時(shí)間：2024-02-05 15:31:28
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇關(guān)于公積金貸款的政策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：
無(wú)論在國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都毫無(wú)例外地被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，在國(guó)計(jì)民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施等方面，來(lái)闡述住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用。
一、 住房公積金的概念及意義
住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它具有強(qiáng)制性、互、專(zhuān)用性的特點(diǎn)。
住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強(qiáng)制實(shí)行、定向使用的個(gè)人住房基金，通過(guò)個(gè)人繳存、單位資助和長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的方式，不僅增強(qiáng)了職工解決住房的能力，降低了職工購(gòu)房還貸的壓力，同時(shí)也調(diào)整了職工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，確保了職工的住房消費(fèi)支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉(zhuǎn)，使政策性住房貸款有了可靠的資金來(lái)源，更有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)住房消費(fèi)需求，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲，解決中低收入家庭基本住房問(wèn)題。
二、 住房公積金的使用
（一）、提取住房公積金
按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。在實(shí)際提取業(yè)務(wù)中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費(fèi)提取的住房公積金額占當(dāng)年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達(dá)到80%。
（二）使用住房公積金貸款
住房金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據(jù)政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優(yōu)惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業(yè)住房金融，我國(guó)的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現(xiàn)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，住房公積金貸款也不斷創(chuàng)造出歷史新高，可以說(shuō)，住房公積金貸款的發(fā)放額是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業(yè)銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數(shù)購(gòu)房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對(duì)較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個(gè)人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個(gè)人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費(fèi)的使用率已經(jīng)高達(dá)92.16%。
從以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看出，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮了重大作用，可以說(shuō)是舉足輕重、功不可沒(méi)。
三、 住房公積金在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中所采取的措施
（一） 擴(kuò)大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優(yōu)惠政策。
建設(shè)部、財(cái)政部、和中國(guó)人民銀行于2005年頒布的《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》已將繳存主題擴(kuò)大到包括城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員、城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶(hù)和自由職業(yè)人員。因此，各地住房公積金管理中心應(yīng)加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優(yōu)惠政策，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展
（二）嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，充分發(fā)揮調(diào)控作用。
科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，要根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，盡可能地發(fā)揮住房金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的杠桿作用。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，應(yīng)采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門(mén)檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準(zhǔn)利率，減少貸次數(shù)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷時(shí)，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要降低貸款門(mén)檻，提高貸款最高額度，延長(zhǎng)貸款期限，降低貸款基準(zhǔn)利率，增加貸款次數(shù)。雖然貸款政策相對(duì)寬松，但一定要規(guī)范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發(fā)生。
住房公積金作用的發(fā)揮應(yīng)積極與相關(guān)稅收、信貸等政策協(xié)調(diào)配合，使住房公積金貸款趨于規(guī)范化、制度化和法制化，提高住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康有序的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
（三）加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率
按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，住房公積金增值收益按照規(guī)定提取過(guò)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用以后，剩余部分將全額上繳同級(jí)財(cái)政，用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)七部門(mén)于2009年10月聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，有利于帶動(dòng)住房投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；有利于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。
在二十年的發(fā)展過(guò)程中，住房公積金為解決職工住房難、推動(dòng)住房貨幣化進(jìn)程、促進(jìn)住房信貸機(jī)制完善、支持國(guó)家宏觀調(diào)控和住房體制改革方面發(fā)揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學(xué)、覆蓋面偏低、各地發(fā)展不均衡、繳存金額巨大但金融監(jiān)管力度不足等問(wèn)題。在今后的工作中需要對(duì)住房公積金制度不斷進(jìn)行改革、完善和創(chuàng)新，真正發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障等方面的積極作用。
參考文獻(xiàn):
1、《住房公積金管理?xiàng)l例》；
2、《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》
3、《房地產(chǎn)金融》，洪艷蓉等著，北京大學(xué)出版社；
關(guān)鍵詞：公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理 規(guī)避方式
公積金貸款是我國(guó)城市居民選擇改善住房條件的首要貸款方式，并且隨著我國(guó)城市化改革進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)住房公積金貸款的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮的背景之下，住房公積金作為城市化發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要支柱，其自身的風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。而且公積金貸款規(guī)模越大，意味著其自身的風(fēng)險(xiǎn)也就越高，債務(wù)的規(guī)模也就越大，如果沒(méi)有給予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理以高度的重視，則很有可能會(huì)造成十分嚴(yán)重的后果，因此住房公積金管理中心應(yīng)該提高對(duì)于公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理力度，確保我國(guó)住房公積金貸款能夠發(fā)揮其積極有效的作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮和公民居住條件的進(jìn)一步改善。
一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）運(yùn)行體制方面的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)住房公積金管理中心并不能夠直接的參與公積金貸款業(yè)務(wù)，需要通過(guò)委托相應(yīng)的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)，住房公積金管理中心只能夠起到監(jiān)管的作用，而且需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這就造成了商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間的權(quán)責(zé)分配不明，商業(yè)銀行必然會(huì)以自身利益的最大化為目標(biāo)而有選擇性的進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)，將風(fēng)險(xiǎn)較小同時(shí)利潤(rùn)較高的業(yè)務(wù)作為首要業(yè)務(wù)，而將風(fēng)險(xiǎn)較大同時(shí)利潤(rùn)較小的貸款業(yè)務(wù)交由公積金管理中心。
（二）商業(yè)銀行所造成的風(fēng)險(xiǎn)
很多商業(yè)銀行為了更進(jìn)一步的追求利益，而有意的回避公積金貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，只接受商業(yè)貸款為主的開(kāi)發(fā)商，而對(duì)于只做住房公積金貸款的開(kāi)發(fā)商則不予按揭簽約。這樣雖然沒(méi)有違反相關(guān)的規(guī)定，但是卻在很大程度上抑制了住房公積金貸款的發(fā)放，同時(shí)也增大了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
除此以外還有很多商業(yè)銀行在面對(duì)公積金貸款低利率的沖擊時(shí)而選擇了有意的將住房公積金貸款的手續(xù)繁瑣化，提高住房公積金貸款的門(mén)檻。因?yàn)槿绻?gòu)房者選擇商業(yè)貸款，則毫無(wú)疑問(wèn)貸款所獲得的利息收益全部歸商業(yè)銀行所有，而購(gòu)房者選擇公積金貸款則商業(yè)銀行只能獲得利息收益的5%作為手續(xù)費(fèi)。所以很多商業(yè)銀行刻意的回避購(gòu)房者的公積金貸款請(qǐng)求，采取消極拖辦或者是誤導(dǎo)購(gòu)房者的手段。
（三）購(gòu)房者方面的風(fēng)險(xiǎn)
由于公積金貸款主要面對(duì)的是低收入的購(gòu)房者人群，因此這也就決定了公積金貸款者的還款能力本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷的推高，在繁華的背后隱含著城市生活成本提高以及可能出現(xiàn)退城市化發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的城市成活成本使得很多中小企業(yè)的生存面臨著極大的困難，這就勢(shì)必會(huì)造成很多購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況并不是很穩(wěn)定，還貸的能力受到影響。
