時間：2023-06-05 09:58:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇征收償條例，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
總理 2011年1月21日
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補償。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。
第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
第六條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。
國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。
第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。
第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。
第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第三章 補償
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條 征收個人住宅，被征收入符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當
向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。
第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。
第二十九條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。
第四章 法律責任
第三十條 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。 房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”關于該條的理解，筆者身邊有兩種意見：一是認為“房屋征收范圍確定”為正式確定，房屋征收部門通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)的期限為征收工作期限，即暫停辦理相關手續(xù)的最長期限1年也是征收工作的最長期限；二是認為，“房屋征收范圍確定”為暫定，等政府作出房屋征收決定后房屋征收范圍才正式確定，房屋征收部門通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)的最長期限1年指的是征收范圍擬定且經(jīng)調(diào)查公告公告后至房屋征收決定作出之間的期限限制，也即暫停期限與征收決定作出后的征收補償工作的期限沒有關系。
筆者贊同第二種意見，理由如下：
一、征收范圍的法定生效，雖依附于征收決定，但其必需在征收決定作出前暫定。
㈠征收決定的前置條件要求征收范圍預先暫定
1、《條例》第九條規(guī)定：“保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。”年度計劃作為征收決定必須符合的依據(jù)之一顯然在征收決定之前，納入年度計劃的保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建必須有一個預先擬確定的范圍。
2、《條例》第十二條規(guī)定：“縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。”社會穩(wěn)定風險評估，必須要有一個有的放夭的范圍；如果征收范圍不預先擬定，則無法判斷涉及被征收人數(shù)量的多少；征收范圍不確定，征收對象不明確，對于征收補償費用更是無從估計，更談不上足額到位
3、《條例》第十三條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。”征收決定作出后應當及時公告，公告應當載明征收補償方案，征收補償方案的擬定顯然應在征收決定之前，征收補償方案的內(nèi)容當然應當包括房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。
二、征收決定前必要的準備工作，需要征收范圍內(nèi)擬被征收補償對象處于一個相對靜止穩(wěn)定的“暫停”狀態(tài)。
征收決定作出前應當進行的調(diào)查登記、征收補償方案擬定、風險評估等工作，必須要求擬征收補償?shù)膶ο筇幱谝粋€相對靜止穩(wěn)定的狀態(tài)，而便于統(tǒng)計、測算、評估，因而需要“書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)”，限制被征收人的相關權(quán)利行使。但是不排除經(jīng)過一系列前期準備工作之后發(fā)現(xiàn)不適宜作出征收決定的情形，那么必然會對被征收人的權(quán)益造成損害，暫停辦理的期限越長，則對擬被征收人的權(quán)益損害越大，所以需要加強對行政效率的監(jiān)督約束，規(guī)定一個期限，即最長暫停期限。
三、征收決定作出后，已無需對被征收人“暫停”其權(quán)利行使，“暫停期限”自然終止。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”的規(guī)定，征收決定作出且公告之日，國家即取得被征收人被征收房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)，被征收人再“在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為”因其權(quán)利人身份的喪失，其主體顯然已不適格，再無資格向相關部門提出上述申請，相關部門自然也無必要再“暫停辦理”，“暫停期限”自然終止，國家（征收人）只要履行其對被征收人的公平補償義務就可以了。
四、征收工作的時間應始于征收范圍擬定且公告，終于征收補償工作的全部終結(jié)，“暫停期限”只是其前期包含的部分。
房屋征收工作，包含自調(diào)查公告到商談簽訂征收補償協(xié)議，直至分戶補償情況公布、審計后資料歸檔的所有程序，應始于調(diào)查公告，終于征收補償工作的全部終結(jié)。以征收決定作為分水嶺，可劃分為兩個部分，征收決定前的期限即為“暫停期限”，最長不得超過1年；征收決定后的期限，如都能與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達成補償協(xié)議，且在征收范圍內(nèi)沒有被征收房屋所有權(quán)人不明確的情形，則這一段期限也是可以確定的，但事實往往很難有上述的理想狀態(tài)，依據(jù)《條例》第二十六條 “房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告……被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”的規(guī)定，這一段時間的確定將最終取決于司法程序的進行。
五、范圍預先暫定、暫停期限限制與《城市房屋拆遷管理條例》在法理上是一脈相承的，只不過與之相比更為嚴格。
一、新條例的主要內(nèi)容變化
新條例總共35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五章，主要規(guī)定了國有土地上房屋征收補償應遵循的原則、征收范圍、征收補償主體、征收決定程序、補償?shù)脑瓌t及程序、爭議解決方式以及法律責任。與國務院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：
(一)征收范圍嚴格限制在公共利益范圍內(nèi)。按照新條例第8條規(guī)定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎設施(能源、交通、水利)、公共事業(yè)(科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區(qū)改建等五大類事項范圍內(nèi)。過去依據(jù)原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機關辦公樓、現(xiàn)代服務業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設施及房地產(chǎn)開發(fā)建設等活動并未納入征收范圍內(nèi)。
(二)征收主體由建設單位改為市縣級人民政府。按照原條例實施的建設項目，一般由建設單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實施房屋拆遷。新條例第四條明確規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔具體工作。
(三)征收程序發(fā)生較大變化。按照原條例規(guī)定，通常是由建設單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，方可實施拆遷。按照新條例規(guī)定，在公共利益范圍內(nèi)確需征收房屋的各項建設活動，首先應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，其中安居工程、舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣人民政府。市、縣人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩(wěn)定風險評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調(diào)查、登記房屋權(quán)屬、區(qū)位、面積，評估房屋價值及其他損失和補償，簽訂補償協(xié)議。然后進行補償并實施拆遷工作。
