時間：2022-02-19 05:52:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)維護(hù)部，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
法定代表人：
地 址：
聯(lián)系電話：
乙方：
法定代表人：
資質(zhì)等級： ，證書編號：
地 址：
聯(lián)系電話：
甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就 (物業(yè)名稱)的前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：__________
物業(yè)類型：__________
座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn) 路_______弄_______號
四至范圍(規(guī)劃平面圖)：
總建筑面積：________平方米其中住宅________平方米。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件二。
第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項。
(一)物業(yè)共用部位的維護(hù)
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)
(三)公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
(四)物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)
(五)公共秩序的維護(hù)服務(wù)
(六)物業(yè)使用禁止性行為的管理
(七)物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)
(八)業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
第三條 物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。
第四條 甲方按規(guī)定向乙方提供位于 路 號 室(建筑面積 平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。
第五條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：
(一)物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)，詳見附件三
(二)公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見附件四
(三)物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件五
(四)公共秩序的維護(hù)服務(wù)，詳見附件六
(五)物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七
(六)物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見附件八
第六條 甲方將物業(yè)交付業(yè)主前，應(yīng)會同乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。
甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗、移交手續(xù)，對查驗、移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見附件九。
第七條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。
(一)住 宅：
高層________元/月平方米 多層________元/月平方米
別墅________元/月平方米 物業(yè)：________元/月平方米
(二)辦公樓：______ 元/月平方米
(三)商業(yè)用房：________元/月平方米
(四)
(五)
(六)
上述物業(yè)服務(wù)收費分項標(biāo)準(zhǔn)(元/月平方米)如下：
一、住宅物業(yè)
1、綜合管理服務(wù)費：
2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：
3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用：
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用：
5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費用：
6、
二、非住宅物業(yè)
1、綜合管理服務(wù)費：
2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：
3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用：
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用：
5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費用：
6、
第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，使物業(yè)管理逐步走上規(guī)范化、制度化的軌道，結(jié)合縣實際制定本方案。
第二條本方案適用于縣行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實施物業(yè)管理。
第三條縣建設(shè)局是物業(yè)管理的行政主管部門。社區(qū)應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理工作，并在各自區(qū)域內(nèi)對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第二章業(yè)主業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)到60%以上時，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，物業(yè)所在地社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內(nèi)容發(fā)至業(yè)主，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
第七條業(yè)主委員會職責(zé)：
（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；
（二）通過招標(biāo)，選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立，變更或者解除物業(yè)管理合同；
（三）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃和措施；
（四）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)和內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳物業(yè)服務(wù)費；
（六）督促業(yè)主遵守業(yè)主規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實各項管理工作，督促共用設(shè)備、設(shè)施和共用場地的合理使用。
第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書和工商行政管理機關(guān)核發(fā)的工商營業(yè)執(zhí)照。未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事物業(yè)管理活動。
第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本縣從事物業(yè)管理活動時，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門交納服務(wù)保證金2萬元。物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)按年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。對服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)給予處罰，處罰金從保證金中扣除。
第十條按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，開發(fā)建設(shè)單位不能自行組織開展物業(yè)管理活動。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利和義務(wù)：
（一）按照招標(biāo)公告參與投標(biāo)實施物業(yè)管理活動；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區(qū)物業(yè)管理方案及措施；
（三）依據(jù)委托管理合同和政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費；
（四）按照委托管理合同約定的服務(wù)內(nèi)容實施物業(yè)管理；
（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；
第十二條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、配置規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素劃分。
新住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個以上開發(fā)單位建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊住宅區(qū)與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意加以整治可劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第三章前期物業(yè)管理
第十三條新建物業(yè)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)把提前介入建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前提條件。
第十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定時間不許超過三年。前期物業(yè)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條辦理物業(yè)交接手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖、地下管網(wǎng)圖。
（二）公共設(shè)施設(shè)備清單；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）業(yè)主名冊和協(xié)議書；
（五）物業(yè)管理需要的其他資料；
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將上述接收的資料交給業(yè)主委員會。
第十六條新建住宅小區(qū)建筑面積5萬平方米以上，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供建筑面積120平方米的物業(yè)管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業(yè)管理用房；建設(shè)面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業(yè)管理用房；自行車棚按開發(fā)建設(shè)套室，每戶1平方米面積配置。凡物業(yè)設(shè)施不配套的建筑工程不預(yù)驗收，房地產(chǎn)管理部門不準(zhǔn)辦理確權(quán)登記。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第十七條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項管理服務(wù)，要簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。
第十八條物業(yè)管理服務(wù)的基本要求：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理服務(wù)制度；
（二）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書；
（四）物業(yè)服務(wù)應(yīng)設(shè)立服務(wù)中心，實行12小時服務(wù)接待，公示服務(wù)熱線電話；
（五）每年與業(yè)主作有效溝通；
（六）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）
（七）建立收費公開制度，按合同約定公布收費標(biāo)準(zhǔn)和收費情況；
（八）按規(guī)定合理使用專項維修資金。
第十九條物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)
（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
服務(wù)范圍：房屋共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設(shè)施設(shè)備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設(shè)備、電梯、樓區(qū)內(nèi)道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業(yè)管理用房的維修、養(yǎng)護(hù)和清掏。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設(shè)備運行正常，無事故隱患。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可以隨時啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。
（二）公共秩序維護(hù)及車輛管理
服務(wù)范圍：維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，機動車、非機動車的出入和停放。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)出入口24小時值班，對小區(qū)重點部位定時巡查。出入小區(qū)的機動車、非機動車按指定位置有序停放。對小區(qū)設(shè)備場所和具有危險隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。對火災(zāi)、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔
服務(wù)范圍：住宅區(qū)域內(nèi)的場地道路和樓梯通道的清掃保潔。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：管理區(qū)域內(nèi)場地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時清掃積水、積雪；清潔區(qū)域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸阻，不聽勸阻者報告有關(guān)部門處理。
（四）綠化管理及養(yǎng)護(hù)
服務(wù)范圍：管理區(qū)域內(nèi)所有規(guī)劃建設(shè)綠地，花池和樹木。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木栽植得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)定要求。花草樹木無枯死、無蟲害，枯死及時補種，蟲害及時打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據(jù)樹木品種和生長情況，及時進(jìn)行修剪整形，達(dá)到觀賞效果良好。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢良好。
（五）檔案資料管理
服務(wù)范圍：管理建設(shè)單位移交的各項工程資料。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：資料檔案編目有序，做到專人管理，責(zé)任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發(fā)霉變質(zhì)、丟失。
第二十條按照各住宅區(qū)建設(shè)的規(guī)模、配套設(shè)施和具備物業(yè)管理的條件，劃分三級物業(yè)管理服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)：
一級物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓房八層以上，設(shè)立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設(shè)施、物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；電梯、二次供水、供熱運行操作；秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