另外我國(guó)住房公積金貸款是以政策性幫助居民改善住房條件為目的，在評(píng)價(jià)購(gòu)房者是否具有公積金貸款資格的時(shí)候?qū)徍艘蚕鄬?duì)較松，并不關(guān)注公積金購(gòu)房者對(duì)于公積金的貢獻(xiàn)率，雖然這一舉措非常有利于改善和解決居民的住房問(wèn)題，同時(shí)也能夠在很大程度上刺激購(gòu)房者的購(gòu)房消費(fèi)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，這樣無(wú)疑會(huì)造成住房公積金缺口增大的可能性，會(huì)導(dǎo)致住房公積金的長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)。
二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施分析
（一）確立公積金管理中心的主導(dǎo)地位
住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的最為主要的途徑就是確定公積金管理中心在整個(gè)公積金貸款過(guò)程中的主導(dǎo)地位，從體制上消除風(fēng)險(xiǎn)因素，采用住房公積金管理中心自營(yíng)的模式，避免商業(yè)銀行在公積金貸款過(guò)程中的干預(yù)，這樣一方面能夠有效的保證住房公積金的使用效率，同時(shí)也能夠有效的劃清購(gòu)房者在商業(yè)貸款和住房公積金貸款之間的界限，讓購(gòu)房者在選擇貸款方式的時(shí)候能夠更加的自如。
（二）建立有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系
在進(jìn)行公積金貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中要建立起一套完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，這套體系既包括對(duì)于購(gòu)房者的信用審核體系，同時(shí)也包括監(jiān)管和預(yù)警體系，確保住房公積金貸款的透明和安全。
（三）加強(qiáng)貸款抵押的審查力度
嚴(yán)格審查抵押也是住房公積金貸款運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，是降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要保障，也是保證資金安全的重要措施。要嚴(yán)格的審查抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性，房屋出售單位要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并對(duì)抵押權(quán)的合法性做出連帶保證，協(xié)助進(jìn)行抵押權(quán)的登記。同時(shí)也要控制抵押率，避免由于市場(chǎng)波動(dòng)而造成抵押房屋的價(jià)格變動(dòng)。而且要加強(qiáng)擔(dān)保法的執(zhí)行力度，對(duì)于不能夠按合同規(guī)定償還貸款的房屋要堅(jiān)決予以拍賣(mài)，降低公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，確保公積金能夠取之于民，用之于民，積極發(fā)揮公積金貸款推動(dòng)城市化改革和改善居民住房條件的重要作用。
三、結(jié)束語(yǔ)
住房公積金是我國(guó)城市化改革的重要保障之一，是改善公民住房條件的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理是進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)城市化發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康繁榮發(fā)展的重要舉措。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉萍.芻議住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)[J].商情；2014（8）：63-63
（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872）
摘 要：住房公積金制度，兼有住房保障和社會(huì)福利的雙重意味，在人民的生活中日益發(fā)揮其關(guān)鍵性的作用。哈爾濱市作為全國(guó)較早試點(diǎn)開(kāi)展住房公積金制度的城市，在二十余年住房公積金發(fā)展完善的過(guò)程中，的確取得了一些成績(jī)。然而，仔細(xì)觀察，仍然可以透過(guò)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)其中存在的隱患，大致來(lái)看，主要涉及繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、貸款規(guī)則和信息披露等制度。本文重點(diǎn)即在針對(duì)這些隱患進(jìn)行分析論述，提出可能的改進(jìn)思路。希望能夠進(jìn)一步保證哈爾濱、乃至全國(guó)的住房公積金制度健康穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞 ：住房公積金；哈爾濱市；問(wèn)題討論
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）10-0252-02
住房公積金，指在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度，是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互和保障性的特點(diǎn)。住房公積金制度于1991年在上海首創(chuàng)，1994年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將公積金制度全面推廣，1999年國(guó)務(wù)院通過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》，將住房公積金制度規(guī)范化、法制化。住房公積金制度作為福利分房制度的繼承者，經(jīng)過(guò)20多年的運(yùn)行，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的效果。截止2011年年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)到1.33億人，覆蓋率高達(dá)80%，累計(jì)繳存3.9萬(wàn)億元，繳存余額2.1萬(wàn)億元。i
哈爾濱市是較早推行公積金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈爾濱市住房公積金管理辦法》頒布出臺(tái)，提前進(jìn)入住房公積金時(shí)代。截止2011年中旬，哈爾濱市住房公積金繳存覆蓋率已達(dá)77.14%，累計(jì)歸集公積金216.07億元。全市（不含鐵路分中心、中省直、電力和農(nóng)墾系統(tǒng)）公積金已開(kāi)戶(hù) 9611個(gè)單位，職工81.54萬(wàn)人。累計(jì)發(fā)放個(gè)人貸款7.06萬(wàn)戶(hù)，計(jì)118.14億元，貸款余額65.07億元。個(gè)人貸款率為61.98%，高于全國(guó)平均水平3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人公積金貸款逾期率0.045%，低于全國(guó)0.356%的平均逾期率水平。ii在這樣一些可喜的成績(jī)面前，居安思危，也應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，在哈爾濱市住房公積金政策中，仍然存在著一些值得商榷的問(wèn)題。
一、繳存標(biāo)準(zhǔn)
哈爾濱市規(guī)定：?jiǎn)挝缓吐毠ぐ凑詹坏陀诼毠け救松弦荒甓仍缕骄べY的8%比例繳存住房公積金，最高可以達(dá)到12%。2001年1月1日實(shí)行住房分配貨幣化以后參加工作的職工，單位按照職工本人上一年度月平均工資的25%比例繳存，職工按照本人上一年度月平均工資的15%比例繳存。iii初看，政策的出發(fā)點(diǎn)無(wú)可厚非。2001年之前參加工作的職工，由于福利分房制度的影響，提取公積金的可能性將明顯降低，繳納意愿不足，這一部分公積金有較大可能性留存在個(gè)人賬戶(hù)中用以互助流動(dòng)；2001年之后參加工作的職工，由于沒(méi)有能夠享受福利分房制度，按照住房分配貨幣化的要求，以貨幣的形式對(duì)他們進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)，這部分人購(gòu)置住房的可能性偏大，對(duì)住房公積金的需要程度明顯提高。于是，就形成了這樣一種分級(jí)的住房公積金繳納政策。
然而，在這里，有以下幾點(diǎn)必須要重新加以考慮。第一，應(yīng)該明確，2001年之前參加工作的職工，仍有一定比例沒(méi)有參與福利分房。根據(jù)以上政策，按照最低標(biāo)準(zhǔn)，他們的個(gè)人賬戶(hù)中每月只能獲得上一年度月平均工資16%的住房公積金，按照最高標(biāo)準(zhǔn)，這一比例也不過(guò)提高至24%，相比2001年之后40%的比例有著天壤之別。對(duì)于這一部分人，這種近乎于歧視的待遇，無(wú)疑是不公平的。第二，即使是2001年之前參加工作，在福利分房中收益的職工，在政策出臺(tái)時(shí)的2010年，住宅也要有十年以上的房齡，況且，用作福利分房的住宅，房屋情況一般較差，與目前市場(chǎng)中銷(xiāo)售的房屋不能同日而語(yǔ)。對(duì)于這一部分人，將存在住宅的改善性需求，按照目前的繳費(fèi)方案，單純提取公積金進(jìn)行改善性住房投資將存在較大困難。第三，對(duì)于2001年之后參加工作的職工，尤其是新參加工作的職工，15%的繳費(fèi)比例負(fù)擔(dān)過(guò)重。粗略計(jì)算，如果按照新參加工作職工平均2000元/月的工資標(biāo)準(zhǔn)，住房公積金將達(dá)到300元，扣除后僅余1700元，不可避免地，單純住房公積金一項(xiàng)，就將給他們的生活帶來(lái)較大壓力。這樣一來(lái)，他們繳納住房公積金的積極性將大打折扣。
針對(duì)上述不合理之處，可以考慮以下解決方案。首先，將該政策中單純通過(guò)參加工作的時(shí)間進(jìn)行分級(jí)調(diào)整為通過(guò)是否參與福利分房進(jìn)行分級(jí)。其次，提高第一部分人群（即參與福利分房的職工）的單位繳存比例，可以考慮在原比例上上調(diào)100%，即16%~24%，同時(shí)維持個(gè)人繳存比例8%~12%不變。再次，提高第二部分人群（即未參與福利分房的職工）個(gè)人繳存的靈活性，可以考慮采用浮動(dòng)機(jī)制，將繳存比例調(diào)整至8%~20%。以上調(diào)整，充分按照個(gè)人需求，考慮個(gè)人實(shí)際情況，使得住房公積金的繳納不再有失公允，不再成為職工的負(fù)擔(dān)。
二、貸款規(guī)則
哈爾濱市規(guī)定：一、住房公積金個(gè)人貸款最長(zhǎng)年限為30年。二、住房公積金個(gè)人貸款最高額度為40萬(wàn)元，組合貸款最高額度為75萬(wàn)元（其中：住房公積金貸款為40萬(wàn)元，商業(yè)性銀行住房貸款為35萬(wàn)元）。三、購(gòu)買(mǎi)首套建筑面積在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部購(gòu)房款的20%；購(gòu)買(mǎi)首套建筑面積在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部購(gòu)房款的30%。四、購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房，住房公積金個(gè)人貸款首付款比例不低于全部購(gòu)房款的50%，貸款利率為同期首套住房公積金個(gè)人貸款利率的1.1倍。五、停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存住房公積金職工發(fā)放住房公積金貸款。iv初看，這一貸款規(guī)則考慮了公積金的貸款福利，明確了限購(gòu)制度，兼顧了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求（居住性需求與改善性需求），預(yù)防了需求過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，的確可見(jiàn)其用心良苦。
然而，仔細(xì)分析，這一貸款規(guī)則仍有值得推敲之處。首先，在個(gè)人貸款的上限額度方面，40萬(wàn)元的住房公積金貸款上限似乎估計(jì)不足。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2010年8月，哈爾濱市房屋銷(xiāo)售均價(jià)即突破7500元/平方米，這一政策則在2010年12月1日正式施行。如果考慮首付款20%，按照7500元/平方米的價(jià)格，單純通過(guò)公積金貸款，可購(gòu)得建筑面積為67平方米的住宅；考慮首付款30%，按照7500元/平方米的價(jià)格，通過(guò)組合貸款，可購(gòu)得建筑面積為143平方米的住宅。這一設(shè)計(jì)似乎恰到好處。不過(guò)，要知道，2008年末，哈爾濱的住宅價(jià)格僅為4300元/平方米，短短一年半時(shí)間內(nèi)漲幅高達(dá)75%。幸而，哈爾濱的住宅市場(chǎng)自2010年開(kāi)始突然保持穩(wěn)定，在長(zhǎng)達(dá)三年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有太大變化，始終在7500~8000元/平方米之間徘徊。如果這三年內(nèi)哈爾濱的住宅市場(chǎng)同全國(guó)其他大城市相似，哪怕維持2008~2010年的增長(zhǎng)速率，必然將造成公積金貸款的失靈。所以，防微杜漸，勢(shì)在必行，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，不妨采用浮動(dòng)的貸款上限制度，即將公積金的貸款上限與住宅價(jià)格掛鉤，每年年初對(duì)公積金貸款上限予以調(diào)整，調(diào)整幅度與上一年住宅市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相一致，以保持原設(shè)定中投資者的可購(gòu)面積相對(duì)穩(wěn)定。
