時(shí)間：2023-06-07 09:09:13
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國(guó)際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營(yíng)的前提下,達(dá)到稅負(fù)最小化,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要組成部分，它是公民納稅意識(shí)提高的產(chǎn)物。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬(wàn)元多則上億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本做出計(jì)劃和安排。 當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過(guò)大。因此，有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析
目前在我國(guó)，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專(zhuān)著有限，實(shí)務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對(duì)于在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點(diǎn)，目前我們國(guó)家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機(jī)構(gòu)開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂(lè)觀，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不足。
一方面，由于國(guó)外的納稅籌劃由來(lái)已久，所以我國(guó)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)和手段遠(yuǎn)比內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)；另一方面，對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，通過(guò)納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樂(lè)于在納稅籌劃上進(jìn)行大膽的嘗試，相反國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則認(rèn)為無(wú)論稅負(fù)輕重都是國(guó)家的。因而不重視納稅籌劃工作。
我們國(guó)家現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性
我國(guó)現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，由于我國(guó)目前實(shí)行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點(diǎn)的復(fù)合稅制度，由于間接稅種的稅負(fù)具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營(yíng)業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國(guó)家目前的稅收體制尚不健全，我們國(guó)家尚未開(kāi)征目前國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家通用的諸如社會(huì)保障稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等直接稅稅種，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國(guó)家目前的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅的體系相對(duì)還比較簡(jiǎn)單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實(shí)條件的制約。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善
我國(guó)目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現(xiàn)象大為存在，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，在我國(guó)，現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現(xiàn)在稅收征收法律方面，我國(guó)的稅收征管與發(fā)達(dá)國(guó)家尚有一定差距，我國(guó)現(xiàn)有稅收法規(guī)不完善，致使部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在思想意識(shí)里認(rèn)為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進(jìn)行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質(zhì)、征管意識(shí)和技術(shù)能力等方面的原因，致使有的稅務(wù)機(jī)關(guān)以組織收入為中心，稅務(wù)人員過(guò)大的稅收?qǐng)?zhí)法裁量權(quán)。使得征納關(guān)系異化，導(dǎo)致部分稅務(wù)執(zhí)法人員與納稅人之間協(xié)調(diào)的余地很大，稅收法規(guī)得不到有效執(zhí)行，企業(yè)違法、違規(guī)行為得不到應(yīng)有的處罰，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)顯然不會(huì)再去勞神費(fèi)力地進(jìn)行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍運(yùn)用。
摘 要：對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定合同的效力；對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。在司法實(shí)踐中，確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，主要對(duì)合同主體、合同內(nèi)容進(jìn)行審查。
關(guān)鍵詞：合同開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)；效力
中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1005-5312（2011）33-0276-01
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是指合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同成立后，按當(dāng)事人的意思表示發(fā)生相應(yīng)的法律效果的情況。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同生效，應(yīng)滿足合同生效的一般條件，即行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益，合同形式亦不違背法律規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是審理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同必須首要解決的問(wèn)題。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的具體規(guī)定不具體、不明確。筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同沒(méi)有作出具體、明確規(guī)定時(shí)，確認(rèn)其效力應(yīng)當(dāng)以《民法通則》、《合同法》規(guī)定的合同生效、合同無(wú)效的條件及其立法精神為指導(dǎo)，從合同當(dāng)事人的意思表示及訂立的目的出發(fā)，準(zhǔn)確地確定合同的性質(zhì)。在認(rèn)定合同的效力問(wèn)題上，要增強(qiáng)合同意識(shí)，貫徹合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，不要將可以認(rèn)定為有效的合同認(rèn)定為無(wú)效，或者將可以繼續(xù)履行的合同隨意解除或撤銷(xiāo)，并在不違反法律、行政法規(guī)的前提下，對(duì)合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的。同時(shí)，要注意不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定合同的效力；對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。
一、審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格
法律對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體有著嚴(yán)格的限制條件，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。參與合作建房的當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，且應(yīng)在規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同才具備生效的條件。
此外，審查合同的主體資格時(shí)，還應(yīng)把握簽訂合同的時(shí)間界線，對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，可認(rèn)定合同主體具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同可認(rèn)定有效。
二、審查合同的內(nèi)容是否違反法律、行政法現(xiàn)的強(qiáng)制性規(guī)定
合同是否有效，其核心是合同的內(nèi)容是否合法，是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。審查合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，關(guān)鍵在于審查合同用地的取得是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行，這是進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的前提。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，如果合作的一方當(dāng)事人沒(méi)有依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，便以該幅土地的使用權(quán)作為投資與他人簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，其簽訂的合同也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的基礎(chǔ)而被認(rèn)定為無(wú)效。
在審查合作雙方是否依法取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)掌握簽訂合同的時(shí)間界線，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合同，可依照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第二十條、第二十一條的規(guī)定，確認(rèn)合同的效力。《解答》第二十條規(guī)定，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合同有效。《解答》第二十一條規(guī)定，在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。在《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，主要審查取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是否符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，按出讓合同的約定支付了全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)審查取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是否依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)同意，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)理論
