時(shí)間：2022-03-27 03:55:02
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房貸合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
銀行不給房貸合同可能是由于資料沒(méi)有整理完畢。貸款審批通過(guò)后，客戶經(jīng)理要制作合同，相關(guān)崗位會(huì)對(duì)合同進(jìn)行審查，審查無(wú)誤安排客戶面簽，然后行長(zhǎng)簽字、加蓋公章，放款崗位對(duì)全套資料進(jìn)行審查，審查無(wú)誤后，才能辦理抵質(zhì)押登記、放款以及出具合同。
整個(gè)流程都要進(jìn)行資料整理，內(nèi)容瑣碎，大家可以耐心等待一段時(shí)間。如果銀行堅(jiān)持不予房貸合同可以撥打銀保監(jiān)會(huì)電話或登錄“中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)舉報(bào)網(wǎng)站”去官網(wǎng)投訴。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
個(gè)人住房貸款保證合同樣本
保證人（甲方）_________ 住所：_________
法定代表人：_________ 電話：_________
郵政編碼：_________ 開(kāi)戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：_________
貸款銀行（乙方）_________ 住所：_________
法定代表人（或授權(quán)人）_________
電話：_________ 郵政編碼：_________
為確保乙方與_________簽訂的_________號(hào)借款合同（以下簡(jiǎn)稱借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保證擔(dān)保。甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方保證擔(dān)保的貸款金額（大寫(xiě)）_________，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二條 本合同的保證方式為連帶責(zé)任保證，甲方對(duì)借款合同中的借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。如借款人沒(méi)有按借款合同約定履行或者沒(méi)有全部履行其債務(wù)，乙方有權(quán)直接要求甲方承擔(dān)保證責(zé)任。甲方應(yīng)在接到乙方《催收到（逾）期貸款通知書(shū)》之日起_________個(gè)工作日內(nèi)履行清償義務(wù)。 第三條保證擔(dān)保的范圍：貸款金額（大寫(xiě)）_________元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金（包括罰息）和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)的費(fèi)用（包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等）
第四條 保證期間：自本合同生效之日起至借款合同履行期限屆滿之日后二年止。
第五條 本合同的效力獨(dú)立于被保證的借款合同，借款合同無(wú)效并不影響本合同的效力。
第六條 保證期間，借款合同的當(dāng)事人雙方協(xié)議變更借款合同除貸款利率以外的其他內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)事先取得本合同甲方的書(shū)面同意。
第七條 保證期間，甲方發(fā)生機(jī)構(gòu)變更、撤銷或其他足以影響其保證能力的變故，甲方應(yīng)提前天書(shū)面通知乙方，本合同項(xiàng)下的全部義務(wù)由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或由甲方在日之內(nèi)落實(shí)為乙方所接受的新的保證人。
第八條 保證期間，乙方有權(quán)對(duì)甲方的資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)要求甲方提供其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，甲方應(yīng)如實(shí)提供。
第九條 保證期間，甲方不得向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保。
第十條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)要求甲方提前承擔(dān)保證責(zé)任，甲方同意提前承擔(dān)保證責(zé)任：
1.甲方違反本合同第七條、第八條、第九條的約定或者發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為；
2.借款合同履行期間，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。
第十一條 甲方不承擔(dān)保證責(zé)任或者違反本合同約定的其他義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付被保證的借款合同項(xiàng)下貸款金額%的違約金，因此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失且違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)所受損失的，讓?xiě)?yīng)賠償乙方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)保證責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。
第十二條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第十三條 雙方約定的其他條款：
1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行；
2._________.
第十四條 因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提訟。
第十五條 本合同自雙方簽字蓋章后生效。
第十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。
甲方（蓋章）_________ 乙方（蓋章）_________
法定代表人或個(gè)人（或授權(quán)人）（簽字）_________ 法定代表人（或授權(quán)人）（簽字）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
甲方：
地址：
郵政編碼：
電話：
乙方：
地址：
郵政編碼：
電話：
為確保乙方與_________簽訂的_________號(hào)借款合同（以下簡(jiǎn)稱借款合同）的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方以“抵押物清單”所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。
第二條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況
1.房地產(chǎn)坐落
2.地號(hào)
3.土地面積
4.土地使用年限
5.土地來(lái)源
6.土地出讓（轉(zhuǎn)讓、劃撥）合同號(hào)
7.國(guó)有土地使用證號(hào)
8.房屋建筑面積
9.共有權(quán)份額
10.房屋所有權(quán)證號(hào)
11.房屋預(yù)售、買賣契約號(hào)
第三條 以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況
1.抵押土地四至
2.抵押土地面積
3.抵押土地評(píng)估價(jià)值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面積
6.抵押房屋評(píng)估總價(jià)值
7.房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值
第四條 甲方抵押擔(dān)保的貸款金額（大寫(xiě)）_________元，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，貸款用途為。
第五條 甲方保證對(duì)抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。
第六條 甲方在本合同生效之日將抵押物權(quán)屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權(quán)屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購(gòu)期房作抵押，在借款合同生效之日將購(gòu)房合同、抵押登記證明交乙方執(zhí)管。取得房屋所有權(quán)證后，將房屋所有權(quán)證一并交乙方執(zhí)管。
第七條 抵押擔(dān)保的范圍：貸款金額（大寫(xiě)）元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金（包括罰息）和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）
第八條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無(wú)效不影響本合同的效力。
第九條 本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第十條 抵押期間，甲方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無(wú)損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。
第十一條 甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人為乙方。保險(xiǎn)單證由乙方代為保管。
第十二條 抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由甲方存入乙方指定的帳戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用。
第十三條 借款合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，乙方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第十四條 抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險(xiǎn)手續(xù)。
第十五條 抵押期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得贈(zèng)與、出售、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物。
第十六條 抵押期間，經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
第十七條 以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在土地使用權(quán)抵押期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得在設(shè)定抵押的土地上另行建造定著物；乙方書(shū)面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設(shè)定抵押的土地上所建造的房屋預(yù)售，預(yù)售房屋面積限制在建筑平方米以內(nèi)。甲方將預(yù)售出的房地產(chǎn)權(quán)情況列出清冊(cè)，報(bào)送乙方備案。乙方有權(quán)制止甲方繼續(xù)預(yù)售房屋。
第十八條 借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
第十九條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、停止發(fā)放借款合同項(xiàng)下貸款或者提前收回借款合同項(xiàng)下已發(fā)放的貸款本息：
1.甲方被宣告破產(chǎn)或被解散；
2.甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為；
3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。
第二十條 甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款帳戶中的資金予以抵銷。
第二十一條 乙方依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：
1.支付處分抵押物所需的費(fèi)用；
2.清償借款人所欠乙方貸款利息；
3.清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金（包括罰息）和賠償金等；
4.支付其他費(fèi)用。
第二十二條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條 其他約定事項(xiàng)：
1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行；
2._________
3._________
第二十四條 因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人
民法院提訟。
第二十五條 本合同自“抵押物清單”中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。
甲方（蓋章）_________ 乙方（蓋章）_________
代表（簽字）_________ 代表（簽字）_________
地址：_________ 地址：_________
郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________
電話：_________ 電話：_________
_________年___月___日 _________年___月___日
住所：___________________________________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________
開(kāi)戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：_____________________
抵押權(quán)人(乙方)_________________________
住所：___________________________________
法定代表人(或授權(quán)人)_____________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________為確保乙方與_____簽訂的_____號(hào)借款合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條甲方以抵押物清單所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。第二條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況1.房地產(chǎn)坐落：______________________________
2.地號(hào)：____________________________________
3.土地面積：________________________________
4.土地使用年限：___________________________
5.土地來(lái)源：________________________________
6.土地出讓(轉(zhuǎn)讓、劃撥)合同號(hào)：____________
7.國(guó)有土地使用ず牛篲________________________
8.房屋建筑面積：____________________________
9.共有權(quán)份額：_____________________________
10.房屋所有權(quán)證號(hào)：_________________________
11.房屋預(yù)售、買賣契約號(hào)：___________________第三條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況
1.抵押土地期至：________________________________
2.抵押土地面積：________________________________
3.抵押土地評(píng)估價(jià)值：___________________________
4.抵押房屋部位：________________________________
5.抵押房屋建筑面積：____________________________
6.抵押房屋評(píng)估總價(jià)值：__________________________
7.房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值：___________________________
第四條甲方抵押擔(dān)保的貸款金額(大寫(xiě))______元，貨款期限自_______年____月____日至________年____月_____日，貨款用途為_(kāi)__________.
