開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

房產(chǎn)贈與合同

【房產(chǎn)贈與合同定義】

房屋贈與合同是指贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達成的協(xié)議。房屋贈與合同是雙方的法律行為，這一點使它與遺贈、捐助行為或債務(wù)免除等單方法律行為相區(qū)別。

【房屋贈與合同生效條件及撤銷權(quán)的行使】

現(xiàn)實生活中，房屋的贈與行為時常發(fā)生，但是大家可否知道房屋的贈與是有別于一般動產(chǎn)的，需要滿足特殊的條件才能達到有效贈與的目的，否則贈與行為對雙方當事人都可能存在重大的法律風險。下面，本律師就以《民法通則意見》第128條來對房屋的贈與行為、生效條件、撤銷權(quán)的行使以及法律風險作如下簡要提示：

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民法通則意見》)第128條規(guī)定，公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準;贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)當認定贈與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。

一、 贈與關(guān)系成立，且受贈人未占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書之前，贈與人可行使任意撤銷權(quán);

根據(jù)我國《合同法》第186條：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈與”及上述“民通意見”可以看出，贈與人在簽訂贈與合同且受贈人未實際占有房屋及其產(chǎn)權(quán)證之前，即財產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移之前，是可以享有任意撤銷權(quán)的。這里的“財產(chǎn)權(quán)利”被民通意見明細化，指的并非房屋的過戶登記，而是受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書。因此，贈與人在此階段實行任意撤銷權(quán)才是可以得到法律的支持。當然，《合同法》第186條對贈與人的這種任意撤銷權(quán)也進行了限制，它對房屋贈與行為也是同樣適用的，其中包括具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不得撤銷;經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷。此外，《合同法》第192條也設(shè)立了法定撤銷權(quán)之規(guī)定，即無論是否具備《合同法》第186條規(guī)定的情形，只要滿足以下條件均可撤銷： (一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。

二、 贈與關(guān)系成立，受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理過戶手續(xù)時，贈與人一般不可以行使任意撤銷權(quán);

根據(jù)《民法通則意見》第128條規(guī)定“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準”這說明贈與合同為實踐性合同，即以交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效條件。由于房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《物權(quán)法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準。因此，在房屋贈與合同中，房屋過戶登記才是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間界點。但是，根據(jù)上述《民法通則意見》第128條規(guī)定可以看出，為了保護受贈人的合法權(quán)益而對此作出了特殊的規(guī)定，即只要受贈人已占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書，這時該贈與行為即生效，贈與人應(yīng)當為受贈人補辦過戶手續(xù)。此時，贈與人一般是不可以以行使任意撤銷權(quán)為由來翻悔的。因此部分律師認為，如果沒有到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的變更登記，不但房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且這種贈予合同也是不生效的觀點是不準確的。

由此可見，贈與人行使任意撤銷權(quán)的時間應(yīng)當在贈與關(guān)系成立之后，但未將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，在受贈人占有、使用該房屋之前提出，否則贈與人就不能有效的行使撤銷權(quán)、進而達到撤銷贈與的法律效果。

【房產(chǎn)贈與合同范本一】

本協(xié)議由以下雙方當事人在_________簽訂：

甲方：_________

住所：_________

身份證號：_________

乙方：_________

住所：_________

身份證號：_________

為明確雙方本次贈與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條　甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號的房屋一套，建筑面積_________平方米無償贈與給乙方;乙方同意接受此贈與。

第二條　甲方保證其對上述房屋擁有所有權(quán)。

第三條　甲方保證本次贈與并無任何惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項告知乙方(但甲方不保證本次贈與物完全無瑕疵)，否則，愿意對因此給乙方造成的損失承擔賠償責任。

第四條　應(yīng)甲方的要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項)等事項。

第五條　乙方違反第四條的約定，甲方有權(quán)收回上述房屋。

第六條　在本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。

第七條　乙方無須向甲方支付任何費用，但與移交上述房屋有關(guān)的費用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負擔。

第八條　違反本協(xié)議的約定為違約行為，應(yīng)承擔違約責任。

第九條　違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償一切損失。

第十條　本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。

第十一條　本協(xié)議在雙方簽字后生效。

甲方：(簽字)_________乙方(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

(_________)_________字第_________號

茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈與書上簽名(或蓋章)。

_________公證處

公證員：_________(簽字)

_________年_________月_________

【房產(chǎn)贈與合同范本二】

本協(xié)議由以下雙方當事人在_________簽訂：

甲方(贈與人)：_______________________

住所：_______________________

身份證號：___________________

共有人：

住所：_______________________

身份證號：___________________

乙方(受贈人)：_______________________

住所：_______________________

身份證號：___________________

贈與見證人：_______________________

住所：_______________________

身份證號：___________________

為明確雙方本次贈與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條　甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號的房屋一套，房屋所有權(quán)證號： ，建筑面積_________平方米(商房、住宅)無償贈與給乙方;乙方同意接受此贈與。甲方保證其對上述房屋擁有所有權(quán)。因甲方贈與房產(chǎn)系共有產(chǎn)權(quán)，此贈與行為由共有人確認并在此贈與合同上簽字。

第二條　甲方保證本次贈與并無任何不正當目的，甲方已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項告知乙方(但甲方不保證本次贈與物完全無瑕疵)，如有隱瞞導(dǎo)致乙方受贈后造成的損失由甲方承擔賠償責任。

第三條　根據(jù)法律規(guī)定和甲方要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項)等事項。如因乙方用贈與財產(chǎn)從事非法活動，甲方有權(quán)撤銷贈與，并收回贈與財產(chǎn)。

第四條　本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。

第五條 乙方無須向甲方支付任何費用，但與移交上述房屋有關(guān)的費用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負擔。

(如贈與協(xié)議有附加條件，可在此處填寫附加約定)

第六條　贈與房屋尚未交付時，贈與人經(jīng)濟狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經(jīng)濟損失。

第七條　受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤消贈與：

(1)受贈人不履行贈與合同約定義務(wù)的。

(2)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬利益的。

第八條　本協(xié)議生效后如雙方為履行本協(xié)議發(fā)生糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向有管轄權(quán)的法院訴訟。

第九條　本協(xié)議生效后，雙方共同遵守。如一方違約，應(yīng)承擔違約責任。違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償因履行本合同的一切損失。

第十條　本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。本協(xié)議在雙方簽字后生效。

第2篇

關(guān)鍵詞:公證;農(nóng)村房屋;自認證據(jù);審批前置

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化工作的大力推進，目前我國農(nóng)村出現(xiàn)了這樣一些現(xiàn)象，有的農(nóng)民外出打工，舉家遷移到遠離家鄉(xiāng)的城市居住，他們在農(nóng)村的住房就閑置下來，而同時農(nóng)村中的無房戶需要房屋居住生活。也有些城市居民由于祖輩過世留下的農(nóng)村房屋遺產(chǎn)需要繼承，有的地方因城鄉(xiāng)一體化建設(shè)大量農(nóng)村房屋面臨著拆遷而隨之帶來的農(nóng)民房屋如何安置等等。因此，由于城鄉(xiāng)一體化帶來的迫切需要解決農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題是公證行業(yè)面臨的一個重大的實務(wù)課題。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移設(shè)有諸多限制，從而影響了對農(nóng)村房屋的公證辦理并制約了農(nóng)村房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。

一、農(nóng)村房屋的特點和公證面臨的諸多難題

農(nóng)村房屋包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有的房屋及農(nóng)民個人所有的房屋，本文所指的農(nóng)村房屋僅指在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個人所有的房屋。我國農(nóng)村房屋的所有權(quán)是否能轉(zhuǎn)移呢?答案是肯定的，比如上世紀九十年代江蘇省建設(shè)委員會規(guī)定“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變更(如買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等)，房屋狀況變動(如翻建、擴建、拆除、倒塌、焚毀等)，他項權(quán)利變更(如設(shè)定、注銷他項權(quán)利)，應(yīng)及時向村鎮(zhèn)管理機關(guān)申請登記。”由此說明我國農(nóng)村房屋也存在買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等多種所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式。但是辦理農(nóng)村房屋公證存在下列特點和難題:

(一)很多農(nóng)村房屋沒有辦理所有權(quán)登記手續(xù)，權(quán)屬不清，是辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個首要障礙辦理房屋方面的公證，認定房屋權(quán)屬是辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵，而我國農(nóng)村房屋大多數(shù)是權(quán)屬不清，公證員難以分清權(quán)屬。由于歷史的原因，我國農(nóng)村房屋很多沒有辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證。比如有的農(nóng)村房屋只有準建證或宅基地使用許可證，甚至有的農(nóng)村房屋什么證都沒有。權(quán)屬不清，是辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個首要障礙。

(二)農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體復(fù)雜，能否正確區(qū)分農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體是公證員辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個重要難題目前在公證理論界對農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體認識上存在諸多爭論，有的人認為農(nóng)村房屋應(yīng)與城市房產(chǎn)一樣，所有權(quán)認識上應(yīng)該秉持基本是夫妻共有的理念。有的人認為農(nóng)村房屋因宅基地是以戶為單位，農(nóng)村房屋是房隨地走，所有權(quán)認識上應(yīng)該秉持基本是家庭共有的理念。認定農(nóng)村房屋是夫妻共有的和認定是家庭共有的雙方都有充分的理由。這兩種理念目前爭論很大，難以定論。由此有當事人申請辦理農(nóng)村房屋公證，公證員應(yīng)基于什么理念來區(qū)分房屋所有權(quán)的主體，這是公證員辦理農(nóng)村房屋公證需要思考的問題。

(三)農(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，現(xiàn)行我國法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多制約，這是我們目前辦理農(nóng)村房屋公證面臨的又一個障礙目前我國法律對城市和農(nóng)村的房屋交易規(guī)定了兩套不同的管理體制:城市房屋，可以自由交易;農(nóng)村房屋不能自由交易。農(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，主要是土地性質(zhì)是宅基地使用權(quán)，農(nóng)村房屋的宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。因此，在辦理農(nóng)村房屋公證時必須綜合考慮我國現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地使用權(quán)方面的規(guī)定，我國對農(nóng)村房屋的管理規(guī)范，歸納起來主要有以下幾點:1．不允許一戶農(nóng)民有兩處(含兩處)以上宅基地《中華人民共和國土地管理法》(下稱土地管理法)第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著已經(jīng)有一處房屋的農(nóng)民不得再擁有其它農(nóng)村房屋。2．禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。3．宅基地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租《土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。4有關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)缺乏，農(nóng)村房屋管理機構(gòu)不健全。

二、采用證據(jù)學(xué)中的自認規(guī)則是辦理農(nóng)村房屋公證收集證據(jù)的一條重要途徑

上述論述了農(nóng)村房屋所有權(quán)主體復(fù)雜，權(quán)屬難以認定，導(dǎo)致我們在公證實務(wù)中不敢辦理有關(guān)農(nóng)村房屋方面的公證。實際上辦理農(nóng)村房屋公證，不管是繼承公證，還是贈與等公證，都是需要由公證員去收集證據(jù)，通過收集的證據(jù)所形成的證據(jù)鏈從而使公證員能夠?qū)Ξ斒氯说霓r(nóng)村房屋公證申請予以進行公證證明。要認定農(nóng)村房屋的權(quán)屬，除了有關(guān)部門對該房屋所保留的檔案或者所出具的權(quán)屬證明外，還有證據(jù)學(xué)中的自認證據(jù)規(guī)則也是認定農(nóng)村房屋權(quán)屬的一條重要途徑。自認是指一方當事人在訴訟過程中。對他方所主張的不利己的事實予以的承認。我國法律僅對訴訟上的自認作了規(guī)定。訴訟上的自認可以產(chǎn)生兩個法律后果:(1)約束當事人的效力。當事人一方對對方當事人提出的事實承認的。對方當事人就承認的事實不再負舉證責任，作出自認的當事人也不得在訴訟中提出與自認事實相矛盾的主張，雙方當事人也無須對自認的事實進行質(zhì)證和辯論。(2)約束法院的效力。當事人的自認可以成為法院確認案件事實的依據(jù)，所以正常程序上涉及自認部分的調(diào)查和辯論不再進行，但涉及身份關(guān)系的案件和涉及國家利益、社會公共利益或他人合法權(quán)益的事實不受當事人自認的約束。自認構(gòu)成是指自認成立所必需的一切主客觀要件的總和。一般來說，自認構(gòu)成必須具備三個要件:第一，須是訴訟正在進行，且于訴狀準備或言詞辯論時，或在法官面前為之;第二，須就對方當事人主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須為聲明或表示。這是我們訴訟上的自認。公證被有的學(xué)者稱之為“準司法”活動，因此我們也可把訴訟上的自認推廣到辦理農(nóng)村房屋公證上，公證活動中的自認構(gòu)成要件本人認為也可分為三個方面:第一，須是公證受理后，公證辦結(jié)前，且于在接受公證員的詢問時，或在公證員的面前為之;第二，須就陳述某個主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須在公證員面前的聲明或表示或在公證員制作的詢問筆錄文檔中。在公證的受理審查階段，是公證員親自面見并詢問全體公證當事人的環(huán)節(jié)，所以我們應(yīng)該高度重視詢問筆錄的制作，充分發(fā)揮自認證據(jù)規(guī)則的作用。我們在制作農(nóng)村房屋公證詢問筆錄時，公證員應(yīng)主要從以下兩個方面考慮農(nóng)村房屋權(quán)屬問題。

(一)如果當事人的農(nóng)村房屋既有農(nóng)村房屋所有權(quán)證，也有集體土地使用證。當事人如果持有農(nóng)村房屋所有權(quán)證，那就說明其房屋產(chǎn)權(quán)得到了有關(guān)部門的一次權(quán)屬認定。同時我們根據(jù)婚姻法中的相關(guān)條款，我們可有充分理由得出其房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻所有還是個人所有的結(jié)論。但是農(nóng)村房屋的權(quán)屬并不是上面認定這么簡單，因為當時頒發(fā)農(nóng)村房屋所有權(quán)證部門并不真正是房屋管理部門，其權(quán)屬認定沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)去做，還有該農(nóng)村房屋的宅基地是以戶為單位做出申請的。所以該農(nóng)村房屋權(quán)屬可能就存在著夫妻共有的例外，房屋權(quán)屬就有可能是家庭共有。在這里，我們就要充分發(fā)揮自認證據(jù)的規(guī)則，根據(jù)該農(nóng)村房屋的檔案所涉及的所有家庭成員，并對全體家庭成員進行權(quán)屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，發(fā)揮自認證據(jù)規(guī)則的作用，我們就可從而得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權(quán)屬結(jié)論。