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容
“開(kāi)發(fā)”是生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，對(duì)資源進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)和利用的過(guò)程。與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)非常廣泛，國(guó)土開(kāi)發(fā)、區(qū)域開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)發(fā)等都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系，其中國(guó)土開(kāi)發(fā)與區(qū)域開(kāi)發(fā)主要側(cè)重于宏觀意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)視為廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。本文研究的范圍是狹義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為四個(gè)階段:投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、房屋租售階段，每個(gè)階段的工作均有不同的內(nèi)容。
1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程最為重要一個(gè)環(huán)節(jié)，其目的就是通過(guò)一系列調(diào)查研究與分析，選擇一個(gè)最佳的可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目的替代依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。
項(xiàng)目選擇是指多渠道獲取信息，形成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)想，包括項(xiàng)目選址、籌資、配套建設(shè)，并與進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，廣泛接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。
項(xiàng)目可行性研究即在項(xiàng)目選擇后對(duì)該項(xiàng)目深入分析，包括社會(huì)綜合評(píng)價(jià)、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等，這是影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之處。
2.前期工作階段
這一階段主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體地說(shuō)，包括:
（1）獲取土地使用權(quán)
（2）實(shí)施籌資計(jì)劃
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定
（4）與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商，獲得規(guī)劃及配套部門(mén)許可
（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償
（6）施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”或“七通一平”
（7）對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算
3.項(xiàng)目建設(shè)階段
項(xiàng)目建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的人、財(cái)、物等資源聚集到一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。這一階段工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政公建配套、竣工驗(yàn)收。
4.房屋租售階段（房屋交易階段）
當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開(kāi)發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)算的開(kāi)發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開(kāi)發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是，在原先預(yù)測(cè)的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平銷(xiāo)售產(chǎn)品。在很多情況下，開(kāi)發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過(guò)程中就通過(guò)預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買(mǎi)家或使用者
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，是房地產(chǎn)業(yè)最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)。在城市建設(shè)中承擔(dān)著重要角色，因而有其自身的特征。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)特征是綜合性
綜合性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在要求，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不僅建筑地塊及房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，而且要對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施、公共建筑進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，其次，其綜合性還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中工作關(guān)系的廣泛性及項(xiàng)目操作的復(fù)雜性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)很多，涉及的部門(mén)也很多，不僅要涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、消防、環(huán)境、園林等部門(mén)，而且還有可能涉及通過(guò)征地、拆遷、安置等眾多工作環(huán)節(jié)，每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的土地條件、融資方式、建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等情況都不一樣，因此，開(kāi)發(fā)商需要綜合考慮，統(tǒng)籌安排，制定最佳開(kāi)發(fā)方案。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投入資本到資本回收，從破土動(dòng)工到形成產(chǎn)品需要經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段工作，尤其在建筑施工階段，需要大量的人力、物力、財(cái)力才能最終形成產(chǎn)品，這一過(guò)程與資金是否到位關(guān)系重大。一般來(lái)說(shuō)，普通開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要兩、三年時(shí)間，規(guī)模較大及成片開(kāi)發(fā)則時(shí)間更長(zhǎng)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很強(qiáng)的時(shí)序性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從實(shí)務(wù)來(lái)講具有很強(qiáng)的操作程序，從項(xiàng)目可行性分析到土地獲取、從資金融通到項(xiàng)目的實(shí)施，乃至后期房屋租售管理等，頭緒雖多，但先后有序。這不僅受政府土地、規(guī)劃等部門(mén)行政管理審批手續(xù)的影響，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一生產(chǎn)活動(dòng)內(nèi)在的要求。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施必須有周密的計(jì)劃，各環(huán)節(jié)緊密銜接，協(xié)調(diào)進(jìn)行，縮短周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域特性
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受地段、區(qū)位的影響相當(dāng)大，交通、環(huán)境、購(gòu)物、升值潛力等很多因素，因此開(kāi)發(fā)時(shí)項(xiàng)目的選址非常重要。
5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要巨額資金，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌集巨額資金是有風(fēng)險(xiǎn)的:由于投資額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，諸如金融、政策面等很多因素都有可能變化，會(huì)給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的剛性，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)幾乎沒(méi)有重新建造的可能，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就意味著開(kāi)發(fā)商要面臨巨大損失。
以上都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性，因此造成房地產(chǎn)這種消費(fèi)品的成本結(jié)構(gòu)也不同于其他的消費(fèi)品。
2成本控制理論
2.1成本控制的概念和目標(biāo)
項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，定期地、經(jīng)常性地收集項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用信息和數(shù)據(jù)，進(jìn)行費(fèi)用目標(biāo)值（計(jì)劃值）和實(shí)際值的動(dòng)態(tài)比較分析，并進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測(cè)，如果發(fā)現(xiàn)偏差，則應(yīng)及時(shí)采取糾偏措施，以使成本計(jì)劃目標(biāo)盡可能好的實(shí)現(xiàn)的管理過(guò)程。成本控制的基礎(chǔ)是事先就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算;成本控制的目標(biāo)就是要保證各項(xiàng)工作要在它們各自的預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行;成本控制的關(guān)鍵就是找到可以及時(shí)分析成本績(jī)效的方法，盡早發(fā)現(xiàn)費(fèi)用的差異和無(wú)效率，以便在項(xiàng)目失控之前能及時(shí)采取糾正措施，使項(xiàng)目得以順利地按照計(jì)劃進(jìn)行。
成本控制的目標(biāo)有三個(gè)層次:第一，通過(guò)成本控制配合企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與實(shí)施，以低成本為依托，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)，幫助企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);第二，利用資源、成本、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，配合企業(yè)獲取利潤(rùn)最大化;第三，降低成本。
