時間：2023-08-25 17:09:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記相關法律，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.實行不動產統一登記可以使登記過程更加便捷
將過去需要在幾個部門進行的產權受理、辦證、入檔、發證等流程整合為一站式服務，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節省了時間。
2.實行不動產統一登記可以使登記信息更加透明
實行不動產統一登記之后能真實快速地查詢不動產信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發生，同時對腐敗有很好的警示和調查作用，讓社會的公正性得以體現，提高政府公信力和公示力。
3.實行不動產統一登記可以使登記成果更加統一
雖然我國法律法規越來越完善，但這些法律法規在處理問題時不盡相同。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統一規則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動產統一登記推進中的阻力
不動產統一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關系到與之相關的利益劃分，其相關人員的人事調動不可避免，工作業務需要重新認識，資料整合的工作量相當巨大，相關法律法規要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。
不動產統一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實行不動產統一登記時需要的相關測繪工作
1.制定相關法律法規，統一測量工作準則
在國家統一使用2000國家大地坐標系的今天，房產測繪部門還在沿用1985國家大地坐標系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標系，高程系統也不統一，導致同一個不動產單元在地籍部門和房產部門有著兩套坐標值和高程值。坐標、高程等測繪數據的不統一，導致相互間信息不能共享共用，房產面積、房屋門牌號、房屋權屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關聯，阻礙了不動產統一登記的整合進程。只有有法可依，有統一測量的準則，房屋信息才能互聯互通。當測繪數據相互統一整合后，不動產統一登記的工作才能順利開展。所以，制定關于不動產統一登記測繪方面的法律法規并統一工作準則十分必要。
2.提高工作意識，培養測繪技能
在測繪方式和工作流程上，房產測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內容數量加大，而另一方面數據質量要求更加嚴格。這就要求測繪工作者在不動產統一登記下提高測繪工作意識，培養測繪技能，提高房產測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產統一登記中不動產數據的準確性和完整性。不動產單元信息的準確和完整對以后不動產其他數據信息的關聯將起到至關重要的作用。
3.建立完善統一的地理信息系統
不動產統一登記的目標是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統的法律法規，工作環節也相對獨立，需要搭建統一的地理信息系統來整合多個部門。
一、2020年工作成效
（一）登記工作穩步推進。截止2020年10月13日累計受理各類不動產登記共345件，辦理不動產權證書343本，其中首次登記134本，轉移登記118本，變更登記21本，換發登記37本，更正登記30；辦理不動產權證明114本，注銷登記84.
（二）申請了不動產登記中心公眾號。為了方便群眾辦事，讓群眾準確把握政策，不動產登記中心申請了公眾號，以便在公眾號上面宣傳不動產相關法律知識。
(三)提高登記效率。結合我縣實際，嚴格按照相關法律法規履行不動產登記工作職能職責，大力簡化審批程序和縮短辦理時限，提高工作效率，我中心認真貫徹落實《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》文件要求，提高不動產登記效率，縮短了辦理周期，由原不動產權登記證書法定辦結時限為15個工作日縮短至10個工作日，不動產權登記證明法定辦結時限為10個工作日縮短至4個工作日，咨詢類、為減免契稅出具證明類、不動產查詢類等登記業務采取面對面即時辦結。對抵押注銷、預告注銷、查封受理、解封、登簿等登記業務實行現場一次性辦結。
（四）優化辦證服務。中心始終以辦事群眾滿意不滿意為衡量標準，不斷優化服務舉措，在基層延伸服務、綠色通道和上門服務等基礎上，推進申請環節信息化、領證環節便捷化、查詢環節自動化落到實處，加快數據整合和信息共享，全面推廣“最多跑一次”，一窗受理、等創新做法。自成立以來不斷完善其工作制度，切實考慮辦事群眾切實利益及困難。對于行動不便的辦事群眾提供上門服務，體現了全心全意為人民服務的宗旨。做到熱情服務、耐心服務、周到服務和文明服務，規范服務行為，提高服務質量，提升單位形象。
(五)政務一體化。今年按照縣行政審批安排開展了一體化政務服務3.0系統的升級工作包括我局行政權力清單的認領、重新編制、上報我單位所有行政權力清單248條及日常的維護工作。完成了我單位2020年的行政事項權力清單和責任清單，公共服務清單、擬下放鄉鎮服務清單、政務公開等工作。每月按照行政審批部門要求完成我單位行政審批錄入50條任務，截止目前錄入了500余條我單位相關的依申請事項。并按照工作要求負責我單位規劃相關的咨詢和受理，截止目前咨詢300余次，受理90余件。完成了“互聯網+監管”系統的認領和實施清單填報工作、及相關的整改工作和系統維護。
二、下一步工作要求及計劃
（一）嚴格落實制度。嚴格落實首問負責制和一次性告知制，做到“誰受理、誰負責”，對確需要補正相關材料的事項清楚、明確、完整、一次性告知申請人，減少群眾反復跑、來回跑的現象，實行跟蹤催辦、責任追究制度。強化服務跟蹤，為辦事群眾和企業提供指導，實行跟蹤催辦、責任追究制度。全面完善學習培訓、崗位考核、業務交流等制度，不斷提高登記人員為民服務意識，能力和水平，著力打造一支作風優良、紀律嚴明、業務過硬的不動產登記隊伍。
（二）梳理公開服務指南。為方便辦事群眾，保障登記服務順暢、高效，中心將對所有登記類型收件要求、流程進行梳理，制作印發一次性告知書，規范表冊和申請資料，在不動產登記場所宣傳發放《辦事指南》、宣傳頁，張貼公示牌公開公示登記服務政策和收費標準，保障登記順暢、高效。并在門戶網站、微信公眾號向社會公開，提升社會知曉度。
（三）廣泛征求社會建議。為更好提升登記服務質量和水平，在不動產登記窗口計劃設立設立不動產登記意見簿意見箱，向社會廣泛征求意見和建議，并定期查看、梳理，及時召開專題會議形式，研究整改措施，強化整改落實，改進工作不足，加強人員行為規范和責任落實。并將整改落實情況通過張貼在公示欄上，向辦事群眾積極反饋。
一、不動產登記機構賠償責任的性質
對其性質，學界眾說紛紜，其中行政責任說和民事責任說之爭最為激烈。部分行政法學者認為不動產登記機關為國家機關，不動產登記行為是行政行為，因該行政行為造成他人損害時，自然應依《國家賠償法》承擔行政賠償責任。民法學者大都認為盡管登記機關為行政機關，但不動產登記行為本身實質上屬于物權變動行為，是私法行為的延伸，故賠償責任應為民事責任。筆者認為民事責任說更為合理，理由在于：
(一)不動產登記是不動產物權變動行為之重要構成
不動產物權變動的行為由當事人申請登記的行為與登記機構的審核登記行為構成。不動產登記機構的審核登記行為是不動產物權變動行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔的法律行為。登記是我國不動產物權變動的公示方法，若抽離了登記，不動產物權變動將無從實現。
(二)不動產登記的功能主要在于民事方面
不動產登記制度的功能主要包括：(1)確定物權歸屬;(2)保護交易安全;(3)提高交易效率;(4)對不動產交易進行宏觀調控。可見，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產登記機構雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權變動行為予以規范，但其并無行政處罰的權力，只是為其他行政機關的宏觀調控提供依據和資料而已。
(三)保護對象是受害人的民事權益
不動產登記機構錯誤登記給真正權利人造成的損害是對民事權利方面的損害，即對不動產的物權造成損害。相關法律法規中關于登記機構錯誤登記賠償責任的規定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權益。既然侵害的是民事權利，其應承擔的當然是民事責任，且為民事責任中的侵權責任。該責任性質不會因責任主體是登記機關而發生變化。
