時間：2023-05-30 10:34:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經適房申請，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
申請標準放寬
近日，上海市政府宣布再次放寬經濟適用房的申請準入條件。
新標準規定，月收入接近萬元的家庭也可申請經濟適用房。其中，3人及以上申請家庭的人均年可支配收入限額調整為39600元，相當于月均3300元，人均財產限額調整為12萬元。
一般情況下，現階段三口之家最為常見，即夫妻二人加上一個未成年的獨生子女，由此可見，只要夫妻的月收入總額低于9900元，即可滿足經濟適用房的申請條件，相當于兩人的平均工資為4950元。記者注意到，新標準并未對個人收入做出限定，也就是說，只要家庭人家可支配收入不超過限定范圍即可。這意味著夫妻一方月收入7000元，而另一方只有2900元，也可以申請。
此外，新標準規定，2人及以下申請家庭的收入和財產標準在此基礎上進一步上浮10%，就是說，人均年可支配收入43560元、人均財產限額13.2萬元以下的都可以申請經適房。
據上海市房地局有關負責人介紹，待各個區第一批的集中申請受理工作全部完成后，上半年內啟動第二批申請受理工作，屆時將啟用新標準。新標準將讓更多人受惠，包括住房困難的大齡結婚家庭、青年職工等群體，會成為主要受益對象。
據了解，原準入標準中的戶籍年限、住房困難面積15平方米的標準、五年內未出售和贈與住房的限制條件、單身人士30歲年齡標準等都不作調整。
準入標準多次調整
上海的經適房準入標準其實已經微調數次。
在2009年6月，上海市制訂并實施的《上海市經濟適用住房價格管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》），當時就對經適房的準入標準做出過詳細規定，在滬申請經濟適用房必須滿足以下幾個條件：家庭人均財產7萬以下、人均月可支配收入2300元以下；5年內沒有房產交易、人均住宅15平方米以下；擁有上海戶口7年，在申請地居住滿5年。
《試行辦法》公布之后，社會普遍認為門檻過高。首先是對于戶口的限制過于嚴格，因為該辦法要求所有的家庭成員都必須擁有上海戶口，只要有部分成員非上海戶籍，便會致使整個家庭失去申請機會。而現實問題是，在上海，“外來媳婦”、“外來女婿”等情形并不少見。同時，還有少數“知青”、“支內”返滬人員戶口仍然在外地。
另外是收入標準過低。家庭月均可支配收入2300元以下，人均可支配財產7萬元以下，更是將眾多無法承受商品住宅價格低收入群體擋在了經適房的門檻之外。
于是在去年8月份，申請準入標準在試點的基礎上做出了調整，收入和個人財產標準有所提高，即人均月收入2900元以下、人均財產9萬元以下，與原標準相比，分別提高了26.1%和28.6%。此外，對于戶籍的限制也有所放松，即使部分家庭成員為本市農村戶口、外地戶口或者不符合戶口年限標準，該家庭的其他成員仍可申請經適房，只是非戶籍人員但不列入住房面積核定人員范圍、住房供應人員范圍。
低端二手市場受沖擊
業內人士認為，經適房申請準入條件的放寬，主要對中低端市場的有一定的影響，尤其是小戶型二手房物業。但影響最大的，莫過于低價經適房所產生的比較效應，這會對周邊的新盤產生不小影響。
上海德佑地產房地產研究中心主任陸騎麟認為，經濟適用房申請準入條件的放寬，會促使更多中低收入家庭能夠享受到保障房的福利。
不過專家認為，供應面積的增多，會對低端商品住宅市場產生不小的沖擊。據了解，今年年底可供房源數量預計可達到500萬平方米、約8萬套。而去年全年商品住宅成交量不足1000萬平方米，如果今年仍然保持這樣的水平，可見經適房將占整個新房市場的三分之一，這對需求的分流作用不可小覷。
尤其是低端二手房市場，影響更為明顯。陸騎麟分析認為，此前由于滿足中低收入階層的經適房供應嚴重不足，使得不少市場需求只能在二手房市場尋找低價房源來解決自住問題。目前這種情形得到改善，部分中低收入人群可考慮購買更為實惠的經適房，因而低總價的二手房會因此而失去部分購買力。
對新房市場，專家認為更多的是經適房“比價效應”所形成的沖擊。陸騎麟表示，經適房項目開盤之后，購房者自然會將其他房源跟它做比較，而經適房主要是滿足低層次需求，價格不高，這種“比價效應”肯定會對周邊的房價上漲產生抑制作用。
滬經適房價廉物美
據了解，經適房主要滿足基本居住需求，因此所有經適房的房源價格適中，都以緊湊型房型為主打，當然，分布在外環線周邊。
據了解，與普通商品房相比，上海經適房售價可謂相當低廉。據了解，最近批次供應項目基準銷售價格從每平方米5000元～8500元不等。此次供應的房源中，根據不同的銷售基準價和產權份額，經適房被分為三種類別。每一種類別，所對應的價位不一樣，如購房人產權份額占70%的項目，價位在5600元/平方米左右（具體可見表）。單套住房的銷售價格，會按照銷售基準價格和浮動幅度確定，不過浮動幅度不超過10%。
摘要：文章通過對上海、北京兩地保障房政策和公共租賃住房項目的綜合分析，在厘清公租房租金影響因素的基礎上，從租金政策無縫銜接的角度，對公租房租金補貼范圍和負擔能力進行深入探討，并提出今后制訂公租房租金補貼政策的原則和步驟。
關鍵詞：公共租賃住房；租金；補貼；負擔能力；房租收入比
根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》等文件精神，國家將在“十二五”期間重點發展公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），以解決中等偏下收入住房困難家庭的住房問題，并且公租房的租金水平要統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定。對符合廉租房保障條件的家庭承租公租房的，可以申請廉租房租賃補貼。各地在執行中基本參照市場價的八折來確定公租房租金并且大都只對廉租房保障對象給予補貼，這就使得真正意義上的城鎮“夾心層”的自付房租支出在自身收入中所占的比重過大，直接造成2012年初上海、武漢、鄭州等地所推出的公租房項目遭遇了叫好不叫座的尷尬境地。因此，政府應給予“夾心層”適當的公租房租金補貼，并須考慮租金補貼范圍與廉租房、經濟適用房等保障范圍，以及公租房與廉租房租金負擔能力的無縫銜接，以實現公租房在保障性住房制度中的預期作用。
由于各地的社會經濟發展水平差距較大，公租房項目的套型、面積、設施配置以及租金標準不盡相同，為增強分析數據的可比性，選取經濟發展狀況接近的上海、北京兩市的現有租金標準和設施配置，同時按照今后的發展趨勢確定基準的套型和面積作為比較的基礎。公租房的套型和面積過大，會使租金總額增加，設施配置的齊全程度也與租金總額密切相關，以上兩方面是分析公租房租金時首先需要厘清的重要影響因素。
一、 公租房租金影響因素的厘清
對建設部《關于印發公共租賃住房優秀設計方案匯編的通知》（建質[2012]34號）中所附21個套型平面圖分析可知，今后公租房的建筑面積最高將控制在50平方米左右，戶型有一室、一室一廳和二室一廳，建筑面積分別對應30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型緊湊之處在于或臥室與起居室合一、或起居室與餐廳合一、或廚房與餐廳合一、或過廳與餐廳合一，其中一室戶的臥室、起居室與餐廳三者合一或臥室與起居室合一，同時廚房與餐廳合一。這與北京廳室合一的單居套型、小套型和中套型以及上海的一室戶、一室一廳（或二室）戶、二室一廳戶完全匹配，此三種套型將主要面向一人、二人和3人戶家庭配租，但各套型的單套面積遠小于兩市現有項目的實際情況。
《關于上海市新建公共租賃住房實施室內裝修的暫行意見》（滬建交聯[2011]398號）中明確規定，成套公租房的固定家具（櫥柜、壁柜等）和固定設備（燃氣灶或電磁灶、脫排油煙機、燃氣熱水器或電熱水器等）應配置到位。臥室應當配置分體式空調，起居室、餐廳可根據實際需要確定。床、沙發、儲藏柜、桌椅等活動家具以及電視機、微波爐、冰箱、洗衣機等活動家用電器作為選配內容。從上海的兩處市統籌項目馨寧公寓和尚景園，北京的首個面向社會公開配租的項目遠洋沁山水的具體情況來看，基本遵循這些原則。但上海的項目將活動家具配齊，活動家用電器除洗衣機外也都配齊，而且租賃費用包含在房租中，不再另外收取。北京的項目分別按套型和配置檔次，在房租外另行收取活動家具和家用電器（含空調）的租賃費用。此外，兩地的房租中一般還包括物業費、房屋維修費等多項費用，但不包括水、電、燃氣、通信、有線電視等費用。北京由于地處北方，其房租中還包含冬季供暖費。為統一比較標準，可按北京的公租房設施配置作為基準，同時為計算簡便，將北京的冬季供暖費和上海的活動設施租賃費均看作首推項目的臨時性優惠政策。
