時間：2023-05-29 17:41:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇裝修管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：商品房裝修；資源浪費；加強管理
Abstract: in 1999, China's Ministry of construction, economic and Trade Commission, Ministry of science and technology, the State Administration of Taxation and other departments, in a commercial building renovation problems easy to occur in common, published" on promoting the modernization of housing industry, improve the quality of residential decoration for the several opinions", often the waste, damage phenomena introduced disposable decoration management approach. But in practice, or the emergence of the implementation is not in place, the effect is not obvious and some other problems. This article on how to improve the housing decoration system operating environment with some discussion.
Key words: commercial housing renovation; the waste of resources; strengthen management
中圖分類號： TU767 文獻標識碼：A文章編號：
前言
1999年，我國出臺《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》提出了推廣一次性裝修的辦法，所謂一次性裝修，是指在新建的城市商品樓在完工之后正式交接投入正常使用之前，就完成鋪裝、粉刷和廚房、衛生間等全部功能的完成，也既是稱之為精裝修。這樣就會在最大程度上，減少二次裝修所帶來的，擾民、結構破壞、資源浪費等現象。然而從近幾年的推廣過程中來看，還是面對了很多的阻力，使這項管理意見，不能真正的落到實處，發揮應用的效果，在本文中，將對我國住宅裝修的現實情況作簡要的總結，對“一次性裝修”辦法，進行介紹，以并對如何為 “一次性裝修” 創造良好的推廣環境作出一些分析和研究。
1.房屋裝修發展現狀
隨著改革開放進程的不斷加深，我國的國民經濟迅速發展，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，我國城鎮中對商品樓的需求空前高漲，但住宅樓的使用離不開裝修，隨之而來的，由商品樓的裝修引發了諸多的問題，上個世紀九十年代，我國的民用建筑大幅發展，在這個過程中，毛壞房成為建筑的主流形式，在當時的歷史條件下，政府積極推廣“二次裝修”的形式，它包括兩種形式，第一種是，為住宅樓的購買者提供的商品為毛坯房，所謂毛坯房就是消費者購買后需要進行所有功能的安裝和墻壁的粉刷等裝修行為之后才能正常投入使用的房屋；第二種是，經過了一定程度裝修的半毛坯商品樓，通常是已經進行各種功能的安裝，可以投入使用，但還是需要消費者根據自己的審美需要而對墻壁等進行裝修的商品樓。可是，時代是不斷發展進步的，曾經的辦法和措施一定會隨著社會的發展而越來越體現出其局限性，二次裝修中的弊端，如經濟上大投入對消費者造成的壓力，裝修無節制所造成的結構破壞，裝修時間的隨意性造成的擾民等現象，被暴露無遺。
在這樣的歷史條件下，國家于1999年推出了《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》來大力推廣“一次性裝修”，辦法出臺之后，在我國多個大型城市設立了試點，大幅度提高商品樓中全裝修的比例，特別是北京市，本世紀初還只是小戶型的商品樓才進行全裝修，而發展至06年，已經一半以上的高檔大型的樓盤達到全裝修。從這一階段性的發展中充分的體現了，經濟水平的發展以及我國商品樓產業化程度和裝修行業的跨越式發展，住宅樓的“一次裝修到位”，為“資源節約型和環境友好型社會”的建設起了良好的作用。
2.實行中存在的問題
從以上的介紹我們可以看到，從“二次裝修”到“一次性裝修”的發展過程，是一項系統工程的發展史，他產生的影響包括樓房的設計、施工一直涉及到購房者、監督管理部門、開發商、材料供應商、政府、金融機構等等，包括人民群眾切身利益，及社會的經濟效益，但從目前來看，“一次性裝修”的推廣和發展還是有一些阻力，具體來說，主要是體現在以下幾個方面：
2.1與能源和物業管理不能協調一致
裝修行業的發展方向，通過觀察，在今后應該是高質量建筑同裝修及管理相協調的運作，但從目前的情況來看，商品房產業化管理方式，還是處于精裝修過程、節能管理、物業三方的各自運轉，到目前為止還是沒有一個措施或辦法能夠使這三方面形成協調并相適應的運轉方式，為“一次性裝修”的推廣造成不利的局面。
2.2裝修行業運營模式的局限性
為了降低成本，最好的手段就應該是推進商品房模數化，這樣就能從根本上使裝修行業的能夠作到標準化的提供材料，把裝修的全過程實現工廠化管理，使規模與產量想協調，產量隨著規模的擴大而增加，進而，就能夠減少造價，為消費者提供更經濟的服務。因此，就應該努力達到產品模數化的管理方式，通過與之相適應并能夠促進其發展的有關標準的出臺，使之行成流水作業的工廠化運行，使其產出的商品，能有一個一致統一的監督標準，和規范的安裝操作方式。在新環境新時期的條件下，我國的有關商品樓建設及裝修管理部門亟待制訂《促進商品房裝修一次到位指導意見》。使“一次性裝修”方式的推廣和管理實現政策、制度層面上的提高，來促進住宅產業化。
2.3社保住房裝修管理制度不統一
我國的居民住宅樓中，社保性的住房也占有一席之地，同時也是實施“一次性裝修”管理的目標。當前，國家有關部門的一些規定中，對住房的裝修有專門的條文進行規范，如，對于經濟適用房的裝修要作到“初裝修的標準“，所謂“初裝修標準”就是達到水泥地面、四白落地、并且必須要使用環保的材料來進行裝修。
而如今，對于我國社保式住房的“一次性裝修”還沒能實現協調劃一的管理方式，由于沒有統一的管理模式，其所帶來的后果就是大量資源的浪費現象，如以3060萬的社保性住房為例，假設裝修投資為200元/，大約會共產生60億元的總投資，如果進行二次裝修，則就會產生46%的浪費，數額達到28億元。
2.4計稅和銀行按揭缺少合理方式
從我國目前的計稅標準來看，在進行住宅的精裝修過程中，材料供應、部件采購等過程還存在著重復性的納稅。導致了“一次性裝修”的商品樓的造價提高，不僅會使開發商的繳稅的基數增加，并且裝修承包商的繳稅以及購房者的購房契稅也受到影響而提升。因此，當前的計稅模式，已經很大程度的阻礙了市場主體對“一次性裝修”推廣落實的積極性。
從銀行按揭的方面來看，目前存在的主要這樣兩種形式，等額還貸以及差額還貸。銀行方面通常是運用的等額還貸的借貸方式。然而，不管是等額還貸或者是差額還貸，銀行方面都是以“先還息后還本”為原則，這樣就會使消費者的負擔增加。
3.對策和建議
3.1建立精裝修與節能、物業管理統一的制度
國家的有關建設部門已經明確指出，對精裝修、能源、物業三個方面的管理要建立協調統一的管理機制，在運行中要實現一步到位，同時還指出，現代社會對建筑的意識中越來越體現出綠色和環保，而只有功能完備并裝修到位的住房，才能夠更好的保證減排的實現，同時，還要為了滿足消費者不同的審美需要，而要大膽嘗試，豐富住宅的裝修形式和審美風格。想要作到以上幾點，就要注重以下幾個方面，包括高水平節能建筑與“一次性裝修”的運行管理結合；還要大力的倡導結構設計與室內設計方式的統一；土建工程與裝修作業的統一思考；政府機構對裝修市場的管理、物業管理、裝修企業管理的統一。還要對從業人員進行督促，使其開發不同風格的建造和裝修形式，為消費者提供更多可選擇的商品。
3.2推動商品房裝修工廠化發展
實現這一目的就要通過相關規范的建立，來確保商品房模數化、材料提供的標準化、商品產出工廠化、裝修統一裝配化的推行；還要組織好木制品集成中心、材料加工中心、涂裝機械化等環保材料的大規模集中；以及家居智能化、供水標準化、中央空調、等住宅工業化系統。
3.3規范對社保性住房的一次性裝修管理
要努力建立統一的招標、設計、施工體制，必須加強對購房人以及承租人進行二次裝修的管理，在這方面，廈門市社會保障性住房建設與管理辦公室的措施非常有參考價值，在推出的社保性住房的裝修中，一概由建設單位進行“一次性裝修”，對二次裝修進行了嚴格有效的監管。并且通過制定合理的裝修標準，把裝修成本控制在一定范圍之內。這樣的方式，有效的減少了裝修成本，大幅度降低了居民自行裝修過程中產生的資源浪費和對周圍環境構成的污染破壞；另外，這樣的管理方式也非常方便國家有關主管單位對裝修的質量監控，有效的保障了居民利益。并且，統一裝修方式也能夠最大程度的減少裝修對房屋的結構造成的損傷，對建筑的使用壽命起到延長的作用。
3.4對裝修計稅和銀行按揭方式進行調整
要對現行的計稅方式和銀行按揭方式進行適度的調整，要盡量減少在裝修過程中，材料、構件等消費中的重復繳稅，減少基數，以減少商品房建設的成本，減輕購房者的負擔。調整銀行的還貸形式，采取適當的手段把裝修過程從銀行按揭中剝離出去，來最大程度的減少消費者裝修中的負擔。
4.一次性裝修中材料、部品的技術要點
4.1廚房
木材料選擇要達到GB/T3324中規定的要求，含水率不得高于本地區木材含水率加1%；甲醛的揮發要小于9MG/100G；人造板制成品要封邊；柜體尺寸的最大誤差要小于1.5MM；金屬拉手等金屬配件，要對酸堿有耐受力；廚房洗滌臺進水與管線等要嚴密結實；要選擇環保無污染的材料。
4.2電氣
廚、衛燈具要選用100W的燈具，在主要操作面要有局部照明；電源要有單獨回路，及保護裝置，開關等附近有易燃時要采取隔熱等方式；選用的電氣設備要有相關證書、保修單等。電氣設備要安裝接線的，必須遠離燃氣設備、洗滌池等，或加保護層。
4.3五金件
五金件，包括轉藍、拉藍、水嘴、接手等要緊密結實，各零件的表面要光滑、無銹，并要求有耐酸堿性；陶瓷密封質量需參考國家有關標準，如GB/T18145-2000的標準進行試驗和驗收；燃氣部件要經過密實度測試，要符合設計要求，要符合有關的質量標準及合格證明，要附裝熄火配置，報警裝置。
參考文獻：
[1]任宣平，“裝修管理難” 原因分析與對策探討 [J]，中國物業管理，2007（03）135
【關鍵詞】土木工程裝飾工程技術
中圖分類號：S969文獻標識碼： A
一、裝飾技術的背景介紹
