時(shí)間：2022-09-03 23:34:04
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
購(gòu)買(mǎi)集體土地合同范文一合同雙方當(dāng)事人：
出賣人： 身份證號(hào)：
買(mǎi)受人： 身份證號(hào)：
《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣套房達(dá)成如下協(xié)議：
該套房所在地： 號(hào)，樓層為第 層 邊，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為6層，該套房的用途為普通住宅，層高為3米帶板,朝向?yàn)?， 室 廳，該套房建筑面積共 平方米，該房屋自賣之后，雙方永不反悔，任憑賣方居住、出租、轉(zhuǎn)讓處理，賣方及親屬無(wú)權(quán)干涉，此房賣前未盡事宜(含界址、產(chǎn)權(quán)等)，買(mǎi)方概不負(fù)責(zé)，由賣方處理。
一、 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
總金額為人民幣 (大寫(xiě)) 整(小寫(xiě)) 元，本條所稱建筑面積是指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面和，包括套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，挑廊與及樓梯間的分?jǐn)偯娣e。
二、 付款方式與及期限
分期付款：第一期為合同(房屋買(mǎi)賣合同)簽訂時(shí)付購(gòu)樓層套房澆樓面水泥時(shí)付 元，第三期為交房后 天內(nèi)一次性付清所差款項(xiàng) 元，如房屋需變更，辦證所需稅、費(fèi)、出賣人概不負(fù)擔(dān)，均由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)。 出賣人保證該套房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，如政府建設(shè)、城建等單位執(zhí)法部門(mén)在清查套房超面積、超層高所產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，概由出賣人承擔(dān)會(huì)部責(zé)任(含罰款)，買(mǎi)受人不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，其他產(chǎn)權(quán)糾紛，由出賣人承得相應(yīng)違約責(zé)任，在保修期內(nèi)除自然災(zāi)害外造成的房屋質(zhì)量問(wèn)題其房屋結(jié)構(gòu)安全及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由出賣人負(fù)責(zé)。
三、 使用承諾
買(mǎi)受人使用該套房期間，不得擅自改變?cè)撎追康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及附件另有約定者，買(mǎi)受人在使用該套房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與套房有關(guān)的共同部位和設(shè)施，并按照共同部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該套房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
四、 雙方的權(quán)力和義務(wù)
1、 賣方必須保證房屋的工程質(zhì)量和遵照政府的建造章程依法建造。如有違反，一切后果由賣方承擔(dān)責(zé)任。
2、 賣方必須保證出入暢通(買(mǎi)方不分?jǐn)側(cè)魏钨M(fèi)用)，含頂樓天面可以共用(裝水塔，太陽(yáng)能及其他設(shè)施等。)
3、 土地屬集體地土地，按現(xiàn)有的政策不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，本協(xié)議同樣有效。如有政策允許辦理，賣方應(yīng)無(wú)償協(xié)助配合買(mǎi)方辦理一切手續(xù)證件，如遇政府拆遷，本套房用按政府的補(bǔ)償歸買(mǎi)方所有(注：按政府的貨幣折換補(bǔ)償方式按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算)。
4、 買(mǎi)方對(duì)本套房有權(quán)隨時(shí)轉(zhuǎn)讓和使用，賣方無(wú)權(quán)干涉。
五、 交房標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間
內(nèi)墻，天棚混合砂漿打底，安裝好鋁合金窗戶，外墻，樓梯間及公共設(shè)施裝修好。
本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事宜，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)本合同的變更或解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
本合同及附件共 頁(yè)，一式兩份，具有同等法律效力，其中出買(mǎi)人一份，買(mǎi)受人一份。
六、 補(bǔ)充知款
1、 水、電開(kāi)戶費(fèi)用由買(mǎi)受人自理：樓梯間的路燈，按層數(shù)各自負(fù)責(zé)。
2、 底層雜物間/平方米。
3、 套房加雜物間總價(jià)款，合計(jì)金額： 。
4、 此套房產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)由買(mǎi)受人系下全權(quán)所有繼承。
5、 其它約定：在政府政策允許辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，出賣方必須無(wú)條件提供手續(xù)協(xié)助買(mǎi)受方辦理房產(chǎn)登記等一切手續(xù)，所涉及的費(fèi)用由買(mǎi)受方自負(fù)。
7、出賣人承諾：出賣人擁有對(duì)本合同項(xiàng)下房屋完全的處分權(quán)。
8、買(mǎi)受人承諾：買(mǎi)受人真實(shí)地愿意購(gòu)買(mǎi)本合同項(xiàng)下的房屋。
出賣人： 買(mǎi)受人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年月日：
購(gòu)買(mǎi)集體土地合同范文二甲方(賣方)：
乙方(買(mǎi)方)：
根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房產(chǎn)買(mǎi)賣達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落于 的房產(chǎn)出售給乙方，乙方對(duì)甲方所出售的房產(chǎn)已作了充分了解，愿意購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)。甲方出售的上述房產(chǎn)基本情況為(1)混凝土基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)辦公室三層，總建筑面積為400平方米;(2)星棚結(jié)構(gòu)5個(gè)：生產(chǎn)車間、宿舍總面積5200平方米。甲、乙雙方擬訂交易上述房產(chǎn)的全部，建筑面積5600平方米。
上述房產(chǎn)若有設(shè)立住房專項(xiàng)維修資金賬戶，則該賬戶房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給乙方，如沒(méi)設(shè)立該賬戶的，則所設(shè)立責(zé)任隨房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給乙方。
二、甲、乙雙方議定上述房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣壹佰肆拾柒萬(wàn) 元整(¥ 1470000元)，按混凝土結(jié)構(gòu)每平方米360元計(jì)算，星棚結(jié)構(gòu)每平方米255元計(jì)算。甲方已于簽訂合同當(dāng)日收到乙方以現(xiàn)金形式給付人民幣壹佰肆拾柒萬(wàn)元整(¥ 1470000元)。
三、甲方同意于 年 月 日將該房產(chǎn)交付給乙方使用。
四、甲方保證上述房產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生買(mǎi)賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)
五、甲方?jīng)Q定中途不賣或逾期10天仍未交付房產(chǎn)時(shí)，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，賠償人民幣伍萬(wàn)元整的違約金給乙方。
六、辦理上述房產(chǎn)所需繳納的稅費(fèi)，均由甲方繳納。
七、本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
八、本合同未盡事宜，由雙方約定后作為補(bǔ)充合同并與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各存一份。
十、本合同于 年 月 日在 簽訂。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
委托人： 委托人：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
購(gòu)買(mǎi)集體土地合同范文三甲方：
乙方：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)規(guī)定，乙方征用甲方土地 畝為乙方建設(shè)所用。現(xiàn)經(jīng)過(guò)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 地塊的位置和面積
1、征用(收)甲方地塊(以下簡(jiǎn)稱該地塊)位于 ，四至為：東至 、西至 、南至 、北至 ，具置和四至詳見(jiàn)附件。上述地塊總面積為 畝。
2、該地塊的集體土地所有權(quán)現(xiàn)屬于甲方，擬用于乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所用。
第二條 土地補(bǔ)償費(fèi)
1、補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每畝 元人民幣。
2、補(bǔ)償費(fèi)總額：按土地面積 畝，每畝 元計(jì)算，補(bǔ)償費(fèi)總額為 萬(wàn)元。
第三條 土地補(bǔ)償費(fèi)的支付
乙方按本協(xié)議約定的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)一次性給付原承包人補(bǔ)償費(fèi)，并簽訂了使用權(quán)永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議
第四條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
1、合同簽字生效，即表示甲方同意乙方的征用方案，沒(méi)有異議。
2、合同生效后，該地塊使用權(quán)歸乙方所有，乙方有權(quán)改變土地的用途，乙方所用甲方的該宗土地按照其申請(qǐng)的并經(jīng)國(guó)家審批的土地用途使用。
3、土地征用后，甲方不得無(wú)故阻止、破壞、干擾乙方的改造、修建等正常施工。
4、若甲方違反合同，除全額退還乙方支付的費(fèi)用外，另賠償給乙方由此造成的一切損失。
5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償款。
6、未盡事宜甲方雙方共同協(xié)商解決，可訂立補(bǔ)充協(xié)議。
第五條 未盡事宜甲、乙雙方按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商解決。
第六條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方同意簽字后，即具有法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
征用土地單位：＿＿＿＿，以下簡(jiǎn)稱甲方；
被征土地單位：＿＿＿＿，以下簡(jiǎn)稱乙方。
根據(jù)＿＿＿＿（審批權(quán)力機(jī)關(guān)）批準(zhǔn)的＿＿＿＿建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃任務(wù)書(shū)和工程選點(diǎn)報(bào)告等文件，按照《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》和＿＿省（或自治區(qū)、直轄市）政府的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲方向征地所在地的土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)和＿＿縣（或市、省）人民政府審查批準(zhǔn)，經(jīng)甲乙雙方實(shí)地查看、反復(fù)協(xié)商，特簽訂本合同，以供雙方共同遵守。
第一條 征用土地?cái)?shù)量及方位
甲方征用乙方土地共＿＿畝，其中，稻田＿＿畝，水塘＿＿畝，菜地＿＿畝，坡地＿＿畝，宅基地＿＿畝，林木＿＿畝，共有樹(shù)木＿＿株。所征土地東起＿＿＿＿，南起＿＿＿＿，西起＿＿＿＿，北起＿＿＿＿。
第二條 征用土地的各類補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)
1．根據(jù)＿＿省（或自治區(qū)、直轄市）政府關(guān)于征用土地的補(bǔ)償規(guī)定，各類耕地（包括菜地）按該地年產(chǎn)值的＿＿倍（一般為該耕地年產(chǎn)值的三至六倍）補(bǔ)償。征用無(wú)收益的土地，不予補(bǔ)償。（征用園地、魚(yú)塘、藕塘、葦塘、宅基地、林地、牧場(chǎng)草原等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按省、自治區(qū)、直轄市政府制定的辦法執(zhí)行；征用城市郊區(qū)的菜地，還應(yīng)按當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，向國(guó)家繳納新菜地開(kāi)發(fā)基金。）
2．根據(jù)＿＿省（或自治區(qū)、直轄市）政府的規(guī)定，所征土地上的青苗按該地年產(chǎn)值的＿＿％補(bǔ)償，所征土地上的水井、林木、水塘等附著物按＿＿辦法補(bǔ)償。房屋的補(bǔ)償辦法另訂拆遷合同。乙方人員在開(kāi)始協(xié)商征地方案以后搶種的作物、樹(shù)木和搶建的設(shè)施，甲方一律不予補(bǔ)償。
3．各類耕地的年產(chǎn)值按耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格核定，稻田按平均畝產(chǎn)大米為＿＿公斤，每公斤計(jì)價(jià)＿＿元，年產(chǎn)值每畝核定為＿＿元；旱地按平均畝產(chǎn)玉米（或小麥）＿＿公斤，每公斤計(jì)價(jià)＿＿元，年產(chǎn)值每畝核定為＿＿元；菜地按平均畝產(chǎn)大白菜＿＿公斤計(jì)算，每公斤計(jì)價(jià)＿＿元，年產(chǎn)值每畝核定為＿＿元。
4．根據(jù)《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》的規(guī)定，乙方需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按征地前農(nóng)業(yè)人口和耕地面積的比例及征地?cái)?shù)量計(jì)算，共計(jì)＿＿人；甲方對(duì)乙方農(nóng)業(yè)人口的安置；補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按所征耕地每畝產(chǎn)值的二至三倍計(jì)算（年產(chǎn)值按被征用前三年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格計(jì)算，但每畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)其年產(chǎn)值的十倍）；征用宅基地不付安置補(bǔ)助費(fèi)（征用園地、魚(yú)塘、藕塘、林地、牧場(chǎng)、草原等土地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按省、市、自治區(qū)政府的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
