時(shí)間：2023-05-29 17:51:06
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購(gòu)房定金，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)?
聽(tīng)說(shuō)超市打折,趙大娘起了個(gè)大早,準(zhǔn)備來(lái)一次大采購(gòu)。持趙大娘同樣心態(tài)的人還不少,離開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)還有半個(gè)小時(shí),隊(duì)伍就排成了長(zhǎng)龍。等到開(kāi)門(mén)時(shí),后面的人往前一擠,就把趙大娘逼到了墻腳,畢竟年老體衰,一不留神便摔倒在地,左手臂脫臼。超市工作人員一個(gè)勁兒地表示歉意,可提到實(shí)質(zhì)性的賠償問(wèn)題,卻是一個(gè)子兒也不出。沒(méi)辦法,趙大娘只得把超市告上法庭。超市應(yīng)當(dāng)為趙大娘的醫(yī)療費(fèi)用埋單嗎?
A超市應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。趙大娘來(lái)超市購(gòu)物,是消費(fèi)者,超市負(fù)有安全保障義務(wù),因?yàn)槌械倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致趙大娘受傷,責(zé)任應(yīng)當(dāng)由超市承擔(dān)。
B超市不承擔(dān)任何責(zé)任。趙大娘年老體衰,仍不自量力,往人多的地方湊,摔倒受傷完全是自己的原因造成的,怪不得別人。
C超市應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任。超市的確沒(méi)有盡到安全保障義務(wù),可年老的趙大娘明知擁擠卻不知難而退,自身也有過(guò)錯(cuò),應(yīng)自負(fù)一定的責(zé)任。
答案:C
超市是公共服務(wù)場(chǎng)所,超市的所有者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)該場(chǎng)所負(fù)有法定的安全保障義務(wù)。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定:從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害,賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。
這就是說(shuō),超市應(yīng)否擔(dān)責(zé),取決于其是否盡到了相應(yīng)的安全保障義務(wù)。不妨來(lái)作如下分析:開(kāi)展打折促銷(xiāo)活動(dòng),顧客流量與平時(shí)相比可能大幅度增加,相應(yīng)地,超市安全保障的要求也會(huì)“水漲船高”,因此,超市應(yīng)當(dāng)增加保安人員,確保超市內(nèi)外秩序穩(wěn)定。從趙大娘受傷的情況看,超市在打折促銷(xiāo)期間的安全保衛(wèi)工作是有缺陷的,他們并沒(méi)有因?yàn)轭櫩偷拇蠓黾佣扇√貏e措施,沒(méi)有完全盡到安全保障義務(wù)。此外,也應(yīng)當(dāng)看到,如果趙大娘在排隊(duì)搶購(gòu)時(shí),能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì),知難而退,從那種“危險(xiǎn)”的境地主動(dòng)撤離,不幸其實(shí)也可以避免。從這個(gè)角度,趙大娘自身也有一定的過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)自負(fù)一定的責(zé)任。
車(chē)輛被朋友私開(kāi)出事故,
朋友賠還是保險(xiǎn)公司賠?
2個(gè)月前的一天,楊明的妻子突發(fā)疾病,見(jiàn)好友曾進(jìn)的私家車(chē)停在院內(nèi),一時(shí)又聯(lián)系不上,便私自開(kāi)走了。送妻子住院后,楊明駕車(chē)返回時(shí)發(fā)生交通事故,人沒(méi)有傷著,車(chē)子的損失卻不小,估計(jì)修理費(fèi)要2萬(wàn)元。曾進(jìn)投保了車(chē)輛損失險(xiǎn),便找保險(xiǎn)公司理賠。不料,保險(xiǎn)公司了解情況后,卻拿出保險(xiǎn)合同,指著上面一行黑體字說(shuō):非被保險(xiǎn)人允許的駕駛員使用保險(xiǎn)車(chē)輛造成損失,保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。保險(xiǎn)公司不賠,修理費(fèi)就得由楊明負(fù)責(zé)。曾進(jìn)想知道,保險(xiǎn)公司是不是忽悠他呢?
A保險(xiǎn)公司不用理賠。保險(xiǎn)合同中已經(jīng)明確約定,車(chē)輛被他人私自駕駛造成損失不予理賠,且作了特別提示,根據(jù)該約定,保險(xiǎn)公司不用理賠。
B保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)理賠。保險(xiǎn)合同中的約定,免除了保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,屬于無(wú)效條款,不能作為免賠依據(jù)。
C保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)理賠。保險(xiǎn)合同中的約定有效,但楊明私開(kāi)曾進(jìn)車(chē)輛時(shí)情況緊急,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待,不能免除保險(xiǎn)公司的理賠責(zé)任。
答案:A
曾進(jìn)投保了車(chē)輛損失險(xiǎn),他與保險(xiǎn)公司之間成立保險(xiǎn)合同。發(fā)生交通事故車(chē)輛受損,保險(xiǎn)公司該不該賠,先得看保險(xiǎn)合同。
保險(xiǎn)合同中約定:非被保險(xiǎn)人允許的駕駛員使用保險(xiǎn)車(chē)輛造成損失,保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。依據(jù)該條款,保險(xiǎn)公司無(wú)須理賠,不過(guò),還有一個(gè)前提,就是該條款合法有效。該條款有沒(méi)有效呢?又得分析兩個(gè)方面:其一,作為格式合同,提供格式條款的保險(xiǎn)公司,是否采取了合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意該免責(zé)條款。該條款在合同中以醒目的黑字體標(biāo)示,說(shuō)明保險(xiǎn)公司已經(jīng)盡到了提示義務(wù)。其二,該免責(zé)條款是不是免除了保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。非被保險(xiǎn)人允許的駕駛員使用保險(xiǎn)車(chē)輛,情況很多,比如說(shuō)朋友私開(kāi)、車(chē)輛被盜等等。當(dāng)被保險(xiǎn)人對(duì)投保車(chē)輛失去控制的時(shí)候,保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不同的,保險(xiǎn)公司和投保人對(duì)此種情況作出特別約定,法律上并不禁止,從這個(gè)角度,也不能說(shuō)該條款無(wú)效。
保險(xiǎn)合同中有約定,約定又合法有效,出了交通事故車(chē)輛受損,就由保險(xiǎn)合同說(shuō)了算,情況緊急也不能例外,所以沒(méi)有辦法,修理費(fèi)當(dāng)由楊明負(fù)責(zé)。
房子漲價(jià),賣(mài)方毀約,
可以要求繼續(xù)履行嗎?