成本控制目標(biāo)的三個(gè)層次都貫穿著成本降低的要求，在許多情況下，單純強(qiáng)調(diào)低成本不一定能代表經(jīng)濟(jì)上的合理性，因而需要將成本及與成本相關(guān)的變量因素聯(lián)系起來(lái)加以考察。
成本控制的總體目標(biāo)是為施工企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)。通過(guò)為施工企業(yè)及外部相關(guān)利益者提供各種成本管理信息和相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息。提供決策建議，以及通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織手段提高成本控制水平。
2.2成本控制的原則
傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和己經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，拋開(kāi)地價(jià)不談，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其它各項(xiàng)影響因素是投資控制與成本變化的關(guān)鍵，建安成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的成本并不是很多。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概念中，講究的是全面控制，全面控制的含義包括兩個(gè)方面:一是全程控制、二是全員控制。全程控制講的是從項(xiàng)目的投資決策起就開(kāi)始進(jìn)行控制，考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的可行性基礎(chǔ)上，保證功能使用具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的前提條件下進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的投資決策與方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目投資成本控制的關(guān)鍵所在，將成本發(fā)生過(guò)程中的事中控制前置為事前控制，當(dāng)然建設(shè)過(guò)程中的成本控制也是集約化管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以預(yù)算為基礎(chǔ)”包含著四層含義:一是該項(xiàng)投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，四是不該花的不花.全員控制實(shí)際是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理問(wèn)題，實(shí)踐表明不同的組織架構(gòu)體現(xiàn)著不同的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，員工的主觀能動(dòng)性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說(shuō)教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺(jué)意識(shí)的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實(shí)現(xiàn)的。
現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性和系統(tǒng)性都比較強(qiáng)，因此現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則:一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則。全面控制，尤其是全程控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制最為重要的管理原則，在此基礎(chǔ)上的成本控制必須有的放矢，進(jìn)行重點(diǎn)管理。就過(guò)程來(lái)看，首先要抓好立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，其次是施工階段的成本控制。施工階段的成本控制也要區(qū)分重點(diǎn)與次重點(diǎn)。必須將有限的精力放在最為重要的環(huán)節(jié)上，否則，就會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。只有深刻理解和把握兩個(gè)根本原則的辯證關(guān)系，才能正確處理以下各項(xiàng)控制原則的關(guān)系:
1.開(kāi)源與節(jié)流的原則
開(kāi)源與節(jié)流相結(jié)合的原則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各項(xiàng)花費(fèi)適得其所，把錢(qián)花得最值，追求投入后產(chǎn)出的最大化，每一筆發(fā)生的費(fèi)用都有相應(yīng)的投資回報(bào)。
2.目標(biāo)管理原則
目標(biāo)管理原則是指在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等各個(gè)階段應(yīng)有明確的目標(biāo)、任務(wù)和措施，做到心中有數(shù)，并逐步加以分解，提出進(jìn)一步的具體要求，分別落實(shí)到各執(zhí)行部門(mén)、單位和個(gè)人。目標(biāo)管理和內(nèi)容包括:目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和處理循環(huán)等。
3.責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則
在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及各單位和生產(chǎn)班組都負(fù)有一定的成本控制責(zé)任，同時(shí)還享有成本控制的權(quán)利。做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合就是在規(guī)定的權(quán)力范圍內(nèi)如何開(kāi)支、開(kāi)支多少，同時(shí)對(duì)各部門(mén)、各單位、各班組在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的經(jīng)濟(jì)效益與收入掛鉤。
4.動(dòng)態(tài)控制原則
動(dòng)態(tài)控制原則是指隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)展依次推進(jìn)成本控制的重點(diǎn)。如在立項(xiàng)階段重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)考察使用功能與美觀進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，施工階段重點(diǎn)考察各項(xiàng)成本的支出的情況等，并結(jié)合具體的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整等。
5.節(jié)約原則
成本的主要組成一人力、物力、財(cái)力是成本的主要消耗，節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，也是成本控制的一項(xiàng)最主要的基本原則。執(zhí)行主要從三方面入手:一是嚴(yán)格執(zhí)行成本開(kāi)支范圍、費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督;二是提高施工項(xiàng)目的科學(xué)管理水平，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，降低人、財(cái)、物的消耗;三是采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā)生的浪費(fèi)。只有做到以上三點(diǎn)，成本目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。
6.例外管理原則
房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷(xiāo)售之前未與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同；還有就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同并按合同要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(lèi)（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題
1.下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施；財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)；前景展望
眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)方式和競(jìng)爭(zhēng)手段的調(diào)整，而最為重要的就是進(jìn)行成本的控制和管理，管理出效益，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了必要的控制，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類(lèi)：
1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本主要是指土地成本。
1.2項(xiàng)目建設(shè)成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
1.3財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.4項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。
1.5各相關(guān)品類(lèi)的稅收費(fèi)用
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則
2.1經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
2.2目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
2.5動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進(jìn)行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高的收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施
4.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段的成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。
4.1.1項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也被成為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等；
（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
4.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門(mén)就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。
4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施 進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。
（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
4.3項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見(jiàn)，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
5、財(cái)務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)
6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢(shì)
首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。
其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王新芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[D].西安：西安科技大學(xué),2008.