其次，在二套住房的限購(gòu)力度方面，這一政策明顯缺乏約束力。假設(shè)40萬(wàn)元的住房公積金貸款、30年的貸款期限、以等額還款方式還款，按照現(xiàn)行4.5%的住房公積金貸款利率計(jì)算，月還款額為2027元；按照1.1倍之后的貸款利率（4.95%）計(jì)算，月還款額為2135元。這一變動(dòng)后，每月還款額僅僅增加了108元，全部30年下來(lái)也僅僅不過(guò)3.9萬(wàn)元，不足以對(duì)二套住房進(jìn)行有效限制。至于50%的首付款，購(gòu)房者可以考慮通過(guò)其他形式貸款的方式進(jìn)行籌集，間接演化成組合貸款。針對(duì)這一問(wèn)題，不妨可以考慮限制貸款年限來(lái)進(jìn)行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果將貸款期限縮短為20年，則月還款額將驟增到2531元，效果無(wú)疑非常明顯。
三、信息披露
哈爾濱市的住房公積金制度存在著一定程度上的信息披露混亂問(wèn)題，詳細(xì)來(lái)講，似乎有以下方面需要加以改進(jìn)。
首先，歷史信息公開(kāi)不足。不難看出，哈爾濱市住房公積金管理中心網(wǎng)站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有關(guān)住房公積金的內(nèi)容全部沒(méi)有包括在內(nèi)，造成大量珍貴信息的缺失，甚至缺乏對(duì)于歷史變遷沿革的必要說(shuō)明。對(duì)于一個(gè)政府機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，這些歷史信息的缺失，無(wú)疑是不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范、不合理的。
其次，政策法規(guī)公布混亂。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，僅僅區(qū)分了政策法規(guī)的機(jī)構(gòu)（國(guó)家、省、市、部門(mén)），卻沒(méi)有按照時(shí)間的先后順序、使用或廢止情況對(duì)各項(xiàng)政策法規(guī)進(jìn)行排列，相反，則是全部堆積在一起，統(tǒng)一注明2012年3月14日，不知哪個(gè)政策在先，哪個(gè)政策在后，哪個(gè)政策已被廢止，哪個(gè)政策仍在使用。這一混亂的做法，導(dǎo)致非專(zhuān)業(yè)人員了解哈爾濱市住房公積金制度難上加難。對(duì)于政策法規(guī)的公布，應(yīng)該本著公開(kāi)化、明確化、透徹化的原則，而不應(yīng)給讀者制造困難，使得讀者一頭霧水，無(wú)所適從。這樣的政策法規(guī)的公布，無(wú)疑是失敗的、不負(fù)責(zé)任的。
再次，政務(wù)工作披露遲緩。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，幾乎沒(méi)有關(guān)于住房公積金執(zhí)行情況的有效統(tǒng)計(jì)信息，如繳存覆蓋率、個(gè)人貸款率、公積金貸款逾期率等硬性指標(biāo)，在政務(wù)公開(kāi)方面，財(cái)政信息的記錄數(shù)甚至為0。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，除了住房公積金管理中心，沒(méi)有渠道能夠獲知有關(guān)住房公積金的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最新的一條消息還是上述遠(yuǎn)在2011年8月19日在哈爾濱日?qǐng)?bào)上刊登的統(tǒng)計(jì)資料，迄今已有兩年有余。這一不透明的信息披露體系，使得群眾不能有效知悉哈爾濱市住房公積金工作的進(jìn)展情況，知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)受到嚴(yán)重破壞，對(duì)于政府公信力的建設(shè)、群眾繳納住房公積金的積極性將形成沖擊。
還有，基層意見(jiàn)缺乏反饋。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，政民互動(dòng)一欄的記錄數(shù)同樣為0。這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，第一，群眾對(duì)于公積金制度的關(guān)注程度不高。第二，政府機(jī)關(guān)對(duì)群眾的反饋披露不及時(shí)。缺乏與群眾的交流，缺乏對(duì)基層的了解，對(duì)于政策的制定和改良來(lái)說(shuō)，將是非常不利的。
對(duì)于消息披露中存在的諸多問(wèn)題，哈爾濱市住房公積金管理中心應(yīng)該引起重視。這里，不妨借鑒一下北京市住房公積金管理中心的經(jīng)驗(yàn)，參考北京住房公積金網(wǎng)的思路，切實(shí)完善信息披露機(jī)制。
四、小結(jié)
哈爾濱作為一個(gè)北方邊陲上的城市，盡管面積位居全國(guó)第二位，人口已突破1000萬(wàn)大關(guān)，城市化率也已突破50%。但是，就中國(guó)而言，學(xué)界對(duì)于這個(gè)城市的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。許多應(yīng)有的建設(shè)、規(guī)劃、調(diào)查、統(tǒng)計(jì)都沒(méi)有施行。古語(yǔ)云：見(jiàn)微知著。作為較早推行住房公積金制度的城市之一，哈爾濱市住房公積金制度所面臨的問(wèn)題，可能不止在這個(gè)城市中發(fā)生。其中所表現(xiàn)出來(lái)的共性缺陷，應(yīng)該可以為全國(guó)所參考和借鑒。相信，在全社會(huì)的共同努力下，哈爾濱，以至全國(guó)的住房公積金制度，能夠進(jìn)一步有序規(guī)范地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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一、住房公積金個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制措施
1.建立健全信貸檔案管理制度。為了對(duì)住房公積金個(gè)人貸款中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，就需要完善具體的操作，進(jìn)一步規(guī)范貸款的發(fā)放、控制、管理和收回程序。除此之外，還應(yīng)該對(duì)所有貸款人員的檔案資料進(jìn)行收集和歸納，建立檔案管理數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)信貸檔案實(shí)施制度化和科學(xué)化的管理。
2.有效把握貸款政策。隨著住房貸款的增加，國(guó)家對(duì)貸款政策有了一定的調(diào)整。首先是貸款還款方式由借款人自主選擇，其次是為了使得借款人的還款更加方便，采取委托代扣還款的方式。最后是貸款機(jī)構(gòu)積極與各個(gè)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，加強(qiáng)公積金貸款業(yè)務(wù)的可行性。只有掌握相關(guān)的貸款政策，才能有效保障借款人的權(quán)益。
3.建立信用評(píng)價(jià)機(jī)制。為了更好地避免信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，需要對(duì)信用評(píng)價(jià)體系進(jìn)行完善，制定出確定的信用標(biāo)準(zhǔn)，利用法律對(duì)信用制度進(jìn)行規(guī)范。對(duì)于一些因信用不良被或者以資抵債的個(gè)人，貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)該不予以其進(jìn)行貸款。市政府還可以出臺(tái)一些關(guān)于信用體系建設(shè)的方案，使借款人的信用評(píng)估有法可依，市政府相關(guān)機(jī)構(gòu)還可以對(duì)信用評(píng)價(jià)體系建立給予一定的支持，鼓勵(lì)各個(gè)住房公積金信用中心之間相互合作，這樣一來(lái)就會(huì)使信用評(píng)價(jià)體系更具有權(quán)威性，更能體現(xiàn)公正和公平，從而使貸款工作有基礎(chǔ)性的保障。
4.建立健全三級(jí)貸款審批制度。三級(jí)貸款審批制度即貸款前、貸款中、貸款后的審批。首先應(yīng)該在貸款前對(duì)貸款資料的真實(shí)程度進(jìn)行調(diào)查，還要對(duì)房屋交易價(jià)格進(jìn)行合理性分析；其次，在貸款中進(jìn)行審批，對(duì)借款人的還款能力進(jìn)行調(diào)查，嚴(yán)重控制貸款期限；最后是貸款后的檢查，讓借款人辦理抵押權(quán)證，還應(yīng)該及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，對(duì)一些逾期貸款的具體情況進(jìn)行跟蹤，催收部分逾期貸款，做到三級(jí)貸款審批的嚴(yán)格執(zhí)行。
5.處理好各種委托關(guān)系。在貸款業(yè)務(wù)處理中，建立適當(dāng)?shù)馁J款發(fā)放制度，工作人員還應(yīng)該做好逾期貸款的臺(tái)賬處理和記錄，堅(jiān)持發(fā)放人員和清收人員一致的原則，將所有的工作落實(shí)到個(gè)人，對(duì)貸款人的借款合同執(zhí)行追蹤調(diào)查，確保逾期貸款清收的全面。還應(yīng)該建立三位一體的清收模式，將銀行和置業(yè)擔(dān)保公司和公積金中心進(jìn)行連接，實(shí)行三位一體的管理模式，這樣才可以使得逾期貸款處理更加完善。對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和貸款政策技能的培養(yǎng)，對(duì)貸款工作進(jìn)行不定期的檢查，做好相關(guān)的委貸工作。
6.對(duì)貸款對(duì)象、金額和期限進(jìn)行嚴(yán)格控制。在貸款過(guò)程中，要對(duì)借款人的資格進(jìn)行審查，天津市住房公積金借款人應(yīng)該滿(mǎn)足下面幾個(gè)條件才能給予其貸款資格。首先是具有本市常住戶(hù)口或者本市其他有效居留身份；借款人應(yīng)具有完全民事行為能力，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，信用良好；開(kāi)立住房公積金帳戶(hù)一年以上，并貸款前連續(xù)繳存住房公積金滿(mǎn)一年；未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù)。除此之外，天津市住房公積金貸款還應(yīng)該具備的條件有申請(qǐng)人應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)格的20%以上的自籌資金。購(gòu)買(mǎi)首套住房且所購(gòu)住房建筑面積90平方米（含90平方米）以下的，首付款不能低于房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)住房建筑面積超過(guò)90平方米的，首付款不能低于房?jī)r(jià)的30%；購(gòu)買(mǎi)二套住房的，首付款不低于房?jī)r(jià)的50%；購(gòu)買(mǎi)第三套住房及以上的，暫停發(fā)放公積金貸款。
天津市住房公積金管理中心對(duì)住房公積金賬戶(hù)余額倍數(shù)確定的貸款限額進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。貸款購(gòu)買(mǎi)首套自有住房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金帳戶(hù)余額的15倍；貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房和公有現(xiàn)住房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金帳戶(hù)余額的10倍；購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房或經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金帳戶(hù)余額的20倍；當(dāng)借款人的住房公積金賬戶(hù)余額小于2萬(wàn)元時(shí)，按2萬(wàn)元為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。除此之外，個(gè)人的最高貸款金額應(yīng)該控制在50萬(wàn)元以?xún)?nèi)。對(duì)貸款期限也要做一定的控制，一般最適宜的貸款期限應(yīng)該是中、短期限，貸款期限越長(zhǎng)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的影響也會(huì)越大，所以貸款單位一般會(huì)將最長(zhǎng)的貸款期限控制在30年以下，這樣可以更好地控制個(gè)人貸款中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
二、結(jié)語(yǔ)
住房公積金管理機(jī)構(gòu)只有清楚的認(rèn)識(shí)到管理中存在的問(wèn)題，并對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施制度化和科學(xué)化的控制，才能使得貸款風(fēng)險(xiǎn)降低，對(duì)住房公積金的資金安全起到保障作用，才能更好地維護(hù)廣大人民的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高人們的生活水平。
作者：胡曉茜單位：天津市住房公積金管理中心
【關(guān)鍵詞】 公積金貸款 準(zhǔn)備金提取 風(fēng)險(xiǎn)管理
住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一,目前對(duì)于住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金總額是否充足、提取方式是否合理等問(wèn)題有較大爭(zhēng)議。本文將從分析住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)和住房公積金機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理體系出發(fā),探討貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取的合理方式,并提出貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策。
