時間：2023-08-30 16:46:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。
企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購買力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購買需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)
提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項(xiàng)目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學(xué)會抓住重點(diǎn)才能通過納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。
1、初始出租時稅務(wù)籌劃
企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。
2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。
3、持有期間稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務(wù)籌劃
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級超率累進(jìn)稅率計算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中占有相當(dāng)大的比重，對房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負(fù)，始終是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)。近年來國家進(jìn)一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是個稅負(fù)較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對土地增值稅進(jìn)行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補(bǔ)漏洞。有利于提升地產(chǎn)企業(yè)的會計管理水平與經(jīng)營管理水平；有利于推動地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會形象。
二、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，達(dá)到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進(jìn)行納稅籌劃：
（一）適度加大建造成本增大扣除項(xiàng)目金額
房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競爭能力，在市場接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產(chǎn)品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。其建造成本可列扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產(chǎn)進(jìn)行籌劃
此方法主要是針對可能同時進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率，使稅負(fù)下降。
（三）合理定價
根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。
（四）將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃
通過設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司來運(yùn)作，不會造成重復(fù)繳納營業(yè)稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的。此外，設(shè)立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等稅前扣除額，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負(fù)。但需要注意的是，房地產(chǎn)的定價一定要適當(dāng)、合理。如果房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。
（五）利用代建房進(jìn)行籌劃
代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料、設(shè)備，注意從最終形式上來看房地產(chǎn)權(quán)屬一定不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。實(shí)際運(yùn)用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風(fēng)險，降低稅負(fù)。
以上是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)應(yīng)具體問題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費(fèi)用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結(jié)束語
總之，隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作，需要同時高度熟悉企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險，才能減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)自身競爭力。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新舉措
在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益深入的21世紀(jì)，市場經(jīng)濟(jì)競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在稅法允許的范圍之內(nèi)，應(yīng)用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的涉稅開支和風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這對于資金需求量大，經(jīng)營風(fēng)險較高，建設(shè)及銷售周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其意義巨大，是有效減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的理財途徑。
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的含義及其必要性
對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃界定，目前還沒有統(tǒng)一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般是指，房地產(chǎn)企業(yè)為了最小化企業(yè)自身的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，而在遵循相關(guān)稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)稅收政策，事先安排和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資，投資，經(jīng)營和分配等財務(wù)活動，并以此為依據(jù)選取最佳納稅方案，從而在整體上實(shí)現(xiàn)企業(yè)免除，減少或遞延納稅義務(wù)等目標(biāo)，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃并不等同于違法性質(zhì)的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質(zhì)的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤而提高科學(xué)合理納稅意識的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的具體表現(xiàn)，它不僅屬于理財問題，還是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策的重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程。對于具有獨(dú)特生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其追求利潤最大化為根本目標(biāo)，就必須實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的自主籌資金額巨大，財務(wù)管理周期長，開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險大、投資決策責(zé)任重、要求嚴(yán)，且其財務(wù)涉及面廣、管理難度與責(zé)任大，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認(rèn)識方面的誤區(qū)，誤認(rèn)為納稅只是財務(wù)部門的工作，習(xí)慣于把稅費(fèi)籌劃放在事后進(jìn)行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產(chǎn)企業(yè)很多存在偷稅逃稅現(xiàn)象而受到稅務(wù)部門的處罰。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行稅收籌劃工作，以適應(yīng)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)財務(wù)利益的最大化目標(biāo)，維護(hù)了國家的合法權(quán)益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進(jìn)行必要的完善和修訂。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)籌劃新舉措
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理稅費(fèi)籌劃是其應(yīng)有的合法權(quán)益，只是由于各種經(jīng)濟(jì)，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產(chǎn)企業(yè)的避稅機(jī)遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須掌握基本的經(jīng)營管理知識，還得充分了解各項(xiàng)稅收制度，了解內(nèi)外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構(gòu)思出一套稅費(fèi)籌劃的基本思路，然后根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況和國家稅收政策的更新變換來設(shè)計一個全新的，科學(xué)可行的降低稅費(fèi)支出的方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其生產(chǎn)的產(chǎn)品基本包含了三個階段，即項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目銷售，因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項(xiàng)目立項(xiàng)時，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：第一，應(yīng)該選擇合適的建房方式，改變習(xí)慣上自建并銷售房產(chǎn)的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進(jìn)行較大空間的稅收籌劃。