時(shí)間：2023-05-29 18:22:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房建設(shè)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
近年來，隨著城市化發(fā)展的的快速推進(jìn)，我區(qū)進(jìn)入了快拆大建的高速期，使我區(qū)城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了顯著變化。經(jīng)過幾年來的持續(xù)建設(shè)發(fā)展，一批高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的道橋逐步建成，各類建設(shè)大廈拔地而起，重點(diǎn)片區(qū)改造和地塊開發(fā)加快推進(jìn)，蠡湖新城和太湖新城建設(shè)初具規(guī)模······。城市建設(shè)的推進(jìn)，也帶來了巨大的拆遷量，20xx年至20xx年，全區(qū)共拆除各類建筑1098萬㎡，其中集土住宅3.1萬戶，拆除總面積585萬㎡。有拆遷就有建設(shè)和安置，下面圍繞如何按科學(xué)發(fā)展觀的要求，既好又快地做好安置房建設(shè)和安置工作作一些探討。
一、全區(qū)安置房建設(shè)及安置總體情況
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，至20xx年底，我區(qū)拆遷安置房累計(jì)開工1058萬㎡，累計(jì)竣工678萬㎡，累計(jì)安置拆遷戶21518戶，30515套，327萬㎡。其中05年開工102萬㎡，竣工91萬㎡，安置2365戶，35萬㎡，全過渡戶2710戶﹔06年開工181萬㎡，竣工99萬㎡，安置3645戶，52萬㎡，全過渡戶5588戶﹔07年開工309萬㎡，竣工153萬㎡，安置4076戶，66萬㎡，全過渡戶9495戶﹔08年開工307萬㎡，竣工211萬㎡，安置6045戶，94萬㎡，全過渡戶16224戶（以上全過渡戶不包括國(guó)土拆遷）。由以上數(shù)據(jù)看出近幾年來，安置房開、竣工數(shù)逐年快速上升，過渡戶也不斷快速增長(zhǎng)。至08年底通過市級(jí)安置審批5697戶，9651套，104萬㎡，辦理房產(chǎn)證1279戶，土地證729戶。總的安置審批通過率不高（08年安置審批達(dá)50萬㎡，占?xì)v年一半），辦證率就更低了，只有四個(gè)街道辦好了很少一批產(chǎn)權(quán)證。
二、全區(qū)安置房建設(shè)及安置中存在的主要問題
目前，安置房建設(shè)及安置各個(gè)環(huán)節(jié)存有諸多問題和制約因素，歸納起來主要有：
1、拆遷安置不能平衡，過渡戶數(shù)不斷增加
⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年來拆遷總量和速度明顯快于建設(shè)總量和速度，一方面對(duì)開拆項(xiàng)目準(zhǔn)備和認(rèn)識(shí)不足，缺少超前謀劃和提前建設(shè)的意識(shí)，突然間落實(shí)下來的拆遷項(xiàng)目又是限時(shí)要求完成拆遷，常常是先拆后建，甚至是先拆遷后騰地再建設(shè)，導(dǎo)致安置房建設(shè)大大落后于拆遷，常常是一年落后，三年被動(dòng)。另一方面，一個(gè)項(xiàng)目從開拆到拆平一般只需二個(gè)月，而用來安置的安置房建設(shè)從辦理前期手續(xù)到建成安置少則一年有余多則二年半，如不超前建設(shè)，必定產(chǎn)生過渡。
⑵ 建設(shè)前期準(zhǔn)備不足是重要障礙。安置房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，開工前必須辦理建設(shè)計(jì)劃審批、立項(xiàng)、定點(diǎn)、設(shè)計(jì)、審圖、招投標(biāo)等一系列手續(xù)，期間還須辦理規(guī)劃、環(huán)保、國(guó)土、消防專項(xiàng)審批，大都還要進(jìn)行騰地拆遷，由于不能統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)時(shí)須，時(shí)常導(dǎo)致卡在某個(gè)節(jié)點(diǎn)，遲遲開不了工，例如建設(shè)計(jì)劃沒辦理、設(shè)計(jì)方案沒審批、騰地不及時(shí)等，其實(shí)有些工作大可提前落實(shí)，以備隨時(shí)開工。
⑶ 建設(shè)資金十分緊張是主要瓶頸。安置房建設(shè)需要大量資金，由于對(duì)上資金落實(shí)不能及時(shí)到位，按市拆遷補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算協(xié)議所定標(biāo)準(zhǔn)（多層1400元／㎡，小高層1650元／㎡，高層1980元／㎡）與實(shí)際拆遷建設(shè)成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的開發(fā)區(qū)還要自籌資金用于拆遷安置，通常拆一戶（按200㎡算）拆安資金為45～55萬，幾年積累下來使基層政府資金嚴(yán)重不足，進(jìn)而影響安置房建設(shè)進(jìn)度。
⑷ 施工隊(duì)伍良莠不齊是制約因素。由于城市建設(shè)的急劇擴(kuò)張，到處是一個(gè)個(gè)大工地，建設(shè)需求量十分巨大，一些實(shí)力差、水平低的施工單位也千方百計(jì)搶得了一些安置房建設(shè)任務(wù)，但由于墊資壓力大，管理水平低，使其不堪重負(fù)，時(shí)常是做做停停，既影響進(jìn)度又影響質(zhì)量。
2、建設(shè)成本日益增大，資金平衡難度增加。
⑴ 專業(yè)管理水平不夠。安置房建設(shè)工程管理是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，不少建設(shè)單位管理人員普遍專業(yè)水平不高，專注程度不強(qiáng)，思考謀劃不深，成本控制不專，造成建設(shè)成本相應(yīng)增加。
⑵ 建設(shè)要求不斷提高。由于國(guó)家建設(shè)規(guī)范要求越來越高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高，使安置房建設(shè)成本水漲船高。例如混凝土板厚最小從10厘米提高到12厘米，外墻采用保溫墻面，外窗采用保溫窗，墻體禁止使用粘土磚，12層以下采用太陽能等，以及安置區(qū)景觀要求、造型要求、智能化要求等也相應(yīng)提高，都使建設(shè)成本增加不少。
⑶ 建材價(jià)格快速上漲。由于鋼材、砼等建材近些年總體上漲速度較快，室外工程的水、電、氣相應(yīng)規(guī)費(fèi)和建設(shè)費(fèi)也不斷提高，導(dǎo)致安置房建設(shè)成本剛性增加較大。
⑷ 其它相關(guān)影響因素。由于現(xiàn)在安置小區(qū)一般都要求建相應(yīng)量的人防、車庫、學(xué)校等配套項(xiàng)目，這些項(xiàng)目收益很小，投入很大，導(dǎo)致建設(shè)成本相應(yīng)增加。目前安置房建設(shè)大都采用建筑商墊資代建，無形中增加了建設(shè)方的財(cái)務(wù)成本。由于工地太多民 工緊缺，同時(shí)物價(jià)指數(shù)上漲，使人工費(fèi)也在不斷上漲。
3、審核辦證相對(duì)滯后，潛在矛盾日益凸現(xiàn)。
被拆遷戶所拆房屋大都有證，而安置房辦證率低，日積月累造成群眾意見較大。究其原因，安置審核中基礎(chǔ)資料不齊是造成安置審核滯后的主要原因，在住宅拆遷中，未能統(tǒng)籌考慮后期安置工作并及時(shí)收齊安置審批所需原始資料，導(dǎo)致安置審核無法正常進(jìn)行；部分街道把關(guān)不嚴(yán)，拆遷中實(shí)際安置面積超過政策允許，安置面積過多，造成審核通不過；另外各種產(chǎn)權(quán)變更、分割中未按要求簽字或辦理公證導(dǎo)致無法審核。
房產(chǎn)證辦證中主要問題是基本建設(shè)法定手續(xù)不全，造成項(xiàng)目無法竣工備案；大修理基金及電梯維護(hù)費(fèi)沒有計(jì)入結(jié)算成本中，拆遷戶和基層政府都不愿繳納，影響辦證；產(chǎn)權(quán)人變更需交費(fèi)公證，群眾不愿接受；被拆遷戶產(chǎn)證和建房手續(xù)不齊等。
三、應(yīng)對(duì)目前問題的相關(guān)對(duì)策和思考。
1、規(guī)劃建設(shè)適度超前，全力壓降過渡戶數(shù)
安置房規(guī)劃建設(shè)中要有超前意識(shí)，一方面要從造型、戶型、景觀、配套等多個(gè)方面超前規(guī)劃，提升建設(shè)檔次。拆是為了建，但建不是為了拆，把安置房當(dāng)作自己的房子來建設(shè)。另一方面面對(duì)拆建時(shí)間差的現(xiàn)象，要從早建多建快建出發(fā)，提前做好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，圍繞拆安匹配的原則先建后拆，至少也要邊建邊拆，再也不能先拆后建，逐步減少過渡戶。
2、多方籌集建設(shè)資金，盡力控制建設(shè)成本
⑴ 多方建立融資平臺(tái)，確保建設(shè)資金到位，也可采取bt制等代建方式，減輕眼前支付壓力，使安置房得以順利建設(shè)，減少過渡費(fèi)的支付。
⑵ 從強(qiáng)化管理入手，做到優(yōu)化設(shè)計(jì)、集約利用土地、合理建設(shè)配套面積，切實(shí)執(zhí)行工程招投標(biāo)、政府采購、跟蹤審計(jì)等程序，規(guī)范合同簽訂、工程簽證，用規(guī)范有序的管理制度來降低不必要的支出。
⑶ 積極爭(zhēng)取調(diào)整協(xié)議結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，要爭(zhēng)取考慮人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲后建設(shè)成本上漲因素，逐年按實(shí)提高與市級(jí)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，增加大修理基金和電梯維修基金結(jié)算內(nèi)容。
⑷ 嚴(yán)格公平執(zhí)行拆遷政策，嚴(yán)控超面積購買，提高超買價(jià)格，嚴(yán)控拆遷認(rèn)定面積，嚴(yán)控評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以此減少不合理支出。
3、主動(dòng)銜接審核辦證，協(xié)調(diào)解決歷史難題
在審核辦證過程中，各基層單位要搭建專業(yè)工作機(jī)構(gòu)，梳理資料，排查難點(diǎn)，找出問題癥結(jié)，研究解決問題的方案。經(jīng)辦人員要積極對(duì)下溝通，對(duì)上銜接，分析整合解決問題的辦法，區(qū)主管部門要全力協(xié)調(diào)，積極對(duì)上爭(zhēng)取政策，在實(shí)事求是的原則下，尊重事實(shí)、兼顧歷史、簡(jiǎn)化程序、按實(shí)解決目前審核辦證中的難題。
關(guān)鍵詞：BT模式；自主建設(shè)；舊城改造；三方共贏
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式簡(jiǎn)介
BT模式是國(guó)際上項(xiàng)目建設(shè)的通常模式之一，而且有不斷發(fā)展、擴(kuò)大的趨勢(shì)，其重要的原因就是因?yàn)樗鼘?duì)于業(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個(gè)“三贏”的方案。項(xiàng)目建設(shè)是否采用BT模式的主動(dòng)權(quán)在于業(yè)主，BT模式對(duì)業(yè)主而言是“借雞下蛋”的經(jīng)營(yíng)方式。在BT模式下，業(yè)主在項(xiàng)目建成之前不需任何投資，建設(shè)期的資金由工程總承包企業(yè)安排，業(yè)主不承擔(dān)建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)由工程總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。銀行通過參與BT項(xiàng)目，有業(yè)主和工程總承包企業(yè)雙方的保證，為資金找到一個(gè)長(zhǎng)期而安全的出路。工程總承包企業(yè)憑借自己的設(shè)計(jì)力量、施工力量、管理能力和融資能力積極參與，推動(dòng)BT項(xiàng)目的開展。
2、BT模式與自主建設(shè)的比較
2.1 從投資角度來分析
2.1.1建設(shè)單位自主建設(shè)需要的總投資
以某區(qū)舊城改造江北片02-07區(qū)塊安置房工程為例
工程費(fèi)用
工程費(fèi)用的估算價(jià)詳見如下:
主體工程造價(jià)(包括公建建筑和住宅建筑)為37149萬元; 總圖配套工程(包括道路及公共綠地、供配電、給排水、燃?xì)? 為2797.83萬元,總價(jià)為39946.83萬元。
（注：多層建筑單位造價(jià)已綜合地基處理、土建、初步裝飾、水電、消防安裝，高層建筑單位造價(jià)已綜合地下室、樁基、土建、初步裝飾、水電、消防、電梯安裝）
工程建設(shè)其他費(fèi)用
其他費(fèi)用的估算詳見下表:
工程建設(shè)其他費(fèi)用表
序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 依據(jù) 費(fèi)用
1 建設(shè)管理費(fèi)
1.1 建設(shè)單位管理費(fèi) 0.85% 39946.83 財(cái)建[2002]394號(hào) 339.55
1.2 建設(shè)單位其他費(fèi) 0.70% 39946.83 浙價(jià)服[2003]112號(hào) 279.63
1.3 工程監(jiān)理費(fèi) 0.90% 39946.83 價(jià)費(fèi)[1992]479號(hào) 359.52
1.4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 0.9元/平方 185210.2 浙價(jià)費(fèi)[2003]102號(hào) 16.67
2 房屋拆除費(fèi) 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究費(fèi) 按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi) 浙價(jià)格[1999]411號(hào) 4
4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 26.5元/平方 185210.2 計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào) 490.81
5 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào) 9.8
6 勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi) 0.03% 39946.83 國(guó)家勞動(dòng)部[1998]第16號(hào)令 11.98
7 場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 0.70% 39946.83 近年來工程項(xiàng)目實(shí)際投入測(cè)算 279.63
8 白蟻防治費(fèi) 1.5元/平方 185210.2 浙價(jià)房聯(lián)(93)43號(hào) 27.78