一、住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r及風(fēng)險(xiǎn)分析
1、住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r
自1992年以來(lái),住房公積金制度在全國(guó)設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來(lái),不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎,而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底,全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬(wàn)人,繳存總額20699.78億元,累計(jì)為961.17萬(wàn)戶(hù)職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元,住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展,其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。
2、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
《住房公積金管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)規(guī)定,住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。因此,住房公積金在運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國(guó)債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心對(duì)資金的違規(guī)操作造成的損失及工作人員的操作不當(dāng)造成的損失等運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款還款期比較長(zhǎng),隨著時(shí)間的推移,借款人收入、還款資金來(lái)源及房地產(chǎn)市場(chǎng)等綜合因素的變化,其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多樣化和復(fù)雜化。
第一,按照《條例》的規(guī)定,住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。由于委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,特別是銀行是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,難以解決各自因不同利益驅(qū)使而在運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的目標(biāo)和利益沖突。一是表現(xiàn)為銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”,可能將風(fēng)險(xiǎn)較小、收益較高的項(xiàng)目留給自己,而將風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式發(fā)放,加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是由于銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),基于節(jié)約成本考慮,銀行對(duì)貸款的回收力度不夠。住房公積金管理中心因不直接面對(duì)借款人,受托銀行又與住房公積金管理中心之間沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對(duì)接,信息交流滯后,在監(jiān)督管理還款方面處于被動(dòng)地位。
第二,住房公積金的政策性特征決定了貸款發(fā)放的對(duì)象不能像商業(yè)銀行那樣自由選擇,只能靠廣大住房公積金繳存職工,而且大部分繳存職工收入較低。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,勞動(dòng)用工制度的改革,職工工作變動(dòng)頻繁,收入很不穩(wěn)定。由于住房公積金個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng),還款期內(nèi)借款人支付能力的變化較大,將隨時(shí)影響貸款的質(zhì)量。
第三,在住房公積金抵押貸款中,最重要的風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前還沒(méi)有建立起對(duì)職工個(gè)人資信狀況的調(diào)查、評(píng)估機(jī)構(gòu),在借款過(guò)程中往往通過(guò)借款人自己提供的收入狀況等資信證明進(jìn)行審查,很難對(duì)借款人的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然簽訂合同時(shí),借款人有還款能力,但由于住房公積金還款期長(zhǎng),其收入的穩(wěn)定性和信用狀況很難預(yù)計(jì)。因此很難對(duì)貸出去的款項(xiàng)加以識(shí)別、預(yù)計(jì)和控制,或通過(guò)保險(xiǎn)機(jī)制加以分散。
第四,住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運(yùn)作,貸款業(yè)務(wù)單一、動(dòng)作范圍狹窄,不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)計(jì)相應(yīng)的貸款品種,以分散風(fēng)險(xiǎn)。以所購(gòu)房屋做抵押,其安全性與抵押物的市場(chǎng)價(jià)值密切相關(guān),房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響,因此,住房公積金個(gè)人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。其發(fā)生是以時(shí)間為分布區(qū)的,即在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)可能根本不會(huì)發(fā)生,甚至可能在十年內(nèi)都不會(huì)發(fā)生,但在另一個(gè)時(shí)間段內(nèi)會(huì)發(fā)生。由于系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)不存在穩(wěn)定的發(fā)生概率,很難預(yù)計(jì)其發(fā)生的可能性和損失的大小。總之,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定性和損失的難以估計(jì),使這種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)很難防范。
第五,由于不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害意外事故導(dǎo)致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等,都會(huì)使住房公積金個(gè)人住房貸款的不確定性因素增加。
二、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理分析
盡管當(dāng)前住房公積金管理中心高度重視住房公積金使用安全,通過(guò)對(duì)貸款對(duì)象嚴(yán)格審核,抓好貸后資產(chǎn)管理,建立健全逾期貸款催收機(jī)制等方式,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作,但由于住房公積機(jī)構(gòu)成立時(shí)間較短,尚未建立一整套完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系,住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范能力還很弱,主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
1、沒(méi)有建立起完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度
根據(jù)《條例》的規(guī)定,住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位,沒(méi)有任何自有資本金,缺乏資金保障。住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為住房公積金的責(zé)任主體,承擔(dān)了較金融機(jī)構(gòu)更大的的風(fēng)險(xiǎn)。提取的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金僅限于貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的一種,沒(méi)有像金融機(jī)構(gòu)那樣計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備嚴(yán)格按照《貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提指引》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》)的規(guī)定計(jì)提。《指引》規(guī)定貸款損失準(zhǔn)備包括一般準(zhǔn)備、專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備和特種準(zhǔn)備。一般準(zhǔn)備主要用于尚未識(shí)別的可能性損失準(zhǔn)備,應(yīng)按季計(jì)提,其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備是根據(jù)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指導(dǎo)原則》,對(duì)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)后,按每筆貸款損失的程度計(jì)提,用于彌補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)損失,即按照正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五級(jí)分類(lèi)法計(jì)提。關(guān)注類(lèi)貸款計(jì)提比例為2%;次級(jí)類(lèi)貸款計(jì)提比例為25%;可疑類(lèi)貸款計(jì)提比例為50%;損失類(lèi)貸款計(jì)提比例為100%。其中,次級(jí)和可疑類(lèi)貸款的損失準(zhǔn)備,計(jì)提比例可以上下浮動(dòng)20%。特種準(zhǔn)備由銀行根據(jù)不同類(lèi)型(如行業(yè)等)貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)損失概率及歷史經(jīng)驗(yàn),自行確定計(jì)提比例。因此,借鑒西方國(guó)家及金融機(jī)構(gòu)防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),及早制定完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度顯得尤為重要。
2、缺乏完善、統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理體系
要研究住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)識(shí)別貸款風(fēng)險(xiǎn),新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準(zhǔn)備的識(shí)別、計(jì)量和控制風(fēng)險(xiǎn)。從目前全國(guó)各住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況來(lái)看,住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款管理模式。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)、計(jì)量和控制系統(tǒng)不完善,貸款并沒(méi)有像金融機(jī)構(gòu)那樣實(shí)行分類(lèi)管理,且各地住房公積金管理各自為政,沒(méi)有形成強(qiáng)大的資金鏈,一旦某地區(qū)發(fā)生較大的風(fēng)險(xiǎn)損失,很難從其他住房公積金管理機(jī)構(gòu)那里獲得資金支持。
三、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策分析
住房公積金管理機(jī)構(gòu)肩負(fù)著住房公積金管理的職責(zé),安全性是第一位的,是不以盈利為目的的實(shí)現(xiàn)保值、增值。就貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金而言,目前按照財(cái)政部《關(guān)于住房公積金財(cái)務(wù)管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》(財(cái)綜字[1999]149號(hào))“建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例,按不低于住房公積金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定,從住房公積金增值收益中分配”的規(guī)定,截至2008年年底,全國(guó)已建立了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金285.67億元,數(shù)額不小,但是全國(guó)各地分布不均衡。貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)最重要的方式,其提取比例及提取基數(shù)的確定,需要經(jīng)過(guò)大量的考察、論證以及準(zhǔn)確的計(jì)量,不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的多少來(lái)判斷是否足以抵御未來(lái)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益,建議目前貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金按增值收益的60%提取,以期能達(dá)到抵抗風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí),不斷完善住房公積金個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。
