時間：2023-05-30 08:54:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)稅，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)稅 稅收負(fù)擔(dān) 稅費體系
一、我國不動產(chǎn)稅費體系的現(xiàn)狀分析
我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動產(chǎn)為課稅對象的有6種,即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅;與不動產(chǎn)緊密相關(guān)的有5種,即營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。從流通環(huán)節(jié)入手,把與不動產(chǎn)有關(guān)的稅費分為開發(fā)、保有、交易三個環(huán)節(jié):開發(fā)環(huán)節(jié):土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環(huán)節(jié):城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。交易環(huán)節(jié):契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、所得稅。目前,不動產(chǎn)稅費體系中存在的問題主要表現(xiàn)在:
一是土地市場不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國有土地的出讓方式中,招標(biāo)拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協(xié)議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)的同時,又給了購地者極大的財政負(fù)擔(dān)。
二是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一。我國不動產(chǎn)稅收政策實行“內(nèi)外雙軌制”,內(nèi)外稅制不一致既不利于企業(yè)間的公平競爭,與當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越不相容。
三是計稅依據(jù)不統(tǒng)一。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種以建筑面積、房產(chǎn)余值和租金為計稅依據(jù),這些計稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映不動產(chǎn)的現(xiàn)值,也就不能很好的發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。
四是存在重復(fù)課稅現(xiàn)象。對同一稅基重復(fù)課稅造成稅負(fù)不公。
五是不動產(chǎn)征稅面窄,減免稅多。隨著我國近年來農(nóng)村非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動產(chǎn)稅制受到挑戰(zhàn)。現(xiàn)行的這種“窄稅基,寬優(yōu)惠”的稅制,不僅使稅收的調(diào)節(jié)收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來一些弊端,影響了稅收執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
二、不動產(chǎn)稅制改革的新思路
1.統(tǒng)一計稅依據(jù),建立不動產(chǎn)評估征稅體系。針對目前計稅依據(jù)混亂的情況,建議采用以市場價值體系下對土地和建筑分開獨立評估的評估價值作為計稅依據(jù),提出下面的計稅公式作為參考:
不動產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=土地價格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率
建筑凈值=建筑價格-累計折舊
免征額=家庭人口數(shù)×人均免稅額
上式中,土地價格指專業(yè)評估機構(gòu)估出的地價,綜合考慮區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護(hù)、修繕費用;人均免稅額可由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课輧r格指數(shù)和居民收入水平來確定。
2.擴(kuò)大征稅面,實行普遍納稅。改革后的不動產(chǎn)稅征稅范圍由城市擴(kuò)大到農(nóng)村,覆蓋所有的個人自有住房,將城市機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體的自用房產(chǎn)也納入其中。這樣可提高現(xiàn)有不動產(chǎn)的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財政收入貢獻(xiàn)了力量。當(dāng)然我國還有部分農(nóng)村地區(qū)處于貧困落后狀態(tài),可通過減免稅予以解決。
3.對現(xiàn)有稅種進(jìn)行增減和調(diào)整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質(zhì)一樣,都是對土地的使用收取一定的稅費。因此,可以取消城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)簡并有關(guān)稅種。①土地增值稅在調(diào)節(jié)土地增值收益,規(guī)范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實際上看,計征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計征所得稅,從而減少征收成本。②將房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅合并,統(tǒng)一按照市場價值計稅,具體可參照前述的計稅公式。這樣有利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭,符合市場經(jīng)濟(jì)的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和契約,契稅是對產(chǎn)權(quán)承受人征稅,而印花稅是對承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負(fù)擔(dān)。(3)增設(shè)新稅種。為了促進(jìn)土地充分利用,扼制過多保有土地的行為,可以開征土地閑置稅;針對以短期炒賣土地盈利的投機商,建議開征短期轉(zhuǎn)讓土地稅。通過開征此類稅種可以在一定程度上鼓勵土地規(guī)范化的開發(fā)利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應(yīng)大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進(jìn)土地的集約和合理利用,真正達(dá)到保護(hù)耕地的目的。
4.不動產(chǎn)稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購買者通過競拍獲得土地使用權(quán),當(dāng)期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內(nèi)以年租形式與不動產(chǎn)稅一并繳納。改革后就實現(xiàn)了“三贏”:對地方政府而言,既形成了長期穩(wěn)定的財政收入來源,又在一定程度上降低了過度批地的刺激;對購地者來說,減輕自身財政負(fù)擔(dān)的同時提高了土地使用效率;對居民而言,地價下降帶動房價下降,使普通百姓更有能力購買住房。(2)建立一套適應(yīng)于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不動產(chǎn)評估機構(gòu)。依據(jù)我國目前的國情,最佳選擇是在國土資源和房地產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)置專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)評估的機構(gòu)。一方面是由于不動產(chǎn)評估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國土部門,有利于利用現(xiàn)有資料降低評估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動產(chǎn)評估領(lǐng)域的技術(shù)相對于其他部門具有優(yōu)勢。此外還有利于密切監(jiān)測不動產(chǎn)稅制改革對房地產(chǎn)市場的影響,從而可以在政策調(diào)整中及時提出建議。鑒于不動產(chǎn)的地域局限性和我國地區(qū)差異大的特點,在欠發(fā)達(dá)地區(qū),不動產(chǎn)評估機構(gòu)可由省級政府設(shè)立,而在發(fā)達(dá)地區(qū),地級市政府能夠獨立承擔(dān)設(shè)立評估機構(gòu)的成本且其管轄范圍較大,對于這些地方在市級政府設(shè)立不動產(chǎn)評估機構(gòu)更具效率。(3)新、老房稅收差別問題。目前,此問題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價款中已包含了原有房地產(chǎn)開發(fā)、取得環(huán)節(jié)的各種稅費,對老房、新房從改革時起一同開征同比例的不動產(chǎn)稅不合理。在此,建議對新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內(nèi)分?jǐn)偟哪曜?也征收不動產(chǎn)稅,而對老房只征收不動產(chǎn)稅,因為新老房的業(yè)主都享受著地方政府運用這些上繳的不動產(chǎn)稅的稅收收入提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品,這完全符合“受益原則”。
參考文獻(xiàn):
在學(xué)習(xí)與借鑒國外打擊房地產(chǎn)市場投機的經(jīng)驗時，我們應(yīng)該對日本和韓國的做法給予充分的關(guān)注。因為日、韓兩國的房地產(chǎn)市場與我國有很多相似的地方：都實施了類似的經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化的時間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產(chǎn)有偏好。因此，相比歐美國家，日、韓的經(jīng)驗對我國的房地產(chǎn)調(diào)控更具有借鑒意義。