(四)行政責任不利于對受害人的保護
采用行政責任不利于受害人實現充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國國家賠償的違法歸責原則，受害人僅僅只有在不動產登記機構及其工作人員因違法行為造成損害時才可申請國家賠償;其三，行政機關較行政相對人處于優勢地位，認定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償的難度也因此加大;其四，《國家賠償法》對國家賠償責任做了數額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導致受害人得不到充分的賠償。
二、不動產登記機構賠償責任的歸責原則
目前主流觀點認為不動產登記機構賠償責任應為過錯責任。根據《侵權責任法》第7 條可知若無法律明確規定，原則上應適用過錯責任原則。因此，目前不宜貿然將其歸為無過錯責任。此外，無過錯責任一般適用于可獲得高額利潤的危險作業。而不動產登記顯然非此類別。若對其采用無過錯原則不符合該歸責原則的立法目的。
認定過錯的標準則應根據《物權法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關法律法規，從登記機構是否依法履行了法規所要求的職責、對登記材料的真實性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹慎的程度等方面來判斷。
三、不動產登記機構賠償責任的形態
責任形態，即責任由誰承擔，如何承擔。損害產生的原因不同，其責任形態亦不同。完全因申請人或第三人造成的登記錯誤，由于不動產登記機關不存在過錯，因此無需承擔賠償責任;完全因登記機構造成的登記錯誤，當然由登記機構承擔責任;登記機構工作人員與申請人或第三人惡意串通所造成的登記錯誤，為共同侵權，二者應承擔連帶責任。上述三種情況的責任形態明確，沒有爭議，因此筆者重點探討混合侵權中登記機構與申請人間的責任形態。
混合侵權，即因登記申請人或第三人的故意或過失與不動產登記機構的過失所造成的登記錯誤給他人造成損害。最為常見的是登記申請人提供虛假材料申請登記，同時登記機構未盡合理審查義務，造成登記錯誤損害他人合法權益的情形。例如：A 無權處分人通過偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構沒有盡到審查職責，為其辦理了過戶登記。此時C 已善意取得房屋的所有權，B 無權請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關賠償其損失。二者應如何承擔責任，學界觀點不一。筆者贊同不真正連帶責任說，理由如下：
(一)二者之間不是連帶責任
連帶責任屬于較重的共同責任，只在法律有明確規定時才適用。從《侵權責任法》第8 條來看，連帶責任要求加害人之間有共同故意，構成共同侵權行為。如上述例子，A 和登記機關之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極地侵權行為，而登記機構僅未盡到合理的審查職責，該過失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構。
(二)二者之間不是按份責任
實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權，根據案件具體情況確定雙方各自應承擔的責任份額。采用按份責任存在如下不妥：其一，若將登記機構的賠償數額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細的相關法規以及具體的裁量標準，加上當前司法公信力不足，法院恐難以擔此重任。其二，由于登記機關和司法機關之間存在更為密切的關系，使登記機關處于優勢地位，容易導致司法不公。其三，按份責任不利于對受害人的保護。隨著房價的上升，不動產的價值往往較為巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構只按其過錯承擔部分責任的話，受害人就無法得到實質性救濟，有違民法有損害就有救濟的精神。
(三)二者之間不是補充責任
補充責任要求受害人先向申請人處獲得賠償，窮盡其他手段之后才可請求登記機關賠償。補充責任也存在諸多不妥：其一，補充責任通常適用于法律明文規定的情形，如安全義務的違反。其二，補充責任要求受害人必須先向申請人行使請求權，只有在申請人無力賠償的情況下才可以請求登記機關賠償，從而剝奪了受害人的選擇權。此做法既不利于對受害人的保護，還使索賠程序復雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補充責任不符合侵權責任法中誰過錯，誰負責的原則，特別是在登記申請人或第三人有能力承擔所有責任之時，沒有經受害人的自由選擇，登記機構卻沒有為其過錯承擔責任。
(四)二者之間是不真正連帶責任
不真正連帶責任的基本構成和特征表現為：不同的發生原因造成同一個損害事實，受害人因此擁有兩個以上的損害賠償請求權，且救濟目的相同，只要受害人完全行使了一個賠償請求權，其它賠償請求權即因目的實現而消滅。不是最終責任者的，有權在承擔責任后向最終責任者追償。不真正連帶責任的合理之處在于：
1. 符合不真正連帶責任的基本構成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產登記與登記機構未盡合理審查義務錯誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動產物權，符合基于不同的發生原因和同一損害事實的基本構成條件。其次，符合不真正連帶責任的基本特征。受害人對登記機構申請人和登記機構都享有損害賠償請求權，可根據自己的利益選擇其一或全部承擔賠償責任，救濟目的都相同，即為了彌補受害人不動產物權所受的損害。通常登記機構非最終責任者，在其承擔全部賠償責任后可向最終責任者，即登記申請人或第三人追償。
2. 有利于對受害人的保護。實踐中，申請人常出現賠償能力不足的情況，若采用按份責任、補充責任，由于登記機關最終都只在其過錯范圍內承擔賠償責任，且其過錯所承擔的比例往往很小，容易出現受害人得不到充分救濟的情況。若采用不真正連帶責任，受害人就可在申請人的賠償能力不足時選擇賠償能力更大的登記機關承擔全部賠償責任，以充分彌補其損失。有人認為此做法使登記機關承擔了過大的責任，會對其造成過于繁重的負擔，進而打擊登記機關審慎審查的積極性。但是，登記機構完全可通過向申請人追償來降低賠償數額，盡管此追償會浪費一定的成本，但相對于受害人來說，登記機構掌握了更多的信息和資源，更易對申請人進行追償。此外，可通過建立登記錯誤賠償基金和引入職業責任保險來降低登記機關所負擔的風險。
3. 由登記申請人承擔終局責任的正當性。對于不真正連帶責任，其追償是單向的，且為全額追償，而非按比例追償。對此，主張按份責任的學者認為由申請人承擔終局責任，而登記機關只承擔中間責任的做法不合理，會導致登記機關逃脫其過錯行為所應承擔的責任，從而違背了《侵權責任法》第12 條和《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12 條中根據各自過錯程度及原因力大小承擔賠償責任的原則。但筆者認為，登記機構承擔間接責任與其不承擔任何法律責任并不能劃等號。一般情況下，申請人提供虛假材料申請登記的行為才是登記錯誤發生的根本原因，而登記機構的過失行為僅為損害發生的間接原因，申請人的責任理所應當為最終的本位責任。
一、物權法出臺前后相關法律規范關于不動產登記的規定及評析
（一）物權法出臺前相關法律規范關于不動產登記的規定及主要缺陷評析
不動產登記制度是物權法中的一項重要制度。一般而言，不動產即土地及其定著物。不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。我國的不動產登記制度是逐步完善和發展的。以前的不動產登記制度對于規范不動產的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統一的不動產登記管理體制，調整不動產登記的相關規定散見于若干不同的法律規范中，不夠統一，另外還存在登記機關不統一、登記程序不統一、權屬證書不統一等問題。二是不動產登記的法律效力不明確，認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，違背了物權變動區分原則的基本法理，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容。四是缺少關于登記機構錯誤登記的賠償責任制度的規定，使得在追究一些登記機構錯誤登記的法律責任時缺乏法律依據。這些問題有待進一步完善。
（二）物權法關于不動產登記的規定及簡要評析
物權法規定國家實行不動產統一登記制度，即統一登記范圍，統一登記機構，統一登記辦法；依法規范了登記機構的行為；規定了不動產登記的效力排序問題，當權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明有錯誤；增加規定了一些新的登記類型，統一了不動產變動規則，并明確規定了登記機構錯誤登記的賠償責任制度，等等。概括起來，物權法對我國不動產登記制度的完善和發展，突出表現在以下兩個方面：