鄭力買(mǎi)了一套二手房,根據(jù)雙方簽訂的合同,3個(gè)月前就應(yīng)該交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?？墒?由于房?jī)r(jià)上漲,賣(mài)方魏龍反悔了,說(shuō)有人出價(jià)高好幾萬(wàn),要解除合同,并表示愿意支付1萬(wàn)元違約金。鄭力不干,雙方扯起了皮,一晃就是三個(gè)來(lái)月。協(xié)商解決的希望愈來(lái)愈渺茫,鄭力也就下了打官司的決心,把魏龍告上法庭,請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并判令魏龍支付違約金。法院會(huì)支持鄭力的訴訟請(qǐng)求嗎?
A判決繼續(xù)履行合同,但賣(mài)方無(wú)須支付違約金。房?jī)r(jià)上漲不是合同不履行的正當(dāng)理由,現(xiàn)在鄭力要求繼續(xù)履行,法院應(yīng)當(dāng)支持。但繼續(xù)履行合同和支付違約金不可兼得,因此,魏龍無(wú)須支付違約金。
B判決繼續(xù)履行合同,同時(shí)由賣(mài)方支付違約金。魏龍不僅應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同交付房屋,而且由于已經(jīng)延期,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的違約金。
C判決解除合同,由賣(mài)方支付違約金。房子尚未交付,也未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),魏龍有權(quán)以支付違約金的方式來(lái)解除合同,但違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)提高。
答案:B
民商事合同合法有效,一方違約了,另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。承擔(dān)違約責(zé)任的方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等。以何種方式承擔(dān)違約責(zé)任,主動(dòng)權(quán)不在違約方,而在被違約方。就像鄭力和魏龍間的糾紛一樣,魏龍準(zhǔn)備以支付違約金的方式來(lái)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,就得看鄭力同意不同意。鄭力的回答是“不”,他要求魏龍繼續(xù)履行合同,那么,只要合同還可以繼續(xù)履行,鄭力的請(qǐng)求就會(huì)得到支持。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的,對(duì)方可以要求履行,除非法律上或事實(shí)上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過(guò)高、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。房?jī)r(jià)上漲了,不管是小漲還是大漲,都不影響房屋的交付,不影響合同的履行,因此,法院肯定會(huì)判決繼續(xù)履行。
此外,魏龍還有延期交付的違約行為,同樣得承擔(dān)違約責(zé)任,對(duì)于鄭力要求獲得相應(yīng)違約金賠償?shù)恼?qǐng)求,法院會(huì)給予支持。
定金能否要回?
半個(gè)月前,劉華在某房地產(chǎn)公司看上一套房子。由于是期房,還沒(méi)有辦好預(yù)售許可證,開(kāi)發(fā)商要求交2萬(wàn)元定金,把房子先定下來(lái)。與房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后,劉華交了定金。然而,人有旦夕禍福,不久,劉華被查出患了肝癌,且已到中期。買(mǎi)房已經(jīng)沒(méi)有任何意義,劉華表示不買(mǎi)房了,房地產(chǎn)公司卻說(shuō)買(mǎi)不買(mǎi)房隨便,定金不能退。劉華已耗不起時(shí)間,馬上把房地產(chǎn)公司告上了法庭,他能要回2萬(wàn)元定金嗎?
A定金應(yīng)當(dāng)退還。劉華患了肝癌,且已到中期,根據(jù)情勢(shì)變更原則,他可以不再履行房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議,2萬(wàn)元定金應(yīng)當(dāng)退還。
B定金可不退還。是否按照房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定買(mǎi)房,是劉華的權(quán)利,如果買(mǎi)房,定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款;如果不買(mǎi)房,定金罰則生效,定金不予退還。
C定金不予退還。雙方應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)履行房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議,現(xiàn)在劉華明確表示不買(mǎi)房,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,2萬(wàn)元定金歸房地產(chǎn)公司所有。
答案:A
劉華身患肝癌,已到中期,急需巨額治療費(fèi)用,而現(xiàn)在的醫(yī)術(shù)只能延長(zhǎng)其生命,減少其痛苦,根本無(wú)法將其治愈。此時(shí),如果房地產(chǎn)公司人性化一些,將2萬(wàn)元定金退還,那是皆大歡喜的結(jié)局。可現(xiàn)在房地產(chǎn)公司只認(rèn)法不講情,定金該不該退,也就只能從法律上尋依據(jù)了。
根據(jù)《合同法》及其司法解釋的規(guī)定,合同成立以后,客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同。這就是通常所說(shuō)的情勢(shì)變更原則。依據(jù)該原則解除合同,不屬于違約,不用承擔(dān)責(zé)任。劉華現(xiàn)在的情況和簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)相比,已經(jīng)發(fā)生了顯著變化,可以說(shuō),因?yàn)樯砘冀^癥,他已喪失了與房地產(chǎn)公司簽訂并履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的能力,而造成這一切的是天災(zāi),不是人為。劉華不買(mǎi)房了,但是他沒(méi)有過(guò)錯(cuò),因此,不能適用定金罰原則,2萬(wàn)元購(gòu)房定金應(yīng)當(dāng)退還。這并不是因?yàn)槿饲?而是因?yàn)榉伞?/p>
客運(yùn)途中財(cái)物損失,
責(zé)任如何分擔(dān)?
春節(jié)放假后,吳敏乘坐長(zhǎng)途汽車(chē)返回家鄉(xiāng),把隨身攜帶的筆記本電腦擱在腿上抱著。行駛過(guò)程中,一個(gè)小孩突然橫穿馬路,駕駛員緊急剎車(chē),結(jié)果行李架上的一個(gè)袋子落下來(lái),重重地砸在吳敏的電腦上,將價(jià)值5000余元的筆記本電腦砸壞了?？偛荒芫瓦@樣自認(rèn)倒霉吧,吳敏找到袋子的主人王某,王某不吭聲;找到客運(yùn)公司,也沒(méi)人理睬?？磥?lái)只能上法院打官司了,那個(gè)橫穿馬路的小孩早已不知去向,索賠對(duì)象只能鎖定客運(yùn)公司和王某,他們?cè)撊绾纬袚?dān)責(zé)任呢?
