時(shí)間：2022-02-01 08:06:57
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個(gè)人住房抵押貸款，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行
乙方：____________
經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對(duì)乙方開(kāi)發(fā)的位于_______________________________的_______________項(xiàng)目的購(gòu)房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。
第一條 甲方向乙方所開(kāi)發(fā)的上述項(xiàng)目商業(yè)用房的購(gòu)房人提供商業(yè)用房貸款。具體購(gòu)房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對(duì)該項(xiàng)目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_(tái)______________萬(wàn)元（大寫____________________萬(wàn)元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項(xiàng)目購(gòu)房者提供不超過(guò)房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)（兩者取低者）_____%的貸款（其中營(yíng)業(yè)用房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準(zhǔn)。對(duì)于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。
第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時(shí)足額地發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)和銷售的各項(xiàng)手續(xù)完備，售房專戶的資金專項(xiàng)用于本項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，按時(shí)、保質(zhì)地完成項(xiàng)目的建造，使借款人能夠按時(shí)入住。
2.與該項(xiàng)目有關(guān)的建造和銷售活動(dòng)存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。
3.該項(xiàng)目物業(yè)管理單位在甲方開(kāi)立存款帳戶，統(tǒng)一辦理與該項(xiàng)目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。
4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項(xiàng)下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對(duì)甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔(dān)回購(gòu)保證責(zé)任，并在甲方開(kāi)立“回購(gòu)保證金專戶”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購(gòu)保證金。當(dāng)借款人不能按期還本付息時(shí)，負(fù)責(zé)代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關(guān)回購(gòu)保證責(zé)任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準(zhǔn)。
第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項(xiàng)目工程質(zhì)量保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的第一受益人為甲方。保險(xiǎn)金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險(xiǎn)期限至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格可交付使用止，保費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單正本交甲方保管。
保險(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)的抵押貸款項(xiàng)目工程如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的問(wèn)題，須以保險(xiǎn)理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任外并因乙方原因造成的問(wèn)題，使住房部分或全部驗(yàn)收不合格，不能交付使用的，由乙方負(fù)全部責(zé)任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險(xiǎn)的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項(xiàng)”中另作約定。
第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變更等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知甲方，并落實(shí)相應(yīng)措施，確保其回購(gòu)責(zé)任的承擔(dān)。
第九條 在售房及房屋使用過(guò)程中，乙方與購(gòu)房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價(jià)格、交付時(shí)間等方面的問(wèn)題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十條 乙方在印制售樓說(shuō)明書、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱或其他文字，事先應(yīng)當(dāng)征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時(shí)，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對(duì)方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，通過(guò)甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項(xiàng)
第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請(qǐng)乙方對(duì)本協(xié)議各印就條款作全面準(zhǔn)確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說(shuō)明。簽約各方對(duì)本協(xié)議含義認(rèn)識(shí)一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負(fù)責(zé)人：_______________ 法定代表人：____________
或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________
簽約日期：_________________________________________
[關(guān)鍵詞] 個(gè)人住房貸款消費(fèi)信貸
個(gè)人住房抵押貸款在消費(fèi)信貸中占據(jù)著重要位置。美國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)基本上代表了住房金融市場(chǎng)的發(fā)展方向。我國(guó)2002年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額突破7500億元，其中抵押貸款已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行信貸資金投入的重要領(lǐng)域。但兩國(guó)在貸款形式和產(chǎn)品要素上有較大差距。
一、美國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)
1.美國(guó)該貸款的主要形式有:固定利率抵押貸款，即利率固定，月償還額相等，本金增加利息減少。可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，即利率可調(diào)整，變化情況通過(guò)每個(gè)月的利息反映。分級(jí)償還抵押貸款，貸款利率和償還期固定，償還額在期限內(nèi)由低到高梯形分布。權(quán)益增長(zhǎng)型抵押貸款，該貸款特點(diǎn)是在還款后期支付額將遞增。反向抵押貸款，每月支付房主部分資金，房主后來(lái)一并償還。再抵押貸款，由第一次抵押貸款的房產(chǎn)作擔(dān)保進(jìn)行的又一次貸款。
2.美國(guó)住房貸款包括多種要素，并相互組合以滿足不同的需求。(1)首付比例:客戶購(gòu)房時(shí)首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三種方法可以選擇:①商業(yè)計(jì)劃,如抵押貸款保險(xiǎn)即為獲得較低的首付而支付的每月固定的補(bǔ)償;②政府計(jì)劃，由政府擔(dān)保，首付更少，額度有限;③其他選擇權(quán)，即當(dāng)前兩種都不適用時(shí),可選擇家庭饋贈(zèng)或?qū)ふ曳慨a(chǎn)共有者等。這樣首付比例可從3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它決定了貸款每月支付成本的數(shù)量，是一系列可供選擇的利率表。(3)購(gòu)房成本:它是首付之外包括點(diǎn)、相關(guān)管理費(fèi)、保證金和利息、第三方費(fèi)用。(4)附加點(diǎn)和折扣點(diǎn):附加點(diǎn)是指要加入購(gòu)房成本中的費(fèi)用，折扣點(diǎn)是指要從購(gòu)房成本中減去的費(fèi)用，通稱為點(diǎn)。利率和點(diǎn)此增彼減，搭配選擇。(5)年度費(fèi)率:反映了包括利率、點(diǎn)、其他費(fèi)用在內(nèi)的全部費(fèi)用的支出水平，比單獨(dú)使用利率衡量成本更好。
二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)
我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款主要有經(jīng)營(yíng)性（住房一手房按揭貸款）和政策性（住房公積金委托貸款）兩類。經(jīng)營(yíng)性是指銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)議，借款人以所購(gòu)房屋作抵押向貸款行借款，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的貸款方式。按開(kāi)發(fā)商是否擁有完全的房屋產(chǎn)權(quán)又分為期房和現(xiàn)房貸款兩類。政策性則指貸款銀行根據(jù)住房資金管理中心的委托,以住房公積金為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買住房的個(gè)人發(fā)放貸款。我國(guó)貸款要素構(gòu)成主要有首付比例，實(shí)行二成首付，八成按揭。貸款期限，一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款利率，根據(jù)法定利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。還款方式，等額本金和等額本息。
三、兩國(guó)產(chǎn)品對(duì)比分析
1.在貸款形式上，美國(guó)市場(chǎng)針對(duì)不同群體、需求和能力有不同的產(chǎn)品，涉及對(duì)象廣泛；而我國(guó)未進(jìn)行很好的客戶細(xì)分，“客戶為中心”的理念體現(xiàn)并不充分。
2.產(chǎn)品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美國(guó)不能首付的客戶可以通過(guò)如前所述的三種方式獲得相對(duì)較低的首付資格。由此可見(jiàn)，政府和保險(xiǎn)公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等發(fā)揮了重要的作用；同時(shí)差別化的首付比例充分考慮了各種收入狀況家庭的首付能力，發(fā)揮了首付比例的定金和杠桿作用。而我國(guó)的住房抵押貸款統(tǒng)一實(shí)行二成首付，八成按揭，這樣不能區(qū)分客戶，首付比例的杠桿作用難以發(fā)揮。（2）利率和費(fèi)用:美國(guó)銀行對(duì)不同貸款區(qū)執(zhí)行不同的利率，每種貸款又有不同的利率和點(diǎn)組成不同的檔次，形成一系列可供選擇利率表。貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使各大商業(yè)銀行同類型、同檔次貸款的利率水平與費(fèi)用也有相當(dāng)?shù)牟顒e。這樣客戶選擇更多，費(fèi)用的衡量也更全面。我國(guó)的利率還未市場(chǎng)化，貸款利率是根據(jù)法定利率調(diào)整的。對(duì)借款者而言，無(wú)論年齡、收入水平、信用記錄，所適用的利率都絕對(duì)相同,而且還要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）點(diǎn):在美國(guó)貸款的點(diǎn)與利率此增彼減。兩者的組合使借款人能根據(jù)自己的年齡和收入進(jìn)行權(quán)衡。如年輕人選擇“低利率＋高的點(diǎn)”的方式，而中年人相反。我國(guó)只有利率一項(xiàng)衡量借款成本，利率也不由市場(chǎng)決定，消費(fèi)者別無(wú)選擇。（4）還款方式:美國(guó)住房貸款產(chǎn)品的還款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息遞減）和完全均付（即每月還本付息的金額都是相同的），其他還有分級(jí)支付，權(quán)益增長(zhǎng)型方式等。我國(guó)就只有等額本金法和等額本息法，相比而言還款方式較少。（5）政府因素:美國(guó)住房貸款市場(chǎng)中，政府和保險(xiǎn)公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等的擔(dān)保和參與對(duì)貸款產(chǎn)品的主要條款有著重要影響（如對(duì)首付比例的影響）。另外政府還通過(guò)對(duì)購(gòu)買者采取減稅和為低收入者提供房租金補(bǔ)貼的辦法來(lái)滿足不同階層、不同貸款對(duì)象的具體要求。我國(guó)的住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的是開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司，開(kāi)發(fā)商是一個(gè)獨(dú)立的利益體,本身存在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化和逃廢債務(wù)的“內(nèi)在沖動(dòng)”，無(wú)法承擔(dān)這樣的角色;房地產(chǎn)保險(xiǎn)存在諸多尚未解決的問(wèn)題，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也缺乏熱情。政府信用沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，政府角色缺位是阻礙我國(guó)住房金融發(fā)展的一大問(wèn)題。
四、改進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品的構(gòu)想和建議
我們主要從兩大方面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品提出一些改進(jìn)構(gòu)想和建議。外部制度環(huán)境方面主要改變政府角色缺位的現(xiàn)狀；利率逐步市場(chǎng)化；建立個(gè)人信用制度，為我國(guó)稅收、金融和消費(fèi)等服務(wù)提供良好的信用保障；完善相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保和保險(xiǎn)體系；建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，大力推進(jìn)住房抵押貸款證券化。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，改變“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；隨著征信制度的建立和完善,可以按不同的信用記錄、年齡、收入水平、從事行業(yè)等區(qū)分不同的貸款對(duì)象,為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對(duì)性的產(chǎn)品條款;引入“點(diǎn)”的指標(biāo)與利率配套使用;在利率市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)多元化的產(chǎn)品，增加還款方式的種類，設(shè)計(jì)出年限不同、遞增比率不同的多級(jí)支付的還貸方案。
參考文獻(xiàn):
[1]汪利娜著:《美國(guó)住宅金融體制研究》.中國(guó)金融出版社,1999
[2]楊明生王醒春編:《商業(yè)銀行金融產(chǎn)品手冊(cè)》.中國(guó)金融出版社,2001年