二、 公租房租金補貼范圍
從各地公租房項目的遇冷情況來分析，公租房很有必要參照廉租房的貨幣補貼方式也由政府提供一定的租金補貼，這也契合國家所提倡的公租房和廉租房兩種租賃性保障房的統籌建設、并軌運行的大方向。北京廉租房申請條件的人均收入限制960元/月與2010年職工月最低工資標準相同，與現有的最低生活保障標準520元/月亦相差不多。其經適房申請條件5人及以上戶人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人戶也只有1 892元/月。由此可見，北京廉租房與經適房保障對象的收入區間基本連續，并且各自的幅度較小，一來保障面太窄，輕微的收入變化也可能導致喪失相應保障房的申請資格；二來“夾心層”隱含在經適房保障對象甚至可能在部分限價房保障對象中。北京限價房申請條件的人均月收入限制的區間幅度較大，從4人及以上戶最高不超過2 417元/月到3人及以下戶最高不超過7333元/月，而公租房的申請條件又放寬了此項限制，分別提高到2708元/月、8 333元/月。考慮到2010年北京城鎮居民五等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按線性假設采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 441元/月，同年各收入組的平均可支配收入為2 423元/月等相關統計數據，北京限價房的申請條件已放得很寬，而公租房申請條件除廉租房、經適房及限價房保障家庭外又有所放寬，但政府的租金補貼只能覆蓋城鎮“夾心層”及以下家庭。
從北京擬執行的申請公租房租金補貼的條件來看，除廉租房公開搖號的輪候家庭外，其余家庭必須同時滿足公開搖號、無房戶、人均收入最高不超過2 400元/月和限價房的人均資產限制四個條件。強調無房戶主要是認為有房家庭可以依靠出租房屋的創收來自我減輕房租負擔。綜上所述，北京公租房租金補貼范圍從符合三人戶限價房申請條件的無房家庭向下全覆蓋，基本涵蓋五等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應（如圖1所示）。
比較來看，上海廉租房申請條件的人均收入限制在2011年下半年調整為三人及以上戶1 600元/月，二人及以下戶1 760元/月，超出現有的最低生活保障標準570元/月的2倍左右。回顧其前兩次的廉租房申請條件的人均收入限制的調整情況，2009年和2010年均是調整到當年的職工月最低工資標準，但2011年調整的標準明顯高于當年的職工最低工資標準1 280元/月，這其中就將部分“下夾心層”納入了廉租房的保障對象并能享受廉租房租賃補貼。上海經適房申請條件的人均收入限制3人及以上戶為5 000元/月，2人及以下戶為6 000元/月，而2010年上海高收入組的人均可支配收入為5 205元/月。這樣看來，剩余“夾心層”主要位于經適房保障對象的下段，即人均收入超過1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城鎮居民5等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按線性假設采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 609元/月，接近當年各收入組的平均可支配收入2 653元/月。綜上所述，今后上海可參照北京的公租房租金補貼范圍的劃分方式，大致將補貼范圍認定為符合經適房申請條件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵蓋5等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應（如圖2所示）。
北京公租房管理辦法20xx年最新解讀配租對象：
本市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。
如何申請：
1. 取得廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格的家庭：無須再次申請，只要到戶籍所在地街道或鄉鎮住房保障管理部門登記。填寫《申請公共租賃住房輪候預先登記表》即可進入公共租賃住房輪候范圍。
2.三房輪候家庭外的其他住房困難家庭：如果要申請公共租賃房，相關的細則還在制定中，這些家庭可以通過先申請三房資格，以同時獲得公共租賃房的申請資格。
所需材料：
申請人身份證、三房審核備案通知單。
特別提示：
符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
優先配租對象：
其中符合廉租、經適、限價三房申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。
配租制度：
公共租賃住房實行公開配租制度，由產權單位編制配租方案報住房保障管理部門核準后組織配租。
租賃期限：
1. 公共租賃房租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。
2. 承租家庭需要續租的，應在合同期滿前3個月內提出申請，由產權單位會同相關單位復核，符合條件的續簽租賃合同;
3.承租家庭不符合承租條件暫時不能騰退承租住房的，租賃合同期滿后給予2個月過渡期，過渡期內按同類地段類似房屋市場租金收取租金。過渡期屆滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產權單位規定的標準收取租金，具體在租賃合同中約定，拒不退出行為記入信用檔案。
關鍵詞：住房困難；經濟適用住房；廉租住房；公共租賃住房
1 引言
隨著社會和經濟的快速發展，20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是由于經濟發展的不平衡性和收入的差異性，導致部分城市低收入家庭及個人住房還比較困難。最近幾年，建設部相繼頒布了一系列住房改革條例，來試圖控制房價過快上漲問題，以緩解住房壓力，保障和改善民生。
2 經濟適用住房
經濟適用住房是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，是緩解中低收入家庭住房問題的主要舉措。經濟適用住房雖然建設規模較大，但是其存在的問題較多，且頗具爭議。
2.1 成本控制
經濟適用住房的性質屬于低價出售型住房，導致經濟適用住房的各項成本均比其他保障性住房高，意味著價格相應的增加。雖然國家為了減少經適房的成本做出了規定與優惠，但這些措施降低對經濟適用住房的價格還是杯水車薪。
從經濟適用住房建設過程可以看出，成本控制主要側重于建設成本，首先應制定成本控制的辦法，在成本計劃的基礎上落實各組織層次的責任成本。在經濟適用住房的建設過程中對成本的開支實行監督，并做好跟蹤工作。當出現超過預算成本時，及時診斷并采取補救措施。
2.2 準入與退出機制
根據規定，經濟適用住房的購買對象限定為城市中等及低收入住房困難家庭，但在經濟適用住房的分配中，不同程度的出現了“假窮人”騙購經濟適用房的現象，這就不得不讓人深思：如何才能保障經濟適用房的保障性，讓真正需要住房的家庭受益？雖然國家明確規定經濟適用住房應建立嚴格的準入和退出機制，但由于國家對低收入的標準界定不明確，沒有建立公開透明的收入體系，導致經適房的準入機制缺乏可操作性。這一切都昭示著急需建立與完善我國經適房的準入與退出機制。
3 廉租住房