在進(jìn)行房產(chǎn)代建時，要確定最終用戶，進(jìn)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負(fù)。在進(jìn)行房產(chǎn)合建時，房地產(chǎn)企業(yè)可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業(yè)稅的繳納。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開發(fā)多處房產(chǎn)以及進(jìn)行不同方式的核算來為企業(yè)自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產(chǎn)企業(yè)到底進(jìn)行如何核算，則需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行分析比較。（2）項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目，從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進(jìn)行稅收籌劃，這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計入開發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值最大化目標(biāo)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經(jīng)營收入，從而也能實(shí)現(xiàn)稅基和稅率的減少，稅負(fù)也就相應(yīng)的減輕了。（3）項(xiàng)目銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負(fù)。具體來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷售分公司來直接負(fù)責(zé)銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃，比如說房地產(chǎn)企業(yè)可以委托銷售公司來銷售房地產(chǎn)，并和銷售公司協(xié)商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務(wù)，還可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用稅法規(guī)定的減免稅稅收優(yōu)惠政策條款來達(dá)到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的方案來使自己符合這些稅收優(yōu)惠政策，一旦用足用好現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，也是企業(yè)避稅籌劃的重要方式，當(dāng)然，企業(yè)要注意不能曲解或者濫用優(yōu)惠政策，否則，得不償失。另外，房地產(chǎn)還可以利用納稅臨界點(diǎn)來避免承擔(dān)較重的稅負(fù)，還可以巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃，或者適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時間來進(jìn)行納稅籌劃，亦或是優(yōu)化一定的收入結(jié)構(gòu)或者籌劃置業(yè)房地產(chǎn)的大修理支出費(fèi)用來進(jìn)行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設(shè)施開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃等。誠然，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身的法律意識；在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，切不可只重投機(jī)；要構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，做到戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)籌劃兼顧；要把結(jié)果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補(bǔ)漏性向前瞻性發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時，還應(yīng)進(jìn)行成本效益分析，在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行系統(tǒng)性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險之間的有機(jī)調(diào)和。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，其實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]黃偏明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理稅顧問[M]．北京：中國時代經(jīng)濟(jì)出版社，2002
[2]黃玉濱．集團(tuán)公司稅收籌劃工作應(yīng)注意問題[J]．會計之友．2004（12）
關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響
中圖分類號：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財務(wù)安排的活動。為加強(qiáng)企業(yè)會計控制，避免會計舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對新會計準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則實(shí)施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會計準(zhǔn)則的影響機(jī)制。
一、新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響
國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中被業(yè)已規(guī)定的財務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會計準(zhǔn)則。與原會計準(zhǔn)則相比，新會計準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實(shí)現(xiàn)了會計信息化，同時在使用范圍和財務(wù)報告目標(biāo)方面更加明確。新會計準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點(diǎn)，即存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計量。新會計準(zhǔn)則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動[1]。在當(dāng)前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計價方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會有一定程度的增加。關(guān) 于新會計準(zhǔn)則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定，也會直接影響到房企涉稅狀況。
另一方面，新會計準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對公允價值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會對房企負(fù)債和資產(chǎn)計量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對會計政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會計政策在新會計準(zhǔn)則中有所增加，不同的會計政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會有所區(qū)別。除此之外，新會計準(zhǔn)則中對一些新業(yè)務(wù)的提出，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對很多會計事項(xiàng)，新會計準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對原來會計準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會計方法。新會計準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準(zhǔn)則限制較多，這些會計準(zhǔn)則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會計準(zhǔn)則實(shí)施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產(chǎn)生影響。
二、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
根據(jù)新會計準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實(shí)施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時都會有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點(diǎn)：
（一）密切關(guān)注稅收政策，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范意識
國家政策和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時的制定風(fēng)險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對稅收籌劃中所存在的風(fēng)險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通
我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時認(rèn)可。同時還能對國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點(diǎn)，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財務(wù)會計報表、賬冊及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會計處理與會計憑證，是順利實(shí)施納稅檢查的重要保障。
三、總結(jié)
受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險的出現(xiàn)，不利于全面、有效實(shí)施企業(yè)稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的成因和特點(diǎn)等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞I資活動進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強(qiáng)征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利的社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利性社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費(fèi)用，在另一段時期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻(xiàn)：
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[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術(shù)企業(yè)所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).