二級物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓區(qū)封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設(shè)專用物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
三級物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)具備院面通道硬化，綠地綠化等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十一條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
第二十二條業(yè)主對買受的物業(yè)要科學(xué)使用，因使用不當(dāng)或擅自改動設(shè)計造成質(zhì)量事故及損失，由業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任，給毗連房屋造成損失的由責(zé)任人賠償。
第二十三條業(yè)主裝飾裝修房屋的要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)把裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復(fù)費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十四條業(yè)主需要安裝太陽能熱水器、空調(diào)機的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規(guī)定》和空調(diào)安裝要求進(jìn)行安裝，安裝前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理安裝手續(xù)，方可安裝。
第二十五條業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路場地等部位的應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與各專業(yè)管理部門物業(yè)維護(hù)職責(zé)分工
（一）居民小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)：
使用架空線路或地下埋設(shè)線路供電的樓房，以電纜進(jìn)線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計費表）由供電部門負(fù)責(zé)管理；界限以內(nèi)至分戶保險開關(guān)（不包括保險開關(guān)）供電線路及設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；分戶保險開關(guān)以內(nèi)至終端電器，由業(yè)主自己維護(hù)管理。
（二）居民小區(qū)供水設(shè)施管理職責(zé)：
住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理；界限以內(nèi)至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；水表至終端出水口由業(yè)主自己維護(hù)管理。
（三）居民小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內(nèi)公共部位、綠地等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)清運。
（四）供熱、燃?xì)狻⒂芯€電視、通信等專業(yè)管理部門維護(hù)管理到用戶終端。
第二十七條物業(yè)已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理后，開發(fā)建設(shè)單位要繼續(xù)按照國家規(guī)定的保修范圍，保修期限內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)共用部位、設(shè)施設(shè)備時，需要毗連房屋業(yè)主協(xié)助時，業(yè)主應(yīng)積極配合，不準(zhǔn)阻撓。因阻撓延誤維護(hù)造成損失的由毗連責(zé)任方賠償。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十九條物業(yè)服務(wù)費在政府指導(dǎo)價格下，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商確定服務(wù)價格不成時，由價格主管部門核定服務(wù)價格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)按照服務(wù)合同的約定按時足額繳納服務(wù)費用。物業(yè)管理服務(wù)費按月繳納，不得預(yù)收。
第三十條凡我縣行政區(qū)域內(nèi)銷售商品房時，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項維修資金。
第三十一條房屋專項維修資金由建設(shè)局房地產(chǎn)管理處管理，實行專戶存儲，專款專用。專項維修資金的使用由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報，建設(shè)行政主管部門審批方可使用。
第三十二條新建的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位未按規(guī)定收取專項維修資金，房產(chǎn)主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產(chǎn)權(quán)登記部門不得確權(quán)發(fā)證。
第三十三條原有住宅區(qū)已經(jīng)實行物業(yè)管理，未交納住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新時，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)，該住宅區(qū)業(yè)主委員會協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳。
對沒有開展物業(yè)管理的舊樓和棄管樓房，由原開發(fā)單位出資整修，沒有開發(fā)單位的由政府出資整修，達(dá)到物業(yè)管理條件后，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理活動。
第七章法律責(zé)任及附則
第三十四條違反本實施方案規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》已有處罰規(guī)定的從其規(guī)定。
第三十五條違反本方案規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的由縣行政主管部門責(zé)令限期改正，并對工程不予竣工驗收。
第三十六條開發(fā)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令撤出，并沒收違法所得。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)無顧單方終止合同，給業(yè)主造成損失的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十八條業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業(yè)服務(wù)費六個月以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請支付令或提訟。
第三十九條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的由物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)解決。不愿和解、調(diào)解或和解、調(diào)解不成的可以依法申請仲裁或者向人民法院。
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
乙方：_________;
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
資質(zhì)等級：_________;
證書編號：_________;
根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對_________(物業(yè)名稱)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱_________;
物業(yè)類型_________;
座落位置_________;
建筑面積_________。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至_________;
南至_________;
西至_________;
北至_________。
(規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二)。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三);
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四);
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理;
7、裝飾裝修管理服務(wù);
8、物業(yè)檔案資料管理。
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五)。
第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米;
物業(yè)：_________元/月·平方米。
物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(9)法定稅費;
(10)物業(yè)管理企業(yè)的利潤;
(11)_________。
乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2、酬金制
物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米;
_________物業(yè)：_________元/月·平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(9)_________。
乙方采取以下第_________種方式提取酬金：
(1)乙方按_________(每月/每季/每年)_________元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
(2)乙方_________(每月/每季/每年)按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金_________%的比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用;物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。
（一）權(quán)利
1．依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利；
2．依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利；
3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修；
4．有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外；
5．有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織修繕；
6．有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)。重大管理決策的表決權(quán)；
7．有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)；
8．有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支賬目；
9．有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評
10．有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議；
11．有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M用。（二）義務(wù)
1．在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；：
2．執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定；
3．自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好；
4．按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用；
5．業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請表，報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工，完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。
6．業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費用；
7．明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任；
8．明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外）；
9．在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
關(guān)鍵字：電梯 維護(hù)保養(yǎng) 問題
近年來，城市住宅電梯的數(shù)量快速增長。電梯作為一種特種設(shè)備是城市高層住宅必不可少的交通工具，給高層住宅的居民出行帶來了前所未有的方便，但電梯運行的安全性、可靠性是居民最為關(guān)心的問題，電梯維護(hù)保養(yǎng)情況直接影響著電梯的運行安全。因此城市住宅電梯特別受到老百姓的密切關(guān)注。當(dāng)前，如何加強城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)是擺在我們面前的新課題，本文以呼和浩特市為例，針對城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)中存在的問題，就如何加強城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)提出針對性和有效性對策。
一、城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)存在問題
1、維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費沒有足夠保障
據(jù)實地調(diào)查了解，呼和浩特市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費不足，經(jīng)費渠道不暢，使用物業(yè)維修基金受制于諸多條件，續(xù)籌維護(hù)保養(yǎng)基金困難，居民自籌維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費矛盾較多等情況一直存在。尤其是高層回遷住宅，物業(yè)費收繳率極低，物業(yè)公司不能及時對電梯進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。
2、電梯使用安全責(zé)任主體不明確
城市住宅電梯的所有權(quán)、使用權(quán)以及維護(hù)保養(yǎng)與安全監(jiān)管涉及廣大居民、業(yè)委會、物業(yè)公司、維護(hù)保養(yǎng)單位、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗機構(gòu)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)、房管局等，而目前各個環(huán)節(jié)的責(zé)任主體缺乏一個相對明晰的界定，一旦出現(xiàn)安全隱患或責(zé)任事故，往往容易產(chǎn)生推諉扯皮，使問題或矛盾得不到根本解決。
3、物業(yè)公司整體素質(zhì)參差不齊
初步調(diào)查顯示，目前呼和浩特市由品牌物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)不足20%，而80%以上住宅電梯由中小物業(yè)公司管理。由于歷史原因，許多物業(yè)公司從屬或者直接由房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變而來，據(jù)統(tǒng)計，70的物業(yè)公司屬于開發(fā)商自辦，開發(fā)商與物業(yè)公司成為變相的“父子兵”。其次，物業(yè)公司由原政府下屬房管站所改制組建。再次，物業(yè)公司由社會法人與自然人聯(lián)合組建而成。中小物業(yè)公司人員準(zhǔn)入門檻低、流動性大，在持證上崗、電梯定期維護(hù)保養(yǎng)、檢驗檢測、編制及進(jìn)行演練應(yīng)急預(yù)案、制定電梯維護(hù)保養(yǎng)制度規(guī)范等諸多方面存在不足。同時，由于呼和浩特市高層住宅出租率相對較高，入住居民素質(zhì)參差不齊、流動性較大、因此電梯內(nèi)部設(shè)施、外部結(jié)構(gòu)人為損毀的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得電梯維護(hù)保養(yǎng)難度加大，入住居民住戶投訴率越來越高。居民和物業(yè)公司往往處于對立面，住戶拒交物業(yè)費比例相當(dāng)高，使得電梯維護(hù)保養(yǎng)投入更顯不足，進(jìn)而造成惡性循環(huán)。
