時(shí)間：2023-06-06 09:01:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)投資的特點(diǎn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
“看漲型”房產(chǎn)有何與眾不同之處?
相信購房者心中都會(huì)有這樣的疑問。的確，在市場(chǎng)處于普漲時(shí)期，有些樓盤的確要比別的樓盤漲得多；而在樓市處于盤整時(shí)期，其調(diào)整幅度要小于一般的樓盤。這樣的樓盤無疑是最受購房者青睞的物業(yè)。
記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場(chǎng)處于低迷階段，市遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整跡象，但是市中心核心地段內(nèi)的房?jī)r(jià)均保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前廣州受深圳影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但核心區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤依然能“扛得住”，并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。
如何才能找到這樣的物業(yè)呢?它有哪些特點(diǎn)，下面我們將結(jié)合實(shí)際案例，來探究樓市中“看漲因子”的存在方式。
第一招：鉚牢“藍(lán)籌”不會(huì)錯(cuò)
物業(yè)特點(diǎn)：在股市中，藍(lán)籌股泛指資金雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、經(jīng)營管理有效、盈利記錄穩(wěn)定、能按期分配股利的公司所發(fā)行的、被公認(rèn)為具有很高投資價(jià)值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤的特點(diǎn)與藍(lán)籌股有些相似。此類房產(chǎn)的特點(diǎn)是位于市中心核心區(qū)域，地段價(jià)值絕佳，為房?jī)r(jià)“風(fēng)向標(biāo)”。此類物業(yè)一般為知名開發(fā)商所開發(fā)，高科技、現(xiàn)代元素較多，附加值較高。
典型案例：上海市徐家匯商業(yè)圈作為上海城市副中心，并不只是一個(gè)純粹的商業(yè)中心，而是一個(gè)集商務(wù)區(qū)與居住區(qū)為一體的混合型區(qū)域，生活配套也是應(yīng)有盡有，如教育、醫(yī)療、交通等配套相當(dāng)完善，而且品質(zhì)堪稱一流。板塊內(nèi)有東方曼哈頓、亞都國際名園、永新花苑、青之杰等樓盤，而東方曼哈頓則相當(dāng)于板塊內(nèi)的“藍(lán)籌”樓盤。
與此有些相似的樓盤還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內(nèi)的東海家園等。這些樓盤的共同特點(diǎn)是在低迷期價(jià)格仍然能夠保持平穩(wěn)。
投資技巧：購買“藍(lán)籌”樓盤，需要購房者具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如東方曼哈頓三期開盤價(jià)就達(dá)24000元／平方米，這要高于同時(shí)期其他樓盤的價(jià)位。由于“藍(lán)籌”具備較大的上漲空間，以及較強(qiáng)的保值能力，因此長期持有會(huì)獲得更高的回報(bào)。而與此同時(shí)，“藍(lán)籌”樓盤由于其地處市中心位置，租賃市場(chǎng)消費(fèi)群體為高端人群，對(duì)租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會(huì)在一定程度上增加其投資回報(bào)，由此來看長期持有應(yīng)是不錯(cuò)的選擇。
第二招：領(lǐng)頭羊型勿放過
物業(yè)特點(diǎn)：每個(gè)板塊內(nèi)總有處于領(lǐng)漲位置的樓盤，區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤價(jià)格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會(huì)有別的樓盤跟風(fēng)。這類樓盤往往由知名開發(fā)商投資開發(fā)，注重樓盤品質(zhì)，開發(fā)體量較大，過程較長。
典型案例：位于上海松江區(qū)九亭板塊內(nèi)的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤規(guī)劃占地1000多畝，建筑面積達(dá)70萬平方米，以配有近1萬平方米奧林匹克概念的運(yùn)動(dòng)城著稱。經(jīng)過多年分期分批開發(fā)，樓盤的各項(xiàng)配套設(shè)施日益成熟，并早已成為松江九亭地區(qū)的標(biāo)桿樓盤，不斷刷新九亭板塊的公寓房?jī)r(jià)格最高紀(jì)錄。近年來，九亭板塊不斷有新盤崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房?jī)r(jià)水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場(chǎng)上，奧林匹克花園的二手房報(bào)價(jià)依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。
投資技巧：板塊內(nèi)房?jī)r(jià)“制高點(diǎn)”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤本身品質(zhì)較高，物有所值，以及市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，為購房者所接受等。對(duì)于投資者來說，大膽“吃進(jìn)”區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤，無疑等于領(lǐng)先市場(chǎng)一步。
不過需要注意的是，這里所說的“領(lǐng)頭羊”型樓盤與“藍(lán)籌”樓盤還是有一定的區(qū)別。“領(lǐng)頭羊”型樓盤主要是各個(gè)熱點(diǎn)板塊內(nèi)相對(duì)受到較多關(guān)注的樓盤，板塊本身的綜合素質(zhì)與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對(duì)于投資者來說，關(guān)注區(qū)域內(nèi)此類樓盤，相對(duì)“藍(lán)籌”樓盤來說，所付出的成本要小一些，同時(shí)也能獲得高于板塊內(nèi)平均水平的回報(bào)。不過專家提醒，對(duì)于投資板塊內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型，要把握好時(shí)間節(jié)奏，如果板塊內(nèi)利好因素已全部釋放，上漲動(dòng)力減弱時(shí)，則應(yīng)該選擇在合適的時(shí)機(jī)退出。
第三招：概念重疊好處多
物業(yè)特點(diǎn)：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點(diǎn)概念掛上鉤，無疑會(huì)讓物業(yè)升值潛力倍增。雖然對(duì)于看得見但卻摸不著的景觀到底價(jià)值幾何，市場(chǎng)一直存在爭(zhēng)論，不過景觀等概念對(duì)于房?jī)r(jià)的影響確實(shí)存在。可見真正具有市場(chǎng)價(jià)值的概念還是很值錢，因此需要特別關(guān)注。
典型案例：位于上海虹口區(qū)東大名路888號(hào)的新外灘花苑里，就有因?yàn)榻岸a(chǎn)生較大價(jià)差的房源。記者在某網(wǎng)站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因?yàn)槟軌虮M覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬國建筑景觀，掛牌價(jià)高達(dá)88888元／平方米。而記者發(fā)現(xiàn)，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，部分看不到江景的房源，掛牌價(jià)只有24000元／平方米左右，差距巨大。據(jù)附近的中介介紹，雖然近期市場(chǎng)不景氣，但是江景房的掛牌價(jià)一直很堅(jiān)挺。
投資技巧：其實(shí)與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場(chǎng)所熱衷的概念。如果房產(chǎn)與這些沾邊，其價(jià)格也要高一些，在上漲過程中，也會(huì)位于漲幅前列。當(dāng)然，相對(duì)來說，教育概念則要實(shí)惠得多。如有很多家長為了獲得讓小孩進(jìn)名校學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，便在名校附近置業(yè)，這種長久的市場(chǎng)需求也會(huì)使得名校房產(chǎn)具有不小的上漲空間。
專家表示，對(duì)于概念來說，一定要關(guān)注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過大，如上述案例中新外灘花苑少數(shù)靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒有多大價(jià)值，如少數(shù)靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產(chǎn)，肯定無法獲得理想的回報(bào)。
第四招：高租金回報(bào)很重要
物業(yè)特點(diǎn)：從投資的角度來說，一些回報(bào)率較高的房產(chǎn)往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。就目前整體市場(chǎng)行情而言，租金回報(bào)率普遍低于合理水平，從這一點(diǎn)來說就要對(duì)區(qū)域租賃價(jià)格的水平充分把握，從而發(fā)現(xiàn)那些因“水漲”而“船高”的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)容易出現(xiàn)在高端租賃市場(chǎng)，如外籍人士聚集區(qū)。
典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長寧區(qū)古北板塊內(nèi)尚有部分二手房?jī)r(jià)格在25000元，平方米左右，而一套總價(jià)約400萬元的三房，月租金可達(dá)20000元。根據(jù)慣用的計(jì)算方法，其租金回報(bào)率為20000×11÷400萬=5.5％，而在市場(chǎng)租金回報(bào)率普遍低于5％的時(shí)期，這無疑是具有投資價(jià)值的。記者認(rèn)識(shí)的一位房產(chǎn)投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)然獲得了不錯(cuò)的回報(bào)，一年內(nèi)漲了200多萬元。
投資技巧：記得在2005年秋天，當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于宏觀調(diào)控發(fā)力階段，不斷有政策出臺(tái)，而市場(chǎng)也處于動(dòng)蕩之中。記者當(dāng)時(shí)就北京房?jī)r(jià)問題采訪潘石屹，這位北京地產(chǎn)大腕表示，北京還有不少房產(chǎn)的租金回報(bào)率達(dá)到10％左右。他在判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，記者至今還很清楚地記得他說了這樣一句話：“我暫時(shí)還沒有找到房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲的理由。”果然，北京在隨后幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)真的一直在不停地上漲。
