時間：2023-02-17 03:54:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇共有產(chǎn)權(quán)住房，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)住房和商品房一樣都是有房產(chǎn)證的，但共有產(chǎn)權(quán)住房的房產(chǎn)證上會在產(chǎn)權(quán)欄上標注為共有產(chǎn)權(quán)，并注明個人的共有產(chǎn)權(quán)占比。
2、共有產(chǎn)權(quán)住房通常是個人與政府、住房協(xié)會或其他社會非盈利機構(gòu)按出資份額共同享有產(chǎn)權(quán)，隨著收入增加，可以逐步贖回產(chǎn)權(quán)，直到完全占有。
3、共有產(chǎn)權(quán)住房是有房產(chǎn)證，可以不用擔(dān)心沒有房產(chǎn)證無法證明房子產(chǎn)權(quán)的問題了。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
解釋共有產(chǎn)權(quán)存在的合理性是推廣共有產(chǎn)權(quán)的前提。基于以下幾個主要理由，我們認為，推廣共有產(chǎn)權(quán)符合現(xiàn)實且必要。
（一）給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會經(jīng)濟意義
住房保障問題是世界性難題。盡管各國住房政策各有特點，但總體上講，住房政策的大趨勢是以促進住房自有化率的提高為主，輔以公共租賃房。歸納其主要原因是：首先，住房作為人類生存的基礎(chǔ)，也是福利的基礎(chǔ)，住房產(chǎn)權(quán)與社會政策其他領(lǐng)域之間具有復(fù)雜的“嵌入性”，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育甚至就業(yè)等領(lǐng)域均與住房產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，因此，瑞典學(xué)者凱梅尼認為，“在研究福利體制的這一建構(gòu)與重組的過程中，住房是建構(gòu)福利國家的一個關(guān)鍵領(lǐng)域”，日本學(xué)者早川和男（2005）也認為，住宅福利是社會福利之最，主張“把住宅問題看作國家、社會的首要問題”。其次，大量的研究表明，人們存在著對房屋所有權(quán)根深蒂固的渴望，擁有住房產(chǎn)權(quán)能給人們帶來自尊、自信以及安全感。住房產(chǎn)權(quán)有無這種分化對居民的幸福感水平確實產(chǎn)生了不容忽略的影響，有住房產(chǎn)權(quán)的居民其幸福感水平顯著高于無住房產(chǎn)權(quán)的居民。再者，住房是城市居民家庭財富的主要組成部分，能否擁有住房所有權(quán)，對城市家庭而言，更是意味著是否擁有家庭財富積累的原始機會和社會學(xué)意義上的社會向上流動的機會。
但是自1998年以來，不斷攀升的商品房價格直接導(dǎo)致了居民住房可支付能力的削弱，高房價與中低收入群體（包括一部分中等收入群體）住房支付能力之間的矛盾日益突出。以浙江省為例，考察根據(jù)統(tǒng)計年鑒里七等分城市居民家庭收入水平，計算得到標準住房消費面積為90平方米，各收入階層房價收入比的情況，發(fā)現(xiàn)高收入家庭的收入增長基本與房價快速上升的速度相匹配，房價收入比變化不大，而購房能力弱的中低收入家庭，其購房能力不但沒有改善，反而加速惡化。如最低收入家庭房價收入比從2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房價收入比也高達12.35 （如表1所示）。越來越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群體）不得不被動地退出商品住房市場。
因此，給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會經(jīng)濟意義。根據(jù)經(jīng)典的紡錘型社會結(jié)構(gòu)模型可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會的安定，其往往也是社會財富創(chuàng)造的中堅力量，讓這部分家庭擁有“財產(chǎn)性收入”不僅是壯大中產(chǎn)階層隊伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競爭力、保持社會穩(wěn)定具有重要意義。
（二）我國經(jīng)濟適用房政策的偏差
經(jīng)濟適用房是我國停止實物分房后建立并首推的解決中低收入家庭住房困難的重要制度安排。不可否認，經(jīng)濟適用房在一定時期內(nèi)為解決我國城市中等收入居民住房困難、改善居住質(zhì)量等問題起了很大作用，但隨著住房市場價格的快速上漲，經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)的模糊性所隱藏的一系列問題越發(fā)突出。雖在《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)定義為“有限產(chǎn)權(quán)”，但是沒有明確個人持有的產(chǎn)權(quán)比例，因此經(jīng)濟適用住房有限產(chǎn)權(quán)是在收益和處分上受到限制的所有權(quán)，是一種受到限制的單獨所有權(quán)，而并非共有。其在法理與具體實施過程中存在以下問題。
第一，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房致使法權(quán)和事實產(chǎn)權(quán)不一致。從字面上理解“有限產(chǎn)權(quán)”，是因政府讓渡了一部分收益，因此，對產(chǎn)權(quán)做出了某種限定，政府和個人共同持有經(jīng)濟適用房房屋產(chǎn)權(quán)，雙方都是只擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。然而現(xiàn)實是，擁有不完整產(chǎn)權(quán)的個人卻完整地擁有事實上的完整產(chǎn)權(quán)，也使得個人擁有了尋租空間，導(dǎo)致法權(quán)與事實產(chǎn)權(quán)不一致，權(quán)力和義務(wù)不一致。按照《物權(quán)法》以登記確定權(quán)屬的原則，既然經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人記載的只有購房人的名字，就只能推定房產(chǎn)為購房人所有，其屬于個人財產(chǎn)和私權(quán)范疇，政府公權(quán)力不具備直接介入權(quán)，國家就沒有權(quán)利干涉購房人處置權(quán)的法律依據(jù)。
第二，經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)制度滋生尋租行為。經(jīng)濟適用房由于政府的補貼而價格遠低于市場價，讓這種交易更加有利可圖。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用房在購買5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作騙購經(jīng)濟適用房，進行投資謀利。另一方面，一些逐漸富有的家庭沒有從經(jīng)濟適用房保障制度中合法有序地退出，從而導(dǎo)致了社會住房保障資源完全流失。
第三，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，導(dǎo)致處置難。盡管一些地方以文件形式明確規(guī)定了上市交易時應(yīng)補充土地出讓金或同地段商品房與經(jīng)濟房的差價，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是實際操作上，特別是退出操作中不能得到法律層面的支持），政府與個人的合法收益得不到及時保障。
