時間：2023-10-05 15:56:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理服務細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、物業管理服務合同的性質及法律效力
物業管理，是指物業管理公司接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。
（一）物業管理服務合同的性質
我國合同法中尚沒有物業管理服務合同方面的規定，實踐中很多人認為物業管理服務合同是委托合同。就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物業管理義務不需要對單個業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務即可，是由物業管理公司自行獨立完成的。
委托合同的性質，是委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此，委托合同由委托人承擔責任。這樣結果就導致業主可能要為物業管理公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物業管理服務的目的的。從合同目的進行解釋，物業管理服務合同的性質不是單純的委托合同。
在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換等等。因而物管服務合同中的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。
（二）物業管理服務合同的法律效力
在物業管理法律關系中，物業管理服務合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理服務合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物業管理服務合同的雙方是作為委托方的業主委員會和受托方的物業管理公司。業主委員會簽約的行為屬表見，法律后果最終歸結為全體業主。
二、無書面物業管理服務合同糾紛的處理
實踐中，有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業管理服務合同糾紛時，應注意審查以下問題：
（一）物業管理公司的資質問題
物業管理公司從事物業管理服務，除應辦理相關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發的相關證書。對不具備法定資質從事物業管理服務工作的物業管理公司，發生了物業管理糾紛的，在人民法院開庭審理前，物業管理公司補辦相關證書的，應視為具有從事物業管理服務的資質，按雙方形成事實上的物業管理服務合同關系處理。對于沒有取得相關資質證明的，視為雙方存在事實上的物業服務關系，物業費用只能按合理成本收取。可以司法建議業主委員會解除物業服務關系，重新簽訂物業管理服務合同。
（二）物業費用標準問題
物業費用的收取應遵循公開及與服務相適宜的原則，合理收取物業費，標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業費是參照政府的指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、繳費方式進行約定，而物業管理公司對小區進行了管理，實際支出了相關費用，應當給予相應的經濟補償。
三、物業管理服務合同中違約責任的確定
根據《合同法》第107條的規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業管理合同是物業管理公司提供物業管理服務，業主支付物業管理費用的合同。審判實踐中，對于業主一方未按約繳納物業管理費用的違約責任比較明確，而對于物業管理公司未全面履行物業管理服務義務的違約責任則相對模糊，不明確。
（一）物業管理公司的違約責任
物業管理服務合同中的違約責任，雙方當事人可以在合同中明確約定，沒有約定的則應按照實際損失的原則承擔違約責任。業主委員會有權制止物業管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止或者解除物業管理服務合同；違約行為發生實際損失的，應賠償損失或者降低物業管理費；還可以向有關部門申請對物業管理公司進行行政處罰。
（二）業主可否行使抗辯權，拒交物業管理費
物業管理公司雖然服務欠佳，但業主認為尚未達到解除合同的情況，業主能否行使抗辯權拒絕交納物業管理費？根據《合同法》第66條規定，“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不
符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”物業管理公司存在違約行為，業主拒絕交物業管理服務費應當屬于行使合同中同時履行抗辯權的行為，可以根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主應交納的物業管理費用。
（三）物業管理公司是否有權利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業主交納物業管理費
物業管理公司為迫使業主交納管理費，在業主不能按其要求交費的情況下，經常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業管理公司依法享有這種權利嗎？法律沒有明文規定。筆者認為，應具體情況具體分析。1、物業管理服務合同中明確約定，對業主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應當從其約定。2、合同沒有明確約定的，應區分業主所欠費用的項目具體分析：業主僅拖欠公共性質服務，而未拖欠代辦性質服務費用的，物業管理公司采取停水、電、氣等措施的，應視為侵權；因業主拖欠代辦性質服務費用，導致相關部門采取停水、電、氣等措施的，物業管理公司不承擔責任。
（四）物業管理服務合同糾紛案件中的舉證責任
物業管理服務合同糾紛案件中的舉證責任，我國法律并無專門規定。一般的原則是《民訴法》關于“誰主張，誰舉證”的原則規定。然而物業管理服務合同糾紛案件有其自身的特殊性。對于物業管理公司所履行的義務是否符合約定或者相關標準，往往要經過一段時間才能夠反映出來，而相對于業主來說，要證明物業管理公司是否履行物業管理服務義務，舉證上存在諸多困難。此外，相關的物業管理資料通常是由物業管理公司進行保管的，要證明物業管理公司的服務存在瑕疵確實十分困難，業主的維權行為難以保障。
筆者建議，有關管理部門應設立一個專門機構對物業管理公司的物業管理活動進行全方位考核及評價，或者由物業管理協會負責該項工作，并統一管理有關物業管理檔案。這樣，不僅有利于業主對于物業管理的監督，亦有利于保持發生糾紛后取得證據的相對客觀性。人民法院也可以根據舉證的難易與實際情況對舉證責任進行適當分配，以便審查物業管理公司是否存在過錯、是否存在違約行為，從而能夠正確對其是否承擔責任做出認定。
四、業主委員會制度存在的問題及對策
（一）業主委員會制度存在的問題
1、業主委員會的法律地位和性質不明確
《物業管理條例》把“業主委員會”在行政法規的法律文件中予以確定，在立法上正式創立了業主委員會制度。《物業管理條例》第15條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”而對于業主委員會的法律地位和性質，《物業管理條例》的定性十分模糊。有人認為，業主委員會是獨立的社團法人。也有人認為，業主委員會屬于享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。還有的人認為，它既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。
2、有些小區還沒有自己的業主委員會
《物業管理條例》第11條明確規定：“業主大會履行下列職責：選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。”第10條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”由于《物業管理條例》沒有規定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區業主委員會數量較少的狀況。
3、缺乏對業主委員會超越權、行為的有效制約
《物業管理條例》雖然對業主委員會的權利義務進行了規定，但由于條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，沒有規定業主委員會超越大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應承擔的法律責任。這樣就無法避免地出現業主委員會超越權，甚至，損害全體業主利益的情況。
（二）完善業主委員會制度的建議
1、明確業主委員會的法律地位
如前所述，根據《物業管理條例》的規定，設立業主委員會應當向政府房地產行政主管部門備案，不是按照《社團法人登記管理辦法》的規定在民政部門辦理登記，因此，業主委員會不屬于社團法人。
