時間：2022-07-20 18:27:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、使用規范的房屋買賣合同
首先，購房者在簽合同時，要看是否采用的是房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同。文本合同應當選擇建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不要采用開發商自行擬定的合同。
2、合同細節一定要清晰
一般情況下，合同細節不明確是造成房屋買賣雙方爭議的重要因素之一。即便是使用規范的房屋買賣合同，房屋買賣雙方也不得忽視合同細節的各項內容。
3、分清“定金”與“訂金”
在要求合同細節清晰的同時，買賣雙方還要分清“定金”與“訂金”的區別。
4、看清違約條款
大多數購房合同中很多違約條款都是針對購房者的，而對賣房者則約定不明確，一定要主動與對方協商，明確約定賣房者的責任條款。
5、注意房屋質量問題和物業管理
1、房產證的辦理時間：很多房地產商為了節省費用、逃避稅費等，都會在交房1-2年后才為辦理房產證。因此，在購房合同中一定要注意是否明確了房產證的辦理時間，如果沒有，且您急著拿到房產證，一定要在補充協議中約定辦理產權證的具體日期，并注明未按時履行的賠償責任。比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價的百分之幾等等。
2、公攤面積的比例：公攤面積一般不會直接體現在合同中，屬于隱形面積，只是房地產商給買房者的口頭協議。就算在買房時問到了具體的面積，沒有合同的規定，房地產商也會在里面動手腳。因此，為了老百姓自身的利益著想，在買房時可以在補充協議中詳細約定公攤的具體數字，并注明公攤的具置、面積大小等，這樣對自己更有利。
3、貸款失敗的約定：這種情況有時會出現在買房者自己身上，即在與房地產商簽好了購房合同之后，買房者卻出現了貸款批不下來的情況，如果這種情況出現，房子就肯定買不了了。這個時候就要牽涉到購房者退房的問題。因此，在簽購房合同時，一定要在補充協議中提前約定好如果出現此現象的解決辦法。
4、關于退房的責任：一般出現退房的情況，分為開發商的原因和買房者的原因兩種。因此，在補充協議中，應當作出約定，比如退房是由于開發商原因的話，開發商需要承擔什么責任，什么期限內把房款退還；而如果是買房者的原因，買房者應該有什么補償之類的。這樣對交易雙方都是負責任的。
（來源：文章屋網 ）
看情況：
其一、該合同是雙方當事人真實的意思表示，并且合同內容不違反法律法規和社會公序良俗的，則該合同具有法律效力；
其二、不符合上述情況的，則該合同沒有法律效力。
《民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：限購令;借名買房;無名契約;事實物權;法律物權
中圖分類號：DF521 文獻標志碼：A 文章編號：1001-862X（2015）04-0084-004
由于國家戶籍政策、限購政策等的相繼出臺，現實生活中存在大量房屋登記人和實際使用人不一致的情況，伴隨房屋價值的攀升，凸現出來的糾紛也日益增多。在我國現有的不動產相關法律中，沒有具體的針對此問題的解決方法。因借名買房而引發的糾紛往往出現同案不同判的現象，因此對借名買房行為相關法律問題進行研究有很強的理論及實踐意義。
一、借名買房的性質
（一）我國大陸地區
一般認為，在借名買房協議中約定，由出名人以自己的名義與相對人進行房屋交易，并以出名人的姓名進行房屋登記，交易相對人并不知道借名人的存在，此時將此法律行為認定為間接。[1]反之，如果交易相對人很容易就能推斷出出名人系以本人（借名人）的名義從事的買房行為，此時并不要求本人的姓名或者名稱被明確地提出來，此時即構成直接。由此可見，依據第三人是否知情作為判斷標準，如第三人知情，則為直接;如第三人不知情，則為間接。
當然，在某些借名購房協議中，出名人僅提供一個名字，借名人經過與出名人協商，出名人因為房屋登記簿上的記錄而取得房屋所有權，之后待借名人可以進行房屋登記時，出名人再將房屋的所有權轉移于事實購房人。有學者認為此時并不能構成，其認為“應該是人代替本人實施法律行為，由此行為而產生的后果由本人承擔。”[2]人（借名人）以被人（出名人）的名義進行的法律行為，但最后終法律效果直接歸屬于人（借名人）來承擔，人是為自己的利益實施的購房行為，很明顯此時借名人并非人，也非被人，此種購房行為不宜認定為。
從上述分析可以看出，我國大陸地區在認定借名買房行為的法律性質時，需要對相對人是否知情、誰與相對人進行交易、相對人是否善意等因素進行考量。在借名買房的法律關系中，是借名人主動采取的一種風險行為，此時應首先考慮相對人的意愿，相對人承受的風險不應大于借名人，這才符合民法中的公平原則。
（二）我國臺灣地區