關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財務(wù)管理；策略
房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時間較長，資金回籠較慢，因此，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的資金壓力。而加強(qiáng)稅收籌劃，提高財務(wù)管理的水平，能夠有效地實(shí)現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運(yùn)營產(chǎn)生積極影響。國有房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識到了財務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認(rèn)識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關(guān)概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學(xué)者對稅收籌劃的概念進(jìn)行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。有學(xué)者認(rèn)為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動相關(guān)的籌劃活動，以達(dá)到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進(jìn)行的。稅收籌劃在促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機(jī)，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實(shí)自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營。
（二）財務(wù)管理
財務(wù)管理，顧名思義是針對市場主體的財務(wù)活動進(jìn)行管理的過程。財務(wù)管理是和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相伴而生的，其目的是對市場主體的經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的財務(wù)活動進(jìn)行管理，從而提升市場主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財務(wù)管理通常體現(xiàn)為財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)協(xié)調(diào)和財務(wù)控制。而財務(wù)管理活動的內(nèi)容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運(yùn)營活動管理。很多企業(yè)在運(yùn)營的過程中會出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財務(wù)活動，被稱為資金的運(yùn)營活動。而資金運(yùn)營管理就是針對資金運(yùn)營過程的管理。最后，投資活動管理。企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期的收益率，會對各種項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而開展項(xiàng)目投資活動，比如常見的企業(yè)購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，購入其他企業(yè)的股權(quán)等。
二、稅收籌劃對財務(wù)管理的影響
（一）規(guī)范企業(yè)的財務(wù)分析手段
財務(wù)分析指的是財務(wù)人員對企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理后，結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，通過不同的計算方式對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為之后的財務(wù)決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動階段，企業(yè)稅負(fù)影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因?yàn)楦鶕?jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費(fèi)用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財務(wù)分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進(jìn)行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業(yè)財務(wù)控制意識
財務(wù)控制指的是對企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運(yùn)營過程進(jìn)行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運(yùn)營效率。同時，財務(wù)控制意識也可以對財務(wù)活動進(jìn)行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運(yùn)營活動的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項(xiàng)目的加計扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財務(wù)管理部門缺乏財務(wù)控制的意識，沒有將項(xiàng)目的加計扣除費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，那么就會導(dǎo)致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負(fù)。如果企業(yè)的財務(wù)人員具備較強(qiáng)的財務(wù)控制意識，那么就可以細(xì)化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項(xiàng)目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進(jìn)一步降低土地增值稅的稅負(fù)。與此同時，企業(yè)可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會涉及大量的房產(chǎn)稅，財務(wù)管理人員需要對房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。
（三）提升財務(wù)預(yù)測能力
財務(wù)預(yù)測指的是財務(wù)管理人員能夠以過去的財務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財務(wù)分析手段，對信息進(jìn)行處理，進(jìn)而對未來的財務(wù)和運(yùn)營活動做出科學(xué)的推斷的活動。財務(wù)預(yù)測能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動是為了降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動進(jìn)行預(yù)測，那么就很可能會降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在不同的區(qū)域建設(shè)分支機(jī)構(gòu)，使之對投資活動進(jìn)行籌劃。在分支機(jī)構(gòu)成立之前，財務(wù)人員需要對分支機(jī)構(gòu)面對的法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并經(jīng)過評估以后，決定是否成立新的分支機(jī)構(gòu)。
三、國有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中很難不產(chǎn)生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式。基于國有房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場上具備較強(qiáng)的實(shí)力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費(fèi)用可以在計算企業(yè)所得稅時，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費(fèi)用同樣是土地增值稅的重要扣除項(xiàng)目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運(yùn)營活動的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會涉及契稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點(diǎn)，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費(fèi)用）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進(jìn)稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常會分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產(chǎn)出租行為進(jìn)行稅收籌劃時，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。因?yàn)椋飿I(yè)服務(wù)費(fèi)不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計算出租項(xiàng)目的房產(chǎn)稅時，會降低稅基，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，因此，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時的賬面價值過高，企業(yè)以賬面價值為基礎(chǔ)計算房產(chǎn)稅時，得到的房產(chǎn)稅額過高。針對這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項(xiàng)目時，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負(fù)。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。