2、規范業主委員會的管理
確立業主委員會聘任制，業主委員會委員由業主大會聘任，并由業主大會向其頒發寫明權范圍的授權書。它的委員可以是業主，也可以是其他人。確定的聘期。聘期不能過長，也不能過短。
3、業主大會和業主享有更廣泛的監督權
【關鍵詞】物業管理;包干制;酬金制
一、包干制與酬金制的定義及特點
1.包干制
（1）定義
物業管理服務中的包干制主要是指是業主向物業公司支付同定物業管理服務費用，如果本期物業總費用支出高于或低于所有業主支付的物業管理服務費總和，不足部分或剩余部分將由物業公司承擔或享有。而物業管理公司如果采用物業費用包干制，其向業主所收取的物業管理服務費用包含為業主提供管理服務的總支出;、其所承擔的相應稅費支出以及物業公司所賺取的利潤。
（2）特點
①企業在服務與利潤夾縫中生存 由于是采取物管服務包十制，物管公司每個月的收入都是同定的，如果想要獲得更多的利潤，只能降低服務成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服務質量，使服務質量達不到事前與業主簽訂合同中所約定服務標準，導致業主對物管公司的滿意度降低，從而影響公司自身發展及聲譽。但是如果要想獲得較高的業主滿意度，提高服的質量，則會增加其所承擔的服務成本，致使公司利潤下降，從而導致增加企業經營管理風險，使物管公司面臨發展及生存危機。
②節省監管成本，提高決策和服務效率 眾所周知，對生產或服務的監督是保證優質產品與服務的最有利于段。現今實施的質量管理標準IS09000（ 2000）強調了生產產品或提供服務的過程控制，保證在生產或提供服務過程中的每個環節都能有高質量，使得最終產品與服務能夠達到預期的高品質要求。但監管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產過程的監管費用極高。因為任何一種商品的生產一定都是有專業性的，必須由專業人上或機構監管才有效，當然物業管理的監管亦不例外。消費者對物業管理公司服務監管的直接成本主要包括了業主委員會在業主中或者從外聘請專業人上或專業機構進行日常服務工作的監管，需要花費大量的金錢，此外還存在間接成本.如物業管理公司必須設置專人來協調處理業主委員會的監管工作，整個過程中所耗費的人力、物力及時間是不可估計的，也沒有為業主提供物業服務，造成了一定資源的浪費。
2.酬金制
（1）定義 物業管理服務中的酬金制主要是指在向業主預收物業服務資金，其中按業務與物管公司約定比例或者約定數額提取一定金額支付給物業管理公司，其余全部用于物業服務合同所約定的服務支出，不足部分或剩余部分南所有業主承擔或享有。物業管理公司在酬金制下，每月所得到的利潤是相對同定的，同時為業主提供的物業管理服務成本不受其支配。
（2）特點：
①保障業主和物管公司雙方利益 酬金制在一定程度上可以彌補包十制的缺陷，酬金制的管理服務下，業主所得到的物業管理服務直接來源于他們自己所付出的，不必擔心物管公司為了自身利潤而降低所提供的物業管理服務，同時物管公司也不必擔心提高了服務質量，其利潤反而降低的情況出現。因為在包十制下，物業管理公司提供的服務越好，支出將越多，利潤就越少。這樣一來，物業公司往往通過是降低服務水平、減少服務項日或增加物業管理收入來獲取更多的利潤，如果要增加物業管理收入必然增加業主的支出，從而損害了全體業主的利益。否則，物業管理公司有可能面臨業主的挑戰或倒閉的情況。而酬金制下的酬金就是物業管理公司獲得的同定收入，業主所能得到的服務成本與物業管理公司的收入不會混淆，物來公司的支出也是清清楚楚，明明白白，業主可以控制每一分錢的使用，并且能夠自己合理安排消費，業主的權益也得到了應有的保障。
②加大管理服務的財務透明度
如果物業管理公司采用酬金制的管理服務費用收取形式，物業管理公司在接管小區時需要向業主委員會提供詳細的物業管理收支財務預算，并且在接管期間每月向業主委員會提供詳細的收支出報告。服務管理費用的財務預算需要指明服務區內的組織架構、人員編制狀況、服務等級標準等指標以及每月運作資金，從而計算出每平方米的物業管理費用，以達到收支衡，進而通過業主大會同意后形成書面合同。同時在酬金制下，物業管理公司需要每月編制財務報表，向所有業主公示服務區域內所有物業管理服務的收入與支出，使以物業管理費的使用為主要內容的物業管理活動，實現業主的可監控性和共同參與管理的可能性。
二、包干制及酬金制模式的利弊分析
1.包十制模式的利弊
（1）包十制模式的優勢
日前，很多物業管理項目，尤其是住宅物業管理項日，大多都是采用包十制，一個最重要的原因就是包十制操作比較容易、簡單可行。在實行包十制的管理服務模式下，小區業主每個月只需要根據與物業管理公司簽訂的委托合同繳納同定的管理費用，并按照前期物業管理合同享受物業管理公司提供的各種管理服務，業主不需要額外再支付其他費用。而物業管理公司，為了自身的發展與進步，他們必需提高提高自身管理水平以達到營利日的。
同時，在信息技術高度發達的今天，物業管理公司可以借助規范服務流程、引進現代管理手段等方式來達到縮減管理成本與管理費用的日的，如質量環境體系認證、OA系統、無紙化辦公等，物業管理公司從而規范對內管理、對外服務的流程，這不僅對提高管理服務質量有促進作用，而且高效快捷。因此，實施包十制可以激勵現代管理于段與服務流程的快速發展。
（2）包十制模式的劣勢
作為相對簡單便捷的收費方式，包十制方便了物業管理公司的同時，也造成了物業管理交易的不透明性。物業管理公司根據與業主簽訂的物業服務合同來提供物業管理服務，對物業管理費擁有所有權，可以根據自身因素自行支配每月物業管理費的使用，業主及業主委員會沒有任何權利檢查其使用情況，從而導致了雙方信息的不對稱，使得雙方信任感不強，容易出現糾紛。
同樣，物業管理公司在包十制的模式下自負盈虧也容易促使其采用降低服務質量或減少服務類型等不正當于段，從而達到壓縮費用和成本的日標，為企業謀取更多利潤。因此，在現實中，物業管理公司和業主雙方的矛盾點多集中于此，而對物業管理公司（尤其是住宅型物業管理公司）最大的負面報道也多在于此，這也是酬金制備受推崇的主要原因。
2.酬金制模式的利弊
（1）酬金制模式的優勢
酬金制的一個重要優勢是能體現業主的主體地位，物業管理費說到底是業主的錢，而物業管理公司只是業主聘請的管理助于，因此業主對物業管理公司的監督是在正確行使法律所賦予的權利，并非是十涉物業管理公司的內政。其次，物業管理公司運作更規范，這是從物業管理費的使用來說的，物業管理公司僅僅只是一個代管機構，其所得的就是管理酬金，無權替業主作主，同時對物業維護的每一項支出需要咨詢業主委員會，業主有權檢查和監督物業管理成本，使得物業管理更透明。因此，酬金制下把物業維護成本和物業管理服務費分開的酬金制顯得更規范、更透明。
同時酬金制的使用讓物業管理公司更節省，這是因為當前稅法規定：“成本不計稅，管理費計稅”。換句話說，使用酬金制管理的小區，成本的那一部分物業管理費不需要交稅，只有約定付給物業管理公司的物業管理費必須交稅。而包十制的小區要按照整個物業管理費交稅，一般來說，付給物業管理公司的管理費占整個物業管理費的10%左右，由此一來，相對業主來說，使用酬金制能節省的稅費是一筆不小的數日。
（2）酬金制模式的劣勢
酬金制雖然很大程度上維護了業主的利益，但其具體操作比較復雜，尤其對人口密集的住宅小區來說，召開業主會議，并非是一件容易的事情。此外，業主委員會或業主對物業管理公司的監管無形中增大了物業管理的成本。不論是在業主中，還是從外聘請專業人上或專業機構進行審計監督，都是需要付出 -定金錢的，而且物業管理公司需要負責協凋、聯絡業主方，也是需要耗費人力、物力及時間，這些都是物業服務的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價值。就日前中國物業管理水平來看，對酬金制還沒有深入的理解和研究，業主對監督管理深度還不正確把握，其有效性不得不讓人質疑。
三、我國推行酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是根據中國目前物業管理來看，推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，國家必須注意通過明確、完善的實施細則來解決好關鍵環節的操作規范問題，不然很容易背離初衷，從而引發新的矛盾。總的看來，推行酬金制仍然需要完善以下幾個方面的內容：
1.納稅基數的核定
酬金制下預收的物業管理費屬代管性質，所有權在業主手上，物業管理公司只是業主的人，因此在預收物業管理費中，除了根據物業管理合同所約定的酬金部分外，其余部分都不應作為物業管理公司的收入，這部分不應該納入營業稅納稅基礎內，如果硬性要求以物業管理費總額作為納稅基數，稅費就有可能被列入直接支出，那么稅費就會最終轉嫁到業主頭上。因此，要推行酬金制，應該從法規上明確物業管理公司的納稅基數。
2.對業主物業管理知識的培訓
酬金制的推廣還有賴于業主對物業管理知識的認知，對業主和業主委員會管理能力與監督能力的培訓和提高，才能做到業主對物業管理公司的有效監督。若業主完全依賴每年一次的外部審計工作，那么就會減少對物業管理公司的監督效力。同時，業主對物業管理知識的匱乏，容易讓物業管理公司和業主之間產生不必要的矛盾分歧，導致溝通和理解上的障礙。因此，要推行酬金制，應該建立物業管理公司對業主的培訓機制，提高業主物業管理知識水平，這樣對物業管理行業的發展也具有一定的積極推動作用。