第五條甲方保證對(duì)抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。
第六條甲方在本合同生效之日將抵押物權(quán)屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權(quán)屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購(gòu)期房作抵押，在借款合同生效之日將購(gòu)房合同、抵押登記證明交乙方執(zhí)管。取得房屋所有權(quán)證后，將房屋所有權(quán)證一并交乙方執(zhí)管。
第七條抵押擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫(xiě))及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)
第八條本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無(wú)效不影響本合同的效力。
第九條本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第十條抵押期間，甲方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無(wú)損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。
第十一條甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人為乙方。保險(xiǎn)單證由乙方代為保管。
第十二條抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由甲方存入乙指定的賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用。第十三條借款合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，乙方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第十四條抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險(xiǎn)手續(xù)。
第十五條抵押期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得贈(zèng)與、出售、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物。第十六條抵押期間，經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。第十七條以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在土地使用權(quán)抵押期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得在設(shè)定抵押的土地上另行建造定著物;乙方書(shū)面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設(shè)定抵押的土地上所建造的房屋預(yù)售，預(yù)售房屋面積限制在建筑______平方米以內(nèi)。甲方將預(yù)售出的房地產(chǎn)權(quán)情況列出清冊(cè)，報(bào)送乙方備案。乙方有權(quán)制止甲方繼續(xù)預(yù)售房屋。
第十八條借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第十九條發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、停止發(fā)放借款合同項(xiàng)下貸款或者提前收回借款合同項(xiàng)下已發(fā)放的貸款本息：
1.甲方被宣告破產(chǎn)或被解散;
2.甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。
第二十條甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。
第二十一條乙方依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：
1.支付處分抵押物所需的費(fèi)用;
2.清償借款人所欠乙方貸款利息;
3.清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等;
4.支付其他費(fèi)用。
第二十二條本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條其他約定事項(xiàng)：
1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行;
2.____________________________________________________.
3.____________________________________________________.
第二十四條因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提起訴訟。
第二十五條本合同自抵押物清單中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本____份。
借款人: 貸款人:
敬 請(qǐng) 注 意 為了維護(hù)您的利益,請(qǐng)您在簽署本合同前,仔細(xì)閱讀如下注意事項(xiàng): 1. 您已閱讀本合同所有條款,并已悉知其含義; 2.您已確保提交給銀行的有關(guān)證件及資料是真實(shí),合法,有效的; 3.您已確認(rèn)自己有權(quán)在本合同上簽字, 并知悉簽署本合同后享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù); 4.您已確知任何欺詐,違約行為均要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任; 5.您將本著誠(chéng)實(shí),信用的原則,自愿簽訂并依約履行本合同; 6.請(qǐng)您使用鋼筆,毛筆或簽字筆工整地填寫(xiě)需要您填寫(xiě)的內(nèi)容. 如您對(duì)本合同還有疑問(wèn)之處, 您可在簽署之前向中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司各級(jí)分支機(jī) 構(gòu)咨詢.
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立約人: 借款人: 見(jiàn)本合同第二十七條 貸款人(抵押權(quán)人,質(zhì)權(quán)人): 見(jiàn)本合同第二十七條 保證人:見(jiàn)本合同第二十七條 抵押人:見(jiàn)本合同第二十七條 出質(zhì)人:見(jiàn)本合同第二十七條 本合同各方本著平等自愿,誠(chéng)實(shí)信用的原則,根據(jù)有關(guān)法律,法規(guī)和規(guī)章,經(jīng)協(xié)商一致, 訂立本合同并承諾嚴(yán)格履約. 本合同由借貸條款,擔(dān)保條款,違約責(zé)任條款,其他約定條款和特別簽訂條款等內(nèi)容組 成. 借 貸 條 款 第一條 借款用途 見(jiàn)本合同第二十八條. 第二條 借款金額 見(jiàn)本合同第二十九條. 第三條 借款期限 見(jiàn)本合同第三十條. 本合同所載的借款期限起始日與貸款支付憑證所載日期不一致的, 借款期限起始日 (即 起息日)以首次劃款時(shí)的貸款支付憑證所載實(shí)際放款日期為準(zhǔn),借款到期日根據(jù)借款期限相 應(yīng)調(diào)整.貸款支付憑證為本合同的組成部分,與本合同具有同等法律效力. 第四條 貸款利率,罰息利率 見(jiàn)本合同第三十一條. 第五條 借款的發(fā)放與支用 一,除貸款人全部或部分放棄外,只有滿足下列前提條件,貸款人才有義務(wù)發(fā)放貸款: (一)本合同設(shè)有擔(dān)保的,符合貸款人要求的擔(dān)保已生效且持續(xù)有效; (二)借款人未發(fā)生本合同所約定的任一違約事項(xiàng); (三)法律,法規(guī),規(guī)章或有權(quán)部門(mén)不禁止且不限制貸款人發(fā)放本合同項(xiàng)下的借款; (四)借款人已支付首付款,首付款具體金額見(jiàn)本合同第三十二條; (五)發(fā)放貸款的其他前提條件,見(jiàn)本合同第三十二條.