甲乙雙方在本合同上簽字，并實(shí)地勘驗(yàn)征用地界、定立永久性界樁后＿＿日內(nèi)，甲方向乙方一次（或商定于某段時(shí)期內(nèi)幾次）支付全部各類補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)共＿＿元（其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)被征土地年產(chǎn)值的二十倍），付款均通過(guò)建設(shè)銀行轉(zhuǎn)帳托付。
第三條 減免公、余糧交售任務(wù)
甲乙雙方按照＿＿人民政府的規(guī)定，根據(jù)被征土地的畝數(shù)，向＿＿人民政府呈遞減免公、余糧交售任務(wù)的申請(qǐng)報(bào)告。實(shí)際減免量，以＿＿人民政府的批文為準(zhǔn)。
第四條 安置辦法
乙方因被征用土地造成農(nóng)業(yè)剩余勞力，甲方應(yīng)向有關(guān)單位聯(lián)系，采取以下第（ ）項(xiàng)辦法解決：
1．發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。甲方協(xié)助乙方改良土壤，興修水利，改善耕作條件；在可能和合理的條件下，經(jīng)縣、市土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，適當(dāng)開(kāi)荒，擴(kuò)大耕種面積；也可由甲方結(jié)合工程施工幫助造地，但要從安置補(bǔ)助費(fèi)中扣除甲方的資助費(fèi)用。
2．發(fā)展社隊(duì)工副業(yè)生產(chǎn)。在符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的條件下，甲方幫助乙方因地制宜，興辦對(duì)國(guó)計(jì)民生有利的工副業(yè)和服務(wù)性事業(yè)，但要從安置補(bǔ)助費(fèi)中扣除甲方的資助費(fèi)用。
3．遷隊(duì)或并隊(duì)。土地已被征完或基本征完的生產(chǎn)隊(duì)，在有條件的地方，可以組織遷隊(duì)；也可按照自愿互利的原則，與附近生產(chǎn)隊(duì)合并，甲方要積極為乙方遷隊(duì)或并隊(duì)創(chuàng)造條件。
（按照上述途徑確實(shí)安置不完的剩余勞動(dòng)力，經(jīng)＿＿省或自治區(qū)或直轄市人民政府批準(zhǔn)，在勞動(dòng)計(jì)劃范圍內(nèi)，符合條件的可以安排到集體所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位；甲方如有招工指標(biāo)，經(jīng)＿＿省或自治區(qū)或直轄市人民政府同意，也可以選招其中符合條件的當(dāng)工人，并相應(yīng)核減被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)。乙方的土地被征完，又不具備遷隊(duì)、并隊(duì)條件的，乙方原有的農(nóng)業(yè)戶口，經(jīng)省或自治區(qū)、或直轄市人民政府審查批準(zhǔn)，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口或城鎮(zhèn)戶口，乙方原有集體所有的財(cái)產(chǎn)和所有的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，由縣市以上人民政府與有關(guān)鄉(xiāng)村商定處理，用于組織生產(chǎn)和不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助。）
乙方用補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)興建生產(chǎn)生活設(shè)施所需建設(shè)物資，鄉(xiāng)村能夠解決的，由鄉(xiāng)村自行解決；鄉(xiāng)村不能解決的，由當(dāng)?shù)卣畢f(xié)助解決；地方無(wú)法解決的少數(shù)統(tǒng)配部管物資，經(jīng)縣（或市）土地管理機(jī)關(guān)審查核實(shí)后，由甲方隨同建設(shè)項(xiàng)目向國(guó)家有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)分配，物資價(jià)款由乙方支付。
第五條 甲方的責(zé)任
1．甲方征用土地上有青苗的，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)當(dāng)?shù)却曳绞斋@，不得鏟毀；凡在當(dāng)?shù)匾粋€(gè)耕種收獲期內(nèi)尚不要使用的土地，甲方應(yīng)當(dāng)與乙方簽訂協(xié)議，允許乙方耕種。
2．甲方已征用二年還不使用的土地（鐵路沿線以及因安全防護(hù)等特殊需要，符合國(guó)家規(guī)定的留用土地，不得視為征而未用的土地），除經(jīng)原批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)同意延期使用的土地外，當(dāng)?shù)乜h（或市）人民政府有權(quán)收回處理，甲乙方均不得擅自侵占或處理。
3．甲方如逾期不向乙方支付征地的各種補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，乙方可憑本合同正本申請(qǐng)建設(shè)銀行從甲方銀行帳戶內(nèi)撥付，并可請(qǐng)求甲方按銀行關(guān)于延期付款的規(guī)定償付違約金。
第六條 乙方的責(zé)任
1．自本合同訂立之日起，乙方有責(zé)任告知所屬村民不得在征用土地內(nèi)種植作物，不得砍伐林木和損壞其它附著物，有違反者，乙方必須賠償甲方的損失。經(jīng)甲方同意在征地上種植作物的，乙方應(yīng)統(tǒng)一安排，不得逾期。
2．乙方在本合同訂立后需在征用土地上架設(shè)電線、興修溝渠等，應(yīng)經(jīng)甲方同意，乙方應(yīng)在不影響建設(shè)工程的前提下動(dòng)工，否則按侵犯公有財(cái)產(chǎn)報(bào)請(qǐng)有關(guān)機(jī)關(guān)處理。
第七條 工程臨時(shí)用地
甲方在工程施工過(guò)程中，需要建設(shè)材料堆場(chǎng)、運(yùn)輸通路和其它臨時(shí)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)盡量在征地范圍內(nèi)安排。確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的，由甲方向原批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的主管機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地?cái)?shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同乙方簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按乙方前三年土地平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。甲方在臨時(shí)用地上不得修建永久性建筑物。甲方使用期滿，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)乙方土地的耕種條件，及時(shí)
歸還乙方，或按恢復(fù)土地耕種條件的工作量向乙方支付費(fèi)用。
第八條 其它
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
本合同由甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定。補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商不能解決的，可報(bào)請(qǐng)建設(shè)工程管理部門(mén)和＿＿縣（或市）政府調(diào)解，調(diào)解不成的，可報(bào)請(qǐng)合同管理機(jī)關(guān)仲裁，也可提請(qǐng)有管轄權(quán)的人民法院裁決。
本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；合同副本一式＿＿份，送＿＿人民政府、計(jì)委、建委、建設(shè)銀行、農(nóng)委……各留存一份。
征用土地單位（甲方）：＿＿＿＿（蓋章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（蓋章）
聯(lián)系人：＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿
銀行帳戶：＿＿＿＿
被征土地單位（乙方）：＿＿＿＿（蓋章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（蓋章）
聯(lián)系人：＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿
2004年8月18日,甲方以乙方違反合同規(guī)定為由,作出限期繳納違約金通知書(shū),乙方未繳納。9月21日,甲方向乙方下達(dá)了《解除合同通知書(shū)》,通知與乙方解除合同,無(wú)償收回土地使用權(quán),沒(méi)收地上附著物,已交納的土地出讓金不予返還。隨后,乙方以甲方作出解除合同通知書(shū)是對(duì)國(guó)家土地出讓政策的歪曲理解、解除該“土地合同”違法為由,向法院提起行政訴訟,請(qǐng)求法院依法確認(rèn)解除合同通知書(shū)違法,并判決撤銷其行政行為。
有意見(jiàn)認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下稱《暫行條例》)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同;土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地,未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)。本案乙方未按土地出讓合同的約定開(kāi)發(fā)、利用土地,甲方依據(jù)合同解除合同并收回土地使用權(quán)是正確的,應(yīng)維持該行為。
筆者認(rèn)為,本案法院應(yīng)判決撤銷該行政行為。具體理由如下:
第一,簽訂土地出讓合同不應(yīng)當(dāng)規(guī)避行政處罰,與行政處罰法律相違背的行政合同條款沒(méi)有法律效力。
本案甲方與乙方簽訂的“土地合同”中規(guī)定:乙方取得土地使用權(quán)后未按合同規(guī)定建設(shè)的,應(yīng)繳納已付出讓金20%的違約金;連續(xù)2年不投資建設(shè)的,甲方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)。顯然,這樣的約定是違背法律規(guī)定的。依照我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十五條的規(guī)定,超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí),可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。依照《暫行條例》第十七條的規(guī)定,對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。無(wú)論是征收土地閑置費(fèi)(盡管合同中稱為“違約金”),還是警告、罰款、無(wú)償收回土地使用權(quán),都是行政處罰,也都是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)。借行政合同放棄或逃避這樣的職責(zé),違反了法律的明確授權(quán),這樣的合同條款當(dāng)然沒(méi)有法律效力。
第二,未按規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地,不是解除土地使用合同的法定條件。
在合同履行過(guò)程中,只有在不繳納或逾期未全部繳納土地出讓金的情況下,根據(jù)法律規(guī)定才有權(quán)解除合同。《暫行條例》第十四條規(guī)定:“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償。”本案中,乙方已按規(guī)定全部支付了土地出讓金,因此,不存在解除土地使用權(quán)合同的法定條件。
第三,用解除合同代替行政處罰,剝奪了當(dāng)事人獲得合法救濟(jì)的權(quán)益,是不合法、不公正的。
甲方在解除合同書(shū)中,對(duì)乙方作出了懲罰性處罰,即無(wú)償收回土地使用權(quán),沒(méi)收地上附著物,已交納的土地出讓金不予返還。實(shí)施這樣的處罰而不允許當(dāng)事人獲得救濟(jì),行政機(jī)關(guān)放棄執(zhí)法權(quán)而運(yùn)用合同規(guī)避可能遇到的復(fù)議、起訴,就很難使當(dāng)事人獲得行政或司法救濟(jì),這是不符合現(xiàn)代法治理念的,也是不符合法律規(guī)定的。對(duì)此,我國(guó)行政復(fù)議法與行政處罰法等法律都有明確規(guī)定。即使在行政相對(duì)人的違法事實(shí)一目了然的情況下,行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動(dòng)也必須保障其基本的程序上的權(quán)利,允許行將被處罰的行政相對(duì)人進(jìn)行陳述、申辯、說(shuō)明理由或申請(qǐng)聽(tīng)證,允許其要求行政機(jī)關(guān)按照法定程序處理、維護(hù)自己的合法權(quán)益。執(zhí)法者不遵守法定程序甚至不通過(guò)一定的程序?qū)嵤┬姓幜P,勢(shì)必影響處罰結(jié)果與處罰質(zhì)量。就本案說(shuō),行政機(jī)關(guān)(甲方)不了解乙方是不是遇到了不可抗力、政府或者政府有關(guān)機(jī)關(guān)行為的原因,以及動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的情況,而這些情況恰恰是法定的“可以無(wú)償收回土地使用權(quán)”的例外條件。可見(jiàn),用解除合同代替行政處罰是既不合法,也不公正的。行政機(jī)關(guān)如果要遠(yuǎn)離訴訟,必須依法行政,而不應(yīng)是通過(guò)規(guī)避法律回避自己的責(zé)任。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地承包；經(jīng)營(yíng)合同；糾紛解決路徑
在農(nóng)村不斷發(fā)展的背景下，土地承包合同問(wèn)題不斷增加，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，同時(shí)也影響一些農(nóng)戶的合法權(quán)益。因此在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，要積極的重視農(nóng)村土地承包合同問(wèn)題，盡量的滿足農(nóng)戶的權(quán)益，制定多樣化的糾紛處理方案，讓土地糾紛問(wèn)題得到合理解決。
一、糾紛形成的原因
（一）土地價(jià)值問(wèn)題［1］在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展體系下，國(guó)家為促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落實(shí)了很多相關(guān)的扶持政策，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了保障。特別是在農(nóng)業(yè)稅收方面，國(guó)家特別有針對(duì)性的取消了一些關(guān)鍵的農(nóng)業(yè)稅收，提高了農(nóng)民的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性，保證了土地的價(jià)值，將荒廢的土地回收再利用，提高土地利用率。但一個(gè)需要特別注意的問(wèn)題就是在進(jìn)行土地承包之前要及時(shí)的簽訂承包合同，避免后期的糾紛。
