時(shí)間：2022-06-18 21:11:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地出讓合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
受讓人：_________
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法定代表人：_________
職務(wù)：_________
第一章 總則
第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則，訂立本合同。
第二條 出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。國(guó)家對(duì)其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國(guó)法律規(guī)定由國(guó)家行使的權(quán)力和因社會(huì)公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。
第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納
第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于_________，宗地編號(hào)為_________，宗地總面積大寫_________平方米(小寫_________平方米)，其中出讓土地面積大寫_________平方米(小寫_________平方米)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)見附件《出讓宗地界址圖》。
第四條 本合同項(xiàng)下的出讓地塊，按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建設(shè)_________項(xiàng)目。
第五條 出讓人同意在_________年_________月_________日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第_________款規(guī)定的土地條件：
(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施_________通，即通_________。
(二)周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到_________通，即通_________，但場(chǎng)地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎(chǔ)地上物狀況如下：_________。
(三)現(xiàn)狀土地條件。
第六條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓年期為_________，自出讓人向受讓人實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。
第七條 本合同項(xiàng)下宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣大寫_________(小寫_________元);總額為人民幣大寫_________(小寫_________元)。
第八條 本合同經(jīng)雙方簽字后_________日內(nèi)，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫_________(小寫_________元)作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權(quán)出讓金。
第九條 受讓人同意按照本條第_________款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。
(一)本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，一次性付清上述土地使用權(quán)出讓金。
(二)按以下時(shí)間和金額分_________期向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。
第一期 人民幣大寫_________(小寫_________元)，付款時(shí)間：_________年_________月_________日之前。
第二期 人民幣大寫_________(小寫_________元)，付款時(shí)間：_________年_________月_________日之前。
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分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí)，應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。
第三章 土地開發(fā)建設(shè)與利用
第十條 本合同簽訂后_________日內(nèi)，當(dāng)事人雙方應(yīng)依附件《出讓宗地界址圖》所標(biāo)示座標(biāo)實(shí)地驗(yàn)明各界址點(diǎn)界樁。受讓人應(yīng)妥善保護(hù)土地界樁，不得擅自改動(dòng)，界樁遭受破壞或移動(dòng)時(shí)，受讓人應(yīng)立即向出讓人提出書面報(bào)告，申請(qǐng)復(fù)界測(cè)量，恢復(fù)界樁。
第十一條 受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合下列要求：
主體建筑物性質(zhì)_________;
附屬建筑物性質(zhì)_________;
建筑容積率_________;
建筑密度_________;
建筑限高_(dá)________;
綠地比例_________;
其他土地利用要求_________。
第十二條 受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：
_________。
第十三條 受讓人同意在_________年_________月_________日之前動(dòng)工建設(shè)。不能按期開工建設(shè)的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，但延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過一年。
第十四條 受讓人在受讓宗地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，有關(guān)用水、用氣、污水及其他設(shè)施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設(shè)的各種管道與管線進(jìn)出、通過、穿越受讓宗地。
第十五條 受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應(yīng)持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)。出讓人應(yīng)在受理土地登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。
第十六條 受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動(dòng)，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設(shè)施，使國(guó)家或他人遭受損失的，受讓人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
第十七條 在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。
第十八條 政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。在出讓期限內(nèi)，政府土地管理部門有權(quán)依法對(duì)出讓宗地使用權(quán)的開發(fā)利用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十九條 出讓人對(duì)受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。
第四章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第二十條 受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、交換和贈(zèng)與)剩余年期土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第_________款規(guī)定之條件：
(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;
(二)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓、抵押合同;土地使用權(quán)出租期限超過六個(gè)月的，出租人和承租人也應(yīng)當(dāng)簽訂書面出租合同。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)出租后，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應(yīng)在相應(yīng)的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及《國(guó)有土地使用證》，到土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記。
第五章 期限屆滿
第二十五條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下土地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。出讓人同意續(xù)期的，受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。
第二十六條 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回《國(guó)有土地使用證》，出讓人代表國(guó)家收回土地使用權(quán)，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記。
第二十七條 土地出讓期限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期的，本合同項(xiàng)下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國(guó)家無償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場(chǎng)地平整。
第二十八條 土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國(guó)家無償收回，但對(duì)于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的殘余價(jià)值給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償。
第六章 不可抗力
第二十九條 任何一方對(duì)由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負(fù)責(zé)任，但應(yīng)在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
第三十條 遇有不可抗力的一方，應(yīng)在_________小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件、電報(bào)、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后_________日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報(bào)告。
第七章 違約責(zé)任
第三十一條 受讓人必須按照本合同約定，按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金。如果受讓人不能按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的_________‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其他損失。
第三十二條 受讓人按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時(shí)提供出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的_________‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失。
第三十三條 受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán);但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
第三十四條 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。
第八章 通知和說明
第三十五條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實(shí)際收到時(shí)起生效。
第三十六條 當(dāng)事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號(hào)的，應(yīng)在變更后15日內(nèi)，將新的地址或開戶銀行、帳號(hào)通知另一方。因當(dāng)事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。
第三十七條 在締結(jié)本合同時(shí)，出讓人有義務(wù)解答受讓人對(duì)于本合同所提出的問題。
第九章 適用法律及爭(zhēng)議解決
第三十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律。
第三十九條 因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第_________款規(guī)定的方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十章 附則
第四十條 本合同依照本條第_________款之規(guī)定生效。
(一)本合同項(xiàng)下宗地出讓人案業(yè)經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自雙方簽訂之日起生效。
(二)本合同項(xiàng)下宗地出讓人案尚需經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自_________人民政府批準(zhǔn)之日起生效。
第四十一條 本合同一式_________份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人各執(zhí)_________份。
第四十二條 本合同和附件共_________頁，以中文書寫為準(zhǔn)。
第四十三條 本合同的金額、面積等項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)以大、小寫表示，大小寫數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫為準(zhǔn)。
第四十四條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
一、國(guó)有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件的性質(zhì)
在審判實(shí)踐中，對(duì)以國(guó)有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)確定有三種不同意見：一種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于行政爭(zhēng)議，應(yīng)由土地管理部門按照行政法律法規(guī)進(jìn)行處理，走行政裁決之路，該類爭(zhēng)議不屬于人民法院主管。其理由是國(guó)有土地管理部門負(fù)有行政管理職責(zé)任，國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓，具有行政許可和行政審批的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓行為是否成立，最終要以土地權(quán)屬登記為生效要件。第二種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標(biāo)的的案件應(yīng)由行政審判庭審理并按照行政法律法規(guī)作出實(shí)體判決。第三種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于普通的民事訴訟。對(duì)于欠繳土地出讓金的案件應(yīng)依據(jù)《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關(guān)原則作出實(shí)體處理。
要弄清上述問題，我們有必要對(duì)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行深入剖析。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開發(fā)，極終目的是以贏利、獲得商業(yè)利潤(rùn)為目的。根據(jù)法律的授權(quán)，國(guó)有土地管理部門對(duì)國(guó)有土地負(fù)有經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)，當(dāng)國(guó)有土地管理部門代表國(guó)家以“招、拍、掛”等市場(chǎng)運(yùn)作的形式，本著“平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”的原則出讓具有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的國(guó)有土地時(shí)，對(duì)于參加競(jìng)買國(guó)有土地的受讓人而言，在土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已全部按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作，決定了在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國(guó)有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是普通民事案件，人民法院要及時(shí)地按照普通民事案件受理立案。為了保全國(guó)有資產(chǎn)，盡可能減少國(guó)有資產(chǎn)流失，在該類案件的審判和執(zhí)行中，可以根據(jù)國(guó)有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請(qǐng)，充分運(yùn)用查封、扣押、劃撥、變買等司法強(qiáng)制措施，查封房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的銀行帳戶，扣押財(cái)產(chǎn)，保證欠繳土地出讓金能及時(shí)全額回收。
二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型