廉租住房按其性質來解讀，應是為了解決低收入且住房困難的家庭而出現的租賃保障性住房，是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。與經濟適用住房不同，廉租住房在實現保障功能時，主要通過貨幣補貼和實物配租等方式，通過發放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。對于廉租住房而言，雖然實物配租可以較好的解決住房短缺問題，但如果長期實行，則會導致政府的負擔增加。而實行貨幣補貼可以充分的利用舊有房源，同時也可以刺激開發商新建住房，拉動經濟的增長。但短期內效果不明顯。在實際的實施過程中，可以將二者有機結合，并逐步走向以貨幣補貼為主、實物配租為輔的廉租住房保障方式。
4 公共租賃住房
在城市化快速發展的中國，城市人群按收入劃分逐漸出現了介于經濟適用住房申請條件和廉租住房申請條件的一群人。為了解決這一類人的居住問題，國家開始探索另一種新的保障性住房，這就導致了公共租賃住房的產生。根據國務院的文件，公共租賃住房現做為重點的保障性安居工程，可以很好的完善我國的住房供應和保障體系，緩解城市居民的住房困難問題，同時也可以在一定程度促進城鎮化的健康發展。
4.1 公租房的定位
作為保障性住房的組成部分，公共租賃住房的本質還是屬于政策性租賃房，申請公租房的人員主要為社會所謂的“夾心層”。在城鎮住房供應體系中，公共租賃住房的位置，公共租賃住房的保障對象可以分為“內夾心層”和“外夾心層”兩大類。“外夾心層“主要位于商品房和經濟適用房的地帶，具體包括剛就業的高校畢業生和城市引進的人才，他們收入較高，但沒有積蓄，買不起商品房，又不夠經適房的申請；“內夾心層”主要是不符合廉租住房的申請條件，而在較短的時間內又沒有能力購買經濟適用住房，主要是在城市的一些低收入群體。
4.2 融資模式
由于公租房的新興，國家為了保障其順利建設，相繼出臺了各項政策和文件。在全國范圍內新建公共租賃住房，就會導致資金緊缺的問題。雖然各級市、縣人民政府也有相應的資金投入和資本金注入，但這些資金對于公租房的建設來說還只是九牛一毛。要想順利的建設公租房，就要合理的利用融資方式來籌資。較為有效的方式包括發行企業債券或中期票據，等。這些方式也只是暫時緩解了資金問題，要想徹底解決資金供應，有人提出了采用美國較為成熟的REITs,即房地產投資信托基金。實行REITs不僅可以解決公租房建設資金的問題，還可以促使房地產企業行使社會責權利，突出其社會責任感，在資金規范上、管理及投資策略的制定上都占據一定的優勢。
5 結語
通過對經濟適用住房、廉租住房和公共租賃住房三者的研究，筆者得出，在經濟快速發展與人均收入極度不平衡的今天，保障性住房制度的推進應該穩重求進，在尋求多渠道、多方位的保障性住房方式的同時，加強政策的可執行性，兼容并包，將經濟適用住房、廉租住房和公共租賃住房有機結合，同步發展，切不可顧此失彼，這樣才能有效的保證城市的低收入家庭和個人的住房問題，切實解決居民的住房困難。
參考文獻：
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一、預購商品房抵押權預告登記轉本登記，抵押當事人應當申請房屋抵押權設立登記
《物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
所謂預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權為目的的請求權的不動產登記。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權效力，納入預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律效果。也就是說，預告登記是一種確保以取得不動產物權為目的的債權實現的登記類型，記載在登記簿上的是以取得不動產物權為目的的債權，而非不動產物權。具體到預購商品房抵押權預告登記，記載在登記簿上的是基于抵押合同建立的以取得預購房屋的房屋抵押權為目的的債權，而非預購房屋的抵押權。
房屋抵押權變更登記是指現時記載在登記簿上的房屋抵押權主體不變，抵押權內容、抵押權客體或其他事項發生變更導致的登記。抵押當事人申請抵押權變更登記的前提是該抵押權現時記載在登記簿上。如果預購商品房抵押權預告登記轉本登記時，當事人申請房屋抵押權變更登記，即將預購商品房抵押權預告登記變更為房屋抵押權登記，因記載在登記簿上的權利是基于抵押合同建立的以取得預購房屋的房屋抵押權為目的的債權，而非預購房屋的抵押權，抵押當事人申請抵押權變更登記的前提不成立，故預購商品房抵押權預告登記轉本登記，抵押當事人不應當申請房屋抵押權變更登記。
房屋抵押權設立登記，是指為了擔保債權的實現，當事人在房屋上新創設一個原來不存在的抵押權而產生的登記。也就是說，房屋抵押權設立前，登記簿上沒有既有的抵押權存在，抵押當事人申請房屋抵押權設立登記，不以登記簿上既有的抵押權記載為基礎。如前所述，記載在登記簿上的預購商品房抵押權預告登記的內容，是基于抵押合同建立的以取得預購房屋的房屋抵押權為目的的債權，而非預購房屋的抵押權，故預購商品房抵押權預告登記轉本登記，抵押當事人應當申請房屋抵押權設立登記。
二、抵押當事人申請預購商品房抵押權預告登記轉本登記時應當提交的材料
筆者認為，抵押當事人申請預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權設立登記，是在原預購商品房抵押權預告登記基礎上申請的房屋抵押權設立登記，抵押當事人提交申請材料時，應當與之前申請預購商品房抵押權預告登記提交的材料相關聯，做到不重復提交，不漏交，則應當提交的材料主要有以下幾點。
（1）登記申請書（原件）
《房屋登記辦法》第七條規定，申請是啟動房屋登記的前提。該辦法第四十二條規定，抵押權設立登記由抵押當事人雙方申請。也就是說，抵押當事人申請預購商品房抵押權預告登記轉本登記時，共同出具的抵押登記申請書是必須提交的要件。
（2）申請人的身份證明（經過比對的復印件）
申請人的身份證明是指抵押人和抵押權人現時有效的身份證明。因從預購商品房抵押權預告登記到房屋抵押權設立登記，有一個較長的時間段，有的當事人申請預購商品房抵押權登記時，提交的是當時有效的身份證明，但在申請房屋抵押權登記時，提交的又是另一種有效的身份證明。故為確保身份證明的合法、有效，申請人在申請預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權登記時，應當提交現時合法、有效的身份證明。
（3）房屋所有權證書（經過比對的復印件）
《房地產管理法》第四十九條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。也就是說，房屋所有權證是申請抵押權設立登記時應當提交的法定材料。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第四十三條規定，房屋所有權證是申請抵押權設立登記時應當提交的材料。申請人提交房屋所有權證（或房地產權證），一是表明欲抵押的房屋已經記載在登記簿上，申請抵押權設立登記的前提成立；二是便于登記機構結合申請人中的抵押人提交的身份證明，判定房屋所有權人與抵押登記申請人是否一致，判定申請人是否適格；三是便于登記機構辦理抵押權設立登記時明確抵押房屋的范圍，即特定抵押權的權利客體。
（4）國有土地使用權證（經過比對的復印件）
《房屋登記辦法》沒有將房屋占用范圍內的土地使用權證規定為申請人申請房屋抵押權登記時應當提交的材料，但是，《房地產管理法》第四十九條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。《城市房地產抵押管理辦法》第三十二條規定，房屋占用范圍內的土地使用權證是申請抵押登記時應當提交的材料。《房地產管理法》相對于《房屋登記辦法》是上位法，《房地產管理法》的規定優于《房屋登記辦法》的規定使用；《城市房地產抵押管理辦法》相對于《房屋登記辦法》是特別規章，《城市房地產抵押管理辦法》的規定優于《房屋登記辦法》的規定使用。因此，抵押當事人申請預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權設立登記時，房屋占用范圍內的國有土地使用權證是必須提交的材料。
（5）預購商品房抵押權預告登記證明（原件）
