時間：2023-10-12 09:41:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產中介法律培訓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等。
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的?？梢哉f大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息”。
目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中成人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動?！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定?！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經營、超越經營范圍和非法異地經營?！薄胺康禺a執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的傳單，以特別提醒消費者引起注意
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
一、我市房地產中介發展歷程回顧
我市的房地產經紀行業起始在2000年后，伴隨著房地產業的持續發展和房地產市場的日趨繁榮而發展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，我市房地產經紀行業的發展大致經歷了三大發展階段：
一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據我市房地產中介市場發展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產經紀行業存在著高成長性，發展從2002年開始一直處于穩建的發展之中，從業人員不斷增加。
二是，調整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，出現了房地產中介經營困難和關停門店的現象，整個房地產中介行業面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產中介公司的數量和規模迅速增長。
二、我市房地產中介市場現狀
從區域分布來講，我市的房地產中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產中介公司服務項目單一,以房地產經紀為主,整體業務水平低。中介機構硬件設備情況。目前，我市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，開發不夠。中介機構規模小，結構和管理制度不健全，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。大中型經紀公司數量較少, 個體戶占絕大多數,一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產中介中多數是“小、散、亂”。從業人員情況，中介服務機構人員接受的教育水平較低，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。從業人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務工人員等，文化程度高低懸殊素質參差不齊，專業人才匱乏。從業資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業執照，沒有中介機構資質備案證書。由于房地產中介機構工商登記在先，登記備案在其后，部分經營者在取得工商營業執照后，既開始營業。從業人員不參加專業培訓，也長期不到房地產政府管理機構做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業執照，又無中介機構資質備案證書。由于他們在經營中，只要有利可圖，不按法律法規辦事，不顧及后果，隨意性很大，常?！按蛞粯寭Q個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業務的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當大的比重，給政府的監管帶來困難。
三、我市房地產中介行業存在的問題
（一）中介機構和從業人員“市場準入”門坎過低。。從業人員入市門檻低，表現在房地產中介服務業興起時間不長，從業人員資格認證制度還不是很規范，從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，魚龍混雜。中介行業入市門檻低，主要表現在注冊資金要求不高、從業資格管理還未全部到位、營業場所限制不多；一些信息服務機構、家政服務部門甚至部分物業管理公司也超范圍從事房產中介業務。此外，無照經營、無資質經營也是屢禁不止。本來根據國家有關政策規定和市場要求，對房產中介機構和房產經紀人的素質都有較高的標準和要求，但事實上，目前許多中介企業和從業人員存在政策水平低、缺乏應有的業務知識和法律常識、不按政策規定操作、多收費、亂收費等現象，嚴重影響了中介行業的服務水平和整體形象。有部分從業人員道德水平不高，不遵守職業標準和道德規范，或是開展欺騙性業務，導致執業質量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。由門坎低帶來的問題是各業務機構之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展。
（二）、很多房產中介機構暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產中介難言信任。有些不正規的中介，為達到營利目的，廣設陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發交易糾紛層出不窮，又使房產中介行業成為在媒體上曝光最多的行業之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據一些從業人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產中介公司以格式合同的形式規定不公正、不合理的條款。房地產中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規定。有的合同中主要條款規避法規，往往對一些關系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當。或利用不存在的假房源與求房者周旋，最終達到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。
（三）我市在對房地產中介的監管上存在一定的漏洞，給房地產中介公司用不正當手段欺騙消費者提供機會。不能很好的運用社會、輿論監督，在欺詐消費者的行為出現后，不能及時進行嚴懲，使得一部分房地產中介公司存在僥幸心理。
四、規范我市房地產中介行為，促進我市房地產中介行業發展的對策
（一）大力推進房地產中介行業相關法律、法規的制定和完善，促進相關法律法規的實施，并在現有法律基礎上規定更加詳細的準則。法制的健全是行為規范的根本，我國目前房地產中介服務方面的法律法規體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。而對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規在房地產中介行業所要承擔的民事責任方面，沒有過多的規定，因此我市應當強化和細化房地產中介機構的民事權利義務以及民事賠償方面的相關規定。
（二）嚴格市場準入制度，提高行業準入標準。提高房地產中介行業準入標準，有利于中介行業優化資源配置，擴大企業經營規模，獲取規模效益；有利于企業提高服務質量，樹立服務品牌，發揮品牌效應；有利于企業擴大業務量，提高市場占有率，增強競爭力；有利于中介服務商增加機會成本，減少短期投機牟利行為，從而維護了消費者的合法權益。加強對中介機構、從業人員和中介活動的管理，嚴格執行資格認證制度，強化中介服務規范化管理。上海市率先提高房地產中介企業的準入標準，明確規定須有五人經紀人證書，值得我市房地產中介主管部門借鑒。加強市場監督管理，不僅是房地產中介行業自身發展的迫切要求，更是我市房地產中介加強行業管理，制定房地產中介市場制度和行會標準，實現市場健康持續發展的需要。規范市場準入制度，加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有關部門頒發的房地產中介機構資格證書，嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營業場所和從業人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業人員和經營業績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業范圍應適用不同金額的注冊資金條款。
三是，提高市場透明度，規范市場交易行為，構建公平的交易環境。在房地產中介服務企業激烈的市場競爭中，提倡規模化誠信經營是大勢所趨，也是企業生存發展的根本。提高房地產中介市場透明度。一要建立網絡交易信息平臺，方便消費者了解房地產中介市場信息和中介企業的服務水平和誠信度狀況；二要規范房地產中介服務收費行為，針對不同類型、不同業務、不同服務質量采取適當合理規范的收費標準，確保其收費和服務水平相聯系，實行優質優價；三要規范市場交易，要從繁榮房地產中介市場、維護各方合法權益出發，規范房屋的買賣、房產的租賃、交易價格的評估。
【摘要】：目前，國內二手房交易市場經過多年的起伏，已經發展成房地產市場中的重要部分，然而二手房市場仍然存在著許多問題，包括：二手房中介大部分規模過小、承受能力不足、交易不規范、中介人員素質參差不齊、中介誠信問題等。造成這些問題的原因，是因為對二手房中介管理的缺失、對中介機構缺乏監督、金融機構對于二手房市場的支持不足、政府政策指導不夠。國內二手房市場要從國內行情考慮，加大金融機構以及政府對二手房市場的支持力度，加大對二手房中介的監督力度，以此來推進二手房市場的持續發展。
【關鍵詞】：二手房市場；稅收流失；陰陽合同
國內二手房交易市場已經蓬勃發展了十多年了，這十多年間二手房市場跟隨中國經濟經歷了起起伏伏的波動。筆者經過對國內二手房市場多年的發展情況，研究二手房市場在發展中存在的不足，做出推動國內二手房市場持續發展的策略，希望為國內二手房市場的規范發展盡自己一點綿薄之力。 [1]
一、相關概念
與現房相對應的就是二手房了，是多年來人們的習慣稱呼，二手房不是準確的房地產法律稱謂。而《住宅與房地產詞典》中把二手房稱為：“房地產三級市場中買賣的存量房屋?！睍邪褔鴥鹊姆康禺a市場分為三級：房地產一級市場指的是土地市場；房地產二級市場指的是新建商品房即增量房地產交易市場（或稱一手房交易市場）；房地產三級市場指的是存量房市場（即二手房市場）和房屋租賃市場。通過書中的相關介紹可以知道，通過第一次交易的房屋再次進行交易或者再進行多次交易，都能稱之為二手房交易。筆者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的買賣交易。[2]
國內關于私人二手房交易所包含的稅費，是除了房子本身價值以外十分重要的費用支出。依照當前國內稅費相關法律規定，在國內進行二手房交易的雙方，不管是賣房繳納的營業稅或者是買房所繳納的契稅又或者是買賣雙方都要繳納的印花稅等稅種，稅費的根據都是以房屋本身交易的價格制定的，同時賣家出售房屋繳納的個人所得稅以及土地增值稅的計算根據也和房屋交易的價格密切相關。因此，某些出售和購買二手房的雙方為自身利益，降低繳納稅費，使得交易的成本減少，在二手房中介機構的幫助下簽訂“陰陽合同”，從而達成偷稅漏稅的目的。
“陰陽合同”，俗稱“黑白合同”，指的是簽訂合同的買賣雙方當事人為了逃避國家管理或者達成自身經濟利益最大化的目的而對同一個交易所訂立的雙份內容不同的合同，當中一份合同只作為買賣雙方當事人掌控，合同的約定按照這個合同執行；而另外一份合同用于交給相關部門檢查和存檔，買賣雙方當事人并不按次合同來執行。前面的合同即“陰合同”，后面的合同即“陽合同”。 [3]
二、二手房市場的問題
2.1、二手房的監督力度不足。具體表現為以下兩點：一是二手房相關管理部門對于中介機構的經紀人所做的有違對應法規法律及職業道德規范的情況監督力度不族，通常只是采取罰款的方法，極少出現收回經紀人資格證書、刑事處罰及吊銷營業執照等嚴格的舉措；二是部分中介機構過分重視利益，并且其中有許多素質較低的經紀人。
2.2、金融機構對于二手房市場的支持力度不足。過分傾向于現房的貸款業務，對于二手房來說要求過高。當前多個金融機構的信貸業務投資大部分都是在房屋一級市場信貸和房地產開發項目中，對二手房市場的信貸業務過于嚴格，導致二手房市場缺乏金融機構的支持。雖然目前幾年的時間里，有許多金融機構把目光漸漸轉入二手房市場，同時加強對二手房的信貸投資，但與國外發達國家的銀行比較，不管是業務結構比例及業務總量，還有著非常大的距離。依照相關數據研究分析，英國國內的金融機構在房屋抵押貸款的工作中，對于二手房的貸款業務已經超過了總業務量的65%，而國內對于二手房的貸款業務僅僅占到個人貸款業務的8%.