（1）完善和發展了不動產物權變動規則。物權法區分不動產物權變動的不同情況，對不動產物權變動作出了比較系統的規定，統一了不動產物權變動規則。一是登記要件主義。即不動產物權的變動，需經過依法登記才發生效力。這是不動產物權變動應遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權、建設用地使用權、不動產抵押權的變動。二是貫徹區分原則理論，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。即不動產物權變動依當事人的合意發生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權法》第15條、第129條和第158條的規定。三是對于一些特殊的不動產所有權，如國有自然資源所有權，規定可以不予登記。另外，由于現行條件限制，對土地承包經營權、宅基地使用權沒有強行要求必須登記。
（2）健全了不動產登記類型，增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等類型。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”這是關于更正登記的規定。異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動請求權而進行的登記。預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。
二、物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響
物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，對涉及不動產的執行工作既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。物權法就不動產物權變動、不動產登記等問題作出了比較系統全面的規定，可操作性強，有利于執行人員執行中正確適用物權法而執結案件。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰。面對物權法實施帶來的機遇和挑戰，執行人員要不斷開拓進取，及時總結執行工作經驗，努力做到以下幾點：
1、執行人員要轉變執行理念，增強物權保護意識，更加注重保護當事人的合法物權。物權法突出了對民事主體合法物權的保護力度，執行人員在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權二者的統一。執行中，對侵害當事人不動產物權的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助或推諉的，要依據民事訴訟法的有關規定依法予以民事制裁；對于行政機關不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權益的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。當然，執行人員違法執行侵害當事人的合法權益的，人民法院要承擔行政賠償責任。
2、執行人員要調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。執行人員要調整執行思路，不能簡單地以不動產登記確定權屬，還要看該不動產是否存在共有關系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產沒有登記而一推了之，要根據申請人的申請和提供的執行線索，認真調查并準確界定不動產的權屬狀況，針對不動產的不同權屬情況采取不同的執行方式，在法律許可的范圍內靈活處理，準確采取執行措施予以執行。
3、執行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權法。物權法是調整物權法律關系的基本法，執行中判斷因物的歸屬和利用而產生的民事關系的性質、作用以及對執行的影響，要依據物權法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律對物權另有特別規定的，依照其規定。這是執行中適用物權法應遵循的一般原則。另外，執行中還要注意物權法對以前民事法律規范有關不動產物權的規定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產物權的不同規定，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，正確適用物權法，搞好涉及不動產案件的執行。 三、民事執行程序中適用不動產登記制度應注意的幾個問題
1、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致的處理問題
執行實踐中，不動產登記名義人與實際權利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻為被執行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。②被執行人通過繼承、判決等合法途徑已經取得了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記。對此可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。③登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有。根據物權的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權并提出執行異議的，從保護真實權利人的合法權益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。
2、關于對不動產的預查封問題
預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[20__]5號）規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行中對不動產采取預查封措施應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定。采取預查封措施，人民法院應當制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續，待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，否則，該處分行為無效，有關部門也不得辦理房地產轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封，依次輪定。
3、關于同一不動產上的數個抵押權的實現順序問題
同一不動產上存在數個互相沖突的抵押權時，執行中各抵押權的實現順序如何確定？依據《物權法》第199條、《擔保法》第54條第（1）項、《擔保法解釋》第58條的規定，這種情形下不動產抵押權的實現順序應當是這樣的：登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償，因為依據《物權法》第187條的規定，未登記的不動產抵押權根本未生效，乃普通債權，根據物權優先于債權的物權法原理，登記的抵押權當然應優先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權優先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權人就不動產平均受償，債權人各自的剩余債權轉為一般債權，由抵押人分別償還。
4、關于不動產上的異議登記或預告登記的處理問題
「案情
2002年12月8日，原、被告雙方協商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方沒有到房產部門辦理過戶登記手續，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判
一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。
