時間：2022-04-21 04:20:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理系統，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：大數據;小區物業管理;系統開發應用
進入21世紀，隨著經濟的發展和居住條件的改善，我國的物業管理經歷了從萌芽出現到起步成長的關鍵時期，以居住小區為單位的物業管理發展起來并成為人們居住方式的主流，小區物業管理系統是隨著市場的需求應運而生的。人們生活模式在逐步社區化，而物業管理作為整個小區生活最統一的實體進出口是未來社區生活的紐帶，目前國內大型房地產公司都在逐步轉型，從房地產公司向互聯網+房地產服務公司轉型，物業也從基礎的物業收繳費管理向小區生活增值服務轉型，所以為了推進物業公司向增值方向轉型我們做了這個大數據下的小區物業管理系統。該系統是某銀行為了提高開戶和代收費業務而開發的項目。同時開發此系統是為了通過物業公司作為小區入口而帶來的社區金融的發展轉型。
一、背景
目前在小區的物業管理中，對于規模較小的物業管理公司來說，仍然可以采用傳統的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業主提供更好更便捷的服務，在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個物業管理公司想要做大做強所必須考慮的重要問題。小區物業管理系統是在計算機操作的輔助下，為物業管理者和小區的業主提供更方便快捷的物業服務而開發的系統。在必要的數據分析及對物業管理工作的具體流程和日常業務分析的基礎上實現的小區物業管理系統,為物業管理工作帶來了越來越大的收益。因此，開發一個適于現狀的小區物業管理系統，是具有非常重要的現實意義的。
二、系統設計
該小區物業管理系統是采用B/S框架來進行構建并基于J2EE平臺進行設計和實現的，后臺數據庫采用SQLServer2005數據庫，配合云服務器實現物業管理的輕量級應用，且提供移動端APP應用。
三、系統設計技術可行性分析
小區物業管理系統是基于J2EE平臺進行設計和實現的，J2EE平臺與其他開發平臺相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術內容都是成熟技術，在無需采用新興技術的情況下不會出現需要攻克的技術難題。同時后臺數據庫采用SQLServer2005數據庫，J2EE+SQLServer2005的開發組合已被多年應用于許多B/S系統的開發中，被證明是可行的；同時小區物業管理系統并不存在新穎的技術，多是整個小區物業管理中數據表之間的關聯設計，根據上述分析可以知道，用當前技術可成功實現小區物業管理系統。
四、系統功能模塊設計
這個物業系統的功能范圍主要包括涉及物業管理的“四個管理+一個服務”平臺業務模塊。其中平臺模塊包括：首頁展示、房產管理、客戶管理、客戶服務、收費管理、財務管理、人事管理和系統設置；系統模塊包括：高級搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導出、審核、權限等。在平臺使用中，房產、客戶、費用、財務、人事應具有很強的邏輯順序，平臺應按照這種強邏輯關系進行流程設置。其中平臺模塊各部分的功能簡介如下。1.房產管理模塊完成小區資產管理中的從小區管理申請到對應每個房間/車位等固定資源管理的整個關聯架構的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產管理模塊包括五個子功能：樓盤申請管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區中業主檔案的建立以及業主與物業資產的對應關聯關系，并對用戶信息進行認證審核，保障后續費用的正確性；針對業主檔案進行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作。客戶管理模塊包括兩個子功能：業主檔案和業主認證審核。3.客戶服務模塊客戶服務模塊是針對客戶提供的各類生活服務，包括基本的物業相關服務和生活便捷服務兩大類；系統針對客戶服務進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。客戶服務模塊包括四個子功能：物業報修、增值服務、投訴建議和小區公告。4.收費管理模塊收費管理模塊是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項收費條目進行設置與管理；通過各項費用管理與前面對應的客戶和資產進行關聯，完成小區內費用的管理操作。系統針對各種費用管理信息進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導入等操作。收費管理模塊包括五個子功能：收費項目設置、固定費用管理、周期性費用管理、臨時費用管理和租金費用管理。5.財務管理模塊財務管理模塊也是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項費用條目進行設置與管理；通過對各項費用類型的財務管理，整理和分析物業公司在該小區的運營財務情況。系統針對各種財務信息進行操作。財務管理模塊包括五個子功能：收費、費用預繳、收費查詢、欠費管理和財務統計。6.人事管理人事管理主要包括物業公司人員基本信息和職能分配，方便物業公司統一人員信息管理和增值客戶服務中職能工作分派，并依據不同的職能工作分配不同的平臺操作權限崗位，滿足不同的權限崗位人員對系統的具體操作。7.系統設置系統設置指只有一項功能即修改密碼。
五、系統實現
該小區物業管理系統最終功能整體實現包括三個部分：數據存儲的云服務器、物業公司物業管理系統和用戶移動端APP。
六、小結
結合以上各部分功能，這個系統基本可滿足當今社會物業管理公司新形態下的管理需求。若要進一步完善系統形成社區生態圈，可讓各小區充分借助物業管理職能，提供移動小區周邊生活服務包括住戶生活密切相關的吃住行游購娛各項實體功能需求，即餐廳、酒店、醫院、交通、娛樂等諸多領域，針對住戶每一個社區的生活活動形成海量信息，基于大數據對小區內業主進行增值服務和精準營銷，提高物業公司服務質量以及業主滿意度，面向未來打造業主、商戶和物業三者之間全新的社區生態圈。
參考文獻：
[1]徐宗本,馮芷艷,郭迅華,曾大軍,陳國青．大數據驅動的管理與決策前沿課題[J]．管理世界,2014(1l)．
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[4]李敏杰.基于大數據下的寄遞物流管理信息系統的研究[D].南京:南京郵電大學,20l4．
甲方：
乙方：佛山精拓信息科技有限公司
甲乙雙方本著相互信任、真誠合作、共同發展的原則，在友好協商的基礎上就甲方向乙方購買《精易通物業管理系統》軟件事宜共同制定如下合同內容：
一、《精易通物業軟件項目報價書》為本合同的附件，與合同具有同等法律效力。
二、軟件使用權、安裝及費用：
1、 乙方開發、生產軟件產品《精易通物業管理系統》，并擁有該等軟件產品的計算機軟件著作權；
2、 甲方購買獲得乙方開發、生產的軟件的使用許可授權，乙方同意授予甲方《精易通物業管理系統》該軟件正版產品的永久使用許可權。
3、 本軟件功能模塊有：基礎資料、計費管理、物業賬務、經理查詢統計、我的桌面、系統維護等內容（參考報價書）
4、 《精易通物業管理系統[標準版]》許可授權安裝于甲方指定1個項目3個客戶端。
5、 報價方案（基本模塊1項目3客戶端，詳見附件）:
序號
功能版塊
功能名稱
報價(元)
備注
1
基礎資料
組織機構設置
1600
物業項目設置
房產資料
業戶資料
入駐登記
計費項目設置
計費項目承擔及公式設置
其他輔助基礎資料
2
收費管理
抄表管理
8300
公攤管理
費用通知單管理
收款結算管理
預收款管理
應收結轉管理
銀行代收管理
其他業務收款
付（退）款管理
4
物業賬務
期初應收款
1500
期初預收款
期初保證金及其他代收款
年度賬務處理
收支情況統計
業戶應收明細賬
業戶應收余額表
預收項目明細賬
預收項目余額表
保證金及代收代支明細賬
保證金及代收代支余額表
5
發票接口
接口設置
（如發票類型、稅率、開票項目）
4800
自動導出開票
(須設置開票系統路徑，輪詢時間)
自動導入開票結果
7
客戶服務
報修管理
3000
投訴管理
綜合服務
短信服務
8
決策分析
業戶欠費統計
2500
業戶賬齡分析
物業狀態統計分析
業戶費用月度統計
收費項目結算統計
業戶收款匯總統計
業戶收款明細統計
物業收費統計分析
業務收支統計
其他業務收支統計
業戶賬務查詢統計
客戶服務統計分析
9
系統維護
角色權限設置
1000
工作人員設置
人員登錄及角色授權
賬套及參數設置
數據維護管理
工作日志管理
在線更新
以上PC端合計
22700
手機APP端
18900
PC +手機APP
41600
8折優惠
33280
稅率
4%
稅金
1331
總 合 計
34611元
注：以上的報價包含壹個項目內的壹個服務端和叁個站點（客戶端），項目規模在1000-2000戶之間，含服務器軟件的安裝，含實施培訓。在同一項目內新增站點（客戶端）時，每新增一個站點(客戶端)為2680元
6、 軟件許可授權及付款方式：《精易通物業管理系統[標準版]》的許可授權軟件費用（含稅）：元，大寫：）。合同簽訂時由甲方向乙方支付軟件款總額的70%（ 元）后，即進入軟件安裝實施培訓階段，實施培訓完成后支付軟件款余下30%軟件款（ 元）。
7、 后期技術咨詢維護服務費用：
本系統完成安裝調試之日起，甲方享受一年的向乙方免費技術咨詢維護服務。在現行合同規模下，一年后對甲方的遠程售后技術咨詢維護服務費（網絡或電話，含發票開票接口的維護）為軟件價款的15%（ *15% = 元/年）。
四、技術支持：
序號
服務項目
服務內容
1
安裝調試
上門安裝調試。測試網絡連接是否正常；測試數據庫的連接是否正常；做好數據的自動備份機制；做好軟件系統的初始默認設置。
2
人員培訓
上門集中培訓。講解軟件的操作流程，具有針對性地對不同操作權限人員進行操作演示，講解。
3
指導初始化工作
指導操作人員進行基本資料的錄入、系統的相關設置等初始化工作
4
遠程技術支持服務
通過QQ網絡遠程協助、電話、電子郵件、短信、公司網站，技術支持QQ:284247308；服務熱線0757-82221141
5
上門支持
如遠程方式仍不能解決問題時，將派技術人員上門服務。
6
響應時間
當系統出現使用問題或故障而且通過電話咨詢等方式無法解決時，乙方應按照如下響應級別做出響應：
1、 一級響應：在接到通知之后8小時之內趕到現場或30分鐘內進入遠程服務，恢復系統運行或采用應急方案。（適用于：系統無法啟動；系統不能正常運行；分支機構無法登錄服務器；其它因為系統原因導致業務無法正常開展的情況。）
2、 二級響應：在24小時內解決問題。（適用于：系統中的某個功能出現故障，但整個系統仍能工作；數據出錯。）
3、 三級響應：在48小時內解決問題。（適用于：使用指導；操作環境的錯誤排除；備份或恢復；根據客戶需要進行功能調整）。
五、售后服務：
序號
服務項目
服務內容
1
服務內容
1) 非硬件意外引起的《精易通物業管理系統》軟件使用過程中的故障排除服務；
2) 非硬件意外引起的《精易通物業管理系統》數據庫維護服務；
3) 重裝WINDOWS操作系統引起的《精易通物業管理系統》的重新安裝服務；
4) 在原版本框架內的在線更新升級服務，重大版本變更除外（如增加框架模塊）；
5) 人員變更重新培訓；
6) 軟件使用過程中的操作技術咨詢服務。
2
人員變更培訓
含在每年的維護服務費中.