由此可見，租金回報(bào)率較高的物業(yè)具有較大的上漲潛力。當(dāng)然，就目前的情形而言，尋找租金回報(bào)率高的物業(yè)一定要跟具體的消費(fèi)人群結(jié)合起來。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就現(xiàn)在的情況來看，需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務(wù)居住為主。北京的高端租賃市場(chǎng)主要集中在金融街地區(qū)、CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、亞奧地區(qū)等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類型。
在上海，另有一種較為獨(dú)特的物業(yè)值得關(guān)注，即里弄房。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)園分行營業(yè)經(jīng)理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區(qū)內(nèi)的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺(tái)的一房月租金也可達(dá)到15000元左右，租金回報(bào)率可達(dá)5％。
第五招：充分挖掘“潛力股”
物業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)也有“潛力股”。對(duì)于“潛力股”型房產(chǎn)來說，應(yīng)該在其尚未顯露實(shí)力之前發(fā)現(xiàn)它，并提前“下注”，等到顯山露水之時(shí)，其價(jià)格肯定會(huì)大幅提高。“潛力股”型房產(chǎn)容易出現(xiàn)在新興板塊內(nèi)，同時(shí)與政府主導(dǎo)投資的大型項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。而當(dāng)投資結(jié)束之后，潛力發(fā)揮完畢，其上漲動(dòng)力會(huì)調(diào)整至市場(chǎng)平均水平。
典型案例：上海寶山西城區(qū)曾經(jīng)是一個(gè)潛力區(qū)域。這里是寶山區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住商務(wù)區(qū)，在地鐵一號(hào)線北延伸段動(dòng)工前夕，西城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區(qū)內(nèi)有不少樓盤售價(jià)依然維持在低位，如康橋水都的售價(jià)基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區(qū)開發(fā)速度加快，以及交通、商業(yè)等配套逐漸完善，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)開始啟動(dòng)，目前已經(jīng)達(dá)到11000元，平方米水平。
投資技巧：區(qū)域已具備發(fā)展?jié)摿Γm然房?jī)r(jià)尚未啟動(dòng)，但如果其發(fā)展?jié)摿Ρ话l(fā)掘出來，其后肯定會(huì)較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預(yù)先洞悉板塊的發(fā)展?jié)摿λ凇＜医o出了一個(gè)容易操作的方法，即通過各種渠道去了解政府是否準(zhǔn)備往物業(yè)所在的板塊內(nèi)“扔錢”進(jìn)行投資，投入量有多大，投入時(shí)間有多長，未來遠(yuǎn)景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當(dāng)然，建設(shè)完成之后，對(duì)于投資者來說則要考慮退出了。在缺乏后續(xù)資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。
第六招：“內(nèi)秀”房產(chǎn)也是寶
物業(yè)特點(diǎn)：所謂“內(nèi)秀”型房產(chǎn)，即小區(qū)內(nèi)位置較好、房型不錯(cuò)的房子，即使是樓盤本身品質(zhì)并不突出，但這樣的房源也要比同小區(qū)內(nèi)其他一般的房源有潛力。不過需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。
典型案例：專家表示，在普通小區(qū)內(nèi)，房型好、位置不錯(cuò)的房源售價(jià)一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內(nèi)，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價(jià)只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區(qū)中央、南北通透的房源，掛牌價(jià)便達(dá)到10000元，平方米。
上世紀(jì)80年代起，王南森就活躍于香港的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和投資界，曾經(jīng)是最老牌英資測(cè)量師行“威格斯”的集團(tuán)副主席兼全球總裁，后獨(dú)資創(chuàng)辦“ACN集團(tuán)”，并長期致力于跨國投資業(yè)務(wù)和全球化服務(wù)。此外，他還曾作為亞洲地區(qū)的業(yè)內(nèi)代表積極參與了多個(gè)全球房地產(chǎn)聯(lián)盟體的運(yùn)作。正是因?yàn)榫邆淞诉@樣的履歷和跨國房產(chǎn)投資領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及其投資機(jī)遇有著獨(dú)到的視野和見解。
兩種收益都要考慮
其實(shí)早在2007年底，《理財(cái)周刊》推出《到海外買房》的封面文章，就引起了王南森的關(guān)注。2008年10月，本刊又一次推出關(guān)于海外樓市投資的封面報(bào)道，更讓他察覺到了國內(nèi)投資者在房產(chǎn)投資上的全球眼光。
近年來，內(nèi)地房?jī)r(jià)大幅攀升。相對(duì)于房產(chǎn)升值來說，租金收益只能算是“蠅頭小利”，因此絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都喜歡博升值。但如果到海外投資房產(chǎn)，則不能這樣。王南森表示，去海外投資房產(chǎn)，資本升值、租金收益兩方面都要考慮，“這樣才算是理性的投資。”他說。想要獲得資本升值，他建議投資者不要只是簡(jiǎn)單地去追漲，“追漲是一件比較危險(xiǎn)的事情。”他說。相反，那些房?jī)r(jià)已經(jīng)有所回落的歐美國家更加值得關(guān)注，一旦走出低谷，肯定會(huì)獲得更大的資本升值收益。“當(dāng)然，入市時(shí)機(jī)的把握就很重要。”他補(bǔ)充道。
另外，還要特別注重租金收益。在他看來，絕大部分國家住宅房產(chǎn)的租金收益一般能達(dá)到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。
并非有錢就可盲目介入
是不是只要手中有錢，就可以去投資海外房產(chǎn)？王南森給出的答案是否定的。
王南森表示，除了要有資金實(shí)力這個(gè)先決條件之外，投資者還應(yīng)結(jié)合其自身的實(shí)際情況并對(duì)眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐。“簡(jiǎn)單地說，跨國投資在技術(shù)上本身就比國內(nèi)投資來得復(fù)雜得多，且各國的情況又千差萬別，再加上是‘隔山打牛’，故在未做好充分準(zhǔn)備前，投資者應(yīng)慎之又慎。”他說。
王南森表示，發(fā)達(dá)國家也好，新興市場(chǎng)也罷，各國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有其自身的特點(diǎn)，既有值得投資的一面，當(dāng)然也有投資風(fēng)險(xiǎn)的問題。他認(rèn)為，投資者應(yīng)首先明確自身的實(shí)際需求，多了解相關(guān)知識(shí)，并應(yīng)在尋求和委托專業(yè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)多比較和多分析，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，目的又是為何，切不可跟風(fēng)或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。
最好尋求專業(yè)協(xié)助
在考量和論證海外房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)及其可行性的過程中，投資者借助有較強(qiáng)專業(yè)實(shí)力并信譽(yù)良好的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所提供的信息和參考資料乃至其他相關(guān)服務(wù)是必不可少的。
中國終于迎來房產(chǎn)稅。從上海重慶開始進(jìn)行的試點(diǎn)，目標(biāo)在于通過抑制高端住宅，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)結(jié)構(gòu)。重慶房產(chǎn)稅具有鮮明的特色，有可能成為未來中國房產(chǎn)稅的特點(diǎn)。
首先，重慶征收房產(chǎn)稅用于保障性住房建設(shè)，是中國房地產(chǎn)2003年后的又一次雙軌制時(shí)期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長黃奇帆提出，重慶今年新開工公租房1350萬平方米，通過調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范。可以想象，商品房將成為重慶市政府保障性住房建設(shè)資金的重要來源，不論從地方財(cái)政，還是城鎮(zhèn)化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺(tái)。
其次，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對(duì)土地財(cái)政的徹底替代，而是實(shí)行土地財(cái)政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。
我國對(duì)土地財(cái)政依賴極其嚴(yán)重，非朝夕可解。按財(cái)政部數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年全國財(cái)政收入將破8萬億元，保守估算，2.7萬億元的地價(jià)款收入將占全國財(cái)政收入的33.75％，占據(jù)地方本級(jí)財(cái)政收入的一半以上。國土部去年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地18.5萬公頃，同比增140％。但計(jì)劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動(dòng)土地價(jià)格節(jié)節(jié)上升。
據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年前8月11個(gè)城市完成全年商品住宅供地計(jì)劃的47％，土地出讓金收入?yún)s已達(dá)去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計(jì)劃的20％～30％。
一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應(yīng)計(jì)劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說明重慶市對(duì)于土地之依賴，對(duì)于饑餓療法手法運(yùn)用之嫻熟。
第三，重慶房產(chǎn)稅征收門檻較高，但稅率有可能高于預(yù)期。
此前黃奇帆曾表示，重慶將對(duì)價(jià)格高于市場(chǎng)均價(jià)3倍的“高價(jià)房”收取1％的房產(chǎn)稅。高于市場(chǎng)均價(jià)3倍，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對(duì)別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房須其評(píng)估價(jià)值達(dá)到一定價(jià)格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》1.2％的稅率。