2.3、二手房中介公司經營不規范。國內的二手房交易市場僅僅發展了十多年，還沒有達到成熟的地步?；顒虞^為散亂，服務能力不足、經紀人范圍較狹窄，缺少社會知名度，組織化的程度較低、國內二手房交易市場仍然面對著許多嚴峻的問題。比如說：二手房中介機構的違法操作及合同簽訂監督不足，導致許多二手房中介公司的交易及誠信受到影響。
2.4、國五條細則對于二手房市場的制約。進來沸沸揚揚的國五條，導致二手房在細則出來之前出現井噴現象。隨著細則的逐漸落地，全國二手房成交量迅速降低，在清明小長假一蹶不振。國五條細則的出臺，二手房市場需要一段時間來理解相關政策。
2.5、陰陽合同致使稅收減少。存在于二手房交易市場的“陰陽合同”，通常的方法就是交易雙方當事人和二手房中介機構訂立兩份合同，簽訂陽合同用于提供給房產管理局和國土資源局的正常買賣合同，以這份合同的交易價格來作為辦理房屋交易申報納稅時計算稅費根據及轉移登記的價格，屬于隱藏事實價格的虛假協議；而陰合同則為買賣雙方達成實際交易價格的合同來使用，使用于雙方付清款項。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介機構通常會給買賣雙方當事人建議交易價格根據區域價格填寫，買賣雙方申報納稅和辦理房地產出售轉移登記時上交隱藏實際交易價格的虛假二手房買賣協議及二手房轉讓申請表等相關資料，假報二手房真實交易價格，降低買賣雙方必繳稅款，從而達到二手房中介機構提升房屋成交率的目的。陽合同所注明的成交價格要遠遠低于真實交易的價格，造成國家流失的稅款數額巨大。
三、規范二手房市場的建議
通過上述分析，影響國內二手房地產市場健康發展的原因是非常多的。雖然我國市場經濟正處速發展之中，但還有很多不完善和健全的方面，投資和負債都不具有成熟活躍的市場作支撐，公允價值也得不到充分的運用，加之我國的市場經濟發展水平距離西方發達國家還有一定的差距，市價機制還不夠完善。因此，政府和企業都應該主動參與，推進二手房地產交易市場積極發展，逐漸建立起一套完善的市場交易體系，讓公允價值模式得到更好的運用和推廣。
3.1、建立二手房中介協會。通過建設中介協會來制定并完善二手房市場的從業規范，對房地產中介的行為加以約束。房產中介行業協會還可以通過下列制度，配合行政管理部門強化行業管理。一是會員責任基金制度。規定各房產中介成為協會會員需繳納相應數額的責任保證金，由行業協會以該會員繳納金額為限，為其違規操作或業務中過失責任提供擔保，從而提高協會各會員承擔民事責任的能力。二是資質認證制度。行業協會根據注冊資金、專業人員數量、業務量和一貫執業表現對其會員評定相應的資質等級，使房產中介行業步入“以規范執業，擴大規模提高信譽度，再以信譽度獲取市場”的良性循環。三是建立市場行情制度。行業協會將近期成交房屋的區位、戶型結構、內部設施、成交單價等情況予以整理，為各會員進行估評和為市場交易主體確定價格提供參考。
3.2、加強二手房中介公司的自身規范。當前，國內二手房中介公司的傭金收取制度比較混亂，缺乏對應的標準，這樣任其發展，引起了二手房市場中許多的不正當競爭，對于中介公司自身以及二手房市場的發展都是不利的。同時要禁止二手房中介公司擅自抬價或吃差價，向市場提供真實的房源和價格是各家中介機構的責任，部分中介擅自抬高二手房掛牌價格的做法涉嫌哄抬房價。特別是當業主上漲預期強烈，捂房惜售的時期，中介私自抬價的現象更是使正在走下坡路的二手房市場雪上加霜。各地中介應達成共識，因地制宜。
3.3、不斷提升中介經紀人的綜合素質。一是探索建立約束從業人員行為的機制，實施經紀人年度注冊驗證制度，建立二手房行業個人會員掛牌與信息記錄制度，組織行業教育培訓等。二是不斷提升從業人員的專業技能。二手房經紀人需要對二手房基本概念和常識熟透于心，熟練掌握稅率及計算方法，貸款要求、所需資料及貸款環節，過戶資料及環節。三是提升從業人員的溝通能力和說服力，買賣二手房的工作就是和客戶溝通并達成共識的過程，準確把握客戶的需求，快速建立和客戶之間的信任都要通過有效的溝通達成。作為專業人士，要給出專業建議，幫助客戶做出決定，這就是說服力。四是培養從業人員建立良好的工作態度和服務態度。專注于工作，干一行，愛一行。顧客至上，全心全意為客戶服務，讓客戶滿意。
四、總結
我國的房地產市場現仍處于快速發展階段，目前一手房仍是市場主體。隨著土地日益稀缺、地價房價居高不下，新建樓盤和可開發土地越來越少，二手房的存量會越來越多。我國樓市雖然仍有較大的發展空間，但產業轉型已成必然。目前我國城市化僅僅超過半數，與中等發達水平國家相比差距較大。因此住房剛性需求依然強勁。二手房必將成為將來樓市的主體。
【參考文獻】
[1] 王卿，郝曉杰. 中介企業二手房交易風險分析與對策研究[J]. 商業文化（學術版）. 2009（05）
[2] 胡昌平，劉清平. 對發展我國二手房市場的建議[J]. 中國房地產金融. 2007（07）
洗錢風險可以通過不同類型來衡量。利用風險分類可以讓房地產中介對不同客戶適用恰當的控制和監督，為管理潛在風險提供戰略支持。最常見的風險類型包括：國家地域風險、客戶風險和交易風險。由于自身情況的不同，不同房地產中介機構在評估整體潛在洗錢風險時賦予每類風險的權重可能各不相同。此外，房地產中介機構還需根據從特定主管部門、自律組織或其他可靠來源獲得的信息，調整其對特定客戶的風險評估。
一、房地產中介機構洗錢風險分類
為了實施合理的洗錢風險管理，房地產中介機構應識別不同類別的風險并對不同的風險類別進行評估。通過對客戶、客戶類型、服務、地域所帶來洗錢風險的識別，房地產中介機構再確定和實施緩釋這些風險的政策、程序和控制措施。
1.國家/地域風險
國家風險，結合其他風險要素，是反映有關潛在洗錢風險的有用信息。洗錢風險與特定地域存在高度的相關性，例如委托人的住所、交易場所和資金來源地等。具有較高風險的國家與地區包括：被FATF（金融行動特別工作組，國際反洗錢權威組織）聲明認定為反洗錢體系薄弱，金融機構要對其開展業務和交易特別關注的國家、地區；受聯合國、FATF或其他政府制裁、禁運或類似措施的國家、地區；被可靠來源認定為缺乏適當反洗錢法律法規和相關措施的國家、地區；被可靠來源認定為特定恐怖活動或為已被指定的恐怖組織提供資金和支持的國家、地區；被可靠信息來源認定為腐敗或其他犯罪活動十分嚴重的國家、地區；對房地產中介沒有強制性注冊登記要求的國家。
2.客戶風險
客戶的行為和動機可能是洗錢風險的來源之一。確定某個或某類客戶潛在的洗錢風險對制定和執行一套完整的風險為本框架至關重要。房地產中介機構應根據自身的標準，判斷特定客戶是否屬于較高風險，確定可能對評估產生影響的因素。預示較高洗錢風險的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋?；蚍莻鹘y情況下要求開展業務關系或服務；客戶實體或關系的結構、性質導致房地產中介機構難以及時確認實際收益人或利益控制者；現金密集行業；受特定主管部門或自律組織監測的慈善團體和其他非營利組織（特別是跨境運作的組織）；客戶所在地與房地產中介機構存在難以解釋的遠距離且無業務關聯性。
3.交易風險
這一類風險與財產、交易融資方式、資金來源以及交易參與方的具體因素密切相關。這些因素具體包括：交易速度（沒有合理理由的過快交易可能有較高風險）；財產類型（住宅或商業、空地、投資、高周轉率物業，用于出租或租賃的多單元物業）；連續交易，特別是同一物業在短期內以難以解釋的不同價格進行連續交易；將物業轉換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實所有人；低估或高估價格；出售物業后很快受到制裁或破產；物業價格對客戶沒有營利性；客戶所處地點和客戶資金來源異常；用大量現金購買；來自非正常途徑或那些被認為具有國家地域風險的現金存款或匯票；使用復雜的貸款安排或其他深奧的融資方式，而不是從受監管的金融機構獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風險的變量
房地產中介機構風險為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關的風險變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機構、律師和公證人是否受反洗錢法規監管；客戶是如何被引薦給房地產中介的；客戶與房地產中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產中介有業務關系的人，例如與自然人相比，法人或沒有清晰結構的法律安排可能具有更高風險；使用允許非面對面以及有利于匿名的新技術所帶來的風險。
5.高風險情形的控制
房地產中介機構應當根據風險為本的方法，對高風險客戶帶來的洗錢風險，采取適當控制措施，以降低潛在風險。這些控制措施包括：與房地產中介機構有關的洗錢方法和相關風險的一般性培訓；對高風險事項開展有針對性的培訓；增強高風險情形下的客戶盡職調查水平；在建立業務之初，房地產中介機構要進行強化的或額外的審查；對提供的服務進行定期審查，以判斷洗錢風險是否增加；經常審查業務關系，以判斷洗錢風險是否增加。
二、房地產中介機構洗錢風險管理
房地產中介機構為了有效管理洗錢風險，必須以風險為本加強內控體系，認真開展客戶盡職調查、客戶和交易監測、可疑交易報告及培訓和教育工作。
1.內部控制體系
特定非金融機構在規模方面與金融機構存在很大不同。與多數金融機構相比，很多特定非金融機構只有少量員工。這就限制了小型機構可投入打擊洗錢犯罪的資源。對于很多特定非金融機構而言，一個人可能就同時負責前臺、后臺、反洗錢報告以及高級管理層的功能。包括房地產中介機構在內的特定非金融機構的這種特殊性，在設計風險為本反洗錢內部控制體系時必須予以考慮。
為使房地產中介機構擁有有效的風險為本反洗錢方法，風險為本程序必須是房地產中介機構內部控制的一部分。高級管理層領導和參與反洗錢計劃是房地產中介機構風險為本方法的重要方面，高級管理層要對確保組織有效的內部控制結構負最終責任。
受制于房地產中介機構的規模和范圍，以風險為本的內部控制框架通常包括：擁有適當的管理系統以判斷客戶、潛在客戶或實際受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對易被洗錢分子濫用的業務環節的關注；依據房地產中介機構經營環境和市場活動變化，定期對風險評估和管理流程進行審查；在管理層指定一個人或幾個人負責反洗錢的合規管理；根據組織規模和中介職業的性質，在適當情況下，規定反洗錢合規功能和審查計劃；向負責人報告合規建議，發現的合規缺陷、已采取的糾正措施；無論管理層或雇員組成結構是否發生變化，要保持程序的持續性；要滿足反洗錢監管要求，并根據監管要求變化及時調整反洗錢政策；執行風險為本的客戶盡職調查程序；必要時對較高風險的客戶、服務實施諸如審查、管理層批準等充分的控制措施；作為反洗錢計劃的一部分，為雇員行為提供充分的監管和支持；在相關人員的職位描述和表現評價中，融入反洗錢合規要求；給所有相關員工提供適當的培訓。
2.客戶盡職調查
客戶盡職調查旨在使房地產中介機構能夠形成對客戶背景的合理判斷，真正識別客戶。房地產中介機構客戶盡職調查程序應包括：（1）及時識別和核實每個客戶身份。（2）識別實際受益人，并采取合理措施核實實際受益人的身份。識別實際受益人的目的，在于確定通過所有權、投票權或其他方式對客戶實施有效控制的自然人。（3）獲取適當的額外信息以了解客戶的具體情況和業務，這取決于所提供服務的性質、范圍和持續時間。這些信息可以在客戶對房地產中介機構提出要求的過程中獲得。
房地產中介機構對風險的評估是其客戶盡職調查及其他反洗錢措施的基礎。房地產中介機構要根據其對客戶的了解確定適合每個委托人的客戶盡職調查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調查標準。（2）在考慮適當的風險變量以及已知低風險情況下簡化的客戶盡職調查標準，例如上市公司、受到FATF反洗錢標準監管的金融機構、政府主管部門和國企（受制裁國家除外）。（3）被房地產中介機構合理判定為高風險的客戶要采取強化的客戶盡職調查標準。高風險一般歸因于客戶的業務活動、所有權結構、特別是所提供服務涉及較高風險國家，或被有關法律法規界定為高風險。
3.監測客戶和特定業務，報告可疑交易
房地產中介機構反洗錢監測的程度、性質取決于房地產中介機構的規模、地理分布、識別出的洗錢風險、受監管活動的性質?？紤]到房地產中介機構與客戶間的咨詢關系以及頻繁與客戶接觸這一性質，反洗錢監測最好由受過訓練、與客戶有聯系的員工來實施。監測的目的在于清醒認識潛在洗錢風險變化，預防洗錢活動。
對于這種主要針對中介業務的反洗錢監測，不可能僅依靠自動化系統，更多依賴的是律師的人工判斷。自動化系統是否適用，取決于房地產中介機構開展業務的性質及其可以合理獲取的資源。不能期望一個小的房產中介如大中型房地產中介機構一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產中介可以開發與其職業實踐范圍和形式相適應的監測方式。房地產中介機構最好選擇與客戶有直接聯系并具備反洗錢知識的員工進行人工監測。在達到適當業務規模時，監測工作可以逐步依靠自動化系統的開發投入。
風險為本的方法同樣適用于房地產中介機構識別可疑交易活動，例如，將更多分析資源分配給房地產中介機構已識別出的高風險領域。作為風險為本方法的一部分，房地產中介機構還應積極使用主管部門提供的信息來完善自身對可疑交易或活動的識別。房地產中介機構還應定期評估其可疑交易識別和報告系統的有效性，并根據外部變化作適當調整。
4.培訓和教育
于濤是一家房產中介公司的負責人，在房地產行業景氣時，他不斷增設門店，鋪開業務網絡，可自從房地產政策緊縮后，公司的業務能力大大降低，只能通過縮減門店、精簡業務人員來維持生計。“當初的擴張現在看來有點盲目，宏觀政策調控后，我還天真地以為影響不大，也沒有停下網點擴張的腳步。”回想起來，于濤覺得是自己對宏觀經濟的把握出了問題?，F在，在業務知識之余，他很想能增強自己對宏觀經濟、財務管理方面的分析判斷能力。
不過讓他苦惱的是，各種培訓機構成千上萬，每一家都聲稱自己權威、專業，收費自然也不菲，但究竟效果如何，師資力量又如何，卻難以辨別。
針對于濤的情況，我們建議他選擇金融機構或是政府有關部門開展的企業培訓課程，這樣既能保證課程的專業性，同時也便于他掌握金融機構的服務信息。
企業家訓練營學習、交流兩不誤
近日從華夏銀行上海分行獲悉，華夏銀行與中國中小企業協會聯合發起，攜手清華大學經管學院舉辦的公益培訓活動——“華夏之星”中國小企業菁英訓練營將于11月再次開營。目前，訓練營活動的報名工作已經啟動，全國的小企業主均可在9月報名參選，10月將遴選出40名企業主參加為期5天的培訓活動，內容覆蓋拓展訓練、課程培訓、交流考察等方面。順利結業的學員將獲得清華大學經營學院頒發的結業證書，在未來三年可優先獲得華夏銀行金融支持。
實際上，這已是華夏銀行與中國中小企業協會第三次合作了，有關負責人介紹說，“小企業是推動經濟持續發展和促進社會和諧進步的重要力量，但在發展過程中，它們又普遍面臨融資難、結構性失調、成本上漲、管理后繼乏力等困境。所以我們一直關注著如何幫助小企業解決發展中的各種難題。”基于這種考慮，華夏銀行希望通過此項公益培訓，為中國最具成長潛力并不斷追求卓越的小企業打造一流的學習與交流平臺，樹立小企業健康成長的榜樣。
在線課堂隨時便捷充電
相比傳統的課堂教育，企業主要想隨時隨地、利用分散的業余時間為自己充電就需要借助網絡的力量。在線課堂是最好的形式。
匯豐中小企業金融在線課堂是匯豐中國為中小企業量身打造的免費的財務管理學習平臺。課程包括了國際貿易、現金管理、電子銀行、應收賬款融資、外匯管理及保險五大板塊，而具體內容則緊貼當前企業所面臨的挑戰與困惑。例如最新引入了“企業運營—風險管理與保障”這一科目，以便企業主了解到：企業發展會經歷哪些階段、了解風險，更管理風險的重要性等。
希望通過匯豐在線課堂拓展知識的企業主只需在網站上填寫一些個人以及企業的基本信息，就能完成新用戶注冊，之后24小時均可免費“聽講”。當你在學習過程中遇到任何問題，還可以撥打頁面上的匯豐工商金融服務熱線咨詢。全部課程結束后，中小企業主即可獲得匯豐特別頒發的電子證書。
此外，企業主若需要了解當前的工商、稅務、勞動保障等方面的問題，還可以向政府有關部門咨詢。僅上海地區就有多個中小企業服務中心，可就經濟、金融、法律、技術等各方面問題為企業主提供解答。而這些機構所提供的服務多數是免費的。
關鍵詞：房地產；操作風險；對策
中圖分類號：F831 文獻標識碼：A 文章編號:1003－9031(2011)03－0071－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16
一、房地產行業操作風險概述及特征
由于房地產經營性質的特殊性,在現代復雜的信息社會中,房地產業面臨著更多的風險。房地產信用風險和房地產市場風險是學術界長期以來研究的重點,但操作風險卻很少引起關注,房地產行業操作風險正在成為房地產業面臨的重大威脅之一。房地產營運的主體以及參與者主要包括房地產開發商、銀行、政府、房地產中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統,以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。所以房地產操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。