【關(guān)鍵詞】 提前還貸 負(fù)面影響 住房抵押貸款證券化
1. 我國(guó)住房抵押貸款的現(xiàn)狀
住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，2010年住戶部門新增金融負(fù)債2.4萬(wàn)億元，比上年擴(kuò)大2.6倍，占國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)部門新增金融負(fù)債19.2%，占比比上年上升7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增住房貸款1.4萬(wàn)億元，比上年多增1.1萬(wàn)億元，占住戶部門新增金融負(fù)債的56.1%，占比比上年上升15.4個(gè)百分點(diǎn)（來(lái)源于中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)）。從數(shù)據(jù)中可以看出，近幾年我國(guó)住房貸款的絕對(duì)值總量和增長(zhǎng)速度都很快，同時(shí)住房抵押貸款占消費(fèi)貸款的比重也顯著提高，對(duì)住房抵押貸款的研究也越來(lái)越重視。
2. 提前還貸主要原因的分析
提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個(gè)人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購(gòu)房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個(gè)人住房貸款；另一種是提前償還全部個(gè)人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點(diǎn)。
2.1居民收入增加。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民收入有了顯著提高，加強(qiáng)了借款經(jīng)濟(jì)能力為借款人提前還貸提供了物質(zhì)保障。我國(guó)住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進(jìn)而借貸的初期既確定了參考依據(jù)，同時(shí)隨著收入的增加，每月還款所帶來(lái)的壓力越小，更容易提前還款。
2.2對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的預(yù)期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開(kāi)始，住房抵押貸款的利率又達(dá)到了一個(gè)新的水平，我國(guó)住房抵押貸款實(shí)行的是浮動(dòng)利率制，利率下降能夠帶來(lái)降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會(huì)增大還款壓力，未來(lái)利率繼續(xù)上升的可能性又非常大，同時(shí)利率上調(diào)存在著遲滯效應(yīng)，。按照我國(guó)現(xiàn)行的政策，本年上調(diào)的利率要到下一年的年初開(kāi)始執(zhí)行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。
2.3我國(guó)現(xiàn)行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應(yīng)的條款規(guī)定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進(jìn)行買賣，借款人需要進(jìn)行提前還款，以保證交易的正常進(jìn)行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時(shí)，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。
2.4受我國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響。我國(guó)一直有“無(wú)債一身輕”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)手里資金充裕時(shí)，更傾向于提前還貸。
3. 提前還貸帶來(lái)的負(fù)面影響
提前還貸看起來(lái)對(duì)借款人有利，畢竟是由借款人來(lái)選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過(guò)程中損失了很大的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)借款人選擇提前還貸時(shí)他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機(jī)會(huì)，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無(wú)形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會(huì)對(duì)借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對(duì)銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對(duì)提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項(xiàng)中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。
提前還貸對(duì)銀行造成的負(fù)面影響最大。提前還貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是一種風(fēng)險(xiǎn)行為，借款人選擇有利的時(shí)機(jī)提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應(yīng)的虧損。首先對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計(jì)劃的安排內(nèi)，突然的還款打亂了銀行計(jì)劃，降低了流動(dòng)性，不能短時(shí)間內(nèi)用這筆資金創(chuàng)造利潤(rùn)；其次，提前還貸減少了銀行的預(yù)期收入，現(xiàn)階段銀行通過(guò)住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務(wù)成本，加大了銀行開(kāi)支。當(dāng)然提前還貸也有對(duì)銀行有力的一面，如降低了不良資產(chǎn)的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。
4. 對(duì)提前還貸的對(duì)策分析
4.1減少對(duì)違約金的征收，實(shí)行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實(shí)質(zhì)上是給予客戶一種期權(quán)，這種期權(quán)使客戶可以在市場(chǎng)利率變動(dòng)時(shí)選擇對(duì)自己有利的進(jìn)行交易。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，資產(chǎn)價(jià)值=風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值+時(shí)間價(jià)值，銀行在依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定貸款利率時(shí)應(yīng)該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風(fēng)險(xiǎn)因素的水平上。當(dāng)前銀行對(duì)提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創(chuàng)新，阻礙銀行服務(wù)水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調(diào)時(shí)都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在銀行對(duì)住房抵押貸款采取的是浮動(dòng)匯率制，利率下調(diào)，借款人繼續(xù)執(zhí)行合同；利率上調(diào)，借款人根據(jù)成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來(lái)各種負(fù)面效應(yīng)，借鑒西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當(dāng)市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，可以繼續(xù)執(zhí)行合同。
4.2建立數(shù)據(jù)庫(kù)，建立個(gè)人信用的評(píng)估系統(tǒng)。目前，我國(guó)許多商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了建立數(shù)據(jù)庫(kù)的重要性，由央行主導(dǎo)的信用體系也有了一定規(guī)模，但和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)銀行的數(shù)據(jù)庫(kù)的樣本數(shù)量還有很大的差距。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)興起的比較晚，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)周期還不全面，對(duì)提前還款的規(guī)律不能完全掌握。在接下來(lái)，應(yīng)該對(duì)借款人進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查，采集數(shù)據(jù)，包括完善個(gè)人征信系統(tǒng)，逐步建立個(gè)人信用賬戶，完善預(yù)警機(jī)制，建立適合我國(guó)國(guó)情的模型，更好的利用規(guī)律，為防控風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)。
4.3采用多種形式的貸款方式。現(xiàn)在銀行實(shí)行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩(wěn)定的人，我國(guó)銀行可以根據(jù)借款人的收入、年齡等因素設(shè)計(jì)不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時(shí)利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當(dāng)前收入，可以讓借款人根據(jù)當(dāng)前收入與未來(lái)的預(yù)期收入自行選擇還款期限，實(shí)行不同利率，當(dāng)然這也要求銀行加強(qiáng)監(jiān)管，做好數(shù)據(jù)庫(kù)和征信系統(tǒng)的建設(shè)。
4.4實(shí)行住房抵押貸款證券化。首先個(gè)人住房抵押貸款要達(dá)到證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的金融資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基礎(chǔ)的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)見(jiàn)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較低違約率，很適合作做為進(jìn)行證券化的信貸資產(chǎn)。同時(shí)，居民個(gè)人收入的增加和理財(cái)意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本物質(zhì)條件，再加上我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模。所以住房抵押貸款對(duì)提前還貸無(wú)疑是一種很好的方法。借助二級(jí)市場(chǎng)是分散和轉(zhuǎn)移提前還款所引起的利率風(fēng)險(xiǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃。銀行的利潤(rùn)由存貸款的利息差變?yōu)榱耸掷m(xù)費(fèi)的費(fèi)用，風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移到了愿意承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的投資者身上。美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)是轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經(jīng)由中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行了，實(shí)現(xiàn)了表內(nèi)證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實(shí)現(xiàn)，提供了較高的信用擔(dān)保，但沒(méi)有做到真正的風(fēng)險(xiǎn)隔離，還是在商業(yè)銀行內(nèi)部。在以后的發(fā)展中應(yīng)逐漸向表外證券化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。同時(shí)在住房抵押貸款證券化的過(guò)程中要穩(wěn)健開(kāi)展金融創(chuàng)新，把握好基礎(chǔ)工具的特點(diǎn)，控制住基礎(chǔ)產(chǎn)品的質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)證券化的監(jiān)管。避免出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)類此情況，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
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關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)分析;風(fēng)險(xiǎn)防范
一、引言
隨著我國(guó)金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化,自2000年以來(lái),中國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房熱情不斷升溫,住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時(shí)間里,個(gè)人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)受到了各家商業(yè)銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國(guó)商業(yè)銀行一個(gè)重要的信貸業(yè)務(wù)種類,給商業(yè)銀行帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購(gòu)買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個(gè)人住房貸款存在著對(duì)象多、范圍廣、流動(dòng)性差及期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。同時(shí),目前我國(guó)個(gè)人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立等問(wèn)題。所以,這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)隱患,需要我們重新對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行認(rèn)真地分析。
二、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
目前,我國(guó)房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,具體數(shù)字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長(zhǎng)數(shù)穩(wěn)中有升,近兩年來(lái)也上升迅速,可以說(shuō),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,并一直保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。
因?yàn)槲覈?guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展非常迅速,各大商業(yè)銀行都想在這塊市場(chǎng)里占據(jù)有利地位,所以相繼擴(kuò)大了個(gè)人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大,其潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)加大。
三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)個(gè)人住房抵押貸款的客觀風(fēng)險(xiǎn)因素