（二）婦女合法權(quán)益難以保障在對(duì)農(nóng)村的土地承包合同問(wèn)題進(jìn)行解決時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些婦女合法權(quán)益難以保證的問(wèn)題。及時(shí)在現(xiàn)代社會(huì)中普遍的提倡男女權(quán)利平等，但是在一些偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，婦女的合法權(quán)益得不到保障。比如：有的婦女在成家以后就離開(kāi)了以前居住的地方，村里就會(huì)強(qiáng)制的土地收回；還有的婦女失去了丈夫或者外出打工，土地也會(huì)在不知情的情況下被收回，忽視土地合同的存在，將土地重新分配給更多的人。所以就對(duì)婦女的合法權(quán)益難以保證，出現(xiàn)糾紛問(wèn)題。
（三）承包合同不夠完善當(dāng)前隨著發(fā)展重點(diǎn)從城市向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，農(nóng)村地區(qū)發(fā)展速度不斷加快，甚至有的農(nóng)村地區(qū)發(fā)展超過(guò)了城市。但是也有一部分農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展因?yàn)榈乩砦恢玫膯?wèn)題而發(fā)展緩慢。國(guó)家在政策的傾斜上力度不夠，而且相關(guān)的宣傳力度不大，發(fā)展經(jīng)驗(yàn)欠缺，現(xiàn)有的村干部也不作為［4］。再加上本身一些農(nóng)民的文化水平不高，法律意識(shí)缺乏，在簽訂土地承包合同的時(shí)候也看不懂其中的端倪，有的干部還會(huì)進(jìn)行暗箱操作，沒(méi)有征求農(nóng)民的意見(jiàn)就將土地承包出去，自己私下收取承包費(fèi)用。還有的時(shí)候在簽訂合同的時(shí)候，承包合同不夠完善，有些條款都較為簡(jiǎn)單，需要重要的問(wèn)題合同中都沒(méi)有提及，間接的造成后續(xù)發(fā)展過(guò)程中土地承包問(wèn)題的出現(xiàn)。比如，有的農(nóng)民私自承包了一些不利于種植和使用的土地，但是其承包小組的成員卻提出反對(duì)意見(jiàn)，覺(jué)得這種土地沒(méi)有收益但在后期的種植過(guò)程中產(chǎn)生收益其又想一起分紅，這就出現(xiàn)了一些糾紛。
二、主要特點(diǎn)
在農(nóng)村的發(fā)展中，之所以出現(xiàn)土地糾紛問(wèn)題大部分是因?yàn)橐恍┙?jīng)濟(jì)利益的影響。在土地糾紛比重中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)方面的糾紛可以占到所有土地糾紛的一半以上，而且產(chǎn)生糾紛的原因也相對(duì)較為復(fù)雜，這些原因和農(nóng)村地區(qū)的舊房改造也有著一定的聯(lián)系。總體而言，現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)較為單一，有時(shí)因?yàn)檫^(guò)于追求發(fā)展的速度而忽視發(fā)展質(zhì)量，就會(huì)很大程度的造成土地糾紛。另外，有的農(nóng)村在發(fā)展過(guò)程中，有著較多的發(fā)展形式，關(guān)于土地的交易會(huì)直接影響農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，所以進(jìn)行土地承包合同的簽訂是非常重要的。一般而言，農(nóng)村地區(qū)的村民文化水平都比較低，對(duì)于合同更是不甚了解，在簽訂合同的時(shí)候及其容易中了開(kāi)發(fā)者的圈套，自己的利益受到侵害，出現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題，進(jìn)而出現(xiàn)一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。這種糾紛在農(nóng)村地區(qū)往往都會(huì)有廣泛的影響，會(huì)農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展不利，因此這種糾紛問(wèn)題更需要妥善進(jìn)行解決。
三、解決農(nóng)村土地承包糾紛的路徑
（一）促進(jìn)合同訴訟機(jī)制的完善［3］我國(guó)當(dāng)前關(guān)于合同方面的訴訟機(jī)制整體還不夠健全，許多地區(qū)對(duì)于合同的建立還不夠重視，即使出現(xiàn)了一些合同問(wèn)題也不會(huì)及時(shí)的進(jìn)行有效解決，以至于后期農(nóng)民出現(xiàn)了土地合同糾紛也無(wú)法進(jìn)行解決，在利益受到侵害的情況下只能通過(guò)上訪進(jìn)行解決，這種方式不僅辦事效率低下，辦事效果不佳，需要走的程序繁多，而且問(wèn)題被解決的概率較低，沒(méi)有什么實(shí)效的作用。所以，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)對(duì)合同訴訟利用機(jī)制進(jìn)行完善，將各個(gè)工作人員的崗位職責(zé)都落實(shí)到位，進(jìn)而保證在后期出現(xiàn)合同糾紛問(wèn)題時(shí)，第一時(shí)間就可以得到處理，保證農(nóng)民的土地承包問(wèn)題可以妥善得到解決，使農(nóng)民的合法權(quán)益得到維護(hù)，實(shí)現(xiàn)司法公正。同時(shí)在合同問(wèn)題中，還要充分的對(duì)當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境進(jìn)行考慮，結(jié)合問(wèn)題發(fā)生的實(shí)際對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決，保證各種管理體系可以獨(dú)立運(yùn)行，避免內(nèi)部問(wèn)題的發(fā)生，促進(jìn)訴訟問(wèn)題的解決。
（二）完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解機(jī)制在農(nóng)村的土地承包問(wèn)題解決中，要積極的完善各種糾紛調(diào)解體制，條件允許的情況下還要建立專業(yè)的糾紛調(diào)解委員會(huì)，讓其專門(mén)的對(duì)土地問(wèn)題進(jìn)調(diào)解，最大限度的保證農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)從事土地承包問(wèn)題的調(diào)解成員，還要加強(qiáng)對(duì)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，還要對(duì)土地方面的法律有一定的了解，在處理問(wèn)題時(shí)按照科學(xué)的糾紛處理方式進(jìn)行糾紛調(diào)解，促進(jìn)問(wèn)題的合理解決。另外，調(diào)解委員會(huì)還要重視對(duì)調(diào)解人員責(zé)任的落實(shí)，讓其各司其職，完成自己的職責(zé)，承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。在農(nóng)村地區(qū)關(guān)于土地問(wèn)題的糾紛也不是經(jīng)常都有的，所以問(wèn)題的處理有較大的余地，因此在對(duì)調(diào)解員進(jìn)行選擇時(shí)，可以選擇一些法律方面的人員，因?yàn)樗麄儗?duì)法律較為了解，在處理土地經(jīng)營(yíng)糾紛時(shí)，具有一定的專業(yè)性，在處理機(jī)糾紛時(shí)可以直接處理，完成調(diào)解以后還可以直接回到自己的崗位從事自己的本職工作，不會(huì)造成資源的浪費(fèi)。農(nóng)村也可以聘請(qǐng)一些專業(yè)的土地承包合同分析人員定點(diǎn)為村子服務(wù)，一旦有合同問(wèn)題就可以委托專業(yè)人員審核合同，這樣既可以維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，也可以預(yù)防農(nóng)村土地承包糾紛的發(fā)生，進(jìn)而提升農(nóng)村的糾紛解決效率。
（三）加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛仲裁和司法訴訟聯(lián)系在農(nóng)村的土地仲裁過(guò)程中，農(nóng)民一直處于一種別動(dòng)的地位，難以有效的維護(hù)自己的合法權(quán)益，許多仲裁結(jié)果都難以落實(shí)。這樣的仲裁方式極大的造成了資源的浪費(fèi)。針對(duì)這種情況，許多側(cè)仲裁機(jī)構(gòu)也是無(wú)能為力，他們只擁有一些調(diào)查權(quán)利，這對(duì)辦事效率的提高是非常不利的［2］。同時(shí)法院針對(duì)仲裁問(wèn)題的解決也可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大審查，一些符合程序的行為可以嚴(yán)格執(zhí)行，及時(shí)是一件很小的案件也不能掉以輕心，要將仲裁的資源充分的利用起來(lái)，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛仲裁和司法訴訟的聯(lián)系。
原告：湖南岳陽(yáng)廣利置業(yè)有限公司。
被告：湖南城陵磯開(kāi)發(fā)區(qū)金海實(shí)業(yè)總公司。
湖南岳陽(yáng)廣利置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣利公司）與湖南城陵磯開(kāi)發(fā)區(qū)金海實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱金海公司）訟爭(zhēng)的土地位于湖南省岳陽(yáng)市城陵磯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)琵琶王新立交橋東南側(cè)。原湖南城陵磯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)宇總公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)宇公司）于1993年3月16日與岳陽(yáng)市國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，辦理有關(guān)手續(xù)后，取得了位于岳陽(yáng)市琵琶王新立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積為98792平方米。環(huán)宇公司于1993年4月28日與廣利公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)，約定：環(huán)宇公司轉(zhuǎn)讓位于岳陽(yáng)市琵琶王新立交橋東南側(cè)13500平方米土地（折合20。25畝），每畝地價(jià)為21萬(wàn)元；環(huán)宇公司于1993年7月30日前完成居民拆遷、土地的平整、地下水管道及電源線接通等工作，延誤交付土地，按月利率15‰承擔(dān)預(yù)付款的利息，超過(guò)一個(gè)月則按月利率20‰計(jì)息；廣利公司于合同簽訂后，六日內(nèi)預(yù)付地價(jià)款的80％，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地的四至、交付手續(xù)等均作了具體規(guī)定。由于合同中約定轉(zhuǎn)讓的土地有部分是岳陽(yáng)市郵電局享有使用權(quán)，環(huán)宇公司遂于1993年5月6日又與廣利公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓土地面積為15600平方米（折合23。4畝），預(yù)付款人民幣388萬(wàn)元；如果7月30日交付土地時(shí)，環(huán)宇公司與其他有關(guān)部門(mén)未辦妥地塊調(diào)整手續(xù)，為履行合同，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積150平方米和23。4畝面積不變。同日，廣利公司依照補(bǔ)充協(xié)議的約定付給環(huán)宇公司人民幣388萬(wàn)元。1993年7月30日，環(huán)宇公司因市場(chǎng)情況變化等因素未能履約交付土地。1993年9月，環(huán)宇公司分立，環(huán)宇公司在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)，由金海公司承擔(dān)。1993年10月，岳陽(yáng)市國(guó)土局因環(huán)宇公司未依法交足土地出讓金，依法將該地使用權(quán)證收回。廣利公司對(duì)此情不知，后又曾多次找金海公司協(xié)調(diào)，無(wú)果，便于同年11月8日向其發(fā)出《催地通知書(shū)》催要土地，金海公司對(duì)此未作答復(fù)。另外，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)西移土地的四至亦未作具體約定，沒(méi)有紅線圖，雙方亦未到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，雙方當(dāng)事人對(duì)西移土地的四至指認(rèn)不一，在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)議未能達(dá)成一致意見(jiàn)。廣利公司于1993年12月18日向湖南省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令金海公司返還已付本金，賠償利息損失62萬(wàn)余元，并終止協(xié)議履行。
金海公司辯稱，其未能按約交付土地，系因市場(chǎng)情勢(shì)的變化；現(xiàn)廣利公司不愿繼續(xù)履行協(xié)議，是違約行為。廣利公司的損失不能由我公司負(fù)擔(dān)。
「審判
湖南省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：金海公司與廣利公司簽訂的轉(zhuǎn)讓岳陽(yáng)市琵琶王新立交橋東南側(cè)土地的合同和補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的。廣利公司守約支付了預(yù)付地價(jià)款，金海公司沒(méi)有依約按期交付土地，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方當(dāng)事人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議所約定的土地西移條款中，對(duì)西移土地的具置表述不明確，引起履行爭(zhēng)議。對(duì)此，廣利公司與金海公司都有一定責(zé)任。現(xiàn)雙方當(dāng)事人就原簽訂的轉(zhuǎn)讓土地合同和補(bǔ)充協(xié)議的履行問(wèn)題，不能達(dá)成一致意見(jiàn)，廣利公司提出終止雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議，請(qǐng)求金海公司退還預(yù)付地價(jià)款并支付此款利息，是合理的，應(yīng)予支持。金海公司應(yīng)返還已取得的廣利公司所預(yù)付的地價(jià)款及依合同約定償付此款的一定利息，廣利公司也應(yīng)自負(fù)部分利息損失。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款和《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，湖南省高級(jí)人民法院于1994年6月8日作出判決：一、金海公司與廣利公司于1993年4月28日、5月6日簽訂的轉(zhuǎn)讓土地合同和補(bǔ)充協(xié)議終止履行。
二、金海公司返還人民幣388萬(wàn)元給廣利公司，并償付此款自1993年7月30日始至本判決生效之日止月利率10‰的利息，限本判決生效之日起十五日內(nèi)付清。逾期則支付雙倍（月利率20％）的遲延履行期間的利息。
本案受理費(fèi)35000元，由金海公司負(fù)擔(dān)25000元，廣利公司負(fù)擔(dān)1萬(wàn)元。
審判決后，金海公司不服，向最高人民法院提起上訴，稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，對(duì)雙方責(zé)任劃分不正確，判決有失公平；雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議有效，應(yīng)繼續(xù)履行。