一、日本的經(jīng)驗：稅制不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫2005年11月，我們與日本財政部研究所就房地產(chǎn)問題進(jìn)行了學(xué)術(shù)交流，日本人在總結(jié)他們的房地產(chǎn)泡沫時認(rèn)為，日本的土地稅制不合理是導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)泡沫的重要原因之一。
對于日本的房地產(chǎn)而言，通常在取得、保有、買賣等3個階段都要課稅。在取得階段有遺產(chǎn)繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）等3種稅賦需要交納。在保有階段有固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在轉(zhuǎn)讓階段對轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅（轉(zhuǎn)移國稅）、住民稅（地方稅）等3種。
土地稅制方面與經(jīng)濟(jì)泡沫成因有關(guān)主要在以下幾點：首先，在保有階段保有者的稅負(fù)擔(dān)過低。1990年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是1.7%；而當(dāng)時美國的不動產(chǎn)稅占所有稅收的比重為14%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是3.5%.可見日本在土地保有上的稅負(fù)比美國低一半左右。九十年代房地產(chǎn)泡沫之后，日本大幅度增加了不動產(chǎn)稅，2002年的不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍。
土地價格的飛漲、投機以及土地買賣成為了社會問題。高達(dá)年收入數(shù)倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴(yán)重的是，土地的高價格成為了外國企業(yè)進(jìn)入日本的障礙（根據(jù)“日美構(gòu)造協(xié)議”的觀點）。收入和房地產(chǎn)價格之間已經(jīng)到了無法平衡的地步，根據(jù)日本朋友提供的資料，在1990年泡沫最大的時候，東京圈（泡沫最大）的房價收入比是8：1.在經(jīng)濟(jì)泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行也相應(yīng)制定了如下對策：1989年5月提高央行利率，從1991年4月開始實施對于用土地作擔(dān)保所進(jìn)行的融資進(jìn)行總量限制，從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設(shè)立了地價稅、強化了轉(zhuǎn)讓收益稅的征收以及改善了土地的評價體系。
土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報告書《土地稅制修正的基本課題》，1990年5月29日）：（1）減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機，促進(jìn)土地的有效利用。為此，除固定資產(chǎn)稅之外，新設(shè)地價稅（國稅，1992年1月開始實行），對于土地保有實施高稅率，以有效提高土地利用。（這個思路與向未達(dá)成收益進(jìn)行征稅具有同樣的經(jīng)濟(jì)效果）
（2）強化轉(zhuǎn)讓收益課稅。之前由于認(rèn)為強化土地轉(zhuǎn)讓稅征收會產(chǎn)生抑制效果（即如果對轉(zhuǎn)讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉(zhuǎn)讓收益并未課以重稅。通過對短期土地交易的轉(zhuǎn)讓收益強化征稅，起到了抑制投機的效果。在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。對于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對于抑制投機活動并不見得有效。為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時另行加收30%的稅。
在泡沫經(jīng)濟(jì)的情況下，土地價格的上升與其說是個人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結(jié)果，利益的一部分理應(yīng)交還給國家，即隨著土地價格的上升而來的利益應(yīng)該能夠納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，由于制定卓有成效、具有懲罰性質(zhì)的稅收制度，對土地投機發(fā)揮了巨大的抑制作用。（對于個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由26%增加到39%）
（3）關(guān)于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。到目前為止，由于固定資產(chǎn)稅主要是現(xiàn)金流量的問題，出現(xiàn)了低估的情況，但是這種低估卻保證了對保有階段進(jìn)行適當(dāng)征稅的進(jìn)行。此外，提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應(yīng)的對策。
實施這些對策的結(jié)果是：土地價格從1988年開始上漲幅度減慢，然后長期處于下跌狀態(tài)，除了最近在東京中心部分的土地價格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象外，日本全國的土地價格直到目前仍然處于低迷狀態(tài)。因此，土地神話業(yè)已終結(jié)已經(jīng)成為共識。
最后，對于1992年以后的所得稅，在個人的由不動產(chǎn)造成的損失中，為購買土地而進(jìn)行的貸款部分，禁止和其他的收入所得進(jìn)行聯(lián)合損益計算。這是為了抑制通過資本運作進(jìn)行小戶型（單房間）住宅投資。
二、韓國遏制房地產(chǎn)投機的舉措：對投機者課以重稅韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均每年4-5%的速度持續(xù)向前發(fā)展，并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，屬于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國家。這種情況，為房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要的條件。特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產(chǎn)（據(jù)統(tǒng)計，韓國5%的富人占有82.7%的私有房產(chǎn)），加入房地產(chǎn)投機，使得投機活動日益猖獗，房價不斷飆升。例如，房地產(chǎn)投機活動猖獗的韓國首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房價。據(jù)統(tǒng)計，2000年該地區(qū)平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時間竟?jié)q了3倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達(dá)到7-10%，有的城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%.土地、住宅和其它房地產(chǎn)價格的不斷?升，對韓國社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經(jīng)到非整治不可的時候了。
韓國在整治房地產(chǎn)投機時，主要采取了以下幾項舉措：一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。既說明這一整治任務(wù)的艱巨性，又表明政府要把整治任務(wù)進(jìn)行到底的決心和信心。
二是大造輿論。房地產(chǎn)投機造成房價連年飆升，天怒人怨。在政府表明要與房地產(chǎn)投機作堅決斗爭的態(tài)度后，廣大媒體也順應(yīng)形勢參加了“斗爭”，從而形成了強大的輿論攻勢。
三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。今年，對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。同時，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財產(chǎn)稅），今年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓方（約合6萬美元），稅率為1-3%，并計劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，以提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹埂?/p>
四是有壓有保。在打擊投機的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%.對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%.而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。
五是加快公寓住宅建設(shè)。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價格受到政府的適度調(diào)控，將有利于降低平均房價。
三、啟示：利用稅收手段打擊投機是理想的選擇2005年的房地產(chǎn)政策博弈已經(jīng)結(jié)束，但我認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，打擊房地產(chǎn)投機的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，2006年的政策重點還是打擊投機，控制房價的過快上漲。我們注意到，2005年下半年，當(dāng)上海的房價開始調(diào)整的時候，以深圳為代表的珠三角城市的房價開始有明顯上漲的趨勢，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年11月，深圳的住宅價格同比上漲超過20%，廣州周邊的幾個衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價格也有明顯的異動。北京的住宅價格同比上漲也超過20%.另外，一些中小城市的房價不僅沒有受到政策調(diào)控的影響，而且呈現(xiàn)快速上漲的勢頭。