1、制定適合住房公積金特點(diǎn)的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷(xiāo)管理機(jī)制
建立審慎合理的貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)程度的高低將貸款分為正常、資級(jí)、關(guān)注、可疑和損失五類(lèi)。按照財(cái)務(wù)制度的要求制定壞賬核銷(xiāo)辦法,對(duì)符合壞賬核銷(xiāo)條件的貸款,按一定程序逐步核銷(xiāo),是化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑。在經(jīng)過(guò)必要的審批程序后,應(yīng)立即用五級(jí)分類(lèi)法已計(jì)提的呆賬準(zhǔn)備金進(jìn)行核銷(xiāo),并對(duì)已核銷(xiāo)的壞賬保留追索的權(quán)利,繼續(xù)實(shí)施催收。
2、研究貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理的指標(biāo)體系,建立住房公積金貸款運(yùn)行和還貸情況量化預(yù)警機(jī)制
針對(duì)借款人、開(kāi)發(fā)商以及不同房屋物性的各種風(fēng)險(xiǎn)源,通過(guò)對(duì)住房公積金貸款數(shù)據(jù)的研究分析,探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風(fēng)險(xiǎn)基金余額的比率、房產(chǎn)市值與貸款余額的綜合成數(shù)、住房公積金保證貸款總額與擔(dān)保公司注冊(cè)資本金等多方面選取指標(biāo),從中把握住與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)外部因素,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確描述,正確評(píng)估住房公積金貸款的資產(chǎn)安全性,并為采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)提供量化的客觀依據(jù),建立起系統(tǒng)化、科學(xué)化的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系。
【參考文獻(xiàn)】
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一、建立全國(guó)管理中心，保證住房公積金的流動(dòng)性
由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況差距很大，而住房公積金又實(shí)行屬地封閉化運(yùn)行，不能跨區(qū)跨市調(diào)劑資金余缺，導(dǎo)致各地住房公積金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年來(lái)，在住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)過(guò)程中，一些城市就出現(xiàn)了公積金個(gè)貸排隊(duì)或調(diào)低貸款額度的現(xiàn)象。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設(shè)，有必要建立全國(guó)住房公積金管理中心，統(tǒng)籌安排使用住房公積金。各地住房公積金管理中心的閑置資金（或沉淀資金）全部匯總到這個(gè)中心，地方管理中心通過(guò)資金短期“頭寸”拆借和中長(zhǎng)期有償融資來(lái)防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)住房公積金管理中心可以進(jìn)入銀行間市場(chǎng)或通過(guò)發(fā)行票據(jù)、債券等方式融資，再向地方住房公積金管理中心轉(zhuǎn)貸。這樣既實(shí)現(xiàn)了資金的跨區(qū)域流動(dòng)，也有利于提高資金使用效率，保證住房公積金整體的流動(dòng)性。
二、控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證住房公積金的安全性
雖然國(guó)家有關(guān)部門(mén)在此次試點(diǎn)工作中的管理非常嚴(yán)格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國(guó)統(tǒng)一的項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行平臺(tái)和項(xiàng)目貸款運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)，各試點(diǎn)城市通過(guò)運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)規(guī)范操作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租賃類(lèi)型的保障性住房還面臨投資回收期長(zhǎng)、利率與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都較大的問(wèn)題。尚且在實(shí)際操作中，仍然存在一些如開(kāi)發(fā)單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設(shè)項(xiàng)目房屋滯銷(xiāo)、滯租等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制是關(guān)鍵。
1.加強(qiáng)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
與個(gè)貸相比，項(xiàng)目貸款無(wú)論是從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度來(lái)說(shuō)，還是風(fēng)險(xiǎn)控制等方面都對(duì)管理中心工作人員提出了更高的要求。多年來(lái)，住房公積金管理中心都是以發(fā)放個(gè)人貸款為主要業(yè)務(wù)，想要做好項(xiàng)目貸款試點(diǎn)工作，各試點(diǎn)城市住房公積金管理中心應(yīng)該按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目貸款管理及操作，組織項(xiàng)目貸款管理人員的培訓(xùn)，制定項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范操作程序。公積金管理中心應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)貸款項(xiàng)目的調(diào)查評(píng)審；可以借用商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，對(duì)借款人的資信情況、財(cái)務(wù)狀況、履約能力進(jìn)行量化分析；可以邀請(qǐng)第三方的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目投資和收益、抵押物價(jià)值進(jìn)行分析或評(píng)估，提供是否列為貸款項(xiàng)目以及貸款額度等建議；建立審貸分離制度和貸款逐級(jí)審批制度，通過(guò)多部門(mén)、多層級(jí)把關(guān)，確保貸款項(xiàng)目選擇的科學(xué)性；落實(shí)貸款抵押，針對(duì)保障性住房的不同特點(diǎn)采取區(qū)別政策，以銷(xiāo)售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房和城市棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)的住房可完全以在建工程作為貸款抵押物，而以出租為主的公共租賃住房，除在建工程抵押外，還可要求借款人追加公建或商品房等未來(lái)便于處置的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，以減輕未來(lái)拍賣(mài)執(zhí)行抵押物的難度，加強(qiáng)對(duì)債權(quán)的保護(hù)力度。
2.健全擔(dān)保機(jī)制
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，盈利性差、風(fēng)險(xiǎn)性高的公共住房建設(shè)貸款十分需要有專(zhuān)門(mén)、獨(dú)立的擔(dān)保機(jī)制給予配合和支持，控制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，否則將很難可持續(xù)發(fā)展。目前一些地區(qū)公積金管理中心的保障房項(xiàng)目貸款寄希望于地方政府財(cái)政擔(dān)保，既無(wú)法可依，事實(shí)上也無(wú)法操作。要建立符合中國(guó)實(shí)際的住房保障制度，沒(méi)有政策性金融體系的支持是難以實(shí)現(xiàn)的，而有效的政策性金融體系不僅包括直接為保障房建設(shè)或消費(fèi)提供信貸支持的金融機(jī)構(gòu)，還應(yīng)包括提供擔(dān)保、保險(xiǎn)等信用增級(jí)支持的輔機(jī)構(gòu)。鑒于住房公積金項(xiàng)目貸款的政策性，建議由中央和地方財(cái)政共同出資設(shè)立保障性住房擔(dān)保基金，為公積金貸款提供風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制。
三、加強(qiáng)政策扶持，保證住房公積金的收益性
住房公積金作為政策引導(dǎo)下的互助型住房資金，來(lái)源于強(qiáng)制的個(gè)人儲(chǔ)蓄，而非政府出資，這一特點(diǎn)決定了其管理必須以維護(hù)廣大繳存人利益為目標(biāo)。
目前，保障性住房貸款的主要支持對(duì)象為經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房，經(jīng)濟(jì)適用住房雖然收益率低，但還可以保證讓開(kāi)發(fā)企業(yè)保本微利運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)收支平衡，還貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；但是公共租賃住房單純靠租金收入是難以實(shí)現(xiàn)收支平衡的，因此，國(guó)家需要在公共租賃住房貸款融資安全方面做出努力，盡早出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。
通過(guò)研究瑞典、我國(guó)香港等地的保障性住房融資政策，我們認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面加以借鑒：一是由政府對(duì)公共租賃住房貸款進(jìn)行貼息，這樣一方面可以降低保障性住房建設(shè)成本，另一方面可以使公共租賃住房的受益人花更少的錢(qián)享受到理想的居住條件；二是由政府出資對(duì)公共租賃住房在貸款期限的虧損直接予以補(bǔ)貼，以提高其償債能力；三是由政府對(duì)承租人進(jìn)行租房補(bǔ)貼，以降低承租人的租金負(fù)擔(dān)，同時(shí)，還有助于提高公共租賃住房的出租率和租金收繳率，增加公共租賃住房收入；四是延長(zhǎng)貸款期限，使其與公共租賃住房長(zhǎng)期租賃才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平衡的特點(diǎn)相匹配；五是根據(jù)公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)情況，出臺(tái)政策允許部分公共租賃住房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)外銷(xiāo)售，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，寄希望于在短期內(nèi)集中大批量建設(shè)公共租賃住房一勞永逸地解決所有問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的，尤其是現(xiàn)階段政府財(cái)政支付保障性住房建設(shè)資金存在嚴(yán)重困難的情況下，公共租賃住房要想發(fā)展好，就必須建立可持續(xù)發(fā)展模式，而分批次出售公共租賃住房，不僅可以彌補(bǔ)虧損、減輕政府壓力，還能積攢出后續(xù)建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的滾動(dòng)發(fā)展。
此前公積金異地貸款“叫好難叫座”,有相關(guān)流程繁瑣、地方上有利益矛盾、資金池不同、第三方不樂(lè)意、市場(chǎng)需求不大等多方面原因。破解這一難題,根本還在于深化公積金管理體制改革,特別是要在住房公積金跨地區(qū)轉(zhuǎn)移、建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的公積金信息交換系統(tǒng)、優(yōu)化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程等方面做出探索
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、央行日前聯(lián)合《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》,異地貸款業(yè)務(wù)全面推行。對(duì)這一惠民舉措,社會(huì)普遍叫好。然而,現(xiàn)實(shí)并非想象的那樣美。去年10月三部門(mén)就已聯(lián)合發(fā)文,要求推進(jìn)公積金異地貸款業(yè)務(wù),但大多數(shù)城市并沒(méi)有啟動(dòng)。即使少數(shù)城市試行,貸款額度也極小。