A王某。王某的袋子放到行李架上,不符合安全要求,在緊急剎車(chē)時(shí)把吳敏的筆記本電腦砸壞,王某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
B客運(yùn)公司。吳敏購(gòu)票上車(chē),與客運(yùn)公司之間成立旅客運(yùn)輸合同,公司應(yīng)當(dāng)保證其人身財(cái)物的安全,現(xiàn)在吳敏的財(cái)物受到損失,公司得埋單。
C客運(yùn)公司和王某。王某的袋子存放不符合要求,客運(yùn)公司亦未盡到檢查義務(wù),雙方均有過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)共擔(dān)責(zé)任。
答案:B
吳敏購(gòu)票上車(chē),客運(yùn)公司即負(fù)有保護(hù)其人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù),乘車(chē)過(guò)程中,自帶品毀損、滅失,客運(yùn)公司有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
通常，當(dāng)購(gòu)房者選中了想要的房子，發(fā)展商一般先要和欲購(gòu)者簽一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定所購(gòu)房子的房號(hào)、總價(jià)、單價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后幾天內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式購(gòu)房合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)，購(gòu)房者還要交一筆錢(qián)，有的稱(chēng)為“定金”，有的稱(chēng)為“認(rèn)購(gòu)金”，還有的叫“誠(chéng)意金”等等。這筆錢(qián)到底屬于什么性質(zhì)？購(gòu)房者簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)又不想買(mǎi)了，這筆錢(qián)到底該不該退？
首先，“認(rèn)購(gòu)金”與“定金”是需要澄清的兩個(gè)概念。從法律角度上看，二者是不盡相同的。特別需要說(shuō)明的是，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和交納認(rèn)購(gòu)金并不是法律規(guī)定的必須過(guò)程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法，它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需要此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付認(rèn)購(gòu)金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而在此期限內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售與他人，如果買(mǎi)方?jīng)Q定不購(gòu)買(mǎi)，賣(mài)方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果買(mǎi)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣(mài)方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買(mǎi)方。
定金與認(rèn)購(gòu)金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，發(fā)展商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果發(fā)展商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。另外，如果購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的個(gè)體條款雙方存在爭(zhēng)議，不能達(dá)到一致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。
因此，您需要記住的是，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)中標(biāo)明的是“訂金”時(shí)，購(gòu)房者可要回；如標(biāo)明的是“定金”而您又未在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，從理論上講，要回定金就比較困難了。
在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者后悔的情況相當(dāng)普遍，而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免喪失認(rèn)購(gòu)金或定金，千萬(wàn)不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)馬上交錢(qián)，而是要考慮清楚后再說(shuō)。一旦決定交錢(qián)認(rèn)購(gòu)，不妨在認(rèn)購(gòu)書(shū)中書(shū)面約定，如果購(gòu)房者決定放棄認(rèn)購(gòu)的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購(gòu)金退不。
住所：_________________________________________ 郵編：______________
法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話：___________________
委托機(jī)構(gòu)：_____________________________________________
住所：______________________________________ 郵編 ： ______________
法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話： ______________________
乙方 ( 預(yù)購(gòu)方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________
證件名稱(chēng)：______________ 證號(hào)：______________ 聯(lián)系電話 ：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。
第一條 乙方預(yù)訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證 (證書(shū)號(hào)：________________ )，并經(jīng)_____________ 測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè) ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買(mǎi)賣(mài)單價(jià)為人民幣_(tái)_____________________________ 元，乙方預(yù)訂的該房屋總房?jī)r(jià)為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三條 乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣_(tái)_________________ 元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書(shū)、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;
2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各執(zhí)一份。
有關(guān)二手房購(gòu)房定金合同
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號(hào)X室，建筑面積X平方米。
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元(大寫(xiě)：人民幣肆拾陸萬(wàn)元正)。
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫(xiě)：人民幣壹萬(wàn)元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付，定金支付后本協(xié)議生效。
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金。
5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)支付首期房款￥x元(大寫(xiě)：人民幣x)第二期房款為x元(大寫(xiě)：人民幣x)于x前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買(mǎi)賣(mài)合同簽定后一周內(nèi)開(kāi)始辦理，一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約，定金不退還。
6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助。
8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決。
甲方：乙方：
地址：地址：
身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：
時(shí)間：：時(shí)間：
二手房購(gòu)房定金協(xié)議書(shū)
賣(mài)方：___________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 買(mǎi)方：____________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
居間方：_________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及坐落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋位于________區(qū)_____________新村(弄)_______幢_____室，為_(kāi)______結(jié)構(gòu);建筑面積__________平方米;房屋所有權(quán)證號(hào)為“_______________”，房屋土地證號(hào)為“_______________”。
甲方所售房屋設(shè)施為(含自行車(chē)庫(kù))
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫(xiě)______________________元整(含附屬設(shè)施 費(fèi)用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣_(tái)_____________萬(wàn)元整。
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方交易稅費(fèi)由_____方負(fù)擔(dān)或有甲、乙雙方各自承擔(dān)國(guó)家相關(guān)規(guī)定稅費(fèi)。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權(quán)證和土地證放于中介處。
第三條 1.甲、乙雙方約定于______年____月____日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時(shí)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。
第四條 房款支付方式：
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
第五條 房屋成交，中介服務(wù)費(fèi)按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)支付。
1.由乙方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫(xiě)_____________元整。
2.由甲方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫(xiě)_____________元整。由乙方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫(xiě)_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶(hù)口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產(chǎn)生的費(fèi)用(水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等)結(jié)清。同時(shí)甲方承諾交房時(shí)房屋內(nèi)的設(shè)施即裝修完好無(wú)損壞，如有損壞則由甲方修護(hù)或更換，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。
第七條 違約責(zé)任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如有一方未按時(shí)簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費(fèi)服務(wù)費(fèi)。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時(shí)中介收取定金金額的50%作為中介服務(wù)費(fèi)。
第八條 甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說(shuō)明 本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項(xiàng)
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 居間方(蓋章)：
身份證號(hào)： 身份證號(hào)： 人：
日期： 日期： 聯(lián)系電話：
二手房購(gòu)房定金合同閱讀
乙方(買(mǎi)方)：
甲、乙雙方本著自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方預(yù)訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條預(yù)訂房屋
1.該房屋坐落：________市________區(qū)________路_________號(hào)__________室
(產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_____________________)
建筑面積：__________平方米，產(chǎn)權(quán)人：___________
2.產(chǎn)權(quán)及限制狀況：
(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________
(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________
第二條預(yù)訂條件
1.房屋總價(jià)：____________人民幣_(tái)________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.戶(hù)口遷移：________________;
第三條預(yù)訂期限
預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起__________天。乙方應(yīng)于___________年______月_____日之前到甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所(本市__________區(qū)__________路________號(hào))與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
第四條意向金條款
l、乙方同意簽署本協(xié)議時(shí)。向甲方支付意向金人民幣_(tái)_____________元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔(dān)保。在乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，該意向金轉(zhuǎn)為乙方購(gòu)房款的一部分;
2、在本協(xié)議第三條規(guī)定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本條第3款規(guī)定的情形外，乙方拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方交付的意向金;房屋產(chǎn)權(quán)人(包括共有人)拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與乙方簽署《上海市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，或者由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對(duì)乙方購(gòu)房決定產(chǎn)生影響的重要事實(shí)、導(dǎo)致乙方不能或不愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還意向金的賠償責(zé)任。
3、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的，甲方應(yīng)承擔(dān)全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：(1)乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，就本協(xié)議第二條預(yù)訂條件以外的房屋買(mǎi)賣(mài)主要條款不能達(dá)一致的;(2)本協(xié)議簽署后《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽署前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第五條生效及其他
本協(xié)議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。
甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________
關(guān)鍵詞:商品房認(rèn)購(gòu)書(shū); 預(yù)約款 ;定金
Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit.
Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱(chēng)為準(zhǔn)買(mǎi)受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)(實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一,例如稱(chēng)為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等),要求準(zhǔn)買(mǎi)受人交納定金,準(zhǔn)買(mǎi)受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),確定買(mǎi)賣(mài)雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買(mǎi)受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定,開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買(mǎi)受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容很詳細(xì),基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱(chēng)為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢?下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后,只要準(zhǔn)買(mǎi)受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買(mǎi)受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買(mǎi)受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來(lái)洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù),并不依賴(lài)于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款,但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
(二)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明,雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同,但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定,開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買(mǎi)受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
(三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。
筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無(wú)論什么種類(lèi)的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般買(mǎi)賣(mài)合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況,筆者認(rèn)為,約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng),可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷(xiāo)售方式,筆者認(rèn)為,本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下,銷(xiāo)售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,筆者認(rèn)為,價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款,由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng),難以確定市場(chǎng)價(jià)格,因此,價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然,只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了,至于付款方式和付款時(shí)間,完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是,由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大,直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低,因此筆者認(rèn)為,面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。
關(guān)于第五條交付使用條件及日期,筆者認(rèn)為,對(duì)于交付使用條件,相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定,包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定,可以起到漏洞補(bǔ)充的作用,因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題,筆者認(rèn)為,如果是現(xiàn)房出售,沒(méi)有約定交付日期的,可以通過(guò)合同法的催告制度解決;如果是預(yù)售,可以合理確定交付期限;關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,筆者認(rèn)為,如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容,一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容;即使沒(méi)有這方面的規(guī)定,也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定;如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容,可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,筆者認(rèn)為,關(guān)于配套設(shè)施,各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求,因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,筆者認(rèn)為,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,既可以通過(guò)其他買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷,也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定,不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜,商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定,并非必要條款。
關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法,筆者認(rèn)為,司法裁判是法定的解決方式,雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決,更不影響合同的成立,并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任,筆者認(rèn)為,根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法,可以折衷裁定;商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理,也有很多明確的規(guī)定,賦予了買(mǎi)房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法,因此,違約責(zé)任不是必要條款。
綜上所述,只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法,并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng),或者能夠確定房屋總價(jià)款,那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是,只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí),準(zhǔn)買(mǎi)受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù),雙方無(wú)法就商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致,那么,準(zhǔn)買(mǎi)受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn),保證了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù),同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立?有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只有達(dá)到以下條件后才是有效的:第一,約定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同;第三,在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買(mǎi)賣(mài)合同。
筆者認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同的從合同,其成立和生效
不依賴(lài)于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn),其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平,并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意,合同債權(quán)就可以有效成立。反之,合同債權(quán)就不能有效成立。因此,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議,就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售,因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約;也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同,同樣無(wú)需特約。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后,雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同,也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的效力。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否必須約定房號(hào)和單價(jià)?筆者認(rèn)為,約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià),認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然,這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)如果約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效
在實(shí)踐中,很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金,在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu),并與客戶(hù)洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效?一種觀點(diǎn)認(rèn)為,內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的合同。其理由是,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定, 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定,出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
筆者認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同,不能把買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效要件,不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同,或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否,均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),并不實(shí)際支付購(gòu)房款,不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。
在實(shí)踐中,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后,就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu),認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款,在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤(pán)后,開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)算的房款,認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為,這是一種規(guī)避法定商品房銷(xiāo)售條件的行為,是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是,這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì),而是非法買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)稱(chēng)為內(nèi)部銷(xiāo)售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效,而是非法買(mǎi)賣(mài)的無(wú)效。
四、預(yù)約款
(一)預(yù)約款是否就是定金
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中最核心的條款,除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外,就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么,預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢?預(yù)約款是否就是定金?
筆者認(rèn)為,預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定,如果沒(méi)有約定定金字樣,如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金,必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定,則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō),如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金,也沒(méi)有約定準(zhǔn)買(mǎi)受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退,開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。
(二)約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金
大家知道,定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面,一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款,就應(yīng)當(dāng)推定出賣(mài)人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款,此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)是雙務(wù)合同,在準(zhǔn)買(mǎi)受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí),開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定,開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí),就無(wú)需與準(zhǔn)買(mǎi)受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額,這種條款是不公平的。
(三)預(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)
有種意見(jiàn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí),可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià),所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后,產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù),也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此,如果準(zhǔn)買(mǎi)受人無(wú)故不來(lái)洽談,無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款,以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為,導(dǎo)致準(zhǔn)買(mǎi)受人受有損害,準(zhǔn)買(mǎi)受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行,既不以發(fā)生損害為前提,也不以損害賠償為目的。因此,此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià),是英美合同法上的理論。在英美合同法上,存有這樣一種土地購(gòu)買(mǎi)合同。準(zhǔn)買(mǎi)受人向土地出賣(mài)人繳納一小筆款項(xiàng),土地出賣(mài)人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣(mài)給準(zhǔn)買(mǎi)受人。在這個(gè)合同下,準(zhǔn)買(mǎi)受人享有訂約的權(quán)利,出賣(mài)人允諾將該土地出賣(mài)給準(zhǔn)買(mǎi)受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣(mài)人不履行允諾,法律可以要求其強(qiáng)制出賣(mài)。
這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似,其實(shí)不然。首先,英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后,就已經(jīng)歸土地出賣(mài)人所有了,不存在退還的問(wèn)題,因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買(mǎi)受人從未明示這筆錢(qián)從此就歸開(kāi)發(fā)商所有,也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。
其次,因?yàn)橥恋爻鲑u(mài)合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,所以在支付土地保留金時(shí),土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類(lèi)似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣(mài)人不履行出賣(mài)土地的承諾,準(zhǔn)買(mǎi)受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣(mài)人履行買(mǎi)賣(mài)合同的。也就是說(shuō),這樣的約定,可以視為一種類(lèi)似于附期限的買(mǎi)賣(mài)合同了。而在大多數(shù)情況下,簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是不能強(qiáng)制履行的。
至于無(wú)需雙倍返還,可以另行索賠的觀點(diǎn),筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)樯唐贩空J(rèn)
購(gòu)書(shū)保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益,準(zhǔn)買(mǎi)受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利,但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂,其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障,而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用,主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立,是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。
因此,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià),而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款,可以視為類(lèi)同于酒席訂金。
(四)作為定金的預(yù)約款
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金,那么,預(yù)約款是什么類(lèi)型的定金?