二、城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)的建議
1、維保單位應(yīng)及時發(fā)出書面停梯通知或隱患整改建議，對因未及時發(fā)出通知或建議而造成的事故承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；使用管理者應(yīng)及時落實維保單位發(fā)出的書面停梯通知及隱患整改建議，對因落實不到位而引發(fā)的事故承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
2、政府職能部門與新聞媒體、社團組織、街道社區(qū)配合，加宣傳教育培訓(xùn)，要利用網(wǎng)站、微博等新媒體擴大電梯安全教育覆蓋面，并會同教育部門研究將電梯安全教育納入幼兒園、中小學(xué)安全教育課程，增強群眾安全防范以及自覺參與電梯維護(hù)的意識。
3、市場監(jiān)管部門要在每年一次定期檢驗的基礎(chǔ)上加大抽查力度，重點抽查投訴熱點、人流密集場所以及使用年限超過10年的電梯，提升維保質(zhì)量動態(tài)合格率。同時有針對性地拓展檢驗項目，將檢驗規(guī)則未納入而在事故、故障、舉報、投訴等中發(fā)現(xiàn)的影響電梯質(zhì)量安全的項目納入檢驗范圍。使用管理者、維護(hù)保養(yǎng)單位可在檢驗規(guī)則規(guī)定項目的基礎(chǔ)上新增委托檢驗項目。
4、構(gòu)建以制造單位為主導(dǎo)的電梯維保體系，逐步建立制造單位從設(shè)計、制造、安裝、改造、維修到維保的全過程終身服務(wù)負(fù)責(zé)制。制造單位應(yīng)將電梯維保工作納入售后服務(wù)范疇，指導(dǎo)使用管理者選擇的維保單位對電梯進(jìn)行正確的維保，并在使用管理者就電梯報廢更新、移裝改造、維修維保等提出技術(shù)咨詢時給予指導(dǎo)性意見。
5、建議維保人員在崗期間，必須接受一定課時的職業(yè)道德、社會公德培訓(xùn)，并把培訓(xùn)結(jié)果納入員工績效考核之中，不斷強化維保人員社會責(zé)任意識。要明確電梯監(jiān)察人員在檢查企業(yè)質(zhì)保體系時，必須把維保企業(yè)人員的職業(yè)道德、社會公德學(xué)習(xí)一并列為重點檢查內(nèi)容，從而扭轉(zhuǎn)以往只注重技術(shù)技能培訓(xùn)，忽視職業(yè)道德學(xué)習(xí)的局面。
6、政府要進(jìn)一步督促和支持電梯安全監(jiān)管部門依法履行監(jiān)管職責(zé)，幫助解決職能部門在日常監(jiān)管中遇到的諸如電梯每年呈20%的數(shù)量增加而監(jiān)管人員卻未增加，監(jiān)管力量偏少等實際困難。建議政府要像抓安全生產(chǎn)一樣，每年適時召開專門會議，召集質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、房管、工商、物價等部門，及時協(xié)調(diào)解決電梯安全監(jiān)管中出現(xiàn)的各種重大問題。
7、加大執(zhí)法力度，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院頒布的《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、國家質(zhì)監(jiān)總局出臺的《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》以及省質(zhì)監(jiān)局制定的《電梯維護(hù)保養(yǎng)安全管理規(guī)范》，進(jìn)一步明確和落實使用單位和維保單位的責(zé)任，杜絕違規(guī)違法的維保行為和使用行為。
總之，城市住宅電梯維護(hù)保養(yǎng)關(guān)系到居民的生命安全，政府相關(guān)部門要制定完備的法律法規(guī)和制度體系，維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)要建立有效的人才開發(fā)和培訓(xùn)培養(yǎng)體系，以及堅實的市場誠信體系，緊跟時展新步伐，運用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)手段和管理方法，使呼和浩特地區(qū)的居民電梯維護(hù)保養(yǎng)水平走在全國前列。
參考文獻(xiàn)：
受權(quán)代表人：
聯(lián)系電話：
聯(lián)系地址：
承租方或業(yè)主（乙方）：
聯(lián)系電話：
身份證號碼：
聯(lián)系地址：
受權(quán)代表人：
本物業(yè)名稱：
甲方租賃商鋪基本情況：
1、座落位置： 號樓 層 號鋪
2、建筑面積： 平方米
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《商用物業(yè)租賃合同》時，甲乙雙方就物業(yè)服務(wù)達(dá)成如下 合同：
第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、依照有關(guān)規(guī)定和本 合同約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，對物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理；
2、有權(quán)要求乙方及物業(yè)使用人配合甲方的管理服務(wù)行為；
3、依照本合同約定向乙方收取物業(yè)管理服務(wù)費及法律規(guī)定的或雙方 合同的其它費用；
4、對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損失的，物業(yè)管理公司有權(quán)要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失；
5、負(fù)責(zé)租賃鋪內(nèi)部清潔，內(nèi)部安保及消防安全工作，如在乙方承租的房屋內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，治安事件或其他意外，造成甲方或第三人損害的，由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
6、負(fù)責(zé)編制物業(yè)的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃，并組織實施；
7、將裝飾裝修房屋的規(guī)定將相關(guān)文件發(fā)放乙方，當(dāng)乙方裝修房屋時，與其簽訂《裝修工程 合同書》，并對其監(jiān)督，對不符合安全要求和影響公共利益的，進(jìn)行勸阻制止，責(zé)令改正；
8、對本物業(yè)的共用部位、設(shè)施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；
9、在合理的情況下，可暫時停止任何設(shè)備、設(shè)施的運行以進(jìn)行維修或例檢；
10、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、采取安全防范措施。在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
二、乙方的權(quán)利義務(wù)
1、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；
2、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度，其中包括《管理規(guī)定》、《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)守則；
3、根據(jù)本 合同按時足額向甲方交納物業(yè)管理費用及其他政府部門允許收取的或雙方 合同的相關(guān)費用；
4、裝飾裝修房屋時，遵守政府有關(guān)規(guī)定。并應(yīng)與甲方簽訂《裝修工程 合同書》及遵守《裝修管理規(guī)定》中有關(guān)規(guī)定；
5、商鋪使用人須按照按照政府相關(guān)規(guī)定和布局要求，合法經(jīng)營。
6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；
7、轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本 合同；
8、因乙方的承租人、使用人及訪客違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《管理規(guī)定》等造成的損失、損害均由乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；
10、物業(yè)使用人明白并承諾：甲方在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不承擔(dān)因第三人行為所致的人身、財產(chǎn)損害賠償責(zé)任及車輛保管責(zé)任（另有專門合同約定的除外）；
11、不得改變銷售合同中注明的房屋使用功能，不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及產(chǎn)權(quán)房屋自用部分內(nèi)從事違反國家法律法規(guī)的活動。
12、 如乙方需變更該商鋪用途，需提前30天以書面形式告知甲方，如未獲甲方同意，或私自變更經(jīng)營范圍或用途，將視同乙方違約并自動放棄合同。
13、未經(jīng)甲方書面同意，不得在租賃商鋪周圍安裝或請人安裝報警裝置、門鈴、攝像機及其他裝置。
14、未經(jīng)甲方書面同意，不得在租賃商鋪內(nèi)開展或允許他人開展第三方業(yè)務(wù)。
15、乙方必須保證在正常營業(yè)時間內(nèi)開門營業(yè)，如一年內(nèi)累計達(dá)到10天以上或連續(xù)7天以上未正常營業(yè)，甲方將視同乙方違約，甲方有權(quán)終止合同并追究乙方違約責(zé)任。
16、乙方產(chǎn)生的營運垃圾由乙方自行存放、統(tǒng)一管理；甲方不提供乙方產(chǎn)生的營運垃圾的堆放場所；具體事宜由乙方自行向相關(guān)行政主管部門申報。
第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
一、 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙等；
二、 房屋建筑共用部位的日常維修
、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋翘蓍g、走廊通道 、配電箱 、水泵房、消防監(jiān)控室等；
三、 共用設(shè)施設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備是指共用的給排水管道、加壓水泵、避雷網(wǎng)、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)備、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車輛停放地點等；
四、 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理；
五、 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生和垃圾收集；
六、 維護(hù)公共秩序，包括門崗服務(wù)，物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)巡查；
七、 協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全和公共秩序；
八、 維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放秩序進(jìn)行管理；
九、 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理；
十、房屋裝飾裝修管理嚴(yán)格遵守政府部門相關(guān)規(guī)定和按照《裝修工程 合同書》、《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)文件執(zhí)行。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、綜合管理（商業(yè)街規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共有財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理）
1、建立完善的物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系；
2、履行物業(yè)管理 合同，并按規(guī)定公布物業(yè)管理服務(wù)項目內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)；
3、每年對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；
4、管理人員100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工100%持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，全體工作人員統(tǒng)一著裝，掛牌服務(wù)；
5、運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公等進(jìn)行管理，并建立完善的檔案管理制度；
6、 設(shè)置客戶服務(wù)中心和服務(wù)熱線，有效投訴處理率100%；
7、 夜間有專人值守，處理緊急報修，水、電等緊急報修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；
8、每年進(jìn)行一次服務(wù)滿意率調(diào)查，征求用戶意見不低于入住總數(shù)的80%，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高。
二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維護(hù)
1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好；
2、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理，責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺帳，運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄，對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理記錄；
3、實行值守服務(wù)；
4、水、電、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；
5、道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
6、公共照明設(shè)備完好率90%以上；
7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全；
8、雨水污水井、化糞池、排水管網(wǎng)定期檢查，經(jīng)常疏通，保持通暢，無堵塞外溢；
9、在接到有關(guān)部門停水、停電、停氣相關(guān)通知后，及時進(jìn)行公示。
三、綠化養(yǎng)護(hù)（對商業(yè)街規(guī)劃紅線內(nèi)的公共綠地和花草樹木的養(yǎng)護(hù)）
1、花草樹木生長良好，修剪整齊美觀無大面積雜草；
2、綠地?zé)o改變性質(zhì)和破壞、占用現(xiàn)象；
3、適時對花草樹木進(jìn)行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖。
四、清潔衛(wèi)生（對商業(yè)街規(guī)劃紅線以內(nèi)，商戶門以外的保潔服務(wù)）
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完好，合理設(shè)置垃圾桶、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)點；
2、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，公共區(qū)域每天至少清掃一次并實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔；
3、垃圾每日清理，垃圾桶、果皮箱無溢滿現(xiàn)象，各類垃圾容器及時清潔無重異味；
4、小區(qū)內(nèi)道路等公共場地?zé)o明顯紙屑、煙頭等廢棄物；
5、雨雪天氣及時對區(qū)域內(nèi)路面積水、積雪進(jìn)行清掃，商業(yè)街內(nèi)無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象；
6、根據(jù)實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛(wèi)生消殺工作；
7、對超過國家規(guī)定餐飲排放油煙、噪音標(biāo)準(zhǔn)和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、秩序維護(hù)
1、商業(yè)街派有專人巡邏，維護(hù)公共安全次序；
2、有專門秩序維護(hù)人員，實行定時巡邏制度；
3、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序；
4、危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施；