從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)有土地管理部門簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)證，還向土地管理部門書立了欠據(jù)。對(duì)于這類案件，事實(shí)清楚，處理意見也是相當(dāng)明確的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人與出讓人簽訂的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產(chǎn)商在簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)后，變更合同的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業(yè)利潤(rùn)的最大化的過程中，不按規(guī)定向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金。對(duì)這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價(jià)之間關(guān)系的專業(yè)知識(shí)，而標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定國(guó)家沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各省、地、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求不同，也不可能有固定的容積率標(biāo)準(zhǔn)，因而改變?nèi)莘e率對(duì)地價(jià)的影響處于不確定的狀態(tài)，在學(xué)術(shù)界因容積率變動(dòng)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。
三、建筑容積率與土地出讓金之間的關(guān)系
國(guó)有土地管理部門在出讓國(guó)有土地時(shí)，按照城市總體規(guī)劃，對(duì)所出讓的國(guó)有土地范圍內(nèi)新修建的建筑物，在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中要從以下方面進(jìn)行明確規(guī)定，一是要確定主體建筑物性質(zhì)和附屬物性質(zhì)；二是要確定建筑容積率；三是要規(guī)定建筑密度、高限和綠地比例。其中對(duì)建筑容積率的確定，是《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個(gè)重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，因而在國(guó)有土地出讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對(duì)日益攀升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要進(jìn)行整治和規(guī)范，可以說應(yīng)當(dāng)從清理改變已出讓國(guó)有土地用途和建筑容積率著手。
四、增加建筑容積率后應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的法律依據(jù)
由于建筑容積率的增加對(duì)國(guó)有土地的地價(jià)有著實(shí)質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的建筑容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：受讓人取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)告知國(guó)有土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交。僅僅從上述法律和部門規(guī)章中，我們可以進(jìn)一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地規(guī)劃使用條件后，僅有規(guī)劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國(guó)有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權(quán)。據(jù)了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設(shè)用地改變了建筑容積率，初步概算房地產(chǎn)開發(fā)商逃廢土地出讓金達(dá)數(shù)千萬元，出現(xiàn)這樣的問題，不能不說到規(guī)劃行政和國(guó)有土地管理部門的失職失責(zé)。應(yīng)當(dāng)說，按照建設(shè)部2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》精神，開發(fā)商申請(qǐng)規(guī)劃變更被批準(zhǔn)后，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)告國(guó)有土地管理部門，國(guó)有土地管理部門得到告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)在的問題。
五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國(guó)有土地出讓合同》的違約行為
在前面我們已經(jīng)闡明，國(guó)有土地管理部門在出讓國(guó)有土地時(shí)，按照城市總體規(guī)劃，對(duì)所出讓的國(guó)有土地范圍內(nèi)新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個(gè)重要的合同條款。國(guó)有土地管理部門在合同中對(duì)受讓人（開發(fā)商）約定了投資總額、單位面積投資強(qiáng)度、建筑容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)，主要是為了節(jié)約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》約定的指標(biāo)，通過增加建筑容積率達(dá)到增加建筑面積的行為，根據(jù)《合同法》確定的嚴(yán)格責(zé)任原則，是典型的合同違約。國(guó)有土地管理部門還可以按照合同的約定向國(guó)有土地的受讓人（開發(fā)商）主張違約責(zé)任，要求其按合同約定支付違約金。
六、建筑容積率增加與補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算方式的確定
國(guó)務(wù)院下發(fā)的國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。國(guó)土資源部下發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)問題的說明》第二條第八項(xiàng)中規(guī)定：對(duì)受讓人（開發(fā)商）在國(guó)有土地出讓期限內(nèi)，改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓。這種處理方式，對(duì)于尚未進(jìn)行開發(fā)的國(guó)有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下該宗地的土地市場(chǎng)差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。從上述行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定中，進(jìn)一步明確了因增加建筑容積率后，國(guó)有土地受讓人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金計(jì)算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的案件中，在對(duì)受讓人應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的計(jì)算時(shí)間和方法上要注意以下四個(gè)方面的問題，一是要確定《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》簽訂時(shí)約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國(guó)有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期。三是要按受讓人改變國(guó)有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期的基準(zhǔn)地價(jià)，參照改變后的建筑容積率，計(jì)算出受讓人取得的國(guó)有土地使用權(quán)新的土地出讓金總額。四是計(jì)算出新的土地出讓金總額與簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)約定總額的差額就是受讓人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的金額。我們?cè)趯徖碇袘?yīng)當(dāng)注意到四川省人民政府在下發(fā)的川府發(fā)[2005]15號(hào)文件中規(guī)定：凡是改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，超容積率的，必須按原樓面地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。顯然，川府發(fā)[2005]15號(hào)文件規(guī)定的精神與國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部對(duì)改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、超容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學(xué)原理，如果國(guó)有土地管理部門按照川府發(fā)[2005]15號(hào)文件中規(guī)定的計(jì)算方式和計(jì)算出的金額提出訴訟請(qǐng)求的，在審理中不應(yīng)予以采納，而應(yīng)當(dāng)責(zé)成作為原告的國(guó)有土地管理部門變更計(jì)算方式，變更訴訟請(qǐng)求。2004年11月23日最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使作權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規(guī)定：受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照時(shí)同種用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。
七、建筑容積率增加后受讓人取得國(guó)有土地新價(jià)格的確定
土地出讓金受地價(jià)的直接影響，宗地所處的區(qū)域位置不同、道路是否通達(dá)、對(duì)外交通是否便利、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業(yè)價(jià)格。由于影響土地價(jià)格的因素眾多，在不同區(qū)位，對(duì)于土地評(píng)估的方式、方法均有不同側(cè)重。在專業(yè)地價(jià)評(píng)估中，各種影響土地價(jià)格的因素，均可以通過調(diào)整單項(xiàng)修正指數(shù)的方式對(duì)地價(jià)進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估。在解決因增加容積率而引起的補(bǔ)交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對(duì)土地價(jià)格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數(shù)的方式計(jì)算土地出讓金的具體數(shù)額。
一般地，按照修正容積率系數(shù)計(jì)算地價(jià)的公式為：
宗地商業(yè)地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×商業(yè)用地面積
宗地住宅地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地面積
宗地地價(jià)=商業(yè)地價(jià)+住宅地價(jià)
例如：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業(yè)用地），容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元／平方米。計(jì)算過程如下：
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)最有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.
總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.
商業(yè)用地總價(jià)＝900×1.3×3000＝351（萬元）
居住用地總價(jià)＝600×1.1×17000＝1122（萬元）
估價(jià)結(jié)果：
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價(jià)：900元／平方米；土地總價(jià)：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：
為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)《北京市實(shí)施＜中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例＞辦法》及《北京市國(guó)有土地有償使用收入征收管理辦法》的規(guī)定，在確保國(guó)有土地使用權(quán)出讓收益及時(shí)收繳的同時(shí)，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金返還問題作如下通知：
一、市房屋土地管理及綜合部門要密切配合，嚴(yán)格按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)本市國(guó)有土地有償使用收入的征收和管理。國(guó)有土地有償使用收入（以下簡(jiǎn)稱土地收入）的返還，必須在國(guó)有土地出讓合同確定的土地出讓收入全部交齊之后返還，未交齊的不辦理返還手續(xù)。
二、國(guó)有土地有償使用出讓收入返還是指土地出讓金部分，不含基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其他費(fèi)用。在本通知下發(fā)之前簽訂的土地出讓合同，凡在合同中明確土地使用權(quán)出讓金的，按土地使用權(quán)出讓金（扣除集中上繳中央財(cái)政和土地管理部門的業(yè)務(wù)費(fèi)）的60％返還；凡在合同中按地價(jià)款收繳的，其地價(jià)款的40％作為土地使用權(quán)出讓金，其中60％（即地價(jià)款的24％）返還。自本通知下發(fā)之日起，房屋土地管理部門與土地受讓方簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)在合同中按地價(jià)評(píng)估及主管部門所確定的土地收入，分別列出土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)以及土地開發(fā)等其他費(fèi)用；土地出讓合同中未明確規(guī)定的，財(cái)政部門不辦理返還手續(xù)。
三、土地出讓金返還單位，按下列規(guī)定辦理：
（一）市屬各局、總公司所屬企業(yè)和計(jì)劃單列企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱市屬單位）利用原自己取得的劃撥土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，按國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，其中60％返還單位。
（二）各房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)1992年6月1日前取得的劃撥用地進(jìn)行成片開發(fā)，按國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，其出讓金不再返還。
（三）1992年6月1日起，各房地產(chǎn)開發(fā)公司和各單位利用新增用地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，所交土地使用權(quán)出讓金（扣除集中上繳中央財(cái)政和土地管理部門的業(yè)務(wù)費(fèi)）的60％返還給用地所在區(qū)、縣政府。
（四）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，在城近郊區(qū)綠化隔離帶內(nèi)依據(jù)“以綠引資，以綠養(yǎng)綠”原則進(jìn)行的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，所交土地使用權(quán)出讓金的80％返還用地所在區(qū)、縣政府，用于代征綠化用地的綠化建設(shè)，專款專用。
四、土地使用權(quán)出讓金返還工作由財(cái)政部門負(fù)責(zé)。申請(qǐng)返還土地使用權(quán)出讓金的單位，需持有關(guān)證件向財(cái)政部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查合格后，由財(cái)政部門辦理返還手續(xù)。
五、國(guó)有土地收入的使用情況由市財(cái)政局負(fù)責(zé)統(tǒng)一監(jiān)督管理。市、區(qū)（縣）財(cái)政部門收繳的土地使用權(quán)出讓金，必須用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市隔離帶綠化建設(shè)，專款專用，不得挪作他用。返還給市屬單位的土地使用權(quán)出讓金，用于該單位企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不得挪作他用。
本文作者：張敏陳妙英工作單位：廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家作為土地所有權(quán)人授權(quán)地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費(fèi)為對(duì)價(jià)，獲得對(duì)指定地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。自2000年以來，我國(guó)的土地市場(chǎng)進(jìn)行了一系列卓有成效的改革，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的土地出讓制度基本建成，全國(guó)各地都已經(jīng)逐步建立起了由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)的土地供應(yīng)機(jī)制，地方政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力逐步提高，土地市場(chǎng)取得了較大程度的發(fā)展。以廣西為例，已經(jīng)初步建成市場(chǎng)化為核心的土地配置機(jī)制，未來將進(jìn)一步完善土地使用權(quán)市場(chǎng)公開交易制度，并配套完善相關(guān)決策、審批和操作制度。依法采取公開招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進(jìn)網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管，防止“暗箱操作”，著力解決國(guó)有建設(shè)用地出讓中規(guī)避招拍掛，違反規(guī)定設(shè)置出讓條件的問題，構(gòu)筑公平公正的市場(chǎng)機(jī)制。但筆者調(diào)查廣西國(guó)有土地出讓的市場(chǎng)及法規(guī)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)廣西國(guó)有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規(guī)范。