筆者認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下,作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán),具有解約定金的性質(zhì)。
《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定,“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！北緱l解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保,顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論,立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的,在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述,作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的,而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的,只要雙方履行了洽談義務(wù),即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同,也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn),只有在拒絕訂立主合同時(shí),才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此,在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下,作為定金的預(yù)約款是違約定金。
如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí),雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s,而是訂約,作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約,相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是,相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō),它仍然是違約定金。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為,購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō),準(zhǔn)買(mǎi)受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu),開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu),雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為,預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法,定金除當(dāng)事人另有訂定外,沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定,如無(wú)其他規(guī)定,定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金,解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō),只有法律做出了明確規(guī)定的情況下,解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理,適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！币簿褪钦f(shuō),合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定,否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定,交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同,收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同,這種約定是有效的。此時(shí),如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的,對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí),應(yīng)允許合同解除,并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的法律責(zé)任
經(jīng)過(guò)了前文的討論,就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任了。
首先,有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。
除此之外,還有一個(gè)是否可以要求強(qiáng)制履行和損害賠償?shù)膯?wèn)題。筆者認(rèn)為,如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,準(zhǔn)買(mǎi)受人可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容將房屋出賣(mài)給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于,當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),就應(yīng)當(dāng)是可以強(qiáng)制執(zhí)行的了,不需要開(kāi)發(fā)商實(shí)際收受了購(gòu)房款的條件。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,則準(zhǔn)買(mǎi)受人無(wú)權(quán)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出賣(mài)給自己。英國(guó)合約法上,認(rèn)為這是不完全的協(xié)議。雖然雙方當(dāng)事人可在要約和承諾的必要條件已經(jīng)相一致的意義上達(dá)成協(xié)議,但不存在合同,因?yàn)閰f(xié)議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的,他們之間就不會(huì)存在有約束力的合同(指購(gòu)房合同)。
當(dāng)然,無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,均不影響守約方要求違約方賠償損害的權(quán)利。如果一方拒絕洽談,自然要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任;如果雙方已經(jīng)洽談,并已經(jīng)洽談好條款,一方卻拒絕與另一方訂約,另一方有權(quán)要求強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi),在開(kāi)發(fā)商無(wú)法履約時(shí),可以要求其賠償可得利益損失。
結(jié)語(yǔ)
由于現(xiàn)有法律缺乏相應(yīng)規(guī)定,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多問(wèn)題。有種意見(jiàn)甚至認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)廢除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一律認(rèn)定無(wú)效,預(yù)約款退還。筆者則認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有違意思自治的合同法原則,是不可取的。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),可以確定買(mǎi)賣(mài)雙方洽談?dòng)喖s的義務(wù),又避免了買(mǎi)房人草率簽約,是一種設(shè)計(jì)精巧的利益平衡制度。只要通過(guò)設(shè)立法律制度,合理的平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是可以在房地產(chǎn)交易中好的作用的。
參考書(shū)目:
1、《債法總論》 史尚寬著 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2000年
2、《英國(guó)合同法》 何寶玉著 中國(guó)政法大學(xué)出版社 1999年
3、《論合同漏洞的填補(bǔ)》 王利明 中國(guó)法學(xué)網(wǎng).個(gè)人網(wǎng)絡(luò)文集
4、《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 韓延彬 《人民司法》 2003年第6期
5、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的理解與適用》 李國(guó)光等主編 2000年
論文摘要：商品房廣告、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金的性質(zhì)問(wèn)題是目前商品房前期交易中易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。由于相關(guān)法律法規(guī)還不健全，政府監(jiān)督力度不夠，以至問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者往往處于被動(dòng)地位。本文從保護(hù)購(gòu)房者合法利益的角度出發(fā)，探討房地產(chǎn)前期交易中易出現(xiàn)糾紛的法律問(wèn)題，明辯法理，也為糾紛的解決提出建議。
目前，關(guān)于房地產(chǎn)前期交易的法律性質(zhì)在理論界說(shuō)法不一，加之法律法規(guī)還不健全，缺乏可操作性，這給實(shí)踐中案件的判決帶來(lái)一定難度。一般說(shuō)來(lái)，商品房前期交易包括商品房廣告、認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金等法律問(wèn)題。
一、商品房銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)
王小姐某日看到一則商品房廣告所寫(xiě)：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶(hù)、南北通風(fēng)，純板樓設(shè)計(jì)”。這則廣告讓追求居住品質(zhì)的王小姐非常心動(dòng)，雖然價(jià)格較高，但王小姐仍然與開(kāi)發(fā)商簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。然而當(dāng)王小姐準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)旁邊緊鄰五環(huán)路，夜晚貨車(chē)通行；樓間距僅為20米；廣告中的純板樓設(shè)計(jì)變成了方正的塔樓，就更見(jiàn)不到南北通風(fēng)的影子了，王小姐非常氣氛，準(zhǔn)備將開(kāi)發(fā)商告上法庭。
在以上的案例中，王小姐認(rèn)為該樓盤(pán)實(shí)情與廣告不符，開(kāi)發(fā)商違約。那么商品房廣告的內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。
(一)合同法的相關(guān)規(guī)定
商品房銷(xiāo)售廣告根據(jù)內(nèi)容界定可分為要約與要約邀請(qǐng)，根據(jù)合同法的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經(jīng)程序，一經(jīng)受要約人承諾，要約內(nèi)容即視為合同條款，對(duì)當(dāng)事人雙方均有拘束力。而要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經(jīng)階段，對(duì)當(dāng)事人也無(wú)法律約束力。根據(jù)合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告一般為要約邀請(qǐng)，內(nèi)容符合要約的視為要約。這則規(guī)定可以解釋的空間很大，而商品房廣告伴隨著商品房市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)更是亂象叢生。開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種廣告媒介吸引購(gòu)房者，做出各式各樣的承諾，而當(dāng)購(gòu)房人入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)承諾無(wú)法兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商往往利用自己的信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)而不顧購(gòu)房者的權(quán)益，夸大宣傳、虛假?gòu)V告比比皆是，為保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，在商品房銷(xiāo)售廣告的立法領(lǐng)域需要更詳盡的規(guī)定。