3.政府主管部門監控機制的建立
物業收費標準一直是業主和物業管理企業之間最主要的矛盾，業主拒絕交納物業管理費的問題時有發生，而在酬金制收費方式下，拒絕繳納費用就不再是業主和企業之間的利益關系，而是單個業主和所有業主之間的利益關系列化。物業管理公司作為受委托的一方沒有權利來十涉業主之間的利益問題，但當問題嚴重的情況下，必然會影響到對物業管理公司的有序管理，這時候就需要出現政府主管部門來解決，從而加快業主之間利益問題的解決速度，避免利益問題糾紛進一步擴大。因此，要推行酬金制，政府主管部門監控機制的建立顯得尤其重要。
4.對物業服務成本的抑制
酬金制下物業管理公司的利潤直接取決于物業服務費，從而導致物業管理公司控制和減低成本的內在驅動力不斷提高。為減少這種情況的發生，業主和物業管理公司可以通過雙方協商制定獎懲措施，使得物業管理公司努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力，給予物業管理公司一定比例的獎勵，這樣既能體現了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現物業管理公司和業主利益的雙贏。
總體來說，物業管理的主要日的是提升物業價值，實現物業穩定持續的收益、保值與增值。在酬金制下，計入成本的部分費用理論上是不用繳納稅金，只有約定付給物業公司的服務費才需要繳納稅金。而包十制下，所有的物業管理費收入都需要繳納稅金。一般情況下，支付給物業管理公司的服務費約占整個物業管理費的10%左有，如此可見，酬金制下可節約相當大一筆稅金。因此，從兩種物業收費方式來看，酬金制必然是日后物業管理收費的主導方式。但推行酬金制的一個重要前提是擁有針對業主的成熟物業管理培訓機制，讓廣大業主了解更多物業管理知識，既便于業主與物業管理公司之間的溝通交流，也有利于業主對物業管理公司管理水平的監督。但由于我國物業管理行業起步較晚，其發展還未完全成熟，推行酬金制依舊存在一些問題，如納稅基數的核定、對業主物業管理知識的培訓、政府主管部門監控機制的建立與對物業服務成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物業管理費收費方式，則需要重點解決上述問題，才能真正讓酬金制發揮其應有的優勢，保證廣大業主的所有者權益。參考文獻：
[1]子君.物業管理收費“酬金制”與“包干制”揚州晚報，2007.12
2009年7月，平頂山市全面啟動了物業管理進社區工作，切實抓好物業管理進社區、物業管理市場秩序整治、業主委員會規范自治、物業服務產業培育、物業管理人才隊伍培養等五項重點工作，促進了社區物業管理工作。
一、創新社會管理，拓展物業管理進社區工作的廣度和深度
為理順管理體制，完善管理機制，平頂山市政府及時調整物業管理進社區領導機構，積極組織縣（市、區）、街道辦事處、社區居委會分管同志參加各種形式的物業管理進社區政策法規培訓和業務座談會，加大電視、報紙、網絡等新聞媒體報道宣傳力度，將物業管理進社區工作的主戰場由市區逐步擴大到全市范圍內。同時，市房管部門會同民政部門大膽創新社會管理，整合社區各方資源，制定出臺了《關于加強城市社區居民小組和業主委員會建設工作的通知》，在全市范圍內逐步推行物業管理區域業委會與社區居民小組合署辦公模式，業委會主任兼任居民小組長，業委會既可在物業管理區域內依法行使業主大會授予的經濟管理職責，又可在居民小組范圍內依法行使居委會賦予的社會管理職責。業委會和居民小組實行“一套班子、二塊牌子、三種職能”的新型社區基層管理模式，減少社區管理層級，整合社區管理隊伍，提升社區公共服務、物業管理、文明教育水平，形成社區管理與服務的合力，使社區真正成為和諧社會的載體，更好地為社區居民提供多元化、個性化、便捷化的社區服務。
二、規范管理服務，大力整頓物業管理市場秩序
強化監督管理措施，構建市、區（縣、市）、街道（鄉鎮）、社區、物業管理區域五級監管體系，成立物業管理行政執法中隊，設立物業管理糾紛調處督查熱線，配備物業管理督察110專用車輛，開展物業管理市場聯合執法活動，嚴格物業管理行政執法工作，嚴厲打擊各類違法物業服務行為。強化物業服務企業日常監督管理，全面推行企業資質會審公示報批制度、企業資質年度動態考核制度、限期整改企業負責人約談制度、業主重大投訴查證一票否決制度、企業分類指導管理制度。同時，市房管部門會同市發展改革委制定出臺了《關于進一步加強平頂山市物業服務收費管理的通知》，不再以普通住宅、非普通住宅作為政府指導價和市場調節價的劃分標準，而是將物業服務市場價格競爭機制完善程度作為劃分標準。在劃分標準上更加科學、合理，并為物業管理市場招標投標制度的推行預留了空間。住宅小區內的公共收費、車輛停放服務收費，實行政府指導價；通過招投標方式選定物業服務企業的住宅項目（前期物業管理項目除外）和各類非住宅的物業服務收費及特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。此外，平頂山市還制定出臺了《平頂山市物業管理項目招標投標管理辦法》和《平頂山市物業承接查驗管理辦法》，推行招投標方式選聘物業服務企業制度，健全物業承接查驗交接保修制度，逐步形成統一開放、競爭有序、優勝劣汰、進出自由的物業管理市場新格局。
三、完善制度體系，引導扶持業主委員會規范自治
制定出臺了《平頂山市業主大會成立和業主委員會備案暫行規定》，首次明確了平頂山市成立業主大會和業主委員會的選舉程序和備案程序；在全省率先印制頒發了《業主委員會備案證明》，全面推行業主委員會行政確認制度；實行了業主委員會委員不良記錄黑名單制度，配套出臺了《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》和《臨時管理規約》等物業管理示范文本，進一步明確了業主、業主大會、業主委員會的權限和義務，規范了業主大會和業主委員會的活動，完善了業主自我管理模式。此外，制定了房屋專項維修資金管理實施細則，進一步加強房屋專項維修資金歸集和使用管理，為全市17000多套住宅建立了“養老金”。
四、制定政策措施，積極培育物業服務產業
廣泛征求意見，制定行業服務標準，市房管部門會同市發展改革委共同制定并了《平頂山市住宅物業服務等級標準》（2011年本），從基本要求、共用部位和共用設施設備運行及維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護和裝飾裝修管理等7個部分對物業服務提出了明確具體的要求，推進物業服務的精細化、標準化、專業化，著力構建物業管理服務標準體系，提升物業管理服務的水平和檔次。同時，支持物業服務企業開展物業管理區域文化活動，引導物業服務企業推出兼顧業主公共性和個性化需求的“管家”式服務，實現由傳統“保姆”式服務的躍升，擴展物業管理服務的范圍和領域。此外，積極開展物業管理示范項目創建活動，組織物業服務企業積極爭創市級、省級、全國物業管理示范住宅小區（大廈），對原有示范項目嚴格開展復查復驗工作，增強示范項目的輻射帶動作用，引導企業提升物業管理服務的水平和檔次。
五、組建專家團隊，打造物業管理人才隊伍
推進行業發展戰略研究，制定出臺《物業管理專家委員會管理辦法》和《物業管理專家委員會工作規則》，遴選高校教授以及通過全國物業管理師資格考試的專業人員，組成平頂山市物業管理專家委員會，作為全市物業管理行業的專家團隊或“智庫”，參與物業管理示范項目評選、物業管理項目評標、物業從業人員培訓教育以及開展課題研究等專業性活動。同時，市房管部門聯合河南城建學院、河南質量工程職業學院等兩所高校共同設立了“平頂山市物業管理人才教育培訓基地”，開展全市業主委員會專業隊伍和物業管理專業人才及技能人才的培養教育工作，促進物業管理逐步邁向專業化、市場化、規范化。
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》。《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形現象。
二、物業服務收費難的原因
1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我市物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜劫等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3、業主自主治理小區的意識和能力弱，影響物業服務費的收取。
《江蘇省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我市的實際情況看，業主、業主委員會的自治能力還很弱。一些業利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效。一些業主沒有把物業服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區環境衛生、服務質量，業主都比較滿意，但這些公司收取的物業管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業主委員會匯報企業虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業公司在小區開展各項有益活動時，無償投資，業主都很高興，如象征性收取一點費用時，業主們又不積極了，從而影響了物業服務費的收取。