國內房地產業在房地產操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產操作風險認識不足，很多人將房地產操作風險理解為房地產開發商、銀行、政府、房地產中介在各自的房地產業務操作中的風險,或者誤解為操作性風險,更有甚者稱為房地產犯罪。其次國內房地產業在操作風險管理方面由于房地產開發商、銀行、政府、房地產中介職責分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協調統一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產業面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態。
房地產行業操作風險大多內生于商業銀行、開發商、政府、地產中介的業務活動，覆蓋面大,不宜區分和界定，除具有地產風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據操作風險定義，由于程序、人員和系統都是重要組成部分，大多數操作風險存在于商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產操作風險與商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發生，有時隨著環境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏,增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數據不完整。操作風險的發生不會立即呈現，商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區域文化、素質不同的員工、特定的經營機構，甚至是信件收發人員都有關系，具有很強的隱蔽性。
二、海南省房地產行業操作風險歷史回顧
1988年4月，國務院批準海南建省辦特區。在新設省級經濟特區優惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產需求有了驚人的增長，從而形成了房地產的集中開發熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經濟陷入惡性循環。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產，房地產市場的虛假繁榮急轉直下，房地產泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經濟發展[1]。
2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數據，可以看出海南省房地產市場出現的一些亂象苗頭：開發商違規操作，職業炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產開發項目，新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目要待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當地居民、企業或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當地的收入水平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產需求逐漸減少。同時海南省房地產開發企業還面臨兩個方面的壓力：一是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。由于房地產規模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產市場營運主體即房地產開發商、銀行、政府、房地產中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統性風險問題將逐漸暴露出來。
三、海南省房地產行業主要操作風險問題及原因
從海南省房地產歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。
（一）房地產開發商操作風險問題
由于缺乏房地產發展的總體規劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區不清楚，開發商對城市的未來發展缺乏有效想象空間，難以根據城市規劃把握開發熱點。在海南省房產商中，許多發展中的中小房地產商更多的是純機會選擇，而不是戰略性的謀篇布局。同時在房地產熱過程中的房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態；私自加建樓層、搶建、改建的現象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現象嚴重，毫無節制的圈地破壞；優質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_發具有隨意性和低水平性，各種違規操作現象嚴重，既給海南省長遠發展帶來了嚴重的不利影響，又給開發企業帶來其自身難以控制的操作風險。
（二）商業銀行的操作風險問題
這種操作風險主要表現在：第一，貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實[2]；第二，抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產金融大案要案的接連發生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發案數量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發展，并呈現出“同類案件屢次發生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。
（三）海南省房產中介操作風險問題
海南省房地產中介機構存在很多問題。首先，房地產中介行業法律法規不健全，中介準入門檻低。其次，行業監管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監管容易出現漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規?？傮w偏小，多數是靠差價賺錢。那些規模和實力較強，能夠引導市場發展的中介公司的品牌意識比較弱，經營缺乏長期發展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業人員多是沒有房地產評估師和經紀人資格的，并不懂得房產的專業知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業管理的法律法規操作，這些問題從不同程度上影響房地產市場。
（四）海南省政府管理方面存在的問題
目前房地產已成為海南省的支柱性產業。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產的可持續發展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現以下主要違法違規行為：第一，公權私用。主要在土地增值環節，稅收環節，開發資金的獲取環節，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發生為了保護和扶持與自己有共同利益的產業而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經濟特區基礎投資綜合補償條例》的規定，投資公路網等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優惠補償政策，出現補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發生暴利事件的事情時有發生。第四，稅費不合理。海南現實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產企業要繳交的營業稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產開發企業要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規劃不合理。由于缺乏全省房地產發展的總體規劃或因為城市規劃經常變化，導致一些地產商以破壞式的方式亂開發或囤地不開發，從而導致土地浪費閑置現象嚴重。第六，監督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產操作風險，阻礙了海南省房地產和經濟的發展。
（五）買房人操作風險問題
買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現在已變成“買房養老”的時代。
四、海南省房地產行業操作風險控制策略分析
面對房地產業操作風險發展的現狀，海南省應根據自身的特點，對開發商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產業持續、穩健、高效發展。
（一）加強政府部門操作風險規避
為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產業平穩有序發展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。大力發展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規，規范市場秩序，建立房地產預警預報體系和有效的信息系統，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發生，使危機的各種影響減至最小，為房地產企業發展提供良好的外部環境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規劃，提高城市規劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規劃不得建設，詳細規劃一經形成不得隨意變更。堅持用科學規劃引導商品房開發，用科學規劃規范商品房建設，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產發展的大力支持，組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產的經營風險，提高旅游房地產市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產發展的法治環境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產開發及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環境，大力降低開發商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產信用體系，以維護市場秩序、提高監管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產開發建設方面，使項目建設與生態環境保護相適應、相協調，體現綠色發展、和諧發展、科學發展新理念[4]。
（二）開發商需要理清發展思路，明確發展定位
根據海南城市規劃把握開發熱點，從機會主義導向轉向戰略驅動導向開發，對海南省房地產發展進行戰略性謀篇布局，開發商必須自覺地進行戰略管理，尋找并發現新的需求和新的市場領域。在房地產開發上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產開發項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大經濟效益；不搞掠奪式開發，要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，處理好旅游開發與經濟利益、生態利益、社會利益之間的關系；旅游房地產項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產產品的文化含金量。同時要突出旅游房地產的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業和市場的運作方式將旅游房地產產品推向市場。在旅游房地產營銷方面，要滿足旅游房地產消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現房地產業健康發展，防止房地產操作風險。
（三）加強銀行的操作風險控制
由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業監督管理委員會、保險監督管理委員會和證券監督管理委員會等監管部門應各司其職，應對各種房地產金融創新手段和由此衍生出來的投資產品加強監管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協調合作機制，提高監管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產金融數據庫，對發生的每一次風險事件進行監控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產生風險的環節點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發生的業務部門不斷積累風險識別經驗，進而提高對操作風險的防范和控制。
（四）避免中介服務所帶來的操作風險
健全房地產中介行業法律法規，讓海南省房地產中介機構走組織市場化、正規化、規模化、品牌化、信息化、資源共享化的現代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業人員的培訓，規范房地產中介服務行為，遏制中介盲目追求規模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作，讓房地產中介適應時展，向國際管理靠攏，創一流品牌和建設更高的產業平臺。同時加強房地產中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產中介企業管理的重要內容。在中介企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象，提高房地產中介經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。
（五）買房人規避操作風險之道
對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產投資是實現個人財產保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰線，集中資金于少量優質房產，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當地政府城市規劃部門的網站，了解城市規劃動態，小心決策。同時，如果能多注意城市規劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產商圈套，購買房產時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產商。對于購買過程中的陷阱，房產投資者不妨借外腦，多咨詢房產法律專業人士，必要時聘請專業法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產投資者希望“以小博大”、“以房養房”。天有不測風云，如果還貸額占資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規避操作風險。
（六）未來房地產操作風險應對之策
在國際資本市場信用形象遭受重創、各國經濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經濟的支柱產業、龍頭行業，海南省房地產業面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產業在海南省是一個與民生密切相關的行業，需要實體經濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業，區域經濟價值決定房產價值。針對海南省未來可能面臨的房地產市場風險，海南省房地產應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時海南省應結合建設國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰略的眼光來謀劃適合海南省經濟社會發展的房地產業，走高端路線和品牌路線，大力發展高端旅游房地產、度假地產和休閑地產，實現住宅建設節能、節地、節水、節材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，充分利用太陽能優勢，推廣太陽能與建筑一體化技術，發展生態、節能建筑，提高房地產產品的附加值；逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，以保護良好的生態環境，使低碳房地產產業成為戰略性新興產業和新的經濟增長點。
參考文獻：
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[4]徐諾金.搞活海南省房地產市場要適當擴大政府干預[J].海南金融，1996（12）.