有關(guān)方面對(duì)房產(chǎn)稅抱有較高指望，財(cái)科所希望東部省市通過房產(chǎn)稅、西部省市通過資源稅彌補(bǔ)地方財(cái)政不足。在亞洲國家的一些大城市，房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。
需要強(qiáng)調(diào)的是，如果我國通脹預(yù)期繼續(xù)惡化，那么房產(chǎn)稅無法抵擋洶涌如潮的投資人群。說到底，房地產(chǎn)投資是個(gè)貨幣現(xiàn)象。
重慶征收房產(chǎn)稅是個(gè)標(biāo)志性事件，當(dāng)大多數(shù)未享受到房改房的居民、當(dāng)新畢業(yè)的大學(xué)生被趕離三四線城市的蝸居，當(dāng)中國房地產(chǎn)泡沫成為國際投資家唱空中國經(jīng)濟(jì)的最大理由，保障房與房產(chǎn)稅的聯(lián)袂推出起碼表明，中國正在改變，中國正在逐漸刺穿泡沫。
“投資金融房，無首付，20年按揭，免裝修，免稅費(fèi)，免物業(yè)，免打理，年年收租，越來越高，房產(chǎn)保值增值，值得擁有。”
……
4月9日，廣州一家媒體爆出，一位市民收到“金融房產(chǎn)”投資的宣傳資料，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)落款是保險(xiǎn)公司。本刊記者隨即查閱發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上也充斥著大量 “出售”“金融房產(chǎn)”的信息。
保險(xiǎn)營銷員：網(wǎng)上售賣“金融房產(chǎn)”
在向日葵保險(xiǎn)網(wǎng)，“福壽連連”被稱為“人人買得起的金融概念房”。
在沃保網(wǎng)，“福壽連連=金融概念房”的文章赫然在列。
在趕集網(wǎng)成都地區(qū)“二手房”出售列表中，2011年11月23日曾出現(xiàn)“福壽連連‘金融房產(chǎn)’出售截至12月31日”，房屋地址標(biāo)列在“春熙路”，“房屋概況”介紹為：“目前經(jīng)擠形勢(shì)下股市風(fēng)險(xiǎn)高，基金黃金撲朔迷離，房市動(dòng)蕩空置率高……大量資金投向何方？中國太平特別推出金融概念房。不用首付，不用裝修，不用交稅，不怕斷租，不用操心。無自然風(fēng)險(xiǎn)，無政策風(fēng)險(xiǎn)，無貶值風(fēng)險(xiǎn)。一定保值，一定增值，一定回收。可選擇月存、年存（500 元起，無上限，多存多得），租金收取方式可自由選擇月領(lǐng)、季度領(lǐng)、年領(lǐng)。存款期可選擇5年、10年、20年。20年可收回本金，以后可領(lǐng)取租金至終身，到時(shí)我們?cè)儇?fù)責(zé)回收房產(chǎn)。”
在百姓網(wǎng)的溫州地區(qū)“新房出售”行列中，某人壽公司“金融房產(chǎn)，總價(jià)34萬元，無需首付，分期付款，每年付1.6萬元”。
在二手房交易幫手網(wǎng)站，有文章稱，佛山限購令下，某人壽公司金融房產(chǎn)仍可投資。
而到了2012年1月、2月、3月，仍有不少公共網(wǎng)站和個(gè)人博客上，大量描述該“金融房產(chǎn)”的優(yōu)越性。
過度包裝概念：實(shí)為營銷“噱頭”
保險(xiǎn)公司怎么會(huì)售賣房產(chǎn)呢？
記者仔細(xì)查閱了這些涉及“金融房產(chǎn)”的網(wǎng)絡(luò)文稿、博客、產(chǎn)品說明會(huì)專題文件，發(fā)現(xiàn)其中還舉了一些很有意思的例子，分別是這款“金融房產(chǎn)”的小戶型、單身公寓、復(fù)式房、別墅型，看上去選擇還真不少。
比如，其中提到：“如果一位0歲的寶寶投資一套復(fù)式型保額10萬元的金融房產(chǎn)，0首付，每個(gè)月按揭還銀行1385.8元，按揭期限20年，總投資33萬元”。
“‘房子’在辦好手續(xù)后會(huì)自動(dòng)幫你出租出去，不用自己操心，也不用考慮裝修、物業(yè)等各種問題，一次給兩年的房租，至少一萬元，一直可以收房租到88歲。按照中檔紅利來算，88年的租金總額將會(huì)達(dá)到125.4萬元。88歲后，按照中檔紅利計(jì)算，銀行會(huì)按照226.2萬元將房產(chǎn)收購回去，沒有無法脫手之虞。”
“而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購買一套房源至少需要三成首付，此后還有高額的隨利率波動(dòng)的貸款利息，有高額的各項(xiàng)稅收，裝修、物管、水電費(fèi)等，還有斷租和折舊的風(fēng)險(xiǎn)。”
相比之下，“金融房產(chǎn)”確實(shí)顯得十分“誘人”。
有意思的是，銷售人員還在網(wǎng)上列出了“實(shí)物房產(chǎn)”和“金融房產(chǎn)”對(duì)比表格。記者看到，以舉例總房款100萬元、20年還貸為例，兩者分別從首付、還款利息、裝修房、物業(yè)費(fèi)等方面進(jìn)行比較，而金融房產(chǎn)以其無首付、無貸款利息、無任何費(fèi)用、保證無空租等優(yōu)勢(shì)明顯勝出。
同時(shí)，不同的網(wǎng)絡(luò)空間和文章上，還幾度出現(xiàn)關(guān)于該款“金融房產(chǎn)”停售的信息。2010年開始就有人說要停售，后來陸續(xù)又出現(xiàn)2011年停售、2012年一季度停售等信息。
記者咨詢后發(fā)現(xiàn)，該家保險(xiǎn)公司“福壽連連”產(chǎn)品已經(jīng)于2012年3月31日起在全國范圍內(nèi)停售。
但這股“金融房產(chǎn)”的“潮流”，卻沒有止于該款產(chǎn)品的停售。
記者查詢后發(fā)現(xiàn)，目前還有“金裕人生”等產(chǎn)品也在借用“金融房產(chǎn)”的概念進(jìn)行推銷。但大多數(shù)推銷宣傳都比較如實(shí)描述保險(xiǎn)產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，只是最后說一句諸如“如果從投資房產(chǎn)的角度出發(fā)，這份產(chǎn)品多么有競(jìng)爭(zhēng)力”之類的話語。僅有個(gè)別人士直接將該保險(xiǎn)產(chǎn)品與實(shí)物房產(chǎn)進(jìn)行橫向直接比較。
消費(fèi)者：一定要認(rèn)清產(chǎn)品本質(zhì)
但無論是間接還是直接比較，我們認(rèn)為，將長期儲(chǔ)蓄型的分紅險(xiǎn)產(chǎn)品與房產(chǎn)進(jìn)行比較，且使用“金融房產(chǎn)”這樣一個(gè)概念，其主要意圖在于借用“噱頭”，包裝保險(xiǎn)產(chǎn)品，且包裝實(shí)在太過分了，誘導(dǎo)性質(zhì)太強(qiáng)。
因?yàn)榉慨a(chǎn)和保險(xiǎn)，完全不是同一類金融產(chǎn)品。房產(chǎn)投資后，你有居住和使用權(quán)，屬于家庭固定資產(chǎn)。而分紅險(xiǎn)一方面是人身保障功能，另一方面則是帶有長期儲(chǔ)蓄功能，屬于家庭的金融資產(chǎn)。
至于說房產(chǎn)需要大量首付款、利息、裝修費(fèi)用、折舊費(fèi)用，而保險(xiǎn)不用這些費(fèi)用，更是無稽之談，任何保險(xiǎn)產(chǎn)品都不會(huì)產(chǎn)生這些費(fèi)用。
此外，“金融房產(chǎn)”將每隔一年的返本部分比喻為“收租金”，更是讓人迷惑不解。
盡管當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國家有關(guān)政策的制約，但由于房地產(chǎn)自身具有產(chǎn)業(yè)鏈長以及關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有長期性和持續(xù)性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)于促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)地位分析
首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有產(chǎn)品需求彈性較小的特點(diǎn)，能夠敏感地反映我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠充分發(fā)揮帶動(dòng)作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸納資金并促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)支柱地位的主要體現(xiàn)在開發(fā)投資房地產(chǎn)所形成的直接貢獻(xiàn)、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的間接貢獻(xiàn)以及在勞動(dòng)市場(chǎng)上消費(fèi)所形成的消費(fèi)貢獻(xiàn)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有建設(shè)周期長、使用周期長、資金鏈長等特點(diǎn)，而且與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很大，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)作用。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有五十多個(gè)，其對(duì)建筑業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理等眾多產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)以及感應(yīng)系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。而且，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采取銀行貸款的方式來進(jìn)行融資，這就將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與銀行信貸緊密聯(lián)系起來，又進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響力。在充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)作用的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還能創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有效緩解社會(huì)就業(yè)壓力。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的影響通常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)產(chǎn)品供需的相應(yīng)變化，進(jìn)而引起社會(huì)總投資的變化，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。具體而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)供給量的增加，進(jìn)而引起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大。此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，所以房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大也會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資的增長。與此同時(shí)，房地產(chǎn)通常還可以作為抵押資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還會(huì)引起相應(yīng)資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值的增加，從而有利于降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。而且，以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)作為抵押品的相應(yīng)投資者還會(huì)更容易獲取融資，而融資的增加又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)投資支出的增長。