四、國有企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)管理的優(yōu)化策略
（一）引入定量化的財務(wù)分析手段
企業(yè)的稅收籌劃方案會影響財務(wù)管理的方法，而財務(wù)管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動，依靠定性化財務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強(qiáng)，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財務(wù)管理方法，提升財務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實(shí)的財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。其次，在企業(yè)籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對資本成本進(jìn)行量化分析，從而取得投資成本和財務(wù)風(fēng)險的有機(jī)平衡。最后，在計算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時，也應(yīng)該運(yùn)用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強(qiáng)財務(wù)控制意識
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財務(wù)控制意識，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應(yīng)該對稅前扣除的項(xiàng)目做細(xì)致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費(fèi)用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達(dá)到降低稅負(fù)的目的。其次，國有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強(qiáng)對發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的管理工作。財務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時間內(nèi)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，國有企業(yè)還可以結(jié)合實(shí)際情況延遲收入確認(rèn)，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點(diǎn)，從而達(dá)到延遲納稅的效果。
（三）發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動中，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機(jī)構(gòu)的方式來降低企業(yè)稅負(fù)。其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會計核算制度，加強(qiáng)會計準(zhǔn)則的落實(shí)工作，明確各個財務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，降低各個財務(wù)崗位或者各個分子公司出現(xiàn)財務(wù)違規(guī)行為的概率。
（四）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財務(wù)人員直接負(fù)責(zé)的，因此，稅收籌劃和財務(wù)管理的有效性都與財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過硬的財務(wù)理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人才。其次，企業(yè)要督促財務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識，提前做好財務(wù)決策的知識儲備。同時，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當(dāng)中，財務(wù)人員必須及時關(guān)注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會計準(zhǔn)則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進(jìn)行。除此之外，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優(yōu)罰劣，起到良好的激勵作用。
結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負(fù)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負(fù)，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動企業(yè)財務(wù)管理水平的提升，而財務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務(wù)管理和稅收籌劃的概念進(jìn)行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進(jìn)而介紹了國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的策略。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。
三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細(xì)說明。
（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問題及風(fēng)險
土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問題及風(fēng)險：
1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項(xiàng)目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項(xiàng)目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。
（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃
1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段
（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇
首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項(xiàng)目的組織形式。
（2）開發(fā)方式選擇
一個地產(chǎn)項(xiàng)目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。
合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。
代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項(xiàng)目建設(shè)階段
（1）建設(shè)期扣除項(xiàng)目籌劃
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓ο蟆?/p>
（2）借款費(fèi)用的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較高，則計算分?jǐn)偫ⅲ峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較低，則不計算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ欣趯?shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
3.項(xiàng)目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項(xiàng)目既定的情況下，合理定價就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。
（3）把代收費(fèi)用并入房價減少稅基進(jìn)行籌劃