4
產品附件保修
產品附件有安裝光盤和軟件鎖。如非正常原因造成的物質性損壞，需另外購買，軟件鎖200元/把，附送光盤。
5
軟件版本升級
提供相同版本的免費升級服務。如因用戶特殊需求，需要進行系統非同版本的升級，升級費用根據雙方協商確定
六、 資料及保密
甲乙雙方對涉及對方經濟利益而且未公開的技術秘密、商業秘密、客戶資料等信息予以保密，否則需承擔由此造成的經濟賠償和法律責任。
七、 違約責任
如果甲方未按本合同規定按時付款給乙方，或未承擔本合同中規定的其它義務，乙方可拒絕服務和收回本合同標的軟件并不退回甲方已支付的貨款，相關責任和由此造成的損失由甲方承擔。
如果乙方未按本合同規定及時向甲方交付軟件，或未及時向甲方提供軟件實施服務，乙方應雙倍退回甲方支付的全部款項。如果乙方未按本合同規定提供技術支持服務，或存在其它違約行為給甲方帶來損失的，乙方應退回甲方所付的技術咨詢服務費，并承擔賠償責任。
八、 其它內容
本合同未盡事宜由雙方另行協商解決，并簽訂補充協議，補充協議在雙方簽字蓋章后生效。
甲乙雙方如果對合同條款規定的理解有異議，或者對與有關的事項發生爭議，雙方應本著友好合作的精神進行協商。協商不能解決的，依照《中華人民共和國合同法》，任何一方可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。
本合同自雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲方雙方各執一份，均具有同等法律效力。
甲方： 乙方：佛山精拓信息科技有限公司
關鍵詞：小區物業管理系統；JFinal；設計；MySQL
引言
市場經濟的發展促進了人們生活水平的提高，小區作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進代表，人們對小區的管理質量和服務水平提出了更高的要求。如：居住設施的維護、投訴信息的及時處理、現代化的信息處理方式占主導地位等。然而傳統的物業管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業公司的管理成本，同時也不能滿足居民對信息化、快捷物業管理的體驗需求。為了縮短傳統管理模式與現代管理模式的差距，采用計算機技術搭建現代化的小區物業管理系統是非常有必要的。
經過對國外資料文獻的對比分析，發現物業管理概念最早出現在英國，而且在這方面取得了優異的成績。伴隨計算機技術和信息管理的發展，國外的一些發達國家借鑒英國的物業管理經驗，紛紛采用先進的計算機技術創建物業管理系統去管理社區、公寓、辦公大樓等，總體上，國外在物業管理系統的開發起步較早。代表性的如：上世紀80年代，美國房地產開發公司在物業管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領域的加深，北美和歐洲的一些國家均采用先進的信息管理軟件進行物業管理，尤其是服務于辦公樓的物業管理系統發展更成熟些。伴隨我國經濟的飛速發展和城建水平的穩步提高，一些發達城市出現了一些信息化程度較高的小區，擁有小區物業管理系統是這些小區的共同特點。這些管理系統主要有兩種情況：一種是將和小區物業管理有關的所有內容都包含在軟件中，多采用單機或C/S結構。另一種則是針對小區的某種特殊需求進行開發，多采用B/S結構。經過對比，本文在保證系統功能需求的前提下，充分考慮系統的技術實現方式，采用B/S模式，以配置簡單的JFinal應用程序框架為基礎，在Windows7+Tomcat+MySQL的環境下，按照MVC分層思想，實現小區物業管理系統的設計與開發。這種技術方案不僅大大縮減了開發成本，而且還提高了小區的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語言的極速開發框架，其優點在于：代碼量少、易學習、功能強大、易擴展等，且遵循MVC（Model View Controller）設計模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構圖如圖1所示。
3系統分析
3.1需求分析
調查、分析傳統小區的管理現狀，確定本系統的需求目標：提高信息化程度、滿足相關人員（物業管理人員和業主）的系統使用需求，包括以下幾個方面：
（1）目標用戶包括系統管理員和小區住戶。系統管理員分為最高權限管理員和一般權限管理員。最高權限管理員擁有系統的最高權限，一般權限管理員根據職能不同，所能進行的操作也不同。
（2）對小區住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實現，從而實現小區住房信息的管理。
（3）實現基本的業務功能，如：繳費管理、投訴管理、維修管理等。
根據需求分析可以得到本小區物業管理系統主要分為三個部分，分別是“系統管理”、“基本信息管理”和“運營管理”，其層次結構圖如圖2所示。
3.2實體一聯系圖
根據需求分析獲取本系統涉及到的實體，按照實體之間的聯系繪制出系統的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統的系統管理E-R圖和用戶實體屬性圖。
3.2.2基本信息和運行管理E-R圖
基本信息管理和運營管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統實現
本系統從流程圖、數據庫表結構、代碼實現三部分來闡述系統實現，鑒于篇幅，這部分列出了實現本系統各模塊的部分流程圖、關鍵代碼及實現后的截圖。
4.1系統管理和基本信息管理
系統管理模塊主要對用戶和角色進行管理，實現了對用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關功能的關鍵代碼實現。
4.2基本信息管理和運營管理
基本信息管理主要對業主信息和房產信息進行管理，實現了對業主信息和房產信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產信息管理還可以實現查看詳細信息和添加同住人員等，查看詳細信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實現方式同系統管理。
運營管理分為三個功能：繳費管理、維修管理和投訴管理。繳費管理同樣實現了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統計小區的維修信息；投訴管理用來登記投訴信息并顯示處理結果。本模塊中各功能的流程圖和實現方式同系統管理。
4.3數據庫表結構
借助MySQL數據庫管理系統，創建系統涉及到的數據庫表。具體步驟為：根據3.2中的E-R圖，獲得各實體的屬性，然后利用實體和數據庫表的一一對應關系，完成屬性到表字段的過渡。如用戶實體對應用戶信息表（如表1所示）。此處實現比較簡單。
5系統測試
采用黑盒測試的方法，根據功能編寫測試用例。如基本信息管理的測試用例用來測試業主信息和房產信息管理是否達到預期要求，業主信息添加的測試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測試用例表。
【關鍵詞】智能化；社區；物業管理
1.項目背景
隨著我國市場經濟的快速發展和人們生活水平的不斷提高，簡單的社區服務已經不能滿足人們的需求。如何利用先進的管理手段，提高物業管理水平，是當今社會所面臨的一個重要課題。要想提高物業管理水平，必須全方位地提高物業管理意識。只有高標準、高質量的社區服務才能滿足人們的需求。面對信息時代的挑戰，利用高科技手段來提高物業管理無疑是一條行之有效的途徑。在某種意義上，信息與科技在物業管理與現代化建設中顯現出越來越重要的地位。物業管理方面的信息化與科學化，已成為現代化生活水平步入高臺階的重要標志。
由于現今小區管理面積大，戶數多，物業管理范圍廣，管理內容繁雜，小區物業管理混亂的問題一直無法解決。再者，小區物業管理中一項重要的工作是計算、匯總各項費用，由于費用項目較多，計算方法繁重，手工處理差錯率較高。同時查詢某房產資料或業主資料往往也需要較長時間，給物業管理者的工作帶來了諸多弊端。因此該物業公司決定采用計算機進行物業管理。根據該小區具體情況，該系統在實施后，能夠滿足對小區住戶資料、財產資源統計、日常管理、收費管理、社區服務等。
2.系統目標
為了方便智能社區管理員的管理及安全維護，系統前臺設計了智能社區主頁，同時采用后臺服務器支持管理員對各項數據信息的管理等功能。