5、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用、消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案；
6、中央監(jiān)控室實施24小時監(jiān)控并做好相關(guān)記錄；
7、看管公共財產(chǎn)，包括消防器材及商業(yè)街的井蓋、花草、樹木、果實等；
8、對于發(fā)生在商業(yè)街范圍內(nèi)的治安案件、刑事案件、交通事故，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。
六、智能化系統(tǒng)運行維護(hù)
1、保障商業(yè)街智能化設(shè)施的日常運行正常，維護(hù)及時；
2、智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關(guān)預(yù)案措施彌補。
七、水泵運行維護(hù)
1、保證商鋪正常生活用水；
2、對水泵定期保養(yǎng)，確保水壓共給。
第四條 物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）一、物業(yè)管理服務(wù)費（最終以物價局核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收取；依據(jù)市場行情調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)）
1、據(jù)本物業(yè)統(tǒng)一開街時間，對本物業(yè)全體用戶確定統(tǒng)一的交納時間：從 年 月 日開始計算；
2、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)：
按 元/ m2？月計算；（ 年 月 日至 年 月 日）
季或（ ）物業(yè)管理費為 元整。
商鋪水費按 3.15 元/噸（按不同的經(jīng)營性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整）；
商鋪電費按 1.15 元/度。
3、甲方與經(jīng)營人約定由乙方承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費的，由乙方交納；
4、經(jīng)營人轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用以及法律規(guī)定的及雙方 合同的其它費用；
5、交費方式：物業(yè)管理費為一季一付（可跨季度），每個季度或跨季度當(dāng)月5 日前交納，如遇周末順延；
6、乙方逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從逾期之日起每天交納壹元人民幣違約金。
二、車輛停放管理費
車輛停泊服務(wù)費按照物價局審核通過后的收費標(biāo)準(zhǔn)公示；
三、其他服務(wù)費：
甲方對乙方房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費用另行收取，甲方制定的對乙方房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費價格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第五條 廣告牌設(shè)置
商鋪廣告牌設(shè)置須得到政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，根據(jù)商業(yè)街風(fēng)格制作安裝。
第六條 違約責(zé)任
1、甲方違反 合同，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
2、甲方違反 合同，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；
3、乙方違反 合同，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
4、乙方違反 合同，不按本 合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交，并從逾期之日起每天交納壹元人民幣違約金；
5、 乙方違反 合同，不按本 合同規(guī)定繳費的，甲方有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)，并保留相關(guān)權(quán)利。
第七條 為維護(hù)公眾、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤⒙╇姟⒒馂?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第八條 在本 合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使 合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第九條 本 合同內(nèi)空格部位填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十條 本 合同中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第十一條 本 合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向武漢仲裁委員會申請仲裁。
第十二條 本 合同附件《商場管理規(guī)定》與 合同同時使用，具備同等法律效力，自 合同簽字之日起生效。
第十三條 本 合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，自簽字之日起生效。在簽訂本 合同前，甲方已將 合同樣本送武漢市硚口區(qū)房地局備案。
第十四條 若本 合同中部分條款與國家法律法規(guī)相抵觸，以國家法律法規(guī)為準(zhǔn)，但不影響其他條款所具備的效應(yīng)。
第十五條 本 合同如有未盡事宜得由物業(yè)管理公司商酌后修正。
第十五條 本 合同解釋權(quán)歸物業(yè)管理公司。
第十六條 本 合同一式二份，出租方一份，承租戶一份。
第十七條 本 合同自雙方簽字之日起生效
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎(chǔ)的成本的核算方法和管理制度，在作業(yè)成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業(yè)、作業(yè)中心、作業(yè)動因、作業(yè)成本庫等概念。作業(yè)成本法的基本原理是產(chǎn)品會消耗作業(yè)，而作業(yè)會消耗資源；生產(chǎn)會導(dǎo)致作業(yè)的發(fā)生，作業(yè)會導(dǎo)致成本的產(chǎn)生。在作業(yè)成本法下，成本的計算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業(yè)并建立作業(yè)中心；第二，界定出各類資源的耗費；第三，選擇資源動因，將資源追加到作業(yè)中心，形成作業(yè)成本庫；第四，選擇作業(yè)動因，把作業(yè)成本庫中的費用分配到成本對象。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理理論
1、物業(yè)管理的起源及業(yè)務(wù)特征
物業(yè)管理從廣義上來說就是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)；從狹義上來說物業(yè)管理就是物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護(hù)特定房屋所處區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在八十年代在我國出現(xiàn)，并逐漸由沿海城市向內(nèi)地擴展，到了新世紀(jì)后，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向了法律化、規(guī)模化、市場化。
物業(yè)管理企業(yè)向客戶提供多功能、全方位的服務(wù)，涉及的服務(wù)范圍較廣，如果按業(yè)務(wù)種類不同可分為：環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、設(shè)施設(shè)備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供上述服務(wù)，給業(yè)主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產(chǎn)和消費的不可分性、無形性、連續(xù)性和多樣性。
2、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及特點
物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，從成本構(gòu)成情況來看，物業(yè)企業(yè)的成本費用主要包括：管理及服務(wù)人員的薪資、物業(yè)清潔服務(wù)衛(wèi)生費、物業(yè)園區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修維護(hù)費、治安消防秩序維護(hù)費、國家法定稅費、物業(yè)公共責(zé)任險等。
物業(yè)管理的工作項目較多、程序也較為復(fù)雜，物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本體現(xiàn)出了服務(wù)行業(yè)的特點，即服務(wù)收入很難和某項成本費用直接相關(guān)，其特點也可概括為：成本構(gòu)成點多、間接費用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。
3、物業(yè)企業(yè)成本管理方法
物業(yè)成本管理方法是企業(yè)計劃、協(xié)調(diào)、控制各項成本費用時使用的手段，其目的是為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。成本管理方法包括：成本預(yù)測、成本決策、成本預(yù)算、成本核算、成本控制等。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建
1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性及可行性
服務(wù)行業(yè)很少有專利產(chǎn)品，所以其產(chǎn)品本身是很容易被復(fù)制的，這就使得成本費用控制成了服務(wù)行業(yè)競爭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前，物業(yè)企業(yè)在成本費用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業(yè)服務(wù)成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業(yè)企業(yè)貫徹盈利性原則等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，人工費用的上漲和業(yè)主需求的不斷提高，更是給物業(yè)企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營壓力。此外，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本不斷增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費提價卻困難重重，這使得企業(yè)的利潤不斷的降低。在外部市場競爭和內(nèi)部成本上升的雙重壓力下，企業(yè)必須努力控制成本費用，同時尋找新的利潤增長點。第一，企業(yè)要做好常規(guī)服務(wù)，改進(jìn)作業(yè)流程，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報；第二，企業(yè)要降低管理成本，將綠化、保潔、設(shè)備維修外包給更專業(yè)的公司，充分利用社會化分工；第三，物業(yè)企業(yè)要開拓經(jīng)營思路，提供差別化服務(wù)。
作業(yè)成本法主要應(yīng)用在制造業(yè)，而且取得了顯著的效果，但從物業(yè)企業(yè)服務(wù)特點來看也基本具備了實施作業(yè)成本管理的要求：第一，物業(yè)企業(yè)的間接費用在總成本中的比例較高；第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)個性化服務(wù)較多；第三，物業(yè)企業(yè)的信息化水平在不斷提高。
2、物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建
物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建應(yīng)該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩(wěn)定與發(fā)展的原則、易理解操作的原則等。物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理體系的管理主體是物業(yè)企業(yè)，管理對象是物業(yè)服務(wù)過程，成本管理工作應(yīng)該做到目標(biāo)明確、業(yè)績考核、進(jìn)行調(diào)節(jié)。傳統(tǒng)的成本管理重點集中在生產(chǎn)成本，從物業(yè)管理企業(yè)來看就是重點把控服務(wù)過程中各種資源的消耗，而作業(yè)成本管理是傳統(tǒng)成本管理的拓展，其控制內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)規(guī)模的確定、物業(yè)管理處的設(shè)立、物業(yè)資質(zhì)的定位、各個作業(yè)中心的控制等。
物業(yè)管理系統(tǒng)是為了滿足客戶需求而形成物業(yè)作業(yè)集合，集合中的每個作業(yè)都在作業(yè)過程中消耗一定的資源，并產(chǎn)出相應(yīng)的價值。基于作業(yè)的物業(yè)成本管理系統(tǒng)將作業(yè)目標(biāo)和成本目標(biāo)有機的結(jié)合在一起，目標(biāo)成本指標(biāo)按作業(yè)鏈層層分解給各部門、各環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)降低和優(yōu)化成本的目的。基于作業(yè)的物業(yè)成本管理體系由作業(yè)分析、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本差異分析、作業(yè)成本控制、績效評價、作業(yè)優(yōu)化等環(huán)節(jié)構(gòu)成。物業(yè)作業(yè)成本管理體系將作業(yè)成本法和目標(biāo)成本有效結(jié)合，其具體技術(shù)路線為：第一，明確物業(yè)成本管理的具體目標(biāo)；第二，監(jiān)督物業(yè)成本的形成；第三，通過績效考評及時糾正偏差。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算
只有將物業(yè)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行透徹的作業(yè)分析，制作出的成本管理目標(biāo)才能夠具有合理性。第一，分析必要的作業(yè)，分析的目的是在成本發(fā)生前就消除不必要的支出，必要作業(yè)指的是作業(yè)對客戶來說是必要的，或者作業(yè)對物業(yè)企業(yè)是必要的，除此兩項之外則都是不必要的；第二，分析重點作業(yè)，重點作業(yè)就是以組織存在為目的的中心作業(yè)，根據(jù)重要性原則要對重要作業(yè)進(jìn)行細(xì)致的分析；第三，分析增值作業(yè)，增值作業(yè)是因給客戶帶來附加值，從而增加企業(yè)利潤的作業(yè)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)分析作業(yè)的增值性，消除不增值作業(yè)；第四，分析作業(yè)的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業(yè)企業(yè)對作業(yè)的執(zhí)行情況可從作業(yè)效率、作業(yè)時間、作業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行判斷。
物業(yè)企業(yè)作業(yè)預(yù)算使實際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠?qū)⑽飿I(yè)成本控制落到實處。作業(yè)預(yù)算編制的具體步驟包括：確定好預(yù)算目標(biāo)、作業(yè)分析與流程優(yōu)化、確定合適的物業(yè)作業(yè)量計量單位、確定作業(yè)消耗率與作業(yè)量、確定資源消耗率與資源需求量、預(yù)算資源需求成本與服務(wù)成本等。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算
1、成本核算要素
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業(yè)管理是一種以合同為中介的信托管理，物業(yè)企業(yè)的收入使以物業(yè)合同為對象，那么將服務(wù)合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的；第二，成本核算期間，物業(yè)企業(yè)是依據(jù)合同簽訂的時間為業(yè)主提供服務(wù)的，將營運周期作為成本核算期間較為合適；第三，成本核算范圍，物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中，為業(yè)主提供維修、管理等服務(wù)發(fā)生的各項支出，都應(yīng)該計入成本費用；第四，成本核算項目，通常來說物業(yè)企業(yè)的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設(shè)備維護(hù)費、保安費、保潔費、綠化費等。
