開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇城市綜合開發(fā)實踐探討，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

１價值回歸，粗放經(jīng)營正加速退潮

美好的后天到來之前，將不得不歷經(jīng)殘酷的今天和明天。從嚴格規(guī)范ＰＰＰ、政府投資基金等政府與社會資本方各類合作行為的４３號文，到新預(yù)算法，再到嚴格限定政府購買服務(wù)的范圍和規(guī)范政府購買服務(wù)預(yù)算管理的８７號文，密集的、措辭嚴厲的文件背后是對新治理關(guān)系的堅決主張，過往高歌猛進的狂歡市場猛然驚醒，過去屢試不爽的商業(yè)模式正在并將加速崩塌。有地方政府所屬的城投公司加速向市場化轉(zhuǎn)型，更多依靠市場化的城市經(jīng)營性資產(chǎn)和項目，以華夏幸福、招商蛇口、中關(guān)村為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商，以碧桂園、華潤為代表的傳統(tǒng)房企，以中建方程、中鐵建等為代表的有雄厚基建背景的后進生，為了挺進城市綜合開發(fā)市場，都不得不面臨陡然隆起的高門檻。招商蛇口的“港口＋園區(qū)＋城市”開創(chuàng)了城市綜合開發(fā)相對成熟的范式，對于中國交建而言，脫胎于高速公路、市政道路、港口等集團主營業(yè)務(wù)ＢＴ、ＢＯＴ模式的綜合開發(fā)實踐，已是１０年前的事。政府實質(zhì)性兜底（承諾的回報）、強有力的支持性文件以及作為還款擔保的土地等實質(zhì)性資產(chǎn)，這些開發(fā)條件已不再有，土地出讓金分成演變?yōu)橥恋匾鐑r分成，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對企業(yè)而言從“選擇題”變成了“必答題”，從最早期的四川資陽沱東新區(qū)項目，到汕頭東海岸新城項目，再到南沙靈山島尖綜合開發(fā)，直至寧波奉化城市轉(zhuǎn)型示范區(qū)項目，政策環(huán)境的趨緊，帶來是城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)內(nèi)部特質(zhì)的自然顯現(xiàn)。價值回歸愈發(fā)強調(diào)卓越的資源綜合能力和強大的系統(tǒng)策劃運營能力的必要性。從外部環(huán)境來看，城市綜合開發(fā)項目往往投資體量大、回報周期長，資金周轉(zhuǎn)、政府規(guī)劃調(diào)整、地方人事變動、行業(yè)發(fā)展等都可能會深刻地影響到項目的開展，其市場特點和發(fā)展階段對參與企業(yè)提出了很大的挑戰(zhàn)。從業(yè)務(wù)自身來看，城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)集城市發(fā)展策劃和規(guī)劃設(shè)計、土地大規(guī)模成片開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和城市資源運營于一體，涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、行業(yè)多，對參與企業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)能力和資源整合都提出了挑戰(zhàn)。

２堅硬的價值，未來可期的市場信心

未來五到十年，城鎮(zhèn)化仍是最具價值的增長點，至少有三條主線值得關(guān)注：第一，更高層次的消費升級。中國有最廣闊的市場，新中產(chǎn)階層已經(jīng)形成，即使按不同認定口徑也有三四個億的人口規(guī)模。巨國效應(yīng)仍然是我們的市場優(yōu)勢。新中產(chǎn)的消費偏好到底是什么？城市與農(nóng)村有沒有區(qū)別？７０后、８０后、９０后、００后四代人的消費差異又在哪里？找準細分市場就有可能找到自己的護城河。第二，更高層次的創(chuàng)新經(jīng)濟。這次的中美貿(mào)易戰(zhàn)，讓國人對科技產(chǎn)業(yè)“缺心少魂”的技術(shù)差距達到了空前的關(guān)注，是壓力也是動力。人工智能ＡＩ正在逐漸商業(yè)化，區(qū)塊鏈技術(shù)盡管遭遇了投機炒作，但依然會留下適應(yīng)市場的模式。５Ｇ技術(shù)、智能汽車技術(shù)等創(chuàng)新科技的出現(xiàn)也讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)在曲折前進中存在著彎道超車的可能性。第三，更高層次的供給側(cè)改革。中國很多領(lǐng)域的市場結(jié)構(gòu)的改革，釋放巨大的供給潛力。中國交建的資源稟賦優(yōu)良、獲取資源的能力優(yōu)勢明顯，完全有能力打造令人振奮憧憬的城市綜合開發(fā)運營商愿景。中交城投作為中國交建專業(yè)從事城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的投資平臺公司，提出成為“中國領(lǐng)先、世界一流的城市綜合開發(fā)運營商”的發(fā)展目標，緊隨供給側(cè)改革的走向制定出三步走的戰(zhàn)略：三年謀布局，五年打基礎(chǔ)，十年見成效，可謂是信心足、目標高、步態(tài)穩(wěn)。

