時間：2023-08-28 16:56:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產糾紛的相關法律，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房屋產權檔案；信息化管理；特點；策略
房屋產權是房屋所有者根據相關法律規定，享有房屋的所有權益，是所有者對房屋的占有、使用、出租等的權利的總和。中國的民用住宅類的房屋的房產權有70年的期限，而商用的房屋的房產權只有40年的期限，到了時間政府就可以對房屋無償收回。
隨著社會經濟的快速發展，城市規模不斷擴大，城市中的民用住宅建筑越來越多，房屋產權變化的形式也是越來越多。根據我國的法律，房屋產權的獲取方式有很多種，其中最為普遍的是通過購買獲得，就是說購買者以金錢的方式向房屋的產權所有者進行購買交易活動，然后辦理相關的手續來獲得房屋產權。還有一種比較普遍的方式是建設獲得，就是建設者投入一定的資金，所有的都自己進行規劃建設，建成之后的房屋就是自己的，享有對房屋的所有權。當然，房屋產權的獲得還有抵押獲得、繼承獲得、受贈獲得。比如說，某人向銀行貸款，將房子作為抵押物，到期無法歸還銀行賬務的時候，銀行就對房屋享有所有權，有對其進行拍賣處理的權利。在我國的《繼承法》中，房屋是可以作為繼承物品的，所以當被繼承人死后，房屋產權歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。
1、房屋產權檔案的重要性
房屋產權檔案是一種交易的原始數據資料，在我國有以下幾個作用：
第一，解決糾紛和查處的有效資料。隨著社會主義建設進程的加快，城市化的不斷發展，商品房越來越多，房屋交易也越來越多，這樣不可避免的就會產生一些房產糾紛事件。人們法律意識的逐漸增強，維權意識也在增強，在房產糾紛事件中，房產檔案作為最原始的數據資料，可以起到一定的作用，促進糾紛事件的快速解決。在越來越昌盛的今天，在查處是需要對官員的名下房產進行調查，房產檔案就可以知道這房子是通過什么手段獲取，進而查處是否有的行為。
第二，促進城市中棚戶區的改造。隨著城市規模的不斷擴大，優化城市環境的大潮下，對于成為邊緣的棚戶區的改造成為城市建設發展的一個方向。對棚戶區進行拆遷改造，既能擴大城市規模，又能美化城市環境。但是拆遷改造的過程中又會出現很多問題，例如說：拆遷改造的范圍多大，如何跟當地居民進行協調進行拆遷改造。在這一過程中，房屋產權檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對當地居民做出補償，而補償是要依據房屋產權的，房屋產權檔案在這時就又成為了原始的資料數據。
2、房屋產權檔案的管理特點
2.1產權形式的變化復雜
隨著社會經濟的快速發展，房地產事業的快速發展，房屋產權結構也發生了變化。以前的住宅類房屋產權是全民、集體、私人所有這三種形式，而今天，可以分為（l）國家所有住宅；（2）勞動群眾集體所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他經濟組織（如中外合資企業等）所有住宅。也就是說，在原來的基礎上又多了合資、外資、經濟適用房等形式的產權所有制。產權形式的變化要求相關法律法規的建設要跟上步伐，對于新出現的產權形式要納入到相關的法律體制中去，進行規范的管理。
2.2產權形式變化的速度加快
隨著社會經濟活動的日益活躍，房產所有權也是在不斷的變更之中，前文提到的房屋產權獲取的五種方式是目前產權變化的主要方式。在城市中，尤其是一線城市中，想要買一套房是非常不容易的，房價居高不下，這種形勢又使得房屋出租、二手房的交易市場非常活躍，房子的買賣、租賃使得產權形式的變化速度加快。房地產的活躍使得房屋產權檔案的管理工作越來越多，分類也越來越細。
2.3房屋產權檔案的管理專業性強、利用率高
房屋產權檔案的管理非常重要，而相關的法律法規又特別多，所有的行為都必須在相應的法律下進行，所以管理起來更加的專業，對于管理人員的要求也越來越高。而利用率高就體現在房產檔案作為最原始的數據資料，在很多時候發揮著獨一無二的作用，就像前文中提到的協調房產糾紛、調查官員的、處理棚戶區的補償問題上。
3、房產檔案信息化管理概述
計算機自出現到今天，得到了迅猛的發展，計算機技術也在快速的更新換代。計算機所擁有的存儲、檢索等是人無法企及的。在檔案的管理上，許多行業都早已用計算機對檔案進行存儲、檢索了。計算機技術使得存儲量更大，占空間更小、檢索利用起來更加方便。在房產檔案的管理上，計算機技術的應用早已深入人心，隨著互聯網的快速發展，房屋產權檔案的信息化管理開始在一步步的得到實現。
房產檔案信息化就是運用計算機技術，將紙質的檔案信息轉化成電子信息存儲到計算機中去，利用某些計算機軟件，對這些信息進行有序的管理，實現資源的管理便利、利用率高。計算機技術的運用使得房產檔案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房產檔案信息化有以下的特點：
第一，檔案資料存儲的數字化。計算機語言與我們常用的語言是不一樣的。房屋產權檔案信息化就是將紙質的文字、圖像、圖形等轉化成電子信息，計算機可以通過一定的技術識別這些信息，自動將這些信息進行分類、歸檔、存儲、計算機可以存儲的資料非常的多，這離不開計算機技術的快速發展。在人們需要這些信息時也能夠快速的進行查閱利用，人們在查閱時需要耗費的精力更少了，工作效率更高了。