借名購買普通住房協議的性質，臺灣地區的學者經歷了從信托―脫法行為―無名契約的轉變。學者認為信托中“受托人就信托財產承受權利人之名義，受托人須就信托財產依信托契約之內容為積極之管理或處分[3]”，但是在借名買房中，房屋是由借名人進行實際的占有、使用、管理以及處分，受托人與信托人協商一致，對于信托財產的管理、處分均由受托人依據信托協議進行，如果由信托人對信托財產進行管理、處分，但在名義上該財產屬于受托人，則構成消極信托。認為屬脫法行為的理由大致是：借名人以迂回手段規避強行規定之行為。被規避之強行規定，常為禁止規定，或關于租稅的法規等。當事人利用合同自由原則，雙方簽訂協議，以達成規避法律相關規定的目的。[4]此處與借名登記在外觀上相似，但依據借名買房協議成因不同，不能將全部借名買房協議均認為是脫法行為，亦即借名登記契約是否構成脫法行為，應依具體個案認定。將其認定為屬于無名契約的學者認為借名買房關系的成立主要是源于雙方之間的信任關系，出名人也可能從借名人處獲得一定的勞務報酬，但此并不屬于法律上所定的其他契約種類之勞務給付契約性質，如果該協議的內容不違反強制性、禁止性規定或公序良俗，應當認為其具有無名契約上的法律效力。在現行法下，借名登記契約為無名契約。該觀點也是臺灣學說上的代表性觀點。
由此可見，我國臺灣地區學者關于借名買房協議的性質經歷了信托、脫法行為，現今主流觀點為“無名契約說”，類推適用勞動契約的有關規定。
（三）本文見解
借名買房的法律行為分為內外兩方面，內部出名人與借名人的借名買房協議，外部又分為兩部分：與相對人訂立購房合同、以出名人名義進行房屋登記。在借鑒我國大陸地區學者觀點的基礎上，吸收我國臺灣地區的研究思路，尤其是從信托關系到無名契約轉變的歷程，同時結合大陸地區的司法實踐進行簡要的分析。
第一，對借名買房的內部關系進行分析，借名人與出名人雙方多為親屬、朋友關系，雙方基于感情的信任達成協議，其目的是以出名人的名義購買一套最終由借名人實際占有、使用、支配的房屋。雙方意思表示真實，但是基于信任，彼此多為口頭約定，并沒有同謀虛偽意思表示。
第二，與第三人訂立房屋買賣合同主體的不同可以分為：借名人與第三人訂立買房合同、出名人與第三人訂立買房合同。本文按照相對人是否知情，將其分為三種情況。1.出名人與第三人訂立買房合同，如果第三人可以依據一定的情形推斷出出名人系替本人（借名人）行事，如果第三人選擇繼續交易，則該交易直接約束第三人與借名人，但借名人沒有實際出現在交易過程中，可以類推適用隱名。2.出名人與第三人交易，第三人并不知借名人的存在，簽訂的協議最終由借名人承擔法律效果，此時構成間接，也即英美法上的本人身份未披露的。3.借名人以出名人的名義與第三人訂立買房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人與出名人之間本來沒有的意圖，而只是借用其名字，為了保護第三人的交易安全，此時可以類推適用表見。
第三，依據借名買房協議，出名人出借自己的名義購買房屋，并以其名義進行登記，借名人交納房屋各類款項，其實際占有、使用、支配者為借名人，雙方在協議中進行了物權歸屬的配置，因此產生了物權關系的屬性，屬于物權行為。在借名登記的情況下，雙方當事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登記，而是直接制造登記權利與客觀權利不相一致的狀態。借名登記房屋之后，在房屋登記簿上權利人為出名人，而借名人作為事實權利人與出名人之間即負有了債權債務關系，待時機成熟之時，出名人負有將房屋過戶登記到借名人名下的義務。
最后，由于借名雙方多為親屬、朋友關系，彼此多為口頭約定，且出名人并不從借名人處取得報酬，房屋的各種費用是由借名人負擔，最終登記權利人卻為出名人，由此出名人和借名人之間產生債權債務關系。
綜上所述，借名買房協議是雙方真實意思的反應，該協議規定了彼此的權利及義務，雙方依照該協議實施法律行為，借名買房協議應視為合同。由于該合同由數個不同的部分構成，且在大多情況下，借名人并不支付出名人報酬，該協議應屬混合合同，且為類型結合合同。
二、借名買房行為的效力
依據借名買房的原因不同，本文擬從以下幾個角度對借名買房協議的效力進行分析。
（一）規避法律或政策類的借名買房
為應對日益上漲的房地產價格，保障居者有其屋，國家制定了許多針對低收入家庭的政策，包括廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房等。現實生活中，許多不具備有關優惠政策所必須身份的購房人，因為不能享受該政策所提供的優惠條件，便通過一系列手段或方式規避保障性住房政策，實現低價購房的目的。[5]“借名買房”便應運而生。
就現有的司法實踐表明，大部分法院將其定性為無效合同。理由有兩點：一是，《經濟適用住房管理辦法》第25條規定：城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：具有當地城鎮戶口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭標準，無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。依據上述規定，不具有購房資格的人不得擁有經適房的房屋所有權。此時認定購房協議有效無疑會助漲本不具備購房資格的人通過該渠道購買房屋，侵犯到其他適格家庭獲得房屋的權利，違背政府出臺經適房的初衷。二是，依據《合同法》第52條第3款的規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。本文認為，對于規避法律或政策類的借名買房協議并不能一概認定其無效。第一，為規避限購令、經適房主體資格受限而借名買房，表面上看具有“以合法形式掩蓋非法目的”，但是限購令和經濟適用房的相關規定作為部門規章不屬于法律的禁止性規定，故其不能作為判斷合同無效的依據。第二，經濟適用房屬于國家保障性住房，其購房指標是一種權利，在借名人利用出名人的名義購買經適房、規避限購令的同時，出名人同意以自己的名義購買房屋，會造成其日后不得購買經適房等保障性住房，這也相當于行使了屬于他的權利。第三，由于近年來司法實踐傾向于鼓勵當事人在意思自治的基礎上進行交易，較多采用有效解釋優先原則，對于明確違反法律規定的合同，才會視為完全無效，如果借名人確有購買房屋的迫切需求與現實理由，反倒符合限購政策的設立初衷，其私人利益若未侵犯到社會公共利益，則并不能籠統地認定其無效。