由于我國裝飾裝修行業起步較晚，從改革開放開始引進現代裝飾至今不過20多年，80年代我國實行改革開放政策以來，房地產業事業才蓬勃發展，裝飾裝修施工企業就如雨后春筍般的成長。由于起步較快，好多硬件和軟件并不完善。1989年建設部頒布第一個《建筑裝飾施工企業資質等級標準》標志著我國裝修裝飾行業的形成，至今不過20多年，也算是行業中的年輕人。因此，從施工技術到技術管理只是處在摸索的階段，沒有形成系統的技術管理體系和規范的施工工藝。還沒有達到前進的地步。因此技巧都是大家積累起來的零散的實踐經驗。
從總體來說，整個行業的技術管理是相對落后的，這是制約我國裝飾裝修行業健康發展的首要因素。因此，迅速建立一套完整的裝飾裝修施工技術管理制度是刻不容緩的事情。加強建筑裝飾工程施工技術水平，制定科學合理的技術管理制度。
首先要研究裝飾技術的客觀規律，利用其自身特點，在科學合理的制定出一套裝飾技術的管理制度。但是如何制定制度，要符合施工單位的實際情況。
建筑技術管理的三個環節、五個條件和三個目的，同樣適合裝飾裝修施工技術管理。
（一）三個環節：
1、要做好施工前的各項技術準備工作；
2、要在施工中貫徹執行、監督和檢查各項措施的落實；
3、要在施工后進行驗收和總結。這三個環節要緊密銜接，環環相扣，互相促進。
（二）五個條件：
1、要有合格的技術管理人員（包括技術干部、技術工人和指揮系統）這方面尚處于薄弱階段，急待培訓各類人員。許多企業系由建筑施工轉移過來，人員素質尚不適應裝修技術管理的需要。
2、要有先進的技術設備（包括先進機械、機具配套）。這又是當前的一個薄弱環節。裝飾裝修施工所需機械機具雖不象建筑施工那樣需要大型設備，但是各種新型的小型手提式電動機具發展很快，品種也相對多樣，涉及面廣。
3、要有嚴格的技術要求（包括技術標準、規范、規程、設計圖紙和說明及有關技術文件）。在這方面，只能部分借鑒建筑施工專業的有關文件，目前裝飾裝修施工技術還沒有系統要求，有待制訂、完善。
4、要有科學的管理制度（包括技術崗位責任制和其他技術管理制度）。
5、要有科學實驗條件（如測試手段、材料試驗和檢驗，構件檢驗、新材料、新技術、新結構、新工藝試驗研究）。作為裝飾技術，加強科學實驗條件更有其緊迫性，許多新材料、新設備、新工藝需要進行科學試驗。比如，各類防水材料，阻燃材料，粘接劑以及施工濕度控制，除塵措施都有待實驗。
（三）三個目標：
1、縮短施工周期；
2、保證工程質量；
3、使經濟效益最大化。
二 、如何做好技術管理工作
(一)明確技術管理的職責,注重技術水平的提高
1.以法治企,重在落實。建立和健全各級技術管理機制和技術責任制,明確各級管理人員的責任、權力和利益。組織全體員工特別是技術人員學習現行技術規范和標準,明確設計要求及施工中各個分項、分部施工技術要求和施工方法,并以此來組織施工和檢查驗收。
2.學習先進的管理方法和管理經驗,組織技術學習、技術培訓、技術交流,發揚技術民主,鼓勵技術革新和創造發明,結合開展全面質量管理,通過PDCA循環,解決工程技術難點。通過高水平的技術管理,不斷探索研究新技術,推廣運用新技術,不斷進行技術開發和創新,使我們在行業競爭中占據優勢地位。
(二)認真貫徹各項技術管理制度
貫徹好各項技術管理制度是搞好技術管理的首要工作,是科學地組織各項技術工作的保證。技術管理制度的主要內容有:
1.施工圖的閱讀和會審制度;
2.編制施工組織設計(含施工進度計劃和施工各階段場地布置平面圖);
3.施工圖設計技術交底制度;
4.工程設計變更管理制度;
5.工程質量管理制度;
6.材料及半成品試驗、檢驗制度;
7.隱蔽工程的檢查和驗收制度;
8.工程質量檢驗與評定制度;
9.工程結構檢查、驗收與竣工驗收制度;
10.工程技術檔案與竣工圖管理備案制度等。
(三)大力培養人才,不斷加強技術管理工作
技術管理工作需要持之以恒,要不斷地加強技術管理組織機構和技術責任制,充分發揮好技術人員、尤其技術骨干的才智。工作重點主要以下幾點:
1.依據國家和上級主管部門頒發的各項規范、規程、標準和規定,針對企業特點,適時地制訂、修訂和貫徹各項技術管理制度,在生產實踐中不斷地完善和補充。嚴格做到技術工作有章可循,有法可依。
2.對技術管理工作建立定期檢查制度,按制度開展施工項目的總結評比,達到肯定成績、彌補不足、不斷完善、以利再戰的目的。
3.建立良好的激勵機制,實行行政和經濟手段相結合的方法,大力獎勵和提拔既能干又肯干的技術業骨干,充分調動技術人員和技術骨干的積極性,最大限度地發揮他們的潛能。
注重人才培養,尊重人才是提高企業技術管理水平的基礎。我們現在有些企業就是因為不注重人才培養,不尊重不重用人才,導致管理水平的下降甚至經營失敗。只有不斷地發現人才、挖掘人才、培養人才,同時不斷提高他們的生活待遇,充分發揮他們的聰明才智,才能使企業技術管理水平不斷走上新的臺階。
三、結束語
裝飾工程中的技術管理工作一定要不斷地改進完善管理。裝飾企業只有設計與施工的技術力量而疏于對技術的管理，則企業的真正技術實力也不能得到充分的發揮，質量的保證、工期的控制和企業的經營效益都將會受到影響，企業應有的競爭優勢也得不到充分的體現，這樣就限制了裝飾裝修企業可持續發展的戰略目標的實現。因此，裝飾企業的管理者必須對技術管理工作予以足夠的重視，在裝飾工程項目上加強技術管理工作，才能實現企業的可持續發展。隨著我國經濟社會的發展，裝飾工程行業也蓬勃發展起來，面對不斷發展的市場，建筑裝飾工程施工應更加注重技術上的管理，加強對施工技術管理人員能力的培養，增強施工技術管理人員的權利和職責，注重裝飾工程施工前的技術管理，積極應用新技術、改造舊技術，注重工程質量和技術資料的檢查，進而保證裝飾工程施工技術管理到位，確保工程施工質量。
參考文獻：
【1】谷拴成;任建喜;;土木工程國家級特色專業建設實踐研究[A];高等學校土木工程專業建設的研究與實踐――第十屆全國高校土木工程學院（系）院長（主任）工作研討會論文集[C];2010年
隨著人們物質生活水平的提高，對于裝飾裝修工程提出了更高的要求，這進一步極大了裝飾裝修行業的競爭力度。在這樣的背景下，裝飾裝修行業要想獲得更好的發展，需要在滿足客戶需求的同時，做好相應的工程造價控制，這樣才能獲得更大的經濟效益。而在裝修裝飾工程中進行造價控制，必須要有科學嚴謹的態度，并且重視每一個環節對造價的影響，積極采取科學合理的措施，將裝飾裝修工程的造價控制在最佳狀態。本文主要對當前裝飾裝修工程造價管理過程中存在的問題及相應的解決對策進行了探討。
關鍵詞：
建筑工程；裝飾裝修；造價管理
1前言
由于建筑裝飾裝修工程涉及到很多的環節，所以在進行裝飾裝修工程造價管理的時候,一定要做好每個環節的造價管理和控制,只有這樣才能以最低的造價來完成更加高質量的裝飾裝修工程。
2裝飾裝修工程造價管理現狀以及存在的問題
2.1對造價管理的重視程度不夠
從目前的現狀來看，有一部分裝飾裝修企業沒有高度重視裝修工程造價管理,這樣就促使很多問題的產生；在裝飾裝修中，絕大部分裝修企業都非常重視施工管理，而忽視了工程造價管理，就造成造價各種造價管理體系得不到完善，在造價管理工作中存在很多方面的問題。同時現在很多施工企業在管理的時候，沒有全方位的認識造價管理，這就促使造價管理所處的階段不夠成熟，例如：在施工中很多企業沒有一個全局管理，通常情況下都是對子項目進行管理，進而就促使統籌程度不夠，在這樣的形勢下，如果出現了一些突發事件，且沒有對其進行合理的規劃，就會造成資金的嚴重浪費，嚴重一點甚至會對整個工程的施工進度造成影響。
2.2造價管理人員的專業素質有待提高
對于裝飾裝修工程，在進行造價管理的時候，造價結果與工作人員的綜合能力水平有著密切的關系，如果造價管理人員的綜合能力素質比較低，就會嚴重影響整個工程的進度。目前大多數施工企業特別是中小型企業，由于沒有對造價管理工作引起高度重視，且沒有組織和建設專門的造價管理隊伍，只是根據一些項目臨時組建一些人員對造價進行管理；同時在這中間有一部分工作人員根本沒有進行專業的造價管理培訓，并且沒有對市場行情進行充分的了解，這樣就促使造價管理只是走走形式，從而造成造價管理的工作效率較低。
2.3對市場了解不足
作為裝修企業，在對造價進行管理的時候，要根據工程項目的實際情況制定出不同的方案，只有這樣才能確保造價管理工作的準確性。但是在實際的造價管理中，因為工作人員的疏忽，對其認識性不夠，就促使很多造價管理工作對不同的造價管理采取了相同的方案和標準。現在很多施工企業在施工前，由于對市場情況了解不夠，也就沒有辦法根據市場行情進行管理體系的制定，例如：對施工價格了解不夠，對人工費用了解不夠，這樣在進行施工造價管理的時候，就不能制定出科學有效的造價管理體系，也不能制定出合理的造價方案，從而就阻礙了整個施工進程的前進。
3裝飾裝修工程造價的管理措施
3.1改變傳統的造價管理理念
伴隨著裝飾裝修行業的不斷進步和發展，在進行工程造價管理的時候，一定要加強培養工作人員成本意識，在具體的工作開展中，不管是施工還是管理人員，都要具備成本意識，并且要對每一個環節的成本進行嚴格的控制，只有這樣才能促使裝修企業所付出的成本收入成正比例，也能確保裝修企業獲得更多的經濟效益
3.2提高相關人員素質
一個工程項目的開展，人員是必不可少的，其中工作人員的素質是確保工程質量的關鍵，所以要想對造價進行科學合理管理，就需要提高設計、采購、項目管理人員的專業素質，從而確保裝飾裝修工程的造價管理具有更高的效率和質量。
3.3加強對各個工程項目的成本核算和管理
為了進一步提高裝飾裝修工程的造價管理質量，加強對其成本的核算和管理尤為重要。因為如果工程項目的成本核算不準確，那么勢必導致裝飾裝修工程支付成本出現差錯，進而導致工程項目的造價管理成為一句口號。因此，作為相關管理人員，需要對工程項目的成本核算與管理給予足夠的重視，從而加大對成本核算人員的培訓力度，使其更加專業，進而保證工程項目的成本核算具有更高的準確性，最終為更好實現裝飾裝修工程的造價管理打下堅實的基礎。
3.4采購性價比更高材料
隨著科學技術的不斷發展，市場上的裝飾裝修材料種類和數量日益繁多。對于同種類型的材料，不同品牌之間的價格參差不齊，如果采購人員不能很好的掌握裝飾裝修材料的市場價格，那么容易導致材料采購成本的進一步攀升。因此為了進一步控制裝飾裝修工程項目的造價，需要采購人員充分掌握不同材料的市場行情，這樣能夠確保所采購的材料在滿足客戶需求的同時，具有更高的性價比。
3.5建立健全工程造價管理制度
俗話說：“沒有規矩，不成方圓”。為了確保裝飾裝修工程造價管理工作的更好進行，需要有相應的管理制度作為基礎和前提。這就需要企業的相關負責人建立健全工程造價管理制度，使得施工人員能夠根據相應的規章制度來進行施工，以免造成不必要的浪費。同時，對于施工過程中不注重成本控制的人員，也能依據管理制度給予處罰，以促進整個工程項目造價管理的順利進行。
4結束語
綜上所述，隨著經濟建設的不斷發展，在給裝飾裝修工程帶來發展機遇的同時，也帶來了極大的挑戰。那么要想確保裝飾裝修行業得到更好、更快的發展，就要對造價管理與控制的重要性進行充分認識，并且采取相應的措施將工程造價控制在最為合理的水平，這樣既能滿足客戶的需求，同時還能確保裝飾裝修企業獲得更大的經濟效益，以促進其今后的更好發展。
作者：張新 單位：沈陽國際軟件園產業發展有限公司
參考文獻：
[1]湯華.建筑裝飾工程造價管理與控制研究[J].城市建筑,2015(8)：168+173.