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二, 借款人不可撤銷地授權(quán)貸款人按照本合同第三十三條約定的用款計(jì)劃將本合同項(xiàng)下 借款款項(xiàng)直接劃入該條約定的賬戶內(nèi). 第六條 計(jì)息,結(jié)息 貸款利息自劃款之日起計(jì)算,按日計(jì)息.在計(jì)息時(shí),每月的計(jì)息天數(shù)按本合同第四十三 條約定執(zhí)行,日利率,年利率,月利率三者之間的關(guān)系為:日利率=年利率/360=月利率/30, 但貸款人與借款人另有特殊約定的除外. 對(duì)于本合同項(xiàng)下借款, 貸款人將依照約定的還款法及當(dāng)期應(yīng)執(zhí)行的利率在每期約定還款 日的前一日結(jié)計(jì)借款人當(dāng)期應(yīng)還本金,利息及罰息(如有) .借款人應(yīng)當(dāng)在每期還款時(shí)限前 足額償還當(dāng)期應(yīng)還本息.借款到期后如仍有未償清的本金,利息或罰息的,貸款人將按照與 借款到期前相同的結(jié)息頻率,在每個(gè)約定還款日的前一日結(jié)計(jì)借款人當(dāng)期應(yīng)還本金,利息及 罰息,直至全部應(yīng)還本金,利息及罰息清償完畢.但對(duì)于到期一次還本付息的借款,借款到 期后如仍有未償清的本金,利息或罰息的,貸款人將按照每月一次的結(jié)息頻率,于約定還款 日的前一日在每月的對(duì)日結(jié)計(jì)借款人當(dāng)期應(yīng)還本金,利息及罰息. 第七條 還款 一,還款原則 本合同項(xiàng)下借款人的還款首先用于償還本合同約定應(yīng)由借款人承擔(dān)而由貸款人墊付的 各項(xiàng)費(fèi)用以及貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用,剩余款項(xiàng)按照下列原則償還: (一)對(duì)于本金逾期超過(guò)九十天仍未收回的借款,或者利息逾期超過(guò)九十天仍未收回的 借款,或者法律,法規(guī)或規(guī)章另有規(guī)定的借款,按照先還本后還息的原則償還; (二)對(duì)于除上述(一)以外情形的借款,按照先還息后還本,息隨本清的原則償還. 二,約定還款日 本合同項(xiàng)下借款的約定還款日見(jiàn)本合同第三十四條具體約定. 三,借款人可以采用委托扣款或柜面還款方式還款,具體約定見(jiàn)本合同第三十四條. (一)委托扣款方式:借款人授權(quán)貸款人直接從借款人在貸款人系統(tǒng)開(kāi)立的個(gè)人結(jié)算賬 戶中扣收應(yīng)還款項(xiàng).如該委托扣款賬戶為借款人之外的第三人名下賬戶,則該第三人應(yīng)簽發(fā) 授權(quán)書(shū),授權(quán)貸款人從該賬戶中扣收借款人應(yīng)還款項(xiàng). 委托扣款方式下,借款人最遲應(yīng)在每期約定還款日的前一日柜面營(yíng)業(yè)終了前將當(dāng)期應(yīng) 還款項(xiàng)足額存入指定委托扣款賬戶內(nèi). 借款人未能在約定還款日前一日柜面營(yíng)業(yè)終了前將應(yīng)還款項(xiàng)足額存入指定委托扣款賬 戶造成借款拖欠的,貸款人有權(quán)自約定還款日開(kāi)始計(jì)收逾期罰息和復(fù)利,并有權(quán)在該期約定共14頁(yè)，當(dāng)前第1頁(yè)1234567891011121314
出質(zhì)人(甲方)：____________________
身份證號(hào)碼：________________________
地址：______________________________
電話：______________________________
開(kāi)戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：________________
質(zhì)權(quán)人(乙方)：____________________
法定地址：__________________________
法定代表人或負(fù)責(zé)人：________________
電話：______________________________
為確保_________年_________字第_________號(hào)借款合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的質(zhì)押。甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，共同遵守執(zhí)行。
第一條 甲方擔(dān)保的主債權(quán)為乙方依據(jù)____年____字號(hào)____借款合同向________發(fā)放的貸款，本金金額為_(kāi)___(幣別)_____佰____拾____萬(wàn)____仟元整，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二條 甲方以“質(zhì)物清單”(附后)所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押。
第三條 甲方保證對(duì)質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。
第四條 甲方應(yīng)于_______年______月______日將質(zhì)押物或權(quán)利憑證交付乙方占有并同時(shí)向乙方支付保管費(fèi)_________元。
第五條 質(zhì)押擔(dān)保的范圍：借款合同項(xiàng)下的貸款本金______(幣別)______佰______拾______萬(wàn)______仟元整及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金、質(zhì)物保管費(fèi)用及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和質(zhì)權(quán)的費(fèi)用(包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等)。
第六條 本合同項(xiàng)下的評(píng)估、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第七條 本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無(wú)效或可撤銷不影響本合同的效力。
第八條 質(zhì)押期間，乙方有妥善保管質(zhì)押物的義務(wù)，因乙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致質(zhì)押物的價(jià)值減少的，應(yīng)當(dāng)：
(1)在借款人全部履行借款合同債務(wù)后，乙方向甲方賠償;
(2)如借款人未能全部履行借款合同債務(wù)，乙方的賠償責(zé)任可因未得到履行的借款合同債務(wù)而部分或全部抵消。
第九條 非因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致質(zhì)押物的價(jià)值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
第十條 質(zhì)押期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)、再質(zhì)押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下的質(zhì)押物。
第十一條 質(zhì)押期間，經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)質(zhì)押物所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償其所擔(dān)保的債權(quán)。
第十二條 甲方以債權(quán)、存款單或其他有價(jià)證券出質(zhì)的，其兌現(xiàn)日期先于還款日期的，乙方有權(quán)選擇下列任何一種方式處理：
1.到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款;
2.轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押;
3.用乙方認(rèn)可的等額債權(quán)、存款單調(diào)換到期債券、存款單。
第十三條 借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以質(zhì)押物折價(jià)或以拍賣、變賣、兌現(xiàn)質(zhì)押物所得的價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。
第十四條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分質(zhì)押物實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)、停止發(fā)放借款合同項(xiàng)下貸款或者提前收回借款合同項(xiàng)下已發(fā)放的貸款本息：
1.甲方被宣告破產(chǎn)或被解散;
2.甲方違反本合同第九條、第十條、第十一條的約定或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權(quán)落空，或借款人有《借款合同》第_________條約定的違約情形等。
第十五條 甲方因隱瞞質(zhì)押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額_________%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵消。
第十六條 乙方依法處分質(zhì)押物所得價(jià)款，按下列順序分配：
1.支付處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所需的費(fèi)用;
2.清償借款人所欠乙方貸款利息;
3.清償借款人所欠乙方本金、違約金(包括罰息)和賠償金等;
4.支付其他費(fèi)用。
第十七條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同條款仍然有效。
第十八條 因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，由甲、乙雙方通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向乙方所在地的人民法院起訴。
第十九條 本合同自甲乙雙方簽字、蓋章后生效。
第二十條 質(zhì)押期限自本合同生效之日起至借款合同項(xiàng)下貸款本息及罰息、違約金、賠償金等全部?jī)斍逋戤吅笾埂?/p>
第二十一條 其他約定事項(xiàng)
1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行
2. ____________________________________
3. ____________________________________
第二十二條 本合同正本一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：(蓋章)______________________
法定代表人：(簽字)________________
(或受權(quán)人)
____________年_________月_________日
乙方：(公章)______________________
法定代表人：(簽字)________________
1、簽訂購(gòu)房合同：
購(gòu)房者前往合適的樓盤(pán)，選擇合適的房子，然后與房產(chǎn)銷售商簽訂購(gòu)房合同。
2、提交購(gòu)房貸款申請(qǐng)：
購(gòu)房者攜帶身份證、購(gòu)房合同，前往銀行營(yíng)業(yè)廳，向工作人員提交購(gòu)房貸款申請(qǐng)，并填寫(xiě)申請(qǐng)表格，提交相關(guān)資料。
3、銀行審批：
銀行工作人員對(duì)購(gòu)房者提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審批，然后以短信形式通知購(gòu)房者。
