時間：2023-06-29 17:10:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇學校物業管理服務，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關鍵詞]高校管理；高校物業；企業管理；管理創新
[中圖分類號]G647
[文獻標識碼]A
[文章編號]1005-6432(2008)48-0016-02
高校經過大“擴招”進入高等教育大眾化以來，隨著學校辦學規模的擴大，師生對物業管理需求的提升，物業管理服務企業由社會進入到高校，并成為高校發展的一個組成部分。現階段我國高校物業管理服務企業所處的大環境可以概括為市場化、壘球化、信息化和知識經濟的興起。新環境、新形勢對高校物業管理服務企業既是一種機遇，更是一種挑戰。強化管理，不斷進行管理創新已成為企業在競爭中制勝的根本保證。
1 高校物業管理的特點及其企業創新的必要性
在近些年，高校擴招帶來了高校校園的擴大和物業項目的增多。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的推動，高校物業管理服務成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，許多高教園區的建立、再加上高校新校區的擴建，使高校物業管理得到了進一步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理服務的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校后勤保障，辦好高校有著十分重要的意義。高校物業管理服務企業除了具有社會一般物業管理企業的特性，即服務性、專業性、經營性、規范性、統一性和綜合性等外，還具有以下三個特征：
(1)具有育人屬性。高校物業管理服務企業作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分o
(2)服務對象特殊。社會物業服務的對象是社會各行各業不同職業的人，而高校是一個高層次、高學歷人員集中的場所，其物業管理服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。高校中的師生員工對物業管理服務企業的形象、服務人員的素質和服務內容都有較高要求，服務和管理更需要精心組織，秩序維持和學生安全顯得特別重要。
(3)融合校園文化。由于高等教育在我國經濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理服務企業在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設。高校物業管理服務企業所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的。它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
正是高校物業管理服務企業所處環境的特殊性，對其企業管理創新提出了新要求。應該說，高校物業管理服務企業創新在過去一段時間的實踐中，在不斷強化管理創新，并取得了歷史性的進步。但從總體看，高校物業管理服務企業的管理創新工作還遠遠不能適應高校發展形勢的需要，其企業管理迫切需要進一步創新。
2 高校物業管理服務企業管理創新的領域和內容
高校物業管理服務企業管理創新只有在關鍵的領域進行改革與突破，才能取得最佳效果。新形勢下高校物業管理服務企業管理創新主要涉及以下領域及內容：
2．1 重視高校物業管理服務企業的戰略管理
戰略謀劃是高校物業服務企業的靈魂，戰略管理關乎企業的發展方向。面對世界經濟一體化進程的加快、信息技術的迅速發展和知識經濟興起所帶來的外部環境深刻而巨大的變化，特別是我國加入WTO后所面對的世界“超級隊”跨國公司的挑戰，高校物業服務企業管理要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須在戰略創新方面下工夫。高校物業服務企業管理創新，要求企業戰略的制訂和實施要著眼于高校物業服務市場競爭，企業戰略的制訂和實施要在捕捉外部環境機遇的基礎上更多地立足于高校物業服務企業核心競爭力的形成。培育和形成核心競爭力必須適應物業管理服務企業外部的環境因素。
2．2 構造高校物業管理服務企業的“企業生態”環境
高校物業管理服務企業生態是指企業生存和發展的和諧環境。面對經濟全球化、信息化、知識經濟興起以及高校快速發展形成的企業經營環境的劇烈變化，增強高校物業管理服務的市場意識和對環境變化的敏感性，改變傳統的把“自我”與物業管理服務企業必須具備的“環境”完全割裂的意識，確立與高校“共生”的意識，形成和諧的“企業生態”。構建高校物業管理服務企業的“企業生態”，首先要開展協同競爭。由于市場經濟發展趨勢的增強，面對日益激烈和復雜的競爭環境，高校物業管理服務企業必須超脫傳統競爭模式，以合作代替對抗，在競爭中尋求合作，在合作中展開競爭，通過一定程度的合作和資源的共享來尋求競爭優勢，即實現“雙贏”。
2．3 調整高校物業管理服務企業的組織結構
組織結構是實現高校物業管理服務企業經營戰略的保證。目前，高校物業管理服務企業的組織結構特點是嚴格的層次關系，固定的職責，正式的溝通渠道，集權化的決策，以及管理環節多，管理成本高，企業管理服務效率低等。由于科學技術的飛速發展和市場的瞬息萬變，加之高校環境的特殊性，使得高校物業管理服務企業的運轉節奏必須加快，要求保持高度的機動靈活性。而互聯網和企業內部網的廣泛應用，又使得傳統的組織結構難以適應時代的要求。為此，必須調整和創新高校物業管理服務企業的組織結構，使組織結構扁平化、柔性化和虛擬化。通過破除傳統的自上而下垂直多層的結構，減少管理層次，壓縮職能機構，加大管理幅度，建立一種緊縮的橫向組織，加快信息傳遞和反饋的速度，以提高管理效率。通過建立臨時性組織來擺脫原有組織形式束縛，實現靈活性與多樣性的統一，以增強企業適應內外環境變化的能力。調整組織結構的理想目標是建立學習型組織。面對知識經濟時代，不僅僅是獲得知識和信息，更重要的是它高度重視建立全體人員共同的目標、價值觀和經營使命。
3 促進高校物業管理服務企業管理創新的措施
加強高校物業管理服務企業管理創新，涉及各個方面的工作，需要協調運作，特別是需要針對薄弱環節，圍繞新形勢提出的各項要求進行。
3．1 轉變觀念，把管理創新作為高校物業管理服務企業經營戰略思想
觀念的陳舊和落后是企業管理創新的最大障礙。如高校物業管理服務企業的領導還沒有形成現代企業管理的意識，就無法認識到現代管理模式對企業效益的巨大作用。因此，高校物業管理服務企業的領導要切實認識到管理創新在當前市場經濟競爭形勢下的重要性和緊迫性，更新企業的經營理念和戰略部署，增強科學管理經營的意識，從戰略的高度去推動企業的管理創新。
3．2 建立有效機制，培育職業化的高校物業管理服務企業管理隊伍
高校物業管理服務企業的管理者是企業內最具有創新能力和影響力的人。目前，高校物業管理服務企業管理創新效率不佳與缺乏具有企業家素質的管理者有內在關系。因此，要推動高校物業管理服務企業管理創新，必須注重企業內部管理隊伍的建設，培育和造就一個主導管理創新前沿的管理層。結合目前高校物業管理服務的現狀，在“責、權、利”一致的原則下，完善經營者激勵約束機制，建立一套科學、公正的考核、晉升體系，使經營者的個人利益與企業的經濟效益掛鉤。
3．3 構建創新文化，形成高校物業管理服務企業良好的管理創新氛圍
高校物業管理服務企業要實現管理創新，離不開企業文化的滲透，需要建立一個健康向上、同心同德、生生不息的企業文化。為此，要培育企業強烈而持久的創新價值觀，形成強烈的創新認同感。在企業內構建企業管理創新的軟環境，形成良好的創新氛圍，完善企業創新機制，形成強大的創新動力。設計創新文化禮儀以及創新文化網絡，宣傳創新的價值觀念并以此感染全體員工。
關鍵詞：北京新型農村社區；農村物業管理；物業管理服務水平；物業管理從業人員
中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）01-0018-04
借北京市新農村建設和城鄉一體化建設的東風，北京農村先后建成了許多新型農村社區，管理這些社區的物業企業員工每天的工作強度大且任務重，而物業企業員工人數有限，有時難以應對出現的各類物業管理問題，日久天長，暴露出來的問題和矛盾便逐漸增多，如物業員工入戶維修不及時、員工服務態度不好，又如物業保潔不力導致小區環境臟亂差、小區內停車無序等現象，物業企業不作為等問題越來越多地呈現于北京新型農村社區物業管理工作中，從本質上講，這些問題產生的根源主要在于物業管理服務水平整體不高。
致力于城市住宅小區的物業服務企業三十余年的物業管理經驗，有許多可供學習和借鑒之處，針對北京新型農村社區物業管理服務水平不高的現狀，只有積極汲取城市住宅小區物業管理經驗，尋找有效的應對措施才是解決農村物業管理矛盾和問題的出路。
一、北京新型農村社區物業管理服務水平存在的主要問題
（一）員工物業管理服務意識普遍不高
北京農村開展正規化、專業化、系統化物業管理的范圍主要集中在新型農村社區，特別是樓房村中，這些新型農村社區除極少部分社區將物業委托給社會上獨立第三方的物業企業實施物業管理外（即托管），大部分農村社區是由當地村民組成的物業企業或是由村委會牽頭成立的村辦物業企業或村民自治組織實施物業自主管理（即自管），管理北京新型農村社區的物業從業人員除了所占比例很少的員工具有物業管理學歷、學位、職業資格證或工作經驗外，絕大部分物業員工均為本鄉本土，沒有物業管理學歷或經驗，缺乏系統化的物業管理學習和培訓，具有物業管理職業資格證的員工數量也不多，是當地鄉（鎮）政府或村級管理組織為解決村民就業問題而實施的無奈之舉，這并無不妥之處，但這些村民從事后續物業管理服務過程中的水平和質量很難令人滿意。可見，北京農村物業管理人員結構和物業管理專業化不足，使得北京農村物業管理隊伍在物業管理服務水平上就存在先天缺失。
住宅小區的物業服務除少部分設施由智能化機器完成外，大部分崗位工作都要靠人來完成，要求從業人員具備物業管理服務意識及其相關技術技能，而北京新型農村社區的物業從業人員普遍缺乏物業管理服務意識，物業服務的主動性、積極性均不高。如客服人員接待業主或客戶時態度冷淡、對業主反映的物業管理問題故意刁難不及時處理、及時回饋，對業主冷言惡語；工程維修人員入戶服務不及時且返修率高，導致業主室內維修場地狼藉一片；入室盜竊頻發、車輛停放無序、公共設施被毀現象暴露出來的安保不利等各式各樣的物業服務不到位等現象，幾乎在每個北京新型農村社區中都不同程度地存在，物業員工沒有將“業主致上”的物業服務意識貫徹于每天的物業管理崗位工作中，意識決定行為，如果從業人員在每天的物業服務過程中沒有積極的態度、滿腔的熱情和為業主奉獻的精神，哪里會有高質量的物業服務水平。因此，嚴重缺乏物業管理服務意識是北京新型農村社區物業管理服務水平不高的根源和主要癥結所在。
當然，導致北京新型農村社區物業企業及其從業人員物業管理服務意識不高的原因還有很多，如員工工資不高沒有動力、只為謀有一職有個生計而已，別無他求，即使熱情服務，也不會有額外的獎勵等等諸多理由。不可否認，這很現實，即便從事了物業管理工作，沒有良好的物業服務意識，高效的物業服務水平和質量又從何談起。