9 工程保險(xiǎn)費(fèi)(建筑工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)) 0.25% 39946.83 相關(guān)保險(xiǎn)條款 99.87
10 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 60元/平方 140312.2 浙價(jià)房(1997)209號(hào) 841.87
11 新型墻體材料專項(xiàng)基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171號(hào)令 148.17
12 散裝水泥專項(xiàng)資金 1.5元/噸 31485.734 浙財(cái)綜字［2002］139號(hào) 4.72
13 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 3042.44
14 搬家補(bǔ)助費(fèi) 50.71
合計(jì)(萬元) 5957.07
注1：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》中的第十八條，按每月5元/平方（24個(gè)月內(nèi)），超過24個(gè)月每月10元/平方，過渡期由建設(shè)期可知為3年（36個(gè)月）
24個(gè)月×5元/平方×126768.22平方米+12個(gè)月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44萬元
注2：搬家補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》中的第十九條，按建筑面積4元/平方計(jì)
4元/平方×126768.22平方米=50.71萬元
預(yù)備費(fèi)用
本項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)用只計(jì)基本預(yù)備費(fèi)，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)取工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用的5%計(jì)；
（39946.83萬元＋5957.07萬元）×5%=2295.19萬元
建設(shè)期利息
本項(xiàng)目資金65%來自于貸款，總計(jì)31288萬元，第一年貸入20%，第二年貸入40%，第三年貸入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54萬元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05萬元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09萬元
則建設(shè)期利息為：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68萬元
經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為51382.77萬元。
2.1.2項(xiàng)目實(shí)施BT模式需要的總投資
項(xiàng)目實(shí)施BT模式，建設(shè)單位管理費(fèi)及建設(shè)單位其他費(fèi)變成總承包單位服務(wù)費(fèi)，費(fèi)率取1.5%。項(xiàng)目移交后，建設(shè)單位再給總承包單位一定的融資費(fèi)用（相當(dāng)于建設(shè)單位的建設(shè)期利息）。
建設(shè)單位給總承包單位的融資費(fèi)用（按工程造價(jià)的8%計(jì)）。
39946.83萬元×8%=3198.75萬元
經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為51376.87萬元。
2.1.3方案比選
從投資角度來講，建設(shè)單位自主建設(shè)需要投資51382.77萬元。采用BT模式需要投資51376.87萬元，比自主建設(shè)少投入5.9萬元，優(yōu)于自主建設(shè)。
2.2 從其他角度來分析
2.2.1可降低管理成本和建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)
在BT模式下，項(xiàng)目的建設(shè)由工程總承包企業(yè)承擔(dān)，某區(qū)舊城改造指揮部不需要設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)來實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)中的管理，建設(shè)期內(nèi)不投入資金，某區(qū)舊城改造指揮部只需要監(jiān)督工程總承包企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移交項(xiàng)目即可，節(jié)省了大量人力、物力。同時(shí)，某區(qū)舊城改造指揮部只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后才開始進(jìn)行資金支付，這樣大大減小了建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.2可降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期
由于工作量的擴(kuò)大，工程總承包企業(yè)可以給出最優(yōu)惠的總體價(jià)格。總承包價(jià)格由工程設(shè)計(jì)、施工造價(jià)、各項(xiàng)管理開支費(fèi)用、合理的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、國(guó)家規(guī)定的稅收等部分組成，必須是一個(gè)雙方認(rèn)可的合理的價(jià)格，以達(dá)到項(xiàng)目總體成本的控制。在BT模式下，工程項(xiàng)目所涉及的管線改移、設(shè)計(jì)、施工及對(duì)外協(xié)調(diào)等工作全部由施工總承包企業(yè)負(fù)責(zé)，減少了設(shè)計(jì)招標(biāo)等中間環(huán)節(jié)。在業(yè)主合同工期的壓力下，施工總承包企業(yè)對(duì)外協(xié)調(diào)力度加大，避免了通常模式下業(yè)主設(shè)計(jì)單位、施工單位相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，大大縮短了工期。
2.2.3有利于業(yè)主控制項(xiàng)目的總體價(jià)格
BT模式一般采用固定價(jià)格合同，通過鎖定工程造價(jià)和工期，可有效地降低工程造價(jià)、轉(zhuǎn)移業(yè)主的投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。工程總承包企業(yè)將統(tǒng)籌安排項(xiàng)目建設(shè)期的資金，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資，在建設(shè)期不需要?jiǎng)佑脴I(yè)主的財(cái)務(wù)資源，并減少因其融資而增加的財(cái)務(wù)工作,業(yè)主在項(xiàng)目建成轉(zhuǎn)讓時(shí)才需要付款，有利于降低其負(fù)債水平。因而，BT模式為業(yè)主在財(cái)務(wù)狀況不變的情況下早上項(xiàng)目、多上項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。按照慣例，項(xiàng)目報(bào)價(jià)中財(cái)務(wù)費(fèi)用依市場(chǎng)利率的水平單獨(dú)計(jì)算，與業(yè)主自行貸款的費(fèi)用相差不大，不會(huì)因此增加項(xiàng)目的造價(jià)。同時(shí)，該費(fèi)用是固定報(bào)價(jià)、包干使用的，因資金安排不合理而造成財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加由工程總承包企業(yè)承擔(dān)。
3、結(jié)論
通過上述分析可知，項(xiàng)目實(shí)施BT模式對(duì)于業(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個(gè)“三方共贏”的方案。但是在國(guó)內(nèi)建設(shè)領(lǐng)域，BT方式作為一種新型的融資建設(shè)方式，誕生的時(shí)間短、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少，在實(shí)際操作過程中，政府有關(guān)部門需在立法、審批等環(huán)節(jié)進(jìn)一步子以規(guī)范，以促進(jìn)BT方式在我國(guó)的建設(shè)領(lǐng)域得到泛應(yīng)用和健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】安置房；工程質(zhì)量；控制要點(diǎn)
1、安置房的質(zhì)量現(xiàn)狀及影響
目前，城鄉(xiāng)一體化正在有條不紊的進(jìn)行。各地的舊城改造、城中村改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等不斷深化。但是，在這個(gè)過程中，暴露了許多安置房質(zhì)量問題。例如規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合城市進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展的要求、施工建設(shè)的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)以及小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理不完善等。在建設(shè)安置房的過程中對(duì)于外部環(huán)境也要綜合考慮，主要包括周圍的交通設(shè)施、便民市場(chǎng)等。其他問題還有建筑墻體墻皮脫落、管道滲漏、門窗破裂等，甚至也有房屋傾斜、陽臺(tái)脫落、墻體開裂、天花板發(fā)霉等嚴(yán)重的質(zhì)量問題產(chǎn)生。這一方面侵犯了被搬遷戶的合法權(quán)益，另一方面也容易導(dǎo)致業(yè)主聚集，有一些雖然是質(zhì)量通病，但由于所居住群體的特殊，更容易，擴(kuò)大成為對(duì)政府不信任，成為影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。與此同時(shí)，對(duì)于已有建筑出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果進(jìn)行修復(fù)加固，不僅難度大、成本高，而且大量損耗建筑材料。
2、工程質(zhì)量控制要點(diǎn)
導(dǎo)致安置房出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因有很多，除了直接影響工程施工質(zhì)量的施工單位的管理能力、技術(shù)水平等，另外與工程項(xiàng)目緊密相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素、政治影響和規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、觀念差異、后期使用管理等外在原因也是不容忽視。
2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)工作
安置小區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)要求要高，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案整體要和諧、經(jīng)典，經(jīng)得起時(shí)間和群眾的檢驗(yàn)，不能因?yàn)榘仓梅烤徒档拖鄳?yīng)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一味追求高容積率。樓幢間距、綠化率等指標(biāo)不能僅限于滿足最低設(shè)計(jì)指標(biāo)要求，甚至最低要求還達(dá)不到。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、公共服務(wù)用房等配套用房要配齊、配足、甚至配豐。項(xiàng)目綠化、景觀、道路、停車等附屬配套設(shè)施檔次不能太低，形成與開發(fā)樓盤的明顯差距。
2.2施工前期工作
在安置房建設(shè)的工程中實(shí)行實(shí)際產(chǎn)生公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)制度，顯得尤為重要，可以將安置房建設(shè)交給具有較強(qiáng)資質(zhì)的建筑團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格控制安置房的質(zhì)量。他們擁有堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，有效的管理制度，同時(shí)講求信譽(yù)，重視房產(chǎn)的質(zhì)量。可以通過簽訂廉政協(xié)議，全方位履行協(xié)議內(nèi)規(guī)定的權(quán)力和義務(wù)。同時(shí)可以選擇有技術(shù)力量強(qiáng)、責(zé)任心重的監(jiān)理單位。招投標(biāo)工作也延續(xù)到后期的物業(yè)入駐，對(duì)資質(zhì)符合、管理完善的物業(yè)公司可以進(jìn)行公開公正的競(jìng)爭(zhēng)，以保障后期的小區(qū)管理維護(hù)。
2.3工程建設(shè)過程管理
工程建設(shè)更多的受制于施工單位水平，但即使是再優(yōu)質(zhì)的施工單位也是經(jīng)濟(jì)體，更多的也從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，建筑材料以次充好、施工過程偷工減料等對(duì)安置房質(zhì)量產(chǎn)生致命影響，所以工程建設(shè)過程管理是核心。
