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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)投資利弊，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟學；房產(chǎn)稅；公平與效率
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-02
一、引言
城市住房售價雖然在調(diào)控政策抑制下進入穩(wěn)定膠著態(tài)勢，但連年上漲的趨勢并未見逆轉(zhuǎn)。由于住房的持有成本較低，高房價不僅沒有抑制對住房的需求，也沒有抑制住高收入階層對住房的投資和投機。為遏制這一態(tài)勢，國家已經(jīng)出臺了不少調(diào)控措施，但效果并不理想。作為緩解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的辦法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即開征房產(chǎn)稅。國家首先在滬渝兩地試點征收房產(chǎn)稅政策以來，房產(chǎn)稅利弊的討論一直未有間斷，政府方執(zhí)意在全國范圍逐步推行房產(chǎn)稅，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，提出擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，證實了這一點。
然滬渝的房產(chǎn)稅試點并不理想。從兩地設(shè)計上的因素分析，房產(chǎn)稅在滬渝兩直轄市的開證試點政策各不相同。在重慶市試點對高端房產(chǎn)交易征稅，即按規(guī)定中定義的區(qū)域和時間階段的平均房價作為開征標準；而在上海實行的是對多套房產(chǎn)擁有者在持有環(huán)節(jié)上征收房產(chǎn)保有稅。目前關(guān)注的關(guān)于開征房產(chǎn)稅的論證，主要是在擴大房產(chǎn)稅的開征范圍，即對除自住房產(chǎn)之外的非經(jīng)營型住宅開征房產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅分為不同形式在多個城市全面推行。本文針對目前的情況，主要從公共經(jīng)濟學角度分析改革房產(chǎn)稅開征的意義及其利弊，對推進房產(chǎn)稅的財政意義和社會意義進行辨析，以期有益于在全國范圍全面推行房產(chǎn)稅時制定合理政策。
二、房產(chǎn)稅及其房地產(chǎn)屬性概述
1.房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅并非一個新稅種
房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅并非一個新稅種，1950年，政務(wù)院《全國稅政實施要則》將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。
2.房地產(chǎn)的準公共產(chǎn)品屬性
準公共產(chǎn)品，是指那些在消費上具有非競爭性和排他性的產(chǎn)品。很多人認為房地產(chǎn)是一個私人產(chǎn)品，因為買房是要付費的，而且現(xiàn)在買房很困難，因為房價超過了人們的承受能力，這是人們對房地產(chǎn)屬性的誤解。房地產(chǎn)是具有非競爭性和排他性的準公共物品。房地產(chǎn)的準公共物品屬性表現(xiàn)：首先，從房地產(chǎn)的構(gòu)成來看其具有準公共物品屬性。城市道路交通、水電供應(yīng)、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和公共服務(wù)等這些與物業(yè)相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準公共物品。房地產(chǎn)由于對這些公共物品的占用而也具有了某種準公共物品的屬性。其次，根據(jù)政府的職能分析，政府具有社會職能，即調(diào)節(jié)社會分配和組織社會保障的職能。在任何國家，房屋都具有承擔人類最基本的生存保障。所以政府有必要通過一定的政策來保障公民的權(quán)益，實現(xiàn)政府的社會職能。在經(jīng)濟發(fā)達的國家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的責任。普通住宅作為必要的生存條件顯然具有準公共物品的性質(zhì)，而相關(guān)的房地產(chǎn)也就具有準公共產(chǎn)品的屬性。
三、房產(chǎn)稅開征的意義
對具有準公共產(chǎn)品屬性的房產(chǎn)，可以從公共經(jīng)濟學視角研究房產(chǎn)稅開征的意義。
有學者對滬渝兩地房產(chǎn)稅施行后的房地產(chǎn)市場行情進行縱橫向分析得到：房產(chǎn)稅的施行沒能合理引導(dǎo)房地產(chǎn)供求關(guān)系，不能有效減少囤房、炒房需求，其主要原因是房產(chǎn)稅稅率較低且對房產(chǎn)開發(fā)商的抑制作用較弱。盡管房產(chǎn)稅沒能取得調(diào)控房地產(chǎn)市場的理想作用，我們也不能全盤否定房產(chǎn)稅，從公共經(jīng)濟學視角分析其在優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)、調(diào)解二次分配、縮減貧富差距等方面仍有巨大意義。
1.從公平視角看開征房產(chǎn)稅的重要意義
房產(chǎn)稅作為具有公平收入分配功能的重要稅種，有人說我國在1950年就《全國稅政實施要則》，將房產(chǎn)稅列為了開征的14個稅種之一，以及在1986年實施了《房產(chǎn)稅暫行條例》，因此將房產(chǎn)稅說成開征是不合理的，準確地說是房產(chǎn)稅的“擴征”。我國長期未對上述規(guī)定做大范圍修改，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，這樣的政策是符合政策制定時的國情的，因為眾所周知的原因，那個年代個人擁有房產(chǎn)的情形是非常罕見的，即使征收也毫無經(jīng)濟價值和社會意義。但是隨著國家房改政策的推行，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的繁榮以及個人財富體現(xiàn)在擁有房產(chǎn)上的貧富分化及其落差，無不說明過去的房產(chǎn)征收制度已經(jīng)很不適應(yīng)我國經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，落后于經(jīng)濟形勢的稅制已經(jīng)很難起到公平財富分配的作用，甚至會進一步加劇貧富分化。我國房產(chǎn)稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能。
開征房產(chǎn)稅，加大房產(chǎn)稅總量，使其具有調(diào)節(jié)社會財富的意義，在堅持效率基礎(chǔ)上維護社會公平、增加財政收入、完善我國房產(chǎn)稅稅收制度。具體體現(xiàn)在公平問題上有以下三個層面的意義：
（1） 收入層面調(diào)節(jié)二次分配。貧富分化加劇的趨勢下， “劫富濟貧”調(diào)整社會成員的財富分配比例，縮小起點差距，實現(xiàn)個體稟賦大體相當，體現(xiàn)“起點”公平原則；有助于提高財政收入，此項財政收入可用于“社會保障體系”的建立健全，加大改善低收入人群住房條件的投入，進一步體現(xiàn)亞當斯密所要求的稅收公平的第一特性。
（2） 在政治層面縮減貧富差距。中國已成為世界上居民收入差距最大的國家之一，貧富差距懸殊等社會矛盾已成為影響我國社會生活潛在的不穩(wěn)定因素。各國經(jīng)驗表明，社會階層之間缺乏精神理解與利益協(xié)調(diào)途徑，總體性矛盾難以緩釋時，如若政府不予及時重視，通過相應(yīng)政策手段維護社會公平正義，則潛在危機將嚴重影響人心穩(wěn)定。
（3） 社會層面優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)及其征收范圍
貧富的差距將傷害窮人家庭，也使房產(chǎn)擁有量大的人坐吃房屋持有的收益而不負任何社會責任，其害類似于遺產(chǎn)繼承者，既不利于激發(fā)房產(chǎn)囤積者的創(chuàng)造力和奮斗精神，可能還會帶來社會階層的分化與貧富矛盾的激化。類似“房產(chǎn)稅”征收范圍還一直局限在很窄的一個標準之間，長久來講對于社會層面的創(chuàng)新、崛起的民族意識也是極為消極的。
2.從效率視角看房產(chǎn)稅的開征
開征房產(chǎn)稅在效率角度仍然存在較多的問題：
（1）我國房產(chǎn)稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能，現(xiàn)行政策征收的房產(chǎn)稅總量較小、調(diào)節(jié)功能有限。
（2）征收對象統(tǒng)計的難題。由于個人擁有房產(chǎn)情況難以核查，更有甚者是個人擁有多個身份證的案子竟有發(fā)生，如山西房姐事件，雖然是個別事件，但直接影響到百姓對房產(chǎn)管理部門及房產(chǎn)統(tǒng)計的信任。我國尚未建立完善的法規(guī)制度，房產(chǎn)稅的監(jiān)管水平良莠不齊，水準相差較大，逃稅現(xiàn)象和稅收流失很大，因而對個人擁有房產(chǎn)統(tǒng)計的真實性難以保證，將侵蝕房產(chǎn)稅的稅基。
（3）標準劃定的難題。如果標準劃定得太高，則征稅面太小、納稅人過少，起不到調(diào)節(jié)個人收入分配差距的作用，嚴重影響房產(chǎn)稅的成本收益比率。若標準劃定過低，會使大多數(shù)家庭成為房產(chǎn)稅的納稅人，影響最大的群體是中等收入者，他們很多是通過按揭貸款買房的，還貸本有了壓力，還要額外繳納房產(chǎn)稅，對他們來說可能就形成很大負擔，也違背了稅賦公平原則。
（4）征收成本較高。一般來說，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按市價來評估的，但是，每一處住房因區(qū)位、戶型、樓層等因素不同，對一處房產(chǎn)評價具有很大主觀性；個人擁有房屋套數(shù)的核準；擁有房產(chǎn)的面積核準等等，處置不當，等于為征稅埋下了一個火藥桶。這要求設(shè)置征收房產(chǎn)稅的專門機構(gòu)、聘請具有專業(yè)知識的人員并花費相當多的時間和精力對房產(chǎn)進行標準制定、核實、評估和征收。我國目前未實行房產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)制度、個人信用制度尚不健全、全國稅費征管體制尚未健全等現(xiàn)實性原因，開征房產(chǎn)稅的成本極高。
（5）固化思維阻力。受習慣思維行為影響，中國人自居房屋免征房產(chǎn)稅已多時，民眾一時難以接受政府征收“房產(chǎn)稅” 的行為，更有學者撰文反對現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，已有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示持反對意見公眾占了很大的比例，如網(wǎng)易微博“顯微鏡”專欄97期“反對征收房產(chǎn)稅”的主題調(diào)查，大約有73%的參與意見者持反對意見，可見征收房產(chǎn)稅的阻力是很大的。
四、利弊分析及設(shè)計思路
縱觀世界各國房產(chǎn)稅征收對財政的影響，可以預(yù)見我國開征房產(chǎn)稅假以時日，其也終將成為我國各地方政府的一個重要財源。如果政府放眼長量，將重心放在稅源的擴大和增加增值收益上，大力改善本轄區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境，從而吸引更多的居民在該地區(qū)入住，進而達到增加財政收入目的。改革房產(chǎn)稅是有利于轉(zhuǎn)變政府職能，使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市建設(shè)好、保持好，對合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展有極重要的意義。但是，以遏制房地產(chǎn)投機為名義的政策，很有可能僅僅成為增加政府稅收的政策，對我國很多地方政府來說，他們并不愿意因征收房產(chǎn)稅而影響了土地財政大收入，因此積極性并不高。如果地方政府為財政收入，從增加稅基的短視目的考慮，非但沒有抑制房價上揚的主觀能動愿望，從房產(chǎn)稅的效率來看，還存在繼續(xù)縱容房地產(chǎn)價格上漲的可能性。再考察借鑒開征房產(chǎn)稅各國經(jīng)驗，有一國情是我們有距離的。開征房產(chǎn)稅并取得良好收益的國家，其房地產(chǎn)市場基本上實現(xiàn)了供需平衡。美國在1970年城市化率超過70%，日本在1970年城市化率也超過70%，而我們城鎮(zhèn)化率剛剛超過50%，房地產(chǎn)供需尚未平衡，在這種情況下，大規(guī)模開征房產(chǎn)稅可能會給目前我國政府推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略造成不可預(yù)料的沖擊。因此，如何平衡政府行為的引導(dǎo)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市環(huán)境建設(shè)等諸方因素，仍需政府在考量國情基礎(chǔ)上，智慧地規(guī)避我們的局限，避免盲目加速擴圍，設(shè)計良好的房產(chǎn)稅收機制和推進策略，調(diào)動各方共同努力促進良性循環(huán)。