（二）轉移財產或逃避債務類的借名買房
現實生活中，借名人因為某些原因，利用借名買房的方式將其財產隱匿或轉移：公務員的灰色收入、夫妻之間隱藏自身的財產、負有較大債務未清償等。實踐中，以第三種情況最為常見，借名買房可以避免因為不能償還債務導致房產被法院強制執行。
依據合同法的相關規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益，該合同無效。為了逃避債務，借名人與出名人協商，以出名人的名義購買房屋，此時雙方雖有串通之嫌，但是對于房屋出售方來說，該協議并沒有損害其利益。協議損害的是與借名人有債權債務關系的債權人的利益，但是該債權人并非借名購房協議中的相對人，依據合同相對性原理，其并不能作為合同的當事人。但是根據《合同法》第74條的規定，借名人利用他人名義購買房屋，最后房屋登記在他人名下，雖然實際占有支配者為借名人，但是可以類推“無償轉讓財產”的相關規定，由債權人行使撤銷權，此時借名購房協議應歸于無效。
總之，對于轉移財產的借名買房協議，只有雙方當事人惡意串通損害第三人利益時，才可認定該合同無效，否則應視為該合同有效。
（三）貪圖便宜享受優惠類的借名買房
根據我國商品房購房政策，不同身份的購房者在購房時享受的優惠條件不同，例如：對于首套房購買者，北京首套房貸款的平均利率為9.2折;不同單位的住房公積金也大有不同，并且有住房公積金的人，其享受的公積金貸款比商業貸款要優惠很多。對于沒有公積金而又需要買房的人來說，利用借名買房的方式，可以避免利息較高的商業貸款而購買到自己想要的房子。還有的情況是單位集資建房，本單位的職工可以低于市場的價格買到房子，如果有住房需求的人，其可以與該單位享有集資房資格的人協商，借其名義，購買房屋。
本文認為，此種借名買房合同中購買的房屋類型一般都為普通住房，并非經適房、保障房等政策類房屋，如雙方當事人意思表示真實，沒有惡意串通損害國家、集體以及第三人的利益，則該合同原則上有效。為了規避高額的銀行貸款利息，而與他人協商借名買房，享受較低的銀行貸款利息，此為雙方當事人真實意思表示，并非惡意串通的虛偽表示，享受貸款優惠也非非法目的，出名人是以放棄自己的優惠條件使借名人購買房屋，借名人的收益是出名人讓與的，本文認為該購房協議應屬有效合同。
（四） 簡便手續、減少稅費類借名買房
2013年我國了《中華人民共和國遺產稅暫行條例》的草案，開征遺產稅已列入中國稅制改革的議事日程。房屋作為不動產來說一般具有較大價值，為了規避可能產生的遺產稅，父母用子女的名義買房，親屬之間、朋友之間借名買房的現象時有發生。
借名買房合同一般是雙方當事人意思表示一致的結果，本不應存在欺詐、脅迫的情形。對于“損害國家利益”的界定，梁慧星教授認為，該條中的“損害”應縮小解釋為“直接損害”，“國家利益”應解釋為“社會公共利益”。借名人為規避將來可能開征的遺產稅而與出名人簽訂借名買房協議并不屬于損害國家利益，因為此時該稅種還沒有開始實行。如果雙方當事人規避的稅種屬于我國已開征的稅種，則依據第一款和第二款的規定，屬于以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，此時應當認定借名買房合同無效。
三、借名登記房屋的物權歸屬
在借名買房的法律行為中，事實物權與法律物權相分離：出名人以其名義在房屋登記機關進行房屋登記，此時其享有法律上的物權，該登記具有公示效力;借名人雖然在名義上不是房屋的所有權人，但實際上對房屋進行占有、使用、支配，此時其構成真實權利人。依據不動產登記具有的推定力和公示效力，本文以是否涉及第三人利益劃分借名登記房屋的物權歸屬。
（一）不涉及第三人
在不涉及第三人的情況下，法律以保護事實權利人為原則，借名人的事實物權可以對抗出名人的法律物權。由此可見，登記推定力在不涉及第三人的情況下，并非無條件的只保護登記權利人而忽視事實權利人的利益。如果事實權利人有確切的證據，例如房屋付款收據、房屋由誰實際控制等，即可以通過舉證來證明自己享有不動產的所有權，從而不動產登記的推定力取得房屋的所有權。因此，登記推定力并不是絕對的，其意義也并非它能確定標的物的真實權利人，而在于它減輕了登記權利人的證明負擔。
（二）涉及第三人
在涉及第三人的情況下，此時應該維持物權登記的推定力，保護善意第三人的利益。在借名買房行為中，借名人與出名人協商一致，使得事實物權和法律物權在進行房屋登記的時候相分離，該分離產生的法律風險是借名人自愿承擔的，且雙方之間的法律關系屬于內部法律關系，對于第三人來說并不具有對抗效力，第三人只需根據物權登記的公信力，推定出名人享有房屋的所有權，善意有償并公示后，即可取得房屋的所有權。
由此可見，法律保護第三人的利益，但并不是無限制的以犧牲借名人的利益為基礎，只有當第三人符合不動產的善意保護時，法律才對其予以保護，以第三人善意與否來確定在何種程度、范圍內保護其利益也體現了法律對真實權利人和第三人利益的平衡。
參考文獻：
[1]冉克平.論借名實施法律行為的效果[J].法學，2014，（2）.