[2] 黃德源.提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理水平的方法分析[J].中華建設(shè).2009,(10)
[3] 陳亞芬.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制[J].中小企業(yè)建設(shè)與科技.2009,(05)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問(wèn)題；建議
引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問(wèn)題
1.虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
開(kāi)發(fā)成本增加的原因主要是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過(guò)房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無(wú)形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開(kāi)發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則。造成這一問(wèn)題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來(lái)進(jìn)行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過(guò)人為調(diào)節(jié)來(lái)故意拖延商品房的竣工決算，通過(guò)將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來(lái)謀求利益。本來(lái)就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)不受?chē)?guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來(lái)私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒(méi)有視為銷(xiāo)售的賬務(wù)來(lái)進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過(guò)成本價(jià)來(lái)進(jìn)行繳稅處理，沒(méi)有視為銷(xiāo)售賬目來(lái)進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售收入來(lái)抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來(lái)對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來(lái)虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問(wèn)題都是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益來(lái)人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過(guò)采取預(yù)提辦法來(lái)將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來(lái)自行確定的。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來(lái)隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來(lái)確定。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)虛增開(kāi)發(fā)成本來(lái)減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，從而來(lái)增加商品房的開(kāi)發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過(guò)虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來(lái)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)繳納土地出讓金，然而卻開(kāi)發(fā)商品房和寫(xiě)字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。
二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議
1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中。
2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理
在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來(lái)對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問(wèn)題進(jìn)行查實(shí)。
3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的管理
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類(lèi)似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來(lái)進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。
4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理
審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問(wèn)題比比皆是，通過(guò)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本或者是通過(guò)人為因素的操控，來(lái)減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和特點(diǎn)
顧名思義，房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既是生產(chǎn)者又是經(jīng)營(yíng)者。通常來(lái)講他們既可以將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可以將土地和房屋分別開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般來(lái)講主要進(jìn)行如下業(yè)務(wù)：1、土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，即企業(yè)有償獲得土地之后，對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，之后可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設(shè)施，然后作為商品出售，也可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。2、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，即開(kāi)發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價(jià)出售或者出租。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。4、代建工程的開(kāi)發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。
由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有很大的不同，這很大程度上是由于其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所決定的。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，投資大，要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投入資金多風(fēng)險(xiǎn)大，除此之外房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。相應(yīng)地，在銷(xiāo)售收入方面的確認(rèn)也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有很多特殊情況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及相對(duì)嚴(yán)格的管理要求，使得其會(huì)計(jì)核算方面與其他的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)有許多不同：
（一）產(chǎn)成品的種類(lèi)多，且核算方法不同。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)間很長(zhǎng)，且作為其產(chǎn)成品的是建造好的房屋，因此對(duì)于產(chǎn)成品的種類(lèi)劃分有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，很多產(chǎn)成品既可以是屬于此類(lèi)也可以屬于彼類(lèi)，這樣的模糊特性給會(huì)計(jì)核算帶來(lái)了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。
（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。
由于產(chǎn)品的特殊性，使得產(chǎn)品成本在計(jì)量，歸結(jié)和核算的過(guò)程中出現(xiàn)較為復(fù)雜的特點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及成因分析
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是，不可否認(rèn)，在發(fā)展的同時(shí)也遇到了很多瓶頸。包括在會(huì)計(jì)核算中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)以及新舊體制變更所帶來(lái)的沖突，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算仍然存在許多不完善，不規(guī)范的問(wèn)題。
（一）銷(xiāo)售收入的確認(rèn)存在很大的困難
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品有很大特殊性，它的銷(xiāo)售通常有兩種形勢(shì)。一種是自主開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售，另一種是在買(mǎi)方合同的約束下進(jìn)行開(kāi)發(fā)。也就是開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)前銷(xiāo)售這兩種形式。開(kāi)發(fā)前銷(xiāo)售有很大的保障，因此在銷(xiāo)售收入的確認(rèn)方面也較為簡(jiǎn)單，應(yīng)該按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售有很大不確定性，通常采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售需要取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，同時(shí)，還要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)定房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同，工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)商品的收入確認(rèn)同其他生產(chǎn)收入相比有很大特殊性，同時(shí)，由于房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)建造時(shí)間長(zhǎng)，耗資巨大且費(fèi)用的歸結(jié)較為復(fù)雜，使得商品的銷(xiāo)售收入的確認(rèn)也有很大的困難。
（二）產(chǎn)成品成本在計(jì)量上常常不能貫徹收入費(fèi)用配比原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)。
通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
（三）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，不準(zhǔn)確的信息極容易誤導(dǎo)投資者。這是由房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期的特殊性決定的，例如企業(yè)的年報(bào)中往往存在業(yè)績(jī)波動(dòng)較大的現(xiàn)象。因此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等，更有賴(lài)于會(huì)計(jì)界對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
（四）會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在問(wèn)題