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指因市場(chǎng)變化給銀行帶來(lái)財(cái)務(wù)損失的可能性。主要包括:利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。利率風(fēng)險(xiǎn)是指銀行的財(cái)務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動(dòng)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)個(gè)人住房貸款而言,當(dāng)資金市場(chǎng)出現(xiàn)利率攀升時(shí),由于按照目前規(guī)定,個(gè)人住房貸款利率必須到次年初才能調(diào)整,在未調(diào)整期間,銀行利息收人減少,導(dǎo)致效益下降。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于外匯價(jià)格變動(dòng)給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。
2.地區(qū)差異風(fēng)險(xiǎn)
各地區(qū)政策不統(tǒng)一,同樣造成銀行資金風(fēng)險(xiǎn)。地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺(tái)制度規(guī)定無(wú)法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。如各地對(duì)抵押登記的規(guī)定不盡相同,有的地區(qū)房產(chǎn)、地產(chǎn)分開(kāi)辦理抵押登記手續(xù),操作十分不便,容易形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
貸款法律風(fēng)險(xiǎn)是指在具體的貸款過(guò)程中,因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個(gè)貸款行為不受法律保護(hù),直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)尤為突出,主要體現(xiàn)為《擔(dān)保法》條款不能有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn),如借款人違約時(shí),抵押權(quán)人若將抵押物拍賣,擔(dān)保法規(guī)定,必須先與抵押人協(xié)商一致;抵押物未經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時(shí),將產(chǎn)生法律糾紛,形成貸款風(fēng)險(xiǎn)等。
(二)個(gè)人住房抵押貸款的主觀風(fēng)險(xiǎn)因素
1.信用風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)和執(zhí)行過(guò)程中,存在很多可能導(dǎo)致申請(qǐng)人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó),個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為:借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款時(shí)提供虛假不實(shí)的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實(shí)際情況不符的虛假資料,而其實(shí)際還款能力并不強(qiáng)甚至根本無(wú)法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評(píng)估抵押物(房產(chǎn))的價(jià)值
按照我們國(guó)家的個(gè)人住房信貸政策,購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),可以根據(jù)具體情況只支付房產(chǎn)價(jià)值一定比例的款項(xiàng),剩余比例款項(xiàng)可以通過(guò)申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房貸款進(jìn)行支付。該政策為一部分購(gòu)房者提供了可乘之機(jī),只要購(gòu)房者能夠通過(guò)某些渠道使得體現(xiàn)在出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值高于該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開(kāi)發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時(shí)沒(méi)有賣出的房子以內(nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬的名字購(gòu)下,從銀行套取購(gòu)房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開(kāi)發(fā)商通過(guò)給付身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬,有償使用對(duì)方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商放款。開(kāi)發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議,包括開(kāi)發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開(kāi)發(fā)商發(fā)放無(wú)真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款,是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中的典型違規(guī)行為,這使得開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。
2.策略風(fēng)險(xiǎn)
任何行業(yè)的發(fā)展都有一個(gè)周期問(wèn)題,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,超常發(fā)展就可能有相應(yīng)回調(diào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的階段,如果銀行將過(guò)多的信貸資源投入進(jìn)去,將來(lái)就可能面臨巨大的策略風(fēng)險(xiǎn)。因此,商業(yè)銀行要根據(jù)各自情況對(duì)房地產(chǎn)的信貸投入比例進(jìn)行總量控制。同時(shí),還要加強(qiáng)行業(yè)分析,關(guān)注宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,防止盲目跟風(fēng),盲目決策,以規(guī)避策略風(fēng)險(xiǎn)。
3.操作風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái),由于個(gè)人房地產(chǎn)信貸受到政策激勵(lì),在相關(guān)配套政策并不完善的情況下出現(xiàn)了爆炸式發(fā)展,操作風(fēng)險(xiǎn)日漸顯現(xiàn)。銀行內(nèi)外勾結(jié),騙取貸款的案件時(shí)有發(fā)生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標(biāo)的物估價(jià);貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴(yán)重高估的地產(chǎn)作為抵押物轉(zhuǎn)移給銀行,最終使銀行實(shí)際形成巨大虧空。
四、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
(一)主觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究
1.建立個(gè)人信用制度,控制借款人違約風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢(shì)下提出并開(kāi)始起步的,是隨著商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的增加而產(chǎn)生的客觀要求。隨著我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展和整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行,個(gè)人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展。一些發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度建設(shè)己有100多年的歷史,形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制,完善的個(gè)人信用制度已成為發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為此,我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí),建立起符合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人信用制度。
2.銀行自身完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)速度;對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查;簽定回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款;嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn);堅(jiān)持較高的資本充足率;強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
(二)客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究
1.健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前,我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法始終處于滯后狀態(tài)。為此,對(duì)于房地產(chǎn)金融的立法,第一要出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法,以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的監(jiān)管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度;第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險(xiǎn)法”,完善“個(gè)人住房貸款操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款客戶評(píng)價(jià)暫行辦法”、“個(gè)人住房貸款一級(jí)審批操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款貸后管理辦法”和“個(gè)人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制及個(gè)人信用制度;第四要完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度,增加住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類,降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。
2.大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)
我國(guó)的房地產(chǎn)金融要發(fā)展,必須建立起適合國(guó)情的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度,以增加抵押物的擔(dān)保能力,降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。為此,第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),政府應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)行政策傾斜;第二要開(kāi)發(fā)新險(xiǎn)種;第三要鼓勵(lì)借款人積極投保,對(duì)自愿投保住房抵押貸款保險(xiǎn)的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
3.建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)
消費(fèi)信貸與其他貸款不同,借款人是一個(gè)消費(fèi)者,貸款購(gòu)買的是超過(guò)其即期收入限度并較長(zhǎng)時(shí)間才能歸還貸款的財(cái)產(chǎn)或耐用消費(fèi)品。因此,在發(fā)放消費(fèi)貸款時(shí),用抵押、擔(dān)保做還款保證顯得十分必要。
(三)風(fēng)險(xiǎn)防范的創(chuàng)新思路
資產(chǎn)證券化是廣義的資產(chǎn)證券化的重要組成部分,是指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但具有某種可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入屬性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合(即“基礎(chǔ)證券”),出售給特定的發(fā)起人,或者將該基礎(chǔ)證券信托給特定的受托人,通過(guò)創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證(即資產(chǎn)支持證券),在資本市場(chǎng)上出售變現(xiàn)該資產(chǎn)支持證券的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。
資產(chǎn)證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV),該機(jī)構(gòu)以其收購(gòu)的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個(gè)步驟,即發(fā)起人選擇證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn),構(gòu)建資產(chǎn)池;設(shè)立特殊目的載體(SPV);發(fā)起人將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV;進(jìn)行信用增級(jí);評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí),進(jìn)行證券銷售;現(xiàn)金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國(guó)際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢(shì)。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國(guó)金融體系功能錯(cuò)位,促進(jìn)資本市場(chǎng)功能完善,化解商業(yè)銀行的流動(dòng)患,還能給商業(yè)銀行帶來(lái)多方面的收益,同時(shí)為民間資本和各類保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入銀行信貸領(lǐng)域開(kāi)辟一條間接渠道。
五、結(jié)束語(yǔ)
本文在對(duì)影響我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)得出以下結(jié)論:
第一,我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素可以按照主觀風(fēng)險(xiǎn)因素與客觀風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預(yù)防措施都不盡相同。認(rèn)真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款各風(fēng)險(xiǎn)因素的內(nèi)在聯(lián)系,有助于商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)更加明細(xì),便于從操作流程上進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控措施。
第二,我國(guó)應(yīng)盡快建立完善的個(gè)人信用體系的管理模型,商業(yè)銀行可以根據(jù)未來(lái)自身的實(shí)際情況,制定相應(yīng)的個(gè)人住房抵押貸款指導(dǎo)性操作流程,建立相應(yīng)的違約預(yù)警機(jī)制和因地制宜的違約風(fēng)險(xiǎn)控制方針。
