開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司是一家地處青島，產(chǎn)品線較廣、質(zhì)量過硬、售后服務(wù)做得較好、價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。但經(jīng)歷成長(zhǎng)期漸漸步入發(fā)展期的國(guó)盛集團(tuán)公司,在壯大中遇到了一系列問題,如產(chǎn)品品牌知名度不高,市場(chǎng)有限,加之幾家大型公司的競(jìng)爭(zhēng),增長(zhǎng)速度緩慢。面對(duì)這一形勢(shì),公司決心下大力氣狠抓營(yíng)銷環(huán)節(jié)。

對(duì)此，國(guó)盛公司的營(yíng)銷總監(jiān)趙恩勝受命拿出了這套營(yíng)銷方案并最終獲得通過，付諸實(shí)踐。從而為在激烈競(jìng)爭(zhēng)的中央空調(diào)市場(chǎng)上,國(guó)盛能不能爭(zhēng)得一席之地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

營(yíng)銷環(huán)境分析

目前，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)中央空調(diào)及配套管道、風(fēng)口的企業(yè)發(fā)展迅速,較具規(guī)模的企業(yè)有十余家,其中青島就有四家,分別是海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司、天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司、華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司以及國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司。

海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司,屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者；而天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司,雖然市場(chǎng)增長(zhǎng)較快,但市場(chǎng)份額相對(duì)較小,屬行業(yè)中的挑戰(zhàn)者,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)無法把握其反應(yīng)模式,屬于隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者；華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司,在行業(yè)中屬于市場(chǎng)利基者,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)屬于選擇型,對(duì)大部分競(jìng)爭(zhēng)多采用降價(jià)手段回應(yīng),但受生產(chǎn)規(guī)模限制，降價(jià)幅度有限。

各家公司均有其優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)份額,整體評(píng)價(jià)。

為了更好地把握目前市場(chǎng)的實(shí)際情況,國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司委托青島圣地市場(chǎng)研究公司進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)。本次調(diào)研的對(duì)象是青島七大房產(chǎn)建筑商的設(shè)備采購部門,最終發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)商比較看中的前三項(xiàng)購買中央空調(diào)的因素分別是:使用安全性、價(jià)格高低、產(chǎn)品維修及售后服務(wù)。

這表明房地產(chǎn)開發(fā)商看中的是實(shí)用的、價(jià)格合理的、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的產(chǎn)品,而非一味追求產(chǎn)品的技術(shù)含量或企業(yè)規(guī)模的大小,而且有的房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)高檔高價(jià)的中央空調(diào)表現(xiàn)出較為冷漠的態(tài)度,表示不太會(huì)考慮購買,以免增加成本.這就給國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司的產(chǎn)品營(yíng)銷策略進(jìn)一步發(fā)展吃了一顆定心丸。

在對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品的了解度一項(xiàng)調(diào)查中,最后統(tǒng)計(jì)得分為:海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司:8分；天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司:7分；國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司:6.5分；華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司:4分。

這說明大型企業(yè)的認(rèn)知度仍然較高,國(guó)盛的得分和天信十分接近,天信無疑是國(guó)盛最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,雙方各有不同特點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì),能否從它手里搶得更多的市場(chǎng)份額是擺在國(guó)盛面前最緊迫也最現(xiàn)實(shí)的問題。

根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果結(jié)合公司實(shí)際情況,國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分,認(rèn)為目前產(chǎn)品最主要的分銷渠道是面向廣大房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中檔房地產(chǎn)樓盤應(yīng)為主要銷售對(duì)象,與天信空調(diào)設(shè)備有限公司展開競(jìng)爭(zhēng),爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。

營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)

1．產(chǎn)品策略

國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司的空調(diào)設(shè)備有兩大系十幾個(gè)型號(hào)，并分別根據(jù)配置的不同，分為柜式及組合式，可以滿足不同層次的消費(fèi)者的需求及不同場(chǎng)所的需求。對(duì)外大力宣傳其質(zhì)量過硬的特點(diǎn),開通了24小時(shí)維修服務(wù)電話,建立了完善的售后服務(wù)體系,同時(shí)在價(jià)格上大做文章,提出了“她,高貴不俗,與大眾面對(duì)面,24小時(shí)聆聽您的意見”,加深了企業(yè)及產(chǎn)品的印象,獲得了良好的評(píng)價(jià)及宣傳效果。

2．價(jià)格策略

目前，海之爾、天信、國(guó)盛和華威牌每平方米的市場(chǎng)售價(jià)平均分別為35元、31元、29元和22元。而根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商普遍認(rèn)為價(jià)格20元/平方米時(shí)，做一次性投資終生受益可以接受，但還要考慮空調(diào)的質(zhì)量、耗能、噪音、安裝售后等綜合指數(shù)，而現(xiàn)在青島幾大廠家的售價(jià)均高于理想價(jià)格。