2.1穩定性
系統采用Java企業級框架開發，保障系統能夠持續穩定運行。
2.2安全性
系統涉及客戶端、服務器端接口，安全性是指防止服務器端數據接口被第三方利用，造成數據泄露。
2.3易于開發與維護
系統采用分層模式開發，面向接口編程，各個層次模塊之間低耦合，高內聚，調理清晰，易于開發維護。
3.系統功能分析
社區物業管理系統是社區管理實現規范化，科學化、程序化的重要系統。該系統主要內容有：
3.1超級管理員
網站后臺設定超級管理員。超級管理員可以對后臺所有數據進行操作。超級管理員：admin。登錄密碼：admin。
3.2居民信息管理
建立住戶信息庫，實現住戶檔案數據的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速。可以實現家庭，住戶，家庭寵物，外來人員的關聯查詢。
3.3設備報修、維護管理
登記日常設備的維護與報修登記設備維護與報修信息，對設備報修、維護管理情況有查詢與統計等管理功能，報修信息的錄入具有多條途徑，具有網上報修功能，相應的費用通過收費信息系統進行統一的結算。
3.4新聞信息和通知公告管理
管理員可以，修改，刪除和查看等一系列新聞通知，物業通知，社區公告，事故報警等信息。同時，可以對新聞通知進行分類，并可以添加，修改，查詢，刪除分類。
3.5事故報警管理
系統設有用戶報警信息的操作界面，如果用戶提交報警信息，管理員將彈出通知，警告管理員有新的報警信息，管理員可以對報警信息進行查看，刪除，查詢等。
3.6車輛管理
系統可實現對小區注冊在內的所有車輛進行管理，車區的管理。可以對進出小區的車輛進行登記查詢并分配相應的車位。當車輛離開小區時，按照收費標準繳費后方可離開。
3.7繳費管理
可實現對小區業主所繳費用的管理，包括水費，電費，燃氣費，物業費，取暖費，維修費的管理。
3.8物業員工值班管理
可實現對小區物業所有的員工的基本信息的管理，對小區物業人員的值班安排進行管理，統觀每天是誰值班，可對每天的值班記錄以及交接班記錄進行管理。
4.系統設計
4.1系統結構
系統采用B/S模式。采用分層設計方案，它將系統結構劃分用戶表示層、業務邏輯層、數據訪問層。
系統的整體層次如圖4-1所示。
圖4-1 系統總體層次
（1）表示層：表示層是用戶能直接接觸到的層次，包括后臺管理界面和前臺網站界面。后臺界面采用JSP作為展示界面，運用Structs標簽庫和JSTL標簽庫展示數據。
（2）業務邏輯層：業務邏輯層控制系統的處理邏輯，對下調用數據訪問層接口獲取數據，對上層表示層提供處理好的數據。后臺采用jsp+servlet調用serive包下的方法，service調用下層處理數據方法，處理結果提供給界面展示。
（3）數據訪問層：數據訪問層負責數據的持久化，直接讀寫數據庫，本系統使用MySQL，采用Hibernate框架以面向對象的方式操作數據，通過預先對應好類屬性與數據庫表字段的關系及類之間的關系，合理利用Hibernate對象管理，實現數據高效運轉。
4.2系統架構
4.3用戶及權限
（1）注冊時選擇注冊用戶角色（住戶，物業人員），一個用戶只能選擇一種角色。
（2）住戶只擁有前臺界面的操作功能，而物業用戶則同時擁有前臺的操作和后臺服務器端的操作，但不能對后臺數據進行操作，只能通知公告和部分信息。唯一的后臺管理員可以對所有數據信息進行操作。
（3）可看某個用戶組有哪些用戶，并對其進行特殊權限設置。
4.4安全策略
系統的安全問題是不容忽視的，為了加強系統的安全性，在不斷建設完善現有的數據中心的基礎上，還采用了以下的安全策略。
身份認證機制：通過身份認證技術對用戶身份進行鑒別以防止非授權用戶的的入侵。
用戶登錄前臺網站，向服務器提供個人信息和相關憑證，服務器將此憑證與數據庫中用戶的個人信息相聯系，服務器確認準確有效，完成身份驗證。
備份策略：當計算機系統由于硬件、系統軟件、應用軟件、環境因素等多方面原因而產生故障時，數據的安全將受到嚴重的威脅。
系統利用數據庫的備份策略對數據定時進行日常的物理備份和邏輯備份；在數據庫變動頻繁時，制定更加完善的備份策略。
4.5技術路線
根據系統的設計思路：系統架構：B/S模式；Web服務器：Apache服務器；數據庫：MySQL；開發工具語言：JSP、Java等。
5.數據庫設計
（1）管理員表（admin）包含字段：（主鍵）管理員ID、賬號、密碼。
（2）住戶信息表（household）包含字段：（主鍵）住戶ID、住戶姓名、住戶性別、住戶生日、住戶職業、住戶聯系方式、住戶家庭角色、（外鍵）所屬家庭。
（3）家庭信息表（family）包含字段：（主鍵）家庭ID、入住時間、入住有效期、備注。
（4）寵物信息表（pet）包含字段：（主鍵）寵物ID、寵物類別名、寵物雌雄性、所屬家庭。
（5）外來人員信息表（outpeople） 包含字段：（主鍵）外來人員ID、外來人員姓名、預計停留時間、來訪時間、來訪目的、備注、（外鍵）所訪問的住戶ID。
（6）維修信息表（repair） 包含字段：（主鍵）維修ID、維修花費、維修原因、維修時間、備注、（外鍵）維修人員的ID。
（7）報修信息表（reportrepair） 包含字段：（主鍵）報修ID、報修類型、小區區號、小區樓號、報修樓層、報修物品名、聯系方式、報修等級、報修時間、備注。
（8）通知表（notices）包含字段：（主鍵）各種通知的id、各種通知標題、各種通知內容、通知時間、（外鍵）通知分類。
（9）通知分類表（category） 包含字段：（主鍵）通知分類的id、分類名。
（10）報警信息表（alarm） 包含字段：（主鍵）報警信息ID、（外鍵）報警分類、報警標題、報警地址、報警人姓名、報警人聯系方式、報警備注、報警時間、報警信息是否查看過。
（11）報警分類表（alarmtypes）包含字段：（主鍵）報警分類ID、報警分類名稱。
（12）車輛信息表，包含字段：（主鍵）車牌號、購買日期、車輛顏色、車輛型號、購車價格、車架號、發動機號、車主id、備注、注冊日期。
（13）車區信息表，包含字段：（主鍵）車區號、車區位置、車區類型、已有車輛數量、剩余車輛數量、車區車輛總數量、預售價格、備注。
（14）車位信息表，包含字段：（主鍵）車位編號、車區編號、車牌號、是否有車、停用日期、預售價格、繳費模式、是否繳費、備注、起用日期。
（15）車輛出入記錄信息表，包含字段：（主鍵）記錄id、進入時間、車牌號、是否是小區車輛、離開時間、車主、停車費、車位號、是否繳費、備注。
（16）物業員工基本信息表，包含字段：（主鍵）員工號、生日、部門、學歷、姓名、職位、備注、性別、電話、工資、工齡。
（17）值班安排表，包含字段：（主鍵）日期、上午班組長、組員、組員、組員、組員、下午班組長、組員、組員、夜班組長、組員、組員。
（18）值班記錄表，包含字段：（主鍵）接班時間、接班組長、交班組長、交班時間、記錄。
（19）住戶繳納費用表（以水費為例）：包含字段：（主鍵）繳費id、繳費人員id、繳費期限、家庭編號、上月水表、所欠費用、繳費日期、繳費模式、繳費人員、實際繳費、備注。
6.常見問題及解決
（1）關于繳費等個人信息顯示不正確問題。如果您的個人信息顯示不正確，有可能是管理員沒有及時更新數據或者更新數據錯誤，遇到這種情況您需要及時聯系小區物業管理人員。
（2）賬號密碼不能登錄。如果遇到此問題，首先確認您的賬號密碼是否正確，如果您還是不能解決此問題，請聯系管理員重置密碼。
（3）關于緊急報警。如果突發緊急狀況，您可以通過緊急報警通知小區的管理人員，但并不能保證管理人員立即看到此通知，所以您可以根據情況親自通知他們。
（4）后臺彈出錯誤框。此結果很可能是您和服務器斷開連接后重新連接造成的，此情況您需要重新刷新瀏覽器解決。
（5）提交的數據顯示時間錯誤。發生此情況很可能是您本機的時間不正確，請更新您計算機的時間。
（6）主頁圖片顯示不正常。發生此情況的原因可能是您的瀏覽器版本過低，或者您的Flash沒有安裝或者版本過低。
（7）驗證碼不顯示。問題原因和解決方案同（6）。
（8）根用戶賬號密碼忘記。遇到此情況，您需要聯系本網站的開發人員，重置密碼。 [科]
【參考文獻】
[1]Luís Kalb Roses；Norberto Hoppen，Jorge Luiz Henrique..Management of perceptions of information technology service quality.Journal of Business Research，2009.9.