(四)補償標準更加合理透明化。新條例第17條明確規(guī)定了征收房屋應予以補償?shù)姆秶ū徽魇辗课輧r值、搬遷和臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失。第19條進一步明確了“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。同時為確保補償公平、合理、透明，還具體規(guī)定了評估機構(gòu)協(xié)商選定、自行選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式、政府優(yōu)先給予住房保障，以及分戶補償情況向被征收人公布等內(nèi)容。
(五)取消了行政強制拆遷方式。新條例第27條明確規(guī)定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”而且規(guī)定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”如果被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實施行政強制拆遷的方式。
二、新條例對本市經(jīng)濟發(fā)展的影響分析
總體判斷：新條例適應了《物權(quán)法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補償過程中的角色定位，強化了對被征收人的合法權(quán)益的保護，突出強調(diào)了征收補償?shù)墓_、透明、民主原則。從長遠看，將有效促進政府依法行政，促進提高城市建設和規(guī)劃管理水平，同時還有助于抑制投資過快增長，優(yōu)化和改善投資結(jié)構(gòu)；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進而可能影響經(jīng)濟增長，同時房地產(chǎn)開發(fā)模式必將調(diào)整，征收拆遷成本增加。房地產(chǎn)投資增速可能放緩。從而可能強化房價上漲的壓力。
(一)對宏觀經(jīng)濟的影響
當前，本市經(jīng)濟發(fā)展仍然是投資拉動型，投資對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率占比較大。據(jù)測算，GDP每增長1個百分點，其中0.6個百分點是投資拉動的。新條例規(guī)定的征收條件嚴格、征收程序更加復雜，可能使城市化進程必經(jīng)的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進而影響經(jīng)濟增長。
一是征收條件嚴格，部分重大產(chǎn)業(yè)項目實施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴格限定于“公共利益的需要”，而現(xiàn)代服務業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代制造業(yè)以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項目實施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項目實施進程，影響項目投資落地。
二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當前本市正處于經(jīng)濟發(fā)展方式深度轉(zhuǎn)變的新階段。一方面新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域統(tǒng)籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，流動性持續(xù)收緊，以及清理規(guī)范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實施，必將進一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應。再加上新“國8條”和“京15條”調(diào)控房價政策的陸續(xù)出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結(jié)構(gòu)性缺口矛盾突出。因此，在市財力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。
三是征收拆遷程序復雜，投資調(diào)控目標實現(xiàn)的難度加大。本市城市發(fā)展已經(jīng)逐步走向成熟完善階段，項目落地與拆遷進程密切相關。新條例規(guī)定拆遷條件嚴格、程序更加復雜，特別是取消了行政強拆，禁止暴力強拆、建設單位參與搬遷活動，這意味著今后實施征收拆遷起來更難。前些年已經(jīng)審批的重大項目即將進入拆遷攻堅階段，以及核心區(qū)人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難
題”，將使得未來拆遷任務更加艱巨，項目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調(diào)控目標的實現(xiàn)。
(二)對房地產(chǎn)業(yè)的影響
近些年，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經(jīng)濟發(fā)展貢獻較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權(quán)益，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響。
一是征收條件所限，房地產(chǎn)投資增速可能放緩。新條例規(guī)定了嚴格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項目的規(guī)定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產(chǎn)開發(fā)從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)運作模式將被迫發(fā)生改變，受拆遷成本加大和拆遷進程的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施難度加大，開發(fā)商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)投資增速可能放緩。
二是拆遷成本趨增，可能強化房價上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補償標準，主要參照市縣政府的地價標準和市場評估。新條例規(guī)定對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。如果拆遷戶對于補償?shù)臉藴剩瑓⒄詹疬w區(qū)域周邊一手樓價的標準來跟開發(fā)商談判，一方面可能使拆遷費用驟增，導致開發(fā)成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進程。為此，舊城改造開發(fā)這塊“蛋糕”，可能因為拆遷成本過高，使得開發(fā)商無人愿意觸及，從而造成城區(qū)樓盤減少，在一定程度上可能強化房價上漲的壓力。
三、貫徹執(zhí)行新條例的幾點建議
為更好地貫徹執(zhí)行新征收條例，盡可能減少對本市經(jīng)濟社會發(fā)展帶來負面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實。
(一)加強對新征收條例的學習和培訓。市、區(qū)縣房屋征收、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等部門，應當認真組織學習，加強培訓，以便準確理解和把握好新條例的各項規(guī)定，特別是哪些建設項目納入新條例規(guī)定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補償?shù)某绦虻葍?nèi)容，在實踐中嚴格予以貫徹執(zhí)行。
(二)加快規(guī)劃、年度計劃的立法進程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實施規(guī)劃也應當納入法制化進程。因此，建議本市也應當加快推進規(guī)劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的有序?qū)嵤Ｌ貏e是要加強對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃、年度計劃納入建設項目的程序、方式、內(nèi)容深度，以及規(guī)劃實施監(jiān)測與評估等方面進行統(tǒng)一規(guī)范。今后編制國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃時，應當更加關注重大項目的布局，注意研究論證擬納入規(guī)劃建設項目涉及的房屋征收問題，以及可能引發(fā)的公共利益爭議和社會穩(wěn)定風險，嚴格履行規(guī)劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進行科學論證。編制年度計劃時，要統(tǒng)籌平衡安居工程、舊城區(qū)改建的年度建設任務，確保有關建設項目能夠順利實施。
