時間：2022-07-18 07:57:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
我國的商業地產從20世紀80年代開始起步，雖然起步較晚，但是發展迅速。隨著城鎮化的不斷推進，城鎮居民對生活質量的要求也越來越高，對商業地產的需要也越來越多樣化。近些年，我國的商業地產盡管發展迅速，但是在營銷策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業地產營銷的發展，也無法滿足國內消費者的多樣化需求。
一、商業地產營銷的要素
商業地產從外觀來看是一個單一的產品，其實不然，商業地產不僅包括了地產本身，還包括商圈環境、品牌層級及業態分布等多個方面，因此，商業地產營銷不僅僅在于推出一個樓盤產品，而應該是從影響人們生活方式、商業環境塑造及追求共生商業利益等多方面來推進。商業地產營銷的構成要素主要包括以下幾點：
1.營銷需求：即商業地產開發商營銷的需求，從追逐短期現金流開始，升華為打造品牌強勢，最終為追求商業利潤。
2.營銷主體：不僅僅報告商業地產開發商，還包括入駐的商家。
3.目標客戶：商業地產的目標客戶一般分為兩個階段。初期的目標客戶為商鋪投資者及商鋪租用者等；后期的目標客戶一般為普通的消費者及游客等。
4.產品定位：商業地產的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業態分成、商圈環境等選擇。
5.營銷策略：商業地產的營銷策略應該把握位置營銷及內容營銷兩大重點，多渠道、多角度、多層次的實施營銷策略。
6.營銷價值：商業地產的營銷價值在于既能實現開發商的經濟利潤和品牌強勢等顯性價值，又能實現促進商圈共贏、推動城鎮化建設及改善人們生活方式等隱性價值。
二、商業地產營銷策劃的意義
近年來，我國城鎮化的腳步不斷在加快，商業地產也呈現出了蓬勃發展的態勢，商業地產營銷的策劃和策略也出現在了人們的視野中，眾多的開發商也把營銷策劃看作經營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業地產最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。
1.商業地產營銷策劃對其自身銷售的意義
一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業地產營銷策劃也不例外，商業地產營銷策劃是從設計、環境、區位、戶型、價格等多個方面對商業地產項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業地產的銷售。
總體來說，商業地產營銷策劃是商業地產的價值實現的過程。好的商業地產策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節。好的商業地產策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業地產營銷形成良性循環，產品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經濟利益與品牌強勢的雙贏。
2.商業地產營銷策劃對城市生態的影響
商業地產的快速發展是我國城鎮化不斷推進的結果，商業地產的區位選擇往往基于城市劃和市場導向的雙重要求。好的商業地產營銷策劃往往與城市的發展規劃相得益彰，商業地產形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規劃可以促進商業地產營銷的推廣實施。商業地產的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業地產本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業地產營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業態模式引進有利于改善城市居民生活環境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業類型、推進城市的綜合發展。
三、我國商業地產營銷過程中存在的問題
1.從營銷策劃上看
商業地產營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產品來滿足不同的市場的過程。我國現階段的商業地產營銷策劃主要存在以下幾個問題：
（1）品牌意識薄弱
商業地產一種地產與商業結合的復合商品，因此，我國的商業地產開發均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發商給商業地產取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結果。
（2）市場調研不夠充分
我國商業地段的同質化越來越嚴重，就是因為市場調研不夠充分，開發商盲目自信的建設商業地產。氣候特點不一、文化形態不同、經濟發展速度不同等多種元素，都決定了商業地產的建設和營銷必須從充分的市場調研開始，差別化的區分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。
（3）市場定位不夠清晰
對商業地產項目定位的不夠清晰是我國大部分商業地產項目失敗的原因。我國商業地產進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發，結果消費者并不買賬，導致項目失敗。
2.從營銷策略選擇上看
（1）定價相對盲目
我國的商業地產開發商在巨大的資金壓力下，對商業地產的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數的房地產開發商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調研的盲目跟從。
（2）促銷手段單一
我國目前的商業地產營銷策略多是選擇傳統的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業地產是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業地產營銷。
四、如何提升我國商業地產營銷策劃的效果
1.加強品牌建設
商業地產的外在價值在于外觀、地址及商圈環境等，內在價值在于客戶在使用該商業地產后所享受的服務。如今社會，商業地產競爭越來越激烈，各個商業地產的外在價值既外觀和商圈等越來越同質化，內在價值的塑造既品牌形象的建設是現在的商業地產營銷取勝的關鍵。商業地產的不可移動性決定了商業地產營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業地產保持著忠實的顧客群體，才能獲得經濟效益。
2.加大市場調研
明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業地產開發商應該廣泛的進行市場調研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業地產開發商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。
3.拓寬營銷渠道
我國的商業地產營銷應該從傳統的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨活動等，拉近開發商與消費者的距離，創造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。
商業地產是一個從地域到業態、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態，又有著不可移動性，因此，商業地產營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產品出發。多種因素的差異決定了我國的商業地產營銷從深入的市場調研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業地產營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經濟利益與城市發展的雙贏。
參考文獻：
[1]姜新國.商業房地產開發經營與管理[M].中國建筑工業出版社，2011.
[2]陳林杰.商業房地產營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.
關鍵詞：房地產 運行 模式 商業
一、定義和主要類型
地產按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產和以商業活動為目的的商業地產、以工業生產功能為主的工業地產，商業地產的特點是通過在地產上的商業活動體現商業和地產價值的集合，商業地產主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等。
二、商業地產的主要運行模式
（一）只租不售。即在商業地產建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業地產的投入及獲取投資收益。
1、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩定的投資收益的同時，獲取商業地產的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業地產抵押的方式取得貸款；三可以統籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經營、物業管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值。
2、只租不售的弊端在于：一對商業地產的招租要求較高，存在招租無法達到預期、租金收入不理想的風險及投資回收期較長的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規劃等均需做出很好規劃，否則會導致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產的日常經營管理、物業管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業地產的投資者更是一個挑戰，如經營管理不到位，對后繼的招租、現有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響。
3、只租不售商業地產的難點：一整個項目的設計規劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財務狀況、較高的商業地產綜合規劃和管理能力、企業較明確和穩定的戰略發展定位。
4、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統一布局，統一招租，統一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商業地產建成后或取得商業地產的產權后，將其全部出售。
1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現金問題；二是可省去招商、管理等環節，節約投資者的人力、物力資源；三對商業地產前期設計規劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產行業向上發展，則投資者享受不到商業地產帶來的增值紅利；二商業地產普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業地產項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。
3、出售方式商業地產最主要的難點在于：如何將商業地產包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業地產，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作。
（三）租售結合。即投資者將商業地產的一部分出租，另部分進行銷售。
1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現金流問題，又可持有部分商業地產，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租。
2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產生不利影響；二無法統籌考慮整個項目的租金，可能會出現惡性壓低租金的現象；三無法統籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經營、管理等工作，需與其他購買協商。
3、租售結合方式的難點在于：如何統籌安排租與售的定位和比率、協調各購買者的關系等。
4、案例：最典型的就是萬達集團開發的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家帶來錢流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪店起了很重要的作用。
三、商業地產存在的主要問題
1、短期內，由于在建和潛在的商業地產供應量過大，部分城市商業地產面臨過剩風險，投資回報率降低。據悉目前國內商業地產的投資回報率已經被壓縮至歷史最低，約為6%。