在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第二十五條規定，房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放登記證明。據此可知，抵押當事人申請預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權設立登記時，提交預購商品房抵押權預告登記證明，表明預購商品房抵押權預告登記已經記載在登記簿上，且登記機構收取申請材料時，基于與之的關聯，可以不再重復收取已經提交了的借款合同、抵押合同等材料。另外，預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押權設立登記完成后，預購商品房抵押權預告登記證明表征的權利已經消滅且失去意義，應當由登記機構收回歸檔，以免流失社會，造成負面影響。
（6）預購商品房抵押權預告登記內容變更協議（原件）
如前所述，從預購商品房抵押權預告登記到轉化為房屋抵押權設立登記，有一個較長的時間段，期間，記載在登記簿上的內容已經發生了變化。如房屋坐落的地名發生了變化；抵押房屋的建筑面積申請預告登記時是預測面積，申請房屋抵押權登記時是實測面積，二者不一致；被擔保債權數額因借款人履行還款義務減少等。此類發生變動的情況，如果通過另行重新簽訂合同或分別簽訂變更協議予以變更，過程會很煩瑣，而通過統一的預購商品房抵押權預告登記內容變更協議來明確、固定這些變動情況，較為簡便快捷，也符合法律的規定。
（7）其他材料
“其他材料”屬于兜底性建議，抵押當事人在提交上述登記材料的前提下，根據登記機構的登記需要適時提交。
三、預購商品房抵押權預告登記轉本登記時，登記機構在登記簿上的記載及檔案的并卷處理
大量外來人口渴望擁有所在城市戶口。網絡上北京戶口要價高達30萬。一線城市戶口，究竟能給擁有它的人帶來多少價值？
子女教育，外地戶口意味著多交錢
戶口差別直接傳導到下一代。
從上幼兒園起，擁有本地戶籍就意味著擁有優先選擇權。北京市規定，本市公辦幼兒園收費，不區分戶籍人口和非戶籍人口，執行統一的收費政策。但在學前教育資源相對緊張的狀況下，絕大多數公辦幼兒園優先招收本地戶籍生源。東華門幼兒園，優先招收東華門地區戶口生源。北京市六一幼兒園，優先招收海淀區戶口生源。“像我們這種外地戶口的，要想上公辦幼兒園，就要多花錢。”一位家長感嘆。
小學、中學階段，戶口所帶來的差異會更大。岳女士老家在江蘇淮安，已在北京生活十幾年，丈夫在某建筑公司工作。2001年岳女士兒子上小學，選擇了離家較近的豐臺一小學就讀。因為一直沒有北京戶口，兒子進小學費了一番折騰，除去基本學費，光贊助費就交了3萬多。
岳女士的兒子在初三的時候回到了老家淮安，“孩子在北京讀也不能參加高考，還是讓他早點回去，不然跟不上。”異地高考方案今年出爐，但是沒有北京戶口的學生想要在京參加高考的愿望還未能實現。北京市的異地高考方案規定，符合條件的外地戶籍學生2013年開始可以參加中職考試錄取，2014年開始可以參加高職考試錄取。大學本科部分的錄取則尚未公布放開的時間表。
買房，外地戶口處處受限制
如果算經濟賬，有無戶口最大的差別體現在住房上。
7歲的張臨峰，4年前從山東大學本科畢業來京打拼。沒有北京戶口，又沒能在限購之前買房子，他最后只能選擇在燕郊買商品房。張臨峰在東四十條一家IT企業工作，每天上下班都要走高速，需要很長時間。“運氣好的時候一個半小時能到，運氣不好碰上堵車就難說了。”
張臨峰很羨慕那些擁有北京戶口的同事們：可以買市區的商品房，可以申購兩限房，可以申請公租房。
近幾年，國家大力推動保障房建設，圓了許多人的安居夢。但是，分配與戶籍掛鉤，把流動人口擋在了保障房門外。在上海，申請經濟適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮常住戶口連續滿7年，現戶口在提出申請的所在區連續滿5年；在北京，申請公租房、經濟適用房、限價房，都需要持有北京戶口；在深圳，申請公租房需要本地戶口，還要至少繳納3年的社保。
據測算，一套90平方米的房子，按一線城市住房均價測算，即使非本地戶籍人口滿足條件允許購買，買商品房的總價也要高于同區域兩限房20萬元以上，如果算公租房、經適房，差別會更大。
羨慕本地戶籍的老年人
“我所有親人都在上海，我在上海有固定住房。但由于戶口在外地，我們的生活平添了很多麻煩，尤其是看病報銷，差別太大了。”在上海工作了40多年的劉先生感嘆道。他介紹說，醫療保險，擁有上海戶口的居民繳納20年退休后可享受醫療保險。退休后，住院或者急診觀察室留觀所發生的醫療費用，一年內累計超過起付標準的部分，可由統籌基金支付92%，最高支付限額達7萬元。
沒有上海戶口，劉先生退休前雖然按年繳納醫保，一直享受著上海本地醫療保險，但退休后卻發現上海不承擔他這類人員的醫療保險。“退休后醫療保險要轉回原籍，還只能轉自己繳納的一小部分。”劉先生和老伴年紀都大了，老伴又患有嚴重的糖尿病，兩人退休金加起來有七八千元，但醫藥費沒法在上海報銷，成為他們的一個大負擔。
近年來，各大城市對老年人給予多種優待政策，但這些優待往往與“戶籍”綁定在一起。2012年春節，一則北京某公園拒絕外地老人免費入園的新聞在全國掀起波瀾。原來，政府曾規定，北京65歲以上老年人持老年人優待卡可免費逛150余家公園，并可免費乘坐市域內的969條地面公交。有人算算賬，一年至少可以節省上千元。這一政策從今年6月29日起擴展至非戶籍老人。盡管條例做了改善，但規定中的“需持《暫住證》等材料”等條目，還是讓許多常住老人犯難。
生活小事也吃虧
戶口帶來的差異，還體現在許多小事上。
2008年嚴鋮大學畢業后到深圳華為公司任職。沒有深圳本地戶口，這幾年嚴鋮碰到最大的麻煩是簽證問題。“每次要辦簽證我頭都大了。經常跑回戶籍所在地折騰，花錢多就不說了，還非常耗時間。有的時候出差時間非常緊根本來不及回去辦簽證。”
“分期付款買車，還要看戶口呢。”在北京工作的鄭女士說。在北京買車需要先進行搖號，外地戶籍人員持暫住證需連續5年以上在北京繳納社會保險和個人所得稅方有搖號資格。搖到了號，如果想通過貸款的方式買輛心儀的車，沒有本地戶籍也不容易。外地人在北京購車很難從商業銀行申請到貸款，除非請具有北京戶籍的親朋好友擔保。選擇外資汽車金融和國內財務公司，利率普遍較高。
“看好的工作機會，人家說本地戶籍優先，咱們只能羨慕嫉妒恨了。”
武漢市保障房現狀
武漢市保障性住房建設進入快車道，截止今年2月，全市已開工建設和籌集保障性住房120830套（戶），占目標任務的101.98%。其中：廉租住房開工5593套，公共租賃住房開工30412套，經濟適用住房開工15060套，限價商品房開工20502套，截至去年底，全市經濟適用住房項目竣工面積達190.37萬平方米。
保障房出現的問題
·尋租現象嚴重
2011年，全市商品房銷售均價為6878.23元/平方米，同比上漲4.83%；其中，商品住房銷售均價為6414.72元/平方米，同比上漲3.72%。而武漢市物價局公布的多處經濟適用房基準價格，均為高層住宅每建筑平方米3150元，不同樓層只能在基準價格上適當調節。兩種住房存在著如此巨大的價差，必然會導致權力尋租，同時由于家庭和個人住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，核定有一定難度。一些地方出現了騙租、騙購的情況。
·政府建設保障房積極性不足
建設資金籌措和征地拆遷壓力比較大，今年建設任務比去年有較大增加，資金壓力更大；有的項目保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，拉長了建設周期。
·質量問題令人堪憂
限價房和經適房當前利潤率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各項稅費、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。為此個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質量安全隱患。
保障性住房政策新探