一、廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀及法律制度
（一）廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀1.地方政府在國(guó)有土地出讓過程中的雙重身份導(dǎo)致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經(jīng)濟(jì)行為不分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的管理機(jī)制，國(guó)家雖是國(guó)有土地的所有權(quán)人，但授權(quán)市、縣一級(jí)政府土地管理部門來負(fù)責(zé)國(guó)有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國(guó)家土地所有權(quán)人的受托人與對(duì)土地出讓行為進(jìn)行監(jiān)督的監(jiān)督者，即常說的既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據(jù)自己的利益出發(fā)，跨界，利用土地管理的權(quán)力來損害合同相對(duì)方的合法權(quán)益，既有違公平原則又損害了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2.土地招標(biāo)、拍賣、掛牌交易程序未真正落實(shí)，土地出讓存在人為操縱現(xiàn)象根據(jù)規(guī)定，從2005年1月1日開始，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地，須通過公開招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式轉(zhuǎn)讓。但有些地方政府從自己的利益出發(fā)，存在人為操縱土地出讓的現(xiàn)象。例如有的地方表面實(shí)行的是“招拍掛”形式，實(shí)際卻是按協(xié)議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實(shí)行土地出讓信息公開、地價(jià)評(píng)估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競(jìng)標(biāo)過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標(biāo)價(jià)格。有的地方違規(guī)向用地單位變相減免出讓金。等等現(xiàn)象都表明在土地出讓環(huán)節(jié)雖然有法律的明文規(guī)定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經(jīng)，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競(jìng)爭(zhēng)。3.不注重實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，導(dǎo)致存量土地日漸減少調(diào)查表明，部分地方政府因不注重土地儲(chǔ)備和后續(xù)開發(fā)，導(dǎo)致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對(duì)土地的調(diào)控能力相當(dāng)薄弱。同時(shí)，土地作為不可再生資源，在當(dāng)前耕地面積不斷減少的情況下，更應(yīng)該注重土地的復(fù)墾和后續(xù)開發(fā)，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產(chǎn)能，但很多縣市都沒有執(zhí)行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預(yù)算管理，成為政府的額外財(cái)源2005年，財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排。但調(diào)查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時(shí)性支付、預(yù)算外支出的主要來源，導(dǎo)致本應(yīng)用于土地儲(chǔ)備、整理、征地補(bǔ)償?shù)馁Y金不當(dāng)減少，進(jìn)而損害到公共利益。
（二）廣西現(xiàn)有的國(guó)有土地出讓的法律制度現(xiàn)狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規(guī)非常少，主要有《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)土地監(jiān)察條例》，對(duì)土地的管理和利用主要是通過政府規(guī)章的形式出臺(tái)的，如《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》。考查廣西關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法規(guī)體系，筆者存在的主要問題是相關(guān)單行規(guī)范的缺失，如廣西尚未對(duì)土地利用總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)，理論與實(shí)踐的脫節(jié)導(dǎo)致廣西國(guó)有土地使用權(quán)出讓的快速發(fā)展與機(jī)制、制度建設(shè)相對(duì)滯后之間的矛盾仍然突出。
二、廣西國(guó)有土地出讓法律制度的規(guī)范
隨著廣西國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的快速發(fā)展，為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，促進(jìn)土地資源的有效利用，保護(hù)土地受讓人的合法權(quán)益，促進(jìn)廣西土地出讓市場(chǎng)的良性即可持續(xù)發(fā)展，必須針對(duì)廣西現(xiàn)有國(guó)有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導(dǎo)思想、具體制度等方面來完善我國(guó)現(xiàn)有國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度。當(dāng)前我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律體系由一系列單行法律法規(guī)組成。《憲法》確立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)操作規(guī)范》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》等法律規(guī)范對(duì)國(guó)有土地出讓的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。從另一角度而言，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律制度應(yīng)包含三大組成部分：以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國(guó)家對(duì)國(guó)有土地出讓市場(chǎng)管理職權(quán)為基礎(chǔ)建立的監(jiān)督管理法律制度、以保護(hù)土地資源、保持土地可持續(xù)發(fā)展為目的而建立的環(huán)境監(jiān)管法律制度。筆者認(rèn)為，要構(gòu)建規(guī)范的廣西國(guó)有土地法律體系，需從以下幾個(gè)方面著手：
（一）確立構(gòu)建規(guī)范的廣西國(guó)有土地法律體系的基本原則1.公開、公平、公正原則在國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為中，公開土地出讓的相關(guān)信息，基本的出發(fā)點(diǎn)是通過建立信息公開機(jī)制，保障受讓人和社會(huì)公眾的知情權(quán)，以此來避免暗箱操作、歧視對(duì)待。地方政府代表國(guó)家以出讓人身份與受讓人簽訂出讓合同，雙方當(dāng)事人之間的法律地位宜確立為平等，以保障受讓方平等受讓土地使用權(quán)的權(quán)利，避免歧視對(duì)待，從而保障國(guó)有土地使用權(quán)出讓的順利進(jìn)行、促進(jìn)我國(guó)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定、繁榮；公正原則要求土地主管部門作為行政主體應(yīng)秉公執(zhí)法，不得循私舞弊，從而保證國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的健康發(fā)展。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度中確立并切實(shí)貫徹公開、公平和公正原則將會(huì)極大的推動(dòng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的健康發(fā)展。2.保護(hù)、合理利用出讓土地的原則土地資源是不可再生資源，加強(qiáng)對(duì)土地資源的合理利用和保護(hù)，樹立對(duì)土地資源的保護(hù)意識(shí)，是廣西建立健全國(guó)有土地使用權(quán)法律體系的基本出發(fā)點(diǎn)。在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移完成后，土地受讓人如何有效的利用和保護(hù)受讓土地，需在立法中予以明確。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律體系中確立保護(hù)、合理利用出讓土地的原則，對(duì)于促進(jìn)土地資源的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展有著及其重要的意義。
（二）構(gòu)建良性而完善的國(guó)有土地使用權(quán)出讓立法體系要建立健全廣西的國(guó)有土地出讓法律體系，首先需明確相關(guān)國(guó)有土地出讓的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、政府文件等都必須與國(guó)家相關(guān)的上位法律法規(guī)相一致。筆者認(rèn)為，在與上位法保持一致的前提下，應(yīng)參照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《協(xié)議出讓土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行處理辦法》、《城市規(guī)劃法》等法律中的相關(guān)規(guī)定，參照這些規(guī)定結(jié)合廣西的土地出讓的具體情況進(jìn)行合理的調(diào)整、刪除和整合，以此來作為廣西國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律規(guī)范指導(dǎo)。其次，應(yīng)完善《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，從而完成國(guó)家與地方法律規(guī)范間的銜接和協(xié)調(diào)，以規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的國(guó)家調(diào)控行為。此外，還需構(gòu)建出讓土地資源的保護(hù)制度。建議以現(xiàn)有的《環(huán)境保護(hù)法》、《土地管理法》為基礎(chǔ)，結(jié)合《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》等有關(guān)土地資源保護(hù)的規(guī)定,對(duì)出讓國(guó)有土地的保護(hù)做出有針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)，從而形成從國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的竣工的全程土地保護(hù)制度體系,有效保護(hù)出讓土地資源。通過以上方面的規(guī)范，以期對(duì)廣西國(guó)有土地使用權(quán)作出針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)，構(gòu)建以國(guó)有土地資源法律法規(guī)為指導(dǎo)，由民事法律規(guī)范、經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范和環(huán)境法律規(guī)范共同組成的廣西協(xié)調(diào)而統(tǒng)一的國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度體系。
1992年方城縣城關(guān)鎮(zhèn)政府受方城縣政府的委托，對(duì)方城縣裕州南路進(jìn)行開發(fā)，共征用城關(guān)鎮(zhèn)南閣組集體土地3903平方米，須補(bǔ)償南閣四組款項(xiàng)4.2萬元。為支付該款項(xiàng)，1997年9月經(jīng)城關(guān)鎮(zhèn)政府與南閣四組群眾代表協(xié)商后達(dá)成如下協(xié)議：將城關(guān)鎮(zhèn)政府已征用過的，位于"方城縣城關(guān)裕州南路科技館西邊12米路以東，面積0.85畝土地"的出讓金由四組收取，以此來頂?shù)智房?.2萬元。1998年7月，南閣村四組干部將該地皮劃為4塊宗地（共9間房場(chǎng)），協(xié)議出讓給楊某等人，共收款9.7萬元據(jù)為組有。此后楊某等人持南閣四組出據(jù)的收款收據(jù)和城關(guān)鎮(zhèn)信件，到方城縣土地局辦理了國(guó)有土地出讓合同，并辦理了國(guó)有土地使用證。
今年6月，城關(guān)鎮(zhèn)南閣四組村民胡青山以“方城縣政府給楊某等人頒發(fā)國(guó)有土地證，違反了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓程序，剝奪了其在同等條件下的購買權(quán)”為由，向方城縣人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院依法撤銷被告給楊某等人頒發(fā)的國(guó)有土地證。此案中，原、被告和第三人所爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：土地局頒發(fā)給楊某等的國(guó)有土地證是否合法有效？
對(duì)此有兩種意見：
第一種意見認(rèn)為：楊某等人所購買的土地是經(jīng)過方城縣政府征用的并經(jīng)方城縣政府委托，城關(guān)鎮(zhèn)出讓給他們后，方城縣土地管理局又辦理了國(guó)有土地出讓合同，楊某等人又交納了出租金。所以該國(guó)有土地使用證頒發(fā)，程序合法，事實(shí)清楚，應(yīng)當(dāng)是合法有效。
第二種意見認(rèn)為：
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。而方城縣政府在給楊某等頒發(fā)國(guó)有土地使用證之前應(yīng)由方城縣土地管理局按平等、自愿、有償原則下，與楊某等簽訂出讓合同，收取出讓金。由此，方城縣人民政府委托城關(guān)鎮(zhèn)政府實(shí)際辦理國(guó)有土地出讓與法無據(jù)。城關(guān)鎮(zhèn)政府與南閣4組無出出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體資格。城關(guān)鎮(zhèn)政府國(guó)有土地的出讓權(quán)與欠4組的錢款相抵，實(shí)際上是國(guó)有土地的潛在價(jià)值與4.2萬元交易（南閣4組因此多收入5.5萬元）。方城縣土地局在未實(shí)際收取土地出讓金情況下，與楊某等簽訂土地出讓合同，顯然損害了國(guó)家利益，違背了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第8、10、11、18條規(guī)定，方城縣政府給楊某等頒發(fā)的國(guó)有土地使用證，事實(shí)不清，程序違法，應(yīng)予以撤銷。
筆者同意第二種意見。
頒發(fā)的國(guó)有土地使用證是否合法有效，關(guān)鍵在于該集體土地征用后是否被合法出讓，從該案來看，集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地之后，應(yīng)遵循98年《土地管理法》國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。這就說明該案中土地應(yīng)以出讓方式交付于土地使用者。其中國(guó)有土地出讓有三種方式。協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，該綜合用地可以以協(xié)議出讓的方式交付土地使用者。但必須遵循下列程序，該土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限，由縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)部門房產(chǎn)部門共同擬定方案，報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，然后由方城縣土地局與土地使用者按平等、自愿、有償原則簽訂出讓合同后，土地使用者向方城縣土地局交納土地出讓金（出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)）。土地使用者全部交付出讓金后，辦理登記，領(lǐng)取土地使用證取得土地使用權(quán)。其中98年《土地管理法》第55條規(guī)定了土地有償使用費(fèi)全部上繳財(cái)政。可見該案中土地使用權(quán)出讓程序嚴(yán)重背離了法律、法規(guī)規(guī)定，致使國(guó)有土地在交付使用者時(shí)多出了兩個(gè)環(huán)節(jié)，并倒置了出讓合同與交付出讓金的程序，出讓金未全部上繳國(guó)家財(cái)政，造成了國(guó)有財(cái)產(chǎn)的流失，從而導(dǎo)致國(guó)有土地使用證被依法撤銷。
“一個(gè)池子蓄水”――
優(yōu)化儲(chǔ)備機(jī)制，充分挖掘土地潛力
土地儲(chǔ)備是政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的重要手段，是一個(gè)蓄水的“池子”。衡山縣加大儲(chǔ)備工作力度，強(qiáng)化儲(chǔ)備職能，采取了統(tǒng)一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權(quán)益、轉(zhuǎn)化儲(chǔ)備成果等措施。
細(xì)化歸口管理職責(zé)。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)”，由縣人民政府縣長(zhǎng)任主任，常務(wù)副縣長(zhǎng)、分管副縣長(zhǎng)任副主任，提高了“儲(chǔ)委會(huì)”規(guī)格，擴(kuò)大了職能，特別強(qiáng)調(diào)做好“土地經(jīng)營(yíng)”這篇文章。縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備總體運(yùn)作，縣城鄉(xiāng)投、工交司負(fù)責(zé)組織實(shí)施縣政府指定作為業(yè)主的建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作，縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目的土地運(yùn)作，縣財(cái)政局負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備資金籌措、土地前期開發(fā)的審核、土地價(jià)款收入等土地出讓收支管理，縣規(guī)劃局依法做好儲(chǔ)備土地的規(guī)劃控制等相關(guān)工作。