2、成本核算模型
首先，要實施作業(yè)成本法就需要對物業(yè)企業(yè)作業(yè)進(jìn)行合理的界定，物業(yè)企業(yè)一般設(shè)立經(jīng)營部、財務(wù)部、品質(zhì)部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業(yè)的運轉(zhuǎn)，以及為業(yè)主提供服務(wù)。確認(rèn)物業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護(hù)等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)就可分為日常檢查、定期保養(yǎng)、定期維護(hù)等流程。企業(yè)對作業(yè)流程進(jìn)行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優(yōu)化流程，降低成本。
其次，作業(yè)確認(rèn)之后就要衡量各作業(yè)消耗的資源，作業(yè)成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。物業(yè)企業(yè)消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業(yè)務(wù)費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊等。
再次，作業(yè)成本法核算下與某項作業(yè)相關(guān)的資源應(yīng)直接計入該作業(yè)，如存在一資源支持多作業(yè)的情況，應(yīng)該依據(jù)該資源的使用動因?qū)⑵浞峙涞礁飨嚓P(guān)作業(yè)中去。在將資源耗費歸集到作業(yè)成本庫的過程中，應(yīng)依據(jù)成本效益原則、充分性原則、相關(guān)性原則及重要性原則，在不失精確度和節(jié)約成本的前提下對相關(guān)成本動因進(jìn)行選擇。資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動因率兩個步驟。
最后，作業(yè)動因是作業(yè)成本發(fā)生的原因，作業(yè)動因的確定非常重要，一旦出現(xiàn)判斷失誤就會出現(xiàn)成本扭曲的情況。選擇成本動因要考慮數(shù)據(jù)取得難易程度、作業(yè)實際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關(guān)性、成本動因?qū)е碌男袨楹蠊纫蛩亍４_定作業(yè)動因后，即可依據(jù)成本動因率等公式將作業(yè)成本庫中的作業(yè)成本，分配給各個成本計算對象。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本控制及績效評價
1、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本
標(biāo)準(zhǔn)成本是為每個單位作業(yè)設(shè)立的，反映的是單位作業(yè)成本耗費，它是進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)在制定標(biāo)準(zhǔn)成本時應(yīng)該遵循可行性、有效性、相關(guān)性、真實性、成本效益性及可控性等基本原則。物業(yè)企業(yè)的作業(yè)項繁多，如果給全部作業(yè)項均制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本，會耗費企業(yè)大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本應(yīng)以是否增加客戶價值為基準(zhǔn)，不增值的作業(yè)如稅費、資產(chǎn)減值損失、財務(wù)費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀強制性，所以其成本標(biāo)準(zhǔn)為零。以作業(yè)為對象的物業(yè)增值作業(yè)成本計算公式為：增值作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動成本。
2、作業(yè)成本差異計算及分析
通過作業(yè)成本差異分析，企業(yè)才能夠進(jìn)行有效的成本控制和成本改善，標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本差異是指實際成本和標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本之間的差異。完成作業(yè)成本差異分析步驟如下：計算差異數(shù)額――尋找差異原因――判斷差異責(zé)任――采取改進(jìn)措施。
因物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業(yè)成本差異可分為變動作業(yè)成本差異和固定作業(yè)成本差異。變動作業(yè)成本差異計算公式為：變動成本作業(yè)差異=（實際單位變動作業(yè)成本*實際作業(yè)量）-（標(biāo)準(zhǔn)單位變動成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量）；固定成本作業(yè)差異=（實際單位固定作業(yè)成本*實際作業(yè)量）-（標(biāo)準(zhǔn)單位固定成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量）。
3、績效評價及作業(yè)優(yōu)化
《撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》業(yè)經(jīng)市政府第68次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，為居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、從事物業(yè)管理服務(wù)工作的單位及住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區(qū)。
本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受住宅小區(qū)住戶的委托，對住宅小區(qū)各類房屋及相配套的公共設(shè)施、共用設(shè)備、公共場地、小區(qū)綠化、小區(qū)道路、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。
本規(guī)定所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的產(chǎn)權(quán)人、使用人。
第四條 城市新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
第五條 市人民政府房產(chǎn)行政主管部門主管城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)是：
（一）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
（二）從宏觀上對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
（三）對住宅小區(qū)管委會和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、評定等級、發(fā)放物業(yè)管理資質(zhì)證書和年檢工作；
（五）參與住宅小區(qū)的綜合驗收，負(fù)責(zé)組織新建住宅小區(qū)接管；
（六）組織開展住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動；
（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。
第六條 各區(qū)人民政府和規(guī)劃、城建、交通、環(huán)衛(wèi)、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃?xì)獾裙芾聿块T（以下簡稱專業(yè)管理部門），協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第七條 住宅小區(qū)的住戶有參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、公共設(shè)施、維護(hù)和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第二章 住宅小區(qū)建設(shè)與移交
第八條 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計遵照《中華人民共和國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按其規(guī)定規(guī)劃設(shè)計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿(mào)服務(wù)、環(huán)衛(wèi)、消防等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。其配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并與住宅同時規(guī)劃，同時建設(shè)，同時投入使用。
第九條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，必須經(jīng)市規(guī)劃行政管理部門會同有關(guān)部門審定。住宅小區(qū)必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行建設(shè)。
第十條 市建設(shè)行政主管部門、市開發(fā)辦、市規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設(shè)實行管理與監(jiān)督。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計。確需部分變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門同意，市規(guī)劃行政主管部門在審定時，應(yīng)征求有關(guān)部門的意見。
第十二條 住宅小區(qū)竣工后，由市開發(fā)辦組織有關(guān)部門按國家、省、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合驗收。住宅小區(qū)竣工驗收必須符合下列要求：
（一）建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求；
（四）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達(dá)到場清地平。
住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后方可配戶。
第十三條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)在住戶入住前6個月，委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十四條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收后，建設(shè)單位憑住宅小區(qū)驗收合格手續(xù)，向房產(chǎn)行政主管部門申請辦理小區(qū)移交管理手續(xù)。
兩個以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)辦理移交管理手續(xù)時，由該小區(qū)建設(shè)規(guī)模大的單位負(fù)責(zé)牽頭辦理移交管理手續(xù)。
第十五條 住宅小區(qū)移交管理時，建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)有關(guān)資料：
（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)圖；
（四）住宅小區(qū)各類房屋清單；
（五）出售房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和成本核算清單；
（六）住宅小區(qū)公共設(shè)施、共用設(shè)備及公共場地清單；
（七）其它應(yīng)提供的資料。
第十六條 開發(fā)建設(shè)單位出售商品房，產(chǎn)權(quán)人按房改政策出售公房，均應(yīng)在售房合同中明確物業(yè)管理內(nèi)容。
第十七條 住宅小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任。但經(jīng)鑒定的建設(shè)質(zhì)量問題及保修期內(nèi)的房屋、設(shè)施，仍由該建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕。
第三章 住宅小區(qū)管理委員會
第十八條 住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，對住宅小區(qū)物業(yè)實行民主管理的群眾性自治組織。
第十九條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50％以上時，在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織住戶代表及有關(guān)管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產(chǎn)生管委會。
第二十條 管委會成員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應(yīng)不低于70％。
第二十一條 管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔(dān)任。
第二十二條 管委會享有以下權(quán)利：
（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及居住公約；
（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；
（三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；
（四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理、修繕、服務(wù)等重大措施。
第二十三條 管委會履行下列義務(wù)：
（一）維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；
（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；
（四）及時向有關(guān)管理部門和單位反映住戶的意見和要求；
（五）組織小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動；
（六）召集和主持住戶大會及有關(guān)會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立，從事住宅小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。
第二十五條 開辦物業(yè)管理企業(yè)必須具備下列條件：
（一）有10萬元以上的注冊資金；
（二）有固定的辦公場所；
（三）有符合規(guī)定的物業(yè)管理章程；
（四）有管理機構(gòu)和與管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員。
第二十六條 申辦物業(yè)管理企業(yè)必須提供下列資料：
（一）申請報告；
（二）代表人身份證明；
（三）資質(zhì)證明；
（四）辦公場所證明；
（五）物業(yè)管理章程；
（六）管理人員和技術(shù)人員資格證明。
第二十七條 開辦物業(yè)管理企業(yè)，須先向房產(chǎn)行政主管部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同須報小區(qū)主管部門備案。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行專業(yè)化管理和綜合性有償服務(wù)。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)：
（一）根據(jù)本規(guī)定和物業(yè)管理合同規(guī)定，對住宅小區(qū)實行管理，依法經(jīng)營；
（二）管理住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料；
（三）依據(jù)房產(chǎn)和公共設(shè)施管理的有關(guān)規(guī)定，制止住宅小區(qū)內(nèi)的違章和違法行為；
（四）以為住戶服務(wù)為宗旨，為住戶提供有償服務(wù)，提高住宅小區(qū)的環(huán)境效益和社會效益；
（五）定期向管委會匯報住宅小區(qū)管理工作，接受小區(qū)管委會和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第五章 物業(yè)維護(hù)與管理
第三十一條 住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、公共設(shè)施與環(huán)境，不得在小區(qū)內(nèi)實施下列行為：
（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外觀，損壞設(shè)施、設(shè)備及危及房屋安全；
（二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區(qū)景觀；