第二，檔案傳輸的網絡化。在互聯網出現之前，遠距離之間傳遞資料需要通過郵寄系統，這樣的話時間就變長了，而且郵寄的過程中也會出現損壞或丟失的情況。當互聯網發展之后，人們之間傳遞信息可以在網絡上進行，聯網就可以進行信息資料的傳遞，還可以通過一些技術手段來加密信息，避免第三方截取信息。房產檔案的信息化使得房產開發商、需求者、房產管理部門之間可以在網上獲取相關的信息，交流更加方便，房產檔案的價值更加明顯，房產檔案的利用率更高。
第三，檢索的智能化。檢索的智能化是在信息資料的數字化實現下衍生而來的，數字化實現了檔案管理的便捷、分類、存儲等，這是運用了計算機技術達到的，而人們在利用檔案信息時，也是根據計算機技術，有著特定的程序，查閱檢索更加的方便快捷。
4、房產檔案信息化管理的策略分析
在目前，我國房產檔案信息化管理正在快速的發展中，信息化管理給房地產事業帶來了活力，工作效率更高，但是目前我國房產檔案信息化管理還存在一些問題。由于信息化管理很大程度上依靠計算機技術，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠處理一些常見的計算機故障，這對管理人員無疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托計算機技術，而計算機不可能永遠運轉下去，它總是會出現一些故障、毛病，這就需要人們在日常管理中進行維護，管理人員要與時俱進，不斷的學習創新，提高自身的專業水平、職業能力。計算機技術是不斷的發展的，在房產檔案的管理上也需要跟進時代步伐，采用最新的技術手段，促進工作效率的提高和房產檔案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想認識
當前社會下房產檔案管理部門工作人員不重視房產檔案信息化管理，對于房產檔案
的管理也停留在傳統的思想觀念上。許多管理者并不接受信息化管理，他們不了解計算機技術，不認同互聯網，這嚴重的影響到了房產檔案的信息化管理進程，所以要提高他們的思想認識水平。房產檔案信息化管理需要先進的計算機技術和設備，需要建設綜合的網絡，這些都需要投入大量的資金，沒有資金所有的都只是紙上談兵。提高大家的認識水平尤其是上級重要的管理者的認識水平，得到他們的支持，將信息化管理工作落實到位，建設房產檔案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人員的計算機水平和職業素質
房產檔案信息化管理是依托計算機技術和設備的，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠對計算機出現的一些故障進行維護管理，在日常的使用過程中進行維護，保證系統的正常運轉。
房產檔案管理人員要積極主動的去學習，不斷的擴寬知識面，學習到更多的計算機技術，提高職業水平，在工作中運用先進的技術解決出現的一些問題。對于信息化系統不斷的進行更新換代，促進信息化系統的更好更快速的運轉。
管理人員的計算機水平和職業素質的提高需要給予一定的壓力，要進行績效評估，運用一定的獎懲機制，讓管理人員充分認識到工作的重要性，認識到計算機技術的重要性，促進他們自我提高、自我完善。
4.3運用先進的計算機技術
房產檔案的信息化管理依托先進的計算機技術，要實現系統的高效運轉，必須采用先進的計算機技術。這需要引起上級領導的重視，根據社會的發展，不斷的對信息化系統進行更新換代，運用先進的計算機技術，不斷完善信息化系統，使得系統運行的效率更高，系統出現故障的情況更少，更好的提高工作效率。
計算機技術是不斷發展變化的，社會經濟也是不斷發展變化的，這就要求信息化系統也是要不斷的發展變化，要與時俱進，不斷的運用先進技術，提高系統的運作效率。
4.4做好制度建設
制度建設是政府相關部門需要做的事，政府部門出臺相關的法律法規，對房產檔案信息化管理作出一些強制性的規定，促進各級部門進行規范管理。隨著房產糾紛事件的增多，人們法律意識的增強，做好制度建設，促進房產檔案信息化關林的規范化。
5、結束語
房產檔案的信息化管理是房產檔案管理的革新，是時展的必然趨勢。我國目前在房產檔案信息化管理上還存在很多問題，這需要社會各界的不懈努力，促進房產檔案的信息化管理。
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關鍵詞：房地產；檔案管理；重要性；人員水平；具體措施
所謂“房地產檔案”是指：各級房地產行政管理部門在開展公房、私房、產權登記和管理過程中，經過收集、管理、鑒定，按照一定的程序和手續形成的反映房地產權屬關系和狀況的有保存價值的文字材料、計算材料、圖紙、照片、影片、錄像帶、錄音帶、磁介質磁盤等各種載體內容的文字材料，是房地產產權歷史及現狀的真實歷史記錄。房產檔案是整個房產管理的基礎，它的作用主要是為房產權屬登記、房產交易、房產糾紛仲裁、物業管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規劃、城市建設和保障房產產權人合法權益等各項工作提供服務。如今，隨著房地產市場的飛速發展，房產檔案管理工作愈發顯得重要，這也為搞好房地產檔案的管理工作者提出了更高的要求，那么如何房地產檔案管理工作，讓房產檔案工作更好地為企業和社會經濟服務、滿足社會需求呢？本人結合自己對房產檔案的管理實踐談幾點看法：