由于國(guó)盛與天信的價(jià)格非常接近，為了與天信競(jìng)爭(zhēng),國(guó)盛公司決定在價(jià)格上做相應(yīng)調(diào)整,整體平均下調(diào)到27元/平方米,這樣在質(zhì)量不變的情況下,用價(jià)格武器說服房產(chǎn)開發(fā)商的把握加大了。但價(jià)格是把雙刃劍, 國(guó)盛公司要考慮如何應(yīng)用價(jià)格武器,既保證贏利,又能夠打擊競(jìng)爭(zhēng)者，需要結(jié)合一定的具體策略和促銷活動(dòng)。

2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽將在青島舉行，青島加大了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)也更是如火如荼。國(guó)盛公司將價(jià)格定在27元/平方米較具競(jìng)爭(zhēng)力。另外，國(guó)盛公司的總部位于青島，公共關(guān)系較好，和當(dāng)?shù)孛襟w有過合作,宣傳廣告費(fèi)用較低。很多的房地產(chǎn)商以前都有過與該產(chǎn)品的合作，再次合作的成功率較高且成本低。

3．渠道策略

分銷渠道就是供應(yīng)鏈組織中的網(wǎng)絡(luò),將服務(wù)與產(chǎn)品與最終顧客緊密聯(lián)系起來，有效的分銷渠道能為企業(yè)帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),一個(gè)好的分銷渠道戰(zhàn)略需要深入分析顧客、競(jìng)爭(zhēng)者,目標(biāo)是選擇并建立最有效的網(wǎng)絡(luò)。在這方面，青島國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的個(gè)人消費(fèi)都不愿意再重新購買安裝中央空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備。第一，麻煩，浪費(fèi)消者的時(shí)間,第二，不愿意再次高價(jià)投資。而愿意購買已經(jīng)安裝好空調(diào)設(shè)備的現(xiàn)房。因此可以和房地產(chǎn)公司合作，在施工過程中設(shè)計(jì)安裝青島國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司生產(chǎn)的空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)公司和國(guó)盛公司的雙贏。

在面向全國(guó)市場(chǎng)方面，首先從北京、上海兩地入手推廣，對(duì)于其他地區(qū)，則通過相關(guān)報(bào)刊進(jìn)行宣傳，實(shí)行、招商。國(guó)盛公司還專門成立了一支精通專業(yè)知識(shí)并且有銷售營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的銷售工程師隊(duì)伍，分派到各地配合當(dāng)?shù)氐霓k事機(jī)構(gòu)及分公司做銷售及售后服務(wù)工作，并進(jìn)一步在各地集中投入一定的廣告宣傳,加強(qiáng)企業(yè)和產(chǎn)品影響力,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象.

4．促銷策略

中央空調(diào)和通風(fēng)管材屬于工業(yè)產(chǎn)品，因此必須采用市場(chǎng)營(yíng)銷信息溝通方式或廣告推銷、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系。國(guó)盛公司根據(jù)自己的實(shí)際情況，制定了相應(yīng)的促銷策略。

在宣傳上，因?yàn)橹醒肟照{(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)是工業(yè)品，且消費(fèi)者都是新買房屋的用戶，不宜做大量的電視或戶外廣告，只在專業(yè)的雜志及報(bào)紙上刊登軟文；在專業(yè)的設(shè)備與建筑材料雜志上做專題廣告宣傳；在青島的幾家發(fā)行量較大的都市報(bào)上刊登軟文，激發(fā)消費(fèi)者的欲望與興趣，提升企業(yè)的形象。

在終端推廣上，采取以人員推銷和營(yíng)業(yè)推廣為主，附以廣告和公共關(guān)系來推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)的提高。促銷活動(dòng)采取“推動(dòng)”和“拉動(dòng)”相結(jié)合的策略，“推動(dòng)”就是以中間商為主要促銷對(duì)象，把產(chǎn)品推進(jìn)分銷渠道，推上最終市場(chǎng)；“拉引”策略則是以最終消費(fèi)者為主要促銷對(duì)象，首先設(shè)法使?jié)撛谫徺I者對(duì)產(chǎn)品的需求和興趣增大，從而促使中間商向制造商進(jìn)貨。