第三,通過(guò)對(duì)加強(qiáng)立法的呼吁,以及風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的建立,降低客觀風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及其他服務(wù)體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過(guò)程中的手續(xù)、資信調(diào)查、房屋評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面效率較低。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時(shí),無(wú)法及時(shí)變現(xiàn),造成還款時(shí)間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分散的具體操作表現(xiàn)形式,目前能夠較快實(shí)現(xiàn)的模式是擔(dān)保公司與保險(xiǎn)公司等。如果保險(xiǎn)、擔(dān)保公司與銀行合作,對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散,將會(huì)帶來(lái)積極地促進(jìn)作用。
在解決商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素和客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的同時(shí),還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過(guò)市場(chǎng)這一平臺(tái)進(jìn)行資產(chǎn)證券化或抵押貸款證券化,化解個(gè)人住房抵押貸款資金流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn),提前收回商業(yè)銀行的貸款資金,盤活信貸資產(chǎn),增強(qiáng)自身資金的流動(dòng)性,同時(shí)又轉(zhuǎn)移了違約風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn):
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再融資傾向是影響借款人提前償付行為的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率獲得新的貸款時(shí),(市場(chǎng)利率較為明顯的低于原抵押貸款的契約利率),那么借款人提前償付原抵押貸款就是經(jīng)濟(jì)合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融資傾向看成借款人所擁有的看漲期權(quán)的觀點(diǎn),并認(rèn)為借款人在當(dāng)前利率水平下有利可圖時(shí),就會(huì)執(zhí)行期權(quán)。再融資傾向是通過(guò)如下具體因素來(lái)影響借款人的提前償付行為。
(一)利率
借款人再融資傾向的強(qiáng)弱在很大程度上取決于利差,這個(gè)利差指的是現(xiàn)行的抵押貸款市場(chǎng)利率與原契約利率之間的差異。當(dāng)市場(chǎng)利率的下降使得借款人能夠以更低的利率融資時(shí),也會(huì)減少抵押貸款的月付款支出,那么就會(huì)增強(qiáng)借款人再融資的傾向。Eknath Belbase通過(guò)研究固定利率抵押貸款提前償付的模型,得出結(jié)論是隨著加權(quán)平均息票率與加權(quán)滯后當(dāng)期息票率之間的比率的提高,提前償付率也隨之提高。Stavros Peristiani對(duì)FNMA 30期固定利率抵押貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,得出的結(jié)論是當(dāng)利差為負(fù)時(shí),提前償付率很低,隨著利差的增大,提前償付率開(kāi)始加速上升。
(二)再融資成本
再融資成本是阻止借款人在出現(xiàn)正利差時(shí)就做出再融資決定的一個(gè)重要原因。再融資成本主要包括申請(qǐng)抵押貸款的費(fèi)用、抵押貸款的評(píng)估費(fèi)用、抵押貸款手續(xù)費(fèi)以及提前償付罰金等等,其中提前償付罰金主要是點(diǎn)數(shù)和違約金。它與借款人的權(quán)益積累反向變動(dòng),即該積累越多,貸款余額越少,提前償付的罰款也就越少。
(三)提前衰竭效應(yīng)
借款人會(huì)根據(jù)利差決定是否提前償付貸款,因此在貸款期限內(nèi)市場(chǎng)利率下降時(shí),抵押貸款集合會(huì)表現(xiàn)出陸續(xù)上升的提前償付速度。但是利率再次下降所造成的新一輪的再籌資傾向往往較弱,抵押貸款集合中尚未清償貸款的借款人對(duì)再籌資機(jī)會(huì)較為不敏感。這一現(xiàn)象被稱為提前還款衰竭效應(yīng)。該效應(yīng)解釋了為什么在再融資刺激并未減弱的情況下,提前償付率不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間維持在一個(gè)高點(diǎn)(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲線
當(dāng)長(zhǎng)期利率高于短期利率即收益曲線是正斜率時(shí),借款人可以選擇不同的短期抵押形式進(jìn)行再融資。收益曲線的斜率越大,長(zhǎng)期利率與短期利率的差距就越大,再融資的動(dòng)力也就越大。Michael Bykhovsky通過(guò)對(duì)15年期和30年期的固定利率抵押貸款的分析,認(rèn)為收益曲線對(duì)30年期住房抵押貸款的影響最為顯著,相對(duì)而言對(duì)15年期抵押貸款的影響則不是那么明顯。
二、住宅轉(zhuǎn)手
許多國(guó)家的金融監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí),必須清償所有未償付的貸款余額,如美國(guó)的很多住房抵押貸款契約中都有轉(zhuǎn)售即付的條款。因此,房產(chǎn)的出售也會(huì)導(dǎo)致住房抵押貸款的提前償付。而轉(zhuǎn)售即付條款作為對(duì)提前償付行為事后的懲罰,被認(rèn)為是銀行的最優(yōu)策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅轉(zhuǎn)手的情況與以下具體因素相關(guān):
(一)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和前景的預(yù)期比較良好時(shí),消費(fèi)者有信心也有能力去改善現(xiàn)有的住房條件。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不景氣時(shí),會(huì)導(dǎo)致人口遷出率的上升,會(huì)使房產(chǎn)被取消贖回權(quán)而需拍賣,最終也會(huì)導(dǎo)致住房轉(zhuǎn)售率的上升。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)認(rèn)為伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,從而會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的快速增值,而這些將刺激借款人“向上置換”住宅的行為,這些都最終體現(xiàn)在住宅轉(zhuǎn)手率的不斷提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通過(guò)對(duì)新加坡個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行實(shí)證分析,得出結(jié)論認(rèn)為提前償付率是住宅價(jià)格指數(shù)的增函數(shù),也就是說(shuō)隨著住宅價(jià)格整體水平的上漲,會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易變的活躍,進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致住宅轉(zhuǎn)售率的上升,最終影響到抵押貸款的提前償付。
(三)債齡
借款人在抵押貸款的初期,由于受到支付能力及各種不確定性因素的限制,一般不會(huì)提前償付。但是隨著時(shí)間的向后推移(隨著債齡的增長(zhǎng))提前償付率也逐漸變大,并最終達(dá)到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。有分析指出即使借款人在1年內(nèi)提前償付是最優(yōu)選擇,借款人也會(huì)比較傾向于在再融資前平均等待1年時(shí)間(Richard Stanton,1995)。
(四)季節(jié)性
季節(jié)性因素對(duì)所有借款人都有普遍影響。因住宅轉(zhuǎn)手引起的提前還款與天氣,假期時(shí)間表和學(xué)年相關(guān),借款人在天氣暖和,子女不上學(xué)的夏季遷居的可能性遠(yuǎn)比冬季大。在美國(guó)春季和夏季是借款人選擇提前還款的兩個(gè)高峰期,而冬季的提前還款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)鎖住效應(yīng)
鎖住效應(yīng)是指當(dāng)市場(chǎng)利率高于抵押貸款的契約利率時(shí),借款人不愿出售其房產(chǎn),因?yàn)榇藭r(shí)出售不僅會(huì)存在各種費(fèi)用,還會(huì)增加貸款人的抵押貸款利息支出。而且利差越大,被鎖住的程度就越大,其住房轉(zhuǎn)售率就越低。
三、結(jié)論
一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀
1.低利率刺激了住房抵押貸款市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展
我國(guó)商業(yè)銀行在住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展上存在諸多的問(wèn)題,首先是低利率刺激了住房抵押貸款市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展:自1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)以后，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)人民銀行通過(guò)降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來(lái)提高金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持，同時(shí)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房制度改革，在寬松的貨幣政策下，住房開(kāi)發(fā)成本低，市場(chǎng)大量需求刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，尤其是個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展從而成為各大金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。然而自2007年以來(lái)，房貸利率開(kāi)始上升，中國(guó)人民銀行多次提高存貸款利率，在我國(guó)房貸大部分實(shí)行浮動(dòng)利率貸款的情況下，利率的提高將導(dǎo)致借款人還貸能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險(xiǎn)也將不斷加大，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)也許會(huì)發(fā)生信貸危機(jī)。
2.貸款條件的放寬使個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患
近年來(lái),在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動(dòng)下,商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者資質(zhì)的審查,不少房貸者開(kāi)出的工資收入證明都是虛假的,而個(gè)別銀行出于自身的短期效益,加上個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng),使得個(gè)人住房貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)。而且我國(guó)目前還沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng),在各家銀行既沒(méi)有建立客戶分級(jí)體制,也沒(méi)有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí)的情況下,金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,使得我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
二、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
1.借款人及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)和執(zhí)行的過(guò)程中，有很多因素影響到借款人，導(dǎo)致其不愿還款或無(wú)力還款，既有主觀的，也有客觀的，最終形成借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。
(1)借款人主動(dòng)違約。由于借貸雙方信息不對(duì)稱，銀行對(duì)借款人真實(shí)的還款能力無(wú)法知曉，從而出現(xiàn)借款人在借貸過(guò)程中故意制造虛假信息的現(xiàn)象。一是借款人無(wú)意或無(wú)力償還抵押貸款，但為了騙取住房抵押貸款而偽造收入。二是借款人有能力償還貸款但由于種種原因收入來(lái)源不明，為了取得住房抵押貸款而開(kāi)具虛假收入證明，這種人會(huì)由于身份無(wú)法確定，收入來(lái)源不明朗，涉及經(jīng)濟(jì)案件，致使財(cái)產(chǎn)被凍結(jié)進(jìn)而影響其還款能力。這兩種都將使銀行面臨貸款發(fā)放后無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)借款人被動(dòng)違約。指在借款人十幾年的還貸期間，由于出現(xiàn)某些自然或者社會(huì)原因，如借款人所在單位倒閉、撤銷、裁員等無(wú)法抗拒的客觀原因而導(dǎo)致失業(yè)或收入大幅度減少，造成借款人無(wú)力繼續(xù)歸還住房貸款，被迫放棄還款計(jì)劃而為銀行信貸資金造成風(fēng)險(xiǎn)。
(3)投資風(fēng)險(xiǎn)。部分借款人購(gòu)買樓房是炒房的行為，而這些樓盤大多數(shù)為高檔的住宅，一旦投資經(jīng)營(yíng)失敗、房屋無(wú)人購(gòu)買將使借款沒(méi)有充足的流動(dòng)資金償還銀行到期的貸款利息從而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)；再者如果借款人投資的房產(chǎn)貶值，借款人有可能放棄房屋所有權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)只能由銀行承擔(dān)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面，其風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。從而使房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭(zhēng)取融資渠道，這使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。常見(jiàn)的有“假按揭”，即一些實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，利用員工名義大規(guī)模向銀行申請(qǐng)按揭，騙取銀行資金籌資；開(kāi)具虛假首付證明；“一房多賣”開(kāi)發(fā)商惡意騙取貸款卷款潛逃等。
2.商業(yè)銀行內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括銀行內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部制度不健全等引起的風(fēng)險(xiǎn)。所謂管理風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行內(nèi)部個(gè)人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。許多商業(yè)銀行客戶經(jīng)理缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，為了搶占市場(chǎng)份額、完成規(guī)定的指標(biāo)，出現(xiàn)了對(duì)貸款審批不嚴(yán)格把關(guān)的現(xiàn)象；各商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)作中隨意性較大，還沒(méi)有形成統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程；缺少熟悉個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的專家，對(duì)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)也滯后于個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。在業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)方面主要是由于商業(yè)銀行在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)住房抵押貸款缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，許多商業(yè)銀行對(duì)借款人提供的相關(guān)材料審查不夠嚴(yán)格，高估了借款人的還款能力，沒(méi)有對(duì)借款人的資料進(jìn)行進(jìn)一步的審核把關(guān)。另外，部分工作人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)，操作不符合規(guī)范，也是操作風(fēng)險(xiǎn)形成的重要原因。此外，商業(yè)銀行未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)機(jī)制和信用審核制度也是商業(yè)銀行內(nèi)部存在的不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