構(gòu)建儲(chǔ)備融資平臺(tái)。土地儲(chǔ)備資金主要來源于縣財(cái)政撥款及融資兩個(gè)方面。縣城鄉(xiāng)投、工交投兩個(gè)融資平臺(tái)通過與政策性銀行、國(guó)有投資公司對(duì)接，已先后為縣城建設(shè)募集資金0.9億元。土地儲(chǔ)備中心及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要通過財(cái)政撥款實(shí)現(xiàn)：一方面，土地組織出讓后，由財(cái)政在土地出讓價(jià)款中返還土地儲(chǔ)備成本，另一方面，通過建立土地儲(chǔ)備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲(chǔ)備。
保障群眾合法權(quán)益。現(xiàn)階段征地拆遷是社會(huì)矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、合理安置、失地參保等措施，現(xiàn)在征地補(bǔ)償平均達(dá)到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關(guān)于公布征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)【2009】43號(hào)）所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)拆遷戶除了進(jìn)行合理補(bǔ)償以外，還進(jìn)行商鋪安置；對(duì)于失地農(nóng)民，符合參保條件的，做到了應(yīng)保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個(gè)自然組，約1500個(gè)失地農(nóng)民參加了社保，做到了失地不失業(yè)，生計(jì)有著落。
轉(zhuǎn)化成果服務(wù)民生。對(duì)于確定的廉租房、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房及以棚戶區(qū)改造等保障性住房用地，國(guó)土資源部門優(yōu)先在土地儲(chǔ)備計(jì)劃、年度用地計(jì)劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場(chǎng)、紫巾山林場(chǎng)棚戶區(qū)改造等幾個(gè)保障性住房開工建設(shè)，其所使用的土地共計(jì)2.74公頃已全部供應(yīng)到位，衡山縣財(cái)政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設(shè)。
“一個(gè)龍頭放水”――
規(guī)范出讓程序，盡力彰顯土地價(jià)值
為促進(jìn)節(jié)約集約用地，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫，不以各種名義和形式減免出讓收入，對(duì)土地出讓管理程序、預(yù)決算管理等作出明確規(guī)定，確保規(guī)范土地出讓收支管理政策落實(shí)。
聯(lián)動(dòng)協(xié)作，設(shè)立專戶促“公正”。衡山縣成立了國(guó)有土地、礦產(chǎn)資源使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)小組，涵蓋國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委等部門，以集體會(huì)審的形式確保出讓依法依規(guī)，形成了國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委四部門環(huán)環(huán)相扣、相互制約又密切配合的協(xié)作機(jī)制。同時(shí)，成立“衡山縣國(guó)土收入征管辦公室”，負(fù)責(zé)全縣土地收入征收、管理工作。
提高比率，市場(chǎng)配置促“公平”。針對(duì)競(jìng)得人長(zhǎng)期拖欠價(jià)款的現(xiàn)象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實(shí)踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標(biāo)以獲取非法利益的行徑。根據(jù)地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對(duì)地理位置優(yōu)、競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的地塊采取公開招標(biāo)、拍賣形式出讓，對(duì)地理位置偏、競(jìng)爭(zhēng)性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優(yōu)化，著力凸顯土地價(jià)值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價(jià)款1.99億元。其中，公開招標(biāo)、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。
信息透明，及時(shí)促“公開”。利用網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣、接觸人群多的特點(diǎn)，及時(shí)把宗地出讓信息在“中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)”、省市縣國(guó)土資源門戶網(wǎng)站上，并通過電視、廣播、報(bào)紙等傳統(tǒng)媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價(jià)、競(jìng)得人等內(nèi)容及時(shí)告知當(dāng)?shù)厝罕娕c競(jìng)投標(biāo)方。
“多管齊下清淤”――
強(qiáng)化批后監(jiān)管，全面提升土地效益
土地公開出讓后，受競(jìng)得方主客觀因素影響，能否及時(shí)足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強(qiáng)度是最關(guān)鍵的問題。衡山縣為進(jìn)一步提高節(jié)約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應(yīng)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)批后監(jiān)管出現(xiàn)的新情況、新形勢(shì)，保障了縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的合理需求。
強(qiáng)化用地合同管理。進(jìn)一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時(shí)，按劃撥或出讓土地總價(jià)款的3%收取履約保證金，根據(jù)用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對(duì)不完全繳納土地出讓價(jià)款的，不交地、不辦理土地使用權(quán)登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個(gè)月；延期交款3個(gè)月以內(nèi)的按每日3‰收取滯納金，超過3個(gè)月收回土地使用權(quán)。
打擊擅自改變?nèi)莘e率行為。近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也逐步增多，雖然大部分開發(fā)商能夠按照合同約定的條件開發(fā)建設(shè)，但也有個(gè)別的通過調(diào)整容積率等違規(guī)行為獲得非法利益。為了保障國(guó)有資產(chǎn)不流失，衡山縣組織對(duì)近年來的房地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，對(duì)于擅自改變?nèi)莘e率的行為進(jìn)行查處，補(bǔ)交土地出讓金，并引入樓面地價(jià)來管理改變?nèi)莘e率的行為。
嚴(yán)格處置閑置土地。對(duì)因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)。對(duì)因規(guī)劃調(diào)整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協(xié)商和合理補(bǔ)償，采取改變用途、等價(jià)置換、納入政府儲(chǔ)備或安排臨時(shí)使用等途徑及時(shí)處置、充分利用。
規(guī)范處置改變土地用途行為。對(duì)于城市規(guī)劃確定需要改變用途的土地，在確定其價(jià)值的過程中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。由縣政府行使優(yōu)先購買權(quán)，回購?fù)恋厥褂脵?quán)，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調(diào)整后的土地使用權(quán)，進(jìn)一步凸現(xiàn)土地價(jià)值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實(shí)現(xiàn)土地收益1539萬元。
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔**〕3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院《通知》）和《**省人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（皖政〔**〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱省政府《通知》）精神，結(jié)合**省國(guó)土資源廳、監(jiān)察廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓有關(guān)問題的通知》（皖國(guó)土資〔**〕42號(hào)）精神和我市實(shí)際,特提出如下實(shí)施意見。
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想，提高節(jié)約集約用地意識(shí)
各地要充分認(rèn)識(shí)節(jié)約集約利用土地資源對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，嚴(yán)格保護(hù)耕地，緩解土地供應(yīng)矛盾，保證我市經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展所具有的重要意義。認(rèn)真組織開展形式多樣的學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)，全面準(zhǔn)確理解把握國(guó)務(wù)院和省政府《通知》的精神實(shí)質(zhì)、指導(dǎo)原則、主要內(nèi)容和具體要求,結(jié)合實(shí)際貫徹落實(shí)各項(xiàng)節(jié)約集約用地措施，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的規(guī)定，全面提高我市土地利用的總體水平。
二、強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用，確保建設(shè)項(xiàng)目的合理用地
各地要按照國(guó)務(wù)院和省政府《通知》要求，積極研究促進(jìn)相關(guān)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃相銜接的政策措施，確保各類建設(shè)用地的總規(guī)模符合土地利用總體規(guī)劃、年度使用計(jì)劃的安排，進(jìn)一步強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。
在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作中，要全面貫徹節(jié)約集約用地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的基本方針，從嚴(yán)控制建設(shè)用地總規(guī)模和建設(shè)占用耕地規(guī)模，引導(dǎo)和鼓勵(lì)適宜建設(shè)的未利用地開發(fā)成建設(shè)用地。
三、認(rèn)真開展建設(shè)用地普查評(píng)價(jià)工作，提高建設(shè)用地利用效率
認(rèn)真組織開展全國(guó)第二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作，確保調(diào)查工作經(jīng)費(fèi)和工作人員的到位，按期完成調(diào)查任務(wù)。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真組織開展建設(shè)用地普查評(píng)價(jià)工作，對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地的利用狀況、利用強(qiáng)度、綜合承載能力等進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)低效利用的土地和空閑、閑置土地，要明確利用方向，采取措施促進(jìn)土地提高利用的效率。
四、嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，保證閑置用地清理工作的落實(shí)
嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院和省政府《通知》要求，全面開展轄區(qū)內(nèi)閑置土地清理，通過征收土地閑置費(fèi)和征繳增值地價(jià)等手段，督促用地單位按照土地出讓合同或劃撥決定書的約定開發(fā)使用土地。
對(duì)于違反土地出讓合同或劃撥決定書約定，構(gòu)成閑置用地的要依法進(jìn)行處理。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。對(duì)逾期不收回的，市人民政府將予以直接收回，并納入本級(jí)政府土地儲(chǔ)備。
對(duì)于已經(jīng)批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，各地要加大供應(yīng)力度，確保符合土地供應(yīng)條件的建設(shè)用地在**年5月底前完成供應(yīng)，避免因土地供應(yīng)不及時(shí)造成土地閑置。
**年5月15日前，各區(qū)縣人民政府要將各轄區(qū)內(nèi)的閑置土地清理處置情況和新增用地的供應(yīng)情況向市政府進(jìn)行專題報(bào)告，并抄送市國(guó)土資源局。
五、進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地供應(yīng)管理，規(guī)范土地供應(yīng)行為
合理控制國(guó)有建設(shè)用地出讓規(guī)模。所有出讓土地應(yīng)根據(jù)土地供應(yīng)及建設(shè)情況，合理控制出讓規(guī)模，縮短土地開發(fā)期限，杜絕囤積土地行為。要嚴(yán)格控制單宗土地出讓面積。對(duì)于成片開發(fā)建設(shè)的土地，要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，分片供應(yīng)。
凡房地產(chǎn)開發(fā)用地面積超過100畝以上，其他單宗地開發(fā)土地面積超過200畝以上的，土地供應(yīng)方案須按省政府《通知》要求，先報(bào)省國(guó)土資源廳備案。
完善和規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地出讓行為。嚴(yán)格按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部39號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）的要求，建立和完善競(jìng)價(jià)出讓工作程序，并按程序組織實(shí)施。
各區(qū)縣應(yīng)認(rèn)真編制出讓年度計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后上報(bào)備案，并通過政府網(wǎng)站向社會(huì)公布和按出讓計(jì)劃組織實(shí)施。競(jìng)價(jià)出讓工作要嚴(yán)格按照《規(guī)定》所確定的時(shí)限和范圍出讓公告，不得減少期限和縮小公告范圍，所有出讓活動(dòng)必須在規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)舉行，不得擅自調(diào)整。
出讓用地應(yīng)當(dāng)建立集體研定制度，設(shè)立土地市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，審查和批準(zhǔn)土地出讓方案。在集體審定出讓方案時(shí)，規(guī)劃部門除應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件外，還應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目實(shí)施的開、竣工時(shí)間以及建設(shè)期限。項(xiàng)目的開、竣工時(shí)間以及建設(shè)期限國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)在出讓文件中予以告知，并在出讓合同中載明和設(shè)定違約責(zé)任。
規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓秩序。嚴(yán)格執(zhí)行凈地交易制度。凡擬出讓的國(guó)有建設(shè)用地，必須統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的熟地。出讓時(shí)必須做到土地權(quán)屬清楚、面積準(zhǔn)確、規(guī)劃條件明確，且完成征地拆遷安置補(bǔ)償。
繼續(xù)完善和建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，將所有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)集中在交易市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。認(rèn)真落實(shí)國(guó)有建設(shè)用地出讓規(guī)范，堅(jiān)持出讓活動(dòng)的“公開、公平、公正”原則，防止競(jìng)買人之間惡意串標(biāo)、圍標(biāo)，或者采取其他非法手段沖擊土地交易場(chǎng)所，擾亂土地市場(chǎng)秩序。
嚴(yán)格執(zhí)行競(jìng)買保證金和首付出讓金比例。投標(biāo)人、競(jìng)買人交納投標(biāo)、競(jìng)買保證金原則上不得低于該宗地市場(chǎng)評(píng)估審定價(jià)的20%。首付出讓金所占出讓總額的比例不得低于60%；全部土地出讓價(jià)款應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)繳清。特殊情況需延期的，應(yīng)經(jīng)土地市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。
強(qiáng)化國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)督。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支兩條線管理。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓收入全額納入財(cái)政預(yù)算管理，其國(guó)有土地收入全額繳入國(guó)庫，支出一律通過財(cái)政預(yù)算予以安排。
完善土地市場(chǎng)的準(zhǔn)入監(jiān)管，建立行業(yè)“黑名單”制度。對(duì)有非法占用土地、非法轉(zhuǎn)讓土地、惡意串通參與土地競(jìng)價(jià)出讓和閑置土地等違法違規(guī)記錄，以及拖欠土地出讓金等行為的單位和個(gè)人，一經(jīng)查實(shí)，取消其國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)買資格，并適時(shí)列入“黑名單”范圍，記入信用檔案，向社會(huì)公布，并在三年內(nèi)禁止其參加**市內(nèi)競(jìng)買活動(dòng)。
一、指導(dǎo)思想