（三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環(huán)衛(wèi)、電訊等公共公用設(shè)施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質(zhì)等危及人身健康和生命財產(chǎn)安全；
（五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；
（六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農(nóng)作物，飼養(yǎng)家畜、家禽；
（七）發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，聚眾喧鬧；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第三十二條 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：
（一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及共用水箱、電梯等附屬設(shè)施；
（二）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施和庭院線以內(nèi)的道路；
（三）養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹木，維護(hù)園林小品和其他園林設(shè)施；
（四）住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃、公廁保潔和維護(hù)環(huán)衛(wèi)設(shè)施；
（五）維護(hù)小區(qū)內(nèi)交通秩序；
（六）負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)工作，落實防范措施；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)做好的管理工作。
前款（一）項中房屋戶門以內(nèi)部位維修費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)。（二）至（六）項中維修、養(yǎng)護(hù)費用從住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費、城維費及物業(yè)管理服務(wù)費中列支。
第三十三條 住宅小區(qū)進(jìn)戶線內(nèi)外的供電、供水、排水、供暖、燃?xì)夤芫€、電信等設(shè)施的維修管理按有關(guān)規(guī)定劃分維修管理責(zé)任。專業(yè)管理部門不負(fù)責(zé)維修管理的，可委托物業(yè)管理企業(yè)維修管理。
第三十四條 各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)內(nèi)改變房屋使用用途和經(jīng)營項目、工程項目及維修住宅小區(qū)設(shè)施、設(shè)備時，應(yīng)與住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的小區(qū)環(huán)境應(yīng)在工程結(jié)束時修復(fù)，否則應(yīng)予賠償損失。
第六章 管理經(jīng)費和專用房屋
第三十五條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)項目立項時，按住宅小區(qū)建設(shè)總投資的一定比例，向市房產(chǎn)行政主管部門交納住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費，該費用計入建設(shè)成本，一次性劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區(qū)公共設(shè)施的更新，大型設(shè)施的增改，以及為其它建成住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。
第三十六條 市財政每年從城市維護(hù)費中按0.5％的比例提取住宅小區(qū)維護(hù)費劃撥給市房產(chǎn)行政主管部門作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的補貼經(jīng)費。
第三十七條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區(qū)管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內(nèi)轉(zhuǎn)交管委會。小區(qū)管委會應(yīng)將商服用房按民用住房租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)時，一次性無償向管委會提供物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有。具體標(biāo)準(zhǔn)：
（一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。
第三十九條 住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費。
第四十條 住戶應(yīng)按所受物業(yè)服務(wù)的項目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。
為住戶提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)以及保安等，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。
為住戶提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的外，可自行定價。
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的費用由以下部分構(gòu)成：
（一）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；
（二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛(wèi)生費；
（五）保安費；
（六）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；
（七）辦公費；
（八）法定稅費。
第四十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位向居民收取物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。
第四十二條 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費和物業(yè)管理服務(wù)費等應(yīng)專款專用，不得挪作他用。
第四十三條 住宅小區(qū)內(nèi)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
第七章 獎勵與處罰
第四十四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》定期進(jìn)行檢查評比，對評為省、國家級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。
一、充分認(rèn)識《規(guī)定》的重要意義，切實增強物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感
20__年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》正式實施，這是我國物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時期。為使國家《物業(yè)管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進(jìn)城市的立法成功經(jīng)驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復(fù)修改后，出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》。《規(guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問題，在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實際情況進(jìn)行了細(xì)化。《規(guī)定》的出臺為進(jìn)一步維護(hù)我市物業(yè)市場的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。文秘站網(wǎng)-
我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進(jìn)住宅建設(shè)；實施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。
首先，從沈陽的城市發(fā)展來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。
其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護(hù)人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點和歸宿點。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護(hù)人民群眾的根本利益出發(fā)，切實提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。
為此，各級政府、各相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺增強做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。
二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動
我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進(jìn)步，已初具規(guī)模，全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬人；具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)物業(yè)化率達(dá)100；244個實行等級服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費意識還沒有完全形成，業(yè)主重維護(hù)權(quán)利，輕履行交費義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。
因此，我們要以全面貫徹落實《規(guī)定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計劃。扎扎實實推進(jìn)物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經(jīng)驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長期內(nèi)對物業(yè)管理有一個系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評選活動。評選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹立典型，以典型為載體推動我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動具體化。
二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們在熟知《規(guī)定》各項條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項職責(zé)的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社
區(qū)委員會、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建程序。三是召開學(xué)習(xí)貫徹落實《規(guī)定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進(jìn)行研討,理順管理機制，明確責(zé)任，通過研討明確各單位、各部門與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開座談會、研討會，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費與服務(wù)等。
通過學(xué)習(xí)和宣傳要達(dá)到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進(jìn)行政執(zhí)法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。
三、全面貫徹落實《規(guī)定》，開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
值此《規(guī)定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)和諧沈陽為目標(biāo)，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點，與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，認(rèn)真貫徹落實《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營，共同開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。
（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法制建設(shè)，推進(jìn)依法治業(yè)
為配合《規(guī)定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個配套法規(guī)，這些法規(guī)對《規(guī)定》起到了補充強化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實際，加強其他相關(guān)配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關(guān)法規(guī)的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關(guān)的配套法規(guī)和實施細(xì)則，進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。
《規(guī)定》對我市的物業(yè)管理提出了進(jìn)一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理過程中的行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組成運作、小區(qū)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問題制定相應(yīng)的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實施。
（二）切實轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用
《規(guī)定》按照市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務(wù)的定價、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。從這個意義上說，《規(guī)定》是一部運用市場手段規(guī)范物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。因此，全市各級物業(yè)管理行政部門，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。
（三）履行《規(guī)定》職責(zé)，強化行政管理
一是加強對業(yè)主大會建立工作的指導(dǎo)監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理條件實行等級服務(wù)的住宅區(qū)244個，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進(jìn)一步加大指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責(zé)，明確權(quán)利、義務(wù)，提高運作水平，引導(dǎo)業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進(jìn)入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來。
二是加大對招投標(biāo)工作的監(jiān)管和指導(dǎo)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，通過此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標(biāo)質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強前期物業(yè)管理招投標(biāo)的同時，指導(dǎo)和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗收和移交工作，維護(hù)好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。
