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有積極的作用。后兩種需求屬于虛擬需求，尤其是第三種需求，具有較強(qiáng)的投機(jī)性質(zhì)，價(jià)格越高，需求越虛。但近年來投資和投機(jī)需求出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種投機(jī)需求過度增加，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的假象，引起市場(chǎng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上升，最終會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。一旦遇到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房地產(chǎn)中的泡沫就將迅速破裂，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成重大影響。
3.2建議
由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段，政府應(yīng)充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：
3.2.1抑制投資性特別是投機(jī)性需求
區(qū)分房產(chǎn)需求的性質(zhì)，大力支持基本需求和改善性需求。應(yīng)明確區(qū)分不同的購(gòu)房需求。可以通過在房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立信息系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人名下房產(chǎn)進(jìn)行清理，建立數(shù)據(jù)庫，尤其考慮到跨區(qū)域的房地產(chǎn)投機(jī)行為，應(yīng)實(shí)行全國(guó)性質(zhì)聯(lián)網(wǎng)管理，可以考慮與銀行信用部門掛鉤。還可以利用金融貨幣手段進(jìn)行調(diào)控。銀行貸款既是很多中低收入人群獲得購(gòu)房款解決自住需求和改善性需求的主要融資手段，同時(shí)也是很多具有投資投機(jī)需求的購(gòu)房者購(gòu)買多套房產(chǎn)可以利用的金融貨幣杠桿。另外，也可以利用差別化的稅收手段調(diào)控。針對(duì)不同購(gòu)房者采取差別的購(gòu)置稅率的同時(shí)，建議針對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)手過程中的房產(chǎn)增值部分征收較高的累進(jìn)稅從而有力的抑制房地產(chǎn)中的投資投機(jī)行為。
3.2.2積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策的實(shí)施落實(shí)。
在城市土地規(guī)劃上，政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)適房和廉租房土地的預(yù)留規(guī)模，以低成本或零成本提供土地供給，成立專門的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或招標(biāo)選擇有能力的管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以較低的租金為無法支付商品房?jī)r(jià)格的中低收入人群提供租房服務(wù)。對(duì)于超過廉租房適用標(biāo)準(zhǔn)的租房人，給以財(cái)政政策補(bǔ)貼或銀行貸款優(yōu)惠，支持其購(gòu)買經(jīng)適房甚至到商品房市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房。
3.2.3加強(qiáng)宣傳，樹立正確的住房消費(fèi)理念。
在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)通過各種媒體宣傳樹立正確的住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)人們理性的看待住房問題，分步驟分階段的解決住房需求，根據(jù)自身情況通過廉租、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的階梯步驟，有計(jì)劃的解決自身的住房需求，充分認(rèn)識(shí)和利用政策，避免恐慌
性購(gòu)房等不理性的消費(fèi)行為。增加投資渠道，使資金分流。減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.2.4充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性，綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí)，進(jìn)一步完善立法，使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規(guī)范化，把企業(yè)通過股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。
結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)警系統(tǒng)；指標(biāo)體系
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的重要性
1980年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度著手改革，1998年停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，住房市場(chǎng)化改革取得重大突破。到目前為止總體上講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是健康的，但各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題。有的地區(qū)投資增幅過大，有的市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價(jià)格上漲過快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。為此，國(guó)務(wù)院的18號(hào)文明確提出要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的構(gòu)建有利于形成良好的市場(chǎng)信息反饋機(jī)制，科學(xué)把握市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，適時(shí)適度地實(shí)施宏觀調(diào)控；增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的理論基礎(chǔ)
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)(real estate earlg-waming system)就是要在一定理論基礎(chǔ)上通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行歷史過程的分析，歸納總結(jié)若干房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，然后通過關(guān)鍵指標(biāo)的選擇和指標(biāo)體系的建立，以及對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中關(guān)于指標(biāo)變化的持續(xù)監(jiān)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)和局部特征的變化進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，并對(duì)其今后走勢(shì)做出正確的預(yù)期和評(píng)價(jià)，從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施，最大限度地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)良好運(yùn)行，盡量避免諸如房地產(chǎn)泡沫等不良態(tài)勢(shì)或事件的發(fā)生。
構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)理論基礎(chǔ)：
1、房地產(chǎn)周期形成的沖擊一傳導(dǎo)機(jī)制
經(jīng)濟(jì)周期，也稱為商業(yè)循環(huán)(Business Cycle)，是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沿著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)所經(jīng)歷的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮。宏觀經(jīng)濟(jì)周期的乘數(shù)一加速數(shù)模型，也常被應(yīng)用于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的分析，即形成解釋房地產(chǎn)周期波的傳導(dǎo)一沖擊機(jī)制中的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的核心。房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)或房地產(chǎn)的短期供給不足，將引起房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的增加和房地產(chǎn)行業(yè)收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，將引致企業(yè)自我的進(jìn)一步擴(kuò)大。然而，這種投資的擴(kuò)張并不是無止境的，房地產(chǎn)擴(kuò)張的“瓶頸’’導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活動(dòng)的中斷，進(jìn)而轉(zhuǎn)向收縮。擴(kuò)張與收縮周而復(fù)始形成了房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程。
2、房地產(chǎn)供求調(diào)節(jié)的“時(shí)滯效應(yīng)”與蛛網(wǎng)模型
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品投資生產(chǎn)的復(fù)雜性，環(huán)節(jié)多且建設(shè)周期長(zhǎng)，所以一般地，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)缺乏彈性，供給隨時(shí)間的變化相對(duì)于需求的變化要滯后，構(gòu)成了供求變化的“時(shí)滯效應(yīng)”。具體來說，房地產(chǎn)的供給中從產(chǎn)品生產(chǎn)到產(chǎn)品上市之間有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間差距而需求變動(dòng)一般不存在時(shí)滯。這樣，由于房地產(chǎn)無法在短時(shí)間做彈性的調(diào)整，因而導(dǎo)致供給與需求失調(diào)，市場(chǎng)產(chǎn)生“擺動(dòng)”現(xiàn)象。這些“擺動(dòng)”現(xiàn)象都會(huì)使土地開發(fā)商或房地產(chǎn)發(fā)展商遭受一定的損失，并導(dǎo)致市場(chǎng)不斷在均衡與不均衡之間擺動(dòng)，從而從長(zhǎng)期來看產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)。