4、簽訂購(gòu)房貸款合同：
審批通過(guò)后，銀行與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房貸款合同，并約定還款金額、還款期限、還款利率等。
5、發(fā)放貸款：
為規(guī)范各類房地產(chǎn)信貸管理，現(xiàn)將總行制定的《中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（試行）和《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》（試行）印發(fā)各行，請(qǐng)組織信貸人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。在試行過(guò)程中，如遇到問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)向總行反映，以便修改和完善。
附：一 中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。
第二條 各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。
第三條 本辦法適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)貸款。
第二章 貸款對(duì)象和用途
第四條 貸款對(duì)象。經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以外的土地開(kāi)發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。
第七條 貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；
（二）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；
（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國(guó)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；
（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；
（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；
（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；
（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；
（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；
（十一）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件。
第八條 借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請(qǐng)書(shū)。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。
（二）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書(shū)副本和資信證明材料。
（三）經(jīng)有權(quán)部門(mén)或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
（四）貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。
（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。
（六）土地使用權(quán)使用證書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。
（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書(shū)。
（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。
（九）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。
（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)三年（含三年）；
（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）；
（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國(guó)銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。
第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。
第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。
第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過(guò)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。
第十九條 申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第二十條 在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第六章 貸款審批與發(fā)放
第二十一條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，必須填寫(xiě)書(shū)面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。
第二十三條 借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書(shū)面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。
第二十五條 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒(méi)有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開(kāi)立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來(lái)均須通過(guò)基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書(shū)面認(rèn)可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。
第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無(wú)變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
附：二 中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進(jìn)我國(guó)住房消費(fèi)的發(fā)展，規(guī)范中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。個(gè)人住房貸款可分為自營(yíng)性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實(shí)施細(xì)則所稱自營(yíng)性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。
本實(shí)施細(xì)則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機(jī)構(gòu)委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購(gòu)買普通自用住房的貸款。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）的住房信貸業(yè)務(wù)。
第二章 貸款對(duì)象及條件
第四條 貸款對(duì)象。個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。
（四）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為住房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款。
（五）有中國(guó)銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。
（六）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款申請(qǐng)與審批
第六條 自營(yíng)性住房貸款的申請(qǐng)與審批。申請(qǐng)銀行自營(yíng)性住房貸款，借款人應(yīng)直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)提出借款申請(qǐng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審查批準(zhǔn)。
第七條 委托住房貸款的申請(qǐng)和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)，房改資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行初審。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對(duì)購(gòu)買行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見(jiàn)，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見(jiàn)審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。
第八條 個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)和審批。個(gè)人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營(yíng)性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購(gòu)買住房時(shí)，銀行用自有資金發(fā)放自營(yíng)性住房貸款，以解決借款人購(gòu)買住房所需的資金。委托貸款和自營(yíng)貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或納稅證明、銀行對(duì)賬單或銀行儲(chǔ)蓄簿的原件及復(fù)印件。如已付款，應(yīng)提供購(gòu)房?jī)r(jià)款30%以上的付款證明原件及復(fù)印件。
（三）符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同、意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。
（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險(xiǎn)的材料，如權(quán)屬證明、評(píng)估報(bào)告、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權(quán)部門(mén)出具的抵押估價(jià)證明、保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人的資格證明及財(cái)務(wù)資料、保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)合同等。