實(shí)際運(yùn)作方法

1．重點(diǎn)突破：寧肯少賺也要抓住大客戶

全部前期工作準(zhǔn)備就緒后，篩選出青島七大房地產(chǎn)公司作為公司的重點(diǎn)推銷對(duì)象：麗都、海波、亞泰、呈信地產(chǎn)、王者、名人、溫信地產(chǎn)，年開發(fā)量都在30萬平方米以上，從中選擇出一個(gè)作為重點(diǎn)突破口，并幫助他們進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)的策劃與運(yùn)作。建立關(guān)系營(yíng)銷中的合作伙伴關(guān)系。

公司組織了一批精干的銷售隊(duì)伍對(duì)選定的呈信房產(chǎn)開展深入的工作,結(jié)合優(yōu)惠的價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),展開關(guān)系營(yíng)銷。關(guān)系營(yíng)銷的任務(wù)是把企業(yè)的關(guān)系推進(jìn)到擁護(hù)者的地位，擁護(hù)者深深地融入企業(yè)之中,不僅非常忠誠(chéng)地購買產(chǎn)品,而且通過正面?zhèn)鞑ビ绊懰恕?/p>

同時(shí)關(guān)注組織間營(yíng)銷發(fā)展的趨勢(shì)和特點(diǎn)。近年來組織營(yíng)銷出現(xiàn)了一些重要的變化,包括:

1.采購績(jī)效評(píng)估機(jī)制的建立。

2.長(zhǎng)期合作關(guān)系的建立。

3.集中采購的趨勢(shì)。

而第二條要格外引起注意，越來越多的組織采購者與供應(yīng)商建立穩(wěn)定緊密的合作關(guān)系以期獲得長(zhǎng)期利益，買賣雙方長(zhǎng)期合作關(guān)系的建立使彼此依賴程度非常高,只要組織采購和供應(yīng)商合作令人滿意,那么合作關(guān)系即可得以延續(xù)，對(duì)于其他非供應(yīng)商來說，要打破這種關(guān)系非常困難。國(guó)盛公司抓住這一特征,決定在前期合作上寧可多投入一些,利潤(rùn)少掙一些,先抓住幾個(gè)大客戶,從各方面給其優(yōu)惠和合作,一旦建立了伙伴關(guān)系并將這種關(guān)系穩(wěn)固,那么從長(zhǎng)期來看,利潤(rùn)不是下降而是持續(xù)性地增長(zhǎng)。

從這個(gè)基本點(diǎn)出發(fā),國(guó)盛公司聯(lián)合呈信地產(chǎn)連續(xù)幾期在報(bào)紙上宣傳“入住呈信山莊，免費(fèi)贈(zèng)送和安裝中央空調(diào)”，并詳細(xì)地介紹中央空調(diào)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓消費(fèi)者感到物超所值，踴躍地咨詢并參觀樣板房。

在呈信山莊的墻體及大門入口處張貼大幅招貼畫并制作宣傳單頁；免費(fèi)培訓(xùn)呈信山莊售樓處售樓小姐，交代售樓人員重點(diǎn)宣傳免費(fèi)使用優(yōu)質(zhì)中央空調(diào)；通過召開新聞會(huì)、樓宇開盤剪彩、邀請(qǐng)各大媒體參加典禮等制造轟動(dòng)效應(yīng)。在不到三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，呈信山莊的350套住房銷售一空。

2．示范效應(yīng)：一石激起千層浪

看到呈信地產(chǎn)的樓市如此的火爆，其他幾家地產(chǎn)的老總也坐不住了，紛紛到呈信地產(chǎn)來參觀取經(jīng)。主動(dòng)與國(guó)盛公司聯(lián)系，要求與國(guó)盛公司建立合作伙伴關(guān)系，聯(lián)手打造島城的房地產(chǎn)品牌。

精明的房地產(chǎn)商經(jīng)過核算，僅在配套的中央空調(diào)和通風(fēng)設(shè)施上選擇國(guó)盛每平方米可以節(jié)省成本4～8元,而且提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和24小時(shí)服務(wù),公司規(guī)模也較大,技術(shù)含量與其他大型企業(yè)比實(shí)力相當(dāng),而每10萬平方米就可以節(jié)省40萬～80萬,當(dāng)然對(duì)這幾家房地產(chǎn)公司也有利可圖.國(guó)盛公司也加大了力度,總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行策劃,繼續(xù)與呈信房產(chǎn)保持合作關(guān)系,使合作的默契加深。

之后的半年內(nèi)國(guó)盛公司先后與島城的四大房地產(chǎn)公司建立起合作關(guān)系,在國(guó)盛公司參與策劃銷售的五個(gè)樓盤中,均在四個(gè)月之內(nèi)銷售一空,實(shí)現(xiàn)空調(diào)銷售金額1.5個(gè)億,單價(jià)雖然下降,可是最后的總利潤(rùn)卻是上了幾個(gè)臺(tái)階。