如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項(xiàng)目金額時，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實(shí)用性。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。
經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費(fèi)價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性
由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。
2.稅務(wù)籌劃的時效性強(qiáng)
我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。
3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性
城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。
四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化
（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 稅收籌劃 經(jīng)濟(jì)發(fā)展
隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的稅收制度也得到了進(jìn)一步的完善。目前，我國稅收的法制化進(jìn)程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務(wù)管理也有了更加全面的認(rèn)識。另外，由于全球金融風(fēng)暴的影響，我國的地產(chǎn)置業(yè)也不可避免地受到了一定的影響，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關(guān)的銷售情況不佳等情況，都使得其現(xiàn)金流出現(xiàn)比較不樂觀的現(xiàn)象。對相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，對其財務(wù)進(jìn)行合理的管理，不但有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而且還有助于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、稅收籌劃與財務(wù)管理的內(nèi)涵
通常來說，稅收籌劃是一種合法的節(jié)稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關(guān)法律政策允許的前提下，合法開展的一項(xiàng)活動，其主要目的是通過對企業(yè)相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行安排與調(diào)整，達(dá)到合理稅負(fù)、找到最優(yōu)的節(jié)稅生產(chǎn)經(jīng)營方案。因此，就本質(zhì)上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當(dāng)合法的行為，也是當(dāng)今社會企業(yè)節(jié)稅的重要選擇。
財務(wù)管理指的是在一定的目標(biāo)下，對資產(chǎn)的投資或購置、資本的融通、生產(chǎn)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業(yè)的管理中，財務(wù)管理占據(jù)著較為重要的地位，是企業(yè)管理的重要組成部分。財務(wù)管理是在財經(jīng)法規(guī)的制度上建立的，它把財務(wù)管理的原則作為基礎(chǔ)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的相關(guān)財務(wù)活動及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行合理的組織與處理，因此也可以說，財務(wù)管理就是處理企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，組織所有財務(wù)活動的一種行為。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財務(wù)管理的意義
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其生產(chǎn)經(jīng)營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經(jīng)營風(fēng)險較高等特點(diǎn)。也正因?yàn)檫@些特點(diǎn)的存在，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃與財務(wù)管理便具有較為重大的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財務(wù)管理的意義主要有以下幾個方面：
（一）有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化
就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其開發(fā)及交易的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，所涉及到的稅收種類也比較復(fù)雜，比如，土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等，繁雜的稅種為企業(yè)的負(fù)稅增加了不少的負(fù)擔(dān)，而根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在不違法的情況下對稅收進(jìn)行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還有助于企業(yè)利潤最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有助于提升企業(yè)的市場競爭力。
（二）有助于提高企業(yè)的會計核算水平
稅收籌劃是企業(yè)的一種財務(wù)手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關(guān)企業(yè)的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業(yè)的資金流得到有效的改善。此外，由于企業(yè)的稅收籌劃及財務(wù)管理工作的開展都與會計工作有關(guān)，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關(guān)財務(wù)管理工作高效開展的前提，因此，相關(guān)業(yè)務(wù)的開展可以在一定層面上提高企業(yè)會計核算的水平，對企業(yè)的會計工作可以起到一定的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動的順利開展。
（三）有利于樹立良好的企業(yè)形象
就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進(jìn)行及時準(zhǔn)確的申報，不但可以有效降低企業(yè)涉稅的風(fēng)險，還能樹立良好的信譽(yù)，有助于企業(yè)形象的樹立。另外，合理有效的開展財務(wù)管理活動，也能夠在一定程度上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的順利開展，尤其對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，有序的資金流動是保證其經(jīng)營活動順利開展的重要保證，這對企業(yè)的發(fā)展來說是極為重要的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃策略
由于其自身的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復(fù)雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)，但不是一切稅種都可以進(jìn)行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。根據(jù)不同稅種的不同性質(zhì)，企業(yè)稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進(jìn)行相關(guān)的分析：
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅指的是對國有的土地使用權(quán)、地上的建筑物以及建筑附屬物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并從中取得收入的個人或單位，根據(jù)其轉(zhuǎn)讓的收入所得的增值額進(jìn)行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：
首先是對成本核算對象進(jìn)行籌劃。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其可以單獨(dú)設(shè)立一家裝飾公司，由其來完成相應(yīng)房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產(chǎn)銷售合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售合同上面所標(biāo)注的房款的增值額，進(jìn)行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標(biāo)注的金額就屬于企業(yè)的勞務(wù)收入，應(yīng)繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，而不再進(jìn)行土地增值稅的繳納。企業(yè)可以通過這樣的方式分散企業(yè)的經(jīng)營收入，進(jìn)而減少相關(guān)的稅基，以達(dá)到降低稅率、節(jié)省稅款的目的。