關鍵詞：物業管理；電梯管理；電梯接管驗收；電梯使用管理
電梯在物業管理中占有舉足輕重的地位，直接關乎物業服務質量和業主（租戶）的工作和生活。電梯管理主要包括電梯的接管驗收、使用管理、安全管理、節能管理等內容。本文將對相關內容作簡單介紹，供物業服務同行參考。
一、電梯的接管驗收
電梯接管驗收的前提是所接管的電梯經當地質檢部門驗收合格并頒發了特種設備準運證。接管驗收分為兩部分：一是資料的接管驗收，二是實物的接管驗收。
（一）資料的接管驗收
資料可分為三部分：電梯制造企業的資料、電梯安裝企業的資料以及建設單位的資料。這些資料由建設單位統一匯總后向物業企業移交。
1．電梯企業的資料主要有：
（1）電梯裝箱單；
（2）產品出廠合格證；
（3）機房、井道布置圖；
（4）使用維護說明書（應含電梯匯總圖表和電梯標準功能表）；
（5）動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明；
（6）電氣敷線圖；
（7）部件安裝圖；
（8）安裝說明書；
（9）安全部件：門鎖裝置、限速成器、安全鉗及緩沖器試驗報告結論副本。其中限速器與漸進式安全鉗還須有調試證書副本。
2．電梯安裝企業的資料
（1）自檢記錄和檢驗報告；
（2）安裝過程中事故記錄與處理報告；
（3）由電梯使用單位提出的經制造企業同意的變更設計的證明文件。
3．建設單位應提供的資料
（1）電梯準運證；
（2）設備保修卡、保修協議；
（3）其他資料。
（二）實物的接管驗收
驗收標準：GB50310―2002《電梯工程施工質量驗收規范》
1．根據《移交設備清單》核點設備數量和各種設備出廠配制的工具、配件。
2．根據《設備移交登記表》中的技術參數做設備運行的驗收調試。
3．對設備房環境進行對應性確認，包括噪音、溫度、濕度測試及防鼠、防洪、防雷擊設施等。
4．對明顯存在表面損毀和運行參數不符的設施設備，應在《設備交接單》中明示設施存在的問題，需要整改的應盡快以《 工作任務聯系單》形式書面通知建設單位負責人，避免給公司帶來不必要的損失。
5．對驗收合格的設施設備，接管驗收負責人在《設備交接單》上簽字確認，交甲方一份，自留一份。《移交設備清單》和《設備交接單》均交管理處一份備查。
二、使用管理
電梯和其他的機械設備一樣，如果使用得當，有專人負責管理和定期保養，出現故障能及時修理，并徹底把故障排除，不但能夠減少停機待修時間，還能夠延長電梯的使用壽命，提高使用效果。相反，如果使用不當，又無專人負責管理和維修，不但不能發揮電梯的正常作用，還會降低電梯的使用壽命，甚至出現人身和設備事故，造成嚴重后果。
（一）責任到人，明確職責
這是電梯投入使用后首先要落實的一項管理措施。電梯使用單位應根據本單位電梯配置的數量，設置專職司機和專職或兼職維修人員，負責電梯的駕駛和維護保養工作。電梯的管理人員可以由電梯專職維修人員兼任，但必須明確其管理職責。電梯數量多且使用頻繁的單位，其維修人員必須是專職的。司機和專兼職維修人員須經政府主管部門進行電梯業務技術培訓，考試合格取得崗位證書后，才能上崗操作。
（二）建立電梯使用管理制度
電梯的使用管理制度主要包括崗位責任、交接班制度、安全使用管理制度、維修保養制度、應急突發事件處理預案 、備件工具管理制度及技術檔案資料管理制度等。
（三）電梯的維護保養
電梯的司機或維護人員除每日對電梯做準備性的試車外，還應每日對機房內的機械和電氣裝備作巡視性的檢查，并應對電梯作定期維護工作，根據不同的檢查日期、范圍和內容，一般可分為每周、季度和年度檢查三種。
1．每周檢查
電梯維護人員應每周一次對電梯的主要機構和設檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和，其內容包括：
（1）轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動作。
（2）轎廂照明、信號(指示器、方向箭頭、蜂鈴)檢查，必要時調換燈泡。
（3）平層機構檢查平層準確度。
（4）轎廂門檢查門的開關動作。
（5） 自動門檢查門的重開線路(按鈕、安全觸板、光電管等)。
（6）廳門檢查門鎖是否靈活，接點之間是否正常，在必要時進行調節更換。
（7）檢查門導軌中有無污物。
（8）檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有否磨損，必要時調整或更換制動瓦。
（9）曳引機和電動機檢查油位是否在油位線上，必要時添加油。
（10）接觸器檢查觸頭、銜鐵接觸情況是否良好，是否有污垢。
（11）檢查驅動電動機有無異常噪聲和過熱現象。
（12）導向輪、運行情況。
（13）檢查開門機磁籠是否靈活，電磁力是否足夠。
2．季度檢查
電梯每次在使用三個月之后，維護人員應對其一般重要機械和電氣裝備進行比較細致的檢查、調整和修理。
（1）機房
1）蝸輪蝸桿減速箱及電動機軸承端是否正常。
2）制動器動作是否正常，制動瓦與制動盤之間的間隙是否正常。
3）曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移。
4）限速器鋼絲繩、選層器鋼帶運行是否正常。
5）繼電器、接觸器、選層器等工作情況是否正常，觸頭的清潔工作和主要部件緊固螺釘有否松動。
（2）轎廂頂和井道
1）檢查門的操作、調節和清潔門驅動裝置的部件，如電動機皮帶輪的皮帶、電動機、磁籠、速度控制開關、門懸掛滾輪、安全開關和彈簧等。
2）清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導軌)。
3）檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。
4）調節和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開關門鉸鏈、門滑輪、橡膠停止塊、門與門坎之間的間隙等。
5）檢查并清潔全部廳門門鎖和開關觸點，以及井道內的接線端子。
6）檢查對重裝置和轎廂聯接件(補償鏈)。
7）檢查轎廂、對重導靴的磨損情況和安全鉗與導軌之間隙，必要時予以調換和調整。
8）檢查每根曳引鋼絲繩的張緊是否正常，并做好清潔工作(如井道傳感器、永磁感應器等)。
（3）轎廂內部
1）檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。
2）檢查轎廂照明、轎廂信號指示器、方向指示箭頭、蜂鈴的工作情況，必要時調換燈泡。
3）查轎廂門的開關動作和自動門的重開線路情況(按鈕、安全觸板、光電管、關門力限制器等)。
4）檢查緊急照明裝置。
5）檢查并調節電梯的性能，如起動、運行、減速和停止是否舒適良好。
6）檢查平層準確度。
（4）層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。
3．年度檢查
電梯每次在運行一年之后，應進行一次技術檢驗，由有經驗的技術人員負責，維護人員配合，按技術檢驗標準，詳細檢查所有電梯的機械、電氣、安全設備的情況和主要零部件的磨損程度，修配磨損量超過允許值的和換裝損壞的零部件。
（1）調換開、關門繼電器的觸頭。
（2）調換上、下方向接觸器的觸頭。
（3）仔細檢查控制屏上所有接觸器、繼電器的觸頭。如有灼痕、拉毛等現象要予以修復或調換。
（4）調整曳引鋼絲繩的張緊均勻程度。
（5）檢查限速器的動作速度是否準確。安全鉗是否能可靠動作。
（6）調換廳、轎門的滾輪。
（7）調換開、關門機構的易損件。
（8）仔細檢查和調整安全回路中各開關、觸點等工作情況。
有的物業服務企業把電梯維護保養工作分包給電梯專業維保公司了，物業服務企業應做好相應的監管，決不能因此放松警戒。現電梯專業維保公司對電梯進行的例行保養每月只有2至3次，每次每臺保養時間只有1小時左右。因此要求物業服務企業一方面要安排專人進行日常巡視，填寫《日常巡視記錄本》、《電梯故障記錄表》。一旦發現故障隱患，立即通知專業維保公司，在第一時間排除隱患。另一方面做好維保工作的監管，切實跟蹤核對維保作業的內容，以防止維保公司作業不認真，走過場。如果未達到維保作業單的要求，堅決不予簽字確認。此外，還要注意維保時間盡量避開節假日和上下班高峰用梯時間。因故障或計劃修理電梯，應盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。
四、電梯的計劃性檢修
電梯的計劃性檢修是在日常檢查維護和周期性定期保養的基礎上，根據保養中掌握的情況和運行狀態，結合電梯的使用狀態，為恢復出廠時的性能，延長使用壽命而做出的計劃性檢修安排。通常包括中修、大修和專項修理三個類別，具體內容在此不再贅述。
（五）裝修期間的電梯管理
高層樓宇在裝修過程中需要使用電梯，這在很大程度上會對電梯造成“傷害”。如裝修材料及裝修垃圾運送時重載及沙土散落電梯井道；超長、超大物品運送，有些裝修人員將電梯安全窗打開，將超長木方從轎內伸出轎頂；裝修施工時產生的粉塵，若樓宇中有幾層在進行整層裝修，大量的水泥、石灰粉塵會通過電梯井道吸上機房；裝修施工時產生的廢棄物，很容易將下水道堵塞，造成積水流入電梯井道。基于裝修的特殊情況，要求電梯管理單位一定要安排專人司梯，做好電梯的防護，并聯系電梯維保公司加強檢查頻次，及時發現存在的隱患并予以排除。
三、安全管理
電梯作為一種交通運輸設備本身就具有一定的危險性，其維修工作又具有高空作業和帶電作業的特點，因此對安全工作必須有嚴格的管理制度，電梯的安全管理首先是對電梯司機、電梯操作人員，電梯管理人員和電梯維修人員的安全作業的訓練；其次是對電梯安全監督和檢查，對電梯的各項安全開關經常檢查，檢查開關按鈕是否運作可靠；第三是對用戶的安全教育和宣傳電梯的安全使用知識。
（一）加強對電梯作業人員的培訓考核。
1．物業公司首先對電梯作業人員要求持證上崗，電梯作為特種行業，根據國家有關要求從業人員必須持證上崗。
2．制訂合理的電梯使用操作規程和電梯維修操作規程。
3．加強培訓與考核工作。
作為物業公司，經常要對電梯值班人員加強電梯困人救援方法的培訓和電梯發生緊急事故時處理方法，一旦發生緊急事故，電梯值班人員應該能夠快速安全救出乘客，確保人身安全。
（二）設備安全檢查和監督。
為了運行安全，電梯本身在設計和制造上已經設置了多種安全裝置，在使用中必須經常檢查這些開關、按鍵的可靠性和運作靈活性，定期進行安全機構動作試驗與整體性能試驗。這些在維修使用說明中有明確的規定，關鍵是嚴格執行。
作為物業管理公司，對電梯的安全，還要求有防火、防水、防盜、防震等措施。例如，通向機房的樓梯口應設有防火的安全門，機房應裝有防盜報警器和滅火器，機房內不應有上下管線，井道、底坑應有防水措施，機房地板所開的孔洞應有防水隔離圈，井道內壁不應有凸出部分，以保證安裝，維修安全運行的需要。
（三）對廣大用戶加強宣傳電梯的安全使用規則，確保更多的人都能正確使用電梯。
四、節能管理
在對賓館、寫字樓等的用電情況調查統計中，電梯用電量占總用電量的7%～25%以上，僅次于空調用電量，高于照明、供水等的用電量。因此節能管理工作顯得非常重要。主要手段有：
1．電梯的并聯使用；
2．購置節能電梯或進行節能改造。
綜上所述，電梯作為人們經常使用的設備，不管是物業管理者，電梯維保單位，都必須從細微的工作做起，不斷加強完善自己的管理制度，才能使電梯的運行處在一個良性循環體系之中。
參考文獻
論文以高校宿舍裝修改造項目為研究對象，以裝修改造過程中存在的問題為導向，對高校宿舍裝修改造項目從建設單位角度對各階段控制的內容、關鍵環節進行剖析并結合自身實踐工作中的體會提出一些對策及建議。
關鍵詞：建設單位 宿舍裝修改造全過程控制
中圖分類號： TU241 文獻標識碼： A
一、高校宿舍樓裝修改造工程的特點
裝修改造專業多。一些高校宿舍樓建于70、80年代，樓宇年久失修，樓內配套設施不能滿足于學生日常生活需求及現行設計、消防等相關法規等。因此裝修改造工程需對原有的樓宇進行重新二次設計，涉及土建裝修、強電、給排水、消防、網絡、電話，同時對原有宿舍老化的床體家具進行整體更換。
工期較短。宿舍裝修改造工程需將原有宿舍樓騰空，這樣勢必會將樓內學生暫時進行搬家安置，但如果宿舍緊張的話，只能在寒暑假期間進行施工，工期比較短，施工任務比較重。
二、裝修改造工程中一般存在的問題
1、招投標較多采用最低價中標法，不利于工程管理。
宿舍裝修改造工程在招標的過程當中目前較多采用低價中標法，對經濟標中最低報價的投標單位打滿分，而其經濟標在整個投標當中的分值占主導地位，這種最低報價的投標單位如不被評標委員會確認為“廢標”，可以說就是中標單位。簽訂合同后，由于施工單位采用的是最低報價，利潤非常低，就會想盡一切辦法找利潤，利用招標文件及合同的漏洞鉆空子，增補洽商。施工中偷工減料時有發生，這就給監理及甲方的管理造成很大困難。
2、施工過程中由于專業工種較多，相互間溝通配合不夠。
裝修改造工程涉及土建裝修、強電、給排水、消防、網絡、電話、家具等多個專業，每個專業都有其自己的施工隊伍，雖然施工內容不一樣，但不可避免的要和其他專業進行交叉，很多專業隊伍只顧自己干活，相互間不進行溝通，影響的是工程整體。
3、監理單位的人員配備不能滿足工程管理的要求。
自國家實行監理制度以來，極大促進了我國建筑市場的深化改革，在工程管理中由于監理方的參與，工程質量總體得到很大提高。當然，也存在一定的問題，特別對宿舍裝修改造工程，相對于其他上千萬造價的建筑工程而言造價不高，監理費偏低，因此在監理的人員配備上經常多個工地“兼職”，幾天到一次工地；人員配備上也以監理員偏多，具備監理工程師資格的不為多見，因此對建設單位來說，聘請監理的作用并不凸顯。
4、施工企業項目管理人員素質不高，管理制度不完善。
施工企業在進行投標時，在其技術標中所填報的項目管理人員較多是資質較高，里面不乏一級建造師、工程師等，而在施工階段其項目部管理人員又是另外一批人，具備較高專業知識與管理技能的人員并不多見，很多一人身兼多職。
三、裝修改造工程中存在的問題分析
（一）關于低價中標法不利工程管理的分析
選擇最低報價的投標單位中標，對建設單位而言其最大的利益當然是節省了項目資金，避免資金浪費，可以用節省下來的資金做其他的事情；對施工企業而言可以提高企業的競爭力；在一定程度上促進建筑市場的良性發展。然而，我國目前的建筑市場還處于成長期，在這個領域許多現存的有關法律法規還不健全，以及在建設工程招投標實踐中暴露出來的許多問題，最低價中標現象的普遍化，逐漸演變成了“低價大比拼”，許多低價中標的工程往往是中標價低于實際工程成本價，市場“供小于求”的現狀，“僧多肉少”使得眾多建筑企業為了生存不得不在“最低價中標”的勢頭下做出了“最低價搶標”的無奈抉擇。這就阻礙了正常的工程管理和工程質量控制，從這個意義上講又阻礙了建筑市場的良性健康發展。這種低價中標的招標辦法是誘使施工企業及建設單位導致各自工程管理出現弊端的源頭之一。嚴重時會使建筑企業生產力水平的停滯和下降，對社會發展極其不利。