如此一來，通過環(huán)環(huán)相扣，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的上升必然會(huì)引起社會(huì)總投資的增長，反之，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的下降則會(huì)對(duì)社會(huì)投資產(chǎn)生一定程度的抑制作用。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)的影響房地產(chǎn)產(chǎn)品作為社會(huì)資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)必然會(huì)引起社會(huì)總財(cái)富的變化。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)的影響主要是通過財(cái)富效應(yīng)以及儲(chǔ)蓄效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)的，其中財(cái)富效應(yīng)主要是對(duì)已經(jīng)擁有住房的人群產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價(jià)格的變化波動(dòng)會(huì)引起他們住房資產(chǎn)總值的波動(dòng)，進(jìn)而影響其在消費(fèi)方面的選擇。通常情況下，財(cái)富效應(yīng)主要表現(xiàn)為三種形式：首先，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)增加房產(chǎn)所有者的總資產(chǎn)，如果他們將房產(chǎn)進(jìn)行變賣或者是抵押，那么這部分增加的資產(chǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)利益，進(jìn)而增加他們的收益，從而會(huì)直接引起消費(fèi)需求的增長。其次，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但是房產(chǎn)持有者并沒有進(jìn)行房產(chǎn)出售或者抵押，他們的總資產(chǎn)仍然是增加了，這無疑會(huì)增加其消費(fèi)信心，從而刺激消費(fèi)需求。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度也會(huì)直接影響房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)能為房產(chǎn)持有者利用房產(chǎn)融資提供便利，從而促進(jìn)資金的流動(dòng)性。然而，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，有關(guān)銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，從而在一定程度上會(huì)抑制資金的流動(dòng)性，甚至產(chǎn)生負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)。而儲(chǔ)蓄效應(yīng)則指的是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)潛在的購房需求者以及租房需求者的影響。一旦房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相應(yīng)的房租價(jià)格也會(huì)上漲，然而這種價(jià)格上漲并沒有增加購房者和租房者的資產(chǎn)，而是增加更多的成本支出來滿足其基本的住房需求，因此，在這種情形下，購房者和租房者大部分會(huì)選擇放棄在房地產(chǎn)方面的支出，并將資金存儲(chǔ)起來或者是用于其他項(xiàng)目投資。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要是通過投資和消費(fèi)來影響宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，我們需要采取相應(yīng)措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并積極引導(dǎo)投資和消費(fèi)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及整體宏觀經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。
作者：朱梅芬 杜菲菲 單位：昌樂縣房屋征收與補(bǔ)償工作辦公室
住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)十年甚至幾十年。
房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。
首次置業(yè)：先考慮承受能力
剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。
因此，此類購房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。
首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長。
其次，在計(jì)劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。
再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購房時(shí)能更容易的租售出去。
此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因?yàn)椋嗣吭碌倪€款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。
最后，通過購買適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。
中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要
中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。
建議此類購房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。
首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價(jià)差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。
其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒有大額開支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。
再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。
最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。
老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)
為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來降低風(fēng)險(xiǎn)。
建議此類購房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。
第一，通過將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。
第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。
房產(chǎn)投資技巧知多少
（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；
（2）購房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；住房供給；住房需求；影響
中圖分類號(hào)：D64文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2013）06-062-01
一、上海房產(chǎn)稅特點(diǎn)
此次上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)與以往的房產(chǎn)稅相比有三大差別：計(jì)稅方法改變、界定多套住房為經(jīng)營行為、非國家統(tǒng)一。
（一）計(jì)稅方法改變，差別化稅率
此次計(jì)稅方法統(tǒng)一為按評(píng)估價(jià)為依據(jù)，稅率有0.4%和0.6%兩檔。上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算。并且上海在計(jì)算應(yīng)納稅額的時(shí)候還打了7折的“折扣”。
（二）主要針對(duì)擁有多套住宅的投機(jī)行為和炒房客
之前的房產(chǎn)稅對(duì)住宅基本沒有實(shí)質(zhì)性的征收，而此次對(duì)多套住房界定為投資行為，實(shí)施征收房產(chǎn)稅。上海房產(chǎn)稅無疑都指向了炒房者，尤其是外來炒房人員。上海是以戶口來區(qū)分外地與本地居民，并且上海的政策對(duì)外地炒房者的打擊力度更大，即無論是否為第一套住房都要征收個(gè)人房產(chǎn)稅。
（三）納稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)的市值
雖然目前計(jì)算應(yīng)納稅額的時(shí)候用的是房產(chǎn)的交易價(jià)格，但是在兩地所公布的政策中還提出等待時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候按房產(chǎn)的市值來計(jì)算。這是因?yàn)橐环矫鎯傻卣咧姓魇盏膫€(gè)人房產(chǎn)稅大部分都是新購住宅，這也相當(dāng)于是繳納稅款時(shí)的市值了；另一方面評(píng)估房產(chǎn)市值的體系還有待完善，所以目前是以交易價(jià)格來計(jì)算應(yīng)交個(gè)人房產(chǎn)稅的。
二、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)城市住房供求的影響
（一）上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)住房需求的影響分析
住房需求分為投資性需求和自住性需求，從自住型需求來看，此次房產(chǎn)稅的征收對(duì)住房的剛性需求的影響并不是很大，因?yàn)橛匈I房需求的消費(fèi)者大多在上海沒有房子，并且他們購房的人均面積很少會(huì)超出60平方米，所以上海房產(chǎn)稅的征收幾乎不會(huì)影響他們的購房需求。并且上海市統(tǒng)計(jì)局社情民意調(diào)查中心公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在征收房產(chǎn)稅的前提下，有居住性購房計(jì)劃的受訪者中表示仍會(huì)購房的占70.8%。
從投資型住房需求來看，這些消費(fèi)者會(huì)是房產(chǎn)稅的納稅主體，房產(chǎn)稅增加持有階段的成本會(huì)降低住房持有者的預(yù)期收益。使其減少這樣的投機(jī)行為，也就是說投資性需求會(huì)有所下降。所以總的住房需求會(huì)隨著投資需求的降低而降低。
（二）上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)住房供給的影響分析
開征房產(chǎn)稅對(duì)商品住房的供給影響要從三方面來考慮。
1.開征房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生間接的影響
房產(chǎn)稅的開征沒有增加商品住房的開發(fā)成本，但是它會(huì)降低開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅在一定程度上會(huì)降低購房者的購房需求，則房產(chǎn)商會(huì)隨之更改政策，減少商品住房的供給，但在較短時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商很難馬上轉(zhuǎn)變政策，所有新增商品住房的供給減少量并不多。