（二）員工物業管理技術技能相對薄弱，專業型人才匱乏
物業管理的每一個崗位對技術技能都有要求和標準，都需要懂業務、有技術、心靈手巧的行家理手，以便為業主提供高水平的物業服務。現實情況是北京農村物業企業員工收入普遍不高，難以吸引有技術、有能力的專業型人才，北京本鄉本土的農村人才外流現象嚴重，特別是年青人外流現象很普遍。所以，導致北京農村物業管理技術技能型人才匱乏，人數少，學歷低、年齡大但有一技之長，這是目前北京農村物業管理隊伍的整體特點，這些人愿意守家守地，不安于現狀卻也無太好的高就之所，心態相對平穩，這些人卻是北京農村物業管理隊伍中的技術骨干。
隨著社會對物業管理專業化、規范化、智能化的要求，特別是現代化設備設施在農村社區的投入使用，農村物業管理也在向科學化、現代化方向轉化，現代化辦公或系統的引進大大提升了北京農村物業管理質量，這是農村物業管理不小的進步。同樣，對物業管理人才的要求和標準也會提高，而在北京新型農村社區中，不是每個物業管理從業人員都會操作并熟使用這些設備，遇到問題或故障不會處理，也只有少數人會用而已，一旦這些人另謀高就或離職，其余的人往往不能及時頂上而延誤正常工作的進行。
（三）對與客戶、業主的溝通不夠重視
在開發商建造每一個北京新型農村社區時，都會與地方各級各類客戶有業務往來，包括政府職能部門、企業、公司等，如社區水、電、氣安裝要與當地政府職部門銜接配合，安裝門窗要與制造門窗的企業合作，建造綠地要與綠化公司合作等，開發商與每個單位或部門的密切配合，才有了如今的新型農村社區。因此，當開發商將建造好的農村社區交與村委會或物業企業接管后，與這些協作單位經常性的溝通絕不能中斷，以保證村民入住后整個社區物業管理各方面工作有序可循、有據可查，這點十分必要。但現實中，不少物業企業往往忽視了這一點，當開發商撤走物業被接管后，不少業主將如房屋漏水、墻體傾斜、門窗關不嚴、排水設施設置不當等開發商遺留問題轉嫁到物業企業身上，此時的物業企業百口難辯，若是保修期內的房屋質量問題，物業企業還要聯系開發商，盡快解決此類問題，但若問題產生在保修期外，物業企業會處于兩難的境地，矛盾和問題便就此埋下。又如社區中每家每戶的門窗、太陽能、壁掛爐、有限電視和寬帶端口等都是統一安裝的，在這些設備設施的后續使用過程中，難免會出現這樣或那樣的問題，物業企業有義務維護好與這些產品生產或安裝廠家間的關系，為業主解憂，但物業企業往往疏忽了與這些協作單位的溝通與聯系，只有當遇到問題時才會想起，有的物業企業為避免麻煩，往往讓業主自己聯系這些單位或廠家，而這些單位或廠家業務繁忙，通常會讓業主長期等待，使業主的問題不能得到盡快解決而心有不悅，很大程度上會將不滿發泄到物業企業頭上，從而引發更多的矛盾。
對于管理農村社區的物業企業及其從業人員來說，更多的是要經常與業主打交道，如接待業主報修、收取物業費等，都會與業主直接接觸，物業管理問題解決得好，物業費就容易收，否則就難收，而物業費又是物業企業生存的根本，因此，管理北京新型農村社區的物業企業及其從業人員，時刻要將業主的利益放在首位，想業主之所想，急業主之所急，對業主反映的問題要盡快解決，絕不拖延。但現實情況是，管理北京新型農村社區的物業企業及其從業人員，因大多是本鄉本土的村民，對社區內每家每戶的情況基本有所了解，彼此很熟悉，甚至有親緣關系，他們明確處理好鄰里關系的重要性，但往往疏忽了站在物業企業角度，在日常工作和生活中與業主間經常性的有關物業管理權利義務話題的溝通和交流。業主通常會站在個人的角度看問題，但凡物業問題沒有處理或解決好，即便物業員工與業主再熟悉，輕者不配合物業工作，重者以不交物業費相抵觸。
二、提高北京新型農村社區物業管理服務水平的對策
（一）將物業管理服務意識貫穿于整個物業管理活動的始終
物業管理的服務性特點，促使管理北京新型農村社區的物業企業必須重視并加強對所有員工物業服務意識的教育和培訓，學習城市中優質小區和品牌小區的物業管理服務經驗，建議外請城市住宅小區物業管理專家與物業員工進行面對面的指導，啟發、誘導員工時刻樹立物業服務意識，特別是物業員工將這種服務意識應用于崗位工作對樹立物業企業良好形象的影響，強調每位員工在每天從到晚的整個物業管理活動期間，物業服務意識要貫徹始終，所有物業員工要從每件小事開始，一天天、一點一滴地持續下去，形成習慣和制度，時間久了，大家的物業服務意識就會形成固定的程式和習慣，整個物業企業的物業服務水平就會有明顯的改觀和提升。物業員工習慣性地養成物業服務意識，不妨做好以下幾點：
1.與人為善，微笑服務，禮貌友好。人與人之間的交流是一門很深的學問，社區內所有人能持續共處而不發生摩擦很難，物業從業人員每天都要與各式各樣的客戶、業主打交道，必須抱有理解寬容之心，和善地與客戶、業主處理好關系，微笑常掛臉上，以平常之心、禮貌的態度、認真負責的精神、嚴謹的作風和靈活的頭腦盡力為客戶、業主排憂解難，對一時難以解決的問題要備案、記錄，并盡可能在較短的時間內給予回饋和答復，絕不可遇事無音訊，無回復，力求減少客戶、業主的不滿，努力做到不積怨、不留后患。
2.時刻進行換位思考。業主到物業企業反映問題，往往是站在自己的角度想問題，力求使個人不受或少受損失為前提，此時，物業從業人員接待業主時，絕不能隨意應付，要搞清緣由和癥結所在，并時刻進行換位思考，有自己也遇到了業主類似的問題會如何做的換位思考心理準備，共同協商，共同面對，拿出合理的解決辦法，力求雙方都能接受，將損失降到最低。
3.落實“首問責任制”。社區村民遇到這樣或那樣的物業問題時，會找到物業企業尋求幫助，無論業主來到物業企業尋求哪方面的幫助，也無論業主最先問到哪位物業員工，這名員工一定要信守承諾，將接待業主的責任承擔下來，并將業主反映的問題落實并持續解決完畢，這就是所謂的“首問責任制”，物業企業員工上到領導，下到普通員工，每個人都將“首問責任制”銘記于心并用心去做，從幫助業主每件不起眼的小事做起，形成常規制度延續下去，也會在不經意間贏得業主的認可。另外，“首問責任制”絕不能只成為響亮的口號，所有物業員工遇事不推托。
（二）過硬的技術是做好物業管理服務工作的基本保證
面對北京農村新型社區物業從業人員職業技術技能不高的短板，物業管理人力資源建設將是未來北京城鄉一體化建設不可逾越的難題，提升這些員工技術技能的阻力相當大，任務也很艱巨，也一定是一個漫長的提升過程。因此，不妨從以下幾方面著手并付諸實施，也會使北京農村新型社區物業從業人員的職業技術技能有顯著改觀。
1.制定并實施員工績效激勵機制。干好干壞一個樣的“大鍋飯”式企業管理模式很難激發員工的工作熱情和積極性，建議在管理北京農村新型社區的物業企業中開展并實施員工績效激勵機制，給在一定期間內積極肯干、做出成績、對企業經濟或聲譽有積極影響或帶來效益的員工，予以額外的物質或貨幣獎勵，表彰優秀，弘揚正能量，使企業員工在比、學、趕、幫的積極氛圍中獎優爭先，這遠比口頭表揚來得更實惠，往往更能激發員工的主觀能動性，又可以督促后進。
2.鼓勵員工考取物業管理職業資格證，具備一技或多技之長。管理北京農村新型社區的物業從業人員擁有物業管理職業資格證的數量較少，接受正規物業管理培訓的員工也不多。因此，建議物業企業在推行員工績效激勵機制的過程中，對積極考取物業管理職業資格證的員工同樣給予獎勵，鼓勵他們的自我成才、自我提高。同時，對于既考取物業管理職業資格證且又取得物業管理相關崗位技能證書的從業人員，更要進行雙倍或多倍的獎勵，表彰他們的多技多能，并以更優厚的政策留住這樣的物業人才。這樣的人才越多，對提升北京新型農村社區物業員工的物業管理服務水平就是促進和貢獻。
3.物業員工經常開展技能大比武。誠然，自我比較往往缺乏動力，員工彼此間的比較方能體現差距。為提升北京新型農村社區物業員工的物業管理服務水平，建議每個物業企業都可以階段性地組織一些崗位技能大比武，如所有物業維修員工某項維修作業大比武、消防栓操作大比武等，可以使相同崗位的物業員工熟悉彼此，對成績優異者同樣進行獎勵，從而形成物業企業內部物業管理崗位員工公開的良性競爭。
（三）加強與客戶、業主的溝通和交流
客戶、業主是住宅物業管理的兩大群體，物業企業都要維系好與這兩個群體的關系，重視加強與客戶、業主的溝通和交流，目的是為了不斷提升農村社區物業管理服務水平，保C物業管理的正常進行和物業企業的可持續發展。
1.重視老客戶，不忽視新客戶。如果說在建造北京新型農村社區時與開發商協作的政府部門或企業算是老客戶的話，物業被接管后當地公安部門、安保公司、廣告商、社區附近的醫院、學校、開鎖公司等就是物業企業的新客戶，物業企業建立并重視與新、老客戶間穩定、持久的協作關系十分必要，既可以幫助物業企業解決物業管理中的一些糾紛和矛盾，又可以幫助社區內的業主們解決一些棘手的急事、難事，甚至是小事，都會對提升北京新型農村社區物業管理服務水平提供有效幫助。
2.多為業主辦便民、利民的好事。管理城市住宅小區的物業企業與業主之間可以說是非常敵對的，是管與不服管之間視同水火的兩大陣營，物業企業當好業主的管家十分不易，農村物業管理也不例外。北京新型農村社區的物業管理也面對同樣的窘境，為拉近與業主間的距離，建議物業企業要多站在業主的角度，為村民們多辦一些便民、利民的好事，如在宣傳櫥窗內張貼水、電、氣故障報修聯系電話和附近銀行、郵局、派出所、有限電視、學校、醫院、飯店的便民服務電話，以備業主不時之需，又如可以幫助村民們代收信件或快遞，代為發放附近超市宣傳海報等，以方便村民的日常生活。這些細微的小事往往在一定程度上會令村民們感受到有物業企業管理很貼心，這對提升物業企業服務水平也會有不小的幫助。
3.組織業主開展各項活動。在物業管理活動中，物業企業與業主間的溝通和交流往往局限在人數少的小范圍內，與大量業主的溝通交流不多。因此，建議管理北京新型農村社區的物業企業可以充分利用國家節假日的契機，組織社區內的村民開展形式多樣的活動，如參觀、文體活動、棋類比賽等，使社區內有更多村民有機會參與到物業企業的日常活動中來，可以與物業企業員工有面對面的交流，彼此消除陌生感、疏遠感，這對于提升物業企業形象也會有一定的幫助。
總之，物業管理的核心工作是物業從業人員每天的服務，多而雜，農村物業管理工作者要將物業服務中的說、做、行融為一體，做好物業服務中的每一件事，用以心換心的服務，將物業服務真正落在實處，才能贏得村民的認可與信賴。因此，良好的物業服務需要物業員工身體力行，多學、多問、多做，認真對待物業服務中的每一個細節，不回避矛盾，不逃避責任，積極面對，尋找有效的解決辦法，從而為不斷提高京郊農村物業管理服務水平邁出堅實的腳步。顯然，北京新型農村社區的物業管理工作任重而道遠，存在的問題也不會在一朝一夕之內有質的飛躍，它需要基層物業管理工作者們從每個人、每個崗位、每個措施，甚至每個環節入手，一點一滴、一步一個腳印地努力向高水平邁進，才能使農村物業管理服務水平上一個新臺階，不斷縮小與城市住宅小區物業管理的差距。
參考文獻：
[1] 張焱.淺議城市住宅物業管理問題[J].時代教育，2016，（7）：246.
[2] 譚惠峰.服務在物業管理中的重要性[J].經營管理者，2016，（12）：97.
[3] 趙陽.淺析住宅小區物業管理中存在的問題及對策[J].吉林建筑大學學報，2015，（1）：87-90.