（五）申請(qǐng)委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門(mén)出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點(diǎn)審查借款申請(qǐng)的如下內(nèi)容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。
第十一條 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和初審，對(duì)調(diào)查材料和初審報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見(jiàn)。
第十二條 個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，繳付各有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)材料應(yīng)盡快退還申請(qǐng)人。
第十三條 在辦理貸款手續(xù)時(shí)，為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營(yíng)性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對(duì)象應(yīng)是有較高經(jīng)濟(jì)收入及有外匯還款來(lái)源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔(dān)保。
第十五條 貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房的價(jià)值，同時(shí)不得超過(guò)貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購(gòu)買住房的，貸款額度不得超過(guò)借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時(shí)要綜合考慮借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險(xiǎn)公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，外幣貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。
第十七條 貸款利率。自營(yíng)性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國(guó)人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行中國(guó)銀行公布的相應(yīng)檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個(gè)人住房貸款利率，按中國(guó)人民銀行法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。
第十八條 個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時(shí)不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開(kāi)始作出相應(yīng)調(diào)整。
第十九條 擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購(gòu)買的住房作抵押。
（三）第三方連帶責(zé)任保證。
1、根據(jù)規(guī)定，若是房貸還款已經(jīng)滿一年了，那么提前還款是不需要支付任何違約金和其他費(fèi)用的。
2、只有在房貸還款不足一年的時(shí)候，提前還款房貸才需要支付一定的違約金，并且不同銀行對(duì)于房貸違約金的規(guī)定是不一樣的，大多數(shù)情況下是會(huì)根據(jù)借款人提前還款的金額來(lái)確定違約金的，可能是會(huì)按照還款金額的一定百分比收取違約金;也可能是收取不低于三個(gè)月貸款利息作為違約金。
3、一般情況下對(duì)于房貸提前還款的有關(guān)規(guī)定都是會(huì)在貸款合同上面進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明的，屆時(shí)只需要按照貸款合同進(jìn)行操作即可。
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一、2002年以來(lái)央行制定的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施
(一)2002年8月，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部，中國(guó)人民銀行，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(建住房[20021217號(hào))
因國(guó)家采取一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、商品房結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。為了加強(qiáng)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、防范房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，《若干意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開(kāi)工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。對(duì)個(gè)人貸款，央行要求要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收。要求完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第350號(hào))和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國(guó)發(fā)[2002)12號(hào))，完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購(gòu)房的作用。
(二)中國(guó)人民銀行關(guān)子進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)[2003]121號(hào))
該《通知》從8個(gè)方面規(guī)定了央行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段：(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；(2)嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；(3)規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；(4)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要；(5)強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；(6)充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；(7)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理：(8)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。中國(guó)人民銀行對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
(三)2004年、2005年央行上調(diào)貸款利率
2004年央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利律，結(jié)束了1996～2002年我國(guó)8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求，拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)秩序混亂，上市圈錢現(xiàn)象嚴(yán)重，司法救濟(jì)不力，中小投資者利益得不到有力保護(hù)，證券投資熱情銳減；投資國(guó)債安全，但發(fā)行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。為遏制越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，央行于2004年10月、2005年3月上調(diào)住房貸款利率。其中，2004年10月，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調(diào)整到4．95％；5年以上的由5．04％調(diào)整到5．31％。個(gè)人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調(diào)整不同于2004年的調(diào)整：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率
央行規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自。此舉無(wú)疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行與建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，其中規(guī)定央行要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。
二、央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施存在的問(wèn)題
央行主要通過(guò)利率上調(diào)、控制信貸發(fā)放、強(qiáng)化信貸資金管理等手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但上述措施大多以“若干意見(jiàn)”和“通知”的形式表現(xiàn)出來(lái)，效力層次較低；而且沒(méi)有規(guī)定商業(yè)銀行違背這些“若干意見(jiàn)”和“通知”時(shí)的具體法律責(zé)任，導(dǎo)致其權(quán)威性、嚴(yán)肅性和剛性不夠。各商業(yè)銀行，在自身利益的博弈下，在執(zhí)行這些“若干意見(jiàn)”和“通知”時(shí)采取變通措施，導(dǎo)致央行宏觀調(diào)控的預(yù)期效果大打折扣。
2005年3月央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其基準(zhǔn)利率是6．12％，其利串下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒(méi)有做出明確規(guī)定。各商業(yè)銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據(jù)貸款人的具體信用情況或購(gòu)買的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。甚至在有些地方，商業(yè)銀行之間達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一適用6．12％。這些做法有以下幾點(diǎn)不妥：①取消住房貸款優(yōu)惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，這雖然在理論上有助于商業(yè)銀行加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，逐步實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，但增加了普通購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。②對(duì)利率上調(diào)之前簽訂的貸款合同，若適用基準(zhǔn)利率，違背《合同法》關(guān)于格式合同的規(guī)定，除非雙方意思表示一致。《合同法》第4l條規(guī)定：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當(dāng)事人對(duì)利率上調(diào)前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對(duì)商業(yè)銀行之間的利率協(xié)議沒(méi)有作出禁止規(guī)定，這不利于保護(hù)廣大借款人的利益。