被上訴人廣利公司答辯稱：一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定不當(dāng)，請(qǐng)求依法公正處理。
最高人民法院認(rèn)為：在1993年4月28日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，金海公司對(duì)約定轉(zhuǎn)讓的一部分土地不享有使用權(quán)，非法轉(zhuǎn)讓了他人使用的土地，因此該合同無(wú)效。1993年5月6日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)西移后土地的四至約定不明，沒(méi)有紅線圖，并且沒(méi)有依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故補(bǔ)充協(xié)議亦應(yīng)無(wú)效。金海公司未依法交納土地出讓金，主管部門(mén)收回其土地使用權(quán)證，其已不再具備轉(zhuǎn)讓該幅土地的資格。金海公司對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；廣利公司對(duì)合同內(nèi)容審查不嚴(yán)，約定不明確，亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。一審法院判決金海公司返還廣利公司所預(yù)付的地價(jià)款人民幣388萬(wàn)元及償付該款10‰的利息，是正確的。二審審理期間，本院依法進(jìn)行調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)、第六十一條第一款之規(guī)定，最高人民法院于1995年3月19日判決如下：一、撤銷一審判決書(shū)第一項(xiàng)。雙方當(dāng)事人簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；二、維持一審判決書(shū)第二項(xiàng)；一審案件受理費(fèi)人民幣35000元由金海公司負(fù)擔(dān)25000元，廣利公司負(fù)擔(dān)1萬(wàn)元；二審案件受理費(fèi)人民幣35000元，由金海公司負(fù)擔(dān)。
「評(píng)析
本案兩級(jí)法院雖然在判決由金海公司向廣利公司返還預(yù)收款及償付此款的利息上是一致的，但對(duì)合同效力的認(rèn)定及所適用的法律卻是不一致的。
一、強(qiáng)化教育培訓(xùn)，提升農(nóng)村財(cái)會(huì)隊(duì)伍素質(zhì)
針對(duì)不少農(nóng)村財(cái)會(huì)人員沒(méi)有受過(guò)正規(guī)的專業(yè)教育，素質(zhì)普遍較低，且推行村帳街道代管后，各項(xiàng)配套管理制度和措施一時(shí)難以奏效，造成農(nóng)村會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、不規(guī)范的實(shí)際，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)審局利用農(nóng)閑季節(jié)，采取集中培訓(xùn)、分級(jí)培訓(xùn)、專題培訓(xùn)等形式，組織各街道經(jīng)管審計(jì)站、村級(jí)報(bào)賬員分階段學(xué)習(xí)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》以及農(nóng)村財(cái)務(wù)托管方面的知識(shí)。有關(guān)人員還結(jié)合審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，有針對(duì)性地對(duì)村級(jí)報(bào)賬員進(jìn)行有關(guān)票據(jù)領(lǐng)用、核銷、業(yè)務(wù)結(jié)算等會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)，注重加強(qiáng)財(cái)經(jīng)法規(guī)、廉政紀(jì)律及思想道德教育。近兩年先后舉辦各類培訓(xùn)班3期，培訓(xùn)財(cái)會(huì)人員423人次，切實(shí)提高了財(cái)會(huì)人員的綜合素質(zhì)。
二、強(qiáng)化制度建設(shè)，夯實(shí)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)
開(kāi)發(fā)區(qū)將財(cái)政財(cái)務(wù)管理、經(jīng)管審計(jì)工作納入財(cái)審局統(tǒng)一管理。針對(duì)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理混亂，制度不健全或不完善，執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)等實(shí)際，結(jié)合全面推行農(nóng)村財(cái)務(wù)托管制度，重新修訂完善了《農(nóng)村財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《農(nóng)村合同管理規(guī)定》等制度，制定了統(tǒng)一的《農(nóng)村財(cái)務(wù)托管暫行辦法》，配套實(shí)施了《會(huì)計(jì)檔案管理制度》、《票據(jù)管理制度》、《民主理財(cái)制度》、《村級(jí)日常開(kāi)支備用金管理制度》、《農(nóng)村日常財(cái)務(wù)處理程序》等等。通過(guò)進(jìn)一步明確農(nóng)村財(cái)務(wù)托管中心及村級(jí)報(bào)賬員的主要職責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)《收支兩條線制度》、《財(cái)務(wù)大額開(kāi)支審批制度》、《財(cái)務(wù)管理責(zé)任追究制》等，使全區(qū)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理步入了“按制度辦事、按程序操作”的規(guī)范化軌道。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已將除有經(jīng)營(yíng)收入的14個(gè)村外的123個(gè)村財(cái)務(wù)管理全部納入托管，對(duì)所有村的土地租賃、建設(shè)征用款項(xiàng)實(shí)行了專項(xiàng)托管制，確保了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的安全完整。
三、強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督，發(fā)揮審計(jì)免疫系統(tǒng)功能
重點(diǎn)開(kāi)展好三個(gè)層次的審計(jì)監(jiān)督：
一是各街道經(jīng)管審計(jì)站組織的對(duì)所轄村的審計(jì)。重點(diǎn)對(duì)收支、現(xiàn)金、檔案管理等制度的落實(shí)及財(cái)務(wù)處理程序合規(guī)情況進(jìn)行定期或不定期審計(jì)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題及時(shí)通報(bào)處理。
二是區(qū)財(cái)審局經(jīng)管站組織的對(duì)街道農(nóng)村財(cái)務(wù)托管中心的審計(jì)。通過(guò)對(duì)全區(qū)4個(gè)街道農(nóng)村會(huì)計(jì)服務(wù)中心進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)審計(jì)村級(jí)托管資金有無(wú)公款私存、侵占、挪用或違規(guī)出借問(wèn)題，兩年來(lái)提出審計(jì)整改建議30多條，保證了村級(jí)托管資金的安全。
三是區(qū)財(cái)審局經(jīng)管站組織的對(duì)重點(diǎn)村的審計(jì)。每年年初，重點(diǎn)對(duì)建設(shè)占用土地補(bǔ)償多、集體經(jīng)濟(jì)來(lái)源廣以及歷史遺留問(wèn)題多的村進(jìn)行梳理分析，確定4-6個(gè)村作為直接審計(jì)對(duì)象，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)核算、票據(jù)印章管理、財(cái)務(wù)收支審批、資產(chǎn)債務(wù)及合同管理等進(jìn)行審計(jì)，及時(shí)查處違法、違紀(jì)、違規(guī)案件。近兩年實(shí)施重點(diǎn)審計(jì)項(xiàng)目30多個(gè)，挽回集體經(jīng)濟(jì)損失100多萬(wàn)元。
四、強(qiáng)化考核管理，構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制
開(kāi)發(fā)區(qū)將農(nóng)村財(cái)務(wù)管理工作納入了年度街道目標(biāo)責(zé)任制，并制定了專項(xiàng)考核辦法，通過(guò)平時(shí)檢查與年終抽查相結(jié)合、綜合考核與單項(xiàng)檢查相結(jié)合、定量考核與定性分析相結(jié)合，重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村財(cái)務(wù)托管、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)審計(jì)、農(nóng)民負(fù)擔(dān)管理、土地合同與經(jīng)濟(jì)合同管理、農(nóng)村財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)等方面加強(qiáng)考核，年終評(píng)選出農(nóng)村財(cái)務(wù)管理先進(jìn)單位。各街道辦事處也將農(nóng)村財(cái)務(wù)管理納入農(nóng)村工作百分考核，并制定了考核細(xì)則，重點(diǎn)對(duì)村級(jí)會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)收支、票據(jù)使用、資產(chǎn)管理等工作加強(qiáng)考核，考核結(jié)果與村級(jí)主要干部、財(cái)務(wù)管理人員的工資掛鉤。通過(guò)上述考核，形成了一級(jí)抓一級(jí)的良好工作格局，較好地實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)、任務(wù)、獎(jiǎng)懲三落實(shí)。
關(guān)鍵詞：寧南山區(qū)；村鎮(zhèn)規(guī)劃；土地承包；經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；思考
中圖分類號(hào)：F291 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況截止目前，彭陽(yáng)縣土地流轉(zhuǎn)總面積達(dá)19641畝，占總承包耕地面積的2.2%，涉及12鄉(xiāng)鎮(zhèn)、156個(gè)行政村、2719戶，分別占總村數(shù)、總戶數(shù)的100%、100%和5.2%。從流轉(zhuǎn)的形式看，主要有轉(zhuǎn)包、互換、出租三種流轉(zhuǎn)形式，其中轉(zhuǎn)包12945畝、1430戶，互換1940畝、240戶，出租4756畝、1049戶；從參與的流轉(zhuǎn)方看，主要有村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民專業(yè)合作社、專業(yè)技術(shù)部門(mén)、專業(yè)大戶和農(nóng)民五種形式，其中村集體經(jīng)濟(jì)組織畝、農(nóng)民專業(yè)合作社畝、專業(yè)技術(shù)部門(mén)畝、專業(yè)大戶畝、農(nóng)民畝，分別占35%、35%、4%、10%和16%。
1、主要特點(diǎn)
1.1在合同簽約上，以口頭協(xié)議為主，以書(shū)面合同為輔。大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)都能夠按照合同文本指導(dǎo)農(nóng)民簽定土地流轉(zhuǎn)合同，但合同簽定率不高，仍然以口頭協(xié)議為主，占到了70%以上，主要是農(nóng)戶之間私下流轉(zhuǎn)。
1.2在經(jīng)營(yíng)方式上，以農(nóng)戶分散經(jīng)營(yíng)為主，以規(guī)模化集約經(jīng)營(yíng)為輔。土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)主要原因是農(nóng)村外出人口增多、閑置土地增加，土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)機(jī)主要是為了解決“人多地少”矛盾，因此家庭分散經(jīng)營(yíng)的特征極為明顯。
1.3在流轉(zhuǎn)途徑上，以農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)為主，以組織引導(dǎo)為輔。在堅(jiān)持穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系的前提下，以群眾自發(fā)為基本特征的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在農(nóng)村極為普遍，其總面積達(dá)到了13000多畝，占到了整個(gè)流轉(zhuǎn)總面積的70%以上。
1.4在流轉(zhuǎn)用途上，以農(nóng)業(yè)用地為主，以非農(nóng)業(yè)用地為輔。土地流轉(zhuǎn)以后大部分用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，只有極少一部分用于廠房建設(shè)和村部建設(shè)等公益事業(yè)用地，其中農(nóng)業(yè)用地19220畝，占97.9%；而非農(nóng)業(yè)用地只有421畝，僅占2.1%。
1.5在流轉(zhuǎn)金支付上，以現(xiàn)金為主，以實(shí)物為輔。70%以上的流轉(zhuǎn)農(nóng)戶按土地等級(jí)確定租金，以現(xiàn)金支付；30%的農(nóng)戶按地計(jì)產(chǎn)以糧食等實(shí)物支付，重點(diǎn)表現(xiàn)為一些缺勞力的流轉(zhuǎn)戶，因土地?zé)o人耕種以此解決口糧。
2、主要成效
2.1促使土地向生產(chǎn)能手和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。
2.2實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民從土地中解放出來(lái)，推動(dòng)勞務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.3有效的緩解了農(nóng)村人地矛盾，進(jìn)一步穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系。2.4方便了群眾生產(chǎn)生活，減少了因土地引發(fā)的群眾糾紛。
二、推進(jìn)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的主要做法和經(jīng)驗(yàn)
1、健全制度。制定下發(fā)了《彭陽(yáng)縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的原則、程序、期限、用途、當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)以及違約責(zé)任和糾紛調(diào)處辦法等方面都作了明確的規(guī)定，同時(shí)制作了土地流轉(zhuǎn)合同樣本，使土地流轉(zhuǎn)始終做到有法可依、有章可循。