關鍵詞：后勤服務；物業管理；育人功能
一、高校物業管理服務工作的重要性
高校物業管理工作在維持學校的正常運行過程中發揮重要作用。從硬件維護角度方面說，完成學校水、電、氣、暖、動力供應及基礎設施設備的正常運轉與保養維修工作，確保教學、生活正常有序進行；從完成教學任務進行角度說，保障教室、多媒體設施、學生公寓、會議中心等處正常有效運行，確保教學任務與各項管理工作順利完成；從環境建設的角度說，對校內教學區、家屬區公共區域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養護護及管理，是優化校園環境的基礎條件；從提升后勤管理服務水平的角度說，是推進后勤管理的社會化、專業化、規范化、科學化發展的必由之路。
二、高校物業管理的特點及現狀
作為招收培養對象，實施高等教育的事業單位，以高校為業主的高校物業管理與社會物業管理相比較，呈現出顯著特點，尤其表現在教育功能上。
（一）服務對象的不同
高校物業管理的服務對象主要是在學校工作的高層次學歷的教職工、家屬及就讀的各專業、各學歷層次的學生，尤其以學生為主。因此，高校的后勤物業管理工作除了按照市場經濟規律運營，還要針對高等教育的特點，運用教育管理法則，實現育人功能。
（二）運行模式比較復雜
高校物業管理多采用內部甲乙方體制，甲乙方體制是學校把后勤一分為二。一方是代表學校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學校教學、科研和師生生活提供后勤服務和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責和任務。
（三）管理經費來源不同
高校物業多采用單純性的住宅樓物業或辦公樓宇物業，住宅樓物業管理帶有福利性質，其收費按照社會最低收費標準，僅維持基本運轉；辦公樓宇物業管理主要靠行政撥款來支撐運行。因此高校物業管理往往會受到學校行政指令的限制與束縛，在實際的管理過程中出現與市場化、專業化管理要求不一致的地方，應用企業化的管理方法有困難。
（四）人員構成與服務意識不同
后勤物業管理起步較晚，職業化隊伍尚未形成，物業管理人員相當一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學歷層次較教師偏低且年齡結構偏大，不易接受專業的服務和知識培訓。而且，長期在事業單位工作的優越感及工作作風，遠遠達不到現代管理服務的服務水平和服務理念。
（五）高校自身的品牌和管理模式影響物業管理
高校建立已有很長時間，在近百年的發展過程中，無形的校風、學風、校園文化、人際環境等已經成為傳統，不能輕易變革。不同地域、不同專業，不同類別的高校均有獨特的管理模式，這些內容都影響物業管理服務的定位。
三、高校物業管理育人功能的強化策略
（一）完善高校物業管理的管理運行機制，提高服務質量，走專業化、規范化、科學化的發展道路
高校物業管理法規不完善，缺乏完整的考核、監督制度，目前，國家沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理，高校各行其是，管理不規范，內部物業管理制度也不健全，對企業的考核、監督尚不完備。應盡快深入分析和研究高校物業的個性化特點，構建和完善一套適應高校環境的、完整的、科學的、規范的管理制度和服務程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學在物業管理與服務過程中，各個崗位的崗位職責、工作標準及各個工作班組的作業指導書及相關工作的記錄表格均落實在物業服務合同中，在物業管理運作中，根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環節”的原則，確定直線職能式的管理架構，根據工作項目的需求特點，提出合理的人員配置，采用首數晉升、尾數淘汰的原則管理，確立“全員培訓、梯級培訓、全過程考核”的培訓方針，努力造就“思想合格、素質優良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。并不斷創新管理模式，把物業管理工作推向市場，真正轉換機制，根據服務項目、服務標準的要求以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。
（二）提高物業管理人員的整體素質，形成優秀的高校物業管理隊伍
大學生個性化發展明顯，對于物業管理服務的需求也更多樣化，在平等意識和現實需求的推動下，對于物業管理服務的認同沖突也更激烈，一方面要求物業為自己的生活提供規則保障，一方面希望這些規則不約束自己的行動；一方面參與相關規則制定的愿望強烈，一方面對遵守規則的自覺性卻在削弱。傳統的教育者管理模式顯然不適應這種現實要求，這就要求工作中必須要提高物業管理人員的綜合素質，通過專業教育、崗位培訓、競爭上崗、量化考核等機制提高管理人員的專業水平和服務意識。物業管理人員必須把自己置于與學生平等的地位，尊重學生人格，建立民主平等的管理服務關系，由監督者角色轉變為促進學生自主發展的引導者角色，使學生在這種良好的互動關系中，在潛移默化的熏陶中領悟出生活的價值和真諦，端正學習、工作和生活態度。物業管理人員的管理方式、服務態度、處理與學生的人際關系能力方面要不斷提高，才能實現高校物業教育性與服務性的統一。物業管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調、行為舉止、待人接物的風范是學生社會化角色認同的重要標準，物業管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風貌來感染學生，能無形地推動學生奮發向上。西安石油大學物業管理過程中試行的“首問負責制（業主的任何需要應做到事事有交代、件件有落實）、零干擾管理（不進入私人隱秘區、不干擾的情況下服務）、人性化管理（為學生補衣、為學生熬中藥、雨天收衣被）、親情化管理（像照顧自己兒女一樣照顧學生）、全心管理（認真到不能再認真的程度；細致到不能再細致的程度）、一分鐘管理（無論何時接到何任務，在一分鐘內行動）、品牌服務（讓師生舒心、安心、放心、稱心）、溝通零距離（最大限度與學生溝通、深入了解學生的狀態）”的管理要求，在實際與學生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實施“管理、服務、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎。
（三）優化校園環境，構建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情
優化校園環境，構建陶冶式教育模式是指營造一個健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構建陶冶式教育模式的關鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發起學生對美的情感體驗，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進人的發展。高校物業管理對環境的維護美化是間接的、側面的、滲透式的教育，它的教育內容沒有明確規定，是通過校園環境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學生的管理與服務過程中，潛移默化地影響學生，進而達到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態，看似對學生無所要求，實則是激發受教育者的主體意識，把外界機械作用力變成內在的自覺動力，要求學生全面、嚴格的要求自己，由他管變為自管，由他律變為自律。總的來說，對高校物業管理的育人功能進行探索與善開發，不僅可以有效利用學校教育資源更好的為教學、科研、師生生活服務，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
參考文獻
[1]谷海鷹.淺談高校物業管理和文化建設[J].高校后勤研究，2013（2）：13-15.
[2]尤玉軍，陳維宏.高校物業管理育人功能探究[J].揚州大學學報，2002，6（3）：86-87.
[3]張偉強，夏冬晴.論高校德育中顯性教育與隱形教育的有機統一[J].湖南工程學院學報，2009，19（3）：82-86.
[4]張偉強.高校德育時空論[J].現代教育科學，2007（1）：144-146.
關鍵詞： 行政管理； 政府采購； 物業管理服務； 財政支出
中圖分類號： C916 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-9973（2012）04-0047-06
政府采購制度形成于18世紀西方自由資本主義國家，最早可以追溯到1761年美國《聯邦政府采購法》，迄今已有200多年歷史。由于該制度以公開招標為原則，從決策到監督體現了廣泛的公平性、公正性和規范性，因此被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國政府采購制度也得到了廣泛推行，并初步建立了政府采購管理機構及執行機構。《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）指出：“政府采購，是指各級國家機關、事業單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。”從表面上看，我國的政府采購已經是一個老生常談的問題，但就實質而言，在我國現有的政府采購結構比例中，貨物類采購的比重較大，服務類采購所占比例很小，僅為采購總規模的5%～10%左右，采購物業管理服務所占比例更小，特別是物業管理服務，則是一個新課題，也是一直以來困擾政府后勤管理實踐的一大難題，如何運用財政資金購買物業管理服務，它不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，更關系到政府采購的完善和可持續發展問題，還涉及到政府在其行政實踐中對完善物業管理市場的引導，涉及到科學發展觀在國家權力部門的踐行。筆者僅就政府采購物業管理服務的路徑作以探討。
一、政府采購物業管理服務的必要性
政府購買物業管理服務，其本質是行政后勤工作的社會化改革，核心是后勤服務保障工作的資源配置市場化，將原有的后勤服務保障存量資源與現有的市場資源對接。
（一）政府采購物業服務具有歷史必然性
我國2003年9月1日起開始實施的《物業管理條例》對物業管理的定義為：“物業管理指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行的維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”這里的業主，即物業所有權人。物業管理起源于19世紀60年代的英國，20世紀60年代由英國引入我國香港，20世紀80年代進入我國大陸并得到了迅速蔓延和發展，由于物業管理的種種優勢之所在，如今在我國不僅住宅物業實施物業管理，寫字樓物業、工場物業、休閑娛樂物業也都引入了物業管理，政府引入物業管理是歷史的必然。鑒于物業管理是一種企業經濟行為，物業管理企業在物業管理中和業主或使用人的法律關系是一種購買關系，因此，政府在引入物業管理服務時必然也要通過購買行為和物業公司之間確立合同法律關系。由于政府購買行為應采取政府采購形式的特殊性，政府采購物業管理服務也就成為必然。
（二）政府采購物業管理服務符合《中華人民共和國政府采購法》之規定
《中華人民共和國政府采購法》不僅對政府采購對象作了明確的規定，而且對各類明細也進行了列舉。貨物類主要包括交通工具、辦公自動化設備、一般設備、家具、物資、專用材料、專用設備；工程類主要包括荒山綠化、修繕裝飾工程、系統集成、網絡工程及單價在5萬元以上的其他各類工程；服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。顯然，物業管理服務屬于政府采購內容之列。
（三）物業管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理之需要
從現代物業管理理論看，現代物業管理是一種集經營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內容基本能夠滿足政府后勤服務之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務。現代物業管理理論將物業管理的內容概括為“五類服務七種管理”。
1. 常規公共。這是法律賦予物業管理的職責，也是物業管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經常性的、絕大多數業主認為必不可少的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業公司最基本的服務項目，以物業管理服務費的收繳作為經費保證，所有的業主都要按照物業管理合同繳納物業管理服務費，任何人不得例外。其中主要包含七種管理。
（1）房屋建筑主體管理。這是為保持房屋的完好率、確保房屋使用功能而進行的管理與服務工作。包括房屋基本情況的掌握，房屋裝修管理，房屋修繕及其管理。
（2）房屋設備設施管理。這是為保持房屋配套的各類設備、設施的完好及其正常使用而進行的管理與服務。包括各類設備、設施基本情況的掌握，各類設備、設施的日常運營、保養、維修與更新管理。
（3）保潔衛生管理。這是為凈化物業環境而進行的管理與服務。包括樓宇內外物業環境的日常清掃保潔、垃圾清除外運等。
（4）環境綠化管理。這是為美化物業環境而進行的管理與服務。包括園林綠地的營造與保養、物業整體環境的美化等。
（5）治安管理。這是為維護物業正常和生活秩序有序而進行的一項專門性的管理與服務。包括樓宇內外的安全、保衛、警戒以及對各種突發事件的預防與處理，并可延伸為排除各種干擾，保證物業區域的安靜。
（6）消防管理。這也是為維護物業正常和生活秩序有序而進行的一項專門性的管理與服務。包括火災的預防及發生火災時的救護與處理。
（7）車輛道路管理。這是為維護物業正常和生活秩序有序而進行的又一項專門性的管理與服務工作。包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。