綜上所述，在我國房產(chǎn)稅制建設(shè)中，政府的干預(yù)政策，尤其是房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身特點、稅收的特質(zhì)、城市的可持續(xù)發(fā)展等因素綜合考量。稅收典型地反映著政府的干預(yù)政策取向，在加征個人住房房產(chǎn)稅的政策制定中，遵守稅收效率與公平的基本原則，避免資源配置的效率降低和市場的混亂，稅制的基本定位應(yīng)是公平市場競爭，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；調(diào)節(jié)收入分配，由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變；優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)，消除地方政府對土地財政的依賴。
五、結(jié)語
按照微觀經(jīng)濟學理論，一個市場的最優(yōu)狀態(tài)是沒有干預(yù)的競爭下的分散決策，但若市場機制失效，則需要引入必需的外界干預(yù)，干預(yù)的目的是使市場盡可能回復(fù)到分散決策的最佳狀態(tài)，這就是稅收政策中性原則的內(nèi)涵，也是稅制設(shè)計中必須考慮的規(guī)則。稅收雖具有一定的市場調(diào)節(jié)作用，但并非市場的主要調(diào)控手段。稅制定位，應(yīng)避免稅收單純成為傳遞政策信號的工具，只有充分研究和掌握我國房產(chǎn)市場特點，把握好房產(chǎn)稅的社會意義，才能在實現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平與效率的原則的基礎(chǔ)上，完成房產(chǎn)稅的財政職能，最終實現(xiàn)其對市場的宏觀調(diào)節(jié)作用。
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客戶背景
李女士，35歲，本科畢業(yè)，深圳某房地產(chǎn)開發(fā)商董事，2003年在深圳以500萬的價格購入一套復(fù)式住宅，定期存款超過500萬，為了自己的孩子能獲得西方更為優(yōu)質(zhì)的教育而考慮移民。李女士接觸和了解美國投資移民政策已有一段時間，其間咨詢過多家移民中介公司，美國EB一5類投資移民項目有100多個，不同的項目都各有利弊，但李女士對于資金的安全性和是否能創(chuàng)造足夠的直接就業(yè)名額這兩方面始終不放心，于是我便向她推薦了美國就業(yè)發(fā)展借貸中心項目。
評估過程
美國EB－5類投資移民不需要申請人擁有經(jīng)商經(jīng)驗，鑒于李女士的房產(chǎn)及定期存款的總價已超過1000萬，這足以符合美國投資移民對申請人資產(chǎn)的要求，目前只需準備房產(chǎn)評估和銀行存款的證明文件來解釋其資產(chǎn)來源。
針對李女士最擔心的資金安全和創(chuàng)造就業(yè)名額的問題，結(jié)合美國就業(yè)發(fā)展借貸中心項目的自身特點和情況，我給她做了如下解釋：
其一，美國就業(yè)發(fā)展借貸中心是目前美國境內(nèi)獲批的移民地區(qū)中心當中唯一可以使用2009年2月通過的“美國經(jīng)濟復(fù)蘇法案”七千八百七十億“救市”預(yù)算的中心，聯(lián)邦政府提供85％的擔保和固定資產(chǎn)的雙倍抵押，由于政府85％的賠償是無條件的，抵押的固定資產(chǎn)價值總值實際達到另外15％的13倍多，其本金風險在美國EB－5地區(qū)中心項目中可謂最低的。
其二，美國中小企業(yè)的間接和衍生就業(yè)系數(shù)相當高，如在加州絕大部分行業(yè)得到504貸款后只需要創(chuàng)造3－7個直接就業(yè)就可以輕松達到10個總共就業(yè)的目標。通過已經(jīng)被移民局認可的經(jīng)濟分析，$500,000投資在504貸款項目上大部分行業(yè)和地點都可以創(chuàng)造出至少20個總共(包括直接、間接和衍生)就業(yè)機會。
另外，我還向李女士介紹了她忽視了卻是特別重要的一點：美國就業(yè)發(fā)展借貸中心是美國移民局批準的第一個嚴格執(zhí)行金融借貸審批程序的借貸類EB5地區(qū)中心，借貸對象須經(jīng)過嚴格篩選，貸款審批程序完全由非營利的第三方(CDC)按中小企業(yè)管理局的放貸原則執(zhí)行。由于地區(qū)中心為每一位投資人成立一家有限合伙，每一位投資人的借貸對象也不超過兩家企業(yè)，投資的全過程簡單明了，各環(huán)節(jié)高度透明，創(chuàng)造就業(yè)的投入產(chǎn)出關(guān)系清晰而直接。因為如果地區(qū)中心暗箱操作，自己發(fā)現(xiàn)不了，未來收回本金和拿到永久綠卡都會成問題。
通過我耐心而詳實的講解，李女士認識到美國就業(yè)發(fā)展借貸中心這個項目的安全性和穩(wěn)定性，并且隨后又接連聽了幾次澳德華舉辦的項目說明會，可謂了解得越深入對項目就越認可。于是，李女士與我們順利簽下合約，現(xiàn)在她已經(jīng)進入到等待1－526條件綠卡批準的階段。
總結(jié)分析
由此案例我們可以看出，對于美國投資移民而言用審慎的態(tài)度挑選一個好的項目是關(guān)鍵。資金的安全性，是否能創(chuàng)造足夠的直接就業(yè)和間接就業(yè)名額是首當其沖要考慮的因素，此外投資人還應(yīng)考慮借款企業(yè)的財務(wù)狀況、還款及擔保能力。當然，投資人也應(yīng)將“一般合伙人”(即“基金發(fā)起人”)的資歷一并考慮在內(nèi)。最后，選擇一家專業(yè)有資歷的移民中介無遺是投資人成功辦理移民的基本保障。
要使開發(fā)項目獲得較好的投資經(jīng)濟效益，在進行開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。
1. 認真做好凈地產(chǎn)，場調(diào)查：和需求預(yù)測工作，了解今后一定時期內(nèi)房地產(chǎn)的有效需求
我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟效益。如果市場已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。
2. 認真選擇好房地產(chǎn)投資的類型
在房地產(chǎn)開發(fā)以前，除了預(yù)測房地產(chǎn)市場的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因為不同類型的房地產(chǎn)投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營風險方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價值預(yù)期或?qū)嶋H的改變造成的。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預(yù)期用途或.按時開發(fā)時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預(yù)期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業(yè)用房
商業(yè)用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數(shù)量等因素。一般來說，當城市國民生產(chǎn)總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業(yè)營業(yè)齊會相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業(yè)用房增長速度超過商業(yè)營業(yè)額的增長速度，或在經(jīng)濟不景氣時，就會引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因為商業(yè)用房本文由收集整理的變現(xiàn)能力不如一般住房， 因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風險要大于投資開發(fā)一般住房， 特別是一些高檔商業(yè)大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時，必須事前預(yù)測所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因為辦公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度和企業(yè)單位購、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮(zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價和租金要由政府規(guī)定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發(fā)風險也小，特別在房產(chǎn)市場不景氣時，保障性住房的投資開發(fā)應(yīng)作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發(fā)成本和售價、租金也較高。在經(jīng)濟高速發(fā)展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風險較大，特別是在房產(chǎn)市場不景氣時。
開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉庫、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對倉庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設(shè)施的投資開發(fā)，主要取決于
轉(zhuǎn)貼于
能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數(shù)和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設(shè)施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風險很大。
3. 選擇好開發(fā)項目的基地
開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，不論是土地開發(fā)，還是房屋開發(fā)，都要選擇好基地。因為房地產(chǎn)具有位置固定性的特點，必須把它的基礎(chǔ)扎根在土地上。在選擇開發(fā)基地時，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開發(fā)不同類型房地產(chǎn)的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來說，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開發(fā)基地，在開發(fā)后的房地產(chǎn)價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權(quán)衡利弊得失，優(yōu)選能使開發(fā)項目獲得較好經(jīng)濟效益的基地。
根據(jù)房地產(chǎn)市場的有效需求，選擇好投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和開發(fā)基地后，就可根據(jù)開發(fā)項目的要求，列出各種各樣投資開發(fā)方案。當然，在提出各種投資開發(fā)方案時，都要考慮城市規(guī)劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經(jīng)濟效益。
(編者按：如果您有任何理財規(guī)劃問題，請發(fā)郵箱本刊會給您回復(fù))
出鏡主角
女主人公：
陸璐：29歲，未婚，家中獨生女
工作地點：中國深圳市
工作：現(xiàn)任德國某商會駐深圳代表處項目總監(jiān)
公司福利待遇：固定月收入人民幣15000元按項目提成社保有三險一金
資產(chǎn)狀況：52.1萬元(截至2007年10月15日)
銀行存款4.5萬元
基金價值35萬元
五年期國債0.6萬元
固定資產(chǎn)汽車12萬元
其父母均退休并在長沙居住，每月給家里1000元
陸璐自我介紹
2003年末從長沙來深圳工作，現(xiàn)在負責接洽德國來華開辦企業(yè)的咨詢等工作，目前固定月收入人民幣15000元，按項目提成，平均每月有5000元獎金：公司有三險一金社保。
2004年初?就很想買房子，當時覺得貴，就沒有買了。這幾年都是租房，但我還是希望自己擁有一套房子，有個屬于自己的家。但是，看看口袋中的錢，總趕不上房價的增長速度，現(xiàn)在很是困惑，不知道該不該買房買房了我的經(jīng)濟壓力是否會撐不住呢。
我大學專業(yè)是英語，兼修德語。這些年也去國外出差，覺得國外有些城市環(huán)境等方面還是比較舒適，何況自己有語言的優(yōu)勢，正在猶豫要不要在未來五年后移民，在國外安度晚年。
去年經(jīng)朋友介紹，接觸金融投資：覺得直接買賣股風險太高，我就直接買基金。剛有20％的收益，就趕緊把基金賣了，賣后又后悔發(fā)現(xiàn)基金還在漲。后來明白基金是中長線投資。再調(diào)整心態(tài)，陸續(xù)買了4只基金并一直持有到現(xiàn)在，也有不俗的收益。
理財目標
1.移民，去哪個國家，要花多少錢，時間的安排?
2.買房還是租房，到底哪個方案更合算?
3.保障\養(yǎng)老\投資等長期人生規(guī)劃
財務(wù)狀況
我們先來看看陸璐小姐的財務(wù)狀況。并分析是否屬于健康的財務(wù)?
表一月收入支出表(2007.9)
單位：元
我們再從相應(yīng)的財務(wù)指標來看看，她日常財務(wù)的健康程度。
基本生活開銷：+日常支出(如飲食等)3500元+房屋租金2100元+汽車保養(yǎng)500元+汽車還貸2000元=8100元
必要生活費用：+美容、健身600元+自我教育1000元+贍養(yǎng)父母1000元+保費支出500元=3100元
額外生活費用：+服飾等3000元+旅游等其他社交娛樂費用O元=3000元
理財師分析陸璐的日常收支：
從對陸璐小姐的交流中了解到，其實她比較喜歡逛街，常常購買品牌的衣服、手袋和鞋子，特別是在國外出差時，更是一發(fā)不可收拾呢。這點的確是要有所收斂，“開源節(jié)流”對財富的積累才是更有效的!