2、投資者普遍存在專業度低的困境。一些投資商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，因缺乏經驗和企業中長期發展規劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團隊、內部管理機制、資產管理能力、前期設計規劃能力等，這些都將影響了投資商業地產的成功與否；即便是在商業地產方面投資較成功的萬達集團，其在萬達廣場使用后的物業管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區投資的萬達廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。
3、地區發展不均衡。經濟較發達的東部地區，商業地產因發展得較早，積累了一定的經驗，商業地產發展得較成熟、較充分；而經濟較差的中西部地區，因經濟起步較東部地區晚，經濟較不發達，對商業地產的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。
4、投資資金來源單一。目前，投資商業地產的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業地產的發展速度、發展水平。
關鍵詞：住宅；商業地產；風險；分析
截至2007年，中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，也是連續3年保持在17%左右且高于住宅地產的投資增長速度，期間大量的開發商快速擴張，進入看好的商業地產。但是隨著國家宏觀調控政策的累積效應以及國際金融環境的變化，到2008年，房地產行業開始進入下調階段，到現在許多開發企業遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發商業物業的開發商。但是商業地產的發展前景仍被看好，國務院及有關部門近日連續的有關擴大內需方面的投資以及相關的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調，在穩定房地產市場的同時，為商業地產的發展提供了新機會。
一、問題提出
商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產。住宅是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業地產的開發的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統住宅的開發與商業地產開發的投資風險進行比較分析就顯得更有實際意義，對商業地產的開發投資風險要怎么認識才能保證企業在以后健康持續的發展？
二、投資風險差異分析
房地產投資風險是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經濟因素等等因素的影響，而導致投資者最終的收益的結果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產開發是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業地產則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風險也是不同的。
（一）開發環節上的區分
最基本的開發環節的不同。當開發商看好某個城市準備進入的前提就是對該城市的市場環境有一個充分的市場環境分析，看好該城市的消費潛力之后就會著手尋找投資機會，這時住宅地產開發主要環節包括“選址-建設-銷售”，銷售完畢后開發工作就基本結束，建設是開發能否成功的關鍵環節。商業地產開發包括“策劃-選址-建設-招商-經營”等環節，每個環節都必須考慮對最終的商業經營的影響，商業經營才是開發能否成功的關鍵環節。因此，住宅地產開發只要求開發商有一般的房地產開發知識和經驗，而商業地產開發要求開發商不但有一般房地產開發的知識和經驗，還必須具有商業經營管理經驗。
（二）項目成本上的區分
從項目的選址上來說，商業地產一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規劃定位將來發展的CBD區域。首先就決定了它的地價很高，整個項目的土地出讓金數額巨大，商業地產的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區來說，商業地產的樓面地價是住宅的2倍左右。建設成本上來說商業地產的建設成本比住宅地產的建設成本更高，特別是大型購物中心的設計要求更高，因為要容納大量的人流，對建筑的安全設計、質量等提出很高的要求，同時在形體設計方面商業地產一般都是地區性的標志性建筑這些導致商業地產的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對于住宅而言的建設成本較小。
（三）資金的回收周期區分
從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發實力的開發商從拿地到建成只有6個月。新出臺的政策，要求封頂以后才能夠預售，從建成到開始預售的時間為1年甚至更短，這樣開發商在市場環境好的時候，回收資金的速度很快，而商業地產的資金回收壓力是相當大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當的大。一個完整的商業地產開發項目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對開發商的資金實力來說是嚴峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業地產的面臨的資金壓力比住宅地產要大很多。正是商業地產的投資回收周期與住宅地產的不同，所以兩種物業的運行周期也不同，一般而言商業地產的運行周期是要比住宅地產的周期要長。
（四）資金的回收方式的區分
商業地產的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業地產的營運經驗就是，不能隨便拆分出售產權各自營運，這樣不能很好地形成規模效應，不能形成良好的業態組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業中心，最終會導致商業項目難以經營下去。租金的多少主要是由商業地產結合本身所形成的商業環境，一旦消費者認同區位中心環境，這使它的租金相應的也會大幅上漲，所以，商業地產的是一種引鳳筑巢的開發模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規模的城市消費中心很重要，它的回收方式是細水長流型。而住宅的開發模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業地產的魅力。一旦商業地產的商圈成熟，讓消費者形成認同感，就能夠保證企業能夠穩定的獲得高租金的收益，這對一個企業來說，穩定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。
（五）對開發商的運營的能力要求異同分析
從項目的運作上來說，商業地產在國內的發展的時間不是很長，發展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發商沒有認清商業地產的開發模式，沒有很好地與住宅地產的開發區別開來，一次次的失敗經驗表明，商業地產只能整體招商運作經營，考慮各種業態的組合，形成規模效應。若急于回收資金進行產權分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內商業運作方面的人才也不是很多，這也是導致近年大量商業地產項目破產的原因。而國內的住宅市場的發展現在已經相對成熟，策劃已經從20世紀90年代的單項策劃發展到綜合策劃階段直到目前的復合策劃階段，融入理念結合企業文化品牌，有針對性的發展健康、休閑、專業的住宅了。加上已經成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產品的銷售壓力。
（六）抵抗宏觀和行業的風險的能力差異分析
宏觀環境風險是指一個國家和地區的政治、經濟、社會等宏觀因素的不確定性給房地產項目投資帶來的風險，包括政治穩定、宏觀調控政策、國民經濟GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會進程中的城市化等諸多風險因素。行業風險是指由于商業地產行業中的各種不確定性因素給項目投資帶來的風險，如市場供求風險，地產價格帶來的購買力風險，同業競爭風險，原材料價格上漲風險，商鋪銷售價格下跌風險、投機炒作風險、土地供應風險等。這些因素對住宅和商業地產來說都有很深刻的影響，但商業地產受上述的各種風險因素的影響更顯著，因為商業物業的成長周期很長，在前期的幾年當中可能需要持續的資金投入來營造商業地產的商業氛圍，一旦遇到市場的下調周期或金融危機等，將會導致大量的商業地產的資金鏈的斷裂，大量的商業爛尾樓就會出現。上一輪廣州的商業地產消化期花了10年時間，在近10年時間里廣州基本上沒有商業地產的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產不同，在中國目前隨著城市化的進程，住房需求還是很大的，是一種穩定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價格與消費者的心里預期價格不一致，房價調整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導致房地產周期的表現。但是商業地產一旦面臨市場環境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運行周期的好轉之后才可能復蘇。可以說是商業地產的運行周期的振幅明顯要大于住宅地產。
三、總結
上述分析的結果表明商業地產的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風險比住宅地產就更大。作為商業地產投資的高風險也伴隨著高回報。商業地產作為將來發展的熱點還是值得投資的。前提是你要認清自身的實力，結合項目本身有一個風險的全面認識，具備完善的商業地產運營的能力，最重要的是能夠提供給商業地產運行足夠的資金，對企業自身資金鏈要有一個很好的預算，對市場風險要有足夠的認識。世界500強的企業走到現在80%都是靠穩健的財務政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風暴中保持上百年屹立不倒，商業地產也是同樣道理的，不要因為市場的一時的火熱就大肆擴張，在企業做預算的時候，不要只著眼于當前高漲時期的市場，還要考慮市場不景氣的時候的風險，所以開發商業地產更要結合企業自身的條件，適度控制發展速度和規模才能保證企業健康的運行下去。
四、相應的風險防范措施
（一）風險預防
首先對國家宏觀調控政策和利率調整等要有足夠的認識，商業地產的影響要有一定得預見。對于已經定位的項目要從開發環節上牢牢把握，盡量縮短從項目決策到最后的招商運營直接投入使用，特別是吸引有實力的租戶入住是很重要的環節，在項目的前期就要開始考慮，現在有的商業地產的開發，提前開始招商，然后根據租戶的要求進行開發，就像大連萬達的開發模式，這樣給項目的招租環節帶來很大的便利，也能使項目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金。快速地推出就是避免在項目運作期間宏觀政策出現大的不利調整。實現這一目標，需要各個環節的順利對接，包括項目前期的策劃、規劃報批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時完成。對于可以控制的風險，如策劃風險，管理風險等，我們應該從有利于項目發展的角度做到最好。在減輕和預防項目風險時，應該根據抓住項目環節的主要方面，來重點關注，及時相應的采取對策。
（二）風險轉移
風險轉移是一種有效的降低風險的方式，目前國內的開發商都選擇了合作開發模式，可以將自身的弱項與相應的強勢單位進行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業運營經驗的海外背景的機構和開發商等進行合作，這樣可以有效地降低項目的資金壓力。在項目的銷售方面可以適當的選擇小量的單位進行出售，前提是要能控制項目的整體運行的商業環境，不少開發商都選擇了出售5-10%比例出售產權，這在一定程度上也能快速的緩解企業的資金壓力。
此外也可以考慮，出售一定年限的商業物業，尤其是商場、酒店物業可以把經營期內必經的非正常經營期所引起的風險，或因經營管理不善造成的非正常經營期人為延長而引起的風險轉移出去。
最后就是工程的風險完全可以通過出包的方式轉移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細、周密，明確違約的處罰辦法。
另外，購買一定數量的針對風險較大方面的保險，是一種及時、有效、合理分攤經濟損失和獲得經濟補償的方式，也是國家大力提倡的方式。
參考文獻：
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4、朱明強.商品住宅投資風險分析與對策研究[D].武漢大學,2005.
房地產公司簡介范文1
世聯地產
已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!