目前我國在經濟適用房建設過程當中，政府直接介入住房供給并提供財政補貼的方式，是供給補貼，稱為“磚頭補貼”，指政府通過對房地產開發商在土地出讓金、城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金的征收方面提供優惠，以此來降低房價，實現對中低收入家庭的補貼，實質是一種通過對生產者進行生產補貼間接地對中低收入家庭進行補貼的方式；另一種補貼方式，與供給補貼相對應，即需求補貼，政府向住房需求者提供財政補貼的方式，需求補貼也被稱為“人頭補貼”。
與“磚頭補貼”方式相比“人頭補貼”具有以下優點：住房建設工程項目一般建設周期長、耗資大；而“人頭補貼”實施起來靈活、便捷，成本也更低。同時“人頭補貼”的具有可選擇性的特點，參與者可以在住房券的使用地區自行選擇工作、學習、生活較為便利的地段。而經濟適用房一般集中于郊區等土地成本較低的地段，社區的貧困集中度也相對較高，健康及社會治安狀況相對較差，易形成城市“貧民窟”現象。
住房券（housing vouchers）是美國1974年提出的針對中低收入家庭住房問題一種直接補貼形式政策。申請房租補貼的具體程序是申請人持本人及其家庭的收入證明到當地住房局辦理申請手續，申請獲得批準后可以在住房局出租住房明細表上查找合適的房屋然后去看選中的住房，如果同意租住此套房屋就可以辦理租住手續并簽訂住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同簽訂在租戶支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付給出租房主。
住房券與直接發放現金補貼同屬于“人頭補貼”的實現形式，但發放住房券與直接發放現金補貼相比，可以避免低收入者把現金移為他用，比如賭博玩樂等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。
政策實施流程
本文提出的住房券與美國政府目前實施的住房券存在不同，美國的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能夠用于購房或租房。具體實施流程如下：
第一步：政府合理制定申請資格標準，中低收入的住房需求者向政府提出申請。
第二步：政府對申請者進行資格審查，綜合考慮申請者的收入水平、年齡（下轉第41頁）（上接第39頁）結構、人口數等因素，對于符合標準的，發放實名制的住房券，并對獲得補貼的人員名單在網上公示，接受群眾監督。
第三步：中低收入住房需求者到市場上購房或租房，將住房券作為部分購房款或租金付給開發商或業主。對于選擇購房的中低收入戶籍人群，可申請銀行信貸支持。政府將獲得補貼的中低收入人群購房及租房情況登一記備案，同時納入人民銀行的個人征信系統，并加大弄虛作假的違法成本，以減少騙補行為的發生。
第四步：開發商或業主憑住房券可向政府兌換現金，或抵做稅收優惠。
第五步：中低收入者以政府的住房券作為部分房款購買獲得房屋的產權后，未來若需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。政府回購的房屋用作廉租房，今后可以逐步減少廉租房的建設。
住房券政策實施的其他相關問題研究
提出新的住房補貼模式“住房券”政策，原因在于原有的政策存在不足，需要更契合當前實際的政策去替代。該政策在國外實施的成效顯著，但引入中國面臨一系列問題，需要相關措施去配套，以下從住房補貼的資金來源，補貼標準及審核，住房券的接受度，住房保障信息技術平臺的構建等問題進行探討。
·住房補貼資金來源
住房補貼的資金來源有以下幾個渠道：“招拍掛”土地出讓政府所得的凈收益的一定比例，公共預算安排，政府財政支出，住房公積金運作收益等。同時政府可以探索金融創新，如抵押貸款證券化，政府應成立專門的機構來統一運營管理這些款項，同時該機構為中低收入者提供必要的信貸支持。
·補貼標準與審核
政府在制定補貼標準要綜合考慮相關因素：家庭年齡結構，收入水平，家庭人口構成等。同時由于信息不對稱，要加大申請者的資格審查，申請者的基本住房困難情況要在所在社區、街道、網絡公示，接受全社會的監督，在公示期內，有群眾投訴或舉報的申請者，管理部門核查其信息真實，由街道或工作單位出具證明。對于弄虛作假的，加大懲罰力度，提高其違法成本。
·住房券的接受度
相比于現金購房或租房來說，住房券對于開發商或房東的接受程度有限，住房券的選擇性受到一定的影響。因此，為了提高住房券的接受度可以采取一定的激勵措施，比如住房券接受方可以憑券抵扣部分企業或個人所得稅。
·城市保障住房信用信息平臺
保障性住房現行標準不符合實際需求康居公寓之所以不是普通住宅，而是公寓，是因為在審核時無法通過普通住宅驗收標準，因此以公寓標準進行驗收。根據《住宅設計規范》(GBSOOg6一1999)31.1規定，住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等基本空間。規定，普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數和使用面積不宜小于表2的規定。根據《青島市廉租住房保障辦法》規定，2人以下家庭的保障面積標準為建筑面積30m2;3人家庭的保障面積標準為4OmZ;4人以上家庭的保障面積標準為建筑面積SOmZ。而根據表3中各功能空間面積要求，在3omZ的底限面積內是不可能按照住宅設計規范成套設計的(4)施工質量差調研中發現，兩個小區均有衛生間防水差和廚衛墻壁起皮的現象發生。衛生間的種種問題其實在普通商品房住宅中也時有發生，只不過保障性住房由于資金制約等原因使得問題更加突出。通州區保障性住房通州區位于北京市東南部，與天通苑、回龍觀、望京等地區皆是北京的“睡城”，主要用以解決外來居民的居住問題。2008年通州區啟動住房保障工作以來，截至2011年底，開工建設保障性住房項目43個、總建筑面積475萬mZ、提供房屋59426套。通過市級備案申請家庭10576戶。總體建設及備案情況近一年降幅14%;經適房備案家庭戶數近一年呈下降趨勢，降幅43%;限價房備案家庭戶數近兩年呈增長趨勢，漲幅16%_廉租房建設量逐年減少，近一年降幅100%;經適房建設量近一年來增多，漲幅8%;限價房建設量近一年迅速減少，降幅95%;公租房建設量近一年迅速增多，建設量是2009年的5倍。
問題及成因根據表4和表5的數據分析，可發現通州區保障性住房建設有以下問題:(1)整體層面:保障性住房整體供過于求通州區各類保障性住房年平均建設量均超出年平均備案量，若使用剩余房源，約2年內不再建設保障房亦可滿足需求造成這種狀況主要有以下幾個原因:1)配套設施缺乏。通州區作為北京著名的“睡城”之一，雖然人口大量集中，但缺乏成熟的城市配套設施，且城區內部交通擁堵，公共交通不發達。調查顯示，通州區的房價雖比城區低，且居民平均居住面積明顯高于城區，但居民的住房滿意度卻不如城區。這也是全國其他地區保障性住房叫好不叫座的主要原因。2)保障范圍過窄。外來人口在通州區常住人口中的比例越來越大，但根據現有規定，除公租房的保障范圍含外來人口外，其他保障性住房的申請必須是本市戶籍〕3)建設比例失調。
通過重量小、易拆卸的隔斷和靈活易移動的家具，對住房的內部空間進行再分隔，提高住房內部的舒適性。建立新的保障性住房設計標準保障性住房在居住空間和使用面積上有其特殊性，設立針對保障性住房的住宅標準勢在必行、目前深圳市已出臺《深圳市保障性住房建設標準(試行)》，對保障性住房的建筑面積、選址、裝修和車庫建設等方面都有嚴格的標準，值得其他城市借鑒采用整體衛浴整體衛浴是工廠化生產，通過模具制造，在現場配裝成型的工業部品，能避免傳統衛生間裝修中由于人為因素引起的諸多質量問題，其防水底盤更能杜絕衛生間的后期漏水問題。整體衛浴因其高度的集成性，可以在極小的空間內實現衛生間的三大功能因此它在以中小戶型為主的保障性住房中更具有優勢，能夠提高住宅的整體居住性能。進行復合型規劃，提升“睡城”宜居水平復合型規劃指同時具備商業、娛樂、住宅、教育、醫療等功能的組團規劃。對公租房建設標準、準入標準和租金標準重新定位各地公租房多統一裝修，可“拎包入住”，但對租房者來說，采用精裝修只會使租金居高不下，因此公租房的建設標準應在精確的市場調研基礎上重新定位。另外，應重新認識公租房的社會保障屬性，降低準入門檻，并結合申請人自身的經濟狀況，調整補貼標準，就北京和上海的情況看來，目前的補貼程度無法切實解決居民的根本問題。