不動產轉移屬于不動產物權變更的一項重要內容，從理論上看，不動產物權轉移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產物權，新主體取得不動產物權的狀態。不動產物權轉移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款規定的五種方式等。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”根據《城市私有房屋管理條例》的規定，我國不動產物權的得失變更依法實行不動產登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產所在地的房地產主管機關辦理不動產登記（過戶）手續。據此，理論界普遍認為，基于法律的規定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現是人民法院在審理房地產案件時，凡依法未辦理不動產轉移登記的合同一律認定為無效。筆者對此持不定的態度，從我國現有法律規定看，對不動產物權得失變更采用的是不動產登記要件主義理論，即不動產物權轉移必須經登記，才能發生法律效力。但是不動產登記并不意味著未經過戶登記，不動產物權轉移合同便無效。事實上，不動產登記是物權行為，而不動產轉移合同則是債權行為，登記只能對不動產物權效力發生影響，不能對不動產轉移合同的效力發生影響，當事人依據轉移合同，實施不動產物權登記行為，才能最終取得不動產物權，該物權行為轉移履行行為與當事人之間業已存在債權行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價款、履行時間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關系無效是錯誤的。
我國相關法律雖然沒有明確將不動產物權轉移合同的債權行為與實施登記的物權行為區分開來，但依據有關民事法律，可以得出下三點結論：⑴。不動產物權轉移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權債務關系，受債法調整。因此，不動產轉移合同能否生效應根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條關于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵。合法有效的雙務合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權的同時，也應當履行自己相應的義務。如果不動產轉移合同符合民法規定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產并協助受讓人到不動產登記機關辦理不動產過戶手續的義務。⑶我國實行不動產登記制度，依照現行法律規定，不動產物權的轉移需雙方訂立書面合同。但是當事人即使按照不動產物權轉移合同，已經交付了不動產，且該不動產已經處于債權人實際控制之中，也不能發生不動產物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動產物權，還必須雙方共同辦理不動產物權的轉移登記手續。由此可見，即使按照我國現行法律規定，不動登記也只是不動產物權轉移的生效要件，而不是不動產物權合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產物權轉移合同的生效不發生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。
關于不動產登記不影響不動產物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產轉移登記是否屬于不動產物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產登記不是不動產物權轉移合同的有效要件，而是不動產物權轉移的要件。只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。
關鍵詞：不動產物權；變動；公證制度；研究
中圖分類號：D913 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-01
物權變動是物權法的一個核心制度，我國的物權變動有四種不同的模式，但是這些模式和規則還不能更好地確保交易的安全，因此可以嘗試將公證制度引入到不動產權的變動中，建立一個公證和登記向匹配的制度，推動工作更好地進行。
一、公證制度建設的重要性
市場經濟的發展過程要注重信用經濟的發展，在市場交易行為中，如果缺少了公證制度，就會使得整體的信用經濟得不到良好的保障，使得市場經濟得不到良好的發展。因此，公證制度的存在很大程度上是促進了社會的公平正義，彌補市場經濟下的信用缺失。社會的發展和生活水平的提高也促進了人們素質的提高，使得人們的維權意識和法治意識在不斷的增強。在經濟發展的背景下，社會的矛盾和糾紛也開始不斷的涌現，使得社會出現了不和諧的音調。公證制度的完善會促進法律咨詢、援助、質詢等工作的良好進行，減少社會矛盾和糾紛的出現。從公證服務來說，《公證法》是對人們合法權益維護的一個有力的武器，因此基于法律的基礎對公證制度進行一個完善，不僅僅具有對公證行為的預防功能，更可以較大程度地維護人民的合法權益。人民的權益得到維護是社會進步的一個體現，為國家的發展提供一個穩定的外部環境。
二、我國物權法對不動產物權變動制度的選擇
1.原因行為和物權變動的區分原則
根據現有的《物權法》和其它的相關法律制度，在法學界中，很多人認為，《物權法》的草案所采用的是一個原因行為，而不是物權行為，并且對著兩種行為進行了區分。原因行為的特征是目的性明顯，他關注是否發生物權的變動，并且在合法成立的時候這個物權變動就開始生效。相比之下，原因行為是當事人之間的一種債權行為。
2.不動產物變動登記公示原則和登記生效原則
每個國家和地區在法律的制定上都會根據本國或者本地區的實際情況來進行考慮。我國的《物權法》在制訂的時候也是根據我國大陸的情況來進行的，在這個草案中，最顯著的一個特征就是物權變動是否生效要看是否進行了登記工作的開展。在草案中的第24條，明確地指出來了經過設定轉移的不動產物權，受讓人從登記時就開始獲得指定的物權。對于不動產物權的變更，必須要納入登記當中，如果要對這個產物權進行拋棄，就要向登記機關提出申請，并進行涂銷。
三、我國不動產權變動引入公證制度的研究
1.公證制度有利于保證公示的準確性和公信力
對于不動產公示的內容和物權變動的效力，不同的國家是不一樣的，但是每個國家在不動產物權的立法上都會遵循一些普遍性的原則。雖然公示的內容是沒有公信力的，但是這確實物權人對抗第三人的有利條件，對于第三人來說，這也是一個保護。如果公示的內容出現了弄虛作假的情況，或者是無效的，可以隨時進行撤銷的，那么公示的準確性就會受到影響，失去了本身應該有的對抗效力和對第三人的作用。在一些實行權利登記制的國家，公示的內容不認定為原因行為，而認為是一個物權變動的行為。在公證當中，如果公示的準確性和公信力喪失了，那么這個交易安全和效率就會得不到保證，影響了社會的穩定和發展。
2.引入公證制度是對不動產登記的完善
公證制度融進不動產的登記，對于人們的不動產保護來說是具有幫助的。我國的物權法規定，不動產的登記是物權變動生效的一個條件，相關的登記工作是具有公信力的，但是這樣的一個登記工作需要得到一個第三方的認證，從而為其進行保駕護航，公證制度就很好地充當了這個第三方，它的引入推動了不動產登記的完善。
3.公證有助于物權的正當性
權利的正當性是要符合法律要求的，否則就不是合法的行為。公證在物權變動中進行介入可以很好地表達當事人的一個真實的意愿，同時保證行為內容和形式能夠符合法律的規定。在公證活動進行的時候，公證人是有義務為當事人提供相關的咨詢的，他必須認真地了解當事人的真實意愿，幫助他了解公證的具體內容以及可能產生的一些后果，這樣可以避免一些糾紛的出現，推動物權正當性的進行。物權的變動是一個法律行為，并且對于當事人來說，這是一個很重要的事情，其中會涉及到一些比較復雜的法律關系，因此對于當事人的素質和能力要求比較高。這個時候，公證介入可以幫助當事人更好地表達自己的意愿，最大程度地保護當事人的權益。
4.公證制度是對事實物權的補充和保護
公示原則在物權法當中進行使用，會出現法律物權和事實物權的區分。一般來說，已經納入到登記當中的物權是法律物權，而真正權利人的物權則是事實物權。這個區分是有著理論和實踐雙重意義的。事實物權的保護工作是要從多方面來進行的，這樣才能使得保護工作更加全面，中的來說要重點把握后預防和補救的環節。預防，就是要避免出現弄虛作假、無效或者可以撤銷的行為的出現，要求公證人的公證書要用詞將其當，法律關系明確，要求登記人員要根據公證書的要求來進行等級，盡量減少錯誤的出現，實現對事實物權的一個有效的補充和保護。
四、結語
在不動產物權變動中引進公證制度，是促進不動產物權登記更好實行的一個有力措施，可以更好地化解社會的矛盾，推動社會的良好發展。
參考文獻：
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【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產 登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案
中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.