2. 有償特約。是指物業服務企業為改善和提高物業使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業使用人的個別需要，受其委托而提供的服務。物業服務企業事先根據業主需要設立服務項目，并將服務的內容和服務質量、收費標準公布，供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質是一種委托服務，如會議接待、會議室布置、照顧老人病人，家庭保潔、家電維修等，原則上是只要業主需要的，就是物業公司應提供的。服務收費維持經營收支平衡；注重服務的可靠性和敏感性，講究有情服務，建立起業主、使用人與物業管理公司之間的信任。
3. 市場經營。這是一種具有多種經營職能的服務方式。物業管理公司為了達到“以區養區、以業養業”的目的，根據客觀條件和實際需要，可統籌安排經營與物業區域內公共服務相結合的、面向市場的經營項目。服務收費以市場而定，具有營利性特點。市場經營屬于物業企業之副業，從屬于常規公共這一主業。它關系到業主和使用人的整體利益，可由物業服務公司有計劃地進行經營性的商業網點、醫療體育、文教娛樂等設施的配置，也可以接受所有權人委托其經營。其經營方式可以采取物業公司自營，也可以采取聯營或招標出租委托他營。經營一方面可以為業主提供方便，同時由于常規性公共服務基本是保本服務，所以另一方面，經營可以增強物業公司的“造血”功能，是公司現金流動及利潤的主要來源。其經營關鍵在于發揮物業公司與業主天然的親密關系，通過靈活的服務和縱深化的經營策略建立起競爭優勢。
4. 無償便民。在物業服務中，為了溝通和融洽物業服務者與業主及使用人之間的關系，提高社會效益和長期效益，物業企業除提供有償外，還應提供無償性的便民服務，包括在值班室設置醫藥箱、針線包、地圖、代孤寡病殘老人購物等。這些免費服務對樹立物業公司的良好形象，增強公司信譽有著深遠的積極影響。
5. 公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務，是物業公司受諸如自來水公司、電力公司、煤氣公司、有線電視公司、網絡公司等具有提供公眾服務性質的一些公司委托，其收取水、電、氣等相關費用。這一方面方便了業主及使用人，同時也給物業公司帶來了收入。物業公司的收入是委托人支付的費，物業公司不得向業主及使用人收取任何額外費用。國家發展和改革委員會會同建設部制定的自2004年1月1日起執行的《物業管理服務收費辦法》第十七條明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。”
二、政府采購物業管理服務的路徑選擇
無論從現代物業管理理論還是現實的物業管理實踐看，政府采購物業管理服務皆勢在必行。結合現代物業管理論及物業管理實踐特提出以下建議：
（一）全面購進“常規性公共服務”
全面購進物業企業的常規性公共服務，其內容主要包括：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設備設施的管理；（3）保潔衛生的管理；（4）環境綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。這七種管理不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內容，同時在政府購進服務后，可促使政府抓住契機，推進機關后勤服務機構改革。
（二）根據需要區別購買物業企業特約及市場經營
物業企業的特約服務及市場經營服務，按理論是根據業主和使用人的需要選擇服務項目，政府完全可以根據需要與物業公司協商購買其提供的此類服務，具體著重為以下幾個方面：
1. 會議服務。行政中心內有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、綠化、維修養護、安全使用（簡稱日常管理）和會議（開會時的使用）管理兩部分。按照理論，物業管理的范圍主要是物業區域內的共用部位、公用的設備實施和相關場地，會議室應該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業企業的常規性公共服務范圍，由物業公司進行日常養護和管理。由于會議室的使用人是不同部門，不同部門及不同會議的要求具有一定的差異性，所以，常規性、例行性的一般服務很難滿足各種會議的要求，故可根據政府對每個會議室的功能及不同級別的會務服務標準和要求，由使用的部門單位與物業公司協商服務級別和會務服務收費標準，并向物業公司支付服務費用，物業公司只收取服務費，場地使用費收入歸屬行政中心，兩項費用可由物業公司統一管理并獨立分別核算。會議服務支出在各單位年初部門預算公用經費中列支。服務內容包括會議室的茶水供應、保潔、橫幅、擺放花草等勞務。
2. 機關餐飲服務。行政中心的餐飲服務也會因享用人的不同而有所區別，大致可安排兩類餐廳，即領導餐廳和職工食堂。
對于領導餐廳，它既是領導用餐之地，也可以作為領導及會議接待宴請之地。對此類服務，一種方法是可以由行政中心直接對外招聘，引進星級酒店進行管理和服務，服務標準按照不同規格要求提供，費用按市場機制模式由相關單位與酒店結算，各單位經費來源包干納入財政預算。另一種辦法是直接交由物業公司，行政中心向物業公司提出服務標準，由物業公司自營或引進星級酒店并對其進行監督管理，費用結算與資金來源雷同于行政中心直接對外招聘。
對于職工食堂，采取購買服務的方式，按一定的標準、質量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業的餐飲企業或酒店進行經營管理。
無論是領導餐廳還是職工食堂。其一次性灶具等設備的配置可以由政府相關部門提供，所有權歸屬提供部門，使用人每年向提供者交納一定的折舊費（或稱設備實施租賃費）。養護的管理辦法，采取誰使用、誰保管，通過談判，按照自愿和公平合理原則，通過簽訂經濟合同的形式確定具體的折舊年限、費用標準、權利義務等。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業，和政府各部門無雇傭關系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經營管理，徹底將餐飲服務推向市場，由企業經營。
3. 康樂設施的管理與服務。康樂設施是滿足人們消除疲勞、恢復精力的場所。對此，可以采用設備設施由物業公司代管，政府相關部門以費的形式支付物業公司費用。而消費采用會員制的形式，由政府相關部門負責發放會員證，不同的人員會員證的等級不同，也可以為領導開專區。
4. 建立辦公用品超市。為減少辦公用品消耗，節約辦公經費，降低行政成本，行政中心可以建立辦公用品超市。行政中心按布局合理原則有償提供場地，以“政府主導，市場運作”為方針實施運營，按“保本微利，服務社會”的物業管理運作機制經營管理，辦公用品超市既可以作為物業公司的市場經營業務由物業公司經營管理，也可以通過招投標形式聘請市場服務機構進入。經營范圍以辦公用品為主，兼營少許生活用品，但要避免該超市變成“用品直供提貨點”，辦公用品領用要有制度約束，由使用單位結算，以防造成浪費；進入超市的品牌應經過權威機構認證，價格最低、質量最好、品種選擇性大、供貨商信譽和售后服務好。進貨商篩選由政府采購中心按程序確定，具體運作上由政府相關部門制定辦公用品清單，建立制式合同，對有關服務條款作明細約定，通過統一采購確定供貨商，并在政府采購網上公布商品價格清單，讓市場進行監督。也可嘗試競價機制，動態管理，已招標確定的供貨商應對商品的價格隨市場變化調整單價，如有供貨商出價更低，該供貨商應退出超市。
5. 利用政府資源進行的營利項目的運營。如郵政、電信、銀行、醫療、停車場、幼兒園、電梯廣告、理發、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服務等實行國有資產的有償使用，可采取分年度拍賣經營權的方式，由中標公司運營，誰使用誰繳費，拍賣的收益上繳財政，可專項用于后勤服務支出。此類政府資源的運營操作，既可以由政府相關部門直接招標，也可以委托物業公司運營。
（三）有選擇性地購買公眾性代辦
如前所述，物業公司的服務內容中有公眾性代辦服務，而就其物業管理實踐來看，物業公司不僅提供公眾性代辦服務，凡是能夠給企業帶來收益且為業主和使用人需要的所有代辦，物業公司都可提供。所以，在行政中心，物業公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關代辦報刊征訂、郵件收發、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用，由物業公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量，并經政府相關部門同意后，向行政中心內單位收取，費用結算通過國庫直接支付實現。政府為此按收繳情況及相關協議向物業公司支付一定的費。
三、政府采購物業服務的具體運作方式
政府購買服務所使用的是財政資金，其購買行為應列入政府采購范疇。
（一）物業公司的選擇采取招投標形式
政府采購物業管理服務，在一定意義上表現為對物業公司的選擇。按照法律規定，在物業服務公司的選擇上，政府采購應采取競爭性招投標方式。既可公開招標，即采用無限競爭方式，也可邀請招標，即采用有限競爭方式。但不管采取那種方式，原則上所選取的物業服務企業，應該是具有一定資質（應為二級以上）且有優良業績、財務狀況良好的企業。
（二）實行合同制管理物業公司及其服務
在對物業公司的管理上，對其物業管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同，應將物業基本情況、物業服務的主要內容、物業管理服務標準、物業服務收費及付款方式、物業管理用房、其他服務內容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據合同履行情況，對物業服務質量、服務成果進行評價。在資金支付上，結合合同完成情況和評估結果，實行國庫集中支付，評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。
四、政府購買物業管理服務的經費預算
政府購買物業服務的經費，來源于財政一般性支出，其額度取決于服務的項目與內容。在以上政府購買物業服務的對策建議中，不難看出，除物業企業提供的無償性便民服務外，其他服務政府都有可能購買。歸納之，物業服務實際只有兩類，一類是常規性或者說是帶有常規性性質的，此類服務我們完全可以用物業管理服務費的形式予以測算和支付；另一類則屬于物業公司的多種經營服務，由機關各部門享有并承擔費用，屬于公用經費范疇，對此費用，其經費來源于各部門經費。一般按照行政事業單位基本支出預算定額標準規定。在政府的一般性支出中，兩類費用應分別預算。我們在此主要對政府購買常規性物業服務的費用測算辦法予以闡述。
中華人民共和國建設部等制定的《物業管理收費辦法》第九條明確指出：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用”。“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式”。“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式”。第十一條指出：“實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤”。“實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金”。
實踐中大多企業采用包干制。這樣物業服務費的基本公式就是：
物業服務費=物業服務成本+法定稅金+物業企業利潤
按照法律規定，常規性物業服務應將費用構成的三部分分別測算，后加總求和。
（一）物業服務成本（或者物業服務支出）構成及測算
1. 管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等（x1）。該項費用指物業企業的人員費用。包括：基本工資、社會保險和按規定提取的福利費、加班費和服裝費。該項費用的測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總收費面積，先確定各級各類管理、服務人員的編制數；然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每年該項費用的金額。
7. 物業服務企業固定資產折舊費（x7）。指物業服務企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括交通工具（汽車、摩托車、自行車）（F1）；通訊設備（電話機、手機、傳真機）（F2）；辦公設備（桌椅、沙發、電腦、打印機、復印機、傳真機等）（F3）；工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）（F4）；其他設備（F5）。按實際擁有的上述各項固定資產總額除以平均折舊年限。固定資產平均折舊年限一般為5年。
共用部位和共用設施設備保險費用（F1）是物業服務企業代替業主交納的保險費用；公眾責任保險費用（F2）是由于物業管理工作特殊性決定的一項保險費用。所謂公眾責任，是指致害人在公眾活動場所的過錯行為致使他人的人身或財產遭受損害，依法應由致害人承擔的對受害人的經濟賠償責任。公眾責任的構成，以在法律上負有經濟賠償責任為前提，其法律依據是民法及各種有關的單行法規制度。因此，各種公共設施場所、工廠、辦公樓、學校、醫院、商店、展覽館、動物園、賓館、旅店、影劇院、運動場所以及工程建設工地等，均存在著公眾責任事故風險。這些場所的所有者、經營管理者等均需要通過投保公眾責任保險來轉嫁其責任。
（二）法定的稅費的測算
對于物業服務企業的多種經營性收入收取的法定稅費，不包含在物業服務費之中，由物業服務企業自行繳納。
（三）物業企業利潤的測算
物業服務企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。利潤率由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實際情況確定的比率計算。測算公式為：
物業企業利潤=（常規性質的物業服務費+法定稅費）×R%（R為利潤率）
在以上的三項費用里，“物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本”。