有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里。
福美來不動產似乎就屬于“漏夜趕科場”那一類。
與21世紀不動產、中原、信義等老牌中介相比，福美來算是后起之秀。但后起之秀仿佛成為此輪宏觀調控中的一匹“黑馬”，在上海不少房產中介遭遇行業的寒冬時，福美來門店數量不減反增；7月，還喜遷新址，迎來新的發展與突破。
福美來不動產的創始人胡正華，可說是一名久經沙場的中介從業者。
大學畢業時，看準中介這個新興行業的發展前景，進入上房置換。在業界聞人周忻、丁祖煜等的推力下，把上房置換品牌推廣到全國，門店數量達到108家。
2000年，他接過全球最大房屋中介品牌――21世紀不動產伸出的橄欖枝，擔任中國區副總裁。負責品牌市場、培訓、網絡技術、連鎖服務、研發、relocation、全國區域城市支持等業務。
四年之后，當21世紀不動產在中國的業務蒸蒸日上時，他卻選擇了離開。按他的解釋，理由很純粹，21世紀不動產這個平臺，于他，已沒有太多挑戰。
隨后，胡正華由乙方變身為甲方，進入全國十大開發企業之一――大華集團，擔任營銷管理中心副總經理。
一線品牌開發企業，朝南坐的位置，這是很多從業者夢寐以求的“歸宿”。但胡正華卻心有戚戚焉。因為他所屬、所想、所念的全是中介。
2006年6月，他與同人一道創辦了福美來不動產，運作模式是直營＋特許加盟。
這正是胡正華的老東家――21世紀不動產的獨門秘籍。
不過，胡正華在此基礎上做了升華提煉：在加盟體系里實行公盤制。
勿庸置疑，這一創舉為年輕的福美來贏得了不少時間。僅僅兩年，福美來門店數量達到80家。
2007年9月，胡正華還獲得“2007年（第四屆）蒙代爾世界經理人成就獎”，這是房地產經紀公司唯一的獲獎者。
如今，福美來的愿景是成為中介行業的一線品牌，未來在36個區域城市建立3000家中介門店，擁有45000名經紀人。
就中介行業目前的發展狀況而言，福美來的愿景可謂非常宏大，大到令人咋舌。
2008年9月3日，《財富地產》雜志在福美來不動產新辦公地址――徐匯區中山西路2025號永升大廈24樓專訪了胡正華，聆聽他對中介行業過去、現在、未來的真知灼見
產業在整合
《財富地產》：眾所周知，門店的數量一直以來是各大中介企業競爭的焦點，然而近期不少中介機構紛紛壓縮陣線、關閉門店，甚至有中介企業宣布退出上海市場，您對“倒閉潮”看法如何？
胡正華：現在有很多中介公司紛紛關門，原因在哪里？對于周期性沒有認識。
因為中介行業發展歷程很短，沒有經過一個完整的周期，2005、2006年的調控，其實根本就不算一個周期，只不過是上海一輪短暫調整，而今年是宏觀經濟周期的總體調整?？梢哉f，從1993、1994年開始成長，到現在，這個周期性才開始顯現出來，要想在這個行業中成為百年老店，或者做得更好，那就必須具有抗周期能力，這個抗周期能力來自很多地方，首先是要塑造自己的核心競爭力，還有就是適應周期市場的其它要素，為什么國外的特許經營模式占80%，是由于這種特許經營模式抗風險、抗周期能力比較強。
這就給我們一個啟示，房地產行業是一個周期性行業，對于這個行業的未來發展，應該具有抗周期能力，一個企業如果沒有產業的認知，那么在周期的調整中就會死掉，
《財富地產》：在上海房產中介集體收縮戰線“御寒”的宏觀形勢下，福美來所受影響如何？
胡正華：毫無疑問，福美來也受到大勢的影響，關鍵是如何應對，對我們來說，這是一個挑戰。
毫不隱瞞，7月份，福美來業務量只有以前的1/4，8月份還不錯，已經提高了40%，但就日常交易量來說，還是有相當大的縮減，可以說相對去年，交易量縮減一半。
新盤交易量也是如此。去年，新盤每天成交量在1000套左右，今年3、4月份600―700套，后來下滑到300―400套，如果能做到500套已經很了不起了。
房市不好，關鍵是大家對未來的經濟走勢不明朗。在上海，很多客戶不是沒有購買力，而是大家都持幣觀望，如果將價格降下20%，肯定成交量很大。新盤亦如此，凡是開發商提前降價的新盤，交易量也很好。
《財富地產》：目前，中介行業面臨哪些機遇和挑戰？
胡正華：這是一場對中介行業的大洗牌，產業的大整合，通過這一周期，整個產業的融合將加速。
房地產產業鏈由投資商、開發商、商、中介商、貸款服務公司、手續辦理公司、物業管理公司等組成。從產業鏈上可以看出，中介處于中間區，相對于貸款服務等下游企業，中介商的日子要好過一些，下游產業日子更難過，死得更快。
中介商可以往上游發展，扮演商的角色。福美來現在已經開始做分銷，一二手房聯動。8月底剛談下了蘇州新太陽城國際養生社區、昆山賽格電子廣場、上海松江英郡雷丁別墅社區等項目。
這在以前是不可能的事情。房市好時，開發商壓根不理中介。現在情形不同了，很多公司也做不動，只能找中介公司幫開發商分銷，中介公司有客源，有渠道，完全是一對一營銷，開發商與商都是等客上門的模式，而中介商是主動營銷，現在很多開發商都來找我們。
中介公司與公司最大的差別在哪里？公司有策劃能力，而中介沒有策劃能力或者策劃能力比較弱，我相信以后中介公司也會有策劃能力。因為公司一旦建立自己的競爭優勢后，會往上下游產業延伸。比如易居，在上獲得優勢后，上游與開發商合作，下游一二手房聯動。中原靠二手房起家，從而往上游商角色走。同樣，很多開發商也在往下游發展，如復地集團旗下有公司策源，策源又往下游做二手房，成立了策源行。
產業整合的結果，將是商的日子越來越不好過。在國外，根本沒有商這個角色，所謂房地產業就是指中介。也許剛開始，開發商不適應與中介公司合作，但這是勢在必行的，不做將很難生存。
前途靠加盟
《財富地產》：福美來自2006年6月創立以來，不僅門店數量劇增，而且品牌知名度也急劇上升，獨門秘笈是直營＋加盟，您當初獨辟蹊徑，創立此種獨特運營模式是基于怎樣的考慮？目前，福美來直營與加盟店各有多少？
胡正華：福美來的模式是直營加特許加盟，這樣，對系統的掌控力很強，可以把加盟的弊端降到最低，解決實踐中的很多問題。因此，福美來的模式是加盟直營式管理，
從競爭角度而言，如何把連鎖效應發揮到極致，這是面臨的一個最大問題。從行業未來發展來看，一定是以加盟為主導的模式。在美國，中介門店有80%是加盟店，只有很少的一部分是直營店。臺灣加盟中介數量達到60%。只有在中國，還是以直營為主導的模式。
福美來是第一家公盤制加盟體系，這也是福美來與其它加盟品牌最大的區別。當初有很多業內人士認為我們做不好，但實踐證明福美來做好了。
關鍵點在于福美來有直營店，現在福美來一共80家門店，其中12家為直營店，另外68家為加盟店。前期是以直營為主導。如果加盟商要成為福美來的加盟店，必須把直營時的公盤一起加盟。
在交易的周期上，公盤制要優于私盤制.但公盤制也有存在很大的隱患，一是如果經紀人存有私欲，可能造成房源信息的泄露。屆時，局面就會難以控制；還有就是，房源成交以后，促進交易的房產經紀人分不分傭？在這些方面，福美來比其它加盟店解決得好。
除了理念以外，也有很多外部因素給福美來提供了變革的條件。以前中介用的是分級式數據庫，每個店都會有一個電腦做數據庫，上傳下載，如果總部哪天斷掉以后，門店當地的數據庫還可以用。
技術上改革以后，門店所有數據交換都從中心數據庫來，如此一來，門店的操作、信息、資源都必須進入總部平臺，也就是每一步的操作都被反饋到了總部。如果門店操作違規，總部就可以把數據斷掉，門店業務就無法開展。
還有在管理方面，很多業內人士都認為福美來是加盟直營化管理。連鎖要想發揮競爭能力，除了品牌以外，還有很多其它方面的因素。
在福美來，第一能做到品牌，第二能做到有效整合大家的共享資源。因為最高形式的連鎖共享是智力資源，每個門店的成長，創新，都可以在福美來這個平臺上得到有效共享。福美來的加盟商不是一家店在做，而是利用大家的智力與資源成長與發展。而且每個店都有自己業務創新點，可以建立高度的分享機制。
管理上，福美來的顧問對每個加盟店的銷售團隊要做每個月的銷售計劃，包括設定計劃目標，過程監控，以及每個月的數據分析會議。這在其它加盟店都很難做到，但福美來做到了。
每個月兩次的會議機制，將所有加盟店的銷售經理聚集到一起，一起看數據，看目標達成，共同分析成敗得失，讓大家在這個平臺上得到信息共享所帶來的管理機制以及能力提升。從而把加盟的弊端降到最低。
《財富地產》：為什么特許加盟模式的抗風險、抗周期性比較強？
胡正華：因為這種模式是風險分擔的，對于加盟商來說，他要負責自己的業務運營、市場管理，在市場不好的情況下，風險分擔，而且多個加盟商聯合在一起，抗風險的能力也會大一些，加盟連鎖一定比普通連鎖抗風險能力強，這種組織形式解決了兩個問題，一是抗風險周期能力強，還有解決了復制的問題。
在中介這個產業中，直營模式很難進行異地復制，除了中原有成功的地方。中原在上海、北京、香港等地都做得很成功，但也有一部分異地復制不是很理想。
但特許加盟就能很好地做到異地復制，如麥當勞、肯德基、沃爾瑪等超級連鎖都是以特許為出發點。它們能做到8000，甚至9000家店的規模。
《財富地產》：可不可以認為特許加盟形式將成為未來中介行業的一種主導模式？
胡正華：這是肯定的。
因為它具有兩個重要的特征，第一，抗周期性，降低風險；其次，解決復制問題。因而，在未來，很多城市將以加盟體系為主，而直營體系將慢慢退出市場。
直營體系中原是一個特例，但中原的成長也有其代價：老板利潤不高。施永青的做法是，比如上海市場做好了，對手下一個工作多年的部下說，我們現在去做寧波，如果你去，我把利潤讓給你，你去不去做？在施永青的框架里，絕大部分的職業經理人是賺錢的，他會塑造很多百萬富翁、千萬富翁。職業經理人靠什么復制呢？給你股份，你也復制，把品牌給你，你去做這個市場，因此，真正的大老板是不賺錢的。從商業模式上來講，這是中國市場的一個特例。
有些人經常問我，為什么到現在直營體系還是比特許體系賺錢？因為現在是過渡時期，在這個時期，特許體系成長不是很快，在中國市場，就沒有很多競爭力強的特許體系，因而也就沒有更多的人有信心去做加盟體系，直營體系才有生存發展的空間。
還有，就是中國沒有經過一個周期性的調整，可以說，房地產行業所面臨的調整還剛剛開始。在產業上來講，還沒有達成一個共識。但也有人已經認識到了。如滿堂紅從浦東撤出以后，鄧翊軍曾經跟我說，他也想在廣州嘗試做特許加盟。
《財富地產》：目前，上海中介市場做特許加盟模式的有哪些企業？
胡正華：我們現在能看得到的，21世紀不動產雖然有特許加盟，但它基本上不做，因為它的門檻價格很高。直營店的發展相對也很難，目前情況下，直營店越多，風險越大。
21做示范
《財富地產》：作為21世紀不動產中國區的元老級人物，當初離開21世紀不動產，創立福美來的初衷是什么？
胡正華：就國際品牌而言，在中國，21世紀不動產無疑是最成功的，業務已遍及中國25個區域城市。
2004年，我離開21世紀不動產時，業務已經發展到16個城市，在中國市場，已經把21世紀不動產的品牌開拓出來了。不可否認，在開拓的過程中經歷了很多挫折，頭兩年交了很多學費。剛開始，在北京、上海的市場拓展都不順利，原因在于理念以及操作模式等各方面與國際接軌產生了沖突。但從第三年開始，21世紀不動產的區域成長非常迅速?？梢哉f把21世紀不動產這個美國最大的中介品牌的本土平臺搭建好了。
至于我個人離開的原因，主要是看到了中介行業未來的發展前景。在國外，一般5、6個中介品牌就把全部市場瓜分了。而在中國，二手房交易的前景非常廣闊，21世紀不動產也不可能把整個市場都吃光。
還有一點，就是我的直接領導離開了中國，這個領導是全球比較知名的中介從業者，曾經在全球8個國家做過市場推廣。他的離開，讓我感覺在這個平臺上學習的東西已不太多。同時，當時21世紀不動產已經是一個很好的平臺，對我而言，也不存在更多的挑戰。我想，中國二手房市場很大，應該可以做點什么，潛意識里離開得越早越好，因為越早越能起步。我當時就想在上海打造與運作一個新的品牌。于是，2006年6月，我創立了福美來不動產。