（二）施工中各專業工種相互間溝通配合不夠原因分析
宿舍裝修改造工程是一個多工種施工的項目，土建、強電、給排水、弱電、網絡、家具等等，由于施工隊伍眾多，施工技術水平也差異很大，在各自的承包范圍內，施工隊往往只注重本工種的進度，而忽視各專業配合的施工，造成互相扯皮，施工協調困難。造成這種現象主要是各單位間沒有直接的責、權、利合同關系，很多專業施工項目都是與建設單位直接簽定的合同，認為自己只對建設單位負責，其他單位的活和我關系不大，因此施工時只管自己的“一畝三分地”，施工遇到問題時相互扯皮推委。這種現象會對整體裝修改造工程造成如下影響
1、由于專業工種間不能很好的溝通，很多時候會造成返工現象，延誤工期。如墻面的插座位置、網絡的插口位置都要與床體家具的安裝擺放位置進行協調統一；強電橋架、弱電橋架吊裝不能相互干擾，進入宿舍進口位置與走線錯開等等，任何一個專業不和其他專業進行溝通盲目施工都會造成自己或其他專業的返工，從而影響整體的工期。
2、一些專業工種需在其他工種完成一定程度后穿入，其在已完成的工作面上不注意成品保護，也不和前面的專業協調在已完成的成品隨意開口、打孔等，造成二次施工，使人工、材料及時間成本得到很大的浪費。
(三)、監理單位的人員配備不能滿足工程管理的要求的分析。
1、目前監理單位的人員現狀
我國目前從事監理工作的人員主要來源于設計單位的離退休人員，施工單位的管理人員，建設單位的基建管理人員，設計單位的對設計圖紙非常熟悉而施工管理經驗和協調能力相對較弱，施工單位的有較豐富的施工經驗總體協調能力欠缺乏，而建設單位的基建人員熟悉基建基本程序，協調能力強但施工管理經驗又較弱。目前經過監理工程師資格考試取得監理工程師注冊資格證書的人員占監理從業總人數的比例不高，因此監理單位的人員整體素質還需進一步提高。
2、目前監理企業的狀況
我國目前監理行業費用取值較低，約為工程造價的0.6%-2.5%，遠遠低于5-10%的國際水平，使得監理行業的發展一直在低水平徘徊，無法吸引年富力強、層次較高的人員，造成監理企業人才流失，從業人員素質不高，技術裝備投入較少、企業的競爭力較低。
宿舍裝修改造工程由于其工程造價較低，對監理公司來說監理費用并不高，因此給建設單位配備的監理人員的綜合能力相比其他項目而言還會低一些，或較多的由其他監理項目的人員進行兼職，幾天來一次工地，這樣對裝修改造項目監理的力度不夠。裝修改造項目由于其施工專業工種較多，工期緊，其質量、進度、安全監控、協調工作非常多，如果監理的工作不能滿足現場管理的需求，就會加大建設單位的工作量，就使得建設單位聘請監理的實際意義并不大。
（四）對施工企業項目管理人員素質不高，管理制度不完善的分析
目前很多的投標“企業”由于受到招標公告關于企業資質等級要求的限制，往往利用其他企業的資質在進行投標，為評標取得高分或贏得評委的好感，投標文件報送的項目部管理人員都是經驗豐富、能力較強的人員，不乏一級建造師、造價市、工程師等，而一旦中標，為了節約工資成本，同時也是受最低價中標的影響，為了減少項目開銷和費用投入，組建的又是另外一個“全新”項目部，當初報的人員寥寥無幾，其人員綜合素質不高，一人多職，項目管理制度不健全或形同虛設，不能相對滿足施工管理的要求。這對裝修改造工程會造成如下不利的影響。
1、管理人員對工程一些環節的預見性、前瞻性和遇到特殊問題處理的能力不足，使得工程遇到一些特殊問題的時候不知所措，處理不當，對工程造成影響。宿舍裝修改造工程大都在學校的暑假及寒假施工，對農民工來說，寒假正好趕個春節，這個階段是勞動力明顯不足的時候，因此就要提前將勞動力進行資源整和與儲備，提早作好勞動力的安排，避免勞動力一旦出現間斷或供應不足影響工程進度。
2、管理制度如隱蔽工程檢查驗收制度，“三檢”制度等不健全、不落實會對工程質量埋下很大的隱患。
三、對策及建議
宿舍裝修改造項目要經過設計、招標、施工、竣工等多個階段，本人認為要想做好項目管理工作，就要做到全過程控制，針對項目實施當中的每個階段找出其重點存在的問題，進行研究，分析、解決。根據以上對工程容易出現的問題及原因的分析，本人認為可從如下幾個方面進行嘗試和解決。
（一）、合理確定評標辦法，避免最低價中標法
最低價中標法雖然是目前工程上較多采用的招標辦法，但其對工程本身、企業的發展以及建筑市場、社會進步的不利影響已顯而易見，合理確定評標辦法，將最低價中標進行改進，已是迫在眉睫的事情。本人認為可以從如下幾個方面進行改進。
1、建立良好合作企業資料庫，對已經有過合作經歷的施工企業建立備案制度，從施工質量、工程進度、安全管理、協調配合、誠實守信等多方面進行綜合評價，考評良好的企業可直接耐入下次招標的投標者，考評不好的企業進入黑名單，杜絕以后的投標，這樣就保證入圍投標的企業素質比較高，信譽比較好，即使中標價格較低的話在工程管理的過程中也不會出現太多的問題。
2、根據實際情況可設置工程標底，如不設置標底可在招標文件中設立最高限價（攔標價），可按略低社會平均水平設置，按各投標單位的投標情況計算出一個基準價，與基準價一樣為滿分，高低的偏差進行扣分而算出投標價格得分。至于投標價格分占總投標得分的比例可為60%，商務標和技術標占40%。最終按總分值高低排列中標候選人。
（二）由于專業工種較多，多進行協調工作，明確相關交叉配合事項，時間節點等。宿舍裝修改造項目施工前，由建設單位召開各專業全部參加的協調會，按總體進度計劃明確各專業工種開始及完成的時間節點，分解工作任務，強調注意配合事項，使各專業單位意識到自己是整個裝修改造項目的一部分，任何一個節點出現問題，都會影響工程整體進度。施工過程中對發生的偏差、出現的問題及時協調相關專業進行調整、糾偏處理。
（三）調動利用好監理單位進行工程管理。
針對監理單位在監理活動中配備的項目監理人員兼職的情況，可在監理合同中做出明確的要求，對每日在施工現場的監理人員數量及監理時間作出具體要求，在現場監理部中具有注冊監理工程師資格的人員要求占有一定的數量。
對監理的工作給予支持與配合，多與監理單位進行溝通交流，一些具體問題達成一致意見，監理單位是代表建設單位在施工現場的唯一管理者，避免建設單位在現場隨意發號指令，造成監理工作的被動。對監理單位的優秀人員可給予適當獎勵。
(四)、重點加強總包或土建裝修的管理，加強質量、安全意識。
總包單位或土建裝修單位是整個裝修改造項目的重點，總包的分包和建設單位的直接分包都需要在總包完成一定工作內容的基礎上進行，總包施工的質量好壞、進度的快慢，是關系整個裝修改造項目能否如期完工的關鍵，因此對總包的施工需進行重點監控。可從如下幾個方面進行
1、在施工合同中明確要求總包單位施工項目部管理人員與投標文件中的一致，特別是項目經理及主要崗位人員，特殊原因需要書面說明，這樣就保證有一個較高素質的項目部進行工程管理。
2、督促施工項目部建立落實各項項目管理制度，特別是關于施工質量及施工安全方面，
“樣板施工制度”，“隱檢制度”、“三檢制度”、“安全管理制度”等層層落實到位，人員明確，責任清晰，獎懲分明。
3、利用好監理單位加強平時的巡視、旁站，使施工現場處于全面受控狀態。
總之，宿舍裝修改造是一個多單位參與，多專業協作配合施工的工程項目，從委托設計到項目招標、工程施工、竣工驗收歷經多個階段，本人從實際工作中體會到作為建設單位要想做好項目管理就要以工程項目過程為導向，對每一階段容易出現的問題進行思考剖析，找出問題的癥結所在，這樣就容易得出解決問題的辦法。
參考文獻
1、匡德云 建筑施工質量管理與控制策略淺析{J}.中國房地產業：理論版.2012
本文主要的研究目標是裝修公司的內控管理與風險防范，我結合了裝修公司的發展形勢，發現了在內控管理與風險防范中存在了一些問題，這些問題會阻礙企業的發展。
(一)企業內控管理存在的問題
首先，在房產業快速發展的今天，裝修行業也很熱門，從而裝修行業的內部壓力很小，這會嚴重的影響到企業的風險意識，隨著社會的不斷進步，企業之間的競爭也變得越來越激烈，但是就裝修行業的情況來講，企業的風險意識很差，沒有意識到應該設定內控管理制度，導致經營風險加大。同時，裝修作業方作為專業承包方受項目業主方、項目建設方、項目施工總包方等利益相關方影響較大，由于某方的原因都可能影響整個項目的進程，項目組不能及時應對，而施工項目獨立性特點常常造成信息反饋滯后，從而加大了企業經營風險。其次，法人的治理結構并不完善，法人不完善的治理結構會讓企業產生大量的內耗，提高企業的運營成本，從而增加了企業經營的風險，降低企業的綜合競爭能力。同時，企業的信息流通不暢，責任的劃分也并不是非常的清晰，每個工作的具體分工并不明顯。所以企業應該設定出一個完善的信息系統，可以保證責任可以具體的分配到個人，每個人都清楚的知道自己承擔的責任是什么，并且將自己的工作完成的很好，比如：在項目管理方面，確立項目經理負責制下的項目管理運行機制，項目組成員都對項目目標和要求有清楚的認識，明確各自在項目中的工作職責。就目前的形式來講，企業存在一個嚴重的問題，就一個工作任務來講，公司里每個人都可以管，但是每個人都可以放任不管。所以在企業的運營出現問題后，沒有專門的人來承擔，每個人都可以推卸責任，最后只能不了了之。最后，內控的機制不健全，缺乏內控管理控制，會造成隨意性較大，無法真正實現權、責、利的有效統一，出現不作為、亂作為甚至舞弊現象的發生。為了實現公司的戰略目標以及經營目標，需要就公司的情況，制定出相應的措施和程序，一般包括設計恰當的憑證、職責劃分、恰當的安全措施等。同時，企業為了完成實現控制的目標，必須制定控制政策和程序，并且嚴格的執行。
(二)企業內部財務風險
企業主要面臨著一下的兩種財務風險，分別是外部原因以及內部原因，企業外部造成風險的原因主要有金融市場的變化、國家政策的變化以及經濟環境發生了改變等狀況。企業存在風險的內部原因主要有一下幾種：企業的盲目投資會造成巨大的風險，很多企業為了追求自己的利益，會盲目的擴張自己的企業，希望通過擴張企業的形式來提高自己企業的競爭能力以及抵擋外在風險的能力，但是，如果企業盲目的擴張自己的企業不僅僅不會提高自己的競爭力，還會影響自己的本身的發展從而增加企業在財務上的風險。對于企業的內控管理上，如果企業沒有合理的進行管理，就會導致企業的財務方面的決策發生錯誤，很有可能給企業造成巨大的財務損失。除了以上的幾種風險以外，籌資也有可能會造成企業的財務風險，在籌資的過程中，企業會對自己的內部失去控制，從而不能對籌資的方向和具體的內容進行準確的分析，選擇出不適合自己公司現狀的籌資組合，導致企業會出現財務風險。在目前的裝修行業并不是非常的重視財務在項目管理中的作用，項目財務常常因不熟悉工程管理而工作極為被動，所以必須需要項目財務管理人員全程的參與，不但耽誤時間而且加大了財務方面的支出。并且項目預算無法與工程項目的變化相一致，使預算管理執行度較差。各職能之間的協調性很差，不利于項目與環境的適應，財務對項目的控制必須要做到及時知曉項目狀況，并及時的應對，才能較好識別出其虛假信息，財務才能準確理解項目標和懂項目管理情況。
二、加強企業的內控管理與財務風險防范的措施
企業的內控管理和財務的風險防范方面存在著密切的關系，加強內控管理可以降低財務風險，幫助企業做出正確的決策。
(一)提高風險評估管理能力
現在的競爭越來越激烈，企業都面臨著多種多樣的風險，風險評估就是分析企業風險發生的可能性，從而在情況發生的同時采取正確的策略，那么如何能夠加強風險的評估呢?首先，要對會計工作的風險有充分的認識并且進行防范，企業的會計工作的風險包含著會計人員的職業道德風險、涉稅風險以及會計信息不正確風險等多種類型，所以，財務風險防范的主要防范目標就是加強對會計工作人員的專業素質教育以及對會信息的核實等等。并且，對于企業的資金風險也要進行充分的認識和防范，企業想要加強資金風險防范，就必須要對資金的回收進行管理控制，準確的評測投資和融資的風險，保證企業決策的科學性。
(二)加強企業的內部監督
在企業內控管理中，內部監督是非常重要的組成部分，它能夠保證內控制度可以有效地進行，企業在防范財務風險的過程中通過內部審計、財務監督以及其他的方式進行監督，在企業遇到問題后會適時地采取措施，不至于讓企業造成巨大的損失。
(三)加強控制環境的管理
控制環境是企業內部控制首要的一方面，所以我們必須要對自己的實際情況有一個全面的認識，為企業營造出合適的控制環境。我們不僅僅要讓管理層次的人員認識到企業內控管理的重要性和必要性，還要建立起來與企業的現狀相符的法人治理結構，建立起比較規范的管理制度，最后，形成一個重視研究程序的企業習慣。在企業制定年度計劃的時候，要針對于財務風險的防范進行集體決策，避免少數管理人員作出不正確的決策，嚴禁少數或者單個人決定的情況發生，積極地倡導正義和健康的企業文化。
(四)加強控制活動的管理
控制活動就是企業的管理者為了防范風險所進行的一系列的管理的活動，在會計活動中存在的風險，企業必須要設定相應的部門。同時，在嚴格執行相關管理制度和程序情況下，應根據企業內外環境的變化，按規定的程序和權限適時對相關管理制度、程序以及計劃或預算作出合理的調整，使內部控制更加科學、合理、有效，為此建立相應的動態管控機制，實現系統化、動態管理。(五)加強信息的溝通每個企業的管理都離不開信息的溝通以及交流，企業的管理人員都會通過信息的溝通來達到自己的目的，執行每個人自己規定的職責。不論是風險的評估還是采取適合的控制活動都和信息的溝通和交流息息相關，所以必須要確保信息的真實準確性，并且還要確保信息的暢通性，在有風險后可以快速的將情況傳遞給管理人員，方便他們快速的作出反應。
三、結束語
京國土房管物[2003]127號
各區縣國土房管局，各物業管理委員會、各物業管理企業：
《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）》［京房地物字（1999）、第187號］自頒布以來，在規范物業管理企業服務行為，維護產權人和物業管理企業雙方的合法權益，促進物業管理行業的健康發展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業管理的發展，該要求已不能適應物業管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表”重要思想，促進我市物業管理服務水平的提高，為人民群眾創造良好的居住環境，在充分征求社會各界意見的基礎上，我局對《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）、》作了修改，并修訂為《北京市居住小區物業管理服務標準》（以下簡稱“標準”），自2003年5月1日起正式執行，原《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）、》同時廢止。