為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來？這不僅是一個現(xiàn)實問題，也是一個重大的理論問題。筆者以為，關(guān)鍵的是我國的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷，不動產(chǎn)稅一直沒有征收。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學(xué)方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式
中圖分類號：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動產(chǎn)管理是一門新興的、應(yīng)用性較強的專業(yè)課程，它堅持理論聯(lián)系實際，把不動產(chǎn)管理的基本原理與我國不動產(chǎn)管理領(lǐng)域改革發(fā)展的實踐密切結(jié)合起來，為學(xué)生分析不動產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識和科學(xué)方法，提高學(xué)生在正確理論指導(dǎo)下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動產(chǎn)經(jīng)營等專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課和主要特色課程。
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)對權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來越多的弊端，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，引起了相關(guān)部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機構(gòu)改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產(chǎn)登記局的進(jìn)程。2013年11月20日總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。會議明確一是由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益[1]。
我國不動產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設(shè)置有一定的關(guān)系，長期以來，忽視不動產(chǎn)管理方面的教學(xué)和研究，專業(yè)設(shè)置中沒有不動產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設(shè)置了不動產(chǎn)管理方向，開設(shè)了不動產(chǎn)管理及相關(guān)課程培養(yǎng)不動產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會對掌握不動產(chǎn)管理學(xué)基礎(chǔ)知識和能力的復(fù)合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學(xué)不動產(chǎn)管理理論和相關(guān)法律法規(guī)解決實踐中出現(xiàn)的不動產(chǎn)市場、不動產(chǎn)經(jīng)營和不動產(chǎn)管理等問題。要求不動產(chǎn)管理教學(xué)承擔(dān)增強學(xué)生的理論知識水平，鍛煉學(xué)生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學(xué)任務(wù)，達(dá)到為社會長期輸送不動產(chǎn)管理高級復(fù)合人才的教學(xué)目標(biāo)。目前全國尚未編寫統(tǒng)一的不動產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、教學(xué)實踐、考核方式等方面進(jìn)行改革與探索就非常重要。
1 不動產(chǎn)管理課程設(shè)置基本情況
1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務(wù)
不動產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程是一門應(yīng)用性課程，是在本專業(yè)理論和相關(guān)課程學(xué)習(xí)以后，以各種類型的不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)管理為核心，研究不動產(chǎn)市場的特點、市場研究方法、不動產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生了解不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動產(chǎn)管理制度，不動產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動產(chǎn)市場分析、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動產(chǎn)稅收與評估、不動產(chǎn)規(guī)劃管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)服務(wù)管理、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)信息化管理等[2]。使學(xué)生對不動產(chǎn)管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營管理、中介服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及不動產(chǎn)管理服務(wù)企事業(yè)的工作。
1.2 課程教學(xué)的目的和要求
（1）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解不動產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設(shè)、區(qū)域分布特征，不動產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國內(nèi)外不動產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢。
（2）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生認(rèn)識不動產(chǎn)管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內(nèi)容與方法。
（3）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。
（4）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動產(chǎn)管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學(xué)時，其中32學(xué)時理論教學(xué)課時，24學(xué)時實踐教學(xué)課時，最好同一學(xué)期進(jìn)行，需要學(xué)生使用電腦上機練習(xí)不動產(chǎn)管理相關(guān)技術(shù)軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯(lián)系
本課程的先修課程主要有：管理學(xué)原理、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。
2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新
為打破不動產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產(chǎn)管理概述和理論基礎(chǔ)。不動產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動產(chǎn)的含義、分類和特點；不動產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動產(chǎn)資源管理。不動產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務(wù)理論等，此外還包括不動產(chǎn)管理制度分析。
第二部分為不動產(chǎn)服務(wù)管理。內(nèi)容包括不動產(chǎn)服務(wù)管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與管理、物業(yè)設(shè)施管理與物業(yè)管理；不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設(shè)、管理及開發(fā)。
第三部分為不動產(chǎn)經(jīng)營管理。不動產(chǎn)經(jīng)營管理概述，包括不動產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產(chǎn)資本經(jīng)營和不動產(chǎn)證券化；不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個人資產(chǎn)管理和跨國公司的不動產(chǎn)管理；不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動產(chǎn)資源分析，評估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實施評估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動產(chǎn)交易市場管理[3]，內(nèi)容包括不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易市場、不動產(chǎn)交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產(chǎn)市場分析，內(nèi)容包括不動產(chǎn)市場概述、不動產(chǎn)市場調(diào)查、不動產(chǎn)市場需求與供給分析、不動產(chǎn)市場區(qū)位分析和不同類型不動產(chǎn)市場分析；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，內(nèi)容包括我國稅收制度的建立與發(fā)展與不動產(chǎn)稅收對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不動產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產(chǎn)稅收，不動產(chǎn)評估與方法。