其次是對利息的扣除方式進(jìn)行的籌劃。根據(jù)國家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)利息支出，只要能夠可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計算分?jǐn)偅⑶夷軌虻玫较嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業(yè)銀行當(dāng)期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產(chǎn)開發(fā)所耗費(fèi)的其它費(fèi)用，則根據(jù)土地的使用所支付的資金與房地產(chǎn)的開發(fā)成本這兩個項(xiàng)目之和且低于其和的5%進(jìn)行計算扣除；對于不能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓對利息支出進(jìn)行計算分?jǐn)偦蛘呤遣荒苋〉孟嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)證明的，則不可以對其利息進(jìn)行單獨(dú)的計算，而是將其并入到開發(fā)成本中進(jìn)行統(tǒng)一的計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)所耗費(fèi)的費(fèi)用則根據(jù)土地使用所支付的資金與開發(fā)成本這兩個項(xiàng)目之和且低于其和的10%進(jìn)行相應(yīng)的計算扣除。根據(jù)這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際的情況選擇合適的籌劃方法，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目主要有賴于負(fù)債籌資，其利息費(fèi)用所占的比例較高時，就可以選擇計算分?jǐn)偫⑼瑫r提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，進(jìn)行對相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行合理的扣除；相反的，當(dāng)開發(fā)的項(xiàng)目主要是依靠權(quán)益資本進(jìn)行的，其預(yù)計的相關(guān)利息小隊(duì)較少，則可以不對分?jǐn)偫⑦M(jìn)行計算，這樣便可以對相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行一定的扣除，有利于企業(yè)相關(guān)利潤的實(shí)現(xiàn)。
另外是對增值額開展籌劃。根據(jù)我國相關(guān)條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達(dá)到扣除項(xiàng)目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關(guān)規(guī)定對全部增值額進(jìn)行相應(yīng)的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)該對其獲得的增值額進(jìn)行分別的核算，對于不能準(zhǔn)確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運(yùn)用相應(yīng)的免稅規(guī)定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進(jìn)稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發(fā)企業(yè)在對產(chǎn)品定價時，要對全部情況進(jìn)行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應(yīng)的支出，最大限度保證企業(yè)的利潤。
（二）營業(yè)稅的籌劃
營業(yè)稅是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為課稅對象所征收的一種商品勞務(wù)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其營業(yè)稅的籌劃策略主要有以下三個方面：
首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權(quán)，雙方以合作的方式進(jìn)行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業(yè)，這兩種方式的納稅義務(wù)存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進(jìn)行充分的利用，進(jìn)而進(jìn)行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業(yè)的利潤。例如，甲乙兩方進(jìn)行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經(jīng)相關(guān)評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，獲得了部分建筑物的所有權(quán)，就應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅率進(jìn)行繳納營業(yè)稅，而乙方則無需進(jìn)行營業(yè)稅的繳納。
其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)承包合同的簽訂，將會影響企業(yè)的稅率。承包建筑的公司在和建設(shè)單位進(jìn)行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業(yè)，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應(yīng)該歸屬于服務(wù)業(yè)，這時所適用的稅率就為5%。據(jù)此，納稅人在對相應(yīng)的工程進(jìn)行承包時，應(yīng)該與相應(yīng)的建設(shè)單位簽訂相關(guān)的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)。
最后是通過減少應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行稅收的籌劃。按照國家稅法的規(guī)定，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該歸屬于營業(yè)稅的征收范圍，營業(yè)稅是根據(jù)流轉(zhuǎn)的次數(shù)重復(fù)征收的，流轉(zhuǎn)的次數(shù)增多會導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。所以在實(shí)際的經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)相應(yīng)的情況，合理地減少相關(guān)應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)，進(jìn)而最大限度地減少相關(guān)稅金的繳納。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅，是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業(yè)稅的籌劃相比，企業(yè)所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進(jìn)行：
首先是選擇投資地區(qū)進(jìn)行籌劃。選擇投資地區(qū)進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃工作，是在國家對相關(guān)地區(qū)進(jìn)行的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上出臺的，與國家的經(jīng)濟(jì)政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關(guān)的稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的注冊，而如果企業(yè)在沒有相關(guān)優(yōu)惠政策的地區(qū)進(jìn)行了注冊，則可以經(jīng)過相關(guān)的策劃，然后再與一些可以享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進(jìn)行掛靠，進(jìn)而使自己也可以享受一定的優(yōu)惠。
其次，選擇從屬的機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃。就一個企業(yè)而言，其從屬機(jī)構(gòu)包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機(jī)構(gòu)來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優(yōu)惠政策都有所不同。公司是獨(dú)立的法人，其設(shè)立的手續(xù)也相對較為復(fù)雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨(dú)立進(jìn)行的，并可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；而分公司與辦事處則不同，其設(shè)立的手續(xù)相對較為簡單，相關(guān)的核算也不是獨(dú)立進(jìn)行的，所得稅是交由總公司匯總后進(jìn)行繳納，稅負(fù)較輕，但不享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對相關(guān)的稅收進(jìn)行籌劃時，應(yīng)該對實(shí)際的情況進(jìn)行合理的分析，并制定出相應(yīng)的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業(yè)負(fù)稅最輕、獲得的利潤最大的方案。