陸璐是個非常有孝心的女孩，盡管父母都有退休金，但作為獨生子女的陸璐小姐，每月還是給父母些零花錢，無疑希望給雙親更好的退休品質(zhì)生活，甚至還想過叫父母和自己去國外生活呢。
陸璐現(xiàn)租福田區(qū)50平方米(一廚一房一衛(wèi))的房子，每月租金2100元/月，在深圳費用一般，但是如果買房了，這筆錢就可以當作還貸的一部分了。
她雖然目前工資待遇不錯，但周末還是去讀書，可以看出是個很進取的女孩，但看到一個月在健身和美容上的費用是600元，如果平攤，健身才300元，平均一周還運動不到一次(深圳健身一般1 OO元/次)。那么，保衛(wèi)自己健康的規(guī)劃好像是差了點呀!如果是要提高生活品質(zhì)，有必要提高在健身\社交娛樂\美容等方面的費用，一般不超過工資收入的10％都是比較合適的，從陸璐的保險情況來看，只有重大疾病險種，保障不夠。
將每月的費用分為基本生活開銷、必要生活費用和額外生活費用三個項目，將有助于理順自己的財務(wù)開支，這樣好處在于一來固定了開支額度，便可以預(yù)測固定的現(xiàn)金流；二是可以節(jié)流，減低不必要的開銷，增加自己的儲蓄量。一般來說，從理財?shù)慕嵌日f，這三項合計占比最好不超討月收入的80％，上比較理性合適的。
TipS
雖然全球的經(jīng)濟景氣總是相互聯(lián)動的，但是各國的經(jīng)濟優(yōu)勢及環(huán)境畢竟大不相同，全球各國的投資市場多空走向也各不相同，所以當你把本錢投資在同一各區(qū)域或國家的投資市場時，很可能因為這個區(qū)域或國家的投資市況不佳，而讓你的投資嚴重虧損，如果分散資金，那么同時風險也分散了。再來看看陸璐小姐的資產(chǎn)負債情況。分析一下家庭的財務(wù)健康程度
表二 資產(chǎn)負債表(2007.10.15)
單位：元
由于工作的收人不斷增加，陸璐逐漸開始累積自己的財富!陸璐小姐的基金投資狀況如下
陸璐的投資收益都歸功于前期的理性選擇，選擇了風險比股票低的基金投資。從投資的風險屬性來說，她基本屬于進取偏向保守類型的投資者。她在投資中逐漸認識到的長期投資性，勇于總結(jié)經(jīng)驗并做投資風險的調(diào)整，這是值得堅持的投資態(tài)度。
從資產(chǎn)配置來說，100％資產(chǎn)都是投資中國市場，單一市場帶來的風險也比較大?？v然中國的經(jīng)濟在未來的一段時間內(nèi)還是依然看好，但從個人資產(chǎn)配置的角度上說，應(yīng)降低對單一市場的風險，所以建議可以跟隨“港股直通車”等的時代潮流，逐漸關(guān)注海外投資。
綜合陸璐小姐的月收入支出表和資產(chǎn)負債表，看看陸璐的各財務(wù)狀況指標：
表三 財務(wù)狀況指標
從陸璐小姐的日常月度收入支出表來看，支出占比71％，結(jié)余占比(29％)，可用于投資的資金不多，儲蓄率低。而且陸璐的項目提成收入是不穩(wěn)定的，而且提成的金額要視咨詢項目的總金額。因此，如果以每月固定的1.5萬元工資收入與每月的固定支出1.42萬元的情況來看，陸璐隨時都會變成“月光族”，財務(wù)狀況會逐漸惡化。
從資產(chǎn)負債表來看，流動性資產(chǎn)(銀行存款和基金現(xiàn)值)總計39.5萬元，占比75％(流動性資產(chǎn)/總資產(chǎn))，流動性充足。負債比率僅為9.6％，離最好范圍的50％，還相差很多，對陸璐小姐來說，還沒有適度有效運用負債的功能，這需要進一步加強的。
其實要有效利用負債，買房子倒是一個好辦法，但是如果陸璐小姐要買房子，按照深圳福田區(qū)50平方米的房子(2萬/平方米)，剛能付首期三成3萬元，再加上如契稅等費用，如果每月不穩(wěn)定的收入，每月將近5000元的還貸。長期來看，買房對陸璐來說，雖可實現(xiàn)，但壓力較大，不僅要降低生活的品質(zhì)，還需要對自身財務(wù)進行調(diào)整。從陸璐的消
費比率來看，比正常標準高，需要調(diào)整，以便于重估還貸能力。
財務(wù)的健康程度結(jié)論：
從陸璐的每月支出項目來看，陸璐是財務(wù)狀況中度亞健康(即數(shù)據(jù)顯示收支平衡)，但遇到重大的財務(wù)決策時，如買房或者大額消費?，F(xiàn)有財務(wù)資源無法滿足。
移民規(guī)劃
理財師主要針對陸璐的理財目標，移民、房產(chǎn)、未來保障等作了詳細的規(guī)劃
移民并非一件簡單的事情，是一個人的人生和事業(yè)重新規(guī)劃。要移民成功，就要對比各個國家的移民政策及條件、各個國家的人文等實際情況以及自身對移民的需求、經(jīng)濟條件等，才能找到適合自己的環(huán)境。
移民政策及條件
目前中國人常去的移民國家有加拿大、澳大利亞、美國、新西蘭、新加坡者五個國家，都是可以根據(jù)自身的具體情況，作技術(shù)與投資移民。其中美國和新加坡的移民政策，和加拿大、澳大利亞相比是比較嚴格的，而新西蘭卻是時松時緊的移民政策，所以要把握宏觀的要求是非常重要的。
陸璐小姐自身移民需求和經(jīng)濟條件
從經(jīng)濟上的考慮以及陸璐對加拿大的偏好，建議陸璐小姐選擇加拿大的技術(shù)移民。
理由：一是陸璐的個人情況已經(jīng)滿足加拿大技術(shù)移民的要求(表四)；二是加拿大的申請難度是主要移民國家中最低的；三是技術(shù)移民的成本遠遠低于投資移民；四是加拿大的人文環(huán)境及種族之間較和諧。但加拿大相對于澳大利亞，唯一不足的地方就是天氣太冷。
一般來說，如果是DIY(自助申請移民)，加拿大的技術(shù)移民需要總費用在4萬元左右，包括申請費用、材料準備費用、簽證費用、體檢費用等。同時還需要準備到加后前六個月的生活費用大致在7到9萬元，但如果在提前能將工作找好了，這筆費用可以大幅的減少!如果沒有經(jīng)濟收入，至少要準備11萬至13萬的基本移民費用是非常必要的。
表四 陸璐小姐的加拿大移民分數(shù)
陸璐的事業(yè)正處于成長期，而在個人生命周期中，處于單身期，未來面臨結(jié)婚而使家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的可能性。
移民會影響到陸璐的事業(yè)發(fā)展及將來的人生規(guī)劃。因此建議陸璐審慎選擇移民的時間。如果，僅僅為了將來的退休養(yǎng)老生活而中斷自己的事業(yè)，從而在異國他鄉(xiāng)另起爐灶，為此付出的機會成本是很高的；同時，陸璐面臨婚姻的選擇時，若先生呆在國內(nèi)，自己呆在國外，是否考慮到兩地分居所帶來的后果?最后，即使申請了移民，也未必成功，所以移民只是陸璐目前生活的備用道路，而不是人生規(guī)劃的主干道。
所以陸璐小姐目前事業(yè)正處于上升階段，目前更多考慮該是如何怎么工作和理財，讓自己更富有，工作和生活更平衡。
錢經(jīng)提醒
但如果整個過程不DIY，找中介辦理的話，則需要多預(yù)算2萬到3萬的中介服務(wù)費用。涉及到其他費用，如加拿大的長期生活費用及房產(chǎn)等，則需要從長計議。
房產(chǎn)規(guī)劃
買房牽涉到大量的資金甚至借貸，是人生中一項重要的理財目標。如何衡量自己有沒有買房的必要性呢?其實每個人都有居住的生活需要，但買房并不是解決居住需要的唯一方案，從某種程度來說，租房也是另外一個不錯的選擇。
我們先來看看，買房和租房在滿足居住這一生活需要時顯而易見的優(yōu)缺點吧!
盡管租房有諸多的不利之處，但陸璐小姐還是希望有個屬于自己的天地，自己的一個小家。陸璐希望購買福田中心區(qū)域及附近的房子，針對她的實際情況，再來看看買房和租房的區(qū)別吧!
陸璐小姐買房必須要考慮兩點：一是機會成本；二是家庭狀況。針對機會成本，可以問一問這個問題：假設(shè)不買房，租房租金2100元，月與買房的月供款幾千元，相減所剩的余款是否可以創(chuàng)富增值，能賺取更多的現(xiàn)金?
如果答案是“是”，其實沒有必要置業(yè)，尤其還是單身狀態(tài)。除非認為樓房的價值在未來大幅攀升，用租房所省下的錢用作投資都趕不上樓價上漲所帶來的收益，那么不買房，把置業(yè)的資金用來投資別的項目，的確是比較好的策略。
而陸璐小姐答案是“否”。目前深圳的房產(chǎn)年增幅為50％年，而目前她的投資回報平均為80％/年。雖然今年的股市很好，并不能保證以后的投資回報是多少，但同時，房產(chǎn)的價格也并非今后每年都是50％的收益，要考慮自己的實際心理需要，還是想買房，為自己找個家。
那么分析一下陸璐小姐的實際經(jīng)濟情況，是否可以買得了自己想要的房產(chǎn)，如果將把買房的首付、月供及利息、裝修等資金用來作投資，是否更是合算呢?
現(xiàn)時每月租金是2100元，如果購買福田區(qū)50平方米的房子，按7％/年的貸款利率，30年的按揭，首付三成后，按照等額本息來計算，每月供款額為4657元左右，買房與租房之間差價是2557元。假設(shè)這2557元用來做定額定投資，假設(shè)長期投資回報率是8％/年，則30年后共累積381.1萬元。
不僅僅如此，買房還要花去保險費、登記費、稅費、裝修費、家私等項目，假設(shè)陸璐在這些項目共花費15萬元，如果不買房，用以做金融性投資，假設(shè)年平均回報12％，30年后有449.4萬元。同時，首付30萬，以平均回報率12％的金融性資產(chǎn)投資，30年后898.8萬元(表六如下)。顯然，對于陸璐的情況，我們可以比較一下租房與買房方案的現(xiàn)金流影響。陸璐小姐選擇租房方案，整個長期成本主要是租金：146萬，因月租金已經(jīng)列入日常開支，對整個財務(wù)沒有大影響；由于不需要支付首期等費用，依然保持75％的流動性資金。
表五 買房和租房利弊對比
陸璐小姐選擇買房方案，對財務(wù)的影響是：
1.損失首付30萬元的機會，將來可能增值至898.8萬元
2.月貸款額總支出中扣除房租2100元/月，剩余2557元/月投資，30年后累計381.1萬元。
3.損失不需要支付裝修、保險費、登記等項目費用15萬元，所帶來的未來增值449.4萬元。
4.獲得100萬元的房產(chǎn)，以每年5％的增長幅度，30年后房產(chǎn)值為432.2萬，若存在40％的折舊率，則房產(chǎn)值會是172.9萬元。
陸璐小姐如買房，所喪失的投資收益為：898.8萬元+449.4萬元+381.1萬元=1729.3萬元
顯然，對于陸璐的情況，租房比買房能在將來獲得更充裕的現(xiàn)金。僅從資金上來說，租房比較劃算。但是陸璐給予理財師的答案是“否”，她心里還是希望能擁有一套房子。對此，理財師也給予意見：
1.雖然從陸璐的目前狀況來說，買福田的房子是勉為其難：但可以考慮其他區(qū)域的，比如南山科技園和寶安區(qū)的房子，均價沒有福田區(qū)的貴，而且房子的設(shè)計和周圍環(huán)境一點都不差，唯一的缺陷是離中心區(qū)稍微遠一點。
2.可先租后買。雖然目前的存款額度還不夠，但陸璐可以先租，慢慢物色合適的二手樓，也是個不錯的辦法。
其實，買房和租房對女性的影響，從本質(zhì)上來說是非常不一樣的，買房和租房最大
的區(qū)別在于房產(chǎn)權(quán)的掌握對個人心理層面上的影響，尤其對于女性，擁有自己的房子，無論大小，在心中自有“城堡”的感覺，也就有了安全和呵護的感覺。因此，買房相當于買了一個“家”。租房最大的特點是，你可以經(jīng)常換個地方，如果不嫌麻煩，可以一直換，換到自己住得滿意與舒服為止，各有利弊的。
因此，對于單身的女性，買房不是人云亦云，也不是追高殺跌。要買房，在經(jīng)濟允許的范圍內(nèi)，認真掂量一下 買房對自己的影響和意義，房子不僅僅是物質(zhì)，更重要的是它對個人心理和精神層面的影響。當然也不能忽略一生的財務(wù)安排。
人生全面規(guī)劃
對陸璐小姐來說，目前移民和房產(chǎn)規(guī)劃是最關(guān)注的問題，但是從長遠人生規(guī)劃來說，還是要全面的規(guī)劃，包括自己的養(yǎng)老\保障\投資規(guī)劃。結(jié)合陸璐實際情況和意愿，理財師還提出幾點規(guī)劃建議：
1.加大儲蓄比率
每月支出需要調(diào)整，把不必要的支出減少(例如名牌的手袋)。“想要和需要是兩個概念，為需要而花的支出是不可減少，但為想要而花的支出是可以的。所謂的節(jié)流就是控制自己的欲望。”
2.建立風險保障
陸璐對自己的健康還是很在意的，既購買了重大疾病險種，也在健身方面有所投入。但是這個對健康的投資只是個人風險保障的起步，建議陸璐還需要考慮其他的商業(yè)保險：例如意外險等。如果將來是移民了，那么目前的保險不要買的太多，注重保險“雙十原則”，想移民國的福利和保障制度，到時候再作調(diào)整也是可以的。
3.合理資產(chǎn)，建立適宜投資組合策略
陸璐小姐目前的金融性投資項目是基金和長期債券。建議陸璐適當改變個人投資組合策略：一是采取定額定投的方式讓自己儲蓄；二是可適度考慮海外的投資市場。
經(jīng)與陸璐溝通，又進行個人風險偏好測試，綜合評估陸璐：是一個進取型的投資者。因此，建議適當先以定額定投的方式參與海外基金組合投資并考慮單筆投資海外基金。投資海外市場，主要是為了資產(chǎn)合理配置，分散單一市場帶來的風險。在海外基金的選擇上，建議多關(guān)注新興市場的投資機會，以獲取更高的投資匯報率。
總結(jié)
一、加強內(nèi)部管理，完善規(guī)章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
一年來，房產(chǎn)處客觀總結(jié)和分析了歷年來工作的經(jīng)驗和存在的不足，及時地調(diào)整房產(chǎn)管理工作的新思路。首先以內(nèi)部管理入手，重新完善修訂了一套切實可行的內(nèi)部管理制度，使全處干部職工的工作質(zhì)量、辦事效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業(yè)務(wù)知識學習，學習了《房地產(chǎn)管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規(guī)，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)得到全面提高。
二、更新觀念，拓寬思路，全面規(guī)范地做好房地產(chǎn)管理的各項工作。
（一）、加強房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
根據(jù)今年房屋確權(quán)的實際情況，除了區(qū)駐地正常業(yè)務(wù)開展外，我們也加大了對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）公私產(chǎn)房屋確權(quán)登記的宣傳辦證力度。
一是完成了天使學校、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等區(qū)駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了********六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區(qū)駐地********等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。
（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。
1、克服困難，努力開創(chuàng)工作新局面。今年以來配合區(qū)政府先后起草并出臺了《*********開發(fā)改造拆遷安置實施細則》（**政發(fā)[XX]33號）、<<*******區(qū)域企業(yè)安置拆遷補償實施辦法》（**政發(fā)[XX]66號）兩個文件，初步完成了****工業(yè)園區(qū),***地塊的拆遷任務(wù)。具體如下：
（1）、****地塊347畝土地的開發(fā)改造拆遷工作于4月14日進行，現(xiàn)已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產(chǎn)房屋22戶23000平方米。