3.法律制度風(fēng)險(xiǎn)
法律制度風(fēng)險(xiǎn)是指由于法律制度不健全，對(duì)住房抵押貸款失信、違約行為的處罰沒(méi)有做出明確具體的規(guī)定，沒(méi)有出臺(tái)專門針對(duì)這一項(xiàng)的法律條文，懲罰不具體，執(zhí)行力度也不夠強(qiáng)，從而使商業(yè)銀行遭受損失卻無(wú)從追究。由于我國(guó)住房抵押貸款法律法規(guī)的缺失，容易使借款人利用這一方面的法律空白違約。一旦借款人惡意欠款，可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定以所抵押的住房為生活所必需的居住房屋為由，使商業(yè)銀行無(wú)法追討欠款也無(wú)法對(duì)抵押房屋進(jìn)行處置，從而產(chǎn)生法律制度的風(fēng)險(xiǎn)。
三、住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理
1.建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)你y行個(gè)人信用評(píng)估體系。建立科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估體系是商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。目前我國(guó)的個(gè)人信用評(píng)估體系還不完備存在著很多缺陷，在評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取和分值的設(shè)定上還存在著一些一些欠考慮的地方。因此，目前我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人信用評(píng)價(jià)指標(biāo)，制定出一套適合我國(guó)國(guó)情的銀行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而針對(duì)不同貸款人的信用運(yùn)用不同的指標(biāo)加以評(píng)價(jià)分類，以保證銀行貸款安全，使銀行的資金回收得到安全保障。
2.建立風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，分散銀行抵押貸款形成的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行為降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅紫龋梢宰屨畽C(jī)構(gòu)介入其借貸的過(guò)程。銀行可以借鑒國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，由政府機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，政府機(jī)構(gòu)參與能夠降低貸款成本，提高住房融資效率，促進(jìn)金融發(fā)展，有效地轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)。其次，建立和完善個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制。建立和完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)：一是建立保險(xiǎn)產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，重視該類保險(xiǎn)產(chǎn)品專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)；二是制定合理的保險(xiǎn)費(fèi)率；三是建立健全住房抵押貸款保險(xiǎn)營(yíng)銷系統(tǒng)。
3.完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度。個(gè)人住房抵押貸款涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要良好的法律環(huán)境和立法支持。我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒發(fā)相關(guān)法律，以規(guī)范貸款人的借貸行為。如制定《信用法》，突出對(duì)非信用行為的法律制裁，并在此基礎(chǔ)上建立個(gè)人破產(chǎn)制度，引導(dǎo)人們樹(shù)立良好的信用觀念。進(jìn)一步完善與個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)住房抵押貸款發(fā)放過(guò)程中可能出現(xiàn)的各項(xiàng)責(zé)任和問(wèn)題做出明確的法律規(guī)定和采取相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，諸如對(duì)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)中介的法律責(zé)任、住房抵押支持證券的發(fā)行交易時(shí)可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題等作出明確規(guī)定。使各當(dāng)事人可以預(yù)見(jiàn)其行為后果，增強(qiáng)當(dāng)事人的法律意識(shí)，規(guī)范其貸款行為，從而使銀行的抵押貸款得到法律的支持，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。
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摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、對(duì)GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了住房貸款市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)。因此，現(xiàn)階段，重新熟悉個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)新問(wèn)題并實(shí)施有效的防范辦法，降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，不僅有利于商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范，還有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 住房抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)控制
住房抵押貸款又稱按揭，指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)向銀行作抵押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任。若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，或向有連帶責(zé)任的擔(dān)保人追索。1982年，國(guó)務(wù)院決定在鄭州、常州、沙市、四平等四個(gè)城市進(jìn)行住房制度改革試點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸這一概念首次在我國(guó)出現(xiàn)，之后逐漸推廣至全國(guó)范圍。
一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀
（一）住房貸款額急升
伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)貸款與以商品房為投向的個(gè)人貸款均呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)。以中國(guó)建設(shè)銀行為例，截至2010年12月31日，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額4，029.22 億元，增幅12.34%。個(gè)人貸款新增占全部貸款新增33.01%，個(gè)人住房貸款新增額位居市場(chǎng)第一位。
（二）住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松
個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)使個(gè)人貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，首付比例低，且缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。
（三）地產(chǎn)金融參與者相對(duì)單一，過(guò)度依賴銀行貸款
在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾乎全過(guò)程，企業(yè)及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使商業(yè)銀行承受著來(lái)自于商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。
二、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）違約風(fēng)險(xiǎn)
違約風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，它是指借款人不還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔悖羞€款的意愿，但無(wú)還款的能力。
（二）利率風(fēng)險(xiǎn)
利率上升是導(dǎo)致大量違約的關(guān)鍵。利率的持續(xù)上調(diào)，將會(huì)有一定比重的貸款人因“月供”超出預(yù)期而難以承受，償貸能力將普遍下降，銀行房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)將明顯升高。
（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是貸款期限，住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失。
（四）政策風(fēng)險(xiǎn)
為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府提出加快研究制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。2010年4月17國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，十條措施要求堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。5月31日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。6月2日，發(fā)改委在關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)的意見(jiàn)說(shuō)明會(huì)上表示，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，將避免重復(fù)征稅”，并對(duì)地方試點(diǎn)房產(chǎn)稅表示支持。一系列政策的出臺(tái)導(dǎo)致近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，政策風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌，從而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致借款人抵押的房產(chǎn)價(jià)值縮水，給銀行帶來(lái)巨大損失。
三、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范措施和建議
由上可知，住房抵押貸款不僅涉及到商業(yè)銀行、借款人以及開(kāi)發(fā)商三方的利益，更是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事。要使其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。就以上分析，筆者提出以下建議：
第一，建立和提高我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的量化分析技術(shù)。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型。
第二，政府對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理給予政策支持。政府應(yīng)針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在必要時(shí)候?qū)μ囟悇e的個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施一定的優(yōu)惠政策，減輕存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)。
第三，建立符合中國(guó)國(guó)情的住房消費(fèi)模式，整頓和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。針對(duì)低收入群體推出住房保障制度，推廣廉租房計(jì)劃，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住房保障制度的公開(kāi)、透明運(yùn)作和社會(huì)監(jiān)督，抑制住宅炒作和投機(jī)活動(dòng)，有助于減少房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，降低房貸信用風(fēng)險(xiǎn)。
第四，建立和完善中國(guó)的個(gè)人信用管理體系，包括建立和完善個(gè)人信用檔案、個(gè)人資信評(píng)估和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。
第五，提高銀行自身消除風(fēng)險(xiǎn)、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。首先是健全銀行內(nèi)控制度，建立科學(xué)的量化的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警功能。其次要提升信貸員工整體素質(zhì)，增強(qiáng)其對(duì)金融、分析調(diào)查、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理等知識(shí)的學(xué)習(xí)和掌握。再次要努力提高銀行自身資本充足率，提高抵補(bǔ)預(yù)期和非預(yù)期損失的能力。
第六，穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化。我們應(yīng)肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義，不能因噎廢食，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎，為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造各種有利條件。
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如果您已經(jīng)擁有一套住房，但您對(duì)現(xiàn)有這套住房不滿意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時(shí)不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現(xiàn)有住房又能及時(shí)改善目前居住狀況的好辦法——參加個(gè)人住房抵押貸款。
建設(shè)銀行開(kāi)辦的個(gè)人住房抵押貸款是指以自己或他人所有的房產(chǎn)作為抵押物而申請(qǐng)的一種個(gè)人住房貸款。 建設(shè)銀行對(duì)這種貸款的基本規(guī)定友誼下幾點(diǎn)：
一、貸款的額度不能超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值或擬購(gòu)房?jī)r(jià)值的70%，就底部就高。
二、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過(guò)15年；以門頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過(guò)20年。
三、貸款的期限一般不超過(guò)10年。
四、貸款利率按照人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，即期限在5年以內(nèi)（含5年），年利率5.31%；期限在五年以上，年利率5.58%.