(三)加強發(fā)展改革、規(guī)劃.國土.住建等部門的溝通與協(xié)調(diào)。研究銜接好投資項目審批和征收補償?shù)某绦颉Ｍ顿Y項目審批程序與征收補償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環(huán)節(jié)的工作效率，延緩項目拆遷和實施進程；另一方面將難以給投資企業(yè)提供合理預期和操作指引，從而可能影響投資項目落地，影響投資調(diào)控目標的實現(xiàn)。因此，各部門應從有利于推進建設項目順利實施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補償程序，確保完成市委市政府確定的各項重大建設任務，加快推進本市“世界城市”建設進程。
房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場、土地供應、保障房建設、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關建設、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應，從而政府和開發(fā)商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導致拆遷人需準備更多的安置房源用于安置被拆遷人。
在房地產(chǎn)市場變化多端的時期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學習，從而適應市場，滿足相關方的各種需求。本文將從征收相關的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。
一、征補條例及其配套文件的要點解讀
（一）征補條例要點解讀
1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。
《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔國有土地上公共利益項目的房屋征收職責，并通過強化行政力量保證關系國計民生的項目能夠順利實施，使政府擺脫開發(fā)商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。
2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。
3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規(guī)定建設單位不能參與搬遷，征收實施機構(gòu)不以營利為目的。
4、補償范圍和標準予以明確，補償程序規(guī)定先補償后搬遷。
補償標準一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素。《征補條例》對征收補償?shù)姆秶藴屎统绦蜻M行了明確，并規(guī)定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。使市場價格成為了補償?shù)拙€，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發(fā)生社會矛盾和糾紛。
5、強調(diào)決策民主、程序正當、結(jié)果公開、公平補償?shù)脑瓌t。
一是作出房屋征收決定前，準備工作更多，要求更高。包括組織社會穩(wěn)定風險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。
二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。
三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環(huán)境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。
6、對已簽協(xié)議不履行的，只能通過向法院解決。
取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執(zhí)行的救濟途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請法院強制執(zhí)行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。
7、對于未達成補償協(xié)議的處理辦法。
可以申請行政訴訟或行政復議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當運動員又當裁判員，強制執(zhí)行的機關只能是居中的第三方人民法院。
8、征補條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。
在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補條例》強調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關房源。為了舊城改造進行的征收，則還應在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。
9、強調(diào)征收的前提是保證社會穩(wěn)定。
《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領域出現(xiàn)了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴重損壞。《征補條例》的出臺，除順應民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。
10、對未登記房屋規(guī)定更為細化，違法建筑均不補償。
《征補條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當于將房地產(chǎn)領域的相關遺留問題提前予以解決，既體現(xiàn)了對被征收人權(quán)益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。
11、僅針對被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補償，房屋租賃人沒有規(guī)定。
征補條例只是針對房屋的產(chǎn)權(quán)人，對于有租賃關系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關系及補償處理由出租人自行解決。
（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房【2003】234號）更體現(xiàn)公開、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點，向民主邁進了一步，關注民生，使補償更為公平。
1、體現(xiàn)市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現(xiàn)公正評估。
2、明確強調(diào)由被征收人選擇評估機構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。
3、規(guī)定初步分戶評估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標準的不統(tǒng)一性，實現(xiàn)陽光補償，透明拆遷。
4、操作程序和救濟措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現(xiàn)象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發(fā)【2011】27號），該文件主要規(guī)定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關內(nèi)容（五公開）。
（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發(fā)《關于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關審判、執(zhí)行工作的若干意見（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號），該文件主要規(guī)定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強制執(zhí)行）等相關程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴格依法審查標準，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩(wěn)定，努力實現(xiàn)“不強而解、不執(zhí)而行”的工作方針。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關規(guī)范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關管理部門應優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現(xiàn)場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)要求，評估機構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規(guī)定主要是國有土地上房屋征收時，停產(chǎn)停業(yè)損失補償房屋的認定標準，補償標準以及進行補償相關程序等。
二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響
1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標準更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。