進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補(bǔ)充處置，維護(hù)土地市場(chǎng)公開公平公正的交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進(jìn)廉政建設(shè)。
(一)全面實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地公開交易，完善市場(chǎng)配置機(jī)制。
凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，堅(jiān)持以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)于原工業(yè)、倉儲(chǔ)、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營(yíng)性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，也必須實(shí)行公開交易。全面實(shí)行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會(huì)盈利性的對(duì)外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。
(二)維護(hù)土地供地條件的嚴(yán)肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競(jìng)爭(zhēng)。
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定執(zhí)行。國(guó)有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴(yán)肅性，約定的各項(xiàng)規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變?cè)鷾?zhǔn)的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價(jià)。
(三)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。
因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級(jí)差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。
二、適用范圍
國(guó)有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的劃撥或出讓國(guó)有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：
(一)原為國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性用地，須進(jìn)行翻擴(kuò)建，改變?cè)恋乩脿顩r和提高土地利用率的；
(二)原國(guó)有存量非經(jīng)營(yíng)性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營(yíng)性用途不變，須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、翻擴(kuò)建的；
(三)原國(guó)有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機(jī)關(guān)辦公用地等非經(jīng)營(yíng)性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時(shí)不進(jìn)行翻擴(kuò)建，但實(shí)際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的；
(四)協(xié)議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的；
(五)涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣行拍賣的土地。
三、處置方式
根據(jù)上述不同情形，對(duì)土地資產(chǎn)確定不同的補(bǔ)充處置方式：
(一)經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的。若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者才可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，將由政府優(yōu)先收購儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。
(二)非經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的。若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻建，不再補(bǔ)繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的，且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用途的，則土地使用者不得進(jìn)行翻擴(kuò)建，將由政府優(yōu)先收購儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。
(三)利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的，必須經(jīng)規(guī)劃和國(guó)土部門批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。
對(duì)于在2001年7月我市實(shí)行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，土地使用者可申請(qǐng)完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補(bǔ)繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地公開交易制度實(shí)行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及經(jīng)營(yíng)性土地公開交易制度實(shí)行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土管理局等部門關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國(guó)有劃撥土地收取年租金的請(qǐng)示的通知》（蘇政辦發(fā)〔1998〕50號(hào)）精神，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權(quán)登記原用途不變。
(四)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、拍賣行拍賣等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，若宗地已納入規(guī)劃改造范圍，在維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準(zhǔn)用途的，按照本意見相關(guān)條款執(zhí)行。
(五)原協(xié)議出讓土地、公開交易的經(jīng)營(yíng)性用地，改變?cè)鲎尲s定的規(guī)劃條件的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格向政府補(bǔ)繳土地出讓金。
四、程序和要求
根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：
(一)涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地提高容積率的項(xiàng)目。
1、規(guī)劃方案的審核批準(zhǔn)。規(guī)劃部門受理土地使用者申報(bào)的規(guī)劃方案，審核并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，書面函告國(guó)土部門。
2、國(guó)土部門根據(jù)規(guī)劃部門函告，對(duì)土地容積率提高需補(bǔ)繳地價(jià)的項(xiàng)目，書面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門，并同時(shí)根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補(bǔ)充土地處置意見，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金后，再次書面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門。
3、土地使用者到發(fā)改委辦理項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)手續(xù)后，向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，進(jìn)入正常基建程序。
(二)涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地改變?cè)鷾?zhǔn)用途的項(xiàng)目。在規(guī)劃方案審核批準(zhǔn)前，國(guó)土、發(fā)改、規(guī)劃等部門進(jìn)行會(huì)辦，會(huì)辦意見報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后按照上款的程序進(jìn)行。
(三)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。對(duì)土地權(quán)屬不合法、土地實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途不一致，以及國(guó)有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣的，應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。
五、補(bǔ)繳地價(jià)
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地，具體處置時(shí)應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時(shí)間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場(chǎng)價(jià)確定地價(jià)補(bǔ)差。對(duì)于須補(bǔ)繳土地出讓金的經(jīng)營(yíng)性用地，原則上以規(guī)劃方案批準(zhǔn)時(shí)間為同一時(shí)點(diǎn)，對(duì)照新舊不同的規(guī)劃條件土地評(píng)估差價(jià)，作為地價(jià)調(diào)整和補(bǔ)繳土地收益的基數(shù)。
(一)容積率改變的，根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。
1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時(shí)規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。
2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，土地出讓金不作調(diào)整。
3、由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準(zhǔn)的容積率不能實(shí)施，以及政府要求降低容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。
4、定銷商品房項(xiàng)目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房?jī)r(jià)、成交樓面地價(jià)以及調(diào)整容積率后的樓面地價(jià)，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。
(二)土地用途調(diào)整的，按照評(píng)估差額全額補(bǔ)繳土地出讓金。
(三)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行翻擴(kuò)建的，根據(jù)原利用現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補(bǔ)繳土地出讓金。
(四)利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的，2001年7月前已發(fā)生的，土地使用者可申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按規(guī)定比例補(bǔ)繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評(píng)估的差額補(bǔ)繳土地出讓金。
2001年7月前已改變用途，但未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實(shí)施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標(biāo)準(zhǔn)征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評(píng)估地價(jià)差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、轉(zhuǎn)讓條件
根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）文件規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：
(一)出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。
(二)繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進(jìn)行土地資產(chǎn)補(bǔ)充處置的，還需提供土地完善手續(xù)的證明。
(三)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。
(四)已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書。
(五)工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見。
(六)凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交地價(jià)，低于市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)20%以上的，政府實(shí)行優(yōu)先收購。
《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理土地登記手續(xù)。
經(jīng)營(yíng)性土地分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)。
規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對(duì)取得土地使用權(quán)超過2年未開發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。
七、土地登記
(一)進(jìn)一步細(xì)化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補(bǔ)充處置意見載明具體的規(guī)劃利用條件。
(二)嚴(yán)格土地證書查驗(yàn)制度。初始發(fā)放土地使用證時(shí)，要根據(jù)出讓合同約定的項(xiàng)目建成時(shí)間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，換發(fā)土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國(guó)土部門提交書面說明和延期申請(qǐng)。
(三)土地分割轉(zhuǎn)讓實(shí)行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對(duì)于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性的物流用地原則上不得進(jìn)行分割銷售。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項(xiàng)目用地，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。
(四)對(duì)改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，在未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。
八、建立協(xié)調(diào)機(jī)制
加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門的管理職能，需要部門之間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報(bào)和流轉(zhuǎn)程序，便于在項(xiàng)目實(shí)施前完成土地資產(chǎn)處置，維護(hù)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。
(一)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，在規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項(xiàng)目備案和核準(zhǔn)、用地審核、銷售許可等各個(gè)環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取通過相關(guān)事項(xiàng)書面告知和會(huì)辦等形式，加強(qiáng)信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門各自職責(zé)到位。
(二)規(guī)范土地評(píng)估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓，都須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應(yīng)由一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。國(guó)土部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督。
(三)規(guī)范開工報(bào)建程序。改變土地利用條件的開工報(bào)建項(xiàng)目未取得規(guī)劃和土地部門批準(zhǔn)手續(xù)的，不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。
(四)嚴(yán)格房屋銷售制度。土地開發(fā)使用單位申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證或銷售許可證時(shí)，必須提供國(guó)有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續(xù)的材料。
(五)嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、國(guó)土部門進(jìn)行各自單項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)，對(duì)土地用途、容積率等指標(biāo)要嚴(yán)格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的，房管、國(guó)土部門方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。