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[3]馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家，2014，（6）.
公積金買房 只要是繳納住房公積金的人，他們都希望在買房時使用住房公積金貸款，住房公積金具有保障性是在職職工個人以及在職單位定期繳納的公積金，住房公積金的目的是買房。
公積金買房的好處是什么
1、貸款成數高，首付壓力小：商業貸款高一般只能貸到70%，購房者首付壓力大。公積金貸款高可以貸到9.50%，購房者首付壓力較小；
2、貸款年限長，月還款金額少：同地區商業貸款年限不一樣，全國各區商業貸款的貸款年限較高只能貸到30年，而且大多數二手房較高只能貸到20年，月供壓力較大;公積金貸款的年限較高可達30年，月供壓力較小；
3、房齡限制較靈活：商業貸款對住房年齡限制有嚴格的要求。大多數銀行在85年前不貸款，貸款年限隨著住房年齡的增長而減少。公積金貸款對住房年齡的限制更加靈活，住房年齡和貸款年限不超過50年；
4、歸個人所有：住房公積金屬于存款人的個人財產，部分城市已婚人士申請公積金貸款買房，金額高于個人申請。公積金賬戶中的資金可以作為夫妻的共同財產提取；
5、資金可翻倍：存繳者依照自己個人繳費基數的5%-20%存繳，所屬企業也依照同樣占比存繳，帳戶內資產可以翻一倍；
6、享受免稅：根據《住房公積金管理條例》、《建設部、財政部、中國人民銀行關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》(建金管[2005]5號)，企業為員工繳納住房公積金可作為企業所得稅的抵扣項目；
同時，企業和個人實際繳納的公積金不計入個人當期工資薪金收入，免征個人所得稅。也就是說，對于員工來說，只有在稅前工資扣除社保公積金后，才能作為稅基扣除；
7、可提前提取：員工購買、建設、改造、大修具有獨立產權的自住房，或者因重大疾病造成生活困難，或者享受城市低生活保障待遇，可以提前提取住房公積金。可以說，公積金的目的遠遠超過貸款買房；
8、提前還貸不收違約金：借款人自住房公積金貸款貸款之日起一年內，可申請提前償還住房公積金個人貸款本息，借款人返還部分住房公積金貸款本息，每次還款金額不得低于住房公積金貸款本息6個月。公積金貸款沒有手續費或違約金。
公積金貸款買房流程是什么
1、初審。申請人提交申請材料后，住房資金管理中心將出生申請人的材料。初審合格后，住房管理中心將向申請人出示《抵押審查評估通知書》；
2、評估。申請人取得《抵押審查評估通知書》后，應當攜帶《抵押審查評估通知書》到指定的房屋評估機構進行評估；
3、審核。評估機構認定房屋有價值后，將向申請人出示《房屋評估報告》。申請人應攜帶《房屋評估報告》和初審申請材料到住房管理中心進行貸款審查。通過考試后，住房管理中心將向申請人出示《住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知書》；
4、辦理擔保手續。申請人攜帶《住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知書》到保險公司辦理擔保手續；
5、簽訂借款合同。成上述手續后，申請人應攜帶上述文件到住房管理中心和住房管理中心簽訂貸款合同；
6、簽訂委托貸款協議。申請人與住房管理中心簽訂貸款合同后，住房管理中心將委托相應銀行貸款并簽訂委托貸款協議；
7、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款合同。申請人在獲得委托銀行的委托貸款協議后，直接向住房基金管理中心申請貸款。委托銀行收集申請材料后，報住房管理中心批準。住房管理中心同意后，將與委托銀行簽訂委托貸款合同；
8、辦理借款手續。申請人持委托貸款合同到委托行簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質押合同》和《住房公積金委托貸款擔保合同》；
9、等待貸款到賬。申請者申請辦理完以上辦理手續后，申請者只需等候好多個工作日內，委托行便會立即將借款打進售房方的帳戶中。
眾人皆知，公積金可以用來貸款買房，同時也能提取出來使用，那么購房提取公積金需要什么材料呢？不同用處的申請需要準備的資料一樣嗎？
購房提取公積金需要什么材料
1、購買房屋付全款住房公積金提取
購房全額付款的具體材料：如果我們是買房并全額付款，需要準備的文件是購房合同、發票或收據等證明您確實購買了房屋的材料。房子并支付了全部金額。買房時注意不要丟失一些必要的收據和發票，以免在需要時找不到。
2、準備材料
準備按揭購房的具體材料：現在很多人買房都是貸款或分期付款。貸款買房的，在提取住房公積金時，要準備好貸款合同。如果是按揭分期付款，則應將首付帶上發票上的住房公積金。
3、準備建造自住房屋的材料