3、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的投機(jī)非理性
房地產(chǎn)泡沫，其實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)泡沫，就是由土地投機(jī)導(dǎo)致的土地價(jià)格超過其市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格而持續(xù)上漲。一般來說，房地產(chǎn)泡沫源于投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬資本等幾個(gè)方面。尤其是投機(jī)，而投機(jī)又與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生著作用。當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體(包括投機(jī)者)對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)期過度樂觀，并且出現(xiàn)非理性的“集體無意識(shí)’’行為時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)者開始增加房地產(chǎn)的購(gòu)買和囤積，投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的“繁榮”假象，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，從而形成一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋，最終使價(jià)格膨脹為泡沫。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生河北房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的分析
2006年是從2003年啟動(dòng)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)第三次高速增長(zhǎng)周期的第四個(gè)年頭，全年GDP增長(zhǎng)了10.7％，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超越周期變動(dòng)的持續(xù)增長(zhǎng)。而GDP增長(zhǎng)源于固定資產(chǎn)投資的增高，尤其是房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)了GDP上漲。在河北亦是如此。
河北省2006年商品房施工面積1949.41萬平方米，同比增長(zhǎng)57.3％；其中商品住宅施工面積1718.82萬平方米，同比增長(zhǎng)65.5％。本年度新開工面積677.35萬平方米，同比增長(zhǎng)85.0％；其中商品住宅新開工面積609.75萬平方米，同比增長(zhǎng)89.6％；商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長(zhǎng)19.1％。并且河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以個(gè)人購(gòu)房為主體的特征，新建住宅市場(chǎng)中81％需求者為本市個(gè)人，炒房、投機(jī)比例極低，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是河北省房地產(chǎn)發(fā)展存在著以下問題：
1、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小，投資比重偏低的情況
2006年前5個(gè)月，房地產(chǎn)投資110.8億元，同比增長(zhǎng)42.3％，占城鎮(zhèn)投資的比重僅為12.7％，比全國(guó)低10.9個(gè)百分點(diǎn)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用住房比重低、投資下降
2006年前5個(gè)月，全省經(jīng)濟(jì)適用住房投資6.8億元，同比下降46.5％，而全國(guó)同期下降16.7‰占房地產(chǎn)投資的比重為6.1％，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。新開工經(jīng)濟(jì)適用房施工面積85萬平方米，下降34.8％，僅占全部房地產(chǎn)施工面積的11.1％，這種狀況不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
3、土地出讓量增加的結(jié)構(gòu)影響了市場(chǎng)供應(yīng)的平衡
以石家莊為例，2006年石家莊土地出讓總面積約52.65公頃，約合789.75畝，比2005年多200多畝，多用于商業(yè)和住宅建筑。
4、土地價(jià)格漲幅大
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，河北省重點(diǎn)城市石家莊、唐山、秦皇島市房屋銷售價(jià)格與去年同期(以下簡(jiǎn)稱同比)相比平均上漲5.4％，其中商品房銷售價(jià)格同比平均上漲5.6％。房?jī)r(jià)上漲源于土地價(jià)格增幅較大。根據(jù)石家莊市土地部門的有關(guān)人士表示，2005年，動(dòng)物園舊址掛牌的地價(jià)最高，共55畝，拍賣了1.09億元，折合每畝達(dá)198萬元。2006年位于和平路與育才街交口附近的地塊，拍出2.4億元，按照69畝計(jì)算，一畝地達(dá)360多萬元，成為2006年成交最貴的一塊土地。地價(jià)的快速增長(zhǎng)影響到土地的開發(fā)，進(jìn)而又從另一方面限制了房地產(chǎn)的供應(yīng)。我省采取“兩限兩競(jìng)”方式，一定程度上緩解了經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)。
可見，近幾年河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)還不盡合理，投機(jī)炒房行為依然存在，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，房屋空置率偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)“過熱”危機(jī)的因素還很突出。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)工作，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，促進(jìn)河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展必須提到議事議程。
河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建
1、構(gòu)建的基本思路
一個(gè)完整的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)子系統(tǒng)、房地產(chǎn)預(yù)警對(duì)策信號(hào)系統(tǒng)以及開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)等相互配合驗(yàn)證的三
個(gè)子系統(tǒng)。建立完整的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本路線為。
(1)首先提出房地產(chǎn)景氣指標(biāo)選擇的基本原則，然后根據(jù)這些原則從房地產(chǎn)景氣指數(shù)系統(tǒng)的外部因素和內(nèi)部因素的角度，以及從房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易和使用的各環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的選取；
(2)對(duì)這些理論指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析，包括各指標(biāo)的時(shí)序分析和指標(biāo)間的時(shí)滯關(guān)系分析，從中進(jìn)一步篩選適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)景氣指標(biāo)子系統(tǒng)；
(3)借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法，選擇預(yù)警指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警對(duì)策信號(hào)子系統(tǒng)；
(4)構(gòu)建開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)子系統(tǒng)和房地產(chǎn)預(yù)警對(duì)策信號(hào)子系統(tǒng)給予輔助支持。
2、景氣指數(shù)子系統(tǒng)的構(gòu)建
(1)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的選擇原則：全面性。項(xiàng)目的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某一階段，而要覆蓋整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、空置率等房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。數(shù)量、數(shù)值與價(jià)格、金額并重。簡(jiǎn)捷可操作性。項(xiàng)目的選擇和指標(biāo)數(shù)據(jù)既要全面，又要避免繁雜，使之去偽存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，深入淺出，像“傻瓜”照相機(jī)一樣便于操作應(yīng)用。敏感度高。有些項(xiàng)目的選擇可能很重要，但敏感度不高的就不列入。數(shù)據(jù)的時(shí)效性。判斷指標(biāo)數(shù)據(jù)的時(shí)效性主要考慮兩項(xiàng)因素：即數(shù)據(jù)的頻率(或時(shí)間序列是否定期)和數(shù)據(jù)公布的滯后時(shí)間(數(shù)據(jù)公布后是否很快能得到)。及時(shí)獲得每日或每周的數(shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)月經(jīng)濟(jì)的分析和預(yù)測(cè)是十分重要的。
(2)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的理論初選：基于指標(biāo)的選擇原則和指標(biāo)體系的構(gòu)成規(guī)則，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程來考察。房地產(chǎn)景氣指標(biāo)可以從投資、生產(chǎn)、交易、使用等幾個(gè)方面進(jìn)行初步選擇。