1、問：改變國(guó)有劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)繳納30-40%的土地出讓金，該土地使用權(quán)如何后續(xù)計(jì)量。
2、答：企業(yè)應(yīng)當(dāng)先按照土地出讓合同金額確認(rèn)土地使用權(quán)和相關(guān)負(fù)債，再?zèng)_銷原已入賬的固定資產(chǎn)和資本公積，并以確認(rèn)的無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)，按使用期限攤銷。請(qǐng)問，如果企業(yè)改制時(shí)對(duì)劃撥地已按評(píng)估價(jià)值調(diào)賬，并按評(píng)估凈資產(chǎn)折為實(shí)收資本，現(xiàn)在劃撥地變性按出讓合同補(bǔ)交土地出讓金，依據(jù)知識(shí)庫的解答，無資本公積金額沖銷該如何賬務(wù)處理（評(píng)估值已折為實(shí)收資本，不可能沖銷實(shí)收資本）
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第一條為加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[20*]31號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的土地價(jià)款。包括政府向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本等收入。具體內(nèi)容如下：
（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費(fèi)）。
（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
（三）處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
（四）轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
（五）改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
（六）土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
（七）市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入。
（八）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益。
（九）其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。
第三條有關(guān)部門職責(zé)
市財(cái)政局會(huì)同市國(guó)土資源局、市建設(shè)管理委員會(huì)制定我市土地出讓收支管理政策，指導(dǎo)區(qū)（縣）財(cái)政局、市國(guó)土資源局區(qū)（縣）分局以及區(qū)（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。
市財(cái)政局負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收管理工作，市、區(qū)（縣）財(cái)政局具體負(fù)責(zé)土地出讓收支預(yù)決算管理工作。
市國(guó)土資源局、區(qū)（縣）房屋管理部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。
中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部市、區(qū)（縣）支庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，及時(shí)向財(cái)政部門提供相關(guān)報(bào)表和資料。
第四條土地出讓收支全額納入市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，全部繳入市、區(qū)（縣）國(guó)庫；支出一律通過市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進(jìn)行核算。
第二章征收管理
第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序
（一）土地出讓收入管理方式
我市土地出讓收入實(shí)施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級(jí)國(guó)庫，其中：遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫。
（二）收繳程序
1、城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）繳納的土地出讓收入由市國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳納的土地出讓收入繳入市財(cái)政局非稅收入專戶。
2、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，由市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門按現(xiàn)行的管理體制屬地征收。市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關(guān)要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳入市財(cái)政局非稅收入專戶。
3、市財(cái)政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級(jí)國(guó)庫，并將遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）的土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫。
第六條市財(cái)政局從繳入市級(jí)國(guó)庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計(jì)提國(guó)有土地收益基金。各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）結(jié)合實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行，并將提取的比例或定額報(bào)市財(cái)政局和市國(guó)土資源局備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購儲(chǔ)備。
市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局計(jì)提的國(guó)有土地收益基金，使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級(jí)國(guó)庫和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”（103014601）科目劃入“國(guó)有土地收益基金收入”（1030147）科目。
第七條從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本中計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。
（一）計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)
按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）執(zhí)行。
（二）計(jì)提程序
1、市國(guó)土資源局按季提供各區(qū)（縣）及*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）和應(yīng)提取的金額。并于季度末當(dāng)月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財(cái)政局；對(duì)12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財(cái)政局；12月31日全市提取金額轉(zhuǎn)入下年度辦理。
2、市與各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別），提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。
（三）計(jì)提手續(xù)
市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級(jí)國(guó)庫和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”科目（103014601）劃入“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”科目（1030148）。
第三章使用管理
第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。
第九條征地、拆遷補(bǔ)償和土地開發(fā)支出。主要指政府收購及儲(chǔ)備土地的前期成本等。
征地和拆遷補(bǔ)償支出包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。
土地前期開發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制、嚴(yán)格控制支出、通過政府采購招投標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開發(fā)成本。
第十條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出和補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，應(yīng)嚴(yán)格按照《*市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（*市人民政府令第148號(hào)）執(zhí)行。
（二）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。
（三）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出，按照市、區(qū)（縣）政府規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。
第十一條城市建設(shè)支出。含完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
第十二條其他支出。包括繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。
（一）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。按照《*市財(cái)政局*市國(guó)土資源局中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等部門調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的補(bǔ)充通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]823號(hào)）執(zhí)行。
（二）國(guó)有土地收益基金支出。從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲(chǔ)備的支出，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開發(fā)支出，按照市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)的收購?fù)恋匮a(bǔ)償方案、拆遷補(bǔ)償方案以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。
（三）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《關(guān)于印發(fā)〈*市關(guān)于落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金實(shí)施意見的通知〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]3070號(hào)）規(guī)定以及財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。
（四）支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)土地出讓收入中，統(tǒng)籌安排用于支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。
（五）土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金、招拍掛費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用等，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。
（六）其他支出。市政府規(guī)定的其他支出。
第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)過程中，涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)要嚴(yán)格按照我市有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益。
土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。
城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購預(yù)算的，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章收支科目管理
第十四條我市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支科目的管理執(zhí)行《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）中對(duì)《20*年政府收支分類科目》調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我市實(shí)際情況增設(shè)部分目級(jí)收入科目和部分項(xiàng)級(jí)支出科目。
對(duì)《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預(yù)算收支科目具體調(diào)整情況請(qǐng)?jiān)斠姳巨k法的附件1。
為了準(zhǔn)確反映我市各級(jí)政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對(duì)調(diào)整后政府收支科目的正確使用做出說明。
第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項(xiàng)下01款“政府性基金收入”32項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”及目級(jí)科目。
第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設(shè)立了下列科目：
（一）設(shè)立了46項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”科目。
對(duì)01目“土地出讓總價(jià)款”，做出了如下說明：反映以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本，扣除財(cái)政部門已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的余額。
對(duì)02目“補(bǔ)繳的土地價(jià)款”，做出了如下說明：反映劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款以及出讓國(guó)有土地使用權(quán)改變土地用途和容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
對(duì)03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
我市新設(shè)立95目“區(qū)縣土地出讓總價(jià)款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本。
我市新設(shè)立96目“區(qū)縣補(bǔ)繳的土地價(jià)款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）補(bǔ)繳的土地價(jià)款。
我市新設(shè)立97目“區(qū)縣劃撥土地收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）劃撥土地收入。
我市新設(shè)立98目“區(qū)縣其他土地出讓金收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）其他土地出讓金收入。
對(duì)99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益等其他土地出讓收入。
（二）設(shè)立了47項(xiàng)“國(guó)有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定計(jì)提的國(guó)有土地收益基金。
（三）設(shè)立了48項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定比例計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。
第十七條對(duì)《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”08款“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出”科目已進(jìn)行了下列調(diào)整：
（一）01項(xiàng)“前期土地開發(fā)支出”已經(jīng)修改為“征地和拆遷補(bǔ)償支出”，并對(duì)科目說明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。
（二）02項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用”，已經(jīng)修改為“土地開發(fā)支出”，并對(duì)科目說明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。
（三）03項(xiàng)“城市建設(shè)支出”科目說明已經(jīng)修改為：反映土地出讓收入用于完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
（四）04項(xiàng)“土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
（五）05項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出。
（六）06項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用的開支。
（七）保留了07項(xiàng)“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。
（八）我市新設(shè)立了94項(xiàng)“破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)的支出。