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關鍵詞：不動產登記 瑕疵 救濟
【中圖分類號】D923 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0022-02
不動產是人類社會極其重要的物質財產，它既是人類賴以生存的生產要素，也是人們維持生活必要的物質保障。在我國目前的法律制度下，因登記機關的工作疏忽或登記申請人的故意或過失等情形，不動產登記錯誤或疏漏較為常見，因此下面對我國不動產登記瑕疵的法律救濟現狀以及需要完善的地方發表一點個人的見解。
一、我國現有立法中對登記瑕疵的法律救濟
2007年我國《物權法》頒布實施，其中對不動產登記瑕疵的救濟規定主要有以下三方面:
（一）預告登記制度
預告登記是為了保全以發生不動產物權得喪、變更效果為目的的債權請求權而為的一種登記制度，預告登記并不導致不動產物權發生任何變動，其意只在增強登記背后的債權請求權的效力。概括地講，預告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發生不動產變動的合同債權請求權屆時能實際上發生物權變動的效果;順位保護效力，即順位在先的優先保護;預警效力，即第三人不得無視預告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對人破產時，經預告登記的債權請求權排斥他人而保障其優先實現。
（二）異議登記制度
異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產記載的事項,也不發生變更不動產登記的效力,而只是將有關利害關系人的異議記載于不動產登記簿上,從而使不動產登記的真實性受到質疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權利人的權利；警示第三人謹慎進行交易行為。
（三）更正登記制度
不動產登記固然可以保護交易的動的安全，但這種保護在有些情況下卻可能是以對靜的安全的犧牲為代價的。為了平衡交易安全和真正權利人之間的利益，設立了更正登記制度。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權利狀態符合事實權利狀態，進而避免真正權利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發生效力。
二、關于完善我國不動產登記瑕疵法律救濟的建議
現有法律中對不動產登記瑕疵救濟除了以上三條外，規定比較少，但是眾所周知，不動產是人類生活的重要物質資料，其價值和作用之巨大是其他生活資料所無法比擬的，一旦不動產體系混亂(尤其是確認不動產自然狀況、歸屬等的登記活動出現瑕疵)，人類正常的生活秩序將遭受到嚴重的沖擊。因此下面對完善我國不動產登記瑕疵提出一些個人的建議：
（一）建立回復登記制度
回復登記是指與實體權利關系一致的登記，因不當原因而從登記簿上消滅時，對消滅的登記予以回復，以保持原有登記效力的一種登記類型。對“不當原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災、地震等原因而發生物理上的滅失，或者是登記事項的全部或一部分被不適法地涂銷。目前我國的不動產登記法律法規中對此沒有明確規定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災地區登記薄受損，對這種地震所引起的登記瑕疵，在現行的法律上并沒有救濟的規定，當前我國正在提倡“依法治國”，因此我們有必要在法律上加以明確規定做到有法可依。
（二）統一登記機關
實踐中大量的不動產登記瑕疵都是由于登記機關不統一、登記權限不明確等原因造成的，因此，統一登記機關、確定唯一的登記機關對消除不動產登記瑕疵是大有裨益的。我認為，登記機關的選擇在符合法理的基礎上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴特征，充分考慮現有制度狀況，我們過去的選擇決定了現在的選擇。我國當今的土地登記是以國土資源管理部門為基礎，因此最優的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進入由“行政機關”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進行登記，都是十分不現實的，理由如下:不動產在本質上要么是直接指向土地的物權，要么是建立在土地物權之上的，因此物權由地政部門負責不動產登記有一定理論依據；地政部門進行登記可以輻射到中國城鄉全部土地，并且十幾年來的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實的土地產權資料，同時也造就了一支熟悉土地登記業務的專業隊伍，這具有其它部門無法比擬的優勢；法院作為登記機關有一定的弊病，目前我國司法改革尚未完成，司法機關的獨立性尚未達到，各地法院又承擔著繁重的審判任務，如果把法院作為登記機關，當物權發生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，如此的登記現狀必然對法院最后的裁判產生影響；公證部門作為登記機關將無法解決重復登記等登記瑕疵的問題，因為它并非國家機關，無上下級隸屬關系，當事人可以在其所在地自愿選擇公證部門。
因此登記機關統一的基本思路是以國土資源管理部門為基礎，將建設部管理下的房產登記劃歸國土部門，并逐步將林業、草原、灘涂等納入土地登記。
（三）不動產登記信息公開
在司法審判的實踐中，常常遇到需要查詢當事人不動產登記的情況。掌握不動產登記的部門因其信息主要是為執行政府的管理職能，因此不愿提供不動產登記的信息，或者提供信息不及時、不準確，甚至設置種種障礙。這些情況的出現主要是不動產登記的相關法律法規未明確規定不動產登記信息資料應當公開，不動產登記的公示性在目前法律法規中得不到體現。而一個具有普遍公信力的登記系統必須達到:登記內容準確無誤并適時更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數據存儲環境安全無憂。因此必須改變把不動產登記信息當作“政府信息”而不予公開的現象。
（四）建立信息網絡系統
從不動產登記的性質講，進行不動產登記的根本目的所在是完成不動產的公示。然而，當前我國登記機關分散的現狀必然造成登記簿不統一、不完整，很難給不動產權利關系人提供全面而準確的信息，而登記機關的統一雖是大勢所趨，短時間內卻難以完成。因此，在當前可以由國家制定標準、協調各登記機關建立“不動產產權產籍網絡信息系統”，以此面向公眾提供一個完整的不動產登記信息的公示平臺。不動產產權產籍管理信息系統，是以計算機和網絡技術為基礎，運用現代管理學理論和信息技術建立起來的為不動產管理業務服務的信息系統。同傳統的管理方法相比，管理信息系統具有高效率、高質量和高效益等優越性，并可以對房地產交易、權籍信息的內部管理活動提供服務，對產權產籍數據進行自動的即時更新，并為房地產市場的宏觀調控提供決策依據。
（五）完善實質審查制度
實質審查是與公示公信原則相協調的制度。實質審查的優點是它可以最大限度地保證登記權利與真實權利的一致，防止登記瑕疵的出現，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來的對真實權利人不利的可能性，保護真實權利人的利益，不致因公信力而使其權利喪失。我們在討論如何完善實質審查制度時，可考慮借鑒德國的經驗。德國在登記中有幾個基本原則，對我國具有重要參考價值。分別是：合法原則是對不動產登記局進行各項工作的一般要求；申請原則是指登記機關不允許在沒有申請人申請的情況下就進行登記的涂銷或者更正；形式同意原則是只要登記申請人提供的資料能夠滿足法律所規定的程序性條件，不動產登記機關即為其登記，而對申請人與相對人之間的關于實體法律關系的意思表示不予審查；精確性原則是指對涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據原則是指要求登記申請人及不動產登記機關提供必要的證據的原則。