三是嚴(yán)格加強對企業(yè)資質(zhì)審查，進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學(xué)習(xí)、宣傳的過程中，我們將嚴(yán)格把握物業(yè)管理市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善資質(zhì)動態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對不符合資質(zhì)等級的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊伍的結(jié)構(gòu)。
四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問題還是制約我市物業(yè)管理的一個主要問題。這些問題的產(chǎn)生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。目前，我市244個實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對存在的問題逐一進(jìn)行整改、解決。
五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。
六是進(jìn)一步理順物業(yè)管理收費與服務(wù)關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級和等級收費標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費價格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動中前進(jìn)。
（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力
為切實加強全區(qū)居民住宅電梯安全使用和監(jiān)督管理，消除電梯安全隱患，防范電梯事故發(fā)生，確保電梯安全運行，根據(jù)《市人民政府關(guān)于加強居民住宅電梯安全綜合管理的意見》（武政規(guī)〔2011〕19號），結(jié)合我區(qū)實際，經(jīng)區(qū)人民政府同意，現(xiàn)就加強全區(qū)居民住宅電梯安全綜合管理提出如下實施意見：
一、總體目標(biāo)
以十七大和十七屆五中、六中全會精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“和諧、平安”建設(shè)總體要求，堅持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的原則，全面加強全區(qū)居民住宅電梯安全綜合管理工作，建立各有關(guān)街鎮(zhèn)、部門和單位各司其職、主動作為、聯(lián)動協(xié)作的長效工作機制，努力形成“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、使用管理單位全面負(fù)責(zé)、群眾參與監(jiān)督、社會廣泛支持”的工作格局。
二、責(zé)任分工
區(qū)質(zhì)監(jiān)分局：負(fù)責(zé)全區(qū)居民住宅（小區(qū)）電梯安全監(jiān)察工作，嚴(yán)格執(zhí)行電梯準(zhǔn)入、準(zhǔn)用制度；加強對電梯安裝、改造、使用、檢驗檢測、安全監(jiān)察等工作環(huán)節(jié)的監(jiān)管；開展監(jiān)督檢查，督促電梯使用管理單位和維護(hù)保養(yǎng)單位切實履行職責(zé)；嚴(yán)格執(zhí)法，堅決封停存在嚴(yán)重隱患的居民住宅電梯；大力宣傳相關(guān)法律、法規(guī)和安全知識；建立和完善電梯安全應(yīng)急救援體系，積極組織使用單位、維護(hù)保養(yǎng)單位開展應(yīng)急救援演練。
區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)督促新建居民住宅（小區(qū)）的開發(fā)建設(shè)單位在正式移交物業(yè)管理前履行電梯安全管理職責(zé)。
區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心：負(fù)責(zé)引導(dǎo)和推進(jìn)居民住宅（小區(qū)）電梯實行專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理單位按照有關(guān)規(guī)范和技術(shù)規(guī)則履行居民住宅電梯管理職責(zé)，并規(guī)范使用居民住宅電梯日常運行維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)費；指導(dǎo)和監(jiān)督居民小區(qū)業(yè)主委員會依法依規(guī)將住宅專項維修資金用于居民住宅電梯改造更新工作。
區(qū)安監(jiān)局：負(fù)責(zé)電梯安全綜合監(jiān)管工作，督辦全區(qū)居民住宅（小區(qū)）電梯重大事故隱患掛牌督辦事項，督促相關(guān)部門落實電梯安全監(jiān)管責(zé)任。
區(qū)廣播影視局：負(fù)責(zé)發(fā)揮廣播、電視等媒體的作用，廣泛宣傳電梯安全知識和國家相關(guān)法律、法規(guī)。
區(qū)公安分局（消防大隊）：負(fù)責(zé)做好“110”、“119”報警電話反映電梯故障困人的應(yīng)急救助相關(guān)工作；配合處置涉及因封停電梯而引發(fā)的不穩(wěn)定事件。
區(qū)局：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處置涉及因封停居民住宅電梯引發(fā)的不穩(wěn)定事件。
區(qū)物價局：負(fù)責(zé)合理確定居民住宅電梯收費標(biāo)準(zhǔn)，將其物業(yè)管理服務(wù)收費納入政府指導(dǎo)價范圍。
各有關(guān)街鎮(zhèn)：負(fù)責(zé)協(xié)助區(qū)質(zhì)監(jiān)部門查找居民電梯安全使用隱患；協(xié)調(diào)將居民住宅（小區(qū)）電梯納入物業(yè)管理；組織和協(xié)調(diào)相關(guān)居民小區(qū)業(yè)主委員會籌措電梯運行和更新改造資金；負(fù)責(zé)處置因封停電梯引發(fā)的不穩(wěn)定事件。
三、工作內(nèi)容
（一）督促居民住宅電梯使用管理單位履行安全主體責(zé)任
居民住宅電梯使用管理單位要切實履行管理職責(zé)，按照要求建立各項電梯安全管理制度，加強日常巡查，保證居民住宅電梯通訊報警裝置有效；嚴(yán)格執(zhí)行電梯管理和作業(yè)人員持證上崗制度，聘請專業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)單位做好居民住宅電梯定期檢驗申報工作，制定應(yīng)急救援預(yù)案并實施演練；及時采取措施消除電梯安全事故隱患，確保居民住宅電梯安全運行。
（二）落實居民電梯住宅（小區(qū)）的物業(yè)管理單位
1.對屬于有關(guān)部門和單位自管或直管的居民電梯住宅（小區(qū)），由區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心會同其所屬街鎮(zhèn)督促落實房屋產(chǎn)權(quán)單位或其委托的物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理。
2.對新建居民電梯住宅（小區(qū)），開發(fā)建設(shè)單位在辦理移交物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)前，由區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)督促開發(fā)建設(shè)單位實施物業(yè)管理，辦理完物業(yè)管理移交手續(xù)后，由區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)督促物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理。
3.對長期未實行物業(yè)管理的居民電梯住宅（小區(qū)），由所屬街鎮(zhèn)會同區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，依法選聘物業(yè)管理單位實行物業(yè)管理。
4.對居民電梯住宅（小區(qū)）因物業(yè)管理單位更迭或未按合同約定提前退出，導(dǎo)致住宅不能維持正常物業(yè)管理的，由所屬街鎮(zhèn)會同區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)管理單位實行物業(yè)管理，在其過渡期內(nèi)由所屬街鎮(zhèn)明確居民住宅電梯管理責(zé)任主體。
（三）建立居民住宅電梯運行維護(hù)和改造更新資金籌措機制
1.居民住宅電梯運行維護(hù)資金
居民住宅電梯運行維護(hù)資金從物業(yè)管理服務(wù)費中列支。區(qū)物價部門在制定物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價時，應(yīng)當(dāng)明確電梯運行維護(hù)費用在物業(yè)管理綜合服務(wù)費中的比重。各有關(guān)街鎮(zhèn)應(yīng)引導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主（業(yè)主委員會）按時足額繳納物業(yè)費，督促物業(yè)管理單位按照規(guī)定使用物業(yè)管理費。
2.居民住宅電梯改造更新資金
（1）對有住宅專項維修資金的居民電梯住宅（小區(qū)），區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)配合其所屬街鎮(zhèn)，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理單位、業(yè)主（業(yè)主委員會）依法依規(guī)將住宅專項維修資金用于電梯改造更新；對住宅專項維修資金存在缺口的，由所屬街鎮(zhèn)、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心協(xié)調(diào)業(yè)主（業(yè)主委員會）從物業(yè)共用部分經(jīng)營產(chǎn)生的歸業(yè)主所有的收益中籌措；仍不足的，由所屬街鎮(zhèn)、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心按照“誰受益、誰出資”的原則，幫助和協(xié)調(diào)物業(yè)管理單位向業(yè)主收取。（2）對無住宅專項維修資金的居民電梯住宅（小區(qū)），由所屬街鎮(zhèn)、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心協(xié)調(diào)業(yè)主（業(yè)主委員會），從物業(yè)共用部分經(jīng)營產(chǎn)生的歸業(yè)主所有的收益中籌措；不足部分，由所屬街鎮(zhèn)按照“誰受益、誰出資”的原則，幫助、協(xié)調(diào)物業(yè)管理單位向業(yè)主收取；仍不足的，經(jīng)區(qū)人民政府召集相關(guān)部門和單位研究后，由區(qū)人民政府動員原建設(shè)單位或者原主管部門負(fù)責(zé)籌措。
（3）對各部門和單位自管或直管的居民電梯住宅（小區(qū)），由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)籌措住宅專項維修資金。
（四）健全居民住宅電梯安全運行和維護(hù)穩(wěn)定防范機制
區(qū)質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)一律封停存在嚴(yán)重隱患的居民住宅電梯，在實施電梯封停之前，應(yīng)提前將相關(guān)情況通報區(qū)人民政府及其所在街鎮(zhèn)，必要時要通報區(qū)、安監(jiān)、房產(chǎn)等部門。各有關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)部門應(yīng)當(dāng)積極做好被封停使用電梯的居民住宅小區(qū)業(yè)主穩(wěn)定工作，督促物業(yè)管理單位限期解決問題。問題難以及時解決的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)人民政府報告。建立由各有關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)、房產(chǎn)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安及消防等部門參加的全區(qū)居民住宅電梯安全綜合管理聯(lián)席會議，及時研究解決問題，化解矛盾，消除電梯安全事故隱患，確保社會穩(wěn)定。
四、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年3月10日—4月1日）
擬訂實施方案，召開動員大會，加強輿論宣傳和引導(dǎo)，向社會通告，督促電梯使用單位嚴(yán)格執(zhí)行電梯安全管理“六落實”制度（責(zé)任主體落實、維護(hù)保養(yǎng)單位落實、通訊裝置落實、人員值班落實、困人救援落實、定期檢驗落實）。
（二）自查自糾階段（2012年4月1日—5月1日）
各居民電梯住宅（小區(qū)）的產(chǎn)權(quán)管理單位和物業(yè)管理公司對照相關(guān)規(guī)定開展安全隱患排查，在排查中發(fā)現(xiàn)有安全隱患的電梯及時向所在街鎮(zhèn)報告，再由相關(guān)街鎮(zhèn)集中匯總后向區(qū)質(zhì)監(jiān)分局、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心報送相關(guān)信息。
（三）調(diào)查摸底階段（2012年5月1日—7月1日）
各有關(guān)街鎮(zhèn)、區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心配合區(qū)質(zhì)監(jiān)分局組織對全區(qū)居民住宅（小區(qū)）電梯開展隱患排查，區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)摸清全區(qū)居民電梯住宅（小區(qū)）物業(yè)管理中心數(shù)量和辦公場所，區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)摸清未完成竣工驗收的居民住宅（小區(qū)）電梯的數(shù)量，各有關(guān)街鎮(zhèn)要掌握各居民住宅（小區(qū)）地理位置，重點排查已報停注冊登記的居民（小區(qū)）電梯，對查出的安全隱患由區(qū)質(zhì)監(jiān)分局下達(dá)《特種設(shè)備安全監(jiān)察指令書》，并提出整改意見。
（四）隱患整改階段（2012年7月1日—10月1日）
電梯產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)管理單位依據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察指令書》，組織召開業(yè)主委員會會議，達(dá)成共識，確定具體整改方案（包括整改技術(shù)方案、電梯制造和施工單位選擇、資金預(yù)算、完成時限等內(nèi)容），并將具體整改方案于2012年7月31日前報電梯所在街鎮(zhèn)、區(qū)質(zhì)監(jiān)分局、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心。同時，各有關(guān)街鎮(zhèn)、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)電梯產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會辦理住宅電梯維修專項資金的使用手續(xù)，確保電梯維修使用資金落實到位。
（五）整改驗收階段（2012年10月1日—11月30日）
區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)電梯法定檢驗機構(gòu)，對存在安全隱患電梯的更新、改造、修理結(jié)果進(jìn)行檢驗驗收，并對電梯隱患整改情況進(jìn)行匯總、統(tǒng)計和上報。
五、工作要求
（一）統(tǒng)一思想，加強領(lǐng)導(dǎo)。電梯的使用與人民群眾的工作、生活及生命安全息息相關(guān)，各街鎮(zhèn)、各部門和單位要高度重視，統(tǒng)一思想，切實強化安全監(jiān)管。成立區(qū)居民住宅電梯安全綜合管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（具體名單附后），各街鎮(zhèn)要確定相關(guān)分管負(fù)責(zé)人，明確專人，并建立以電梯使用單位為支點的網(wǎng)格化、全覆蓋電梯安全隱患報告信息網(wǎng)絡(luò)，確保居民住宅小區(qū)電梯安全運行。
（二）加強宣傳，營造氛圍。區(qū)質(zhì)監(jiān)部門要會同相關(guān)部門和單位大力宣傳電梯安全使用的知識，增強群眾電梯安全防范意識，提高自我保護(hù)能力，使其掌握應(yīng)對電梯安全突發(fā)事件的應(yīng)變和逃生技能，區(qū)公安、消防等部門要協(xié)助做好電梯安全突發(fā)事件應(yīng)急處置工作。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本核算;作業(yè)成本法
一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點
(1)人工成本占有相當(dāng)大的比例
物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè),人工成本費用是物業(yè)管理成本中的最重要的組成部分,據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數(shù)下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結(jié)構(gòu)調(diào)整,專業(yè)型、知識型、技術(shù)型和管理型人才比例有較大上升。