4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據對我市44家2007年物業服務企業經營情況調查。企業年物業管理費和其他經營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業公司勉強生存的主要因素是，開發商年對物業管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區就面臨這種狀況，業主不愿增加物業管理費。我們覺得導致物業管理行業虧損主要有三個原因：
一是物業管理收費低。一些服務質量好的小區，如中通名仕嘉園小區物業管理成本每月每平方米0.7元，現實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.35元，小區運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業主不交物業費達半年多，但物業公司仍繼續提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業主的情況下，雙方達成協議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。
二是物業企業不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區供電上。供水、供電部門對物業小區二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產生的損耗費用全部由物業公司承擔。據調查，10家物業公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區里民用公共用電，供電部門都按商業用電收費，而這一項物業公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業公司負債累累，直至無力給業主提供服務。一方面業主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7、舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費率低。
我市現有2萬平方米以上的住宅區50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區10個；05年以后施工的住宅區40個。
05年以前施工的小區，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房，居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區占的比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費標準低。
8、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《××市物業管理實施細則》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
9、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
10、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
1、繼續加強輿論宣傳工作。建議物業行業與新聞媒體建立物業管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業服務是商品的理念，引導物管企業遵循市場規律，依法履行權利和義務。
2、開展市區物業管理的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題。對有些開發不配套，遺留問題多的新建小區，會同有關部門依法督促房地產開發公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業服務企業。對有些物業企業服務質量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業企業要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業管理資質。
3、借助社區力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理行業健康發展的重中之重。要積極探討將“業主委員會”納入社區組織的監管范疇，這將有利于社區服務功能的建設，確保業主委員會成員素質的有效提高。
4、積極開展前期物業管理招投標，為后期物業管理提供必要條件。建議對住宅小區一律進入物業管理招投標程序，以此來剝離開發帶物業的“父子”之間關系，抑制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。其中前期物業管理招投標與物業企業業績掛鉤，對表現不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業管理行業的指導，強化行業自律
一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區內產權明析等問題進行專題調研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。
二是依法制定物業管理道德規范、自律準則和管理標準，使企業依照行業管理標準規范企業的行為。
三是推行規模化管理。建議逐步推行規模經營，對于管理規模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規模。通過規模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業，維護企業、業主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業不同級別、不同類型的從業人員的基礎培訓，使從業人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業技術為業主提供良好的服務，提高全行業服務水平。
6、加強對物業專業委員會工作的指導，使其發揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業專業委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經驗和法律方面的人才，來接受物業公司和業主的投訴，使業主和物業服務企業的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。
7、創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；二是要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環境，促進物業管理向前發展
一是行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切實可行、操作性較強的規定條文，健全和完善物業管理收費制度，處罰業主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規依據。二是開拓思路、充分研究，創新物業管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業企業運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業主。
為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。
一、物業管理的范圍
凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立xxx局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內x—x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
2、有關要求
物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。
去年底，上海市物業管理協會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業管理協會、臺灣物業管理經理人協會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業管理研討會。臺灣物業管理經理人協會、高雄物業管理協會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業管理模式和體制有了一定的了解。
一、臺灣物業管理的現狀