《財富地產》：您對21世紀不動產的運作模式給予了肯定與評價，甚至將它視之為行業楷模，那么，您一手創立的福美來有沒有帶上21世紀不動產的“影子”？
胡正華：這是毫無疑問的。
福美來的成長與發展，肯定帶有很多21世紀不動產的先進經驗與理念。我是2006年6月才創立福美來，中間兩年時間，由于存在保密協議與競業禁止，我沒有進入中介行業，這兩年我在大華集團做營銷副總，同時把前幾年的工作經驗進行沉淀。
其實，我運作福美來品牌的整體思路是把21世紀不動產在中國市場成功、失敗的經驗與教訓整合起來，從而在新的品牌上去拓展與實現，但很多理念得到了進一步的升華。
在上海市場，如果要將福美來與21世紀不動產比較的話，可以說，福美來的品牌知名度略遜于它，但其它方面福美來都做的很出色。如系統化建設，持續支持等。特許加盟有三個要素，首先是品牌，其次是運營系統，然后是持續的支持與提升。
其實，21世紀不動產也不是所有的區域市場都表現最好。21世紀不動產主導的也是特許加盟，剛來上海時，一個直營店都沒有，當時完全按照美國市場去做，但由于中國的法律不是很健全，信譽度不高，特許加盟容易形成一盤散沙，總部的掌控力相對很弱。現在，21世紀不動產已經基本上不做加盟了。
傭金抑制規模
《財富地產》：北京一家大的中介可以有400家店，中大恒基曾經開到500家店，上海為什么就成長不出一家300家以上連鎖店的中介品牌？
胡正華：這是我經常被人追問的一個話題。難道是上海的職業經理人差嗎？難道上海沒有投入能力嗎？到底是什么原因？
后來分析下來，主要是，第一，沒有給上海這樣的機會。因為中介行業成長的歷史比較短，上海的調控比較頻繁，2005、2006年有一輪調控，剛要往上沖，調控一來就下來了。從市場周期角度來說，沒給這樣的時間。這是一個很重要的原因，當時北京、深圳等地都沒有調控，一直在往上走。
還有一個原因，就是上海競爭很激烈，因為所有進入中國市場的國際品牌，如香港、臺灣等知名中介品牌進入中國市場時，都會選擇上海，不像北京、深圳那么逍遙，因此，競爭非常激烈，市場化程度非常高，
另外，與傭金的比例也有很大的關系。上海的傭金比例是2%，北京是3.5%，北京的回報率要比上海高，一旦回報率高，就會快速擴張，快速成長，如果這個行業，一開始預期市場就低，很多事情就無法解決，比如人員素質無法提高，也無法引進高水平人才。
這在很大程度上抑制了市場的發展，表現最明顯的是溫州。溫州就房價而言，跟上海差不多，而且溫州有投資房產的愛好，在這樣的一個市場環境下，為什么中介不發展？
在溫州，很難找到有10家以上的品牌中介公司，一個關鍵性因素是，溫州的傭金太低，只有1.2%，雖然有很多中介品牌想進入溫州市場，但卻無法做大、做強，比如，在北京響當當的我愛我家進入溫州不久后就撤離了。
關于傭金，國家規定是3%。以前上海也是3%，2003年調到2%，政府是想給老百姓減少負擔，但從長遠發展，從服務的增長而言，調低沒有太大好處，政府應該把這個市場引導得更為繁榮。國外的傭金比例就達到5%―6%。所以說上海一直沒有一個特大型的中介品牌。
博幸福美滿
《財富地產》：您曾經說過，同行之間的競爭是一場馬拉松,而不是百米短跑?，F在，福美來依靠獨特的運營模式奠定了自己的江湖地位。但產業的完善日新月異，比如，今年上半年，安家網推出網上經紀人模式。您認為這種模式的可行性有多大？
胡正華：目前，網絡經紀人在中國還僅僅局限在營銷渠道，還沒有改變行業的影響力。但這種模式在國外已經很發達了，這與它的經濟體制有關系。在美國，存在獨立經紀人制度，美國的法律規定非常詳盡，還有，在美國沒有商，開發商要賣房子，必須找中介公司，而且都是單邊的，不能既代表上家，又代表下家，可以說，在美國，網絡經紀人將是未來中介公司的替代模式。
經紀人，通俗的講，就是中間人，早在幾百年前就有了，是市場經濟的重要組成部分。我國改革開發以來，隨著市場經濟的迅猛發展，經紀人隊伍從無到有取得了長足的發展，他們的身影活躍在各種經濟領域，他們的智慧勞動對推動各種經濟領域的發展起到不可估量的作用。哪個領域發展越快，哪個領域的經紀人就越活躍；哪個領域的經紀人越活躍，哪個領域就越發展快速。《大眾創業》傾力打造的中國創業經紀人正是在當今全民創業的大背景下應運而生的！
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相關鏈接：大眾創業重拳出擊，三措并舉加快培育創業經紀人
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口述者1：江妍，女，30歲，內刊編輯
我的第一份工作是在出版社，收入不高，壓力小，父母男友都滿意。我入職時挫敗了另外5個競爭者，自以為是能力出眾的緣故，所以對工作很投入。有一次，社里想和別的社競爭一本暢銷書，我反復修改了幾次策劃案，最后主任暗示我，如果我能和作者吃個晚飯，一起唱唱歌，洗洗腳，拿到稿子一定不在話下。我當時憑個人好惡拒絕了他。此后又有過幾次類似的情況。結果可想而知，年底考評成績僅及格，獎金少得可憐。主任終于吐露心聲：“我是覺得你比別人漂亮，應酬的時候能帶得出手，才招你進來的，別以為自己有多強?！蔽乙粴庵?，跟著單位一個跳槽的前輩去了美院的一份內刊。現在的活只有兩個人干，累得要死，但總算沒人質疑我的能力了，也不必整天忐忑要不要做“”。但有次遇到舊同事提起，現在主任常說，小江和那個某某之所以一起跳槽，就是因為他們原來在單位就有一腿被他發現了。這樣的極品上級，真讓人無語。
第一步 運用好自己的形象優勢
如果天才能夠理所當然輕而易舉地運用自己的智力優勢大量學習知識，為什么外貌出眾的人就不能運用自己的形象優勢來解決問題呢？在過去很長的一段時間里，我們被教育得過于強調內在美，而把外在美視作皮囊和罪惡――這是偏見和不公的來源，也是很多人容易強求自己鉆牛角尖的地方。外表出眾的人要變得強大攻破流言蜚語的第一步，正是運用好自己的形象優勢，在工作上適當公關――要知道高調反而是一種自我保護，使心懷不軌者不敢輕易性騷擾。至于嫉妒者，就讓他們跺腳去吧，先天優勢不用是罪過呀。
口述者2：羅文崇，男，24歲，置業顧問
高職畢業后，老鄉告訴我，做房產中介好賺錢，我就開始在這家知名中介做置業顧問了。可能因為長相的原因，店長比較喜歡派我去接待一些高端住宅的買家。房子這種商品比較特殊，和車子、洋酒相比花銷要大得多，所以雖然可能由于外在的原因，一開始客戶會比較愿意和我談――特別是掌握家庭財政大權的中年阿姨媽媽――但對最終的成交并不產生決定性的影響，幾乎沒有客戶會沖動地花大錢，尤其是高端客戶更挑剔。起初，業務不精，政策解釋出現偏差，客戶還責難我是“繡花枕頭一包草”。雖然也很委屈，不過看看區域銷售榜，每次名列前茅的確都是業務精湛、服務到家的同事。于是我自己報了培訓班，準備考個經紀人資格證出來，因為做的時間長了就知道，一筆買賣成交，最后還是有資格證的經紀人提成拿大頭，我們這些鞍前馬后的所謂“顧問”拿到的也就是跑腿和倒茶的小費而已。外貌可能容易給人親近感，但要取得客戶的信任還有很長的路要走。
第二步 圖個可持續發展
外貌總歸是青春飯，可能比較容易給你帶來點小小的原始積累，卻不能躺倒在上面坐吃山空，小羅看客戶的路數蠻清楚，知道最后還是要靠真功夫說話。雖然黃曉明兄在互聯網上受人詬病為“二”的代表，但他卻是華誼兄弟的大股東之一，公司一上市就身家過億。反過來看看同期的一姐，持有公司股份為零，徒有可愛外表影迷垂青，卻總如夢游者，對未來不考慮絲毫經營。高下立現。所以外貌出眾者的職場第二步，就是可以用外表迷惑下別人，卻不要迷惑到自己，要圖個可持續發展。
口述者3：張春芽，女，32歲，會計師事務所合伙人
路人皆知我們這一行入行的箴言：“把女人當男人使，把男人不當人使。”面試的時候我遇到的HR(人事專員）是香港人，嘴甜心苦，看我的GPA（平均績點）無可挑剔，就先來軟的，說這行不適合我這樣嬌小的漂亮女生，工作會忙到我沒有時間打扮自己、沒有時間見男朋友，最后孤老終生。我馬上表態自己就喜歡挑戰，壓力越大越亢奮。軟的不行，他就來硬的，說senior（資深員工）們都不喜歡女下屬，因為抗不住了就會請病假，尤其是漂亮的女下屬，因為我們是細致甚至偏向刻板的案頭工作，太注重外表修飾的女性會給客戶不安分不專業的負面印象。我表示如果他能給我機會讓我領到第一個月的薪水，我馬上添置黑壓壓一片的職業裝?，F在工作了十年，自己已經升了partner（合伙人），經驗表明其實一切并不像當年的HR說得那么嚇人，可能很多求職者是被對方的氣勢嚇退的。只要有實力，把行業偏見當作耳旁風就可以了，為什么要把別人的介意當作自己的絆腳石呢？
第三步 無視自己的外貌
我們發現，很多行業之所以有神秘感，只是人們不了解它妖魔化了它而已。普通人的能力大小固然有差異，但并不像我們想象得那么大。所以在很渴望打入一個全新行業的時候，謙遜遷就總不可免。外貌出眾者的職場第三步，無視自己的外貌。如果你覺得外貌不是自己這個行業的重點，就不要把它修飾得過于突出，甚至可以稍稍刻意地扮丑，避免它成為話柄。當你在專業上變得無可挑剔時，已經不會有人再關注你是不是分心修飾自己了。
口述者4：張琦，男，26歲，交警
朋友轉給我一條微博，博主說早上8點10分，在某某路口被交警攔下批評教育，一肚子火，后來發現交警是個小帥哥，氣就消了七分。算算那個時間段，正好是我在那個路口執勤，的確有那么回事?，F在路上私家車多，違章的人也多，交警都要文明執法。有時處理一些女駕駛員（誒，沒有性別歧視的意思）的時候，真拿她們沒辦法。違章了就給你來個胡攪蠻纏，問題不嚴重的，口頭警告一下，下次同一個路口攔下，發現還是她，也不知道上次的教育聽進去沒有。考大學的時候，警?；蛘呦鄬I都需要面試，對身高相貌都有要求。教官說，執法者代表國家形象，法律威嚴，所以長得太丑、太胖、太小或者太滑稽的都不行，這也在變相重視納稅人的感受吧。案子處理完了，大家還能保持好心情，我很高興，不過更希望是對事件本身能有所觸動和認識，其實執法公正才是最帥的。
上文已經通過綜述形式表達了關于大學生就業難的四大因素，可以說非常全面細致，但隨著經濟發展和社會變革的加劇，一些新情況正在凸顯，并且這些觀點大多屬于理論闡述，缺乏數據案例支撐和制度視角考慮，故需要對大學生就業難的成因進行更為深入的探討。
1.大學教育專業設置針對性不強
科研導向制和制直接將高校束縛在了承接項目和版塊上，而在對本科生、研究生的培養上漸行漸遠，在高等教育階段大學生所受的教育絕大多數停留于書本，考評方式上也僅僅是期中期末考試，導致畢業生在實際工作知識、操作技能的缺乏，成為教育產業的“半成品”。根據《中國青年報》2012年的一項調查，現實：34％的人后悔讀大學，51％認為大學沒學到有用的東西，主要原因是被調查者認為大量的時間用于應付思政類等無用課程的學習和考取各項證書上，沒有學到真正的技能。如果大學專業設置不科學，教授給學生的各種理論知識缺乏實踐運用性，“讀書無用論”將再次抬頭。另一方面高校缺乏專業設置于招生規模的預測預警機制，對于生源質量差和就業率低的專業沒有進行適應的招生控制。
2.大學生-農民工投入產出比差異與教育投入產出比過高