五、貸款期限在一年以內(nèi)（含1年），到期一次還本付息；貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月還本付息。
摘要：資產(chǎn)證券化是金融工具創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國(guó)外已被廣泛適用于各種金融資產(chǎn)，我國(guó)現(xiàn)已具備資產(chǎn)證券化的需求和環(huán)境條件。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)比較有市場(chǎng)潛力的適合資產(chǎn)證券化的金融資產(chǎn)主要有三類：住房抵押貸款、不良貸款和國(guó)有股減持貸款，其中住房抵押貸款證券化無(wú)論從信用風(fēng)險(xiǎn)還是從市場(chǎng)潛力方面分析都更有優(yōu)勢(shì)。研究住房抵押貸款證券化在理論和實(shí)踐上都具有重要意義、
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性
一、我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開(kāi)發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)樂(lè)觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。
(一)個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求
并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購(gòu)買抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來(lái)現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高，所以以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
(二)居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件
一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來(lái)源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高(一般為aaa或aa級(jí))，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國(guó)債，因此居民樂(lè)意購(gòu)買。另一方面，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。
(三)我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模
我國(guó)目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和net系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國(guó)債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。
(四)我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者
隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障基金制度的深入展開(kāi)，將會(huì)有越來(lái)越多的禮會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，同時(shí)也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來(lái)源。
(五)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求
資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其規(guī)模快速擴(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，至2007年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。
二、證券化的基本原理
(一)住房抵押貸款證券化的基本思路
1 建立個(gè)人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個(gè)人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強(qiáng)儲(chǔ)蓄實(shí)名制建設(shè)，建立以個(gè)人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會(huì)的信用基礎(chǔ)；第三，完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系。
2 加快住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場(chǎng)上的貸款品種。第二=，完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，建立個(gè)人信用的登記制度，加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)與住房抵押貸款市場(chǎng)的結(jié)合。
3 加強(qiáng)spv(特設(shè)中介機(jī)構(gòu))風(fēng)險(xiǎn)管理，spv的運(yùn)用也面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模不足、交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)等。spv成立后，有助于提高或強(qiáng)化spv信貸力度，有利于提高bms(住毫低押貸款支持證券)的資信評(píng)級(jí)，從而增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場(chǎng)。以制度化和系統(tǒng)化的方式來(lái)管理這些風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)業(yè)務(wù)運(yùn)作分散給具有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險(xiǎn)。
4 加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場(chǎng)是一個(gè)特殊而復(fù)雜的市場(chǎng)，其中有大量的中介機(jī)構(gòu)參與，市場(chǎng)關(guān)系
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錯(cuò)綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。
(二)中國(guó)住房抵押貸款證券化的操作框架
住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場(chǎng)參與主體。市場(chǎng)參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機(jī)制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的效率和未來(lái)的發(fā)展。我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的基本框架如圖1所示。中國(guó)住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購(gòu)房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；(2)住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給spv；(3)spv的作用是購(gòu)買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；(4)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提供資產(chǎn)評(píng)級(jí)；(5)信用擔(dān)保公司，對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)和擔(dān)保；(6)證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。
三、推行我國(guó)住房抵押貸款證券化的建 議
(一)大力推動(dòng)金融體制改革
第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國(guó)有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實(shí)現(xiàn)我國(guó)金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時(shí)間等都可以交由特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)情況自主作出決定。
(二)取消市場(chǎng)限制，培育投資主體
在住房抵押貸款證券化參與者中，機(jī)構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強(qiáng)監(jiān)管的
前提下，對(duì)有關(guān)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場(chǎng)限制，逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)放資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。
(三)規(guī)范信用評(píng)級(jí)和擔(dān)保體系
信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)級(jí)是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國(guó)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件而言，我國(guó)個(gè)人信用管理可以選擇國(guó)家社會(huì)信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實(shí)名制為契機(jī)，推廣建立個(gè)人賬戶體系，通過(guò)銀行問(wèn)的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國(guó)家個(gè)人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。
(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)
一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)和稅收制度。三是從各國(guó)的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動(dòng)型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強(qiáng)有力的推動(dòng)。
(五)培育抵押貸款證券化市場(chǎng)
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和i房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來(lái)源。三是開(kāi)發(fā)新的貸款種類。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
(六)建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系
開(kāi)展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問(wèn)題：一是在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)
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對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。南此可見(jiàn)整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
(七)加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)
加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購(gòu)承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購(gòu)承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購(gòu)買剩余債券。
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【關(guān)鍵詞】住房按揭貸款 違約風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行
一、引言
2007年美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生給各國(guó)金融市場(chǎng)都敲響了警鐘，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背后也隱藏著巨大的危機(jī)。近幾年，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額越來(lái)越大，中央銀行采取不斷加息的措施試圖調(diào)控，但這樣做同時(shí)也會(huì)增加個(gè)人住房貸款支付的負(fù)擔(dān)。國(guó)際上公認(rèn)的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是在貸款發(fā)放后的5-8年后，意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。但究竟違約風(fēng)險(xiǎn)為什么會(huì)存在呢？其存在給商業(yè)銀行帶來(lái)了哪些問(wèn)題，商業(yè)銀行又該如何應(yīng)對(duì)它呢？
二、個(gè)人按揭貸款的發(fā)展現(xiàn)狀
中國(guó)人的房子情結(jié)讓大家覺(jué)得有了房子才有了家，沒(méi)有房子在一個(gè)城市是根本站不住腳的，所以在中國(guó)買房的熱情要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房，但面對(duì)高額的房?jī)r(jià)，很多購(gòu)房者難以一次性付清全款，于是為了解決需求和支付能力之間的矛盾，一種新的購(gòu)房模式開(kāi)始出現(xiàn)那就是個(gè)人住房按揭貸款。個(gè)人按揭貸款主要是個(gè)人和銀行之間的業(yè)務(wù)，最早開(kāi)展這個(gè)業(yè)務(wù)的是我國(guó)的建設(shè)銀行，它于二十世紀(jì)八十年代中期率先成為了第一個(gè)吃螃蟹的人。到現(xiàn)在已經(jīng)有了二十年的發(fā)展史，雖然個(gè)人按揭貸款的發(fā)展歷史很短，但是由于我國(guó)這個(gè)房子情結(jié)導(dǎo)致了其發(fā)展十分迅猛，聲勢(shì)十分浩大。個(gè)人住房貸款已經(jīng)可以占據(jù)銀行總貸款的大部分比例。買房熱，買房難，房?jī)r(jià)不斷的升高，再加上個(gè)人住房公積金的政策，加速了個(gè)人住房貸款的比例的擴(kuò)大。最近幾年政府著手解決民生問(wèn)題，房?jī)r(jià)在不斷下調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著巨大的泡沫，假如在未來(lái)的一天，這個(gè)泡沫突然崩盤了。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)迅速的波及到銀行這方面，隨時(shí)都可能震蕩我國(guó)平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
三、個(gè)人住房按揭貸款面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行面臨的個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有很多，但主要有以下兩類：“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)和真實(shí)個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（一）“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái)隨著廣州建行10億詐騙按揭案，上海姚康達(dá)按揭案和北京盛鑫嘉園假按揭案等一系列案件的曝光，我國(guó)商業(yè)銀行也開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注假按揭的風(fēng)險(xiǎn)，至今被曝光的虛假按揭案總涉案金額已超過(guò)十億，而未被曝光的案件也不在少數(shù)，為什么開(kāi)發(fā)商對(duì)假按揭貸款如此癡迷，不惜頂風(fēng)作案呢？原因和商業(yè)銀行有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，與其他商業(yè)貸款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限長(zhǎng)，數(shù)額大，再加上商業(yè)銀行間的激烈競(jìng)爭(zhēng)使貸前調(diào)查流于形式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況和經(jīng)營(yíng)情況并不詳細(xì)了解，以及在風(fēng)險(xiǎn)未暴露時(shí)，商業(yè)銀行難以覺(jué)察到，所以開(kāi)發(fā)商將暫時(shí)沒(méi)有賣出的房子以內(nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬的名字購(gòu)下，以套取更多的資金。事實(shí)上“假按揭”給銀行帶來(lái)了重重風(fēng)險(xiǎn)：