2、對停滯項目和已取得前期手續(xù)但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細分析項目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協(xié)議收購方式實施。
征地有爭議不可以動工。被征收人與征收人雙方應當就征地糾紛進行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通；溝通未果交由同級征收管理部門裁決；裁決后被征收人仍不滿意的，可以向法院提起訴訟。
法律依據(jù)：
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
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【關鍵詞】國有土地；制度；房屋征收；保證
中圖分類號：D922.33 文獻標識碼： A
自《房屋征收條例》出臺和實施以來，我國在國有土地上房屋征收補償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來，并因此而導致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時間內(nèi)已成為社會矛盾的熱點，對于和諧社會的構(gòu)建帶來了極大的影響。因而為了確保《房屋征收條例》得到有效的實施，筆者結(jié)合自身工作實踐，提出以下幾點探究性的分析。
1.國有土地上房屋征收制度保證的根本前提
為了確保國有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅持民主決策的基本原則，切實加強對社會穩(wěn)定風險評估，才能實現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始終堅持民主決策的基本原則
民主決策是《房屋征收條例》中提出的國有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽取民意的同時，還應征詢房屋被征收人所提出的意見，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學性。
1.2切實加強對社會穩(wěn)定風險評估
任何工作的開展都具有一定的風險，而為了工作成效的提升，就必須加強對風險的評估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風險而帶來的損失。因此對于房屋征收工作的開展更應如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強對其風險的評估。否則就會引發(fā)諸多導致社會和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門，必須組織專家加強對房屋證書開展而可能的導致社會穩(wěn)定風險的評估，對存在的風險因素進行分析的同時提出相應的措施予以解決，當發(fā)現(xiàn)由于征收可能對社會穩(wěn)定帶來重大影響時，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學合理性。與此同時，還應加強與人民群眾的溝通，對民情民意有一個全面的掌握或了解，著力實現(xiàn)政府工作的社會化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.國有土地上房屋征收制度保證的主要措施
2.1人性化的征收國有土地上的房屋
目前，人性化已成為政府部門為人民群眾服務水平高低的重要指標，因此在國有土地上征收房屋時，除了要嚴格按照《房屋征收條例》第十七條之相關規(guī)定的基礎上，還應確保征收過程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點人性化的征收措施。一是從提高征收補償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對被征收人進行補償，同時也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進行補償，所以作為政府部門，還應為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時還應房屋產(chǎn)權(quán)置換過程中，新舊房屋之間的差價，若征收房屋的價值低于所置換房屋的價值，則應要求被征收人向政府補差價，反之，則應由政府向被征收人補差價，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實際采取針對性的補償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時所產(chǎn)生的搬遷費應有征收部門進行支付，對于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時安置時所產(chǎn)生的搬遷費應有征收部門進行支付，或為其提供周轉(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因為房屋征收導致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補償方式的多元化；三是對于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個性化服務的同時，還應將其優(yōu)先享受住房保障，在促進其居住條件改善的同時進一步彰顯房屋征收的人性化[2]。
2.2市場杠桿下評估和確定補償價值
隨著市場經(jīng)濟時代的到來和不斷的發(fā)展，我國很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對國有土地上的房屋進行征收時，必須嚴格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關內(nèi)容對被征收房屋的補償價值進行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補房而不補地的傳統(tǒng)貨幣補償中的不足，通過市場的杠桿作用對房屋的價值完全體現(xiàn)出來。與此同時，在通過市場確定房屋的補償價值時，還應嚴格按照《房屋征收條例》中有關被征收房屋價值評估之相關規(guī)定進行科學的評估，若被征收人對評估價值不認可，則可向評估機構(gòu)申請進行復核評估，若對復核結(jié)果仍不認可，則可以向評估專業(yè)委員會對其進行鑒定，并由所在地的縣一級的住建部門制定相應的評估辦法，同時還應向社會廣泛的公開征求意見，最大化的確保房屋的補償價值得到科學的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場價夠得類似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。
2.3實行補償決定與強制搬遷相分離
政府作為征收房屋的主體，因此在嚴格按照《房屋征收條例》的相關規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補償決定，若房屋被征收人沒有在規(guī)定期限內(nèi)提請復議或行政訴訟時，那么該補償決定的法律效率就會生效，但是房屋被征收對象拒絕執(zhí)行時，人民政府可以向人民法院申請對不成決定強制性的執(zhí)行。但為了保護房屋被征收人合法的權(quán)益，應嚴格按照《房屋征收條例》中提出的實行補償決定與強制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請強制執(zhí)行時應接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯誤等，即使房屋被征收人沒有提請復議和行政訴訟時，同樣應補償決定撤銷，利用司法審查對錯誤的補償決定進行完善和改進。
2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障
《房屋征收條例》對征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細的規(guī)定，如果對不符合規(guī)定條件的項目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對征收決議予以撤銷。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來支持作出的征收決定，法院就會作出撤銷征收決定的判決。此外被征收人最關心的就是補償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補償安置問題進行協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商達成一致意見時，應及時簽訂補償安置協(xié)議，并全面履行。若無法達成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補償決定[3]。
3.結(jié)語
綜上所述，《房屋征收條例》為國有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護，就應以合法征收為前提，在堅持民主決策的基本原則的基礎上，切實加強對社會穩(wěn)定風險評估，人性化的征收國有土地上的房屋，利用市場杠桿下評估和確定補償價值，實行補償決定與強制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實現(xiàn)房屋征部門收與被征收人的雙贏。
【參考文獻】
[1]吳海洋.淺析國有土地上房屋征收與補償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.