一、準確把握和認識房地產檔案管理的重要性
房地產檔案既是房地產“權屬”登記的真實歷史記錄和重要可靠依據，又是城市建設發展檔案的核心和主要數據。它作為一種信息資源，與企業同步發展的無形資產和房地產企業生產、科研、技術經營等活動的真實記錄和基礎性工作，在房地產企業管理等各方面正積極地發揮其應有的重要作用：它不僅能夠強化房地產企業的管理，增強房地產企業的活動，而且還是把房地產企業推向市場的工具。它在維護企業真實面貌，維護企業合法權益和經濟利益方面都起著相當重要的作用。房地產檔案管理是房地產企業管理是否科學化、制度化、規范化的重要標志，是不斷提高企業基礎管理水平的需要，并在企業發展中發揮著越來越重要的作用。檔案管理工作的好壞，充分體現了公司的基礎管理水平。
二、加強和提高房地產檔案管理人員的管理水平
（一）提高理論知識水平以及相應的操作技能
規范化、制度化、科學化的管理檔案，是房地產企業必須做好的一項基礎性工作，這向管理人員提出了較高的要求，干好這項工作不僅需要有熱心，更要求細心和耐心，而且還需要掌握檔案管理和相關法律法規的知識。提高認識水平，認真做好檔案工作，為企業的經營、管理等各項工作服務。隨著檔案信息化管理的日趨完善，檔案管理人員需要掌握現代化技術和科學的管理方法。因此，檔案工作者應該積極主動地學習相關的理論知識以及相應的操作技能，做到規范治檔、制度治檔、科學治檔，使檔案管理達到保管安全和利用科學。
（二）加強業務學習，不斷提高管理業務水平
檔案管理人員，要加強業務學習，明了檔案管理的法律、法規，及時了解和貫徹、落實有關檔案管理的新規定、新規范，密切注意國內外檔案工作的發展趨勢，對一些先進的管理經驗和技術進行認真學習并加以借鑒利用，只有這樣，才能夠不斷提高管理水平，促進檔案事業逐漸實現法制化、規范化，推進檔案工作的發展，提高工作質量和工作效率。
（三）提高業務人員檔案管理的現代化水平
實現檔案管理的現代化，這就要求管理人員要熟練掌握計算機與檔案管理軟件操作，力爭做到對檔案的收集、存檔、查找、借閱、統計都能夠實現現代化的規范管理，以便提高檔案的存儲和處理能力，為相關部門提供方便、快捷、及時、準確的參考信息，充分發揮檔案的信息服務功能。
三、加強房地產檔案管理的具體措施
（一）要建立完善的檔案信息化管理系統
隨著科學技術的不斷進步，房地產企業的不斷發展，檔案內容越來越呈現多樣化的趨勢，檔案載體也發生了較大的改變，由過去手工記錄和制作的傳統模式，向現代化的信息管理化模式轉變。隨著計算機、多媒體、光盤以及縮微技術等在檔案管理中越來越廣泛地加以應用，利用計算機、縮微機、掃描儀、互聯網等對檔案進行檢索、存儲和管理，不僅方便快捷地進行檔案錄用、檢索、匯總，更能做到收集文件完整齊全、系統科學、優質精煉、及時迅速。
（二）強化房地產檔案的信息化管理
具備了完善的檔案信息化管理系統以后，還要強化信息化的管理。在檔案的建立、檔案的管理、交易及審批、綜合調查、統計匯總、數據的變換、系統的維護等方面加強管理。使檔案變化與房地產的變更信息相一致，能準確、全面地反映出房產的各種相關的統計數據及信息，力爭設計出不同的版本，使信息交換得以全方位發展。要建設有關的基礎數據庫和區域網，開發有關房地產交易、記錄及有關業務方面的應用軟件，以便實現資料能存取統一，隨時查閱。
（三）加強不同形式、不同種類檔案的收集工作
舊的檔案管理模式往往是文書檔案多而專門檔案、信息化檔案較少，從而導致檔案散亂，因檔案問題而導致的糾紛不斷發生。因此，要對房地產檔案內容門類不齊全、結構不合理、成份不充實，難以滿足企業的需求的問題進行加強整頓。這就要求，對現有的房地產檔案進行及時的調整和接收尤其對于各房地產企業存在的不同形式、不同類型的檔案。在收集此類檔案時，要注明這些檔案反映的時間、工程、地點。
（四）檔案收集工作要實現規范化、科學化
檔案收集工作方面的歸檔原則、歸檔時間、歸檔范圍、歸檔要求等都要有詳細的說明。例如：商品房銷售明碼標價書；商品房認購書；住房公積金專項政策性貸款申請審批表；處理合同糾紛的民事調解書、判決書；房地產權證復印件；權屬人身份證復印件；歸檔的文件材料必須做到完整、準確、系統，字跡工整清晰，簽字等手續完備，便于長期保存。房產檔案，以簽訂《商品房買賣合同》時間為準，區分所屬年度；房產檔案整理的要求，與企業管理檔案整理要求基本相同；房產檔案的編號，按公司制定的《檔案分類編號方案》執行等等，從而使檔案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上規范化、科學化的軌道。
總之，作為一名房地產檔案管理人員，只有不斷提高認識，加強業務學習，充分利用現代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地產檔案管理工作更好地為城市建設服務。
參考文獻：
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Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.