現將該標準印發給你們，請認真貫徹實施。
附件：北京市居住小區物業管理服務標準
北京市國土資源和房屋管理局
二三年二月二十一日
北京市居住小區物業管理服務標準
表一、普通商品房居住小區管理服務標準
項目范圍工作內容及要求
（一）、綜合管理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。（1）、負責制定物業管理服（2）、務工作計劃，（3）、并組織實施；（2）、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；（3）、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；（4）、協助組建業主委員會并配合其運作；（5）、管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；（6）、與業主簽定物業管理服務協議、物業管理公約等手續；公開服務標準、收費依據及標準；（7）、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；（8）、全體員工統一著裝，持證上崗；（9）、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。
（二）、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設施一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備。“）、確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：（1）、樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；（2）、保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；（4）、負責小區智能化設施的日常運行維護；（5）、定期清洗外墻。
（三）、綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
（四）、保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：（1）有健全的保潔制度，（2）清潔衛生實行責任制，（3）有明確的分工和責任范圍；（4）設定垃圾集納地點，（5）并每日將服（6）務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，（7）對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（8）每日對保潔服（9）務范圍內的區域進行一次清掃，（10）做到服（11）務范圍內無廢棄雜物；（4）、對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；（5）、按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）、在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）、保安
小區規劃紅線以內，業主戶門以外。公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）、相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；（2）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（3）、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管
（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；（3）、保證停車有序，24小時設專人看管；（4）、長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。
（七）、消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，建立消防責任制；（2）、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；（3）、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養護、運行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質合格；（3）、維修服務標準執行京房地物字（1998）、第799號文件規定。
（九）、電梯養護、運行、維護
（1）、主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；（2）、凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；（3）、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；維修服務標準執行京房地物字（1998）、第799號文件規定。
（十）、裝修管理服務房屋裝飾裝修管理
（1）、有健全的裝修管理服（2）、務制度；（3）、查驗業主裝修方案，（4）、與業主、施工單位簽定裝修管理協議，（5）、告知業主裝修注意事項；（6）、裝修期間，（7）、對裝修現場進行巡視與檢查，（8）、嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，（9）、調解因裝修引發的鄰里糾紛；（10）、業主裝修結束后，（11）、應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，（12）、問題嚴重的報行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
表二、經濟適用房小區、直管和自管公房小區、危舊房改造回遷小區管理服務標準
項目范圍工作內容及要求
（一）、綜合管理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理（1）、負責制定物業管理服（2）、務工作計劃，（3）、并組織實施；（4）、每年一次對房屋及設施設備（5）、進行安全普查，（6）、根據普查結果制定維修計劃，組織實施；（7）、白天有專職管理員接待住戶，處理服（8）、務范圍內的公共性事務，（9）、受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，（10）、處理急迫性報修，（11）、水、電等急迫性報修半小時內到現場；（12）、協助組建業主委員會并配合其運作；（13）、管理規章制度健全，（14）、服（15）、務質量標（16）、準完善，（17）、物業管理檔案資料齊全；（6）、與業主簽定物業管理服務協議、物業管理公約等手續；公開服務標準、收費依據及標準；（7）、全體員工統一著裝，持證上崗；（8）、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數80％。
（二）、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備。（1）、樓房及小區內共用部位設施設備（2）、的日常養護和小修，（3）、執行《房屋及其設備（4）、小修服（5）、務標（6）、準》；（7）、保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備（8）、正常使用；（9）、確保雨水、污水管道保持通暢，（10）、定期清掏化糞池、雨水井，（11）、相關設施無破損。
（三）、綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
（四）、保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：（1）、設定垃圾集納地點，（2）、并每日將服（3）、務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，（4）、對垃圾（專用）、樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（5）、每日對保潔服（6）、務范圍內的區域進行一次清掃，（7）、做到服（8）、務范圍內基本無廢棄雜物；（9）、按規定進行消毒、滅鼠等活動；（10）、在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）、保安
小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護服務范圍內的業主公共生活秩序，包括：（1）、相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，（2）、車輛行駛通暢，（3）、危及人身安全處有明顯標（4）、志和防范措施；（5）、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；（6）、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，（7）、應及時報警，（8）、并配合公安部門進行處理。
（六）、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、、位的看管
（1）、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；（2）、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，（3）、出門憑證放行；（4）、保證停車有序，（5）、24小時設專人看管；（4）、長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。
（七）、消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防責任制；（3）、消防設施有明顯標（4）、志，（5）、定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；（6）、定期進行消防訓練，（7）、保證有關人員掌握消防基本技能。
（八）、高壓供水養護、運行、維修
（1）、保證居民正常生活用水；（2）、對水箱定期清洗消毒，確保水質合格；（3）、維修服務執行京房地物字（1998）、第799號文件規定。
（九）、電梯養護、運行、維護
（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、間斷運行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫運行，（6）、電梯工夜間值班，（7）、公布呼叫電話或房號。凡是樓層設有電梯門的，（8）、均須開啟載客；（9）、凡有備（10）、梯的，（11）、在高峰期6點－（12）、8點、17點－（13）、19點與主梯同（14）、時運行；（15）、主梯維修時，（16）、用備（17）、用梯運行；無備（18）、梯的，（19）、屬急迫性維修的，（20）、應在30分鐘內搶修完工，（21）、其它維修應于23點至次日5點以內完工。（22）、維修服（23）、務標（24）、準執行京房地物字（1998）、第799號文件規定。
各項目主管對本項目下屬保安員全面負責管理和考核。因此這次培訓要求全體保安員(除值勤外)和項目主管全部參加，并且在培訓過程中實行考核。以下是小編為大家整理的保安管理制度規定及方案資料，提供參考，歡迎你的閱讀。
保安管理制度規定及方案一
根據目前實際情況，針對保安員整體業務技能和個人素質，進行全方位的軍體素質、治安管理、消防知識等培訓。全面提高保安員綜合服務素質，以體現我公司服務宗旨，塑造良好的企業形象。
第一、培訓內容
一、保安管理制度
1、保安員紀律、職責權限、職業道德規范、禮儀規定
2、行為規范
3、對講機使用規定
4、保安人員獎懲制度
5、各崗位職責
二、消防知識
1、消防安全知識
2、滅火器及滅火方法
3、義務消防隊的任務
4、火警報警程序
5、發現火警、火災應急處理程序
三、治安管理知識
1、物業管理及治安管理的要求
2、正當防衛
3、保安類各種問題的處理方法
4、保安員交接班管理標準作業規程
5、停車場管理標準作業規程
6、易發生事故的11個部位強化防范措施
四、軍體素質
1、單列考核標準
2、擒敵應用技術動作
五、物業管理專業知識
1、物業管理的概念
2、物業管理的分類
3、物業管理的主要內容
4、物業管理人員的素質要求與職業道德
5、物業管理的基本原則
第二、培訓方案
根據領導指示和實際情況。各項目主管對本項目下屬保安員全面負責管理和考核。因此這次培訓要求全體保安員(除值勤外)和項目主管全部參加，并且在培訓過程中實行考核。培訓結束后，根據實際情況對現有保安人員進行篩選和調整。
一、培訓時間
1、全程培訓時間為 個月。
2、具體時間按排詳見《培訓時間表》
3、培訓以操練和理論交叉進行，時間安排根據具體情況臨時決定。
二、培訓地點
選擇我公司項目較集中的地方。
第三、培訓目標
一、提高全體保安人員綜合素質，樹立良好的社會形象。
二、提高全體保安人員工作效率，服務質量，為業主(使用人)提供高效、周到的服務。
三、 提高全體保安人員自我學習、自我約束的能力，實現企業前景。
第四、培訓管理規定
為保證這次全體保安人員的培訓工作順利進行，達到預期的目標，現根據我公司《員工手冊》制定以下幾條紀律，詳見附則。
保安管理制度規定及方案二
目的
控制閑雜人員進入大廈,規范物品出入管理，接待業主投訴和報修，準確投遞報刊雜志和準確、規范接轉電話。
適用范圍
適用大廈人員和物品出入管理及接轉電話的禮節禮儀等。
職責
安全保衛部經理、主管負責檢查執行情況。
保安班長、門衛保安負責實施人員及物品出入管理。
程序要點
人員進出管理。
對熟悉的住戶進入大廈時：
當值保安員立即起立，并主動問好;
待住戶離開當值保安員崗位后，當值保安員方可坐下;
當陌生人進入小區時：
當值保安員立即起立，并說：“您好!請問您去哪一層?”