以上對物業服務費的測算，可以說是比較精細和具體的，一般可以作為招投標時確定“標底”或物業企業投標時核算成本之用。當然它也是政府控制財政資金較為準確的測算辦法，但較為復雜，需要根據物業服務質量要求具體確定。比較簡單的費用測算也可以按照物業管理面積乘以法定每平米指導價格來確定。即：物業服務費=總建筑面積×元/月·平米×12（西安市的標準分為543，即一級寫字樓5元/平米，二級4元/平米，三級3元/平米。但已經很難保本）。
政府購買物業管理服務的推行，將有利于政府機關轉變服務觀念，把政府辦后勤轉變為通過購買服務、由專業物業公司提供物業服務來實現，能有效地控制政府機構的增加和人員的增長，降低行政成本，提高政府效能，擺脫后勤事務拖累，集中精力做好各項服務。但由于政府購買物業管理服務的市場還不成熟，還需要政府在今后實際工作中進行摸索，完善政府辦公樓物業管理費參考定額，不斷培育、完善和規范政府購買物業管理服務市場，進一步樹立高效、開放、透明的政府機關形象。
參考文獻：
下午好！
迎世博已進入400天倒計時階段，在“城市，讓生活更美好”的主題下，各行各業都以世博為契機，用自己的實際行動，克難奮進，為“我們大家的世博，世界聞名的盛會”添磚加瓦。
在接到這次會議的通知后，并再一次仔細閱讀了《楊浦有股勁》這篇文章。從這篇文章中深深體會到：楊浦區近年來之所以能取得如此突出的成績，主要歸功于我們楊浦人發揚了“敢于負責、敢于碰硬、敢破難題、敢擔風險”的“四敢”精神。文中說的好：“一支隊伍要有士氣，一座城市要有民氣，改革開放要有那么一股勁、那么一股氣，我們加快四個率先，也必須樹立應有的志氣和勇氣。”這樣一種不畏艱難，逆勢飛揚的精神正是我們現在最需要的。
目前，房地局下發了在售后房小區開展雙文明創建工作的指示，我區推行物業管理服務達標補貼的實施意見也已正式推行，同時，迎世博也已進入到400天的倒計時階段，如何以世博為契機，按照“城市，讓生活更美好”的主題，以優異的行業服務讓小區更文明、更整潔、更有序、更和諧，是對我們物業管理和服務水平的一次大考驗。
如何面對這些考驗，如何根據集團這次會議主題“破瓶頸、解難題、求發展”進一步推進2009年行風建設，對于我們**物業來說，我們將從“三個真”和“三個會”入手，即“真想、真干、真突破”和“會想、會干、會突破”。
一， 真想：
即正確面對物業中存在的困難和問題，從班子自身上抓起，統一思想，提高認識，靜下來，根據區、局和集團的要求，真正的從公司的實際出發，去充分思考和制訂一套切實可行的實施方案。為此，在區房地局召開的《關于楊浦區推行物業管理服務達標補貼的實施意見》會議后，公司立即召開了黨政領導班子會議，對實施意見和考核辦法，結合目前“迎世博”形勢，進行了學習討論。
大家一致認識到本次達標補貼是改善楊浦百姓居住質量，提升社會公眾對物業管理服務滿意度的一次契機，我們將抓住這次契機，堅持圍繞五點補貼原則，做到與街道、居委會等相關部門的緊密合作，發動業委會居民積極參與，接受監管考核，進行試點先行分步實施。同時，切實落實五點考核標準，考核結果力爭達到優秀和達標。
之后公司又召開了小區經理會議，傳達了此次達標補貼的精神，并要求小區經理要借達標補貼東風，做好充分的準備，進行小區情況的摸底排查，梳理問題，提出整改方案，同時要邊整邊改，在服務理念、員工配備、培訓工作以及服務措施等方面進行改進。
二，真干：
即在統一了思想，有了充分準備的前提下，我們做了以下幾方面工作：
1, 首先分別召開了全體居委會書記主任、房辦主任、全體業主委員會以及小區經理會議，宣傳達標補貼實施意見的精神。大家都對我們這次提高保安保潔費的舉措表示了理解和支持，一致認為這次補貼的實施將是一件雙贏的好事，希望我們能夠利用這次機會，為小區居民多做點實事，使售后公房、公房住宅小區的整體面貌能夠更上一個臺階。同時在會上也對我們的管理和服務提了不少的改進意見，我們將逐步對照解決。
2，圍繞“環境文明、服務文明”的“雙文明”創建活動，著手進行環境整治和服務改善兩個項目，主要有以下四點：
1）大力整治門衛環境。對小區的門衛室和物業服務處等接待服務窗口環境進行集中整治。更換了一些陳舊的辦公設施，打掃整理了辦公場所，同時將調整部分不合理的門衛室，使之更符合小區居民出行的需要。目前整治率已達到55%。
2）重新規劃停車秩序。對小區的停車位進行重新規劃，并重新劃定停車線，并且將嚴格控制車輛出入小區，加強車輛規范停放，及時進行車輛引導。劃線工作將于4月25日前全部結束。
3）集中整理綠化區域。對小區的綠地內垃圾進行清除，按時進行綠化養護，美化綠化景觀。目前所有小區都在整治中，綠化補種已達8萬平方米。
4）制定實施服務標準。對各崗位制定公開辦事制度，特別是提升保潔保安的服務態度，規范文明用語，做到主動熱情耐心，實行掛牌上崗；定期進行崗位責任培訓，提升服務質量，增強服務技能，做到叫得應、上門快、修的好；加強崗位記錄和檢查；制定合理的獎懲方案，充分調動員工積極性。
三， 真突破：
即針對物業公司中存在的一些老大難問題，我們要尋根源，找原因，針對困難和問題迎難而上，為自己定下完成指標。
為此，我們與街道簽訂了目標責任書，主要有以下六點：
1） 圍繞街道年初目標，積極完成全年目標任務。
2） 主動配合街道中心工作、重點工作、重要節點工作。
4）加強社區管理，建立健全物業工作制度，落實“管理進社區”，使居住物業管理服務滿意度達到85分以上
。
5） 按節點目標，積極配合街道“完成延吉四村、延吉七村的市容環境建設”，完成房屋維修計劃，解決“急、難、愁”問題。
6） 積極參與社區公益活動，做好精神文明建設。
四， 會想：
即對工作要積極動腦子，不斷出新思路，解決問題的新方法，這次在行風建設中，我們在原有的行風建設方案基礎上，進一步擴寬思維，點面結合、內外結合、上下結合，讓行風建設更加行之有效。
五，會干：
路是人走出來的，苦干也要巧干，在全年的行風建設中我們將從多種渠道“借力”形成新的合力，讓行風建設更有成效。
1， 自身借力：利用進修學校，進行自身培訓。
2， 從外界借力：除了上級部門，街道居委、業委會等，這次加大了與警署合作的力度，將實施一套小區安全聯動方案，進一步提升老小區的安全角度。
3， 借科技之力：962151服務平臺，延伸服務內容，提升物業服務質量，并研制開發一些用于服務質量提高的小技術等。
六， 會突破：
突破原有的體制、機制，突破原有的成績，更上一層樓。
首先在服務內容上突破。公司將進一步開展延伸服務，已與街道居委積極聯合，形成信息聯動網絡，對小區中業主們生活中遇到的突出問題等制訂特殊服務方案，提供服務，讓居民們進一步感受到到位的服務、滿意的服務。
其次，在人力、物力及激勵機制上求突破，將通過政府補貼及調整保潔、保安服務費后，進一步配備人力
、物力，特別從激勵機制上下功夫，在公司中形成一種積極向上，服務奉獻的氛圍，如星級制等。
隨著經濟、信息的全球化發展，物業服務外包的出現為高校物業服務提供了新的途徑。利用專業物業管理機構的優勢來提高物業服務水平與服務質量，同時也促進了高校在教育、科研與教學上更多地投入，使高校綜合競爭力得以提升。縱觀高校物業服務外包，既有成功經驗也有失敗教訓，本文在對高校物業服務外包的必要性以及外包的優劣進行分析的基礎上，對高校物業服務外包的發展提出了幾點建議。
［關鍵詞］
高校;物業服務;外包;利弊
高校后勤部門盡管不是教育教學機構，但為高校教育教學提供了重要的服務保障。長期以來，我國高校的后勤機構均由學校自行管理負責，而在改革開放、市場經濟發展、高校間競爭不斷加劇的形勢下，高校后勤傳統的管理模式已經無法適應當代需求。在高校相繼改革創新的趨勢下，部分高校物業服務采用了外包模式，“外包”又被稱為資源外包或者外部購買，指的是企業在內部資源有限情況下，為獲得更大的競爭優勢，保留自身最具優勢的業務，而將其他業務委托給其他更專業、更具成本優勢的企業［1］。高校物業服務外包包括學生宿舍、教師公寓物業管理等外包，使物業品質得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理體制的變革與創新過程中面臨著諸多的問題，導致變革創新停滯不前，后勤服務質量無法進一步地提升。究其原因，一方面是因為我國高校后勤體制改革正處于探索與初始階段，另一方面是因為高校管理人員管理理念陳舊，對新事物存在一定的排斥心理，進而在一定程度上對高校后勤管理的變革與創新造成阻礙。
一、高校物業服務外包的必要性
在高校看來，物業管理并不是工作的重點，但其為高校教育、科研活動、師生生活等提供服務，而學校的前進與發展也離不開良好的物業服務質量。學校與企業有著較大的差別，物業管理并沒有營利性，高校物業管理看上去并不像專業物業管理機構一樣精細化，但其物業管理運作與服務質量同樣不容許差錯出現。當前，我國高校物業管理缺乏專業、科學的管理體制，存在機構大但雜亂的情況。絕大部分的高校物業管理屬于自給自足，較為封閉，有學者將這種物業管理稱之為“全包型物業管理”［2］。但在市場經濟體制下，這種管理服務模式并不與之相適應，這種管理模式將重點放在投入上，而并不重視產出效益，偏重于公共服務與師生的福利，往往忽視了經濟效益與學校的經濟實力。盡管高校是非營利機構，物業服務業并不以盈利為目的，但物業管理模式的滯后為學校造成額外的經濟負擔，需要將部分學校經費用以補貼物業管理，這使得學校無法將所有精力致力于教育、科研、教學等工作，而物業服務質量也較為低下，學校良性發展受到影響。同時，這種物業管理模式下將造成資源的重復浪費，增大高校物業運營的風險［1］。在這種形勢下，高校物業管理改革勢在必行，科學、合理與高效的物業管理是改革的目標。
二、高校物業服務外包的利弊
(一)高校物業服務外包的優越性高校物業服務管理有著其自身的特點，與企業不同，并不能完全將其放手外包，而是將一些與學校核心管理無關、次要的工作外包給專業組織，進而充分利用其專業優勢與管理效率做到取長補短，讓學校從繁瑣與低效的物業服務管理工作中解脫出來，將更多的精力放在教育、科研與教學工作中。這種物業服務外包模式與傳統學校的“全包型物業管理”相比更具有優勢，具體體現在以下幾個方面:首先，減少高校辦學成本，提升學校的綜合競爭力。傳統的高校物業管理統歸于后勤管理機構，在這種管理模式下，后勤機構設置普遍表現為機構臃腫、人員冗雜、工作效率低等狀況，這使得物業管理運營成本增加，資源浪費嚴重。實現高校物業服務外包，通過利用專業組織的優勢與高效率，一方面可簡化原組織結構，大幅縮減編制，而從業人員也更專業，進而改善高校物業服務效率，提高物業服務質量，節約運營成本，塑造學校良好辦學形象;另一方面可提高高校的辦學水平與效益，提升綜合競爭力。其次，能夠有效地避免不必要的責任糾紛，降低高校物業管理風險。高校在為國家培育人才、進行學術研究、為社會經濟發展提供服務的同時，需要做好校園的安全管理以及服務工作，而這都是物業后勤的主要任務。學校管理者對在校人員有保障人身財產安全的主要責任，當學生等相關人員的人身財產安全遭到損害時，問責對象往往是高校的管理機構，也使得學校管理風險增高。通過對高校物業服務管理模式的改革，將物業服務外包，可通過對校外力量、市場機制調節作用的合理利用，促進高校后勤管理效率與質量的提升，降低學校管理風險。再次，有利于推動校外服務產業的發展，使得社會資源得以最大限度的優化配置。將高校物業服務進行外包，可節省學校的經濟開支，減輕經濟負擔，讓學校投入更多的精力到教育、科研與教學工作中，并利用專業組織的優勢提升物業服務質量。同時，實施高校物業服務管理外包可有效地擴大高校物業管理外包服務市場，擴展服務行業產業鏈，讓專業物業管理機構能夠公開、公平與公正地參與競標，形成行業的良性競爭;加上科學理念與制度的引進，優秀物業管理人才的任用，實現社會資源配置的優化。
(二)高校物業服務外包所面臨的問題首先，信息存在不流暢與不對稱，為高校物業服務管理的改革帶來困難。高校實施物業服務改革的目的在于減少辦學成本，并通過專業物業機構提供物業服務，配置資源，提高服務質量。而在實際運行過程中，往往存在信息不流暢與不對稱的情況，尤其是在高校物業服務管理初始階段，因高校缺乏對社會物業管理機構的了解，加上尚不完善的物業外包機制，缺乏配套的法律法規，使得物業行業體制并不完善，讓高校物業服務管理人員陷入困境，若對物業管理機構選擇不當，不僅無法提高物業服務管理質量與效率，反而會增加更多的風險。其次，高校物業服務外包中標規則中，受價格因素影響較大。在這個過程中，物業服務管理機構為獲得中標服務機會，僅僅需要最大限度地降低投標價格即可成為最大可能的中標者。物業服務管理機構在報價過程中往往容易出現惡意壓低價格以達到搶占市場的目的，甚至有企業通過聯合來互相陪標，使高校利益遭到損害。另一方面，在外包物業管理機構開始服務后，仍將盈利作為目標，甚至違背合同，加上高校缺少對這類行為行之有效的懲罰，因此外包物業管理機構往往不顧及與高校間的長期發展，僅僅將高校作為一次性合作對象［3］。再次，高校原有后勤物業服務管理機制與社會物業管理機制之間無法做到有機協調。高校物業服務管理包括學生宿舍管理、教師公寓管理等，這使得校外專業物業管理機構在與高校物業服務進行接管的過程中，因服務對象與社會人員存在較大的差異，服務業務范疇不完全相同不可避免地存在著無法協調的矛盾［3］。高校是為國家培育人才的基地，因此高校物業外包也是社會高度關注的一個問題。高校物業服務管理與校外社會物業管理的差異，短時間內將造成物業管理機構無所適從的感覺。現階段，高校物業服務外包還處于探索階段，部分高校找到了適合自身發展的物業服務管理機制，而大部分學校還處于探索階段。由于政府相關部門并未對高校物業服務外包出臺相關的政策法規，這使得高校本身在實施物業服務外包的改革過程中對改革的目標與計劃并不確定，多數是對其他院校改革的模仿，因此高校物業服務外包的順利實施，實現物業服務質量與水平的提升，需要多方面的共同努力。
三、高校物業服務外包發展的幾點建議