2.3.1施工單位，實(shí)行安置房質(zhì)量保證書制度。在建設(shè)安置房時(shí)，要求施工單位將其與商品房同等對(duì)待，實(shí)行安置房質(zhì)量保證書制度，對(duì)于質(zhì)量不合格的安置房不予安置。被拆遷居民與商品房購房者作為消費(fèi)者，其利益也享受法律保護(hù)，應(yīng)該得到同等重視或者要更為重視。因此，必須對(duì)拆遷安置房進(jìn)行質(zhì)量保證。2.3.2監(jiān)理監(jiān)管，是保證安置房質(zhì)量的一個(gè)法定手段、也是常規(guī)手段。要建立專業(yè)的監(jiān)理團(tuán)隊(duì)，規(guī)范監(jiān)理工作的內(nèi)容。監(jiān)理工作的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括施工階段的質(zhì)量、投資數(shù)額、進(jìn)度控制、安全生產(chǎn)以及對(duì)于合同與信息等的協(xié)調(diào)與管理。首先，監(jiān)理工作要引起相關(guān)負(fù)責(zé)人的充分重視，把每一項(xiàng)監(jiān)理任務(wù)都認(rèn)真實(shí)行。其次，要優(yōu)先選派具有豐富監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)知識(shí)，能夠靈活協(xié)調(diào)處理工程施工中出現(xiàn)的問題，并且具有較強(qiáng)的工作能力、較強(qiáng)的責(zé)任心的國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師來擔(dān)任總監(jiān)理工程師。再次，對(duì)于監(jiān)理團(tuán)隊(duì)人員的選擇，要求其具有扎實(shí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)、豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的責(zé)任心，同時(shí)，要保證專業(yè)的互補(bǔ)性。最后，監(jiān)理公司可以建立相關(guān)記錄表，記錄監(jiān)理人員的相關(guān)信息，對(duì)工程質(zhì)量實(shí)行終身責(zé)任制，以此來提高監(jiān)理人員的認(rèn)真程度與責(zé)任心，進(jìn)而為安置房質(zhì)量提供保證。2.3.3職能部門監(jiān)管。一般安置房用政府部門建設(shè)較多，除正常的規(guī)劃、質(zhì)檢、安檢等檢查外，可以協(xié)調(diào)請(qǐng)相關(guān)職能部門提高對(duì)安置小區(qū)的監(jiān)管頻率和檢查力度，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位等參建方形成更加高壓的態(tài)勢(shì)，以促進(jìn)施工單位更加重視工程質(zhì)量。2.3.4甲方監(jiān)管。針對(duì)可能出現(xiàn)的施工單位和監(jiān)理單位串通一氣等問題，很有必要加強(qiáng)建設(shè)單位的工程監(jiān)管，進(jìn)一步突出主體地位。搬遷安置房質(zhì)量投訴產(chǎn)生矛盾一般由建設(shè)主體進(jìn)行協(xié)調(diào)，為避免質(zhì)量投訴糾紛，避免產(chǎn)生很多更大范圍的社會(huì)影響，建設(shè)單位在監(jiān)管工程質(zhì)量方面具有更強(qiáng)的責(zé)任感、使命感和主人翁意識(shí)，加強(qiáng)建設(shè)主體在工程施工過程是的監(jiān)管作用，可以全方面監(jiān)管、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位及相關(guān)管理部門，在工程質(zhì)量保證上更能發(fā)揮實(shí)效。2.3.5業(yè)主監(jiān)管。安置房所居住的對(duì)象一般是確定的，組織具備一定素質(zhì)的搬遷戶代表參與工程建設(shè)監(jiān)管，更有利于保證房屋質(zhì)量。施工過程中，組織搬遷戶代表進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。實(shí)行定期不定期的現(xiàn)場(chǎng)察看，參與各重要施工節(jié)點(diǎn)工作例會(huì)，全過程參與、了解工程管理。由自己來對(duì)自己將來的住房實(shí)施監(jiān)理，必將使其責(zé)任感在很大程度上得到增強(qiáng)，同時(shí)也可以使回遷難度得到降低。
2.4工程后期管理
1、做好驗(yàn)收工作
防治拆遷安置房在質(zhì)量方面的通病，要遵循“事前-事中-事后”的閉環(huán)管理原則。對(duì)于安置房的質(zhì)量驗(yàn)收是保障質(zhì)量、明確責(zé)任的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí)，驗(yàn)收工作也涉及多個(gè)方面，包括組織方式、形式的確定、抽樣方案的確定以及制定檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等多方面的工作。其總思路將提高防治安置房建設(shè)通病的效果作為目的。同時(shí)，驗(yàn)收工作要秉承實(shí)事求是原則，其技術(shù)資料必須真實(shí)準(zhǔn)確、完整及時(shí)，并具有可追溯性。在實(shí)際驗(yàn)收時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定，并結(jié)合工程實(shí)際情況制定項(xiàng)目分戶的驗(yàn)收方案，對(duì)安置房進(jìn)行逐戶逐房間的專業(yè)檢查驗(yàn)收。在查出問題時(shí)，要及時(shí)告知施工單位和安置房住戶，并要求施工單位限期整改，將問題處理在竣工驗(yàn)收之前。
關(guān)鍵詞：管理部， 工程部， 生產(chǎn)調(diào)度， 建筑設(shè)計(jì)
Abstract: in response to spirit under the state council, China's local started large-scale government popular project, security room construction project. At present, large-scale group building as development company managers, not only need to have a strong organization skills, but also to the whole plot construction understand, need more to block the whole major municipal construction control. The control in the construction progress of construction, quality, safety, and costs at the same time, also want to consider the various projects to the unity of the coordination, difference, and the risk and so on carries on the corresponding to control.
Key words: management department, engineering department, production scheduling, architectural design
中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言：北京亦莊作為北京新南城的重點(diǎn)地區(qū)，開動(dòng)了12平方公里擴(kuò)區(qū)項(xiàng)目，其中3.86平方公里拆遷安置房建設(shè)，總計(jì)建設(shè)18387套住宅，226萬平米建筑需在1年10個(gè)月內(nèi)同期竣工，成為北京最大的同期開竣工項(xiàng)目，在項(xiàng)目的建設(shè)中，所有的甲方項(xiàng)目人員都沒有如此大規(guī)模開復(fù)工項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，但是憑著一股勇于向前，鍥而不舍的精神，大家迎難而上，開辟了北京亦莊新速度。下面就對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行一下闡述。
1 項(xiàng)目概況
12平方公里項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)涉及亦莊鎮(zhèn)寶善村及瀛海鎮(zhèn)等共計(jì)18個(gè)自然村，約3267個(gè)院落、4000多戶村民，宅基地占地面積約140公頃，總?cè)丝诠?2000余人。12平方公里項(xiàng)目自2010年初啟動(dòng)，將陸續(xù)進(jìn)行征地拆遷、拆遷安置房建設(shè)、市政道路管網(wǎng)建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目工程，預(yù)計(jì)到2015年底基本完成所有一級(jí)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資超過400億元。拆遷安置房工程 12平方公里項(xiàng)目拆遷安置房工程將安置亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)共18個(gè)自然村的拆遷村民。整個(gè)拆遷安置房工程分為7個(gè)地塊，建設(shè)用地面積約76公頃，總建筑面積約226萬平方米，共有160棟樓，住宅18387套。地上住宅建筑面積約154萬平方米，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施4萬平方米；地下面積68萬平方米，其中車庫建筑面積約55萬平方米。
2大規(guī)模開發(fā)公司的甲方管理架構(gòu)
首先，我們將3.86平方公里的開發(fā)工作分成了6個(gè)大部管理，房建工程部、市政工程部、安全管理部、合約管理部、土地事務(wù)部、營(yíng)銷開發(fā)部，226萬平米的建筑由房建工程部分成了9個(gè)項(xiàng)目工程部（（X75-X82）和N5供熱站），分別由9家單位進(jìn)行各個(gè)地塊的單獨(dú)施工總承包人，甲方管理人員分別在每個(gè)地塊設(shè)置了項(xiàng)目經(jīng)理一名，水電工程師一到兩名，土建工程師一到兩名。市政工程部主要負(fù)責(zé)17條街區(qū)市政主干道的建設(shè)以及紅鳳灌渠工程，每2-3個(gè)市政項(xiàng)目由一位市政工程師負(fù)責(zé)。安全管理部由6-7位工程師，分管整個(gè)開工工地的機(jī)械安全，生活區(qū)安全，現(xiàn)場(chǎng)文明施工安全，整個(gè)3.86平方公里治安聯(lián)防安全，以及外部協(xié)調(diào)安監(jiān)局、城管、市容、環(huán)境等部門的協(xié)調(diào)合作。合約管理部由每個(gè)合約工程師負(fù)責(zé)2-3個(gè)地塊的合約工作，同時(shí)有相應(yīng)的工程師配合外部咨詢、政府審計(jì)公司進(jìn)行相關(guān)合約的咨詢與簽訂。土地事務(wù)部主要負(fù)責(zé)相關(guān)土地手續(xù)的完備，以及拆遷工作。營(yíng)銷管理部主要負(fù)責(zé)相關(guān)工程前期的設(shè)計(jì)方案論證，（規(guī)劃，環(huán)評(píng)，交評(píng)，設(shè)計(jì)）等各個(gè)委辦局的相關(guān)手續(xù)辦理工作，以及后期的物業(yè)移交，配套招商，入住辦理等營(yíng)銷類工作。
在整個(gè)8地塊里集中設(shè)置了甲方的總指揮部，配備了安全生產(chǎn)部，技術(shù)質(zhì)量部，合約管理部，前期部，后勤保障部形成一種中央集權(quán)的管理協(xié)調(diào)，地方把控細(xì)節(jié)，配合總部行動(dòng)一致性的管理模式。
2項(xiàng)目實(shí)施中溝通與協(xié)作
在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過程中，良好的溝通確保了項(xiàng)目實(shí)施，在公司每周三都有一次生產(chǎn)調(diào)度會(huì)，分別由各個(gè)部門經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)上周的生產(chǎn)工作總結(jié)和下周的計(jì)劃工作重點(diǎn)，同時(shí)公司房建部、合約部、市政部等各個(gè)部門每周也有一次內(nèi)部協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的相關(guān)工作，在房建部?jī)?nèi)部技術(shù)質(zhì)量組也有每周一次的相關(guān)地塊工程師有關(guān)工程進(jìn)度質(zhì)量的匯報(bào)工作，最后在每個(gè)項(xiàng)目部?jī)?nèi)部也有總包，監(jiān)理，地塊審計(jì)一起參加的地塊內(nèi)部監(jiān)理周例會(huì)，集中解決地塊發(fā)生的有關(guān)工程的大小事宜。由于有著這樣的溝通機(jī)制，就很好的將工程的各類問題形成鏈條式的傳輸給了相關(guān)部門以及公司領(lǐng)導(dǎo)，很好的將各個(gè)地塊共性的問題與差異性的問題得到區(qū)分，使得重要的問題能夠集中解決，差異的單獨(dú)地塊的問題又能采取單獨(dú)的解決辦法，達(dá)到相應(yīng)的效果。由于有著這種良好的溝通機(jī)制，使得每個(gè)地塊的信息能夠很清新的展現(xiàn)給整個(gè)公司員工，實(shí)現(xiàn)了相關(guān)的信息與資源共享格局，很好的解決了大面積開發(fā)工程信息不暢的詬病。
3保持整體工程協(xié)調(diào)一致
為了保持整體工程的一致性，我們首先選用了一家設(shè)計(jì)院進(jìn)行相關(guān)建筑的設(shè)計(jì)工作，對(duì)戶型進(jìn)行了統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)裝修材料采用了統(tǒng)一的技術(shù)參數(shù)，并對(duì)相關(guān)的廠家進(jìn)行了統(tǒng)一的考察，嚴(yán)格采取封樣選型制度，對(duì)每個(gè)地塊選擇的產(chǎn)品樣品進(jìn)行集中封樣把關(guān)，優(yōu)勝劣汰，在外觀上保持一致，在內(nèi)部質(zhì)量上統(tǒng)一要求，在價(jià)格上采取空間控制，充分進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后進(jìn)行選擇。使得最終入圍的產(chǎn)品存大同，留小異既保持整體效果的一致，有充分考慮各個(gè)廠家對(duì)產(chǎn)品的自主性與獨(dú)創(chuàng)性。
4建筑個(gè)性化設(shè)計(jì)
其次，作為生活小區(qū)，避免同質(zhì)化產(chǎn)生的視覺疲勞，我們要求設(shè)計(jì)在樓層高度上進(jìn)行相應(yīng)的變化起伏，對(duì)每個(gè)樓體的外立面進(jìn)行不同觀感材質(zhì)的搭配，使得236萬平米的小區(qū)色彩豐富，造型起伏，互為彌補(bǔ)，形成風(fēng)格各異的建筑群落，增加了小區(qū)的差異性，使得居住的人們心情舒暢，生活愜意。
5其它難點(diǎn)的解決
另外，作為大體積開發(fā)項(xiàng)目，我們也發(fā)現(xiàn)了一些難以解決的問題。比如因?yàn)榇笫姓墓て谂挪迹苯佑绊懙貕K內(nèi)與外部已有路的交通導(dǎo)行的問題，以及地塊內(nèi)雨季排水問題，臨時(shí)供電線路影響大市政施工問題，也都直接影響了相關(guān)地塊內(nèi)建筑施工的工期，這就要求甲方必須提前預(yù)想到相關(guān)困難，給總包公司提早通知，并安排相關(guān)措施洽商費(fèi)用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門完成相關(guān)難點(diǎn)，如開辟新的圍墻出入口，搶在雨季前完成大市政的雨水管路施工以及修建臨時(shí)排水管線，移挪有關(guān)地塊的臨時(shí)配電線路等等工作。