教學(xué)內(nèi)容的設(shè)置希望通過對不動產(chǎn)進(jìn)行概述，同時介紹其管理理論，使學(xué)生能在學(xué)習(xí)之初對相關(guān)概念及其原理有較全面的認(rèn)識，為不動產(chǎn)的學(xué)習(xí)奠定堅實的理論基礎(chǔ)；然后闡述不動產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)管理，在原有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)，通過理論聯(lián)系實際的學(xué)習(xí)，目的是為了培養(yǎng)和提高學(xué)生從基本的不動產(chǎn)知識上升到能夠擁有較高層次服務(wù)管理能力的跳躍；最后講述了不動產(chǎn)的經(jīng)營管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場、稅收等，使學(xué)生了解不動產(chǎn)經(jīng)營方面的相應(yīng)知識。教學(xué)內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動產(chǎn)的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進(jìn)，內(nèi)容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產(chǎn)管理方面能力的學(xué)生而言，具有很好的指導(dǎo)作用；對于非本專業(yè)的學(xué)生來講，本書也可以起到提綱挈領(lǐng)的點睛之效。
3 課程教學(xué)方法與手段的改革與創(chuàng)新
3.1 傳統(tǒng)教學(xué)與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合
不動產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學(xué)手段。對課程重點難點知識采用傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，實行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學(xué)[5]，增強學(xué)生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學(xué)方式豐富課堂內(nèi)容，實行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡(luò)課堂互動”，拓寬學(xué)生知識面。根據(jù)不動產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學(xué)內(nèi)容、特點和教學(xué)目標(biāo)的設(shè)置，將兩種教學(xué)手段有機結(jié)合起來，實現(xiàn)傳統(tǒng)教學(xué)方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學(xué)促進(jìn)傳統(tǒng)教學(xué)的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，充分帶動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，極大提高課堂教學(xué)的效率。具體實施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學(xué)模式，即將傳授式教學(xué)、互動式教學(xué)與研討式教學(xué)相結(jié)合[6]。對于不動產(chǎn)管理相關(guān)概念知識與理論基礎(chǔ)，主要采用傳授式的教學(xué)；對于不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)市場分析等學(xué)生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動式教學(xué)；對于不動產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學(xué)方式，教師課前布置任務(wù)，把學(xué)生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進(jìn)行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內(nèi)容讓學(xué)生用PPT進(jìn)行講解。
3.2 理論結(jié)合典型案例分析法
在不動產(chǎn)管理課程教學(xué)過程中，在原有傳統(tǒng)教學(xué)的基礎(chǔ)上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，而且促進(jìn)學(xué)生積極思考，增強了老師與學(xué)生之間的互動性，使課堂教學(xué)不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學(xué)習(xí)樂趣的探討過程。案例導(dǎo)入的使用可以充分吸引學(xué)生的好奇點，讓學(xué)生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學(xué)生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學(xué)生對特定內(nèi)容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學(xué)內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學(xué)生把不動產(chǎn)管理課程中所學(xué)到知識點進(jìn)行全面、靈活地運用于現(xiàn)實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學(xué)以致用真正做到實處，為學(xué)生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績奠定堅實的基礎(chǔ)。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學(xué)當(dāng)中。如不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級土地利用規(guī)劃為例子，需要對土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，針對不同的問題進(jìn)行規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，以世界各國的不動產(chǎn)稅為案例；不動產(chǎn)服務(wù)管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)中心為案例；不動產(chǎn)資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學(xué)分析。目前我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人會經(jīng)常一些新消息，教師在教學(xué)過程中就會把相關(guān)的資料或者視頻運用到課堂上，讓學(xué)生了解最近的進(jìn)展。
4 課程教學(xué)實踐的改革與創(chuàng)新
關(guān)鍵詞：老城；保護(hù)；策略
1.引言
進(jìn)入21世紀(jì)，社會正在不斷的發(fā)展，有些老城已經(jīng)被大家所淡忘，從北京、南京，到西安、廣州，全國各地的城市遺產(chǎn)都面臨著城市化的挑戰(zhàn)，所以我們更要對老城的保護(hù)起到重視。實際上，放眼全球，近幾十年來在全世界發(fā)生的對城市歷史核心區(qū)的拆除，已經(jīng)構(gòu)成了對社會結(jié)構(gòu)和文化遺產(chǎn)的損害。中國的歷史城市，不僅具有建筑學(xué)上的獨特價值，同時，古城的居民也創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鬲毺氐奈幕蛡鹘y(tǒng)的社會結(jié)構(gòu)。如何保護(hù)好老城的“城”與“人”，已是我們今日必須直面的核心課題。
2.老城的力量
老城的力量，我們是可以從具象的感官來體會的。例如，旅行者行走在街頭，有時會感到城市是“老舊”的，甚至還顯得有一些陰沉。但是，這恰恰是歷史和自然賦予城市的個性，如同巴黎的古舊顯示的是文化，倫敦的陰霾反映的是個性，而在全球化中如何彰顯自己的文化和個性，正是城市軟實力和競爭力的源泉所在。
城市的魅力來自于對城市生命的尊重。城市是為人而建的，是為了讓人能夠在街巷里徜徉、散步而建造的。在一座充滿魅力的人性化的城市里，人們能平靜地坐在歐洲的咖啡館或中國的茶館里閑聊，能隨時得以觸摸到時間的印記與具有城市特色的空間地標(biāo)。有了這些人性化的因素，正如我們在北京什剎海、紐約曼哈頓、京都 園所見到的那樣，城市便具有了無窮的魅力。然而，這種魅力正因老城內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)而日益受損。實際上，每一個西方發(fā)達(dá)國家工業(yè)化時期，也都經(jīng)歷過類似對歷史城市從破壞到保護(hù)的曲折歷程，但最終各國政府、知識分子與人民普遍意識到了文化遺產(chǎn)不可再生的特殊價值，紛紛采取各項措施保護(hù)歷史城市。例如法國于1962年頒布的《馬爾羅法》，將有價值的歷史街區(qū)劃定為“歷史保護(hù)區(qū)”，它使今天的巴黎舊城既保持了迷人的魅力，又使拉德芳斯新區(qū)煥發(fā)出現(xiàn)代的氣息，兩者相得益彰。
經(jīng)過多年對老城的拆除，今天，保護(hù)歷史文化名城，終于成為中國政府和社會的高度共識。城市遺產(chǎn)保護(hù)的關(guān)鍵，是如何真正保護(hù)好城市的歷史核心區(qū)。但什么才是“保護(hù)好”，則反映出一個城市的視野、見識和氣度。遺憾的是，我們通常所見到的保護(hù)模式，還停留在空間形態(tài)上“點”的保護(hù)。一些城市僅僅孤立保留一些文物點，剩下的歷史街區(qū)成片拆除，甚至造成了傳統(tǒng)社區(qū)的整體性消亡，導(dǎo)致城市喪失了歷史的完整性。