關鍵詞 物業管理 系統 功能 設計
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A
1引言
近年來，隨著我國經濟的高速發展以及人民生活水平的顯著提高，居民對配套齊全、環境優美的高品質居住社區的需求日益提高，同時也對小區的物業管理服務在現代化、智能化、便捷迅速等方面提出了新的、更高的要求。在此背景下，W市涌現出了一批致力于改善居民居住環境和條件的高品質樓盤，其中很多新建樓盤小區都提出了建設基于現代互聯網、電子通信技術的智能化、現代化、科技含量高的品質社區的目標，但卻陷入了沒有相應的、統一的、智能化物業管理平臺系統來支撐的局面，導致小區在物業管理服務方面與小區的初始定位和最終目標不符，不但沒有帶來居民居住水平的預期有效提升，反而給他們的生活帶來了諸多不便，迫切需要相配套的、智能化、現代化的物業管理系統來支撐。
為此，本文以風華盛世小區為研究對象，旨在結合小區實際及其物業管理現狀，對小區物業管理系統進行功能設計，以為基于這些功能規劃而進一步落實系統技術開發、界面設置及相應的系統測試提供充分依據。
2風華盛世小區及其物業管理概況
風華盛世小區是一個以住宅為主的小區，也是W市定位高端、設施齊全、環境優美的高品質社區，小區內共有 28棟住宅樓，可容納住戶1500多戶，設有2000多個停車位。由于小區定位高端，相應地對物業管理服務的要求也相對較高，需要現代化、智能化、相對較為完善的物業管理系統為小區的物業服務提供有力支撐。然而，目前該小區還沒有專門的、智能化的物業管理系統，導致該小區的物業管理存在諸多問題，如：小區內所有的維修、繳費問題等都靠居民自行解決，存在很多安全隱患；對于因物業服務、收費等問題產生的糾紛、投訴等，沒有指定專人及時解決，對鄰里和睦有很大的負面影響；該小區老人、小孩較多，沒有配套的、系統化物業管理服務，也給老人、小孩的生活帶來了諸多不便等。在這種情況下，風華盛世小區迫切需要一個現代化、智能化的物業管理系統，從而為小區的現代化、高品質的物業管理服務提供強有力的支撐。
3風華盛世小區物業管理系統功能設計
基于風華盛世小區的實際情況，本著現代化、智能化的原則，本文將該小區物業管理系統功能模塊設計如下：
3.1物業管理用戶登錄系統
該系統用于管理小區所有物業管理系統的用戶，主要功能包括增加、刪除、修改、查詢用戶，用戶基本信息維護，用戶系統注冊、修改密碼、注銷退出等。
3.2物業管理辦公系統
該模塊主要包括消息中心、最新通告、我的文檔、我的聯系人、我的郵件及日程安排等，其中：消息中心主要包括待辦事宜情況、未讀郵件情況、未讀短信情況和預警信息情況等；最新通告主要用于小區物業管理的相關通知以及一些重要消息事項；我的文檔包括小區的個人文檔、數據信息、保存路徑、保存時間、公共文檔等；我的聯系人包括小區工作人員的個人通訊錄和公共通訊錄等；我的郵件包括小區工作人員收發郵件的時間、內容、通訊錄等；日程安排包括小區的工作人員的工作日程安排、備忘錄及相關資料、備注等信息。
3.3基本資料管理系統
該模塊主要包括小區住戶及房產資料等，其中：小區住戶資料包括小區用戶住址、戶主、聯系電話、入住時間、身份證號碼等基本資料；房產資料包括小區用戶住址、設備情況、房屋結構、面積、出售信息等基本資料。
3.4物業管理中心系統
該模塊主要包括呼叫中心、短信平臺、安全管理、環境管理、資產管理、賬務管理、人事管理、合同管理等，具體如下：呼叫中心主要包括小區的客戶服務需求情況、客服記錄、住戶對客戶服務的反饋及建議情況等；短信平臺主要包括小區的費用信息情況、欠費信息情況、活動通知、生日祝福等信息情況；安全管理包括小區工作人員的值班安排表、值班的相關內容、消防設施的基本信息、使用說明、檢查與維修信息等；環境管理包括小區工作人員任務計劃、劃片范圍、清潔綠化、目標責任、服務考評等信息；資產管理包括小區固定資產、流動資產及一些低值易耗品的名稱、放置地點、購買時間、使用說明、檢查及維修、管理責任人等信息；財務管理主要包括小區的總賬報表、應收管理、應付管理、票據管理等相關情況；人事管理主要是建立統一的人事檔案，包括職員的姓名、性別、年齡、家庭住址、電話、學歷、職位、工作經歷、工作成果、榮譽稱號等；合同管理包括小區工作人員的試用時間、情況、轉正時間、轉正待遇以及一些勞務合同事項等信息；考勤管理主要包括小區工作人員的日常考勤情況、加班管理情況以及休假管理等；培訓管理包括小區工作人員的培訓計劃、培訓安排、培訓時間、培訓課程等相關信息；住戶投訴管理主要包括小區住戶投訴人資料情況、投訴時間、內容、處理過程、投訴人的滿意程度等；停車場管理主要包括小區用戶的停車位設置情況、車輛位置情況、停車用戶情況等；儀表數據收費管理主要包括小區住戶日常生活中水表、電表、燃氣表等數據、收費標準及繳費、收費情況等；物業設備維修管理主要包括小區的一些基礎設施、設備清單、設備維修登記情況等；用戶維修管理主要包括小區用戶的報修記錄、維修項目、處理情況、用戶反饋與評價情況等。
3.5物業管理退出系統
主要是用戶及管理人員的安全退出、賬戶注銷等。
4結語
本文以風華盛世小區為研究對象，結合小區實際及其物業管理F狀，對小區物業管理系統進行了功能設計。對于小區物業管理系統開發而言，本文研究只是拋磚引玉地對系統功能進行了初步設計和規劃，尚不夠成熟和深入，下一步將繼續深入研究和落實系統技術開發、界面設置及相應的系統測試等問題，以開發出一套現代化、智能化、操作性強的物業管理系統，為小區物業服務的提升奠定堅實的基礎。
參考文獻
[1] 楊瑞，霍寶鵬.基于B/S架構的小區物業管理系統開發[J].物聯網技術，2012，2（8）：69-70.
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[3] 由濱生.關于物業管理的思考[J].西北工業大學學報（社會科學版），2005（01）.