(二)如果當事人的農(nóng)村房屋沒有農(nóng)村房屋所有權(quán)證，只有集體土地使用證或準建證。或者農(nóng)村房屋沒有任何相關(guān)證件。這里我們應(yīng)注意的是該農(nóng)村房屋的權(quán)屬沒有經(jīng)過任何部門的權(quán)屬認定，那它的房屋權(quán)屬如何認定?根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，對于因繼承、受遺贈、合法建造等非基于法律行為而取得的物權(quán)，其物權(quán)自繼承或受遺贈或建造行為成就時生效。由此可認為，該農(nóng)村房屋如果從來沒有領(lǐng)取相關(guān)房產(chǎn)證，物權(quán)是從該房屋建造完畢時形成生效，其權(quán)屬主體便是該農(nóng)村房屋的出資建造人。核實出資建造人，是認定此種房屋權(quán)屬的關(guān)鍵。在實務(wù)中，首先我們可通過村委會或村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門出具證明來核實出資建造人。一般來說，對于農(nóng)村房屋是誰出資建造，該房屋所在村委會是比較知情的。農(nóng)村建設(shè)房屋，除了土管部門申請宅基地外，還要到村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門申請建設(shè)許可。因此，村委會或村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門出具的權(quán)屬證明是一種可信賴的證據(jù)。其次，我們還要充分發(fā)揮自認證據(jù)規(guī)則的作用，根據(jù)該農(nóng)村房屋的檔案所涉及的的家庭成員，或者對該農(nóng)村房屋全體家庭成員進行權(quán)屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，我們也就可得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權(quán)屬結(jié)論。自認證據(jù)規(guī)則在我們辦理農(nóng)村房屋公證中有廣闊的空間，我們應(yīng)充分認識自認證據(jù)規(guī)則在辦理農(nóng)村房屋公證中的巨大作用，認真制作詢問筆錄。詢問筆錄也就是證據(jù)中的“當事人的陳述”證據(jù)，是我們辦理農(nóng)村房屋公證“確權(quán)”依據(jù)的一個重要證據(jù)。

三、農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移

應(yīng)當先由國家土地管理等相關(guān)部門審批農(nóng)村房屋受讓人資格是我們辦理農(nóng)村房屋公證的前置程序辦理農(nóng)村房屋公證，除了明確房屋的權(quán)屬主體外，更重要的是我們還要知道農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移受讓方是否能享受宅基地使用權(quán)的資格。我國農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般來說有下列幾種形式:①買賣;②贈與③繼承④析產(chǎn)⑤遺囑或遺贈等。我國《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法的公示原則，農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及其項下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移都需要分別去房管部門和土管部門去登記，分別登記之后，農(nóng)村房屋所有權(quán)受讓人才取得真正的物權(quán)。公證的職能是對當事人申請?zhí)岢龅姆课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移過程中產(chǎn)生的協(xié)議(如贈與、析產(chǎn)等)或法律事實(如繼承、遺贈等)提供公證證明。但正因為本文前面論述的農(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，現(xiàn)行我國法律規(guī)范對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多制約。特別是以下兩個方面的因素使我們必須堅持對辦理農(nóng)村房屋公證應(yīng)當先由土地管理等相關(guān)部門審批農(nóng)村房屋所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給受讓方的原則。首先農(nóng)村房屋受讓人身份的認定方面。《房屋登記辦法》第八十三條、第八十六條規(guī)定，農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋申請初始登記或轉(zhuǎn)移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定。認定農(nóng)村房屋公證申請受讓人是否是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員不是我們公證的職能。農(nóng)村房屋公證申請受讓人是屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明應(yīng)該由村民委員會和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門出具比較可行。其次農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該堅持“先地后房”原則，這與國有土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記“先房后地”正好相反。農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之所以是“先地后房”，因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的。我國《土地管理法實施細則》第六條規(guī)定依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記關(guān)依法進行變更登記。《房屋登記辦法》第八十六條也規(guī)定了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須先進行宅基地使用權(quán)變更登記。房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交下列材料:宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明。農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否符合《土地管理法》及其實施細則規(guī)定的宅基地使用權(quán)變更登記條件，需由土管部門做出前置認定比較合適。上述辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移公證的復(fù)雜性，筆者所在地公證處就為此專門與農(nóng)村房屋公證所涉及的土管部門、房管部門、村鎮(zhèn)建設(shè)辦等有關(guān)部門進行溝通協(xié)商，達成了當事人要申請辦理農(nóng)村房屋公證，農(nóng)村房屋所有權(quán)受讓人資格必須先由土地管理等相關(guān)部門審批的前置程序規(guī)定。如果對農(nóng)村房屋所有權(quán)受讓人資格有關(guān)部門進行了前置認定，那我們對辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移涉及的買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等公證就有了堅實的法律基礎(chǔ)。

作者:胡志菊 單位:江蘇省張家港市公證處

參考文獻：

［1］葉自強．論自認法則［J］．寧夏社會科學(xué)，1996．

第3篇

合同編號：_________

贈與人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

受贈人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

為明確雙方本次贈與不動產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條 贈與財產(chǎn)

贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權(quán)證明為：_________(寫明證明贈與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)

第二條 贈與財產(chǎn)的狀況

名稱：_________

數(shù)量：_________

質(zhì)量：_________

價值：_________

位置：_________

第三條 贈與目的：_________

第四條 贈與財產(chǎn)的交付

贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)名稱)進行贈與的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第五條 手續(xù)辦理

受贈人應(yīng)在_________(寫明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈與。

第六條 權(quán)利保證

贈與人確認本件贈與不動產(chǎn)土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應(yīng)負責繳清。

第七條 費用負擔

受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關(guān)的費用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈人負擔。

第八條 贈與的撤銷

贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款。

第九條 贈與物的交付

具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與

人不交付贈與的財產(chǎn)的，受贈人可以要求交付。

第十條 贈與物的損毀

因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產(chǎn)毀損、滅失的，贈與人應(yīng)當承擔損害賠償責任。

第十一條 贈與物的瑕疵

贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。

附義務(wù)的贈與，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。

第十二條 贈與的撤銷

1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：

(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

(2)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;

(3)不履行贈與合同約定的義務(wù);

(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產(chǎn);

(5)_________。

2、贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。

第十三條 通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關(guān)責任。

第十四條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力

及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第十七條 合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第十八條 補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同自_________日起生效。

第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

贈與人(蓋章)：_________受贈人(蓋章)：_________

委托人(簽字)：_________委托人(簽字)：_________

第4篇

甲方(贈與人)：_____(寫明姓名、住址)住所：_____

有效證件號碼：_____

乙方(受贈人)：_____(寫明姓名、住址)

住所：_____

有效證件號碼：_____

甲方自愿將其下所有的不動產(chǎn)房產(chǎn)贈與乙方。按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達成贈與房產(chǎn)協(xié)議如下：

第一條：甲方自愿將其房產(chǎn)贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于_____，建筑面積_____平方米;

(二)贈與房屋的所有權(quán)證證號為_____;

(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一

(四)土地使用權(quán)取得的方式

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并贈與。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈與。

第二條：因甲方_____，此房產(chǎn)所購的所有房款和稅費均已有乙方代甲方支付，由甲方所購該房產(chǎn)并取得該房產(chǎn)房產(chǎn)所有權(quán)證。經(jīng)協(xié)商一致甲方愿將該房屋贈與乙方，并在乙方能辦理過戶手續(xù)時積極協(xié)助辦理。

第三條：甲方保證房屋在此贈與合同簽訂前以及合同簽訂后一直到過戶完畢期間該房屋權(quán)屬狀況完整和其他具體狀況完整，并保證房屋不受他人合法追索。

第四條：甲方?jīng)]經(jīng)乙方同意不得將此房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)賣或出租給他人，否則抵押、轉(zhuǎn)賣或出租行為無效。如因上述行為造成乙方不能取得贈與房產(chǎn)的，甲方應(yīng)如數(shù)補償或退還乙方代為支付的所有房款和代交的其他等所有稅費。

第五條：甲方贈與乙方房產(chǎn)，本合同在雙方簽訂經(jīng)公證處公正后不可撤銷。

第六條：在乙方能辦理該房屋過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)按約定積極協(xié)助乙方轉(zhuǎn)移辦理過戶手續(xù)。

第七條：甲、乙雙方定于_____時正式辦理過戶該房屋,雙方定于_____前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔違約責任：

第八條：甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋贈與給乙方。

第九條：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十條：本合同自甲乙雙方簽訂之日到公證處公證之日起生效。

第十一條：甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提交北京仲裁委員會仲裁。

第十二條：本合同一式_____份。其中甲方留執(zhí)_____份，乙方留執(zhí)_____份，為公正留執(zhí)公證處_____份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。

第十三條：甲、乙雙方約定補充條款如下：

附件一

文本：房屋平面圖。

甲方(簽章)：_____乙方(簽章)：_____

證件身份證號碼：_____證件身份證號碼：_____

地址：_____地址：_____

聯(lián)系電話：_____聯(lián)系電話:_____

簽約日期：_____簽約日期：_____

股權(quán)贈與協(xié)議

甲方： (身份證號： )

乙方： (身份證號： )

甲、乙雙方本著互利互惠的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就股權(quán)贈與事宜達成如下協(xié)議，以資共同遵守。

本協(xié)議由甲方與乙方于 年 月 日在 簽訂。

第一條 贈與標的

1、甲方擁有上海XX有限公司(以下簡稱“公司”)股權(quán)，是該公司的合法股東;

2、甲方同意將其擁有不超過公司股權(quán)總額 %的股權(quán)給乙方;

3、乙方同意接受上述贈與。

第二條 贈與條件

1、為取得上述贈與，乙方應(yīng)為公司提供如下服務(wù)：(這只是合同樣本，暫時還沒有協(xié)商，但不知道是否規(guī)定一定要有服務(wù)?)

2、乙方為公司連續(xù)服務(wù)每滿1年，甲方同意將其擁有的占公司股權(quán)總額1%的股權(quán)贈與乙方，但所贈與的股權(quán)累計最多不超過公司股權(quán)總額 %。

3、乙方提供的服務(wù)應(yīng)當是連續(xù)的，非經(jīng)甲方同意，不得中斷。

第三條 贈與程序

1、乙方連續(xù)服務(wù)每滿1年，自屆滿之日起30日內(nèi)，甲方應(yīng)當按照本協(xié)議提請公司向登記機關(guān)辦理股權(quán)變更登記，并將股權(quán)變動情況登載于公司的股東名冊，同時向乙方出具《出資證明書》。

2、如此項贈與需征得公司其他股東同意的，甲方應(yīng)負責取得該項同意。

第四條 贈與的撤銷

1.有下列情形之一，甲方可以撤銷贈與：

(1)乙方嚴重侵害甲方或甲方的近親屬;

(2)乙方嚴重損害公司利益或給公司造成損失;

(3)乙方未提供本協(xié)議第二條第1款約定的服務(wù)或擅自中斷服務(wù)。

2、因上款第(1)項、第(2)項撤銷贈與的，乙方應(yīng)當返還其基于本協(xié)議受贈的全部股權(quán)，并配合甲方和公司辦理公司股權(quán)變更手續(xù);因上款第(3)項撤銷贈與的，乙方無須返還依合同已取得的股權(quán)。

3、贈與撤銷后，本協(xié)議終止履行。

4、除本條第1款規(guī)定之情形外，乙方已提供本協(xié)議第二條第1款約定的服務(wù)，甲方不得撤銷贈與。

第五條 承諾和保證

1、甲方保證對依據(jù)本協(xié)議贈與給乙方的股權(quán)擁有完全的處分權(quán);上述股權(quán)未設(shè)置任何抵押權(quán)或其他擔保權(quán)。

2、乙方承認原公司章程和股東之間的合同，保證按原章程和合同的規(guī)定承擔股東權(quán)利、義務(wù)和責任。

3、乙方承諾，除非經(jīng)甲方事先同意，不擔任公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理和其他高級管理人員。

第六條 股權(quán)贈與的法律后果

1、股權(quán)贈與完成后，乙方即成為公司股東，按其股權(quán)比例分享公司的利潤和分擔風險及虧損。

2、公司已經(jīng)發(fā)生的債權(quán)債務(wù)不受股東變更的影響。

第七條 費用的負擔

本轉(zhuǎn)讓協(xié)議實施所需支付的有關(guān)稅費雙方各負擔二分之一。

第八條 違約責任

如果本協(xié)議任何一方未按本協(xié)議的規(guī)定，適當?shù)亍⑷娴芈男衅淞x務(wù)，應(yīng)該承擔違約責任。守約一方由此產(chǎn)生的任何責任和損害，應(yīng)由違約一方賠償。

第九條 法律適用和爭議解決

1.本協(xié)議受中國法律管轄并按其解釋。

2.凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，任何一方均可向公司所在地法院提起訴訟。

第十條 其他

1、本協(xié)議由雙方或其委托人簽字或蓋章后生效。

2、本協(xié)議正本一式五份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公司執(zhí)一份，其余由有關(guān)政府部門留存。

財產(chǎn)贈與合同

甲方：_____(贈與方)

乙方：_____(受贈方)

雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，就贈與事項達成協(xié)議如下：

1.甲方將_____贈與乙方。

2.甲方將于_____(時間)在_____(地點)將贈與物交付給乙方，乙方接受贈與。

3.甲方享有以下權(quán)利：(1)在合法的情況下要求乙方履行————義務(wù)，乙方不得拒絕;(2)甲方可以提出其他合法的條件，乙方必須接受;(3)甲方贈與的財產(chǎn)只歸乙方所有，若乙方違反合同，甲方可撤銷贈與并要求乙方賠償相應(yīng)損失。

4.其它規(guī)定：本合同一式三份，具有同等法律效力。本合同經(jīng)雙方簽字后生效。

甲方：_____簽字：_____蓋章：_____

住址：_____電話：_____

乙方：_____簽字：_____蓋章：_____

住址：_____電話：_____

___年___月___日

土地贈與合同

贈與者：(以下簡稱甲方)

受贈者：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方系親戚關(guān)系，因乙方先輩曾有恩于甲方先輩，為報答恩情，甲方自愿將其座落在合山市人民南路　號的房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡稱房地產(chǎn))無償贈送給乙方。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，特簽訂本合同，以資共同恪守：