面對這些城市的教訓(xùn)，今天更應(yīng)立足于老城的整體保護(hù)、城與人的統(tǒng)籌保護(hù)。要讓中國的城市像巴黎、威尼斯那樣古舊而不破敗，需要大智慧。
3.保護(hù)舊城的“城”與“人”
老城的保護(hù)和復(fù)興，不只是空間形態(tài)上的問題，更是一項綜合性的社會政策。例如，在保護(hù)老北京歷史空間的同時，不保護(hù)好老北京的風(fēng)土人情，沒了老北京人、老北京話的老城，那就失去了北京的靈魂。因此，這就需要在城市規(guī)劃學(xué)之外，引入社會學(xué)、民俗學(xué)、法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、文化人類學(xué)等多學(xué)科視角，而不能單純由規(guī)劃師主導(dǎo)。從這一跨學(xué)科的視角出發(fā)，有兩個關(guān)鍵詞值得關(guān)注：“整體保護(hù)”和“以居民為主體”。
其一，需明確總體目標(biāo)是舊城的整體保護(hù)。有關(guān)條例已經(jīng)提出了整體保護(hù)的原則，要求“保持傳統(tǒng)格局、歷史風(fēng)貌和空間尺度”、保護(hù)“歷史文化遺產(chǎn)的真實性和完整性”。多年來，在全國各地，雖有過 “格局保護(hù)”、“風(fēng)貌保護(hù)”、“軸線保護(hù)”、“機理保護(hù)”等多種口號，但這些“概念式保護(hù)”未能有效阻止老城的成片拆除。25年前基本完整的老城，現(xiàn)已所剩無多，今天該是在每片歷史街區(qū)、每座四合院、每幢近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑，切實進(jìn)行“整體保護(hù)”的時候了。
其二、明確保護(hù)主體是老城的居民。我們有過新天地的商業(yè)化嘗試，但新天地里沒了老上海人，還是老上海嗎？在北京，煙袋斜街的案例則顯示出以居民為主體自我保護(hù)的前景。政府改善街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施后，居民聽到不拆了，就有信心修繕，社會力量也有信心來保護(hù)，衰敗的社區(qū)被迅速激活。北京市已在總體規(guī)劃中提出：“推動房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，明確房屋產(chǎn)權(quán)，鼓勵居民按保護(hù)規(guī)劃實施自我改造更新，成為房屋修繕保護(hù)的主體”，正是破解老城衰敗的關(guān)鍵所在。讓居民成為老宅保護(hù)的主體，靠“保”而非“拆”的機制，才能保住社區(qū)自我生長的機理，從而也就真正保住了老城的細(xì)胞和生命。
在此，以物權(quán)的精神重新界定行政權(quán)力在“舊城改造”中的角色勢在必行。要行之有效地保護(hù)文化遺產(chǎn)，就必須將“舊城改造”中舊的“拆遷”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴靶蘅槨睘榛A(chǔ)的漸進(jìn)模式，使之成為朝向住房“改善”、社區(qū)“整治”、老城“復(fù)興”的“都市再生”的過程。因此，老城區(qū)的整治，完全可以在政府的指導(dǎo)和協(xié)助下，以居民為主體，通過社區(qū)互助的“自我修繕”的方式來實施，將“舊城改造”從拆遷模式下的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)樾蘅樐Ｊ较碌拿袷玛P(guān)系。
4.城市保護(hù)的政策創(chuàng)新
城市保護(hù)，不僅需要觀念的進(jìn)步，也需要政策上的創(chuàng)新。
首先，要在城市治理中理順財政和稅收體系，以私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)為基礎(chǔ)，嘗試不動產(chǎn)稅試點。不動產(chǎn)稅，又稱物業(yè)稅或地產(chǎn)稅，是按照土地或房屋的不動產(chǎn)市值，在保有環(huán)節(jié)按一定稅率向房屋業(yè)主收取的稅款。在中國，由于城市治理尚未建立物業(yè)稅機制，嚴(yán)重制約了政府的稅源，使得城市的公共服務(wù)投入不能正常回收，導(dǎo)致政府公共服務(wù)惟一的回收途徑，是用拆房子賣地皮的土地財政的方法，來支撐公共服務(wù)的巨額投資。在美國、法國或日本，城市政府稅收的一半以上來自不動產(chǎn)稅，這吸引了政府專注于供應(yīng)公共服務(wù)，保障物權(quán)的穩(wěn)定和增值。為避免城市陷入大拆大建的循環(huán)，不動產(chǎn)稅的開征已只是時間問題。
開征不動產(chǎn)稅試點，其前提是尊重居民的財產(chǎn)權(quán)。正如前述北京煙袋斜街所昭示的可能性，如果以居民為主體，通過政府、房地產(chǎn)資本、社區(qū)、非政府組織及其他機構(gòu)的合作，找到對話和協(xié)商，修復(fù)、復(fù)興舊城區(qū)的方法并非難事。但擁有房產(chǎn)權(quán)的居民同時也應(yīng)意識到，歷史建筑是屬于公眾的文化遺產(chǎn)，不能私自隨意拆除或進(jìn)行不符合歷史面貌的改造。對此，則需要重新界定職責(zé)后的公權(quán)力，適時履行公共管理職能，依法介入、約束。
其次，要通過法律和規(guī)劃實現(xiàn)舊城保護(hù)的法治化。關(guān)于舊城區(qū)保護(hù)的立法和公共政策，可以借鑒相關(guān)國際公約和外國法律。某項規(guī)劃歷史性地提出了“舊城整體保護(hù)”的重要原則，要求“以院落為單位”進(jìn)行保護(hù)修繕，規(guī)定了“明確房屋產(chǎn)權(quán)”和“鼓勵居民成為保護(hù)主體”作為名城保護(hù)的機制保障。遵照規(guī)劃精神，某市已經(jīng)啟動了保護(hù)文化兼顧民生的“舊房改造”，政府投入巨資修繕公房四合院，由“舊房改造”確立的新思路，以居民自愿為前提，政府組織、產(chǎn)權(quán)人實施、居民共同參與，通過以院落為單位的小規(guī)模、漸進(jìn)式“修繕”的方式，對老城實施了保護(hù)整治。這條以居民為主體進(jìn)行自我修繕，政府提供公共服務(wù)的保護(hù)機制，是既保護(hù)文化又改善民生的治本之舉。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設(shè)置
各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。
（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。
（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。
（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據(jù)
各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機構(gòu)確定的“估定價”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負(fù)責(zé)實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價格。
（四）稅率設(shè)計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：
1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。
發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因為累進(jìn)稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進(jìn)起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點地價的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣粍赢a(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎(chǔ)
土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費用。
（四）稅率設(shè)計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進(jìn)稅率。
有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進(jìn)稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準(zhǔn)價格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│
征稅標(biāo)準(zhǔn)
│
稅率
│
├─────────────────────┼───────────────┤
│
20%部分
│
3%——5%
│
│
20%——50%部分
│
5%——10%
│
│超過基
50%——100%部分
│
10%——15%
│
│準(zhǔn)價格
100%——150%部分
│
15%——20%
│
│
150%——200%部分
│
20——25%
│
│
200%以上部分
│
25%——30%
│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時的價格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。
（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實行超額累進(jìn)稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。
（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計稅依據(jù)評估
一、物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估
世界上對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。
以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。
物業(yè)稅并非第一個利用不動產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進(jìn)行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”①現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復(fù)原值目的下的評估。
物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動產(chǎn)的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。