【關鍵詞】物業；物業管理；物業管理信息化
一、物業
物業特指正在使用中和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單綜房地產以及依托于該實體上的權益。
二、物業管理
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。它是一項與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著我國住房制度改革而出現的住房產權多元化格局相銜接的統一管理；是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、市場化的管理。
三、傳統的物業管理存在的問題
傳統的物業管理存在的問題很多，主要存在的問題如下：
（一）涉及的物管部門諸多，工序繁雜，數據信息溝通不及時，致使重復作業，造成管理成本高、工作效率低的局面，對單位長期發展造成了很大的損失。
（二）各種經營決策所需的數據靠手工采集較難、準確率低，且具有滯后性，缺乏標準化、規范化的科學管理手段，致使領導無法對業務過程和單位資源進行科學、有效、及時的優化配置和監管。
（三）缺乏良好的安全防御系統，不能有效的進行安全防范。
（四）對于各類物業設備設施不能嚴格依照物業設備的要求進行定期保養及維護，減少了設備的使用壽命，影響了住戶的生活環境。
隨著人們生活水平的日益增長和生活需求的不斷提高，現代信息技術高效率的物業管理及優質服務越來越受到人們的普遍重視。因此，運用現代化的管理手段實施物業管理迫切要求采用網絡信息傳輸機制，提高物業管理效率和物業信息管理，降低管理成本，使物業管理單位具有無限的生命力。
四、物業管理信息化凸現的優勢
物業管理信息化就是利用計算機技術、網絡通迅技術、自動化控制技術，結合現代化的管理理念，在物業管理中的綜合應用，依靠先進的計算機技術、網絡通迅技術、自動化控制技術，解決物業管理過程中碰到的一些問題。使得物業管理工作更加的科學、高效、規范，能夠更方便、更加靈活地為住戶服務。
物業管理系統既是一種新型的管理系統，又是一種先進的管理理念。通過實施物業管理信息化建設，應對各種管理流程、活動、崗位與制度等作系統的梳理、明確和提煉，促使物業管理單位從感性操作走向理性操作，從人治管理走向法治管理，對物業單位工作當中涉及的人、財、物進行管理。物業管理是小社區大社會，涉及到的不僅是單位內部的管理，還包括外部住戶的溝通協調等豐富的內容。目前的物業管理單位對內外部住戶情況掌握相當的粗糙。物業管理信息化，將具備使事情更為細化的條件，為物業管理服務水平的提高提供了廣闊的舞臺。
（一）提高服務水平及其個性化，強化了及時性，便捷性
物業管理系統--住房資產管理系統有著強大的數據庫，單位的房產資料、住戶資料以及文件檔案的數量寵大，通過計算機的輔助管理，可以隨時按房主名稱、房號、房類、朝向、面積等多種條件任意查詢，大大提高了工作效率。單位可以根據系統信息查詢，直接、及時地對住戶的收費和計費進行監控和催交。住戶也可以通過互聯網上的訪問登錄口，查詢到和自己相關的信息，比如水電費、燃氣費、物業管理費等。對于相關數據有疑義的住戶，還可以直接在網上向物業管理單位提出核查，克服了以往住戶與物業管理單位同時上下班的時間沖突。住戶長時間在外出差的，在外地也可以通過互聯網在線查詢，及時地將錢匯入指定的賬戶，以免住戶因錯過銀行代收費用的扣款時間而交納滯納金，這樣可以減少住戶的經濟損失，也可提高物業管理單位的收費效率和資金的回收速度。
（二）使成本得以降低
物業管理信息化應用智能化，且具有操作方便性，靈活性，準確性，便于管理，降低了勞動強度和人力開支，因此，也就降低了成本。信息化的管理加上強大的實力，將極大提高物業管理者的市場競爭力。另外，利用網絡信息和住戶資源不斷地開拓創新，開展一些可盈利的特約服務和其他入戶方面的服務內容等，以增加物業管理單位的收入。物業管理的盈利狀況也將獲得極大的改善。
（三）提高設備的管理水平
物業管理信系統，可以科學及時地按計劃和要求對物業管理區域內的設施設備進行保養和維護，留下設施設備的修理檔案，增長了設備設施的使用壽命，減少對住戶生活、工作的影響，有較大的促進作用。其它的安全門禁系統、火災自動報警聯動控制系統、閉路監控報警系統和安防監控系統結合，可以加強技防為主的防范措施，減少人防帶來的弊端。
（四）確保管理方向的發展需要
高效、清晰的業務流程可以明確各崗位職責，規范的業務操作提高各個業務環節的工作效率。單位領導可以隨時查閱最新的詳細情況，并依次快速、準確地做出決策，提高單位管理水平與競爭力。物業管理信息化的先進性，適時順流而上，可以提升單位形象，將推進物業管理水平和物業管理先進方法的普及，促進行業的健康發展。
五、物業管理智能化系統與物業管理者的關系
目前我國物業管理工作的“科學化”、“專業化”、“社會化”、“市場化”進程已經開始，物業管理信息化工作正是實現物業管理工作現代化的最主要內容，是我國物業管理工作實現全面現代化的一項起先導作用的關鍵性工作。
現代化的物業管理系統是一個由人和計算機組成的系統，人和計算機各有所長。高性能的計算機雖有各種強大的功能，但它也離不開人的正確設計、維護與使用。人在信息的采集、處理等方面的經驗、直觀處理能力和隨機應變能力又是計算機所不能替代的。人是制度的主要因素，不論軟件多么先進，離開了管理人員的管理和維護就無法成功地運行。
六、建議
（一）提高物業管理工作效率
通過信息技術的應用，物業管理企業還可促進企業優秀員工的素質提高，將其個人專業知識的積累轉換為管理知識積累，并融入管理流程與業務流程中，更重要的是在企業運營管理過程中，注入規范、高效、精確的職工自我學習因子，促進物業管理企業專業技能水平的提高，并為用戶提供更好的服務，獲得良好口碑。在物業管理中，由于涉及的信息量非常大，包括業主信息、員工信息、樓宇信息以及工作值班信息等，而傳統物業管理中的信息記錄多采取紙質文件，帶來諸多重復建設工作，降低了工作效率，同時無法保證數據的可靠性。信息化管理，則可有效避免這些問題，通過信息系統采集數據，可以重復利用，提高應用效率。
（二）提高物業管理企業的整體競爭力
首先，信息化管理給物業管理者提供了更科學、更恰當的經營管理模式，以客觀、公正的手段促進企業及員工管理意識與管理行為的增強，進而促進員工團隊合作意識的提高，促進企業依照制定的管理模式運行。其次，信息化建設利于物業管理企業和業主之間建立良好的關系，縮短雙方距離，便于物業管理企業更好地把握市場，提高工作效率與工作質量。再次，物業管理信息化還可快速建立員工績效考核方法，提高員工服務的能動性與積極性，加上科學的決策與管理，可實現物業管理企業與各部門、各員工間的有效協調與融合，最終提升企業應變能力與整體競爭力。
二、實現物業管理信息化的總體要求
作為可以科學反映物業管理個性化的信息系統軟件，首先應確保良好網絡、程序語言、數據庫及兼容操作平臺等條件，這也是物業管理公司成功步入管理信息化的第一步。同時涉及的具體問題，如信息系統的具體功能模塊數量、輸出報表的最終形式等問題也不容忽視。但是管理系統中的下屬模塊軟件等問題的確定應該在下一階段才具體確定，這是由于物業信息管理系統必須經過前期開發涉及、中期調整改進、后期使用維護等一系列過程，方可完善，是一個不斷推進、相互作用的互動過程。因此，不能苛求物業管理系統在策劃建設初期就得以完善。另外，在策劃、選購軟件以及中期洽商改進過程中，還應充分考慮信息軟件的適宜性、擴展性與兼容性，并確保軟件內容與物業公司的整體工作安排一致，以及后期使用的操作便捷性與維護簡單化，以實現資源共享、無紙化辦公、固化管理過程、規范化流程管理等目標，為用戶提供高效服務。通過信息化建設在物業管理中的應用，給物業項目提供了更大的升值和利潤空間。
三、信息化在物業管理服務中的應用
（一）提供客戶服務
通過工作流的驅動方式，更好地為客戶服務。加強工程配套以及相關部門間的協作，實現客戶服務功能流程化。通過信息化的應用，可有效提高物業工作效率及客戶滿意度。另外，通過數字化管理、呼叫中心以及短信平臺等方式，加強物業與客戶之間的互動和交流，提高服務質量。
（二）加強設備管理
設備管理既可記錄物業中心每個設備的技術參數、基本屬性、檢測參數以及配件附件情況等信息，也可用于編制設備檢測計劃與保養計劃，再通過有效執行計劃，確保各項設備處于良好的運行狀態，降低維修成本，提高設備的使用效率。
（三）實現收費管理
收費管理系統可同時支持多種類型物業的管理，支持各種收費項目與標準，支持各種儀表，支持總表分攤計算、公攤表、現金收款、預收款、銀行托收繳款等多項內容，并可代替核算物業各項費用，真正實現物業管理的全面經濟化。
（四）便于集中采購與管理
Abstract: The oil field estate management leaves the womb in the oil field corporate reform, undergoes several year development, the community services moves toward the multiplication, the socialization gradually, the management system to realize the corporate system gradually, but, the estate management work affected area broad, the current management work load is big, if uses the informationization management, the promotion resources' sharing use factor, raises the estate management efficiency, has become the property unit to seek the recent development, urgent needs to solve most important question.