（六）完善不動產登記薄
登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權變動公示效力的物質載體，因而必須明確、科學地規定登記簿的內容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數字、圖表，不動產登記簿所記載的一切內容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號或加線條等等不具有公信力的工具或符號等技術手段。其次，不動產登記簿冊的組成應根據所登記權利的不同而單獨分冊。例如德國的不動產登記簿的設置就是根據民法典的物權體系，按所有權、用益物權及其他權利限制、擔保物權三部分建立的，而且每一部分都設置了專門的簿冊。最后，登記簿的每一頁都應由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發生錯登或漏登時便于確定責任人員，同時也能增強登記簿的公信力。
總之，不動產登記瑕疵法律救濟制度作為不動產登記制度的一項重要內容，它的完善與否關系到我國物權法能否完善，而完善的不動產登記法律制度對于保護物權、維護交易安全具有重要意義。在我國物權變動采登記生效主義的模式和實質審查的方式下，在登記瑕疵引發的案件層出不窮的現狀下，完善不動產登記瑕疵救濟是十分必要的。
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乙方：______教育基金會
為弘揚中華文化，促進______教育事業發展，加強中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈，經協商雙方達成如下一致協議：
第一條 甲方自愿捐贈
現金：____________（人民幣/其它）（大寫）給乙方。
動產：（名稱、數量、質量、價值）
不動產：（該不動產所處的詳細位置、狀況及所有權證明）
第二條 贈與財產用途（是/否具體指定）：
第三條 贈與財產的交付時間、地點及方式：
一、交付時間：
二、交付地點：
三、交付方式：
1、甲方在約定期限內將贈與財產及其所有權憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關法律手續。
2、乙方收到甲方贈與財產后，應出具合法、有效的財務接收憑證，并登記造冊，妥善管理和使用。
第四條 甲方有權向乙方查詢捐贈財產的使用、管理情況，并提出意見和建議。對于甲方的查詢，乙方應當如實答復。
第五條 乙方有權按照本協議約定的用途合理使用捐贈財產，但不得擅自改變捐贈財產的用途。如果確需改變用途的，應當征得甲方的同意。
第六條 乙方根據國家和______教育基金會的有關規定給予甲方相應表彰和獎勵。
第七條 本協議經甲乙雙方授權代表簽章之日起生效，受中華人民共和國有關法律的管轄和保護。
本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下列第______種方式解決：
一、提交____________仲裁委員會仲裁；
二、依法向____________人民法院起訴。
第八條 其他約定事項：
第九條 本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份。
甲方（簽名/蓋章）：乙方（蓋章）：______教育基金會
地址： 地址：
法定代表人： 法定代表人：
一、不動產權籍一體化管理應以電子登記簿為核心
不動產電子登記簿，是指由不動產統一登記機構依據標準制作并依法管理的，采用電子介質形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產電子登記簿與不動產登記電子檔案目錄、不動產紙質登記檔案的數字化加工處理成果一并構成不動產登記電子檔案。不動產電子登記簿是不動產登記電子檔案的核心組成部分，是不動產信息化管理的命脈，是不動產信息化統一登記工作的出發點和落腳點，是不動產權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產權利歸屬和其他法定事項，故不動產統一登記機構應嚴格依照相關法律法規、技術標準、操作規程等著重從以下兩個方面來管理不動產電子登記簿。
1.規范記載
不動產電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產電子登記簿后才發覺業務人員誤錄、遺漏相關數據的，必須嚴格依照更正登記規定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。
2.專人保管
不動產登記機構應當指定專人負責不動產電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產電子登記簿的定期異地異質備份、存儲設施定期維護、數據庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。
二、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統
因為各類不動產權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規則進行日常管理，加上不動產權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統的支持，而地理信息系統（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統，所以不動產權籍的一體化管理必須依托地理信息系統（GIS）。建立不動產地理信息系統作為不動產權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現不動產權籍各類數據的有效整合、合規管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產登記的受理、審核、登簿、發證、歸檔等業務，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。
三、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干
因為不動產主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產權籍優質、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產權籍管理為枝葉進行統一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯（宗海及其附屬信息類似處理與關聯），從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統（見圖1）。
四、不動產權籍一體化管理應以動態管理為核心
1.不動產權籍的增籍與滅籍業務
不動產權籍的增籍與滅籍業務是不動產權籍動態管理的兩大核心業務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產登記機構往往偏重增籍業務而忽視滅籍業務。
由于不動產權屬登記主要關涉不動產權籍的增籍業務，而不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。