第一條 甲方自愿將其位于合山市人民南路　號房地產(chǎn)無償贈送給乙方。

房地產(chǎn)標示：

(一)該房屋類型：商住房，結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土。

(二)該房屋建筑面積____平方米(2層半)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積____平方米。

(三)甲方依法取得該土地使用權(quán)證號：________________。

(四)甲方依法取得該房地產(chǎn)權(quán)證號：________________。

第二條 甲方協(xié)助乙方辦理移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第三條 本合同自簽章之日起生效。

第四條 本合同中空白處用鋼筆填寫與打印字具有同等效力。

本合同壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，國土部門、房管部門各執(zhí)一份。

甲方(簽章): 乙方(簽章)：

身份證號碼: 身份證號碼：

身份證號碼: 身份證號碼：

甲方見證人(簽章): 乙方見證人(簽章)：

年　月　日 年　月　日

車輛贈與合同參考范本

甲方(贈與人)：

乙方(受贈人)：

為明確雙方本次贈與車輛行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條 甲方將其所有的#牌汽車一輛(車牌號：)無償贈送給乙方，乙方同意接受贈與。

第二條 甲方保證其對上述車輛具有所有權(quán)，其所有權(quán)證明為：#牌汽車購車發(fā)票，車輛行駛證號。

第三條 在本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在當日內(nèi)將車輛向乙方移交。自移交之日起由該車發(fā)生的相關(guān)一切責任，事故、賠款和交通罰款均與甲方無關(guān)，均由乙方自行負責。

第四條 由于此車輛為北京車牌乙方同意不過戶并愿意承擔自此之后關(guān)于此車的相關(guān)一切稅費和法律責任。

第五條 乙方無需向甲方支付任何費用，但若與移交上述車輛有關(guān)的費用包括到車輛管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負擔。

第六條 甲方保證本次贈與并無惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項告知乙方，乙方完全知曉并愿意對因此之后造成的任何損失與甲方無關(guān)。

第七條 本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決;

第八條 未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第九條 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自雙方簽字之日其生效。

第5篇

本人與妻子于1996年結(jié)婚，婚后我父母將他們居住的房屋讓給我們做新房，自己搬到我爺爺奶奶家去居住，并照顧二老。我們所住的房屋是我父親單位分配的，1997年我和妻子將該房屋買下，為了享受福利分房的優(yōu)惠，該套房屋的產(chǎn)權(quán)人僅寫了我父親一個人的名字。后來由于我妻子工作的原因，被其單位派駐在國外，由于夫妻兩地分居，我們夫妻的感情也日益淡化。2011年，我妻子回國工作，但發(fā)現(xiàn)我們兩個人的價值觀出現(xiàn)了很大的分歧，時常為瑣事爭吵。現(xiàn)在雙方均同意結(jié)束這段婚姻關(guān)系，但比較大的問題是在我們居住的這套房子的分割上面。我想請教一下王律師，我們目前居住的這套房屋是否可以按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割？

求助人：劉先生

A：劉先生，你好！

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

根據(jù)上述規(guī)定，1997年你和妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，你們雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買了以你父親名義參加房改的房屋，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在你父親一人的名下。那么現(xiàn)在你和妻子決定結(jié)束婚姻關(guān)系，離婚時你妻子主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割，人民法院將不予支持。

那么該套房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人的顯示，其權(quán)屬應(yīng)歸你父親所有。你妻子可以向你父親主張購買該房屋時的出資。該出資可作為夫妻共同財產(chǎn)進行劃分。當然，基于公平原則，除了上述購房款的本金外，你妻子還可以就該筆款項的銀行利息部分一并要求你父親予以歸還。但需要注意的是，該購房款的主張并非是對該房屋產(chǎn)權(quán)的主張，而只是基于該部分借款債權(quán)的主張。

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊聯(lián)合北京大成（上海）律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：，我們將請大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

本期主持：王棟律師

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，在公司法律服務(wù)領(lǐng)域，擔任了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的常年法律顧問，為企業(yè)日常運營中的風險識別和防控，以及經(jīng)營中遇到的各種法律問題提供法律服務(wù)。在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。并就高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等各類房地產(chǎn)項目的租賃、銷售、物業(yè)管理等提供專項法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解。在十多年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了眾多數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀電視臺法治欄目及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

法律小常識

對于協(xié)議離婚，在實踐中通常以兩種方式解除婚姻關(guān)系，第一種是雙方簽署《自愿離婚協(xié)議書》，并共同前往民政局辦理離婚手續(xù)。第二種是雙方前往法院，就離婚及財產(chǎn)分割事宜達成協(xié)議，并由法院居中出具《民事調(diào)解書》。

雖然《自愿離婚協(xié)議書》對于男女雙方具有法律約束力，但因履行上述協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以依法向法院提訟，由法院認定其效力，由此可見，《自愿離婚協(xié)議書》并不具有強制執(zhí)行的效力。而法院出具的《民事調(diào)解書》卻具備強制執(zhí)行力。因此，為了避免離婚財產(chǎn)分割在執(zhí)行中可能存在的問題，本律師建議男女雙方即便就離婚財產(chǎn)分割達成一致的，也可以前往有管轄權(quán)的法院走調(diào)解程序，同時男女雙方可以要求法院在調(diào)解書中明確雙方對于上述協(xié)議以及一方違反協(xié)議或調(diào)解書應(yīng)當承擔一切法律責任。

Q2：王律師，你好！

本人與現(xiàn)在的丈夫于2009年認識，2010年年初我發(fā)現(xiàn)自己懷孕，我現(xiàn)在的丈夫和家人得知這一情況，要求我們立刻結(jié)婚。我丈夫當時還許諾將自己2004年購買的一套一百多平方米的商品房過戶到我的名下，為此他還寫了一份贈與說明。2010年3月，我和我現(xiàn)在的丈夫領(lǐng)取了結(jié)婚證書，并舉行了婚禮。但時至今日我丈夫也沒有兌現(xiàn)自己的承諾，一直拖延并找各種借口拒絕履行將其婚前的一套商品房過戶到我名下的承諾。其父母也對此置若罔聞。結(jié)婚后本人也發(fā)現(xiàn)我丈夫的脾氣古怪，我們兩個的性格不合，我一直糾結(jié)著是否要結(jié)束這段婚姻關(guān)系。在此，我想請教一下王律師，我是否可以通過打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承諾，并判令其將自己所確認的那套婚前購買的房屋過戶到本人的名下？謝謝！

求助人：萬小姐

A：萬小姐，你好！

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條的規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。

依據(jù)上述兩條規(guī)定，除了根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款規(guī)定的情形外，你丈夫在婚前許諾將自己婚前所購買的一套商品房過戶到你的名下，即使你丈夫?qū)懥速浥c說明，但其在將該商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，即該商品房的產(chǎn)權(quán)變更登記到你名下之前，你丈夫還是可以撤銷贈與行為。若你就此請求法院判令你丈夫繼續(xù)履行贈與的，法院將不予支持。

Q3：王律師，你好！

我和我妻子結(jié)婚已經(jīng)四年了，前段時間有朋友告訴我，我的妻子和她的上司有曖昧關(guān)系，讓我注意。后來通過了解，問題比自己想象的還嚴重。就此我和我妻子進行了溝通，她主動地承認自己與上司有不正當?shù)哪信P(guān)系，并提出離婚。為了盡快與我離婚，我妻子提出放棄一切夫妻共同財產(chǎn)份額中屬于她自己的部分，凈身出戶，并就此與我簽署了離婚協(xié)議書。但到了要共同前往民政局辦理離婚手續(xù)的時候，我妻子突然不同意解除婚姻關(guān)系。從一定途徑我了解到，我妻子不同意離婚的主要原因，是其上司并沒有就她離婚后，他們在一起給予她承諾。但對于我來說，妻子的行為是我不能容忍的，因此，我決定向法院提出離婚訴訟。我想問問王律師，我是否可以依據(jù)我和我妻子簽訂的離婚協(xié)議中所約定的財產(chǎn)分配事宜，來請求法院判令離婚并依照該協(xié)議的約定要求妻子履行凈身出戶的承諾？

求助人：孫先生

A：孫先生，你好！

第6篇

一、查封登記

查封登記是一種司法強制手段，是債權(quán)人為保全債權(quán)請求法院對債務(wù)人房產(chǎn)采取臨時限制措施。根據(jù)《房屋登記辦法》，查封的房屋不予登記。申請查封登記的主體通常是法院，但檢察、公安等部門因為辦案需要也會要求查封房產(chǎn)。由于當前房產(chǎn)價值高、形態(tài)多元化，因此查封的形式有預(yù)查封、查封、輪候查封等。登記機構(gòu)在辦理查封登記時，一方面要核對查封標的與登記簿信息的一致性，即被執(zhí)行人須是現(xiàn)狀登記簿記載的權(quán)利人，同時，查封的標的須在登記簿記載的房屋范圍內(nèi)。特別要注意的是，預(yù)告登記與預(yù)查封、查封的關(guān)系。以商品房為例，商品房開發(fā)銷售過程中涉及多種法律關(guān)系，在理清各種法律關(guān)系的基礎(chǔ)上依法做好查封登記。一方面當被執(zhí)行人是開發(fā)商時，以下幾種情況應(yīng)區(qū)別登記：一是對于開發(fā)房屋尚未批準預(yù)售的，因房屋銷售備案系統(tǒng)和登記系統(tǒng)中都沒有相應(yīng)記載，登記機構(gòu)無法協(xié)助查封房產(chǎn)；二是對于開發(fā)房屋已批準預(yù)售但未辦理初始登記也未售出時，因房產(chǎn)已在備案系統(tǒng)中建立樓盤表，登記機構(gòu)應(yīng)在備案系統(tǒng)中辦理預(yù)查封手續(xù)；三是對于已辦理初始登記的商品房但未售出的房屋，登記機構(gòu)應(yīng)在備案系統(tǒng)和登記系統(tǒng)中辦理預(yù)查封登記；四是對于已經(jīng)出售并經(jīng)合同備案或預(yù)告登記的，一般不予辦理查封登記，根據(jù)法發(fā)[2004]5號精神，除非法院認定買賣行為虛假、有違事實的，則登記機構(gòu)應(yīng)首先憑生效法律文書撤銷合同備案或預(yù)告登記，然后再辦理查封登記。另一方面當被執(zhí)行人是購房人時，如所購房屋未辦理銷售合同備案或登記手續(xù)，則登記機構(gòu)無法辦理查封登記；如所購房屋已辦理合同備案或預(yù)告登記，則在備案系統(tǒng)或登記系統(tǒng)中分別辦理預(yù)查封登記，則當所購房屋辦理轉(zhuǎn)移登記后，預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封狀態(tài)。

對于已辦理過所有權(quán)登記，但所有權(quán)人事實上發(fā)生了變化但未及時辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致登記簿記載權(quán)利人與被執(zhí)行人不一致時，不應(yīng)受理查封登記，除非法院出具相關(guān)證明先行將登記簿記載的權(quán)利人轉(zhuǎn)化為被執(zhí)行人才能辦理查封登記。

同時，查封標的要與合同備案或登記系統(tǒng)中的記載信息相吻合。目前比較規(guī)范的做法是在房屋預(yù)測面積時就有確定的正式地名和門牌號，無論合同備案或預(yù)告登記，其顯示的均是穩(wěn)定的、不會隨便發(fā)生變更的坐落，因此，法院要求查封文書也應(yīng)提供與登記機構(gòu)系統(tǒng)記載相一致的房屋名稱。此外，對于需要對局部部位查封的，查封標的應(yīng)符合房屋基本單元的條件，不能籠而統(tǒng)之地要求查封“多少面積”導(dǎo)致登記機構(gòu)無法準確記載。

查封時效取決于查封期限，法院根據(jù)案情決定查封期限，一般在查封文書上予以標識，如果沒有標明，則根據(jù)法發(fā)[2004]5號文件應(yīng)為2年，2年期滿則查封失效，預(yù)查封與查封都是自查封登記之日起計算查封期限，也就是說預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封時，查封期限應(yīng)繼續(xù)計算，即從預(yù)查封登記之日起算。輪候查封由于在查封登記時尚未生效，只有當其轉(zhuǎn)為查封時才生效，因此，在輪候查封登記之日，不能理所當然地認定為其時效自登記之日起最長不超過2年，輪候查封能否生效取決于前手查封是否失效，其生效之日取決于前手查封的失效之日。

二、征收(拆遷)限制登記

征收(拆遷)限制是各地政府在實施城市改造過程中為控制拆遷成本、有序推進城鎮(zhèn)改造所采取的必要措施。《國有土地上房屋征收與補償條例》、原《城市房屋拆遷條例》都規(guī)定，列入征收(拆遷)范圍內(nèi)的房屋不得改變用途、不得新建、擴建，由于不同用途、不同面積的征收(拆遷)補償標準不同，這樣規(guī)定防止一部分被征收(拆遷)人通過臨時改變用途或加建擴建謀取不當?shù)美Ｓ行┑胤降难a償和安置還與被征收(拆遷)房屋的所有權(quán)人多少、房屋基本單元大小有關(guān)，因此，地方的征收(拆遷)補償政策對限制登記的范圍更廣、限制期限更長。如有的地方在征收(拆遷)限制文件中規(guī)定列入征收(拆遷)范圍的房屋不得辦理析產(chǎn)、買賣、贈與、抵押登記，限制期限自限制文件送達登記機構(gòu)之日起直到拆遷期限屆滿，可見限制期限之長。登記機構(gòu)在遵循法律法規(guī)的前提下，通常按征收(拆遷)凍結(jié)函辦理限制措施登記，不能隨意擴大限制的事項。如繼承轉(zhuǎn)移登記、合法建造房屋、法院判決房屋都是基于法律事實取得的房屋，即使不登記房屋物權(quán)也已生效，登記只是起到公示作用，并沒有創(chuàng)設(shè)物權(quán)，不會增加拆遷成本，相反，及時辦理這類房屋登記有利于征收(拆遷)部門確定補償成本與安置對象，有助于征收(拆遷)工作的順利開展。另外，現(xiàn)實中征收(拆遷)周期往往很長，有的項目可長達數(shù)年。在如此長的時間內(nèi)不允許產(chǎn)權(quán)人行使處分權(quán)似不盡合理。因此，更為合法合理的做法是申請征收(拆遷)限制的部門應(yīng)當如法院一樣，凍結(jié)函應(yīng)規(guī)定限制期限，通常是一年或兩年，文件沒有規(guī)定期限的，按國務(wù)院條例規(guī)定的一年為限，限制期限屆滿時需要續(xù)期的，應(yīng)當再次申請，而不是無期限的限制。同時，當房屋已拆除的，征收(拆遷)人應(yīng)及時申請注銷登記，做到登記簿記載與現(xiàn)狀的一致。