關鍵詞:物業管理信息化
key words: Estate management informationization
一、物業管理信息化建設的必要性
(一) 物業與小區居民尷尬的現狀
隨著社會的發展,人們物質水平的提高,維權意識增強,越來越多的社區居民也紛紛意識到物業管理的重要性:位置再好,房子再好,沒有好的物業單位來管理,還是無法享受高品質的生活。但在現實中,物業管理單位與社區居民之間卻存在著很大的矛盾,各種糾紛也常常見諸于報端。
造成這種局面的原因有很多,我認為主要有以下幾點:首先是很多社區居民不了解物業管理,由于油田物業管理專業化時間并不很長,居民對物業單位也不是完全了解,尤其物業管理的很多工作比較隱蔽,比如鍋爐房和供水、夜間巡邏等;其次小區公用設施傷人賠償糾紛、小區公用部位的侵權糾紛等是其中比較常見的問題,這些問題不及時解決,也給物業管理帶來了難度。
(二) 尋找提高物業管理質量的突破口
隨著,物業管理的市場化、規模化、集約化進程,使得物業管理單位的管理結構日益龐大。同時,物業管理工作涉及面廣、政策性強、技術應用復雜、日常管理工作量大,通過傳統人工管理方式,將大大增加管理成本。成本控制、內部溝通、管理難度的增加,迫切要求采用網絡化的信息傳輸機制,提升資源的共享利用率,提高物業管理效率。無人化管理、無紙化辦公、社區網絡服務的推出,會大大簡化細化物業管理服務的管理手段。
二、物業管理信息化建設的現狀
物業管理信息系統是一種新型的管理系統,系統基于工作流、物流、資金流、信息流,對工作當中涉及的人、財、物進行管理。目前建設的物業管理信息系統應包括兩個模塊。
一是對外模塊。建立一個強大的數據庫,社區居民可以通過互聯網上的訪問登錄口,查詢到和自己相關的信息,包括具體的水電度數等財務數據。對于相關數據有疑義的居民,還可以直接在網上向物業管理單位提出核查。信息的來源,除了網絡,還包括來自電話、上門以及其他工作人員轉達等渠道。
二是對內模塊,該模塊可實現辦公自動化和無紙化辦公室,提高工作效率、環保而節約,降低溝通成本。以物業收費部分的信息化管理為例,集抄系統可以把物業收費管理按照收費項目設定多項內容,并設有水電氣表管理,總表管理、分攤設置、收/退款、保證金管理、應收款管理、財務預算管理等等。每個項目不光單獨成立,也可以相互聯系。如果要查詢某一戶居民的物業使用情況,通過這么一個管理系統就可以輕而易舉的搜羅出該居民的所有物業使用信息,交費狀況,比較于原始的手工操作大大節省了時間。更重要的是,物業管理企業總部機構與下屬分支的各個管理處處也形成了上報和控制的信息化管理模式。
三、優化物業管理信息化系統
根據物業管理單位的實際工作需要、業務開展范圍和資金支持能力,對物業管理信息系統的建立形式、工作方式、規模大小的運作也應各有不同。不但要考慮物業管理軟件網絡結構和功能要求,還要注意各系統之間的流程和關聯關系;還要充分考慮信息系統軟件在運行環境的適宜性、兼容性、更新擴展性,以及后期使用階段的操作維護便捷性等因素。
因此首先要明確階段目標,以模塊化方式逐步完善系統功能,避免貪大求全、投入遞增、完工無期、效益難望的情況發生;其次,物業管理系統蘊含并反映了企業的各項業務運作與管理思想,因此需要各業務部門的積極參與。企業領導層應充分認識到物業管理信息化的意義,投入足夠的人力資源,使各部門積極參與和配合完成系統的分析、開發和應用過程;再次,通過認真、系統的培訓,使員工充分認識到物業管理信息化的重要性和價值,理解好系統操作模式和相關流程,正確把握技術規程和要領,從而使整個系統資源得到充分的應用和發揮。
物業管理信息化對于推動物業管理的工作程序化、決策科學化、服務細節化意義重大。鑒于物業管理信息化建設的復雜性,實施過程中要進行全面、有效的系統分析,制定好正確的實施步驟和技術方法,把最先進的信息技術與企業管理思想融合在一起,是十分重要的。
四、信息化管理的發展將助力物業和業主走向雙贏
高品質的物業管理,除了自身良好的管理素質外,最引人注目的莫過于小區的信息化管理了。門禁系統、巡更系統、視頻監控系統自不用提,小區的內部網絡也為居民提供了寬闊的交流平臺。
綜上所述,21世紀是個信息的時代,物業管理企業要打造自我品牌,贏得客戶的認可,實現企業價值,快速、準確地了解居民需求,高質量的完成工作。物業管理信息化是最直接,最有效的方法,也成為企業增強競爭力,謀求利潤最大化,科學發展的好手段。
參考文獻:
[1] 周宇:《現代物業管理》,東北財經大學出版,2005;
關鍵詞：物業管理企業；信息化建設；信息化技術；計算機技術；互聯網
中圖分類號：TP393文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2011)27-6586-02
隨著國內物業服務行業的蓬勃發展，市場中涌現越來越多的物業管理企業，然而受行業發展時間短的影響，物業管理企業的信息化發展較其他行業相對較晚，水平較低，這與服務對象對其高質量的管理水平要求形成鮮明反差，因此提高物業管理服務水平與質量是當前擺在物業管理企業面前的一道必修課題。
1 信息化在物業管理企業的作用
在信息化、互聯網大發展的今天，各行各業企業的生存與發展都離不開信息化建設。隨著市場物業管理企業的不斷增加，物業服務的競爭必將愈演愈烈，物業管理企業只有適應新的發展形式，加快企業信息化建設，將各項先進的信息代技術，如計算機技術、網絡技術和數據庫技術、互聯網技術等應用到物業管理中去，對物業管理企業進行業務流程重組與優化，對物業管理服務過程進行有效地監控，實現物業企業內外部信息的共享和有效利用；提高物業企業的服務水平、降低物業管理成本、增加經濟效益和增強物業企業市場競爭能力，以突破物業服務企業發展的管理“瓶頸”。
第一，提升了企業競爭力。在物業管理行業，信息技術的使用已經能夠使企業改變內部的競爭基礎，主要體現在企業用信息技術降低成本結構，獲得了成本優勢；又提高了企業提供的產品和服務，獲得了服務差別優勢。
第二，提高了企業服務水平。隨著新《物權法》的頒布實施，業主對物業服務的要求越來越高，物業企業面臨從未有過的全新挑戰。物業管理企業做的主要的事情就是為客戶提供全方位的服務。今天，物業管理企業為客戶的服務已不是單純的物業服務范疇，它還包括為客戶提供完美服務。因此為了適應市場的發展，物業企業的內部深化改革都在緊張進行，信息化系統可以驅動并加速物業企業內部改革進程，提供系統平臺幫助物業企業打造一站式服務平臺，大幅度提高業主對物業服務的滿意度，加快物業企業從傳統的被動式服務轉向主動式服務。
第三，基于管理層面，幫助企業做到集中管控，及時有效地了解、管理及監控跨區域公司的日常工作情況、人員配置情況和財務收支情況，有效解決空間差異問題上所帶來時間瓶頸，管理層可以在第一時間準確地掌握各個區域（部門）的運轉情況，各個區域（部門）也可以在第一時間向總部匯報工作。實現了流程驅動，有效提高物業企業內部各個區域、各個部門及各個崗位的執行力，實現業務管理和行政辦公管理的規范化管理、流程化管理，讓各個崗位上的人員，都能依靠計算機輔助管理手段成為物業企業這個大齒輪組內的小齒輪，讓大家，都能按照公司制定的業務方向、業務流程去有效的工作，從而提高行政辦公效率、提高業務數據核算的準確性、快速形成決策層、管理層所需要的關鍵業務數據，輔助領導決策。
第四，品牌建設。物業企業的品牌建設是依靠企業內部長期日積月累的勞動結晶，信息化系統可以在日常工作中有效地積累知識，并使各個相關崗位人員自身提高學習能力，為企業發展擴張時提供管理模式及能力的復制，加強物業企業在行業中的營銷能力、競爭力及思考力，從而在物業行業中擴大影響力和領導力，樹立自身品牌。
第五，效益為先。從微觀上講信息化為物業企業帶來最直接的效益就是人力成本、物料成本、設備維護成本的大幅度下降；從宏觀上講信息化使得物業企業的管理更加標準化，減少因人而議的情況，有效加強法制管理，削弱人制管理帶來的問題，提高整個物業企業的執行力，增強企業的生命力。
2 信息化建設的實施步驟
信息化建設必須有針對性，通過需求分析制定出具有行業特性、集聚先進的信息化手段與技術且切合本企業實際的信息化建設總體規劃，并按照這個規劃一步步地實施，只有這樣才能最終通過信息化手段幫助企業提升競爭力。
第一，實施信息化首先要建立健全物業管理企業信息化的規范和標準。在物業管理企業信息化過程中，企業普遍感覺到缺少像其他行業具有應用面較廣的信息化管理平臺，存在著服務體系不完備，不能包括現有的服務內容，信息化標準不統一，造成信息資源共享程度低，軟件網絡開發和信息服務明顯滯后，信息安全體系缺乏保障等弊病，信息化建設還不能適應物業管理企業現有發展水平的要求。這樣，如何建立健全規范的物業管理企業信息化標準是企業信息化建設的首要任務。
第二，大力培養物業管理信息化人才。實現物業管理企業信息化，不僅需要領導的支持，有政策法規和標準作為保障，擁有既懂物業管理又懂信息技術的人才是企業信息化的關鍵，是企業大力推行信息化的基礎。如果沒有物業管理信息化人才作為支撐，僅僅先進的設備和理念是不能實施成功的物業管理信息化改革的。