2.完善不動產滅籍業務的新手段
不動產滅籍業務在依托不動產地理信息系統平臺的基礎上，結合不動產權籍調查結果，可以快速地實現不動產權籍滅籍處理。依據國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，不動產權籍調查應堅持原有規程，采用先進成熟的高精度調查技術。在不動產權籍調查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區域。結合不動產權籍調查的數據成果，可以確定變化區域的變化情況，從而確定滅籍區域，進而完成不動產權籍的滅籍業務。另外，可以利用規劃部門的控制性詳細規劃資料或土地利用規劃資料，快速劃定不動產權籍待滅籍區域，為將來的滅籍業務劃定重點關注區域，從而確保滅籍業務的高效進行。
3.房屋征收拆遷凍結的新方式
關鍵詞:婚姻法;房產;認定
隨著房價的不斷上漲，在面對離婚問題上人們越來越關注房產歸屬問題。目前，在處理離婚問題上，夫妻間的人身關系不斷弱化，而財產問題不斷增強。財產分配已經成為婚姻法中一個備受人們關注的問題［1］。在《婚姻法司法解釋(三)》公布之后，夫妻間房產認定有了新的法律規范。夫妻雙方在離婚時均必須要面對房產處理問題。法律上不斷對房產的處理問題進行細分，但是實踐結果顯示，我國目前的《婚姻法》在夫妻房產認定上依然存在較多問題。因此加強對《婚姻法》中夫妻房產認定存在的缺陷進行深入分析具有重要現實意義。
一、我國《婚姻法》中夫妻房產認定
在《婚姻法司法解釋(三)》中的第七條中已經明確規定，夫妻雙方在婚后由一方的父母出資購買的不動產，產權登記在出資一方子女名下時，可將其看作出資人子女的贈與不動產，其認定為出資一方子女的個人財產。由夫妻雙方的父母共同出資購買的不動產，而產權登記在夫妻一方名下時，可認定為以夫妻各自父母出資比例作為根據按份共有，當事人另有約定的情況除外。該婚姻法實施后，夫妻房產認定相關規定引起了社會各界的高度關注。將新婚姻法與舊婚姻法進行相互比較發現，在夫妻房產認定問題上，新婚姻法的相關法律和規定更為全面和詳細［2］。但是現實生活中，夫妻雙方在解除婚姻時面對的問題往往存在復雜性和多變性。因此，新婚姻法在夫妻房產認定上也還存在一定局限，未能完全解決實際處理過程中存在的相關問題。因此，必須加強對婚姻法中夫妻房產認定相關法律規定存在的不足進行深入分析和探討。
二、《婚姻法》在夫妻房產認定上存在的不足
(一)覆蓋面過于狹小，實踐認定難度大
新婚姻法中在夫妻房產認定上存在覆蓋面過于狹小問題主要體現在以下幾個方面:首先，在婚姻法中，夫妻房產認定細節主要包含父母出資或為一方父母出資，或為婚前婚后的不動產贈與。但是在實際生活中，夫妻雙方在要將婚姻解除時需要面對的不動產問題并沒有這么簡單。當夫妻雙方要將婚姻解除時，在房貸償還問題上，房屋歸屬認定上均會存在突出復雜性。如夫妻當時為一方出資貸款;或為婚前貸款買房，婚后共同承擔貸款;或為一方父母出資貸款，然后夫妻雙方共同承擔房貸。在接觸婚姻時，房產該如何認定?。在現行的婚姻法中并未全面涵蓋上述這些問題。其次，認定難使得舉證也存在難度主要表現如下:按照《婚姻法司法解釋(三)》中有關規定，由夫妻雙方的父母出資購買的不動產，以雙方出資的具體比例作為根據，按照份額占有。但是在實際生活中，當夫妻雙方在接觸婚姻時，想要按照法律的認定拿出詳實的證據存在較大難度，其成為離婚夫妻面對的一個大難題。因為在實際生活中，當夫妻雙方還為解除婚姻時，大部分的人均不會將這些問題拿出商議，中國傳統觀念認為做這些會影響到夫妻感情，傷了兩家的和氣［3］。因此，在購房過程中，大部分人不會將各自出資多少的證據完整的保留好。再次，因為婚姻法在夫妻房產認定上存在不足，進而導致在婚姻房產糾紛出現時，審判人員無法可依，同時也缺乏相關附屬條款作為審判的有利依據。因此，在實際審判過程中審判人員相關工作的實施困難重重，影響解決問題效率。
(二)界定缺乏清晰度和公平性
目前，我國《婚姻法》在夫妻房產認定上還存在較為清晰的界限模糊問題，進而導致認定缺乏公平性，這個缺陷具體表現在以下幾個方面:首先，在《婚姻法司法解釋(三)》中雖然已經明確規定了在房產為夫妻雙方父母出資的情況下的具體認定。但是在實踐過程中，夫妻雙方父母出資卻缺乏清晰的界定。實際上，父母出資存在兩種情況，第一種情況為父母部分出資，第二種情況為父母全部出資。當夫妻雙方接觸婚姻面對房產認定時，如為夫妻雙方父母全部出資購買的房屋，應該歸夫妻其中的一方所有。當房屋為夫妻雙方父母部分出資購買時，又將如何進行認定就成為一個難題。如果按照法律的規定，在解除婚姻后，房產只歸夫妻一方所有。但事實上，在婚姻尚未解除過程中，夫妻雙方均存在一樣的還貸行為，如果按照這樣的界定對房產歸屬進行認定的話，夫妻中有一方的合法權益就會受到侵犯，法律也就失去了其公平性。此外，婚姻法在夫妻財產的認定上應將夫妻關系作為立足點，只有這樣夫妻房產的認定才是真正屬于夫妻雙方的。但是在現行的婚姻法中卻存在父母這個第三方。所以，是否必須要將這個第三方明確到在婚姻法中成為目前還需進行深入探討和研究的一個重要課題［4］。其次，《婚姻法》中在夫妻房產認定上存在的不公平性主要體現在女性的合法權益受到一定程度的損害。一直以來，在中國的社會中，女性均劃分為弱勢群體。雖然隨著社會的進步，與過去相比，女性同胞的社會地位已經得到很大提升，但是一些不公平現象依然普遍發生在女性身上。與男性相比，在家庭生活上，女性所作出的貢獻并不比男性少，女性應該獲得與男性相同的家庭地位，甚至社會地位，進而真正實現社會層面上的男女平等。但是新婚姻法的實踐過程中，女性同胞的合法權益受到較大的損害。例如:在婚姻關系中，我國普遍存在男方買房的觀念，但是在房價高漲的當下現實社會中，多數家庭在購房是均無法做到一次性支付房款。因此，在實際生活中普遍存在夫妻雙方父母或一方父母支付首付給子女買房的例子。若為男方父母支付首付買房，夫妻婚后雙方共同還貸，那么在解除婚姻之后，按照婚姻法規定，房產會歸男方所有。在這個過程中，女性的合法權益未能得到界定，其合法權益受到嚴重損害。從整體上看，我國婚姻法在改進過程中得到不斷優化，部分問題的處理在法律上得到不斷細化，更加重視對個人的合法財產進行保護，保證夫妻雙方個人合法財產不受他人侵害。但是剖析實質進行分析，婚姻法偏重于對男性的合法財產進行保護，而女性的合法權益被邊緣化，其合法權益還為得到真正的保護。
三、婚姻法中房產歸屬認定立法建議
(一)完善基本價值取向
首先，明確婚姻法與一般財產法的適用原則。在婚姻法總則添加婚姻法與一般財產法的適用規則，將一般財產法、婚姻法二者的界限劃清，明確夫妻房產權屬的基本原則，使得各部門法能夠真正實現分工明確，防止法律適用中相關矛盾的產生。在處理家庭、夫妻共同財產問題時，應以特別法優于普通法的適用原則作為根據，應該優先適用《婚姻法》的規定。其次，加強對夫妻中弱勢一方進行保護。婚姻法在房產認定上應該嚴格堅持公平原則，對家庭各方利益進行充分考慮，加強對家庭中的弱勢一方進行保護。在夫妻解除婚姻房產認證問題上，必須以公平原則作為指導，同時需對當事人的具體情況進行充分考慮，承認夫妻雙方在家事勞動中的價值。在婚姻期間，夫妻雙方均為了家庭生活、家庭和睦付出勞動和貢獻。因此夫妻雙方在解除婚姻時，夫妻任何一方為家庭生活做出的貢獻和犧牲均應該作為婚姻期間的一種形式進行公平分割［5］。再次，將維護夫妻利益作為房產認定的根本出發點。在房產認定上，應該以維護夫妻利益作為根本出發點。當夫妻雙方將婚姻解除時，如果不重視對雙方利益進行維護會直接影響到雙方今后的生活水平，進而影響到其家庭中老人的贍養和小孩的撫養，進而導致諸多社會問題發生。
(二)完善相關制度，規范不動產登記制度