隨著先進國家的物業管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業管理維護營業項目。從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業管理法規，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協會整合業者，致力“建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象”，積極參與政府法規制定與修改，建筑物管理維護經理人協會以發展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建筑物服務廠商聯盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統一規定。，臺灣又成立了中華物業管理協會。
目前臺灣物業管理服務業中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業人員3.6萬人，其中駐衛保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。
臺灣物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。
目前物業管理公司已跳出傳統觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業管理公司所規劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業物業管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區總體營造、租售服務及不動產營運規劃等服務，物業管理呈現多樣化及多元化。
1、社區治安管理必須有保全公司承擔
臺灣物業管理的業務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業，包括公寓大廈管理維護業、保全業、清潔業、房屋中介業等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業管理公司與保全公司經常無法有效區分，其主要原因是因為物業管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業法》中規定屬于保全公司營業項目，物業管理公司不得承攬保全業務。但是在實際的商業營運中，保全公司常涉足物業管理的營運模式，物業管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛保安工作為主，物業管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛保安工作的方式不盡相同。
2、社會比較重視物業管理
建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業發展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當的實力，是無法進入這一行業的。這樣既實現了物業管理企業的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業之間的惡意競爭現象。
近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業管理的將近1萬人。
同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。
但是由于整個物業管理行業在臺灣還處于成長階段，所以行業內的企業管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業管理現有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。
3、自主經營管理較為普遍
除了專業物業管理外，臺灣地區許多樓宇也有實行業主自營式的物業管理，所謂業主自營式物業管理，就是社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請專門的物業管理公司負責，而是由樓宇業主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。
5、依約管理、居民法律素質較高
由于市場化程度較高，所以廣大業主的法律素養也較高。目前臺灣規范物業管理的相關法規主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執行法規方面以及在法律法規的公平、公正性方面，業主和物業管理企業較好地貫徹了對等與公平的原則。
在管理過程中雙方依照合約規定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規賦予業主自主管理的權力，實行對物業公司的監督。對于不稱職的物業公司進行解雇;另外一方面，優秀的物業公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業主的權利和義務也規定得非常明確，而且執行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區也在95%以上。
6、重視物業管理職業培訓
一、明確物業管理定義
物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。
（一）物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：
1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議
2、制定物業管理計劃包括計算管理份額
3、制定物業管理組織架構
4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃
5、制定第一年度物業管理財務預算
6、參與工程監理
7、參與設備購置
8、參與工程驗收
9、擬定物業管理文本
（二）交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：1、樓字及設備維修保養
2、樓字保險事宜
3、保安服務
4、清潔服務
5、綠化環境保養
6、緊急事故處理
7、處理住戶投訴
8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。
二、組織物業管理的嚴密架構
一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：
1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。
負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴咨詢事務。
2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。
負責財務預結算；代收管理費；制作收支平衡報告；采購。
3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。
負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。
4、保安部：經理，保安員。
負責日常保安工作；處理突發事件
5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。
負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。
6、業務部：經理，業務員，公關員。
負責租售及其他有償服務；公共關系維系及拓展。
在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。
三、進行物業管理定位
（一）物業管理定位的考慮因素
物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。
物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？
體現物業管理定位的無外乎三個內容：
一是收費標準；
二是服務內容；
三是管理水平。
收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。
（二）物業管理品牌效應
物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。
物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。
四、物業管理企業資金籌集
物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢？
渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。
渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。
1）維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。
2）維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
3）建立完善的監督機制
對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。
4）建立物業管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道C：多種經營收人
物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向
渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％一2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場價收費。
（2）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。
（3）在主融稅收方面提供優惠政策。
（4）撥發一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。
（5）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業用房，以成本價或低價的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費不足。
渠道F：介人物業出租
物業管理企業利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租對三方都有好處：對于租房者，不用和業主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業管理企業做中介，不會上當受騙；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的餓中介利潤。物業管理企業如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業務，在增加物業管理企業收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。
五、剖解導致行業性虧本的七大因素
因素A：物業管理規模小
原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。
因素B：物業管理人員配置不合理
原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。
處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。
因素c：物業管理收費低
原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。
因素D：物業管理收費難
原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。
處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。
因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太
原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水平、提高檔次。
處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。
因素F：物業管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。
處理對策：新建小區要加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。
因素G：物業管理服務項目單一，牧業管理公司自身造血功能差
原因分析：物業管理是一種綜合性的服務行業，除開展常規的物業管理項目外，還應開展多種經營，走以業養業的道路。
處理對策：房地產開發商要對物業管理公司的物業管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業管理公司也要想方設法根據小區自身的特點和業主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。
六、締造物業管理新概念
概念A：零干擾服務
汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。概念B：氛圍管理
在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。
概念C：個性化服務
在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。概念D：“管理報告”制
我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。
概念E：產學聯手
1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作。“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。
七、物業管理扭虧為盈秘訣
秘訣A：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”
1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。
秘訣B“寓管理于服務之中”的模式
1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。
秘訣c：“無人化管理”模式
公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序。“無人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。
秘訣D：“個性化管理服務”模式
在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息（包括業主需求信息）輸入或服務輸出的動態循環系統。
秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”
“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望。”對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。
秘訣F：共管式（業主自治與專業化服務相結合）
和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司---中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，”中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。
秘訣G：經營理念一一運用創造性思維
公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。
一、物業管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立XXX局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
一、案件特點
案件數量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小區均實施了物業管理，物業公司與業主之間因管理和服務難免產生各種矛盾糾紛。以松山區為例，20__年松山區人民法院共受理物業管理糾紛案件47件，20__年受理126件，20__年受理96件，年均遞增約40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。
案件類型多樣化，法律關系復雜。由初期的簡單追索物業費糾紛，發展到與物業相關的多種類型案件，既包括物業管理上的糾紛，如收取物業費、公共費用分攤、業主財產丟失引發的財產損害賠償等，又包括業主管理內部事務糾紛，如業主及業主委員會選聘物業公司、維修基金的使用管理等，還包括部分因物業用房、小區公共設施權屬引發的侵權糾紛，其中絕大多數仍為業主拖欠物業公司物業費糾紛。上述案件涉及業主與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又涉及房產開發商與物業管理公司的關系、業主委員會與物業管理公司的關系等，法律關系復雜。
涉案標的額較小，審理難度加大。拖欠物業費引起的糾紛，涉案標的額一般都在千元以下，有的標的額在一二百元，但由于雙方摩擦大，矛盾積怨深，各執一詞，互不相讓，造成案件審理難度大。