表現(xiàn)形式:關聯(lián)企業(yè)之間撥付或占用資金采取不簽合同亦不收取資金占用費的方式,雙方掛其他應收、應付款科目。
認為應該征收營業(yè)稅和所得稅的依據(jù)是:
1、《稅收征管法》第三十六條規(guī)定,企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來,應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用,而減少其應納稅的收入或者所得額的,稅務機關有權(quán)進行合理調(diào)整。
2、《稅收征管法實施細則》第五十四條規(guī)定了納稅人與其關聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生業(yè)務往來,稅務機關可以調(diào)整其應納稅額的幾種情形,其中包括融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯(lián)關系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額,或者利率超過或者低于同類業(yè)務的正常利率標準。
3、《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定,納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的,由主管稅務機關核定其營業(yè)額。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定,納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的,按規(guī)定確定其營業(yè)額。
4、企業(yè)所得稅方面依據(jù)的是《企業(yè)所得稅法》第六章特別納稅調(diào)整第四十一條規(guī)定,即企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
認為應該征收所得稅不征收營業(yè)稅的依據(jù)是:
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條規(guī)定:條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為(以下稱應稅行為)。
按照現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及其實施細則規(guī)定,一項經(jīng)濟行為符合營業(yè)稅征稅范圍的同時,營業(yè)稅法還強調(diào)應為有償取得的情況下才征收營業(yè)稅。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定:納稅人有下列情形之一的,視同發(fā)生應稅行為:(一)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人;(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為;(三)財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。以上規(guī)定表明,對無償行為征收營業(yè)稅,只有上述情形。無償融通資金行為不屬于上述列舉行為,不應征收營業(yè)稅。
從稅法原理來看,《營業(yè)稅暫行條例》屬于稅收實體法,而《稅收征管法》則屬于稅收程序法。稅收程序法的作用之一就是保障實體法的實施,彌補實體法的不足。若對無息出借的經(jīng)濟行為直接依據(jù)稅收征管法處理則值得商榷。從法律慣例來說,針對一項經(jīng)濟行為計算征收稅款一般適用實體法,稅務機關、納稅人的權(quán)利義務關系一般由程序法原則性規(guī)定。直接采用《稅收征管法》之規(guī)定計算征收稅款,顯然不符合其立法本意。按照法律上特別規(guī)定高于一般規(guī)定的原則,《稅收征管法》第三十六條系稅收一般性規(guī)定,而《營業(yè)稅暫行條例》第三條及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條是關于營業(yè)稅方面的特殊性規(guī)定,針對具體經(jīng)濟事項征收營業(yè)稅時,應該執(zhí)行特殊規(guī)定。
認為都不應該征收的依據(jù)是:
國有土地拆遷補償標準是：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
另外，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
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【關鍵詞】征地補償；主體地位；臺灣地區(qū)
隨著我國城市化步伐的加快，將有大量的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地，征地補償問題不僅關系到被征地農(nóng)民的切身利益，而且關系到國家的社會經(jīng)濟發(fā)展、安定和諧以及文明進步。由于歷史的原因，我國在土地公有制下形成以政府為主導的征地補償模式，在政府與農(nóng)民不均衡勢力狀態(tài)中，農(nóng)民的正當權(quán)益難以維護。我國征地制度改革有必要借鑒我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗和做法，尤其是對土地所有者權(quán)益的尊重以及在征地補償項目及補償方式等方面值得我們學習。
一、我國臺灣地區(qū)的征地補償經(jīng)驗
我國臺灣地區(qū)的土地征收補償法規(guī)規(guī)定集中體現(xiàn)在《土地征收條例》中。該條例不僅規(guī)定了土地征收補償?shù)臈l件和程序，而且列舉了各個補償項目和補償依據(jù)，并對征地補償方式進行詳盡的說明。
1.在征地過程中土地所有權(quán)人具有重要地位
（1）臺灣地區(qū)規(guī)定在土地征收實施前舉行公聽會并以協(xié)議價購為先行程序。《土地征收條例》規(guī)定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關系人的意見，然后再將事業(yè)計劃報請主管機關審批；主管機關許可后，先與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其它方式取得土地，并且議購價格不低于征收補償費。如果所有權(quán)人拒絕參與協(xié)議或經(jīng)開會未能達成協(xié)議，才可以依法申請征收土地。
（2）臺灣地區(qū)在征地實施中重視并聽取土地所有權(quán)人關于征地補償?shù)囊庖姟！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，需用土地人的征地申請經(jīng)中央主管機關核準后，由縣（市）主管機關公告，并以書面通知土地權(quán)利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關轉(zhuǎn)發(fā)，土地所有權(quán)人接受補償費后即終止有關土地的權(quán)利與義務。但當所有權(quán)人對征地補償有異議時，則由主管機關負責調(diào)查處理并將查處結(jié)果通知土地權(quán)利人；如果土地權(quán)利人不服查處結(jié)果，則提交地價評議委員會復議；如果土地權(quán)利人不服復議結(jié)果，則提起行政救濟。最后的復議或行政救濟結(jié)果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權(quán)利人。