3、房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系的構(gòu)建
通過對(duì)河北省1986-2005年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的時(shí)序分析，以及投資、生產(chǎn)、交易、使用層面各指標(biāo)的走勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的關(guān)聯(lián)度的分析，得出以下結(jié)論：(1)空置率、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積等三個(gè)指標(biāo)比較重要，但是數(shù)據(jù)可得性差；(2)利潤(rùn)指標(biāo)雖然從理論上來說與房地產(chǎn)景氣密切相關(guān)，但實(shí)證分析結(jié)果表明，其走勢(shì)與房地產(chǎn)銷售相關(guān)度小，暫不宜作為景氣指標(biāo)；(3)有些指標(biāo)之間相關(guān)度都很高，可考慮有所取舍，例如，銷售額與經(jīng)營(yíng)收入。因此房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的初步選擇結(jié)果。
上述房地產(chǎn)景氣指標(biāo)是靜態(tài)、絕對(duì)的，不能較好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，經(jīng)征求專家意見，房地產(chǎn)景氣指標(biāo)應(yīng)確定為以下幾個(gè)：
(1)市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例，新增土地可建面積與新建商品房開工面積之比、商品房新開工面積占施工面積的比例、商品房施工面積與商品竣工面積的倍數(shù)比。
(2)市場(chǎng)即期指標(biāo)：商品房銷售額與開發(fā)投資額比，商品房預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比，商品房銷售面積與竣工面積之比，住房買賣面積與社會(huì)住房總量之比，新建商品住宅空置率。
(3)市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo)：商品住宅預(yù)售指標(biāo)增幅與GDP增長(zhǎng)率之比、存量住房買賣價(jià)格指標(biāo)增幅、個(gè)人購(gòu)房信貸比、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占全社會(huì)企業(yè)貸款余額的比例。
4、預(yù)警對(duì)策信號(hào)系統(tǒng)的構(gòu)建
(1)各指標(biāo)警戒區(qū)間確定的方法。為了克服指標(biāo)警戒區(qū)間結(jié)果得出的主觀性和個(gè)別性，我們嘗試采用系統(tǒng)化方法來確定。系統(tǒng)化方法是依據(jù)各種并列的客觀原則進(jìn)行研究，這些原則是多數(shù)原則、半數(shù)原則、負(fù)數(shù)原則、少數(shù)原則、均數(shù)原則、人數(shù)原則和參數(shù)原則等。在進(jìn)行各指標(biāo)的警戒區(qū)間判斷時(shí)，我們應(yīng)結(jié)合指標(biāo)本身的特點(diǎn)，應(yīng)用以上原則。
(2)各指標(biāo)警戒區(qū)間的判斷。各項(xiàng)警指標(biāo)警戒級(jí)別分為五個(gè)階段，依次為過冷、較冷、穩(wěn)定(即無警)、較熱和過熱，模仿信號(hào)燈系統(tǒng)，對(duì)應(yīng)的信號(hào)燈依次為藍(lán)燈、淺藍(lán)燈、綠燈、黃燈和紅燈。為了避免給出具體警戒區(qū)段的臨界值所產(chǎn)生的誤差，我們采用功率系數(shù)法進(jìn)行警戒級(jí)別的判斷。
(3)房地產(chǎn)總體警情分析。單一指標(biāo)的預(yù)警準(zhǔn)則只能用來判斷單一指標(biāo)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況用綜合指標(biāo)描述，通過建立總體預(yù)警準(zhǔn)則對(duì)總體預(yù)警狀態(tài)進(jìn)行判斷。
本研究借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)采用的方法(即評(píng)分法)，來進(jìn)行房地產(chǎn)總體警情的判斷和預(yù)測(cè)。其思路為，先分析進(jìn)入預(yù)警指標(biāo)體系的各個(gè)指標(biāo)，判斷它們所處的警戒區(qū)段，按過熱、較熱、穩(wěn)定(或無警)、較冷和過冷的狀態(tài)分別用紅燈、黃燈、綠燈、淺藍(lán)燈和藍(lán)燈表示，并分別賦予5、4、3、2和1分；由此，將每個(gè)指標(biāo)得分加總可得出每年指標(biāo)的綜合得分。設(shè)系統(tǒng)共有N個(gè)指標(biāo)，則最高分為5N，將指標(biāo)綜合得分與最高分(5N)的比值(記作V)作為預(yù)警準(zhǔn)則，以85％、73％、50％和36％作為綜合預(yù)警準(zhǔn)則的四個(gè)臨界點(diǎn)，其五個(gè)區(qū)間的劃分。
(4)預(yù)警指標(biāo)分析：根據(jù)預(yù)警指標(biāo)所處的區(qū)間不同，可以分析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)以及未來可能的走勢(shì)。
處于藍(lán)燈區(qū)。表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于極度萎縮狀態(tài)，市場(chǎng)萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情大幅下降，投資量大幅縮減，銷售不暢，房地產(chǎn)業(yè)處于低谷。
未來趨勢(shì)：由于當(dāng)前處于低谷和經(jīng)濟(jì)慣性的作用，在不發(fā)生突變的情況下，未來近期還會(huì)在谷底徘徊一段時(shí)間。
政策建議：此階段政府應(yīng)該采取必要的宏觀激勵(lì)措施，如放松銀根、降低利率等手段激發(fā)市場(chǎng)活力，刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向活躍。處于淺藍(lán)燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷，房地產(chǎn)企業(yè)投資、社會(huì)需求兩不旺。未來趨勢(shì)：經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能。
政策建議：分兩種情況分別分析。一是若預(yù)警指數(shù)上升而至此區(qū)間，在這種情況下，政府應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不能單純認(rèn)為既然處于發(fā)展低潮，就繼續(xù)加大刺激力度。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)政策有其慣性、滯后性等特點(diǎn)，前一段實(shí)行的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策由于其慣性可能會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈活躍上升態(tài)勢(shì)，如果此時(shí)繼續(xù)加大投資刺激力度，可能會(huì)為以后的經(jīng)濟(jì)過熱留下隱患。二是如果預(yù)警指數(shù)下滑至此區(qū)間，此時(shí)可以考慮采取必要的宏觀激勵(lì)政策，使下滑趨勢(shì)不再繼續(xù)惡化。
處于綠燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于正常發(fā)展的平穩(wěn)期。
未來趨勢(shì)：短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨冷的可能，由于此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，因此很有可能成為房地產(chǎn)由穩(wěn)變熱的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
政策建議：此時(shí)政府和企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注可能導(dǎo)致房地產(chǎn)失穩(wěn)因素的出現(xiàn)，比如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的突變、經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整等可能導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)不穩(wěn)定的因素。房地產(chǎn)企業(yè)在此階段應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)商品內(nèi)在品質(zhì)的提高，調(diào)查社會(huì)多種不同層次的需要，開發(fā)適銷對(duì)路商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。此階段政府和企業(yè)都應(yīng)珍惜，共同促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的提高，應(yīng)警惕不要被當(dāng)前的形勢(shì)所迷惑，盲目進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，導(dǎo)致出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，此時(shí)應(yīng)密切監(jiān)視房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展過熱現(xiàn)象。
處于黃燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)量增長(zhǎng)偏快。
未來趨勢(shì)：在短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的可能。
政策建議：分為兩種情況分別分析：一是如果預(yù)警指數(shù)從下上升至此區(qū)間，此時(shí)政府注意觀察進(jìn)一步的趨勢(shì)，有可能由于慣性，會(huì)
繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，應(yīng)采取宏觀政策，如緊縮銀根政策，限制投資繼續(xù)擴(kuò)大。二是如果預(yù)警指數(shù)從上下滑至此，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不必因?yàn)槠珶岫^續(xù)加緊實(shí)行經(jīng)濟(jì)緊縮政策。由于以前政策的慣性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)自然恢復(fù)到正常狀態(tài)。
處于紅燈區(qū)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過熱，投資量大幅上漲，商品房存量大量增加，需求量也隨之上漲，但跟不上產(chǎn)量的增長(zhǎng)，產(chǎn)生大量積壓。