三、處于行政復(fù)議或行政訴訟的房屋需限制登記

權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記提起行政訴訟，則說明登記行為受到質(zhì)疑，登記機構(gòu)作為行政復(fù)議或行政訴訟中的被告，理應(yīng)考慮到復(fù)議或訴訟的結(jié)果對登記的影響，如果明知標的處于訴訟中卻任由該標的繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)移等處分登記，

則難免加大案件處理的難度，因此，作為被告的登記機構(gòu)，在接到應(yīng)訴出庭通知時，應(yīng)當及時辦理訴爭房屋的限制登記。根據(jù)法釋[2010]15號《最高院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人可以對上一手登記提起行政訴訟，上一手登記被撤銷可能會導(dǎo)致后一手登記也被撤銷，因此，面臨這種多種法律關(guān)系交織時，為減輕訴訟審判的難度，辦理限制登記更有必要。同時，登記機構(gòu)應(yīng)當在收到行政判決或復(fù)議結(jié)果后及時解除限制。

四、登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯誤但不能依職權(quán)更正的房產(chǎn)應(yīng)當辦理限制登記

登記機構(gòu)在日常工作如信息維護或提供查詢中會發(fā)現(xiàn)登記簿記載錯誤情形，如名字未按身份證明填寫、坐落未按地名辦文件填寫等，這類錯誤不涉及權(quán)利歸屬，登記機構(gòu)告知當事人后即使其不前來申請更正登記，也能依職權(quán)更正。而另一些錯誤如應(yīng)當是夫妻婚姻存續(xù)期間共有的房產(chǎn)，因申請人提供虛假的單身證明而登記為一方所有(這種情形發(fā)生在登記機構(gòu)審核夫妻婚姻關(guān)系的城市較多)，這屬于權(quán)利歸屬有誤，即便登記機構(gòu)知曉這一虛假申請事實，但如果權(quán)利人不配合更正登記，利害關(guān)系人又一時無法取得聯(lián)系，登記機構(gòu)也不能依職權(quán)更正。但基于這一事實，為防止今后更多的錯誤和糾紛，登記機構(gòu)應(yīng)當在登記簿上記載這一虛假申請事實，除非當事人能提供更有力的證據(jù)予以排除這一限制。需要辦理這類限制登記的另一原由是在登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯誤到告知權(quán)利人或利害關(guān)系人再到權(quán)利人申請更正或利害關(guān)系人申請異議登記都有個較長的時問過程，為防止這個過程中權(quán)利人惡意處分房產(chǎn)，也有必要做個暫時限制登記。這種限制措施登記既有利于登記機構(gòu)在辦理下一手登記時糾正權(quán)利人的虛假申請行為，也可以有效防止名義權(quán)利人侵犯真正權(quán)利人而使真正權(quán)利人處于喪失取得物權(quán)的不利境地。

五、其他限制登記

現(xiàn)實情況遠比法律規(guī)定復(fù)雜得多，房屋的性質(zhì)也是多樣化的，除完全自由流通的商品房外，各地還有經(jīng)濟適用房、限價房、征地拆遷安置房、安居房等權(quán)利受到諸多限制的房屋，有的僅用于安置被拆遷對象，有的規(guī)定上市年限，有的規(guī)定上市時由政府或部隊回購，有的規(guī)定要補交土地出讓金及有關(guān)規(guī)費后才能上市。還有一些申請雙方自行合法的約定需要在登記簿上加以記載。這些法定的、約定的或政策規(guī)定的內(nèi)容，都對房屋所有權(quán)利設(shè)定了一定的限制，導(dǎo)致其自由流通受限。因此有必要將其記載于登記簿，以便今后發(fā)生流轉(zhuǎn)時起到提醒作用。

依法高效做好限制措施登記，應(yīng)建立三種良好的工作關(guān)系。

一是各房屋信息子系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。對于登記機構(gòu)來說，測繪成果管理系統(tǒng)、網(wǎng)上備案系統(tǒng)、登記系統(tǒng)都載有房屋自然狀況或權(quán)利狀況，這三個系統(tǒng)以房屋代碼為紐帶相互關(guān)聯(lián)，并能相互驗證，任一系統(tǒng)內(nèi)房屋的變化都應(yīng)考慮是否會對另兩個系統(tǒng)中記載的房屋產(chǎn)生影響。依托有機相聯(lián)的系統(tǒng)做到正確記載權(quán)利限制狀況，系統(tǒng)應(yīng)具有傳導(dǎo)性能。由于房屋形態(tài)和登記種類的多樣化，限制措施登記因此而記載于不同的登記簿或信息系統(tǒng)中，如已辦理網(wǎng)上備案但未辦理權(quán)屬登記的房屋查封時，則要在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中記載限制狀況，而辦理了預(yù)告登記的房屋，在預(yù)告登記期間應(yīng)在預(yù)告登記簿上予以記載，當預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記時，則限制情況隨之轉(zhuǎn)入房屋登記簿。

第7篇

    原告張江澤

    被告趙金升

    2001年9月21日，靈寶市建設(shè)局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設(shè)私房。2003年10月8日，原、被告通過中證人焦書秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

    內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價值約2萬元）和第一層門面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價29萬元整。二、簽訂合同時，乙方付給甲方購房款15萬元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬元。甲方負責把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬元全部付給甲方。證本費和手續(xù)費由乙方負擔。三、地下室和一樓結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，二樓為磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等。”

    合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進度款5萬元時被告以合同無效為由拒絕接收。無奈，原告于2004年8月10日將5萬元購房款公證提存，支付提存費用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

    「審判

    一審法院審理后認為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的，屬雙方真實意思表示。該合同為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實理由成立，本院予以支持。被告辯稱轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案的房屋購買合同應(yīng)屬無效。本院不予采納。原告主張被告應(yīng)賠償公證提存費750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)按每月1000元賠償其經(jīng)濟損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實給原告造成經(jīng)濟損失，應(yīng)按原告實際交付的購房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，判決1、被告趙金升應(yīng)繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應(yīng)賠償原告張江澤公正提存費750元。賠償原告實際交付房價202000元的利息，從2004年8月1日起按中國銀行同期貸款利率計算至交房之日止。

    宣判后，趙金升不服判決提出上訴，上訴稱：一、原判認定事實錯誤，本案房地產(chǎn)是全家共同所有，不是夫妻二人所有，簽訂合同時，其妻子并不在家，之所以未去辦證是由于房屋未竣工，是不能辦理而不是不去辦理。二、原判適用法律錯誤，本案合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和四、六項兩項強制性規(guī)定的事實是非常明顯的，屬無效合同。無效合同不應(yīng)履行，不存在違約責任，因此判決結(jié)論錯誤。請求二審法院查明事實，依法撤銷原判，改判確認本案房屋買賣合同無效，駁回原告的訴訟請求。

    二審法院審理查明，關(guān)于原判認定趙金升、張江澤簽訂買賣房屋的合同及其履行情況的事實和原審查明的相同，予以確認。另查明，趙金升與靈寶市建設(shè)局于2001年9月21日簽訂了《關(guān)于趙金升同志拆遷安置的處理意見》，主要內(nèi)容為趙金升已經(jīng)于1995年被拆遷安置，由于其上訪，又重新進行安置，即趙金升退還建設(shè)局1995年9月所給其解決的104m2住房，另解決門面地皮60m2，由趙金升本人投資建設(shè)。趙金升女兒趙贊華1976年12月25日生，2001年3月已經(jīng)結(jié)婚；兒子現(xiàn)年25歲，正在鄭州大學(xué)讀研，趙金升于2004年8月4日與楊順法簽訂租房協(xié)議，將已賣給張江澤的房屋又租賃給楊順法。

    二審法院審理后認為，《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同效力方面確立了依照法律、行政法規(guī)確定合同效力的法律制度，除法律、行政法規(guī)規(guī)定批準、登記生效的合同外，其他依法成立的合同均為成立即生效的合同。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)確立了我國的房地產(chǎn)交易的登記發(fā)證制度，除土地使用權(quán)出讓合同審批、房地產(chǎn)抵押合同登記生效外，其他房地產(chǎn)交易合同均為成立即生效的合同。這種制度鼓勵的是誠實信用，阻止的是違約行為，有利于促進房地產(chǎn)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項是關(guān)于未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而第四十四條、第四十五條是關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)定。綜合關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的所有規(guī)定可以看出，無論是已經(jīng)建成的有證房地產(chǎn)還是未建成的無證的房地產(chǎn)，只要來源明確、權(quán)屬清晰，均可以進行轉(zhuǎn)讓。關(guān)于個人在建房地產(chǎn)的預(yù)售問題法律沒有明確規(guī)定，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于商品房預(yù)售方面的有關(guān)規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，一方拖延不辦的，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。

    趙金升轉(zhuǎn)讓給張江澤的房地產(chǎn)，是通過拆遷安置確權(quán)給趙金升的正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，地產(chǎn)來源清晰，權(quán)屬確定；正在建設(shè)的房地產(chǎn)因不符合辦證條件而沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但并無在建房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，因此趙金升可以轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)；趙金升與張江澤簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，意思表示真實，約定的房地產(chǎn)價款和交付辦證手續(xù)具體，權(quán)利義務(wù)明確，因此該合同為有效合同，雙方應(yīng)當按照合同的約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。原審判決關(guān)于合同效力的認定是正確的，應(yīng)予維持。趙金升上訴陳述該合同為無效合同所依據(jù)的事實證據(jù)不足，所適用法律的理由不足，其上訴請求不能成立，本院不予支持。原判認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

    「評析

    此案的爭執(zhí)焦點有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買賣合同的生效要件？二是未取得權(quán)屬證書的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？三是對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事。

    一、辦理過戶登記手續(xù)是否是房屋買賣合同的生效要件？

    城鎮(zhèn)房屋買賣必須到房屋管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無異議的。國務(wù)院1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理條例》第9條就規(guī)定：“買賣城市私有房屋，買賣雙方須到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。”由此可見，城鎮(zhèn)房屋買賣要辦理過戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

    雖然有關(guān)法規(guī)均規(guī)定房屋所有權(quán)因買賣贈與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過戶手續(xù)，但并無進一步明確指出當事人原簽訂的合同要等登記過戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過戶就是房屋買賣合同成立的法律特定形式。

    由于房地產(chǎn)市場特別是商品房的交易價格變化快，升跌幅度大，當事人必須及時抓住時機決定買賣，否則，機會稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過戶作為合同成立的要件，而登記過戶往往由于各種客觀原因難以及時辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權(quán)利、義務(wù)不能及時確定，發(fā)生法律約束力，當事人任何一方都可以隨時反悔，使對方原來簽訂合同的目的難以保證實現(xiàn)，這就嚴重影響了合同的嚴肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無法保護善意一方當事人的利益，還會使惡意的當事人有機可趁。

    最高人民法院1999年12月19日頒布的《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)；或者仍未辦理批準登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而對房屋買賣合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應(yīng)當辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問題，不影響買賣房屋合同的效力。

    此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務(wù)在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應(yīng)當承擔違約責任，而不能將這種違約行為作為合同無效的理由。

    二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

    《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”那么本案中房屋還正在興建中，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

    法律之所以規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，是因為房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不明，歸屬不明，如下市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則。不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權(quán)益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說如果產(chǎn)權(quán)清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當前的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌措建設(shè)資金，采取預(yù)售房屋，提前收購房款的辦法，由此簽訂的房屋預(yù)售合同不可能等到開發(fā)公司取得產(chǎn)權(quán)證書或者登記過戶后才生效，因為預(yù)售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時間，預(yù)售單位不可能在簽訂合同時已取得產(chǎn)權(quán)證，也根本不存在產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。如果以未取得權(quán)屬證書為由而不允許對待建房屋進行轉(zhuǎn)讓，則就無法實現(xiàn)房屋預(yù)售。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。”也就是說，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時要持有房產(chǎn)證。對于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權(quán)證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定的禁止范圍。

    三、對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事？

    在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，無法認定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

    這個問題就牽涉到了家事權(quán)，家事權(quán)亦稱夫妻權(quán)或者日常事務(wù)權(quán)，是指配偶一方本無權(quán)，在與第三人就實施日常事務(wù)為一定法律行為時，推定享有配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說一般情況下，家庭對外發(fā)生法律關(guān)系時，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對外發(fā)生法律關(guān)系，另一方對此則需承擔民事法律責任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、生活用品，出借錢財物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

    家事有以下三個方面的特征：（1）主體身份特殊，與被人之間的特定身份關(guān)系一般限定在夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系；（2）內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務(wù)或者一般家庭財產(chǎn)；（3）相對人分辯人的越權(quán)行為難度較大。

    對于家事權(quán)我國法律雖未作規(guī)定，但在審判實踐中，我國是承認家事權(quán)的。最高人民法院頒布的《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”這一解釋是目前我國審判實踐中適用家事制度的最直接的證據(jù)。

    構(gòu)成家事的相對人必須為善意的、無過失的，如果夫妻一方與相對人惡意串通，故意損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事，所發(fā)生的法律關(guān)系對另一方是無效的。對于房地產(chǎn)交易，因為法律已經(jīng)規(guī)定要共有人書面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書上沒有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對人無法知道有共有人，所以相對人沒有惡意，也無過錯，在這種情況下就構(gòu)成家事。但如果產(chǎn)權(quán)證書上已載明了有其他共有人，如果沒有經(jīng)過其它共有人的書面同意，就不構(gòu)成家事，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過共有人的書面同意。

第8篇

需要指出的是，成年精神病人也屬不完全民事行為能力，其所有房產(chǎn)的管理和處分問題與未成年人類似，本文為行文方便，僅討論未成年人房產(chǎn)的管理和處分，但相關(guān)結(jié)論可推用于成年精神病人。

一、未成年人房產(chǎn)的管理

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第10條規(guī)定監(jiān)護人負有管理和保護被監(jiān)護人財產(chǎn)的職責。監(jiān)護人對未成年人房產(chǎn)的管理主要體現(xiàn)在三個方面：其一是保存行為，即為防止和避免房屋的毀損、滅失或其權(quán)利的喪失、限制等為目的，而采取措施維持房屋的現(xiàn)狀，典型的保存行為是房屋維修、加固行為。其二是改良行為，即在不改變房屋性質(zhì)的前提下，為增加房屋的經(jīng)濟價值或經(jīng)濟效益，提高房屋居住的舒適性、安全性和美觀性，而對房屋進行加工、整理、裝飾、裝潢、美化等；其三是在不改變房屋性質(zhì)的前提下，對房屋的直接利用，比如居住、出租、提供給第三人居住等。