(二)相關(guān)司法解釋的規(guī)定
2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，第三條就商品房銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)做出了規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
《解釋》針對(duì)商品房的銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷(xiāo)售廣告為要約邀請(qǐng)，《解釋》同時(shí)就商品房銷(xiāo)售廣告構(gòu)成要約的必要條件做出規(guī)定，為實(shí)踐審判提供了可具操作性的依據(jù)，根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告構(gòu)成要約的必要條件為：
第一，出賣(mài)人就商品房“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾。這一規(guī)定將開(kāi)發(fā)商的允諾限定在“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，縮小了可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的范圍，而何為開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，一般應(yīng)指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。這也就意味著開(kāi)發(fā)商若對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外如周邊自然環(huán)境或教育設(shè)施等做出的允諾，預(yù)購(gòu)人即應(yīng)當(dāng)判斷該廣告內(nèi)容不具有法律約束力。這種限定在減少爭(zhēng)議的同時(shí)存在著無(wú)從約束開(kāi)發(fā)商就規(guī)劃范圍外的允諾的問(wèn)題，目前，很多購(gòu)房人正是被“周邊幽靜的環(huán)境，實(shí)力雄厚的教育機(jī)構(gòu)”這樣的允諾所吸引，因此，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的允諾是《解釋》的空白，有待于立法進(jìn)一步完善，筆者認(rèn)為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現(xiàn)實(shí)，但在全社會(huì)高呼誠(chéng)信的今天，房地產(chǎn)立法體系中引入誠(chéng)信做為基本原則應(yīng)屬必然，基本原則是一種克服法律局限性的立法技術(shù)。
誠(chéng)信原則的引入無(wú)疑為司法實(shí)踐提供了依據(jù)，同時(shí)限制了開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告中的允諾行為，也能更好的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益。
第二，該說(shuō)明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這便增加了司法實(shí)踐中的不確定因素，筆者認(rèn)為具體確定是指廣告用語(yǔ)是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的允諾：一梯兩戶(hù)，南北通風(fēng)；層高達(dá)2.8米；樓間距為100米等。總之，購(gòu)房人通過(guò)具體確定的廣告內(nèi)容可以判斷與開(kāi)發(fā)商之間的基本權(quán)利義務(wù)，同時(shí)為避免不確定因素帶來(lái)的爭(zhēng)議，《解釋》應(yīng)進(jìn)一步明確“房屋及相關(guān)設(shè)施”的具體類(lèi)別。
第三，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。“重大影響”由于其主觀性較強(qiáng)，在客觀上沒(méi)有一個(gè)可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，不同類(lèi)型的人對(duì)于“重大影響”的理解也會(huì)因人而異，因此，在司法實(shí)踐中，對(duì)于具體事例的判斷只能依據(jù)法官的經(jīng)驗(yàn)及個(gè)案的具體情況，筆者認(rèn)為，提供客觀上可以量化的標(biāo)準(zhǔn)更具有可行性，如預(yù)購(gòu)人基于信賴(lài)開(kāi)發(fā)商具體確定的允諾，造成了損失，包括實(shí)際損失及可預(yù)見(jiàn)的損失等。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金的法律性質(zhì)
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前，就交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)所簽訂的文書(shū)。它是對(duì)雙方商品房交易的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況(含位置、面積等)；價(jià)款計(jì)算；簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限約定。在現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商占據(jù)著主動(dòng)地位，認(rèn)購(gòu)書(shū)的具體格式及內(nèi)容往往由開(kāi)發(fā)商一方制定，而開(kāi)發(fā)商往往制定對(duì)自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買(mǎi)受人交付定金后，無(wú)論什么原因，只要不與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就有定金被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。目前，學(xué)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金的性質(zhì)眾說(shuō)紛紜，這給司法實(shí)務(wù)帶來(lái)了一定的困惑，而購(gòu)房人的利益同樣無(wú)法得到維護(hù)。
關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，主要有以下幾種觀點(diǎn)：1．意向說(shuō)。認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)只是買(mǎi)賣(mài)雙方的合作意向，不具有任何法律效力；2．擔(dān)保說(shuō)。認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是擔(dān)保簽訂正式合同的定金合同；3．正式合同說(shuō)。認(rèn)為只要雙方意思表示自愿真實(shí)，簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)即可認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而日后簽訂的正式合同應(yīng)做為認(rèn)購(gòu)書(shū)的補(bǔ)充。4．預(yù)約合同。認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是約定將來(lái)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的契約。
筆者認(rèn)為，意向說(shuō)完全否認(rèn)了認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力，它的積極意義在于開(kāi)發(fā)商無(wú)法將不平等的條件強(qiáng)加于購(gòu)房者身上，但同時(shí)它也帶來(lái)了很大的交易風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)完全為賣(mài)方市場(chǎng)的情形下，容易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商惡意拒絕交易，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
擔(dān)保說(shuō)從積極的方面考慮，應(yīng)當(dāng)是可以規(guī)避一房二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，而這種觀點(diǎn)對(duì)購(gòu)房者是不利的，目前，購(gòu)房人買(mǎi)房大多數(shù)是在購(gòu)房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說(shuō)下誠(chéng)惶誠(chéng)恐的將幾萬(wàn)元的預(yù)付款交給開(kāi)發(fā)商的，而開(kāi)發(fā)商往往在接下來(lái)的談判中強(qiáng)加不合理的條件給購(gòu)房人，在這種情形下，若采用擔(dān)保說(shuō)，結(jié)果必然致購(gòu)房人啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出的境地，購(gòu)房人的權(quán)益無(wú)法得到保障，這也是目前開(kāi)發(fā)商大力推崇此種觀點(diǎn)的原因。
將認(rèn)購(gòu)書(shū)完全等同于正式合同同樣有其不妥之處，往往簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)機(jī)、條件并不成熟，交易雙方具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明晰，將其完全等同于正式合同無(wú)異斷了購(gòu)房者的后路，也更容易產(chǎn)生糾紛。當(dāng)然，我們并不排除認(rèn)購(gòu)書(shū)在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！币罁?jù)《解釋》，將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須具備兩個(gè)條件：第一，具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容；第二，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收取了房款。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容共有十三項(xiàng)，若缺失一項(xiàng)或幾項(xiàng)能否構(gòu)成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢，《解釋》并沒(méi)有進(jìn)行說(shuō)明，這同樣給司法實(shí)務(wù)帶來(lái)一定的困難。筆者認(rèn)為，應(yīng)將這十三項(xiàng)內(nèi)容劃分為必要條款及可補(bǔ)充的條款，而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的，而可補(bǔ)充的條款可以經(jīng)過(guò)日后的補(bǔ)充協(xié)議予以完善。
在通常情況下，應(yīng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同。傳統(tǒng)民法將契約分為預(yù)約與本約，預(yù)約是約定將來(lái)在一定的時(shí)期內(nèi)訂立本約的契約，本約即是將來(lái)要訂立的契約。預(yù)約與本約均為獨(dú)立合同，預(yù)約的訂立經(jīng)過(guò)交易雙方意思表示達(dá)成一致，并且內(nèi)容也就是雙方為訂立本約而進(jìn)行商談的義務(wù)也是具體確定的。當(dāng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，雙方均有固定交易機(jī)會(huì)的真實(shí)目的，同時(shí)約定了一定時(shí)限訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由于房屋買(mǎi)賣(mài)不同于普通商品買(mǎi)賣(mài)，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同的獨(dú)立性意味著對(duì)交易雙方的約束作用，這更有利于維護(hù)做為弱者的購(gòu)房人的利益的維護(hù)，有利于公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)前期交易秩序的確立?？傊?，通常情況下商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，在特定情形下可以認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力