（2）、今年5月中旬，啟動了***工業(yè)園區(qū)企業(yè)安置及二期路網(wǎng)工程拆遷工作。現(xiàn)已全部完成1XX平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務(wù)XX平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。
（3）、完成了*******23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝XX余棵的清點賠償任務(wù)。
2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施***拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據(jù)掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數(shù)居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。
3、端正工作態(tài)度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。
(三)、房地產(chǎn)開發(fā)管理成績顯著。
隨著市委市政府城市建設(shè)的宏偉規(guī)劃的制定，***也迎來了開發(fā)建設(shè)的新，針對這種情況，我們加強了對房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質(zhì)等級開發(fā)、無證開發(fā)、無規(guī)劃開發(fā)的“三無”現(xiàn)象的發(fā)生，從而將河東區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理初步納入了正常軌道。
三、存在的問題和不足
一是工作人員對業(yè)務(wù)知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業(yè)知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業(yè)務(wù)時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產(chǎn)工作和拆遷工作的不連續(xù)性，存在忙閑不一的現(xiàn)象；三是對房地產(chǎn)開發(fā)管理的力度不夠，由于開發(fā)管理對房產(chǎn)處來說是新業(yè)務(wù)，缺少專職的管理人員，加上河東區(qū)的開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，因此，在開發(fā)管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產(chǎn)管理工作中，辦理房產(chǎn)證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發(fā)證權(quán)，需要疏通市局辦理的各個環(huán)節(jié)，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產(chǎn)證。
四、XX年的工作打算：
針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務(wù),履行職責,繼續(xù)深入扎實地開展好各項工作。 共2頁,當前第1頁1
（一）、繼續(xù)深化理論和業(yè)務(wù)學習，嚴格執(zhí)法責任制，切實樹立“團結(jié)奮進，求實創(chuàng)新，廉潔勤政，務(wù)實高效”的房管工作作風。
（二）、繼續(xù)抓好今年已開展的各項工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。
（三）、加大房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對開發(fā)企業(yè)誠信行為進行認真的監(jiān)控；加強資質(zhì)管理，徹底清查無證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)行為；加強對開發(fā)項目的監(jiān)控，引導(dǎo)正確的投資方向，進一步促使我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場趨于規(guī)范。
（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權(quán)益；制定年度拆遷計劃，根據(jù)河城市建設(shè)發(fā)展實際，逐步進行******等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據(jù)拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經(jīng)驗、能力的拆遷管理隊伍。
（五）、進一步加大房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理力度，保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立健全房產(chǎn)確權(quán)檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產(chǎn)信息系統(tǒng)建立連接,面向社會開展房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)檔案查詢等業(yè)務(wù)；重點做好轄區(qū)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)的房產(chǎn)確權(quán)業(yè)務(wù)；在條件成熟的情況下,成立一家房產(chǎn)評估公司，面向社會搞好服務(wù)。
（六）、充分調(diào)動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發(fā)揮每位同志的工作能動性和創(chuàng)造性，與時俱進，全面開創(chuàng)房產(chǎn)管理工作的新局面
《新理財》5月刊曾經(jīng)關(guān)注過各地政府對于低迷樓市的“救市”措施。目前來看，地方政府對于房地產(chǎn)市場進行軟著陸調(diào)整的力度正繼續(xù)擴大。據(jù)不完全統(tǒng)計，出臺放開限購等調(diào)控政策的城市已經(jīng)擴大到寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州、南寧等多個城市。除卻這些公開救市的城市之外，廣州南沙、佛山高明、常州和福建等有救市傳聞的城市也已經(jīng)超過10個。
有分析人士對記者表示，從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，二季度越來越多城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的態(tài)勢，但糟糕的情況并不會就此停歇，預(yù)計深度的價格調(diào)整將會在三、四季度顯現(xiàn)出來，并且會牽連房地產(chǎn)業(yè)上下游的行業(yè)。
低迷的樓市無疑會波及地方財政收入，而通過刺激樓市來緩解地方財政壓力似乎是最有效快捷的方法。但是從目前來看，救市并未收到意向的效果，樓市量價齊跌的壓力仍未改善，并且正在傳導(dǎo)到各地的土地拍賣市場。
地方財政考驗
自4月下旬以來，土地市場迅速冷卻，多個二三線城市的大量地塊以底價成交，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交在多地土地市場唱主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。
進入5月份后，土地市場非但沒有好轉(zhuǎn)反而更呈現(xiàn)出斷崖式下墜。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。另外，土地成交量和出讓金均不同程度銳減。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前，土地市場進入低迷期，這將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機，進而進一步影響到地方政府公共設(shè)施的建設(shè)與償債能力。
從近期中國經(jīng)濟研究院的我國23省份“土地財政依賴度排名”（土地償債在地方政府負有償還責任債務(wù)中占比）的結(jié)果來看，對于土地財政依賴度最小的城市也有1/5的債務(wù)需要依靠賣地償還，而土地財政依賴度排名前兩位的浙江省和天津市兩地政府債務(wù)有2/3的份額要靠賣地來償還。按照中國經(jīng)濟研究院的統(tǒng)計，浙江省和天津市的土地財政依賴度分別是66.27%和64.56%。
另外，今年年初浙江省審計廳公布的審計公告中也曾明確指出，地方債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴程度較高。
不過，中國經(jīng)濟研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)受到了一些財政人士的質(zhì)疑。東南某省財政廳的相關(guān)人士就對記者表示，雖然報告的數(shù)據(jù)來源于相關(guān)省份的政府性債務(wù)審計結(jié)果，但是研究機構(gòu)對于土地財政的概念理解和評價方法并不完善，結(jié)果值得商榷。同時該人士也表示受經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，今年地方的財政收入確實有所減少。
一位分析人士對記者表示，面對地方財政收入的大幅減少，為了穩(wěn)增長大局，今年財政支出有所增加，支出力度加大、支出進度有所加快。目前來看，自5月底財政部通知加快預(yù)算執(zhí)行進度后，山東、江蘇、廣西、內(nèi)蒙古、河北等省區(qū)都已經(jīng)開始重點部署，提速農(nóng)田水利、生態(tài)建設(shè)、保障性住房、棚戶區(qū)改造等資金的支付力度。同時，記者了解到財政支出進度的加快在銀行也有所反映，進入6月份以來財政存款增幅較為明顯。
上述分析人士表示，當前地方政府面對土地財政受到影響的局面，一方面在不斷拓寬資金來源渠道，另一方面通過地方債“自發(fā)自還”試點的推進促使地方融資平臺更加回歸其融資的本質(zhì)。強化地方政府投資計劃及其資本預(yù)算約束機制，并逐步建立一個有利于強化地方債務(wù)約束和透明化的城市政府城鎮(zhèn)化融資體制。
十年黃金路
土地財政一詞并非中國獨創(chuàng)，但是在中國似乎起到了最“名符其實”的作用?；仡櫷恋刎斦哉Q生之后的十年來的發(fā)展歷程，先拋開中口徑和大口徑的土地財政收入不談，即不算因地權(quán)交易引起的相關(guān)稅收收入和地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的“土地金融”收入，僅從小口徑的土地財政收入即土地出讓金來看，十年來和高企的房價交織在一起的土地財政可謂是走過了一段節(jié)節(jié)攀高的歷史。
在20世紀80年代末之后，土地市場在全國主要城市逐步建立。從1992年開始到2003年，我國的土地財政進入萌芽期，這一時期全國累計收到1萬多億元人民幣的土地出讓金。
在2004年到2006年的發(fā)展期，全國累計出讓土地面積達57.44萬公頃，獲得了1.9萬億元的土地出讓收入。
2007年開始，土地財政迎來了繁榮期，土地出讓金大幅攀升，僅2007年一年全國土地出讓面積就達到了22.65萬公頃，收入1.19萬億元。
接下來的六年里，土地出讓面積和價款都呈現(xiàn)出快速上漲之勢。一直到2013年，全國土地出讓收入達到最高峰，全年土地出讓面積36.70萬公頃，出讓合同價款42000億元，折合地價1144億元/萬公頃。而這一數(shù)字是十年前的三倍多。
2014年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元，同期地方公共財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1：1.8。這意味著，即便是在房地產(chǎn)市場不太好的時候，土地收入占地方總財力仍超過1/3。
但大凡事物的發(fā)展在歷經(jīng)繁華之后逐漸走向衰落都是一種必然，從近幾年的數(shù)據(jù)上來看，土地財政也符合這一規(guī)律。近幾年，土地的拿地成本越來越高，支出的成本大量增加，若將土地出讓金扣除用于征地拆遷、補助被征地農(nóng)民、支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費等成本補償性支出，那么土地的凈收益將大幅縮小。
根據(jù)海通證券的測算，2010年全國繳入國庫的土地出讓收入占地方公共財政收入（地方本級收入+中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付）比重達到了40%的最高點，從2011年開始這一比重開始有所回落，到了2012年降到了27.13%。
同時，隨著拆遷成本的不斷提高，到2012年雖然土地出讓金收入2.89萬億，但是相關(guān)補償費用卻達到2.26萬億，導(dǎo)致土地出讓凈收入占公共財政收入的比重下降至5.88%。海通證券認為，這一趨勢還將延續(xù)，靠賣地支持地方財政的道路已難持續(xù)，即將走到盡頭。
功過之爭
土地財政由于被房價、腐敗、泡沫等問題所綁架，摒棄土地財政在學術(shù)界和輿論界呈愈演愈烈之勢。有學者就表示，本是地方政府公共財政預(yù)算外收入，但是卻在地方政府的財政中占有很大份額。地方政府不僅預(yù)收了未來50?70年的土地收益，同時也在預(yù)支未來的土地收益，其風險不容小覷。
近幾年，因為輿論的影響，看起來似乎抨擊土地財政者呈一邊倒之勢。但是，北京大學國家發(fā)展研究院副院長盧鋒對記者表示，根據(jù)他的了解，學術(shù)界、官員里不乏對于土地財政的強烈肯定者。他認為，任何一個制度的安排一定是利弊互見的，土地財政有利的一面是為工業(yè)化、地方建設(shè)提供比較大的財源，支撐了中國城市化的高速發(fā)展。
盧鋒表示，近幾年土地財政的利弊天平開始有所傾斜，弊端大于利端，制度缺陷性愈發(fā)凸顯。最大的一個問題是土地的基本制度處于一個不可持續(xù)的狀態(tài)中，例如，一部分農(nóng)地不可能轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，但是現(xiàn)實生活中，很多農(nóng)地都繞過了監(jiān)管，這些問題大范圍的發(fā)生說明制度是有缺陷的。
土地財政最大的“力挺”派或許會是地方政府，對于很多地方政府來說，來自土地的收入無疑是地方財政收入的大功臣。這些收入支撐著地方基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、社會保障的資金需求。據(jù)了解，平均60%以上的地方公用事業(yè)建設(shè)支出需要依靠土地財政，一些省份甚至能高達70%?80%。一旦土地出讓金出現(xiàn)下滑，勢必造成地方調(diào)節(jié)經(jīng)濟的空間受到限制。
僅以2012年的數(shù)據(jù)來看，我們大致可以如此量化土地帶給地方財政的“好處”。從大口徑的土地財政的概念來看，2012年地方政府獲得了2.89萬億的土地出讓金收入，相當于地方財政的47%；當年的稅收收入中，與房地產(chǎn)有關(guān)的11個稅種，即土地、房地產(chǎn)開發(fā)和交易相關(guān)稅收，貢獻了地方財政收入的31%，合計1.9萬億；另外，截至2012年，地方融資平臺直接通過土地抵押獲取至少2.9萬億的融資。如此說來，2012 年，地方財政從土地上獲取的收入至少有4.8萬億元，如果不包括中央稅收返還，土地財政占地方收入高達52%。