監(jiān)護人基于監(jiān)護權(quán)，有權(quán)占有并管理未成年人房產(chǎn)，作為監(jiān)護職責的應(yīng)有之義，對未成年人房產(chǎn)進行管理和保護也是監(jiān)護人應(yīng)盡之義務(wù)。在未成年人房產(chǎn)受到第三人不法侵占或妨害的情況下，監(jiān)護人既可以未成年人的法定人身份，以未成年人的名義請求第三人返還房屋或排除妨礙、恢復(fù)原狀、消除危險等；也可以自己的名義，基于自己對被監(jiān)護人所有的房產(chǎn)擁有財產(chǎn)管理權(quán)而請求排除第三人的不法侵害，重新將房屋置于自己的管理和控制之下。監(jiān)護人管理時負有一定的注意義務(wù)，應(yīng)像管理自己所有的房產(chǎn)那樣去管理未成年人房產(chǎn)，不得侵害或妨害未成年人房產(chǎn)；當未成年人房產(chǎn)受到不法侵害時，應(yīng)積極尋求救濟，排除侵害，使未成年人的所有權(quán)回復(fù)圓滿狀態(tài)，維護未成年人的利益。如果監(jiān)護人沒有履行上述義務(wù)，致使未成年人利益受損的，應(yīng)對未成年人承擔損失賠償責任；如果監(jiān)護人的行為從根本上危及到未成年人的房屋所有權(quán)時，法院可以根據(jù)利害關(guān)系人的申請，撤銷監(jiān)護人的監(jiān)護資格。

二、未成年人房產(chǎn)的用益

用益權(quán)是指在不毀壞未成年人房產(chǎn)的實體情況下，使用該房屋并收取孶息的權(quán)利。按照一般觀點，未成年人房產(chǎn)的用益權(quán)由監(jiān)護人享有，如此，可以彌補監(jiān)護人保護、教育未成年人以及對未成年人房產(chǎn)進行保存行為、改良行為以及其他管理行為而支出的合理費用。我國臺灣地區(qū)民法、法國民法等都規(guī)定了親權(quán)人依其親權(quán)對未成年人財產(chǎn)有用益權(quán)。按民法通則司法解釋的規(guī)定，“保護被監(jiān)護人的身體健康，照顧被監(jiān)護人的生活，管理和保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)，對被監(jiān)護人進行管理和教育，在被監(jiān)護人合法權(quán)益受到侵害或與人發(fā)生爭議時，其進行訴訟”，均系監(jiān)護人之法定職責。監(jiān)護人履行上述法定職責必然需要支出相關(guān)費用，在未成年人房產(chǎn)有收益的情況下，該費用可先由該收益充抵，如該收益所得收入尚不夠充抵履行監(jiān)護職責所需支出的，剩余部分應(yīng)由監(jiān)護人支付。如果該收益所得收入充抵履行監(jiān)護職責所需支出仍有剩余的，剩余部分可歸監(jiān)護人所有，以利于合理平衡監(jiān)護人之權(quán)利義務(wù)關(guān)系，增進良好和諧的監(jiān)護關(guān)系。另一個值得注意的現(xiàn)象是，國外也有立法例否定監(jiān)護人對未成年人財產(chǎn)收益充抵履行監(jiān)護職責所需費用后剩余部分享有所有權(quán)，而是認為收益剩余應(yīng)歸屬于未成年人所有，比如德國民法第1649條、瑞士民法第319條。

三、未成年人房產(chǎn)的處分

為保護未成年人的財產(chǎn)利益，國外有法律規(guī)定，監(jiān)護人代為處分未成年人房產(chǎn)應(yīng)得到專門機構(gòu)的批準并受其監(jiān)督。比如德國民法典規(guī)定，非依法律規(guī)定監(jiān)護人不得未成年人贈與；監(jiān)護人以未成年人名義開始的新的經(jīng)營事務(wù)、拒絕遺產(chǎn)或遺贈、對債權(quán)和有價證券的處分、訂立合同和實施單方法律行為必須經(jīng)家庭法院批準才可實施。我國《民法通則》第18條第一款則籠統(tǒng)規(guī)定，除為被監(jiān)護人利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。至于由誰來衡量處分行為是否為未成年人的利益，現(xiàn)行法律法規(guī)語焉不詳，缺乏一個中立的、統(tǒng)一的、權(quán)威的機構(gòu)來評判監(jiān)護人的處分行為是否為未成年人利益。實踐中，對于動產(chǎn)的處分基本沒有有效的限制和監(jiān)督措施；對于不動產(chǎn)的處分，往往由權(quán)屬登記管理部門來充當裁判者的角色。

一般而言，權(quán)屬登記機關(guān)判斷是否為未成年人利益時主要從以下方面著手：一是，監(jiān)護人承諾處分未成年人房產(chǎn)是為了未成年人的利益；二是，學(xué)校、醫(yī)院、街道辦事處等部門證明為了維護未成年人利益，確需大筆費用；三是，公證機關(guān)對監(jiān)護人的處分行為以及監(jiān)護資格進行公證；四是，進行公告。當然各地具體做法存有差異。根據(jù)廣州市國土房管部門的有關(guān)規(guī)定，未成年人的監(jiān)護人出售未成年人的房產(chǎn)時，應(yīng)由有關(guān)單位或團體出具關(guān)于監(jiān)護人資格和監(jiān)護人出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人利益的證明；所有同一順序監(jiān)護人應(yīng)書面承諾出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人的利益及承擔由此產(chǎn)生的法律責任；受理后還需要進行為期7天的公告。武漢市規(guī)定，未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時，監(jiān)護人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾對其被監(jiān)護人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后應(yīng)承擔的經(jīng)濟和法律責任。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局規(guī)定，權(quán)利人無完全民事行為能力的，需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)提交監(jiān)護公證書及所有監(jiān)護人的身份證明。寧波市規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓被監(jiān)護人的房產(chǎn)應(yīng)具備下列基本條件：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目的是為了維護被監(jiān)護人的正當利益，并有書面申請和當?shù)亟值擂k事處證明；（二）監(jiān)護人須提供自己和被監(jiān)護人的身份證件、監(jiān)護關(guān)系公證文書和房地產(chǎn)權(quán)屬證件”。

筆者認為，由權(quán)屬登記機關(guān)來判斷某一處分行為是否為未成年人利益未盡合理，理由如下：

首先，由于行政行為的可訴性，加大了登記機關(guān)的被訴風險和潛在的賠償責任，由此導(dǎo)致了個別地方登記機關(guān)為了規(guī)避可能產(chǎn)生的風險而拒絕對未成年人房產(chǎn)的處分行為進行登記。

其次，我國現(xiàn)行的登記體制，決定了登記機關(guān)有限的審查力度不足以履行實質(zhì)性審查職能。

其三，超越了登記機關(guān)的職責范圍。登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移進行登記，審查的范圍包括物權(quán)行為的真實性以及作為物權(quán)變動原因的債權(quán)行為的真實性，而判斷處分行為是否為未成年人利益——屬于引起債權(quán)行為發(fā)生的原因——不在上述范圍之內(nèi)。

其四，房屋權(quán)屬登記部門要求監(jiān)護人提供學(xué)校、醫(yī)院、街道辦事處等有關(guān)部門出具證明，但上述部門認為自己無此義務(wù)而拒絕出具———事實上，上述部門既沒有能力也沒有資格做出處分房產(chǎn)是否出于維護未成年人利益的價值判斷。退一步，即使這些部門出具了證明，其內(nèi)容大多限于一個事實，既為了未成年人利益需要支付大筆費用，只能證明處分行為的可能性，并不能證明該處分行為的必要性，因為完全可以通過其他方式籌集此費用。換言之，監(jiān)護人即使獲得了上述證明也不意味著該處分行為是必須的和必要的，權(quán)屬登記機關(guān)還面臨一座繞不過去的山——需要履行事實上不能的實質(zhì)審查職責。

此外，按照《民法通則》第133條第二款的規(guī)定，“有財產(chǎn)的無民事行為能力的人、限制民事行為能力的人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。

第9篇

身份證件類型及編號： _____________________________________________

貸 款 人：_________發(fā)展銀行股份有限公司 ________________

鑒于：

借款人向貸款人申請個人購房人民幣貸款，現(xiàn)根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)當事人各方協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵守。

同時借款人與貸款人確認(根據(jù)情況√選，不選的打×)：

本合同系作為借款人與貸款人簽署的編號為________________的《個人綜合授信合同》的附屬業(yè)務(wù)文件。

本合同為借款人與貸款人之間所簽署的獨立的業(yè)務(wù)文件。

第一條 貸款金額、用途

1.1 本合同項下的貸款金額為人民幣___________元(大寫：____________________元)，用途限于購買座落于：__________________________________________________的房產(chǎn)，不得挪用。貸款人有權(quán)監(jiān)督貸款的使用。

第二條 貸款期限、利率及計息方式

2.1 本合同項下的貸款期限為_______年_______個月，預(yù)計自_______年______月_______日起至_______年_______月_______日，實際貸款起始日期以貸款借據(jù)記載的日期為準。

2.2 本合同項下的貸款起息日為貸款發(fā)放日，計息方式為：貸款利息采取對年、對月、對日的計算方法，如果不能對年、對月、對日，以月末最后一日為對日。貸款期限滿年的按年利率計算，滿月的按月利率計算，有整年(月)又有零頭天數(shù)的，整年(月)部分按年(月)利率計算，僅零頭天數(shù)按實際天數(shù)計算，其計算公式為：

全是整年整月的：利息=本金×?xí)r期(年或月數(shù))×年或月利率;

有整年(月)又有零頭天數(shù)的：利息=本金×[時期(年或月數(shù))×年或月利率+零頭天數(shù)×日利率]

2.3 本合同項下貸款的結(jié)息日，除雙方另有約定外，為本合同約定的每期還款日。

2.4 本合同項下的貸款利率，可采用浮動利率、固定利率或準固定利率(請在方框中打勾選擇)：

浮動利率

按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮(請在方框中打勾選擇)_______%。如在貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時間起，在新的貸款基準利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動比例浮動后執(zhí)行新的合同貸款利率。

簽訂本合同時的中國人民銀行同檔期基準利率為：_______% (年利率)，執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日中國人民銀行規(guī)定的同檔期基準利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率×每期月數(shù)/12。

若貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行規(guī)定的貸款基準利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整(請在方框中打勾選擇)：

按年調(diào)整，分段計息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準利率及合同規(guī)定的浮動比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

固定利率

按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮(請在方框中打勾選擇)_______%。 如在貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購房貸款固定利率，本合同執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% (年利率)，執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率×每期月數(shù)/12。

準固定利率

自貸款發(fā)放之日起_______個月(預(yù)計至_______年____月____日)，實行固定利率，即按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行(貸款期限從貸款發(fā)放之日起至合同到期日止)。本合同項下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮(請在方框中打勾選擇)_______%。 如在此期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購房貸款固定利率，執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% (年利率)，執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率×每期月數(shù)/12。

固定利率執(zhí)行屆滿后，即自_______年____月____日至_______年____月____日，實行浮動利率，即按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行(貸款期限從貸款發(fā)放之日起開始計算)。本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮(請在方框中打勾選擇)_______%。如在此期間內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時間起，在新的貸款基準利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動比例浮動后執(zhí)行新的合同貸款利率。其中，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率×每期月數(shù)/12。如借款人需繼續(xù)采用固定利率計息，則應(yīng)另行向銀行提出申請。

若在執(zhí)行浮動利率期間遇中國人民銀行規(guī)定的貸款基準利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整(請在方框中打勾選擇)：

按年調(diào)整，分段計息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準利率及合同規(guī)定的浮動比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

2.5 若借款人未按規(guī)定按時足額償付當期貸款本息即為逾期，貸款人有權(quán)根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收罰息(參見本合同第九條相關(guān)內(nèi)容)。

第三條 借款人提款條件

3.1 除非貸款人同意，否則在以下條件在形式及內(nèi)容方面均令貸款人滿意地全部達成前，貸款人無任何義務(wù)向借款人發(fā)放本合同項下貸款：

3.1.1 借款人已向貸款人提供符合規(guī)定的購房合同，且已簽署貸款人認可的擔保文件。

3.1.2 本合同及其相關(guān)附件(包括擔保文件)已合法地生效。

3.1.3 擔保權(quán)或類似優(yōu)先權(quán)已合法設(shè)立并生效(如有)：貸款采用抵押方式擔保的，已辦妥保險及抵押登記手續(xù)，并將該抵押物登記憑證、所有權(quán)憑證、抵押權(quán)憑證/他項權(quán)利憑證、保險單正本交付貸款人占有;貸款采用質(zhì)押方式擔保的，已將質(zhì)物交付貸款人占有;出質(zhì)行為依法需要辦理登記手續(xù)的，該登記已完成。

3.1.4 本合同以及與本合同相關(guān)的擔保文件及其他文件已由貸款人認可的公證機關(guān)辦理了具有強制執(zhí)行效力的公證(若貸款人要求)。

3.1.5 借款人已按貸款人要求開立用于提款、付息、付費及還款等的銀行賬戶。

3.1.6 貸款人提出的其他條件。

3.2 盡管有前款所述，以上提款條件的設(shè)立并不代表貸款人在上述條件滿足時必然有義務(wù)放款，在貸款人因法律法規(guī)及政策變動，或受政府宏觀貨幣政策或金融監(jiān)管政策限制，根據(jù)貸款人自身額度等情況需調(diào)整、增加貸款發(fā)放條件，或發(fā)生其他重大情更的情況下，可暫緩、減少或取消放款，并通知借款人;并且，如貸款人在上述條件未全部滿足時即放款的，也不構(gòu)成貸款人的履約瑕疵。

第四條 貸款發(fā)放及支付

4.1 借款人同意，貸款人將貸款資金按貸款人受托支付方式進行支付。貸款人受托支付方式是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合本合同約定用途的借款人交易對象。貸款支付約定具體如下：

借款人授權(quán)貸款人在符合貸款發(fā)放條件時將貸款資金支付至符合本合同約定用途的下述交易對象賬戶，支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。借款人授權(quán)貸款人將貸款資金支付給下述交易對象賬戶的行為即為借款人的支付委托，貸款人的上述支付行為即為借款人的提款：