未來趨勢(shì)：未來的趨勢(shì)應(yīng)視預(yù)警指數(shù)高出紅燈區(qū)的程度。如果預(yù)警指數(shù)高出很多，由于房地產(chǎn)投資的對(duì)后期的累積影響，則在未來1-2年內(nèi)可能出現(xiàn)過熱狀態(tài)。如果預(yù)警指數(shù)剛剛達(dá)到過熱線，此時(shí)如果采取適當(dāng)政策，也可能短期內(nèi)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定。
政策建議：此時(shí)政府應(yīng)視預(yù)警指數(shù)高出紅燈區(qū)界限的嚴(yán)重程度的不同，實(shí)行不同程度的政策性緊縮，如，項(xiàng)目的審批從嚴(yán)，貸款的審批從嚴(yán)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管等，使經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)在發(fā)展的初期就得到相應(yīng)的控制，不至繼續(xù)膨脹，以致發(fā)生大量積壓，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
5、開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)的構(gòu)建
為了建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中的開發(fā)商、專家調(diào)查子系統(tǒng)，可以定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行問卷調(diào)查，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的依據(jù)之一；并通過德爾菲方法了解專家對(duì)河北省房地產(chǎn)景氣指標(biāo)選取及權(quán)重的看法。
(1)調(diào)查對(duì)象：調(diào)查對(duì)象為行政審批規(guī)定的具有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)企業(yè)；高校及其他科研機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)(特別是房地產(chǎn)、土地專業(yè))的專家學(xué)者；有關(guān)政府部門(包括規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建設(shè)、統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃等)的領(lǐng)導(dǎo)和專家。
(2)調(diào)查內(nèi)容：①房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)調(diào)查，主要內(nèi)容包括：企業(yè)基本情況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期等。②房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)專家調(diào)查，主要內(nèi)容包括：景氣指標(biāo)重要性評(píng)測(cè)、景氣指標(biāo)權(quán)重打分、專家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)判斷。
(3)調(diào)查方法和抽樣方法：鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及本次調(diào)查的目的，主要采用郵寄調(diào)查、面訪以及專家訪談等相結(jié)合的調(diào)查方法。抽樣方法結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)以及專家類型，進(jìn)行分層抽樣。
構(gòu)建河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的幾點(diǎn)建議
河北省房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為了構(gòu)建工作的順利進(jìn)行，特建議如下：
1、領(lǐng)導(dǎo)從思想意識(shí)上要高度重視，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建與社會(huì)和諧發(fā)展關(guān)系的密切性。由省領(lǐng)導(dǎo)掛帥、省建設(shè)廳牽頭，省發(fā)改委、國(guó)土資源廳、規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、人行等部門參加成立的河北省房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組。真正做到務(wù)實(shí)、分工明確、責(zé)任到位，聯(lián)席會(huì)議到家，季季對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，并針對(duì)性地對(duì)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的運(yùn)行提出完善意見。
2、河北省財(cái)政廳應(yīng)撥付專項(xiàng)資金，配齊專用的設(shè)備設(shè)施，從財(cái)力上支持房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有關(guān)部門的信息化建設(shè)，做好預(yù)警預(yù)報(bào)工作的后盾。
3、完善各地房地產(chǎn)信息上報(bào)制度，確保信息的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。建立信息報(bào)送責(zé)任制，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，工作到位。同時(shí)完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，樹立全局觀念，共同把預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)信息提供工作落實(shí)到位，確保預(yù)警基礎(chǔ)的扎實(shí)性。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;房?jī)r(jià)收入比;供給需求;上海
中圖分類號(hào):F29文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特點(diǎn)
上海作為國(guó)際性的大都市,已成為亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)航運(yùn)的中心城市之一。外商外地資金的進(jìn)入尤其是政府實(shí)施的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列扶持政策,激活了房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)。1996年降稅費(fèi),1998年放開存量房市場(chǎng),1999年內(nèi)銷商品房種類歸并,2000年停止住房實(shí)物分配,2001年內(nèi)外銷商品房并軌,經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)等,促使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。目前市場(chǎng)潛藏著一定的泡沫隱患,表現(xiàn)為:房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、開發(fā)過熱;金融信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險(xiǎn)空置率等現(xiàn)實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素及分析
(一)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)體系的重要組成部分。一個(gè)國(guó)家隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,要求對(duì)土地資源進(jìn)行配置和再配置,必然要求形成發(fā)達(dá)的、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)。世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明,當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí),房地產(chǎn)就發(fā)展和繁榮,房地產(chǎn)投資量和交易量隨之增加,市場(chǎng)活躍;反之,當(dāng)經(jīng)濟(jì)下降或低速增長(zhǎng)時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求大大減少,市場(chǎng)萎縮。近幾年來,伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),人民收入水平提高,對(duì)房地產(chǎn)的需求提高,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(二)市場(chǎng)體制及產(chǎn)業(yè)政策因素
1.市場(chǎng)體制對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地市場(chǎng)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自從改革開放以來,中國(guó)逐步建立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立,為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了發(fā)展契機(jī)。其主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:第一,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的配置。第二,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外來企業(yè)的沖擊。
2.產(chǎn)業(yè)政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。然而,中國(guó)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)是宏觀上的,并非房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)各個(gè)地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)根據(jù)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的政策,以避免出現(xiàn)超越階段或?qū)嶋H發(fā)展的能力,盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而分別對(duì)待有利于資源配置的優(yōu)化,也有利于房地產(chǎn)本身的持續(xù)發(fā)展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產(chǎn)業(yè)的核心,土地供應(yīng)政策的變化將直接波及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性,直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格。而目前中國(guó)土地市場(chǎng)的不規(guī)范,炒地、圈地?zé)岬痊F(xiàn)象更是造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