第三，加強物業管理企業高層管理人員對企業信息化的重視。物業管理企業作為一個人力密集型企業，高層管理人員易將精力放在節約人力成本，減少支出上，認為企業信息化對企業發展不能起到很大的推動作用。只有高層管理人員認識到信息化的重要性，給予人力、物力和財力的支持，才能成功的將信息化運用到企業的各個層面中，發揮其作用，推動企業的發展。
第四，也是最為具體的一步，基于各個部門，制定企業信息化管理流程。比如先實現財務收費的計算機化。在物業企業日常的財務收費工作上，計算費用、手工開票收費、收費統計、欠費催交等工作量較大，而且容易出錯。而通過計算機管理，則可以實現計算費用簡單快捷、直接打單收費、日常須用的收費統計報表自動生成、欠費資料一目了然，可以減輕財務人員較大的工作負荷。再實現財務收費的真正信息化。隨著物業企業管理的規模越來越大，物業企業的財務收費逐步要求能保證清晰、準確、及時、可控，用手工操作和簡單的計算機管理已經達不到管理需求了，主要表現在既要解決計算費用、打單收費、收費統計、欠費催交等煩重的工作問題，又要解決物業企業在業績考評、總部監控等環節上管理需求，在銀行托收、欠款統計、催交、應收實收的對比分析、收費率的綜合統計分析等方面均要求全面信息化。最終實現物業管理各方面工作的基本信息化。物業企業隨著財務收費實現信息化管理后，勢必要求在各項專業管理工作上達到信息化管理的標準。
3 信息化建設中應注意的問題
第一，物業企業要先弄清楚企業信息化的定位及目標，要與企業現階段及未來發展方向相結合，把握好要點及主要思路，明確未來企業的戰略目標，對關鍵業務需求的詳細分析找出適合企業自身實際情況的IT解決方案，整合IT解決方案進行關鍵業務流程整合，打造適合企業的管控模式，不能盲目脫離企業實際情況，最終導致信息化效果不理想等問題的出現。
第二，物業企業要認清并走出傳統ERP管理系統的誤區，隨著科技的不斷進步，物業企業所管轄的項目從樓宇數控到節能設備等智能化程度越來越高，物業企業所需要的信息化解決方案不在局限于以往大型企業中所用到的ERP管理系統，而應根據集團型物業企業下屬不同項目業態的特點有機地整合起ERP系統、OA系統、財務系統、HR系統、樓宇數控系統、PDA無線系統、短信系統、門戶網站及數字化社區。從而真正達到物業企業對人、財、物的真正有效管控。
第三，物業企業內部各部門與各崗位的協作關系，管理層要對信息化項目足夠重視給予支持并幫助推進；對系統功能優先級的把控；對各部門工作配合程度的敦促與檢查。業務部門要完善管理制度的配套建設；優化本部門的需求理解；完善基礎數據的梳理與準備。IT部門要學習其它企業信息化建設的經驗及教訓；建立相關的技術團隊來為信息化系統后期的運轉保駕護航；重視對軟件系統的學習及相關培訓。
4 先進的信息化技術與手段的應用
4.1 “一卡通”技術的應用
一卡通系統可以使用非接觸式射頻卡技術，此卡操作與使用方便，快捷，而且清潔、衛生。一卡通系統可以應用在身份識別與門禁管理、考勤管理、停車場管理、收費管理及電子巡更管理、信息查詢等方面。
1）身份識別與門禁管理：對樓宇或是小區內需要控制的各類出入口，比如樓宇或小區大門、每棟樓單元大門、停車場出入口等，通過刷卡來實現持卡人身份的合法性判定，以實現準入或禁入功能。
2）考勤管理：對企業工作人員上、下班考勤和出入，方便管理人員統計，考核各部門出勤率，有效地管理、掌握人員出入和出勤情況。產生的電子考勤可以與工資系統對接，完成員工月度工資的自動生產。
3）收費管理：對物業企業提供的有償服務、消費服務（比如停車費、物業企業在小區開設超市、娛樂場所等）和定期定量或定期計量收費（物業費、水電費等），均可以通過在樓宇或小區指定位置設置的刷卡終端設備通過業主自助方式實現各項費用的收繳。此種方式打破了時間限制，同時免去了物業服務企業的服務人員，節約了人力資源，也極大的方便了業主的自由、方便、快捷的交納各項費用。
業主所持“一卡通”卡充值有兩個渠道：1）可以通過銀行賬戶與電子錢包一機互通。通過銀行安裝在便民位置的設備終端可以設置自助圈存、自動圈存、定值圈存等方式實現持卡人銀行卡與企業卡實時自助、自動轉賬功能。2）業主到指定“一卡通”服務中心進行現金充值。
4）電子巡更管理：通過在指定崗位、指定巡邏點安裝刷卡設備實現保安、巡邏人員的簽到管理，增強保安防范措施和監督管理機制。
4.2 互聯網和短信通信技術的應用
1）互聯網的應用。如今互聯網已經走進尋常百姓家庭，因此物業服務企業可以通過互聯網開通企業服務網站或是在線服務信息服務（QQ、MSN、電子郵箱等），充分利用互聯網資源和技術宣傳企業服務理念、服務內容、服務措施；征詢業主對物業服務的意見和建議；在線解答業主疑問；在線接受業主物業服務申請等。信息服務平臺的功能主要體現在：業主通過呼叫中心、把需要服務內容的信息傳遞給相關專業服務隊伍及部門；居民通過網絡平臺查詢服務信息、服務標準、收費標準；通過網絡平臺填寫各類需要的服務表單等等事項；小區管理處通過客戶服務中心把關于事件的情況反饋給平臺，以便客戶服務中心進行回訪和服務信息的集中管理；政府相關部門可以通過信息中心向各小區及相關物業管理公司傳輸文件，便于對小區、行業進行規范管理。
2）短信功能的應用。為了更一部為業主提供貼心、便捷的服務，物業服務企業還可以同通信公司聯合開通手機短信通知業務。物業服務企業向通信公司租賃一條寬帶、安裝一臺短信服務器即可實現短信群發功能。以此實現及時向業主節日問候、管理信息、業主交費信息、服務信息等。
4.3 物業管理軟件及其它專業性軟件的應用
1）物業管理專用軟件。目前市場上成熟的物業管理軟件比較多，物業公司使用一套物業管理系統來規范管理公司的各種事務, 如物業資料管理、收費管理、服務管理、人事管理、安保管理、倉庫管理、設備管理、商務管理、停車管理、文件管理、保潔綠化管理和系統維護等, 由人和計算機等組成的能進行信息收集、傳輸、加工、保存和使用的系統, 物業管理軟件的使用是物業管理步入現代化的標志。
2）其它專業性軟件。在公司內部，可以使用OA辦公自動化系統、財務管理系統、物資管理系統、檔案管理系統等，使企業具有規范、合理的管理方法與模式，從而真正達到管理上對人、財、物三者的真正有效管控。
一個物業管理企業只有充分認識信息化建設的重要性，并且切實應用信息化的管理理念、信息化的先進技術與設備、設施全面實施企業信息化，才能不斷擴大業務，實現多元化發展；才能為業主提供全方位、更快捷、更便利、更高水平的服務；才能樹立起一個被社會接受，被業主歡迎的物業服務品牌。
參考文獻：
關鍵詞：物業管理；智能手機；NFC
在倡導互聯網思維的今天，物聯網、大數據、云計算和移動化技術等諸多科學技術領域的創新日新月異。物業管理行業作為傳統產業，如何利用自身“既服務于人，又管理著物”的特點，實現真正的線上與線下的結合，將所有的服務對象都聯系起來，為自身迎來新的發展，成了當下的行業內熱門話題。
1NFC技術概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母簡寫，又稱近距離無線通信、近場通信。NFC由RFID（免接觸式射頻識別）技術發展和改進而來，是Philips、Nokia和Sony聯合主推的一種短距離無線通信技術標準。使用該技術的電子設備可以在10cm范圍內進行非接觸P2P（點對點）數據傳輸。NFC終端有三種工作模式：主動模式（讀卡器），被動模式（卡）和雙向模式。市場研究顯示，2014年57%的2000元以上Android手機中具備NFC功能，3000元以上的機型中NFC的搭載率達到76%。蘋果iPhone6系列也配備了NFC芯片。未來，除了手機和平板電腦，手表、耳機、數字電視機甚至汽車中都會加入NFC功能，NFC將進一步加速物聯網的形成。如果設備搭配有NFC芯片，當其他兼容設備或NFC標簽進入其工作范圍內后，經過允許就能快速完成信息交換。由于作用距離短，響應時間快，使用NFC進行通信更加私密，簡單，快捷。使用NFC技術還可以實現在單一設備上組合所有身份識別的應用，省去了多組密碼記憶的麻煩，同時也能保證數據安全。NFC通信設定程序簡單，可用于簡化藍牙、Wi-Fi鏈接，可在多種電子設備實現輕松自如，安全迅速的通信連接。
2NFC智能門禁系統
門禁系統是物業管理中最普遍的應用，目前國內大部分門禁系統采用的是基于非接觸式讀卡器功能的IC卡一卡通門禁系統，用戶需要隨身攜帶非接觸式IC卡進行開門。現代人生活，手機是不離開手的，搭載了NFC技術的智能手機，可以實現將所有卡片“裝”到一部手機里的功能，很好的解決了人們攜帶各式各樣的門禁卡的不便。基于移動互聯技術的NFC智能門禁系統，更可以實現對門禁卡的遠程授權，對門鎖的遠程授權，極大的方便了物業管理工作。用戶將門禁卡應用下載到有NFC功能的手機上即可完成空中開卡。物業管理人員利用門禁后臺管理系統與用戶手機的客戶端交互，完成門禁卡權限的下發、變更、注銷等工作。在NFC卡控制模式下，用戶只需將手機放在門禁控制器周圍就能用NFC手機開啟門禁。NFC智能門禁系統更解決了傳統IC卡門禁，人卡分離、IC卡不認人的管理、無法做到精確的身份確認的缺陷。同時NFC智能門禁系統可以很好的追蹤進出人員信息。門禁后臺管理系統就能將這一授權記錄下來，很好的記錄往來人員的信息，物業管理企業的安防管理就可以極大的提高管理效率，降低運行成本。
3NFC智能巡更巡檢系統