第四，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押融資受影響。當個人用住房向銀行抵押融資時，銀行根據(jù)個人在住房中擁有的產(chǎn)權(quán)比例確定融資額，由于有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房沒有明確個人持有的產(chǎn)權(quán)比例，導(dǎo)致銀行實際操作難，許多銀行拒絕經(jīng)濟適用房的抵押融資貸款。
（三）租賃保障房難以成為住房保障可持續(xù)運行的主要方式
以公共租賃房為主體的租賃型保障房其核心特征是通過“租賃”方式保障居民“住有所居”，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這對引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費觀念，形成合理的住房梯度消費模式，具有很好的促進作用。但是租賃型保障房建設(shè)投入大、維護運行成本高、退出難等是個世界性難題，極易淪為“福利陷井”。盡管發(fā)達國家與地區(qū)已實施公共租賃住房保障制度多年，積累了豐富經(jīng)驗，但仍面臨嚴峻的問題。
第一，租戶對保障房破壞性使用，造成物業(yè)和社區(qū)環(huán)境惡化，社會問題增多。英美等一些社會住房小區(qū)秩序混亂，公共場所故意亂拋垃圾、制造噪音、肆意破壞公物等問題比較普遍，成為犯罪活動、吸毒和交易、打群架等集中點。盡管美國公共住房支出不斷增長，但居民對社區(qū)抱怨和不滿度增加，嚴重影響居民的身心健康，惡劣的居住環(huán)境抵消了低收入家庭的住房保障效用。
第二，住房保障財政負擔(dān)重。美國公共住房的建設(shè)成本由聯(lián)邦政府承擔(dān)，但運營成本靠租賃收入維持。剛開始運營期間，由于新房維護成本較低，公共租賃房運行良好，但之后住房保障財政負擔(dān)逐漸加重。聯(lián)邦住房運營補助從1969年的1490萬美元上升到1979年的72700萬美元，1993年的25億美元，2003年的35億美元，2003年運營補助占公共住房總預(yù)算的一半。由于資金緊張，很多住房管理機構(gòu)不得已停止公共租賃房的修繕和維護，造成公共住房居住環(huán)境逐漸惡劣，使得社會租賃住房越來越集中于針對社會劣勢群體進行住房供給，在空間上形成了“貧民窟”，產(chǎn)生了嚴重的社會隔離和階層對立，引發(fā)了嚴重的社會問題。
因此，在社會投資缺乏激勵和政府保障財力有限的背景下，簡單地以公租房取代經(jīng)濟適用房，不僅忽略了住房所有權(quán)對所有人主觀福利水平（如自尊、自信等）及住房區(qū)域權(quán)利（如教育、戶籍等）的影響，忽略了住房所有權(quán)對中低收入家庭財富積累的影響，且由于其存在的投資量大、資金沉淀嚴重、維護運行成本高等難題，都不利于提高我國的住房保障水平，其更難以成為我國住房保障可持續(xù)運行的主要方式。
（四）開展過共有產(chǎn)權(quán)的地區(qū)普遍反映政策效果較好，風(fēng)險可控
值得一提的是，2014年中央政府將“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”首次寫進《政府工作報告》之前，上海、江蘇淮安的部分城市已有幾年的實踐。從實行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，很好地解決了經(jīng)濟適用房和限價房中的福利陷阱。
二、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的思路
構(gòu)建住房共有產(chǎn)權(quán)的理論目標就是使各類住房產(chǎn)權(quán)清晰化，并能夠通過共有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有效實現(xiàn)保障性住房內(nèi)部的轉(zhuǎn)換和保障性住房與商品房之間的轉(zhuǎn)換，構(gòu)建起由商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等組成的具有合理分層的新住房體系。現(xiàn)階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)在原來“針對中低收入人群提供保障”的限制原則基礎(chǔ)上，將短期目標重點放在中等 （潛在）收入階層身上，且通過產(chǎn)權(quán)清晰、格式統(tǒng)一、具有可調(diào)整性的共有產(chǎn)權(quán)合約模式統(tǒng)籌管理各類出售型保障性住房；而長期目標，可以考慮覆蓋所有無住房所有權(quán)的中低收入家庭，通過產(chǎn)權(quán)份額的調(diào)整和交易實現(xiàn)各類住房之間的具過渡性、連續(xù)性、整體性和動態(tài)多層次的可持續(xù)轉(zhuǎn)換。其制度設(shè)計的基本思路有以下幾方面。
第一，以共有產(chǎn)權(quán)住房模式統(tǒng)領(lǐng)出售型保障房供應(yīng)體系。利用共有產(chǎn)權(quán)住房來統(tǒng)領(lǐng)現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和限價商品房，明確政府與保障對象之間的責(zé)權(quán)利，從而建立新住房保障體系，構(gòu)建合理銜接的住房體系（詳見圖1、圖2）。可以依據(jù)地方的政府財力、保障家庭支付能力、商品房價格，設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，形成動態(tài)的可調(diào)整的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系。對于限價商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當降低，便于家庭日后有能力時贖回；對于經(jīng)濟適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當提高，有助保障家庭擁有住房。
第二，明確共有產(chǎn)權(quán)的定價思路，避免價格雙軌制。共有產(chǎn)權(quán)可采用兩階段定價方法，解決經(jīng)濟適用房現(xiàn)存建設(shè)成本與銷售價格倒掛的問題。兩階段定價方法的基本思路是：第一階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間依據(jù)成本定價法確定共有產(chǎn)權(quán)項目結(jié)算價格，如實反映項目建設(shè)成本。第二階段：由政府作為共有產(chǎn)權(quán)保障房的產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對象之間確定共有產(chǎn)權(quán)的項目銷售價格，根據(jù)保障對象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。保障家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價格和市場接軌。當家庭購得完全產(chǎn)權(quán)后，可以享有和商品房同樣的權(quán)利，實現(xiàn)兩個市場的統(tǒng)一。