(四)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)因素
1.房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在自有資金不足,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,利潤(rùn)高,有限的資金積累又被盲目的用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。同時(shí)融資渠道單一, 銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)運(yùn)資金中所占比率很大,按照國(guó)際上一般標(biāo)準(zhǔn),銀行貸款不能超過房地產(chǎn)投資的40%,而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款卻常達(dá)70%。由于許多企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)應(yīng)融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.消費(fèi)者抵押貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。消費(fèi)者抵押貸款直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。由于中國(guó)居民收入水平不高,對(duì)住房消費(fèi)能力有限,并且購(gòu)房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費(fèi)者需求。從而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。然而,消費(fèi)者抵押貸款也逐漸加重銀行風(fēng)險(xiǎn)。首先是違約風(fēng)險(xiǎn),盡管個(gè)人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個(gè)人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配,使商業(yè)銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要保險(xiǎn)業(yè)的介入,以化解風(fēng)險(xiǎn)。
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給與總需求以及供需結(jié)構(gòu)因素
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給與總需求房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。進(jìn)入新世紀(jì)以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺、消費(fèi)與投資共進(jìn)的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中所存在的問題。目前對(duì)商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動(dòng)需求、投機(jī)需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產(chǎn)生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房?jī)r(jià)偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動(dòng)需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),這部分需求占了相當(dāng)大的比例。投機(jī)需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要原因,阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
2.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。就近幾年各類商品房的供求結(jié)構(gòu)而言,目前住宅類房地產(chǎn)的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業(yè)、工業(yè)和其他類房地產(chǎn)所占比重不到30 % ,該比例結(jié)構(gòu)基本合理。而商品住房的比例結(jié)構(gòu)卻存在不協(xié)調(diào)的因素。以上兩方面都需要國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。
(六)房地產(chǎn)稅收因素
房地產(chǎn)稅收同樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很大的影響。房地產(chǎn)稅收不僅是國(guó)家用以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿,而且是保證市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)各主體合理收益的分配及整個(gè)市場(chǎng)有序運(yùn)行的重要條件。由于中國(guó)土地有償使用制度改革起步較晚和整個(gè)稅收體制改革滯后,中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不適應(yīng),出現(xiàn)了國(guó)有城市土地出讓稅費(fèi)復(fù)雜、稅賦不均、管理不嚴(yán)等問題,不僅沒有發(fā)揮稅收的功能,而且導(dǎo)致國(guó)有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個(gè)因素,造成中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因歸根結(jié)底是中國(guó)沒有一套完善的房地產(chǎn)管理措施及相應(yīng)政策。
三、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與政策建議
1.通過土地結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。為充分發(fā)揮土地供給結(jié)構(gòu)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的績(jī)效,國(guó)土部門在確定土地供給的結(jié)構(gòu)時(shí),一定要明晰經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn),洞察國(guó)家財(cái)政金融政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的運(yùn)作態(tài)勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo)地設(shè)計(jì)土地供給結(jié)構(gòu)。要通過土地供給結(jié)構(gòu)的變化,積極地與其他宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿互動(dòng),來影響宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制,嚴(yán)禁單位和個(gè)人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。城市土地在供應(yīng)上要把握好供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排。供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排,要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場(chǎng)需要、資金來源、建設(shè)時(shí)間、配套條件等來進(jìn)行抉擇,運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律打好“時(shí)間差”和“空間差”,進(jìn)而使城市土地經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)運(yùn)作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化以增加房地產(chǎn)的有效供給與有效需求。首先,應(yīng)在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費(fèi)的體制性和政策的影響,其中包括繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房的出售及再流動(dòng)、完善住房補(bǔ)貼制度,增大經(jīng)濟(jì)適用房的供給等創(chuàng)新舉措,以使更多的居民買得起房。同時(shí),須抓住房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主線,調(diào)整房地產(chǎn)的樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間布局結(jié)構(gòu),以重塑樓盤產(chǎn)品的差異化特質(zhì)。在此基礎(chǔ)上,還要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融的路徑創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。從增加房地產(chǎn)有效需求角度出發(fā),政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。政府應(yīng)該允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體,包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù),并通過有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃,讓中低收入家庭、尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民,通過抵押貸款等形式進(jìn)入商品房市場(chǎng),從而在滿足城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的同時(shí),進(jìn)一步促進(jìn)住房金融的發(fā)展。