３打造標桿，向價值鏈和業(yè)務(wù)鏈微笑曲線兩端延伸

（１）打造標桿項目。打造標桿項目是對企業(yè)整體能力最好的歷練和考驗。無數(shù)的企業(yè)發(fā)展和業(yè)務(wù)實踐案例都有力地表明標桿項目的重大意義，港珠澳大橋、蒙內(nèi)鐵路等一系列在承擔急難險重任務(wù)中高標準鑄造的精品工程，為中國交建積淀了豐富的企業(yè)管理成果，大幅提升了科技創(chuàng)新能力，同時依托這些技術(shù)和經(jīng)驗，獲得了極好的市場地位，為領(lǐng)跑細分市場提供重要基礎(chǔ)。當前，各大建筑企業(yè)都在調(diào)整結(jié)構(gòu)，積極尋求城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇，拓展城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，外部競爭更加激烈，競爭對手快速地成長。首先是聚焦重點區(qū)域市場。綜合考慮中交已有的業(yè)務(wù)布局和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展、政務(wù)環(huán)境等因素，近期的戰(zhàn)略重點宜聚焦在珠江三角洲；同時，為適應(yīng)市場特點，要盡快建立精細化的投資和精細化的管理，并給予對應(yīng)的考核和政策傾斜。更重要的是，盡快尋求打造標桿項目。（２）做好戰(zhàn)略接口。打造城市綜合開發(fā)運營商，需要持續(xù)整合實施組愿景所需資源并最優(yōu)地利用這些資源的結(jié)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)力，也需要設(shè)計有利于實現(xiàn)組織愿景的最有發(fā)展策略的路徑領(lǐng)導(dǎo)力。一是要加強適應(yīng)性組織建設(shè)。當前，中交城投持續(xù)不斷地推進這項工作，突出做好城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的整體聯(lián)動和高端切入，通過建立完善的事業(yè)部和項目公司的發(fā)展責任體系和管理責任體系，發(fā)揮區(qū)域總部與城市綜合開發(fā)高端對接的契合；規(guī)范系統(tǒng)的管理體系，清晰劃分開發(fā)投資建設(shè)主體與總承包地定位和管理界面，解決存在的內(nèi)部沖突和內(nèi)耗、協(xié)同配合存在矛盾的問題，發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部的協(xié)同效應(yīng)，有效防控風險。二是積極穩(wěn)妥尋找并購機會。從傳統(tǒng)意義上來講，兼并整合是最有利、擴張最快的辦法，如果發(fā)現(xiàn)符合我們的產(chǎn)業(yè)布局和符合我們需求的公司或機構(gòu)，可以大膽地嘗試去做。三是針對城市綜合開發(fā)運營業(yè)務(wù)，首要關(guān)鍵是建設(shè)好風控體系，加強“企業(yè)體檢”，提升投資前期的評估風險管控、投資建設(shè)過程和運營過程中的動態(tài)評估風險管控，確保不出現(xiàn)系統(tǒng)性的風險，及時捕捉、發(fā)現(xiàn)苗頭。同時，大力推進管理的標準化、制度化、流程化、信息化。此外，交易對手非常重要，城市綜合項目的合同周期長、涉及面廣，執(zhí)行過程中的變化協(xié)商是常態(tài)，需要成熟的合同動態(tài)調(diào)整機制。為保證這一點，與政府的協(xié)商溝通非常重要，維護好與政府的公共關(guān)系，鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)市場“根據(jù)地”，持續(xù)進行二次開發(fā)尤為重要。（３）向微笑曲線兩端延伸。打造城市綜合開發(fā)運營商，必須要形成與傳統(tǒng)的航務(wù)局、設(shè)計院差異化的發(fā)展路徑和模式，制定自身的產(chǎn)業(yè)鏈完善、資源整合能力建設(shè)方案，強化中交在城市綜合開發(fā)運營兩端的能力，在傳統(tǒng)的融資和施工建造優(yōu)勢基礎(chǔ)上，補短板、強兩端，構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈綜合一體化，做到有措施、有步驟地補齊短板。可考慮成立城市綜合開發(fā)運營的優(yōu)秀競爭力領(lǐng)導(dǎo)小組，整體研究優(yōu)秀競爭力的問題，提前做好策劃，落實人員和任務(wù)，系統(tǒng)性、有計劃、有步驟地推進這項工作，爭取盡快做出階段性成果。絕不能停留在十年前的水平，不能只是建座橋、修條路，要提供卓爾不同的產(chǎn)品和成套服務(wù)，要不斷形成“政府和經(jīng)濟社會發(fā)展急所的責任分擔者、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的深度參與者、政府購買公共服務(wù)的優(yōu)質(zhì)提供者”的思維，為城市發(fā)展提供一攬子方案和一體化服務(wù)，打造城市綜合開發(fā)運營商的優(yōu)秀競爭力。總之，集團的發(fā)展超出傳統(tǒng)的思維，步入快速發(fā)展軌道，中交城投也要深刻地認識到發(fā)展的緊迫性，沉心靜力地強化產(chǎn)業(yè)鏈兩端，打造城市綜合開發(fā)運營商的優(yōu)秀競爭力，為城市發(fā)展提供一攬子方案和一體化服務(wù)，真正成為“政府與經(jīng)濟社會發(fā)展急所的責任分擔者、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的深度參與者和政府購買公共服務(wù)的優(yōu)質(zhì)提供者”。

參考文獻

［１］劉起濤．打造“五商中交”的戰(zhàn)略思考［Ｚ］．企業(yè)觀察報，２０１３－１１－１１．

［２］戴德梁行．中國“新”經(jīng)濟———智能、共享與綠色［Ｒ］．２０１８－０９－０５．

［３］邵鵬璐．地方政府應(yīng)平穩(wěn)推進違規(guī)融資擔保整改［Ｎ］．中國經(jīng)濟導(dǎo)報，２０１７－０９－１２

作者:李文浩 單位:中交城市投資控股有限公司