二、物業(yè)稅立法中的評估問題
（一）不動產(chǎn)的市場價值
物業(yè)稅的計稅依據(jù)是一定時點的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，除這一點外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認(rèn)識，以確保評估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對象納稅依據(jù)的可比性。
（二）稅基評估的責(zé)任劃分和評估主體
物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責(zé)任由哪級政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國不動產(chǎn)稅基評估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國家，雖然財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評估的責(zé)任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進(jìn)行評估的。確定由哪級政府承擔(dān)稅基評估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問題是：一個評估機構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來的行政成本。由較低級次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。
物業(yè)稅的稅基評估由誰來進(jìn)行是值得討論的問題。國際上的經(jīng)驗主要是，有的國家設(shè)立專門機構(gòu)從事不動產(chǎn)稅基的評估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負(fù)責(zé)③；英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評估工作④。有的國家財產(chǎn)稅稅基評估的責(zé)任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構(gòu)評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評估機構(gòu)，還是委托社會中介機構(gòu)評估，最主要的問題是必須明確評估機構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業(yè)稅稅基評估周期
物業(yè)稅是以不動產(chǎn)的市場價值為征稅依據(jù)的，因此評估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產(chǎn)價值上漲，仍以原評估值為計稅依據(jù)會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產(chǎn)市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據(jù)會導(dǎo)致納稅人之間的相對不公平。將應(yīng)稅財產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進(jìn)行財產(chǎn)的重新評估。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進(jìn)行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產(chǎn)市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產(chǎn)市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評估的成本。由于市場情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關(guān)鍵。當(dāng)前計算機技術(shù)在評估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財產(chǎn)稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產(chǎn)稅稅基評估的準(zhǔn)確性和保證財產(chǎn)稅征收的公平性。
我國在物業(yè)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。
（四）申訴安排
物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對物業(yè)稅稅基進(jìn)行評估后，應(yīng)及時向納稅人通報其房地產(chǎn)評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構(gòu)或人員處理納稅人申訴。
三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術(shù)
（一）基本評估方法
稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實際交易，分析待估房地產(chǎn)與實際交易的房地產(chǎn)的差異，針對這些差異對實際交易價格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據(jù)是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準(zhǔn)日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估價值。
（二）稅基評估技術(shù)——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現(xiàn)的。
在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產(chǎn)的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。
很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認(rèn)各項不動產(chǎn)的個性，并通過估價模型將不動產(chǎn)個性對其市場價值的影響切實地表現(xiàn)出來。
當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當(dāng)前亟待開展的工作
對應(yīng)稅不動產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務(wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經(jīng)驗和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動產(chǎn)基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。
參考文獻(xiàn)
（1）中國資產(chǎn)評估協(xié)會赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報告《澳大利亞的資產(chǎn)評估業(yè)》，《中國資產(chǎn)評估》2000年6月。
（2）張燕“稅基評估的探討”，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則研究》，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社2002年版。
關(guān)鍵詞：稅收杠桿 房產(chǎn)稅 供求平衡 宏觀調(diào)控
就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進(jìn)的措施對于我國政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。
一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法
各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預(yù)期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為
房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負(fù)相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼
房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進(jìn)行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關(guān)的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。
（三）設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。
（四）充分運用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴(kuò)大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進(jìn)行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；
2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；
3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；
4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。
（二）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風(fēng)險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。
（三）切實利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。
稅收政策是國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。
參考文獻(xiàn)
[1]李蘊,朱雨可.美國房地產(chǎn)稅收體制對我國的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.