公積金異地貸款為何“叫好難叫座”?這要從現(xiàn)實(shí)中的諸多尷尬說(shuō)起。
一是流程繁瑣。繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核繳存和已貸款情況,而貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢(xún)、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)等。貸款人要與兩個(gè)城市的公積金中心打交道,從咨詢(xún)、遞交材料、開(kāi)證明、辦貸款,需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。若兩個(gè)城市之間協(xié)調(diào)不順,申請(qǐng)人時(shí)間便等不起。由于不同城市公積金貸款額度不同,大城市繳存卻去小城市購(gòu)房,往往不能按大城市繳存的比例貸款,而在小城市繳存但要去大城市貸款,公積金的額度又太少。如果加上組合貸款,且不說(shuō)手續(xù)麻煩,更在于商貸部分利率上浮會(huì)高出純商貸,不合算。
二是利益產(chǎn)生矛盾。公積金管理屬于地方財(cái)政賬戶(hù),執(zhí)行異地貸款,會(huì)有地方擔(dān)心動(dòng)了自己的奶酪。加上當(dāng)前人才通常是向一二線城市流動(dòng),人們?cè)谝欢€城市購(gòu)房的愿望比在三四線城市要強(qiáng)烈,異地貸款使資金流向一二線城市,影響公積金管理而產(chǎn)生的利息及其他投資性收入。有些城市的公積金是用來(lái)支持當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾团锔姆康拈_(kāi)發(fā)貸款,自然不希望這些資金被別的城市使用。
三是資金池不同。有些城市公積金利用率不足,而有些城市的公積金則入不敷出。本地的公積金繳存者申請(qǐng)住房貸款尚且緊張,哪能輪到異地繳存者貸款?
四是第三方不樂(lè)意。一些開(kāi)發(fā)商想盡快回籠資金,拒絕使用公積金異地貸款。有的樓盤(pán)寧愿給購(gòu)房者多點(diǎn)優(yōu)惠,也要?jiǎng)裾f(shuō)購(gòu)房者改為商業(yè)貸款。此外,有些銀行也勸購(gòu)房者轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款,因?yàn)楣e金異地貸款對(duì)受委托銀行來(lái)說(shuō)手續(xù)繁雜,屬于中間業(yè)務(wù)收入,獲利不高,缺少辦貸的動(dòng)力。還有一些銀行積壓了很多本地公積金貸款,異地的就更難辦了。
五是市場(chǎng)需求不大。能申請(qǐng)公積金貸款的多數(shù)是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的員工,這類(lèi)人口較為穩(wěn)定,一般也不會(huì)到其他城市貸款購(gòu)房,這就決定了公積金異地房貸需求不會(huì)大。
推動(dòng)公積金異地貸款業(yè)務(wù),若只見(jiàn)“證明”不見(jiàn)“資金”,辦貸城市公積金中心沒(méi)有積極性,公積金異地貸款夢(mèng)想就很難實(shí)現(xiàn)。破解這一難題,根本的還在于深化公積金管理體制改革。倘若繳存城市的住房公積金能順利轉(zhuǎn)移到貸款所在地城市,這樣貸款城市就有了辦理異地貸款的積極性。此外,針對(duì)銀行積壓了很多公積金貸款,建議讓申請(qǐng)人轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款,公積金管理中心實(shí)施貼息給予支持。鑒于公積金屬地管理性質(zhì),且管理較為封閉,繳存地和購(gòu)房地住房公積金管理中心應(yīng)積極配合,及時(shí)出具、確認(rèn)繳存證明等材料,以方便辦理貸款手續(xù)。同時(shí),國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的公積金信息交換系統(tǒng),各地公積金中心應(yīng)按照異地貸款政策要求,抓緊開(kāi)展信息系統(tǒng)升級(jí)改造,優(yōu)化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程,以盡快適應(yīng)全國(guó)異地貸款業(yè)務(wù)信息化要求。
摘 要 11月8日，海南省新修訂的《海南住房公積金提取操作規(guī)程》正式出臺(tái)。新規(guī)中，公積金提取方式更靈活便利，使用范圍大幅放寬，可用來(lái)支付子女大中專(zhuān)學(xué)費(fèi)、房租和物業(yè)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)。海南省出臺(tái)的這項(xiàng)新規(guī)定，讓我們不得不重新審視住房公積金的用途。本文主要闡述了住房公積金在提取和貸款方面的用途，并客觀的分析其新用途的可行性和推廣性。
關(guān)鍵詞 住房公積金 提取 貸款 新用途
截止2008年末，全國(guó)住房公積金繳存余額為12116.24億元。然而，全國(guó)住房公積金運(yùn)用率卻不到六成。因此，隨著房?jī)r(jià)的上升，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)心住房公積金的使用問(wèn)題。
一、住房公積金的提取
（一）國(guó)家政策及解讀
國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定了提取住房公積金的6 種情形：購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。
條例規(guī)定的提取住房公積金的6種情形中，安排在第一位的也是實(shí)踐中發(fā)生最多的提取情形，是購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房（此類(lèi)提取占提取總額的70%以上）。即使是這種發(fā)生最多的提取情形，作為行政法規(guī)的條例，也不可能規(guī)定得很詳細(xì)，如何操作只能留給主管部委去規(guī)定了。2005 年1月10日，建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金管[2005]5號(hào)），該文第8條規(guī)定：職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，未申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，原則上職工本人及其配偶在購(gòu)建和大修住房1 年內(nèi)，可以憑有效證明材料，一次或者分次提取住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。夫妻雙方累計(jì)提取總額不能超過(guò)實(shí)際發(fā)生的住房支出。
（二）提取住房公積金時(shí)應(yīng)注意的情形
1．配偶如何支取其公積金
購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房和大中型住房的配偶，可以持結(jié)婚證明、首付款發(fā)票和購(gòu)房合同向繳存單位提出申請(qǐng)，支取其住房公積金。但是夫妻雙方的住房公積金累計(jì)支取額不得超過(guò)買(mǎi)、建造自住住房和大中型住房的總價(jià)款。
2．住房公積金能否支取現(xiàn)金
職工提取住房公積金的方式，要根據(jù)不同的實(shí)際情況確定。職工因購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房和大中型住房或償還住房貸款本息的，住房公積金的受托銀行以開(kāi)具轉(zhuǎn)賬支票的方式由職工提取；職工因離退休、出國(guó)（境）定居、戶(hù)口遷移、完全喪失勞動(dòng)能力、死亡或被宣告死亡原因提取住房公積金的，由受托銀行以現(xiàn)金的行式支付給職工。
3．對(duì)提取金額的限制
按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定有下列情況之一的住房公積金繳存人可以辦理住房公積金銷(xiāo)戶(hù)手續(xù)，即將個(gè)人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的住房公積金一次性全部提取。個(gè)人住房公積金賬戶(hù)撤銷(xiāo)：離休退休、戶(hù)口遷出所在地的市縣或出國(guó)定居、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系、死亡或被宣告死亡。符合《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定辦理銷(xiāo)戶(hù)手續(xù)提取住房公積金的，不用繳納個(gè)人所得稅。
不符合以上情形的，劃款時(shí)在住房公積金賬戶(hù)上保留至少一個(gè)月的余額，但提取金額不得超過(guò)住房公積金貸款和商業(yè)住房貸款的貸款余額及利息和。
二、住房公積金的使用
繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款，它是在滿(mǎn)足繳存人自己的需要后，為其他需要資金的繳存人提供的購(gòu)房貸款。
大力發(fā)展個(gè)人住房貸款，可以提高公積金的使用效率。但是，一味地鼓勵(lì)個(gè)人住房貸款，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)住房公積金個(gè)人住房貸款政策做出了新的規(guī)定。新規(guī)定中增加了對(duì)第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象的限制，并停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。另外，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部還對(duì)公積金貸款利率做了相應(yīng)的上調(diào)。
三、住房公積金新用途
目前，住房公積金已經(jīng)海量滯存，有呼吁將住房公積金用于購(gòu)車(chē)的，有要求用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的。11月8日，海南省新修訂的《海南住房公積金提取操作規(guī)程》中規(guī)定，住房公積金可用來(lái)支付子女大中專(zhuān)學(xué)費(fèi)、房租和物業(yè)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)，使公積金提取方式更加靈活便利，使用范圍大幅放寬。
從某種程度上說(shuō)，這一規(guī)定賦予了住房公積金更多的內(nèi)涵，打破了其與社保資金的界限，提高了它的使用效率。許多省份住房公積金沉淀了巨額資金，面臨使用效率低的壓力。一方面一些低收入家庭存儲(chǔ)了住房公積金，因?yàn)槲促I(mǎi)房而無(wú)法提取；另一方面，又有無(wú)錢(qián)送子女上大學(xué)或看不起病的情況。為解決他們的困難，出臺(tái)這樣的政策是需要的。
同時(shí)，這一規(guī)定的推出也是被動(dòng)的。首先，它將住房公積金變作他用，已經(jīng)嚴(yán)重違背了我們繳納住房公積金的初衷。其次，住房公積金為做到專(zhuān)款專(zhuān)用，隨之而來(lái)的亂用現(xiàn)象又會(huì)引發(fā)一系列的監(jiān)管問(wèn)題。再次，用住房公積金做這些事，會(huì)遮蓋其他一些職能部門(mén)應(yīng)該做的工作，也暴露了社會(huì)完善救助機(jī)制的缺乏。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，解決住房公積金的沉淀問(wèn)題，提高其使用效率，還應(yīng)從其最初的用途出發(fā)，正確處理提取與貸款的關(guān)系，增加提取方式的靈活性，限制貸款的條件和額度，并制定相應(yīng)的政策，使二者為住房者的購(gòu)房提供有效的保障，真正達(dá)到“居者有其屋”。
參考文獻(xiàn)：
[1]王凌云.試論住房公積金制度的公平問(wèn)題.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2007(6).
究竟情況如何？記者暗訪了工、農(nóng)、中、建、交五大行，被告知首套房貸利率折扣一般情況下為9折。特例的情況也有一些，比如，農(nóng)行一支行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，如果貸款人個(gè)人征信紀(jì)錄良好、且純商業(yè)貸款額度達(dá)到兩百萬(wàn)元以上，支行可以申請(qǐng)為客戶(hù)提供86折―88折的折扣；同樣的前提下，建行一支行表示，可以嘗試為客戶(hù)申請(qǐng)88折。
武漢公積金貸款最低首付20%
武漢市公積金管理中心于9月2日公告稱(chēng)，自2015年9月1日起，使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至兩成，此前的其他貸款條件不變。
據(jù)了解，按照此前政策，職工購(gòu)買(mǎi)首套自住住房、房屋面積在90平方米以下的，最低首付可低至兩成；使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房，無(wú)論二套房面積是否超過(guò)144平方米，最低首付款比例均為三成，且最高貸款額度為60萬(wàn)元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額，最高貸款比例不超過(guò)房屋總價(jià)的40%。
天津叫停中介或個(gè)人代銷(xiāo)限價(jià)房
日前，為確保限價(jià)商品住房公開(kāi)、公平銷(xiāo)售，天津市國(guó)土房管局下發(fā)通知，叫停中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人銷(xiāo)售新建限價(jià)商品房。同時(shí)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得限價(jià)商品住房銷(xiāo)售許可證之日起10日內(nèi)，要一次性推出許可銷(xiāo)售的全部房源，不得分樓座或分批次銷(xiāo)售。