再次，在保障房建設(shè)中另一個(gè)集中突出的矛盾就是甲方直接分包隊(duì)伍與廠家同各個(gè)總包之間的矛盾，包括供電專業(yè)施工，燃?xì)鈱I(yè)施工，自來水專業(yè)施工，三網(wǎng)合一專業(yè)施工，配電設(shè)備供貨廠商，電梯設(shè)備供貨廠商，給排水設(shè)備供貨廠商等等施工隊(duì)伍與供貨廠商同總包的配合經(jīng)常發(fā)生矛盾，例如供電專業(yè)的管線與其他專業(yè)管線沖突，燃?xì)馐┕ね瑥N房間瓷磚裝修工程施工的沖突問題，供電，燃?xì)猓仩t房的等設(shè)計(jì)由于采用專業(yè)設(shè)計(jì)院與建筑設(shè)計(jì)院不交圈的問題，以及供電、燃?xì)狻㈦娦诺莫?dú)立工程監(jiān)理問題，或者配電箱，水表設(shè)備，電纜廠商等的供貨周期以及電梯安裝調(diào)試周期都直接或間接影響了施工總體的進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本，這就要求甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員具備解決這些問題的能力，具備協(xié)調(diào)每家單位同總包工作配合的能力，在良好的溝通中解決每個(gè)矛盾，達(dá)到順利施工的目的。
6廉政風(fēng)險(xiǎn)的把控
同時(shí)，為了保證在大規(guī)模政府投資項(xiàng)目的廉政風(fēng)險(xiǎn)，我們公司對(duì)每個(gè)員工進(jìn)行了入職前的廉政教育工作，簽署了廉政責(zé)任書，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的建立，公司還組織了員工參觀大興看守所，每個(gè)員工人手一冊(cè)的廉政手冊(cè)，以及不同階段的廉政風(fēng)險(xiǎn)專題會(huì)，從而使得員工清楚意識(shí)到廉政工作的重要性，做到自覺防范各種誘惑，使得施工中很好的履行了甲方的責(zé)任。
一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
樓區(qū)保障性住房和征收安置房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)保障性住房和征收安置房建設(shè)、安置、物業(yè)管理等工作；保障性住房和征收安置房建設(shè)相關(guān)計(jì)劃審定、工程質(zhì)量安全、進(jìn)度督查以及目標(biāo)考核等工作；審定區(qū)級(jí)征收安置房房源使用和調(diào)撥；對(duì)區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、安置標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)的制定；保障性住房和征收安置房項(xiàng)目規(guī)劃（方案）的審查。
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的保障性住房建設(shè)工作辦公室和征收安置房建設(shè)工作辦公室（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”），負(fù)責(zé)承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作；研究提出需要領(lǐng)導(dǎo)小組決策的建議、意見；督查聯(lián)席會(huì)議議定各事項(xiàng)的落實(shí)情況；加強(qiáng)與各相關(guān)單位的溝通、協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房建設(shè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、信息通報(bào)等工作。
各鄉(xiāng)、街道辦事處成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房建設(shè)協(xié)調(diào)、管理等工作。
二、確定工作目標(biāo)
根據(jù)市、區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃和政辦號(hào)文件精神，制訂我區(qū)3-5年的征拆計(jì)劃、選址計(jì)劃、供地計(jì)劃、建設(shè)計(jì)劃、安置計(jì)劃、配套計(jì)劃等六大計(jì)劃，強(qiáng)化統(tǒng)籌安排，著力加快我區(qū)保障性住房和征收安置房（含洞庭新城征收安置房）建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)“房等人”目標(biāo)。各項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)年度目標(biāo)任務(wù)，制訂詳細(xì)的年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案，并按月報(bào)送計(jì)劃完成情況。
三、明確職責(zé)分工
區(qū)征收安置局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房建設(shè)的工程質(zhì)量及安全監(jiān)督管理；基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)管工作；制定城市居民拆遷計(jì)劃和統(tǒng)計(jì)拆遷、安置進(jìn)展情況；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的人防審批、監(jiān)督檢查、竣工驗(yàn)收等工作；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的監(jiān)督檢查、竣工驗(yàn)收、接收和管理等工作；農(nóng)轉(zhuǎn)非居民征收安置房的統(tǒng)籌管理和建設(shè)工作；洞庭新城、城市居民征收安置房及“城中村”改造項(xiàng)目建設(shè)和管理工作。
區(qū)房產(chǎn)分局:負(fù)責(zé)廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等保障性住房建設(shè)及征收安置房建設(shè)的基礎(chǔ)性工作；組織協(xié)調(diào)各類保障性住房項(xiàng)目的申報(bào)工作，定期向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告工作，并根據(jù)工作進(jìn)展情況，及時(shí)提出建議和措施；組織籌備領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和根據(jù)實(shí)際情況召開有關(guān)部門參加的相關(guān)協(xié)調(diào)會(huì)；做好宣傳工作，總結(jié)和推廣各地保障性住房先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，編制工作簡(jiǎn)報(bào)；組織開展保障性住房監(jiān)督檢查和指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)保障性住房考評(píng)工作，制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)選辦法，匯總初評(píng)先進(jìn)單位和先進(jìn)個(gè)人，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定。
區(qū)規(guī)劃分局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的規(guī)劃定點(diǎn)、配合項(xiàng)目的規(guī)劃審批；批后監(jiān)督檢查及竣工驗(yàn)收；參與規(guī)劃論證等工作。
區(qū)國(guó)土資源分局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目征地拆遷管理和協(xié)調(diào)工作；集體土地拆遷計(jì)劃制定及拆遷進(jìn)展、安置情況統(tǒng)計(jì)；審核安置資格。
區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配合保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的立項(xiàng)申報(bào)；根據(jù)保障性住房和征收安置房建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先安排年度新增建設(shè)用地項(xiàng)目計(jì)劃上報(bào)。
區(qū)城管局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目環(huán)衛(wèi)設(shè)施的驗(yàn)收、接管等工作；行使保障性住房和征收安置房項(xiàng)目范圍內(nèi)的城市亮化、環(huán)境衛(wèi)生等城市管理工作。
區(qū)監(jiān)察局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房建設(shè)行政監(jiān)察工作，監(jiān)督檢查保障性住房和征收安置房項(xiàng)目建設(shè)各部門對(duì)國(guó)家法律、法規(guī)、政策等執(zhí)行情況；監(jiān)督、糾正各部門不正之風(fēng)；組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門的黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗等工作。
區(qū)審計(jì)局：負(fù)責(zé)對(duì)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤審計(jì)等工作。
區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房建設(shè)平衡地塊土地出讓金的使用指導(dǎo)和監(jiān)管等工作。
區(qū)環(huán)保分局：負(fù)責(zé)辦理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的環(huán)保審批和驗(yàn)收等工作。
區(qū)安監(jiān)局：負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房建設(shè)的安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理等工作。
區(qū)衛(wèi)生局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的衛(wèi)生審批、監(jiān)督檢查、竣工驗(yàn)收等工作。
區(qū)局：負(fù)責(zé)涉及保障性住房和征收安置房建設(shè)安置過程中的接待工作。
區(qū)控違辦：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)涉及保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的違法建筑的行動(dòng)，履行拆違工作的督查、考核、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)等工作。
區(qū)公安分局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)并依法監(jiān)督保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作，以及群眾性治安保衛(wèi)組織的治安防范工作；維護(hù)保障性住房和征收安置房建設(shè)的治安秩序，依法對(duì)危害保障性住房和征收安置房建設(shè)的行為進(jìn)行處置。
區(qū)消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)幫助保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的消防審核、驗(yàn)收備案等工作。
交警樓大隊(duì)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的交通審批、監(jiān)督檢查、竣工驗(yàn)收等工作。
各項(xiàng)目實(shí)施單位：負(fù)責(zé)具體實(shí)施保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的建設(shè)、管理等工作，定期向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室匯報(bào)工作進(jìn)度，及時(shí)反映存在的問題等；負(fù)責(zé)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目進(jìn)展情況報(bào)表報(bào)送工作。
各鄉(xiāng)、街道辦事處：具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的征收拆遷和騰地；牽頭負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的拆遷統(tǒng)計(jì)、安置資格審核和表格填報(bào)、安置房建設(shè)需求匯總、回遷安置、各項(xiàng)目接收后的物業(yè)管理以及對(duì)拆遷戶慰問等工作。
四、完善工作機(jī)制
（一）建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。做到“六個(gè)統(tǒng)一”，即全區(qū)征收安置房項(xiàng)目由區(qū)征收安置局統(tǒng)一發(fā)文成立建設(shè)項(xiàng)目管理部，統(tǒng)一監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、服務(wù)全區(qū)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目建設(shè)，統(tǒng)一委托市、區(qū)規(guī)劃部門進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，統(tǒng)一比選中介招標(biāo)公司，統(tǒng)一參與各項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)（融資單位或建設(shè)單位、監(jiān)理公司的招標(biāo)，比選建筑設(shè)計(jì)方案等），統(tǒng)一項(xiàng)目資金調(diào)度、征收安置房源的回購（移交）、制訂和組織落實(shí)全區(qū)征收安置房的分戶及安置方案。建立區(qū)保障性住房和征收安置房建設(shè)例會(huì)制度，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召集每月開一次例會(huì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障性住房和征收安置房建設(shè)工作。如需例會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)問題，在例會(huì)召開前一周報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室匯總，例會(huì)將及時(shí)通報(bào)全區(qū)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目相關(guān)情況，并對(duì)會(huì)議決定事項(xiàng)形成會(huì)議紀(jì)要，統(tǒng)一印發(fā)各相關(guān)單位。