第三，因地制宜，確定共有產(chǎn)權(quán)比例劃分。推行共有產(chǎn)權(quán)，可以針對不同收入水平準入門檻的低收入者設(shè)定幾種不同的產(chǎn)權(quán)分割出售方式，如表2所示。借鑒國外和淮安、上海已有共有產(chǎn)權(quán)的實踐經(jīng)驗，在運作前期應(yīng)當規(guī)定相對較高的購買的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)運營中的資金壓力，快速回收共有產(chǎn)權(quán)房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴大“共有產(chǎn)權(quán)”的保障群體，購買比例要求逐漸降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購買一定比例的共有產(chǎn)權(quán)。對于剩余部分的產(chǎn)權(quán)，購房人每年按剩余產(chǎn)權(quán)價值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產(chǎn)權(quán)模式也可以作為租售并舉制度“租售轉(zhuǎn)化”方案的參考。將政策性住房的租、售問題銜接起來，也為不同支付能力的家庭提供了更加細致的購房參考標準。
總體來說，共有產(chǎn)權(quán)這樣的制度設(shè)計主要有以下幾方面特點：
一是滿足了購房人擁有自有住房的需求。在房源定價上，以開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，考慮保障對象支付能力等因素，確定銷售價格。在城市住房資源較為稀缺的背景下，使得保障對象以相對較低且符合自身支付能力的價格購買住房，既解決了基本住房問題，又滿足了人們對產(chǎn)權(quán)住房的需求。
二是有利于形成對購房人的扶持和制約機制。購房人可以按本人出資份額享受房屋增值收益，一方面有利于積累經(jīng)濟能力，為將來退出住房保障、進入市場改善住房創(chuàng)造條件，有利于形成住房保障體系與房地產(chǎn)市場體系的有機銜接；另一方面也有利于制約住房使用、養(yǎng)護過程中不當行為的發(fā)展。
三是共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售價格以土地開發(fā)成本和建安成本為基礎(chǔ)確定，政府主要是免收土地出讓金、稅費和投入市政、公建配套費等支出，財政負擔(dān)可以承受，有利于共有產(chǎn)權(quán)保障住房工作的可持續(xù)發(fā)展。
“共有產(chǎn)權(quán)房”近期在多個場合被多個部門屢屢強調(diào)。在十《政府工作報告》中更是明確提出，“今年將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。
在很多人連“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念還不清楚的時候，這個新的住房供應(yīng)類型就出現(xiàn)在了“兩會”的政府工作報告里，而且是2014年國家要增加供應(yīng)的住房類型。而管理層決意要開始探索這一住房形式，也僅僅是三個月之前的事。“共有產(chǎn)權(quán)房”最大的特征就在于，即使不具備住房支付能力，市民也可以成為財產(chǎn)所有者，而管理層之所以推出這樣的政策，用意就是想讓城市居民能夠（而且盡快）擁有住房產(chǎn)權(quán)，成為“有產(chǎn)者”。在城市擁有住房，不僅意味著擁有財產(chǎn)，而且意味著擁有資產(chǎn)，即分享資產(chǎn)價格上漲收益或資產(chǎn)溢價。資產(chǎn)溢價來源于房屋升值，而房屋之所以升值是因為周邊公共服務(wù)設(shè)施和體系越來越完善。在我國城市化快速推進時期，人口大規(guī)模涌入城市，公共服務(wù)需求與日俱增的情況下，政府依賴房地產(chǎn)來獲得公共服務(wù)設(shè)施（軌道交通、鐵路公路、機場港口、醫(yī)療教育、市政設(shè)施和地下管網(wǎng)等）建設(shè)和維護資金，是長期存在的必然趨勢。
在當前中國，城市居民之間的收入差距并非工資收入差距，而是資產(chǎn)收入差距，而最大的資產(chǎn)就是住房。凡是打算在城市長期居住的市民，擁有住房的訴求就非常強烈。本質(zhì)上，這種訴求是對于改革紅利分享權(quán)利的訴求，是對城市化紅利分享權(quán)利的訴求，這是未來保障性住房主體形式（公共租賃房）所無法替代的。而“共有產(chǎn)權(quán)房”不僅可以滿足居民擁有住房和資產(chǎn)的愿望，而且即使是低收入者，也可以成為資產(chǎn)擁有者、資產(chǎn)溢價分享者、改革紅利和城市化紅利分享者。對此，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥日前也表示，今年我國將會繼續(xù)對樓市進行分類調(diào)控，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)。據(jù)悉，住建部今年準備在全國一些熱點城市開展“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點工作。
種種政策表明，國家對“共有產(chǎn)權(quán)住房模式”予以重視，此模式的向好趨勢顯而易見。但也有專家在此提醒，這種模式更適合快速發(fā)展的地級市，房價相對較低，可以參照商品房來定價，限制牟利空間，個人和政府也能夠負擔(dān)得起。但在北京這樣房源緊張、房價畸高的一線城市，采用何種方式順利推行該模式還有待進一步推敲。
保障房基本框架似乎已經(jīng)落定。提高保障效率，減少尋租空間，成為重中之重，可以預(yù)料，開著寶馬住豪華經(jīng)適房的現(xiàn)象不會大規(guī)模出現(xiàn)。
這是件大好事，多年摸索，終于摸到了保障房的門道——“住者有其居”絕不意味著擁有廉價商品房，更不意味著可以享受高額的商品房溢價。
近日，取消經(jīng)濟適用房傳播盛廣，同時公租房與廉租房并軌運行，通過財政發(fā)放房租補貼的方式，分別對“城市低保人群”“城市中低收入人群”等采取住房保障的措施，對于“低保”人群提供大比例租金補貼，并逐級根據(jù)保障對象收入水平，制定與之對等的租金補貼政策，完成對應(yīng)人群的住房保障。不僅如此，此前，北京已決定開始提供自住型商品房，上海則早已提供購買者與政府共有產(chǎn)權(quán)住房。
三層保障體系展現(xiàn)的是，最低收入階層獲得政府高補貼的公租房，較低收入階層獲得較少補貼入住公租房，踮起腳尖可以購買的收入夾心層，可以獲得有限產(chǎn)權(quán)房。三層保障還有意料之外的好處，一些城市逐漸放低門檻，取消了戶籍限制，戶籍的含金量逐漸下降，為未來中國的戶籍一體化提供了一定的前置條件。
住者有其居，而不是住者有其屋，首先擺脫了政府提權(quán)住房的束縛，政府的補貼給予無力購買商品房的低收入階層。據(jù)媒體報道，目前，上海、合肥、石家莊等特大型城市和省會城市已經(jīng)開始進行“公租房并軌”試點工作。住建部已經(jīng)著手匯總這些試點城市的有關(guān)情況。在住建部著手考慮提速公租房并軌的可能性之后，北京市開始籌備在相關(guān)公租房項目試點廉租房、公租房并軌運行和管理，并逐步推廣到全市。
由于公租房等不能對外銷售，實際上將加大地方政府的財政負擔(dān)。但租賃房可以全部用在保障低收入階層居住的刀刃上，實際上是提高了補貼資金的使用效率。如果輔之以居住租賃房者的信用審核、自住率審核以及對失信者的嚴厲懲處，可以將欺詐比例降到最低。如果媒體報道屬實，住建部已經(jīng)開始著手研究制定吸引企業(yè)和其他機構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運營相關(guān)指導(dǎo)和引導(dǎo)政策，地方政府適當讓度土地出讓金比例，則可以解決公租房的資金難題。
對于夾心層而言，他們面對的是諸如北京的自住型商品房、上海的共有產(chǎn)權(quán)房，這兩類保障房可以實現(xiàn)租金的自我循環(huán)，甚至還可以有部分收入補貼租賃房租金。自住型商品房與共有產(chǎn)權(quán)房，最大限度地減少了經(jīng)濟適用房的尋租空間，原來經(jīng)濟適用房中類似商品房的投資溢價受到控制。