三、完善央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的法律對(duì)策
規(guī)范宏觀調(diào)控的法律制度應(yīng)遵循的重要原則之一是有限干預(yù)。即國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會(huì)上的講話》中指出：“國(guó)家有效的宏觀調(diào)控，是建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制所必須的。要在充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好地健康發(fā)展。”
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在某種程度上，是投機(jī)經(jīng)濟(jì)，只要不過(guò)分脫離價(jià)值規(guī)律，無(wú)須一棍子打死市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)行為。房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中組成部分，應(yīng)允許一定的投機(jī)行為存在，但應(yīng)用系統(tǒng)化的制度調(diào)控該行為，將其負(fù)面影響控制在合理的范圍內(nèi)。為此，應(yīng)從以下方面完善中央銀行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施：
(一)央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，強(qiáng)化違反其規(guī)定的法律責(zé)任，包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強(qiáng)中央銀行宏觀調(diào)控措施的剛性，更有效地發(fā)揮中央銀行的宏觀調(diào)控作用。2005年4月6日上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，這背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)：規(guī)律，也違背了《合同法》第四條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，限制了房地產(chǎn)的正常交易，央行對(duì)該行為應(yīng)予以查處。銀行之間簽訂利率協(xié)議，在日本很可能被認(rèn)定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，可以借鑒日本的規(guī)定。
甲方：
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乙方：
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根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就共同出資購(gòu)房的有關(guān)事宜，甲、乙雙方達(dá)成以下協(xié)議：
第一條 房屋坐落位置、面積、價(jià)格和費(fèi)用
(一) 該房屋坐落于__縣__路__小區(qū)。
(二) 該房屋建筑面積共120平方米(其中是的建筑面積100平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e20平方米)，三室一廳一廚一衛(wèi)。
(三) 該房屋按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該房屋單位[售價(jià)]為(人民幣)每平方米5000元，總金額為(人民幣)600000元，大寫(xiě)陸拾萬(wàn)元整。
除上述房?jī)r(jià)款外，須向有關(guān)部門(mén)繳納稅費(fèi)：
房地產(chǎn)方代收稅款，計(jì)(人民幣)2768元，大寫(xiě)貳仟柒佰陸拾捌元整;
購(gòu)房費(fèi)用合計(jì)(人民幣)602786元，大寫(xiě)陸拾萬(wàn)貳仟柒佰陸拾捌元整。
第二條 付款相關(guān)約定
(一)付款方式及時(shí)間
本次購(gòu)房選擇分期付款方式。
20xx年12月20日前，支付全部房?jī)r(jià)款的30%及相關(guān)稅費(fèi)，計(jì)182768元，大寫(xiě)壹拾捌萬(wàn)貳仟柒佰陸拾捌元整。
余額采取貸款方式，貸款金額為全部房?jī)r(jià)款的70%，共計(jì)(人民幣)420xx0元，大寫(xiě)肆拾貳萬(wàn)元整，分二十年償還，貸款利息共計(jì)112344.48元，本息共計(jì)532344.48元，大寫(xiě)伍拾叁萬(wàn)貳仟叁佰肆拾肆元肆角捌分。自20xx年12月20日起，每月20號(hào)之前需支付房貸2218.108元，大寫(xiě)貳仟貳佰壹拾捌元壹角零分捌厘。
(二)甲、乙雙方付款義務(wù)
首付由甲、乙雙方共同承擔(dān)，甲方承擔(dān)32768元，大寫(xiě)叁萬(wàn)貳仟柒佰陸拾捌元整，乙方承擔(dān)150000元，大寫(xiě)壹拾伍萬(wàn)元整。
20xx年1月1日至20xx年12月31日，房貸由乙方償還，20xx年1月1日起至房貸還請(qǐng)之日，房貸由甲方償還。
第三條 關(guān)于貸款人登記的約定
辦理銀行貸款時(shí)，由甲方署名簽字。
第四條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，登記人為甲方。
20xx年12月20日至20xx年12月31日，產(chǎn)權(quán)歸甲、乙雙方共同所有;
20xx年1月1日起，產(chǎn)權(quán)按份共有，甲、乙雙方所占份額分別為3：1;
貸款還清之日起，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。
第五條 關(guān)于物業(yè)管理的約定
自房產(chǎn)移交后，除房貸部分外的一切費(fèi)用(物業(yè)費(fèi)用、裝修費(fèi)用、日常維護(hù)費(fèi)用、水電費(fèi)等)均由甲方支付。
第六條 產(chǎn)權(quán)變更時(shí)甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)
(一)產(chǎn)權(quán)共同所用期間
1、產(chǎn)權(quán)向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移。甲方接收，甲方需支付乙方(人民幣)15萬(wàn)元及乙方已支付的房貸部分，20xx年12月31日前還清，自20xx年1月1日起開(kāi)始償還，可分期償還，可一次還清，由甲方自主決定，乙方對(duì)甲方的還款要求經(jīng)和甲方協(xié)商后，甲方同意，可以按協(xié)商方式償還;乙方接收，乙方支付甲方已所繳納首付及其他費(fèi)用。自產(chǎn)權(quán)移交之日起，30日內(nèi)還清。
2、產(chǎn)權(quán)向第三方轉(zhuǎn)移。經(jīng)由甲、乙雙方協(xié)商同意，所得資金按1：2分配。
(二)產(chǎn)權(quán)按份所有期間
1、產(chǎn)權(quán)向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移。甲方接收，甲方需支付乙方(人民幣)15萬(wàn)元及乙方及支付的房貸部分，自產(chǎn)權(quán)移交之日起至20xx年12月31日還清，可分期償還，可一次還清，由甲方自主決定，乙方對(duì)甲方的還款要求經(jīng)和甲方協(xié)商后，甲方同意，可以按協(xié)商方式償還;乙方接收，乙方支付甲方已所繳納首付及其他費(fèi)用。自產(chǎn)權(quán)移交之日起，30日內(nèi)還清。
2、產(chǎn)權(quán)向第三方轉(zhuǎn)移。經(jīng)由甲、乙雙方協(xié)商同意，所得資金按1：2分配。
(三)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方所有期間
1、甲方按約定在2030年12月20日前，償還最后一次貸款，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方，甲方需支付乙方(人民幣)15萬(wàn)元及乙方已支付的房貸部分，自產(chǎn)權(quán)移交之日起，30日內(nèi)還清。
2、甲方提前還完貸款，自還完貸款之日起，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方，甲方需支付乙方(人民幣)15萬(wàn)元及乙方已支付的房貸部分，自產(chǎn)權(quán)移交之日起，30日內(nèi)還清。
產(chǎn)權(quán)的變更需經(jīng)過(guò)甲、乙雙方協(xié)商同意，甲、乙方之間還款只需支付對(duì)方本金，無(wú)利息。
第七條 合同的解除
(一)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到一方，并根據(jù)合同完成對(duì)對(duì)方的義務(wù)，合同解除;
(二)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，不違反國(guó)家法律的相關(guān)規(guī)定，合同可解除;
(三)因以下原因造成合同終止的，雙方互不負(fù)責(zé)：
1、房屋如因不可抗拒的原因(地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等)導(dǎo)致?lián)p毀或造成雙方損失的;
2、因市政建設(shè)需要拆除或改造的房屋，使甲乙雙方造成損失的。
第八條 違約責(zé)任
未經(jīng)對(duì)方同意轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)為違約行為，自逾越之日起，合同終止，參照第六條支付對(duì)方本條，并支付違約金10萬(wàn)元，三個(gè)月內(nèi)還清。
一方未按約定償還貸款為違約行為，造成嚴(yán)重后果的，由其承擔(dān)貸款違約責(zé)任。
第九條 解決爭(zhēng)議的方法
因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可向第三人(父母親、親戚等)或有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第__種方式解決;
1、提交仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向邢臺(tái)市南和縣人民法院起訴。
第十條 其他
如房屋辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)或抵押、出租等，由甲、乙雙方共同協(xié)商，另行約定。
本合同有關(guān)內(nèi)容約定不明確時(shí)，甲乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同變更后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照變更后的合同履行，合同的變更僅對(duì)變更后未履行的部分有效。因合同的變更而使一方當(dāng)事人受到經(jīng)濟(jì)損失的，受損失的一方可向另一方當(dāng)事人要求賠償損失。