同時，學術(shù)界也不乏為土地財政“喊冤”者，廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁曾撰文指出，中國城市成就背后的真正秘密，就是創(chuàng)造性地發(fā)展出一套將土地作為信用基礎(chǔ)的制度―“土地財政”。沒有這一偉大的制度創(chuàng)新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
趙燕菁認為，中國能走土地財政這條路是因為計劃經(jīng)濟所建立的城市土地國有化和農(nóng)村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創(chuàng)造了條件。“土地財政”的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的財富轉(zhuǎn)化成為啟動中國城市化的巨大資本。
格局調(diào)整
關(guān)于土地財政的是非功過雖然未能蓋棺定論，但是可以肯定的是土地財政已難持續(xù)已經(jīng)是社會各界的共識。僅從土地市場來看，地價不可能一直無限制上漲，最重要的是土地一級市場是有限的。盧鋒稱，土地財政對地方政府財政收入貢獻度呈現(xiàn)出下降趨勢，因此當前財稅改革需要考慮的一個重要方面就是對于地方財政進行補充。
專家指出，地方政府一方面要戒除對“土地財政”的依賴，由原來的投資型政府向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。另一方面也要加快我國的財稅改革進程。一直以來我國在財稅方面責權(quán)不匹配現(xiàn)象嚴重，中央政府應(yīng)該適當將一部分財權(quán)讓渡給地方政府。另外，開征房產(chǎn)稅、營改增都將使地方政府擺脫對土地財政的依賴度。
伴隨著財稅改革的推進，地方財政格局在轉(zhuǎn)型的同時，相應(yīng)地中央財政、企業(yè)的利益格局勢必也會做出調(diào)整。記者根據(jù)行業(yè)分析師的報告，以營改增、房產(chǎn)稅、分稅制改革為主線，整理出如下的調(diào)整脈絡(luò)。
第一，中央財政將分擔營改增的結(jié)構(gòu)性減稅部分。而在分稅制改革方面，中央財政支出增加，轉(zhuǎn)移支付的支出減少。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價收入比；稅制公平
近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房價格一路飆升，國內(nèi)各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點二線城市的房價一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機。大量的用于發(fā)展實體經(jīng)濟的錢都從不同的角度流到了房地產(chǎn)行業(yè)中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房價收入比達到了美國爆發(fā)次貸危機前的2.71倍。房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)勢在必行，但改革中我們?nèi)悦媾R著幾個問題需要攻堅，本文也相對應(yīng)地提出了自己的幾點思考建議。
一、進一步完善房產(chǎn)稅的作用
（一）抑制住房投機
就最新數(shù)據(jù)顯示，在住房供給不斷增加的同時，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農(nóng)民工在內(nèi)的全部城市人口，也就是能滿足我國住房的剛性需求，且就中國社科院2015年的《住房藍皮書》來看，我國戶均住房已經(jīng)超過了1.05，也就是說我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)化過程中住房的改善性需求并不能得以長期維持。而近兩年多個主流一、二城市“地王”“日光盤”的頻頻出現(xiàn)，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關(guān)于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經(jīng)超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個“發(fā)展資料”而被投機持有?，F(xiàn)階段我國居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個物業(yè)管理費的繳納，而這個物業(yè)管理費相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計的，由此，房產(chǎn)稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機性需求的作用。
（二）增加地方財政收入，完善地區(qū)配套
地方政府對轄區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)進行房產(chǎn)稅的課征，同時又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎(chǔ)服務(wù)，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關(guān)聯(lián)。這樣地方政府推行房產(chǎn)稅的反對成本相對會小很多，同時也能給當?shù)丶{稅人提供多種選擇：高稅負，高公共服務(wù)，低稅負，低公共服務(wù)，以最終實現(xiàn)有效的群眾滿意度較高的公共服務(wù)供給。
（三）有利于縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入的分配結(jié)構(gòu)
將房產(chǎn)稅設(shè)計成超額累進稅率可以房產(chǎn)稅起到減小收入不均等的作用，適當免征額的確定，既可以使得房產(chǎn)稅的稅基較為寬泛，達到普遍征收的目的，也可以使房產(chǎn)稅在我國現(xiàn)行稅制中起到第二個個人所得稅的作用，同時對居民的收入分配結(jié)構(gòu)也起到了間接的調(diào)節(jié)作用。
二、全面推行房產(chǎn)稅所遇到的問題及挑戰(zhàn)
（一）征管難度大，征管成本高
現(xiàn)行上海市和重慶市公布的房產(chǎn)稅改革試點方案是以房產(chǎn)的交易價格為計稅依據(jù)，但各成熟的市場經(jīng)濟國家是推行的更為合理的房產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)，原因是隨著經(jīng)濟條件的變化，房產(chǎn)周邊的配套設(shè)施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個客觀合理的評估價值可以起到實時反映房價動態(tài)調(diào)整的作用，而歷史的成交價格卻不能反映房產(chǎn)的市價變化，自然也不能起到對房產(chǎn)增值部分征稅的目的。但房產(chǎn)評估是一個長期性的基礎(chǔ)性的工作，還有大量的基礎(chǔ)性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國內(nèi)現(xiàn)階段的實踐來看，這部分的信息當前缺失嚴重，各省市地稅部門并沒有和當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心實現(xiàn)信息共享，光房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的信息收集和房產(chǎn)合理的評估價值的確定便是一個十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。
（二）房產(chǎn)評估人才缺乏，房產(chǎn)評估制度缺位
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價值，所以對房產(chǎn)稅基的公平評估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個客觀合理的計稅依據(jù)，便很難保證稅負的公平性，也加大了推行房產(chǎn)稅的阻力。所以這就要求我國無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺相關(guān)征管條例的角度，盡快出臺相關(guān)的房產(chǎn)評估制度。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上引進適合我國國情的評估方法和技術(shù)，加快培養(yǎng)相關(guān)人才，建立行業(yè)自律協(xié)會，才能保證房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。
（三）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠不科學
目前我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和發(fā)達國家房產(chǎn)稅制度最大的區(qū)別在于，我國針對個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)給予了免稅待遇。在現(xiàn)行稅制下，居民納稅人持有房產(chǎn)的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購置環(huán)節(jié)才需要繳納相應(yīng)的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導(dǎo)居民不僅僅滿足于將房產(chǎn)作為生活的必需品用于基礎(chǔ)生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產(chǎn)來待價而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。
（四）短期內(nèi)可能會引發(fā)家庭稅負承受度的不均
始于20世紀80年代的城鎮(zhèn)住房制度的改革，使得居民在選擇房產(chǎn)時并不需要將持有房產(chǎn)相關(guān)的稅負成本考慮進去。我國改革的房產(chǎn)稅是希望針對房產(chǎn)的公允合理價值計征的，這就導(dǎo)致相應(yīng)的房產(chǎn)稅的稅額會提高。而擁有這些房產(chǎn)的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢必會帶來家庭收入和擁有住房所要承擔的稅負之間的一個不對應(yīng)，從而沖擊稅制的公平性。
三、改革房產(chǎn)稅的相關(guān)建議
（一）改革現(xiàn)有的稅收征管機制
我國現(xiàn)階段的主要稅種都是針對企業(yè)或者單位納稅人進行征收，即便是針對居民納稅人的個人所得稅也是交由扣繳義務(wù)人代扣代繳。但隨著個人的收入水平和財富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導(dǎo)致了稅款的流失。為了更好地推進房產(chǎn)稅，我國的稅收征管機制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個過程中，我們無疑要盡快健全個人的基本納稅資料，針對居民個人的房產(chǎn)在建立財產(chǎn)登記制度的同時，也要建立房產(chǎn)的使用登記制度。同時，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭取使得稅務(wù)、不動產(chǎn)登記、城市規(guī)劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯(lián)網(wǎng)，對涉稅信息實現(xiàn)動態(tài)全面地監(jiān)控和管理。
（二）建立完善的稅收評估體系
例如英國為了有效保障房產(chǎn)稅的征收，專門有設(shè)置獨立于政府和征稅機關(guān)的地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評估師，美國則是在各個州設(shè)置了獨立的評估官員，同時配有專用的房地產(chǎn)評估軟件能迅速呈現(xiàn)出附近地塊的房產(chǎn)交易記錄所形成的應(yīng)稅財產(chǎn)的市場價值。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們可以考慮把編制整理好的房產(chǎn)信息掛在網(wǎng)上，主要提供房產(chǎn)歷史成交時間、價格、房產(chǎn)合理的評估價值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對判斷，若納稅人對自己的財產(chǎn)價值有所疑慮，可以提請重新評估。
（三）合理確定房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策
針對現(xiàn)階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現(xiàn)象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實體經(jīng)濟中抽血的情況，及時取消居民擁有的非營業(yè)性住房免稅的稅收優(yōu)惠勢在必行，以結(jié)束長期在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)無稅收成本的狀態(tài)。但對于低收入階層家庭自用的房a，我們?nèi)孕枰Ｓ幸欢ǖ臏p免政策。
（四）短期內(nèi)據(jù)各地區(qū)實際情況設(shè)置級差稅率來調(diào)整不同家庭的相對稅負
盡管住房的價值大多數(shù)情況下是受家庭收入的影響，但影響住房價值的因素太多太多?！皬母呤杖胝叨汲钟懈邇r值房產(chǎn)”并不能直接推演出“高價值房產(chǎn)都被高收入者持有”。于此所引發(fā)的稅負的公平性問題，在房產(chǎn)稅的改革初期我們可以通過設(shè)置級差稅率來進行調(diào)節(jié)。通過引入“房價收入比”這一指標，我們可以設(shè)計分段的累進稅率，低的房價收入比從高適用稅率，高的房價收入比從低適用稅率，以達到保障稅負公平的目的。
（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務(wù)
若房產(chǎn)稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產(chǎn)稅的阻力也會相應(yīng)地減少。地方政府可以建立專項稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細列明房產(chǎn)稅所課征的收入的來源和去向，嚴格限定稅收的使用用途，力爭專門用于外溢性很小的本地區(qū)的居民生產(chǎn)生活公共設(shè)施和公共服務(wù)的改善，爭取做到房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。
參考文獻：
[1]張永健.我國房產(chǎn)稅改革的思路與對策研究[D].山東大學，2015.
[2]李妍.武漢市個人住房房產(chǎn)稅征收利弊分析[D].華中師范大學，2015.