（二）建立信息通報(bào)機(jī)制。由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)每月將保障性住房和征收安置房建設(shè)進(jìn)展情況，以及征收、安置、例會(huì)交辦事項(xiàng)落實(shí)情況匯總后報(bào)區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并通報(bào)相關(guān)單位。各相關(guān)單位要高度重視材料報(bào)送，明確專人負(fù)責(zé)，在每月規(guī)定時(shí)間內(nèi)將材料報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
（三）建立規(guī)劃方案審查機(jī)制。在保障性住房和征收安置房項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃完成后，由領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)單位進(jìn)行論證，通過論證后，相關(guān)方案進(jìn)入報(bào)批程序。在建項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)變更的，要及時(shí)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意。
（四）建立督查考核機(jī)制。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期組織成員單位，對(duì)全區(qū)保障性住房和征收安置房項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和安全等進(jìn)行檢查。檢查結(jié)果報(bào)區(qū)政府督查室，作為年終考核指標(biāo)。
1.考核實(shí)施
對(duì)各項(xiàng)目實(shí)施單位的考核：主要考核各項(xiàng)目實(shí)施單位的項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)完成情況。各項(xiàng)目年度、月度工作完成情況由領(lǐng)導(dǎo)小組簽署意見后，報(bào)區(qū)政府督查室。項(xiàng)目開工以取得施工許可證為依據(jù)，竣工以取得單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄為依據(jù)，交付以抽簽搖號(hào)為依據(jù)。開竣工和交付量統(tǒng)一為項(xiàng)目總建筑面積數(shù)（含地下室面積、商業(yè)面積和公共配套設(shè)施）。
對(duì)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位（除各項(xiàng)目實(shí)施單位外）的考核：主要考核各單位對(duì)保障性住房和征收安置房建設(shè)工作的支持和配合情況，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各項(xiàng)目實(shí)施單位，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位進(jìn)行評(píng)分，并報(bào)區(qū)考評(píng)辦，做為綜合目標(biāo)考核依據(jù)。
（一）安置小區(qū)由縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司作為建設(shè)主體，按照縣委、縣政府確定的安置小區(qū)建設(shè)方案實(shí)施建設(shè)，主要負(fù)責(zé)安置小區(qū)的招標(biāo)并組織施工。
（二）在安置小區(qū)樓房基礎(chǔ)出正負(fù)零后30日內(nèi)，將安置小區(qū)選房表報(bào)送縣財(cái)政局。
（三）及時(shí)組織相關(guān)單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，在小區(qū)樓房和配套工程經(jīng)驗(yàn)收合格后一個(gè)月內(nèi)把房屋移交給縣財(cái)政局。
（四）在安置小區(qū)樓房竣工交付使用后2個(gè)月內(nèi)將樓房相關(guān)資料報(bào)送縣審計(jì)部門審計(jì)。
（五）負(fù)責(zé)對(duì)安置小區(qū)房屋在施工合同約定保修期內(nèi)的維修。
二、縣拆遷管理辦公室職責(zé)
（一）在拆遷工作中，縣拆遷管理辦公室要督促被拆遷戶在拆遷時(shí)一次性選擇安置形式（貨幣安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換），并在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中注明，且一經(jīng)選定不得隨意更改，特殊情況須個(gè)人申請(qǐng)，居委會(huì)證明，經(jīng)縣拆遷管理辦公室審核報(bào)縣領(lǐng)導(dǎo)同意后方可調(diào)整。對(duì)拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷協(xié)議簽訂與選房函同步進(jìn)行，實(shí)行即簽即拿。
（二）拆遷工作結(jié)束后，縣拆遷管理辦公室要對(duì)拆遷戶進(jìn)行分類，分別統(tǒng)計(jì)貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換戶數(shù)，以小區(qū)或地塊計(jì)算拆遷成本，兩周內(nèi)將分類匯總情況報(bào)縣財(cái)政局和縣拆遷安置辦公室。
（三）縣拆遷管理辦公室要與縣財(cái)政局、縣拆遷安置辦公室對(duì)清賬務(wù)，并在縣財(cái)政局貨幣補(bǔ)償金到位兩周內(nèi)與拆遷戶結(jié)清補(bǔ)償事宜。
三、縣拆遷安置辦公室職責(zé)
（一）縣拆遷安置辦公室應(yīng)根據(jù)縣拆遷管理辦公室提供的選房函及拆遷協(xié)議，填寫上房人員基本信息，依據(jù)拆遷地塊拆遷戶數(shù)量情況和安置房源狀況，按選房函順序號(hào)及時(shí)安排選房。政府安置小區(qū)實(shí)行就近安置原則，安置房原則上不跨區(qū)域安置，確因安置房數(shù)量少于拆遷戶數(shù)的，缺口部分經(jīng)縣分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可調(diào)劑到其他政府安置小區(qū)安置。
（二）縣拆遷安置辦公室負(fù)責(zé)安置房差價(jià)結(jié)算，做到結(jié)算及時(shí)、賬務(wù)明晰。對(duì)開具過選房單的安置戶，從該小區(qū)開始上房結(jié)賬之日起，超過6個(gè)月仍未結(jié)算的，則視為自動(dòng)放棄，已選房號(hào)一律作廢，縣拆遷安置辦公室可將該房屋另行安置。每年10月底前，要將安置房差價(jià)已全部結(jié)算和安置房已全部安置完畢的小區(qū)，以書面形式報(bào)送縣審計(jì)局，安排專項(xiàng)審計(jì)。
（三）縣拆遷安置辦公室要建立健全科學(xué)規(guī)范的拆遷安置和房屋結(jié)算分類臺(tái)賬和總臺(tái)賬，確保通過查閱，既能反映每宗地安置情況又能反映每個(gè)小區(qū)和小區(qū)內(nèi)每棟樓房的安置情況。
（四）對(duì)拆遷安置過程中，拆遷協(xié)議剩余面積低于20平方米的，一般不得再選安置房，特殊情況，須經(jīng)縣分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。安置房面積大于拆遷面積的，其超出拆遷面積10%以上部分，按拆遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算，市場(chǎng)價(jià)格的確定，由縣發(fā)改局會(huì)同住建局共同確定并報(bào)縣政府同意，價(jià)格每半年按區(qū)域調(diào)整一次。安置戶上房結(jié)賬時(shí)限不得超過6個(gè)月，否則，視為自動(dòng)放棄原選房號(hào)。
（五）縣拆遷安置辦公室要堅(jiān)持月報(bào)制，每月底根據(jù)房屋安置情況編制報(bào)表，對(duì)未及時(shí)結(jié)算安置差價(jià)的房屋，縣拆遷安置辦公室要會(huì)同城鎮(zhèn)（縣小區(qū)物業(yè)指揮部）按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分別報(bào)送縣分管領(lǐng)導(dǎo)、縣財(cái)政局。
四、縣財(cái)政局職責(zé)
（一）政府安置小區(qū)建設(shè)資金由縣財(cái)政統(tǒng)一安排。縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司根據(jù)《關(guān)于規(guī)范政府投資工程項(xiàng)目資金管理和調(diào)整工程款結(jié)算方式的通知》（財(cái)字[]149號(hào)）文件規(guī)定，辦理安置小區(qū)項(xiàng)目資金審批、項(xiàng)目招投標(biāo)、變更、工程款申請(qǐng)等手續(xù)。縣財(cái)政局按規(guī)定辦理資金撥付手續(xù)。
（二）縣財(cái)政局根據(jù)縣審計(jì)局對(duì)縣拆遷安置辦公室安置房差價(jià)款結(jié)算審計(jì)結(jié)論，辦理安置房差價(jià)款轉(zhuǎn)賬結(jié)算手續(xù)。安置房差價(jià)款作為安置小區(qū)建設(shè)資金來源，專項(xiàng)用于安置小區(qū)建設(shè)。
（三）縣財(cái)政局負(fù)責(zé)做好安置小區(qū)房屋選房表、建成房屋接收、分類處置、移交托管工作。（1）縣財(cái)政局在接到縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司提供的選房表后3日內(nèi)完成財(cái)產(chǎn)登記，并將選房表送縣拆遷安置辦公室供拆遷戶選房。（2）安置小區(qū)竣工驗(yàn)收后，由縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司、縣財(cái)政局、城鎮(zhèn)三方辦理移交手續(xù)。縣財(cái)政局對(duì)縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司移交來的安置房、營(yíng)業(yè)用房等資產(chǎn)要分別進(jìn)行處置：營(yíng)業(yè)用房由縣財(cái)政局通過縣招投標(biāo)中心進(jìn)行公開拍賣；對(duì)安置房及小區(qū)綠化、給排水、道路、物管用房等公共設(shè)施移交城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)管理，并與城鎮(zhèn)簽訂小區(qū)物管工作移交合同。小區(qū)物管用房產(chǎn)權(quán)歸縣政府所有，由城鎮(zhèn)（縣小區(qū)物業(yè)管理指揮部）負(fù)責(zé)管理，小區(qū)物管單位使用。縣財(cái)政根據(jù)合同約定支付小區(qū)物管安置房前期看管費(fèi)用。（3）縣財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)縣拆遷安置辦出具的安置房差價(jià)結(jié)算單進(jìn)行審核，審核無誤后出具上房通知單，供拆遷戶辦理上房手續(xù)。
（四）縣財(cái)政局要建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)審制度，對(duì)政府投資建設(shè)的安置小區(qū)等，在項(xiàng)目結(jié)束后要逐項(xiàng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)審，最終計(jì)算凈收益結(jié)果，提高財(cái)政性資金使用效率。
五、縣審計(jì)局職責(zé)
縣審計(jì)局負(fù)責(zé)安置小區(qū)建設(shè)工程、拆遷成本、拆安辦安置價(jià)款結(jié)算等工作的全面審計(jì)。縣審計(jì)局對(duì)安置小區(qū)建設(shè)工程應(yīng)做到事中、事后全過程審計(jì)監(jiān)督，對(duì)建設(shè)過程中發(fā)生的隱蔽工程、增加工程、變更工程量進(jìn)行跟蹤審計(jì)。對(duì)縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司報(bào)送的安置小區(qū)完工項(xiàng)目要及時(shí)安排工程決算審計(jì)。原則上每年10月底前，縣審計(jì)局要對(duì)縣拆遷管理辦公室的拆遷成本（按小區(qū)或地塊）和縣拆遷安置辦安置房結(jié)算情況，進(jìn)行一次專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)，確定拆遷的最終成本和安置房差價(jià)款結(jié)算金額，作為縣財(cái)政核算安置小區(qū)成本收益的依據(jù)。
關(guān)鍵詞 城建征地拆遷安置房建議
Abstract: For collective land the houses, more and more get from the central to local government leaders at all levels, and the social from all walks of life, the media attention of public opinion. Nanjing collective land house dismantlement of houses in principle by district government within their jurisdiction in according to the "relative came near to the" principle, according to the overall urban planning, responsible for building, supply and management; Really due to the reasons such as planning, land to the construction of spanned, must be submitted to the approval by the municipal government. Because the recent years nanjing urban development, the quickening of the process of all sorts of infrastructure, the people's livelihood in project construction, collective land CaQianLiang rapidly rising, the supply of houses appeared relatively lags behind. This article collective land in nanjing, the house dismantlement extended by of the present situation, the transition contradiction, the consequences, and the reasons is expounded, and according to the research results and actual concrete, and puts forward related Suggestions feasible countermeasures.