2.房產(chǎn)稅的開征會(huì)增加房產(chǎn)投機(jī)者的持有成本。房產(chǎn)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。所以對(duì)于炒房者來說會(huì)增加成本，從而迫使其將手中囤積起來的房產(chǎn)賣出或出租來轉(zhuǎn)嫁成本，這就促進(jìn)了商品住宅的空置房數(shù)量減少，進(jìn)而增加當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的供給。
3.房產(chǎn)稅的征收增加保障性住房的供給。房產(chǎn)稅的收入歸了地方政府，政府會(huì)將其中一部分投入到本地的保障性住房的建設(shè)中去，為中低收入群體提供保障。所以上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，會(huì)增加住房的供給量。
三、關(guān)于房產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)想法
要在全國推廣房產(chǎn)稅還需更加深入的研究，針對(duì)之前思考所分析，在此提出一些建議：
（一）在計(jì)算房產(chǎn)稅的時(shí)候，應(yīng)剔除掉已經(jīng)繳納了土地出讓金的那部分
立刻取消土地出讓金不太現(xiàn)實(shí)，畢竟長期以來這部分都是地方政府收入的一部分，而在土地出讓金存在并且征收房產(chǎn)稅的時(shí)候應(yīng)剔除掉已經(jīng)繳納了土地出讓金的那部分，這樣就可以避免那部分的重復(fù)征稅。以后再買賣房產(chǎn)的時(shí)候，賣方應(yīng)該標(biāo)明哪部分是土地出讓金的價(jià)格，哪部分是房屋的價(jià)格，讓消費(fèi)者的看的明白也可以為日后征收房產(chǎn)稅時(shí)只征收房屋的部分做好鋪墊。
（二）建立完備的房地產(chǎn)評(píng)估體系和全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，便利房產(chǎn)稅的征收
這樣的評(píng)估體系中的評(píng)估者一定是要以第三人的身份客觀存在的，沒有利益牽涉到房屋的買賣之中，本著公平公正公開的原則為居民服務(wù)。而且政府應(yīng)該為評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)人樹立行業(yè)準(zhǔn)則和標(biāo)桿，吸收業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的社會(huì)評(píng)估中介，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)督約束機(jī)制，規(guī)范機(jī)構(gòu)或者個(gè)人的評(píng)估行為，以達(dá)到健康有序的房地產(chǎn)評(píng)估模式
（三）合理的確定稅率，各個(gè)地區(qū)應(yīng)該按照本地區(qū)的情況有所不同
這是因?yàn)橐环矫娉鲇诶^續(xù)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的作用，包括增加房產(chǎn)投機(jī)者的成本和增加地方政府的財(cái)政收入；另一方面考慮稅基的減少，而相應(yīng)的增加一些稅率，同時(shí)還不能增加中低收入人群的住房壓力。因?yàn)槎惵蕦?duì)于投機(jī)者來說影響不大，但是對(duì)于普通自住型的新上海人，他們對(duì)于這個(gè)稅率壓力就比較大。上海的以人均面積來計(jì)算免稅范疇的比較合理，能比較公平有效的緩解中低收入者的購房壓力。
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對(duì)于建筑這種藝術(shù)形式，國際著名建筑大師貝聿銘曾經(jīng)說過：“好建筑不僅僅是建筑，而應(yīng)該是一件藝術(shù)收藏品”。近年來，中國新興的財(cái)富階層伴隨知識(shí)的逐步積累，不僅好于收藏藝術(shù)品，也同樣熱衷于投資高端房產(chǎn)。相比藝術(shù)品，投資房產(chǎn)是對(duì)藝術(shù)追求更上一層樓的象征，因?yàn)榻ㄖ膬r(jià)值不僅體現(xiàn)在自身藝術(shù)性，更關(guān)系到稀缺的地位價(jià)值、居住功能與一系列與生活相關(guān)的人文精神。這樣說來，一處值得“收藏”的房產(chǎn)，升值空間并不是它吸引收藏者的唯一信號(hào)，而是像藝術(shù)品一樣的內(nèi)在氣質(zhì)，令收藏者欲罷不能地要占為己有……
對(duì)于站在財(cái)富塔尖上的明星、名流，歷來將收藏房產(chǎn)作為穩(wěn)賺不賠且并具身份體現(xiàn)的第一投資方式，國際影帝任達(dá)華便是其中獨(dú)具代表性的一位，并因其喜好收藏價(jià)值連城的名品而在業(yè)內(nèi)享有“世界名品收藏家”之稱。近20年內(nèi)，他在房地產(chǎn)上積累了頗豐的投資經(jīng)驗(yàn)，其投資的幾十處房產(chǎn)遍布世界各地，也因此成為演藝界明星內(nèi)購房置業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。有趣的是，任達(dá)華喜歡把房產(chǎn)比喻成“寶玉”，談到收藏房產(chǎn)，升值不是被他看好的單一方面，而首先是要欣賞。
據(jù)確切消息，任達(dá)華于今年10月已簽約購買了北京INN的一套住房，并正式成為旗下業(yè)主之一。談到投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)并將北京INN作為京城置業(yè)基地，任達(dá)華侃侃而談……
“在香港，有很多明星都收藏房產(chǎn)：周星馳、古天樂、楊千樺……但我與他們只在香港投資相比，眼界要開闊得多了!北京INN占據(jù)了首都很好的地理位置，地段對(duì)我來說太寶貴了，在世界上很多城市，環(huán)線中央這樣稀缺的地理位置早已經(jīng)被搶光了，所以它非常值得投資!”
自言做生意缺乏頭腦的任達(dá)華，認(rèn)為買樓確是件實(shí)實(shí)在在的事情，遠(yuǎn)比投資其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低的多。但他忌諱別人用“房蟲”和“炒樓”這樣的詞匯形容他，因?yàn)闊釔鄄⑦x擇收藏品是需要頭腦的：任達(dá)華在世界各地置業(yè)，這些房產(chǎn)有個(gè)共通的特點(diǎn)，就是全部處在城市中心。這主要源于他對(duì)交通便利方面的著重考慮，再者，城市中心的房產(chǎn)自身所擁有的環(huán)境價(jià)值，也是房產(chǎn)增值前景的重要保障。
“我在世界各地買房通常是為了自己去那里度假時(shí)居住所用。另外也用于出租收益。這次買北京INN不太一樣，是送給太太和女兒的!我希望明年奧運(yùn)的時(shí)候我們一家三口能住在自己的家里，這樣我們都能感到是北京人的一份子!
任達(dá)華在世界各地買房，目的是為了給女兒Ella創(chuàng)造更好的生活條件，將來出外讀書、旅行都能有自己的房子住，而投資北京房產(chǎn)，任達(dá)華更多是看重祖國強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，北京作為中國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，為中國整體的發(fā)展提供了穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，隨著2008年奧運(yùn)舉辦在即，北京將呈現(xiàn)出的多元化價(jià)值更是有利于中國更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，2008年，也將是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的盛世之年，國力全面向好、人民幣升值、市場(chǎng)投資氣氛將呈現(xiàn)出高熱化。在投資目光長遠(yuǎn)、并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值極具判斷力的任達(dá)華眼里，奧運(yùn)的契機(jī)必將帶動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，于此，他對(duì)于在北京投資房產(chǎn)信心十足，同時(shí)，北京INN的氣質(zhì)在他看來是人性化與個(gè)性化的并具，相信明年將這所房子送給女兒，是最好的禮物并極具紀(jì)念意義。
“北京現(xiàn)在的發(fā)展雖然越來越現(xiàn)代化，但是它仍然是一個(gè)很文化、很有歷史的城市，在皇城里選擇房產(chǎn)，首先它的位置不能離開歷史留下的東西太遠(yuǎn)，我女兒現(xiàn)在2歲多，她現(xiàn)在說國語比我好，我希望她將來能更了解自己國家的文化，要在這邊讀書受教育，所以北京INN所在的地段文化非常珍貴!”
愛女心切的他精明地將投資理念與教育理念融為一體。在他看來，置業(yè)城市中心不在于中心點(diǎn)的價(jià)值，而在于地理環(huán)境與人文氣息。北京INN所處的朝陽門內(nèi)大街，正是集文化、外交等政務(wù)及商務(wù)資源于一體。中海油、中石化等大型國企遍布周圍，軸線又連通朝外使館區(qū)的國際外交氛圍，位于六大頂級(jí)商圈的核心位置。作為擁有700多年歷史的朝陽門區(qū)域，更是世界五百強(qiáng)企業(yè)中名列前茅精英的聚居點(diǎn)，獨(dú)特的政務(wù)格局與商務(wù)格局并軌，令周邊餐飲、社交、教育、市政配套成熟。
同時(shí)，交通的便利性更是城市項(xiàng)目所不可比擬：5分鐘車行機(jī)場(chǎng)高速，而機(jī)場(chǎng)則連通世界，對(duì)于像任選華這樣活躍于世界各地的名流而言，便利、保值，是選擇房產(chǎn)的第一要素，而中西合璧的人文氛圍則是他為下一代教育所考慮的重中之重。
“我去過很多國家，住過很多酒店，HIP是我最喜歡的一種時(shí)尚酒店風(fēng)格。這種酒店服務(wù)模式之所以倍受青睞，是因?yàn)樗膫€(gè)性化，能讓客人從視覺到服務(wù)都體會(huì)到酒店為他量身定制的內(nèi)容。北京INN是第一個(gè)將世界精品酒店的最高服務(wù)形式引入北京的項(xiàng)目，這是它的另一種中西合璧，也是我非常欣賞的部分。”
HIP酒店是行業(yè)內(nèi)繼BoutiqueHotels之后新崛起的酒店類別，其原意為“Highly lndividual Property”，被譯為“具高度個(gè)性的物業(yè)”，以極富個(gè)性和風(fēng)格的設(shè)計(jì)和極強(qiáng)的定制化私密而聞名遐爾。
新加坡：移民門檻高 待遇佳
新加坡歷來以宜居的生活環(huán)境、成熟的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的教育資源、穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)體系等聞名于世。而由于語言的便利條件，再加上新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫小、增幅穩(wěn)定、貸款利率低及租金回報(bào)普遍高于月供等優(yōu)點(diǎn)，使其更成為國內(nèi)成功人士海外置業(yè)、投資移民的首選。
不過，逐步抬高的準(zhǔn)入門檻也使得新加坡投資早已不單單是錢的問題。目前，除了至少投資250萬元新幣在新加坡政府批準(zhǔn)投資的基金5年時(shí)間外，申請(qǐng)人還必須滿足有3年創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的企業(yè)股東身份、持股比例30%以上、公司年?duì)I業(yè)額等值5000萬元人民幣以上（按行業(yè)）等條件。
稅費(fèi)方面，新加坡沒有遺產(chǎn)稅，海外資產(chǎn)也不額外征稅，亦無資本利得稅，可以說是相當(dāng)便利。在具體購置房屋時(shí)，新加坡既不限制外國人擁有公寓，亦無貨幣管制，符合條件的還可申請(qǐng)最高70%的購房貸款，利率也較為低廉（低于2%）。
日本：二手房租金回報(bào)高
除了新加坡之外，日本也逐漸成為亞洲海外置業(yè)的一大去處。在物業(yè)類型上，投資日本房產(chǎn)應(yīng)以二手公寓為主。
據(jù)了解，日本租賃市場(chǎng)成熟、回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定，再加上人口密度高、消費(fèi)集中，不少城市中心地段的入住率能維持在90%以上，租金回報(bào)率則有6%～10%（凈收益），很適合通過租賃獲得收益。而房屋所有權(quán)（包括土地）屬于個(gè)人私有，具備可自由重建、改裝、留給子女等優(yōu)點(diǎn)，也讓一些子女在日本留學(xué)的投資者選擇購房，方便子女留學(xué)居住。