作者：陳喆 吳鵬飛 單位：北京丁業大學
“我是北京 30 歲的單身，購買‘自住型’商品房屬于優先群體呢！”2013 年 11 月 30 日，住在天通苑父母家中的劉躍和數萬人一起登陸北京恒大官網，期間經歷數次服務器宕機，劉躍終于成功提交了北京首個公開申請的 “自住型”商品房項目――恒大“御景灣”的申請表。體驗了一把汽車搖號的刺激后，劉躍全然不知，在他剛剛申請完的一瞬間，恒大公司的申請網站突然癱瘓。號稱能同時應對 10 萬人申請的網絡服務器因不堪重負而罷工，逼得恒大北京分公司不得不緊急增加一臺服務器應急。就是這樣，截至 2013 年 12 月 16 日，從北京市住建委方面傳來的消息稱，通過恒大“御 景灣”項目網站完成網上購房申購登 記的家庭共有 14.8 萬戶，恒大依購房人自行填報信息初步估算，優先購房 家庭大概占總申請量的 70% 左右。
心理：不住可以做投資
劉躍，北京人，與父母同住，30 歲，一家國企 IT 工程師，未婚，原來沒有買房打算，“這幾年北京房價太高了，我和女朋友想等兩年攢夠錢到北京周邊買房，因此就沒有購房打算。” 接受《中國地產總裁》雜志采訪時劉躍表示，“10 月底看到住建委的公告，一想這可是個好機會，你看這種房子房價比周邊低 30% 呢。買下來就是不住，做投資也好呀。”劉躍所說的住建 委 公 告， 就 是 在 2013 年 10 月 22 日住建委正式的《自住型商品住房建設意見》，意見顯示，今明兩年，北京將推出 7 萬套自住型商品房，其中 2013 年計劃推出 2 萬套，2014 年計劃推出 5 萬套。此類住房價格比周邊商品住房低 30% 左右，面向全市符 合限購條件的家庭，其中北京市戶籍 無房家庭 （ 單身人士須年滿 25 周歲 ）， 經濟適用房、限價房輪候家庭有優先 購買資格。而在網易房產欄目做的調查中，有超過 64.5% 的受訪者認為北京房價未來兩年不會降，而且也認為“自住型” 商品房不會對房價造成影響。當在調查中被問到是否會購買這類房子的時候，有超過 62.1% 的受訪者選擇購買“自住型”商品房，因為有“投資價值”。這無疑成為現在很多北京市民的心聲。在采訪過程中，遇到的朋友在聽到這個問題時，也做出和網友一致的回答，這就不難解釋恒大御景灣 1：74 的中簽率如何而來的了。
30%：促進人潮爆發的強心劑
“自住型”商品房比周邊房價低三成，無疑給當前苦苦等待房價下降 的老百姓打了一劑強心劑。劉躍心里 算著這么一筆賬，雖然五年后才可以 轉讓，但是五年后的房價可不是現在 這個樣子，畢竟每年北京市的房價漲 幅都超過了 18%，2013 年更達到了 20%，以此計算，五年后房價翻一倍 多半沒問題，繳納了 30% 購房差價， 再加上各種稅負支出，依然還有很大 的盈利空間。“這跟買原始股一樣， 買到了就賺了，買不到就算了。不過 還有那么多地塊呢，我一個一個去登 記，肯定有行的。”劉躍表示。事實 上，記者身邊抱有同樣想法的朋友也 不少，對于他們來說，“自住型”商 品房的推出相當于天上掉餡餅。“這 是政府政策推動的，相當于給老百姓 送錢，合理合法的，這樣的便宜不占， 我有病啊？”劉躍在采訪最后說道。
實際上大多數人認為“自住型” 商品房如此火爆的原因，首先是價格 優勢，豆各莊第一個“自住型”商品 房――御景灣的售價在 2.2 萬元 / 平米， 周圍二手房價格普遍在 3 萬元 / 平米， 差價超過了 30%，對購房者吸引力較大；其次是“剛需”購房者強大的購 買力，根據住建委相關數據，目前北京市經適房和限價房輪候家庭大概 13 萬左右，而“自住型”商品房到 2014 年底的總供給量只有 7 萬套，巨大的供需矛盾短期難以改變；最后也是最 關鍵的一點，“自住型”商品房屬于 商品房，滿五年后可擁有產權，而出 售只需上繳 30% 盈利，這樣的制度設計讓購買此房的居民穩賺不賠。
走向：由市場供求決定
其實“自住型”商品房預定的火 爆應該是業內早有預見的，畢竟各大 城市普通商品房中一些“剛需”樓盤 也是頻現搶房、日光盤現象。這歸結 根源不外乎符合“剛需”要求的房源 供給有限，市場住房需求不能得到滿 足；再加上房價只漲不落，消費者難 免恐慌。“自住型”商品房有明顯的 價格優勢，比普通房源低 30%，核算下來北京二手房價也遠高于此。因為市場供求決定未來房價走向，在強大購買力的推動下，怎能不火爆呢？并且此類房子購買 5 年后，就能獲得產權，是穩賺不賠的買賣，難免存在投機者從中作梗。
說實話，由于投資渠道的不暢， 本來老百姓手中資金就沒有好的消化方式，“自住型”商品房本來出發點 是好的，但被老百姓理解成值得投資 的房地產產品，這恐怕出乎出臺這一政策的政府官員意料。不出意外，這 種搶購的風潮會愈演愈烈，在接下來的“自住型”商品房銷售中，我們一定還會看到這種景象。而在當前商品 房房價節節攀升的情況下，“自住型” 商品房推出以低總價，低單價為特征， 無疑會引起大部分購房者的注意，成為投資人關注的對象。
然而，輿論到了這個時候，報告本身到底是什么結論已經不重要了。2011年初，政府表態要建3600萬套保障房，公眾可謂歡欣鼓舞，但這種鼓舞并不是沒有雜音的，正是公眾對保障房太期待了，所以他們更加擔心保障房最終會花落別家。應該說，公眾的擔憂并非杞人憂天。
什么是保障房？“1998房改”方案中，明確了經濟適用房和廉租房在保障體系中的各自供應對象，分別以政府補貼和政府保障的方式解決住房問題，確保社會公平，以此區別于提高效率的商品房市場。原則好定，但現實復雜，自“1998房改”以來，政府對“什么是保障房”一直沒有清晰地界定過。在這種情況下，經濟適用房、限價房等保障房建設因先天因素，大量出現分配不公的現象，社會批評意見較大。
住建部在稍晚一些時候對“保障房有一半是福利分房”作了回應，相對清晰地給出了官方定義的保障房及其構成。2009-2011年底，保障房共開工2100多萬套，其中以出租為主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚戶區改造占42%，以出售為主的經適房和限價房各占17%和6%。問題是，這些都能算是保障房嗎？
占保障房比重達42%的棚戶區改造房，在城市中，一般和城中村、舊城改造一起進行，操作中實行產權調換或者貨幣補償，補償標準和商品房市價相差無幾，列入保障房很是勉強。
以產權出售為主的經適房和限價房，銷售對象更多地集中于公務員、事業單位和國企員工，說是福利房并不過分，因為政策的適用對象大部分都不是低收入或中低收入群體。廉租房的房租則遠遠低于市價，巨大的利差使得真正需要廉租房的低收入者住不進去，市場上卻有廉租房在掛牌出租。因此，撇開棚改房不算，說保障房中有一半是福利房，并不夸張。
事實上，從最簡單的資金投入就可以看出端倪。有機構估算，1000萬套的保障房至少需要1.3萬億元的資金，相當于2011年50%的土地出讓金，3600萬套就需要近5萬億元資金。
這些年以來，政府雖然財政收入增長比較快，但花錢更快，哪有那么多錢來蓋保障房？扭曲保障房的定義，將棚改房、動遷房、限價房等計入保障房，在數據中注水不是什么難以想象的事。
這還不是最關鍵的，重點在于，要建什么樣的保障房？保障房工程啟動以來，鮮有政策實施細則來明確保障房的適用對象、申請辦法、違規處理機制等。3600萬套的數字也沒有需求論證，不知道從何而來。
政府對保障房工程的總結大多集中在開工多少套、完工多少套，大量出現重數字、不重品質，重生產指標、不問使用人的需求，重建設進度、忽視分配政策等現象，鮮有文件提及到底是哪些人享受了保障房，是否真正解決了他們的需求。
過去十幾年的經驗告訴我們，保障房建設的完工只是政策的開始，保障房的分配和使用環節，問題將大量涌現。例如需求不匹配，建好了房子沒人住，上海公租房遇冷正是此例；例如分配不公平，權力腐敗使得公平導向的保障房淪為權錢交易的工具，以保障房之名，行“富人房”之實；例如保障房的品質與公共服務，使用環節問題頻出，讓居民不堪其擾，北京7·21特大暴雨后，保障房被澆出原形，滲水、裂縫比比皆是。
于是，當真正的保障房適用對象一廂情愿地以為在給他們蓋房子，卻發現保障房淪為富人房的時候，當他們搬進雨天漏水、冬天漏風的房子的時候，保障房工程的公信力何在？“民心工程”勢必變身“鬧心工程”，還會成為社會不穩定的因素。這樣的保障房是我們最初想要的那個保障房嗎？