從這些數據看出近年來大學生與農民工的薪酬差距正逐漸縮小，如果大學生能夠去和農民工做同樣的工作，大學生就業形式就會好很多，實際上已經有一些大學生在工資、待遇上下調了要求，與農民工一起在餐飲、房產中介、快遞等行業“搶飯碗”，但仍有很多大學生寧愿選擇低薪的“白領”崗位也不愿意去一線當工人，這主要是因為大學生與農民工的形成成本差異巨大所致，根據行為理論，如果大學生在花費高額的培養成本后所得到的收益與沒有花費相應成本的農民工相等，那么大學生主觀上更傾向于放棄與農民工從事同等類型工作，所以在薪酬水平差異不大的情況下更多的人將放棄上大學或者在家庭經濟實力足夠的情況下出國留學，更或者大學畢業后長期待業，等待更好的機會。楚紅麗認為教育成本包括兩塊，一是由學雜費、學校收取的物品和勞務費用、吃穿交通費用。二是擇校費、人口流動、重讀費、家教費等。在我國培養一個大學生的成本非常高昂是一個不爭的事實，根據有關統計資料，1986年高校學費為200元，1995年漲到800元，2005年為5000元，上漲了25倍，搜狐網調查得出2012年西安大學生用于生活費、學習、娛樂、交通出行等各方面支出方面平均每月860元。高昂的教育成本必然造就大學生及家庭對就業的期望，但實際上根據《光明日報》的調查，2010年應屆大學生平均工資僅為2153元，體現了大學生教育回報率的低下。并且大學生的薪酬預期與就業單位選擇、地區選擇、行業選擇、學校類別、專業類型、職業目標、家庭背景、生源和性別等問題密切相關。多種利益取向影響著大學生的薪酬預期，使得畢業生的薪酬預期更加呈現多元化的狀態。
3.社會晉升機制扭曲與“亞文化”
就業決策除了在教育投入產出方面的考慮外，更與社會晉升機制扭曲和“亞文化”盛行息息相關。一是“公務員”被幾乎所有大學生視為“香餑餑”，近4年來公務員招考人數連年攀升，2012年高達130萬人，平均招錄比例為53.01：1,競爭十分激烈。與上世紀80年代我國公務員“下海”熱、全民經商熱形成鮮明對比。幾十年前的“搞導彈的不如賣茶葉蛋的”在當今時代意味著“公務員工資可能仍比不上賣茶葉蛋收入，可是已經沒有人愿意放棄公務員而去賣茶葉蛋?！边@背后的利益驅動機制耐人尋味，因為公務員崗位穩定，相比企業受到外界影響的程度很小，并且在中國“只升不降”的用人機制下，沒有任何一個崗位能比公務員付出更少就能獲取升遷。除了公務員崗位良好的福利待遇、安穩的崗位、體面的身份之外，公務員手中所具備的權利也是這個崗位最大的吸引屬性，更有甚者一些大學生認為“有錢好掙錢，出事的可能性很小”，事實上這也暴露了國家吏治的弊端，公務員的低工作強度、高福利待遇、高概率但低懲罰風險的諸多特性直接造就了大學生就業的“貪污犯”心態；二是“亞文化”的彌漫使大學生情非得已，就業市場上大學生的競爭日益變為家長們之間的比拼，托關系送禮、“蘿卜招聘”等現象比較普遍，這首先加劇了就業市場上的摩擦性，社會崗位的分配并不按照大學生的能力標準進行，進一步造成了人才競爭的無序化；其次對大學生的就業公平感產生了巨大的沖擊，降低了教育對人才的“篩選器”功能，更放大了優勢崗位的吸引力。
4.大學生創業遭遇“制度性”冷漠
大學生創業的口號已經提出多年，國家也出臺了《就業促進法》、《關于促進創業帶動就業工作的指導意見的通知》、《關于加強普通高等學校畢業生就業工作的通知》等多項促就業法律法規，在程序簡化、行政收費減免、檔案管理、財政補貼與小額擔保貸款支持上都取得了一定的成效。但在大的環境制度下看，仍然存在著很多不足，一是在我國創業注冊公司需要7個步驟大約100天時間，遠遠高于國外的1周時間，從注冊成本上看英、美、加拿大等國為人均年薪的1％，而在中國為人均年薪的11％，并且因為銀行信貸機制規則的約束，我國的個體私營經濟獲取銀行貸款的比例非常低下，總額僅為國有企業的2.3％;二是稅收優惠是免征一定期限的所得稅，對于剛創業的大學生而言其所得往往是很低的，所以總體支持力度不大；三是缺乏高校創業教育支持，高校的創業教育內容、體系、方法均不標準，且缺乏一定的資金投入，難以實現高校在大學生創業過程中的主導作用。
5.大學擴招帶來畢業生總量攀升，教育分流機制不完善
1999年我國教育改革政策開始實施，高等教育規模不斷增加。2003年是我國首個擴招后的大學生畢業年，畢業生人數快速從2002年的145萬人上漲到了212.2萬人，而后各年中大學畢業生人數以10.97%的平均速度快速增加，到了2013年高達近700萬人。高漲的就業需求必然對勞動力市場的供求關系發生沖擊，除了結構性供需失衡原因外，更體現了我國教育分流機制的缺陷，在義務教育階段，普通教育和初等職業教育的分流存在局限性，初職教育集中于文藝、體育、特殊教育等專業，以2008年為例初職在校生僅為10.8萬人，而普初在校生為5574萬人，比例僅為1:515，在高中教育階段的職普比也僅為0.682，高職與本科的人數比為0.889。職業教育的落后剝奪了很多成績不理想學生學習一門技術的機會，阻礙了提前就業。
二、解決大學生就業難的制度舉措
1.大力發展職業教育，實現人才分流
借鑒西方發達國家經驗，建議職業教育的課程設計遵循實用性與靈活性原則，優化學生的考評機制，鼓勵參與課程設計，按照實習數量與具體得分確定畢業與否，同時應當實現職業教育與普通高等教育學歷的互相認可，讓職教取得的學歷被高等教育系統所承認和取得資格證書。各國實踐均證明，勞動力市場難以承受一個短時期內學生同時就業，同質性人才過度集中必然增加就業壓力，所以我國應當積極鼓勵青少年學習實用技術，參加職業教育，對青年參加工作的時間進行提前，另一方面需要適應性的對大學招生進行限制，雙管齊下才能達到教育體系中人才分布合理局面。
2.優化高校成本體系，降低教育成本
大學生在薪酬期望偏高等的根本在于教育成本過高。根據有關統計，過去的10年中，我國高等學校的學費已約占人均GDP的55%，在校大學生超過60%生源來自于農村，農村的收入遠遠達不到人均GDP水平，單個學生的學費、食宿等費用等于一位農民4～5年的收入。同時大學生求學所支出的費用占教育費用比重也逐漸上升，近十年來我國高等教育經費投入增加了8倍，但學費增加為18倍，政府投入只增加了3倍。與國際發達國家相比，我國教育經費中學生來源比例偏高，根據世界銀行統計數據顯示，學費/經費比在美國只有20%，澳大利亞為21.2%，世界平均水平也僅為25%左右，所以過高的經費分擔都直接造成了大學生教育成本和理性就業薪酬預期的提高。降低教育成本。一是對高校的運營成本進行核算，將一些如校辦企業支出、上下級單位的撥付支出都計算在大學生培養成本內，甚至在一些西部高校教師的福利補貼也被納入其中，所以各級物價、教育、財政部門應聯合進行調研，采用聽證會的形式確認大學生成本核算辦法；二是從管理提升角度優化教育支出結構，縮減不必要的開支。具體包括：壓縮行政人員比例、基本建設預算縮減、提高設備利用率、禁止鋪張浪費等等；三是國家在高校扶持上，實現由規模支撐、量化督導、行政參與到助學補助、資金引領、內涵考量的轉變。
3.加大對公務員群體的監管，打造公平競爭就業環境
大幅提高公務員的收入，但是對于公務員的腐敗行為要嚴懲，一切公共行為都必須在陽光下進行，只有這樣才能夠避免隱性收益驅動帶來的“考公熱”和社會勞動力資源導向機制發生扭曲。同時，借鑒美國的做法成立“公平就業委員會”，對弱勢大學生群體進行法律保護和援助，國家要盡快建立公平就業的法律法規，實現對大學生就業市場的規范，減少就業歧視，需要設置一個權威性的常設機構，根據有關法律規范對全國范圍內的大學生就業工作進行指導，通過網絡反饋信息平臺和舉報機制的建立，接受就業投訴；增強公務員和國有企事業單位招考的透明度，對通過走關系、權錢交易的就業行為嚴厲查處，提升“蘿卜”招聘的違法成本。
4.完善豐富大學生創業扶持制度
從某種意義上講，所謂的教育地產，其實就是購房者買單、學校賣品牌、房地產開發商受益的一出劇目。
在中國流傳2000多年的“孟母三遷”故事有了現代版本，為了讓子女上一所好學校，“現代孟母”不惜代價，以各種方式追逐學區房。商機之下，引入名牌學校的教育資源已成為不少房地產開發項目創造銷售神話的不二法寶。但神話一旦突破法律的邊界，糾紛和官司也會不期而遇。
樓盤傍名校引發侵權官司
“購房享北大附中（北京大學附屬中學簡稱）國家級重點教育，享最高18萬元教育金，買房送學籍，無須擇校費”、“項目除了引進北大附中以外，還自配有幼兒園。因此，業主子女上學非常方便。其中，北大附中占地150畝，涵蓋了從幼兒園到高中的全部教育階段”，這曾是“未名1898”房地產項目宣傳資料中頗為引人注目的宣傳語。
在“聯姻名校”的噱頭下，由香河富泰房地產開發有限公司（以下簡稱富泰公司）、萬方城鎮投資發展股份有限公司（以下簡稱萬方公司）開發的“未名1898”樓盤受到消費者的追捧。然而，樓盤在銷售火爆之后，也迎來了一起侵權官司。2013年6月，富泰公司和萬方公司被自己“引進”的名校北大附中告上北京市豐臺區人民法院。
在庭審中，北大附中的人表示，“北大附中”以及含有“北大附中”文字的?；請D案已分別注冊為注冊商標，在全國范圍以及教育領域內為公眾所熟知。
富泰公司、萬方公司在沒有獲得北大附中任何授權也沒有其他依據的情況下，在位于北京市豐臺區木樨園“未名1898”樓盤售樓處和位于河北省香河縣“未名1898”營銷中心銷售現場以及大量宣傳資料中，反復、重點使用“北大附中”文字商標以及圖案商標，并對外謊稱北大附中入駐“未名1898”樓盤，開辦北大附中為明（京東）實驗學校（以下簡稱京東學校）。
打著教育大盤、教育配套的“未名1 898”樓盤借北大附中在教育界累積的聲譽吸引購房者買房，誤導公眾。直到后來，北大附中接到大量社會公眾、學生和家長的詢問和投訴電話，才知道自己在河北香河“被代言”了。
作為被告上法庭，富泰公司和萬方公司覺得委屈。他們表示京東學校是富泰公司、萬方公司在北大教育投資有限公司（以下簡稱北教司）授權許可下開辦的，是得到北教司確認和認可的，不存在虛假宣傳。而北教司也先后舉辦北大附中武漢實驗學校等7所學校。
同樣自認為“躺著中槍”的第三被告人北教司在庭審中表示，北教司與北大附中簽署合作協議的時間是2000年，北大附中取得“北大附中”商標權的時間是2006年。北大附中與北教司在合作協議中約定，北教司有使用相關名稱、標志及“北大附中××學校”的權利。通過北教司與北大附中的合作歷史來看，雙方的合作關系均得到北大附中的許可和確認，北大附中也接受了辦學回報款并提高了學校的知名度。
2013年12月24日，富泰公司和萬方公司等來了北京市第二中級人民法院的終審判決。法院經審理認為，北大附中對北大附中武漢實驗學校等7所學校收取“辦學回報款”的行為，并不意味北大附中對京東學校的舉辦予以認可。富泰公司和萬方公司應停止使用北大附中名義進行虛假宣傳，共同賠償50萬元經濟損失，在《中國教育報》《新京報》非中縫版面刊登聲明，為北大附中消除影響。至此，希望通過傍名校獲得高額利潤的兩家房地產企業為自己的行為付出了法律代價。
樓盤為何熱衷聯姻名校
據中原地產提供的研究報告顯示，置業者在購房時，首先考慮的是價格要素，其次就是考慮教育要素，特別是940/0的置業者購房時會考慮在名校附近。不少房地產項目房價暴漲，都和一所學校有關。
在中國最早試水樓盤聯姻名校的“首吃蟹者”是廣東順德人楊國強。1992年，做建筑包工頭發跡的楊國強在廣東省順德市碧江與桂山交界處興建了4000余套別墅，取名為“碧桂園”?？上ВS著國家針對房地產泡沫進行調控，該項目出現滯銷，4000余套房只賣出3套。后受廣州一所私營貴族學校的啟發，楊國強決定把優質教育資源搬進小區。
1993年，楊國強開始籌辦廣東碧桂園學校，聘請時任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權出任校長。廖秉權與北京景山學校校長崔孟明是大學同窗，而崔孟明也有將景山學校打造成“北京景山學校國際教育產業集團”的想法。借此機會，三人一拍即合，在碧桂園小區創辦景山學校在北京以外的全國第一所分校。
1994年9月，碧桂園學校開學，，共招了1300多名學生。楊國強從每個學生身上收取30萬元的儲備金，撬動樓盤銷售，轉危為安。