不過，目前中國的投資者在簽證、貸款等問題上仍是有所阻礙，所以在購房前后的看房、日常打理乃至換匯問題上往往都需要委托相應(yīng)的中介或物業(yè)機(jī)構(gòu)，既有不少麻煩，也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
韓國、印尼：新興地區(qū)應(yīng)謹(jǐn)慎
隨著海外置業(yè)的擴(kuò)大，亞洲其他地區(qū)也出現(xiàn)不少新興置業(yè)熱點(diǎn)。如韓國、印尼、泰國以及中國香港和臺(tái)灣地區(qū)等，都有一些項(xiàng)目推出。但對(duì)這些新興的投資地區(qū)，購房者還應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
目前，在濟(jì)州島投資50萬美元以上購買規(guī)定內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目，即可獲得韓國永久居住權(quán)，門檻低、流程快是其特點(diǎn)。并非所有的濟(jì)州島房產(chǎn)都能和移民掛鉤，今后的政策趨勢(shì)也可能具有變數(shù)。
由于地理位置和旅游業(yè)的緣故，印尼巴淡島這樣的旅游度假勝地也推出了投資項(xiàng)目。5%～8%的租金回報(bào)率是印尼房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。然而印尼不讓外國人擁有永久產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也遠(yuǎn)談不上穩(wěn)定，都是投資風(fēng)險(xiǎn)所在。類似的，泰國不支持個(gè)人買房、中國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)大陸投資者限制較多，均有不同程度的劣勢(shì)。
夢(mèng)帝國度假村
該項(xiàng)目位于巴淡島北海岸線上的農(nóng)薩，坐渡輪至新加坡僅30-40分鐘。獲得過多個(gè)東南亞地產(chǎn)及酒店獎(jiǎng)項(xiàng)。項(xiàng)目總占地面積12萬平方米，包括一公里長的私人海灘，度假村共有196套別墅，配套設(shè)施齊全，擁有私人游艇及碼頭，業(yè)主可享有游艇服務(wù)專屬折扣。開發(fā)商提供前三年固定回報(bào)率5%，之后按每年凈租金的50%分成，度假村的目前的年出租率約為70%，租金約為400新幣/晚。
根據(jù)瑞士信貸銀行近期推算結(jié)果，在未來七年間，中國投資者每年將在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報(bào)和高增長機(jī)會(huì)的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預(yù)計(jì)，中國投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預(yù)期強(qiáng)勁，有可能給澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)催化劑。”
精明的投資者擅長在市場(chǎng)博弈中尋找最佳標(biāo)的，那么，下一波澳洲投資增長的機(jī)會(huì)在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的全球投資策略分析師帶領(lǐng)我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市――悉尼。
全球只有一個(gè)悉尼
悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區(qū)重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲(chǔ)備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團(tuán)的全國總部皆設(shè)在悉尼。不少跨國集團(tuán)的地區(qū)總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場(chǎng)，以及第期貨與期權(quán)市場(chǎng)。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機(jī)的影響，不但就業(yè)人數(shù)增加，而且企業(yè)數(shù)量新增2065家，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國內(nèi)生產(chǎn)總值為3375億，年增長率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名學(xué)府的所在地，包括悉尼大學(xué)、新南威爾士大學(xué)、悉尼科技大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、西悉尼大學(xué)等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設(shè)施。在澳大利亞移民局2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，赴澳的中國留學(xué)生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)等多所大學(xué)皆認(rèn)可中國的高考成績(jī)，學(xué)生高考成績(jī)達(dá)到一本錄取分?jǐn)?shù)線，加上符合學(xué)校要求的語言成績(jī)，就可直接申請(qǐng)入學(xué)。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)成長，高收入與高就業(yè)機(jī)會(huì)多及優(yōu)良的教育體系，是不少海外人士移民或就業(yè)、就學(xué)的首選。2012年，悉尼人口數(shù)量已超過460萬，預(yù)估到2036年將突破600萬，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動(dòng)租金、房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。
悉尼樓市整體判斷
人口是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，如果一個(gè)城市人口持續(xù)增加，那這個(gè)城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經(jīng)濟(jì)基本面和房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、房屋銷量火爆。進(jìn)入2014年以來，悉尼的二手房拍賣市場(chǎng)清拍率已經(jīng)連續(xù)十周保持在80%以上，不僅房產(chǎn)出售的價(jià)格高，而且售出的時(shí)間為歷史最短，最快的單位上市幾個(gè)小時(shí)就被搶走了。對(duì)于房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)而言，這是百年一遇的情景；
二、房屋價(jià)格飆升。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估和研究機(jī)構(gòu)RP Data公布的澳大利亞最新房?jī)r(jià)報(bào)告，悉尼的房屋中位價(jià)格已經(jīng)從2013年3月份的54.5萬，上漲到2014年3月的63萬，年增幅為15.6%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，近期可能的加息，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。
三、房屋供求失衡。根據(jù)SQM研究的數(shù)據(jù)，悉尼的住宅房源持續(xù)收緊，已經(jīng)下降到了2008年中期以來的最低點(diǎn)。年度降幅17%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。
澳信集團(tuán)全球投資策略分析師指出，其對(duì)悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)很有信心，看不出悉尼房?jī)r(jià)有任何疲軟的傾向。他認(rèn)為，有一些因素始終支撐悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)：1、整個(gè)城市的低空置率；2、非常強(qiáng)勁的人口增長，每年凈增長6萬人；3、自我管理的養(yǎng)老基金猛增；4、外國投資者對(duì)悉尼市場(chǎng)的興趣提升；5、限定供應(yīng)。
然而，仍有一些人士表示，房?jī)r(jià)正朝著泡沫化的方向發(fā)展。對(duì)此，澳本土頗有公信力的預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報(bào)告》中預(yù)測(cè)，悉尼房?jī)r(jià)將在未來三年中飆升19%，房?jī)r(jià)中位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到82萬澳元。針對(duì)中國投資人士，澳信集團(tuán)全球策略分析師指出，投資悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)上極具可行性，其房?jī)r(jià)并不比國內(nèi)一線城市貴，投入成本相對(duì)較低，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，還能夠運(yùn)用銀行杠桿循環(huán)投資。近期，綠地集團(tuán)在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經(jīng)出動(dòng)了，跟緊他們的步伐應(yīng)該不會(huì)有錯(cuò)。
郊區(qū)還是中心？
有置業(yè)者可能打算購入悉尼房產(chǎn)，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團(tuán)全球投資策略分析師給出了一些建議。
由于房地產(chǎn)是基于土地之上的增值物業(yè)，因土地本身的稀缺性，房地產(chǎn)的保值增值屬性永遠(yuǎn)不會(huì)改變，這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在城市中心項(xiàng)目上，因?yàn)樗鼈兯碛械氖浅鞘泻诵呐涮踪Y源，往往具有最強(qiáng)的溢價(jià)能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來是買家必爭(zhēng)之地，與遠(yuǎn)郊相比，靠近CBD中心的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)自然低不了，所以如果投資預(yù)算在70萬澳元以上，且有長期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區(qū)。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內(nèi)西區(qū)，也是購房者最喜愛的地方。根據(jù)RP Data的研究，過去五年內(nèi)，內(nèi)西區(qū)的別墅中位價(jià)從83萬上升至了102萬，公寓的價(jià)格也從44.225萬上升至了54.2萬，租賃市場(chǎng)十分穩(wěn)定。五年內(nèi)，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時(shí)期，悉尼別墅的平均數(shù)僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數(shù)多出30元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域不平衡；東西部；SHTO理論
中圖分類號(hào)：F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X(2008)03－0131－04
1 引言
1.1 問題提出
從新世紀(jì)開始，中國進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)的新階段，這必將伴隨國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)人口的穩(wěn)步增加，使房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具備了一個(gè)更加寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、更加廣闊的市場(chǎng)前景，面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。