本合同未盡事宜，按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。
本合同條款如與國(guó)家法律、法規(guī)和政策相悖時(shí)，以國(guó)家法規(guī)、政策為準(zhǔn)。
第十一條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。
第十二條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
案例1：銀行遲遲不放款，買家收不了樓
2011年3月初，高某通過(guò)中介公司經(jīng)紀(jì)人吳某促成與業(yè)主何某簽署三方合同，合同約定以按揭方式付款，成交價(jià)為150萬(wàn)元，首期付款75萬(wàn)元，貸款額為75萬(wàn)元。2011年4月，銀行出具了貸款同貸書(shū)同意高某貸款75萬(wàn)元。取得銀行同貸書(shū)后，買賣雙方辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)，并取得房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證。但至2011年5月，因受限貸政策影響，銀行貸款遲遲不能發(fā)放，直至2011年6月，業(yè)主何某未能收齊房屋余款，便不愿辦理最后的交樓手續(xù)了，買方高某因而無(wú)法收樓，無(wú)奈之下向法院請(qǐng)求解除合同，并要求中介公司退還中介服務(wù)費(fèi)。
2011年3月初，高某通過(guò)中介公司經(jīng)紀(jì)人吳某促成與業(yè)主何某簽署三方合同，合同約定以按揭方式付款，成交價(jià)為150萬(wàn)元，首期付款75萬(wàn)元，貸款額為75萬(wàn)元。2011年4月，銀行出具了貸款同貸書(shū)同意高某貸款75萬(wàn)元。取得銀行同貸書(shū)后，買賣雙方辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)，并取得房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證。但至2011年5月，因受限貸政策影響，銀行貸款遲遲不能發(fā)放，直至2011年6月，業(yè)主何某未能收齊房屋余款，便不愿辦理最后的交樓手續(xù)了，買方高某因而無(wú)法收樓，無(wú)奈之下向法院請(qǐng)求解除合同，并要求中介公司退還中介服務(wù)費(fèi)。
對(duì)于本案，法院認(rèn)為銀行貸款未能及時(shí)發(fā)放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有責(zé)任，同時(shí)買賣雙方交易過(guò)戶手續(xù)已完成，故不予支持高某的訴訟請(qǐng)求。?jǐn)n薪楣炯熬腿嗣揮性鶉危甭蚵羲澆灰墜中淹瓿桑什揮柚С指吣車乃咚锨肭蟆
業(yè)界聲音：完善合同內(nèi)容，調(diào)整房貸預(yù)算。近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，銀行購(gòu)房貸款政策變化較大。在非因一方當(dāng)事人原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介公司退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回房屋定金等。
業(yè)界聲音：完善合同內(nèi)容，調(diào)整房貸預(yù)算。近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，銀行購(gòu)房貸款政策變化較大。在非因一方當(dāng)事人原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介公司退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回房屋定金等。
此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，業(yè)內(nèi)人士建議買家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整房貸額度而影響二手房交易。如向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元房貸，最后僅獲批65萬(wàn)元，買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。
此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，業(yè)內(nèi)人士建議買家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整房貸額度而影響二手房交易。如向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元房貸，最后僅獲批65萬(wàn)元，買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。
案例2：房子沒(méi)買成，中介費(fèi)無(wú)得退
案例2：房子沒(méi)買成，中介費(fèi)無(wú)得退
2011年8月，梁某經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)張某介紹看了一套房屋后，對(duì)房屋十分滿意。梁某認(rèn)為購(gòu)房是一件重要的事情，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)決定約家人再次查看該房屋。梁某及其家人對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)、價(jià)款、環(huán)境等均十分滿意，于是向賣家支付2萬(wàn)元定金及5000元中介費(fèi)，并簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周某。
2011年8月，梁某經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)張某介紹看了一套房屋后，對(duì)房屋十分滿意。梁某認(rèn)為購(gòu)房是一件重要的事情，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)決定約家人再次查看該房屋。梁某及其家人對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)、價(jià)款、環(huán)境等均十分滿意，于是向賣家支付2萬(wàn)元定金及5000元中介費(fèi)，并簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周某。
事后，銀行告知梁某因其母親已近50歲，只同意貸8年款，與其預(yù)期貸10年款有差距。于是梁某就與賣方、中介公司協(xié)商解除合同，并要求退回定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)5000元，遭到拒絕。梁先生認(rèn)為，買賣合同沒(méi)履行完，中介公司無(wú)權(quán)收費(fèi)，賣家應(yīng)退回房屋定金，于是將中介公司和業(yè)主告上法庭。最后，經(jīng)法院審理，法院對(duì)梁某的訴訟請(qǐng)求不予支持。要求其向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)、向賣方支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。
事后，銀行告知梁某因其母親已近50歲，只同意貸8年款，與其預(yù)期貸10年款有差距。于是梁某就與賣方、中介公司協(xié)商解除合同，并要求退回定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)5000元，遭到拒絕。梁先生認(rèn)為，買賣合同沒(méi)履行完，中介公司無(wú)權(quán)收費(fèi)，賣家應(yīng)退回房屋定金，于是將中介公司和業(yè)主告上法庭。最后，經(jīng)法院審理，法院對(duì)梁某的訴訟請(qǐng)求不予支持。要求其向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)、向賣方支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。
業(yè)界聲音：合同合法，中介公司可收取報(bào)酬。在房屋交易過(guò)程中，中介公司的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過(guò)戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介公司有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。
業(yè)界聲音：合同合法，中介公司可收取報(bào)酬。在房屋交易過(guò)程中，中介公司的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過(guò)戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介公司有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。
案例3：買到“兇宅”，退房卻很難
案例3：買到“兇宅”，退房卻很難
李某于2011年5月通過(guò)中介公司促成購(gòu)買了一套房屋，并簽署《存量房買賣合同》。事后，李某得知該房屋曾發(fā)生過(guò)兇殺案。李某認(rèn)為，中介公司在促成其簽署合同前未告知該房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，無(wú)法承受住在“兇宅”的恐懼感，遂向法院提訟，要求解除本次買賣合同，并要求中介退還中介服務(wù)費(fèi)。
李某于2011年5月通過(guò)中介公司促成購(gòu)買了一套房屋，并簽署《存量房買賣合同》。事后，李某得知該房屋曾發(fā)生過(guò)兇殺案。李某認(rèn)為，中介公司在促成其簽署合同前未告知該房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，無(wú)法承受住在“兇宅”的恐懼感，遂向法院提訟，要求解除本次買賣合同，并要求中介退還中介服務(wù)費(fèi)。
關(guān)于本案，法院認(rèn)為此類民間認(rèn)為“不吉利”事件并未明文規(guī)定屬于中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中須告知的內(nèi)容，故不予支持李某的訴訟請(qǐng)求。
關(guān)于本案，法院認(rèn)為此類民間認(rèn)為“不吉利”事件并未明文規(guī)定屬于中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中須告知的內(nèi)容，故不予支持李某的訴訟請(qǐng)求。
業(yè)界聲音：法律缺失，買家購(gòu)房還需“多打聽(tīng)”。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項(xiàng)。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買方，法律上并無(wú)明文規(guī)定。
業(yè)界聲音：法律缺失，買家購(gòu)房還需“多打聽(tīng)”。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項(xiàng)。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買方，法律上并無(wú)明文規(guī)定。