此外是利用稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目之后所剩的余額即為應(yīng)繳納的所得稅的金額。其中，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目指的是納稅人在該納稅年度里所發(fā)生的，并與納稅人取得應(yīng)該繳納稅金的收入相關(guān)的全部必要的費(fèi)用、成本、稅金及損失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際的情況，對相關(guān)稅目進(jìn)行合理的籌劃，進(jìn)而有效減少稅額。
四、結(jié)束語
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產(chǎn)經(jīng)營成本，還在一定程度上關(guān)系到企業(yè)的存亡，與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，國家對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的調(diào)控能力不斷的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的稅收政策，結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的稅收籌劃，并做好企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理，在不違反法律法規(guī)的條件下，對企業(yè)的資金以及財產(chǎn)進(jìn)行合理的控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式
在投資決策階段，選擇運(yùn)營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對比預(yù)測以及運(yùn)營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
三、立項(xiàng)階段———把握清算優(yōu)惠政策
立項(xiàng)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓ο蟮拇_定，進(jìn)而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時也影響著項(xiàng)目清算的時點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項(xiàng)目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。
四、開發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲叶悇?wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計入開發(fā)成本扣除。
總之，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫黾雍贤黧w，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。
那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。
六、結(jié)語
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析
（一）土地增值稅概述
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅的特點(diǎn)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率及實(shí)行按次征收、納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。
（二）土地增值稅計算
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應(yīng)納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項(xiàng)目金額，其中收入額包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入；扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題
（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃
企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財務(wù)人員在會計的領(lǐng)域中，通過一些會計技巧、會計分?jǐn)偧皶嫵杀居嬏岬确椒ǖ倪\(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實(shí)在公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。
（二）缺少專門的籌劃人才
現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財務(wù)人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因?yàn)榇蠹覍@樣的職位任職不夠深入，對財務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗(yàn)的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)來針對本企業(yè)進(jìn)行籌劃。
（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型
過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。
（四）錯過最佳的稅收籌劃時機(jī)
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進(jìn)行稅收籌劃。項(xiàng)目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在一塊地上同時開發(fā)公益性項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價格合理分配到兩個項(xiàng)目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項(xiàng)目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。
（五）不及時了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異
國家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔(dān)高額的稅負(fù)。
在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項(xiàng)目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議
（一）改變項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計和運(yùn)作。譬如通過對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。
案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項(xiàng)目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。
方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+
3%）=0.495億元。
增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。
稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625億元。
方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。
營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。
應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%
=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。
稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。
通過上述計算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤3.18375億元。
（二）前期合理分配各個項(xiàng)目中的土地成本
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時機(jī)在項(xiàng)目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項(xiàng)目前期對土地成本進(jìn)行合理的分配，將會加大扣除項(xiàng)目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。
案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。
方案1：項(xiàng)目前期不進(jìn)行籌劃。