首先，明確舉證責任。將舉證責任明確對離婚房產認定科學性的提高具有重要意義。因此，必須要明確房產權屬的舉證責任和夫妻單方處分夫妻共同財產時的舉證責任。其次，提高不動產登記制度的規范性。登記存在公示效力，其是對所有權歸屬進行判斷的最具直觀性、最具說服力的證據［6］。采取有效措施不斷完善不動產登記制度不僅是行政管理的需要，同時更是市場經濟實現有效發展的需要。在不動產物權登記制度的完善上，主要包含房屋所有權申請登記、處分房屋時登記兩大部分內容。設立并不斷完善房屋所有權登記體系，便可直接以登記情況作為主要根據對所有權歸屬認定進行判斷，進而降低有權歸屬認定的難度，提高認定的公平性。此外，還需要進一步完善婚后父母出資購房、婚前一方付首付婚后共同還貸房屋的房屋歸屬認定。
四、結語
隨著《婚姻法》、《婚姻法解釋(一)》、《婚姻法解釋(二)》、《婚姻法解釋(三)》的先后施行，我國立法、司法實踐在夫妻雙方解除婚姻時的房產認定問題上所存在的缺陷得到不斷彌補，存在的不足得到不斷改進，夫妻房產認定的法律操作性不斷增強。《婚姻法解釋(三)》的出臺更是對夫妻關系存續期間的房產歸屬以及房產處分等問題績效了細化規定和處理，其涉及了婚前或婚后房產贈與、婚后父母出資購買不動產權屬界定、以父母名義購買房改房權屬認定等諸多問題。該婚姻法在實踐過程中引起了很大社會反響，在我國婚姻法完善歷程上取得了很大進步。但是該婚姻法的出臺在實質上也并未能有效的將社會實際生活中存在的多變、復雜的矛盾進行有效解決。因此，隨著時代的不斷發展和進步，還需不斷加強對婚姻法完善進行深入分析和探討，采取有效措施促進社會矛盾得到更好解決。只有這樣才能有效促進社會主義法制建設得到不斷完善，進而推動和諧社會的發展進程。
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當前不動產登記職業化建設尚處起步階段，存在很多亟待重視的問題：一是人員稀疏、專業化水平較低。原先分散在各部門的登記人員有著不同的要求，如房屋登記自2012年開始需要考取登記官才能從事審查、登簿工作，土地登記只需要上崗證書，其他登記有的是公務員兼職，沒有專門的登記人員。因為對登記人員沒有統一的要求，導致統一登記后人員業務素質更加參差不齊。二是職業認證和職稱序列未建立。不動產登記不同于工程、經濟領域，是近20年發展起來的管理行業，由于其隊伍規模遠小于工程、經濟等傳統行業，因此沒有為登記人員專門建立技術職稱序列，而是根據工作人員所從事的具體工作簡單套用工程或經濟類技術職稱，如在登記機構從事信息工作的則套用工程類職稱，從事登記工作的大多套用經濟類技術職稱，事實上這種套用是比較勉強的。三是較為有效的培訓教育體系還未建立。而今從事不動產登記業務的人員很大部分是從房管過來的，原來土地登記在國土系統中份量不夠，對人員的培養力度遠遠無法滿足現在登記的需要。四是對不動產登記的職責認定還較模糊。不動產登記是采形式審查還是實質審查、是承擔無過錯責任還是過錯責任在理論和實務界還存在一定的爭議，司法審判對登記責任也有不同的認定，職責的不明確導致業務標準不統一、人員隊伍不穩定。因此，筆者認為應當重視不動產登記職業化建設，主要基于以下原因：
一是統一登記的需要。不動產登記在我國有很悠久的歷史沿革，但歷經了不動產幾乎停止登記、房地林等分離登記的各個時期后，直到2013年開始國家才加快了不動產統一登記的步伐。分散登記時期各主管部門形成的上崗要求各不相同，由于登記在不同條線的重要性不同，所以不夠重視的部門就沒有形成一支固定的登記隊伍，也沒有專門的機構，而比較重視的部門則建立起登記機構、有一支相對穩定的工作隊伍，并對從事登記的人員設定了必要的職業要求。而當統一登記后，機構、人員、體制、機制等都會重新整合、更新，不管是從登記業務的種類、范圍而言，還是業務量的不斷擴張方面，都需要專業化的隊伍承擔起這一重任。
二是高效服務的需要。不動產登記是為廣大群眾提供保護權利的服務，是政府行使職能的重要窗口，高效服務讓群眾滿意是登記機構永遠的追求。高效的服務不但要求有規范嚴格的制度，更要有職業化的人才隊伍作保障。提供服務的工作人員既要有責任感也要有較高的專業水平，因為只有責任感較強、專業水平較高、經驗較豐富的工作人員才會更好地理解服務對象的需求，從而想盡辦法滿足一切合理的需求。因此，如果僅是由其他部門人員拼湊而成的臨時隊伍很難提供高效的持續服務。
三是提升登記簿公信力需要。不動產登記形成的最重要的成果是登記簿，這既是物權的法律憑證，也是登記信息對外查詢的重要載體，其正確性的高低直接影響政府的公信力。當前很多地方由于歷史登記數據的質量問題導致對外查詢的范圍相當有限，也影響了向上匯交數據的準確性。因為以前大眾關注房產證比登記簿更多，有些地方登記簿（以前叫登記卡冊）特別是電子登記簿是在《物權法》出臺后才逐步建立，因此信息缺失、錯亂的情況非常之多。而《物權法》賦予登記簿如此高的法律地位，則相應的需要有規范的管理體制和人員的高素質保證其質量的高上，只有具有較高專業化的隊伍才能勝任這種工作。一方面由專業化的隊伍從事登記工作，能較好地保證登記簿的正確性，另一方面對尚未建立的登記簿和已有登記簿的清理、維護都需要專業隊伍全身心的投入。
四是隊伍穩定性需要。每個行業都有相應的法律和行規需要遵守和執行，不動產登記要形成自有的特色并受到社會的尊重，則要求有一支穩定而專業的隊伍。由于以前對登記人員職業資格等沒有形成系統性的制度，國家沒有出臺對人員統一的技術職稱管理模式，登記人員大多沒有經過職業化訓練，都是從別的崗位調配而來，顯得既稀缺又不穩定，加上登記編制的限制，登記崗位聘用了大量的“臨時工”，造成了隊伍的不穩定。統一登記改革因房產交易與不動產登記職能的分離使得許多以前的登記骨干人員留在了交易管理部門，帶來了登記人員進一步的緊缺。
五是登記固有性質的需要。由于不動產登記是以民事行為或行政審批為基礎，涉及到民法、商法、行政法等多領域法律，雖然不要求登記人員精通這些法律，但也應具備一定的法律知識才能做好日常登記工作。同時，登記形成的大量登記簿和登記檔案需要有一定檔案基礎知識的人員進行科學管理。此外，登記量的巨大和信息數據邏輯關系的復雜導致登記信息系統建設在登記中顯得極為重要。由此可見，登記按不同分工需要法律、檔案管理、信息、測繪等各專業人才，特別需要同時兼具兩種或兩種以上這些專業的綜合人才。
由上可知，不管是從行業的發展要求，還是對外服務的需求，不動產登記都應加快職業化建設。筆者建議應著力于以下四個方面進行職業化建設：
一是建立專門的職業認定體系。職業化是專業化基礎上的職業素養和職業精神的一種體現，因此，加強職業化建設，專業化是基礎。目前，國內職業化建設比較健全的行業都是技術含量較高的行業。如工程建設類、法律類等。這種專門的職業入門和認定有利于行業的規范發展，有利于隊伍素質的提高和人員的穩定，也利于為社會大眾所認可。不動產登記由于涉及到的專業以法律為主，可延伸到信息、測繪、檔案等相關專業，由于無法納入法律職業系列即公檢法律行列，也無法與單純的檔案、信息工程、經濟類職稱相提并論，因此應建立登記師之類的專門職稱，從入門的登記員開始，建立具有層次感的職業發展平臺，只要具備法律、測繪、信息、檔案等專業的人員經過考試或上崗入門均可在此職稱系列中得以發展。
二是建立系統的人才培訓機制。其一，要建立相應的學科，目前高校中房地產管理專業中對不動產登記涉及的較少，而且不動產包括的范圍遠超房、地兩種常見類型，因此需要整合散布于海、林、漁、水利等方面與不動產登記有關的科目，如果能以不動產登記為主開設不動產管理專業，建立相關法律、檔案、信息、測繪等專業學科則對培養應用型人才將大有裨益。其二，要建立行業培訓體系，為加強對實務型人才的教育，應在崗前和崗中建立長期、不同的培養層次，適應不同崗位的復合型人才的機制，只有不斷學習才能得到提升，才能更好地服務社會。其三，要持續更新培訓教材。當前還沒有專門針對登記的培訓教材，而以往登記方面的培訓教材不是時效性差就是針對性不強。要組成一支專業化程度高的業內人士編寫登記培訓教材，并定期修訂以滿足工作和培訓的要求。