(一)把握高校物業管理改革重點，對物業服務外包項目與模式慎重選擇高校物業服務管理為學校師生提供服務保障，發揮著十分重要的作用，為實現物業管理體制的改革，需要考慮以下幾個方面的問題。第一，考慮高校物業服務外包是否符合高校物業管理體制的改革。合理的物業管理體制對服務質量起著優化作用，并關系著學校的發展大局，因此高校物業服務外包需要明確管理目標，并制定完善的實施計劃以及風險應對措施。第二，當高校實施物業服務外包時，需要確定外包的服務項目［4］。當前，高校后勤服務機構的服務項目較為完善，包括基礎設施的維修、環境保護、宿舍管理等等，物業服務管理者需要在周密論證后決定需要外包的服務項目，并將必要的項目留由學校管理。第三，科學選擇物業服務外包的時間節點。高校物業服務外包時間非常關鍵，需要充分評估學校的情況，并考慮學校的經濟情況，以及學校所在地的經濟與物業管理發展情況，在做好各方面的準備后進行實施，進而促進高校物業管理的改革與創新，若缺乏充分的前期準備工作，則將增加失敗的風險。第四，所選的外包物業服務管理機構應適合學校的發展。選擇優秀的外包物業服務管理機構能夠提供優質、高效的物業服務，同時對高校物業管理改革起著積極的促進作用。在對外包物業服務管理機構進行遴選的過程中，由于高校對物業管理機構的全部情況并不能完全了解，因此高校需要通過競標等方式來選擇物業管理機構，并從中挑選出適合學校發展的，具有良好信譽與豐富經驗的物業管理機構作為合作對象。在整個過程中有兩個重點，一是確定外包物業管理機構的管理原則，二是確定其評價準則與標準。第五，選擇正確的外包形式。高校物業服務怎樣進行服務外包，選擇高水平、經驗豐富的物業管理機構與高校物業改革質量有著直接的關系，因此高校物業服務外包必須制定出合理的規劃步驟，制定透明、公正與公開的招標制度，明確合同條款，在物業服務外包后建立起服務質量監督體系，以確保服務質量獲得有效保證［5］。
(二)嚴格落實監督管理制度，提高高校物業服務外包管理水平縱觀實施物業改革的高校，既有成功經驗也有失敗的教訓，其失敗之處在于外包物業機構對合同要求表現出無視、鉆合同漏洞等，進而導致物業服務質量與服務水平無法獲得保障。究其原因，主要是因高校管理部門忽視了對物業服務外包的監管。因此，高校管理者需要從思想上增強對物業服務外包管理的意識，轉變工作作風，建立并完善管理機制。具體包括:成立專門管理外包物業機構的部門，以實現對外包物業管理機構的有效監管;制定并實施明確的監管標準，借鑒國內外先進經驗，對管理機制進行不斷地完善，確保監管工作的順利進行;提高管理人員的工作態度，強化對外包物業管理機構的監管，杜絕違規操作，確保物業服務的有序性。
(三)建立并完善評價制度與激勵機制為確保物業服務質量與服務水平，制定完善的考評制度與激勵機制是行之有效的方法。對物業服務各項工作內容、工作方式等一系列細節制定具體的考核條文，通過外包物業管理機構自身、高校以及師生對外包物業管理機構及其人員的考核來對物業服務進行評價，并由高校物業改革領導小組進行定時的評審，在公布考核結果后，根據獎懲制度予以獎勵與懲罰。外包物業管理機構應虛心接受師生的建議，及時對問題進行改進，提高物業服務質量。同時，可委托專業評價機構對物業服務進行評價，為提升服務質量提供數據支持。
(四)切實做到經濟性與公益性、長期計劃與短期計劃的結合校外物業管理機構接受高校物業管理需求的主要目的在于獲取經濟利益。在提供服務的過程中，不可避免地會出現成本過高的問題，而這與高校物業管理的公益性是相矛盾的。因此，在維護高校物業管理機構公益性的同時，還需要考慮到外包物業管理機構的利益，通過對學校資源的優化與整合，發揮高校的優勢，對各種資源充分利用，給予酌情補助，考慮到二者合作的長遠利益［6］。
四、結語
服務外包是市場機制下完成物業服務的一種手段，是高校自身物業管理發展的一種戰略選擇，并與市場進行互動。在市場規模較小、誠信體系不完善、機制不成熟下，高校物業外包面臨著較大的風險，大部分高校對于物業服務外包持保守態度;在市場初具規模，誠信體系對企業起到一定約束作用，市場機制相對成熟下，高校物業服務外包形式才能夠得以生存發展，獲得高校與企業的雙贏。
［參考文獻］
［1］邱珊珊．物業管理服務外包關鍵問題分析［J］．中小企業管理與科技(中旬刊)，2014，(12):62－64．
［2］李岳珅．高校物業管理服務外包思考［J］．新西部(理論版)，2015，(12):116－117．
［3］韓瑩．Z高校后勤社會化經營問題研究［D］．青島:中國海洋大學，2013．
［4］王連華．高等教育機構服務外包良性發展研究［J］．開放教育研究，2007，(5):55－60．
［5］李文忠．淺析物業管理服務外包的兩個關鍵問題［J］．知識經濟，2012，(16):112－113．
某校后勤集團下轄的物業管理服務公司,承擔著學校三個校區的物業管理工作。主要工作是各校區的衛生保潔、水電管理、水電維修、電梯維護、空調設備管理、室內綠化租擺、室外花草樹木養護、會務服務以及零星土木工程改造等業務。
通過調查分析,物業服務管理公司現有員工245人,由學校編制、集團公司編制以及物業公司自聘的中心編制三部分組成。其中學校編制25人,集團公司編制6人,物業公司自聘人員214人。通過對以上數據分析可得出如下結論:
一是年齡結構不合理:35歲以下的員工有37人,占全體員工的15.1%;36―45歲的員工88人,占全體員工的35.9%;46―55歲的員工97人,占全體員工的39.6% ;56―60歲23人占全體員工的9.4%;46歲以上的員工共120人,占到全體員工的50%。
二是學歷層次偏低:有大專以上學歷的12人,占全體員工的4.9%;高中學歷的19人,占全體員工的7.8%;初中以下學歷的214人,占全體員工的87.3%。
三是技術職稱的偏少:中級職稱的2人,初級職稱的1人,只占到全體員工的1.2%。
四是技術力量偏弱:有工人技術等級的共28人,占全體員工的12.1%。
二、物業管理公司人員配置不均原因分析
(一)迅速擴張的物業管理隊伍綜合能力不強
學生公寓管理、教室樓宇管理、校園環境保潔、綠化養護、水電動力設施設備及其維修維護、會場布置等內容都納入了物業管理的范疇,形成一個大物業的概念。可是,現有的高校物業管理隊伍中卻存在著高水平的管理人員和技術人員少,普通員工多;高學歷者少,低學歷甚至無學歷者多;有技術職稱者少,無技術職稱者多;綜合素質高者少,綜合素質低者多的現實。
(二)激勵機制不健全,人員流動頻繁
為了滿足學校擴招的需要,學校的基本建設連年不斷,新教學樓逐年落成,教學設施設備的投入使用,導致了物業管理人員數量增加。由于學校大多數在編職工感覺后勤工作環境差,沒面子,一般不愿到后勤工作。為了滿足工作的需要,只能到社會上招聘大量的臨時工作人員(中心聘員工)。這樣就造成了后勤企業中學校在編職工越來越少,而臨時聘員工比例卻在不斷上升的現象。
(三) 編制層次多,同工不同酬現象嚴重
近幾年中,高校后勤物業管理隊伍有一個顯著的變化,即正式在編員工逐年減少,臨時編制員工逐年增多。據不完全統計,目前,浙江省高校物業管理臨時編制員工平均已占60%以上,我校物業公司臨時編制員工已占87.3%以上,他們已經成為我校物業管理的主要力量。但由于歷史原因,臨時編制員工沒有得到管理者的足夠重視,合法權益不能得到很好的保障。在校內他們的薪酬、福利等收入水平與正式在編員工的差距較大,同工不同酬現象普遍存在。與社會同行相比,報酬低于社會相應技術等級。
(四)工作人員來源單一,缺乏專業的物業管理服務隊伍
高校后勤企業的工作人員 ,主要來源有三種。一是:學校在編人員,即所謂的“老人”。而“老”人主要來源是:1.)老校區土地征用工;2.)學校引進人才的家屬;3、)學校改革分流人員。二是:企業編制員工,即所謂的“新人”。主要來源于,企業從社會招聘的高學歷的專業技術人員。三是:既不是“老人”,也不是“新人”的中心聘員工。主要來源于:1、)80%通過老鄉、親戚介紹。2、)19%新校區土地征用工。3、)1%為自我推薦。工作人員來源的單一化,也造成了后勤企業員工的四多四少現象:即老年人多,年輕人少;普通工人多,技術人員少;文化水平低的多,高的少;外來務工人員多,正式員工少。
三、應采取的措施:
(一)改革用人制度,通過內培外引,建立一支技術精湛的物業管理隊伍。
物業管理已經逐步成為高校后勤服務保障工作的重要內容。一直以來,由于編制的限制,管理、技術崗位大都是正式在編員工。但隨著學校的不斷發展,管理技術崗位的需求不斷擴大,對物業管理人員的知識層次、管理水平、技術技能有了更高的要求。學校應及時調整思路,轉變用人觀念,突破編制限制,開發培養人才。根據不同崗位設立不同類型的編制,如正式編制、公司編制、長短期合同工等,制定相應政策,給予相應待遇。
(二)加強在崗培訓,不斷提高員工自身素質
隨著社會的發展,后勤社會改革的不斷深入,高校的物業管理已經不再是傳統意義上的掃掃地,換換燈管、修修水龍頭的事情。而是在管理方面,要求具有現代化的管理理念,良好的服務意識。做到管理有計劃,有部署,有分工,有考核,有服務標準,有質量跟蹤。并能通過對服務滿意情況進行分析,了解掌握服務對象的心理與需求,知道如何讓服務對象心情舒暢地接受并認可提供的服務。在技術方面,要求具備相應技術技能的專業人員,不僅要會一般的水電維修,而且也要學會操作使用先進的設施設備,避免因專業技術人員的缺乏而使得一些高技術設備買來后束之高閣、無法使用、造成浪費的現象。
(三)建立人才發展計劃,確定發展目標
建立有效的人才發展計劃不僅是個人發展的需要,也是物業企業發展的需要。企業不僅要制定短期的人才發展計劃(半年),還要制定中長期的發展計劃(3―5年)。據國家有關規定:申請國家物業管理三級資質,物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人,其中,具有中級以上職稱不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。現在,高校物業的社會化運作已是必然趨勢。按社會化運作的要求,以某校物業公司為例,在兩年內若申請三級資質,專業管理人員就需要8名。
(四)在管理中突出“以人為本”的管理理念,增強隊伍凝聚力
甲方：_________
乙方：_________
甲方將學校物業管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優質的服務為學校的教學、科研和生活創造整潔、優美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環境，為此雙方達成如下協議：
一、甲方責任、權利、義務
1、對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監督權。
2、負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。
3、負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4、負責按規定向乙方支付物業經費和運行費。
5、負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規定的行為提出意見。
6、甲方可視完成物業管理的優劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責任、權利、義務
1、按協議內容保質保量地完成物業管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。
2、對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。
3、定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執行。
4、未經甲方同意不得將本物業管理內容和責任轉移給第三方。
5、乙方應建立并保存詳細的物業管理檔案資料。
三、委托管理主要內容
1、全院的綠化、美化工作。
2、教室的衛生保潔服務和管理工作（不含專用教室）
3、公共環境、公共場所的保潔服務和管理工作。
4、公共設施、設備的維修、保養、運行和管理工作。
5、公共建筑部分的維修保養工作。
6、自管家屬樓的維修和保養工作。
7、水電暖的維修管理與服務工作。
8、院內創收經營水電費和供暖費的收支工作。
9、節能工作。
10、家屬水、電費的統計、收繳工作。
11、飲用水供應和洗浴工作。
12、院領導辦公室的保潔和開水供應工作。
13、家屬門衛的管理工作。
14、校內各商業網點的管理工作。
15、學校人防工程的管理工作。
16、其它甲方需要委托的工作。
四、服務標準
乙方應按以下標準實現物業管理目標。
（一）校園綠化美化工作
1、做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節日的花卉擺放工作。
2、按不同季節對花卉苗木的養護要求進行養護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁；綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。
3、校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。
4、綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。
5、院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。
6、綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。
（二）環境衛生工作
1、道路環境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2、陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。
3、衛生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4、垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養，杜絕事故發生。
5、院內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6、建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標；公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。
7、校園主要干道的地面衛生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。
8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響
道路通暢和環境衛生的現象要及時管理和清運。
9、門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。
10、應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內。