北京自住型商品房按照周邊商品房市場價的70%推向市場，將供應(yīng)京籍、非京籍符合限購條件的家庭，京籍無房家庭、限價房輪候家庭可優(yōu)先購買。購買“自住型商品房”5年內(nèi)不得租售，5年后上市收益的30%需上繳財政。這幾乎保障了購買自住型商品房者不太可能獲得高額溢價。
上海的共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計更精妙，政府與居民按照約定共享住房產(chǎn)權(quán)，出售時政府享有優(yōu)先回購權(quán)，開發(fā)企業(yè)獲得3%左右的利潤。由于居民有部分產(chǎn)權(quán)，還能改變通常廉租房小區(qū)無人負責(zé)的臟亂差現(xiàn)象。
2009年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實施共有產(chǎn)權(quán)房試點，房源銷售基準價為4800～5200元/平方米，共有1819戶家庭最終簽約購房。居民和政府按“七三開”共有住房產(chǎn)權(quán)。2011年受益家庭達到3.7萬戶。上海共有產(chǎn)權(quán)房的門檻越降越低，申請家庭人均月可支配收入的標準從試點期的2300元，先后放寬到2900元、3300元，人均家庭財產(chǎn)等相應(yīng)標準不斷下降。
門檻降低，受益者增加，卻沒有出現(xiàn)瘋狂爭搶的局面，原因就是尋租空間下降，保障效率提升。這對于夾心收入階層是福音：當他們擁有一定的經(jīng)濟實力后，可以進入商品房市場；如果他們不愿意為房屋費神，可以安心地住在共有產(chǎn)權(quán)房內(nèi)，不必擔(dān)心有人趕他們走。
戶籍所在區(qū)（縣）
性別：
出生年月：
住所（址）
郵編：
身份證件號碼：
聯(lián)系電話：
委托/法定人：
聯(lián)系電話：
乙方：___________ 戶籍所在區(qū)（縣）__________ 性別：____ 出生年月：__________ 住所（址）________
郵編：_________ 身份證件號碼：_________ 聯(lián)系電話：_________
委托/法定人：_______________________ 聯(lián)系電話：__________
丙方：_________________區(qū)/縣住房保障中心 住所：_________________ 郵編：___________ 組織機構(gòu)代碼：_____________ 法定代表人：_____________
委托人： 聯(lián)系電話：_____________
依照《中華人民共和國合同法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售等事宜簽訂本合同。
第一章 合同標的物
第一條 甲方取得_____________區(qū)/縣_________地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資建造的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目：______已竣工，并辦理了新建房屋初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），證書編號__________________.
第二條 根據(jù)乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認文件（編號：______），甲方向乙方出售座落于______區(qū)/縣_______路________弄____號____室共有產(chǎn)權(quán)保障住房（以下簡稱該房屋）該房屋建筑結(jié)構(gòu)為________，房屋類型為________，建筑物地上層數(shù)為____層，地下層數(shù)為____層，建筑層高為____米。（該房屋戶型見本合同附件二，裝修及設(shè)施設(shè)備標準見附件三。）
第三條 據(jù)房屋調(diào)查機構(gòu)________測量，該房屋實測建筑面積為________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為 平方米、共有分攤建筑面積為________平方米。
第四條 乙方通過購買擁有劃撥土地上該房屋的有限產(chǎn)權(quán)。乙、丙雙方約定，乙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿5年后，按照本合同約定或共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方獲得轉(zhuǎn)讓總房價款的____%.
第二章 房價款和支付方式
第五條 乙方向甲方購買該房屋有限產(chǎn)權(quán)的單價為每平方米建筑面積人民幣（大寫）________元，（小寫）________元/平方米；根據(jù)本合同第一章第三條載明的該房屋實測建筑面積，乙方支付的總價為人民幣（大寫）____元，（小寫）________元。
第六條 乙方應(yīng)將房價款解入預(yù)售款監(jiān)管賬戶（監(jiān)管機構(gòu)：___________ 賬戶名稱：_________ 賬號：____________）乙方的支付方式由甲、乙雙方在本合同附件四中約定。甲方收到乙方房款時應(yīng)開具發(fā)票。
第七條 乙方未按本合同附件四約定的時間付款，應(yīng)當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之 計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之日次日起算至實際付款之日止。逾期超過____日（該日期不得少于60日）后，甲方有權(quán)解除本合同。
第三章 房屋交付
第八條 甲、乙雙方按下列第____種約定確定該房屋交付使用日期：
1、本合同自甲乙雙方簽署之日起____日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
2、甲方在收到乙方全部房價款之日起____日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
3、__________________________________
第九條 甲方向乙方保證在交付該房屋時：
（一）該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛；
（二）甲方未在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)或甲方設(shè)定的抵押權(quán)已解除；
（三）該房屋應(yīng)由甲方繳納的房屋維修資金已繳納完畢。
第十條 乙方應(yīng)在本合同第八條約定的房屋交付期限內(nèi)到甲方要求的地點辦理房屋驗收交付手續(xù)。
驗收交付時，甲方應(yīng)向乙方提交下列資料：
1、《住宅質(zhì)量保證書》；
2、《住宅使用說明書》；
3、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》；
4、_____________________________________________.
乙方要求提供該房屋實測建筑面積有關(guān)材料的，甲方應(yīng)如實提供。甲方不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十一條 該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。該房屋交付的標志為下列第 項：
1、甲、乙雙方簽署房屋驗收交付文件。
2、_____________________________________________.