當來人說明是業主時，當值保安員應很禮貌的說：“不好意思，剛認識您，謝謝您的合作，請進!”
當來人說明是來訪者，當值人員應首先詢問其去哪一層、哪一戶、探訪誰：
——如來人能準確說出去向，則應驗證后按《訪客出入登記表》嚴格登記完畢后允許來人進人大廈;
——如來人無法說出要訪的人姓名或房號時，當值人員應說：“對不起，請您與您的朋友聯系好后，再來訪好嗎?”
——如來人不愿登記或說不出要訪的人姓名及單元號碼且要強闖進入小區時，當值人員應立即通知當值班長或其他隊員前來協助處理。
門衛保安員在具體工作中，言行舉止應嚴格依照《員工手冊》的規定進行工作。
物品出入管理。
業主、來訪者及施工人員進入小區攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值保安員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶人大廈內。
門衛保安員應對施工人員帶入大廈的施工用具、材料作好登記工作。
業主、來訪者及施工人員攜帶物品離開大廈時，門衛保安員應禮貌檢查后辦理放行手續：
接轉電話時，應先說“你好”并報清單位，然后客氣地詢問，接轉準確無誤，回答問題時不能直說“不知道”、“不曉得”等，應以積極的態度幫助客人或婉轉地回答問題。
接到業主報修時，要準確記錄業主的姓名、房號，報修的時間、報修內容、業主的聯系方式，及時填與報修單并呈保安班長或主管。
接到業主投訴時，要準確記錄業主投訴的時間、內容，認真做好記錄，及時呈轉總經理辦公室。
報刊、雜志等投遞。
報紙、平信盡可能地由郵遞員投入業主的信箱。
掛號信、匯款單、包裹單、雜志要收發規定登記，在黑板上及時公布，收發都要簽字。
快件、貨物門衛保安不受理，如受業主委托又不便推辭，要有專人保管并及時轉交，手續辦理同上。
按規定時間列崗，列崗姿勢—跨立。
保安員工工作職責
1、維持公司辦公場所內外區域的正常工作秩序;
2、維護公司內部治安秩序，消除隱患于萌芽狀態，防患于未然;
3、加強對重點部位的治安防范，加強防盜活動，及進發現可疑人和事，并逐出;
4、監督員工遵守安全守則，其他規則;
5、加強防火活動，及進發現火災苗頭，并消除之;
6、對違反治安條例的行為，查清事實，收集證據向公司或公安機關報告;
7、配合領導做好下班后值班工作，檢查公司辦公場所留宿情況;
8、支持、協助門衛履行了責;
9、妥善保管配發的安保器械，不得丟失和擅自使用;
10、正確記錄值班日志和案件筆錄，及進提出專案報告;
11、完成安保部部長臨時交辦的其他任務。
保安管理制度規定及方案三
1、堅持原則，不徇私情，堅持廉政作風，認真維護公司規章制度的嚴肅性，對違法違規要堅決制止、糾正，及時處理和匯報。
2、掌握小區內部治安、消防情況，了解小區保安及防火工作特點，熟悉小區范圍內的情況，妥善安排治安保衛、消防等工作。
3、深入基層進行監督，檢查公司各項規章制度的落實情況，并如實做好檢查記錄，做到準確、及時地反映情況，認真做好信息反饋工作。
4、確保員工按規定的時間表值班，若有急事、生病要求請假時，安排替班人員補缺。
5、不斷巡查督導各崗位，檢查保安員履行崗位責任情況，發現問題及時處理、及時糾正。
6、定時巡查公共區域及檢查設施，若有損壞、丟失或有潛在危險，應立即通知主管采取適當措施，然后由隊長向上級匯報。
7、對小區各區域之水、電、煤氣、門鎖的檢查防范工作。
8、做好值班記錄，每隔半小時巡查各崗位一次，檢查崗位當值情況及配備設施，做好班次交接工作。
9、保持各崗位的通訊聯系，及時應對突發事件，在緊急情況下，可按應急方案處理。
10、定時對物業各區域的清潔、綠化進行檢查，發現問題立即知會物業管理處進行處理。
11、協助隊長制定防火安全制度，督促小區業主、住戶、管理處各部門及隊員貫徹落實防火安全措施，負責調查違反消防規定的原因，并及時提出整改意見。
12、在隊長的帶領下，開展防火安全教育，并組織消防知識培訓及考核工作。
13、對裝修裝飾及臨時施工實施監管。
14、建立健全并管理好日常工作事務檔案及消防業務檔案。
15、做好對電梯運行使用的監管工作，嚴格執行電梯管理規定。
16、完成保安部及管理處交辦的其它任務。
保安員職責
(一)各責任崗保安員職責
1、負責各責任區內的樓宇，通道，停車場，綠化地，車輛及其它公共場所的治安防范管理。在當班時間內對本區域的安全負有主要責任。
2、負責管好進入責任區的車輛，保持道路暢通,車輛停放有序，檢查停放的車輛是否已上防盜鎖;注意司機和車輛在開車前有無異樣，發現可疑立即查證，以確保安全。
3、負責責任區內的清潔、綠化及公共設施設備的檢查，發現問題及時通知領班進行處理。
4、負責責任區內裝修施工人員管理。裝修材料不準隨意堆放，在規定時限內不準施工，防止影響其他住戶休息;余坭、裝修垃圾要及時清走,不準放入垃圾桶內。
5、負責接受業主投訴，收集業主(商戶)的意見，及時通知管理處，主動熱情為業主(商戶)排擾解困。
6、完成上級交辦的其他任務。
(二)巡邏崗保安員職責
1、負責按規定巡邏路線和規定時間巡查所轄物業，留意治安消防情況，并作好記錄。
2、負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離轄區內。
3、監督檢查業主(商戶)裝修現場的治安消防情況，及時處理違章裝修。重大違章裝修及時向公司總經理匯報。
4、負責巡查轄區內設備房、公共設備設施和清潔綠化情況，發現問題，及時通知管理處。
5、負責頂替需要短時離開崗位的保安員。
6、負責巡查停車場治安、消防情況。
7、完成上級交辦的其它工作。
(三)小區保安員職責
1、著裝整齊，按規定上崗交接班，忠于職守，在崗時不得與其他無關人員聊天。
2、負責外來人員和外來車輛的檢查，嚴格按規定登記。對不符合要求進入小區的人員和車輛進行禮貌勸阻，對可疑情況提高警惕，及時報告，確保安全。
3、嚴禁收買、推銷、小販等閑雜人員進入小區內，不準裝修隊擅自進入小區樓層內自找“生意”。
4、完成上級交辦的其它工作。
(四)監控中心保安員職責
1、監控室值班的保安員要全面熟悉監控室內的設備功能和使用程序與方法，確保設備的正常運轉，發揮其應有的作用。
2、負責監控中心電視屏幕的監視工作，并密切監視消防控制屏和電腦顯示系統。全面觀察和掌握各個區域的治安動態，發現問題正確分析,果斷決定，及時報告并與有關崗哨取得聯系。
3、負責對重點部位和可疑情況的電視錄象工作。
4、負責錄象內容的保存保管工作。
5、負責查出報警位置，及時調動保安員現場查看并處理。
6、負責接受白天和夜間業主的投訴，并及時通知有關專業組進行處理，積極主動為業主(商戶)排擾解困，業主(商戶)反映的有關問題要主動及時向有關領導和部門反映，爭取盡早解決。
7、做好資料保管和相關工作，無關人員不準進入監控室，不準向無關人員談及監控室的運作情況和值班情況。
8、完成上級領導交辦工作。
(五)停車場保安員職責
1、維護停車場的治安交通秩序，疏導車場的流量，保證交通暢順，協調和指揮車輛停放在指定的車位。
2、提醒業主(商戶)或客人離車前關好門窗，帶走車上貴重物品，作好巡檢工作，保證車輛安全。
3、嚴禁裝易燃、易爆及危險品的車輛進入停車場。勸阻超高、超長車輛進入車場。嚴禁車輛亂停亂放。
4、車場內出現治安糾紛或交通事故要及時報告、疏導和處理。
5、認真按規定巡查車場車輛、消防設施及衛生情況，發現問題及時處理或向上一級匯報。
6、認真、如實作好值班記錄表。
1.1基礎和主體施工階段
在基礎及主體施工階段是整個建筑工程施工過程中最易出現質量問題的階段。特別是在基礎施工過程中，需要進行灌注樁的施工，因此在施工中極易發生灌注樁縮頸、斷樁及未達到規定的支承土層等問題，同時還存在著基層表層沒有進行很好的處理、斷面尺寸不足及構造柱移位等問題，這些問題的存在嚴重影響了工程的質量。而混凝土澆筑是建筑工程的重要一道工序，但在實施澆筑過程中，極易出現漏振、蜂窩及麻面等問題，不難影響美觀，也使混凝土無法達到施工的標準要求。當前施工中框架結構應用的較多，這就導致施工中易出現混凝土的梁、板、柱支模歪斜、箍筋間距存在誤差及在水平或是垂直尺寸上存在著偏差的情況。對于基礎和主體施工階段存在的質量問題還有許多，這些問題的存在都嚴重影響了工程的質量，為工程的質量留下了安全隱患。
1.2裝修及設備安裝階段
在工程進行裝修和設備安裝階段，其較易發生的問題即是滲漏、門窗密封不嚴及設備沒有嚴格按照安裝要求進行施工。滲漏發生在屋面、衛生間和地下室的情況較多，而門窗問題的發生，多為在施工過程中偷工減料及缺乏施工管理所導致的。電器安裝工作中，存在著不接零錢、零線和火線錯位及燈具、開關插座等安裝位置出現偏差等情況。
2影響工程質量管理的原因分析
2.1人的因素
任何一項工程的實施都離不開人這個主要的施工要素，而在建筑工程質量管理過程中，對工程產生影響的人即包括領導者，也包括施工人員，這兩者之間任何一方的素質及行為都直接關系到工程質量的高低。特別是項目法人和業主對于工程的質量影響至關重要。而在當前的施工隊伍中，專業性的隊伍較少，多數施工隊伍都是為了工程項目的實施而進行臨時組建的，而這些施工人員當中包括大部分的農民工，這些人員缺乏必要的培訓及施工的基礎知識，所以在施工中是質量隱患的最大制造者，對工程質量的影響較大。
2.2材料因素
材料是建筑產品的重要組成部分，所以建筑材料的質量直接關系到建筑產品的質量，使用不合格的建筑材料進行施工，其建筑工程的產品也不可達到規定的質量標準。當前我國建筑材料市場較為混亂，很大一部分建筑材料沒有達到質量標準卻在市場上以次充好進行銷售，一旦應用到建筑工程施工中，則會對工程的質量帶來嚴重的影響。
2.3機械設備因素
隨著施工的現代化，在目前的建筑施工中，離不開各種大型機械設備的使用，其不僅有效的提高了工程施工的速度，同時也對工程施工的質量起到了關鍵的作用。這就需要在施工過程中保證設備的正常使用，確保其性能得到有效的發揮，因為一旦機械設備發生故障，不僅會影響工程的進度，同時也無法保證施工的質量。
2.4方法因素
建筑施工過程中的方法包括整個建設周期內所采取的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測段、施工組織設計等。施工方法正確與否，直接影響工程質量控制能否順利實現，正確的施工方法是保證工程按期保質完成的前提。例如，鋁合金門窗安裝中，門窗框與墻體接縫處按規范要求應嵌填礦棉等彈性材料，其最外面的5mm厚度中應注入密封膠，但現在很多建筑工程卻沒有按規范要求去做，而僅在接縫處嵌填水泥砂漿。不按規范要求施工的做法必然會導致建筑工程質量的下降。
2.5環境因素