世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。
世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。
房地產公司簡介范文2
仲量聯行
仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。
仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。
房地產公司簡介范文3
華業行
華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。
產品與營銷顧問服務
產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業地產綜合服務
商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。
土地市場研究服務
關鍵詞：地產信托 融資性質 選擇
一、國內商業地產項目發展現狀
目前國內房地產住宅市場整體呈現出市場銷量和房價雙雙下滑的趨勢，房地產市場整體進入調整期。與此相對應的，全國各地房地產商業項目進入一個快速發展期，各大城市各類型商業地產項目不斷問世。尤其是在各城市規劃的新的城市副中心、新興商圈、區域合并的區域內，商業項目的投資建設力度極大。
根據房地產經濟學的《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》，各城市商業地產項目的投資建設呈現快速擴張的趨勢，35個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、海口、南寧、貴陽、烏魯木齊、長沙、太遠、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。
從國內來看，如果一個城市人均商業面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數。比如銀川、呼和浩特、沈陽人均商業面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。
而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數量龐大，商業地產市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠。
整體來看，我國各大城市商業地產項目都呈現較為飽和的態勢，但由于商業地產項目的人口聚集、稅收優勢等因素，商業地產項目通常都能受到當地政府的支持，在當前住宅市場呈現調整的大形勢之下眾多開發商也將商業地產項目作為戰略轉型的一個選擇。
二、商業地產項目的選擇及操作注意事項
與住宅市場相比，國內商業的預售條件通常都是主體施工完畢，因此商業地產項目預售要求高，預售前需要的資金量較大；同時商業項目需要的培育期長，物業剛性需求低；上述因素使得商業地產項目存在周期長、回款相對較慢、專業性要求更強的特點。
根據商業地產項目本身的特點，在選擇商業地產項目時，應從以下幾個方面進行考慮：
1、項目的選擇
（1）項目性質
目前商業地產項目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業市場四個大類：城市綜合體項目通常為商鋪、寫字樓物業的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對較快；寫字樓項目由于其主體物業是寫字樓，回款速度相對較慢；酒店若采用自有經營的方式，則其回款速度更慢；專業市場如家具建材市場、物流園等，其存在較長的培育期，且通常當地政府對項目的銷售和自持比例有要求，項目回款速度一般最慢。
項目介入前，應充分考慮項目的物業形態構成，并應考慮其各個物業形態推出的計劃和安排。
（2）項目區位
城市人口數量以及產業經濟基礎是商業地產項目前景的重要影響因素，根據同策咨詢研究部的調查結果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數量較大，產業經濟基礎較強，商業地產供給較為平衡，可優先進入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產業經濟強，對于商業地產具有強大的人口和經濟支撐，但商業地產供給過度，短期市場壓力較大應審慎進入；南寧、海口、青島、濟南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對較少，經濟基礎較為薄弱，商業地產供需較為平衡的城市，應選擇性進入；合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對較少，經濟基礎也較為薄弱，商業地產供給過度的城市應該重點規避進入。
具體到每一個項目時，應重點考慮該項目的交通便捷性、可覆蓋人口和區位范圍、該區域內同類商業項目的飽和度等進行綜合判斷。
（3）項目運營計劃
首先應考慮項目物業的銷售和自持比例，尤其應關注該比例是開發商的自有計劃還是當地政府的強制性要求，如雙流縣政府對區域內的商業地產項目通常要求開發商必須自持60%。
其次應考慮項目的定位、擬引入的商家等，還應考慮是由開發商自營或引入專業品牌和團隊進行托管式經營。
2、交易對手的選擇
商業地產項目的運營對運營商有較高的要求，在交易對手的選擇上應充分考慮交易對手同類項目的歷史開發和運營經驗、是否有專業的運營和策劃團隊等因素。
3、介入時點
商業地產項目的回款期較長，因此我部認為不能在項目初始階段（如拿地）介入，介入時點應在主體施工進行到一半左右。此時點介入可有效防范項目完工和預售風險，但此時點介入時需重點關注項目的和交易對手的或有負債。
4、現金流的控制
商業地產的現金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業出租收益兩個部分，應對項目的現金流做詳細的測算，并且由于商業地產項目按揭首付比例是6成，因此應對該項目區域同類型物業的銷售情況做詳細的盡調，以此審慎評估銷售部分的回款速度。
項目介入后，需對銷售回款和出租收益做嚴格的監管。
三、結論
綜上情況分析，對商業地產項目的選擇和操作有如下建議：
1、重點考慮商業項目的區域位置，縣級及以下、目前商業地產供應量已嚴重飽和的一二線城市的商業項目不建議操作，三四線城市項目慎入；商業項目區域位置的判斷和分析建議在整個城市商業飽和度判斷的基礎上重點考慮其可輻射范圍內同類商業項目的分布。
2、交易對手需具有同類項目開發經驗，不建議與初次操作商業項目或商業項目開發運營項目低于3個的開發商合作。
3、介入時點不能太靠前，需在項目主體施工進行到至少30%以后介入。
4、需充分考慮可銷售物業的銷售回款、項目可形成的資產價值，竣工后獲取經營性物業貸的可能性等。
于是，眾多開發商你方唱罷我登場，紛紛扎進商業地產的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。
在一次由中國房地產策劃網舉辦的地產培訓會上，在課后經驗交流中，筆者聽到湖南的一個開發商陳總在向中國房地產策劃網總裁周帆請教一個問題。
背景因素分析：
陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發，從未涉足過商業地產。由于近幾年商業地產被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業地產的贏利模式，只要做商業，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對地產業的理解，在湖南A市拿到了一塊商業用地，斥巨資打造“XX商業城”，他發誓，一定要把“XX商業城”做成本市最高檔次、最大規模、最具知名度也最賺錢的商業地產，讓別人一提到“XX商業城”就想到自己。
為了順利實現這個目的，陳總專門請了一個非常專業的市場調查公司（此調查公司不是房地產策劃公司）開始做市場調查。市場調查公司在接手調查工作任務后，調動了大批的人馬在A市做了一個月的市場調查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業成功案例，發現商業地產普遍采用的方法是向投資者進行充分的回報允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業城的門頭房”等等不一而足！可以說市場調查公司付出了很多的人力物力，提交給開發商的調查報告也厚達二百多頁。
但結果呢？結果是讓陳總做出了一次錯誤的決策，開發出來的“XX商業城”至今還是門前冷落車馬稀，項目開業時間也在不斷地后延。
失敗因素探討：
為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請教的。在認真聽取了陳總詳細的項目介紹并討論后，周帆指出了項目失敗的三大因素：
第一、 市場調查沒有目的性。
在進行市場調查之初，陳總（包括市場調查公司）對本次市場調查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場上商業項目那么多，有做專業市場的，做大型MALL的，做購物中心的等等。如果事先不能對整個市場有全局的把握，市場調查就會輕重不分，結果就是不能給出一個明確的主題，做什么都可以。
陳總的項目就是典型的例子，在調查前沒有明確具體的調查目的是什么。本來當時市場上在建的商業項目已有十多個，而做購物中心的已經有四個，加上原有的大型購物商場，A市的購物中心已經出現飽和。可市場調查公司還在不斷地對購物中心進行調查，這樣就無謂地浪費了很多時間，以致使對建材專業市場上的調查缺乏理論數據支持。而本來項目可以做建材專業市場的，最后卻搞了個半建材半購物，從而失去了項目的核心競爭力。
第二、 市場調查沒有分析研究市場的發展趨勢和消費者的消費趨勢
市場調查光靠了解市場的發展現狀是遠遠不夠的，對于這些大家都知道的東西是沒有多大價值的，開發商如果只是憑著市場現狀就去做項目的話，那樣會死得很快。如果只是想了解一下市場的發展現狀，也不需要請專業公司來做市場調查了，只要找幾個朋友聊聊就可以知道。因此，專業公司的調查就是要在市場現狀的基礎上對市場的發展規律和趨勢進行分析研究，并對各種影響市場變化的動態因素進行分析預測，從而真正把市場研究透，這樣做出來的市場調查才能對開發商的決策起到有力的幫助。