交易對象戶名為__________________，賬號/存折號/卡號為_______________________，開戶銀行為____________________________。

若簽署本合同時，借款人尚不能確定具體交易對象信息，則在本合同簽署后，借款人應(yīng)在支付日前的3個工作日前向貸款人提交貸款人受托支付申請書(格式見附件)，貸款人根據(jù)借款人的支付申請，且在貸款人審查同意后，將貸款資金按照申請支付金額支付給借款人交易對象。支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。貸款人根據(jù)借款人的支付申請對借款人交易對象的上述支付行為即為借款人的提款。

4.2 如因借款人原因?qū)е沦J款人在本合同簽署后的九十天屆滿時仍無法發(fā)放本合同項下貸款的，貸款人有權(quán)單方解除本借款合同。

4.3 貸款發(fā)放后，借款人與售房者就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬等其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，本借款合同應(yīng)正常履行。

第五條 還款

5.1 還款方式：

貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，可選擇以下幾種還款方式中的一種(請在相應(yīng)方框內(nèi)打勾選擇)：

到期一次性歸還本息，利隨本清(利息計算方式參見本合同第二條)。

分期付息，到期一次還本(每期利息 = 期初貸款剩余本金×期利率)。

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月(如：以每2個月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)不得超過12個月);每期還款日為_________________。

貸款期限在一年以上(不含一年)，可選擇以下幾種還款方式中的一種(請在相應(yīng)方框內(nèi)打勾選擇)：

采用等額本息還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金×期利率+貸款本金×期利率÷[(1+期利率)還款總期數(shù)-1]

采用等額本金還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金÷還款總期數(shù)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×期利率

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月(如：以每2個月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)不得超過12個月);每期還款日為_________________。

5.2 分期還款的借款人自貸款實際發(fā)放的次月(公歷概念)約定還款日起開始還款。貸款實際發(fā)放后次月的首期還款貸款利息的計算方法具體為，如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)小于一期的，首期還款貸款利息根據(jù)貸款實際占用天數(shù)按照本合同2.2條計息方式確定;如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)大于一期的，首期還款貸款利息將分為一期的應(yīng)還利息及超過一期部分的應(yīng)還利息分別計算，其中：一期的應(yīng)還利息按照約定還款方式計算利息，超過一期部分的應(yīng)還利息根據(jù)貸款實際占用天數(shù)按照本合同2.2條計息方式確定;如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)等于一期的，首期還款貸款利息即按照約定還款方式計算的當期應(yīng)還利息。

5.3 借款人應(yīng)于本合同約定的每一還本付息日的零點以前，將應(yīng)還貸款本息足額存入其開立在貸款人處的還款賬戶(結(jié)算戶)中，還款賬戶的銀行卡卡號或活期一本通賬號為_______________________。借款人在此不可撤銷地授權(quán)貸款人可從該存款賬戶中主動扣收到期應(yīng)還貸款本息。

5.4 借款人如在貸款期內(nèi)要求變更還款賬戶，須提前向貸款人提出申請，經(jīng)貸款人同意并重新簽訂委托扣款協(xié)議、約定新的還款賬戶啟用日期后方可實施。

5.5 若借款人授權(quán)貸款人扣款的存款賬戶為可透支賬戶，則借款人在此不可撤銷地進一步授權(quán)，當該賬戶中存款余額不足以歸還當期貸款本息時，貸款人可以在賬戶允許透支金額范圍內(nèi)以透支方式扣收到期應(yīng)還貸款本息，由此發(fā)生的透支本金、利息和相關(guān)費用均由借款人承擔。

5.6 借款人應(yīng)按期償還貸款本息。若借款人未按規(guī)定按時足額償付到期貸款本息，貸款人有權(quán)從借款人開立在貸款人及貸款人總行系統(tǒng)內(nèi)其他營業(yè)機構(gòu)的部分或全部賬戶中扣收到期未還的本金、利息、罰息及相關(guān)費用(包括律師費、訴訟費、拍賣費等實現(xiàn)債權(quán)的費用)。

5.7 若發(fā)生貸款逾期，則該期未還貸款本息的逾期罰息，應(yīng)在歸還逾期貸款本息時一并繳付，且貸款人有權(quán)對借款人未支付的利息計收復(fù)利。

5.8 除采用固定利率的情形外，貸款人因中國人民銀行調(diào)整利率因素而對每期應(yīng)付本息款額所作的調(diào)整，借款人須無條件照此履行。

5.9 借款人提前歸還貸款，應(yīng)征得貸款人的事先書面同意。未取得貸款人書面同意的，借款人仍應(yīng)當依照合同約定的期限還本付息。

5.10 借款人如提前歸還部分貸款本息，對提前還款部分，在提前還款日當日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息。借款人如一次性提前歸還全部結(jié)欠本金及利息的，貸款人有權(quán)在提前還款日當日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息，不計收提前還款日之后的貸款利息。

5.11 借款人如提前歸還貸款本金的，按照以下規(guī)定收取違約金：

借款人應(yīng)按照提前歸還貸款本金的______%支付違約金;如正常還款__________年以上提出提前還款，可免收違約金。

有關(guān)提前還款的其他約定：_______________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

第六條 債權(quán)擔保

6.1 本合同項下的貸款本金、利息及相關(guān)費用，由以下?lián)Ｈ藶榻杩钊讼蛸J款人提供擔保：

6.1.1 由____________________提供的保證擔保;保證合同編號：____________________。

6.1.2 由____________________提供____________________的抵押擔保;抵押合同編號：____________________。

6.1.3 由____________________提供____________________的質(zhì)押擔保;質(zhì)押合同編號：____________________。

6.1.4 其他 : ____________________________________________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________

第七條 保證與陳述

7.1 本合同項下借款人向貸款人陳述和保證如下：

7.1.1 借款人為獨立的法律主體，具備所有必要的權(quán)利能力、能以自身名義履行本合同的義務(wù)并獨立承擔民事責任。簽署本合同是借款人的真實意思表示，對其具有法律約束力。

7.1.2 借款人在此保證，在簽署和履行本合同過程中恪守誠實守信原則，其所出具的對外進行貸款支付、涉及借款人以及涉及本合同的所有文件、信息和資料均為真實、有效、完整、準確而無任何隱瞞的。

7.1.3 借款人在此保證其簽署和履行本合同的行為并不違反其所應(yīng)遵守的法律、法規(guī)、規(guī)章、判決、裁決及命令，也不與其簽署的任何合同、協(xié)議或承擔的任何其他義務(wù)相抵觸。

7.1.4 借款人確認，在本合同簽署時沒有隱瞞已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的任何影響或可能影響其簽署或履行本合同、或可能對其財務(wù)狀況產(chǎn)生重大不利影響的訴訟案件、仲裁案件、行政程序、財產(chǎn)保全措施、強制執(zhí)行程序或其他重大不利影響的事件;并且，借款人將在本合同履行期內(nèi)繼續(xù)向貸款人承擔上述信息的及時披露義務(wù)。在發(fā)生前述事件時，借款人應(yīng)當在有關(guān)事件發(fā)生之日或其知悉之日后的5個工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.5 借款人的工作、住所(或聯(lián)系住址)、聯(lián)系電話等信息發(fā)生變更的，借款人應(yīng)在該變更發(fā)生后的5個工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.6 借款人保證其為簽署、履行本合同所需的所有手續(xù)均已合法辦理完畢并有效。

7.1.7 借款人保證，本合同貸款涉及房地產(chǎn)預(yù)售的，借款人將按照開發(fā)商的要求或貸款人的指示及時完成有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及后續(xù)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

7.1.8 借款人保證按照本合同約定或貸款人要求的還款計劃按期歸還借款本息。

7.1.9 借款人保證在貸款期間，將根據(jù)貸款人不時提出的要求，提供、增加或變更貸款人滿意的擔保措施。

7.1.10 借款人保證應(yīng)貸款人要求出具的有關(guān)本人家庭成員在本合同項下貸款前實際擁有成套住房的數(shù)量、本人或本人家庭成員名下使用貸款購買的住房套數(shù)、本人申請本次貸款的同時未在其他銀行申請個人住房按揭貸款等內(nèi)容的借款人聲明真實、有效，借款人確認該聲明作為本合同的附件，系本合同不可分割的組成部分。

7.1.11 借款人確認，貸款人已將本合同在貸款人個人網(wǎng)上銀行或貸款人的營業(yè)網(wǎng)點進行公示。

第八條 違約事件

8.1 下列任一事件，均構(gòu)成借款人在本合同項下的違約：

8.1.1 借款人未按本合同規(guī)定的貸款用途使用貸款;

8.1.2 借款人未按合同約定按時足額償還貸款本息和相關(guān)費用;

8.1.3 借款人向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資料;

8.1.4 借款人拒絕或阻礙貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況、保證人資信狀況或擔保物狀況的;

8.1.5 借款人違反所在國法律法規(guī)，受到刑事處罰的;

8.1.6 借款人為本合同項下貸款所提供的擔保人/擔保物已經(jīng)或?qū)⒁辉倬哂刑峁┡c貸款相應(yīng)的擔保能力，或違反其簽署的擔保文件的，或由于擔保人的其他行為，如擔保人出國未征得貸款人同意等導(dǎo)致其喪失擔保能力，或擔保能力明顯下降且沒有重新落實貸款人認可的相應(yīng)擔保的;

8.1.7 未經(jīng)貸款人同意，借款人或本合同貸款的擔保人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的;

8.1.8 借款人或本合同貸款的擔保人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同協(xié)議的;

8.1.9 借款人違反其與貸款人之間所簽署的任何其他合同協(xié)議約定的;

8.1.10 借款人或本合同貸款的擔保人(或其法定代表人、董事、監(jiān)事或高級管理人員)涉及訴訟或被法院及其他有權(quán)機關(guān)監(jiān)管、凍結(jié)其財產(chǎn)的，或者被宣告破產(chǎn)的;

8.1.11 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)監(jiān)(代)管人或監(jiān)護人，或其繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)監(jiān)(代)管人或監(jiān)護人拒絕履行本合同的;

8.1.12 借款人未按本合同約定的貸款支付方式支付貸款資金的;

8.1.13 借款人違反本合同第七條所作出的陳述與保證的;

8.1.14 借款人有其他違反本合同條款的行為的;

8.1.15 本合同貸款的擔保人在擔保文件項下發(fā)生違約的。

第九條 違約處理

9.1 當本合同第八條所列違約事件之一項或數(shù)項出現(xiàn)時，貸款人可酌情采取下列一種或數(shù)種措施進行處理：

9.1.1 按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計收罰息。其中，對于逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)的罰息率按計收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行;對于借款人未按合同約定用途使用借款的罰息率按計收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行。罰息自上述行為發(fā)生之日起按罰息率計收，直至清償全部貸款本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息率計收復(fù)利;

9.1.2 有權(quán)將本合同項下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當日執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行;

9.1.3 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的還款方式(適用于借款人出現(xiàn)8.1.2條違約事件的);

9.1.4 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的貸款支付方式(適用于借款人出現(xiàn)8.1.12條違約事件的);

9.1.5 宣布本合同項下的借款人已提用貸款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有權(quán)主動從借款人開立在上海浦東發(fā)展銀行各營業(yè)機構(gòu)的任一賬戶(含可透支賬戶)中扣劃款項以清償債務(wù)，并通過各種形式向借款人及擔保人追索;如擬扣劃賬戶中的幣種與借款幣種不一致的，有權(quán)按貸款人扣劃當日所公布的匯率自行換算后扣劃，相關(guān)風險和損失概由借款人承擔;

9.1.6 要求借款人另行提供經(jīng)貸款人認可的保證、抵押、質(zhì)押或其他擔保;

9.1.7 按借款人為本貸款所提供擔保的擔保合同約定處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息，或依法追索保證人的連帶責任;

9.1.8 采取法律法規(guī)允許的其他必要措施。

在上述情況下，借款人同意無條件放棄抗辯權(quán)，并承擔因其違約對貸款人造成的一切損失。

9.2 如借款人/抵押人未在開發(fā)商向其發(fā)出可以辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明的通知后_______天內(nèi)配合開發(fā)商辦妥房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)證)相關(guān)手續(xù)的，或者借款人/抵押人未在貸款人發(fā)出通知后_______天內(nèi)配合貸款人辦妥本合同項下的抵押登記或額抵押登記他項權(quán)利證明相關(guān)手續(xù)的，貸款人有權(quán)將本合同項下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當日執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行;有權(quán)提前收回本合同項下全部或部分貸款;有權(quán)下調(diào)本合同項下貸款的資產(chǎn)分類結(jié)果，并將下調(diào)結(jié)果按照有關(guān)要求報送中國人民銀行征信信息系統(tǒng)等管理部門，由此可能出現(xiàn)降低借款人資信評估水平及其他不利后果，由借款人自行承擔。

第十條 費用

10.1 借款人應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定及本合同約定承擔本合同項下的相關(guān)費用和稅費。

10.2 借款人在本合同有效期內(nèi)，不能依照本合同規(guī)定履行還本付息及其他有關(guān)責任義務(wù)，致使貸款人決定通過其他途徑采取補救或追索措施的，由此引起的包括但不限于訴訟費、律師費在內(nèi)的一切費用概由借款人承擔。

第十一條 其他條款

11.1 本合同中提及的“貸款本息”包含貸款本金、利息、復(fù)利、逾期及挪用罰息以及與本貸款或貸款之擔保有關(guān)的任何未清償費用。

借款人所欠債務(wù)的有效憑證以貸款人按自身業(yè)務(wù)操作規(guī)定出具和記載的會計憑證為準。

11.2 若有關(guān)法律法規(guī)或政策發(fā)生變更且根據(jù)該法律法規(guī)或政策的規(guī)定必須對本合同相關(guān)條款進行變更的，貸款人有權(quán)變更本合同相關(guān)條款。

本合同中部分條款無效或被撤銷，不影響本合同中其他條款的效力。

11.3 借款人同意并授權(quán)：貸款人有權(quán)將有關(guān)借款人與貸款人簽署的全部合同/協(xié)議/承諾(以下統(tǒng)稱“合同”)的信息，與上述合同/協(xié)議/承諾相關(guān)的履約信息和貸款、透支的相關(guān)情況，以及借款人提供的個人信用信息、其他信息，在不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定的前提下，錄入中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫，供具有適當資格的單位/個人查詢和使用;同時，貸款人亦有權(quán)查詢和使用已經(jīng)錄入中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫的有關(guān)借款人的全部信息。