施工過程中環境對于工程的質量影響較大，因此需要在施工過程中注意關注氣象變化情況，及時關注溫度、惡劣天氣，采取提前預防措施，從而將其可能給工程質量帶來的影響控制在最低水平。
3加強建筑工程施工質量管理的措施
3.1強化施工質量監督，落實完善管理制度
為提高建筑工程的施工現場管理水平，促進施工現場管理科學化、規范化和系統化，根據行業發展的需要以及工程實際，制定完善的施工質量管理制度，諸如施工現場考勤制度、例會制度、檔案管理制度、倉庫管理制度、安全生產管理制度、臨時用電管理制度、保衛管理制度、消防管理制度。項目管理人員必須對施工人員及施工班組進行每一道工序的技術質量交底，做好材料準備、施工技術要點、質量要求及檢查方法、常見問題及預防措施。項目施工人員必須牢固掌握工程的工藝流程及施工技術質量要求。
3.2加強對建筑材料及設備的管理
3.2.1對于建筑材料的管理，要建立管理臺帳，進行收、發、儲、運等各環節的技術管理。首先要做好材料的源頭控制。挑選具有扎實的專業知識、較高質量鑒定能力的采購人員負責各種建筑材料的采購，做到詳細掌握各個材料生產廠家的詳細信息。同時還要做好施工材料的現場管理。提前安排好材料的運送計劃及路線，當材料進入施工現場時，要加強檢查驗收工作，避免混料和將不合格的原材料使用工程上。在施工過程中，還要做好建筑材料的儲存工作，提高工地臨時倉儲的防水、防潮功能。3.2.2加強設備管理。合理裝備、安全使用、服務生產，為保證工程質量，加快施工進度，提高生產效益，取良好經濟效益創造條件。搞好機械設備管理的基本原則是：尊重科學、規范管理、安全第一、預防為主。在施工過程中要根據不同工藝特點和技術要求，選擇合適的機械設備，并確保機械設備的正確使用、管理和良好保養。同時加強對機械設備管理、操作人員的管理工作，定配備足夠的工作人員（操作人員、指揮人員及維修人員），貫徹“誰使用，誰管理”的原則，健全持證上崗制度、機械設備檢查制度等，做好日常保養、小修、中修等維護保養工作，嚴禁帶病運轉。
3.3施工工藝的管理
對于建筑工程的施工，要嚴格根據工程實際，進行施工組織設計，選擇合理的施工技術措施、施工方案、施工工藝等。認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計。針對不同工程特點，制定相應的施工方案，并組織進行技術革新，從而保證施工技術的可行性及先進性。對于一些技術難題，要制定切實可行的處理操作方案，以實現在保證工程質量的前提下，能夠加快施工進度、降低施工成本。
4結束語
關鍵詞：建筑裝飾工程；造價控制；相關問題；控制預算；措施
經濟的高速發展促使人們對建筑物的要求越來越高，其中對建筑裝飾工程的要求最為明顯，不僅要滿足建筑物基本功能的發揮，而且要追求建筑物外表的美觀性和藝術性。伴隨著建筑物裝修的日新月異，建筑裝飾工程的造價越來越高，因此，控制建筑物裝飾造價，確保裝飾的質量已經成為了建筑裝飾工程的當務之急，而且對降低整個工程項目的成本、保障項目管理目標的實現都有著現實的意義。
1 建筑裝飾工程造價控制的現狀及存在的問題
1.1 裝飾工程沒有制定規范的要求
由于人們對建筑物裝飾的要求越來越多，建筑物裝飾的材料和方式日新月異，建筑裝飾的成本在逐漸提高，這種情況下，許多裝飾工程為了縮減開支，在材料的采購方面，沒有制定統一的規范和標準，采購工作中以次充好的現象較為嚴重，這不僅影響了建筑物裝飾的質量，也給建筑物的安全留下了隱患；另一方面，部分建筑裝飾工程在動工前沒有進行施工設計，缺乏完整的施工圖紙，一般情況下，只以簡單的示意圖進行施工，而且在操作上沒有制定規范的要求，這種缺乏規范的裝飾過程必定會對工程造價控制產生很大的影響。
1.2 裝飾工程缺乏有效的管理制度，設計人員專業素質欠佳
設計階段是建筑裝飾工程最主要的階段，缺乏健全的制度以及設計人員的專業素質較差是現階段裝飾工程設計所面臨的主要問題。在一些大中型的建筑工程中，承包商都是按照設計――采購――施工的一體化模式進行建筑工程的裝飾，而負責裝飾的企業有著自己的工作模式，這兩種工作模式在實際中就會產生較大的沖突和矛盾，在工程造價控制上很難達成統一的意見；另外，建筑裝飾是一項對專業技術要求較高的工作，設計人員的專業素質和職業道德高低對裝飾工程的質量起著決定性的作用，只有職業素養得以提高，設計團隊的綜合能力才會得以提升。但在實際中，設計人員的專業素質和職業道德明顯下降，隨著建筑裝飾要求越來越高，裝飾設計對高技能人才的需求越發急切，設計人員專業素質偏低對裝飾工程造價控制水平有著直接的影響，除此之外，設計不合格、設計裝飾成本過高也是當下裝飾工程中常見的問題。
1.3 裝飾工程缺乏標準的合同計價方式和嚴謹的招標文件
工程造價和工程招標緊密相聯，實現招標管理的科學化目標離不開擬定標準的招標合同，當下大多數施工企業在招標階段都存在著計價問題，這是招標合同的不規范所造成的。由于招標合同沒有擬定明確的計價方式，在對計價方式進行選擇的時候，就會出現一系列的不符合現實的問題，這不僅使得計價沒有標準可供參考，也給計價的管理帶去了很大的難度；另外，投標文件沒有引起施工企業的有效重視，這造成投標文件的內容沒有完整性和嚴謹性。裝飾工程是一項繁瑣復雜的工作項目，如果在投標文件的內容上出現了問題，就會使得工程建設過程出現問題，這無疑會增加成本支出，不僅浪費了資源，也阻礙了工程造價控制目標的實現。
1.4 裝飾工程缺乏有效的監督管理
裝飾施工階段施工操作的規范、施工質量的保障以及施工成本的控制都離不開對施工階段的監督管理，有效落實監督管理能夠提高施工人員工作的積極性和責任心。但現實中，大部分的施工企業過分追求經濟效益，沒有認清監督管理的重要性，使得監督管理機制不健全，無法有效發揮作用。監督管理力量的薄弱會助長施工中偷工減料、以次充好等現象的發生，施工現場缺乏有效的監管，施工過程中存在的問題就很難被及時發現，這對施工進度和施工質量都有很大的影響。
2 對建筑裝飾工程造價預算方法的討論
2.1 造價對象的討論
當下，為了降低裝修費用，國內一直提倡對房屋進行精裝修，但精裝修占國內住宅裝修的比例還很低，開發商所開發的房屋多為小戶型，因此其裝飾思想應符合宜居構想，對裝飾施工方案和室內陳設的造價控制應充分做好對市場的調研工作，制定出科學家合理的預算方案。
2.2 造價預算方法的談論
造價預算是裝飾工程中一項重要的環節，一般建筑裝飾工程造價預算有包工包料定額計價、包工包料清單計價和包工不包料這三種方法。包工包料定額計價是對社會平均水平的反映，是綜合考慮整個裝飾行業的一種預算方法，由于施工中工作量的不精確，裝飾材料和技術的日新月異使得計價的基礎定額制定面臨很大的難度，因此這種預算方法不適合小戶型住宅的裝飾造價控制；包工包料清單計價是根據設計圖紙，對裝飾的材料、方式以及人力支出結合市場價格進行報價，這種方法要求裝飾企業既要提供技術操作，還要負責裝飾材料的采購工作，這種預算方法很適合小戶型精裝修房的造價控制；包工不包料計價是裝飾企業根據設計圖紙的裝修方法，只對裝修的人力成本和設備費用的總和進行報價，而裝修材料是由開發商自己采購，這樣開發商可以根據實際情況對價格進行選擇，這種預算方法給開發商在裝修材料的選擇上提供了更大的空間。
3 建筑裝飾工程造價控制的措施
3.1 建立完善的管理制度
完善的管理制度能夠加強施工單位各個部門之間的溝通與協作，能夠顯著提升裝飾工程造價控制的能力。因為健全的管理制度可以明確工作內容和責任分配，施工單位只有依靠不斷的對制度進行完善，其資源配置和造價控制措施才會在實際工作中落實下去；另一方面，完善管理制度還應包含對施工人員培訓機制的建立，對施工人員進行定期培訓，不僅可以提高其專業方面的技能，而且對其職業道德的提升也有很大的幫助，這對裝飾造價的控制有著顯著的效果。
3.2 重視對合同與投標文件的擬定
合同是保障簽訂雙方權益所必不可少的文件，它具有法律效力，因此，施工企業為了維護自身的權益，有必要對合同的完整性和規范性進行嚴格的要求，在合同的擬定上，要以法律為基礎，逐字逐句進行斟酌，完善和規范合同條款，對發現的問題要及時給予上報修改；另外，投標文件是保障工程施工的重要信息，在投標文件的擬定上，要堅持實事求是的原則，努力掌握市場規律，制定出準確的投標價格，最大限度地確保企業既能成功招標，又可以實現利潤的最大化。
3.3 強化施工的監督管理機制
監督管理不僅可以保障各項措施在施工中得以有效落實下去，而且能夠及時地發現裝飾施工中存在的問題，從而制定出相應的解決措施，有效控制成本支出。強化監督管理機制能夠使施工人員認識到自身的不足，不斷的進行自我完善，從各方面提高自己的職業素養，簡單來講，只有加強對施工的監管，施工中的偷工減料、以次充好等現象才會得到有效遏制。
4 結束語
綜上所述，裝飾工程的造價控制是建筑物成本控制的主要組成部分，只有重視裝飾工程的造價控制，才會使施工企業適應日新月異的裝修規格，只有努力控制裝飾成本的支出，才會為施工企業的健康發展創造有利的條件，促進企業的可持續發展。
參考文獻：
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[關鍵詞]大型商場 消防安全隱患 措施 制度 宣傳
中圖分類號：TU998.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）33-0293-01
中國經濟正處在高速發展階段，基礎設施不斷完善，商業地產如雨后春筍般在全國各大城市遍地開花，特別是近年來萬達地產、大悅城等品牌全國布局，各種大型商場在品牌效應刺激下飛速發展，提高了城市居民帶來生活質量，但因為消防安全管理不到位，埋下了發生火災的安全隱患，因此，加強大型商場的消防安全管理工作勢在必行，是商場管理工作的重中之重。
一、大型商場的消防安全隱患及其原因
1.商場內店鋪改造及裝修不符合消防規范要求
首先大型商場竣工后，許多店鋪業態并未進駐商家，后期的店鋪改造及裝修普遍存在，但裝修單位及店鋪業主就室內裝修設計方案根本不向公安消防部門申報就投入施工。未經消防審批的裝修店鋪經常打破原有防火分區或造成火災監控盲區，給商場帶來嚴重的安全隱患。其次大型商場內的店鋪一般裝修豪華，電氣線路復雜，著火源多，不易控制，極意發生火災。還有的單位領導“重經營、輕安全”、“早裝修、早開業、早受益”的觀點，對火災的發生抱有僥幸心理，寧愿血本搞豪華裝修，也不愿拿出一分錢做防火保護。
2、消防設施人為阻擋、破壞，影響消防救援。
大型商場人流量大，胡亂停車，占用消防通道，阻擋地下式消防水泵接合器井情況時有發生，給消防官兵滅火救援工作的展開增加了難度。火災撲救重點在火災前期，消防救援車是在跟生命賽跑。許多商場消防設施處于癱瘓狀態，報警系統功能不正常，消防水系統管網無水，導致不能及時發現撲救火災。