3.以經(jīng)濟(jì)適用房為核心增加有效供給。當(dāng)前,中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)逐漸凸現(xiàn),不斷上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了居民的購(gòu)買能力。則更需要以經(jīng)濟(jì)適用房為核心增加有效供給,逐步提升經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)。一是要靠政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)督,確保經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格合理、質(zhì)量?jī)?yōu)等;二是要靠房地產(chǎn)開發(fā)商的精心規(guī)劃和設(shè)計(jì),蓋“百年建筑”,給老百姓創(chuàng)造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態(tài)化和人性化的寶貴“遺產(chǎn)”,給城市增加一道亮麗的風(fēng)景線;三是要通過提高建筑產(chǎn)品的科技含量,降低資源消耗和成本費(fèi)用,提升樓盤產(chǎn)品的性價(jià)比,由此獲得滿意的市場(chǎng)份額和合理的開發(fā)利潤(rùn)。
4.實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。廉租房的保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主,以實(shí)物配租、租金核減兩種方法為輔。進(jìn)行實(shí)物配租的廉租房是以收購(gòu)的現(xiàn)有舊住房為主,主要有五個(gè)來源:政府出資收購(gòu)的住房、社會(huì)捐贈(zèng)的住房、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實(shí)施,有助于在加大城鎮(zhèn)房改力度的同時(shí),關(guān)注城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體的住房消費(fèi)需求,化解社會(huì)矛盾。因此,實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)廉租房工程,可以從穩(wěn)定性的層面給房地產(chǎn)市場(chǎng)的方興未艾注入新的機(jī)制,從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持穩(wěn)健性和有序性。
五、結(jié)論
以上的政策方案需要長(zhǎng)期的靈活地實(shí)施下去,才能真正發(fā)揮它的功效,另外要想從根本上解決中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)問題,還要從根本上入手建立健全中國(guó)的房地產(chǎn)金融體制,更好地讓市場(chǎng)這只看不見的手來調(diào)節(jié),分擔(dān)抵擋房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。
參考文獻(xiàn):
Abstract： In 2012， the overall operational trend that rise after restrain and smooth rise in mildness appeared in Shaanxi real estate prices. Government's macro-control policies， increasing real estate supply and the construction cost are the main reasons for affecting the price of real estate. In 2013， the expected trend changes of real estate prices in Shaanxi province will steadily rise in mildness. In order to stabilize the real estate market in Shaanxi province， this paper puts forward the corresponding countermeasures and suggestions， such as the government should "fine-tuning" directed loose to stimulate supply and demand， at the same time insist on the real estate regulation unwavering "double standard"； strengthening the construction of affordable housing projects.
關(guān)鍵詞： 陜西；房地產(chǎn)價(jià)格；2012年；趨勢(shì)
Key words： Shaanxi；real estate price；2012；trend
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）36-0201-03
1 2012年陜西省房?jī)r(jià)走勢(shì)特點(diǎn)
2011年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策“國(guó)八條”，隨后各地紛紛出臺(tái)“控價(jià)”、“限購(gòu)”、“限貸”等政策。2012年，隨著一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的逐步見效，陜西省房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)先抑后揚(yáng)、平穩(wěn)中溫和上漲的整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
鑒于西安市房地產(chǎn)業(yè)在陜西省房地產(chǎn)業(yè)中占比達(dá)70%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)最為重要的組成部分，以及受數(shù)據(jù)資料限制，本文主要以西安市為例進(jìn)行分析。
1.1 新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格漲幅均呈穩(wěn)中略揚(yáng)態(tài)勢(shì)
2012年，西安市新建住宅價(jià)格及新建商品住宅價(jià)格總體平穩(wěn)，階段性特征鮮明，年初價(jià)格走低，年中平穩(wěn)，年底小幅回升。2012年1-12月，西安市新建住宅價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）①分別為：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.3、100.3、100.2、100.1、100.2；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）分別為：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.4、100.3、100.2、100.2、100.3。
1.2 二手住宅價(jià)格全年漲幅低于新建住宅
2012年，西安市二手住宅價(jià)格環(huán)比波動(dòng)不大，上半年穩(wěn)中略升，7月出現(xiàn)小幅下滑，8月達(dá)到谷底，9月有較明顯的上揚(yáng)，隨后保持平穩(wěn)直至年末。2012年1-12月，西安市二手住宅價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）分別為：99.6、99.6、99.6、100、100.1、99.9、99.4、99.5、100.2、100.2、100.1、100.2。
2 陜西省房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因分析
2.1 宏觀調(diào)控政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要原因
2011年，政府出臺(tái)了一系列政策措施，目的是抑制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于政策具有一定的滯后性，政策效果在2012年充分顯現(xiàn)出來，這是導(dǎo)致陜西省2012年房?jī)r(jià)平穩(wěn)的一個(gè)重要原因。
2.1.1 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響
2011年，央行先后五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)達(dá)2.0%，僅4月份就連續(xù)上調(diào)兩次。2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.50%。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.00%。此項(xiàng)政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。
2.1.2 政府嚴(yán)格的限購(gòu)限價(jià)措施穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
2011年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)；1月26日，新“國(guó)八條”限購(gòu)限價(jià)，擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加大限購(gòu)力度，要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市要在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)施限購(gòu)政策；5月1日，一房一價(jià)全國(guó)執(zhí)行；7月12日新“國(guó)五條”出臺(tái)，要求房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市要采取限購(gòu)措施；7月21日國(guó)務(wù)院土地市場(chǎng)“國(guó)五條”，強(qiáng)化土地調(diào)控。
2011年10月，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求陜西省各城市分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，將合理利潤(rùn)率控制在10%左右。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，需一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”。
中央和地方政府一系列嚴(yán)格的限購(gòu)限價(jià)措施穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2.1.3 保障房的全面開工，穩(wěn)定了新建商品住宅的價(jià)格
2012年，陜西省全年保障性安居工程建設(shè)完成投資784.74億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，新開工保障性住房41.77萬套，竣工31.08萬套。2012年，財(cái)政部繼續(xù)發(fā)行地方政府債券2500億元，陜西省2012年地方政府債券資金額度85億元，其中，用于公共租賃房建設(shè)省級(jí)補(bǔ)助資金達(dá)14.8億元，陜西省政府決定將公共租賃房建設(shè)省級(jí)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由300元/平方米提高到400元/平方米。