（1）銀行將承擔(dān)來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁而來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。假按揭是開(kāi)發(fā)商騙取了銀行的資金，用銀行的錢蓋起了樓房。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售樓盤時(shí)遇到了問(wèn)題使得樓盤不能銷售時(shí)，銀行為了回籠資金，不得不銷售樓盤，使其面臨巨大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，銀行將成為最終的受害人，同時(shí)假按揭也嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（2）“假按揭”使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在得到高收益的同時(shí)也使銀行陷入了高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中。我們都知道收益越大，風(fēng)險(xiǎn)就越高，房地產(chǎn)業(yè)也亦如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用“假按揭”的目的就是希望得到銀行更多的錢去做投資，從而減少自己資金的使用，并從中收益。雖然這樣做會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，但也使其陷入了高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，與其對(duì)應(yīng)的是銀行經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)。
（3）使銀行面臨債權(quán)空置、索賠無(wú)果的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是抵押貸款的還款擔(dān)保。個(gè)人住房按揭貸款要求借款人用其收入去償還，然而假按揭并不是真實(shí)發(fā)生的業(yè)務(wù)，所以沒(méi)有個(gè)人支付能力的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了向銀行隱瞞其虛假行為，會(huì)在一段時(shí)間里每月按時(shí)向銀行還款，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金困難，假按揭就無(wú)所遁形，立刻顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不是貸款的直接參與人，所以銀行無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接追償責(zé)任；在假按揭中借款人其實(shí)是沒(méi)有的，他不會(huì)使用資金也不可能去承擔(dān)債務(wù)，所以會(huì)使銀行面臨索賠無(wú)果的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）真實(shí)個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
從世界范圍看，個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)與其他貸款相比，公認(rèn)比較低，因?yàn)榻杩钊硕加姓鎸?shí)的買房意愿，并且已經(jīng)繳納了一定比例的首付款，也就是已為商業(yè)銀行提供了一定的違約保障，但其又是客觀存在的。
一是借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人是與銀行直接發(fā)生信貸關(guān)系的主體，其直接影響著商業(yè)銀行的資金狀況。眾所周知，個(gè)人按揭貸款的期限比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)為30年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，借款人的收入水平、資金狀況等都會(huì)發(fā)生變化，這些不確定的因素會(huì)直接影響著借款人的還款能力。另外借款人的還款意愿也是影響其償還貸款的因素之一，雖然借款人有還款能力，但房?jī)r(jià)一旦波動(dòng)出現(xiàn)下跌時(shí)，借款人就會(huì)立刻做出權(quán)衡，當(dāng)其認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不足以還清貸款時(shí)，借款人就會(huì)主動(dòng)違約。同時(shí)借款人的個(gè)人信用也直接影響其還款意愿，有些借款人信用意識(shí)薄弱通過(guò)偽造個(gè)人信用資料來(lái)騙取銀行的貸款，使銀行陷入違約風(fēng)險(xiǎn)。
二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們都知道個(gè)人住房貸款還貸的期限比較長(zhǎng)，主要以中長(zhǎng)期為主，最長(zhǎng)的為30年。而現(xiàn)如今許多商業(yè)銀行存在不良個(gè)人住房貸款的現(xiàn)象，最為轟動(dòng)的一件事就是建行和工行在房地產(chǎn)商的一手操作下出現(xiàn)的虛假按揭貸款涉案資金高達(dá)六億多。鑒于以上的原因，會(huì)造成銀行現(xiàn)金不足，從而引起到期不能償還債務(wù)、進(jìn)行新的融資需要等。如果這時(shí)候出現(xiàn)一些外部原因，導(dǎo)致大量存款人提現(xiàn)，由于資金流動(dòng)性不足，這時(shí)候商業(yè)銀行就會(huì)面臨倒閉、破產(chǎn)。
三是“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)。在住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，雖然開(kāi)發(fā)商不是直接的借款人，但開(kāi)發(fā)商的行為卻直接影響著借款人是否愿意如約歸還按揭貸款。爛尾樓是我們這幾年聽(tīng)得比較多的詞，相信大家都不陌生，為什么會(huì)產(chǎn)生爛尾樓呢？是由于開(kāi)發(fā)商挪用項(xiàng)目資金，導(dǎo)致項(xiàng)目未如期進(jìn)行甚至停滯，最后不僅土地資源受到了浪費(fèi)，也使商業(yè)銀行面臨資金困境。或者開(kāi)發(fā)商因種種問(wèn)題未按期交房，交房時(shí)房屋建造與合同不一致，甚至有些無(wú)良開(kāi)發(fā)商偷工減料致使房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，被迫停工，這些情況都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不愿意如約供房，使得銀行信貸資產(chǎn)受損，產(chǎn)生個(gè)人住房按揭違約風(fēng)險(xiǎn)。
四是法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)在個(gè)人住房按揭貸款方面法律制度并不健全，雖然我國(guó)的征信制度一直在建立完善中，這方面的中介機(jī)構(gòu)也良莠不齊，但我國(guó)卻幾乎沒(méi)有相關(guān)的法律去規(guī)范征信機(jī)構(gòu)和征信活動(dòng)，使得商業(yè)銀行在評(píng)價(jià)借款人還款能力和還款意愿方面受到一定的阻礙，從自身利益出發(fā)即使征信部門有相關(guān)的規(guī)章制度對(duì)此約束被征信者的利益不會(huì)受到有效的保護(hù)。
四、風(fēng)險(xiǎn)防范建議和措施
（一）防范假按揭風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行在進(jìn)行個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，首先要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格審查，銀行在選擇合作對(duì)象時(shí)，要采取謹(jǐn)慎、全面的態(tài)度。對(duì)開(kāi)發(fā)主進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查，考察的方面包括：企業(yè)的資金注冊(cè)情況、財(cái)務(wù)狀況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主要股東情況、公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、公司內(nèi)務(wù)資金狀況、公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理水平進(jìn)行評(píng)估等等，特別要對(duì)公司的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行品德資歷的調(diào)查了解，要選擇那些資金充足、實(shí)力強(qiáng)大、在市場(chǎng)上具有良好的信譽(yù)的企業(yè)，這些企業(yè)還需具備一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資歷，對(duì)于滿足以上條件的，銀行可以與其建立信貸合作關(guān)系。其次，銀行對(duì)貸前開(kāi)發(fā)商提供的資料要一一仔細(xì)檢查，辨別其真?zhèn)危约昂藢?shí)申請(qǐng)人的情況，從而決定要不要批準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)貸出去的資金也要進(jìn)行監(jiān)督。貸款手續(xù)完成和發(fā)放成功后，銀行必須派專員進(jìn)行跟蹤監(jiān)督資金的用處，及時(shí)了解工程的使用進(jìn)度，特別要對(duì)期房項(xiàng)目提高警惕。一旦發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題要及時(shí)作出判斷，并制定相應(yīng)的對(duì)策，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低
（二）完善相關(guān)法律制度加強(qiáng)對(duì)借款人資質(zhì)審查，防范信用風(fēng)險(xiǎn)
建立嚴(yán)密的住房按揭貸款審核制度強(qiáng)化事前風(fēng)險(xiǎn)。首先，建立個(gè)人信用信息登記制度，一份完整的個(gè)人信用信息數(shù)可以據(jù)應(yīng)該至少包含五個(gè)方面的內(nèi)容，即個(gè)人身份基本情況、個(gè)人收入及財(cái)產(chǎn)情況、個(gè)人商業(yè)信用記錄、個(gè)人刑事記錄和其他個(gè)人情況。從這幾方面入手，對(duì)借款人做一個(gè)全面而深入的審查，使哪些資質(zhì)欠佳的借款人無(wú)機(jī)可尋。同時(shí)也要定期調(diào)查，做好回訪工作，一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)信用問(wèn)題，要即使制定相應(yīng)的解決方案，對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管，加大催繳力度，把風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃里。
其次，各家商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化員工素質(zhì)，加快培養(yǎng)專業(yè)的借款人資質(zhì)審查人。銀行內(nèi)部要強(qiáng)化員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立人人有責(zé)的觀念。同時(shí)銀行要定期對(duì)員工加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)銀行會(huì)計(jì)知識(shí)使其具備過(guò)硬的專業(yè)技能，以應(yīng)對(duì)和防范各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。僅依靠個(gè)人主觀意見(jiàn)去判斷借款人的信用，有一定的局限性和風(fēng)險(xiǎn)性，所以要加快培養(yǎng)專業(yè)的借款人資質(zhì)審查人，使借款人資質(zhì)審查工作更加專業(yè)化、規(guī)范化。
最后，我國(guó)要加快建立和完善個(gè)人征信體系的法律法規(guī)，我國(guó)在這方面還沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)，需要借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，如美國(guó)這方面的法律制度已有160多年，但由于體制的不同我國(guó)在學(xué)習(xí)借鑒的同時(shí)也要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，從實(shí)際出發(fā)設(shè)計(jì)出符合我國(guó)客觀情況的法律制度。
（三）完善我國(guó)住房金融擔(dān)保制度，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
（1）落實(shí)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保制度使其發(fā)揮分散風(fēng)險(xiǎn)的功能。借款人繳納的擔(dān)保費(fèi)是擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)和保障，既然借款人已經(jīng)繳納了保費(fèi)，就要獲得相應(yīng)的權(quán)利，也就是說(shuō)借款人有權(quán)利要求貸款人在貸款條件方面給予自己一定的優(yōu)惠，如降低首付款比例、延長(zhǎng)貸款期限或者降低貸款利率等。擔(dān)保制度的完善和充分發(fā)揮，在一定程度上減小了借款人的壓力，降低了違約風(fēng)險(xiǎn)。
（2）建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系。我國(guó)在建設(shè)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系的過(guò)程中，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其主導(dǎo)作用，為廣大中低收入者申請(qǐng)較高比例的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通過(guò)保險(xiǎn)公司辦理相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)來(lái)獲得相應(yīng)的貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)。在這方面我國(guó)可以借鑒美國(guó)和加拿大的經(jīng)驗(yàn)和方法。
（3）創(chuàng)新個(gè)人住房貸款的品種，完善和健全商業(yè)保險(xiǎn)制度，并引導(dǎo)其健康的發(fā)展。保險(xiǎn)公司應(yīng)該制定詳細(xì)嚴(yán)密計(jì)劃對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)不同的年齡、不同的收入水平以及不同地區(qū)購(gòu)房者違約的概率，從事實(shí)出發(fā)，制定合理的保費(fèi)費(fèi)率，以降低社會(huì)成本，彰顯社會(huì)公平。同時(shí)還要規(guī)范保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以降低信用風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加快我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款證券化步伐，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行既要承擔(dān)開(kāi)發(fā)商和借款人轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)也要承擔(dān)來(lái)自自身的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)集中這個(gè)問(wèn)題可以采用將風(fēng)險(xiǎn)分散的方式，推進(jìn)住房抵押貸款證券化不僅可以幫助銀行分散風(fēng)險(xiǎn)，豐富銀行利潤(rùn)的來(lái)源，增加銀行的收入，為住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提供資金保障，同時(shí)也可以為銀行籌措長(zhǎng)期資金，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受力，以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)在方面的法制并不完善，所以在資產(chǎn)證券化推出的初級(jí)階段，我們應(yīng)該格外注意。我們首先要從規(guī)模效益出發(fā)，選擇住房抵押貸款規(guī)模大且資歷比較深的商業(yè)銀行作為住房抵押貸款資產(chǎn)證券的發(fā)起人。在住房抵押貸款證券化技術(shù)和投資者都比較成熟的條件下，再發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券，以幫助商業(yè)銀行有效應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
五、總結(jié)
近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱和過(guò)快發(fā)展，個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯露出來(lái)，給商業(yè)銀行帶來(lái)了一定的沖擊和影響，本文主要從假按揭風(fēng)險(xiǎn)和真實(shí)個(gè)人按揭風(fēng)險(xiǎn)兩方面進(jìn)行分析，并對(duì)此提出了一些建議和措施，試圖建立一套更加完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，為銀行的個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和控制體系提供一些有益借鑒。
參考文獻(xiàn)：
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住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的貸款在期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以發(fā)行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券)出售給投資者的融資過(guò)程。