而陳總的市場調查報告上面只有一大堆的數據、圖表，對市場的發展趨勢和前景只是一兩句話輕輕帶過，對消費者的消費習慣和趨勢更是無從提及，從而在進行項目定位時卻找不到市場依據，這是導致項目失敗的主要原因。
第三、 市場調查沒有對項目的經營業態進行分析研究
內容摘要：每當社會經濟發生變革時，由此產生的城市結構形態的變化，都深深地影響著城市規劃設計的發展意識及觀點。《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》，為實現城市商業（網點）布局規劃的科學化、規范化和國際化，推進全國城市商業（網點）布局規劃的全面工作，提供了一種嶄新的科學程序和指導方法。
關鍵詞：城市發展 商業布局 經濟發展
日前，由中國商業出版社出版的《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》開始在全國發行。這是一本關于城市商業發展和商業地產規劃設計指南的專業書籍，由商業專家王希來教授和北京首商城市規劃設計研究院院長曹偉共同編著；國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、研究員任興洲，世界新經濟研究院院長陳瑜為之寫序。
該書的出版，為實現城市商業（網點）布局規劃的科學化、規范化和國際化，推進全國城市商業（網點）布局規劃的全面工作，提供一些可資借鑒的設想；為豐富中國商業（網點）布局理論的研究成果庫，為從事城市商業（網點）布局規劃和商業地產規劃設計的策劃者，送去一些典型案例；為策劃一種經營城市商業和商業地產的發展提供了一種嶄新的科學程序和指導方法。
21世紀城市商業布局新理念
21世紀的城市是自然景觀與人文意境的融合體，是設計大師們施展靈感和技藝的舞臺。商業在城市中，是最能表現人文關懷的肌理因素，也是城市發展的重要引擎。商業功能是城市最基本、最核心的功能，是滿足城市居民物質生活的基本保證。商業不僅是城市的主要產業之一，能夠聚集人氣、商氣、財氣，形成良好的商業氛圍，而且對金融、旅游、會展等服務產業的發展能夠起到重要的促進作用。同時，它還是商業文明和地域文化有機結合的重要載體，詮釋著城市的特色和基因，重要商業設施往往成為一個城市的地理座標和文化標志物，甚至具有“城市之魂”的意義。
我國城市商業布局現狀
商業的重要載體當然是各類商業設施，或者說是商業網點，近些年來，更是以商業地產的形態呈快速發展之勢。然而，也必須看到，在商業網點和設施快速發展的同時，也出現了亟待關注和重視的問題，就是商業網點發展的規劃和規范問題。
（一）布局不盡合理
東部多、西部少，老城市多、新城市少，這有歷史和經濟發展水平的因素，也有規劃等工作問題。布局不盡合理更主要表現在一些城市本身。許多城市的通病是老城區多，而新城區少，特別是新建的社區少，增加了人民生活的不便。許多大城市沒有明確的市級商業區、區域性商業中心、社區商業中心的層次觀念。有的城市過度開發原來的商業繁華區，或盲目興建高檔的商業步行街，而對全市5年或10年的商業（網點）布局卻心中無數，造成畸重畸輕現象。
（二）經營者在店址選擇、經營定位等方面的科學性比較欠缺
一般地說，大型商店在這些方面還比較重視，經過多方面的調查研究或邀請專家做有關的咨詢報告，在此基礎上才選定店址和確定經營定位。但粗枝大葉、憑主觀臆斷、聽任主管官員拍板等現象仍是屢見不鮮，反面的教訓不勝枚舉。至于一般中小店鋪，特別是小雜貨店、理發店、小飯館等，業主很少有這方面的基本知識，也不去找同行請教，更說不上請專家咨詢，單憑自己的資金或人力資源（例如擅長）找一個地點租下或買下就開始裝修“擇吉開張”，結果客人不多生意不旺，只好關門大吉。作者在住地附近多次見到此類現象，各地也大體相仿。一個店雖不大，但全國這類事是成千上萬的，總的社會資源浪費是巨大的。
（三）商業（網點）布局規劃工作應進一步深入并與實際情況結合
北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連等大城市近些年由主管部門結合專家制定了5年或10年全市商業（網點）布局發展規劃，并把它盡可能納入城市總體規劃，使之具有法定的指導和約束作用。作者參加過一些城市該類規劃的研究、咨詢或論證，認為這是促進商業（網點）布局調整和合理化的正確選擇。國家商務部十分重視此項工作，多次發文要求大中城市均須制定商業（網點）布局規劃，顯著地推動了這項基礎工作。但是，許多城市仍沒有商業（網點）布局規劃，有的制定的規劃內容粗糙，多數沒有同城市總體規劃相結合，不具有法律約束力，對實際工作的指導作用不大。
商業布局在城市規劃中的作用
商業規劃是整個城市規劃的重要組成部分，在很大意義上影響著一個城市的總體規劃。這是因為，一方面，商業是為城市居民的生產生活服務的，與城市規劃有機結合的商業規劃和布局最能體現其科學性、便利性，最能體現“以人為本”；另一方面，商業設施的布局、商業業態的結構對城市的交通以及人、物的流向有著重要影響。還要看到，大型商業設施具有物質體量大、投資成本高、沉淀性強的特點，其盲目發展和過度集中，易產生交通擁擠、物流不暢、配套設施不協調等社會問題，也極易對便民利民的中小商業形成擠壓。因此，很多國家和城市都對商業網點布局，特別是對大型商業設施進行比較嚴格的管理和規劃。另外，商業規劃的必要性還源于城市土地和空間的有限性，科學合理地利用城市空間，促進商業有序發展是城市發展的內在要求。
近年來，商業地產快速發展，給城市商業網點規劃帶來了新的課題和挑戰。與住宅地產不同，影響商業地產的因素有很多，包括城市區域整體功能的分工、商業項目定位、項目所處區位、商業業態選擇、商圈半徑、商業氛圍、競爭環境、目標群體購買能力、交通狀況、項目特性、商業設計、開發商實力等等。商業地產既要遵循商業發展規律，又要符合地產發展規律，還要與城市整體規劃有機結合，因此是比住宅地產更復雜、約束條件更高的商業存在，更需要依托商業規劃和網點設計，避免商業地產開發的盲目性，防止單純強調建設規模，忽視資金壓力，片面強調高檔次，忽視市場客觀需求，單純注重概念宣傳，忽視科學定位和管理的傾向，形成理性開發、運營的環境。
“十二五”時期是我國經濟發展和居民消費水平提升的關鍵階段，擴大內需的戰略方針將進一步促進居民消費需求的增長，城市商業將迎來平穩較快發展的戰略機遇期。在這樣的背景下，對城市商業網點和商業地產開發進行科學規劃尤為重要。尤其對商業地產的開發、定位乃至后續的經營管理都需要很好的研究和設計。
《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》一書，正是在上述背景下出版的。作者通過對國內多個商業地產項目的分析研究和對大量實際案例的剖析，著力研究和探求國內商業網點建設的客觀規律，總結了一些商業地產開發的成功經驗和失敗的案例，系統地提出了商業地產發展的總體定位以及關鍵要點，這對我國城市商業網點的建設以及商業地產的健康發展無疑是非常有益的。
城市與商業發展的新范本
本書作者本著高度的歷史責任感，以城市商業發展的兩大關鍵問題―商業（網點）布局和商業地產規劃作為切入點，為中國城市商業發展尋找新的經濟發展方式和新的經濟增長極，進行了認真的研究和思考。
全書共25章，50多萬字，內容全面、翔實，圖文并茂，既有深入的理論分析，又有可資借鑒的實際案例。從理論和實踐結合的高度，對當前需要解決的商業規劃和商業地產規劃中存在的問題，提出了科學的、切實有效的解決方案，為21世紀城市商業發展提出新的發展理念和新的發展思路，并為城市商業發展的研究者、規劃者、設計者和實踐者提出一整套系統的、規范的、極具操作性的和可資借鑒的范本。作者曾主持參與北京、杭州、重慶、西寧、寧波、威海、平涼、霸州、佛山等十幾個大中城市的商業規劃和商業街規劃設計，主持策劃設計北京亦莊城市綜合體、寧波市王羲之故居沙地村山下藝術村落、成都藍頂藝術區、山東萊西田園馨城愛晚大型工程、西寧市麒麟灣商街、商業巷城市綜合體以及青海省西寧市兒童公園泉水改造工程（后更名為麒麟灣商街與麒麟公園）、西寧市黃河路景觀大道、民和縣主街道景觀改造及濱河公園、互助縣城市改造和景觀街、毛斯河濱河景觀帶等眾多景觀規劃設計項目。因此，本書具有很高的科學性和鮮明的實踐特征。
[關鍵詞] 地產商業 商業建筑 營銷
一、商業地產建筑空間規劃的問題
隨著市場經濟的發展，以及城市化進程的加快,商業地產已經成為當今中國的熱點地產。然而,由于一方面,政府長期以來把重點放在住宅地產的開發,另一方面,商業地產的發展歷史較短,人們對它的認識還不夠深刻。雖然目前商業地產開發形勢火熱，但是實際上面臨著很多的問題，更多的是專業化不夠、整個商業地產運作的各個流程、各個專業的整體缺乏協調所造成，導致了開發項目流產，或者舉步維艱。很多項目在做這個項目之前，根據市場的定位，在做什么樣的商業建筑產品還不清楚的情況下，就貿然地去做建筑設計。往往這種設計只能是設計師的一個想法的體現，而不是一個市場的真實需求。市場需求就來自多方面，即建筑產品要滿足消費者的需要。有的到商業階段，商戶要入住了，才發現這個商業空間是不可用的，或者是由于有很多缺陷，引進的這些商戶進不來。如住宅小區因為商業用房的滯銷而影響了住宅產品的銷售,當初被開發商視為賣點的商鋪已名不符實,甚至成為累贅,開發產不得不重新市場定位。加上已經建成商業用房和建筑設計等方面的原因,商鋪成了開發商握不住、拋不開的“燙手山芋”。一些區域就出現過“有房無市場或有市無場”的窘況，甚至很多大型商業地產,由于缺少知名品牌的加盟,項目缺少統一管理和科學配置,加之非住宅項目的銷售周期越來越長,往往出現租不理想、經營不景氣的窘狀,一些商業用房甚至長期無人問津。
二、重視商業地產的規律性特征
商業地產的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有明確的要求，目標界定相對明確，而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理，也是需要解決的問題。因此,開發商能否根據自己的土地、項目、區位資源定位對項目量身訂做很關鍵.后期營運不好,不僅商業虧損停業,還能使整個項目的其他物業隨之貶值;運營得好,則能在盈利的同時帶旺人氣,促成周邊物業環境升值。