認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)確定后需要明確的是認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同具有怎樣的法律效力。預(yù)約雖然不如本約內(nèi)容詳備，但仍然具備著確定性的要素，即為合法的行為，未來(lái)必須訂立本約和主要內(nèi)容所確認(rèn)的法律關(guān)系雙方當(dāng)事人應(yīng)予以遵守。作為預(yù)約合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括雙方自愿真實(shí)的意思表示，標(biāo)的的確定性及約束條款。具備預(yù)約合同基本條件的認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力為買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)履行盡最大努力進(jìn)行談判磋商的義務(wù)。談判磋商以誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗為基本原則，一方不得利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，強(qiáng)加不合理?xiàng)l件給對(duì)方當(dāng)事人。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)為購(gòu)房人保留標(biāo)的房，與購(gòu)房人善意磋商談判。而對(duì)于購(gòu)房人而言，也應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商談判。如果雙方當(dāng)事人已盡最大誠(chéng)信義務(wù)進(jìn)行磋商談判，但仍然對(duì)正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款存有異議致交易終止的，雙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(三)認(rèn)購(gòu)書(shū)中有關(guān)定金的法律問(wèn)題
當(dāng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，往往向購(gòu)房人收取一定的費(fèi)用，稱(chēng)呼五花八門(mén)，如“預(yù)付款”、“訂金”、“保證金”等。那么，收取費(fèi)用的性質(zhì)是什么?開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收?購(gòu)房人如何保護(hù)自己的權(quán)利呢?要解答以上問(wèn)題，我們不得不對(duì)開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用的法律性質(zhì)進(jìn)行分析。
買(mǎi)房交認(rèn)籌金是不算房款的，認(rèn)籌金是購(gòu)房者買(mǎi)房誠(chéng)信意愿的一種表達(dá)，不具備法律屬性，也不具備擔(dān)保、懲罰性質(zhì)?？稍诶U納認(rèn)籌金后，購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，認(rèn)籌的購(gòu)房者再以?xún)?yōu)先選擇的順序選房，選中房屋后與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
一般認(rèn)籌金可抵消部分房款，但不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)成購(gòu)房房款，這一操作過(guò)程還需經(jīng)過(guò)雙方重新進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，不會(huì)未經(jīng)購(gòu)房者同意自動(dòng)轉(zhuǎn)成房款。如果已經(jīng)提前去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)籌金自動(dòng)轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金即首付。
作為房款的定金是在合同訂立或履行之前支付的一定數(shù)額金錢(qián)。按照法律規(guī)定，若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。如果雙方有協(xié)議約定為“定金”，則可按照合同所約定執(zhí)行。在購(gòu)房者不愿購(gòu)房的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資格權(quán)利扣留購(gòu)房者的認(rèn)籌金。
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購(gòu)房合同中定金和訂金是什么：
《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金起到擔(dān)保合同履行的效力，給付定金的一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方違約，應(yīng)雙倍返還定金?！币簿褪钦f(shuō)，只有買(mǎi)賣(mài)合同成立，定金才具有擔(dān)保合同履行的效力。另根據(jù)有關(guān)民事法律規(guī)定，簽訂合同必須本著公平、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則，開(kāi)發(fā)商以簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)收取定金的形式，迫使消費(fèi)者與之簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，顯然違背了以上民事行為的基本法律準(zhǔn)則。因此，在您尚未與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同時(shí)，仍然有權(quán)利要求退還定金。
定金和訂金和區(qū)別：
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
根據(jù)最高法院在2000年12月8日公布的"關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋"，定金的類(lèi)型和適用主要有如下幾種：
1、訂約定金?！敖忉尅钡谝话僖皇鍡l規(guī)定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。凡在意向書(shū)一類(lèi)的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，對(duì)拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。
2、成約定金。“解釋”第一百一十六條規(guī)定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱(chēng)之為成約定金。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當(dāng)事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但是，為了鼓勵(lì)交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效。
3、解約定金。“解釋”第一百一十七條規(guī)定了解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價(jià)，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。
4、違約定金。《擔(dān)保法》第八十九條對(duì)違約定金作了規(guī)定，"解釋"第一百二十條、第一百二十二條對(duì)違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補(bǔ)救方法而約定的定金。《擔(dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件，"解釋"進(jìn)一步對(duì)"不履行"分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個(gè)條件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分沒(méi)有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒(méi)有完全落空，這時(shí)，既要對(duì)不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過(guò)錯(cuò)致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對(duì)于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。
而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。
根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：
1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。
2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。
3、訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。
4、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。
1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！?/p>
1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同
1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！鄙唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。
2商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。
2.2商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣(mài)方所具有的條件不同商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を?yàn)收備案表》?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴(lài)于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)
3.1.1審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)；商品房預(yù)售合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同
1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！盵2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！盵4]
1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同
1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。
2商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。
2.2商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣(mài)方所具有的條件不同商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴(lài)于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)
3.1.1審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開(kāi)發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開(kāi)發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開(kāi)發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]
3.2.3現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開(kāi)發(fā)商的義務(wù)并沒(méi)有履行完畢，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶(hù)登記，此階段開(kāi)發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開(kāi)發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻(xiàn)：
[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條、第34條.