第十二條 乙方未按本合同第八條約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方有權(quán)發(fā)出載明合理辦理驗收交付日期的書面催告書。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交付手續(xù)的，則自催告書規(guī)定的驗收交付日的次日起，該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。
第十三條 甲方逾期交付該房屋的，應(yīng)向乙方支付違約金，違約金按總房價款的日萬分之____計算，違約金自本合同第八條約定的最后交付期限次日起算至實際交付之日止。逾期超過____日（該日期不得少于60日），乙方有權(quán)解除本合同。
第四章 房地產(chǎn)登記
第十四條 甲、乙雙方約定，在______年___月___日前，雙方依法向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理價格申報、并申請該房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（辦理小產(chǎn)證）
第十五條 因甲方原因，致使乙方未能在該房屋交付之日起____日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），甲方應(yīng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付房價款的日萬分之____計算，違約金自本條約定取得房地產(chǎn)權(quán)證最后期限的次日起算至房地產(chǎn)登記機構(gòu)轉(zhuǎn)移登記完成之日止。
第五章 房屋質(zhì)量及保修
第十六條 自該房屋交付之日起，甲方對該房屋負責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修不得少于2年。保修時間和范圍見《住宅質(zhì)量保證書》。
第十七條 出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時，乙方可行使如下權(quán)利：
1、該房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)解除本合同。
2、該房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備標準未達到本合同約定的，乙方有權(quán)要求甲方給予補償，補償金額為實際的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備與約定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備差價的____倍。
第十八條 甲方怠于履行保修責(zé)任，經(jīng)乙方書面催告仍怠于履行的，乙方有權(quán)自行修復(fù)，并有權(quán)要求甲方支付修復(fù)費和違約金，修復(fù)費應(yīng)當符合國家有關(guān)計價規(guī)定，違約金為修復(fù)費的____倍。
第十
九條 甲、乙雙方對房屋質(zhì)量標準認定產(chǎn)生異議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)；甲、乙雙方對修復(fù)費產(chǎn)生異議的，可委托有資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)對修復(fù)費予以認定，作為處理爭議的依據(jù)。
第六章 物業(yè)管理
第二十條 甲方已于____年____月____日選聘________物業(yè)公司（地址：________________、電話：________）對該房屋進行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》（見附件六），前期物業(yè)服務(wù)收費標準為________元/平方米/月。甲方已制訂了《業(yè)主臨時公約》（見附件七），乙方承諾自覺履行該《業(yè)主臨時公約》，違反《業(yè)主臨時公約》的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十一條 乙方應(yīng)按照本市商品住房維修資金的有關(guān)規(guī)定，繳納該房屋的全額房屋維修資金；按照物業(yè)服務(wù)合同約定，支付全額物業(yè)服務(wù)費用。
第七章 房屋的回購和轉(zhuǎn)讓
第二十二條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，其本人及其同住人購買其他住房的，應(yīng)當以書面形式通知丙方，丙方接到通知后有權(quán)按照規(guī)定程序?qū)嵤┗刭彛刭弮r格為本合同約定的總房價款（以下簡稱“總房價款”）加同期銀行存款利息。
第二十三條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，發(fā)生因全體房地產(chǎn)權(quán)利人及同住人遷離本市、夫妻離婚析產(chǎn)、家庭經(jīng)濟發(fā)生重大變故等特殊情形，需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方及其同住人達成書面一致意見后，可以申請丙方回購該房屋。丙方核實同意后，按照規(guī)定程序?qū)嵤┗刭彛刭弮r格為總房價款加同期銀行存款利息。
第二十四條 乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方及同住人之間應(yīng)當達成書面一致意見，并書面征詢丙方行使回購權(quán)的意見。丙方可以行使回購權(quán)；丙方?jīng)Q定不回購的，乙方方可向他人轉(zhuǎn)讓該房屋。
丙方回購該房屋的，回購價格由具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)機構(gòu)按照本市有關(guān)規(guī)定加以確定。丙方按本合同第四條約定，即按屆時轉(zhuǎn)讓總房價款的____%向乙方支付回購款。
乙方向他人轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方按本合同第四條約定，可以獲得轉(zhuǎn)讓總房價款的____%，其余____%按本市有關(guān)規(guī)定支付給丙方。乙方未按照規(guī)定支付其余____%的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
該房屋按照本章第二十二條、第二十三條、第二十四條的約定被回購或者轉(zhuǎn)讓的，所產(chǎn)生的稅費根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 房屋使用管理
第二十五條 乙方承諾，購買的共有產(chǎn)權(quán)保障住房供購買申請戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，乙方不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質(zhì)，并不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。
第二十六條 乙方同意，丙方可以采取家訪、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會入戶等方式核實該房屋的居住和使用狀況，乙方應(yīng)當給予配合。
第二十七條 乙方有擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈與或者改變共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用性質(zhì)等行為（以下合稱不當行為）的，乙、丙雙方同意按照以下約定處理：