天津市國(guó)土房管局特別提醒廣大持有限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)資格證明的市民，一定要通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房。各相關(guān)管理部門(mén)將加強(qiáng)日常巡查，對(duì)各種形式的違規(guī)銷(xiāo)售限價(jià)商品住房行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。
深圳公積金二套房最低首付30%
9月2日，深圳市住建局公積金中心表示，該中心正在抓緊向市政府、市住房公積金管理委員會(huì)上報(bào)請(qǐng)示。在市政府、市住房公積金管理委員會(huì)正式批復(fù)前，深圳將維持30%的公積金貸款政策不變。據(jù)了解，4月7日起，深圳執(zhí)行的住房公積金貸款首付政策為首套房首付比例最低20%；購(gòu)買(mǎi)二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公積金二套房最低首付比例仍為30%。此前的8月31日，中國(guó)住建部、財(cái)政部與央行通知，自2015年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例降至20%。
山東政府或收購(gòu)滯銷(xiāo)商業(yè)用房
9月6日，山東省人民政府辦公廳印發(fā)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》。方案中提出，對(duì)長(zhǎng)期滯銷(xiāo)且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓，可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問(wèn)題。
方案還顯示，各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。
佛山9月擬出讓14宗土地
據(jù)佛山市公共資源交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月份擬掛牌出讓土地面積達(dá)73.6萬(wàn)平米，環(huán)比8月增長(zhǎng)468%，和去年同期相比增長(zhǎng)113.8%。據(jù)了解，此次推出地塊共有14宗，南海2宗、順德10宗、高明2宗，禪城、三水暫時(shí)沒(méi)有土地掛牌的信息。其中，順德推出的10宗地總面積達(dá)58.02萬(wàn)平方米，占了八成多。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，除了政府為了完成年度推地計(jì)劃，而加快土地出讓這個(gè)因素之外，9月份也是推地的好時(shí)機(jī)。利好包括今年1―8月成交量的高漲，限購(gòu)的放開(kāi)以及信貸的寬松。
成都8月土地成交面積大漲328%
9月7日，四川中原的報(bào)告顯示，8月成都共供應(yīng)土地39宗，供應(yīng)面積2251.36畝，環(huán)比大漲231.63%，同比下跌55.89%。成都主城區(qū)整體供需環(huán)比小幅回升，近兩月土地供應(yīng)均不足百畝，市場(chǎng)整體維持低位水平，且均為商業(yè)性質(zhì)用地，住宅用地成交持續(xù)“啞火”。從9月主城區(qū)的供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)后市將反彈回升，進(jìn)入回暖通道。
郊縣區(qū)土地供應(yīng)量激增，成交大幅沖高。其中，都江堰8月兩次大規(guī)模推千畝土地，萬(wàn)達(dá)均以底價(jià)拿下。截至目前，萬(wàn)達(dá)已在都江堰完成布局超過(guò)1800畝。
重慶新推9宗地
9月7日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局最新出讓公告顯示，將公開(kāi)出讓位于江北、沙坪壩等區(qū)域的9宗地塊，合計(jì)土地面積66.9萬(wàn)平方米，總出讓起始價(jià)達(dá)33億元。
一、利率調(diào)升與住房公積金增值收益之間呈此漲彼落趨勢(shì)
面對(duì)通脹壓力和CPI指數(shù)的居高不下，從2010年10月20日以來(lái)，央行連續(xù)五次提高了人民幣存貸款利率，住房公積金存貸款利率也隨之進(jìn)行了調(diào)整，頻頻加息已經(jīng)嚴(yán)重影響到住房公積金增值收益。
根據(jù)現(xiàn)行政策，公積金管理中心的定期存款利息收入按起存日利率計(jì)算，當(dāng)前的加息不會(huì)造成定期存款利息收入的增加。委托貸款利息收入按當(dāng)年放貸的貸款利率計(jì)算，遇到利率調(diào)整，也只能等到次年的元月一日才能按新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。即使遇到利率上調(diào)，貸款利息收入的增加也有一個(gè)滯后問(wèn)題。這就意味著公積金管理中心的利息收入被鎖定。但是，公積金利息支出卻沒(méi)有被鎖定，會(huì)隨著利率的上調(diào)而增加。因?yàn)槊磕甑?月30日是全國(guó)大部分管理中心公積金年度結(jié)算日，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金余額按調(diào)高后的3個(gè)月定期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付職工利息。2011年1月1日后遇到加息（利率調(diào)升），在住房公積金定期存款利息收入和貸款利息收入已經(jīng)被鎖定的情況下，2011年6月30日的3個(gè)月定期存款利率就決定了住房公積金增值收益的多少。這里就存在一個(gè)利率執(zhí)行上的不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。定期存款利息收入和貸款利息收入按調(diào)高前的低利率計(jì)算，公積金利息支出卻按調(diào)高后的較高利率執(zhí)行，意味著增值收益的減少。本輪央行加息采用的是不對(duì)稱(chēng)方式，即存款利率上調(diào)幅度大于貸款利率上調(diào)幅度。經(jīng)過(guò)5次加息后，活期存款利率提高了0. 14%，3個(gè)月定期存款利率提高了1. 39%，5年以下個(gè)人貸款利率提高了1. 12%，5年以上個(gè)人貸款利率提高了1. 03%。尤其是3個(gè)月定期存款利率的提高，使每?jī)|元上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金每年多支付利息139萬(wàn)元。以住房公積金繳存余額按全國(guó)4000億元的資金沉淀計(jì)算，則每年多支出利息55. 6億元，造成住房公積金管理中心的資金成本大幅提高。
由表1可知，經(jīng)過(guò)本輪加息后，住房公積金管理中心的利差空間在減少，其中作為最重要利差來(lái)源的5年以上個(gè)人貸款利率與3個(gè)月定期存款利率的利差由加息前的2. 16%降至1. 8%，下降17%。利差減少直接縮小了管理中心的增值收益空間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，CPI指數(shù)仍然在5%以上，通脹持續(xù)依然不容樂(lè)觀。為抑制通貨膨脹、削弱投資過(guò)熱、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，央行下一步很可能還有加息的打算，這將進(jìn)一步加劇住房公積金增值收益下降趨勢(shì)，管理中心全年增值收益出現(xiàn)負(fù)值的可能性極 大，利率風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，利率一旦處于調(diào)升加息通道，管理中心當(dāng)年支付職工的利息就會(huì)大幅增加，不利于住房公積金事業(yè)的發(fā)展。
由表2、表3、表4可知，在現(xiàn)有利率下，增值在4. 31億元左右（不含2011年當(dāng)年新貸增量），如果按最樂(lè)觀估計(jì)將減少0. 849億元，中等估計(jì)將減少1. 58億元，悲觀估計(jì)將減少3. 61億元（幾乎是白干一年）。
可以說(shuō)，在利率年度調(diào)升期，對(duì)公積金繳存者有利，其利息收入在增加；對(duì)管理中心講，其利息支出在增加，增值收益在減少。
二、利率下調(diào)與住房公積金增值收益之間呈此落彼漲趨勢(shì)
為了直觀分析利率下調(diào)（降息）的影響，首先以表格形式看一下公積金管理中心在銀行沉淀資金的增值收益變化情況。
從表5看出，以1億元沉淀資金計(jì)算，1996年平均可獲的423萬(wàn)元增值收益，到2000年已降為9萬(wàn)元，相差47倍。
再?gòu)墓e金管理中心對(duì)職工個(gè)人住房公積金貸款獲得的增值收益變化看，1996年8月，35號(hào)文明確，職工個(gè)人住房貸款利率，在上年結(jié)轉(zhuǎn)的職工個(gè)人住房公積金存款利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差，共分為4檔，其中5年以?xún)?nèi)加1. 8個(gè)百分點(diǎn)，5年以上至10年加2. 34個(gè)百分 點(diǎn)。1999年9月21日起，個(gè)人住房公積金貸款又調(diào)整為5年以下和5年以上兩檔，利率分別為4. 14%、4. 59%。
從表6看出，1996年至1999年中心發(fā)放億元貸款年平均利息收益為207萬(wàn)元。1999年9月21日以后則發(fā)生了變化，2000年從億元公積金貸款年平均利息收益提高到239萬(wàn)元，增加了32萬(wàn)元。
再將表5中沉淀資金與表6中的個(gè)人住房公積金貸款的年平均收益相比較，可以看出， 1996年，1億元中心可獲得的423萬(wàn)元增值收益，是貸款收益的2. 04倍，而且省力省事，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。而發(fā)放1億元個(gè)人住房貸款僅能獲得207萬(wàn)元的增值收益，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于沉淀資金，而且投入一定的人力物力進(jìn)行貸款的評(píng)估、審查，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，還要付給承辦銀行貸款手續(xù)費(fèi)。在這種情況下，要擴(kuò)大對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款規(guī)模，提高住房公積金使用率顯然缺失政策的、經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力。隨著住房貨幣化的深入和存貸利率的下調(diào)，1億元住房公積金貸款的增值收益 比1998年沉淀資金增加30萬(wàn)元，到了2000年就增加到130萬(wàn)元。2008年，人民銀行對(duì)存貸款利率進(jìn)行了5次調(diào)整，皆為利率下調(diào)。經(jīng)過(guò)5次利率下調(diào)，住房公積金增值收益屢次增加。
可以說(shuō)，在利率下調(diào)期，對(duì)公積金繳存者不利，其利息收入減少；對(duì)管理中心講，其利息支出在減少，增值收益在增加。
三、克服利率變動(dòng)因素，提高住房公積金增值收益的對(duì)策
綜上所述，住房公積金增值收益增加還是減少，并非由業(yè)務(wù)收入或其他指標(biāo)下降造成，而是因?yàn)橹Ц督o繳存職工的利息支出上升或下降所致。減少的增值收益轉(zhuǎn)化為住房公積金繳存人的利息增加，個(gè)人賬戶(hù)資金積累速度明顯加快。增加的增值收益轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金等，反映公積金管理中心的社會(huì)價(jià)值和責(zé)任。可以說(shuō)，在加息過(guò)程中住房公積金繳存人是最終得益者，在減息過(guò)程中，住房公積金管理中心是最終得益者。
為此提出三點(diǎn)建議：
1.關(guān)于結(jié)息。現(xiàn)行公積金結(jié)息的方法是每年6月30日結(jié)息，以結(jié)息當(dāng)日掛牌的3個(gè)月定期存款利率作為年利率計(jì)結(jié)過(guò)去1個(gè)公積金年度的利息。公積金年度從上年7月1日起，至本年6月30日止；而公積金會(huì)計(jì)核算年度是一個(gè)完整的公歷年。公積金年度與會(huì)計(jì)核算的年度不匹配，影響最終收益的準(zhǔn)確性，也給年度之間的收益調(diào)整留下了巨大的空間。這種結(jié)息方法在加息周期會(huì)使收益向前一年度傾斜，而在降息周期則會(huì)顯著增加當(dāng)年收益。
目前來(lái)看，較為合理的方法應(yīng)該是確定一個(gè)合理的利率水平和利率政策，如將年結(jié)改為季結(jié)或月結(jié)，或者計(jì)算計(jì)息天數(shù)，按日計(jì)結(jié)利息，而不應(yīng)“以結(jié)息當(dāng)日掛牌的3個(gè)月定期存款利率”作為年利率計(jì)結(jié)過(guò)去一個(gè)公積金年度的利息。
2.關(guān)于利率調(diào)整。當(dāng)年新發(fā)放的貸款按照新利率執(zhí)行，而上年發(fā)放的貸款遇利率調(diào)整，則需到下一年才執(zhí)行新利率，在加息周期將會(huì)顯著影響中心收益。
3.關(guān)于公積金中心在銀行存款利率。目前公積金中心向職工提供的是低息貸款，而公積金中心在銀行的存款卻被視同單位存款，建議將公積金管理中心在銀行的存款區(qū)別對(duì)待，給予高于普通單位存款的利率。
表1：住房公積金存貸款利率調(diào)整表
表2：分段計(jì)息
表3：不分段計(jì)息
表4：按上述假設(shè)計(jì)算200億元?dú)w集余額產(chǎn)生的增值收益
10月29日是中國(guó)人民銀行調(diào)整存款利率的第一天。
位于方莊芳城園的北京住房公積金管理中心營(yíng)業(yè)大廳，一上班，電話(huà)鈴聲便此起彼伏：
“昨天新聞聯(lián)播里說(shuō)存款利息提高了，不知對(duì)我們辦理公積金貸款的有沒(méi)有影響？銀行存款利率漲了，住房公積金貸款是不是也跟著漲？怎么漲？”
“我在利息調(diào)高之前就辦理了公積金貸款手續(xù)，可是錢(qián)還沒(méi)到賬，請(qǐng)問(wèn)這種情況利息會(huì)變嗎？”
“北京住房公積金網(wǎng)”（bjgjj.gov.cn）網(wǎng)站設(shè)在營(yíng)業(yè)大廳上方的二樓辦公室，每天大約收到六七十條“留言板”咨詢(xún)，這天的第一條“帖子”便是網(wǎng)民“大臉貓”的提問(wèn)，除關(guān)心“北京公積金的貸款利率將做出什么樣的調(diào)整”外，“大臉貓”還進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)：“有沒(méi)有相應(yīng)的計(jì)算公式，以便我們計(jì)算利率調(diào)整后，新的月還款額。”