準備建房或大修的具體材料：建房時，需要提供的材料包括鄉鎮一級房管所或上級房管所出具的批準材料，以及購買建材的發票。公積金需要一些產權證、裝修證、裝修發票。
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一般買房不動產權證的取得時間，首先要看購房者與開發商簽訂的購房合同，不動產權證的辦理首先以合同約定為準。因此，需要查看合同內對此是如何約定的，如果超出合同規定的辦理時間，開發商應該承擔相關的違約責任。
按照《房地產開發經營管理條例》以及《城市商品房預售管理辦法》中的規定，預售合同買房者應當自商品房交付使用之日起90日內辦理不動產權證，現房買房者自銷售合同簽訂之日起90日內辦理不動產權證。即購房者拿到不動產權證的時間是受法律約束的。因此即使在購房合同中沒有具體規定取得不動產權證的時間，按揭貸款的購房者也是可以在房屋交鑰匙后90日內拿到不動產權證的。
根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。
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蘇凱一直想買套自己的房子，早點脫離寄人籬下的生活，不過苦于工作繁忙，一直沒時間去考察中意的樓盤，不過他最近發現了一種網上售樓的新型購房方式，這種展示方式集文字、圖片、視頻、三維、互動共享等多種手段于一體，可以讓大家了解樓盤的詳細情況，沙盤、樣板間、戶型、社區環境等都可以通過網絡展示在人們面前，甚至挑選戶型繳納定金都可以在網上完成。“這下不用到處奔波，在家里點點鼠標就可以了解樓盤情況了。”蘇凱興奮地說，“我準備加快我的買房進度了。”
節省時間，多樣選擇，細節展現，輕松選房、看房甚至購房，是網上售樓處的新型購房方式的主要優點。打開網上售樓處頁面，只需輕點鼠標，登錄頁面，購房者即可在網上售樓處中自由選擇不同樓盤，多角度瀏覽房產項目的3D動畫沙盤、樓盤外觀、戶型和室內裝修影像，資料的豐富性足以滿足大部分購房者了解樓盤的需求。
更為方便的是，購房者在網上售樓處觀看線上售樓小姐的視頻講解的同時，可隨時用語音、視頻交互工具與銷售人員進行咨詢，并和其他對同一項目感興趣的網友進行討論交流，這對于進一步了解該樓盤無疑是非常重要的參考。另外，網上售樓處還可提供電子樓書、銷控表、房貸計算、合同范本、銷售顧問等一系列服務。
網上售樓處不僅讓購房者足不出戶實現網上看房、選房、咨詢、下定，也大大方便了廣大房產商。對于他們來說，網上售樓處也是一種顛覆性的房地產營銷產品，變革了以往只有樓書、簡單廣告和被動待客上門的營銷方式，成為線下售樓處的有力補充。據了解，目前推出網上售樓處的主要有新浪房產頻道和房龍兩家，記者在新浪房產頻道的“網上售樓處”上看到，目前已經有近20家北京一線房產商的項目上線銷售。
小貼士
網上售樓處的幾個注意事項
現場看房的補充有購房者表示，網上售樓處這種方式可以從眾多樓盤中篩選出自己比較感興趣的，但買房子是大事不會輕易就下決定，網上預訂多少有些不踏實，如果要預訂也要在現場看完房子之后。理財專家也表示，網上售樓處是一種推銷手段，比普通的平面廣告更形象一些，但是如果站在買房人的角度，目前只能作為現場看房的補充。買房人只有在現場才能核實視頻里所看到的信息，或者考察到視頻里沒有而自己又很想了解的房屋情況。
保存網頁上的房屋信息與現實對照雖說坐在家里就可以預訂房子，給買方和賣方都提供了極大的便利，尤其是對于平時工作忙碌沒有時間看房的年輕人來說更是如此，但是也帶來了相應的風險。網絡購房者了解的房屋信息均來源于網絡，可是網頁上記載的內容是可以隨時更改的，而賣方更改之后，作為購房人將無法再看到。所以有業內人士建議購房人注意保存網頁上所記載的關于房屋及房屋所在區域的各項介紹和說明，實際去看房的時候可以此作為對照來確定網上介紹的真實性。
核實信息的真實合法性買房人應該核實所看房屋是否有委托正規網絡載體或者只是個人自行信息。填寫預訂信息繳納定金時，一定要注意核實網絡銀行賬號信息的真實性，并在簽訂意向合同時仔細核實合同的各項條款，以保證資金安全。據新浪網上售樓處工作人員介紹，定金將通過類似于支付寶方式的網絡銀行進行網上支付。買房人在網上繳納的定金將由新浪房產作為第三方代為保管，會在買房人簽訂買房合同時納入房款；如果買房人最后對房屋有不滿意而不想購買，定金將足額返還。
雖然網上看房能夠降低考察項目的時間成本，但從有效降低風險的角度出發，業內人士建議消費者在通過網絡的介紹初步認可房屋后，后續的看房和購房手續仍舊需要謹慎對待。
(Bell 中國網友報)
[關鍵詞]借名買房；登記購房人；公示公信原則；善意取得制度
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2015）01-095-02
一、“借名買房”案例