11、根據節假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠；開關大門彩燈、射燈。
（三）教室衛生工作
1、教室衛生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開（特殊情況除外）
2、應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除；門牌完好、裝訂美觀；門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好；桌椅完好、擺放整齊、桌內外無雜物灰塵。
3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態。
4、粉筆（白色、彩色）板擦應保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。
5、制定教室服務制度化、規范化、科學化的管理制度，確保教學需要。
以上要求的完好率應在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90%以上。
（四）公共場所維護工作
1、各樓道（包括家屬樓物業范圍）地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98%以上。
2、電梯應按規定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。
3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98%以上。
4、水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。
5、節能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。
6、按規定做好飲用水箱的衛生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。
7、按要求供應全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內衛生、各種設施應及時檢修，杜絕發生事故。
8、按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。
9、按要求努力回收學校創收水電費。
10、按要求統計、收繳、上報家屬住戶水電費。
11、按要求對院內人防工程進行檢查，防止發生意外事故。
五、違約責任
1、甲方違反合同規定，使乙方未能完成合同規定的服務和管理目標，乙方有權視不同情況限期向甲方提出解決意見（雙方協商）如逾期仍未解決，乙方有權中止合同，所造成乙方經濟損失由甲方予以經濟賠償。
2、乙方違反合同所規定的內容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權要求乙方限期改正（雙方協商），如逾期不改，甲方有權終止本合同。另行安排其它物業管理機構替代。給甲方造成的經濟損失，乙方應給予賠償。
3、乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權要求乙方改正并清退多收費用。
六、其它
1、本協議未盡事宜由雙方協商解決，并以書面協議簽定補充協議。補充協議與本協議有同等效力。本協議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
2、本協議之委托協議書均為本協議的有效組成部分，具有同等法律效力。
3、本協議共4份，甲、乙雙方各執2份，具有同等法律效力。經雙方簽字蓋章后生效。
甲方（蓋章）_________
乙方（蓋章）_________
甲方代表（簽字）_________
乙方代表（簽字）_________
_________年____月____日
高校的特殊性決定了高校物業管理與社會物業管理不同。首先，高校物業管理的機制與社會物業管理的機制不同。高校物業管理通常歸屬于后勤集團，是其下屬機構，同時還要受高校管理部門的領導，因此能夠提供的服務與社會物業管理相比范圍小得多。其次，我國大部分高校的物業管理權限歸屬于后勤總公司，其管理具有行政性、福利性;而社會物業管理屬于市場行為，具體由物業公司負責。最后，高校物業管理的資金主要來自于學校的經費劃撥，有很大的浮動性;而社會物業管理的資金主要是根據物業管理規定和行業標準對業主征收所得。
二、高校物業管理的現狀
(一)高校物業管理的模式
目前我國高校制訂的并不是嚴格意義上的物業管理制度，實際管理仍遵循原有的行政管理制度——低效福利型，管理模式、服務理念、人員配備等方面都存在較多問題，沒有真正做到社會化。這種管理模式不僅影響高校物業管理的發展，對高校其他事業的發展也造成了不良影響。由于高校的物業管理在學校的行政指令下進行，采取的是象征性的服務方式，因此服務費用不能按照市場規定收取，服務內容也無法按照市場標準提供，造成物業管理費用緊張，效率和水平低下。但總體來說，高校的物業管理還是有一定發展的。已由原來單一的行政管理和后勤保障發展為初成體系的物業管理，逐步形成了多層次的服務體系和相對專業化的管理模式，服務質量和水平有了一定程度的提高。我國高校的物業管理模式主要有以下幾種。1.事業型管理模式這種模式在高校比較常見，主要是通過成立物業公司或物業管理中心來對學校日常物業事物進行管理，但這種模式往往只涵蓋了物業管理的部分職能。由于物業公司或物業管理中心是由學校委托成立的，因此沒有正式的物業管理合同，這種模式往往是學校管理層進行管理的一種方式。2.半企業化管理模式這種管理模式同時具有企事業單位的雙重屬性。物業公司或物業管理中心雖然已經取得獨立的法人資格，但由于受學校的行政領導，只能與原來的后勤處一樣，沒有權限對所提供的物業管理進行收費，只能勉強運轉，不能提供更高水平的服務，也不具備走向市場的條件。3.完全企業化管理模式這種模式是指由專業化的物業公司對高校的物業事務進行管理或者使高校后勤社會化。由于有專業的物業公司提供服務，進行市場化操作，學校制約因素較少，因此可以提供更好的服務和管理。大部分高校物業管理的質量和水平取決于學校劃撥的管理費用，因此各高校的物業管理水平參差不齊。由于高校的自我保護意識，這類管理模式采用得比較少。
(二)高校物業管理的特點
近年來，我國高等教育事業快速發展，與此同時，高校物業管理也得到了一定程度的發展，越來越受到學校的認可和社會的關注。要做好高校物業管理工作，就必須認清物業管理的重要性和特殊性。1.教育屬性高校是教學和育人的場所，高校物業管理應圍繞教學和育人工作進行。物業公司或物業管理中心在做好校園物業管理工作的同時，應注意營造良好的教學、育人環境，從創造校園文化環境等角度出發，體現物業管理的教育屬性;而校園文化建設不僅會促進學校發展，也會對物業管理產生積極影響。2.知識的多學科性高校物業管理是一項較為復雜的系統工作，需要廣泛的知識作為基礎，這些知識不但涉及管理學、教育學、心理學、法學等學科，而且很多工作需要利用交叉學科知識。這就要求管理人員必須有廣泛和專業的知識，進行科學化的管理，實現管理工作的標準化和規范化，提高物業管理的水平。3.服務對象的特定性高校物業管理的對象比較固定，主要是教職工和學生。對于很多學生來說，學校就是第二個家，是他們生活和學習的地方，因此對物業管理水平及其人員素質的要求較高，尤其是在保持衛生和保證學生安全等方面。4.獨特的效益目標高校的特殊性使得其物業管理不能一味地追求經濟效益，而應兼顧高校的公益性，以育人為最終目標。因此，與社會物業管理相比，高校物業管理在資金方面顯得不足，往往需要學校撥款。5.管理模式的特殊性雖然高校后勤社會化改革進行了很多年，但有些學校受其自身發展狀況影響，改革無法深入進行。只有極少數高校實現了后勤部門與行政機構的脫離，大多數高校仍沿用傳統的管理模式，實行校內乙方管理。
三、高校物業管理存在的問題
目前我國很多高校物業管理沿用的是傳統的模式，這就嚴重制約了高校物業管理的社會化改革和高校的正常發展，并在日常管理中造成了很多實際問題。
(一)無法進行市場化管理
高校的特殊性決定了其物業管理的行政性。雖然大多數高校都通過組建后勤集團、后勤物業管理部門等方式將后勤部門從行政機構中剝離出來，但后勤部門人員的福利待遇、晉升、任免等還是由學校行政決定。這就產生了政企不分、權責不明等問題，進而引起資產占用、利益分配及行政決策上的諸多問題。由于高校物業不能完全按照獨立的企業模式來運作，因而無法實現真正的市場化和自負盈虧，也就無法實行真正意義上的社會化、專業化和規范化。
(二)管理人員觀念落后
高校物業的管理人員大部分都是原來后勤部門的人員，很多人的管理觀念還是停留在原有的行政管理上，缺乏"服務第一、用戶至上$的理念，且市場知識和管理經驗不足，容易導致管理機構重效益、輕服務。同時，由于高校物業的市場化、社會化改革，很多從業者缺乏競爭意識，對有償服務理念不了解。由于無法得到無償的后勤保障，很多教職工和學生都感到不適應，使管理人員的工作難以展開。
(三)從業者缺乏專業技能和知識
我國高校物業管理還存在人員結構不合理和缺乏專業人才等問題，主要表現為在編人員結構老化、缺乏系統的培訓等，致使服務和管理都跟不上需要。一些學校由于資金問題，降低了人員雇傭標準，往往雇傭文化水平不高的人。這些人的觀念和意識相對落后，接受和消化能力不強，嚴重影響了高校物業管理水平的提高。
(四)資金投入不足
隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理中更深層次的問題逐步顯現，如物業管理服務價格問題。由于高校物業管理的收費標準是由學校與物業公司商討后確定的，往往不夠科學，且物業管理在實際上并沒有與學校管理真正剝離，使得服務價格無法真正與市場接軌。另外，教職工認為物業管理具有福利性質，這又不利于合理調整物業管理服務價格，使得管理費用收繳難度增大，物業管理資金缺乏。目前高校的物業管理資金主要來自于學校的行政撥款，而學校由于自身發展需要，對物業管理經費支持不足，造成高校物業只能通過壓低管理成本、降低服務水平來維持正常運行。而長期低效率、虧損的狀態，成為高校物業向企業化、市場化方向發展的嚴重阻礙。
四、提高高校物業管理水平的對策
推進高校物業管理社會化改革，根本目的在于減輕高校后勤的經濟負擔，提高物業服務質量和管理水平，進而降低高校辦學成本，改善學校的教學、科研和生活環境。針對目前高校物業管理存在的問題，主要從以下幾個方面入手，提高高校物業的服務質量和管理水平。
(一)采用獨立的市場化運營模式
高校進行物業管理社會化改革，旨在通過為高校內部特定服務對象提供全方位多層次的有償服務，形成專業的管理模式，營造良好的校園文化氛圍。針對傳統的管理模式和運行機制，首先要將屬于物業管理范疇的資產和人員等從行政管理系統中完全剝離出來，實行真正意義上的獨立的市場化運營模式。物業管理不再隸屬于高校行政部門，一切運營都需自負盈虧，以增強物業管理公司的獨立性和創造性。剝離出來的物業管理公司應嚴格按照企業化管理模式，完善運營機制，主動接受校方和師生員工的監督，并將此作為規范化經營管理的重要條件之一，建立一套完整的科學規范的管理制度和工作標準。同時堅持以服務為本，開展多元化多層次的有償服務，彌補物業管理經費的不足，體現高校物業管理的商品屬性和教育屬性。學校的主要任務則由指導轉變為監督。
(二)提高從業者的管理水平
隨著時代的發展，高校物業管理工作對從業者的要求越來越高。高校在社會分工中承擔高層次的育人責任，因此其物業管理人員的業務素質、文化素質和心理素質都應較高。所有從業人員都需要進行專門的素質教育崗位培訓，并通過技術考核。不僅要通過多種形式培養高素質的物業管理人才，還要通過從校外引進物業管理專業人才來增強從業者的競爭意識，提高物業管理人員的專業水平和服務素養，進而打造一支專業化的物業管理隊伍。高校物業應建立公平、公正的人才錄用機制，實施科學化的人事管理制度，按照企業的要求和崗位的標準嚴格選拔人才，使物業管理隊伍朝著年輕化、知識化的方向發展。在對物業管理人員進行培訓時，可以通過理論、業務學習來提高人員的實際操作能力，挖掘從業者的最大潛能，提高管理服務的水平。
(三)營造良好的校園氛圍，加大資金投入力度
高校物業管理具有特殊的社會功能和目標。物業管理進入高校以后，改變了高校原有的后勤管理模式。以往學校提供的是無償的后勤服務，實行物業管理后，有些服務將轉變為有償服務。對于學生和教職工來說，需要一個適應的過程，因此，在改變管理理念的同時，應做好師生的服務工作。另外，資金不足一直是高校物業管理的軟肋，由于高校的特殊性，物業管理的發展更離不開學校和政府的政策扶持。政府可以通過降低教育土地使用費用和減免教育貸款利息等方式對高校辦學給予支持;學校也應當利用自身的資源和技術優勢，為物業管理提供一定的支持。這樣高校物業才能"以管理為手段，以服務為中心、，努力克服各種困難，積極探索高效的物業管理之路。
五、結論
物業服務收費管理辦法20xx第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條 物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3.物業管理區域清潔衛生費用;
4.物業管理區域綠化養護費用;
5.物業管理區域秩序維護費用;
6.辦公費用;
7.物業管理企業固定資產折舊;
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9.經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，并報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條 本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。
2019年物業收費管理標準辦法 相關內容:教育書籍讀書心得體會 教育可分為學校教育、社會教育和家庭教育，這三種教育相互補充、相互滲透，缺一不可。下面小編為大家搜集整理的教育書籍讀書心得體會，希望大家喜歡!讀《什么是教育》有感今夏有幸閱讀了《什么是教育》一書，本書作者思維開闊、觀點突出。
誠信故事的讀后感優秀范文 誠信，是人一生的財富。通過閱讀誠信故事，相信同學們都有很多不同的體會。下面是小編整理的誠信故事的讀后感，分享給大家!誠信故事的學習心得波音公司在困難面前并沒有束手無策，該公司在保持良好心態的前提下，最終克服了困難，也使波音...