（九）我市新設(shè)立了95項(xiàng)“舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專項(xiàng)資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專項(xiàng)資金的支出。
（十）我市新設(shè)立了96項(xiàng)“繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的支出。
（十一）我市新設(shè)立了97項(xiàng)“污染擾民企業(yè)搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業(yè)搬遷的支出。
（十二）我市新設(shè)立了98項(xiàng)“綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的支出。
（十三）99項(xiàng)“其他土地使用權(quán)出讓金支出”，科目說明已經(jīng)修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。
第十八條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了10款“國(guó)有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲(chǔ)備等支出。
01項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購儲(chǔ)備土地需要支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。
02項(xiàng)“土地開發(fā)支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購儲(chǔ)備土地需要支付的前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。
99項(xiàng)“其他支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于其他支出。
第十九條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了11款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出”，科目說明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的支出。
第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經(jīng)濟(jì)分類科目310類“其他資本性支出”中增設(shè)了下列科目:
（一）09款“土地補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)。
（二）10款“安置補(bǔ)助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的安置補(bǔ)助費(fèi)。
（三）11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。
（四）12款“拆遷補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第二十一條按照財(cái)綜[20*]68號(hào)文件的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出、國(guó)有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟(jì)類相關(guān)各款。
第五章預(yù)決算管理
第二十二條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。有關(guān)部門要嚴(yán)格按照部門預(yù)算管理的規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報(bào)經(jīng)財(cái)政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金的撥付，按照財(cái)政國(guó)庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（一）土地出讓收支預(yù)算編制
編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1、收入預(yù)算的編制
市國(guó)土資源局編制全市以及城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）下年度的土地出讓收入計(jì)劃、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)計(jì)劃、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的提取計(jì)劃、國(guó)有土地收益基金提取計(jì)劃。并按照部門預(yù)算報(bào)送時(shí)間將土地出讓收入等上述計(jì)劃報(bào)送市財(cái)政局，同時(shí)將土地出讓收入計(jì)劃分別通知*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)政局和各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局。
市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。
市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的城八區(qū)當(dāng)年1-3季度土地出讓項(xiàng)目簽訂的合同價(jià)款，按照返還城八區(qū)的比例，于10月底之前向城八區(qū)財(cái)政局提供下一年度政府性基金補(bǔ)助收入計(jì)劃。城八區(qū)財(cái)政局據(jù)此編制土地出讓收入預(yù)算。
*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。
2、支出預(yù)算的編制
財(cái)政部門根據(jù)土地出讓收入情況，按照國(guó)土、發(fā)改、建設(shè)等有關(guān)部門提供資金需求情況和項(xiàng)目管理要求，編制各項(xiàng)支出預(yù)算。
（二）土地出讓收支決算編制
每年年度終了，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門的規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報(bào)財(cái)政部門審核匯總后，向同級(jí)人民政府報(bào)告。上報(bào)時(shí)間按照決算編制要求的時(shí)間報(bào)送。
第二十三條國(guó)土資源管理部門與財(cái)政部門、房屋管理部門要加強(qiáng)協(xié)作，建立國(guó)有土地出讓、儲(chǔ)備及收支信息共享制度。國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及簽訂的國(guó)有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價(jià)款、約定的繳款時(shí)間、繳款通知書等相關(guān)資料及時(shí)抄送財(cái)政部門。
第二十四條財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門、房屋管理部門要與市區(qū)（縣）國(guó)庫建立土地出讓收入定期對(duì)賬制度，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。
第二十五條財(cái)政部門要會(huì)同國(guó)土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機(jī)構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及分季收支統(tǒng)計(jì)明細(xì)報(bào)表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計(jì)口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)，為加強(qiáng)土地出讓收支管理提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
第六章以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金處理
第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金時(shí)，通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算。其中：
（一）用于本級(jí)支出時(shí)，在土地出讓收入相關(guān)的政府收支分類科目中反映。
（二）市財(cái)政局用于城八區(qū)支出時(shí)，直接通過“政府性基金補(bǔ)助支出”安排到城八區(qū)，城八區(qū)財(cái)政局通過“政府性基金補(bǔ)助收入”列入基金補(bǔ)助收入。
（三）市財(cái)政局用于遠(yuǎn)郊區(qū)縣支出時(shí)，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入專戶。遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）使用時(shí)，也通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算，并在土地出讓相關(guān)的政府收支分類科目中反映。
（四）此文下發(fā)之前已發(fā)生的以前年度土地出讓收入支出應(yīng)補(bǔ)辦預(yù)算指標(biāo)下達(dá)手續(xù)，并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。
第七章監(jiān)督檢查
一、強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)作用，嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，建立健全節(jié)約集約用地的約束機(jī)制
（一）強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中，突出耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地原則，確保至2020年上級(jí)下達(dá)我區(qū)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，新增建設(shè)用地總規(guī)模不突破。各類規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃的安排。
（二）規(guī)范各類項(xiàng)目用地的選址管理。各類項(xiàng)目用地選址必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和其他專項(xiàng)規(guī)劃，新上工業(yè)項(xiàng)目原則上應(yīng)到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)投資建設(shè)。對(duì)投資規(guī)模、用地面積相對(duì)較小的工業(yè)項(xiàng)目，鼓勵(lì)租用標(biāo)準(zhǔn)化廠房解決，并優(yōu)先使用轄區(qū)內(nèi)關(guān)、停、破產(chǎn)企業(yè)、中小學(xué)校撤并后的等存量土地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地利用率。對(duì)單個(gè)企業(yè)投資規(guī)模低于4000萬元、用地規(guī)模10畝以下的新增工業(yè)項(xiàng)目，不得單獨(dú)供地，通過租用標(biāo)準(zhǔn)化廠房予以解決。服裝、電子、食品等行業(yè)新上項(xiàng)目無特殊情況，廠房設(shè)計(jì)必須達(dá)到兩層以上，并在土地出讓合同中予以明確，否則不予供地。現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，一層全額征收，二層減半征收，三層以上免征收。
（三）強(qiáng)化項(xiàng)目準(zhǔn)入，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)政策。認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)政策，加強(qiáng)建設(shè)用地供應(yīng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《限制用地項(xiàng)目目錄》、《禁止用地項(xiàng)目目錄》，合理配置土地資源，優(yōu)先保證重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程、重大產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)禁向“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目供地，重點(diǎn)支持低耗能、低排放、鼓勵(lì)類工業(yè)項(xiàng)目用地。
（四）嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行《省工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，按行業(yè)分類審核用地投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、綠化率等控制指標(biāo)。項(xiàng)目畝均投資強(qiáng)度不得低于180萬元，容積率一般不得低于0.8，建設(shè)系數(shù)不得低于40%，綠地率不得高于14%，項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目首期到位注冊(cè)資金每畝不得低于30萬元，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)每畝不得低于20萬元。凡達(dá)不到上述指標(biāo)要求的用地項(xiàng)目，一律不予供地。
二、強(qiáng)化節(jié)地意識(shí)，嚴(yán)格規(guī)范管理，建立健全節(jié)約集約用地的長(zhǎng)效管理機(jī)制
（一）嚴(yán)格分期供地管理。嚴(yán)格按照項(xiàng)目審批和供應(yīng)土地，堅(jiān)決杜絕假借項(xiàng)目建設(shè)名義圈占土地。對(duì)一些分期實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目可以預(yù)留規(guī)劃用地，但必須根據(jù)其實(shí)際到帳資金和建設(shè)進(jìn)度分期確定供地?cái)?shù)量。申請(qǐng)擴(kuò)建的用地單位，要優(yōu)先使用自有建設(shè)用地，核定供地面積時(shí)，要將已使用土地與新申請(qǐng)的用地量一并計(jì)算。用地面積超過100畝的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由國(guó)土資源部門牽頭，會(huì)同發(fā)改、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)部門和專家論證后確定供地計(jì)劃。
（二）堅(jiān)持凈地出讓制度。工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目必須拆成凈地后方可掛牌出讓。同時(shí)，嚴(yán)格實(shí)行凈地交付制度，建設(shè)用地項(xiàng)目辦理用地審批前，國(guó)土資源部門應(yīng)與建設(shè)用地單位辦理書面交地手續(xù)，并作為頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的附件。
（三）規(guī)范退二進(jìn)三土地的管理。對(duì)實(shí)施退二進(jìn)三企業(yè)的土地，由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)和區(qū)國(guó)土資源部門，按工業(yè)用地剩余年期價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，扣除出讓合同約定價(jià)格與用地單位繳納給開發(fā)區(qū)管委會(huì)的實(shí)際土地價(jià)格的差價(jià)，作為收購價(jià)格，與原企業(yè)簽訂收購協(xié)議。土地收購價(jià)款，由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)兌現(xiàn)。其地上建筑物、構(gòu)筑物由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)按有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償。必要時(shí)，國(guó)土資源部門可根據(jù)原企業(yè)因自身原因造成土地閑置、空閑以及投資不到位等情況，按土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議約定追繳相應(yīng)的違約金，并在收購價(jià)款中扣除。
（四）落實(shí)項(xiàng)目用地竣工驗(yàn)收制度。建設(shè)用地單位在支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用后，國(guó)土資源部門發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，方可開工建設(shè)。工業(yè)用地項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后，國(guó)土資源部門應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，達(dá)到土地批準(zhǔn)文件約定的投資強(qiáng)度、土地利用強(qiáng)度以及容積率、建筑系數(shù)等條件的，發(fā)放《建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格意見書》，建設(shè)用地單位持合格意見書等相關(guān)材料，按規(guī)定申請(qǐng)辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
（五）切實(shí)加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理。城鄉(xiāng)掛鉤和城中村改造拆遷安置用地，應(yīng)集中建設(shè)多層住宅小區(qū)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽定協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。嚴(yán)禁占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。
（六）實(shí)行合同履約保證金制度。對(duì)擬出讓方式取得的工業(yè)、房地產(chǎn)用地，按下列標(biāo)準(zhǔn)收取履約保證金：工業(yè)用地按照成交價(jià)款的10%收取（其中5%考核按時(shí)開、竣工,5%考核集約用地指標(biāo)）。建設(shè)用地單位按照出讓合同約定按時(shí)開竣工并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)經(jīng)項(xiàng)目用地竣工驗(yàn)收，達(dá)到出讓合同約定土地使用條件和相關(guān)集約用地要求的，履約保證金本息分別全額退還（利息按銀行同期活期存款利息結(jié)付）；未按時(shí)開、竣工或集約用地指標(biāo)不符合出讓合同約定的，履約保證金不予退還，上交區(qū)財(cái)政。經(jīng)營(yíng)性用地按照實(shí)際成交價(jià)格的6%收取（其中3%考核按時(shí)開工，3%考核按時(shí)竣工），按照出讓合同約定是按時(shí)開工并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通過竣工驗(yàn)收的，履約保證金本息全額退還（利息計(jì)算同工業(yè)用地）。未按時(shí)開、竣工的，履約保證金不予退還，上交區(qū)財(cái)政。建設(shè)用地單位在簽定土地出讓合同的同時(shí)，必須與國(guó)土資源部門簽定履約保證金協(xié)議并按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納履約保證金，否則，不予辦理國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)，履約保證金不抵作土地出讓金。