營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。
方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目大部分屬于文化旅游和公益項(xiàng)目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項(xiàng)目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項(xiàng)目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項(xiàng)目部分的地價。
營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
適用的土地增值稅稅率為30%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=
1153.50萬元。
通過上述計算可知，如果能在項(xiàng)目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。
（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。
承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項(xiàng)目總成本為17755萬元。
增值額：3845-600=3245萬元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。
通過上述計算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項(xiàng)目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項(xiàng)目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。
（四）利用稅率臨界點(diǎn)的籌劃
我國土地增值稅計算采用四級超率累進(jìn)稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點(diǎn)，利用這些臨界點(diǎn)可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負(fù)，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項(xiàng)目的搭配銷售、項(xiàng)目合并清算及減少銷售單價等方法。
綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃
自從2007年我國稅務(wù)總局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項(xiàng)目、普通住宅項(xiàng)目以及非普通住宅項(xiàng)目分別進(jìn)行計算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來進(jìn)行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經(jīng)營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠。控制增值率是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算利潤、項(xiàng)目市場以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤，其中利潤額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價。扣除項(xiàng)目是指在計算規(guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項(xiàng)目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發(fā)成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產(chǎn)公司更有利，并計算其實(shí)現(xiàn)所得稅之前的利潤差額。
方案一：
（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元
（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：
①土地使用權(quán)支付金額 2000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬元
③其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元
⑤加計扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項(xiàng)目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元
方案二：
（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元
（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：
①土地使用權(quán)支付金額2000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元
③其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元
⑤加計扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項(xiàng)目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元
（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。
從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關(guān)重要。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法
（一）土地增值稅的控制增值率
土地增值稅法明確指出實(shí)行超額累計的四級進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項(xiàng)金額比例小于等于20%時免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項(xiàng)目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價格時需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點(diǎn)周圍的情況。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點(diǎn)需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項(xiàng)目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環(huán)境下來進(jìn)行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產(chǎn)自身的項(xiàng)目預(yù)算利潤、項(xiàng)目市場以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤，其中利潤額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價。
（二）土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目
土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目是指在計算規(guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項(xiàng)目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項(xiàng)目時需要注意，第一，注意扣除項(xiàng)目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項(xiàng)目來進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項(xiàng)目經(jīng)過核定需要扣除的項(xiàng)目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項(xiàng)目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過管理開發(fā)和直接組織所形成的項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開來。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據(jù)財政部的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來說，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和加計20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。
（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠
籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。
三、結(jié)束語
本文通過一個案例分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。
參考文獻(xiàn)：