然而，中國房產(chǎn)業(yè)所面臨的問題同樣不容忽視，其中以區(qū)域發(fā)展不平衡尤為突出。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在東、西部地區(qū)的發(fā)展差距也因此擴(kuò)大。東部和西部相比較，經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，交通方便，資金相對(duì)充裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些先天優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在一開始就走在西部房地產(chǎn)業(yè)的前面，這是一個(gè)無法更改的事實(shí)。因此，單純比較東西部房產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)的絕對(duì)值無法全面客觀地反映不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面的不同特點(diǎn)。
近年來，東部沿海各大城市出現(xiàn)了不同程度的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、增長速度過快、占國民生產(chǎn)總值比例過高的問題。理論分析表明，過高或過低的房地產(chǎn)開發(fā)水平都將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長產(chǎn)生不利影響，如何系統(tǒng)識(shí)別房地產(chǎn)投資水平具有重大的現(xiàn)實(shí)意義及政策指導(dǎo)意義。
1.2 SHTO理論的提出與運(yùn)用
SHTO是一個(gè)用來研究住房投資和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。“SHTO”首先由Burns和Grebler于1976年提出，他們選取全球39個(gè)足夠市場(chǎng)化的發(fā)展水平不等的國家作為樣本，通過排除其外部因素，利用統(tǒng)計(jì)手段分析，發(fā)現(xiàn)SHTO值和國家的發(fā)展水平(通常用人均GDP衡量)存在一種二階函數(shù)的倒U型關(guān)系(Leland S.Bums，Leo，1976)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初步階段，SHTO值非常低，只有大約2％；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，SHTO值不斷提高，在經(jīng)濟(jì)中等發(fā)達(dá)時(shí)，達(dá)到最高值8％。然后，SHTO值又會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長而下降，在發(fā)達(dá)國家SHTO值一般是3％～5％。
中國東部和西部地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也有明顯差距。本文將選取SHTO值作為識(shí)別東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資水平的指標(biāo)，以科學(xué)客觀地識(shí)別東部和西部的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況。由于我國的住宅投資統(tǒng)計(jì)工作開展得比較晚，因此本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資額占地區(qū)生產(chǎn)總值的比作為SHTO值。
利用SHTO值研究住宅投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系已經(jīng)被逐步推廣，Kyung-Hwan Kim利用韓國1970－2002年的數(shù)據(jù)對(duì)Bums-Grebler hypothesis進(jìn)行了檢驗(yàn)。本文將選取時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)此理論進(jìn)行進(jìn)一步的驗(yàn)證，數(shù)據(jù)包括中國東部地區(qū)、西部地區(qū)在1995－2005年間房地產(chǎn)開發(fā)投資、地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值。
為了探討影響區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展水平的因素，本文選擇人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，數(shù)據(jù)主要包括東部地區(qū)、西部地區(qū)1998－2005年間地區(qū)戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率、人均住宅建筑面積增加、房地產(chǎn)存量、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均總收入。由于各年份各省份對(duì)年末住宅居住面積的統(tǒng)計(jì)不完整，所以本文選取各省份年末房屋建筑面積作為房地產(chǎn)存量，并用戶籍總?cè)丝谌コ康禺a(chǎn)存量的值(人均住宅建筑面積)近似替代人均住房使用面積。
2 東、西部房產(chǎn)開發(fā)投資水平識(shí)別
選取東西部地區(qū)1995－2005年數(shù)據(jù)作為樣本，以SHTO值(單位：％)為被解釋變量，perGDP(人均地區(qū)生產(chǎn)總值／元)為解釋變量，建立二次回歸方程：SHTO=a0+a1*(perGDP)+a2*(perGDP)2，借助Eviews軟件進(jìn)行模擬回歸，結(jié)果如表1所示。從回歸結(jié)果可以看出，東、西部地區(qū)整體顯著性檢驗(yàn)F統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下顯著，說明模型設(shè)定正確；經(jīng)調(diào)整的可決系數(shù)分別為0.7856、0.6259，說明東部地區(qū)被解釋變量78.56％、西部地區(qū)被解釋變量62.59％的波動(dòng)已經(jīng)被SHTO模型所解釋，即該模型的解釋力度較強(qiáng)。
2.1 序列相關(guān)性檢驗(yàn)
由于SHTO模型選用時(shí)間序列數(shù)據(jù)為解釋變量，為避免不同時(shí)間數(shù)據(jù)的前后關(guān)聯(lián)，特進(jìn)行拉格朗日乘數(shù)檢驗(yàn)(La-grange multiplier)，結(jié)果如表2所示：東、西部地區(qū)各年的SHTO值、人均GDP在5％的置信水平下顯著，說明模型數(shù)據(jù)基本不存在序列相關(guān)性。
2.2 基于SHTO理論的模型調(diào)整
由表1中T統(tǒng)計(jì)量比較可知，西部地區(qū)參數(shù)值偏小，均未通過顯著性水平為10％的檢驗(yàn)。結(jié)合西部地區(qū)的SHTO值可知，西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資在1995年前后處于起步階段，即可能位于倒U型曲線的前半部分，因此考慮建立一次方程進(jìn)行回歸擬合，且應(yīng)該為一次增函數(shù)。經(jīng)調(diào)整后的回歸結(jié)果如表3所示：整體顯著性檢驗(yàn)的F統(tǒng)計(jì)量、人均GDP參數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下顯著，說明關(guān)于SHTO值的一次回歸方程更適合西部地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。
2.3 SHTO理論應(yīng)用于東、西部地區(qū)的驗(yàn)證結(jié)論
綜上，總體上東、西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資水平均符合SHTO理論。但由于東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著較大的差距，西部地區(qū)在1995年前后仍處于房產(chǎn)發(fā)展的初步階段，因此更符合一次方程的模擬結(jié)果。
以目前的增長速度，西部房產(chǎn)開發(fā)投資將逐步逼近倒U型曲線的峰值，這意味著未來西部地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)投資占比將更符合Burns-Grebler hypothesis的二次倒U型曲線。近年
來，西部房地產(chǎn)吸引了越來越多投資者的眼光，越來越多的投資者看好西部房地產(chǎn)市場(chǎng)。但同時(shí)，峰值之后，西部地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)將可能面臨短暫的平緩甚至于減慢階段，如何做好兩階段的平穩(wěn)過渡顯得尤為重要。
3 東西部房地產(chǎn)投資水平影響因素的回歸分析
選取東西部地區(qū)1998－2005年數(shù)據(jù)作為樣本，以兩區(qū)域SHTO值為被解釋變量，選取人口發(fā)展中的poprate(戶籍人口增長率／％)、urbanrate(城市化率／％)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的duse(人均住宅使用面積增量／平方米)、stock(房地產(chǎn)存量／萬平方米)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的perGDP(人均地區(qū)生產(chǎn)總值／元)、uincome(城市人均可支配收入／元)、rincome(農(nóng)村人均總收入／元)為解釋變量，建立雙對(duì)數(shù)模型：log(SHTO)=a0+a1*log(poprate)+a2*log(urbanrate)+a3*log(duse)+a4*log(stock)+a5*log(perGDP)+a6*log(uincome)+a7*log(rincome)，其中，a1、a2、a5、a6、a7＞0，a4＜0。
3.1 東、西部地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展水平影響因素研究
由于解釋變量間存在較強(qiáng)的相關(guān)性，同時(shí)引入模型將產(chǎn)生多重共線性的問題，因此本文運(yùn)用逐步回歸法，結(jié)果如表4所示：整體顯著性的F統(tǒng)計(jì)量在1％的置信水平下均顯著，說明模型設(shè)定正確；模型的調(diào)整可決系數(shù)分別為0.985、0.997，說明被解釋變量的98.5％、99.7％已經(jīng)被該模型所解釋。
根據(jù)回歸方程，人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)SHTO值均有不同程度的貢獻(xiàn)。人口發(fā)展方面：戶籍人口增長越快，對(duì)新增住宅房產(chǎn)的潛在需求就越大，在一定程度上刺激住宅房產(chǎn)的開發(fā)投資；城市化水平越高，表明城鎮(zhèn)人口占比越大，一方面構(gòu)成了城鎮(zhèn)住房的需求，另一方面也對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提出了同步投資的要求。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面：在其他條件不變時(shí)，人均使用面積增加值越大，則對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量需求越大，因而潛在房產(chǎn)投資水平也越大；房地產(chǎn)存量對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資水平的影響是負(fù)向的，房地產(chǎn)的存量規(guī)模越大，房地產(chǎn)增量供應(yīng)的需求就越小，對(duì)投資的拉動(dòng)也是反向的。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：地區(qū)人均生產(chǎn)總值客觀地反映了該地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是正向的；城鎮(zhèn)人均可支配收入、農(nóng)村人均總收入分別反映了當(dāng)?shù)鼐用袢司M(fèi)水平，較高的購買力對(duì)房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)定位有著較大的影響，進(jìn)而影響著房產(chǎn)的開發(fā)投資方向。