11.4 借款人同意：當借款人發(fā)生本合同項下違約時，貸款人有權(quán)根據(jù)借款人的違約情況酌情決定公開借款人的違約信息，并為催收借款人欠款之目的將有關(guān)的貸款情況信息提供給催收機構(gòu)。

11.5 前兩款中提及之“個人信用信息”包括借款人的姓名、性別、證件號碼、職業(yè)、工作單位、學(xué)歷、婚姻狀況、收入和財產(chǎn)狀況等能夠反映借款人信用狀況的個人信息。“相關(guān)貸款情況”是指貸款額、貸款期限、貸款發(fā)放時間、貸款擔保情況、貸款用途、貸款償還等情況。

11.6 本合同適用中華人民共和國法律(為本合同目的，不包括香港、澳門特別行政區(qū)及臺灣地區(qū)的法律)。任何有關(guān)本借款合同的爭議，均受貸款人所在地的人民法院管轄。

11.7 本合同各方在本合同簽署頁填寫的地址為各方同意的通訊或送達地址，任何書面通知只要發(fā)往該地址，均視為已送達;該地址如有變動，變動方應(yīng)于變動發(fā)生之日起五(5)個工作日內(nèi)書面通知簽約各方，否則對其他各方不生效(但貸款人地址發(fā)生變動的，僅需于營業(yè)場所或通過其他途徑進行公告)。

11.8 本合同自滿足以下條件時生效，并至本合同項下貸款本息、為歸還本合同項下的貸款本息導(dǎo)致的透支賬戶發(fā)生的透支金額及相關(guān)費用全部清償時終止。

11.8.1 借款人(或其授權(quán)人)簽確認;

11.8.2 貸款人負責人(或其授權(quán)人)簽(或蓋章)并加蓋公章或合同專用章。

11.9 本合同之附件為合同不可分割的組成部分。

11.10 本合同正本壹式_____份，貸款人執(zhí)_____份，借款人以及______________各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

11.11 其他約定事項(如有)

________________________________________________________________________________________

本人或授權(quán)人(簽) (公章或合同專用章)

負責人或授權(quán)人(簽或蓋章)：

住所地及聯(lián)系電話： 住所地：

簽署日期： 簽署日期：

個人購房合同范本

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購房合同范本一

甲方：*****

乙方：*****

甲乙雙方為購銷*渡假村商品宜，經(jīng)洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購買座落在____渡假村____組團內(nèi)____樓房____棟。建筑面積為____平方米。其面積以____省《建筑面積計算規(guī)則》為準。

二、商品房售價為人民幣____元。其中包括配套的配電室、臨時鍋爐房、道路、綠化等工程設(shè)施的費用，但不包括建筑稅和公證費。

三、付款辦法：

預(yù)購房屋按房屋暫定價先付購房款40%，計人民幣____元，(其中10%為定金)。待房屋建設(shè)工作量完成一半時再預(yù)付30%。房屋竣工交付乙方時按實際售價結(jié)清尾款。房屋建筑稅款由甲方代收代繳。

四、交房時間：

甲方應(yīng)于一九__年__月將驗收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知后的十天內(nèi)將購房款結(jié)清。屆時乙方若不能驗收接管時，須委托甲方代管，并付甲方代管費(按房價的萬分之一/日計取)。

六、乙方從接管所購房屋之日起，甲方按照國家規(guī)定，對房屋質(zhì)量問題實行保修(土建工程保修一年，水電半年，暖氣一個采暖期)。

七、違約責任：

1.本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約，則應(yīng)雙倍退還定金。

2.甲方如不能按期交付乙方所購房屋時(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承擔應(yīng)交房屋售價萬分之一的罰金。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時，以同等條件由乙方付給甲方作為獎勵。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費用由乙方承擔。

九、乙方對所購房屋享有所有權(quán)，但必須遵守國家有關(guān)房屋管理規(guī)定及渡假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭執(zhí)，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達成一致意見時，應(yīng)提交有關(guān)仲裁機關(guān)進行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執(zhí)一份;副本六份，雙方各執(zhí)三份，正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同雙方簽蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜另行協(xié)商。

十三、本合同附件：

1.房屋平面位置及占用土地范圍圖(略)

2.____渡假村別墅暫行管理方法(略)

甲方：(蓋章)

代表：

乙方：(蓋章)

代表：

購房合同范本二

甲方——賣方

乙方——買方關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：

一 甲方將其擁有獨立產(chǎn)權(quán)的位于某市/區(qū)——的房屋(房屋所有權(quán)證編號 ，建筑面積 平方米)以人民幣 元整(￥ _)出售給乙方。乙方愿意以上述價格向甲方認購該房。

二,甲方承諾:

1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。

2 保證對出售的房屋擁有獨立產(chǎn)權(quán)。

3 保證該出售房屋未予出租。

4 自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價格售給乙方，期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。

5 按照前述業(yè)務(wù)的需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

6 在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時,應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或貸款銀行認可的機構(gòu)持有。

三,乙方承諾:

1 保證按要求付清房費，予以貸款清還等。

2 按國家要求不改變房屋的結(jié)構(gòu)。

3 按照前述業(yè)務(wù)需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù),并承擔各項費用。

4 在辦理房屋過戶時,應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或其認可的機構(gòu)持有。

四 違約責任

1 甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失。

2 乙方違約，沒有向甲方購買房屋，應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。

五 協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。

六 協(xié)議自雙方簽或蓋章之日起生效。

七 協(xié)議壹式兩份，雙方各執(zhí)壹份。

甲方：

乙方：

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個人購房合同

售房方(甲方)：

身份證號碼：

購房方(乙方)：

身份證號碼：

關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：

一、房屋具體情況：

1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號

2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**。該房產(chǎn)的總占地面積：**。

3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價*拾*萬*千*百*拾*元整。

二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負責處理.

《房屋所有權(quán)證》書證號：

土地證編號：

三、房屋四界：東： 西：南： 北：

四、付款方式：

(1)該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。

(2)甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。

(3)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。

五、甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。

六、甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。

七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。

(1)甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費;承擔公證費、協(xié)議公證費。

(2)乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費。

八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。

九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。

十、乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于××個人出資購買，其所有權(quán)完全屬于××個人所有。

十一、附件

(一)《房屋所有權(quán)證》

(二)《國有土地使用證》

(三)賣方上級主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。

(四)該項房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報告。

(五)該項房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。

十二、本協(xié)議自雙方簽或蓋章之日起生效。

十三、 本協(xié)議壹式( )份，甲方( )份，乙方( )份，

甲方：(單位簽章) 乙方：(簽簽章)

第10篇

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用。現(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當土地使用權(quán)使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負責辦理，被告預(yù)交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責令各自返還財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”

筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年5月6日的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”

《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。”

以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合同的效力。

當然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定

還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的），放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。版權(quán)所有

第11篇

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

委托人：_____________________

身份證號碼：_____________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

乙方（受托人）：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號：___________________________

電子信箱：_______________________

鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國司法部批準設(shè)立的律師事務(wù)所，具備向社會提供法律服務(wù)的資格和能力；甲方因房屋交易事項需要法律服務(wù)，委托乙方為其提供法律服務(wù)，乙方表示同意；甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、人員指派

乙方接受甲方的委托，指派_________律師為甲方處理相關(guān)房屋交易法律事務(wù)。

本合同自雙方簽字之日起生效，委托事項完畢之日時自行失效。委托事項時間超過預(yù)計時間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補償條款，可延長聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務(wù)內(nèi)容為：

1．律師陪購服務(wù)：

（1）陪同看房、審閱售樓資料；

（2）審查房屋交易的合法性，查驗、核實交易房屋的法定證明文件；

（3）查驗、核實交易房屋的土地使用權(quán)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售許可文件及房屋開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)；

（4）對擬購房產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進行調(diào)查；

（5）審查房產(chǎn)的實際狀況與宣傳廣告是否相符，謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)；

（6）審查、修改、補充房屋交易合同文本；

（7）協(xié)助進行交易談判，并協(xié)助簽訂房屋買賣合同；

（8）協(xié)助甲方進行交易談判，并協(xié)助甲方簽訂房屋買賣合同、中介合同、房屋認購書；

（9）協(xié)助甲方申請辦理公積金貸款、商業(yè)貸款；

（10）協(xié)助甲方正當行使合同權(quán)利，督促交易相對人履行合同義務(wù)；

（11）審查房屋交付驗收的法定文件，協(xié)助房屋交付驗收；

（12）協(xié)助甲方辦理房屋入住手續(xù)；

（13）協(xié)助申請辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)登記和交易過戶手續(xù)；

（14）協(xié)助辦理合同公證、委托公證、繼承公證、贈與公證等；

（15）協(xié)商甲方向房屋交易相對人提出法律交涉，主張合同權(quán)利；

（16）為購房合同提供律師見證服務(wù)；

（17）提供簽約后的法律咨詢服務(wù)。

2．律師服務(wù)

（1）出售房屋，并代為辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；

（2）出租房屋，并代為收取、保管房屋租金；

（3）申請房屋面積測量鑒定；

（4）申請房屋質(zhì)量安全鑒定；

（5）代辦購房登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

（6）代辦個人住房、商業(yè)用房貸款手續(xù)；

（7）代辦購房款資金監(jiān)管；

（8）代辦房屋驗收交接手續(xù)；

（9）代辦個人所得稅抵扣手續(xù)；

（10）起草、審查、修改裝飾裝修合同；

（11）起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關(guān)材料清單；

（12）代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過戶或開通、落戶等手續(xù)；

（13）申請證據(jù)保全公證、遺囑公證、委托公證、繼承公證；

（14）對房屋權(quán)屬、土地權(quán)屬進行調(diào)查，出具法律意見書；

（15）指定律師各類買賣、裝潢、物業(yè)管理及租賃糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟；

（16）其他房產(chǎn)事務(wù)及法律事務(wù)。

3．律師咨詢、調(diào)查服務(wù)

（1）提供房屋交易所需的各項政策法規(guī)；

（2）提供房屋交易所需專業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢；

（3）對擬購物業(yè)進行綜合分析；

（4）對房產(chǎn)商資信進行調(diào)查、查看證件是否齊全；

（5）對擬購物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進行調(diào)查；

（6）為房屋裝潢提供法律咨詢服務(wù)；

（7）提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)；

（8）為房屋租賃提供法律咨詢服務(wù)；

（9）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)提供常年法律顧問服務(wù)。

三、服務(wù)費用及支付

甲方向乙方支付的律師服務(wù)費用為￥_________元（大寫_________元整）。甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元（大寫_________元整），剩余_________%，計￥_________元（大寫_________元整）于乙方事項完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________， 帳戶號：_________。

乙方向甲方收取律師服務(wù)費用的依據(jù)為《律師服務(wù)收費管理暫行辦法》、《律師服務(wù)指導(dǎo)性收費標準》、_________。

四、其他費用的負擔

乙方律師辦理甲方委托事項所發(fā)生的下列費用，應(yīng)由甲方承擔：

1．相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等；

2．_________（地區(qū)）外發(fā)生的差旅費、食宿費，翻譯費，復(fù)印費，長途通訊費、查詢費等；

3．征得甲方同意后支出的其他費用。

以上費用采取一次包干的形式，不再向甲方另行收取；

乙方律師應(yīng)當本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費用。

五、甲方權(quán)利義務(wù)

1．甲方應(yīng)不附加任何條件地支持、配合、協(xié)助乙方律師為完成委托事項而開展的各項工作，并按乙方律師提出的時間、地點、方式接受服務(wù)；

2．甲方如需乙方律師陪同處理房屋交易事宜，應(yīng)提前_________天與乙方律師預(yù)約工作時間，特殊情況除外；

3．甲方如需乙方律師參與房屋交易談判，應(yīng)提前_________日將草簽的合同文本或復(fù)印件交給律師審查、修改；

4．甲方簽訂的房屋交易合同及相關(guān)補充協(xié)議，應(yīng)向乙方律師提供復(fù)印件，供乙方存檔備案；

5．甲方如需乙方律師審查房屋交付驗收法律文件的，應(yīng)向乙方律師提供相關(guān)的復(fù)印件；

6．甲方有權(quán)對由于乙方律師在委托工作中沒有履行盡職調(diào)查義務(wù)、遺失重要文件等過錯而造成的直接經(jīng)濟損失，向乙方提出投訴或賠償，賠償額在乙方收取的律師服務(wù)費的_________倍以內(nèi)；

7．甲方應(yīng)當明確對乙方及其承辦律師的權(quán)限；

8．甲方應(yīng)當按照本合同的規(guī)定及時、足額向乙方支付服務(wù)費用及其他費用；

9．甲方應(yīng)如實向乙方律師提供任何與委托事項相關(guān)的情況，不得隱瞞或提供虛假情況；

10．甲方不得向乙方及承辦律師提出不合理要求。

六、乙方權(quán)利義務(wù)

1．乙方必須恪守《律師法》及相關(guān)法律規(guī)定的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律要求，全面履行律師職責，為甲方提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，維護甲方的合法權(quán)益；

2．乙方及承辦律師應(yīng)遵循誠實守信原則，客觀地告知甲方委托事項可能存在的法律風險；

3．應(yīng)對證明房屋交易合法性必需的法律證明文件進行審慎地查驗和調(diào)查核實，并對可能存在的房屋交易風險和法律風險向甲方進行必要的提示，確保甲方的權(quán)益受法律保護；

4．應(yīng)及時告知委托工作進展情況，答復(fù)甲方的法律問題；

5．應(yīng)保守在委托工作中知悉的甲方的信息秘密，保護甲方的隱私權(quán)利，不得以任何公開的形式對外傳播；

6．應(yīng)在甲方交付律師服務(wù)費用后，及時出具由乙方統(tǒng)一簽發(fā)的收費憑證，律師個人不得以任何形式私自向甲方收取任何與本合同無關(guān)的費用；

7．乙方為維護甲方的合法權(quán)益，有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定和委托事項的實現(xiàn)需要，選擇完成或?qū)崿F(xiàn)委托目的的方式和方法；

8．乙方律師向甲方作出的告知、通知、答復(fù)、咨詢意見和情況介紹可以信件、電子郵件、傳真、或口頭、電話等任何一種形式進行，甲方應(yīng)簽收乙方送達的文件資料；