業主敗訴和解多，自身維權困難。在物業糾紛案件中，一些業主之所以拒交物業費，多為對物業公司管理服務不滿意，認為物業公司只收錢，不服務或服務不到位，管理不善。但由于許多業主缺乏證據意識，平時不注意收集、保全證據，在訴訟中經常會遇到舉證不能，因而其抗辯理由很難獲得法律支持，審理結果多以業主敗訴或與物業公司和解。
集團性訴訟增多，存在群體性糾紛的隱患。物業管理涉及千家分戶，業主均是利益共同體，在小區內帶有普遍性，很多業主處于同一社區或同一案件背景之下，會形成共同的利益圈，在發生糾紛時，有時會以小區為單位，業主對糾紛達成一定的共識，通過群體方式進行訴訟，給物業公司和法院施加壓力，處理不當極易引發連鎖反應，形成群體性糾紛，影響社會的和諧穩定。
二、產生原因
法規不盡完善。這是導致當前物業糾紛增多的根本原因。20__年國家出臺了有關商品住宅區的《物業管理條例》，在一定程度上規范了物業管理，但在《條例》中就物業管理缺乏明確的責任界定和具體操作細則，法規過于籠統，彈性條款多，操作性不強，對物業管理行為規范不足，約束不力，難以規范和解決當前物業管理中不同利益主體間引發的矛盾，使許多亟待解決的問題無法在《條例》中找到相應依據，目前的民事法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》，依據有關部門和地方性法規進行處理。因此要盡快完善有關物業管理法律法規，為解決物業糾紛提供法律上的保障。
物業服務存在瑕疵。有些物業公司凌駕于業主之上，小區成為物業公司的獨立王國，無視業益，甚至隨意侵害業益，不能嚴格按照相關規定提供優質服務，有的衛生保潔臟亂差、綠地綠化疏于維護，有的公用設施缺乏及時維修保養，有的只收費不服務，或者多收費少服務，甚至采取停水停電停氣等不當手段強迫業主繳費。
物業合同不公平不對等。業主與物業公司簽訂物業管理合同時，通常都是由物業公司提供格式合同，合同內容往往對物業公司的義務約定得比較模糊、籠統，有些多款則明顯屬“霸王條款”，業主很難進行有效監督，而對業主的規定則細之又細，非常明確。雙方在合同的權利與義務約定不公平不對等，雙方的責、權、利不清晰，為日后的糾紛埋下了隱患。
部分業主消費觀念、消費意識不高。有的業主少付費，卻希望享受最好的服務，甚至只享受服務而不繳費，個別業主惡意拖欠物業費，或對物業服務稍不滿意則堅決拒交。另外，一些業主還有盲目從眾心理，聽說鄰居有人不交物業費就跟著效仿，有人不繳，我就不繳，能拖則拖，能賴就賴。
業主委員作用未有效發揮。業主委員會對物業公司有審查監督權利，但在日常生活中，對物業公司的行為，有時聽之任之，對違約行為和侵犯業益行為未及時介入或加以制止，也是導致物業糾紛多發的一個主要因素。
三、預防解決對策
針對物業管理糾紛案件的特點和產生原因，筆者認為，要預防減少此類案件的發生，要著力做好以下幾個方面工作。
首先，健全法律，訂立實施細則。這是解決業務糾紛的根本所在。現在的《物業管理條例》只訂立了一些原則性、寬泛的條款，缺乏可操作性，已不適應物業服務這種高度專業化的行業發展需要，亟需訂立一部具體細則，明確物業管理合同的法律性質和相關法律責任，界定雙方的權利義務和行為規則，平衡各主體之間的利益，使物業案件真正能夠有法可依、有章可循。
其次，強化有效監管，規范物業管理行為。政府相關職能管理部門房產、物價、 工商要充分發揮“管理、指導、監督”職能，應從完善收費標準，服務內容和提高管理水平等方面加強化對物業管理行為的規范化管理，制度一整套管理考核辦法、辦事規程、懲戒措施，依法查處物業管理中的不規范行為，嚴格物業公司資質審查，提高準入門檻，物業從業人員持證上崗，對不合格公司要進行大力整改，對整改不合格的依法撤銷其資質，以切實有效的監管措施促進物業管理行業健康規范地發展。
第三，提高物業管理水平，改善服務質量。物業公司要擺正自己位置，增強為化區民民主服務意識和能力，強化對員工的培訓管理和監督，提高物業從業人員素質，努力提高物業管理水平，使所提供的物業管理服務達到或超過物業合同約定，減少瑕疵，以此減少糾紛的發生，實現業主與物業管理企業的共贏。
第四，加大相關法律法規宣傳，提高業主和物業公司的知法用法能力。加強對與物業管理密切相關的法律法規的宣傳力度，向社區居民普及物業管理法律知識，使廣大業主在享受物業服務的同時，要依法履行交納物業費的義務。作為物業公司，應當守法經營，在收取物業費后，要嚴格履行合同約定的服務義務，努力為業主提供優質的物業服務。
第五，加強公司、業主和業主委員會三方的溝通協商，妥善解決紛爭。業主與物業公司是互相依賴、互相共存的關系，雙方要本著平等平和的態度正確對待所產生的糾紛本文來源：文秘站 。物業公司要采取上門征求意見定期召集業主代表聽取意見、建議，及時改進工作不足。業主委員會要充分行使審查監督權力，發生紛爭時，在業主委員會或居委會等主持下，雙方要進行對話、溝通，避免矛盾升級擴大。
今年，我街道認真貫徹《事業單位登記管理暫行條例》和《事業單位登記管理暫行條例實施細則》及有關法律、法規、政策，按照核準登記的宗旨和業務范圍開展活動，現將履職運行情況和服務職責匯報如下：
（一）城市管理工作
為進一步提升老舊小區面貌，改善轄區居民出行，街道積極與住建局對接關于老舊危房、棚戶區改造等民生問題，重點從路面翻修、裸露土地治理、地下排水疏通、外墻立面及安防設施等方面進行了升級改造。按照全區計劃對立項項目組織街道、社區、居民代表共同參與工程設計的要求，項目招標前街道組織人員聯合設計公司及居民代表對圖紙進行會審，并對設計方案進行公示，對反映的問題及時改善，城市管理服務中心工作人員及監理對工程進行全程監管，區審計局對工程跟蹤審計，實行階段性驗收及竣工驗收相結合的方式確保質量全過程監督。
街道制定了《關于古槐街道防汛抗旱安全防范工作的通知》，成立了應急隊伍，全力做好轄區防汛工作及城市疏通排澇，確保老舊危房安全度汛，避免發生房屋倒塌事件，保障人民生命財產安全。
重視社區綠化改善居民居住環境營造居民綠意生活,因地制宜對轄區進行、美化提升，喚醒社區“綠色活力”，實現全域增綠，做到應綠盡綠。目前，轄區綠籬綠地18.2萬平方米，立體綠化1.1萬平方米，喬木花灌木1.55萬株，同時做好了綠地綠籬的修剪維護保養工作，共清理死樹17棵，清理枯枝131處，修剪綠籬綠地面積約10萬平方米，清理雜草、雜物約2噸。2020年街道本著投入少、建精品、居民滿意的原則，投入15萬元對翰林街文華苑小區、桃李苑小區進行了升級改造，效果良好。投入5萬元購置了30棵高桿石楠、300棵紫藤進行了死樹補植和綠化了綠色長廊。街道每年投入5萬元進行美國白蛾的消殺防控，確保與市區兩級同步消殺。
街道物業辦制定了物業管理實施方案和獎懲機制，形成了長效機制，在全轄區推行了物業管理全覆蓋特色服務，小區物業管理及環境衛生得到了全面提升和持續有效的監管；街道堅持整治和管理相結合，不斷美化居民區環境，提升各社區小區物業管理水平，為轄區居民創造了整潔、有序、舒適的生活居住環境。對轄區內1226棟居民樓按照社區自管和監管的屬性不同，每月分別給予20元至90元不等的物業費用補助，年需投入約100萬元；每月組織人員對社區物業管理定期進行考核，保持物業管理服務常態化，對考核結果進行量化賦分綜合排名，制作簡報，及時通報社區，作為對社區物業管理考核獎懲的依據。街道每月拿出3萬余元對各社區按照考核排名先后進行物業管理工作獎勵，年獎補資金投入約35萬元；提高了社區對物業管理的積極性，確保了對轄區物業管理長期穩定投入。
在各社區形成了環境和物業管理網絡，成立了社區環境和物業管理辦公室，并制定了各項物業管理制度，組建了以社區書記任主任，兩委成員及網格員為成員的物業管理領導班子。社區環境和物業管理委員會下轄多個以物業管理范圍為單位的小區自管會（業主委員會），由包保片區的兩委成員任組長，網格員、樓長、居民代表和物業服務企業工作人員為成員，并指定一名同志為專職物業管理員，每天對社區物業及小區環境衛生進行巡查，并做好巡查登記，發現問題及時通知物業管理公司，做到即時整改。社區環境和物業管理辦公室定期組織召集各小區自管會召開環境衛生和物業管理聯席會議，集體研究解決關于居民小區環境衛生和物業管理方面突出的矛盾和問題。
各社區制定出臺了與之相對應的物業管理措施，并推出了各具特色的物業服務。目前，街道正積極推廣要求轄區內簽約的物業服務企業要公布物業維保及投訴電話。居民家中出現物業方面需要維修的情況，打個電話物業公司就會上門提供維修服務，并免收服務費等便民服務措施。這種特色服務，既滿足了居民群眾的現實需求，又促進了居民對物業管理工作的支持與配合。
（二）綜合執法工作
今年，大隊結合實際制定了《古槐執法大隊規范化建設實施方案》，強化了執法服務陣地建設，推進城市管理綜合執法業務學習制度，布局智慧化信息平臺，在轄區管轄的40條主次干道組建智慧化城市管理系統，運用科技化手段依法推進提升城市管理水平，提高為民服務效率，提升群眾滿意度。
大力整治“十亂”，開展學習周邊秩序集中整治30余次。加大對超門頭經營、非機動車亂停放、流動商販占道經營、“門前三包”等違法行為的執法力度，截止到目前共收扣違法停放非機動車3400余輛；治理流動商販占道800余處；治理超門頭經營2000余處；清理玻璃貼小廣告1500處；處罰違法行為1928起，罰款50300元。整理了周邊環境，方便了居民出行。
新物業管理合同范本
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