2、強(qiáng)化服務(wù)。大力宣傳國(guó)家在土地流轉(zhuǎn)方面的法律和政策，依托農(nóng)經(jīng)部門(mén)，積極開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、法律援助、流轉(zhuǎn)估價(jià)、利益協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)處等服務(wù)，認(rèn)真指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方依法、規(guī)范簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法開(kāi)展合同鑒證，初步建立了較為完善的流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)。
3、規(guī)范管理。推行統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本，建立了流轉(zhuǎn)合同制、合同鑒證制和流轉(zhuǎn)登記制，實(shí)行村級(jí)備案、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鑒證、縣級(jí)登記的土地流轉(zhuǎn)工作機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料檔案的保管，嚴(yán)肅查處損害耕地和隨意改變耕地用途等行為，確保了土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、有序進(jìn)行。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題和制約因素
1、傳統(tǒng)思想觀念的束縛一時(shí)難以打破。土地是農(nóng)民的命根子，許多農(nóng)民戀土情結(jié)濃厚，滿足于守著土地安分經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。部分農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)政策心存誤解，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)就是對(duì)承包地的重新調(diào)整，怕流轉(zhuǎn)出去后，政策一變失去承包地。
2、土地流轉(zhuǎn)行為尚不規(guī)范。主要表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。部分農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)只是口頭協(xié)議，有書(shū)面協(xié)議的也是內(nèi)容簡(jiǎn)單、權(quán)責(zé)不明。加之缺乏中介機(jī)構(gòu)的法律咨詢和服務(wù)，容易引發(fā)矛盾和糾紛。
3、土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償方式不科學(xué)。多數(shù)農(nóng)戶采取補(bǔ)償金額按現(xiàn)價(jià)一定數(shù)年不變的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這種方法簡(jiǎn)單易行便于操作，但耕地的地租將會(huì)隨著農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格上升而變化。補(bǔ)償金額一定數(shù)年不變會(huì)使農(nóng)民的合法收益受到一定的損害。
4、土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管還不到位。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)土地流轉(zhuǎn)后用途和耕地質(zhì)量沒(méi)有具體的監(jiān)管措施。如果監(jiān)管不力，特別是流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)的，一旦出現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地質(zhì)量破壞、污染等行為或從事其他非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而造成耕地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，將會(huì)帶來(lái)難以預(yù)料的社會(huì)后果。
5、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)不健全。土地流轉(zhuǎn)涉及多方利益，政策性強(qiáng)，管理工作，尤其是在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、登記以及流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處等方面，都迫切需要建立專門(mén)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)不健全，很難適應(yīng)農(nóng)村土地健康、有序流轉(zhuǎn)的需要。
四、今后推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的建議
1、建立健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。在縣級(jí)農(nóng)村土地合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)立土地流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)辦公室，建立信息庫(kù)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，鼓勵(lì)村級(jí)成立土地信托組織，開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。做好供求登記、信息、土地評(píng)估、政策咨詢、合同管理、交易、跟蹤服務(wù)、糾紛調(diào)解等服務(wù)工作。
2、完善土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償方式。建立土地評(píng)估體系，合同確定各類土地的質(zhì)量、等級(jí)，為土地流轉(zhuǎn)雙方提供合理參考依據(jù)。土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償方式可采取按地差糧食平均畝產(chǎn)的當(dāng)年糧食市場(chǎng)價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行補(bǔ)償，或根據(jù)每年的地租上漲情況定期調(diào)整補(bǔ)償金額，確保農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損失。
3、有效發(fā)揮政府管理職能。堅(jiān)持政府管地原則，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，嚴(yán)肅查處擅自破壞耕地、改變耕地用途等行為，明確土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及耕地?fù)p害和失地賠償責(zé)任，確保耕地質(zhì)量和杜絕土地流失。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)法律政策宣傳，促使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)型轉(zhuǎn)向規(guī)范型。
4、堅(jiān)持因地制宜分類指導(dǎo)。推進(jìn)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)特色突出、農(nóng)民收入較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則，積極推進(jìn)較大范圍的土地流轉(zhuǎn)；對(duì)不適宜開(kāi)展大范圍土地流轉(zhuǎn)的，要先行試點(diǎn)，積極提供指導(dǎo)。
摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段所涉及的稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行分析，研究事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的稅務(wù)控制，提出財(cái)務(wù)工作者要參與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，作好成本費(fèi)用控制，合法有效控制稅務(wù)成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控能力，提升運(yùn)營(yíng)效率和效益。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 多業(yè)態(tài) 納稅籌劃 稅務(wù)成本
我國(guó)房地產(chǎn)迄今已有二十多年的歷史，在經(jīng)歷了起步、摸索、發(fā)展、調(diào)整的過(guò)程中逐步趨于成熟。隨著產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的進(jìn)一步細(xì)分，房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)日漸豐富多元。對(duì)于多業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，如何合理地進(jìn)行納稅籌劃，在合法的前提下使得企業(yè)利益最大化，是財(cái)務(wù)工作者面臨的新課題。
一、取得土地階段
隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，越來(lái)越多的招拍掛土地要求建設(shè)自持經(jīng)營(yíng)學(xué)校、幼兒園、酒店等作為拿地的附加條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以以加快發(fā)展該市的建設(shè)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，發(fā)展教育基礎(chǔ)設(shè)施、改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境等招商引資的名義，在簽訂土地出讓合同時(shí)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。涉及稅務(wù)優(yōu)惠可包括以下方面：
第一，土地出讓合同的土地必須是建設(shè)用地，出讓的土地價(jià)格中已包括耕地占用稅或已繳納過(guò)耕地占用稅。即：招拍掛取得的土地不再是耕地；或者為耕地，但政府征用后已繳納過(guò)耕地占用稅。
第二，招拍掛土地以建設(shè)酒店、教育、醫(yī)療等為附加條件的，因此部分建設(shè)投資金額較大、對(duì)企業(yè)來(lái)講盈利性較差，但在推動(dòng)地方城市建設(shè)發(fā)展、提供就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)教育事業(yè)發(fā)展等方面都有所貢獻(xiàn)，可爭(zhēng)取就企業(yè)納稅地方留成部分在一定年限內(nèi)按比例給予企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)。
第三，因教育用地、酒店用地、商住用地的土地市場(chǎng)價(jià)格是不同的，在土地出讓環(huán)節(jié)應(yīng)分開(kāi)簽署合同，以降低出售部分物業(yè)及日后自持物業(yè)的稅負(fù)；若不能分開(kāi)簽署土地出讓合同，應(yīng)在合同中對(duì)不同業(yè)態(tài)土地面積、價(jià)格作出明確約定。例如某公司通過(guò)招拍掛形式取得土地，其中包括教育用地（未來(lái)自營(yíng)）和商住用地（銷售），土地合同總價(jià)未分別指明教育用地及商住用地的單價(jià)和總價(jià)。實(shí)際操作中，教育用地的土地成交價(jià)格要明顯低于商住用地，若土地出讓合同能分開(kāi)簽署，不僅能夠增加銷售部分物業(yè)成本，從而降低銷售物業(yè)的土地增值稅及所得稅稅負(fù)，而且能夠降低未來(lái)自持教育物業(yè)的土地使用稅和房產(chǎn)稅稅負(fù)。
第四，企業(yè)應(yīng)就所拿地塊根據(jù)規(guī)劃物業(yè)形態(tài)單獨(dú)出讓土地并單獨(dú)辦理土地使用證。
二、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建階段
規(guī)劃、設(shè)計(jì)及報(bào)建階段應(yīng)明確所建物業(yè)形態(tài)的占地面積，對(duì)于自持物業(yè)盡可能按照占地面積最小化原則，通過(guò)靈活的設(shè)計(jì)達(dá)到功能需求的實(shí)現(xiàn)，以降低日后土地使用稅和房產(chǎn)稅的稅基。
三、建設(shè)、竣工階段
第一，及時(shí)、合理確認(rèn)成本對(duì)象。同時(shí)開(kāi)發(fā)銷售物業(yè)及酒店、教育等自持物業(yè)的，對(duì)同一施工單位的施工合同應(yīng)分開(kāi)簽訂，明確銷售物業(yè)與自持物業(yè)的成本界定，以合理的成本分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)備N售及自持物業(yè)成本，可有效的降低土地增值稅和企業(yè)所得稅。會(huì)計(jì)核算方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需合理確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并將確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；同時(shí)明確，成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。
第二，關(guān)注甲供材的處理。甲供材，是指甲方（開(kāi)發(fā)商）供應(yīng)乙方（施工方）施工使用的材料設(shè)備。一般甲供材是指房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的材料交由施工單位（主體結(jié)構(gòu)）施工的材料，比如鋼材、混凝土、水泥、外墻面磚、屋面瓦、不屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)目錄范圍內(nèi)的設(shè)備。對(duì)于一般甲供材，應(yīng)該由房地產(chǎn)企業(yè)直接向材料供應(yīng)商采購(gòu)，取得增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，記入“開(kāi)發(fā)成本”，并將材料發(fā)票復(fù)印件交給施工方。上述材料的發(fā)票復(fù)印件交給施工方后，由施工方繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，并取得建筑安裝業(yè)發(fā)票或完稅證明。施工方未將甲供材并入建筑安裝營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具發(fā)票的，房地產(chǎn)企業(yè)不能就取得的甲供材增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票作為成本在稅前扣除。因此，在簽訂施工合同應(yīng)明確甲供材供應(yīng)的范圍，并明確施工單位對(duì)該甲供材開(kāi)具建筑安裝業(yè)發(fā)票及完稅的責(zé)任。
第三，關(guān)注土地增值稅、所得稅等重點(diǎn)稅源會(huì)計(jì)核算管理，完善發(fā)票管理，保證各項(xiàng)成本的足額稅前扣除。例如在工程竣工后，施工單位保留的質(zhì)保金，因未到支付節(jié)點(diǎn)，施工單位不開(kāi)據(jù)發(fā)票，而土地增值稅規(guī)定未支付的質(zhì)保金未取得發(fā)票的不能計(jì)入成本扣除。對(duì)于這種情況，公司可以采取支出部分質(zhì)保金，要求施工單位繳納稅金的辦法從公司先取得發(fā)票，優(yōu)先保證成本在土地增值稅清算中足額扣除。
參考文獻(xiàn)