商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
協(xié)議編號(hào)：__________
甲方：（買(mǎi)方）____________________
乙方：（賣(mài)方）____________________
簽訂地點(diǎn)：________________________
一、成交房屋：_____________________________________________________
二、甲方須向乙方提交____________平方米的購(gòu)房計(jì)劃。
三、房屋交付日期：_______年______月______日。
四、雙方協(xié)商房屋單價(jià)一次包定。
五、乙方代收煤氣管道費(fèi)每戶(hù)____________元，電視天線費(fèi)每戶(hù)____________元。
六、預(yù)購(gòu)付款結(jié)算辦法
1．簽訂協(xié)議時(shí)，甲方必須向乙方交納購(gòu)房定金。甲方不履行協(xié)議，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金。乙方不履行協(xié)議，應(yīng)當(dāng)雙倍返還甲方定金。協(xié)議履行完定金可抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款。
2．自簽訂協(xié)議后，甲方應(yīng)在10日內(nèi)預(yù)付第一次購(gòu)房?jī)r(jià)款。工程主體完工后預(yù)付第二次購(gòu)房?jī)r(jià)款。工程竣工移交時(shí)結(jié)清購(gòu)房?jī)r(jià)款。
甲方逾期付款，按中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向乙方償付逾期滯納金。
七、乙方如因計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更等原因不能履行協(xié)議，應(yīng)提前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商可另行安排房屋，甲方亦可解除協(xié)議。乙方在___日內(nèi)返還預(yù)收房款，不計(jì)利息。
八、本協(xié)議自雙方單位蓋章、法定代表人簽章、工商行政管理機(jī)關(guān)鑒證后正式生效，至乙方給甲方鑰匙之日起失效。
九、從交付房屋鑰匙之日起，在十二個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)因施工質(zhì)量影響生產(chǎn)、生活的，由乙方在限期內(nèi)負(fù)責(zé)維修。
十、產(chǎn)權(quán)歸屬：_______________________________________________________
十一、如需提供擔(dān)保，另立協(xié)議擔(dān)保書(shū)，作為本協(xié)議附件。
十二、解決協(xié)議糾紛的方式：___________________________________________
十三、本協(xié)議正本二份，副本_______份。
十四、其他約定事項(xiàng)：______________________________________________ __甲方（買(mǎi)方）：______________ 乙方（賣(mài)方）：_____________
單位名稱(chēng)（章）：____________ 單位名稱(chēng)（章）：___________
地址：______________________ 地址：_____________________
法定代表人：________________ 法定代表人：_______________
委托人：________________ 委托人：_______________
電話：______________________電話：_____________________
開(kāi)戶(hù)銀行：__________________ 開(kāi)戶(hù)銀行：_________________
賬號(hào)：______________________ 賬號(hào)：_____________________
郵政編碼：__________________ 郵政編碼：_________________
鑒（公）證意見(jiàn)：__________________
鑒（公）證機(jī)關(guān)（章）：____________
經(jīng)辦人：__________________________
甲方（買(mǎi)方）：
乙方（賣(mài)方）：
簽訂地點(diǎn)：
一、成交房屋：
二、甲方須向乙方提交 平方米的購(gòu)房計(jì)劃。
三、房屋交付日期： 年月日。
四、雙方協(xié)商房屋單價(jià)一次包定。
五、乙方代收煤氣管道費(fèi)每戶(hù)元，電視天線費(fèi)每戶(hù) 元。
六、預(yù)購(gòu)付款結(jié)算辦法。
1.簽訂合同時(shí)，甲方必須向乙方交納購(gòu)房定金。甲方不履行合同，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金。乙方不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還甲方定金。合同履行完定金可抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款。
2.自簽訂合同后，甲方應(yīng)在10日內(nèi)預(yù)付第一次購(gòu)房?jī)r(jià)款。工程主體完工后預(yù)付第二次購(gòu)房?jī)r(jià)款。工程竣工移交時(shí)結(jié)清購(gòu)房?jī)r(jià)款。
甲方逾期付款，按中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向乙方償付逾期滯納金。
七、乙方如因計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更等原因不能履行合同，應(yīng)提前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商可另行安排房屋，甲方亦可解除合同。乙方在 日內(nèi)返還預(yù)收房款，不計(jì)利息。
八、本合同自雙方單位蓋章、法定代表人簽章、工商行政管理機(jī)關(guān)鑒證后正式生效，至乙方給甲方鑰匙之日起失效。
九、從交付房屋鑰匙之日起，在十二個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)因施工質(zhì)量影響生產(chǎn)、生活的，由乙方在限期內(nèi)負(fù)責(zé)維修。
十、產(chǎn)權(quán)歸屬：
十一、如需提供擔(dān)保，另立合同擔(dān)保書(shū)，作為本合同附件。
十二、解決合同糾紛的方式：
十三、本合同正本二份，副本 份。
十四、其他約定事項(xiàng)：
甲方（買(mǎi)方）： 乙方（賣(mài)方）：
單位名稱(chēng)（章）：?jiǎn)挝幻Q(chēng)（章）：
地址： 地址：
法定代表人：法定代表人：
委托人：委托人：
電話： 電話：
開(kāi)戶(hù)銀行： 開(kāi)戶(hù)銀行：
賬號(hào)： 賬號(hào)：
郵政編碼： 郵政編碼：