（3）《土地征收條例》規(guī)定征地后原土地所有權(quán)人可行使收回土地的權(quán)利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權(quán)人可申請收回其土地。另外，如果由于工程設計變更、都市計劃改變等原因?qū)е略型恋責o征收必要時，經(jīng)需用土地人或土地所有權(quán)人申請后，主管機關予以撤銷征收。原土地所有權(quán)人繳回征收價款后，政府將土地發(fā)還給原所有權(quán)人。
2.臺灣地區(qū)征地補償項目詳細具體
臺灣地區(qū)規(guī)定因公共利益的需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護等事業(yè)，得征收私有土地。征地補償項目包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權(quán)利補償以及由征地引起的其他損失的補償。
（1）地價補償。地價補償是土地征收補償主要部分。臺灣地區(qū)《土地征收條例》規(guī)定地價補償按公告土地現(xiàn)值補償。由于公告土地現(xiàn)值往往低于市場地價，臺灣地區(qū)采取公告土地現(xiàn)值加成的辦法，加成數(shù)比照一般正常交易地價確定。可見，臺灣地區(qū)的地價補償是以市價為基準的。
（2）其他土地權(quán)利的補償。臺灣地區(qū)規(guī)定，如果被征收土地或建筑改良物已設定他項權(quán)利，如地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等，這些征收土地“應有之負擔”由地政機關在發(fā)給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權(quán)人。
（3）土地改良物的補償。《土地征收條例》規(guī)定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農(nóng)作物時，補償費視農(nóng)作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內(nèi)的，按照農(nóng)作物成熟時的產(chǎn)值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農(nóng)作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現(xiàn)值。
（4）遷移補償。《土地征收條例》規(guī)定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償，包括土地改良物由所有權(quán)人取回并自行遷移；墳墓及其它紀念物遷移；人口遷移；生產(chǎn)資料如動力機具、經(jīng)營設備、生產(chǎn)原料等遷移；養(yǎng)殖物遷移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發(fā)給遷移費。
（5）其他補償。除上述征地補償外，臺灣地區(qū)對以下征地損失給予補償：對土地權(quán)利人因土地或改良物的征收而導致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)模縮小造成的損失給予補償；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導致利用價值降低的，土地或改良物的所有權(quán)人可以向主管機關申請一并征收并給予補償；因政府興辦臨時性的公共建設工程，需要征用私有土地或土地改良物而發(fā)給權(quán)益人補償費；因征收某塊土地而導致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償；需用土地人為申請征地而實施調(diào)查或勘測導致土地權(quán)益人遭受損失也給予適當?shù)难a償。
3.土地所有權(quán)人可獲取土地增值收益
在臺灣地區(qū)，除了一般土地征收外，還有較為特殊的區(qū)段征收。區(qū)段征收是因?qū)嵤﹪医?jīng)濟政策、新設都市地域、舉辦國防設備、公用事業(yè)的需要，對一定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收。區(qū)段征收的土地經(jīng)過重新分段整理后，政府無償取得公共設施用地，原土地所有權(quán)人領回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設定地上權(quán)的方式進行處分，并將所得收入用于支付區(qū)域開發(fā)總費用。
在區(qū)段征收中，抵價地補償是土地所有權(quán)人獲取土地增值收益的主要渠道。按照臺灣地區(qū)相關土地法律，區(qū)段征收的地價補償經(jīng)土地所有權(quán)人申請，以征收后可供建筑的抵價地進行折算抵付，計算基準為區(qū)段征收后的路線價或區(qū)段價。按照規(guī)定，土地所有權(quán)人領回的抵價地面積，以征收總面積50%為原則，最少不低于40%。對土地所有權(quán)人而言，抵價地面積雖然比原土地面積減少，但征地后的土地經(jīng)過重新整理，公共設施得以完善，地價提高，可享受土地增值收益，所以抵價地補償普遍受到公眾歡迎。
二、臺灣地區(qū)征地補償制度的啟示
在我國現(xiàn)行土地制度中，由于農(nóng)民在征地中主體地位的缺失導致其征地意愿和補償需求的表達十分薄弱。建立公平合理的征地補償制度，保護農(nóng)民利益、建立和諧社會是我國征地制度改革的首要目標。臺灣地區(qū)的做法和經(jīng)驗可為我們提供有益的借鑒。
1.征地前應設置協(xié)議購買程序
我國取得城市土地的唯一渠道就是強制性的土地征收，沒有其他較為和緩的取得土地的方式。農(nóng)民沒有參與機會，因此也就沒有話語權(quán)。即便有集體經(jīng)濟組織的參與，也多流于形式，難以代表被征地農(nóng)民的利益。應借鑒臺灣地區(qū)的做法，在土地征收前舉辦公聽會聽取農(nóng)民的意見和想法，并應將協(xié)議購買方式放在土地征收之前，這體現(xiàn)了對被征地農(nóng)民的尊重，也為農(nóng)民出讓土地多了一個選擇方式。
2.應建立以地價補償為核心多項目補償體系
我國現(xiàn)行的補償范圍不夠全面，土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費只是征地發(fā)生的一部分費用，對于單純以土地為生計的農(nóng)民來說，征地造成的損失難以用這幾項費用所涵蓋。應借鑒臺灣地區(qū)的做法，建立以地價補償為核心的多項目補償并存模式，對于應補償項目盡量列舉，除現(xiàn)有補償項目外，還應增加遷移補償、營業(yè)損失補償以及殘余地補償?shù)取２⑶乙?guī)定各補償項目的補償依據(jù)，如按市價補償或協(xié)議價補償?shù)龋苊饣\統(tǒng)、模糊的規(guī)定。
3.采用抵價地補償使被征地農(nóng)民獲取土地增值收益
我國現(xiàn)行征地補償以現(xiàn)金補償為主，而且多是一次性的補償。如果沒有很好的投資和就業(yè)渠道，農(nóng)民用完補償款以后將處于就業(yè)無門、生活無著落的境地。臺灣地區(qū)采用抵價地補償?shù)姆绞街档媒梃b。抵價地補償不僅幫助企業(yè)減輕征地補償負擔，而且為農(nóng)民提供一個獲取土地增值收益的途徑，農(nóng)民也會更加關心國家和地區(qū)的發(fā)展，有利于社會和諧與穩(wěn)定。
參考文獻：
臺灣地區(qū)土地征收條例[Z].2000-2-2.