（一）乙方應(yīng)在丙方要求改正不當行為的書面通知所確定的期限內(nèi)，予以改正；
（二）乙方逾期未改正的，應(yīng)當按其總房價款的日萬分之 向丙方支付違約金，違約金自丙方發(fā)出書面通知之日起至實際改正之日或者丙方收回該房屋之日止；
（三）乙方逾期 日仍未改正或者 次以上發(fā)生不當行為的，丙方有權(quán)解除本合同、收回該房屋并向乙方退還購房款，乙方在5年內(nèi)不得再次申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房；
（四）乙方的不當行為所獲收益，丙方有權(quán)依照有關(guān)規(guī)定予以追繳；
（五）因乙方不當行為導(dǎo)致丙方收回房屋或者以其他形式限制該房屋權(quán)利的，產(chǎn)生的法律責(zé)任由乙方自行承擔(dān)；
（六）丙方有權(quán)將乙方不當行為向社會公示，并作為不良信用記錄，納入上海市社會信用聯(lián)合征信系統(tǒng)。
第二十八條 乙方及其同住人弄虛作假、隱瞞真實情況及偽造相關(guān)證明申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，丙方有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定追究其法律責(zé)任，可以解除本合同、收回該房屋并向乙方退還購房款，乙方在5年內(nèi)不得再次申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。
第九章 合同解除
第二十九條 乙方按約定解除本合同的，應(yīng)當書面通知甲方及丙方。甲方應(yīng)當在收到乙方書面通知的 日內(nèi)將乙方已支付的房價款加同期銀行存款利息全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金按乙方應(yīng)支付總房價款的____%計算。本款及本合同其他條款所稱的已支付的房價款包括乙方通過貸款方式支付的房價款。
第三十條 甲方按約定解除本合同的，應(yīng)當書面通知乙方及丙方，乙方應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金按總房價款的 ____%計算，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金金額后將剩余房款退還給乙方。
第三十一條 甲方或乙方對相對方解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對方有關(guān)解除本合同的書面通知之日起______日內(nèi)，向解決爭議機關(guān)確認解除合同的效力。逾期不確認的，視為認可解除合同的效力。
第十章 其它約定
第三十二條 本合同自各方簽字或蓋章之日起生效。
第三十三條 本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，各方可通過協(xié)商進行補充或者變更。
第三十四條 本合同壹式____份，均具有同等效力，其中甲方執(zhí)____份、乙方執(zhí)____份、丙方執(zhí)____份、房地產(chǎn)登記機構(gòu)執(zhí)____份、________執(zhí)____份。
第十一章 爭議解決
第三十五條 各方發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決，或向有關(guān)部門申請調(diào)解，或選擇下列第 種方式解決：（打勾選擇）
（一）提交上海仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院提訟。
甲方（名稱）
法定代表人簽署：
法定代表人的委托人簽署：
甲方蓋章： 日期： 年 月 日
乙方（名字）
乙方本人簽署：
委托人/法定人簽署：
乙方蓋章： 日期： 年 月 日
丙方： 區(qū)/縣住房保障中心
法定代表人的委托人簽署：
自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級版的經(jīng)濟適用房。自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開發(fā)商限房價競地價完成建設(shè)，購買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價格會隨著商品房均價的漲跌而浮動，而不是由政府統(tǒng)一定價。
自住型商品房的保障對象非常清楚，按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，優(yōu)先購買的群體是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲；經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。
值得關(guān)注的是，自住型商品房擁有部分產(chǎn)權(quán)收益，相當于政府以低于市場的價格再發(fā)一遍產(chǎn)權(quán)收益紅利，如果5年之后房價還上漲的話。當然，這些家庭取得的紅利比房改房幾萬元一套要小得多。
30%是個明確的界限：銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。自住型商品房也會漲價，但維持在同地段商品房均價70%的水平。購房者仍需具有一定的經(jīng)濟能力，只不過比普通商品房低30%，但必須向政府讓渡一定的權(quán)限，即5年持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以及交易時補繳30%的差價。
相比經(jīng)濟適用房，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照北京2008年4月8日起實施的經(jīng)濟適用房新交易規(guī)則，當日以后簽訂購房合同的經(jīng)濟適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；5年后上市出售應(yīng)補交土地收益等價款，補交金額根據(jù)原購經(jīng)濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交，同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。
自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款，這可以視為30%的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價。由于購房時房價按照商品房浮動，因此沒有優(yōu)先回購、70%差價等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，可以預(yù)料，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價應(yīng)該在平均偏低的水平。
自住型商品房的資金等壓力比廉租房、經(jīng)濟適用房等要小得多，政府主要是讓渡一小部分土地收益，開發(fā)商承擔(dān)了一部分壓力，購房者本身承擔(dān)了一大部分壓力，資金來自于幾個方面，而不是由政府獨出。
單位建的福利房得到澄清，文件“鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品房建設(shè)項目”，以往的福利房視同商品房可以交易沒有差價稅，而現(xiàn)在，向自住型商品房轉(zhuǎn)化。
上海早就有類似的舉措，去年3月1日，上海實行共有產(chǎn)權(quán)保障房也即經(jīng)濟適用房的準入新規(guī)，共有產(chǎn)權(quán)保障房的門檻一降再降，明確產(chǎn)權(quán)共享、產(chǎn)權(quán)分成比例、政府有優(yōu)先回購權(quán)等規(guī)則。從上海實行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，甚至銷售情況也不那么暢旺，才會降低門檻，以保障更多的群體。