Keywords: building owners legal rights real estate
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
前言：為了明確業主、開發商以及物業之間的權利和義務，我國新頒布的《物權法》中對建筑物所有權的劃分做出了有關規定。但由于我國建筑物所有權方面的法律法規的起步較晚，法律條文還較為粗糙，尚處于初級階段。因此，本文針對我國的建筑物區分所有權的民法規定進行研究和闡述，之處其中仍存在的幾點問題，希望為我國建筑物區分所有權相關法律的制定和完善提供有益意見。1闡述建筑物區分所有權的概念 矛盾是人們工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之間是可以互相轉換的，這是長期不變的真理。雖然近些年房地產市場有起有落，但是這并不影響它對我們生活的重要性。不論其經濟價值怎樣變動，都難以改變它是我們人民生活基礎住房的事實。因此，從法律角度出發，房產始終是我們需要關注和完善的領域。在此需要說明的是房產交易過程并不是本文關注的重點，如果用專業術語來講就是建筑物區分所有權。
《物權法》首次將建筑物區分所有權這一概念引入中國，在商品房越來越暢銷的時刻，房產糾紛也逐漸增加，這主要是由于物業產權劃分混亂。大多時候權利和義務無法明確，為了區分建筑物所有權使業主的合法權益得到保證，建筑物區分所有權制度中做出了較為明確的規定。2區分建筑物所有權的必要性 二戰后期，各國均出現了不同程度的住房危機。要使人們基本的住房問題得到解決，各國均掀起了建房熱潮，因此建筑所有權區分問題也就越加突出。而作為世界人口大國的中國，這一問題則更加明顯，高層建筑的建設可以解決這一問題，但建筑物所有的劃分問題也越加突出激化。如何協調人民生活，已經成為我國法律將要面臨的重要問題。
我國為協調建筑物所有權人的關系，制定了區分建筑物所有權法律或對原有的民法進行修改。例如：香港《多層大廈條例》和臺灣《公寓大廈管理條例》。但我國在該方面并沒有制定專門的法律對業主的建筑物所有權進行區分，僅在《土地登記規則》做出部分規定。終于在人們的殷切期盼中我國的《物權法》于07年10月出臺了 ，并在第一章十三條中對建筑物所有權區分做出簡單規定，但將其與其他國家或我國臺灣香港相比仍較為單薄。
3我國在該方面存在的幾點問題
在《物權法》的第七十一條中對業主的權利和權限做出了規定，業主對其建筑物的專有部分享有使用、占有、處分以及收益的權利，但業主的權利要以不危害建筑物本身安全為基礎上方可行使，同時業主在行使權利時也不得使其他業主合法權益受到損害。在第七十二條中規定，業主不僅對建筑物專有以外的共有部分享有同樣的權利和義務；業主不得以放棄權利作為理由而不履行義務。業主具有專業建筑物內自有經營性用房和住宅，以及共有部分的管理的權利和義務一并轉讓的權利。
在物權法中僅有以上兩條對建筑物的專有和共有部分進行規定，這兩條是物權法中關于共有部分和專有部分的全部規定，七十一條雖然明確了建筑物專有部分的占有使用和收益，但該條例卻未明確建筑物專有部分的具體內容，甚至沒有相關的抽象規定。這給法官留有過大的操作空間，雖然看上去具有一定操作靈活度，但連抽象的界定都沒有，就使法官的判定缺乏一定的法律依據。業主是極為關心建筑物專有部分界定問題的，因為專有部分是關系業主的切身利益的，這是關系到建筑物有關法律立法后是否能夠終止糾紛的關鍵。專有部分界定過大就會使小區資源無法做到合理利用，界定的專有范圍過小呢，又會影響業利的行使。比方說建筑物的頂樓平臺和外墻面，是應該規定為專有還是共有才更合理呢？如果將外墻界定為專有部分，業主就可根據自身喜好與需要來粉刷墻面顏色、懸掛各種裝飾物、廣告牌等等，這難免會影響其他業主的居住環境；若要將其規定為共有呢，那不論是粉刷墻面還是在墻體上懸掛物品都必須經由全體業主的一致同意，相當麻煩。從這個例子我們可以看出，對于專有部分的界定在生活中就會被無限放大，從而引發各種各樣的麻煩。因此，我們只有盡量提升法律規定的可操作性。
我國臺灣的相關法律條例中對專有部分是這樣規定的：公寓大廈之全部或一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者。怎樣理解“使用上的獨立性”呢，可以理解為由業主單獨使用，具有獨立經濟價值的建筑物。例如，無需經他人許可，就可以使用的走廊樓梯，業主具有獨立使用的權利，這就是業主專有部分。對于這個問題，王澤鑒先生看法則略有不同：專有部分不僅應有“使用上的獨立性”，也必須擁有“構造上的獨立性”。就拿建筑外墻來說，它擁有獨立使用權，但是在構造上并不能獨立，這樣的就不能成為專有部分。
該條例中的四十四條和四十五條也是非常重要，前一條注明大廈建立之初到申請執照期間就應當對住戶的共有部分和專有部分有明確的標注說明，向住戶提供相關規章和草約，在設計變更時也應同樣處理。建筑物所有權的第一次登記辦理時應對所有權人的區分應按照公寓大廈的建立之初的測量規定：首先墻壁要獨立于建筑物的所有權之外，以墻的外緣作為邊界。其次，共用的建筑物墻壁，應以墻壁中心為界。然后以附屬建筑物的外緣作為邊界進行登記辦理。最后，共用的隔墻墻壁，應遵照四十四條的第二款的規定，沒有隔墻設置的，根據其使用執照的竣工平面圖來劃分使用邊界。其中包括墻壁的面積。而四十五條中規定未取得建造執照，不允許其進行銷售等等。也就是在臺灣的法律中，共有和專有部分的劃分是以標示圖的方式確定的，借此預防糾紛的發生。
通過上述闡述，說明專有部分與共有部分在建筑物所有權中的劃分十分重要，但其并不具有絕對性，它們是相互制約和限制的。無論是建筑物所有權的專有或是共有，在其權利的行使上均存在一定的限制。
結束語：
通過上述分析說明，《物權法》中建筑物所有權這一最新概念的分析和引入，并不精確，尚不能滿足我國人民的住房要求。如果不能確立明確的共有部分和專有部分規定，那么很多現實問題將不能得以解決。以建筑物區分所有權的基礎上，不僅要區分所有權，同事也要保證小區環境的整體性，對所有權加以限制，以使我國在建筑所有權方面的法律法規更加健全完善。
對“婚姻法解釋三”第七條、第十條的積極反應