國(guó)盛公司于2003年國(guó)慶期間召開了全國(guó)分公司及辦事處人員的半年總結(jié)大會(huì),充分地肯定了青島市場(chǎng)的銷售模式及市場(chǎng)拓展的成績(jī),并開始分享青島成功的經(jīng)驗(yàn),推廣到全國(guó)的幾大辦事處，進(jìn)一步將產(chǎn)品推向全國(guó)。公司決定10月15日在青島香格里拉大酒店召開新的一次產(chǎn)品會(huì),組織邀請(qǐng)全國(guó)的知名房地產(chǎn)商到青島參加產(chǎn)品推薦會(huì),推薦會(huì)開完不久,國(guó)盛公司就不斷收到全國(guó)各地、辦事處及分公司簽訂的協(xié)議及訂單。國(guó)盛公司的業(yè)務(wù)不繼發(fā)展，銷售額不斷上升。

北京、上海雖然已有相同的產(chǎn)品與國(guó)盛公司競(jìng)爭(zhēng),但是銷售模式不同，國(guó)盛公司使用一種全新的銷售模式,迅速地占領(lǐng)了北京、上海的制高點(diǎn)。做到人無我有,人有我新,在不斷地開發(fā)市場(chǎng)的過程中,樹立起了自己的品牌。

3．抓住關(guān)鍵因素，開展關(guān)系營(yíng)銷

報(bào)紙上報(bào)道了這樣一件事情:使用國(guó)盛公司生產(chǎn)的中央空調(diào)的某高層商住兩用大樓,深夜3點(diǎn)多鐘有用戶反映大樓空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)故障,隨即撥打了國(guó)盛的維修電話，半小時(shí)后,兩個(gè)國(guó)盛空調(diào)設(shè)備公司的服務(wù)維修人員趕到了現(xiàn)場(chǎng),為大樓修好了設(shè)備。這則報(bào)道驗(yàn)證了國(guó)盛承諾24小時(shí)維修服務(wù)的真實(shí)性和滿意度。通過報(bào)紙上大篇文章渲染,公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)被廣大消費(fèi)者知曉,樹立了誠(chéng)信的企業(yè)形象。

在銷售過程中，國(guó)盛發(fā)現(xiàn)，用戶購買之前總是詢問哪個(gè)樓盤安裝設(shè)備，目的是降低購買風(fēng)險(xiǎn)。為此國(guó)盛公司采取了信件證明法，即請(qǐng)大客戶對(duì)設(shè)備和服務(wù)做出評(píng)價(jià)，并請(qǐng)用戶蓋上公章并編成手冊(cè)。

另外，一些因素影響市場(chǎng)，如行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)政府官員、媒體和記者、業(yè)內(nèi)專家和權(quán)威人士等，這些人職業(yè)不同，身份地位不同，所關(guān)心的東西也不同。由于設(shè)備采購與影響者的利益并不直接相關(guān)，因此對(duì)他們采取不同策略。

①業(yè)內(nèi)專家

針對(duì)不同專家地位不同，設(shè)立不同的顧問。

②行業(yè)協(xié)會(huì)

好的行業(yè)協(xié)會(huì)幾乎所有的優(yōu)秀企業(yè)都在其中，定期召開的行業(yè)會(huì)議上有公司的老用戶和潛在用戶，在與行業(yè)協(xié)會(huì)合作過程中，國(guó)盛公司避免那種付錢作宣傳的交易行為，而是采取深度參與行業(yè)會(huì)議的方式。

③政府相關(guān)部門

企業(yè)必須和相關(guān)的政府部門搞好關(guān)系，以便及時(shí)了解行業(yè)政策情況。國(guó)盛公司發(fā)現(xiàn)政府部門的領(lǐng)導(dǎo)在與企業(yè)交往別注意影響，與他們合作必須有一個(gè)能表明他們光明正大的理由，企業(yè)可以在召開學(xué)術(shù)會(huì)議時(shí)邀請(qǐng)他們，可以請(qǐng)他們參觀公司，適當(dāng)準(zhǔn)備禮品，和政府部門搞好關(guān)系，使公司容易得到關(guān)注。

④媒體記者

大眾媒體、行業(yè)媒體記者活躍于企業(yè)之間，通過他們可以傳播企業(yè)信息，又可以得到有用信息。宏義公司注意和行業(yè)記者互通信息，幫助記者尋找新聞線索，企業(yè)聯(lián)誼和慶?；顒?dòng)邀請(qǐng)他們參加。

⑤權(quán)威機(jī)構(gòu)

第2篇

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范本

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。