9．乙方依法獨立履行職責，有權(quán)拒絕甲方提出的任何與法律法規(guī)及律師職業(yè)道德不符的要求、意見或觀點；

10．乙方不承擔由于房屋交易相對人不守誠信、違法經(jīng)營或合同違約給甲方造成的經(jīng)濟損失和法律責任；

11．經(jīng)乙方律師提示的房屋交易風險，甲方表示認可和理解后，甲方在風險未能有效控制的情形下與房屋交易相對人從事房屋交易行為的，乙方律師可以為其提供必要的法律幫助，但乙方不承擔因不規(guī)范交易行為而發(fā)生法律風險和財產(chǎn)損失的任何經(jīng)濟責任和法律責任；

12．乙方及其律師在授權(quán)范圍內(nèi)從事的活動，所形成的委托后果由甲方全部承擔；

13．乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動，在本合同期限內(nèi)，不得在民事、經(jīng)濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任房屋交易相對人的人；

14．因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行賠償。

七、違約責任

1．委托事項未結(jié)束，乙方無故終止履行合同的，應(yīng)當向甲方支付服務(wù)費用的_________％作為違約金。

2．委托事項未結(jié)束，甲方提出終止合同的，不得要求退還服務(wù)費用，還應(yīng)支付服務(wù)費用_________％的違約金；

3．甲方如未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當向乙方支付違約金，違約金按應(yīng)付款額的日萬分之_________計算，逾期超過_______天，乙方有權(quán)停止工作直至終止合同。

4．乙方律師因工作延誤、失職、失誤導(dǎo)致甲方蒙受重大經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)當通過其所投保的執(zhí)業(yè)保險向甲方承擔賠償責任。

5．乙方接受委托后，發(fā)現(xiàn)甲方捏造事實、弄虛作假或為達到不法目的侵害國家、第三人合法利益的，有權(quán)解除合同，所收費用不退還。

6．乙方無正當理由不提供本合同規(guī)定的法律服務(wù)或者違反本合同規(guī)定的義務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方退還部分或者全部已付的法律服務(wù)費用。

八、保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1．根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2．各方通訊地址如下：_________。

3．一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關(guān)責任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

十一、合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

十二、爭議的處理

1．本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2．本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決

（1）提交_________仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2．聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3．不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方（簽章）：_______________

法定代表人（簽章）：_________

委托人（簽章）：_________

開戶銀行：___________________

帳號：_______________________

簽訂地點：___________________

乙方（簽章）： ______________

法定代表人（簽章）：_________

委托人（簽章）：_________

開戶銀行：___________________

第12篇

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一出賣人(甲方) _________________________________________________________ 買受人(乙方)_________________________________________________________ 房產(chǎn)所在地___________________________________________________________ 簽訂地點_____________________________________________________________ 簽訂日期_______年_______月_______日

出賣人(甲方)___________身份證號碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號碼?

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號碼? 以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。 出賣人及共有人以下均稱簡稱甲方。

買受人(乙方)?_____________ 身份證號碼?

以下簡稱乙方。

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況?

甲方房屋座落在________________________________?位于第_ ___層?共

______(套)(間)?房屋結(jié)構(gòu)為________?建筑面積為______平方米?房屋用途為_______。并附帶_________間?位于___________________?面積為______平方米。

(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備?

包括__________________________________________。

第三條、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房產(chǎn)。 原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押、債權(quán)債務(wù)以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如因權(quán)屬問題有上述事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第四條、上述房產(chǎn)的交易價格?

成交價格為每平米____________元。房款總計人民幣___________元整(大寫?____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第五條、付款時間與辦法?

甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式分批付款

第一筆于________年________月________日將首付款(定金)人民幣_________萬元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項用途。

第二筆房款人民幣 _ ______萬元整于_____年____月___日付給甲方。

第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整，待該房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)成為可能且房產(chǎn)已順利過戶至乙方名下支付給甲方?乙方應(yīng)

在過戶手續(xù)辦理完畢之日起三個工作日內(nèi)將第三筆尾款付給甲方。

第六條 甲方承諾及權(quán)利和義務(wù)

1、甲方享有按照約定的日期收取房屋款項。

2、甲方應(yīng)保證其房產(chǎn)不存在質(zhì)量和技術(shù)等有可能危害居住安全的問題?能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書且順利過戶。

3、甲方保證并承諾對上述房屋及土地擁有所有權(quán)。除上述甲方各當事人外，不存在其他共有權(quán)人，且甲方各方均對處分該標的房產(chǎn)不存在任何異議。對于該房屋及土地的出售，不存在任何享有優(yōu)先購買權(quán)的人。該房屋及土地沒有任何諸如抵押等他項權(quán)利。該房屋也不存在任何諸如法院查封等權(quán)利處分受到限制的情況。

4、 甲方保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系。附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

5、 甲方承諾乙方在第二筆購房款交付與甲方任何一方后，本合同項下房產(chǎn)實際所有者為乙方。甲方將此房產(chǎn)上的一切權(quán)利同時轉(zhuǎn)讓給乙方所有。甲方僅因自身及房產(chǎn)問題暫時無法為乙方辦理過戶手續(xù)，房屋暫時為甲方名下，但甲方對該房產(chǎn)不享有任何權(quán)利，乙方對該房產(chǎn)享有完全的權(quán)利。

6、 甲方確認此房產(chǎn)在乙方履行第二筆房款的交付后實際所有人為乙方，甲方不再對其主張任何權(quán)利，包括但不限于對外贈與、買賣、繼承、出租等。

第七條 乙方承諾及權(quán)利與義務(wù)

1、乙方承諾擁有良好履行合同的經(jīng)濟能力和信譽，能夠按照合同約定按時交付購房款。

2、乙方給付首付款時，甲方將該房屋，例如?拆遷安臵協(xié)議、房產(chǎn)登記證明憑證、村委安臵房證明、房屋鑰匙等交給乙方保管。乙方在付清第二筆款項時即表明甲方完全轉(zhuǎn)讓本合同項下安臵房產(chǎn)及附屬其上的一切權(quán)利。

3、乙方對該房產(chǎn)享有權(quán)利包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租、使用、裝修裝潢、拆除重建、享有拆遷補償款等一切所有權(quán)基礎(chǔ)上的附屬權(quán)利，甲方僅在乙方要求配合時出面全力配合。

第八條 房屋及土地過戶

1、 本合同簽定時該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，暫時不具備過戶條件，但本合同為甲乙雙方平等協(xié)商自愿達成財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)交易之協(xié)議，并未違反相關(guān)法律法規(guī)。

2、 雙方約定今后國家政策允許過戶時?甲方在取到房產(chǎn)證等房屋權(quán)屬憑證的當日應(yīng)交予乙方保管并且辦理預(yù)告登記手續(xù)，當日因其他合理的原因不能交予乙方且辦理預(yù)告登記有困難時也應(yīng)于當日通知乙方且于乙方協(xié)商具體的交付日期。

3、 甲方在取得產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬憑證后三個工作日內(nèi)應(yīng)無償協(xié)助乙方辦理房屋及土地的過戶手續(xù)。

4、 本合同履行過程中?買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：

第九條 特別約定

一、關(guān)于房產(chǎn)拆遷。本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權(quán)辦理該房屋及土地的拆遷手續(xù)，領(lǐng)取拆遷補償款、安臵房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。拆遷過程中若需要甲方配合的，甲方需無償配合。

二、關(guān)于房產(chǎn)再次買賣?

1、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。

2、本合同中乙方擁有的權(quán)益，新的買受人同樣擁有，甲方需要積極配合。

三、關(guān)于房產(chǎn)收回

由于該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，甲方有權(quán)隨時收回該房屋，甲乙雙方約定乙方收回房屋需按收回時該房屋市場評估價格的叁倍一次性支付給乙方。

第九條 違約責任

1、乙方?jīng)]有按照約定的期限內(nèi)將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方首付(定金)給甲方的房款歸甲方所有，其余款項退回給乙方。

2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率的二倍計算的利息損失，同時有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。

3、因甲方隱瞞房屋已交易事實或者以其他任何形式將本合同項下房屋出賣給第三人，將視為甲方收回房產(chǎn)，應(yīng)適用本合同第八條關(guān)于房產(chǎn)收回的約定支付乙方回購款，同時乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。

4、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方且不配合乙方辦理預(yù)告登記手續(xù)?視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。

5、甲方未按約定協(xié)助和配合乙方辦理過戶手續(xù)，乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。并繼續(xù)按照約定辦理過戶手續(xù)。

6、甲方不同意授權(quán)乙方全權(quán)辦理拆遷手續(xù)、不同意無償配合時、私自與拆遷方接觸簽訂文件、在乙方不知情的情況下私吞因拆遷所應(yīng)獲得之利益的，乙方有權(quán)要求甲方返還因拆遷所獲利益，并且按照拆遷時房屋評估價格的50%支付違約金。

7、其他以上未明確約定之事宜導(dǎo)致合同無法履行，過錯方應(yīng)賠償損失并承擔人民幣貳拾萬元整的違約金。

8、以上違約情形如有重復(fù)發(fā)生，違約金重復(fù)計算。

第十條 保證人責任?

甲乙雙方充分了解上述合同，甲方各當事人愿向乙方提供連帶責任保證，且本擔保不可撤銷。保證范圍是因甲方不履行本合同或者違反合同約定產(chǎn)生的全部債務(wù)包括退款、違約金、損害賠償金、利息、評估費、律師費等實現(xiàn)債權(quán)的綜合費用等。

第十一條、雙方約定的其他事項

第十二條、合同主體

1、甲方是_____________________________________共_____人?委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。

2、乙方____________?代表人是____________。

3、鑒于_________系未成年人?_________、_________系其法定監(jiān)護人_________、_________承諾其有權(quán)出售該房屋并全權(quán)_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產(chǎn)生的相關(guān)責任由_________、_________自行承擔。(注本條適用于甲方安臵戶中有未成年人時使用。)

第十三條、本合同如需辦理公證?經(jīng)國家公證機關(guān)________________公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十四條、本合同需由甲乙雙方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十五條、本合同發(fā)生爭議的解決方式

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下的第_______方式解決糾紛。

1. 提交____________市仲裁委員會仲裁。

2.向本合同項下不動產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。

第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定。其補充約定由甲乙雙方共同協(xié)商解決?與本合同同具法律效力。

甲方(簽字)? 乙方(簽字)? 身份證號碼? 身份證號碼?

年 月 日 年 月 日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二甲方(出賣人)：_________

地址：___________________________

聯(lián)系電話：_________ 身份證號：_________

乙方(買受人)：_________

地址：___________________________

聯(lián)系電話：_________ 身份證號：_________

根據(jù)國家和天津市法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣事宜達成如下協(xié)議：

第一條 房屋的基本情況

1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________ _________，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(以最終取得的產(chǎn)權(quán)證記載為準);該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;本合同項下房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。

2、甲方同該房屋開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》(編號： )，但該房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。

3、甲方保證對所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并保證符合國家有關(guān)規(guī)定，而且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。

第二條 房屋面積的特殊約定

1、本合同第一條所約定的面積為《商品房買賣合同》(編號： )所記載面積。如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號： )不一致，則以房地產(chǎn)權(quán)證記載為準。

2、如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號： )不一致，每平方米價格保持不變，房價款總金額按房地產(chǎn)權(quán)證記載面積計算。

第三條 房地產(chǎn)權(quán)證辦理的約定

如本合同項下房屋已具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，甲方應(yīng)積極予以辦理，其中產(chǎn)生的稅費由甲方承擔。如在前述條件具備的前提下甲方一個月內(nèi)未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方支付違約金。

第四條 價格

暫按《商品房買賣合同》(編號： )記載面積計算，該房屋售價為每平方米_________元人民幣(大寫： )，總金額為_________元人民幣(大寫： )。

第五條 付款方式

1、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起____日內(nèi)向甲方支付定金_________元整(合同總金額的20%)，定金最終抵作房款。

2、待該房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后，甲方與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，剩余房款按照法律及相關(guān)部門規(guī)定通過房款資金監(jiān)管賬戶支付，甲方已收取定金應(yīng)用于辦理房產(chǎn)過戶和資金監(jiān)管手續(xù)。

第六條 房屋交付

1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，將該房屋交付乙方使用，并于交付當日辦理完畢配套交接手續(xù)。

2、乙方可對房屋按自己意愿進行裝修。

3、如房屋需辦理物業(yè)、入住或管理等手續(xù)甲方應(yīng)于配合辦理。

第七條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方應(yīng)于本合同項下房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);如該房屋有貸款則應(yīng)于取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)辦理貸款清償及房產(chǎn)過戶等手續(xù)。

第八條 違約責任

1、如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，乙方有權(quán)選擇解除合同，并要求甲方雙倍返還定金。

2、如甲方單方解除合同，應(yīng)雙倍返還定金。

3、甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付乙方使用，自本合同規(guī)定的交付期滿次日起，甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價款1‰的違約金;逾期超過_________日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)選擇以下方式追究甲方的違約責任：

(1)終止合同，在支付遲延交房違約金的同時甲方還應(yīng)雙倍返還定金。或(2)甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價款1‰的違約金，合同繼續(xù)履行。

4、如發(fā)生本條1至3款的違約情況，導(dǎo)致合同無法履行或最終解除的，甲方還應(yīng)賠償乙方對房屋的裝修損失。

5、如甲方未能按照本合同第九條的期限辦理手續(xù)，則每遲延一天按照本合同價款的1‰向乙方支付違約金

6違約方應(yīng)賠償守約方為買賣本合同項下房屋支付的中介費。

第九條 稅費的交納

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的_________稅費由甲方承擔，_________稅費由乙方承擔。

第十條 聲明及保證

甲方：

1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同，如為人則人已經(jīng)過權(quán)利人的授權(quán)。

2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

第十一條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。 第十二條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意將爭議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。 第十三條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，應(yīng)在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)書面通知對方，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。如導(dǎo)致合同不能履行雙方均不視為違約。

2、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第十四條 合同的效力

1、本合同自雙方簽字之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

甲方(簽字)：_________ 乙方(簽字)：_________

______年____月____日 ______年____月____日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三出賣人(甲方)：

買受人(乙方)：

甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致前提下，訂立本合同，條款如下，以共同遵守。

一、甲方將其村南 樓 室(建筑面積_____平方米)以人民幣____萬____仟___佰____拾____元整(￥____ 元)的價款出售給乙方。(含車庫 號24平方米)

二、本合同簽訂后，甲方對本房屋使用、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有對本房屋的使用權(quán)和所有權(quán)。乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。

四、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還給乙方房屋所有款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如因國家規(guī)劃設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

六、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，自簽訂之日生效。

甲方(簽章)：