一、征用土地基本情況
根據(jù)建設規(guī)劃及實地勘界，*公司工程建設占用白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村和舊營村集體土地245.7畝，其中占用集體荒坡237.7畝，占用魚壩村的集體耕地8畝，涉及村民委員會2個，村民小組2個，農(nóng)戶22戶，人口84人。
二、土地被征用單位的確定
根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第五條第三款關于“……村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)……”及《國土資源部關于切實做好征地補償安置工作的通知》（國土資發(fā)〔2003〕358號）文件關于“……征用土地方案經(jīng)依法批準后，市、縣國土管理部門應及時會同政府有關部門，以村（組）為單位擬訂有關農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的征地補償安置方案……”和《*縣建設用地管理辦法（試行）》（2003年9月26日*縣第十三屆人大常委會第四次會議通過）第二十二條第二款關于“一個建設項目征收集體土地涉及幾個村的，分別以各村為被征地單位計算征地補償”的規(guī)定，*公司建設征收土地涉及白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村和舊營村，因此，*公司建設用地被征用單位確定為魚壩村民委員會和舊營村民委員會。
三、被征用單位的耕地被征用前三年平均畝產(chǎn)值的確定
根據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計法》第九條、第十條和《中華人民共和國統(tǒng)計法實施細則》第十六條之規(guī)定，按照*縣統(tǒng)計局《關于2003—2005年度白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村三年平均畝產(chǎn)值的報告》（巧統(tǒng)字〔*〕8號）文件中提供的糧食作物、經(jīng)濟作物的產(chǎn)量、產(chǎn)值數(shù)據(jù)資料，魚壩村的耕地被征收前三年的平均畝產(chǎn)值為489元。
四、耕地的征收
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及青苗補償費。
（一）土地補償費的確定
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條“……征收耕地的土地補償，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍……”。該耕地原土地類型為集體荒山、荒坡，后被魚壩村的部份村民開挖，整理后耕種，經(jīng)研究，決定征用耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六倍，其征收土地的補償費為：8畝×489.00元/畝×6倍＝23472.00元。
（二）安置補助費的確定
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關于“……征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍……”和《云南省土地管理條例》第二十四條關于“……被征地單位人均耕地在666.7平方米以上的，安置補助費總額為被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每減少50平方米，增加年產(chǎn)值1倍……”的規(guī)定來確定征收耕地的安置補助費。
1.魚壩村耕地面積為1250畝，農(nóng)業(yè)人口1682人，人均耕地面積為0.743畝（1250畝÷1682人＝0.743畝/人），即495.33m2/人。
2.需要安置農(nóng)業(yè)人口為11人（8畝÷0.743畝/人＝11人）。
3.土地安置補助費為被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍為土地安置補助的基準倍數(shù)，（666.70－495.33m2）÷50為應增加的倍數(shù)。
*縣*公司建設征收魚壩村民委員會的土地安置補助費為：7.427倍×11人×489.00元/畝＝39949.833元。
（三）青苗補償費的確定
根據(jù)《云南省土地管理條例》第二十六條關于“……被征收土地上有青苗的，按照當季一茬實際產(chǎn)值補償……”的規(guī)定，考慮到被征收耕地農(nóng)戶的利益，結(jié)合實際，被征用耕地的青苗補償按被征收前三年平均產(chǎn)值的一茬給予補償，其青苗補償費合計為8畝×244.5元/畝＝1956.00元。
（四）被征收耕地三項補償費的確定
征收魚壩村8畝耕地的土地補償費為23472.00元；安置補助費為39949.833元，青苗補償費為1956.00元，以上三項補償費合計為65377.833元，每畝8172.229元（65377.833元÷8畝＝8172.229元/畝）。
（五）*公司建設征收耕地補償費最后確定
根據(jù)《云南省土地管理條例》第二十五條的規(guī)定，考慮到被征土地農(nóng)民的實際情況，為充分照顧農(nóng)民的利益，經(jīng)研究決定：耕地每畝補償費從依法計算的8172.229元提高到8200元。
五、征收集體荒坡的補償費確定為3000元/畝
六、被征收土地地上附著物的補償
（一）*公司建設征收土地的經(jīng)濟林木補償標準，根據(jù)實際的種類和大小定價給予補償（詳見附表）。其它雜木不予補償，由戶主自行砍伐，免收有關費用。
（二）墳墓搬遷的補償：磚石混600元/冢，土石混400元/冢。
七、凡是*公司建設選址堪界后所開墾的耕地一律按荒坡補償，所種植的青苗及樹木一律不予補償。
八、其它
（一）土地被征收后人均耕地不足0.2畝的農(nóng)戶，由本人申請，經(jīng)縣人民政府批準，予以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，享受相關政策待遇。
（二）被征收土地涉及的村、組或農(nóng)戶，應積極配合*公司建設征地工作，對不配合建設征收土地或阻撓建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第二條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條之規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。
國家對國有企業(yè)資產(chǎn)重組相關的稅收法規(guī)相繼實施，大大減輕了企業(yè)稅收負擔，本文簡要分析國有企業(yè)重組過程中-國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的中最新的稅收政策。
【關鍵詞】
國有企業(yè)重組；國有資產(chǎn)無償劃；稅收政策
0 引言
黨的十八屆三中全會提出“要進一步深化國有企業(yè)改革，國有企業(yè)必須適應市場化、國際化新形勢，以規(guī)范經(jīng)營決策、資產(chǎn)保值增值、公平參與競爭、提高企業(yè)效率、增強企業(yè)活力、承擔社會責任。”然而很長一段時間我國國有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，主營業(yè)務不明確等問題。