其次，必須重視立地條件特征分析是我們需要重視的關鍵的一個問題。比如在項目里面把一個大賣場作為它的主力店放到里面去。在這之前，首先應該去考慮現有的商業或者流通業的大環境條件之下，大賣場是一種什么形式出現在人們面前的？所鎖定的目標消費群體具有什么樣的特征，它的店鋪特征和這個設施特征又怎么樣？目標客戶群又是什么樣的群體，它所做的設計又是什么樣的特征？這些都是在規劃建筑過程中需要考慮的問題。作為開發商如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式并實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目，僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節，可以說，各個環節與建筑規劃空間的整合情況如何是非常重要的。
從立地條件環節來看，不管是地塊條周邊的道路交通組織這些硬件的條件，還是流通環境的特征和流通環境的變化，都是會隨著時代和時間的變化而變化。從消費者的角度，也就是實際在這里消費的實際消費者的角度去看，店鋪的立地條件，比如這個地塊周邊的基礎環境，規劃設計方面對這個地塊的限制，比如它的限高、容積率等等，同時因為消防、因為環境，還會帶來的一些相關的法律法規這樣的限制。而這都需要在最初就制定好相關的指導性策略。從商業立地的條件上來看，要明確這個項目置于城市的定位。即這個項目將來在這個城市整體的功能上去擔負著什么樣的責任。所以從這個角度來了解這個城市的現有特征是十分重要的。同時，這個城市現有的商業集中中心或者商業集中區，也是一個方面。現有商業集中區跟項目之間是什么樣的對比關系？在商業集中區之外，其他的現有的商業集中商圈或者商業集中地又是什么狀態，在這個過程中有更多的是通過市場調研，市場分析的手法，通過前期工作來去對項目進行戰略性的規劃。店鋪的戰略性的經營規劃，會直接跟商業設施的規劃聯系在一起。
最后，商業建筑策劃不僅要解決整個項目的建筑空間問題，也要考慮解決項目的具體使用。在店鋪經營規劃的思考過程中分成很多階段來進行。不管是開發一個商業項目也好，還是將來要開這些店的零售、經營企業，它們能夠向這個社會的消費人群提供什么樣的服務或者是產品？一些中小開發商在缺少品牌效力和創新能力的情況下,迫于經營和生存壓力,受利益的驅使,采取急功近利的做法,超常規、大體量開發商業用房.但商業地產與住宅項目不同,除了要求開發商具有雄厚的資本外,還要求開發商熟悉商業運作規律,能夠有效地將住宅與商業地產整合,具備經營商業和地產活動的復合能力,具備及時調整投資策略的能力,以降低經營風險,增強經營的穩定性。
三、整合商業地產消費文化設計價值
了解項目的資源狀況是首要的，但如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？項目的文化吸引力在當前越來越成為一種趨勢，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，利用不同的文化特征作為細分變量。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。企業根據自身的使命目標、競爭優勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特征。只有尊重當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容商業建筑空間形態規劃、主力店及非兼容空間特種業態店預備招商執行與專案設計事務所進行設計對接、經營管理模式分析、市場推廣、問題型商業項目的重新定位易被接受，其目的性才能更加明確。
商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。直接對人們的心理、生理施加影響。對于大型商業地產項目而言，應成為當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。在商業建筑的空間效果營造中，必須調動一切藝術的、技術的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現。在室內外空間的結合以及建筑與環境景觀的結合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協調，并促進人與建筑及空間環境的互動。如商業內部空間設計具有明確功能要求，同時也要求有不同風格和特色變化的室內設計。商業內部空間設計還包含了更多的功能要求和市場特色,通過造型、色彩、聲光電和新材料的綜合運用對商業空間進行設計，從而達到對商業購物、娛樂和展示等空間的整體設計效果。
市場的模式不是一成不變的，它遵循商業發展的“進化論”――物競天擇，適者生存，一個市場必須通過不斷升級來滿足商戶的經營需求和消費者的購買便利。市場的競爭是殘酷的，優勝劣汰永遠是市場的主旋律，對于商業地產的開發經營和建設同樣適用，商業地產項目走在市場的風口浪尖，只有接受市場的檢驗，不斷改進自己的產品，優化自身的購物環境，提高配套服務水平，才能立于不敗之地。
參考文獻：
關鍵詞：商業地產；開發企業；核心競爭力；途徑
一、現階段商業地產開發行業的特點
商業地產開發行業不同于其他行業，具有自己的特點，在之前很長一段時間內，我國的商業地產開發行業都處于賣方市場，行業內的競爭還不激烈，商業地產行業的特點還沒有發揮其在構建企業核心競爭力方面具有的作用，但是隨著市場經濟的發展以及社會環境的變化，商業地產開發行業逐漸進入了買方市場，激烈的行業競爭要求商業地產開發企業提升核心競爭力，這就需要對商業地產行業的特點進行具體分析。
1.投資巨額性
商業地產開發行業是一個資金密集型行業，行業的首要特點就是投資巨額性，資金可以說是商業地產行業中最重要的因素，一個商業地產項目的開發需要涉及到數千萬甚至上億的資金投資，這種巨額性的特點讓許多投資者望而卻步，商業地產行業的這種投資巨額性的特點也提高了進入該行業的門檻。
2.投資回收期長
商業地產開發行業還具有投資回收期長的特點。商業地產項目的開發需要經過三個階段，項目投資前期、投資實施期和項目營銷期。項目投資前期需要對商業地產開發項目進行可行性分析以及評估投資決策，只有通過了可行性分析和決策的項目才能夠進入到投資實施期。投資實施期是對商業地產開發項目進行具體的實施，包括前期的項目設計，中期的項目施工和項目控制，以及最后的項目驗收。整個商業地產開發項目從前期一直到最后的營銷期，至少要經過一兩年的時間，長的甚至有十幾年的時間，這就造成了商業地產開發的投資回收期長，在這過程中投資者需要承擔更長時間的資金壓力和市場風險。
3.流動性差
商業地產開發行業還具有流動性差的特點，商業地產現在作為一種投資的品種，不同于其他的投資品種可以靈活應變，商業地產的流動性相對較差。商業地產投資單靠出售房產項目來回收資金需要較長的時間，而且房產項目出售的難度也相對較大，如果投資者急于將房產項目變現，可能會低價出售房產，造成投資者的經濟損失。
4.金融作用強
商業地產開發行業的金融作用強，由于商業地產項目開發需要大量的資金投入，使得商業地產開發者在很大程度上需要依賴于金融行業的支持。另外，現在的商業地產商品的購買也依賴于金融貸款。商業地產開發行業的整個過程離不開金融行業的參與，金融在商業地產開發行業中的作用也在逐漸的增強。
5.抵御通貨膨脹能力強
商業地產開發行業在抵御通貨膨脹方面具有一定的作用。現在的市場經濟發展迅速，面臨的經濟危機也越來越多，通貨膨脹就是其中非常常見的一種經濟危機。通貨膨脹指的是流通用的貨幣數量遠遠超過了經濟過程中實際需要的數量，從而造成了貨幣貶值，物價上漲的現象。面對通貨膨脹的情況，商業地產具有更高的應對能力，因為商業地產具有增值的特點，面對通貨膨脹中物價上漲的情況，商業地產也會有一定程度上的增值，減小了通貨膨脹對商業地產行業的影響。
6.受政策影響大
商業地產開發行業受到政策的影響比較大。商業地產開發行業與人們的生活息息相關，人們的工作和生活都離不開商業地產，因此國家出臺了一系列的商業地產相關政策，例如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等等，對于商業地產行業的發展具有重要的影響作用。
7.風險因素多
商業地產開發行業面臨的投資風險因素比較多，主要是因為商業地產項目開發需要大量的資金投入，但是回收期較長，商業地產商品的流動性較差等等，這些因素都會增加商業地產開發行業所面臨的風險因素，影響商業地產的投資。
二、現階段商業地產開發企業構建核心競爭力的途徑
1.土地資源
商業地產開發企業的核心競爭力中最關鍵的資源是土地資源。雖然在商業地產開發行業紅，資金具有十分重要的作用，但是資金具有可代替性，而土地資源不可能被其他資源所代替，土地資源是不可再生、不可替代的資源。土地資源是商業地產開發企業中構建核心競爭力的最重要資源，企業要想實現繼續生存和發展，必須要重視土地資源。
2.資金資源
商業地產開發企業構建核心競爭力的首要條件是資金資源，商業地產項目的開發需要大量的資金投入，商業地產開發企業要想實現企業的發展，必須要具備大量的資金資源。商業地產開發企業承包開發項目的數量和質量，與企業的資金實力有著重要的聯系，商業地產開發企業項目的發展也需要企業長期的資金支持，只有項目建設好了才能夠給企業創造更多的經濟收益，才能夠提高企業的核心競爭力。
3.市場資源
市場資源指的是商業地產開發企業的商品在市場上的銷售情況。商業地產開發企業通過開發商業地產項目來獲得經濟效益，實現商業地產商品變現的過程就是在市場上售出商品的過程。商業地產開發企業要想獲得收益，就必須要與市場相連接，將商品售出，這樣商業地產開發企業才能夠獲得經濟效益，才能夠提升商業地產開發企業的核心競爭力。因此，為了保證企業核心競爭力的提升，在開發商業地產項目之前，必須要做好市場調查，開發過程一定要具有前瞻性，準確的把握市場的發展方向，將商業地產的開發過程與市場的發展方向相配合，從而更好的實現企業的經濟效益。
4.知識資源
商業地產開發企業構建核心競爭力的重要保障是知識資源，知識資源指的是企業內部所具有以及儲存的知識資源。每個企業內部都具有一定的知識資源，如何將這些知識資源利用到企業發展中去，使知識資源變成經濟效益，是企業發展過程中的難點問題。商業地產開發企業中的知識資源，能夠為企業提供發掘市場的機會以及利用市場的機會，對于企業的發展具有重要作用，對于提升企業的核心競爭力也具有重要意義。
5.人力資源
無論在什么企業中，人力資源都是非常寶貴且重要的資源，商業地產開發企業也不例外。人力資源是商業地產開發企業構建核心競爭力的堅實基礎，商業地產開發企業中的人力資源包括商業地產開放項目專業策劃人員、融資人員、管理人員、營銷人員等等。有了人力資源的付出，企業才能夠得以發展，企業的正常運轉離不開人力資源發揮作用，在企業運營的過程中，要想提高企業的生產效率，提升企業的產品的質量，這些都離不開人力資源。