欲購房的張某因受制于限購政策，與其不受限購政策制約的朋友李某簽訂委托合同，約定由李某出面購買房屋，房屋登記在李某名下，但由張某出資購房首付并按月還貸，同時張某實際占有使用該房產。李某將于國家限購政策取消后，向張三轉移登記該房產。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。張某提出異議登記，請求法院確認所有權。
二、借名買房的概念
借名買房，即是房屋的實際出資人借用他人名義購買房屋，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為登記購房人或名義購房人、出名人。
三、借名買房中的法律物權與事實物權
孫憲忠將物權區分為法律物權和事實物權。法律物權可公示，具有權利正當性的推定效力。其中，不動產物權也被稱為登記物權，權利主體被稱為登記名義人。法律物權人不需要舉證證明自己所擁有的權利的正當性，在交易中更加容易受到法律的保護。事實物權是指，不存在交易第三人的情況下，能夠對抗法律物權的物權。事實無權的權利主體也稱為真正權利人。事實物權不具有公示性，且只能在法律物權人和事實物權人之間發生效力，因而事實物權不具有權利正當性的推定效力，事實物權人主張權利時還背負舉證責任，在交易中想要獲得法律的保護較為困難。
借名買房類案件，其中必定存在著法律物權人和事實物權人。法律物權人也即名義購房人，事實物權人也即是事實購房人。比如上述案件中購買房屋的資金全由張某承擔，房屋實際上也是由張某占有使用的，張某僅是通過簽訂委托合同的方式借用李某的名義把房屋登記在李某的名下，故張某是房屋的事實所有權人。
四、借名買房的房屋所有權的歸屬問題
本文以委托合同有效為前提，分析研究房屋所有權的歸屬問題：
（一）不涉及第三人利益的情形
在不涉及第三人利益的情況下，物權歸屬問題只是事實購房人和登記購房人之間的物權糾紛，并不關涉第三人的利益，也就無所謂交易，不存在交易安全的保護問題。法律應該尊重事實。事實購房人為房屋的所有權人，事實購房人可以申請異議登記確認其所有權。此時保護真正購房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩定社會整體的交易秩序，保護市場交易安全而設定的，其作用不能隨意擴大，不應該規制到合同當事人之間。事實購房人和法律購房人之間通過委托合同設定權利義務，內部物權糾紛理應根據其設立的委托合同解決，法律物權人不能用公示公信原則對抗事實物權人對房屋所有權的確認。不動產物權制度中，事實權利人享有異議抗辯登記請求權，用以對抗法律物權。事實物權人可以請求依照法律規定對法律物權的行使進行一定的限制。結合我國《物權法》第19條的規定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護。但是該異議登記作為保護事實購房人的措施，應當在善意第三人取得該房產之前提出異議。借名買房在不涉及第三人利益的情況下也應該選擇保護事實購房人，給予其對抗登記購房人的權利。
在法律實務中，鄭磊與吳重凡不動產登記糾紛上訴案，兩次判決均事實房屋購買人鄭磊勝訴。本案以事實物權優先保護和公民合法民事權益受法律保護作為判決依據，也能夠說明不牽涉第三人利益時，房屋所有權應歸屬于事實購房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實購房人為房屋的所有權人，事實購房人可以申請異議登記確認其所有權。
（二）涉及第三人利益的情形
在房屋歸屬權問題涉及第三人時，則出現了交易秩序問題，善意第三人和交易安全的保護均要考慮。房屋登記在名義購房人的名下，不動產物權登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據登記簿上的記載推定登記購房人就是房屋的真實所有權人。鄭磊與吳重凡不動產登記糾紛上訴案判決書中有“實際購房人與名義購房人兩個權利主體之間的權屬爭議屬于內部沖突，與第三人無關，第三人無義務也無法去知道法律物權是否和真實物權狀況相符。”善意第三人可以根據我國《物權法》善意取得制度的相關規定，獲得其應有權利。這個時候就會出現事實購房人和善意第三人的利益沖突問題，法律做不到使他們的利益同時獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據公示公信原則，第三人因信賴公示物權而進行交易，可以獲得物權而不受真實權利人的追擊。
由于善意第三人是整個交易秩序的代表，如果不保護善意第三人，就無法保護整個市場的交易安全，所有的市場交易主體，就會因為缺乏交易安全感而無法從事正常交易，導致市場交易無法進行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權的追擊效力。面對少數事實購房人的利益和代表整個市場交易秩序的善意第三人的利益沖突時，法律應該選擇犧牲少數人的利益來保護整個市場的交易安全，這也符合法經濟學的思維。畢竟少數事實購房人的利益在面對整個市場交易安全時可以認為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護事實物權人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個市場交易秩序的，也能做到兼顧事實購房人和善意第三人的利益。