完全不同于上述對“婚姻法解釋三”第七條、第十條的消極反應,社會反應的另一面則是對這一司法解釋可能導致的社會效果的歡呼與期待。這些熱議和爭辯、批評和期許,是那樣的殷切和沉重,有意無意間有點一廂情愿地賦予了“婚姻法解釋三”第七條、第十條過多的社會承載和使命。1.新解釋將會起到打擊“騙婚”現象的良好社會效果。“騙婚”意指不良女子以對方財產或主要是房產為目標,以結婚為手段的一種婚姻欺詐行為。客觀地講,這種現象不是絕對沒有,但在現實中占的比例不會太大,或者少之又少。新解釋對打擊騙婚現象即使有作用,也不會像人們想象的那么大。所謂“婚姻法解釋三”對于房產權屬的配置有益于阻止“騙婚”的看法,在相當意義上是一個想象成份居多的偽命題。2.“有助于解決婚姻競爭中的平等問題,保護競爭中的弱者”。這一命題假設:房產權屬歸購置者所有,覬覦他人房產的另一方在沒有獲得產權可能的情形下,相當于事實上的“無房”。進而假設,“無房者”即可能與“有房者”具有同等的競爭性。事實上,大多數情形下,無房者沒有競爭上的優勢。退一步講,即便房產不是自己的,至少還有一個棲身之所。而無房者只能通過租房,或者暫緩結婚。一個不爭的事實是,女性(當然,不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侶。期許“婚姻法解釋三”的相關條款能達到解決婚姻競爭中的平等、保護弱者的效果,基本上是不現實的。3.“改變畸形的婚姻觀,有利于家庭的穩定”。該看法認為,“現在婚姻過于看重金錢”,“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置,有利于鼓勵獨立精神,促使婚姻雙方共同努力,改變一些受房產擠壓以至變形的婚戀觀、擇偶觀。我們當然希望“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置能對社會起積極引導作用,只是這種期待忽略了人性的因素或社會因素可能所具有的影響力量,超出了法律解釋可能的負擔。必須指出的是,房產是成立婚姻的一個重要要素,但在絕大多數情形下,不會是婚姻的充分條件。4.“有利于男女平等”。該說法假定:婚姻析產的結果是,對方的房子、轎車僅僅是一種暫時的使用。一旦婚姻變故,自己可能會走出家門,一無所得。“誰投資誰受益”的資本原則引入到婚姻或家庭的可能結果之一是,女方也可能購房。婚姻析產或者相應的AA制,可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位,激勵女性自尊、自強,這樣有利于性別間的平等。
生活的邏輯與“婚姻法解釋三”房產權屬的限度
婚姻法是私法,婚姻關系為私法法律關系。人們可以通過各種方式,妥當地安排自己的生活。當事人可以選擇、處分自己的私權利。可以選擇婚姻中的財產(包括房產)為一方或另一方購置,也可以選擇共同出資購置。可以選擇雖一方購置但通過明示的方式確定為夫妻共有,或者通過贈與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現得更加明顯。對于一方婚前按揭的房產,原則上雙方協商。而在協商無果,達不成協議的情形下,“誰按揭,房產歸誰”。試圖調控或改變具有深厚底蘊的社會傳統,法律恐怕力有未逮。美國的“禁酒令”,北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規的未成就預期立法效果,即是明證。“唯有進入社會生活的規范,才是活的規范”,“法律規則至少被人普遍地承認并加以遵行,它們才創造團體的秩序”[3],法律規定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯。“在當代以及任何其他時代,法的發展重心既不在于立法,也不在于法學或司法判決,而在于社會本身。”[3]現實中已經看見,另一方要求在房產證上加自己的名字,房產“共名”將會成為一種趨勢。甚或可能出現以房產“共名”作為雙方婚姻成立的一個條件。作為一種規避,現實婚姻中的彩禮轉移到婚房上去了。以前是要房子,現在改要彩禮,而且要求漲彩禮的標準。女方要那么多彩禮其實也是買房子,只不過是用自己的名字,或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會成為趨勢。“婚姻法解釋三”在房產權屬上把所有權與出資聯系在一起,這在一定程度上可能改變男方提供住房,女方準備生活用品的基本格局。盡管,從夫居仍然是多數人的婚居方式,女方購置房產作為婚房,數量還不是很大。而且,在短期內,預計也不會很大。在“婚姻法解釋三”對房產權屬作了明確的界分之后,一個可能的趨向是:對于一些經濟條件較好的女方也會考慮到購置房產,或者雙方共同承擔首付,甚至女性承擔更多。也可能先租房,經濟能力許可時再購房。女性可能更多地走出家庭。傳統意義上的女性婚后操勞家務、贍養父母、撫育孩子,男方在家庭勞動中付出較少,這可能也是性別角色的一種必然。然而,財產過分清晰化的一個結果,則是女方要更多地考慮自己的未來。“在現實生活中,夫妻雙方共同生活多年之后,承擔家務勞動較多的一方,其職業發展和其他方面可能會受到較大的牽制,經濟基礎和謀生能力相對較弱;而配偶他方則基于對方的奉獻和犧牲而獲得較大的利益,如學業的進步、事業的發展以及經濟地位的提高。”[4]一種假設是:這種與生理或心理相適應的家庭分工,可能會因此而有所改變。
“婚姻法解釋三”房產權屬條款的真正使命