2.2 消費(fèi)者呈觀望心態(tài)，開發(fā)商以價(jià)換量
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者的普遍心理是追漲不追跌，面對(duì)前半年房?jī)r(jià)的下降，除了剛性需求人群外，多數(shù)人都呈觀望心態(tài)，期待會(huì)有更低的房?jī)r(jià)出現(xiàn)。相對(duì)消費(fèi)者的盼跌心態(tài)，房地產(chǎn)商仍然以價(jià)換量，寧愿減少銷售量，也盡量穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
目前，在售樓中心經(jīng)常能見到買房送裝修、定金一萬當(dāng)數(shù)萬用、購(gòu)房送車位、贈(zèng)送面積等等優(yōu)惠條件，但是直接下調(diào)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象仍然較少。
2.3 房地產(chǎn)供給加大
2012年，陜西省全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1835.93億元，比上年增長(zhǎng)30.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積15410.57萬平方米，同比增長(zhǎng)26.1%；商品房銷售面積2755.59萬平方米，同比下降9.7%；商品房待售面積258.67萬平方米，同比增長(zhǎng)1.1倍。房地產(chǎn)供給的增加，緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，平穩(wěn)了價(jià)格。
2.4 建造成本的提高影響房地產(chǎn)價(jià)格
2012年，陜西省固定資產(chǎn)投資價(jià)格總水平上漲2.6%，比全國(guó)平均水平高1.5個(gè)百分點(diǎn)，位次由上半年的全國(guó)第3位，西部第1位，上升到全國(guó)第1位。其中建筑安裝、裝飾工程價(jià)格同比上升3.4%；設(shè)備、工器具購(gòu)置價(jià)格下降0.9%；其他費(fèi)用上漲2.7%。人工費(fèi)繼續(xù)高位運(yùn)行，2012年，人工費(fèi)同比上漲12.1%，其中工程管理人員工資上漲9.4%；工程技術(shù)人員工資上漲12%；漲幅最大的是普通工人工資，上漲12.7%。機(jī)械使用費(fèi)漲幅較大，2012年，機(jī)械使用費(fèi)比上年同期上漲5.2%。建造成本的上升是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的原因之一。
3 陜西房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)分析及對(duì)策建議
3.1 2013年陜西房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)
預(yù)計(jì)2013年陜西省房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)：穩(wěn)中有升。
目前，政府已明確表態(tài)，2013年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)格的調(diào)控政策會(huì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體上的穩(wěn)定性。但是以下原因?qū)?huì)導(dǎo)致2013年陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。
3.1.1 公積金政策微調(diào)，貸款量劇增
2012年前三季度，上海、南京、福州等城市的個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量明顯高于上年同期，預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市的公積金貸款規(guī)模將超過去年。目前，陜西省個(gè)人住房公積金貸款最高額度已經(jīng)從40萬元提高到60萬元，特殊情況下最高可以貸到70萬元，但貸款數(shù)額不得超過購(gòu)買房總價(jià)款的70%，最長(zhǎng)期限為30年。地方微調(diào)公積金政策增加了消費(fèi)者的購(gòu)買力，促使一部分剛性需求提前入市。
3.1.2 保障性住房的減少，將增大市場(chǎng)的需求量
2013年，保障性住房指標(biāo)下調(diào)至600萬套。目前，保障房開工量已呈現(xiàn)逐年下調(diào)的趨勢(shì)，2011年開工了1000萬套，2012年原定目標(biāo)為1000萬套，后來下調(diào)到700萬套，2013年保障房的新開工目標(biāo)將再度下調(diào)至600萬套。如果按照中央政府確定的“十二五”期間3600萬套的政治任務(wù)，2014-2015年平均每年需要開工650萬套。保障性住房供給的減少，將會(huì)增加商品房的需求，從而有可能抬高商品房?jī)r(jià)格。
3.1.3 “熱錢”的涌入將會(huì)抬高房?jī)r(jià)
2013年，將有大量“熱錢”和消費(fèi)能力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。自去年9月份以來，人民幣兌美元即期匯率呈強(qiáng)勢(shì)升值態(tài)勢(shì)，多次觸及日間波動(dòng)幅度上限并迭創(chuàng)歷史新高，且目前來看人民幣強(qiáng)勢(shì)預(yù)期尚無逆轉(zhuǎn)跡象。人民幣升值意味著，大量熱錢將進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，而受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高投資回報(bào)率的吸引，大量外資將進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。
3.1.4 “新國(guó)五條”的頒布對(duì)房?jī)r(jià)的影響
“新國(guó)五條”，是指在2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。“新國(guó)五條”的頒布對(duì)房?jī)r(jià)的影響短期內(nèi)呈現(xiàn)出抬高房?jī)r(jià)的效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自“新國(guó)五條”頒布后，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與去年同月相比，53個(gè)城市1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其漲幅均未超過2.2%，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有1個(gè)；在二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有7個(gè)，持平的城市有12個(gè)，上漲的城市有51個(gè)。與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，上漲的城市有36個(gè)。
3.2 對(duì)策建議
3.2.1 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍
在稅收政策方面，可以將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口。截至目前，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)已完成聯(lián)網(wǎng)，全國(guó)30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員已開展了為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，而湖南、湖北已經(jīng)開展和完成前期測(cè)試工作。上海和重慶試行房產(chǎn)稅已二年多。當(dāng)然，房產(chǎn)稅推廣還需要法律和技術(shù)的支撐。政府應(yīng)在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)稅不同征收情景下的模擬結(jié)果，及時(shí)做好各種預(yù)案，穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍工作。
3.2.2 加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時(shí)開發(fā)利用
據(jù)國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)，截至2012年11月底，全國(guó)已供應(yīng)但未竣工的住宅項(xiàng)目用地總量為36.21萬公頃，是2012年前11個(gè)月住宅用地實(shí)際供應(yīng)量 （9.14萬公頃）的3.96倍，其中未開工面積是10.05萬公頃。建議加大督促已供應(yīng)住宅用地的開發(fā)力度，將顯著增加住房有效供給。同時(shí)，2012年前11個(gè)月閑置房地產(chǎn)用地1.1萬公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。建議應(yīng)繼續(xù)加大閑置土地處置力度。同時(shí)要加快建立閑置土地實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和反應(yīng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)土地存在閑置問題，嚴(yán)格按照新出臺(tái)的 《閑置土地處理辦法》，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動(dòng)閑置土地開發(fā)。在此基礎(chǔ)上，國(guó)土部可建立全國(guó)的閑置土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。
3.2.3 實(shí)行中性的住房金融政策
從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，住房金融條件的變化是房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因之一。尤其是利率和首付款比例變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最大。要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，一定要實(shí)行中性的住房金融政策，不能過度鼓勵(lì)市場(chǎng)，也不能過度抑制市場(chǎng)。只要房地產(chǎn)金融政策是穩(wěn)定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難出現(xiàn)大的波動(dòng)。
注釋：
①環(huán)比以上月價(jià)格為100.數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng).