法律物權的權利真正性能夠通過法定公示方式予以推定，法律物權是被法律認可的物權，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應有的權利。
五、法律對借名買房問題的解決存在不足
雖然在涉及第三人利益的情形下房屋的物權歸屬問題的解決有相關的法律條文可以依據，但是在實務處理中會有一些問題難以解決。很多學者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有權的問題。根據一物一權原則，一個物上不能存在兩個所有權，那么只能讓善意第三人獲得房屋的所有權，事實購房人的對房屋的所有權消滅，但是事實購房人可向法律物權人請求損害賠償和承擔其他民事責任。
當善意第三人善意取得抵押權時應該如何解決呢？由于抵押權和所有權可以并存，就不應該完全否定事實購房人的所有權而僅僅保護善意第三人的抵押權。據此對上述案件處理是：張某有權利申請異議登記，請求法院確認其對房屋的所有權，即房屋歸張某所有。但是王某有對房屋的抵押權，張某對李某擁有損害賠償和其他民事責任請求權。這種情況下善意第三人王某的抵押權可以暫且得到保護，但是當張某異議登記成功后，那王某的抵押權又該如何解決？又什么理論和法律條文來解決呢？法律上并沒有明確的規定。
筆者認為善意第三人善意取得抵押權的問題可以類推適用合同上概括轉移的規定（比如買賣不破租賃：物權轉移；租賃合同概括轉移）王某的抵押權會隨著房屋所有權的轉移而轉移，也即是在張某異議登記成功獲得房屋所有權之后王某對張某的房屋擁有抵押權。對于張某而言，張某獲得房屋的所有權，而不是只能夠要求損害賠償和承擔其他民事責任。法律在能夠更好地保護事實購房人的情況下就應該實施更大限度地保護。這樣之后，事實購房人可以催促法律購房人及時償還貸款以消滅房屋所有權上的負擔，使其回歸圓滿的狀態。而且這樣也能夠有力地保護善意第三人，使他完全不受事實購房人和法律購房人之間物權糾紛的影響，有效地維護整個市場的交易秩序。
1、看房選房。根據購房能力選擇合適的房源是買房的第一步，在挑選房屋的時候很多人會通過網絡途徑來了解項目詳情，但除了在網上了解情況之外，必須要到售樓現場去看看，一方面是了解開發商的真正實力和口碑如何，一方面是要考察小區的開工進度。另外購房者還應該實地看看周邊配套如何、環境好不好，只有親自看才能了解第一手的信息。
2、繳納定金、交首付。通過綜合對比購房者應該已經可以確定要買的小區、樓層和戶型，這個時候就可以下定了，在交定金的時候要知道的是定金有法律效應，簽了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是開發商違約，購房者可以要求雙倍賠償。但交定金不是必經環節，你也可以直接交首付，大部分人都是貸款買房，首付就是房款的一部分，后續還需要向銀行申請貸款，銀行幫你付房款，你每個月償還銀行本金和利息。
3、簽訂購房合同。交首付的時候雙方是要簽訂購房合同的，合同規定了買賣雙方的權利與義務，購房者無比重視。首先要看合同中是否有空白條款，有的話要劃掉。第二是看是否有補充協議，了解權利和義務是否平等。第三是查看有關違約行為的認定及賠償標準。第四是要看清楚合同中的交房日期及標準。第五是看清付款方式、付款時間。
4、辦理貸款手續。需要辦理貸款的購房者在簽訂房屋買賣合同之后就要和銀行簽貸款合同了，但要注意的是銀行會考察借款人的還款能力和征信情況，還會要求購房者出具收入證明、流水證明等證明信息，只有你符合銀行放款條件，才能成功申請貸款，銀行確定貸款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在貸款辦完之后，你只要每個月還貸款就可以了，在房屋建工完成后開發商會通知你交房時間，這個時候你就需要去收房驗房了，之后還需要購房者交契稅、辦理不動產權證，這樣房子才算真正屬于你。
在大家購買新房的時候，按照上面的步驟來操作基本不會有什么問題，一旦遇到麻煩可以咨詢開發商。只有了解清楚購房的流程，購房者辦理購買房屋手續的時候才能更加順利，所以了解買房流程是十分重要的。
（來源：文章屋網 ）
一、美國授權資本制的配套制度評析
美國的市場經濟已發展到非常成熟的階段，保障交易安全、維護經濟秩序的法律制度也都較為完善。美國是判例法國家，法官法律適用中存在較大的能動性，其司法較為靈活，在及時回應現實問題的同時，彌補了成文法滯后的缺陷。對于債權人利益保護的不足，主要通過完善的信用制度、成熟的信息披露制度和“刺破公司面紗”制度予以彌補。
(一)完善的信用制度美國的授權資本制