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編者按：2010年的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重視農(nóng)村財(cái)務(wù)管理工作，加快農(nóng)村財(cái)務(wù)管理規(guī)范化、制度化推進(jìn)發(fā)展。工作發(fā)展的目標(biāo)是強(qiáng)化制度建設(shè)，夯實(shí)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)；強(qiáng)化教育培訓(xùn)，提升農(nóng)村財(cái)會(huì)隊(duì)伍素質(zhì)；強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督，發(fā)揮審計(jì)免疫系統(tǒng)功能；強(qiáng)化考核管理，構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。
一、強(qiáng)化制度建設(shè)，夯實(shí)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)
開(kāi)發(fā)區(qū)將財(cái)政財(cái)務(wù)管理、經(jīng)管審計(jì)工作納入財(cái)審局統(tǒng)一管理。針對(duì)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理混亂，制度不健全或不完善，執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)等實(shí)際，結(jié)合全面推行農(nóng)村財(cái)務(wù)托管制度，重新修訂完善了《農(nóng)村財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《農(nóng)村合同管理規(guī)定》等制度，制定了統(tǒng)一的《農(nóng)村財(cái)務(wù)托管暫行辦法》，配套實(shí)施了《會(huì)計(jì)檔案管理制度》、《票據(jù)管理制度》、《民主理財(cái)制度》、《村級(jí)日常開(kāi)支備用金管理制度》、《農(nóng)村日常財(cái)務(wù)處理程序》等等。通過(guò)進(jìn)一步明確農(nóng)村財(cái)務(wù)托管中心及村級(jí)報(bào)賬員的主要職責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)《收支兩條線制度》、《財(cái)務(wù)大額開(kāi)支審批制度》、《財(cái)務(wù)管理責(zé)任追究制》等，使全區(qū)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理步入了“按制度辦事、按程序操作”的規(guī)范化軌道。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已將除有經(jīng)營(yíng)收入的14個(gè)村外的123個(gè)村財(cái)務(wù)管理全部納入托管，對(duì)所有村的土地租賃、建設(shè)征用款項(xiàng)實(shí)行了專項(xiàng)托管制，確保了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的安全完整。來(lái)源于：
二、強(qiáng)化教育培訓(xùn)，提升農(nóng)村財(cái)會(huì)隊(duì)伍素質(zhì)
針對(duì)不少農(nóng)村財(cái)會(huì)人員沒(méi)有受過(guò)正規(guī)的專業(yè)教育，素質(zhì)普遍較低，且推行村帳街道代管后，各項(xiàng)配套管理制度和措施一時(shí)難以奏效，造成農(nóng)村會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、不規(guī)范的實(shí)際，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)審局利用農(nóng)閑季節(jié)，采取集中培訓(xùn)、分級(jí)培訓(xùn)、專題培訓(xùn)等形式，組織各街道經(jīng)管審計(jì)站、村級(jí)報(bào)賬員分階段學(xué)習(xí)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》以及農(nóng)村財(cái)務(wù)托管方面的知識(shí)。有關(guān)人員還結(jié)合審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，有針對(duì)性地對(duì)村級(jí)報(bào)賬員進(jìn)行有關(guān)票據(jù)領(lǐng)用、核銷、業(yè)務(wù)結(jié)算等會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)，注重加強(qiáng)財(cái)經(jīng)法規(guī)、廉政紀(jì)律及思想道德教育。近兩年先后舉辦各類培訓(xùn)班3期，培訓(xùn)財(cái)會(huì)人員423人次，切實(shí)提高了財(cái)會(huì)人員的綜合素質(zhì)。來(lái)源于：
三、強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督，發(fā)揮審計(jì)免疫系統(tǒng)功能
重點(diǎn)開(kāi)展好三個(gè)層次的審計(jì)監(jiān)督：一是各街道經(jīng)管審計(jì)站組織的對(duì)所轄村的審計(jì)。重點(diǎn)對(duì)收支、現(xiàn)金、檔案管理等制度的落實(shí)及財(cái)務(wù)處理程序合規(guī)情況進(jìn)行定期或不定期審計(jì)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題及時(shí)通報(bào)處理。二是區(qū)財(cái)審局經(jīng)管站組織的對(duì)街道農(nóng)村財(cái)務(wù)托管中心的審計(jì)。通過(guò)對(duì)全區(qū)4個(gè)街道農(nóng)村會(huì)計(jì)服務(wù)中心進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)審計(jì)村級(jí)托管資金有無(wú)公款私存、侵占、挪用或違規(guī)出借問(wèn)題，兩年來(lái)提出審計(jì)整改建議30多條，保證了村級(jí)托管資金的安全。三是區(qū)財(cái)審局經(jīng)管站組織的對(duì)重點(diǎn)村的審計(jì)。每年年初，重點(diǎn)對(duì)建設(shè)占用土地補(bǔ)償多、集體經(jīng)濟(jì)來(lái)源廣以及歷史遺留問(wèn)題多的村進(jìn)行梳理分析，確定4-6個(gè)村作為直接審計(jì)對(duì)象，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)核算、票據(jù)印章管理、財(cái)務(wù)收支審批、資產(chǎn)債務(wù)及合同管理等進(jìn)行審計(jì)，及時(shí)查處違法、違紀(jì)、違規(guī)案件。近兩年實(shí)施重點(diǎn)審計(jì)項(xiàng)目30多個(gè)，挽回集體經(jīng)濟(jì)損失100多萬(wàn)元。來(lái)源于：
四、強(qiáng)化考核管理，構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制
開(kāi)發(fā)區(qū)將農(nóng)村財(cái)務(wù)管理工作納入了年度街道目標(biāo)責(zé)任制，并制定了專項(xiàng)考核辦法，通過(guò)平時(shí)檢查與年終抽查相結(jié)合、綜合考核與單項(xiàng)檢查相結(jié)合、定量考核與定性分析相結(jié)合，重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村財(cái)務(wù)托管、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)審計(jì)、農(nóng)民負(fù)擔(dān)管理、土地合同與經(jīng)濟(jì)合同管理、農(nóng)村財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)等方面加強(qiáng)考核，年終評(píng)選出農(nóng)村財(cái)務(wù)管理先進(jìn)單位。各街道辦事處也將農(nóng)村財(cái)務(wù)管理納入農(nóng)村工作百分考核，并制定了考核細(xì)則，重點(diǎn)對(duì)村級(jí)會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)收支、票據(jù)使用、資產(chǎn)管理等工作加強(qiáng)考核，考核結(jié)果與村級(jí)主要干部、財(cái)務(wù)管理人員的工資掛鉤。通過(guò)上述考核，形成了一級(jí)抓一級(jí)的良好工作格局，較好地實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)、任務(wù)、獎(jiǎng)懲三落實(shí)。來(lái)源于：
一、工作開(kāi)展情況
（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)
1、基本情況
2、工作開(kāi)展情況
（二）農(nóng)村集體資產(chǎn)與財(cái)務(wù)管理。
2、于2009年4月17日下發(fā)了“**市農(nóng)業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)村級(jí)財(cái)務(wù)公開(kāi)工作的意見(jiàn)”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好財(cái)務(wù)公開(kāi)工作的重要意義和增強(qiáng)做好村級(jí)財(cái)務(wù)公開(kāi)工作的自覺(jué)性，明確財(cái)務(wù)公開(kāi)的基本原理與目標(biāo)要求，
3、于2009年5月19日與財(cái)政局、審計(jì)局聯(lián)合下發(fā)了“**市村級(jí)會(huì)計(jì)委托服務(wù)指導(dǎo)性意見(jiàn)的通知”，要求各縣市區(qū)于今年底前實(shí)現(xiàn)100%的村級(jí)會(huì)計(jì)委托代管。
（三）積極做好全市農(nóng)民專業(yè)合作發(fā)展工作。
（四）以落實(shí)減輕農(nóng)民各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理工作。
2、一事一議籌資籌勞情況，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)是“三農(nóng)”工作的重要組成部分。做好減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作，是維護(hù)廣大農(nóng)民利益的具體體現(xiàn)，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀需要，是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要舉措，也是推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的有力保障。今年來(lái)，我局在深化推進(jìn)農(nóng)村綜合改革，中央、省、市一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策出臺(tái)的形勢(shì)下，特別在我省實(shí)施的農(nóng)村一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)試點(diǎn)工作的開(kāi)展，針對(duì)農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管的新特點(diǎn)、新情況、新問(wèn)題，加大了農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管力度，全市農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)一步得到減輕。
（五）積極爭(zhēng)取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大項(xiàng)目
為積極爭(zhēng)取省級(jí)扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目，組織篩選了24個(gè)發(fā)展項(xiàng)目上報(bào)省廳。
（六）完善“數(shù)字鄉(xiāng)村”工作。
（七）“農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)方面。
（八）積極認(rèn)真辦理人大、政協(xié)提案和市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批件
配合法規(guī)處完成政協(xié)提案4件，先后答復(fù)或辦理市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批件2件，均按時(shí)完成。
總之，在局黨組的直接領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，我市農(nóng)經(jīng)工作按照“圍繞一個(gè)中心，強(qiáng)化三大管理，拓展三項(xiàng)業(yè)務(wù)”的工作思路，認(rèn)真履行職責(zé)，取得了一定成效。但由于農(nóng)經(jīng)工作涉及面廣、政策性強(qiáng)、工作量大，很多深層次的問(wèn)題還有待進(jìn)一步解決，主要有以下幾個(gè)方面：全市農(nóng)經(jīng)人員偏少，特別是市級(jí)的人員配置和當(dāng)前的工作，明顯不足；減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的工作形勢(shì)不容樂(lè)觀；有的地方農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)處于無(wú)序狀態(tài)；有的村社農(nóng)村財(cái)務(wù)管理混亂，集體資產(chǎn)流失嚴(yán)重；農(nóng)村財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍不穩(wěn)；農(nóng)村財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高；農(nóng)村財(cái)務(wù)公開(kāi)質(zhì)量不高，群眾監(jiān)督難以到位；方面的主要問(wèn)題是：一是存在重生產(chǎn)、重行業(yè)管理，輕排查、輕維穩(wěn)、的現(xiàn)象；二是有的地方領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工作不夠重視；三是注重抓工作，忽視信息蔬理、加工、整理；四是有少數(shù)單位不按時(shí)上報(bào)排查信息。
二、下步工作重點(diǎn)
（一）加強(qiáng)土地承包規(guī)范管理，確保土地承包關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)定。
1、積極開(kāi)展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)，化解農(nóng)村土地承包矛盾和糾紛。各地要努力創(chuàng)造條件，啟動(dòng)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)工作，不斷推進(jìn)仲裁工作規(guī)范化、制度化建設(shè)，提高調(diào)處農(nóng)村土地承包糾紛能力，進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。
2、建立健全規(guī)范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包費(fèi)管理、機(jī)動(dòng)地管理為重點(diǎn)，加強(qiáng)規(guī)范化管理，指導(dǎo)合同簽訂，健全合同檔案，建立我市農(nóng)村土地合同管理信息化平臺(tái)，并及時(shí)調(diào)解糾紛，組織合同兌現(xiàn)，切實(shí)維護(hù)承包雙方的合法權(quán)益，開(kāi)展全市農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)工作。