行業(yè)的特性使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息反映質(zhì)量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大；各企業(yè)之間和同一企業(yè)前后各期的業(yè)績(jī)信息的可比性較差；企業(yè)報(bào)表中的現(xiàn)金流量信息不夠全面準(zhǔn)確；對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露不足等等。這些問(wèn)題直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量信譽(yù)以及投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)。
四、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，他的發(fā)展好壞直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的運(yùn)行，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定的重要課題。對(duì)此，筆者提出以下建議：
（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
理論是實(shí)踐的指導(dǎo)，有了規(guī)范的理論體系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)實(shí)踐才能有法可依，因此，建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的各種規(guī)則準(zhǔn)則是規(guī)范會(huì)計(jì)核算的首要任務(wù)。例如建立完善收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引；建立和完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引；擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量；完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度；完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度等。
（二）相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，以及房地產(chǎn)行業(yè)作為資本市場(chǎng)的一大特性，外資投向的明朗化，房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)外開(kāi)放是一個(gè)明顯的趨勢(shì)，在這種狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算所遵循的我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善和發(fā)展，充分地全面地與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，使得后續(xù)的開(kāi)放發(fā)展順道暢通。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會(huì)計(jì)信息的形成基礎(chǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常容易在現(xiàn)金流量的管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理方面存在問(wèn)題，這一切都屬于企業(yè)管理的范疇，因此，要想規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有著非常大的必要。這些都是會(huì)計(jì)信息形成的重要基礎(chǔ)，要保證這些基礎(chǔ)的上層建筑準(zhǔn)確客觀，基礎(chǔ)的管理十分必要。
（四）完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的需要，在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)近期求生存、長(zhǎng)期謀發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須多快好省地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的控制，不斷降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，節(jié)約使用資金，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，完善會(huì)計(jì)核算的內(nèi)部控制制度，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有益無(wú)害。
參考文獻(xiàn)：
[1]彭俊.房地產(chǎn)會(huì)計(jì).上海：百家出版社.1994
[2]鄭修建.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì).北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社.2001
[3]馮西伏.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及對(duì)策.經(jīng)濟(jì)與管理.2003,5
文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0120-03
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)稅收收入的重要來(lái)源。根據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國(guó)當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2004年至2015年（2009年除外），十多年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之高。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
（一）未按成本對(duì)象準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，下文簡(jiǎn)稱(chēng)“31號(hào)文”），成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。確定計(jì)稅成本對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)成本費(fèi)用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在動(dòng)工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門(mén)提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)。這表明說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在動(dòng)工之前已經(jīng)清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類(lèi)，也就是可以確定成本對(duì)象的。但是在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象的情況。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)建造的會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施單獨(dú)列為成本對(duì)象，而將會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中。這主要是因?yàn)?1號(hào)文規(guī)定企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，將配套設(shè)施并入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本核算，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。
（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股東。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。
（三）管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)用混淆
在稅務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易混淆。之所以要對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是可以據(jù)實(shí)并加計(jì)扣除，而管理費(fèi)用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意或無(wú)意將管理費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，同時(shí)控制管理費(fèi)用的列支，使按比例扣除的金額大于實(shí)際發(fā)生額。開(kāi)發(fā)成本增加，加計(jì)扣除額也同樣會(huì)增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。
（四）不按規(guī)定預(yù)提開(kāi)發(fā)成本
企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國(guó)家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本。31號(hào)文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開(kāi)發(fā)成本也就不足為奇了。
（五）多列（虛列）成本費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中計(jì)算復(fù)雜且可以進(jìn)行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意在開(kāi)發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開(kāi)發(fā)成本。在稅務(wù)實(shí)踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在使用虛開(kāi)發(fā)票、假發(fā)票列支成本費(fèi)用的情況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題的原因
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購(gòu)買(mǎi)到開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國(guó)內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來(lái)源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購(gòu)房者的定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來(lái)源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行，這些情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動(dòng)力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入比例計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般就在計(jì)算相對(duì)復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。
（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間性差異
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國(guó)家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本，但31號(hào)文對(duì)預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開(kāi)發(fā)成本的合法憑證，開(kāi)發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷(xiāo)售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實(shí)踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請(qǐng)退稅，但申請(qǐng)退稅并不退還利息，申請(qǐng)退稅的流程也相對(duì)復(fù)雜。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，有時(shí)外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，先按照預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本是比較接近實(shí)際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實(shí)際發(fā)生的；稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理，也只能對(duì)不按期申報(bào)的稅款加收滯納金。每天萬(wàn)分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時(shí)還低于外部融資成本。
（三）稅制漏洞導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本虛增