[2]李進(jìn)都.房地產(chǎn)稅收理論與實務(wù)[M].北京:中國稅務(wù)出版社,2000.
[3]鄧宏乾.中國房地產(chǎn)稅制研究[M].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2000.12.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；稅收政策；對策建議
中圖分類號：F29
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2011）06-0186-01
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個高風(fēng)險的行業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條，對整個國民經(jīng)濟(jì)的運行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的同時，我們也應(yīng)該注意到我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并積極主動的去應(yīng)對，而稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。
1 理論分析
稅收手段是財政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。稅收是財政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國民經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)模和速度直接相關(guān)。
如圖1所示，稅率(T)為零時，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點T。時，稅收達(dá)到最大，這時稅率為最優(yōu)稅率，如稅率繼續(xù)上升，高稅率打擊經(jīng)濟(jì)主體的積極性，因而，有可能使經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，包括經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)衰減，從而導(dǎo)致稅基大幅下降，這樣整個稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調(diào)動各方面的積極性，實現(xiàn)市場運行最大效率，稅收結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策，按國家產(chǎn)業(yè)政策實行稅收傾斜，支持關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展。對房地產(chǎn)業(yè)課稅也應(yīng)找到最合理的稅率。
2 國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗
目前，許多國家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負(fù)”、“從價計稅、動靜結(jié)合、地方所有”的特點。“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，稅外收費也少。“輕稅負(fù)”是指國外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產(chǎn)稅收的50個州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家是以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，即以財產(chǎn)的資本價值、評估價值或租金為計稅依據(jù)，只有少數(shù)國家以土地面積和賬面價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。“動靜結(jié)合”是指既重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動態(tài)財產(chǎn)稅)），如意大利不動產(chǎn)增值稅、其它國家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實行輕稅政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國，對房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達(dá)國家已形成了一套相對成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應(yīng)的機構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對經(jīng)濟(jì)、社會以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。
3 引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策建議
3.1 減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)
減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)是解決目前房地產(chǎn)市場諸多問題的治本之策。稅負(fù)較多的集中在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，是國際社會的普遍做法。許多發(fā)達(dá)國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產(chǎn)征稅。以英國為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收(指個人而不包括公司)僅占全國總稅收的1%-2%，而來自房地產(chǎn)保有的居住用不動產(chǎn)稅和經(jīng)營性不動產(chǎn)稅占總稅收的30%。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給。
需要指出的是，將來改革不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收應(yīng)該是有區(qū)別的，對保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控應(yīng)首先從空置不動產(chǎn)入手，而對普通居住用的不動產(chǎn)在很長時間里免稅。對現(xiàn)行空置的不動產(chǎn)征收比較重的保有環(huán)節(jié)的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產(chǎn)市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產(chǎn)實施合理的免征額，在很長時間不應(yīng)增加他們的稅負(fù)，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負(fù)。
3.2 加快推進(jìn)物業(yè)稅的改革
逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前的對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾瑧?yīng)是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環(huán)節(jié)征稅。我國目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)的稅種，但是對個人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產(chǎn)時，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的稅制體系，物業(yè)稅的改革是當(dāng)前首要的任務(wù)，物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，而房產(chǎn)的市場價值是通過房地產(chǎn)交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產(chǎn)評估體系將成為物業(yè)稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業(yè)稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環(huán)節(jié)征稅，將會進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。
3.3 通過稅收政策抑制投機性需求
市場的投機行為助漲了房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險所以，要抑制投機性需求。首先，借鑒國外的經(jīng)驗。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80%。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負(fù)相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。所以我國在抑制房地產(chǎn)投機需求時，國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費，國家在征收物業(yè)稅時應(yīng)確定一個上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進(jìn)制征稅。其次，政府應(yīng)完善購房登記制度，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。同時，可以以個人為單位，限制購房面積。例如，年收入在2萬元以下的個人，購房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個人，購房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個人，購房面積不能超過70平方米。最后，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度。
參考文獻(xiàn)
［1］羅海平.“房地產(chǎn)泡沫”的形成與防控［J］.經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2008，(1).
［2］張睿.法國的房地產(chǎn)稅收及其借鑒［J］.中國房地產(chǎn)，2007，(03).
［3］王陽.房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革［J］.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2004，(24).
［4］劉淑娟.房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究［J］.商場現(xiàn)代化，2008，（20）.
［5］齊超.制度本質(zhì)探析［J］.吉林省教育學(xué)院學(xué)報，2008，（9）.