6.品牌資源
品牌資源是商業地產開發企業核心競爭力的綜合表現。隨著社會經濟的發展，人們的生活水平逐漸提高，現在人們越來越重視產品的質量，相比一般的商品質量，人們更加信賴品牌商品的質量，因此品牌在人們的日常生活中的重要性正在逐漸上升。商業地產商品的質量關系著人們的生命財產安全，更應該重視質量，重視商業地產開發企業的品牌。要想提高企業的核心競爭力，就要提高企業的品牌效應，在商業地產開發企業經營過程中注意提升企業的美譽度，重視對企業品牌的建設，通過品牌資源來提升企業的核心競爭力。
7.企業文化資源
企業文化是企業構建核心競爭力的重要內容，企業文化是一個企業精神的體現，是企業發展的靈魂，是企業員工的價值觀、人生觀以及世界觀的整體表現。企業文化的形成不是一蹴而就的，而是在企業的長期發展過程中，將企業的價值理念、規章制度相融合而形成的。企業文化是企業形象的具體體現，要想實現企業的發展，就必須要正確的企業文化的指導，在企業文化的指導下，發揮企業員工的力量，更好的促進企業建設和發展，促進企業核心競爭力的提升。
8.信息化資源
現代社會已經進入了信息化時代，各行各業的發展都離不開信息化資源，商業地產開發企業要想提升核心競爭力，也要注意企業的信息化資源。商業地產開發企業的信息化資源包括兩個方面：商業地產項目開發建設過程中采用的先進信息技術，例如通訊技術、網絡技術等；商業地產企業的信息化建設，加快商業地產開發企業內部信息的傳遞速度，將各種先進的信息技術應用到企業的日常工作中。企業的信息化資源也是企業實力的一部分，是企業構建核心競爭力的重要內容。
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關鍵詞：商業地產金融；創新途徑；研究分析
隨著經濟的發展與社會的進步，我國商業地產金融經濟逐漸步入一個更高的發展階層。城市化建設逐漸成熟基礎上，商業地產金融已經成為當下非常重要的經濟發展類型。商業地產金融經濟在不斷發展與優化的基礎上，逐漸出現嚴重的泡沫現象，不僅影響到社會經濟的正常發展，同時對于城市建設以及和諧穩定等更是產生很大的影響，在這樣基礎上怎樣更好的保證商業地產金融健康可持續發展成為核心問題，利用商業地產金融經濟帶動我國經濟發展是金融經濟發展的關鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實現對商業地產金融創新途徑的研究，保證我國經濟的穩定發展。
一、商業地產金融發展現狀
商業地產金融行業一直高質數發展狀態，在各種數據上因為經濟膨脹與波動，導致很多數據不斷變化，這樣的狀態已經嚴重偏離了正常發展的軌道，嚴重影響到社會的整體金融經濟變化。商業地產金融行業發展逐漸出現非常嚴重的躁動現象，不管是在價格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現為以下內容：
1.商業地產金融波動幅度過大
商業地產金融波動的主要原因包含社會經濟的進步以及人居消費水平的上升等，但是現實中很多商業地產金融已經嚴重超出正常波動范圍，例如商業地產金融中的房商業地產行業，據相關調查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業地產金融價格相比較前一年上漲23.4%，很多商業地產金融類型已經刷新了記錄。從這種角度上分析，商業地產金融行業若是持續按照現在的發展趨勢，在未來十年中，商業地產金融行業面臨著嚴重的供應過剩危險。我國很多一線城市的基本房產價格，超出國際上15倍之多，這樣的現象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業地產金融發展逐漸受到嚴重的威脅，需要結合實際的發展情況不斷的深入探索解決之道。
2.市場供應與需求不平衡
商業地產金融因為波動嚴重導致市場供應與需求不平衡，我國商業地產金融現在面臨著嚴重的無效房產堆積有效房產不足等現象，產生這種現象的主要原因在于價格與利潤之間的沖突，大部分商業地產金融商過于重視利潤的變化，致力于商業地產金融的建筑，對于正常的金融經濟發展興趣不高，這樣的現象導致商業地產金融中出現商業地產金融供過于求的現象，但是其他金融商業地產行業卻不夠完善與成熟。并且在很多商業地產金融規格設計上不夠科學合理，更是導致價格波動更大。
3.商業地產金融商業地產金融投資建設過度
商業地產金融行業在商業地產金融經濟發展中屬于領頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業地產金融行業是利潤空間最大的行業之一，導致商業地產金融行業出現嚴重投資過剩現象，商業地產金融行業在國家的支持下，發展迅速，但是在快速發展基礎上逐漸出現建筑過度問題，商業地產金融開發商在進行商業地產金融開發期間對于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現很多建筑浪費現象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發展下去對我國環境會造成嚴重的害。
二、商業地產金融創新途徑的必要性
商業地產金融一直是我國重要的經濟代表，其中商業地產金融行業可持續發展更是在滿足人們對于住房的基本需求，同時還保證了城市建設與土地的合理利用，充分實現資金的使用以及人才的利用，實現可持續發展環境建設的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅實的基礎與充分發展的空間，商業地產金融創新途徑研究在此基礎上成為非常迫切的問題。城市化建設與科學技術發展腳步的加快，我國對于商業地產金融發展要求正在逐漸增加，商業地產金融健康發展能夠很好的改善現在社會中的建筑信息不對稱現象，商業地產金融發展中會涉及到很多的信息，特別是其中的房商業地產融建筑、居住、商業等信息之間存在嚴重的不對稱問題，在這樣的要求下需要不斷實現商業地產金融創新途徑可持續發展才能更好的實現經濟的問題，才能保證商業地產金融信息的平衡。
再者，商業地產金融行業發展中，因為需求的不同導致外部性方面不確定。商業地產金融發展中外部特點主要指的是經濟中不能自己控制的部分，具體體現在土地占用過于嚴重，導致國家耕地急劇減少，糧食產量降低，價格上漲嚴重，在商業地產金融中商業地產金融建設造成嚴重的環境污染與噪音污染，過于重視金融經濟的變化導致國家金融發展出現波動。與此同時商業地產金融的上下浮動過大，很多金融商戶過于重視利潤，不能很好的保證商業地產金融行業的健康發展，在很多方面都需要加大商業地產金融創新途徑的力度，積極實現商業地產金融的平穩發展。商業地產金融在發展中的各種福利增加，滿足社會發展需求的基礎上，國家在商業地產金融創新途徑方面提供更多的福利，堅持做到以人為本的理念，逐漸加大對于低收入者的關照，擴大商業地產金融創新途徑的公共服務力度與手段，實現人們的平等權利，因此需要保證商業地產金融創新以及健康可持續發展的步伐，這樣才能為社會經濟發展以及商業地產金融建設提供更有效的應用環境。
三、商業地產金融創新途徑優化措施
1.加強商業地產金融創新信息管理系統
商業地產金融創新途徑需要在市場經濟的支持下才能實現更好的發展與完善，因此需要不斷完善商業地產金融市場信息的管理，加強市場信息管理系統的建設。很多商業地產金融市場信息基本屬于商業地產金融行業的單方面信息，百姓基本得不到任何相關信息，這樣就為很多不法分子提供機會，在商業地產金融開盤之前大力炒作房產價格，將商業地產金融價格抬到最高，從中獲取暴力。促進商業地產金融行業健康可持續發展方式需要更好的完善商業地產金融市場信息管理系統，根據政府的指示，擴大商業地產金融市場信息的開放度，將商業地產金融中的土地交易以及房源信息等進行公布，強化群眾權利。完善商業地產金融營銷結構，商業地產金融行業屬于銷售類型，其中銷售結構的調整與優化也是商業地產金融行業健康可持續發展中最關注的問題，是宏觀調控基礎下國家對于商業地產金融控制的重要因素。在不斷強化商業地產金融市場信息關系系統的同時也需要不斷完善商業地產金融行業的銷售結構。第一，需要根據商業地產金融行業的建設需要嚴格約束商業地產金融各種商業房與經濟房的建設設計以及規模控制，將其中存在銷售漏洞等進行完善，逐漸引導銷售方向向社會經濟建設中靠攏。其次，在相關管理與監督制度上進行改善，更好的實現在廉價租住的發展，堅持做到以財務運行為基礎，更好的完善與處理住房與收入之間的關系。最后是實現商品用房與經濟適用房之間的價格分裂關系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅持公平公正銷售的基礎上放松關于高檔住建設的審批條件，整體上提升住房建筑質量。
2.加強商業地產金融中消費者權益的保障
商業地產金融行業在發展中會接處到很多的消費者，在此基礎上就需要根據國家對于消費者權益保障的規定不斷加強消費者權益的保障手段與方式。很多商業地產金融行業因此各方面的缺失導致侵犯消費者權益，消費者是促進商業地產金融行業健康發展的基礎，同時也是主導力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費者之間的權益成為非常關鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關部門能夠真正做到責任到人，為人民服務，切實保障消費者的權益，加大政府對于商業地產金融行業的干預，盡力改善當下商業地產金融中存在的消費者問題。健全商業地產金融規章制度管理，國家對于商業地產金融行業的發展非常重視，保證商業地產金融行業健康可持續發展不僅需要對其中的商業地產金融行業進行不斷的創新與努力，同時還需要政府部門以及各種管理部門針對商業地產金融行業發展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴格約束商業地產行業的建設發展，完善商業地產金融行業在發展中存在的各種問題，大力推動與實現商業地產金融行業的真正發展。
3.實現商業地產金融的證券化保障