P2P管理辦法解讀 《P2P網絡借貸業務管理暫行辦法》正式出臺,明確網貸借貸業務規范，為P2P網貸行業發展指明了方向。下文是關于最新解讀P2P管理辦法，歡迎閱讀!官方解讀P2P管理辦法1.問：《辦法》中網絡借貸、網絡借貸業務、網絡借貸信息中介機構分別指什么...
2019年物業收費管理標準辦法 《物業服務收費管理辦法》是為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益而制定的。物業收費標準是什么？對于相關的一些規定，今天小編收集了物業收費標準，供大家參考!物業服務收費管理辦法20xx第一條 為規范物業服務收費...
基層工會經費使用管理辦法規定2019版 《工會經費使用管理辦法規定20xx-20xx》以下是小編為您整理的相關資訊,希望對您有幫助,以上內容來源網絡,僅供參考,如有變動,以官方公布為準.最新消息,請關注第一.工會經費使用管理辦法最新版各省、自治區、直轄市總工會,各全國產業...
《波莉安娜》讀書心得體會 《波莉安娜》是一個天使帶來的故事，描寫了十一歲的波莉安娜在每一個困難與打擊面前都積極樂觀的去發現快樂、享受快樂。下面是小編整理的《波莉安娜》讀書心得體會，分享給大家!《波莉安娜》讀書心得體會我有一本好書，是它讓我學會了寬容...
論文關鍵詞： 高校; 后勤; 物業管理;
高校后勤物業管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業的發展,高校后勤物業管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經濟要求,著力打破傳統的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質量、改善校園環境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業化,從而為學校實施物業管理提供了體制上的保證。高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇，同時對服務質量的需求不斷提高,也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。
1 高校后勤物業管理的現狀
高校后勤物業管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業管理簡單來說就是物業運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業管理存在多種模式:社會化物業管理型;高校后勤發展投資管理型;引入競爭,社會物業與校內后勤部門共管;傳統后勤部門領導下的物業管理。
高校后勤物業管理從其性質來說,是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業管理改革以來,從計劃經濟逐步向市場經濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業管理既具有機遇也面對挑戰。由于,高校物業管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內部，并且和高校有著千絲萬縷的聯系。大多數高校幾乎還沒有建立真正的物業管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業管理則僅僅是建立物業管理體制框架,部門內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制。但是這種物業管理仍處在市場不完全建立狀態的物業管理思想，運營模式并沒有完全建立。現在仍然有少部分高校的物業管理仍沒有擺脫傳統的計劃管理體制，部分高校的物業管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經以獨立的企業在運行，但是,企業卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系；同時,企業的資產產權不明晰,分配關系還有計劃經濟、行政管理的色彩等。
2 我國高校后勤物業管理中存在的問題
2.1 管理服務觀念不能適應形勢發展需要
高校后勤物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力，不斷提高后勤服務質量，逐步做到服務商品化、管理企業化。但我們有些人認為高校實行物業管理是甩包袱,是將物業管理中心直接推向社會。同時物業管理人員觀念要轉變，員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉變觀念，管理服務觀念要適應形勢發展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規范
我國許多高校物業管理企業不具備獨立法人資格,企業運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰；產權關系不明確，物業管理企業的產權人既是學校,也是物業管理企業的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發生物業管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大，管理體制不規范。同時部分高校物業管理形式不規范，物業管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業管理的形式；盡管有的學校已經成立物業管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業管理職能,管理形式不規范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規范。
2.4 隊伍專業化水平不高
高校后勤物業管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業管理大多數是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，缺少專業技能訓練和培訓，因此高校后勤物業管理隊伍專業化水平總體不高。
2.5 服務水平和質量不高
由于高校后勤物業管理沒有成為獨立的企業，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業管理部門，學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者，所以很難要求物業服務質量，服務水平和質量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經常要拖很長時間才能解決；二是校內物業服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養不夠；三是在校園綠化和衛生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環境者管理不力。大多數正式職工服務意識還不適應現代物業管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業管理水平和質量的提高。
3 高校后勤物業管理的幾點策略
3.1 創新管理體制 加強規范服務
高校物業管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌,按照《高校物業管理辦法》, 轉換機制,理順關系,切實建立高校物業管理新體制。高校物業管理企業未來的發展目標是要從根本上理順產權關系,建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體,并將原有服務區域內的創收資源劃入物業管理公司,增強其自我發展能力。企業在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經費來源,從而為企業的發展注入新的活力,使物業管理工作進入良性循環。使高校后勤物業管理正逐漸走向專業化、規范化、市場化經營的軌道,有力地支持了高教事業的產業化發展。高校后勤物業管理企業作為經營服務實體,必須進行機制轉換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉變工作作風;同時要努力實現經營機制的創新,堅持按企業化、產業化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優化各種資源配置,降低經營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束”的現代企業制度。形成具有高校特色的后勤物業管理模式。當然,不同地區、不同高校的現狀采用不同的運作模式,要經過階段性發展和過渡,才能逐步發展成為信息化、規范化、專業化的現代化后勤物業管理公司模式。
3.2 加強人才培養 強化服務意識
提高高校后勤物業管理人員素質是實現物業管理現代化的基本條件。高校后勤物業管理人員大多數是從原后勤部門分離出來的,素質不高,難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業管理人才選拔和培養，選撥綜合素質較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現有員工進行培養，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業務水平等方面的素質。通過加強物業隊伍的素質建設，把每個員工培養成技術職業人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據崗位職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優質、精干的高校后勤物業管理隊伍。
3.3 堅持以人為本 提高服務質量
高校后勤物業管理服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業品牌形象。應做好以服務促進管理,從服務求效益,為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務,以此來促進高校后勤物業管理的協調發展。堅持“三服務,兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優質、高效、全方位的服務。營造文明向上、環境優美、舒適、服務周到、經營有序的良好環境,讓學生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務質量、改善校園環境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。
關鍵詞：高校；物業管理；發展趨勢
隨著高校不斷的發展和進步，越來越多的智能化和大型化的教學科研樓宇得到新建和發展，所以高校實施物業管理是非常有必要的必須實現物業的科學和規范管理，才能延長相關設施設備和樓宇的使用壽命，讓學校的固有資產得到保值；正因為這樣的背景，高校物業管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統的學校后勤自我經營模式轉換為專業化的模式，讓管理的范圍得到擴大；很多高校的物業管理中會聘請社會上優質的物業公司，為學校的發展和進步提供更加專業的物業管理與服務，所以物業市場服務的競爭逐漸變大。
一、高校物業發展的歷程
（一）傳統的高校后勤管理
傳統的高校后勤管理主要是學校專門設立的后勤管理部門，負責學校的日常管理工作和運行，跟現代的物業管理相比存在很大的差異；在傳統的學校后勤管理中，雖然學校的相關后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發展進步過程中沒有受到相關的壓力，導致相關的員工沒有經過專業的培訓，后勤服務意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經適應不了學校的發展；許多高校為了提升后勤管理的服務質量，采取了相應的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團體，通過團體的努力共同打造高效的學校管理，為高校的發展和進步提供必要的基礎。
高校后勤團隊的實質性工作還是原來的后勤管理，只是在經濟和人事上面有了更獨立的權利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉，達不到學校的高效管理。
（二）物業管理取代后勤部分管理
隨著我國教育領域的快速發展，高校物業管理已經成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業企業取代高校后勤管理成為必然的發展趨勢[1]；要想實現高校物業管理的高效性，就必須脫離學校的束縛，引進社會上優質的物業管理公司，讓整個物業競爭市場變得更加激烈，促進學校物業管理工作的提升，物業管理企業會根據學校的實際情況開展更專業和有層次化的物業管理服務，在傳統的后勤管理基礎上得到了創新和發展。
二、當前我國高校物業管理的特點
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
物業管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業管理最終目的是為住戶創造優良的生活環境，實現物業的價值，而高校物業管理主要目的是為師生創造良好的教學環境，讓學校的整體形象得到提升；學校的良好的環境體現在多個方面，比如學生的生活住宿管理、學校的安全穩定管理以及校園的學風校風問題管理等，是一個綜合性的管理。
（二）高校物業管理具有育人的功能
學生是構成高校的主要因素，高校的進步和發展都是圍繞學生進行的，所以學生是高校的主體，良好的學校管理引導學生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業管理具有育人的功能，有助于培養學生良好的品質，讓他們在優質的校園環境中積極健康的成長；另外受到物業后勤人員的積極影響，讓學生更尊重別人的勞動成果，培養他們熱愛勞動的優良品質。
三、高校物業管理發展趨勢分析
（一）物業所有權與經營權分離
從傳統的高校后勤管理到現代的物業管理，高校一直在做出努力和進步，但是整體的效果都沒有達到最好，主要的原因是高校物業的所有權與經營權沒有分離，在很多責任和權力上沒有分清，學校管理在遇到問題的時候找不到責任的主體，不利于整體的發展；為了促進高校物業的更好發展，必須實現物業所有權與經營權的分離，讓相互之間的責任和權力得到明確，實現高校社會的發展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。
（二）物業管理的市場化與社會化
高校物業管理必須實現市場化與社會化，脫離原來的學校管理模式，讓高校的物業管理質量得到提升；物業企業必須建立完善的運營管理機制，根據高校的實際情況，開展更專業化和多元化的經營服務；另外高校物I管理還要擴大規模，逐步走向社會，讓高校物業獲得更大的發展，結合社會中的物業管理，壯大高校物業管理的實力，只有這樣才能保證高校物業管理水平的提升，為高校的師生創造更安全和諧的生活和學習環境。
（三）物業管理管理的專業化與規范化
高校物業管理設涉及的內容比較廣泛，為了實現高校物業管理的質量提升，物業管理必須更加專業和規范；高校是培養人才的地方，學校的高科技設施非常多，在對設施設備進行維護的時候，需要更加專業的人才；另外高校的物業管理要求比較嚴格，物業管理企業必須根據國家的相關政策來開展工作，建立一套科學規范的管理制度，讓高校的物業管理更規范。
四、結束語
高校物業管理從傳統的高校后勤服務到現在引進的先進物業管理企業，經歷了很漫長的過程，希望通過我們努力讓高校物業管理更加規范和完善，實現高校物業管理質量的提升，滿足高校不斷的發展和進步；未來的高校物業市場將會更加輝煌，出現欣欣向榮的景象。