3、要繼續(xù)抓好土地延包的后續(xù)完善工作。妥善處理遺留問(wèn)題，消除影響穩(wěn)定的各種隱患。
4、要積極探索農(nóng)村承包土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制。積極引導(dǎo)，加強(qiáng)管理，做好全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法試點(diǎn)工作，確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。
5、爭(zhēng)取年內(nèi)出臺(tái)“**市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)施意見(jiàn)”。
（二）努力做好農(nóng)村集體財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理工作，逐步建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的管理監(jiān)督新機(jī)制。
1、認(rèn)真抓好農(nóng)村財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)。要在我市建立起一支專職農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的隊(duì)伍，做到專職專人，保持農(nóng)村財(cái)務(wù)人員相對(duì)穩(wěn)定。
4、逐步改進(jìn)農(nóng)村集體財(cái)務(wù)管理的工作手段。各縣（市）區(qū)農(nóng)村財(cái)會(huì)管理工作要緊跟發(fā)展的步伐，積極推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展，提高農(nóng)村集體財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理的工作效率和水平。
5、妥善處理農(nóng)村集體債務(wù)。各地要按照“制止新債、摸清底數(shù)、明確責(zé)任、分類處理、逐步化解”的要求，開(kāi)展鄉(xiāng)村債務(wù)清理工作，確認(rèn)債務(wù)債權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)農(nóng)村集體財(cái)務(wù)管理和審計(jì)工作，強(qiáng)化村級(jí)債務(wù)管理，堅(jiān)決制止新增債務(wù)，建立健全責(zé)任追究制度和村級(jí)債務(wù)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制。
（三）努力爭(zhēng)取項(xiàng)目支持，逐步發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。根據(jù)**省委《關(guān)于發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》（云發(fā)〔2005〕8號(hào)）精神，強(qiáng)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)職能，積極爭(zhēng)取項(xiàng)目支持，為發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)提供有效服務(wù)，認(rèn)真解決好集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)農(nóng)村基層組織建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民共同富裕。
（四）大力培育發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制創(chuàng)新。要認(rèn)真貫徹**省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織的意見(jiàn)》（云政發(fā)〔2005〕168號(hào)）文件精神，利用各種新聞媒體，大力宣傳和總結(jié)推廣各地專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的先進(jìn)典型，爭(zhēng)取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)的重視支持，增強(qiáng)農(nóng)民的合作意識(shí)，營(yíng)造專業(yè)合作組織發(fā)展的良好社會(huì)氛圍，力爭(zhēng)今年內(nèi)出臺(tái)“**市加快農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)”。
（五）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任制，減少群體性上訪事件
1、認(rèn)真落實(shí)處理突出問(wèn)題及責(zé)任制，真正做到“小事不出村，大事不出鎮(zhèn)，矛盾不上交”和“五個(gè)一”的要求。繼續(xù)堅(jiān)持實(shí)事求是、依法按政策辦事，堅(jiān)持綜合治理、標(biāo)本兼治，進(jìn)一步建立健全農(nóng)村社會(huì)預(yù)警體系和應(yīng)急機(jī)制，提高處理突出問(wèn)題及的能力。
2、繼續(xù)認(rèn)真抓好全市農(nóng)村矛盾糾紛排查化解工作，不斷把這項(xiàng)工作推向深入，切實(shí)化解矛盾，減少上訪案（事）件的發(fā)生；
關(guān)鍵詞：農(nóng)墾企業(yè)；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；創(chuàng)新
我國(guó)農(nóng)墾企業(yè)是最早進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革的企業(yè)，其從起步階段實(shí)行多種形式的生產(chǎn)責(zé)任制，然后在不斷深化過(guò)程中建立了統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，并在發(fā)展中對(duì)雙層經(jīng)營(yíng)體制進(jìn)行不斷的完善。通過(guò)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革的在農(nóng)墾企業(yè)中的實(shí)施工，大幅度的提高了農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率，調(diào)動(dòng)了職工生產(chǎn)的積極性，為農(nóng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
一、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革的深入進(jìn)行，其受制于農(nóng)墾企業(yè)管理體制、生產(chǎn)力水平及改革環(huán)境等多方面的影響，導(dǎo)致改革中出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題需要積極的進(jìn)行面對(duì)，從而在實(shí)踐中加以改進(jìn)和創(chuàng)新，確保農(nóng)墾企業(yè)的健康發(fā)展。
1.缺乏完善的土地承包關(guān)系。目前在很大一部分農(nóng)場(chǎng)土地承包過(guò)程中，都存在著很多不完善的地方，最突出的問(wèn)題就是對(duì)于承包期的規(guī)定時(shí)間較短，這樣承包人無(wú)法在短期內(nèi)收到較好的利益，所以對(duì)承包土地的積極性受到較大的影響；
2.對(duì)合作社的發(fā)展缺乏認(rèn)識(shí)。目前農(nóng)場(chǎng)多以家庭農(nóng)村種植為主，通過(guò)大機(jī)械的輔助作為進(jìn)行獨(dú)立生產(chǎn)，對(duì)于種植結(jié)構(gòu)具有較強(qiáng)的自主性，覺(jué)得這種模式更適合自己的發(fā)展。認(rèn)識(shí)不到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的生產(chǎn)成本的降低，由于認(rèn)識(shí)的差距，導(dǎo)致各農(nóng)場(chǎng)內(nèi)全作社的發(fā)展較為緩慢。
3.農(nóng)墾企業(yè)在二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)業(yè)升級(jí)存在矛盾。農(nóng)墾企業(yè)規(guī)定只有農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)業(yè)職工和家屬才能享有土地，這樣就導(dǎo)致土地處于分散狀態(tài)，不適宜規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。但由于各農(nóng)場(chǎng)在人員分流和勞務(wù)輸出等方面的工作受到較多的限制，這樣就導(dǎo)致部分人員常年在家找不到工作的出路，對(duì)于這部分人是否應(yīng)該享受到土地承包權(quán)，則地當(dāng)前農(nóng)墾企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨的重要問(wèn)題。
4.爭(zhēng)地問(wèn)題嚴(yán)重。近年來(lái)國(guó)家加大了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的扶持力度，不僅各項(xiàng)補(bǔ)貼增加，而且農(nóng)工的負(fù)擔(dān)也得以減輕，由于看到了種地具有較好的利益，所以越來(lái)越多社會(huì)人員開(kāi)始向土地轉(zhuǎn)移，主要體現(xiàn)上成年在外上學(xué)的學(xué)生和退體后沒(méi)有養(yǎng)老保障的人員，存在著要地、爭(zhēng)地的問(wèn)題，各農(nóng)場(chǎng)爭(zhēng)要土地資源的情況較為嚴(yán)重，這是制約當(dāng)前農(nóng)墾企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定的直接因素。
二、加快農(nóng)墾農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革進(jìn)一步深入的具體措施
1.加快雙層經(jīng)營(yíng)體制的完善。首先需要進(jìn)一步健全家庭承包關(guān)系，加快制度的完善，嚴(yán)格執(zhí)行土地承包合同制度，在土地承包過(guò)程中，農(nóng)場(chǎng)職工具有優(yōu)先承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，延長(zhǎng)土地合同承包期限，加快土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化的實(shí)現(xiàn)。
其次強(qiáng)化農(nóng)場(chǎng)社會(huì)化服務(wù)體系的建設(shè)工作，加快農(nóng)場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)功能的實(shí)現(xiàn)，利用現(xiàn)代化的手段和技術(shù)，對(duì)家庭農(nóng)場(chǎng)生產(chǎn)及市場(chǎng)信息等方面行使好服務(wù)功能，發(fā)展農(nóng)場(chǎng)社會(huì)化服務(wù)組織，加快家庭農(nóng)場(chǎng)組織化程度的提升，努力提高農(nóng)場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
最后要加強(qiáng)和規(guī)范各項(xiàng)管理工作。對(duì)于家庭農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為要進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)內(nèi)合同、財(cái)務(wù)、產(chǎn)品、農(nóng)機(jī)等各項(xiàng)管理工作，努力提高現(xiàn)有農(nóng)民的技術(shù)水平，加強(qiáng)技能培訓(xùn)，從而加快農(nóng)墾企業(yè)的快速發(fā)展。
2.進(jìn)一步深化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是農(nóng)業(yè)得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的根本，是農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革的重要成果和方向。在當(dāng)前新形勢(shì)下，農(nóng)墾企業(yè)更加進(jìn)一步深入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，從而加快發(fā)展的步伐，通過(guò)培育龍頭企業(yè)，加快農(nóng)墾企業(yè)內(nèi)部各專業(yè)化合作經(jīng)濟(jì)組織的建立，從而加快農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)體制改革的創(chuàng)新，提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者能力，加快農(nóng)墾企業(yè)的豐產(chǎn)增收，更好的發(fā)揮其農(nóng)業(yè)示范作用。
3.加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制創(chuàng)新。首先是利用職工的身份田和招標(biāo)田試點(diǎn)工作，將原農(nóng)場(chǎng)職工的身體打破，加快其向社會(huì)人的過(guò)渡，使農(nóng)場(chǎng)職工真正成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體。同時(shí)利用招標(biāo)田將承包經(jīng)營(yíng)改為租賃經(jīng)營(yíng)，有效的調(diào)動(dòng)起職工的積極性，打破了平均分配的格局，使一部分不愿意從事土地活動(dòng)的人脫離出來(lái)，加快了二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次抓好模擬股份制試點(diǎn)工作，利用農(nóng)場(chǎng)控股、合資種田、統(tǒng)一管理、按股受益、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則來(lái)進(jìn)行農(nóng)場(chǎng)土地經(jīng)營(yíng)。而且生產(chǎn)和產(chǎn)品銷售上采取統(tǒng)一的模式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)墾企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化規(guī)模生產(chǎn)，集約化管理。
最后要將企業(yè)內(nèi)部的社會(huì)職能進(jìn)行有效的分離，在試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，將各項(xiàng)措施和制度加快落實(shí)，取得實(shí)效，能各試點(diǎn)效果進(jìn)行分析和研究，對(duì)于效果好的要根據(jù)各地具體情況進(jìn)一步加快推廣實(shí)施，從而加快企業(yè)的發(fā)展，提高生產(chǎn)效率。