有位網(wǎng)民更以“利率咨詢(xún)急急！！！！”為標(biāo)題，表達(dá)急迫心情：“有誰(shuí)知道此次調(diào)息后，公積金貸款利率各是多少？急得不得了！！！！”
與此同時(shí)，正在云南出差的北京住房公積金管理中心新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師李持纓，手機(jī)被“家里”一通“狂打”：“咱怎么辦呀？客戶(hù)咨詢(xún)加息后的貸款利率，一個(gè)一個(gè)地答復(fù)不是辦法呀？”
“對(duì)那些簽了合同還沒(méi)放款的客戶(hù)，利率怎么執(zhí)行？單據(jù)怎樣補(bǔ)簽？”
管理中心領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)央行的相關(guān)決定，立即磋商意見(jiàn)，啟動(dòng)預(yù)案，決定下發(fā)《關(guān)于調(diào)整北京住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款利率的通知》，并向社會(huì)“公示”，其主要內(nèi)容為：
2004年10月29日（不含）以前發(fā)放的，期限在一年（含一年）以?xún)?nèi)的個(gè)人貸款，2004年10月29日后仍執(zhí)行原利率；
期限在一年以上的個(gè)人貸款，2004年10月29日后仍執(zhí)行原利率，自2005年1月1日（含）開(kāi)始，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人貸款期限檔次利率；
2004年10月29日（含）后發(fā)放的個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人貸款期限檔次利率。
《通知》通過(guò)媒體廣而告之。
“公示”張掛在網(wǎng)站首頁(yè)上。
一、充分認(rèn)識(shí)住房公積金工作面臨的挑戰(zhàn)
1.騙提騙貸增加
近年來(lái)，隨著住房公積金放貸制度的放寬，騙提騙貸的情況逐步出現(xiàn)。個(gè)別不法中介偽造虛假材料，幫助職工編造各種理由騙提個(gè)人住房公積金，并按提取額收取10%～50%比例不等的非法傭金，嚴(yán)重干擾了住房公積金管理秩序。在貸款方面也有同樣的案例，個(gè)別不法分子虛開(kāi)皮包公司，再利用給公司員工到住房公積金管理中心開(kāi)戶(hù)之機(jī)，偷偷復(fù)印身份證、戶(hù)口本，到銀行開(kāi)立賬戶(hù)騙取貸款。有的與房產(chǎn)部門(mén)的工作人員合伙，出具假的備案卡；還有的職工假離婚，等等。作案手段五花八門(mén)，防不勝防。
2.職工購(gòu)房選擇住房公積金的比較優(yōu)勢(shì)下降
在市場(chǎng)化住房體制已經(jīng)確立的形勢(shì)下，住房公積金制度正面臨著越來(lái)越多的挑戰(zhàn)，比較突出的是住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)逐漸減弱和商業(yè)貸款替代性增強(qiáng)的問(wèn)題。在住房公積金政策性住房金融發(fā)展的帶動(dòng)下，以商業(yè)銀行為主體的商業(yè)性住房金融近年也得到長(zhǎng)足發(fā)展，目前各商業(yè)銀行普遍把個(gè)人住房貸款作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。在全國(guó)當(dāng)前利率總體水平較低的情況下，住房公積金存、貸款利率多次不平衡調(diào)整。目前的住房公積金貸款比商業(yè)住房貸款利率僅低約1個(gè)百分點(diǎn)，其低息優(yōu)勢(shì)受到嚴(yán)重削弱。在這種情況下，普通職工家庭選擇住房公積金進(jìn)行住房消費(fèi)呈下降趨勢(shì)。
3.繳存比例不平衡導(dǎo)致繳存差距擴(kuò)大
根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》（下稱(chēng)《條例》）規(guī)定，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%；有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。
住房公積金制度在設(shè)計(jì)上已對(duì)社會(huì)公平有所考慮，比如規(guī)定職工和單位住房公積金繳存比例均不應(yīng)低于5%，也不能高于12%；繳存住房公積金的月工資基數(shù)，原則上不應(yīng)超過(guò)職工工作所在地統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度職工月平均工資的3倍。但是，政策對(duì)部分高收入行業(yè)和單位開(kāi)了口子，由于住房公積金由單位和職工按照1：1的比例繳存，部分行業(yè)和單位將其當(dāng)成了變相福利，社會(huì)收入分配差距進(jìn)一步擴(kuò)大。
4.非公有制企業(yè)人員建制難度大
隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和非公有制企業(yè)的快速發(fā)展，非公有制企業(yè)的從業(yè)人員在數(shù)量上所占的比重越來(lái)越高；但非公有制企業(yè)及其從業(yè)人員絕大多數(shù)未建立住房公積金制度。主要原因是：非公有制企業(yè)的人員流動(dòng)性非常大，由于非公有制企業(yè)多為科技含量較低的勞動(dòng)密集型企業(yè)，對(duì)員工素質(zhì)要求不高，在勞動(dòng)力資源充裕的情況下，勞動(dòng)用工的主動(dòng)權(quán)主要在企業(yè)，用人制度非常靈活；同時(shí)工作人員也會(huì)根據(jù)自己的能力、收入和個(gè)人發(fā)展的需要變換工作，且用工制度不健全，許多單位與職工未簽訂勞動(dòng)合同，使得住房公積金繳交難以全面覆蓋企業(yè)。
5.個(gè)貸發(fā)放率穩(wěn)中趨降，年貸款總額縮減
據(jù)貴州銅仁住房公積金公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年銅仁住房公積金共向2975戶(hù)職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，同比減少11.3%。江西新余全年共發(fā)放職工住房公積金貸款18519.4萬(wàn)元，同比減少28%。上海市2011年發(fā)放公積金個(gè)人購(gòu)房貸款265.05億元，發(fā)放戶(hù)數(shù)為7.33萬(wàn)戶(hù)，分別較上年下降12.50%和26.36%。根據(jù)各管理中心反饋資料數(shù)據(jù)分析，影響個(gè)貸發(fā)放率和貸款額減少的原因主要體現(xiàn)在：一是2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，受住房差別化信貸和差別化稅收等政策影響，住房消費(fèi)成本增加，改善、投資、投機(jī)型住房需求受到明顯抑制。二是各大城市先后頒布了“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”、“一房一價(jià)”、“租賃稅”等政策，對(duì)二手房交易稅也進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)央行多次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率，使住房信貸不斷收緊，商品房出現(xiàn)滯銷(xiāo)。三是由于過(guò)去鼓勵(lì)住房消費(fèi)，城市中住房公積金繳存職工貸款已逐漸趨向飽和，致使住房公積金貸款相應(yīng)減少。四是2011年受通貨膨脹影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，極大影響了購(gòu)房的積極性，使房屋銷(xiāo)售量急劇下降。
二、化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，以機(jī)遇促發(fā)展
1.擴(kuò)大影響
認(rèn)識(shí)是行動(dòng)的先導(dǎo)，加速住房公積金發(fā)展，必須有濃厚的、強(qiáng)烈的、良好的社會(huì)輿論和認(rèn)識(shí)氛圍做基礎(chǔ)。在當(dāng)前形勢(shì)下，必須與時(shí)俱進(jìn)抓導(dǎo)向、抓宣傳，讓更多的人認(rèn)識(shí)公積金，自覺(jué)參與公積金，形成持久、有效、正面的社會(huì)影響。在擴(kuò)大影響中要切實(shí)做到三個(gè)突出。
一是突出政策的民生作用。實(shí)行住房公積金制度的目的是實(shí)現(xiàn)居者有其屋，改善職工的住房條件，事關(guān)職工最直接的切身利益，是一項(xiàng)惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的一項(xiàng)重要的住房保障制度，具有強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性、互、保障性的特征。建立職工住房公積金制度，能為職工較快、較好地解決住房問(wèn)題提供有力有效的可靠保障。
三是突出職工權(quán)益的法定作用。建立住房公積金制度是《條例》規(guī)定的法定義務(wù)。每一個(gè)城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動(dòng)關(guān)系的這一段時(shí)間內(nèi)，都必須繳納個(gè)人住房公積金；職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工繳存住房公積金。
2.修改《條例》
目前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，每項(xiàng)制度的建立與完善也必然需要一定的過(guò)程。《住房公積金管理?xiàng)l例》于1999年頒布并實(shí)施；2002年進(jìn)行了第一次修訂。10余年來(lái)，其中的有些規(guī)定已經(jīng)不能完全適應(yīng)住房公積金的發(fā)展需求。加快修訂《條例》既是發(fā)展的必然，也是解決職工訴求、解決制度矛盾的根本途徑。
2012年2月12日，住建部決定對(duì)《條例》進(jìn)行第二次修訂，目前正在全國(guó)多地進(jìn)行密集調(diào)研，了解公積金政策執(zhí)行情況。在修訂中，我們要立足于全國(guó)一盤(pán)棋，統(tǒng)一機(jī)構(gòu)性質(zhì)、系統(tǒng)監(jiān)管、政策執(zhí)行，把握職工的直接合理訴求、社會(huì)的普遍關(guān)注和適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的大方向原則，有針對(duì)性地增補(bǔ)修訂和調(diào)整完善。二次修訂后的《條例》，應(yīng)明確住房公積金的使用范圍及法律指向，能讓公積金更便利地用于包括租房、裝修在內(nèi)的住房消費(fèi)，改善職工的住房條件，更能貼近支持中低收入家庭對(duì)住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，從實(shí)際出發(fā)，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大限度地滿(mǎn)足職工訴求，支持職工構(gòu)建房屋，提高居住水平；要大力開(kāi)展政策創(chuàng)新，推行異地貸款等模式，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，應(yīng)用盡用，應(yīng)貸盡貸。
另一方面，要切實(shí)維護(hù)職工權(quán)益，根據(jù)《條例》要求，城鎮(zhèn)在職職工，無(wú)論其工作單位效益如何，都必須按照《條例》的規(guī)定繳存住房公積金。各地住房公積金管理中心執(zhí)法部門(mén)對(duì)單位逾期不繳或者逃避、抗拒建制的，嚴(yán)格按《條例》有關(guān)條款進(jìn)行處罰，并申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。特別要抓好非公企業(yè)建制突破，落實(shí)進(jìn)城務(wù)工人員建制工作。
財(cái)政補(bǔ)貼作為公務(wù)員、事業(yè)單位職工住房公積金中的一部分，必須落實(shí)到位，同時(shí)，各管理中心要優(yōu)化服務(wù)、強(qiáng)化管理、創(chuàng)新管理方式，探索業(yè)務(wù)上的開(kāi)放式同城受理、歸口審批、限時(shí)服務(wù)，提升效率，著力為廣大繳存人創(chuàng)造快捷、高效、文明、規(guī)范的辦事環(huán)境。
4.確保安全
住房公積金中心管理著龐大的資金，確保資金安全是重中之重。確保住房公積金安全，一是進(jìn)一步明確崗位職責(zé)，加強(qiáng)崗位風(fēng)險(xiǎn)控制。根據(jù)管理中心內(nèi)設(shè)崗位，明確劃分職責(zé)權(quán)限。對(duì)于貸款審批、公積金提取等重要崗位，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，明確第一責(zé)任人，明晰權(quán)利和義務(wù)。重點(diǎn)是要錯(cuò)開(kāi)管理和操作層，實(shí)現(xiàn)崗位之間的相互牽制、相互約束和相互監(jiān)督。二是落實(shí)管委會(huì)決策職能。住房公積金管理中心的重大決策和重要政策，都須經(jīng)管委會(huì)審議通過(guò)后方可執(zhí)行。三是加大懲罰力度。一旦出現(xiàn)違規(guī)違章辦理貸款、提取的情況，不但要追究辦理職工的責(zé)任，還要追究審批管理人員的責(zé)任，并加大處罰力度。四是要加大投入，建立科技防控體系。要引用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，對(duì)資金流向?qū)嵭袑?shí)時(shí)監(jiān)控，要運(yùn)用機(jī)器識(shí)別技術(shù)，減少人為因素。五是要加快信用建設(shè)，從業(yè)者要愛(ài)崗敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)自律；使用住房公積金的職工也要誠(chéng)實(shí)守信，合規(guī)支用公積金，使住房公積金管理風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，保證資金安全。