就在楊國強品嘗“名校+名盤”新銷售模式的甜頭時，一名與之遠隔千里的僑資企業家王琳達也看到了“以辦名校拉動樓盤銷售”的商機。
1995年，王琳達率團在北京市豐臺區開發建設項目怡?；▓@小區。1997年，王琳達引進北京市名校北京八中和北京實驗二小，陸續建設了北京八中怡海分校和北京實驗二小怡海分校。
“買房上名?！弊屸；▓@小區在北京相對偏遠的地域創造了銷售奇跡。聲名鵲起的怡海置業集團又組建了怡海幼兒園、北京八中怡海分校國際部、怡海老年大學、怡海培訓中心等民辦教育機構?！扳ＤＪ健背蔀楸本┥鐓^辦學的一塊品牌。
廣東與北京，這一南一北“名校+名盤”的成功讓敏銳的房地產開發商找到了賺取高額利潤的靈丹妙藥，或自辦學校或引進名校，或者干脆興建學校然后轉贈給有關教育部門。一時間，聯姻名校的樓盤在全國遍地開花。而一些諸如“本小區擁有重點小學”、“項目緊鄰名牌大學”的宣傳語頻頻見諸報端，甚至還有發展商打出“買房即可上大學”的煽情廣告。教育地產紅遍中國。
糾紛與暴利并存的教育地產
所謂教育地產，大致分為三類：第一類是房地產開發商將項目建在名校附近，開發商以出資建樓等合作形式與名校達成協議，保證業主的孩子擁有入學名額。第二類是開發商引入名校，由開發商出地出資興建校舍、購買設備并負責硬件設施的維護管理；名校出品牌、出師資，負責日常教育教學管理。第三類是開發商合辦名校，名校與開發商合作建分校，雙方聯動，對現有資源進行重組，這是一種深度合作模式，對業主子女免收贊助擇校費。
自2009年教育地產的概念被首次提出來后，開發商通過這張主打牌，可謂賺得盆滿缽滿。但教育和地產聯姻也并非總是完美無瑕，在部分房地產開發商逐利教育地產背后，由此引發的糾紛也不絕于耳。除了上述富泰公司、萬方公司與北大附中的侵權官司外，更多的法律糾紛主要集中在開發商與購房者之間，如承諾的教育配套，因教委與開發商之間的互相推諉而遲遲不能建成；開發商售房時承諾的名校，業主子女卻不能無條件入學；名牌學校小區開設分校，教學質量不盡如人意。
在讀透了歷史之后，我們才會漸次明白，真正的平衡，永遠是兩種甚至是多種對立的階層，保持著公正平和的心態，以欣賞和羨慕的眼光看待周圍的世界，并各自在自己的權力范圍之內，享受著各自的快樂和富足。
人類在不斷地領悟著這個道理，或多或少，或強或弱。而在這一點上，“浙三角”和整個浙江的人們，似乎走得更遠，走得更好。
7月22日，全國首家“通用飛機4S專賣店”在杭州郊區的廣廈天都城高調開業。這家專賣店隸屬于浙江樂清飛行總會――2005年底，就是他們曝出20余位溫州商人花費1.3億元人民幣，集體團購了22架私人飛機的轟動消息。
9月3日，在慈溪市委黨校一間簡陋的教室里，18位年輕的富商子弟舉行了“寧波家業長青民企接班人專修學?！钡诙诩易迤髽I專修班的開學典禮。創辦這一富商子弟班的人是寧波方太集團的董事長茅理翔，他在去年底成功舉辦了第一期，“目的在于幫助第二代接班人修身立志，破除富不過三代的怪圈?！?/p>
發達的民營經濟和旺盛的消費能力，使得浙江形成了極具代表性的富裕人群生活樣本。可以設想的是，其他的省份，或多或少都將要重復相同的故事。
奔馳出租車的推出，實際上是一個高貴城市形象的正式確立。杭州人在這一方面成為了第一個吃螃蟹的人，顯然，他們并沒有成功。但是，奔馳車的失敗并不說明，杭州整個城市的富人消費不了這區區的100輛奔馳的士，只是這些消費得起奔馳的士的人，家里已經人人有了一輛奔馳，甚至比奔馳更加豪華氣派的車子。
杭州，專供富人的天堂？
從蕭山機場坐車到杭州市區，運氣好的話，可以坐到國內最豪華的出租車：黑色的奔馳E200型，起步價12元，從機場坐到市區的價錢為200元。2005年2月8日正式上路運營時號稱的“100輛”原裝進口奔的，兩年里陸續退市，甚至還發生了“司機集體出逃以求解約”的事件。如今還在路上奔跑的只有10余輛，業務也基本改成了為高檔酒店和企業接送客人。
兩年前推行奔馳租車時，杭州各級單位和出租車公司都是信心滿滿，時任杭州市交通局局長的王水法甚至保證這些的士能掙錢，而讓他們自信的原因則在于：杭州的富人畢竟太多了，滿街都是富人。沒有人再往下問一句：富人們有多少機會乘坐出租車？兩年后，一位已經改開普通車的奔的司傅總結說：“杭州就是有錢人太多了，坐得起奔馳的人自己都有好車，誰還打的啊？”
這種公共資源經營上的尷尬，并不僅僅限于出租車行業，“環西湖房產”的天價即為一例。杭州的市區面積不大，西湖西南的山地又阻礙了城市進一步向西、南方向發展，緊湊的市區讓杭州的房子顯得極有“含金量”。其中又以“看得見西湖”的環西湖房產最為誘人，稀有的地理位置讓這些房產成為了緊俏的投資商品。記者從杭州本地的口碑網上隨機找出的一條房源信息是這樣的，“中大吳莊的普通住宅，139平米，中檔裝修，要價1150萬元，均價為82734元/平米”，同一小區的毛壞房，均價也幾乎在5萬至7萬一平米之間，有杭州市民因此戲稱“沒鋪上的磚還是塊磚，鋪上去就變成了金磚。”
這些天價房的入住率遠遠談不上高，它們的主人也并不限于杭州人，許多是來自經濟發達的溫州、義烏等城市的有錢人，只有在周末的時候，他們會過來住上兩天，或者和房產中介見面。在部分杭州市民看來，這些隱形的房主們除了讓杭州的奢侈沙費變得更奢侈之外，他們的生活并沒有和杭州產生多少聯系。
而在立志打造“中國最美麗城市”的杭州看來，富裕人群催生的消費無疑是迅速提升城市形象的一劑良藥。匯集了眾多國際品牌的“湖濱國際名品街”開業時，杭州的媒體就迅速將之解讀為“標志著杭州繼上海和北京之后,成為內地又一時尚品牌薈萃中心”，杭州也被冠以了“奢侈品消費第三城”的頭銜。
“浙三角”財富帶，實際上是中國民營經濟的一個輝煌的縮影。這里住著中國最富有的一個群體，他們憑借著自己精明的頭腦和出眾的市場嗅覺，在勤奮和專注的基礎上，以迅雷不及掩耳的速度，積聚了難以量數的巨大財富，而且，這些財富都陽光通透，不需要藏著掖著，這樣的前提之上，他們敢于在公眾面前，闊綽生活，揮金如土。
杭州大廈：奢客的樂園
杭州大廈購物中心位于市中心武林廣場1號，是一家經營高檔奢侈品品牌與時尚流行商品的地方百貨公司，2006年的年銷售額為25億元，在全國百貨單店零售總額榜上排名第一。
單純的數字也許很難讓人產生直觀的體會。即使是站在杭州大廈面前，人們也很難想像出這個被主干道、過街天橋、匆匆忙忙的路人包圍的購物中心，是浙江各地的有錢人最樂意出沒的購物場所。只有外墻上張揚的LV標志，透露出了它的尊貴氣息。
不過，只需要圍著大廈走上一圈，就能感受到因為財富的集中而帶來的震撼。8月29日下午14點30分到15點，記者專門記錄了出沒在杭州大廈門口停車場的名車數量。在這短短的半個小時里，總共有3輛保時捷、9輛寶馬、13輛奔馳、2輛Mini Cooper，以及難以計數的奧迪停車購物。更夸張的是，有一位帶著孩子的保時捷女車主，用兒童車把孩子推到GUCCI店里后，讓店員幫著照看，自己則專心致志地挑選商品。
毫無疑問，這樣的客人擁有杭州大廈的金、銀服務卡，據介紹，他們的數量只占到VIP數量的10%左右，消費金額卻可以占到VIP消費的50%以上。一位不愿透露姓名的商場工作人員告訴記者，“（持有金、銀服務卡的客人）往往并不主動來購物，店員和他們都比較熟絡，有他們的電話，新款到店后會馬上通知他們。”這或許可以解釋他們為什么會動輒一次性購買多件奢侈品。
對于奢侈品牌的集體認同，也是杭州得以躋身“奢侈消費第三城”的重要原因。以杭州大廈LV專賣店為例，這間僅有200平米的店鋪，去年的銷售額就接近2億元，這一驚人的數字也間接反應在大廈購物者的拎包上：這些“袋袋族”們走進大廈時幾乎人手一個LV，出門時手上拎著的一袋袋購物成果，還是LV。
僅僅用“攀比心態嚴重”來理解這種消費行為，顯然是出于對富人“暴發且無文化”這樣一種偏見的先行論斷。實際上，記者在采訪中了解到的情況是，奢侈品的購買者從年齡上分成涇渭分明的兩個陣營：35-50歲的購買者大多是杭州和外地的私營業主，而35歲以下的購買者的主力則是都市白領階層，后者需要用幾個月的薪水才能購置一件奢侈品，更容易衍生攀比和炫耀。至于前者，“一兩萬塊錢的東西，有什么好比的？”在柳營路口的“元華公寓”購置了房產的臺州茶商梁先生表示，自己購買奢侈品的動機其實非常簡單，“一是質量確實好，二是身邊的朋友都是一身品牌，要是穿得過于樸素，反倒顯得自己太裝了。”
在一個少有貴族存在過的民族里，如何培養出不是歐洲中世紀那種畸形的片面的，而是真正意義上代表著貴族精神和貴族意志的后代，是一件艱難的事情。在這個意義上，“浙三角”的大人們同樣先走了一步，“少年高爾夫”的設立，在某種程度上，就是一個良好的開端。盡管這似乎根本就不曾撫摸到貴族精神的精髓，但那優雅從容的運動本身，畢竟能夠讓孩子理解一些他們可能從來都未曾經歷過的感受。
被高估的消費意識
今年6月1日，杭州保時捷售后服務中心在下城區東新街道紹興路舉行了盛大的開張儀式，意味著杭州從此被納入了保時捷全球同一標準的售后服務體系。保時捷公司將自己的這一舉動歸結為“洞察了車主龐大需求后的快速反應”，言語中透露出了對杭州銷售業績的滿意之喜：去年保時捷在國內的銷量是2305輛，而單在杭州地區就售出了500余輛，意味著每四輛上牌的保時捷中，就有一輛頂著“浙”字頭。
這樣的消費實力不僅為國際大品牌帶來驚喜，也讓國內的企業看到了潛在的機會。位于上海的慧泉國際教育集團在7月份就推出了他們的“企業新掌門人締造營”培訓課程。這個據稱是培養“民營企業接班人并教會他們有品位的吃喝玩樂”的培訓班，需要支付的學費是兩年共80萬元，為數眾多的浙江民營企業自然成了他們關注的重要群體，據校方表示，接收學員操作和實習的企業中就有浙江的民營企業，如正泰集團。
樂觀的市場預期催生了杭州新一輪販賣“生活方式”的熱潮：高檔樓盤引入游艇俱樂部、高爾夫朝少兒化發展、“通用飛機4S店”的概念炒作……這些超前消費意識的集體涌現，難免會讓人擔心，它們是否能被杭州的富裕人群消化掉？
在繞城高速三墩出入口處北側，記者輾轉找到了杭州友泰高爾夫的練習場，這家甚至沒有專業的高爾夫球場的俱樂部，曾因較早推出“少兒高爾夫培訓班”而引起關注和爭議。
練習場上只有一兩個工人在管理草坪，沒有見到會員揮桿的情景，顯得有些冷清。負責接待記者的周姓女經理介紹說，因為正好是開學前夕，所有很少有會員到俱樂部來練球。至于“少兒高爾夫培訓班”，她說，已經停辦好一陣了。按照友泰的收費方式，16歲以下的青少年教學和培訓的費用是在成人價的基礎上打7折，一堂45分鐘的一對一培訓費用，需要350元，還不包括球費和租桿費。
送孩子來學習高爾夫的家長們，大多都希望讓孩子從小養成高雅的氣質和品位，為培養未來的紳士淑女做好準備，但是過于昂貴的花銷讓他們感覺有些“不值”，這也是低齡高爾夫難以為繼的主要原因。周經理透露，他們俱樂部也正在考慮對策，準備實行包月制的做法，每個月收取800元的費用。
在一個少有貴族存在過的民族里，如何培養出不是歐洲中世紀那種畸形的片面的，而是真正意義上代表著貴族精神和貴族意志的后代，是一件艱難的事情。在這個意義上，“浙三角”的大人們同樣先走了一步，“少年高爾夫”的設立，在某種程度上，就是一個良好的開端。盡管這似乎根本就不曾撫摸到貴族精神的精髓，但那優雅從容的運動本身，畢竟能夠讓孩子理解一些他們可能從來都未曾經歷過的感受。
當然，市場的不景氣也就成為了順理成章的事情，當我們的大人們都不曾經歷，甚至有可能離貴族的精神還很遠的時候，我們的孩子如何能夠理解貴族是一個什么樣子？我們的孩子又何以能夠僅僅憑著一個高爾夫的體驗而判斷出貴族精神到底應該是一個什么樣的東西？