Key words :urban construction ,land expropriation, relocation room ,Suggestions
中圖分類號(hào)： U415 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
近年來，隨著城市建設(shè)快速推進(jìn)，我市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)生了顯著變化，各類建設(shè)在帶來巨大征地拆遷量同時(shí)，用于安置被拆遷群眾的各類經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房需求也持續(xù)增大。寧政發(fā)2007[61]號(hào)文實(shí)施以來，由于種種主客觀原因，在安置房建設(shè)供應(yīng)、被拆遷戶過渡等過程中還存在一些問題矛盾，引發(fā)部分被拆遷群眾不滿，影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。現(xiàn)在，我們已經(jīng)到了對(duì)其進(jìn)行思考的時(shí)候了。
一、超期過渡的基本情況
根據(jù)寧價(jià)房[2004]61號(hào)、寧國(guó)土資[2004]92號(hào)和寧國(guó)土資[2006]287號(hào)文件規(guī)定，拆遷實(shí)施單位在與被拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議中需規(guī)定拆遷安置房交付期限，一般為2年，超過2年的，即為超期過渡。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截止2011年底，自2007年5月至2011年12月僅四年半的時(shí)間，全市征地房屋的拆遷項(xiàng)目總數(shù)為158個(gè)，拆遷總面積達(dá)1314萬平方米，其中涉及被拆遷需要安置的農(nóng)戶共需要安置農(nóng)戶計(jì)28545戶，實(shí)際上解決安置的占到42%。其中，按約如期安置戶占總被拆遷戶的28%，而超期的占到了34%。
二、超期過渡引發(fā)的相關(guān)問題及產(chǎn)生問題的主要原因
（一）產(chǎn)生的問題。由于安置房的超期過渡的存在，帶來了一系列的矛盾與糾紛，歸納起來主要是以下六個(gè)的問題：
一是超期過渡費(fèi)計(jì)算問題。目前安置被拆遷群眾的經(jīng)濟(jì)適用房基本是高層建筑，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，加上建設(shè)中的一些不可預(yù)期因素，拆遷安置房的建設(shè)時(shí)間普遍拖延，造成承諾的交付期或拆遷過渡期無法兌現(xiàn)。
二是計(jì)息計(jì)算問題。根據(jù)“寧政發(fā)[2010]263號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，從2011年1月1日起，拆遷安置房申購款利息大于一年（含一年）的按銀行同期定期存款利率計(jì)算。目前，已經(jīng)存在了跨期利息如何支付、超期利息由誰支付的問題。
三是拆遷安置房差價(jià)問題。南京市的拆遷安置房管理辦法規(guī)定，征地房屋拆遷安置房?jī)r(jià)格由市物價(jià)部門核定，由于有的項(xiàng)目核定價(jià)格確定時(shí)間相對(duì)滯后，給拆遷實(shí)施過程中拆遷資金的結(jié)算、支付、審計(jì)帶來一定的困難，影響到拆遷戶及時(shí)安置。
四是新老政策標(biāo)準(zhǔn)銜接問題。2010年，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與物價(jià)上漲因素，結(jié)合本市的具體情況，南京市出臺(tái)并開始執(zhí)行“寧政發(fā)[2010]263號(hào)”文件標(biāo)準(zhǔn)。其中，新老政策在拆遷過渡費(fèi)用的補(bǔ)償中采用了不同的計(jì)算方法，導(dǎo)致了跨期項(xiàng)目超期補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)難以規(guī)范統(tǒng)一。
五是拆遷成本控制問題。在重點(diǎn)拆遷工程和市屬重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目在拆遷中，拆遷體量龐大，融資渠道單一；超期過渡費(fèi)和利息難以進(jìn)入拆遷成本；安置房的建設(shè)方因供地、資金的滯后無法按期啟動(dòng)，超期過渡的資金沒有政策支撐而無法兌現(xiàn)支付。
六是社會(huì)穩(wěn)定問題。目前，安置房超期過渡的各種案件逐步增多，就江南八區(qū)而言，07年以來該類問題涉及到了34個(gè)項(xiàng)目，占項(xiàng)目總數(shù)的21.52%，涉及到了353人次。
（二）產(chǎn)生問題的原因。之所以產(chǎn)生上述問題，其主要原因還是在于我們的政府、拆遷人、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、以及拆遷實(shí)施單位，主要原因有四：
一、在拆遷安置中現(xiàn)新村
在2.41平方公里的首期開發(fā)片里有10個(gè)村小組，為改造城中村、建設(shè)好新區(qū)，10個(gè)村小組都列入了拆遷安置范疇，通過拆遷來徹底消除城中村“臟、亂、差”，以安置來達(dá)到干凈、衛(wèi)生、靚麗的新農(nóng)村。08年主要從以下幾點(diǎn)做好拆遷安置工作：
1、加快拆遷速度。在08年3月份村小組房屋已基本拆遷完畢，所有已拆戶都已租好了房屋；在4月初李家拆遷小組已著手李家拆遷的前期準(zhǔn)備工作，現(xiàn)在大部分農(nóng)戶都已簽訂了拆遷協(xié)議，在5月份李家村可拆除；孫家、余家、陳家及阮家部分農(nóng)戶預(yù)計(jì)在6月份開始著手拆遷安置。
2、保障安置房建設(shè)。對(duì)安置房建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府提出了08年安置房建設(shè)達(dá)30萬㎡（即入住10萬㎡、建成10萬㎡、在建10萬㎡），為完成工作，一是做到人員及監(jiān)管上的保障，辦事處開發(fā)辦做到每天24小時(shí)在安置房項(xiàng)目部值班，在監(jiān)管上把好“材料關(guān)、檢測(cè)關(guān)、簽證關(guān)”三關(guān)，二是保障資金到位，以區(qū)城司為平臺(tái)向開發(fā)行申貸1億元用于拆遷安置上，三是安置房建設(shè)的土地保障，一期安置房已在建設(shè)，二期安置房的征地工作于4月下旬完成，三期安置房的征地工作預(yù)計(jì)在5-6月份完成。
二、在景觀建設(shè)中現(xiàn)新區(qū)
要體現(xiàn)新區(qū)的高品位，景觀建設(shè)與建筑風(fēng)格是同等重要，在新區(qū)景觀建設(shè)主要是“三帶一園”建設(shè)（沿江景觀帶、景觀路景觀帶、校園路水系景觀帶、橋頭休閑公園），除沿江景觀帶要與新余市“兩江四岸”同步設(shè)計(jì)外，其余“兩帶一園”已做出了設(shè)計(jì)圖，特別是橋頭休閑公園在拆遷完畢后即可進(jìn)行公園的前期建設(shè)，到時(shí)以“親水”為主題的景觀建設(shè)可使新區(qū)煥然一新。
三、在環(huán)境衛(wèi)生中現(xiàn)新區(qū)
1、村莊衛(wèi)生
①自然村垃圾坑建設(shè)。今年計(jì)劃在新村旁邊建一個(gè)垃圾坑，建1—2個(gè)垃圾坑。
②拖運(yùn)垃圾坑內(nèi)的垃圾制度，與承包者簽訂拖運(yùn)合同，承包者義務(wù)是每三天對(duì)辦范圍內(nèi)垃圾坑中的垃圾運(yùn)到垃圾處理廠，若不能及時(shí)搬運(yùn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或群眾舉報(bào)，一次給予警告，兩次給予罰款，三次解除合同。
2、道路衛(wèi)生
①渝州大道、龍池墅大道實(shí)行承包責(zé)任制，清掃者每天清掃一次，確保路面清潔，否則扣除適當(dāng)?shù)墓べY。
一、房屋征收中不容忽視的問題
盡管各級(jí)部門在加快房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)中做了大量工作，但通過近年征收工作實(shí)踐來看，個(gè)別城市房屋安置工作形勢(shì)不容樂觀，有些地方征收政策落實(shí)還不夠，征遷中引發(fā)的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生，不僅影響征遷進(jìn)度，也給社會(huì)帶來不安定因素。
1.安置過渡期超期現(xiàn)象普遍，如期還原難
從近年政府實(shí)施征收項(xiàng)目來看，各地對(duì)征收動(dòng)遷階段工作較為重視，全力以赴地抓征遷，而對(duì)安置環(huán)節(jié)工作重視程度不夠，尤其是對(duì)安置房建設(shè)顯得力不從心，導(dǎo)致超期安置現(xiàn)象比較嚴(yán)重。其主要原因：一是棚戶區(qū)集中改造項(xiàng)目多、規(guī)模大，加上前幾年政府手中又沒有預(yù)留足夠可調(diào)劑安置房源，社會(huì)閑置房也難以彌補(bǔ)過渡房源缺口問題。二是受凈地掛牌制度的要求，政府必須先行投入征遷資金，然后進(jìn)行土地掛牌，從實(shí)施動(dòng)遷到引進(jìn)投資商，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，其周期不確定。而現(xiàn)行政策設(shè)定的高層過渡期則無法滿足掛牌、建設(shè)施工周期要求，被征收戶在外過渡時(shí)間延長(zhǎng)也引發(fā)了矛盾和糾紛。三是部分地塊征收工作完成后，政府又想保證征收成本底線，勢(shì)必通過提高土地掛牌價(jià)格轉(zhuǎn)嫁征收成本，造成土地價(jià)格居高、難以成交。區(qū)域凈地曬地時(shí)間長(zhǎng)，安置房建設(shè)也就自然往后推。
2.項(xiàng)目征收補(bǔ)償金準(zhǔn)備不足，造成兌現(xiàn)難
在資金儲(chǔ)備上，政府雖然自我加壓，積極實(shí)施招商引資，并通過改造地塊捆綁掛牌等運(yùn)作方式，推動(dòng)多種資本共同參與項(xiàng)目征遷。但由于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不佳，投資商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變使投資房地產(chǎn)意愿明顯下降，而征收成本卻不斷提高，從而影響到土地的掛牌。個(gè)別有意愿投資商兜底實(shí)施的項(xiàng)目，因政府與投資方協(xié)議約束力有限，導(dǎo)致房屋征收項(xiàng)目所需資金難以真正落實(shí)，這就使得一部分被征收戶雖然簽訂了貨幣補(bǔ)償協(xié)議，但終因補(bǔ)償資金不到位而無法兌現(xiàn)，群眾意見很大。
3.個(gè)別征收人員作風(fēng)不實(shí)、方式簡(jiǎn)單，造成拆遷難
在房屋征收工作實(shí)踐中，個(gè)別工作人員職業(yè)道德缺失，政策解釋不到位，工作不透明，方法簡(jiǎn)單粗暴，征收補(bǔ)償不能做到公平、公正，甚至置法律法規(guī)于不顧，超越政策底線，出現(xiàn)違法違紀(jì)問題，損害了國(guó)家利益、群眾利益，引發(fā)群眾對(duì)征收工作的不滿。
二、守住政策底線，確保征收工作推進(jìn)
那么，要力求從根本上解決被征收戶征遷安置問題，減少征遷矛盾和糾紛，還應(yīng)從以下幾方面做好工作。
1.科學(xué)合理確定征收規(guī)模
征收規(guī)模要充分考慮到市情民情，將征收規(guī)模控制在合理的區(qū)間內(nèi)，正確處理好“五大關(guān)系”。即：城市征收規(guī)模與安置房建設(shè)規(guī)模、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與被征收群眾經(jīng)濟(jì)承受能力、征收及建設(shè)周期與被征收群眾在外過渡期限、征收決定與被征收群眾意愿、房地產(chǎn)開發(fā)與公共利益需要之間的關(guān)系，確保這些關(guān)系之間均衡和適應(yīng)。
2.細(xì)致扎實(shí)地做好項(xiàng)目論證工作
市政府層面在統(tǒng)籌研究制定征遷項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，充分考慮與之相配套的安置房預(yù)先規(guī)劃、土地掛牌的順序關(guān)系和相應(yīng)的征遷安置工作運(yùn)作模式，確保安置方案明確、過渡時(shí)間科學(xué)和政府成本合理支出，讓征遷成果真正能夠使群眾看得見、得實(shí)惠，最大程度地取得群眾的理解和支持。
3.重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作