之所以運行良好，其主要原因之一就在于完善的信用制度所起到的補充作用。美國關于信用方面的法律法規數量較多且涉及范圍較廣，貫徹了信用產品的各個環節。美國在信用管理層面分工明確，分為聯邦、州政府兩級管理體系，下設若干管理機構，并與行業協會自律一起構成了“雙級多頭”的管理體系。建立了全方位的失信懲戒制度，將經濟領域的失信行為擴展到全社會方位。美國信用行業發展成熟，信用產品具有非常廣泛的市場主體，包括信用服務機構及信用消費者。加之將社會信用信息進行公開，法律對信用服務機構合理取得企業信用信息亦未做過多限制。
(二)成熟的信息披露制度
美國擁有最成熟的信息披露制度，要求公司全面、真實、詳盡的對公司財務信息進行披露。1933年美國《證券法》中確立了財務信息披露制度，規定上市和發行證券前在交易所進行登記，這主要針對證券的初次發行。1934年《證券交易法》規定了持續性財務信息披露。后來《證券法》的修改提出了綜合信息披露制度，統一并簡化信息披露制度，給投資者提供不重復且有意義的財務信息，節約上市公司成本。美國之所以擁有發達的資本市場，其原因就在于，對公司的財務信息進行了完全的披露。
(三)逐漸完善的“揭開公司面紗”制度
美國的“揭開公司面紗”制度是由相關判例發展起來的。在特定個案中，債權人為保護其利益可以向法官請求“揭開公司面紗”，直接追究公司股東責任。在美國，法院“揭開公司面紗”的主要原因是債務人公司處于股東的實際控制之下，或者尚未獲得還款的債權人受到股東那邊某些形式的不正當行為的影響。出資不足雖非主要原因，但也構成揭開面紗的行為之一。美國在寬松的授權資本制度下，通過信用制度、信息披露制度及“揭開公司面紗”制度的配套補充，在股東、公司、債權人之間構建起一個相互制約與平衡的保護體系，在公司資本制度之外，建立維護債權人利益的良好機制。示。經濟適用房和普通的商品房是不一樣的，因為經濟適用房的出售對象一定是特定的人群。如果經濟售房機構得知實際購房人并不是名義購房人，而是不符合條件的實際購房人，就不會將房屋出售給該人。那么，售房人和實際購房人之間簽訂的購房合同就是在被欺詐的情況下簽訂的合同。則根據《合同法》第五十四條的規定該合同屬于可撤銷可變更的合同，受欺詐一方有權要求撤銷或者變更合同。因為在現實生活中并無政府部門或者相關的企業主張權利。如此看來，當法院遇到借名買房合同糾紛的時候，就應該通知原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構作為第三人參加訴訟。如果經原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構分析認為實際購房人是為了獲利為目的買房的話那么就可以依《合同法》第五十四條主張合同撤銷。合同被撤銷后自始無效，房屋收歸原出售機構所有。就無需再考慮實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。如果上述機構認為實際購房人也是家庭困難的社會成員只是因為沒有該地的戶口或者其他類似因素而不能購買該房屋的，可以不行使撤銷權，依據《合同法》第五十五條的規定使合同有效，則在此基礎之上再分析實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。我認為借名買房的當事人意圖規避的是《經濟適用住房管理辦法》及地方規章和政策，不屬于強行性法律規范的范疇，不可能因此而導致合同無效。
二、總結
因為認定合同的效力應嚴格按照合同法的規定，以法律和國務院制定的行政法規為依據，不能隨意擴大解釋。所以實際購房人和名義購房人之間的合同不應認定為無效合同。那么法院應該將房屋判給實際購房人。但是，在現實中不可回避的問題就是，借名買房畢竟是違反政策的一種投機行為，如果不對這種情況加以規制，那么無疑就相當于是對這種違規行為的鼓勵。我們應該有相應的懲罰方法，從而來遏制這種投機行為的發生。對于名義購房人的懲罰方法就是沒收其轉讓資格的收益。名義買房人轉讓資格就是為了收益，沒有了收益那么他就不會積極主動的轉讓購房資格。對于實際購房人的懲罰方法就是要求其補交在建造經濟適用房時政府的補貼和減免的土地出讓金等費用并支付歷年利息。這樣處理，既兼顧了公平正義又維護了社會秩序的穩定。使得法律的適用更精準，社會效果更佳。
作者：尚曉光單位：海南大學法學院
1、最好找律師協助：在香港買房最好找一位實力較好的律師來協助，因為它與內地購房是由很大差距的。無論是樓市環境，還是稅率等方面都是不一樣的，需要注意的地方也都不一樣。尤其是對于首次在香港買房的人來說，律師是不可缺少的，這樣才能減少必須要的麻煩。
2、資金要充足：無論是在內地買房，還是香港買房都必須要擁有足夠的資金。尤其是在香港這樣發展較快的城市買房，在簽訂購房買賣合同的時候，必須要先確認自己的資金是否充足。另外，還需提前對當地銀行按揭貸款方面做個詳細的了解，以免影響到購房進度。
3、額外買房成本真不低：在香港買房，除了要將購房資金準備好，還需備好一些額外的資金。因為買房除了要支付房款以外，還需支付各個方面的費用，例如稅費、律師費等。
（來源：文章屋網 ）