3.2 回歸方程各系數(shù)分析比較
雙對(duì)數(shù)多元回歸中，系數(shù)值代表彈性概念，比較東西部地區(qū)的雙對(duì)數(shù)方程：
(1)人口發(fā)展水平：戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率顯著影響西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，西部地區(qū)戶籍總?cè)丝谠鲩L率、城市化率每變動(dòng)l％，該地區(qū)的房地產(chǎn)投資水平變動(dòng)0.672％、1.891％。由于西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的制約，吸引外來人口能力相對(duì)較弱，因此房地產(chǎn)消費(fèi)主要取決于戶籍人口；同時(shí)，受城市化進(jìn)程的加快，對(duì)城市新建住房的需求隨之增長。相反，東部地區(qū)人口流動(dòng)性較大，且城市化水平相對(duì)較高，因此房地產(chǎn)消費(fèi)受戶籍人口及城市化率的影響均不顯著。
進(jìn)一步比較發(fā)現(xiàn)，西部地區(qū)城市化率對(duì)投資水平的帶動(dòng)作用大于戶籍人口增長率的帶動(dòng)作用，這也從一定程度上反映出西部地區(qū)城市人口的房地產(chǎn)消費(fèi)能力更強(qiáng)，對(duì)西部房產(chǎn)投資有一定的引導(dǎo)性。
(2)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平：經(jīng)比較，人均使用面積增加對(duì)西部地區(qū)的影響顯著于東部地區(qū)：人均使用面積每變動(dòng)l％，帶動(dòng)投資水平變動(dòng)0.119％。這表明，西部房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，投資增長很大程度上依賴于住宅投資的增長。相反，東部地區(qū)的住宅投資水平相對(duì)較高，房產(chǎn)投資應(yīng)更趨向于向辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房、公共建筑等高端房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，因此人均住宅使用面積增加對(duì)東部地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)投資水平的影響不顯著。
(3)宏觀經(jīng)濟(jì)：理論分析表明，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，投資水平越高。回歸結(jié)果顯示，西部地區(qū)人均GDP增長對(duì)房產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用明顯強(qiáng)于東部地區(qū)，因此西部地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的前景。
東部地區(qū)，城市人均可支配收入每變動(dòng)1％，刺激投資變動(dòng)0.425％；西部地區(qū)，農(nóng)村人均總收入每變動(dòng)1％，帶動(dòng)投資變動(dòng)高達(dá)7.837％。可見，隨著居民收入水平的提高，購買力逐步增強(qiáng)，住房需求在“量”和“質(zhì)”上均有不同程度的提高，因而西部地區(qū)的房產(chǎn)投資還有較大的提升空間。
4 結(jié)論及建議
本文利用SHTO理論和雙對(duì)數(shù)多元回歸模型，對(duì)我國東、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資水平進(jìn)行的實(shí)證研究表明，東、西部的房地產(chǎn)開發(fā)投資水平基本符合SHTO理論的倒U型曲線模型，其中西部地區(qū)的投資尚處于起步階段，但增長速度較快，因此西部地區(qū)的回歸方程更符合一次線性回歸方程。同時(shí)，西部房產(chǎn)市場(chǎng)將在短期內(nèi)達(dá)到倒U型曲線的峰值，隨后可能出現(xiàn)一段增長平緩期，如何加強(qiáng)投資管理，做好平穩(wěn)的過渡，對(duì)西部房產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展至關(guān)重要。模型檢驗(yàn)結(jié)果反映了東、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同特征。
首先，西部地區(qū)居民絕對(duì)收入水平相對(duì)較低，所以未來住房市場(chǎng)主體仍然是中低檔住房需求。從目前情況看，中低檔住房供給不足。事實(shí)上，盲目建設(shè)高檔住宅與西部地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀是不相符的，中低收入人群占西部總?cè)丝诘谋壤亲畲蟮模@部分人對(duì)中低檔住宅的需求是最大的。開發(fā)商應(yīng)抓住這一目標(biāo)市場(chǎng)，有效地利用當(dāng)?shù)赝恋刭Y源，進(jìn)一步開發(fā)尚未飽和的中低檔住宅市場(chǎng)。
其次，隨著“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”的實(shí)施，大量農(nóng)村人口涌向城市，城市人口的增加大大拉動(dòng)了城鎮(zhèn)住房需求。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，與之直接或間接相關(guān)的建筑、建材、金融、旅游等產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展將為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的平臺(tái)。此外，西部地區(qū)大部分城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套設(shè)施普遍落后，這將在一定程度上影響到西部地區(qū)房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長。因此，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，不僅對(duì)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)整個(gè)地區(qū)城市化進(jìn)程及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用同樣不容忽視。
在通貨膨脹的環(huán)境下，黃金是一種“隨脹而漲”的投資產(chǎn)品，它的價(jià)格會(huì)跟上通脹的腳步，防止投資者的財(cái)富縮水，達(dá)到財(cái)富保值的基本目的。
通貨膨脹是財(cái)富的天敵，對(duì)于現(xiàn)金、存款等貨幣形式的財(cái)富來說，通貨膨脹的侵蝕作用最為明顯。應(yīng)對(duì)通貨膨脹的辦法之一，就是在通貨膨脹上升之前，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成實(shí)物資產(chǎn)，像房產(chǎn)、黃金就是在通貨膨脹中具有保值效應(yīng)的實(shí)物資產(chǎn)。
相比起房產(chǎn)投資來說，黃金投資具有一些顯而易見的優(yōu)勢(shì)。一是門檻低，房產(chǎn)投資需要一次性投入大筆資金，而黃金投資則不然，投資者可以根據(jù)自己的資金實(shí)力和需求來選擇黃金配置的數(shù)量和比例。此外，黃金的流通性強(qiáng)，作為貴金屬的一種，黃金在世界各地都可以隨時(shí)變現(xiàn)流通，這一點(diǎn)也強(qiáng)于房地產(chǎn)。不過，和房地產(chǎn)相比，黃金的價(jià)格形成因素更為復(fù)雜，受到美元走勢(shì)、石油價(jià)格、全球政治因素、金礦開采量、黃金需求量等多重因素的影響。但是歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在通貨膨脹的環(huán)境下，黃金仍是一種“隨脹而漲”的投資產(chǎn)品，它的價(jià)格會(huì)跟上通脹的腳步，防止投資者的財(cái)富縮水，達(dá)到財(cái)富保值的基本目的。
對(duì)于投資者來說，利用黃金實(shí)現(xiàn)抵御通貨膨脹，基本的投資渠道可以分成實(shí)物黃金和“紙黃金”兩種形式。
標(biāo)準(zhǔn)金條“壓箱底”
我們國家一直都有“藏金于民”的習(xí)俗，很多人喜歡把實(shí)物黃金作為自己的投資標(biāo)的。不過，在進(jìn)行實(shí)物黃金的選擇時(shí)還是有不少講究的。一般來說，出于保值的目的儲(chǔ)備黃金，標(biāo)準(zhǔn)金條是比較好的選擇。這是因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)金條的定價(jià)是在實(shí)時(shí)黃金交易所報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，只加收少量的提金手續(xù)費(fèi)。而市場(chǎng)上流行的一些禮品金條產(chǎn)品，定價(jià)時(shí)在黃金現(xiàn)貨報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上加收一定比例的加工費(fèi)、工藝費(fèi)等，我們稱之為“溢價(jià)”，溢價(jià)的幅度一般為10～30元/克，這樣的產(chǎn)品更加適合收藏，而不適合用于保值和抵御通貨膨脹的目的。
目前在市場(chǎng)上，可供投資者選擇的標(biāo)準(zhǔn)金條種類不少，其中要以工行的個(gè)人實(shí)物黃金產(chǎn)品和高塞爾公司所發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)金條為代表。它們的最大特點(diǎn)是附加費(fèi)用低，以金交所或是國際金價(jià)為報(bào)價(jià)基準(zhǔn)，溢價(jià)及手續(xù)費(fèi)一般不超過4元/克，投資者可以在指定的銀行、金店進(jìn)行購買。我們不妨重點(diǎn)關(guān)注一下這兩個(gè)產(chǎn)品的投資方式和特點(diǎn)。
從表1中我們不難看到，上海工行所提供的個(gè)人實(shí)物黃金產(chǎn)品手續(xù)費(fèi)更低，但是投資者提取的金條只能到金店進(jìn)行回購；高塞爾金條在提金時(shí)收取了較高的費(fèi)用，但是符合條件的金條可以按照實(shí)時(shí)報(bào)價(jià)回購，對(duì)于投資者來說比較便利。據(jù)悉，工行近期將在全國范圍內(nèi)開放實(shí)物黃金的場(chǎng)內(nèi)交易系統(tǒng)，屆時(shí)全國的投資者都可以參與到這個(gè)黃金投資平臺(tái)上。
紙上談金亦可為
“實(shí)物派”的優(yōu)勢(shì)在于黃澄澄的金條看得見、摸得著，但是由此引起的提金、存儲(chǔ)費(fèi)用對(duì)于投資者來說將是一筆額外的負(fù)擔(dān)。而且相對(duì)而言，實(shí)物黃金的投資門檻較高，無法滿足所有投資者的需求。因此，紙上談金的“紙黃金”業(yè)務(wù)不失為投資者的另外一種選擇。在社會(huì)穩(wěn)定的大環(huán)境下，投資者不需要進(jìn)行黃金的存儲(chǔ)，也同樣可以達(dá)到以黃金抵御通貨膨脹的目的。
“紙黃金”的投資原理和實(shí)物黃金是一樣的。一般來說，“紙黃金”的操作都是采用場(chǎng)外交易的形式，即以某個(gè)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)報(bào)價(jià)作為基準(zhǔn)，銀行收取一定的交易點(diǎn)差，投資者可以利用自己的銀行賬戶購入黃金，通過黃金價(jià)格的上漲獲得收益。但是，“紙黃金”業(yè)務(wù)不能提供提金的服務(wù)。