(2)間接成本的比例越來越大
由于物業(yè)管理企業(yè)并不需要生產(chǎn)出有形的的產(chǎn)品,相對于制造企業(yè),其直接材料很少,而且物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的直接材料往往是在某個物業(yè)管理環(huán)節(jié)中,為了操作的實現(xiàn)、提高操作的效率而產(chǎn)生的輔的材料。物業(yè)管理企業(yè)實行公司內(nèi)部專業(yè)技術(shù)集約化管理,小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成,其他的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成,一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,人工費用的分配明顯復(fù)雜化,不能直接歸集到某個特定的服務(wù)合同。
(3)間接成本的種類多樣
與一般的服務(wù)業(yè)相比,物業(yè)管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務(wù)功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務(wù),因而間接成本的種類異常復(fù)雜,且各種間接成本的性質(zhì)、成本動因均有很大差別。比如清潔服務(wù)是傳統(tǒng)意義上勞動密集項目,這部分成本一般認(rèn)為與人工工時有密切關(guān)系,而工程維修服務(wù)則主要依靠先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),這部分的成本有不同的成本動因。
(4)期間費用比例上升
從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業(yè)所接管物業(yè)面積存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。事實上,為了克服行業(yè)高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇的外部環(huán)境下,企業(yè)為了爭奪客戶,營業(yè)費用也在不斷上漲。
二、物業(yè)管理公司成本管理存在的問題
(1)傳統(tǒng)成本計算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”
一般情況下,企業(yè)成本核算范圍局限于服務(wù)過程中實際發(fā)生的成本,即營業(yè)成本,并不核算作業(yè)成本、營銷成本、開發(fā)設(shè)計成本等;在傳統(tǒng)成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當(dāng)期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業(yè)費用,在確認(rèn)、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。
(2)傳統(tǒng)物業(yè)成本計算方法提供的物業(yè)成本信息失真
由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品獲利空間一再下降,物業(yè)公司在選擇訂單時,最基本的要求是進(jìn)行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產(chǎn)的,而經(jīng)過盈利預(yù)測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進(jìn)行進(jìn)一步地議價,根據(jù)議價情況再做決定。進(jìn)行盈利能力分析,需要相對規(guī)范的單位產(chǎn)品成本信息,但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計算的成本信息并不準(zhǔn)確,用于指導(dǎo)公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當(dāng)前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問題。
(3)傳統(tǒng)的成本核算不能提供足夠的非財務(wù)信息
傳統(tǒng)成本信息系統(tǒng)只注重提供財務(wù)成本信息,而不注重提供非財務(wù)成本信息。它以“產(chǎn)品”為中心,關(guān)注的只是與產(chǎn)品有關(guān)的數(shù)量化指標(biāo),所以在選擇作業(yè)動因時僅考慮單位水平的作業(yè)。在成本管理方面僅提品成本數(shù)量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結(jié)果,而不是成本發(fā)生的原因,信息本身并不能夠使企業(yè)管理當(dāng)局改變作業(yè)和經(jīng)營過程。
三、運用作業(yè)成本法,優(yōu)化成本核算的流程
(一)劃分作業(yè)中心
(1)保潔作業(yè)中心
保潔作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)中心,主要作業(yè)內(nèi)容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。保潔服務(wù)一般由物業(yè)管理企業(yè)管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設(shè)部門經(jīng)理、技術(shù)員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。
(2)綠化作業(yè)中心
綠化作業(yè)中心是在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業(yè)是美化優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。綠化作業(yè)中心可以分為兩種作業(yè)模式:一是專業(yè)分包模式,由物業(yè)管理企業(yè)聘請專業(yè)園林綠化隊伍負(fù)責(zé)小區(qū)或大廈的綠化作業(yè);二是自管模式,由物業(yè)管理企業(yè)自己負(fù)責(zé)綠化管理。
(3)保安作業(yè)中心
保安作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動的中心,其作業(yè)內(nèi)容包括日常安全防范和突發(fā)事件應(yīng)急處理。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的保安作業(yè),可以委托專業(yè)保安公司進(jìn)行或自行組織保安隊伍實施管理。
(4)工程維護(hù)作業(yè)中心
工程維護(hù)作業(yè)中心是指物業(yè)管理企業(yè)運用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實施管理的中心,在物業(yè)管理中它的作業(yè)已經(jīng)成為極其重要的管理內(nèi)容,占據(jù)核心地位。它的作業(yè)好壞直接影響房屋及設(shè)備的使用水平,直接反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。
(5)綜合管理作業(yè)中心
綜合管理作業(yè)中心主要是由一些為保證物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)而設(shè)置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發(fā)生的成本相對而言較少,因此我們認(rèn)為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業(yè)中心匯聚的成本費用按照各產(chǎn)品的業(yè)務(wù)收入比例,分?jǐn)傆嬋胂嚓P(guān)產(chǎn)品成本中去。
(二)分析和確定資源
根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論,可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下六項內(nèi)容:
(1)人工費。包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。管理服務(wù)人員的工資是物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動報酬,社會保險是企業(yè)交納的職工社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險等,福利費是按規(guī)定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業(yè)時,以崗位工資表為分配依據(jù)。
(2)固定資產(chǎn)折舊費。是指物業(yè)管理企業(yè)自己所擁有的各類固定資產(chǎn),如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細(xì)表為分配依據(jù)。
(3)動力費。主要是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù),以及物業(yè)管理企業(yè)自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達(dá)到計量無遺漏。該項費用的分配依據(jù)為各種動力明細(xì)表。
(4)材料費。包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據(jù)為材料領(lǐng)用憑證。
(5)業(yè)務(wù)費。是企業(yè)在物業(yè)管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業(yè)務(wù)費用,包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費等。該項費用的分配依據(jù)是業(yè)務(wù)開銷記錄。
(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓(xùn)費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統(tǒng)一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細(xì)項目分別進(jìn)行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細(xì)表、辦公用品購置費按辦公用品領(lǐng)取憑證等來進(jìn)行分配。
(三)分配資源到作業(yè)成本庫
物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)中心確認(rèn)后,要為每一個作業(yè)中心設(shè)立一個作業(yè)成本庫。作業(yè)成本庫是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和,分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫的一項成本要素。物業(yè)管理公司可以以以下資源進(jìn)行分配:
(1)人工費。物業(yè)管理企業(yè)不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數(shù)的這種追蹤工資是不恰當(dāng)?shù)?而應(yīng)根據(jù)各職能人數(shù)及工資級別進(jìn)行分派。
(2)動力費。動力費應(yīng)盡可能通過直接追溯去分配給作業(yè),直接追溯要求計量作業(yè)對動力的實際耗用量。物業(yè)管理企業(yè)要安裝專門計量動力表,分析控制設(shè)施設(shè)備所用動力,還應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業(yè)中。
(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業(yè)有關(guān)的直接設(shè)備的折舊和該作業(yè)占用的其他固定資產(chǎn)的折舊。直接設(shè)備的折舊僅為特殊的作業(yè)提供服務(wù),如用于綠化服務(wù)的割灌機、用于維修服務(wù)的疏通機等,按照設(shè)備用途歸集到各作業(yè),然后按各作業(yè)所擁有的設(shè)備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產(chǎn)的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護(hù)四個作業(yè)所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業(yè)就不再分?jǐn)偡课菡叟f費,由綜合管理作業(yè)中心統(tǒng)一進(jìn)行核算。
(四)分配作業(yè)成本計入成本對象
物業(yè)管理企業(yè)的成本對象是指需要對其進(jìn)行成本計量和分配的項目,物業(yè)管理的成本對象是以有形的服務(wù)合同為載體的,以無形的服務(wù)把成本準(zhǔn)確地分配至各成本對象,這是進(jìn)行成本管理和控制的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作業(yè)成本計算是將成本庫歸集的作業(yè)成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業(yè)動因分配率,這是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標(biāo)的依據(jù)。有了作業(yè)成本動因率之后,即可根據(jù)各成本對象消耗各作業(yè)成本庫的成本動因的數(shù)量,進(jìn)行作業(yè)成本庫費用的分配。將成本計算對象應(yīng)分配的各項作業(yè)成本加總,就得到了成本計算對象的物業(yè)作業(yè)成本。
四、結(jié)語
物業(yè)管理行業(yè)作為一個較新的服務(wù)行業(yè),由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性,物業(yè)管理的常規(guī)的技術(shù)含量低,服務(wù)成本高,物業(yè)管理公司的服務(wù)同質(zhì)化趨勢非常明顯。物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現(xiàn)狀入手,用新的思路和方法,創(chuàng)新成本管理的模式。
參考文獻(xiàn):
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[2]王元莊,物業(yè)管理企業(yè)必須在創(chuàng)新中求生存,經(jīng)濟師,2009年第3期
本協(xié)議當(dāng)事人：
甲方： （物業(yè)管理企業(yè)）
乙方： （購房人）前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。
乙方所購房屋銷售（預(yù)售）合同編號：
乙方所購房屋基本情況：類型座落位置 建筑面積 平方米根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、甲方的權(quán)利義務(wù)
l、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；
2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度并書面告知乙方；
3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；
4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度的行為；
5、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用；
7、編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃；
8、每 個月向乙方公布物業(yè)管理費用收支帳目；
9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
10、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；
12、自本協(xié)議終止時起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)；
13、 。
二、乙方的權(quán)利義務(wù)
1、參加業(yè)主（代表）大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；
3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度；
4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費用；
5、裝飾裝修房屋時，保證遵守相關(guān)法律、法規(guī)，與甲方簽定并遵守《房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；
6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；
7、轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；
8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。
10、 。
第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