三、強(qiáng)化土地利用監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)察，建立健全節(jié)約集約用地的監(jiān)管機(jī)制
（一）加大執(zhí)法監(jiān)察力度。建立區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)國(guó)土資源執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查信息網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)了全區(qū)村級(jí)國(guó)土信息員，做到“地動(dòng)我知”，將違法用地行為消滅在萌芽狀態(tài)；同時(shí)查處閑置、低效用地、擅自降低土地開發(fā)使用條件和不繳納土地出讓金開工等違法違規(guī)案件。區(qū)紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)要對(duì)違法違紀(jì)案件中相關(guān)責(zé)任人依法給予嚴(yán)肅處理。
（二）依法處置閑置和低效利用土地
1、開展閑置土地、低效利用土地清理。按照區(qū)政府關(guān)于開展節(jié)約集約用地“百日清查整治”行動(dòng)的要關(guān)要求。區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地項(xiàng)目中的閑置土地項(xiàng)目、投資強(qiáng)度低、建設(shè)進(jìn)度慢、無效率、無實(shí)力、無發(fā)展?jié)摿σ约安环袭a(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目進(jìn)行清理，建立并更新相應(yīng)的資料檔案，為依法盤活提供基礎(chǔ)依據(jù)。
2、對(duì)閑置土地的處置。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期或土地出讓合同生效之日起，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的；自劃撥用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿2年未使用，且非因不可抗力或政府有關(guān)行為造成閑置土地的；經(jīng)區(qū)政府研究確定后報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)。
超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期或土地出讓合同生效之日起，滿1年未動(dòng)工開發(fā)；自劃撥用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起1年未使用的，按土地出讓金總額或劃撥土地價(jià)款的20%征收閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)自國(guó)土資源部門認(rèn)定為土地閑置之日起繳納，逾期繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收1‰的滯納金，逾期拒不繳納的，由國(guó)土資源部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
3、對(duì)低效利用土地的處置。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)單位未達(dá)到出讓合同約定或省、市規(guī)定的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度要求的，由國(guó)土資源部門會(huì)同相關(guān)單位下達(dá)限期追加投資通知書。同時(shí)，國(guó)土資源部門按實(shí)際的差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，收取建設(shè)單位相當(dāng)于同比例土地使用權(quán)出讓金的違約金。
建設(shè)用地單位因自身原因減小項(xiàng)目投資規(guī)模而導(dǎo)致部分建設(shè)用地空閑，自出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件時(shí)間起，滿1年的，按閑置土地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地閑置費(fèi)，對(duì)于空閑土地滿2年以上且未追加投資，具備分割條件并能重新用于開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)區(qū)政府研究確定報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)后，與建設(shè)用地單位簽定出讓合同補(bǔ)償協(xié)議，收回相應(yīng)部分的土地使用權(quán)。
建設(shè)用地單位未按出讓合同約定日期或同意延建的另行約定日期開工建設(shè)的，以及未按出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期1日，應(yīng)支付相當(dāng)于土地出讓金總額0.2‰的違約金。
對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)低于出讓金合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例等任何一項(xiàng)指標(biāo)超過出讓合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)用地單位應(yīng)支付相當(dāng)于宗地出讓價(jià)款總額0.2‰的違約金，并按出讓合同約定的限期整改。
對(duì)建設(shè)用地單位開工建設(shè)后非政府原因或不可抗力連續(xù)中止建設(shè)6個(gè)月或工業(yè)用地項(xiàng)目房屋竣工后6個(gè)月未投產(chǎn)的，由國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)單位下達(dá)限期整改通知書，自整改通知書下達(dá)之日起6個(gè)月仍未動(dòng)工建設(shè)或投產(chǎn)的，按閑置土地處置。
對(duì)企業(yè)無實(shí)力、產(chǎn)出效益低、無發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)項(xiàng)目，應(yīng)動(dòng)員搬遷或轉(zhuǎn)產(chǎn)或收回土地，供其它項(xiàng)目使用，對(duì)停產(chǎn)1年以上，難以繼續(xù)生產(chǎn)或轉(zhuǎn)產(chǎn)企業(yè)的用地，以及不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、工藝技術(shù)落后的項(xiàng)目，由國(guó)土資源部門上報(bào)區(qū)政府確定后，報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)，其補(bǔ)償按“退二進(jìn)三”企業(yè)土地收購方式進(jìn)行補(bǔ)償。
鼓勵(lì)低效利用的土地向?qū)嵙?qiáng)、投入產(chǎn)出率高的企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租，其轉(zhuǎn)讓條件可在出讓合同約定基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬。對(duì)上述轉(zhuǎn)讓的土地，國(guó)土資源部門免收土地交易等費(fèi)用。
4、對(duì)征而未用、存量土地的處置。按照地塊的實(shí)際情況，結(jié)合規(guī)劃用途，由區(qū)政府研究確定對(duì)征而未用、存量土地的處置方法。對(duì)農(nóng)村存量集體建設(shè)用地，地處偏僻且不符合規(guī)劃用途，無法利用的可列入城鄉(xiāng)掛鉤拆遷地塊進(jìn)行復(fù)墾。
閑置土地、低效利用的土地，由區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)會(huì)同國(guó)土資源管理部門共同認(rèn)定并確定處置方案。
（三）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地后續(xù)跟蹤檢查。國(guó)土資源部門要加大執(zhí)法巡查力度，將建設(shè)用地批后檢查納入日常執(zhí)法監(jiān)察范圍。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地競(jìng)得人欠繳土地出讓金、閑置土地、囤地炒地的，禁止其在一年內(nèi)參加土地競(jìng)買。建設(shè)用地項(xiàng)目招商引資單位要高度重視和加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目單位節(jié)約集約用地的督促檢查。對(duì)閑置、長(zhǎng)期停工、停產(chǎn)等嚴(yán)重低效利用的引進(jìn)項(xiàng)目，區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及有關(guān)部門對(duì)引進(jìn)項(xiàng)目單位予以退還獎(jiǎng)勵(lì)及按所得獎(jiǎng)勵(lì)的一定比例予以罰款。
（四）嚴(yán)格閑置土地和低效利用土地的監(jiān)管。凡閑置土地和被認(rèn)定為低效利用的土地在未處置到位或未按要求整改到位前，其用地單位在全市范圍內(nèi)不得新上用地項(xiàng)目。同時(shí)，限制辦理土地轉(zhuǎn)讓，停止辦理土地抵押手續(xù)，并向金融部門提出建議不予續(xù)貸。
四、鼓勵(lì)集約用地，抑制粗放用地，建立健全節(jié)約集約用地的激勵(lì)機(jī)制
（一）鼓勵(lì)農(nóng)村開展建設(shè)用地整理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要全面摸清現(xiàn)有廢棄宅基地、工礦等農(nóng)村閑置建設(shè)用地分布情況。要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位抓緊開展建設(shè)用地復(fù)墾專項(xiàng)規(guī)劃編制工作，明確近期、中期和遠(yuǎn)期建設(shè)用地復(fù)墾任務(wù)及項(xiàng)目區(qū)位。積極推進(jìn)宅基地整村整理，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、因地制宜、穩(wěn)步推進(jìn)”原則。
（二）建立宅基地退讓機(jī)制。建立農(nóng)民宅基地退讓后有關(guān)戶籍、住房、社會(huì)保障等問題的解決辦法和措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民在宅基地整理過程中放棄宅基地進(jìn)城鎮(zhèn)落戶。對(duì)自愿放棄原有全部宅基地使用權(quán)且不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)戶，按其退出的合法宅基地面積給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。放棄并騰退的宅基地，除調(diào)劑給符合宅基地申請(qǐng)條件的其他村民外，優(yōu)先復(fù)墾為耕地。
（三）建立節(jié)約集約用地考核評(píng)價(jià)機(jī)制。在第二次土地調(diào)查和“一張圖工程”的基礎(chǔ)上，認(rèn)真組織開展全區(qū)建設(shè)用地普查評(píng)價(jià)，對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地的開發(fā)利用和投入產(chǎn)出情況作出評(píng)估；建立建設(shè)用地批、征、供、用信息平臺(tái)，實(shí)行“以圖管地”，實(shí)施土地利用動(dòng)態(tài)長(zhǎng)效監(jiān)管。把節(jié)約集約用地考核指標(biāo)納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)國(guó)土資源管理目標(biāo)考核責(zé)任制,定期對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)節(jié)約集約用地情況進(jìn)行單項(xiàng)考核，將考核結(jié)果作為年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)分配依據(jù)。對(duì)節(jié)約集約利用土地成績(jī)特別突出的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)行掛牌。
土地市場(chǎng)上融資平臺(tái)的過度參與，不僅加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴投資驅(qū)動(dòng)。
3月24日，財(cái)政部公布2014年全國(guó)土地出讓收入為42940.30億元，同比增長(zhǎng)3.1%。分季度看，一至四季度增速分別為40%、14.2%、0.5%、-21.6%，需求增速呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢(shì);分區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)增速分別為7.0%、-0.8%、-2.6%，土地出讓收入在全國(guó)占比分別為57.3%、24.4%、18.3%，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化。
2014年全國(guó)土地出讓收入小幅增長(zhǎng)主要受2013年下半年土地出讓價(jià)款支付延期的影響。從2014年二季度開始，投資增速下滑和樓市成交放緩逐漸向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)。財(cái)政部披露數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)土地出讓面積27.18萬公頃，同比下滑25.9%;全年土地出讓合同價(jià)款3.34萬億元，同比下降20.6%。
目前中國(guó)的財(cái)稅結(jié)構(gòu)中，土地出讓收入是地方財(cái)政收入主要來源，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)土地出讓收入占財(cái)政收入比例達(dá)30.4%，占地方財(cái)政收入的56.2%。從2014年各省審計(jì)部門公布的地方債務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)來看，地方政府土地財(cái)政依賴度過高，浙江、天津、福建、海南、重慶、北京土地財(cái)政依賴度超過50%，其中浙江最高達(dá)66.3%。這種財(cái)稅體制顯然不具備可持續(xù)性。
2015年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)整體需求仍在下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%;土地成交價(jià)款699億元，同比下降30.2%。地方政府短期內(nèi)難以擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，土地出讓金的急劇縮水或成2015年地方財(cái)政難以承受之重。
世聯(lián)行監(jiān)測(cè)全國(guó)主要城市的數(shù)據(jù)顯示，2014年城市土地出讓總金額24672億元，同比下滑35%，其中一二三線土地出讓金額分別下降1%、30%和48%。
近兩年，部分三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)脫離了人口、產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，地方發(fā)展規(guī)劃冒進(jìn)，成為房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。庫存高企、需求放緩的市場(chǎng)背景下，開發(fā)商加快從三四線城市退出，致使土地市場(chǎng)需求量驟降。相比之下，一線及部分發(fā)達(dá)二線城市土地仍受開發(fā)商追捧，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)繼續(xù)保持在高位，全年土地出讓金額與2013年基本持平。需求探頂、城市分化的行業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，三四線城市財(cái)政收入未來必將面臨持續(xù)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
不可忽視的是，近幾年三四線城市開發(fā)商拿地比例逐年下降，融資平臺(tái)已經(jīng)成為土地市場(chǎng)主力買家。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2014年江蘇省土地出讓總價(jià)中融資平臺(tái)占比達(dá)44%，以常州為例，2008-2010年融資平臺(tái)拿地金額占比20%，到2013年和2014年該比例迅速上升至70%，相反房企拿地比例從之前的35%以上降至2013年的11%，到2014年低至2.3%。開發(fā)商快速退場(chǎng)，地方政府融資平臺(tái)主導(dǎo)土地市場(chǎng)雖然能暫時(shí)緩解地方經(jīng)濟(jì)增速壓力，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不可持續(xù)。土地市場(chǎng)上融資平臺(tái)的過度參與，不僅加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴投資驅(qū)動(dòng)。
近年來融資平臺(tái)財(cái)務(wù)狀況惡化導(dǎo)致地方財(cái)政雪上加霜。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)公開財(cái)務(wù)情況的1200余家融資平臺(tái)，杠桿比率普遍上升，其中值達(dá)50.1%，較2009年上升了兩個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，融資平臺(tái)的利潤(rùn)率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。
顯然，房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)、土地財(cái)政模式將逐步走向終結(jié)。中國(guó)的新《預(yù)算法》意在使融資平臺(tái)去政府信用化、回歸企業(yè)部門信用，這種市場(chǎng)化的約束下，融資平臺(tái)的發(fā)債能力也會(huì)隨之下降。地方政府在資金缺口壓力下，會(huì)主動(dòng)擴(kuò)大地方基建項(xiàng)目資金來源，如采取PPP融資模式減輕地方財(cái)政支出壓力。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，盡快形成地方可持續(xù)依賴的主體稅種（諸如房產(chǎn)稅），從根本上擺脫地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的過度依賴將成為必然趨勢(shì)。