在上文中提出，商業地產金融主要的經濟形式是房商業地產行業的發展，房商業地產是我國非常重要的社會發展建設方向，同時也是推動城鎮化建設以及保障人民正常生活的重要手段，在進行商業地產金融行業發展中，需要根據商業地產金融發展的需要逐漸實現證券化轉型。根據商業地產開發商的開發計劃，將開發中的各個單元區域進行分割，分割成小型建筑區域單位，在根據建筑區域上的統籌規劃，將各種區域委托或是出售到各個小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據房商業地產市場發展的需要，利用基金的方式進行投資，將各種零散資金進行聚集形成強大的資金盜浚開展專項房商業地產行業項目。但是因為這種商業地產金融行業在發展過程中，需要由專業的投資單位進行投資籌劃，將各種商業地產資金等轉成證券方式進行流通，這樣不僅方便商業地產金融在資金流通上的發展，同時對于商業地產金融的統籌規劃做出鋪墊，提高商業地產金融行業的抗風險能力，將商業地產金融行業想社會化、大眾化、公正化等方向發展。對于這種房商業地產發展方式或是商業地產金融行業的發展方式來講，主要是形成一種證券資金轉換的形式以及股權投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進行證券資金變化過程中需要制定標準化的規定進行約束，根據標準化的價值形式為商業地產金融行業的發展奠定基礎，提供更加堅實證券發展載體，可以在多樣化市場發展中，實現商業地產金融的資金轉讓或是區域劃分等，保證商業地產金融發展穩定的基礎上，更好的提升商業地產金融的發展。再者是根據商業地產金融證券化與資產證券化之間的區別主要是資產證券化能夠更加獨立，并且能夠更好的將單個的商業地產項目作為投資的主體，不需要關注其他問題，只需要重視投資項目的實際開發與盈利等即可。但是股權投資在要求上比較多，需要根據商業地產金融中的獨立法人作為代表，需要對項目投資與建設負全責，同時還需要根據商業地產金融中的發展方向做出正確的決定，建立完善的商業地產金融投資機制作為引導，積極吸收相關的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進行劃分，根據資金的統一與高度集中，更好的保證商業地產等項目建設的順利進行。根據商業地產項目的需要，將資金使用到恰當的位置中，提高商業地產金融行業在市場發展中的競爭性，能夠準確預測市場的發展方向以及市場發展中的各種波動，保證商業地產金融區域發展的穩定，提升商業地產金融的整體競爭力，推動商業地產金融的發展與進步。
四、結束語
綜上所述，金融商業地產行業的發展與我國經濟發展之間具有非常緊密的聯系，商業地產金融的進步能夠很好的帶動我國經濟的進步，同時在經濟發展的影響下，怎樣更好的提升商業地產金融的發展與進步，提升商業地產金融發展中的抗風險能力，是商業地產金融發展的重要目標，同時也是穩定經濟進步的重要保障。
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2009年初，馬來西亞百盛集團公告稱，以11.287億元價格收購北京雙全大廈，開設大型商場。幾乎與此同時，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價約1億元的價格獲得上海長壽商業廣場的黑石集團，最近又新成立商業管理公司。在房地產整體行業下行趨勢下，我們如何看待外資對待中國商業地產的這份“熱情”?商業地產是否已成為大型企業的避風港?投資商業地產最佳時機是否已到?是否成為企業“御寒”的有效策略?
本期嘉賓：
毛大慶(毛大慶博客，毛大慶新聞，毛大慶說吧)新加坡凱德置地中國控股集團環渤海區域總經理
趙海 中國房地產業協會商業地產專業委員會常務委員
徐偉成 第一太平戴維斯項目策劃部總經理
王永 北京漢博投資顧問有限公司執行董事
主持人：
本刊記者 姚妍艷
觀點集萃：
毛大慶：我無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。
趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。
徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。
王永：外資要達到收購的高峰期，前提一定是金融危機過去之后，待他們調整回來，至少近一年內外資的機會并不大。但往后外資收購機會會逐漸加大，在政策的引導下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業地產金融化服務的大潮里來，憑借豐富經驗加以出手，這時候外資收購可能會出現一個高峰期。
外資“熱炒”中國商業地產?
主持人：對于近段時間來陸續出現的外資收購案例，您認為為何外資會在此時快速流入中國商業地產?吸引他們的主要因素在哪些方面?
毛大慶：自從2008年下半年美國金融問題全面爆發之后，國際資本看好中國作為新興市場，同時總體經濟走勢穩定，投資杠桿率低、門檻低、金融融資渠道單調匱乏等特征，普遍把中國市場作為“避風港”看待。有統計顯示，2008年中國引進風投的數額是過去七年的總和，就是很好的信號。另外，中國的商業地產開發由于受到融資渠道匱乏所累，持有型物業開發步履維艱已經是多年的現象，同時由于管理觀念落后、缺乏專業人才、消費習慣等問題，中國的商業地產價值(尤其是一線國際化都市)和國際其他同類城市相比，遠遠沒有得到釋放。
因此，在目前國際經濟背景下，國際房地產類資金流入中國，以他們評估認為合理甚至是較低的價格收購地段和設計相對優質的商業物業，從投資潛力、保值增值和資金避險等角度都是合理的。當然去年的大力度宏觀調控和全球流動性吃緊，也進一步使國內商業地產開發商的境遇變得艱難，他們急于尋找機會將物業脫手收回現金以解決資金緊張狀況的心態強烈，這也迎合了國際資本的投資欲望。
徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，那些專業的房地產開發投資集團及基金、相關金融機構等，對房地產市場變化的嗅覺比一般住宅市場或普通的消費者更敏感，他們甚至可能已經在2007年底就聞到了金融風暴的味道。所以我們看到的這些去年底至今年初出手的收購案例，只不過是表象，其實人家一早已經在等待這個時機并做好了進一步的部署。
那些房地產市場里有實力、有專業眼光的開發商永遠都是贏家，而吸引他們投資的最關鍵點是時機剛好；其次，這些投資者猶如狙擊手一樣，會把握價格優勢，對那些價格較低的商業地產項目及對部分資金不足的開發商出擊；當然對于外國投資機構而言，中國的某部分資產對于長期持有來說還是十分看好的，而且中國的GDP增長和國民消費仍然不低，自然也就成為了目前世界經濟低潮中相對的“避風港”。
趙海：目前的這些外資收購現象，并不代表著國外投資者大舉進入中國的商業地產，這只是個案的一些動態，類似以前的凱德收購等案例。只是這些個案的陸續發生表明國際投資集團還從未間斷過在中國尋找機會。但畢竟現在處于全球金融危機之下，國際資本本身如何判斷當前局勢，以及外資進入中國是否形成潮流還很難有個定論。
王永：盡管目前中國房地產市場不太景氣，但未來看好，對于國外投資者來說，具有很大的吸引力。另外，由于在市場低迷時，商業地產的表現的確相對住宅要好，且相對收益穩定，此時其風險相對住宅較小，加上如今整體土地價格下降，進入資產估價的低潮期，所以商業地產突顯出了它一定的吸引力。之所以此時出現多個外資購買的案例，還有一個重要的原因是很多開發商資金開始緊張，為了回流資金只有變賣一些物業，其中商業地產是較好變現的一方面，而且此時甩賣的價格會比以往更低。這些都為外資進入創造了一個很好的時機。
當然，金融危機爆發之后，一些外資本身也出現很大的問題。特別是進入中國商業地產的這些主流的外資多半還是以美國的投行為主，這些投行和基金在美國的危機的大環境下，根本難以募集上來資金，因此要說到“熱炒”，其實并不太準確。
“抄底”時機未到
主持人：目前商業地產項目的甩賣趨勢似乎仍在繼續，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠近期相繼拋售位于長寧區的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業別墅及會所；郭鶴年旗下的嘉里建設和香格里拉此前聯合曾宣布要“放棄購買唐山市地塊之權利”(現已再投)。在房地產整體行業下行趨勢下，您認為商業地產“抄底”的時機是否出現?
徐偉成：與買入相輔相成的，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，即有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。所以此時剛好發生的幾個類似案例，我們并不認為都是因為金融風暴而行動，就算是也不足為奇，因為像香港、馬來西亞等地的開發商本身就是非常成熟及保守的，當他們看到2009年至2001年的中國房地產市場里，中高端住宅及部分酒店等商業物業業績增長可能會有下滑的趨勢，加上其在當地的資產本身出現一些虧本的現象，這時絕對需要抽掉一些產業以套現，把資金回到集團總部再重整旗鼓。他們懂得適時地收緊調整，證明他們在積極地防守。
但如果要使用“抄底”一詞并不嚴謹，對于波浪型曲折波動并維持很長時間的市場環境，我們是不能判斷它有絕對底部的，只是相對而言出現的每個低潮時期。而我們也可以看到，每當此時，那些具備國際化管理運營水平、相對豐厚的資金實力及一流專業團隊的企業早已伺機而動，準備出手狙擊那些資金不足爛尾且在優質黃金地段的商業綜合體，尤其是購物中心。所以最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。
王永：商業地產真正“抄底”的時機還未到來，理論上而言，只有在住宅開發商越慘時，“抄底”越好，而目前的市場環境可能至年底都還會持續低迷，只能說機會已經顯露，卻沒有多少人能真正有能力“抄底”，因為大環境形勢較劣使不少本來有能力的開發商面臨資金難題。香港商人在這方面略占優勢，他們在謹慎之余，又有經歷過多次房地產市場危機的經驗，具備較強風險意識，并沒有將大量資金沉浸在高價的住宅地產上，所以此時對他們而言會是一個扮演“抄底”角色的機會。
趙海：事實上中國的商業地產總體形勢并不太有利，很多開發商甚至都缺少資金做商業。過去人們投入商業地產，首先大部分是響應政府的要求，必須在開發住宅時保證一部分的商業；其次國內一些地產商看到國外大地產商持有物業的銷售比例后，也學著把自己的房地產開發成持有地產項目，但經過這一輪的收縮期后，他們開始談虎色變，開始思考自己有沒有能力再繼續做下去，更多的開發商甚至在考慮是否需要把這些物業加以變現。
毛大慶：“抄底”是一個我不明白的心態。我也無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。
商業地產非“避風港”
主持人：以目前的市場行情來看，您是如何看待中國未來商業地產發展的走勢?當下的商業地產是否能成為企業在金融危機下的避風港?原因何在?