上海引入產(chǎn)權(quán)元素與金融元素，測量出了本市真正的無房戶群體，現(xiàn)在，北京跟上了。
一、共享經(jīng)濟是深化住房制度改革的理論基礎(chǔ)
堅持共享發(fā)展理念的本質(zhì)要求，體現(xiàn)了以人為本、以人為發(fā)展中心的思想。人是社會主義社會的主體，一切為了人的幸福，為了人自身的全面發(fā)展。實行共享發(fā)展的出發(fā)點和落腳點都在于人。“人人參與，人人盡力，人人享有”，堅持發(fā)展為了人民，發(fā)展依靠人民，發(fā)展成果由人民共享，使全體人民在共建共享發(fā)展中，有更多的獲得感，增強發(fā)展動力，增進人民團結(jié)，朝著共同富裕的方向前進。共享發(fā)展理念，注重的是經(jīng)濟發(fā)展中的社會公平正義問題。住房社會保障是住房社會公平的真正體現(xiàn)，屬于共享經(jīng)濟的重要內(nèi)容。在人們的吃、穿、住、用、行消費中，住房消費是最大的開支，房租一般要占到家庭消費總額的三分之一左右。中高收入以上人群可以通過購買商品房、擁有產(chǎn)權(quán)房滿足自住需要，中等收入者一般只能租房入住，而中低收入和低收入者連房租也負擔(dān)不起，必須由政府通過住房保障政策予以照顧，使其也能滿足基本的住房需求，享受到經(jīng)濟發(fā)展帶來的改善住房條件的應(yīng)有成果。我國正面臨著實現(xiàn)第一個百年發(fā)展目標、全面建成小康社會的艱巨任務(wù)。俗話說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房。”經(jīng)過三十多年來的改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，我國人民的生活水平已經(jīng)有了很大提高，吃、穿、用等溫飽問題早已解決，消費結(jié)構(gòu)向著“住得寬敞，行講便當”的方向發(fā)展。按照住房小康的標準，城鎮(zhèn)每戶家庭應(yīng)擁有廚衛(wèi)齊全、陽光充足、通風(fēng)順暢、綠色環(huán)保的居住條件，達到人均一間房（15平方米）、戶均一套房的水平。住房水平低是全面建成小康社會的“短板”，主要是中低收入以下者特別是農(nóng)民工很難達標。因此，搞好住房社會保障，使之達標，便成為“十三五”規(guī)劃所要完成的一項重要任務(wù)。
二、深化住房保障制度改革必須正確處理好幾個關(guān)系
根據(jù)共享經(jīng)濟的要求，深化住房保障制度改革，必須正確處理四大關(guān)系。
（一）正確處理住房商品性與住房社會性的關(guān)系
從市場經(jīng)濟的角度考察，住房是使用價值和價值相統(tǒng)一的商品，必須通過商品交換即市場買賣才能進入居住消費領(lǐng)域。居民必須運用自己的收入購買或租賃住房（包括產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房）。所以，商品性是住房的本質(zhì)屬性。從生活需要的角度考察，住房是人們生活的必需品，“住有所居”是人們追求的目標之一，攸關(guān)社會公平與安定，因而其又具有社會性。這種社會性含有公共產(chǎn)品的成分，也就是社會有責(zé)任幫助那些住房困難者滿足基本的住房需求，實施住房社會保障，共享發(fā)展帶來的成果。可見，住房的社會性是共享經(jīng)濟的重要依據(jù)。
（二）正確處理住房的效率性與公平性的關(guān)系
從經(jīng)濟學(xué)的視角考察，住房消費是住房資源的配置問題。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，市場配置住房資源的效率高，三十多年來以住房商品化為核心的住房制度改革，促進了住宅建設(shè)突飛猛進的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的居住水平得到了極大提高，這個實踐充分證明了這一點。但是市場經(jīng)濟配置住房資源也容易產(chǎn)生分化性和欠公平性的缺陷，拉大住房水平的差距。特別是中低收入、低收入者不但買不起房，而且連租房都有困難，因而政府必須實施住房保障制度幫助他們解決住房困難，以體現(xiàn)社會公平。必須明確，市場在住房資源配置中起決定性作用，而住房保障則是彌補市場的缺陷和失靈，屬于政府宏觀調(diào)控中再分配的范疇。
（三）正確處理住房的資產(chǎn)性和民生性的關(guān)系
住房是價值量大的超耐用消費品，一套住宅價格達百萬甚至千萬，使用年限可達百年以上，因而住宅成為個人和家庭的重要資產(chǎn)，購買住宅既獲得了居住的使用價值，又是價值即資產(chǎn)的積累。目前居民的家庭財產(chǎn)中約50%以上是住房資產(chǎn)，以上海市為例，擁有一套100平方米左右的住宅，以每平方米均價3萬元計算，其資產(chǎn)價值就達300萬元。所以，住宅的資產(chǎn)性十分明顯，購買住宅無論是自住還是用來出租都是一種投資行為。但是，從住房的使用價值考察，它畢竟是用于居住的，屬于人們生活的必需品，所以滿足居住需要是住房的本質(zhì)屬性，它既是生存需要，又是享受需要，更是人自身全面發(fā)展的需要。社會主義的本質(zhì)就是以人為本、實現(xiàn)共同富裕和人的全面發(fā)展，因而不應(yīng)過分強調(diào)住房的資產(chǎn)性，而應(yīng)突出住房的民生性。
（四）正確處理“住有所屋”和“住有所居”的關(guān)系
“住有所屋”與“住有所居”二者僅一字之差，但“屋”和“居”有很大差別，“屋”指的是產(chǎn)權(quán)房，“居”專稿指的是租賃房。中國人有一種歷史傳統(tǒng)，就是一定要擁有房產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在農(nóng)村中仍然保持著這樣的傳統(tǒng)，家家戶戶都要自己建房，不過是房屋好一點與差一點的區(qū)別，只有外來人口才租用農(nóng)民多余的舊屋。農(nóng)民是在自有的宅基地上建房，土地不納入成本，建房所需建筑材料自己購買，房屋結(jié)構(gòu)也比較簡單，人工自己來，再有親朋好友幫忙，只要請瓦、木匠師傅即可造房，所以其負擔(dān)的造房費用只及城市房價的幾十分之一，一般農(nóng)戶都可負擔(dān)，不過是錢多造好一點、錢少造差一點而已。城市房價貴，主要貴在土地價格上，上海中等地段每平方米的土地成本價就在3萬元左右，加上建筑安裝費、管理費、稅費、利潤等，自然每平方米房價在4萬元以上，更不必說市中心地區(qū)了。所以，居民中約占20%的中低收入者望買房而不可及，只能租房入住。目前上海自有住房率即“住有所屋”者已占80%以上，其余只能是“住有所居”。住房社會保障的主要任務(wù)也就是保障“住有所居”，而決不可能是“住有所屋”。
三、踐行共享經(jīng)濟重在住房保障制度建設(shè)
踐行共享經(jīng)濟，必須積極推行保障性住房供給側(cè)改革和需求側(cè)改革，加快相應(yīng)的制度建設(shè)。
（一）大力推行保障性住房供給側(cè)改革