3.消防安全責任制度未落實，消防監督人員、操作人員自身能力水平的有限。
很多大型商場都具有消防安全責任制度，多數在消防控制室、辦公室等區域都張貼上墻，但這些消防責任制度往往形同虛設，未落實到具體人員，甚至相關制度理論與實際不符，沒有可實行性。其次消防安全管理人員自身水平達不到，一旦發生火情，消防控制室報警系統前后順序操作都不知道，從而為火災埋下隱患。
4.人員密集，疏散困難。未能形成有效的消防演練機制
大型商場商品云集，商戶眾多，又因其經營銷售的商品以人民生活密不可分的吃、穿、用為主，客流量大而密集。在一些大城市里，有些大型購物商場每天進出的各類人員高達萬余人，甚至更多。一旦發生火災事故，人員疏散將非常困難。商場員工及群眾消防意識薄弱，缺乏消防自救的基本常識和技能。眾所周知，火災發生初期是有效滅火的最佳時期，如果消防管理及參與人員警鐘長鳴，月月組織消防演戲，將火災安全隱患扼殺在萌芽中，將有效保證人民的生命財產安全。
二、細化措施，加強大型購物商場消防安全管理
依據目前我國大型商場消防安全管理現狀，筆者結合萬達廣場、大悅城等品牌商場消防安全運行所采取的措施，對大型商場消防安全管理提出以下幾點建議
1、對新裝修、改擴建的商鋪加強消防安全監督
依據《中華人民共和國消防法》規定：凡新建、擴建、改建等改變建筑使用性質以及進行內部裝修的建筑，相關建設單位應當將消防設計圖紙以及相關的資料送往當地消防機關進行審核，經審核通過后方可施工；竣工后還應通過消防機構驗收，才能投入使用；商場等公眾聚集場所在開業前，應當向當地消防機構進行申報，經消防安全檢查合格后，方可開業。因此商場管理者不僅要將商鋪裝修納入監管范圍，嚴格執行設計申報、竣工檢測、投入使用的流程，更要在商鋪投入使用后納入整個商場的消防管理系統，確保消火栓系統、噴淋系統、消防報警系統、通風排煙系統正常有序運行。
2、加強消防安全制度建立、實施。
大型商場應根據國家的相關消防安全規定，并結合實際情況，建立健全各項消防安全管理制度，如：消防安全操作規程、消防安全教育、培訓制度、防火巡查、檢查制度、安全疏散設施管理制度、消防控制室值班制度、消防設施、器材維護管理制度、火災安全隱患整改制度、用火、用電安全管理制度等等，通過這些制度的建立，使單位上下形成健全的防火安全系統。
為確保以上消防安全制度的實施，要將責任落實到每個人的身上，可實行崗位考核機制，末位淘汰機制。首先消防安全崗位的領導要以身作則，熟悉各項規章制度，對各崗位責任人一定不能睜一只眼閉一只眼，發現問題，要及時糾正處理。
3、加強消防宣傳、安全教育及培訓，定期實行消防演練
做好消防宣傳工作，加大消防培訓力度。消防宣傳、教育、培訓是消防工作的重要基礎。做好員工消防安全教育及培訓，提高工作人員的消防安全意識及技能，對于提高人們的消防法制觀念和消防安全意識，增強大型商場抗御火災的能力具有重要意義。近年來，由于違反安全操作規程和違章用火、用電、用氣導致火災發生的事故越來越多，另外由于不懂得自救逃生常識或者盲目逃生導致死亡傷殘的事件也屢見不鮮。很多火災，本來可以在初起階段就實施撲救或采取相應的措施和進行有組織的人員疏散工作，避免人員的較大傷亡和財產損失，但由于防火安全負責人及員工的消防意識淡薄，缺乏必要的消防安全常識，使火災的危害更加嚴重。所以加大對商場工作人員的消防安全培訓是很有必要的。
4、大型商場應每日定時對商場進行防火巡查
在巡查時就確定巡查人員、巡查內容、巡查部位以及巡查的頻次，巡查的內容包括；用火、用電是否有違章情況；安全出口、疏散通道有沒有被占用或堵塞；安全疏散示意圖、應急照明系統是否正常；消防設施、消防安全標志是否在位、完好；常閉式防火門是否處于關閉狀態，防火卷簾下是否堆放物品影響使用；消防安全重點部位的安全責任人是否在崗以及其它相關情況。大型商場在營業期間應當至少每兩小時一次對商場進行防火巡查，營業結束時，還應對營業現場進行檢查，發現遺留火種應及時消除。防火巡查人員對違章行為應及時糾正，妥善處置火災隱患，對于無當當場進行處理的，應當及時向有關部門反映，發現初起火災應當立即報警并組織撲救。
5、落實消防設施的維護及保養
大型商場應依據建筑消防設施檢查維修保養相關規定，找專業的消防設施維修保養單位進行維修保養。并遵守有關規定，定期對商場內的自動消防設施進行全面檢測，以保證消防設施保持良好狀態。同時應當按照有關規定，定期對滅火器進行維護保養和維修檢查。
三、結語
大型商場作為一個人員、物資高度集中的場所，其火災危險性是不言而喻的，因此要加強研究大型商場的火災危險性，分析其防火對策，采取有效的措施，強化消防安全管理，提高商場自身防控水平，這樣才能有效的預防火災事故的發生。
參考文獻
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[6]公安部機關，團體，企業，事業單位消防安全管理規定
乙方：
甲乙雙方本著自愿、平等、誠實、信用的原則，經友好協商，簽訂本協議：
一、委托管理區域、期限：
1、甲方現授予乙方XXX品牌系列服飾在：省市委托管理權。
乙方所獲得的委托管理權，不得擅自轉讓給第三方，否則，甲方不予承認，并有權終止乙方的委托管理權，對于未經許可擅自跨地區或跨商場經營的，酌情扣減直至全額扣除保證金，甲方有權取消乙方委托管理權。
2、委托管理期限：年月日起至年月日止。
二、合作方式
1、保證金：
乙方按每個專柜人民幣萬元作為保證金，在簽定合同后支付給甲方。合同期滿后，乙方在合同期間內按本合同履行義務，保證金全額退還給乙方（不計利息）。
2、拓展計劃：
乙方在委托管理的區域內需要拓展市場的，必須向甲方提出書面的申請，經甲方審批同意后，乙方可拓展市場。本年度銷售目標為萬元。
3、所有促銷活動需經甲方同意后方可執行。
4、所有第三方（商場）結算的貨款均屬于甲方所有，乙方不得以任何理由占為己有。
5、乙方在收到甲方貨品后須對貨品進行全面檢查，有質量問題的須在收到貨品后7日內向甲方提出，超過7日因甲方原因出現的質量問題由乙方自行承擔。
6、乙方所管理的商場保底銷售任務未完成時，買單費用公司承擔費用，托管商承擔費用。
7、公司根據商場的保底任務與同期銷售數據給各店制定月銷售計劃，完成公司銷售計劃的，公司將對托管商提貨折扣下降1%作為獎勵，相對如果未完成公司下達任務60%的，托管商折扣將上浮1%.（公司任務會合理制定，每月初下發）
8、開店后新的店鋪裝修費用經公司審核確認后，由公司承擔費用，托管商承擔費用。
9、甲方為乙方提供所售商品，折扣率為商品零售價格的25%（特例商品不在本折扣范圍內）乙方自負盈虧，過季庫存甲方負責20%的退貨，所退商品貨款轉為乙方下期貨款。
10、商場裝修完畢且在本位置銷售滿12個月以上，公司將負擔托管商承擔裝修費的50%，商場裝修完畢且在本位置銷售滿18個月以上，公司將負擔托管商承擔裝修費的全部。
11、所有導購員工各類保險、工資、獎金全部由乙方支付；甲方出具相關的勞動合同，但不承擔任何責任；導購員工與乙方所產生的各類糾紛（如：保險費、加班費、獎金等）與甲方無關。
12、本合同內容所指特例商品為皮衣，皮貂，尼克服，羊絨類及配飾等商品。
三、甲方責任
1、甲方免費按設計圖紙配給專賣店所需燈箱片、圖片、宣傳品等。免費指導專柜經營管理，免費對乙方人員進行培訓。
2、甲方對乙方管理的甲方貨品保留完整的所有權、調配權和調價權。
3、甲方根據乙方經營管理水平和銷售業績決定是否續簽合同。
4、甲方需承擔營運費用有：貨品、商場合同內經甲方認可的費用（包括：商場扣率、增值稅發票等）、貨品運輸費、廣告費、店慶費、促銷費、進場費。營業員費用等雜費甲方不予承擔。
5、甲方應當根據協議規定向乙方支付約定的委托管理費用。
6、甲方應盡可能協助乙方與第三方（商場）建立好關系。
7、甲方將確保產品質量和標識等符合國家及地區的各項規范標準。
四、乙方責任
1、乙方費用承擔：公關費、業務費、員工工資及員工獎金、員工社會保險福利、倉儲費、辦公費、禮品費、通訊費、物業費、市內運輸費等相關費用由乙方負責承擔。
2、乙方應維護甲方的品牌形象和知識產權，乙方不得生產和銷售侵犯甲方的知識產權的假冒產品；乙方保證不從非甲方授權的渠道進貨，也不得在專賣廳內銷售非甲方的產品，并盡力維護甲方利益，避免甲方品牌受損，如有違反視乙方違約。
3、乙方保證在授權區域銷售的產品僅向消費者和最終使用者，特別是乙方不得將產品銷售給任何出于再銷售產品為目的而向乙方購買產品的任何人和第三方。
4、乙方未經甲方同意擅自關閉或撤消XXX專柜，甲方有權終止協議，并收回專柜貨品，保證金不予退還。
5、乙方應遵守甲方財務管理制度、人事管理制度、貨品管理制度、專賣終端管理制度。
6、乙方應指定一名人員負責與甲方聯系業務等日常工作，且甲方對該人員有管理權和指揮權。
7、乙方應做好信息反饋工作，及時向甲方報告銷售情況及反饋顧客信息。
8、乙方按照甲方指定零售價格銷售，不得擅自調動價格。（如商場活動需申請經甲方同意）
9、乙方負責提貨驗收甲方發出的貨品，并分送到營業網點。
10、乙方在使用甲方貨柜期間需保證其部件不丟失，但貨柜的自然磨損與乙方無關。
11、在經營過程中，因交際所需自購部分甲方產品，乙方按零售價_ _折結算現金給甲方。
12、乙方在協議期間因管理不善造成貨品丟失、
損壞的，乙方應按貨品零售價折的賠償甲方。
13、乙方應為甲方保守經營機密，對于有關的業務文件，不得外泄。
14、乙方為甲方提供除商品外相關費用的正規發票。
五、結帳方式
1、乙方按甲方財務規定，每月對營業網點做好對帳、貨款催收等工作，乙方須保證甲方的貨款在每月商場結算截止后，以商場規定的匯款日期、匯到甲方銀行帳戶。
2、乙方應及時通知甲方開立發票或收據，將每營業網點的貨款匯入甲方銀行戶口后，甲方逐筆結算，再將乙方應得款項在__日內匯入乙方銀行帳戶。
六、違約責任
1乙方違反協議規定侵吞甲方貨款的，甲方有追究其法律責任的權利。
2、因不可抗力事件，如：地震、臺風、水災、戰爭以及其它不可抗拒的，對發生及后果不能預見或防止的事件，致使本協議無法履行，雙方互不承擔違約責任，但應在七天內通知對方，并在十五天內提供證明的報告。
七、合同終止
1、協議到期，如無爭議自動終止，甲方需在合同終止后七天內將保證金歸還給乙方。
2、乙方管理行為有損甲方信譽、形象時，甲方有權解除協議。
3、雙方若有一方提出終止協議，應提前三個月提出申請，經雙方協商同意后，在一個月內按雙方核定帳目，結清款項。
八、其他
1、如雙方因為本協議所引起的一切糾紛而發生的訴訟，由甲方所在地的法院管轄。
2、本協議自雙方簽字蓋章后即時生效，一式兩份，甲乙雙方各執一份。
3、本協議有效期為年月日至年月日。
甲方：
法人代表：
簽約日期：
乙方：法人代表：