房屋征收是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，牽涉面廣、利益沖突明顯、穩(wěn)定隱患諸多。項(xiàng)目啟動(dòng)前，各征收責(zé)任主體要全面調(diào)查了解和掌握項(xiàng)目屬性特點(diǎn)，尤其是了解和掌握土地房產(chǎn)界定是否清晰，合理劃定征遷范圍，做到安置方案規(guī)劃在前；強(qiáng)化社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先評(píng)估，廣泛聽取群眾意見，對(duì)絕大多數(shù)群眾反響意見強(qiáng)烈、征收合法性存在一定瑕疵的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予盲目啟動(dòng)，防止做成“夾生飯”。要切實(shí)履行征收項(xiàng)目前期聽證程序，充分聽取各方面意見和建議，不具備征收條件的，特別是征收補(bǔ)償資金不足的，不要輕易啟動(dòng)動(dòng)遷工作。
4.把安置房建設(shè)作為重中之重來抓
征遷安置工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性工程，“拆建安”各個(gè)環(huán)節(jié)銜接工作非常重要，否則將對(duì)后期社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。各征收主體應(yīng)抓好資源整合，完善安置房建設(shè)運(yùn)作機(jī)制，把安置房建設(shè)放在整個(gè)征收工作的重中之重來抓，優(yōu)先建設(shè)安置房，優(yōu)先安置被征收人，最大程度地減少征收矛盾和糾紛，確保征收工作有序、平穩(wěn)地推進(jìn)。
5.多方位地開辟安置渠道
一是建設(shè)安置房仍然是安置首位。政府部門應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)牡貕K集中建設(shè)安置房，做到征收過渡量與安置房建設(shè)相匹配。二是保證安置房建設(shè)落實(shí)。征遷項(xiàng)目具有興建安置房要求的，在開發(fā)商要求商品房預(yù)售時(shí)，征收管理部門實(shí)行前置審核把關(guān)，安置房建設(shè)達(dá)不到要求的，不予進(jìn)行商品房預(yù)售。三是探索貨幣化商品房實(shí)物安置模式。在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，利用國(guó)開行貸款資金，鼓勵(lì)被征收戶選擇購買商品房現(xiàn)房、期房或二手房，以此縮短被征收戶在外過渡期限，解決被征收戶的過渡問題。
6.提升征收工作人員職業(yè)道德素養(yǎng)
被拆遷人可依法選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償安置方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。市住房保障房產(chǎn)管理部門每半年公布一次市區(qū)新建普通商品住宅市場(chǎng)交易均價(jià)，以指導(dǎo)房屋拆遷評(píng)估。對(duì)居住用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人在依法支付拆遷補(bǔ)償金額外，按被拆遷房屋合法建筑面積給予200元/平方米的一次性補(bǔ)助。
二、老城區(qū)實(shí)行分區(qū)域定點(diǎn)安置
依據(jù)市區(qū)城市規(guī)劃、土地級(jí)差和行政區(qū)劃等因素,將市區(qū)劃分為老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)三個(gè)區(qū)域。
鼓勵(lì)市區(qū)居住用房拆遷由老城區(qū)向外疏散跨區(qū)域安置。老城區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷，拆遷人應(yīng)提供至少一處安置房源供被拆遷人選擇。老城區(qū)范圍內(nèi)的被拆遷人選擇老城區(qū)安置房源的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1定點(diǎn)安置;選擇區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.2定點(diǎn)安置；選擇新區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.4定點(diǎn)安置。被拆遷人只能選擇一處安置房，在定點(diǎn)安置面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按市物價(jià)部門核定的安置房?jī)r(jià)格執(zhí)行；超出安置面積標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分按市物價(jià)部門核定的市場(chǎng)銷售價(jià)執(zhí)行；實(shí)際安置面積沒有達(dá)到安置面積標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由拆遷人按200元/平方米給予補(bǔ)償。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式且符合廉租住房保障條件的，可納入保障范圍，符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，可優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用住房。
用于拆遷安置的中低價(jià)位商品房實(shí)行不同區(qū)域不同價(jià)格優(yōu)惠。市物價(jià)部門負(fù)責(zé)會(huì)同住房保障房產(chǎn)管理部門按老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)，分別以屆時(shí)同地段普通商品住宅市場(chǎng)均價(jià)低5%、10%和15%標(biāo)準(zhǔn)預(yù)核中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)拆遷時(shí)點(diǎn)結(jié)合市住房保障房產(chǎn)管理部門定期公布的市場(chǎng)商品房交易價(jià)格，核定拆遷人制定的拆遷實(shí)施方案確定的安置房?jī)r(jià)格。
區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)拆遷安置仍按原相關(guān)政策執(zhí)行。
三、多渠道籌集住宅安置房源
提高配建比例，增加安置房源。在老城區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項(xiàng)目安排不低于住宅總建筑面積10%的商品房安置房源。在區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項(xiàng)目安排不低于住宅總建筑面積20%的中低價(jià)位商品房。新區(qū)可實(shí)行定點(diǎn)安置與配建相結(jié)合的辦法。
組織團(tuán)購房源，擴(kuò)大安置范圍。市住房保障房產(chǎn)管理部門要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和普通商品住宅房源情況，向拆遷人提供房源計(jì)劃，組織拆遷人與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房團(tuán)購協(xié)議》，給被拆遷人更多的安置選擇。
加快定點(diǎn)建設(shè)，保障安置需求。為不斷疏散老城區(qū)人口，在區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)，選擇符合規(guī)劃要求、具備建設(shè)條件的地塊，成片定點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位商品房。市住房保障房產(chǎn)管理部門根據(jù)拆遷安置預(yù)估需求，會(huì)同市規(guī)劃、國(guó)土、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門提前制定下一年度拆遷安置房建設(shè)年度計(jì)劃，落實(shí)具體建設(shè)地塊，報(bào)市政府審定后實(shí)施。要加大市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資平臺(tái)參與開發(fā)建設(shè)中低價(jià)商品房的力度，切實(shí)滿足市區(qū)拆遷安置需求。
四、規(guī)范認(rèn)定房屋性質(zhì)
被拆遷房屋用途分住宅用房、營(yíng)業(yè)用房、其他非住宅房屋。營(yíng)業(yè)用房是指規(guī)劃、住房保障房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的直接從事營(yíng)業(yè)活動(dòng)的商業(yè)服務(wù)用房，包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)(直接從事對(duì)外營(yíng)業(yè)的部分)、娛樂、餐飲、服務(wù)行業(yè)的用房，土地使用權(quán)供給方式按土地使用證確定；其他非住宅房屋包括營(yíng)業(yè)用房的配套用房，生產(chǎn)、辦公、倉儲(chǔ)、醫(yī)療、文教、交通運(yùn)輸、手工作坊等用房。
被拆遷房屋面積及用途不明確的，由市規(guī)劃部門會(huì)同相關(guān)部門確定；對(duì)被拆遷房屋所涉及土地性質(zhì)、取得方式、面積等不明確的，由市國(guó)土部門依法確定。
五、統(tǒng)一拆遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
第二條本意見僅適用于在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征收、征用農(nóng)民集體所有土地（以下簡(jiǎn)稱征地），因房屋拆遷需要對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置。
在城市規(guī)劃區(qū)外征地實(shí)施房屋拆遷的，由所在地的鎮(zhèn)（區(qū)）另行制定補(bǔ)償安置意見，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第三條為節(jié)約集約土地和提高建設(shè)用地利用效率，征地房屋拆遷的補(bǔ)償提倡、引導(dǎo)貨幣補(bǔ)償和多層（復(fù)式）公寓樓方式安置，對(duì)被拆遷人選擇中高層公寓樓作為安置房的給予獎(jiǎng)勵(lì)。
自本意見公布之日起，除跨年度續(xù)拆、建項(xiàng)目及在現(xiàn)有村民集中住宅區(qū)內(nèi)完善規(guī)劃建設(shè)而外，不得再進(jìn)行規(guī)劃安排自拆自建，嚴(yán)格控制聯(lián)排別墅安置。
第四條征地住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置方式一般實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。被拆遷人可自愿選擇安置方式。
第五條選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新率計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額與調(diào)換安置房的建安造價(jià)，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房面積大于被拆遷房屋面積的部分，被拆遷人按政府公布的安置房基準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)支付價(jià)款。具體優(yōu)惠條件由鎮(zhèn)政府（區(qū)委會(huì)）根據(jù)本轄區(qū)的人口、面積等因素制定。
第六條符合撤組條件尚未撤組，且原村集體經(jīng)濟(jì)組織無土地安排進(jìn)行安置房建設(shè)的，可在本鎮(zhèn)（區(qū)）跨村組實(shí)施安置，也可以與國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。
對(duì)在本鎮(zhèn)（區(qū)）跨村組實(shí)施安置的，仍以農(nóng)民集體性質(zhì)土地作為安置房建設(shè)用地。與國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，安置房占用土地為劃撥方式取得，被拆遷人取得安置房權(quán)利后需要轉(zhuǎn)讓的，必須按有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金等費(fèi)用后方可進(jìn)行交易。
第七條選擇貨幣補(bǔ)償安置的，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人書面申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)、村備案后，按下列方式計(jì)算：
貨幣補(bǔ)償款=（政府公布的每平方米安置房?jī)r(jià)—每平方米安置房建安價(jià)+被拆遷房屋每平方米重置成新的評(píng)估價(jià)）×被拆遷房屋合法建筑面積。
裝修、樹木、附屬物的補(bǔ)償，搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及提前搬遷獎(jiǎng)等另行計(jì)算補(bǔ)償。