組織名稱：________
代表人：________
地址；________
聯系電話：________
受委托方（以下簡稱乙方）
企業名稱：________
法定代表人：________
注冊地址：________
聯系電話：________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：________
座落位置：____市____區____路（街道）____號
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、____、____、____.
第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.
第七條 公共綠地的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所____、____、____.
第九條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、____、____、____.
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、____、___.
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1. 物業管理費：________
2. 保潔費：________
3. 保安費：________
4. 房屋設備運行費：________
5. 維修養護費：________
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條 對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。
第十六條 其他委托事項
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為____年。自____年____月____日____時起至____年____月____日____時止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業管理方案；
4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；
8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；
9. 協調、處理本合同生效前發生的管理
遺留問題；
（1）________
（2）________
10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條 乙方權利義務
1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；
2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4. 選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃， 經雙方議定后由乙方組織實施；
6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；
8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料；
第五章 物業管理服務要求標準
第二十條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到___%
1. 房屋外觀：______
2. 設備運行：______
3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______
4. 公共環境：_________
5. 綠化：_________
6. 交通秩序：_________
7. 保安：_________
8. 急修：_________
小修：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收取；
5. 管理服務費標準的調整，按___調整；
6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、 露天車位：______
2、 車庫車位：______
第二十四條 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：
1.______
2.______
第二十六條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方___元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條 本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿____天前向對方提出書面意見。
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
附：業主公約
為加強____（以下簡稱“本物業”）和管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策制訂本公約。全體業主和物業使用人均須自覺遵守。
一、 在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策的規定。
二、 執行業主委員會或業主大會的決議、決定。
三、 委托物業管理企業負責房屋、設施、設備、環境
衛生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。
四、 全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。
五、 業主或物業使用人對物業管理企業和管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會直轄市解決。
六、 加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。
七、 業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理企業。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門貪污處理。
八、 業主發委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。
九、 凡房屋建筑及附恬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應有由業主單獨或聯合維修、養護的，業主及時進行維修養護，拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。
十、 與其他非業主使用人建立僉租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。
十一、 在本物業范圍內，不得有下列行為：
（1） 擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）設計用途、功能和布局等；
（2） 對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；
（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；
（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（6） 違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；
（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；
（8） 在公共場所、道路兩側亂設攤點；
（9） 影響市容光煥發觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
（10） 隨意停放車輛；
（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（12） 違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
（13） 法律、法規及政府規定禁止的共他行為。
十二、 人為造成公共設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。
十三、 按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。
十四、 業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。
十五、 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。