三、結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)前我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，雖然農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革在部分地區(qū)取得了良好的成效，但由于其起步較晚，所以最終的成果還需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的觀察才能得到。但有一點(diǎn)是這容懷疑的，就是要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制改革的創(chuàng)新，加快農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的提升，這不僅是當(dāng)前我國(guó)農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)必經(jīng)之種，而且也是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要途徑。所以在當(dāng)前情況下，需要國(guó)家加大對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼力度，加強(qiáng)各金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)業(yè)改革發(fā)展的扶持，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中增加科學(xué)投入，減少生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)農(nóng)墾企業(yè)的集約化、規(guī)模化生產(chǎn)，發(fā)揮其示范作用，從而更好地推動(dòng)我國(guó)農(nóng)業(yè)的更快、更好發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊旭金.對(duì)加快推進(jìn)武定縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的思考[J].云南農(nóng)業(yè)，20 10（02）.
關(guān)鍵詞：農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)管理 問(wèn)題 對(duì)策
一、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理的主要內(nèi)容分析
（一）建立農(nóng)村財(cái)務(wù)和資產(chǎn)管理制度
當(dāng)前農(nóng)村普遍存在財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，為了公開(kāi)農(nóng)村財(cái)務(wù)管理情況，調(diào)和農(nóng)民和村干部之間的矛盾，財(cái)務(wù)方面要建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的管理監(jiān)督制度，使村財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)管理制度化，嚴(yán)格審查農(nóng)村財(cái)務(wù)管理情況，實(shí)行民主管理，改革現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理模式，在經(jīng)濟(jì)條件較好的地區(qū)開(kāi)展電算化試點(diǎn)，加強(qiáng)農(nóng)村集體財(cái)務(wù)管理，保證農(nóng)村資源合理流動(dòng)和農(nóng)村財(cái)產(chǎn)的安全。對(duì)農(nóng)村財(cái)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格財(cái)務(wù)審查手續(xù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題嚴(yán)肅處理，從而建立完整的農(nóng)村財(cái)務(wù)管理制度。
（二）完善農(nóng)村土地管理制度
建立完善的農(nóng)村土地管理制度，廣泛宣傳國(guó)家關(guān)于土地管理方面的政策，搞好土地承包、土地轉(zhuǎn)讓和規(guī)劃用地工作，在農(nóng)村用地方面開(kāi)拓視野，確定基本農(nóng)田不流失的情況下，抓好農(nóng)村土地增值工作，不但要規(guī)劃好近期用地情況，也要制訂遠(yuǎn)期用地規(guī)劃。在土地流轉(zhuǎn)方面要有專人負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府部門(mén)在土地使用方面要嚴(yán)格把關(guān)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在年度目標(biāo)考核內(nèi)容中加入土地流轉(zhuǎn)工作情況。
（三）制定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)
最近幾年，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)形式越來(lái)越多樣化，為了保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的正確性，制定切合實(shí)際情況的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)尤為重要。根據(jù)農(nóng)村目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和以后的發(fā)展趨勢(shì)，確定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，不但要照顧到目前農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，而且要兼顧農(nóng)村以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)要切實(shí)可行。
（四）加強(qiáng)農(nóng)村管理干部的培養(yǎng)
做好農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)管理工作，需要有一支文化水平高、廉潔自律的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍。應(yīng)該組織農(nóng)村干部參加多種層次的經(jīng)濟(jì)管理培訓(xùn)工作，考察學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)管理先進(jìn)村的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)農(nóng)村干部給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，保證農(nóng)村干部隊(duì)伍的穩(wěn)定性。
二、當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理存在的不足
（一）對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的認(rèn)識(shí)不到位
農(nóng)村很多干部只是沿用中國(guó)傳統(tǒng)管理制度，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性，在這些干部頭腦中，認(rèn)為農(nóng)村的減負(fù)工作實(shí)際上是給上一級(jí)政府部門(mén)造成麻煩的工作，以為土地?fù)Q證和土地流轉(zhuǎn)只是白白浪費(fèi)了許多力氣，人們根本不予認(rèn)可。因此，很多農(nóng)村干部只是應(yīng)付工作，沒(méi)有取得上級(jí)部門(mén)和村民的支持，引起大量村民的不滿。
（二）相關(guān)的法律法規(guī)不健全
農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作應(yīng)該管理農(nóng)村的土地承包合同，審查農(nóng)村的財(cái)務(wù)工作，監(jiān)督農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況。這些內(nèi)容非常復(fù)雜，需要熟練掌握國(guó)家政策，具有很高的專業(yè)技能，但因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)國(guó)家法律的支持，所以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)做不到合理監(jiān)管農(nóng)民負(fù)擔(dān)，不能解決許多土地合同矛盾，阻礙了農(nóng)村工作的正常開(kāi)展。
（三）干部隊(duì)伍不穩(wěn)定
鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站干部經(jīng)常任意調(diào)換，從而使農(nóng)經(jīng)站經(jīng)常出現(xiàn)空崗情況，所以很多農(nóng)經(jīng)站工作人員工作不踏實(shí)，造成農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)管理工作不能正常開(kāi)展。
（四）村級(jí)辦公經(jīng)費(fèi)不夠充足
目前很多農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況較差，甚至連村干部的工資也不能按時(shí)發(fā)放，使大量村干部喪失了工作積極性；有的村只好向村民借款辦公，從而負(fù)債累累。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作不允許向農(nóng)民收費(fèi)，只有依靠國(guó)家財(cái)政付出。因?yàn)榇迩f的運(yùn)營(yíng)資金缺乏，所以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作不能正常開(kāi)展，甚至有的村莊干脆放棄不做。
三、加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的對(duì)策
（一）充分認(rèn)識(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性
為了保證社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害，必須做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作。要求各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作的重要性，做好此項(xiàng)工作的指導(dǎo)工作。使農(nóng)村土地承包政策落實(shí)到戶，在農(nóng)民自愿、合理補(bǔ)償、依法辦事的方針指導(dǎo)下，嚴(yán)格管理土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，以家庭承包經(jīng)營(yíng)為主，建立雙層經(jīng)營(yíng)體制。要加強(qiáng)監(jiān)督管理關(guān)于農(nóng)民切身利益的問(wèn)題，做好農(nóng)民的思想工作，防止農(nóng)村出現(xiàn)混亂情況。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理的主要責(zé)任是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的審計(jì)監(jiān)督工作。所以，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)要充分重視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（二）發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)
最近幾年，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化程度越來(lái)越高，因此農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動(dòng)力，如何合理利用這些勞動(dòng)力，發(fā)揮他們?cè)谵r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)需要考慮的重要問(wèn)題。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)要利用各種措施，扭轉(zhuǎn)他們的觀念，鼓勵(lì)他們辦廠，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面創(chuàng)收。在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，要根據(jù)這部分勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)，吸引外商投資，進(jìn)行實(shí)地考察，創(chuàng)辦外向型企業(yè)，不但可以使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)就業(yè)，又使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)獲得發(fā)展，是一項(xiàng)行之有效的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理辦法。
（三）合理處理農(nóng)村債務(wù)
為了使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)費(fèi)得到合理利用，減輕農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以采取機(jī)構(gòu)裁減、費(fèi)用固定等方法，達(dá)到節(jié)約經(jīng)費(fèi)的目的。再有，要嚴(yán)格控制新債務(wù)的出現(xiàn)，對(duì)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，遇有村集體借款情況，要嚴(yán)格審批。各村承辦公益事業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，不允許超額支出，欠下巨額債務(wù)。在農(nóng)村管理經(jīng)費(fèi)的使用方面，盡量細(xì)化管理制度，做好經(jīng)費(fèi)的預(yù)算工作，防止浪費(fèi)管理經(jīng)費(fèi)的情況，從而使管理經(jīng)費(fèi)得到合理利用。
（四）完善激勵(lì)政策
現(xiàn)階段的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作，缺少必要的管理經(jīng)費(fèi)，只有擁有充足的管理經(jīng)費(fèi)，制定科學(xué)合理的激勵(lì)制度，才能有效調(diào)動(dòng)基層經(jīng)濟(jì)管理者的工作熱情。建立合理的激勵(lì)制度、實(shí)行績(jī)效考核，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的正常開(kāi)展。
四、結(jié)語(yǔ)
總之，做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作，可以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。在管理過(guò)程中，首先要建立文化素質(zhì)高、人員穩(wěn)定的管理隊(duì)伍；其次，管理工作要著手解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的矛盾問(wèn)題，主要有土地承包、農(nóng)村財(cái)務(wù)管理等方面，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以服務(wù)農(nóng)民為主，充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性，不斷提高管理水平，保證社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的順利進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
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