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)；競爭策略；社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)
一、我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的進一步拓展，人們收入增加，改變居住環(huán)境的愿望得以實現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計資料顯示：我國新建城鎮(zhèn)住房面積2012年已達102億平方米，倘若以90平方米為單位計量，則10427萬戶的居民房產(chǎn)問題得以解決，緊張的住房問題得到有效遏制。除此之外，規(guī)范物業(yè)管理、加強噪音治理、完善基礎(chǔ)設(shè)施等輔助舉措，也在很大程度上改善了居民居住環(huán)境。自1998年住房制度改革后，帶有福利性和實物分房性質(zhì)的政策取締，為及時順應(yīng)居民購房步伐，開放房地產(chǎn)業(yè)市場和實行住宅分配貨幣化政策得以實施。據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：我國城鎮(zhèn)居民個人平均住宅面積在2012年已達25平方米，較2001年有21%增幅。發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)改變了城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)，踐行了國家金融相關(guān)政策，進一步推進住宅消費商品化進程，社會消費結(jié)構(gòu)趨于合理。但生活品質(zhì)的提升必然會對自身衣食住行提出更高要求，住房面積大小成為我國城鎮(zhèn)化居民首先要考慮的問題?；谖覈丝诨鶖?shù)大，平均用地少的現(xiàn)狀，每年居民生活條件改善都會使得住房面積不斷提升。其中，2000年-2013年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（單位：平方米）如下表所示：
由此可見：1.1平方米成為我國2000年――2013年人均城鎮(zhèn)住宅建筑面積增長均值。2000年我國人均住宅面積為20.3平方米，2012年我國人均住宅面積為33.7平方米。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計：2013年，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，照此趨勢發(fā)展，我國6.8667億城鎮(zhèn)居民將會有7.7億平方米的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求。城鎮(zhèn)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)變換，新型房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生標志著市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，“三二一”建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)勢而生，掀起了上海商務(wù)辦公建設(shè)風潮，最終形成浦東新區(qū)，虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，外灘金融貿(mào)易區(qū)等典型性商務(wù)中心。而蘇州在九十年代的商務(wù)辦公區(qū)相對較少，主要通過吸收外資進行工業(yè)化建設(shè)，蘇州新區(qū)和新加坡工業(yè)園就是其中典型案例，外來務(wù)工人員的膨脹促使房地產(chǎn)市場著眼點發(fā)生變化，流動人口居住問題成為房產(chǎn)開發(fā)商新思維模式。區(qū)域和城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)被納入房產(chǎn)投資方向的考量因素，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開發(fā)調(diào)整更加科學合理化。
二、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要地位
1978年改革開放后，國家房地產(chǎn)業(yè)在政策扶持下呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢頭，國民經(jīng)濟得以提升。國務(wù)院并于1998年7月下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)通知》文件，其中明確表示：福利房政策取消，住房分配貨幣化政策開始應(yīng)用。諸多條令條例在明確居民住房未來發(fā)展趨勢的同時，也確立了房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化經(jīng)濟中的重要地位。1998年國家正式實施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落實，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)與國際形勢接軌，同時也進一步提升了我國國民經(jīng)濟水平。其中，2003年-2012年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值如下表所示：
分析表格可知：房地產(chǎn)業(yè)投資額度從2003年10153.8億元上升到2012年72466.8億元，十年光景上漲近七倍左右，房地產(chǎn)業(yè)增加值從2003年6172.7億元上升到2012年32197.9億元，上漲幅度大約在5倍左右，但同一周期的國內(nèi)GDP總額卻僅有3.82倍的增長幅度，低于房地產(chǎn)業(yè)增速。由此可見：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進了國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，在我國社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占有重要地位。
三、我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)競爭的具體策略
1.構(gòu)建多層次融資平臺
建立完善的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)債券交易制度，為以后城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)分配資源；成立以商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)擔保為主的平臺，把原來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)進行投資的小額項目交由地方擔保公司執(zhí)行，這些地方平臺會根據(jù)當?shù)厥袌龅姆▌t對其進行審核，減少了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資風險，避免出現(xiàn)由于估測不當而產(chǎn)生的資源浪費現(xiàn)象，從而實現(xiàn)了乘數(shù)效應(yīng)；商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慢慢從盈利性市場解放出來，運行PFI模式；在一些類似于經(jīng)濟適用房建設(shè)項目中，投資時間短，出成效速度快，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要注意讓利于民；積極采用信托方式鼓勵大眾投資；鼓勵和某些前景有保障的企業(yè)進行合資操作，向著公私合營化方向改革，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過運用回收的贏利資金來進一步完善自身組織架構(gòu)。
2.加大交互式策略應(yīng)用力度
交互性是新媒體突出的特征，全媒體是商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)廣告營銷的觀念，基于傳統(tǒng)媒體結(jié)合新媒體是商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方式。據(jù)相關(guān)調(diào)查資料統(tǒng)計顯示：新媒體的營銷成本大約僅占傳統(tǒng)媒體的百分之二十，營銷效果卻達到百分之八十五。因此，處于初步階段的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大膽應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，把更有利于企業(yè)品牌文化傳播的功能充分發(fā)揮，在多媒體營銷中采用體驗和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破時間和空間限制。傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)營銷主要以電視、廣播、報紙等為載體，覆蓋面廣，但缺乏針對性，費用較高，傳播效果具有不確定性。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和移動通信在我國的普及與發(fā)展，新媒體廣告越來越多的出現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，全面深入的了解新媒體，整合營銷傳播特性成為商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場立足的著眼點。
3.做好房地產(chǎn)租賃項目的招投標工作
對于房地產(chǎn)租賃項目，沒有萬全準備很難對變化多端的房地產(chǎn)市場做具體評估，“不打無準備之仗”是大多數(shù)謹慎派投資者的投資理念。首先，要好事前的市場分析，對其中利弊有所分析，對開發(fā)項目的投資前景也應(yīng)要有遠見，一些項目不一定能夠在投資后得到立竿見影的回報，但卻在后期有個慢而不息的資金回收，累積的最終結(jié)果同樣是一個不錯的投資手筆。其次，需要對城市發(fā)展建設(shè)方向有一個大致了解，因為很多時候政府是以建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施為房地產(chǎn)開發(fā)目的，掌握城市建設(shè)動態(tài)有助于了解政府一舉一動，從而更有利于在房地產(chǎn)租賃項目招投標中取得有利地位。抓住政府對城市未來項目的規(guī)劃投資，則會在同競爭者投招標角逐中略勝一籌。筆者根據(jù)統(tǒng)計需要，通過查閱資料對房地產(chǎn)可類比項目進行了市場調(diào)查，具體如下：
以上表格把房地產(chǎn)市場上最主要的版塊劃分成了百分比，我們從中不難看出，地段位置在房地產(chǎn)價值中的比重達到40%，其它則是輔助因素，大多在10%以下。因此，房地產(chǎn)開發(fā)需要考慮到方方面面的因素，對國家的相應(yīng)法律法規(guī)有所熟悉，明確相關(guān)條例，在規(guī)定范圍里合法合理經(jīng)行房地產(chǎn)租賃項目招投標是一切工作的前提，也是保證其最終招投標成功與否的重要指標。
4.注重企業(yè)自身形象包裝
一個優(yōu)秀的品牌必然有一個優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者就是企業(yè)的形象，比如聯(lián)想的柳傳志，阿里巴巴的馬云等。由此可見，企業(yè)品牌、企業(yè)文化、企業(yè)人三者關(guān)系相輔相成。廣告和電子商務(wù)是兩個重要的傳播方式，我國已有二十多年的電子商務(wù)發(fā)展史，但除阿里巴巴擁有的幾個國外大型品牌外，其余幾乎都處在一個探索過程中。電子商務(wù)在新媒體整合營銷中的作用不容小覷，包括一些事件營銷等。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在有意識制造文化事件的同時，也要重視自身包裝，比如在天津災(zāi)害中，在輪船或航空災(zāi)害中，在冬奧會等事件中，憑著敏銳的市場嗅覺策劃相關(guān)活動，社會責任形象便可逐步樹立。
5.建立有效風險防控機制
針對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)融資中融資風險的轉(zhuǎn)移，筆者認為商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立行之有效的風險防控機制。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當立足不同于小微企業(yè)所屬的行業(yè)特點，制定不同的風險預(yù)警和防范制度，比如針對周期性比較強的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)波動周期合理安排擔保任務(wù)等。同時要在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間合理分配融資風險比例，對待一些風險較大的行業(yè)融資應(yīng)由企業(yè)自身承擔更多風險給付比例，讓商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)更加放心大膽地開拓各項目融資擔保，幫助商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)贏得商業(yè)銀行等授信機構(gòu)信任?，F(xiàn)代企業(yè)依托商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開展融資，已成為國外企業(yè)最常采用的方式，我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要想走出融資難的困境，必須重視這種模式。
四、結(jié)語
綜上所述，我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭環(huán)境復(fù)雜多變，涉及多方利益。隨著當前大量農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)，新增住房需求和原城鎮(zhèn)居民對住房要求改變，房產(chǎn)剛性需求產(chǎn)生促使房價快速上漲，為新增人口設(shè)置屏障，“逆城鎮(zhèn)化’現(xiàn)象出現(xiàn)。我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)如何在利益面前做到良性競爭，如何采取積極措施保持房價平穩(wěn)運行，政府又如何結(jié)合市場動態(tài)進行適當調(diào)控，大眾又如何保持清醒頭腦抵制惡“囤房”現(xiàn)象的屢禁不止，諸多問題仍需我們從業(yè)者進一步努力。
注釋：
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參考文獻：