保障居民的住房是各國政府必須面對的一個重要民生問題。保障性住房的實質是政府利用國家和社會的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當住房，解決他們的住房問題。我國保障性住房主要包括廉租房、經濟適用房、公租房、棚戶區改造等類型。2013 年1月1日起，鄭州市全面推行實施廉租房、經適房、公租房“三房合一”的住房保障管理新機制。目前，河南省廉租房的保障范圍已基本實現從低保住房困難家庭向中低收入家庭的覆蓋，公租房已經成為了河南省大力發展的保障房類型。
本文主要針對需要保障性住房人群進行調查，通過調查網民對保障性住房制度及相關政策的意見和要求，了解河南省在保障性住房制度推行過程中存在的問題，并提出相應的政策建議。
二、對象與方法
一是調查目的與內容：了解市民對保障性住房制度的認知與意見，具體包括對保障性住房知曉情況，使用希望，對其建設、分配對象及監督情況以及存在問題的意見。二是調查對象與方法：在網上發放調查問卷500份，調查鄭州、洛陽、開封三市網民，返回479份，其中11份無效問卷，468份有效問卷。三是數據分析方法：對數據進行描述性分析。
三、結果
（一）被調查者的基本情況
本部分調查了6個問題：1.性別：男性占42.31%；女性占57.69%。2.年齡：18～30歲占50%；31～40歲占30%；41～50歲占20%。3.受教育程度：大專及大專以上文化程度占56.92%；高中或中專文化程度占35.38%。4.居住情況：租住的人占80.77%。5.現在從事的生產活動：間或進城打工的人占19.23%；業余做小生意的人占19.23%；其他占50%。6.目前月均收入：800～1500元的占46.15%；1501～2000元的占30.76%。
（二）被調查者對保障性住房知曉情況
本部分調查了5個問題：1.了解保障性住房制度的途徑：26.92%的人通過政府或村委的公示、宣傳知曉；26.92%的人通過報紙、收音機、電視、互聯網等大眾媒體知曉；30.77%的人不知道有這個政策，做此問卷才得知。2.是否知道居住城市有保障性住房：61.54%的人知道保障性住房，但不知道具體地點；30.77%的人不知道有沒有保障性住房。3.最為重要保障性住房類型：46.15%的人認為廉租房最重要；53.85%的人認為經濟適用房最重要。4.最好的保障性住房補貼方式：42.30%的人認為實物配租最好；26.92%的人認為廉租家庭貸款購房，政府通過租金補貼的方式幫助廉租家庭償還部分貸款最好。5.自己、親戚、朋友或其他認識的人中是否有正在租住保障性住房：3.85%的人選擇自己在租住；3.85%的人選擇親戚在租住；19.23%的人有朋友在租住。
（三）調查對象對保障性房使用希望的情況
本部分調查了8個問題：1.最實用的保障性住房戶型結構：57.69%的人選擇三室一廳；23.08%的人選擇一室一廳。2.租金的繳費方式：50%的人選擇月付；26.92%的人選擇季度付。3.有能力支付的月付金額：65.38%的人選擇100～300元；23.08%的人選擇300～500元。4.房租占家庭每月總支出的比例：46.15%的人選擇10%以下；38.46%的人選擇10%～30%。5.從申請到獲得保障性住房的等候時間：73.08%的人選擇一年至兩年；19.23%的人選擇將近一年。6.申請過程中最麻煩的事情：64.95%的人選擇申請困難；26.92%的人選擇從申請到居住時間長。7.現住保障性住房所在的地理位置是否滿意：61.53%的人選擇不滿意；38.46%的人選擇滿意。8.不滿意的原因：73.08%的人選擇“地處偏遠，交通費支出陡然增大，教育實施不配套，購物場所不足”；46.15%的人選擇“醫療設施不配套”；38.46%的人選擇“居住環境較差，污染嚴重”；34.46%的人選擇“治安較差”。
（四）調查對象對保障性住房建設、分配對象及監督情況的意見
本部分調查了6個問題：1.保障性住房應該集中還是分散建設：61.53%的人選擇“集中建成保障性住房小區，便于集中管理”；38.46%的人選擇“分散建在各居民區中，以免形成新的貧民窟”。2.保障性住房的選址：73.08%的人選擇“建在近郊”。3.保障性住房制度的適用對象范圍：80.77%的人選擇“本市貧困居民”；53.85%的人選擇“孤寡獨居老年人”；53.85%的人選擇“拆遷地區特困者”；30.77%的人選擇“非本市戶籍常住居民”；76.92%的人選擇“剛工作的大學生”；57.69%的人選擇“外來務工人員”。4.應該免除保障性住房租金的對象：65.38%的人選擇“生活困難為低保戶的人”；23.93%的人選擇“單親家庭”。5.免除的房租的繳費：80.77%的人選擇“政府繳納”。6.參加保障性住房制度的監督方式：42.31%的人選擇通過對賬單的方式來參加；19.23%的人選擇通過發獎勵物的方式來參加；15.38%的人選擇通過開上年度情況介紹會的方式來參加；15.38%的人選擇通過其他方式來參加。
（五）被調查者對保障性住房制度存在問題的意見
本部分調查了5個問題：1.申請保障性住房最困難的是：80.76%的人認為可用的保障性住房數量太少，即使夠條件也住不上；61.53%的人認為在于政府人員工作不給力。2.50%的人認為保障性住房政策對解決經濟困難人群住房問題有一定的幫助，仍需要加強政策扶持；42.30%的人認為杯水車薪，極少數人才能享受到此政策。3.保障性住房建設工作最需要改進方面：73.07%的人認為應該出臺專門的相關法律；69.23%的人認為應該加大資金投入；50%的人認為多建房，擴大實物補貼范圍；53.85%的人認為應該健全相關政府問責機制；61.45%的人認為應該公示資源，避免特權現象。4.這一制度推廣實施的方式：69.23%的人認為應鼓勵全民參與來推廣。5.政府不能及時收回保障性住房的原因：50%的人認為政府沒有及時更新住戶的真實家庭情況；38.46%的人認為住戶為了繼續享受低廉的租金，會隱瞞自己的真實家庭情況。
四、討論與分析
（一）網民主要是三個城市的中青年群體
調查數據顯示，18～40歲的人占80%，大專及大專以上文化程度的人占56.92%，以租住房屋為主的占80.77%，收入以800～2000元為主（76.91%）。由此可以看出，此次調查的網民主要是三個城市的中青年群體。
（二）政府宣傳力度不夠，群眾對保障性住房制度及其政策的了解比較有限
數據顯示， 53.84%的人對保障性住房的認識來源于政府或村委的公示、宣傳和在電視、報紙、廣播、互聯網等媒體上了解的，另有30.77%的人是通過做此次調查問卷才獲知的，此前不知道本地有保障性住房保障制度占30.77%。可見，河南省對于保障性住房制度的宣傳力度不夠，可能是因為沒有足夠的房源，申請門欄過高導致不能在全省廣泛宣傳。
（三）被調查者對保障性住房、公租房和經濟適用房政策和制度變化不太了解，沒能有效利用該制度解決自己的住房困難
數據顯示，本次調查對象租住房屋的人占80.77%，自已有能力支付保障性住房的月付租金主要集中在100～300元（65.38%）和300～500元（23.08%），希望房租占家庭每月總支出的比例主要集中在10%以下（46.15%）和10～30%（38.46%），但僅有3.85%的人在租住保障性住房，可見目前能利用保障性住房的人很少。
數據顯示無人選擇公租房，仍有26.92%的人認為政府通過租金補貼的方式幫助廉租家庭償還部分購房貸款最好，并有53.85%的人認為經濟適用房最為重要，這表明他們不了解由于經濟適用房從理論到實踐都存在諸多問題， 鄭州對保障性住房建設已經實行“三房合一”，逐步建立“以租為主”的住房保障體系。 所以，盡管變化的政策有利于解決中低收入階層的住房問題，但由于對其變化缺乏了解，鮮見有人選擇利用公租房制度解決自己的住房問題。
（四）申請保障性住房不容易，使大家對利用此政策喪失信心
對于申請過程中最麻煩的事情是“申請保障性住房困難”（64.95%）；從申請到獲得保障性住房等候的時間是“一年至兩年”（73.08%）。申請保障性住房困難的原因認為是“可用的保障性住房數量太少，即使夠條件也住不上”（80.76%）以及“政府人員工作不給力”（61.53%）。因此，有50%的人認為保障性住房政策對解決經濟困難人群住房問題有一定的幫助，仍需要加強政策扶持，但是另外也有42.30%的人認為杯水車薪，極少數人才能享受到此政策，可以看出申請保障性住房不易，易使大家對此利用此政策喪失信心。