第八條被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的，可按實(shí)際大于面積的50%折算增加產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，但每戶實(shí)際產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置面積不得超過250平方米，被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分按其重置價(jià)結(jié)合成新的1.5倍給予補(bǔ)償。
被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于65平方米，由拆遷人按65平方米予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，被拆遷人不再支付價(jià)款，因戶型原因超過65平方米的部分，按政府公布的安置房屋價(jià)格結(jié)算。
第九條被拆遷房屋的合法建筑面積和土地面積，以房屋、土地權(quán)屬證書或相關(guān)合法手續(xù)上載明的面積為準(zhǔn)。未領(lǐng)取房屋、土地權(quán)屬證書或?qū)γ娣e有異議的，由相關(guān)職能部門會(huì)同鎮(zhèn)村按規(guī)定確認(rèn)后作為補(bǔ)償依據(jù)。
未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自建設(shè)的建筑物、構(gòu)造物或侵占國(guó)有、集體土地、杠土填河建房的應(yīng)當(dāng)按違法認(rèn)定，不予補(bǔ)償。
第十條對(duì)選擇多層或高層公寓安置的被拆遷人按以下標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)：
（一）選擇高層公寓產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原主房為樓房的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)土地節(jié)約獎(jiǎng)4萬元；原主房為平房的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)3萬元。
（二）選擇多層（復(fù)式）公寓產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原主房為樓房的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)土地節(jié)約獎(jiǎng)3.5萬元；原主房為平房的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)2.5萬元。
選擇貨幣補(bǔ)償自行安置的，除按前款規(guī)定享受公寓安置最高比例獎(jiǎng)勵(lì)外，另可按被拆遷房屋合法建筑面積給予每平方米300元的獎(jiǎng)勵(lì)；原宅基地面積大于合法建筑面積的部分，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)。未取得土地使用證的，其宅基地面積不得超過省市規(guī)定的135平方米。
第十一條**鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃，因地制宜、合理布局，科學(xué)有序地規(guī)劃建設(shè)村民住宅集中安置區(qū)。
第十二條村民住宅集中安置區(qū)，應(yīng)以建設(shè)多層（復(fù)式）住宅為主，鼓勵(lì)建設(shè)高層住宅。
第十三條村民住宅集中安置房的建設(shè)由所在鎮(zhèn)政府或區(qū)管委會(huì)確定項(xiàng)目法人。項(xiàng)目法人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)資質(zhì)，并應(yīng)通過招投標(biāo)等公開方式確定施工、監(jiān)理單位。安置房成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)由物價(jià)部門會(huì)同相關(guān)部門予以核定。
第十四條村民住宅集中安置區(qū)的建設(shè)，必須結(jié)合安置對(duì)象的實(shí)際，在戶型、面積、附房等關(guān)鍵要素方面應(yīng)充分體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)，除滿足基本使用要求外，應(yīng)盡可能滿足村民的生產(chǎn)、生活和老年體弱及殘疾人的需要。
第十五條被拆遷人為孤寡老人，所在鎮(zhèn)村應(yīng)當(dāng)積極鼓勵(lì)其實(shí)行“五保”集中供養(yǎng)。對(duì)愿意集中供養(yǎng)的，被拆遷房屋可按貨幣補(bǔ)償?shù)囊?guī)定計(jì)算出補(bǔ)償總金額，專戶儲(chǔ)存，由鎮(zhèn)或村代為管理；要求安置住房的，由鎮(zhèn)村安排面積不超過70平方米的住房。
一、拆遷安置地點(diǎn)
被拆遷戶安置地點(diǎn)由縣政府按規(guī)劃要求統(tǒng)一安排，宅基地安置小區(qū)總體布局詳見規(guī)劃圖。返遷安置房建設(shè)的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、戶型、面積詳見規(guī)劃圖。
二,拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征用土地涉及房屋拆遷的，被拆遷人可以選擇下列一種方式獲得房屋補(bǔ)償費(fèi)用：
（一）直接按照下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：
1、框架結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米360元；
二類房屋：每平方米320元；
三類房屋：每平方米240元；
2、磚混結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米340元；
二類房屋：每平方米300元；
三類房屋：每平方米240元；
3、磚木結(jié)構(gòu)：
一類房屋：每平方米260元；
二類房屋：每平方米230元；
4、土木結(jié)構(gòu)：每平方米180元；
5、未封閉陽臺(tái)按上述相應(yīng)結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)算；
6、沒有完成屋頂?shù)慕ㄖ铮磭鷫τ?jì)算；豪華裝飾的住宅，可結(jié)合評(píng)估結(jié)果在同類結(jié)構(gòu)房屋的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加補(bǔ)償。
以上結(jié)構(gòu)類別分別按以下標(biāo)準(zhǔn)界定：
一類房屋系指門、窗齊全，內(nèi)、外墻已粉刷；
二類房屋系指門、窗齊全，但內(nèi)、外均無粉刷或內(nèi)墻粉刷外墻沒粉刷；
三類房屋系指房屋已封頂，但無門、窗，內(nèi)、外均無粉刷。
（二）按照國(guó)家和省、市有關(guān)城市房屋拆遷規(guī)定及縣政府政發(fā)[]6文件執(zhí)行，房屋拆遷補(bǔ)償以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為貨幣補(bǔ)償依據(jù)，補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互補(bǔ)差價(jià)相結(jié)合的原則進(jìn)行。
（三）違章建筑（指未按當(dāng)時(shí)審批的）不予補(bǔ)償，均須在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除，不按規(guī)定期限拆除的，由拆遷人或相關(guān)單位依法拆除。
三、拆遷安置辦法
征用土地涉及住宅主房屋拆遷，被拆遷人戶籍及實(shí)際居住在被征地村、組的，根據(jù)自愿可以選擇下列一種方式進(jìn)行安置：
（一）房屋安置。由政府統(tǒng)一建造成套房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置。
1、對(duì)被拆遷住宅主房屋的建筑面積實(shí)行等面積安置，按貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)和安置房屋的價(jià)格結(jié)算差價(jià)。安置房屋的價(jià)格為建筑成本價(jià)每平方米540元。
2、安置樓房的面積確定：選擇安置被拆除主房面積與返遷房面積最接近值的樓層、戶型。
3、因房型差異的原因，安置面積超過被拆遷主房屋面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，仍按等面積安置房?jī)r(jià)結(jié)算；超過10平方米以上的，按同期同類商品房?jī)r(jià)結(jié)算。
4、安置用房建成后，統(tǒng)一頒發(fā)城市房屋產(chǎn)權(quán)證書。
安置返遷房由被拆遷人按“房屋拆遷驗(yàn)收單”的先后順序選擇。
（二）宅基地返遷安置。
1、等面積安置：被拆遷人應(yīng)當(dāng)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，實(shí)行與所拆房屋主房占地面積等面積安置。
2、對(duì)宅基地辦理國(guó)有土地劃撥手續(xù)，如需辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，可在補(bǔ)交土地出讓金后，辦理國(guó)有土地出讓使用權(quán)證書。
安置用地的選擇辦法，按照“誰先拆遷，誰先安置”的原則執(zhí)行，安置用地由被拆遷人按“房屋拆遷驗(yàn)收單”的編號(hào)順序優(yōu)先挑選安置地塊。
四、拆遷期限及獎(jiǎng)勵(lì)辦法
1、拆遷范圍內(nèi)房屋全部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽定拆遷安置協(xié)議書，并全部拆除搬遷完畢。逾期拆遷的，將依法。
2、被拆遷人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自行拆除房屋或棄房完畢的，可按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：
（1）提前20天拆完的，每平方米40元；
（2）提前15天拆完的，每平方米35元；
（3）提前10天拆完的，每平方米30元；
（4）提前5天拆完的，每平方米20元；
五、安置用地建設(shè)和安置房建設(shè)有關(guān)規(guī)定
1、宅基地安置建房必須按統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一立面建設(shè)等有關(guān)規(guī)定，房屋建設(shè)必須嚴(yán)格按照安置區(qū)內(nèi)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
2、被拆遷人所取得的安置用地不得轉(zhuǎn)讓，并且必須在分得安置用地起壹年內(nèi)建設(shè)好房屋，否則，取消一切優(yōu)惠政策。
3、返遷房安置樓統(tǒng)一建設(shè)，需要安置樓房的被拆遷戶必須在房屋拆除十天內(nèi)按每套房?jī)r(jià)的80%標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳房款，逾期視為自行放棄安置，預(yù)繳房款者在房屋交付使用時(shí)把所欠余額20%交清。
六、其他事項(xiàng)
1、選擇宅基地安置建房需辦理的所有證照費(fèi)用實(shí)行每戶405元包干，即建設(shè)局200元，國(guó)土局100元，房產(chǎn)局105元。
2、安置區(qū)域的供水、供電主管（干）線由供水、供電部門統(tǒng)一在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接通，所涉及費(fèi)用由供水、供電部門自行承擔(dān)。項(xiàng)目單位統(tǒng)一把水、電等設(shè)施接到門口（免交開戶增容費(fèi)），若原已交電貼費(fèi)的，安置重建房屋時(shí)免交電貼費(fèi)。
3、返遷安置房，項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)水到戶、電到門口，辦理城市房屋產(chǎn)權(quán)證。
4、閉路電視遷移按每戶120元補(bǔ)償，未安裝閉路電視戶不予補(bǔ)償。
5、搬遷費(fèi)和過渡安置費(fèi)：按縣政府政發(fā)號(hào)文件執(zhí)行。返遷房超過一年未交付的，按每戶每月480元發(fā)放臨時(shí)過渡安置費(fèi)。
6、全民所有制單位自管房拆遷由產(chǎn)權(quán)單位自行拆除，安置問題由本單位或其主管部門協(xié)助解決。
7、公安、教育、郵政、電信、供水、供電、廣播電視等部門，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理和安排被拆遷人戶口轉(zhuǎn)移、子女轉(zhuǎn)學(xué)轉(zhuǎn)托、電話移機(jī)、信件投遞、用水用電、閉路電視改線安裝等事宜。