參考文獻(xiàn)：
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[3]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料.
[4]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)網(wǎng)站相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料.
[5]陜西房地產(chǎn)信息網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料.
關(guān)鍵詞：差異化管理 房地產(chǎn)市場(chǎng) 問題探討 管理措施
房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)系到我國(guó)民生的重要問題，需要對(duì)其進(jìn)行良好的控制，這樣才能夠保證我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理存在較多的問題，如果不能對(duì)其進(jìn)行解決，將會(huì)影響到今后我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。
1、市場(chǎng)調(diào)控的必要性
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的影響，只有做好相應(yīng)的調(diào)控工作，才能夠更好的維持市場(chǎng)的穩(wěn)定。市場(chǎng)存在一定的不確定性和自發(fā)性，隨著我國(guó)近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)發(fā)，許多開發(fā)商在進(jìn)行建房時(shí)沒有嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。政府作為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要部門，要對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)我國(guó)行業(yè)之間發(fā)展的平衡性，降低我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而能夠保證我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定。
2、當(dāng)前我國(guó)調(diào)控中存在的問題
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在比較多的問題，其中表現(xiàn)為市場(chǎng)信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，外部效應(yīng)以及房地產(chǎn)投機(jī)等會(huì)嚴(yán)重影響到市場(chǎng)的穩(wěn)定性。如果單純依靠市場(chǎng)自身的發(fā)展來調(diào)節(jié)市場(chǎng)中存在的問題，不能夠有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。國(guó)家通過制定相應(yīng)的政策，可以有效的減少房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，防止金融危機(jī)的爆發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱不利于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中差異性管理還存在比較多的問題，相應(yīng)的措施還不夠完善，這樣不僅會(huì)影響到政府的市場(chǎng)調(diào)控能力，同時(shí)還會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量。當(dāng)前我國(guó)居民的住房問題相對(duì)還是比較緊張，房地產(chǎn)市場(chǎng)化管理中相應(yīng)的政策落實(shí)不夠放到位，進(jìn)而不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。政府作為平衡市場(chǎng)的“有形的手”，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)要及時(shí)處理。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制不健全，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的主要原因。除此之外，我國(guó)法律法規(guī)中對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定不明確，因此讓許多開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)中有機(jī)可乘。比如在經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買上，由于政府監(jiān)管不力，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買人群不規(guī)范，沒有真正達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目的，影響到我國(guó)民生的發(fā)展。
3、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施
根據(jù)2014年1月20日我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局整理并公布的2013年全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，在過去的一年中，我國(guó)總共投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金為86012億元，同比增幅為19.8%。商品房的實(shí)際銷售面積為13億平米，同期增幅17.3%，房地產(chǎn)銷售的總額也突破8萬億，同期增幅為26.3%。
3.1制定科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)在2013年度的房地產(chǎn)銷售是總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前快后慢，但總體趨勢(shì)超過預(yù)期。我國(guó)政府作為宏觀調(diào)控的主體，它的調(diào)控質(zhì)量將會(huì)直接影響到今后我國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展水平。制定出科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)，需要政府加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控，尤其是要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)要及時(shí)作出措施，制定出相應(yīng)的措施來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，維護(hù)我國(guó)市場(chǎng)的穩(wěn)定。差異化的管理理論中需要政府結(jié)合每個(gè)地區(qū)的實(shí)際狀況，針對(duì)不同的市場(chǎng)需求來進(jìn)行調(diào)控，降低市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還能夠保證政府的控制質(zhì)量。
3.2加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)
2013年度房地產(chǎn)銷售中我國(guó)的一線及二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較大漲幅，基于不斷收緊的行政調(diào)控環(huán)境，市場(chǎng)需求的降低是很快就要出現(xiàn)的情況。深化法律法規(guī)的支持，才能夠保證我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。但是在實(shí)際的管理中，由于我國(guó)法律體系的不健全，最終導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在較多的問題。政府加強(qiáng)房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)，首先要了解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范中不健全的地方，并結(jié)合實(shí)際狀況來改善我國(guó)的法律，不斷彌補(bǔ)法律中的不足。其次政府還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，了解本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展中的不合理現(xiàn)象。
3.3加強(qiáng)主體差異化調(diào)控
房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他市場(chǎng)發(fā)展有許多共性，同時(shí)它自身也有特性。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，存在主體的差異化，政府在調(diào)控時(shí)就可以按照主體的差異性來進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體主要是供地的地方政府、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、供應(yīng)者以及購(gòu)房者等。政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)要制定不同的政策法規(guī)來規(guī)范各個(gè)主體的行為，并且還要加大監(jiān)督，嚴(yán)格制定國(guó)家的相關(guān)政策，進(jìn)而能夠減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中不良行為出現(xiàn)。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)，還要加大對(duì)價(jià)格的控制。房屋的價(jià)格能夠反映出房屋的價(jià)值，但是由于開發(fā)商內(nèi)部人員的補(bǔ)發(fā)操控，導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)房屋價(jià)格嚴(yán)重超出其價(jià)值，這不符合市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律。為了維護(hù)市場(chǎng)發(fā)展質(zhì)量，政府就要加大對(duì)房屋價(jià)格的控制，加大對(duì)開發(fā)商的控制，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中問題的出現(xiàn)。
3.4購(gòu)房目的的差異化調(diào)控
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于房屋購(gòu)買的目的不同，從而導(dǎo)致房屋價(jià)格的不同。政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要根據(jù)這一數(shù)據(jù)來制定出科學(xué)的調(diào)控政策，要加大對(duì)過的投機(jī)行為的監(jiān)督，穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展水平。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，在運(yùn)行機(jī)制、制度以及法律等方面還不夠完善，市場(chǎng)中的投機(jī)行為不容易被發(fā)現(xiàn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)問題的出現(xiàn)。因此國(guó)家可以根據(jù)實(shí)際的狀況來制定調(diào)控政策，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。
4、總結(jié)
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展需要進(jìn)行科學(xué)的管理，制定出相應(yīng)的調(diào)控政策，這樣才能夠更好的滿足我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求。政府在制定調(diào)控政策時(shí)要結(jié)合不同區(qū)域、不同主體的差異性來進(jìn)行，根據(jù)地區(qū)的實(shí)際狀況制定出更加科學(xué)的調(diào)控政策，減少我國(guó)市場(chǎng)問題的出現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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