其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)均可以通過(guò)證券市場(chǎng)得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就被分散到眾多的投資者手中，使每個(gè)參與者都能把風(fēng)險(xiǎn)控制在與收益對(duì)稱的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對(duì)應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個(gè)別違約或抵押風(fēng)險(xiǎn)就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險(xiǎn)和抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
建立住房抵押保險(xiǎn)制度
購(gòu)房抵押保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會(huì)性原因?qū)е聼o(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)介入住房消費(fèi)信貸也是當(dāng)前銀行化解風(fēng)險(xiǎn)的較好途徑。
法國(guó)早在70年代末就將壽險(xiǎn)產(chǎn)品與銀行業(yè)務(wù)組合起來(lái)運(yùn)行，如死亡險(xiǎn)，法國(guó)的銀行在發(fā)放個(gè)人信用貸款時(shí)，強(qiáng)制性要求客戶必須購(gòu)買。死亡險(xiǎn)雖在法國(guó)極為低廉，但個(gè)人一旦發(fā)生意外喪亡，其遺產(chǎn)繼承者就能獲得一份不薄的保險(xiǎn)賠償金，而且不用繳納遺產(chǎn)稅，銀行、貸款個(gè)人、保險(xiǎn)公司三者皆可得益。我國(guó)也可借鑒法國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推出相應(yīng)的保險(xiǎn)品種進(jìn)入我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)。
個(gè)人住房抵押貸款需政策支持
在一些發(fā)達(dá)國(guó)家中，政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購(gòu)房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確定規(guī)范。這種政府對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的干預(yù)，是一種間接干預(yù)。
研究抵押房產(chǎn)處置的途徑
隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，不良貸款絕對(duì)數(shù)量會(huì)明顯增加。認(rèn)真研究抵押房產(chǎn)處置的途徑，可減少不良資產(chǎn)，有效化解風(fēng)險(xiǎn)，一方面當(dāng)確認(rèn)借款人喪失還款能力時(shí)，應(yīng)將其抵押房產(chǎn)處置交由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以提高效率和規(guī)范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠?qū)⒌盅何镏苯幼儸F(xiàn)，清償債權(quán)最好；也可以通過(guò)調(diào)換住房縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過(guò)借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問(wèn)題。
建立相關(guān)配套措施和制度
1)銀行拓展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之一是采取抵押，而對(duì)抵押物的估價(jià)，則是抵押的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。特別是對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)的評(píng)估，由于其評(píng)估的價(jià)值大，隱蔽性較強(qiáng)，如果估價(jià)不準(zhǔn)確，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大打折扣，一旦銀行貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，作為中介機(jī)構(gòu)的估價(jià)部門并不承擔(dān)任何法律責(zé)任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量，迫切需要自己的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，自己承辦房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房信貸；風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198(2010)11-0176-02
個(gè)人住房信貸一般采用住房抵押的方式，因此被認(rèn)為是安全系數(shù)較高的信貸業(yè)務(wù)。但是，由于個(gè)人住房信貸存在著專業(yè)性與區(qū)域性的特點(diǎn)，使得住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)具有長(zhǎng)期的累積性，一旦發(fā)生質(zhì)變，必將引發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)暴，產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。因此，要想避免個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與積累，防微杜漸，就必須努力探尋個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，從根源上加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。
1 個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱
在商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款活動(dòng)中，所有影響未來(lái)貸款收益的分析、判斷和估計(jì)的資料，都是信息。根據(jù)借貸雙方所獲得的市場(chǎng)信息的差異，可將信息分為對(duì)稱信息和不對(duì)稱信息。對(duì)稱信息是指借貸雙方掌握著相同程度的市場(chǎng)信息。不對(duì)稱信息是指借貸雙方所獲得的市場(chǎng)信息存在某種程度的差異，即借款人擁有私人信息，而商業(yè)銀行信息一般都是對(duì)外公開(kāi)的。不對(duì)稱信息主要表現(xiàn)在兩方面：宏觀方面，銀行無(wú)法對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的改變，國(guó)家貨幣政策的變化，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)周期的波動(dòng)，社會(huì)政治因素的變動(dòng)以及自然災(zāi)害等不可抗拒因素的產(chǎn)生做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致銀行不能對(duì)個(gè)人還貸能力、抵押物的價(jià)值和抵押物的變現(xiàn)能力做出的準(zhǔn)確的判斷。微觀方面，主要表現(xiàn)為銀行在對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)過(guò)程中，無(wú)法根據(jù)貸款申請(qǐng)者所提供的信息(收入、職業(yè)、擔(dān)保等)，對(duì)貸款申請(qǐng)者的資信做出準(zhǔn)確的判斷，只能根據(jù)社會(huì)的平均資信度制定貸款條件，使得在發(fā)放貸款時(shí)，使市場(chǎng)中一些資信好的貸款者因需要付出相對(duì)較高的成本而退出信貸市場(chǎng)，而一些信用差的借款者因付出的成本相對(duì)較低而愿意借款。由于商業(yè)銀行與個(gè)人在貸款之前的信息不對(duì)稱或在貸款之后的信息不對(duì)稱，造成有的借款人在貸款到期時(shí)，不能或不愿意償還貸款，增加了商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人信貸市場(chǎng)上的不對(duì)稱信息是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。
2 社會(huì)信用制度不健全
住房抵押貸款是一種投入資金大、期限長(zhǎng)以致于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的信貸業(yè)務(wù)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，掌握借款人的信用狀況，是防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在那些個(gè)人住房貸款市場(chǎng)成熟并且規(guī)范的國(guó)家都有一整套完備的個(gè)人信用報(bào)告體系。如在美國(guó)，貸款人通常依靠商業(yè)性信用報(bào)告機(jī)構(gòu)來(lái)完成信用調(diào)查工作，這些機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)收集、保存和出售申請(qǐng)人的信用資料。而且所有的信用報(bào)告機(jī)構(gòu)都簽署了可以相互利用各自資料庫(kù)的協(xié)議，因而遷居到別處的申請(qǐng)人的信用資料立即就能被新居地的信用發(fā)放機(jī)構(gòu)獲取。成熟完備的信用報(bào)告行業(yè)，不僅提高了貸款人把握貸款申請(qǐng)人信用情況的準(zhǔn)確性，還節(jié)省了貸款人對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查時(shí)間，大大提高了貸款的審批和發(fā)放效率。但在我國(guó)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度還沒(méi)有建立，儲(chǔ)蓄實(shí)名制剛開(kāi)展不久，個(gè)人信用制度基本上還是一片空白。有關(guān)個(gè)人的社會(huì)信息資源極為分散，個(gè)人的現(xiàn)金收入、支出，個(gè)人的債權(quán)、債務(wù)等信息都沒(méi)有系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料，缺乏個(gè)人資信評(píng)估的基本標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，無(wú)法形成統(tǒng)一完備的個(gè)人信用檔案，對(duì)個(gè)人的信用評(píng)估就無(wú)從下手。雖然由中國(guó)人民銀行牽頭建設(shè)的個(gè)人征信系統(tǒng)己經(jīng)投入運(yùn)行，能對(duì)商業(yè)銀行規(guī)避借款人信用風(fēng)險(xiǎn)起到一定的積極作用，但由于該系統(tǒng)信息量小，商業(yè)銀行和社會(huì)的參與度不高，因而使用效率低下，作用非常有限。
而且，由于各商業(yè)銀行間出于競(jìng)爭(zhēng)等因素的考慮，相互間對(duì)儲(chǔ)戶的情況不交流，這就造成了兩種情況：一是銀行與客戶之間的信息不對(duì)稱。客戶在申請(qǐng)貸款的時(shí)候?qū)Ω魃虡I(yè)銀行的資產(chǎn)、負(fù)債、利率的高低等情況了如指掌，可以多方選擇，而銀行方面卻恰恰相反，他們?nèi)鄙賰?chǔ)戶真實(shí)的收入證據(jù)以及以往信用的記錄，只有客戶申請(qǐng)書上標(biāo)稱的收入情況以及用來(lái)貸款的抵押證明，基本上可以說(shuō)是“兩眼摸黑”，至于客戶在申請(qǐng)后收入能否保障，如果違約應(yīng)受到怎樣的懲罰等問(wèn)題，行為的能力就非常有限了。二是銀行與銀行之間的信息不對(duì)稱，也就是銀行與銀行之間的信息不透明，各銀行之間沒(méi)有專屬的網(wǎng)絡(luò)相互溝通，這樣，一個(gè)客戶可以在A銀行拖欠一堆債務(wù)再到B銀行繼續(xù)貸款，從而使得兩家銀行都蒙受損失。
3 住房產(chǎn)業(yè)政策長(zhǎng)期目標(biāo)的短期化
住房產(chǎn)業(yè)之所以對(duì)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大。個(gè)人住房消費(fèi)水平本質(zhì)上取決于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)民收入增長(zhǎng)狀況，而不是不是取決于金融的社會(huì)資金配置能力。通過(guò)促進(jìn)住房消費(fèi)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在中國(guó)應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。目前我國(guó)的實(shí)際情況是：一方面，與個(gè)人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房?jī)r(jià)，使相當(dāng)一部分商品房有行無(wú)市；另一方面，這種供需不平衡被片面的理解為個(gè)人住房有效需求不足，希望銀行多貸款給個(gè)人，依靠擴(kuò)張性的貨幣政策來(lái)擴(kuò)大住房需求，希望短期內(nèi)提高中國(guó)居民的住房需求，而不考慮個(gè)人的收入狀況、未來(lái)的償還能力，片面希望銀行給與個(gè)人高額住房貸款。這些都不可避免的增加了銀行住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不利于個(gè)人住房信貸的健康發(fā)展。
4 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范
目前，我國(guó)個(gè)人住房信貸市場(chǎng)還處于起步和發(fā)展階段，發(fā)育極不成熟，市場(chǎng)準(zhǔn)人和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則尚不健全，同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)助長(zhǎng)了該市場(chǎng)的混亂和無(wú)序。
以一個(gè)完整的房地產(chǎn)行業(yè)周期來(lái)進(jìn)行分析，在其起步階段，由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)辦，商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信貸人員尚未熟練掌握業(yè)務(wù)，操作流程也不規(guī)范，從而使商業(yè)銀行面臨內(nèi)部因素造成的操作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款持續(xù)期(20年-30年)的前半個(gè)周期結(jié)束時(shí)(即10年-15年)才顯露出來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)起步階段的信用風(fēng)險(xiǎn)并不太明顯；進(jìn)入快速發(fā)展階段后，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部操作流程日益規(guī)范，但由于此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速上升的過(guò)程，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于擴(kuò)大規(guī)模，開(kāi)始出現(xiàn)以個(gè)人住房貸款形式騙取商業(yè)銀行資金的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象也會(huì)使商業(yè)銀行的信貸人員疏于貸后檢查，由此引發(fā)外部欺詐導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)和流程執(zhí)行不嚴(yán)格造成的操作風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)過(guò)快速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的考慮，往往會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施，或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是提高二套房貸首付比例的政策等等。在此情況下，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)就會(huì)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。而相關(guān)政策的出臺(tái)也會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲速度減緩，甚至?xí)霈F(xiàn)小幅的下滑。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的租金收益和投資收益低于預(yù)期，很多投資(機(jī))者開(kāi)始出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。在政府相關(guān)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，此時(shí)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小。如果政府調(diào)控不成功，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入衰退階段。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑使得抵押房屋的價(jià)值急劇縮水，很多借款人紛紛選擇違約。因?yàn)椋瑢?duì)借款人而言，當(dāng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值下降到低于其在銀行的抵押價(jià)值時(shí)，選擇違約是最有利的。此時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)化成了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。
5 外部法律制度和銀行內(nèi)部管理制度不健全