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現(xiàn)行農(nóng)村金融體制在配置農(nóng)村金融資源方面具有不公平和低效率的特征。為了構(gòu)建一個符合我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展實際情況的多元化的農(nóng)村金融體系，必須打破現(xiàn)有農(nóng)村金融體制，進而在農(nóng)村建立和發(fā)展微型金融組織，可以促使農(nóng)村金融體系向多元化方向發(fā)展，既能分擔農(nóng)信社的支農(nóng)壓力，還能積極誘導(dǎo)地下金融逐漸轉(zhuǎn)移到地面，從根本上阻止農(nóng)村資金外流，對于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)具有重要的意義。
一、現(xiàn)階段我國農(nóng)村金融現(xiàn)狀
1979年我國農(nóng)業(yè)銀行恢復(fù)，在近30年的金融改革里，農(nóng)村基本上形成了以商業(yè)銀行、政策性銀行和信用合作社為主體的正規(guī)金融體系，其中農(nóng)村信用合作社最為普遍。但是與此同時，民間借貸卻悄然萌發(fā)，形成了一套在法律約束之外的非正規(guī)金融系統(tǒng)，與正規(guī)金融體系并存。非正規(guī)金融游離于國家監(jiān)管體系之外，具有一些灰色性質(zhì)，其發(fā)展規(guī)模與領(lǐng)域有很大的局限性。近年來，正規(guī)金融機構(gòu)由于受到商業(yè)利潤最大化原則的約束，并且我國在加入WTO后金融安全意識加強，以及新巴塞爾協(xié)議對于金融機構(gòu)壞賬率的約束，使得他們越發(fā)不傾向于在農(nóng)村地區(qū)提供小額貸款和開展業(yè)務(wù)。近期通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村金融還不適應(yīng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，這包括六個方面：一是金融機構(gòu)網(wǎng)點大量從農(nóng)村撤出，覆蓋率低；二是信貸資金大量流出，貸款供應(yīng)不足；三是金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品單一，服務(wù)不足；四是資產(chǎn)質(zhì)量不高，金融企業(yè)包袱較重；五是融資成本普遍偏高，負擔較重；六是民間借貸活躍，利弊共存。
二、農(nóng)村金融困境的解決之策
我國農(nóng)村金融市場的發(fā)展和完善要從宏觀和微觀兩個層面入手。在宏觀上，貨幣創(chuàng)造職能的缺失要求發(fā)揮正規(guī)金融機構(gòu)的主導(dǎo)作用，而微觀市場環(huán)境的缺失則需要政府尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，完善金融法規(guī)，創(chuàng)造市場競爭的制度環(huán)境。
（一）增加農(nóng)村金融的有效供給。一是增加對農(nóng)村的信貸資金投入?；舅悸肥前艳r(nóng)村地區(qū)的資金留在農(nóng)村，把農(nóng)村以外的資金吸引到農(nóng)村。具體措施是：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社和郵政儲蓄銀行在縣域吸收的存款，應(yīng)有75%的資金運用于縣域，其他存款類銀行機構(gòu)在縣域吸收的存款，應(yīng)有60%的資金運用于縣域。在具體操作時，建議實行“新舊劃斷”，新增加的存款按規(guī)定比例留在農(nóng)村，原吸收的存款可以區(qū)別不同類型的銀行機構(gòu)，采用分年達標的辦法逐年達到規(guī)定比例的要求。金融機構(gòu)按規(guī)定比例留在農(nóng)村的資金，其使用應(yīng)由金融企業(yè)按市場原則運作，自主經(jīng)營、自負盈虧、自擔風險，也就是在縣域經(jīng)濟和社會的范圍內(nèi)，信貸資金的投放由金融企業(yè)自主決定，不受任何干預(yù)。采取各種有效措施吸引農(nóng)村以外的金融機構(gòu)和資金到農(nóng)村來，支持和服務(wù)“三農(nóng)”。二是增加農(nóng)村金融機構(gòu)網(wǎng)點。基本思路是市場配置、政策引導(dǎo)、分別監(jiān)管。市場配置就是適度放開社會資本投資設(shè)立農(nóng)村金融機構(gòu)，允許企業(yè)和個人投資參股設(shè)立在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村的金融機構(gòu)。政策引導(dǎo)就是由政府和金融監(jiān)管當局在市場準入條件、財政稅收和收益補貼等方面出臺激勵和約束政策，引導(dǎo)各類資本到農(nóng)村投資開辦金融機構(gòu)及網(wǎng)點。分別監(jiān)管的原則是，在縣域設(shè)置存款類銀行機構(gòu)，由金融監(jiān)管當局審批并監(jiān)管；在縣域設(shè)置不吸收公眾存款的專營貸款的機構(gòu)網(wǎng)點，由省級政府審批并監(jiān)管。三是增加農(nóng)村金融市場產(chǎn)品。關(guān)鍵是鼓勵競爭、鼓勵創(chuàng)新、規(guī)范經(jīng)營。建議農(nóng)村金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新的市場準入一般實行備案制，少數(shù)的實行核準制，個別的實行審批制。要加強金融監(jiān)管，及時依法糾正農(nóng)村金融業(yè)務(wù)運行中發(fā)生的問題。
（二）放寬抵押擔保限制，對接正規(guī)金融。改革現(xiàn)行法規(guī)，允許農(nóng)村的房產(chǎn)及土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押擔保物，以便和正規(guī)金融順利對接。一要改革農(nóng)村現(xiàn)行住房管理制度，對農(nóng)戶住宅發(fā)放房產(chǎn)證，允許農(nóng)民以房產(chǎn)證進行抵押貸款。二要完善土地金融制度，允許農(nóng)民以依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)做抵押獲得貸款，并在土地管理部門登記備案。在許多國家，上述方案已經(jīng)付諸實踐，并取得了良好效果，值得我們借鑒。
（三）借鑒非正規(guī)金融經(jīng)驗，放寬利率約束。1973年美國經(jīng)濟學家麥金農(nóng)曾提出了“金融抑制論”。他認為，發(fā)展中國家普遍存在著嚴重的“金融抑制”政策。尤其是政府對利率的管制，造成利率機制的扭曲，導(dǎo)致了金融市場配置的效率低下和經(jīng)濟福利的損失。其后果是金融發(fā)展停滯不前，最終阻礙了實體經(jīng)濟的增長。事實證明，農(nóng)村非正規(guī)金融由于受到較少的政府管制，其利率水而更接近市場均衡利率水平，與正規(guī)金融相比更具活力和競爭優(yōu)勢。當前農(nóng)村金融市場中正規(guī)金融機構(gòu)的金融服務(wù)供給越來越少，農(nóng)民的信貸需求主要依賴非正規(guī)金融。因此，我們可以借鑒其相對成功的經(jīng)驗，進一步放開農(nóng)信社和商業(yè)銀行的農(nóng)村利率限制。資金供求雙方根據(jù)法定利率為基準，實行風險和交易費用加成定價方法。由于每筆借款的主體、用途、緩急程度和時間長度所承擔的風險和收益差別不同，因此可設(shè)定不同的貸款利率。充分發(fā)揮利率的資金配置作用，保證正規(guī)金融與非正規(guī)金融平等的競爭環(huán)境。同時，取消農(nóng)信社相對于其他商業(yè)銀行相對優(yōu)越的利率政策，對所有金融機構(gòu)采取一視同仁的態(tài)度，構(gòu)建正規(guī)金融機構(gòu)之間平等的競爭環(huán)境。
（四）重視、規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸。首先，應(yīng)重視民間借貸的存在和發(fā)展。民間借貸不僅長期存在，并且會在今后相當長時間內(nèi)發(fā)展。一方面民間借貸對農(nóng)村金融的補充和輔助作用明顯；另一方面民間借貸還存在諸多問題和弊端，必須興利除弊。因此，對于民間借貸應(yīng)該正視，而不應(yīng)回避。各級政府以及貨幣當局、監(jiān)管當局應(yīng)予于高度重視。其次，對民間借貸要積極引導(dǎo)。要發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策的作用，通過環(huán)境、能源、土地等政策手段引導(dǎo)民間借貸投向。金融機構(gòu)可以開辦委托存貸款業(yè)務(wù)，通過信托等辦法引導(dǎo)民間資本。第三，對民間借貸要積極規(guī)范。加強對民間借貸活動的監(jiān)測，掌握其規(guī)模、流向、問題及影響等，為宏觀調(diào)控提供決策支持。政府有關(guān)部門要及時產(chǎn)業(yè)政策、金融政策指引和風險提示，規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸行為。要堅決取締非法吸收存款、非法集資和高利貸等非法融資活動，抓緊規(guī)范民間借貸行為的立法。
（五）加強農(nóng)村金融環(huán)境建設(shè)。依法督促農(nóng)村企業(yè)建全財務(wù)制度，嚴格財務(wù)管理。農(nóng)村金融企業(yè)要從貸款的安全性出發(fā)，進一步加強農(nóng)村信用工程建設(shè)，通過“信用村鎮(zhèn)”、“信用農(nóng)戶”評定等行之有效的方法，把改進金融服務(wù)，增加貸款投放與企業(yè)和個人信用評定緊密結(jié)合，推動農(nóng)村信用環(huán)境建設(shè)。加強信用信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造條件，建立和完善縣域企業(yè)和個人信用信息數(shù)據(jù)庫。完善信息搜集、整理、交流和信用評價機制。進一步加強農(nóng)村經(jīng)濟金融法制建設(shè)，依法保護企業(yè)和個人債權(quán)，依法治理逃廢金融債務(wù)行為。加快建立存款保險制度，形成有效的市場退出機制。
還可以建立正規(guī)金融和非正規(guī)金融之間資金的聯(lián)結(jié)。發(fā)揮正規(guī)金融資金充裕、規(guī)模經(jīng)營的成本優(yōu)勢和非正規(guī)金融的信息優(yōu)勢，建立正規(guī)金融和非正規(guī)金融的聯(lián)結(jié)。通過正規(guī)金融將低價的信貸資金提供給非正規(guī)金融，即貸款給非正規(guī)金融組織，增加非正規(guī)金融的資金供給，改善廣大農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)面臨的貸款條件，提高農(nóng)村金融需求的滿足度?！?/p>
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 設(shè)計管理； 質(zhì)量管理
Abstract: the real estate project design management are directly related to the success or failure of real estate project, therefore, in real estate development project design management phase into mature project management approach, in the process of design of scientific decision and resources optimization and quality and cost control play a positive role in promoting.
Keywords: real estate development; Design management; Quality management
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國家國民經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理，并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，在當前形勢下，加強房產(chǎn)項目的設(shè)計管理具有重要意義。
一、工程項目設(shè)計管理的意義
建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使項目設(shè)計階段更好地控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設(shè)計任務(wù)書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
二、工程項目方案設(shè)計階段，強化質(zhì)量管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案招投標階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設(shè)計組織機構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標與投資方向。當然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機構(gòu)的實力強大與否的一種手段。但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設(shè)計組織機構(gòu)進行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風格等進行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導(dǎo)致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當謹慎、細致考慮。
三、工程項目施工圖設(shè)計階段，做好協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計階段管理的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證做好最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)的工作。首先，當項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負責人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標與質(zhì)量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得以有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位和建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進一步審核，如果審核中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
四、總結(jié)
設(shè)計管理是建設(shè)工程項目管理的重點工作，是項目管理的龍頭，是確保工程功能、質(zhì)量和進度的前提和基礎(chǔ)，是做好工程投資控制的關(guān)鍵，必須得到充分的認識和足夠的重視,需要在實踐過程中不斷學習、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目設(shè)計管理工作。