國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)作為企業(yè)重組過程中一種特殊的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置資源、實施國有經(jīng)濟的布局和機構(gòu)調(diào)整起著重要作用。國有企業(yè)資產(chǎn)重組相關稅收法規(guī)的相繼出臺，大大減輕了企業(yè)稅收負擔。
1 無償劃轉(zhuǎn)的稅收政策及分析
1.1 增值稅
按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條：單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物，應征收增值稅。另外根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)），應區(qū)分不同情形征收增值稅：納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。
1.2 營業(yè)稅
按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為的規(guī)定，征收營業(yè)稅。
根據(jù)國家稅務總局公告2011年第51號《關于納稅人資產(chǎn)重組有關營業(yè)稅問題的公告》規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。
1.3 土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”
目前有關無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅的規(guī)定主要是針對個案逐案進行審批，沒有統(tǒng)一政策。例如2013年6月3日重慶市地方稅務局關于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅關問題的公告“根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則以及財政部國家稅務總局的相關規(guī)定，現(xiàn)就無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅有關問題公告如下：經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準，按照國家國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理的相關規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關等之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅”。
1.4 企業(yè)所得稅
按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)的應納稅所得額由收入計稅基礎來確定。而收入的計稅基礎考慮兩種，1）計稅基礎按照實際劃轉(zhuǎn)時的賬面凈值確定；2）計稅基礎按照劃轉(zhuǎn)時的市場價格或其他定價方法確定，應繳納企業(yè)所得稅。
目前財政部、國家稅務總局并未對無償劃轉(zhuǎn)涉及的所得稅問題作出明確規(guī)定，但河北省地稅局在2009年度《關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》（冀地稅發(fā)【2009】48號）第十一條關于企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)的稅務處理問題明確規(guī)定：“國有企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等），劃出方按劃出資產(chǎn)的凈值確認視同銷售收入。劃入方可按收到資產(chǎn)的凈值確認其計稅基礎。”根據(jù)該文件規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)需要按視同銷售處理，但由于系按賬面凈值確認收入，因此對當期應納稅所得沒有影響。
1.5 契稅
按照《契稅暫行條例實施細則》發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出售、贈與和交換等情況的納稅義務人應按照核定價格由財產(chǎn)承受人繳納契稅。
對于國有企業(yè)重組過程中涉及到契稅的問題，財稅[2008]175號《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定：經(jīng)國務院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。
1.6 印花稅
按照《印花稅管理條例》簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議雙方應按照印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，對立據(jù)雙方按協(xié)議金額以0.05%的稅率征收印花稅。
根據(jù)財稅[2003]183號《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改過程中有關印花稅政策的通知》
2 關于資金賬簿的印花稅
實行公司制改造的企業(yè)在改制過程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)改制中經(jīng)評估增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)其他會計科目記載的資金轉(zhuǎn)為實收資本或資本公積的資金按規(guī)定貼花。
3 關于各類應稅合同的印花稅
企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動且改制前已貼花的，不再貼花。
4 關于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅
企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。
國家出臺國有企業(yè)重組相關的稅收政策，明確了重組企業(yè)的稅收責任，通過各項減免稅優(yōu)惠大大降低了重組成本。國有企業(yè)根據(jù)《國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》的相關規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不明確或與企業(yè)主營業(yè)務不相關的資產(chǎn)進行無償劃轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)輕裝上陣，著眼于市場，使資源得到更有效合理的配置，充分激發(fā)了國有企業(yè)經(jīng)營管理的活力。
【參考文獻】
土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。20xx年11月24日央視報道稱全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規(guī)定執(zhí)行。