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷(xiāo)售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納的是營(yíng)業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未能及時(shí)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開(kāi)票納稅人和代開(kāi)票納稅人。代開(kāi)票納稅人提供完稅憑證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明，中標(biāo)通知書(shū)等工程項(xiàng)目證書(shū)等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)為其代開(kāi)發(fā)票。對(duì)于無(wú)項(xiàng)目證書(shū)的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書(shū)面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價(jià)、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開(kāi)發(fā)票的稅務(wù)機(jī)關(guān)只是對(duì)納稅人提供的書(shū)面資料進(jìn)行核實(shí)，不需要對(duì)建筑業(yè)納稅人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就通過(guò)虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票等手段虛增開(kāi)發(fā)成本。
（四）部門(mén)間信息未能有效共享
開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)若干個(gè)主管部門(mén)的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息分散在這些部門(mén)里。長(zhǎng)期以來(lái)，稅務(wù)部門(mén)與這些監(jiān)管部門(mén)之間沒(méi)有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門(mén)與監(jiān)管部門(mén)間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國(guó)稅部門(mén)和地稅部門(mén)在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國(guó)稅部門(mén)負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國(guó)家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”正在醞釀出臺(tái)中，又會(huì)出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。
稅務(wù)部門(mén)之間、稅務(wù)部門(mén)與其他監(jiān)管部門(mén)間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。
三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征管的政策建議
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理
成本對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2014年第35號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。其實(shí)如果待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象確定專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)大部分的成本費(fèi)用已經(jīng)列支了，成本對(duì)象的計(jì)稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)此時(shí)若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對(duì)象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對(duì)象，相當(dāng)于要重新核算開(kāi)發(fā)成本，這是很費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動(dòng)工當(dāng)年，在第一次進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象的專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人報(bào)送的成本對(duì)象確定專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時(shí)輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，并對(duì)企業(yè)加強(qiáng)后續(xù)管理。
（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管
稅務(wù)征管部門(mén)要不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跟蹤管理制度，設(shè)立臺(tái)賬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的登記、動(dòng)工、銷(xiāo)售等過(guò)程實(shí)行全程跟蹤管理，對(duì)企業(yè)報(bào)送的資料及時(shí)進(jìn)行分析審核，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項(xiàng)目管理制度，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)納稅人承接工程的真實(shí)性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開(kāi)發(fā)票虛增開(kāi)發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定時(shí)進(jìn)行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查；涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門(mén)。
稅務(wù)部門(mén)應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”的契機(jī)，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問(wèn)題。
（三）建立部門(mén)間的信息傳遞制度
信息管稅的前提是稅務(wù)機(jī)關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門(mén)要盡力爭(zhēng)取相關(guān)部門(mén)的支持與配合，加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)以及銀行等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門(mén)進(jìn)行信息交流共享，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門(mén)可到土地管理部門(mén)了解掌握具體的征地時(shí)間和土地金額；在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，通過(guò)到房管部門(mén)取證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，都應(yīng)及時(shí)和銀行等金融機(jī)構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來(lái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國(guó)稅和地稅部門(mén)應(yīng)實(shí)現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生態(tài)環(huán)境；影響
文章編號(hào) 1674-3954（2013）09-0167-02
1 引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入，城市房地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常突出的一個(gè)熱點(diǎn)。作為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度。然而它在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題也日益突出。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。因此，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境帶來(lái)的一系列影響已經(jīng)刻不容緩。國(guó)家政府應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的影響，在保證滿足到人們?nèi)巳赵鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求的同時(shí)，也促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。
2 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)環(huán)境的分析
2.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址失誤
人們的人均收入增高了，對(duì)物質(zhì)的要求也變得挑剔。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要在一個(gè)舒適、安靜的環(huán)境中進(jìn)行。就正如當(dāng)今經(jīng)濟(jì)繁榮的廣州，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分在從化、花都、增城這些郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是有部分房地產(chǎn)選址失誤，不符合規(guī)劃的合理性。在短期的施工過(guò)程中就遺留了大量的環(huán)境污染物或?qū)こ趟幍耐寥涝斐森h(huán)境污染。這些住宅的選址錯(cuò)誤，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址和總平面布置時(shí)沒(méi)有充分考慮環(huán)境條件，特別是污染氣象條件。一些歌舞廳、KTV建設(shè)在住宅附近嚴(yán)重影響到居民的生活。導(dǎo)致周?chē)某鞘芯用裆钯|(zhì)量下降，也阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期不規(guī)范，造成水污染
開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候?yàn)榱斯?jié)省成本、加快工程項(xiàng)目的施工，忽略了大量的污水處理問(wèn)題。特別是目前大部分高級(jí)智能型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有深層的地下停車(chē)場(chǎng)，卻忽略了對(duì)地下水的保護(hù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用的時(shí)候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產(chǎn)商沒(méi)有進(jìn)行污水處理，將會(huì)造成城市的水污染日益嚴(yán)重。
2.3空氣污染物
開(kāi)發(fā)建設(shè)期的空氣污染物主要是灰塵，拆除舊建筑物時(shí)最為明顯；車(chē)輛運(yùn)輸時(shí)也會(huì)揚(yáng)起塵土。在施工的過(guò)程中，對(duì)于挖掘、堆放、回填和清運(yùn)這些步驟沒(méi)有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、堆放、挖料過(guò)程，各種施工車(chē)輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運(yùn)過(guò)程造成施工現(xiàn)場(chǎng)大氣中揚(yáng)塵高于其它地區(qū)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，阻礙了物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換。大量混凝土攪拌車(chē)在混凝土澆鑄期間頻繁駛?cè)氍F(xiàn)場(chǎng)，沒(méi)有形成一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車(chē)輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚(yáng)塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現(xiàn)場(chǎng)周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產(chǎn)投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質(zhì)量指標(biāo)下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。
2.4光遮擋與光污染