1.家庭糾紛案件呈逐年增多,離婚率不斷攀升。我國第一代獨生子女開始進入婚姻期,而隨著逐步加快的城市化進程,社會聚合力的弱化,婚姻觀念的變化,離婚程序的簡化等,離婚率的持續上升成為中國離婚狀況發展的大勢。在眾多離婚者中,年輕人所占的比率越來越大。而且,婚姻不穩定,持續時間較短,有些結婚僅一年左右。閃結閃離的情況增多。民政部2010年社會服務發展統計報告顯示:2006年粗離婚率為1.46‰,比上年增加0.09個千分點。2007年粗離婚率為1.59‰,比上年增加了0.13個千分點。2008年粗離婚率為1.71‰,比上年增加0.12個千分點。2009年粗離婚率為1.85‰,比上年增加0.14個千分點。2010年粗離婚率為2.0‰,比上年增加0.15個千分點。從近五年情況看,離婚人數逐年上升,年平均增幅為7.0%[5]。2.離婚財產糾紛的主要指向是房產,高房價是“婚姻法解釋三”出臺的另一個重要原因之一。自1998年以來,尤其是2003年至2008年的6年間,我國商品住宅銷售價格指數呈快速上漲態勢。同比指數分別為104.8%,109.7%,107.6%,105.5%,107.6%,106.5%。2009年房價指數回落為101.5%,2010年房價同比指數卻高為110%[6]。尤其在一線城市,房價與人均收入比遠不協調,畸高房價已經成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉,或者說買一套房成為一生的追求。由于子女的經濟條件有限,很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購買了婚房。不難理解,婚姻中房產的出資者理所當然擔心因可能的離異而使其房產流失一半。3.離婚案件中的房產分割,不同程度存在“同案不同判”現象。案件的基本情況、司法中不同標準或習慣,法官的素質,沒有努力追求案件處理結果確定性義務等,都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個重要方面是相關法律規定的不明確,操作性不強,或者根本不具備操作性。“同案不同判”無疑會導致司法不確定,有損司法權威,影響司法公信力。“婚姻法解釋三”有關房產權屬的規定,尤其是第十條關于婚前購置房產的權屬分配,為法院離婚中的房產糾紛提供了可操作性的法律依據,有益于規范、統一司法裁斷,保障司法公正。4.“婚姻法解釋三”還有著著眼未來,有一定的前瞻性的考慮,意圖適應市場化或國際化情勢下婚姻的可能發展。因為,隨著市場經濟的發展,自由、平等理念的傳播與接納,權利意識尤其是物權理念的提升與強化將成為不可避免。而且,事實上,對于已經接受了“婚前財產公證”“夫妻AA制”人們而言,“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂于接受的。“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置無非是財產AA制在房產上的一個具體體現而已。
結語
綜上所述,人們有理由擔心,“婚姻法解釋三”第七條、第十條對房產權屬的配置,不可避免地沖擊了婚姻的“情感”性本質,沖擊了通常情形下或絕大多數人們所希望的并真實存在的“百年好合”的善良愿望。但要看到,私法自治為房產權屬的變通提供了各種可能。雙方可以協商或約定財產包括房產的權屬。“婚姻法解釋三”的相關條款只是假定了最壞情形下的房產的可能處理方式。法律只是行為的底線,在底線之上,還有更廣闊的空間來享受生活的甜蜜與幸福;當夫妻生活到達底線時,法律只是一個定紛止爭的工具和最后手段。對于財富在婚姻締結與家庭生活中的位置,“婚姻法解釋三”相關條款無能為力。功利主義、理性計算、趨利避害,只能靠市場或社會自身的自然過程來引導。任何規則,包括法律,試圖對人性進行改變,可能注定不能成功。試圖改變功利或利己的趨向,只能是沒有效果的一種努力。“婚姻法解釋三”沒有也不能在很大程度上改變人們生活的邏輯。而且,這也遠非司法解釋者的本意。“誰投資誰受益”是民事法律的基本原則。“婚姻法解釋三”只是附帶性地又作了一次價值的宣示,有點“重復”地表明了自己的態度。我們不能強求“婚姻法解釋三”承擔太多的使命,司法解釋的基本目的著眼于法律的適用。也許,“婚姻法解釋三”第七條、第十條真正的使命在于,直面和解決當前的司法困境,為離婚率居高不下、房價呈現畸高、司法判決缺乏統一、明確規則的現實情勢,提供一個高效、公正、統一的司法判準。
隨著社會經濟的快速發展，人們的生活水平不斷提高，個人財產逐步增加，婚姻關系也面臨著新的考驗。房子、孩子、財產、“小三兒”等諸多因素從不同方面影響著婚姻家庭關系的和諧穩定。2011年8月出臺的《婚姻法》司法解釋（三）共19條，涵蓋了婚前貸款買房、夫妻之間房產贈與、親子關系認定、生育權糾紛等諸多焦點問題，使我們對一些問題有了新的認識。
一、明確規定在親子關系訴訟中，一方當事人拒絕鑒定，法院將推定另一方當事人主張成立
親子關系訴訟屬于身份關系訴訟，主要有否認婚生子女和認領非婚生子女兩種訴訟類型，即否認法律上的親子關系或承認事實上的親子關系的訴訟。當今社會獨生子女普遍，孩子往往是是一個家庭的核心。隨著性觀念的不斷開放，夫妻之間的信任指數急劇下降，孩子便成為彼此戰爭的武器，是否進行親子鑒定，成為一個重要問題。
現代生物醫學技術的高度發展，使得dna鑒定技術被廣泛應用于子女與父母，尤其是與父親的血緣關系的證明。親子鑒定技術簡便易行，否認親子關系的準確率幾近100%，肯定親子關系的準確率達到99.99%。高準確率使得dna技術在親子關系訴訟當中起到了極為重要的作用，全世界已經有一百二十多個國家和地區采用dna技術直接作為判案的依據。
《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十五條規定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立。”
《婚姻法解釋（三）》第二條對此予以了確認。第二條規定：“夫妻一方向人民法院起訴請求確認親子關系不存在，并已提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系不存在一方的主張成立。當事人一方起訴請求確認親子關系，并提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系一方的主張成立。”
本條是基于親子鑒定已經是一項成熟的科學技術，且絕大多數人在意識當中已經能夠接納，同時其又具有一定的人身屬性，需要行為相對人的配合，所以運用證據規則當中的舉證責任倒置及推定原則確定更為公平合理。
二、首次明確夫妻一方個人財產婚后產生的孳息與自然增值不屬于共同財產
一般而言，夫妻一方財產的婚后所得收益主要包括孳息、投資經營收益及自然增值。《婚姻法》解釋（三）第五條規定：夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。