購(gòu)房人如何在購(gòu)房時(shí)避免此類事件發(fā)生，建議購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)除查看購(gòu)買房屋本身的情況外，還可以向大樓物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過(guò)類似事件；同時(shí)，購(gòu)房人也可在合同中與賣方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過(guò)相關(guān)事件，如賣方有意隱瞞，購(gòu)房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價(jià)款、賠償損失等。雙方約定書(shū)面條款，以便在發(fā)生類似糾紛時(shí)有據(jù)可依。
購(gòu)房人如何在購(gòu)房時(shí)避免此類事件發(fā)生，建議購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)除查看購(gòu)買房屋本身的情況外，還可以向大樓物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過(guò)類似事件；同時(shí)，購(gòu)房人也可在合同中與賣方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過(guò)相關(guān)事件，如賣方有意隱瞞，購(gòu)房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價(jià)款、賠償損失等。雙方約定書(shū)面條款，以便在發(fā)生類似糾紛時(shí)有據(jù)可依。
案例4：無(wú)法貸款中介費(fèi)也要交一半
案例4：無(wú)法貸款中介費(fèi)也要交一半
2010年11月，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，李某看中了一套房產(chǎn)。在中介的積極聯(lián)絡(luò)下，李某與房主達(dá)成了購(gòu)房意向，并支付了2萬(wàn)元定金。12月6日，買賣雙方及中介一起簽訂了《二手房屋買賣合同》，約定李某以40萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買房屋，并承諾于2011年4月1日前辦完銀行按揭手續(xù)。買賣雙方共同委托中介辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，中介按照房屋成交價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)8000元，由李某在辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天支付。
2010年11月，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，李某看中了一套房產(chǎn)。在中介的積極聯(lián)絡(luò)下，李某與房主達(dá)成了購(gòu)房意向，并支付了2萬(wàn)元定金。12月6日，買賣雙方及中介一起簽訂了《二手房屋買賣合同》，約定李某以40萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買房屋，并承諾于2011年4月1日前辦完銀行按揭手續(xù)。買賣雙方共同委托中介辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，中介按照房屋成交價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)8000元，由李某在辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天支付。
合同簽訂后，中介協(xié)助李某向銀行申請(qǐng)購(gòu)房款的七成貸款。但因銀行開(kāi)始收緊住房貸款業(yè)務(wù)，而李某又年過(guò)五旬，沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，多家銀行拒絕向李某提供貸款，即使有一兩家愿意貸款也不可能提供高達(dá)七成的貸款。因無(wú)法從銀行貸到足額款項(xiàng)，李某只能損失2萬(wàn)元定金與房主解除了買賣合同。但此舉卻讓為促成這筆交易忙前忙后的中介傻了眼，誰(shuí)來(lái)為中介費(fèi)埋單呢？
合同簽訂后，中介協(xié)助李某向銀行申請(qǐng)購(gòu)房款的七成貸款。但因銀行開(kāi)始收緊住房貸款業(yè)務(wù)，而李某又年過(guò)五旬，沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，多家銀行拒絕向李某提供貸款，即使有一兩家愿意貸款也不可能提供高達(dá)七成的貸款。因無(wú)法從銀行貸到足額款項(xiàng)，李某只能損失2萬(wàn)元定金與房主解除了買賣合同。但此舉卻讓為促成這筆交易忙前忙后的中介傻了眼，誰(shuí)來(lái)為中介費(fèi)埋單呢？
專家點(diǎn)評(píng)：法院認(rèn)為，中介為李某提供房源信息，帶李某看房，提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買賣手續(xù)的咨詢、協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)等，并促使李某與房主達(dá)成了房屋買賣協(xié)議，李某理應(yīng)支付中介費(fèi)。
專家點(diǎn)評(píng)：法院認(rèn)為，中介為李某提供房源信息，帶李某看房，提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買賣手續(xù)的咨詢、協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)等，并促使李某與房主達(dá)成了房屋買賣協(xié)議，李某理應(yīng)支付中介費(fèi)。
法院認(rèn)為，李某作為理性的成年人，在簽訂合同之時(shí)應(yīng)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)以及自身的義務(wù)有充分的認(rèn)識(shí)和預(yù)見(jiàn)，銀行信貸政策變動(dòng)帶來(lái)的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。按照合同的約定，中介應(yīng)為買賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)因房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除，客觀上造成中介協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)等居間義務(wù)無(wú)須履行，故依據(jù)民法的公平原則和等價(jià)有償原則，法院酌情確定李某應(yīng)支付4000元中介費(fèi)。
法院認(rèn)為，李某作為理性的成年人，在簽訂合同之時(shí)應(yīng)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)以及自身的義務(wù)有充分的認(rèn)識(shí)和預(yù)見(jiàn)，銀行信貸政策變動(dòng)帶來(lái)的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。按照合同的約定，中介應(yīng)為買賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)因房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除，客觀上造成中介協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)等居間義務(wù)無(wú)須履行，故依據(jù)民法的公平原則和等價(jià)有償原則，法院酌情確定李某應(yīng)支付4000元中介費(fèi)。
案例5：房主有意反悔中介費(fèi)誰(shuí)來(lái)付
案例5：房主有意反悔中介費(fèi)誰(shuí)來(lái)付
張先生在某小區(qū)購(gòu)買一套二手房，雙方簽訂了二手房買賣合同，張先生也已經(jīng)按照合同約定向房主交納了大部分的購(gòu)房款，但是在合同約定的交付日期，房主以出差為由未能辦理房屋交接手續(xù)。后房主告訴他房屋不賣了。張先生面臨的問(wèn)題是如果退房，自己已經(jīng)交納的1萬(wàn)余元中介費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？
張先生在某小區(qū)購(gòu)買一套二手房，雙方簽訂了二手房買賣合同，張先生也已經(jīng)按照合同約定向房主交納了大部分的購(gòu)房款，但是在合同約定的交付日期，房主以出差為由未能辦理房屋交接手續(xù)。后房主告訴他房屋不賣了。張先生面臨的問(wèn)題是如果退房，自己已經(jīng)交納的1萬(wàn)余元中介費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？
專家點(diǎn)評(píng)：張先生購(gòu)買到房屋，中介公司實(shí)際履行了相應(yīng)的提供信息等服務(wù)，因此中介公司應(yīng)當(dāng)收取中介費(fèi)。而且雖然房主反悔，但雙方簽訂的購(gòu)房合同仍然有效，因此張先生已經(jīng)交納的中介費(fèi)不能退還，不過(guò)張先生可根據(jù)合同要求反悔的房主承擔(dān)損失，其損失不僅是已經(jīng)交納的中介費(fèi)，還可以是其他實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。
專家點(diǎn)評(píng)：張先生購(gòu)買到房屋，中介公司實(shí)際履行了相應(yīng)的提供信息等服務(wù)，因此中介公司應(yīng)當(dāng)收取中介費(fèi)。而且雖然房主反悔，但雙方簽訂的購(gòu)房合同仍然有效，因此張先生已經(jīng)交納的中介費(fèi)不能退還，不過(guò)張先生可根據(jù)合同要求反悔的房主承擔(dān)損失，其損失不僅是已經(jīng)交納的中介費(fèi)，還可以是其他實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。
案例6：無(wú)效交易中介費(fèi)能否退
案例6：無(wú)效交易中介費(fèi)能否退
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在與房主進(jìn)行交易的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該房屋還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。李女士認(rèn)為這樣的房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，中介公司向她收取了4000余元的中介費(fèi)，如今她要求退還這筆中介費(fèi)，卻遭到中介公司的拒絕，中介費(fèi)能否退還呢？
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在與房主進(jìn)行交易的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該房屋還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。李女士認(rèn)為這樣的房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，中介公司向她收取了4000余元的中介費(fèi)，如今她要求退還這筆中介費(fèi)，卻遭到中介公司的拒絕，中介費(fèi)能否退還呢？
專家點(diǎn)評(píng)：李女士要求退房是因?yàn)樵摲课莶痪邆涑鍪鄣臈l件，中介公司提供了虛假信息，因此中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，其收取的中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)退還。因無(wú)效交易給購(gòu)房雙方造成損失的，購(gòu)房者可以要求中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