在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過(guò)大，商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)城市建筑裝飾越來(lái)越豐富多彩。為了增加建筑的時(shí)代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來(lái)美麗的同時(shí)，玻璃幕墻反射光所帶來(lái)的光污染不但日益嚴(yán)重，還對(duì)交通安全及周?chē)用裆疃加胁煌潭鹊挠绊憽?/p>
2.5房地產(chǎn)項(xiàng)目所有材料污染大
隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當(dāng)一部分裝修過(guò)程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機(jī)物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出。人們?cè)诩彝パb修中，希望房間美觀豪華，在購(gòu)買(mǎi)高檔家裝材料的同時(shí)，卻輕視了家具和裝修材料對(duì)環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長(zhǎng)。
如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經(jīng)是在自身精簡(jiǎn)的同時(shí)使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。
2.6城市規(guī)劃不合理。開(kāi)發(fā)商盲目追求利益
根據(jù)數(shù)據(jù)分析：2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%。高度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，選址上面臨嚴(yán)峻風(fēng)險(xiǎn)。扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%，增速比1～11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%，增速比1～11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開(kāi)發(fā)商盲目地加大開(kāi)發(fā)程度，而國(guó)家政府部門(mén)遷就開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問(wèn)題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內(nèi)。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現(xiàn)政績(jī)，為了眼前的利益就毅然犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。將行政辦公樓建在了公園內(nèi)，將社會(huì)公益建筑建在居民樓內(nèi)，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)，不能堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境影響的對(duì)策
為了避免上述的多種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市的生態(tài)環(huán)境污染。國(guó)家政府應(yīng)該重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境也得以改善。
①在房地產(chǎn)的選址中要考慮慎重，顧及房地產(chǎn)的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。在施工的過(guò)程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車(chē)庫(kù)的廢氣凈化。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要注重減少對(duì)空氣質(zhì)量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問(wèn)題。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開(kāi)發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)原則，使到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)相協(xié)調(diào)發(fā)展。營(yíng)造在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)的美好社會(huì)氛圍。
一、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)
指導(dǎo)思想：全面貫徹城鎮(zhèn)住房制度改革政策，大力推進(jìn)房屋商品化，城鎮(zhèn)土地實(shí)行有償使用，積極推行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，并以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金、輕工業(yè)以及旅游業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
發(fā)展目標(biāo)：到2000年，全省房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占全省城鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值的17％，上交利稅占全省財(cái)政收入的6％：“八五”和“九五”期間新建城鎮(zhèn)住宅6500萬(wàn)平方米，完成危舊住房的改造，并以解決人均居住面積6平方米以下的住房困難戶為重點(diǎn)，到2000年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)8平方米的小康水平，住宅成套率達(dá)80％以上，到“八五”期末，全省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)率，城市要爭(zhēng)取達(dá)到60％以上，建制鎮(zhèn)達(dá)到40％以上。
二、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的措施
1、放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。允許房屋產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)人，將空余的房屋、閑置的土地使用權(quán)面向社會(huì)，上市流通。允許企事業(yè)單位和個(gè)人參與對(duì)住宅和經(jīng)營(yíng)性用房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資。允許一部分私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人從事房屋維修和部分房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。積極吸引外資，對(duì)外商以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式，帶進(jìn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目，在稅收和土地有償出讓方面實(shí)行優(yōu)惠。鼓勵(lì)組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，對(duì)創(chuàng)匯型的企業(yè)集團(tuán)，給予外貿(mào)企業(yè)的同等待遇。
2、多種形式推進(jìn)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)。未經(jīng)開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)土地不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容由原來(lái)以住宅為主的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)并舉。各地要圍繞發(fā)揮城市的中心作用，統(tǒng)籌規(guī)劃，妥善安排，重點(diǎn)抓好大中型商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街的建設(shè)和改造，城市主干道兩側(cè)沿街要多建商貿(mào)營(yíng)業(yè)用房；住宅小區(qū)中，要搞好商業(yè)鋪面房的建設(shè)；在風(fēng)景名勝區(qū)和旅游景點(diǎn)要開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)貿(mào)易等服務(wù)設(shè)施。要通過(guò)調(diào)整城市規(guī)劃布局，把老城區(qū)黃金地段騰讓出來(lái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)、服務(wù)用房和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，促進(jìn)城市土地優(yōu)化使用，提高城市土地的配置效益。
3、限制分散零星建設(shè)。今后，各單位的新建工程，原則上都應(yīng)納入當(dāng)?shù)卣M織的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之內(nèi)；對(duì)在原有土地上改建、擴(kuò)建的工程，或因特殊需要，不能集中成片綜合開(kāi)發(fā)的單項(xiàng)工程，應(yīng)足額收繳與綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)應(yīng)的配套費(fèi)；按規(guī)劃要求進(jìn)行足額配套建設(shè)的，不再重復(fù)收取各類(lèi)設(shè)置配套建設(shè)費(fèi)，未按規(guī)劃要求建設(shè)的，要補(bǔ)交相應(yīng)的配套建設(shè)費(fèi)用。配套費(fèi)要專(zhuān)款專(zhuān)用。
4、建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)服務(wù)體系。要加快房屋互換中心、房屋信托公司、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)等服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，積極組建房屋修建裝飾公司和租賃公司，逐步把直管公房推向市場(chǎng)。提倡出售未進(jìn)行室內(nèi)裝修的商品房，引導(dǎo)居民自費(fèi)裝修住房。
5、推行招標(biāo)、投標(biāo)承包制。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要改變以行政委托為主的老辦法，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。房屋大中修項(xiàng)目逐步推行招標(biāo)制度，小修養(yǎng)護(hù)逐步實(shí)行費(fèi)用自理制度或費(fèi)用包干制度。加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換，推進(jìn)事業(yè)單位向企業(yè)化轉(zhuǎn)軌，盡快完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，真正把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)推向市場(chǎng)。省建設(shè)廳要盡快制定房地中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房屋大中修項(xiàng)目招標(biāo)、授標(biāo)辦法。各地都要根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則、超前編制房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，為招標(biāo)創(chuàng)造前提條件。
6、建立將合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的商品房屋價(jià)格管理體制。原則上住房?jī)r(jià)格適當(dāng)控制，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房?jī)r(jià)格逐步放開(kāi)，內(nèi)銷(xiāo)住房?jī)r(jià)格適當(dāng)控制，外銷(xiāo)住房?jī)r(jià)格放開(kāi)。解困解危住房，在用地、稅收等方面實(shí)行優(yōu)惠政策，以降低售價(jià)，加快解困解危步伐。
7、大力發(fā)展房地產(chǎn)金融事業(yè)。允許各專(zhuān)業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和債券）積極開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。在按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，可以試辦房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資公司或財(cái)務(wù)公司。
8、建立全省房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)科技發(fā)展基金。基金按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)額的4‰提取，由建設(shè)主管部門(mén)掌握使用，用于組織科技攻關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)質(zhì)工程和有貢獻(xiàn)的科技人員以及人才培訓(xùn)等。具體管理辦法由省財(cái)政廳、省建設(shè)廳另行制定。