在物業管理過程中，巡更工作起著舉足輕重的作用，大多數巡更系統要求保安人員按照預先設定的路線順序對各個巡更點進行巡視。近幾年，生物識別、遠距離監控、射頻等技術在新的電子巡更設備中有所應用，但對小型物業企業來說，其價格相對高昂。采用NXP原裝進口NTAG216芯片的NFC標簽，可儲存888字節的信息。該類標簽價格便宜（在各類電商網站具有銷售，小于10元每張）、兼容性好，能被大多數NFC手機讀取。將每張NFC標簽卡做ID定點巡檢的唯一標識，將定點巡檢基本信息寫入標簽，并將其安裝在相應的巡更地點。當物業巡更人員到達巡更點時，通過智能手機的NFC讀取功能，觸碰定點巡查的NFC標簽，巡更信息便被采集。同時通過移動通信技術將巡更信息，以及手機定位信息實時上傳至后臺管理系統。后臺管理人員就可以對比兩者之間的關聯確定保安人員是否按時到崗巡查。如果有異常，巡更人員也可選擇拍照上傳。管理人員通過后臺對巡更信息進行實時監控和管理。NFC智能巡更巡檢系統很好的解決了傳統巡更系統施工困難、布線復雜，信息不及時、監管不完善等問題。對中小型物業企業，能夠利用現有技術實現電子巡更技術便捷性與實時性的統一，提高巡更工作效率。
4NFC技術其他應用
將一張不足三厘米大小的NFC標簽內置在海報上，這種海報稱為智能海報。業主只需將智能手機與智能海報近距離接觸一下，就可以從自己的手機中看到內容豐富的廣告———大量文字、圖片、音頻、視頻等。在小區中增設這種智能廣告牌，用戶在主動接觸的情況下對一些互動環節會給予一定的配合，可以提高受眾的卷入程度。該種方法可以方便物業管理企業收集有價值的數據信息，增加與業主之間的聯系，更好的為業主服務。NFC在非接觸支付領域早有應用，對于物業企業，利用NFC技術可以有機的將銀行的服務和業務與非接觸卡物業管理系統結合起來。該應用可以用于物業繳費結算、查詢，消費結算、查詢，優惠券的領取等，既方便了業主，又解放了物業管理中繁瑣的收費工作。
5總結與展望
目前NFC技術趨于成熟，且其在智能手機上的應用日益廣泛。本文對NFC技術在新時期物業管理中的應用進行分析和介紹，在物業管理工作中進一步推廣基于NFC的智能應用，具有廣泛的應用前景。這也必將成為“互聯網+”時代下物業管理企業提升管理水平。服務水平，實現跨越式發展的必然選擇。
參考文獻：
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關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。
關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有本思路
物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通
2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。
4．走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規模化是物業管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。
5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。
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為了滿足人們對住宅小區的需求，物聯網技術也逐漸運用到住宅小區中來。基于物聯網的住宅小區管理系統在確保小區安全的前提下，為業主提供各種各樣的增值服務。如住戶、物業管理員可通過廣域網Internet、局域網LAN對小區的對講系統、門禁系統、識別系統、報警系統、監控系統、信息系統、巡更系統、智能家居系統等進行遠程管理和控制。最大限度地滿足業主們的需求，以實現小區的智能化管理。
小區智能化建設在我國雖然起步較晚，但發展日新月異。1997年，我國編制了《小康住宅電氣設計（標準）導則》，導則對小康住宅提出了以下要求：家庭智能化控制系統、便利的通信系統、全面的信息服務系統以及安全舒適的居住環境，同時也對小康住宅的建設提出了三級設計標準：理想目標、普及目標和最低目標。1999年，我國頒布了《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》，它詳細規定了在建設住宅小區過程中的目標和原則：采用信息和網絡技術，對住宅小區進行精密設計和精心建設，提高住宅小區的智能化含量，以適應用戶的居住需要。
1物聯網教學
基于物聯網的小區智能管理系統劃分為物業管理系統、智能控制系統、安全防范系統和通訊網絡系統四個部分。物業管理系統利用計算機對住宅小區進行集中管理，它面向小區內的各項事務，包括物業管理、資料管理等。智能控制系統是一個集計算機技術、網絡通訊技術和自動控制技術為一體的監控系統，它主要實現室內各種設備的監控。安全防范系統是指在小區內，通過人力防范、技術防范和物理防范等方式實現對業主、設備和住宅的安全防范。通訊網絡系統是住宅小區提供信息服務的通道，它包括小區內的局域網和廣域網。建設基于物聯網的住宅小區可以為業主提供一個高效、舒適、便利、安全的生活環境。
2工藝技術路線
2.1物業管理系統部分
數據庫采用SQL Server 2000來構建，SQL Server 2000具有強大的關系數據庫創建、開發、設計和管理功能。它可以使數據庫的安全性、完整性和維護變得簡單、方便。
前臺采用Visual C++6.0作為開發工具來開發，Visual C++是一個功能強大的可視化軟件開發工具。Visual C++6.0不僅是一個C++編譯器，而且是一個基于Windows操作系統的可視化集成開發環境。Visual C++6.0由許多組件組成，包括編輯器、調試器以及程序向導AppWizard、類向導Class Wizard等開發工具。這些組件通過一個名為Developer Studio的組件集成為和諧的開發環境。
物業管理系統要實現與其它系統之間的通信，它與安放系統、智能控制等系統之間都是通過TCP協議、UDP協議來通信的。
2.2智能控制系統部分
系統中主控機和單片機節點之間的通信都是使用自定義協議——快思聰協議。
電器控制器的硬件設計主要包括觸摸屏按鍵、背景燈LED自適應調光模塊、數據采集模塊、通信模塊和開關量輸出模塊。電器控制器的單片機選用ATmega32，開發工具使用ICC AVR。
系統中的網絡結構采用總線型主從結構，即主控機負責調度從機節點參與通信，從機能及時響應主控機的調度命令并反饋相關信息。同時，主控機還負責通過無線網絡進行無線通信。根據實際的傳輸要求和通用性，采用RS485總線，單片機和主控機都通過串行口的方式進行通信。每個節點都有唯一的ID號進行標識。
2.3安防系統部分
本部分分為周邊報警系統、電子巡更系統、可視對講門禁系統、消防報警系統。需要探測器、報警器、語音設備、視頻設備、智能卡設備、監控設備等。
3創新點及技術關鍵
創新點：
（1）基于物聯網的小區智能管理系統通過對小區結構、系統、服務和管理4個要素以及它們之間的內在聯系，采用優化的設計，提供一個成本合理又擁有舒適、便捷、安全的生活空間。
（2）小區智能管理系統需要適應小區內設備的數量增加或技術升級，故在設計的時候，選擇有發展潛力和擴展性好的產品，這樣可以充分利用原有投資，減少系統的成本。
（3）在設計過程中，利用當今先進的、成熟的和有發展前途的計算機技術、自動化技術和通信技術，采用國際標準，使系統可以適應科學技術的發展。小區智能管理系統是一個綜合性和實用性很強的工程，因此子系統之間做到結構化、標準化、模塊化和系列化。
技術關鍵表現在以下幾點：
（1）數據庫的安全性設計。數據庫中的數據不僅僅是物業管理公司的寶貴資料，還涉及到業主的私人信息。數據的泄露、損壞或丟失都可能產生不可預料的后果，所以根據登入系統用戶的類型，我們將用戶分為普通用戶、管理員和超級管理員三種。為預防數據庫意外損壞，系統能夠迅速準確恢復數據庫中的數據，采用完全備份技術和日志備份技術。
（2）通訊網絡的設計。采用通用的 RS485總線組成傳輸網絡，可以依據要求添加或刪減相應的模塊，具有很高的開放性。只要其它廠家的產品也提供RS485標準接口，就可以掛接到本系統的網絡進行工作，具有很好的兼容性。在通信過程中，RS485要求有接收端和發送端。接收端可以在需要接收時打開或一直打開以便隨時接收網絡上的數據。因為一個RS485網絡在同一時刻只能允許一個發送端工作，所以發送端應在需要發送數據時才打開，在數據發送完后馬上關閉。通信過程中嚴格遵守自定義的快思聰協議。
物聯網的概念是由美國麻省理工大學Auto.ID實驗室在1999年首次提出的。物聯網是通過信息傳感設備，按約定的協議，把任何物體與互聯網連接起來，進行信息交換和通訊，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。它廣泛應用于多個領域，包括智能交通、樓控系統、家庭智能控制系統、視頻監控系統、工業監測等。物聯網產業被認為是信息產業繼計算機、互聯網和移動通信網之后的第四次浪潮，是未來網絡的發展方向。
參考文獻：