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【關(guān)鍵詞】同一控制 企業(yè)合并 會計處理
2006年2月15日財政部頒布了《企業(yè)會計準則第20號――企業(yè)合并》，該準則在借鑒國際會計準則的基礎(chǔ)上，重點對同一控制下與非同一控制下企業(yè)合并的確認、計量和相關(guān)信息的披露作出了規(guī)范。準則規(guī)定，同一控制下的企業(yè)合并是指參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的。對于同一控制下企業(yè)合并的會計處理方法采用權(quán)益結(jié)合法，該準則2007年起在上市公司執(zhí)行至今已有六年多，因此有必要對執(zhí)行過程中的利弊進行分析。
一、同一控制下企業(yè)合并會計處理方法的特征
1.合并中取得的有關(guān)資產(chǎn)、負債，基本上維持其原賬面價值不變，合并中不產(chǎn)生新的資產(chǎn)和負債；不存在商譽確認的問題。
2.由于權(quán)益結(jié)合法不需要對被購買企業(yè)資產(chǎn)以公允價值計價，投資方仍按被投資方資產(chǎn)的賬面價值確認并購的資產(chǎn)和后續(xù)承繼的負債，或按其賬面價值作為長期股權(quán)投資，一方面避免了企業(yè)資產(chǎn)進行公允價值重估所帶來的合并程序的繁雜，大大減輕工作量；另一方面避免了由于公允價值重估而造成的利潤操縱空間，從而提高了會計信息的可靠性。
3.合并方在合并中取得的凈資產(chǎn)的入賬價值與為進行企業(yè)合并支付的對價賬面價值之間的差額，調(diào)整所有者權(quán)益相關(guān)項目，不計入企業(yè)合并當期損益。
4.視同合并后形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時一直是一體化存續(xù)下來的，體現(xiàn)在其合并財務(wù)報表上，即由合并后形成的母子公司構(gòu)成的報告主體，無論是其資產(chǎn)規(guī)模還是其經(jīng)營成果都應(yīng)持續(xù)計算（張忠喜、劉紹軍，2009；呂靜靜，2013）。具體表現(xiàn)為：不論合并發(fā)生在會計年度的那一時點，合并會計報表中均反映參與合并企業(yè)的整個年度的損益；被投資方在合并的留存收益構(gòu)成合并留存收益的一部分（王建，2009）。
5.同一控制下企業(yè)合并會計處理方法是在歷史成本系統(tǒng)的背景下發(fā)展起來的，它不改變資產(chǎn)負債的歷史成本，這有利于投資者、債權(quán)人等財務(wù)報告使用者全面了解被合并企業(yè)的歷史資產(chǎn)價值、質(zhì)量，財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
二、同一控制下企業(yè)合并會計處理方法的積極作用
1.有利于規(guī)范企業(yè)的行為。從上述特征來看，對符合同一控制合并條件采用同一控制下企業(yè)合并方法進行會計處理的最大益處，是適應(yīng)了我國資本市場不夠成熟、公允價值評估體系尚不健全這樣的特殊情況，有利于規(guī)范資本市場上的企業(yè)合并行為。
由于我國經(jīng)濟目前市場化的程度尚不高，國有經(jīng)濟成分仍較高，公允價值估值及其計量體系尚不完善，而同一控制下企業(yè)合并往往是在合并方大股東（或?qū)嶋H控制人）或政府行政主導(dǎo)下進行的（尤其是上市公司），故對被合并方的并購對價往往取決于合并方大股東（或?qū)嶋H控制人）的意志或需求，而并非是真正公允價值。因此，如果采用與非同一控制下企業(yè)合并一樣的購買法的會計處理原則，勢必會造成并購對價過高或過低。如果對價過高則造成計入合并的被合并方資產(chǎn)價值虛增，使得合并方大股東（或?qū)嶋H控制人）可以套取合并主體經(jīng)濟利益而損害了中小投資者利益（這種情況在上市公司案例中尤為顯見）；如果對價過低（如大幅低于被合并方賬面凈值），則需將并購對價與被合并方賬面凈值的差額直接計入合并期間的當期凈資產(chǎn)，卻是修飾了會計報表。
值得指出，雖然同一控制下合并的會計處理方法本質(zhì)上不能解決合并對價是否公允問題，但在一定程度上約束了同一控制下的并購行為，特別是對被并購方資產(chǎn)等價值的計量上保持了相對的合理性。
2.提高了我國企業(yè)合并會計信息的質(zhì)量。我國企業(yè)會計準則獨創(chuàng)了同一控制下的企業(yè)合并會計處理方法，是鑒于我國現(xiàn)階段經(jīng)濟環(huán)境的考慮，結(jié)合了我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，也體現(xiàn)了在與國際趨同的大方向上發(fā)展中國家應(yīng)持有的態(tài)度――“國際趨同而非等同”。
當前，有些企業(yè)合并實例屬于同一控制下的企業(yè)合并，在會計實務(wù)中如果不對這種合并行為加以規(guī)定，就會出現(xiàn)會計規(guī)范的真空，導(dǎo)致會計實務(wù)缺乏準則基礎(chǔ)和指引。會計的基本目的即客觀反映交易與事項的經(jīng)濟實質(zhì)，并進行準確計量、報告，同一控制下的企業(yè)合并通常是“共同控制”下企業(yè)集團成員之間或者母公司與子公司之間的組織架構(gòu)調(diào)整或資產(chǎn)、負債重組；若使用購買法，不僅無法客觀反映交易的經(jīng)濟實質(zhì)，而且極易誘發(fā)利潤操縱。
三、同一控制下企業(yè)合并權(quán)益結(jié)合法的缺陷
雖然，同一控制下企業(yè)合并的處理方法的益處較明顯，但其存在的瑕疵也較突出。
首先，企業(yè)合并所編制合并報表，往往存在既有以公允價值計量的被合并單位，又有以歷史成本計量的被合并單位，使得價值計量編制基礎(chǔ)存在一定矛盾。正如前述，同一控制下企業(yè)合并時以賬面歷史成本計量作為合并報表編制基礎(chǔ)，而非同一控制下企業(yè)合并時是以購買法理論作為企業(yè)合并報表編制方法，即合并方在合并時需將被合并方在購買日的公允價值作為合并報表編制基礎(chǔ)，因此如果合并方既有同一控制下的被合并單位，又有非同一控制下的被合并單位時，就存在歷史成本計量和公允價值計量兩種編制方法并存的情況，由此出現(xiàn)了一定的矛盾，特別是如果同時合并的同一控制下的被合并單位和非同一控制下的被合并單位同時擁有相近或類似的資產(chǎn)或負債時，合并會計報表反映出來的計價既有歷史成本又有公允價值，致使所編制的合并會計報表存在矛盾，不能準確反映資產(chǎn)和負債的真實情況。
其次，按現(xiàn)行規(guī)定在發(fā)生同一控制下的控股合并時，需追溯調(diào)整的期初數(shù)方法來編制合并會計報表，即應(yīng)視同合并后形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時，一直是一體化存續(xù)下來并體現(xiàn)在其合并財務(wù)報表上，即由合并后形成的母子公司構(gòu)成的報告主體，無論是其資產(chǎn)規(guī)模還是其經(jīng)營成果都應(yīng)持續(xù)計算。因此在編制合并財務(wù)報表時，應(yīng)當對合并資產(chǎn)負債表的期初數(shù)進行調(diào)整，同時應(yīng)當對比較報表的相關(guān)項目進行調(diào)整，視同合并后的報告主體在以前期間一直存在（張忠喜、劉紹軍，2009；詹娟，2012）。這將既使合并報表編制工作復(fù)雜化，又使會計報表信息不連貫，影響會計報表使用人的理解。為尊重這一規(guī)定，僅2008年就有166家上市公司對年初會計報表進行調(diào)整，調(diào)增年初股東權(quán)益335.81億元；2012年A股2 469家上市公司年報已收官，合計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比出現(xiàn)零增長，上述會計政策無疑也是影響因素之一。
第三，正是因為存在追溯調(diào)整，使合并方的會計報表起到了一定修飾作用。由于視同合并后的報告主體在以前期間一直存在，那么被合并方的相關(guān)資產(chǎn)、負債和相關(guān)損益都要從合并方存在期間始終并入合并方，造成合并方以前年度資產(chǎn)規(guī)模、收益規(guī)模和權(quán)益規(guī)模得到了擴大；同時，以前年度的合并方與被合并方形成的關(guān)聯(lián)交易也在合并時被抵消，這兩點也往往被擬上市企業(yè)（IPO企業(yè)）利用。因為，如此操作既能滿足了上市資產(chǎn)規(guī)模的要求，又無需再披露與被合并方的關(guān)聯(lián)交易的公允性和必要性。此外，由于同一控制下合并在并購日對被合并方采用賬面價值計量，因此對被合并方真正公允價值并未體現(xiàn)，而其真正公允價值的體現(xiàn)可能在未來若干個會計年度來實現(xiàn)；而在未來若干個會計年度來實現(xiàn)時，增加了合并方的未來收益。譬如，A公司為某房地產(chǎn)上市公司，收購其母公司控制下B公司（也屬于房地產(chǎn)企業(yè)），從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房產(chǎn)升值較快，B公司賬面的房產(chǎn)項目應(yīng)該有很大幅度的升值，但由于屬于同一控制下的合并，不能按公允價值計量B公司，因此B公司真正的公允價值并不能體現(xiàn)，合并報表只能反映資產(chǎn)價值較低的歷史成本，而只有在以后年度B公司出售自己的房產(chǎn)時才能陸續(xù)體現(xiàn)，從而增加了A公司合并方的未來收益。
第四，同一控制下企業(yè)合并的處理方法也可能給合并方的少數(shù)股東權(quán)益帶來不必要的損害，特別對上市公司而言，可能直接影響到少數(shù)投資者的利益。正如前述同一控制下的合并往往由合并方（尤其是上市公司）的大股東主導(dǎo)，且現(xiàn)行準則規(guī)定同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資初始成本是以在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額，作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，而長期股權(quán)投資的初始投資成本與支付對價之間的差額，需調(diào)整資本公積等權(quán)益項目，而為取得長期投資的、所支付的對價往往大于被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額，因此從合并的交易結(jié)果來看，往往是減少了合并方的權(quán)益項目，而這些權(quán)益項目原應(yīng)由股東共同享有，但現(xiàn)在卻因大股東主導(dǎo)的交易行為形成的權(quán)益損失，也需少數(shù)股東來承擔了，因此對少數(shù)股東（尤其是中小投資者）而言，顯得略有不公。
四、結(jié)語
目前，同一控制下企業(yè)合并會計處理方法是我國特定經(jīng)濟環(huán)境下的產(chǎn)物，隨著我國經(jīng)濟改革的深化，市場化程度的提高，公允價值估價與計量體系的完善，同一控制下企業(yè)合并會計處理方法必定會逐步向非同一控制下企業(yè)合并以購買法為基礎(chǔ)的會計核算方法過渡，就目前階段而言，可以考慮將同一控制下企業(yè)合并會計處理方法所適用范圍適當縮小，如A公司為最終控制企業(yè)，B公司為A公司控制的子公司，C公司為A公司控制的另一子公司，D公司為B公司控制的子公司，如果A公司從B公司處收購D公司，那么從A公司最終控制企業(yè)的角度出發(fā)，最終合并結(jié)果并沒有變化，因此仍應(yīng)采用現(xiàn)行同一控制下的企業(yè)合并的方法。如果B公司從A公司處收購C公司，那么從B公司角度出發(fā)，合并范圍發(fā)生了變化，因此，可以采用購買法的會計處理方法進行合并，當然前提條件是B公司支付C公司的對價是公允的。
上海大型國企集團的實踐證明，同一控制下企業(yè)合并會計處理方法既有優(yōu)點，也有缺陷。筆者旨在拋磚引玉、共同探討，偏頗之處敬請指正。
（作者為公司董事、財務(wù)總監(jiān)、高級會計師）
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[7] 張忠喜，劉紹軍.同一控制下企業(yè)合并會計處理異議[J].武漢：財會月刊，2009（10）.
張國君 天津大學技術(shù)經(jīng)濟學碩士，現(xiàn)在沈陽市工商局個體協(xié)會工作，任助理調(diào)研員。在企業(yè)管理、項目策劃、市場開發(fā)等方面有一定的研究，曾為一些企業(yè)提供有關(guān)咨詢，如正在建設(shè)中的沈陽出國咨詢服務(wù)市場等。近年來多次主講個體經(jīng)營如何發(fā)展和下崗職工如何再創(chuàng)業(yè)等。
去年有兩個下崗女工找我出主意，我建議她們開家政服務(wù)社。她們聽了馬上反問我，這能掙錢嗎？為了打消她們的顧慮，我把開辦家政服務(wù)社的利弊詳細做了一下分析。
家政服務(wù)能提供保姆、月嫂，接送學生，照顧病人、老人，織補衣物，清潔衛(wèi)生等家庭所需的多項服務(wù)，本來是一個投資少、見效快、有前途的朝陽產(chǎn)業(yè)，但目前真正能做大、做強、做贏了的確是寥寥無幾。許多人一開始看到辦家政能致富，也不分青紅皂白，也不作市場分析、服務(wù)對象調(diào)查，盲目地辦起家政公司。結(jié)果過了一年半載，不但沒有掙到錢，反而賠了不少房租錢，承受不了，只好洗手不干了。我們在街面上經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)不少家政服務(wù)企業(yè)時間不長就關(guān)門了，這也給社會、給人們心理帶來了負面影響，認為家政行業(yè)是夕陽行當。
因此我跟她們講，干這行首先得講信譽。不講信譽，用戶會缺乏安全感。家政行業(yè)是比較特殊的產(chǎn)業(yè)，它直接涉及到客戶的方便、利益、安全。有些家政企業(yè)為了眼前利益，不惜欺騙上帝，雇傭的保姆不是不懂家政知識，就是愛小，使我們的家庭對家政服務(wù)業(yè)失去信心。二忌求富心切，只想掙錢受不了賠錢，因為做什么事畢竟都有個過程。但還是給她們出了一些盡可能不賠錢的主意，比如在選址時做一下方圓一公里以內(nèi)的情況調(diào)查，看看周圍是否有其它的家政服務(wù)社，減少競爭；租房地點不能太偏，她們選的是市里一條二級馬路旁邊，位置也還可以；分發(fā)傳單，一是宣傳自己，二是了解附近居民的需求。她們照著做了，事業(yè)很快有了起色，開始賺錢了。
半年后，她們突然又找到我，說這行不能干了。原來她們當初同房主簽訂租房合同時，由于缺乏經(jīng)驗，再說自己也是抱著試試看的態(tài)度，將租房期只訂了半年。合同中也沒有訂立在同等條件下現(xiàn)租戶優(yōu)先或其他人不得在此從事同一行業(yè)等條款，結(jié)果房主看她們賺錢了，打起了自己來干的主意，說什么也不肯再租房給她們。這兩名下崗女工非常生氣，干了半年是為別人做了廣告，而且擔心再到別處重新開業(yè)怕將來還是這個結(jié)果。
我安慰她們，缺乏經(jīng)驗，遭遇挫折在所難免。知道在哪跌倒的下次吸取教訓就是了。到手的企業(yè)丟了確實可惜，但她們在這方面也比半年前多了一些成功的經(jīng)驗，要再找成功的立足點并不是很難。我又給她們提出了更多的建議，這不是哪個房主想拿就能輕易拿走的了。我建議她們做家政品牌，力爭搞家政連鎖，同所在地區(qū)的企事業(yè)、經(jīng)營單位建立起聯(lián)絡(luò)檔案，了解所在地區(qū)各個家庭的需求信息，還可以做兼營，即在做好主業(yè)的同時，擴大經(jīng)營范圍，如為企業(yè)、經(jīng)營單位提供多種臨時，提供多種信息，如房產(chǎn)信息、用工信息、求職信息等等。成功有天時地利的相關(guān)因素，關(guān)鍵也得看人為。（責編 任 蕊）