三、做好房地產(chǎn)業(yè)管理工作
1、下放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批權(quán)限。凡自求資金等平衡，總建筑面積在20萬(wàn)平方米以下或總投資在1億元以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)，由地、市計(jì)劃管理部門(mén)會(huì)同級(jí)建設(shè)主管部門(mén)審批；建筑總面積在5萬(wàn)平方米以下或總投資在2500萬(wàn)元以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由所在縣（市）計(jì)劃管理部門(mén)會(huì)同級(jí)建設(shè)主管部門(mén)審批。已經(jīng)報(bào)批立項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可憑批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，提前辦理用地和房屋拆遷手續(xù)。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)與管理。房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)（即土地使用權(quán)的出讓?zhuān)仨氂煽h級(jí)以上人民政府壟斷，對(duì)房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)（即土地使用權(quán)出讓后，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)）和三級(jí)市場(chǎng)（即投入使用后房地產(chǎn)的交易，以及抵押、租賃等經(jīng)營(yíng)）；在國(guó)家宏觀管理下，放開(kāi)搞活，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。要加快房地產(chǎn)交易場(chǎng)所的建設(shè)，建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)等，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。嚴(yán)禁房地產(chǎn)私下交易，偷稅漏稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簇?cái)政部有關(guān)規(guī)定征收增值費(fèi)和地段差價(jià)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
一、前言
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專(zhuān)家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題
(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒(méi)有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。
(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀
對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒(méi)有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒(méi)有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善
當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷(xiāo)售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷(xiāo)售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題,本文提出以下的對(duì)策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的本來(lái)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以向管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說(shuō)以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。
(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō),假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)
針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問(wèn)題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過(guò)進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來(lái)保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
近幾年來(lái),伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門(mén)以及相關(guān)的立法部門(mén)應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。
參考文獻(xiàn):
[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1
一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)。但是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)又有很多自身的特點(diǎn)：
（一）主體特定性
根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人合作，以及不具備法人資格的私營(yíng)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營(yíng)的，也可以成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。由此可見(jiàn)，法律對(duì)上述聯(lián)營(yíng)主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)完備
我國(guó)土地屬?lài)?guó)家或集體所有，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國(guó)有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批。故對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門(mén)的批準(zhǔn)，此類(lèi)合同才合法有效。
（三）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然并沒(méi)有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營(yíng)，但實(shí)踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項(xiàng)目建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其它聯(lián)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
（三）行政干預(yù)性強(qiáng)
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開(kāi)發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過(guò)程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷(xiāo)售等一系列問(wèn)題，均需獲得政府有關(guān)主管部門(mén)的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的又一特性。
二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的方式有兩種，即非法人型合作開(kāi)發(fā)和法人型合作開(kāi)發(fā)。
《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管帳戶等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開(kāi)發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非法人型的合作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型合作開(kāi)發(fā)。在成立項(xiàng)目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。
三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同糾紛比例高，情況復(fù)雜，它的復(fù)雜性在于以合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來(lái)的問(wèn)題是雙方合作的合同性質(zhì)認(rèn)定復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對(duì)雙方合作合同的效力認(rèn)定也復(fù)雜。筆者擬在本文中對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力認(rèn)定的幾個(gè)影響因素作一探討。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中要求合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，合作合同無(wú)效。
但在審判實(shí)踐中，常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，理論界存在不同意見(jiàn)。
1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的研討情況》中認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；與不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)訂立合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理。可見(jiàn)，在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）出臺(tái)前，司法實(shí)踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的。
隨著《合同法》的出臺(tái)，“不輕易認(rèn)定合同無(wú)效”的審判原則也漸漸落實(shí)在房地產(chǎn)案件糾紛處理過(guò)程中。2003年3月26日，最高法院副院長(zhǎng)《在全國(guó)民事審判工作座談會(huì)上的講話》正表明了這種司法審判趨勢(shì)，黃院長(zhǎng)認(rèn)為“在處理合作建房合同糾紛時(shí)，只要其中一方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格且一方對(duì)合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。
最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）的出臺(tái)，對(duì)該等司法趨勢(shì)予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。
據(jù)此，筆者認(rèn)為，對(duì)于雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。這兩條對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。
但在審判實(shí)踐中常有簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》和當(dāng)前審判中“不輕易確認(rèn)合同無(wú)效”的原則，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認(rèn)該合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。
（三）名為合作開(kāi)發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形
《解釋》第十四條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見(jiàn)，合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)當(dāng)具備共同出資、共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)三大法律特征。但在實(shí)踐中，冠名為“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”的合同很多，實(shí)質(zhì)卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)、名為合作實(shí)為借款和名為合作實(shí)為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)重要的法律特征，因此實(shí)質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開(kāi)發(fā)合同。