毛大慶：2008年住宅市場上開發商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，預計2009年住宅市場將以盤整為主，而相比之下，商業地產的走勢依舊穩定，同時商鋪租金也會在2009年里較為平穩，它依靠豐厚的收益成為房地產企業的“寵兒”。與此同時，加上對政府在住宅市場的9000億元保障房計劃心存畏懼，越來越多的地產商將未來戰略調整的天平偏向了商業地產。商業地產此時似乎成為可以暫時規避風險和政策的避難場所，但實際操作一定要視企業自身情況而定。商業地產模式和住宅地產模式對資金需求是完全不同的。商業地產回報非常漫長，周轉很慢，住宅地產可以依靠開發和銷售滾動發展，而商業地產基本上是行不通的，商業地產需要資金集約化的大批量注入，這對一家地產公司的資金要求非常高。商業地產并非適合所有的地產商，尤其是在大環境惡化的情況下，需要更具實力以及運營經驗的企業。
王永：未來中國的商業地產發展形勢看好，但國家必須調整策略，把刺激消費、擴大內需作為中國未來中長期的經濟政策。經歷過本輪經濟危機后，中國的經濟增長由主要依靠出口貿易、投資而轉向刺激內部消費，消費的提高需要更好的商業物業，這將直接帶動商業地產的發展壯大。近期出臺的房地產金融化政策對商業地產而言是很大利好，這將解決中國商業地產開發商在開發過程中面臨的最困難的資金融通問題。未來刺激消費會在需求端拉動商業地產的發展，而把資金融通的渠道打開后，現金的供應端同樣也會推動商業地產的發展。但它能否成為企業的“避風港”，還很難。
不少企業之所以在經濟危機下難過，就是因為缺少現金流，而真正的商業地產恰恰是變現能力最差、資金回籠最慢的。商業地產這一大成本、長時間投入，且回報緩慢的形式在金融危機之下，不僅對企業沒有幫助，反而可能會“幫倒忙”。目前在危機中預見現金流有困難的企業一定會在這幾年停止自己在商業地產上的投資，甚至將商業地產項目甩賣。只有在金融危機平復后，在住宅方面中取得足夠現金時，他們可能會意識到在商業地產方面收益上的平穩，而將一部分資金轉移到商業地產的投資上，以保證風暴來臨時，穩定的租金收入。所以真正的刺激并不是本輪金融危機下的避風港，而是度過金融危機之后會促進他們在資源配置上加大商業地產的比例，以此降低整個企業的風險。
徐偉成：現在的市場環境下，未來商業地產的發展機會會留給一些有實力、有準備的開發商；其發展將以資本模式為主，REITS等房地產基金會陸續組成；商業地產也更多以購物中心為主并慢慢普及到全國，二三線城市目前占主導的百貨業態也會慢慢走向新潮時尚，以帶有主力店的、年輕而國際化的體驗式購物中心、mall為主。
有人說商業地產會成為企業在金融危機下的“避風港”，但僅僅表征如此。那些真正能把商業地產當作“避風港”的開發商本身一定都是強者，即智者加勇者。鑒于“避風港”相對“被動”，因此我們慎用“避風港”一詞，而更多認為這是投資家的實驗的樂園。
趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。因為商業地產本身是一個涵蓋策劃、定位、招商、運營等的復雜過程，開發商自身是否具備強大的實力和能力，有沒有一個優秀的團隊都是首要的條件；其次要看清當前商業地產市場的行情，很多人沖著其穩定而高額的回報率而上，但其實目前在做的一些酒店、寫字樓及購物中心等商業也存在著不少虧損。我們判斷商業地產的發展，最終還是要放到整個市場的大環境下動態地看待，如果市場處于快速上升的時期，則房地產的一些繁榮景象可能是短暫的。在某種意義上甚至可以將房地產類比于作股票，投行、金融機構等把虛擬經濟炒熱后，一旦縮水那些價值將迅速貶低。
毛大慶：受大勢影響，商業地產盡管遭受的沖擊還未完全顯現，但2009年的市場競爭必定空前激烈，目前，無效商業面積供應已經呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業地產未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，單純依靠炒作概念的商業地產項目出現較大的招商壓力。有人預計2009年行業的競爭將是全方位的，從選址到設計，從招商到營運，從資本到品牌，這可能成為中國商業地產拐點的信號，因為行業門檻的提高將讓目前粗放式開發和經營商業地產進入細分市場的運營時代。
外資收購高峰即將到來
主持人：以各位在商業地產界多年的經驗來看，認為外資收購我國商業地產高峰期將在什么時間段?
趙海：目前外資在中國房地產市場上所占的比重還很小，而且真正想要進入還很難，受到多方面的限制，即使放開限外令也如此。外資在進入中國的過程中會遇到重重問題，譬如資金如何進入，可以有哪些途徑?如何在中國獲得土地?中國的外匯外幣管制制度會不會有所改變?政策法規上的缺乏有否改觀?需要多長時間才能組建起一個完善的團隊?適應中國國情不同并獲得發展需要多長時間?這個過程中會有多少損失?對外資而言，中國的房地產市場的確有很大的發展前景，但發展中多重困難不得不讓他們好好掂量。因此這些外資貿然大規模地進入中國還很難說。
毛大慶：對于外資收購我國商業地產的高峰期，我預計的時間要相對晚一些，估計將在2010年到2011年中出現。
最近一段時間，我正在忙碌的準備著項目的推廣活動以及招商工作。誠如我對待所操盤的天驥·智谷項目一樣，希望達到《道德經》中“大音希聲，大象無形”之境，把更多的精力放在低調做好產品品質和獨樹一幟的園區服務上，從而取得整個業界以及入駐企業的認可。
過去的十年，也是我同北京房地產共同成長的十年。
2003年，我結束了為期一年的工程施工工作之后，正式進入建外SOHO的銷售市場部開始了商業地產的營銷工作，把銷售以及工作做到細致入微，這是我在建外SOHO養成的職業習慣。2006年，我轉戰沿海賽洛城，10萬平方米的純商業地產，成為我發揮才能的“舞臺”。在大部分房地產人開始懵懂探索商業地產開發的時候，我以專業人員的身份進行著每一個營銷動作的實施，制定每一個方案細節。
在房地產政策層出不窮，大浪淘沙下房企震蕩的十年，我感受著房地產市場變化的同時，也直接“導演”了天驥·智谷的崛起，讓天驥·智谷逐漸走進人們的視野，成為人們關注的熱點。可以說天驥·智谷是我地產從業生涯中，到目前為止最為滿意的一個項目。天驥·智谷項目總體定位為集總部獨棟、生態寫字樓、商業配套等多種產品類型為一體的低密度、高綠化率的智力密集型商務花園。在我接手這個項目之前，大部分營銷策劃以及后期的招商運營都還沒有啟動，這也是我到目前為止操盤的第一個產業地產項目。產業園區跟普通辦公用地最大區別在于，一定要非常重視企業入駐后期的運營管理，這不單是提供基礎物業服務。在操盤的過程中，我們提出了平臺46項服務，并深入地了解企業所需，在細節上全面護航企業成長，給他們解決企業融資、人才或者財務、稅務、政策各方面的問題。天驥·智谷不光是要做一個辦公區域的物業，更是企業的孵化器。
如今，我已經深耕房地產十年，這也正是住宅地產唱“主角”的十年，而最近我卻清晰地感覺到，我在這一場房地產開發熱潮中正進行著“角色”的演變，從最初的觀潮者，逐漸轉變為了弄潮兒。
我認為，產業地產的“春天”已經悄然而至，“在很多住宅地產開發商以及商業地產開發商都在整合公司的資金與人力資源開始涉足產業地產，這也將成為未來幾年的趨勢。產業地產和政府合作較為緊密，它歸根結底是在為政府服務，企業帶來的稅收、產值都是政府政績的考核標準，而且產業地產和住宅地產、商業地產不同之處是在收益上。產業地產并不是一次性收益，而是持續性收益。之前略遜于住宅與商業的原因是其對于開發企業來說回報周期太長、回報率太低。如今，住宅地產與商業地產的開發難度，隨著政府的嚴格管控與城區地價的攀升而“水漲船高”，形勢的變化令很多房地產企業開始重新思考企業的穩定發展。而對于自己未來十年的職業規劃，我想還是應該在產業地產這個領域進一步深耕與拓展，獲得更多的成績與經驗。
斗轉星移，《樓市》雜志風風雨雨已經走過了整整十個年頭，而我的地產生涯肇始與樓市傳媒同年，希望在未來的十年里我們繼續共同見證北京房地產行業的發展與成長。