個人出售土地、房屋取得收人，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。其中，出售土地、房屋取得的收入，包括貨幣收人、實物收入和其他收入。
按合同簽定的土地、房屋成交價格計算繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)稅目計算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業(yè)稅；對個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 稅收政策 相關(guān)問題
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914(2010)09-189-02
一、物業(yè)稅的概念
物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應(yīng)地物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。
目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。
一般來講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國香港特區(qū)和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，但在香港特區(qū)僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前。在我國內(nèi)地，對出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。目前，我國房地產(chǎn)稅制相對完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，共10個稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅相對應(yīng)，我國物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。
從稅種屬性和國際實踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，國外的不動產(chǎn)稅囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。我國財稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。
二、物業(yè)稅的作用
首先，征收物業(yè)稅可以穩(wěn)定地方財政收入。簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆栉磥?0年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價值。其次，征收物業(yè)稅可以縮小貧富差距。借鑒國外征收物業(yè)稅的一節(jié)做法。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負(fù)較重，個人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。這樣總體來說體現(xiàn)了對富人征稅，對窮人免稅或補貼。
最重要的是，物業(yè)稅可以促進(jìn)地方政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，提高城市的經(jīng)營管理水平。作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。
三、目前房地產(chǎn)出售及轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策分析
目前房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所涉及的稅金包括如下一些稅種。
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象。增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
2010年5月25日國稅發(fā)[2010153號關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5％。西部地區(qū)省份不得低于1％，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)‘以核定為主、一核了之’、‘求快圖省’的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”納稅人銷售不動產(chǎn)按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納營業(yè)稅。稅率為5.5％左右(其中城建稅根據(jù)房地產(chǎn)所在地的不同，納稅人所在地市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％)。
目前個人轉(zhuǎn)讓或購買住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
契稅1％～4％(首次置業(yè)在90平方米以下征收契稅1％，首次購買90平方米以上的普通住房或非首次購買的普通住房征收契稅1.5％，而購買非普通住房征收契稅4％)由承受方承擔(dān)。
營業(yè)稅及其附加5，5％左右(由出售方承擔(dān))；自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。(根
據(jù)財稅[2009]157號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知的規(guī)定)。
個人所得稅20％(由出售方承擔(dān))；在無原始購房手續(xù)要件的情況下，個人所得稅按全額的1％收取。關(guān)于一年之內(nèi)買賣房屋退還個人所得稅規(guī)定：在一年之內(nèi)，房屋所有人購買一套房屋，并且出賣了一套房屋(買賣不分先后)，且所購買房屋面積大于出售房屋，個人所得稅可返還。且名下多套房產(chǎn)不影響退稅。“一年之內(nèi)”的時限范圍是指交易人買房房屋簽訂合同在12個月之內(nèi)。在房屋已滿五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情況下才免征個人所得稅。
財稅[20081137號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
目前個人出租住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(則稅[2008]24號)，明確了支持住房租賃市場發(fā)展的一系列稅收優(yōu)惠政策。其中，對個人出租住房，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。
根據(jù)財稅[2008]24號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
通過上述稅收政策闡述可以看出，我國目前對個人住房的相關(guān)稅收主要是在房地產(chǎn)開房、出售、交易環(huán)節(jié)。目前持有環(huán)節(jié)的稅收政策僅限于出租住房，對居民個人的非營業(yè)用房免稅，即持有的非營業(yè)用住房免稅的政策。及購買環(huán)節(jié)相關(guān)稅負(fù)較重，持有還擊稅負(fù)相對較輕或免稅。這樣造成房屋所有者的持有成本低，而購買成本高。
四、物業(yè)稅開征的相關(guān)問題
物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。 從國際上房地產(chǎn)稅收實踐以及近十多年來我國對房地產(chǎn)稅的研究成果看，對個人自有自住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產(chǎn)中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。
中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第五條第四款規(guī)定個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：即我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對個人自有自住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。目前房地產(chǎn)過快上漲導(dǎo)致了社會各界對房產(chǎn)稅改革的關(guān)注，但僅靠房產(chǎn)稅是不能解決房地產(chǎn)價格過快上漲的，正如火車票倒票的根本解決辦法在于修建鐵路擴(kuò)大運能而不是實名制一樣，包括保障性住房在內(nèi)的房屋供給的增加才是最終解決房地產(chǎn)價格過快上漲的根本措施。房產(chǎn)稅的改革只能是在政府公共財政與市政建設(shè)透明和房地產(chǎn)信息化、估值市場化等多種因素成熟以后開征才是比較穩(wěn)妥的。
同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲,危機后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產(chǎn)制度,起到了關(guān)鍵性作用。
據(jù)統(tǒng)計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了三倍。
分析德國房價不漲的內(nèi)在原因,簡單來說,可總結(jié)為八個方面:
其一,確保房屋充足供應(yīng),供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面,德國都有著詳盡的建房規(guī)劃,住房建設(shè)依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰(zhàn)后西德動員全民建房外,在1989年柏林墻倒塌后,面對突如其來的嚴(yán)重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業(yè)公司擁有住房還超過260萬套。
其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在采取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。
其三,德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場,也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率達(dá)到58%,特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房,政府同樣對房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。由于德國嚴(yán)格的租房法,注重保護(hù)房客的利益,租房的安全感并不亞于買房,數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國家庭樂于租房,并且有著大量而廉價的出租房屋供應(yīng),這對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房獲取渠道,就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價的局面。
其五,德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行“指導(dǎo)價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年,對評估中的錯誤負(fù)有法律責(zé)任。
除了私人評估師外,德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”,其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r圖”的“基準(zhǔn)價”或者“指導(dǎo)價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價格”,這類指導(dǎo)價具有法律效力,所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行,在合理范圍內(nèi)浮動。雖然指導(dǎo)價的制定必然參考?xì)v年市場房價,但任何不具備壟斷勢力的開發(fā)商或炒房者,都不可能單獨影響“指導(dǎo)價”的制定。
其六,“指導(dǎo)價”之所以能夠得到執(zhí)行,還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院,如果房價不立即降到合理范圍內(nèi),出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。
其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經(jīng)大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間,對于炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八,德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè),作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r、房價,來增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿７康禺a(chǎn)政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為“房奴”,他們喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
依照《中華人民共和國契稅暫行條例》，房屋贈予的承受人應(yīng)當(dāng)繳納房屋的契稅，稅點為3%-5%。納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之日起的10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
例外：《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定，《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
2.出贈方需繳納營業(yè)稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定，個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)無償贈送其他單位或者個人應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。計稅依據(jù)實施細(xì)則第二十條。
例外：《關(guān)于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第50號）規(guī)定，個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條免征營業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，無需提供房產(chǎn)所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號），個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.個人所得稅
財政部國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）第二條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20％。
例外：以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4.雙方都需繳納印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條第二款規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為應(yīng)納稅憑證。
例外：下列憑證免納印花稅:（一）已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；（二）財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；（三）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。