金錢可以解決所有的事情，這幾乎是現今社會最時尚的觀念，盡管事實并非如此簡單，但一旦這樣的觀念開始盛行之后，很多事情往往反而開始變得簡單。買最豪華的名車豪宅，做最奢侈的窄眾之事，哪怕可能這已經觸犯了法律，觸犯了眾怒，卻絲毫不影響他們樂此不彼地去享受那其中的。
公眾，也只好在一次次地自我安慰和權衡之后，獲得自身心理的可怕平衡，盡管，這本來看起來真的并不公平。
溫州，寶馬市的瘋狂
今年7月11日，溫州德力西集團的副總裁包秀杰到銀行繳納了101萬元的社會撫養費。事情的起因是他的妻子4個月前在永嘉同安醫院產下一子，被人秘密以“超生”問題舉報，計生部門在查實之后，對他們夫婦做出了征收101萬社會撫養費的決定。溫州樂清市人口與計劃生育局的工作人員表示，“決定書下達后，包某既沒有申請復議，也沒有提起行政訴訟，而是主動向指定銀行繳納了這筆錢，說明他對這個決定沒有異議?！?/p>
盡管當地計生部門提供給媒體的稿件中一律使用“包某”，并沒有透露包秀杰的身份與姓名，這條簡短的消息見諸報刊網絡后，還是引起了極大的轟動，支持和反對嚴懲富人超生的爭論一時極為火熱。但是這一切，都和包秀杰無關了，他在繳納社會撫養費前的一個請求就是不要暴露自己的真實姓名，“擔心那些超生還沒有暴露或沒繳社會撫養費的老板們對自己不滿?！?/p>
包秀杰的話，從一個側面反應了溫州的企業主們在生育問題上的態度，高額的“罰單”自然不可避免。去年8月，溫州下屬的瑞安市一名老板超生二胎，就被征收了68萬元的“社會撫養費”。但是對于一個車牌號都要賣到166萬的城市來說，用一筆撫養費的代價多要一個孩子，實在不算什么。超生并不僅僅限于繼承家業的兒子，有了一個兒子的想要兒女雙全；兒女雙全的想要更多的孩子，甚至在有些人看來，“能生得起孩子是也一種身份的象征，就像擁有名車、豪宅一樣?！?/p>
雖然有著一絲洋洋自得的意味，這句話還是道出了溫州的實情。在這個崇尚逐利的城市，任何可以用財富來搞掂的事情都可以受到大眾的尊敬，由此就不難理解溫州人的種種“瘋狂”之舉。
在幾個月前舉辦的溫州國際奢侈品展上，出現了一套標價6800萬元的紅木家具，相當于同一展會上一輛勞斯萊斯、一輛蘭博基尼、一輛法拉利和兩架私人飛機價格的總和。盡管如此這套家具最終未能成交，但是溫州富豪在奢侈品展上的表現仍人讓人瞠目，上海媒體因此評論道，“僅有一個Shanghai Top Marques奢侈品展已經不能滿足溫州人的需要了”。
溫州的人均GDP只剛邁過3000美元，甚至低于浙江全省4000美元的人均標準，是源源不斷流回溫州的充裕資本，將奢侈品的消費變得和超市購物一樣平常。根據溫州市車管所的統計信息，截止到2007年6月，溫州就擁有勞斯萊斯3輛、寶馬5272輛、奔馳2994輛、奧迪8519輛、悍馬15輛、雷克薩斯709輛、沃爾沃536輛。這個全球寶馬保有量最密集的城市，也被戲稱為“寶馬市”和“寶馬的地獄”，因為太多的寶馬已經無法興奮人們的神經了，但是這個名字卻能讓寶馬公司興奮起來――據說，連德國寶馬總部都了解溫州“寶馬市”的名聲了。
“民間鏢局”的出現，使中國自古以來只在電視畫面上出現過的景象突然間變得清晰和真實起來。而那高大威猛的押鏢人，常常成群結隊，身懷絕技，守護著一車的曠世奇寶，大多數是不義之財，一路小心翼翼，嚴陣以待。這樣的景象，實在是讓人遐想聯翩。而現在，義烏市的民間鏢局，竟然以同樣的方式，赫然出現在現代人的世界之中。他們只是身著換了統一的服飾，帶著現代化的武器，而不是身懷上乘武功，他們守護的也不是不義之財，而是這些光明正大的私有財產。
義烏，財富的安全焦慮
有瘋狂的享樂者，就有瘋狂的眼紅者。這個世界并不全是理性之人。發財的人永遠也不可能將自己隔離于貧窮之人而獨自生存。于是，總有窮途末路看不到希望的人們開始造反，開始對抗這個世界的游戲規則，希望有一次徹底的洗牌，而自己最后幸運的成為自己想要造反的那一群人中的一員。
兩個階層的少數派開始對抗，這個世界中所有戲劇性的場面，才會一一呈現出來。
就像一個外來者初到義烏的最大感受，除了比比皆是的賓館外，就是滿街的外地人外國人。這個小小的縣級城市，擁有上百萬的外來人口，也擁有全國最大的小商品市場――旺盛的現金交易和復雜的人口情況，造成了義烏富裕人群對于自己的財產安全非常焦慮。
“民間鏢局”的誕生改變了這種局面。
義烏到現在仍然傳承著傳統的現金交易形式，在義烏任何一家銀行取款，不論金額多大都不需要提前預約。所以在義烏，手提現金走街過市是司空見慣的事情，正是這種習慣導致了義烏搶奪搶劫案件的頻發。在這種情況下，義烏保安服務公司率先推出了有償護款的服務，被人們稱為“義烏鏢局”。義烏保安服務公司的這一模式很快獲得了巨大的成功，并相繼被省內外多家保安公司模仿，一位工作人員自豪地告訴記者，“現在（類似的服務）全國都有，都是跟我們學的?！?/p>
保安公司迅猛發展的業務，也反應出了富豪的安全困境并沒得多少改善。兩年前，媒體批露了余杭私企老板張宇民窖藏白銀幾十萬兩的消息，這位小心得近乎套中人的富豪，嚴格遵守著自己的原則：工廠堅決不做大；堅決不擔任協會職務；堅決不參加各級組織，遠離政治；稅費、捐款堅決繳納，決不落后；不把利潤存在銀行里，而是窖藏白銀、收藏藝術品。
類似的安全憂慮并非全無道理，至少“安全膜”的暢銷就顯示了富豪們對于自身財產和人身安全仍然不敢掉以輕心。在杭州汽車城的“中福瑞達旗艦店”，記者見到了此前一直在浙江車主中很流行的安全膜，價格從數千元到數萬元不等。據店員介紹，這種安全膜貼在普通玻璃上之后，任由年輕力壯的小伙子，掄起鐵錘用力錘打，都不能破碎，普通子彈也難以擊穿，所以具有很好的防彈功能，它的強度甚至可以抵御50米開外爆炸的1100公斤的炸彈襲擊。
富豪們盡管并不真正從心里相信安全膜的效用，但是購買者依然不少。一位購買了安全膜的義烏老板說，“買個安全膜可能沒什么用，但貼在自己車上，那些歹徒砸車子的玻璃時就要多費些功夫了?！边@種自我安慰雖然無助于改善絲毫的外部環境，但是多少可以安穩自己的內心。
嘗試世界上最好的生活方式，是全世界所有富人的理想，可是，理想看起來很近，實現起來卻很遠。就像在一個落后的國度里，很多時候就算你肯于花費高昂的代價，卻未必能贏得相應的報答，這樣的情形，在我們國家，這個30年來從未停止高速成長腳步的國家里，都比比皆是。而許許多多的財富尷尬，就在這顯性和隱性的消費過程中，一點點地浮現出來。
私人飛機：浙江人的喜悅與憂愁
從當年的私人包機第一人王均瑤，到擁有國內最選進的私人飛機的裘德道，再到許偉杰如今首個通用飛機4S店，浙江人對機的熱情始終不減，但是尷尬也一直不斷。
沸沸揚揚的通用飛機專賣店位于余杭區星橋鎮的大型樓盤廣廈天都城，距杭州市區40分鐘的車程，占地800平米的飛機專賣店就設在普通的公寓樓里，分樓上樓下兩層。樓下的三個廳分別擺放著三架飛機，分別為直升機、固定翼和三角翼飛機，價格最高是羅特威162F直升機，售價120萬元，另外兩款分別為70萬元與30萬元。樓上是辦公區域，名義上屬于“西安西捷飛機制造廠”，而“西安西捷”實際上是由許偉杰旗下的溫州萬鵬通用航空服務有限公司收購了西安一家飛機制造廠組建而成，所以在辦公區域的標志上，仍然沿用了“樂清飛行總會”的名稱。
“樂清飛行總會”是許偉杰2005年創立的，當時曝出的消息是20余位溫州商人花費1.3億元人民幣團購了22架私人飛機。2006年，記者曾致電樂清飛行總會，希望對“團購事件”的發展情況進行報道，工作人員以“俱樂部跑道尚未建好”的理由婉拒了記者的采訪。而記者從側面了解到的消息則是，由于征地問題尚未解決，樂清飛行總會的勝利塘機場尚未投入使用。去年“五一”節時，實在耐不住的許偉杰在朋友幫助下，攔下一段尚未通車的公路，進行了第一次試驗，飛行總會因此被通報批評。
在樂清飛行總會公開的資料上，樂清飛行總會會籍的價格共分五檔：白金、藍寶石、鉆石、翡翠和別墅。其中成為最高級別的別墅會籍會員要掏的會費分別是375萬元、500萬元和625萬元，相應地他們將獲贈一套300平方、400平方和500平方的獨體別墅以及一架2座的M11超輕型封閉式飛機，并得到一個60平方、70平方和80平方的私人飛機庫。這看起來更像是購買房產，而不是購買飛機，
這個聲勢浩大的富豪購機潮最終沒有下文，對外公開的只有浙江一開集團董事長屠昌忠，他花費400多萬元預訂了一架羅賓遜R22直升機。
如今許偉杰將重心遷至杭州，是否意味著位于樂清的飛行總會運營出現問題？對此許偉杰表示了否認，并稱“俱樂部在樂清的跑道已經建了200米了，在杭州建立這樣一個專賣店，主要是為了更好地推廣飛行這種生活方式，還考慮到方便省外的客戶。”
在國內，購買私人飛機其實并不新鮮。2005年1月份，蕭山商人裘德道就以6500萬元的代價，購入了浙江第一架私人飛機，整個購機過程非常復雜。決定購后，他與美國雷神公司簽訂購買意向合同，并先行支付50萬美金的定金，之后雷神公司安排中國民航總局的官員去美國雷神公司驗機，確定裘德道購買的“首相一號”是否擁有在中國領空飛行的資格。付完余款后，雷神公司安排飛機從美國堪薩斯州生產基地，經停阿拉斯加、俄羅斯、日本、韓國，最終抵達杭州。
也許正是這樣麻煩的過程，讓許偉杰看到了其中巨大的商機，“通用飛機4S店”的概念應運而生。據許偉杰介紹，所謂通用飛機，是指包括直升機、警用飛機、農用飛機和私人飛機在內的各種機型。至于4S店，則是模仿汽車銷售“四位一體”為核心的特許經營模式，飛機4S服務包含了整機銷售（Sale）、零配件（Spare part）、售后服務（Service）、信息反饋（Survey）。天都店的功能就是“銷售私人飛機、航材及提供私人機場、飛行設備的維護、保養服務?！?/p>
對于目前有多少人訂購了私人飛機，許偉杰不愿意透露，不過他很肯定地告訴記者，“已經有人下單了，但為了客戶隱私，我們不便透露。”專賣店的工作人員還表示，來自廣東和東北的垂詢也比較多，原因是“目前國家正在廣東和東北兩個城市嘗試600米以下簡化空域申請手續”，一旦實施，私人飛機上天就會容易得多。
但是現實并不如此輕松。就在4S店開業的前幾天，浙江王斌裝飾材料有限公司董事長王斌在《浙江日報》上登出了一條轉讓公告，“本公司因企業發展需要，決定低價轉讓歐洲直升機公司生產的EC120B直升機一架。”王斌是浙江第二個擁有私人飛機的民企老總，他在去年10月份花費1800萬元買下飛機后，從一開始的“被喜悅和憂愁包圍”，逐漸變成了“心生悔意”。
在他的設想下，自己能夠乘坐私人專機往返于浙江義烏與福建邵武生產基地，并用專機接待重要客戶，甚至去水庫釣魚。然而來自空管政策的限制卻讓他的私人飛機變成了一堆廢鐵：大部分時間都停在橫店機場，只在義烏和東陽上空飛過幾圈，飛行時間總共不過36小時。但是對于他渴望的商務飛行，卻一直無法實現，“截至目前，我的飛機從來沒從義烏飛到過福建邵武，因為福建與義烏分屬兩個不同空域。” 購買飛機之前，王斌曾向航空公司、直升機公司、空管部門咨詢過，“他們都說很方便，但我沒想到跨空域的飛行手續會這么麻煩！”
王斌的境遇，其實折射出國內私人飛機的生存現狀。1986年頒布的《國務院關于通用航空管理的暫行規定》中要求，申請通用航空許可證應具備三個條件：一是航空器經民航總局檢驗合格，登記注冊，領有適航證件；二是飛行人員、航空器維修人員和航行調度人員經民航總局考核合格，領有執照；三是所使用的機場以及機務維修條件，能夠保證正常飛行和作業。顯然，這幾個條件是民間購買機者目前難以同時具備的。新的《通用航空飛行管理條例》對私用輕型飛機適航的審批程序依然繁瑣，空域的開放也極為有限。而針對非經營性通用航空活動，我國還沒有明確的法律法規。
在這個財富的三角中心里，兩種階層的截然對立，給我們描繪出來的圖景，有一種盛世的幻景，但中間還夾雜著一種難以名狀的極不和諧的色彩，這些顏色，在這樣的一幅盛世藍景中，泛出了一絲絲怪誕的形狀。令人捉摸不來，揮之不去。