此規定將自然增值和孳息一律排除在共同財產之外，該做法值得商榷。首先，依據《婚姻法》第十七條及司法解釋（二）第十一條，直接投資和間接投資所取得的收益應當屬于夫妻共同財產；其次，依據我國《物權法》第116條對孳息歸屬的認定，并非一律為原物所有人所有，而是區分天然孳息與法定孳息，考慮所有權人和用益物權人雙方的意愿，分別對孳息的歸屬做出認定。
自然增值即非人為的增值，屬于不需要人為操作、價值自然增加的部分。比如由于通貨膨脹、供求關系等因素造成的物價變化等。因此，對于婚前個人出資所購置的房屋在婚后產生的自然增值，應當區別對待。
如果是婚前購買，不需要人為作操、自然增值的孳息，應當歸原所有人所有。但是如果婚前購置的房產配偶在婚后也支付了一定的金錢、提供了勞力或智力，因配偶一方的貢獻而增值的部分應當認定為投資營利所得，歸屬于夫妻共同財產。這樣既符合“誰投資誰受益”的經濟原則，同時也避免了過于保護房產所有權人利益、忽略配偶方利益的弊端。
三、明確婚后一方父母出資為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下的，應認定為夫妻一方的個人財產
《婚姻法解釋（三）》第七條規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”
應該說本條規定比婚姻法司法解釋（二）更合理，更符合中國人的傳統觀念和實際。一般來說，父母為子女婚后購房出資時，雖然沒有明確說明是直接贈與給自己的子女或者是子女配偶雙方，但都是希望子女及其配偶能夠和睦相處，只要子女夫婦白頭更老，歸誰并不影響。本條規定比較合理，也有利于解決上述問題。而且“產權登記在出資人子女名下”，而沒有
登記上子女配偶的名字，這足以說明父母出資時就沒有將該出資視為是對子女夫妻雙方的贈與。這一規定從我國現階段的實際情況出發，將贈與表示的真實意愿與房屋產權的登記主體相聯系，切實保護了婚姻雙方當事人及其父母的權益。
四、首次明確一方婚前貸款購買的不動產，在離婚時若無法達成協議，應歸產權登記方所有
在離婚案件中，如果僅把取得房屋產權證書的時間作為判斷按揭房屋歸屬權的標準，就可能會出現一方權益顯失公平的情況。因此，如何對按揭房屋進行分割是一個焦點問題。
《婚姻法解釋（三）》第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
對此規定，網絡上相當多的觀點認為這實質上是“誰首付，離婚后房子歸誰”，忽視了婦女對于家庭的貢獻，保護了在婚姻中處于強勢地位的一方，損害了弱者的利益。一方婚前購房并登記在個人名下，向銀行貸款也是以個人名義進行，在婚后仍然以其個人名義還貸，在本質上就是個人的行為。在雙方結婚后，既有可能仍以該個人收入還貸，也有可能以其他夫妻共同財產還貸，但并不能改變該房是婚前個人決定購入的事實，如果說沒有結婚該房仍然作為個人財產的話，那么結了婚參與還貸也不能改變該房的性質，只可說是幫助該方還貸而已。
一方婚前財產為該方個人財產，在《婚姻法》第十八條中早已明確規定，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。當然，在婚后不論是以購房方個人婚后所得財產還貸，還是以夫妻共同財產還貸，還貸部分都應當作為夫妻共同財產處理。《婚姻法》司法解釋（三）完全沒有否定婚姻關系存續期間婦女在家所作出的貢獻，比如男方在外工作，婦女在家照顧小孩忙家務，男方所得的財產，仍屬夫妻共同財產。
因而，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，該不動產歸產權登記一方是合理的。我們應當關注的是：雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分如何合理補償的問題，這才是主要的。
合理補償應當是考慮“不動產的市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項的比例”。比如，男方婚前購房一套總價50萬元，首付10萬元，婚后雙方還貸付款40萬，簡單計算女方付款數20萬元，占50萬元的比例為40%，現該房價為200萬元，男方應按房屋市場價200萬元的40%即80萬元補償給女方；我們再看男方所得：男方首付10萬元加上婚后付款數20萬元合共30萬元，占50萬元的比例為60%，現該房價為200萬元，實際上男方得120萬元，并無不當。
司法解釋（三）并沒有忽視女方權益，因為購房方可能是男方，也可能是女方。最主要是人民法院在司法實踐中，一定要考慮“不動產的市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項的比例”，而不是只簡單按還貸的數額的一半補償。同時，在房屋判歸一方時，可以考慮付清
對方補償款后才取得完全所有權；女方無房居住的，可以根據《婚姻法》第四十二條規定由男方給予適當幫助。只要人民法院綜合考慮了上述因素，得到合理補償的另一方就可以即時按市場價格另行購置，從這個角度上說，誰分得房地產都是一樣的。只要司法實踐處理妥當，相信本條規定是可以取得大家都比較滿意的結果的。
五、明確規定當事人協議離婚未成，則事先達成的附協議離婚為條件的財產分割協議不生效
在實踐中，部分當事人在婚姻關系存續期間達成了離婚協議，并對子女撫養、財產分割、債務承擔等問題做出了相關約定，其中主張離婚的一方當事人在簽署協議時可能會做出一定的讓步，以達到順利離婚的目的。《婚姻法解釋（三）》第十四條規定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，并根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。”離婚問題事關重大，應當允許當事人反復考慮與協商。本條表明法律對于該類附條件生效的離婚協議不予保護，但前提是未辦理離婚登記手續即協議離婚未成。
關鍵詞： 房地產交易； 檔案管理； 法治觀念； 熱忱服務
中圖分類號： G271.2文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）03-0063-01
1 依法管檔是時代的需要
隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，應具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細致無誤的工作質量、熱忱服務的工作態度。
2 依法管檔的法制觀念
2.1房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據。
《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。房地產交易部門的制度規定是實現檔案管理內部控制的有力保證。
2.2依法管檔的法制觀念即體現于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，必須嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。
2.2.1依法管檔的法制觀念是從學習中來，知法才能執法。
2.2.2是從實踐中來，體驗勝于感知。
2.3從學習中來，要求各級房地產交易管理部門應該組織所屬工作人員認真學習、正確理解這些法律法規知識，作為檔案管理人員應該自覺的學習和領會這些法律法規的內容。
2.3.1明確房地產權屬檔案工作的性質是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分，增強依法管檔的意識。
2.3.2明確房地產權利人、房地產權屬登記權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料；其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等是法律和法規確定給房地產檔案管理部門必須履行好的責任。
2.3.3明確房地產檔案人員的工作需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；違反本辦法第九條規定，不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。
3 細致無誤的工作質量
細致無誤是工作要求的高標準，也是房地產檔案管理工作的特點所決定的，因為在房地產檔案管理者手中的檔案關系著城市建設和人民生命財產的大計，差之毫厘謬以千里。實現細致無誤的工作質量需要依賴以下途徑：
3.1強化業務管理手段
房產檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現實價值，既有地方價值，又有全局價值。房地產檔案保存了大量基礎資料，并擔負著采集、管理與提供房產信息的責任，長期以來，為房地產管理提供了準確而可靠的基礎性資料。可是從業務上看，房地信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業務手段，努力實現業務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設。完善“數字房產”框架，構建和完善權屬登記發證系統、產籍檔案管理系統、抵押登記管理系統、房屋產權平面數字控制系統，徹底改變傳統的產權產籍管理模式，不斷創新管理手段。
3.2做好檔案編研工作
產權產籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據不同的編研內容，把分散的資料，按照利用規律有機的編制起來，以利于檔案資源的開發利用，建立積極向上的內部激勵機制，建設高素質的產權產籍管理隊伍。要勇于創新、努力培養出一支思想品德好、業務能力強、創新意識強、廉潔高效的高素質隊伍。實現權屬管理規范化、信息化的發展。圍繞服務于市場，服務于百姓，服務于發展，進一步簡化、規范流程。對一些不利于當前發展的環節予以調整，盡可能縮短辦件時限，提高辦事效率。
3.3嚴格日常工作管理
如建立嚴格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進行安全檢查，尤其是逢節假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規范，庫內清潔衛生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現象。建立規范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據。及時對檔案進行了調查統計，成立檔案鑒定銷毀領導小組，以利于對已過期的檔案展開銷毀鑒定工作，銷毀過期的不必要文件。利用現代化設備資源，實現各種音像、圖片、資料電子化管理。
4 熱忱服務的工作態度
房產檔案提供利用的方式包括：設置閱覽室接待查檔，按規定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據利用者需求出具查詢結果證明；為權利人提供所繳交房屋原始登記材料的復印件；以房產產權檔案為依據，為利用者提供咨詢服務；向城市建設及房地產開發單位提權檔案信息。房地產檔案工作人員應以履行這些職能為基礎，滿腔熱忱的提供服務。
4.1強化責任意識
在全面落實社會服務承諾制的基礎上，堅決做到“一與二從三不讓”，即：與服務對象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯在我手里發生，不讓形象在我這里受損。真正做到權為民所用，情為民所系，利為民所謀。以創新管理理念為主線，使窗口建設再上新臺階，規范服務程序考核、職業道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調整和改進服務方式，全面、系統的規范服務工作程序要求，抓好工作檢查和督查，通過抓管理，進一步提高工作效能。
4.2強化服務規范
作為房地產權屬管理部門，產權檔案利用工作就是通過多種方式為利用者實際需要提權檔案資料，進行咨詢和服務工作。產權檔案的服務性也集中表現在利用上。
4.2.1明確服務方向，努力為城市建設和管理服務。為保障房地產權人合法權益服務。
4.2.2了解客觀需要，化被動為主動，取得利用者滿意的效果。