（五）被調查者傾向實物配租，希望保障性住房戶型是三室一廳和一室一廳；月付或季付房租
由于在城內租到廉價的房屋不容易，有42.30%的人認為實物配租最好；而且由于來務工的多為中青年，其家庭狀況和工資發放水平和方式決定了他們青睞三室一廳（57.69%）和一室一廳（23.08%），以及月付（50%）或季付（26.92%）房租。。
（六）大部分被調查者希望保障性住房集中建在近郊；對其現處地理位置不滿意的居多，原因多樣
73.08%的人選擇保障性住房“建在近郊”，61.53%的人選擇“集中建成保障性住房小區，便于集中管理”，有61.53%的人對于其現所在的地理位置選擇不滿意，不滿意的原因包括：“地處偏遠，交通費支出陡然增大，教育實施不配套，購物場所不足”（73.08%）；“醫療設施不配套”（46.15%）；“居住環境較差，污染嚴重”（38.46%）；“治安較差”（34.46%），因此，多種原因導致大家對其不滿。
（七）被調查者傾向對困難的低保戶和單親家庭實施房租免除，費用由當地政府出
對于應該免除保障性住房租金的人，有65.38%的人選擇“生活困難為低保戶的人”，有23.93%的人選擇“單親家庭”；80.77%的人對于免除的房租繳費選擇“政府應替他們繳納”。
（八）被調查者希望參加保障性住房制度監督的方式多種多樣
對于參加保障性住房制度監督的方式，42.31%的人選擇通過對賬單的方式來參加，19.23%的人選擇通過發獎勵物的方式來參加保障性住房制度的監督，15.38%的人選擇通過開上年度情況介紹會的方式來參加，15.38%的人選擇通過其他方式來參加，因此，可見大家傾向監督方式多樣化。
（九）被調查者認為保障性住房制度建設需要鼓勵全民參與，出臺專門的相關法律，加大資金投入，公示資源，避免特權，健全相關政府問責機制
由于大多數的人（88.46%）認為政府不能及時收回保障性住房分配給需要的保障對象，因此，他們認為應鼓勵全民參與這一制度實施（69.23%），同時應該出臺專門的相關法律（73.07%），加大資金投入，多建房，擴大實物補貼范圍（69.23%），公示資源，避免特權（61.45%），并健全相關政府問責機制（53.85%）。
保障房“半年報”不樂觀
為確保地方政府按時按量完成年度保障房開工計劃，住建部5月下發了《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。
最新數據顯示，截至5月底，上海動遷房開工50％以上，經適房項目約完成25％的開工計劃。截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務總體開工率約為30％。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設總量的41％，屬開工率較高城市；浙江省18.5萬套保障房任務目前已開工建設6.16萬套，完成年度目標任務的33.2％。另外，北京新開工建設、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設7.3萬套保障性住房的計劃，目前執行隋況也并不樂觀。―位專家估計，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。
各地方政府多次強調保障性安居工程是必須完成的約束性指標，有政府官員更形象地將其解釋為“完不成任務就要摘烏紗帽的指標”。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，房地產開發有一個過程，前期準備工作較多，因此前五個月開工率不高在情理之中，但接下來數月各地將迎來保障房大規模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設的“問責季”。據介紹，開發商僅《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個月時間，到銀行申請貸款審核還需要兩個月，如果前期準備工作沒有做好，要想在接下來的5個月內開工建設，緊迫程度可想而知。
銀行貸款額度捉襟見肘
據業內人士表示，今年分行貸款目標是實現“零增長”，由于存款準備金率連續上調，銀行可發放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產開發貸款，受政策限制雖然現在還不能說是暫停發放，但基本上已很少發放，即便是政策支持的保障房項目也很難貸款。上海多家房地產開發企業反映目前確實很少從銀行獲得貸款支持。上海地產集團、綠地集團等參與多個大型保障房項目的開發企業也反映，貸款審批程序更加嚴格，審批時間更長，發放貸款額度也銳減。“以前有《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》兩證就可申請貸款，現在必須四證齊全；以前貸款額往往有數億、數十億元，現在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取。”一家參建上海某大型居住社區的企業負責人表示，現在項目多資金少，是“十口鍋子八個蓋”，緊張程度不言而喻。
另外一些開發企業反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準利率，甚至能享有下浮10％-15％的優惠；今年以來一般是上浮10％-15％，高的甚至達到30％。按這樣的資金成本，經適房等項目的建設不但無微利可圖，且極有可能虧本。
據了解，今年一些城市經適房、動遷房項目的新增資金缺口可能達數百億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時發放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續下去，要在10月底前實現全部項目開工將十分困難。
保障房建設亟待金融創新
據住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設的目標所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構投入和被保障對象以及所在企業籌集。財政部數據顯示，截至5月20日，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設，中央財政1030億元的投入顯然不夠。
目前保障房和商品房的開發貸款都屬于房地產開發貸款，被納入樓市調控范圍，這是保障房貸款受限的關鍵因素。業內人士建議，順應保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應將兩類貸款實現分類管理，并落實中央關于支持保障房建設的金融政策，確保貸款額度和優惠利率；與此同時，加強監管，防止企業“套貸”用于商品房開發。
銀監會主席助理閻慶民表示，保障房建設資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房非商業地產，資金回報時間長，沒有商業可持續性，因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎上，適當給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會形成新―輪的平臺貸款風險。
事實上，各方對保障房資金來源一直在進行著多種探索和嘗試。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監會主席吳定富表示，保監會將在政策允許范圍內，本著把上海建成保險資金運用試驗區的考慮，在上海地區開展基礎設施、股權和不動產等投資活動。目前平安保險已發起債權投資計劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設。去年底，北京市土地儲備整理中心與七家保險資產管理公司也簽訂了總金額為700億-800億元的債權投資計劃。