住房社會保障供給側(cè)改革的總體思路是調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同收入層次供應(yīng)不同類型的保障性住房。第一個層次是最低收入家庭。這類家庭往往是收入低、生活困難和住房困難的極度貧困戶，原本就是社會低保對象，連房租都付不起。鑒于其數(shù)量少、困難大，可以由政府房管部門和民政部門協(xié)同，直接提供免繳或減免房租的公共住房。第二個層次是低收入家庭。低收入者是城鎮(zhèn)居民中的弱勢群體，由于收入低，租不起商品住房，需要政府救助。為滿足這類群體的住房需求，政府應(yīng)建立廉租房制度，采取實物配租或房租補貼的形式。這是住房保障的重點層次。第三個層次是中低收入家庭。由于收入較低，買不起價高的商品房，且目前已有產(chǎn)權(quán)房，主要困難是住房面積小，住得比較擁擠，要求改善住房條件，希望購買價廉的產(chǎn)權(quán)房。目前的共有產(chǎn)權(quán)房就是適應(yīng)這部分家庭的要求而設(shè)置的。第四個層次是新參加工作或剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生，包括單身和新結(jié)婚的小夫妻。這部分人中不少人收入不菲，但無房無積蓄，暫時買不起房，只能租房入住，但商品房租金高，難以承受。為此，政府和企事業(yè)單位可以適當建一點公共租賃住房，作為單身宿舍或集體宿舍，解決他們的住房專稿困難。第五個層次是城鎮(zhèn)化進程中進城務(wù)工的農(nóng)民工，他們在農(nóng)村有一定的住房，進城后無住所，因收入低，目前多數(shù)在城市邊緣地區(qū)租簡陋住所，無權(quán)享受住房保障待遇。對這部分人可供應(yīng)一些簡單的保障性出租住房。從上述五個層次住房保障情況看，保障性住房供給應(yīng)少建共有產(chǎn)權(quán)房，多建公共租賃房，在公共租賃房中再根據(jù)收入層次設(shè)置不同檔次的租賃房，可考慮分為三檔：一是低檔低租金小面積廉租房；二是中檔二居室公共租賃房；三是三居室條件較好的公共租賃房。
（二）保障性住房需求側(cè)改革
以保障性住房供給側(cè)改革為主，并不否定需求側(cè)改革的重要性。保障性住房需求，大體可分五大類：第一類是共有產(chǎn)權(quán)房需求。需求者主要是中低收入家庭。由于受到收入水平和人均住房面積限制，需求量為一個定數(shù)，其變化主要取決于享受標準的變動，放寬則需求量增加，收緊則需求量減少。由于住房保障主要保障居住權(quán)、享受住房使用權(quán)，而不是保障擁有住房產(chǎn)權(quán)。所以，今后共有產(chǎn)權(quán)房將逐步減少，事實上不少地區(qū)已取消共有產(chǎn)權(quán)房。第二類是公共租賃房需求。這類需求面廣量大，需求的層次也隨收入層次的不同而有較大區(qū)別。可分為高檔租賃房需求、中檔租賃房需求和低檔租賃房需求三類。第三類是廉租房需求。主要是低收入者的住房需求，依賴政府住房補貼，需求者是住房社會保障的主要對象，約占城市總戶數(shù)的10%左右。第四類是農(nóng)民工住房需求。目前不少農(nóng)民夫婦帶孩子一起遷入城市居住，這類住房需求是大量的。他們一般都自找住所，多數(shù)住在城市居民多余房屋中，居住條件較差。第五類是老年人養(yǎng)老需求。這類需求屬于特殊群體需求，包括養(yǎng)老院、老年公寓和托老所等。目前全國60歲以上老年人口已占總?cè)丝?5.5%以上，上海市60歲以上老年人口已占28.8%，已進入老齡社會。這類保障性住房需求還得上升。這五類需求中，需要特別關(guān)注的是三類，即青年中無房戶的需求、農(nóng)民工無房戶的需求和老年人的養(yǎng)老住房需求。在需求側(cè)改革中，要繼續(xù)堅持抑制投資投機性購房需求，盡力滿足保障性住房需求和自住性住房需求。目前不少城市存在大量空置住房賣不出去的狀況，又存在不少買不起房的無房或缺房戶，在這種極端矛盾的情況下，把積壓商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，變成共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃住房，不失為化解積壓商品房的一條可行出路。
（三）加快住房社會保障法律制度建設(shè)
第一條為促進保障性住房制度建設(shè)，切實解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，確保我縣住房保障工作順利進行，根據(jù)《省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實施意見》、《市年保障性安居工程實施方案》和《縣年保障性安居工程實施方案》等文件精神，制定本實施細則。
第二條為保證保障性安居工程順利實施，加大政策支持力度，強化政府投入，建立多渠道籌措資金機制，確保土地供應(yīng)。把配建保障性住房作為一項強制性舉措。自年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，必須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有。確實無法配建的特殊開發(fā)項目，要經(jīng)縣政府審批，并報市政府住房保障部門備案。國土資源、規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要按各自職責(zé)齊抓共管。未按規(guī)定落實配建的項目，不得進行土地出讓，不得辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)。并依法追究有關(guān)部門及相關(guān)人員責(zé)任。
第三條堅持積極穩(wěn)妥、因地制宜、購買自愿的原則，探索住房保障新方式，將共有產(chǎn)權(quán)引入廉租住房保障制度，鼓勵符合保障條件的城市低收入家庭自愿購買廉租住房部分產(chǎn)權(quán)，實行廉租住房產(chǎn)權(quán)國有、私有相結(jié)合的共有產(chǎn)權(quán)管理模式。
廉租住房國有產(chǎn)權(quán)是指由中央預(yù)算內(nèi)投資廉租住房建設(shè)補助資金和省級財政專項補助資金，以及上級和縣政府可用于廉租住房建設(shè)的各項資金形成的產(chǎn)權(quán)。
廉租住房私有產(chǎn)權(quán)是指由住房保障家庭通過自愿購買廉租住房部分產(chǎn)權(quán)取得的產(chǎn)權(quán)。
第四條廉租住房實行配售和配租相結(jié)合的原則。
廉租住房配售是指縣政府向住房保障家庭提供住房，住房保障家庭自愿購買廉租住房部分產(chǎn)權(quán)，獲得資金補助，并按規(guī)定標準向政府交納剩余國有產(chǎn)權(quán)租金。
廉租住房配租是指縣政府向住房保障家庭提供住房，由住房保障家庭承租并按規(guī)定標準向政府交納租金。
第五條縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)廉租住房配售、配租的管理工作。發(fā)改、監(jiān)察、民政、財政、國土、統(tǒng)計、物價、人行、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)分工，負責(zé)搞好相關(guān)工作。
第二章配租和配售管理
第六條申請配售、配租廉租住房的家庭應(yīng)當具備下列條件：
（一）申請人家庭已列入住房保障范圍，享受城市廉租住房租賃補貼；
（二）舊城改造范圍內(nèi)，經(jīng)住房保障部門和民政部門共同確認的低收入住房困難家庭。
第七條廉租住房配售管理
（一）申請家庭購買的普通住房，50平方米以內(nèi)視為廉租住房，享受廉租住房的補貼優(yōu)惠政策。
（二）規(guī)定小區(qū)內(nèi)每戶廉租住房的補貼金額由財政直接撥付到該小區(qū)的廉租住房建設(shè)單位。
第八條廉租住房配租管理
廉租住房主要向沒有購買能力的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配租，具備下列條件的住房困難家庭優(yōu)先配租：
（一）三級以上肢體殘疾人員、嚴重傷殘軍人、市級以上勞動模范、家庭中有一人年齡在60周歲以上的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。
（二）因廉租住房建設(shè)或舊城改造被拆遷住房的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。
第九條已享受廉租住房配售、配租的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，不再享受廉租住房租賃補貼。
第三章配租配售資金管理
第十條中央、省、市撥付我縣的廉租住房專項補助資金和廉租住房建設(shè)投資補助資金可打捆使用，充分盤活上級支持我縣的廉租住房專項資金。
第十一條廉租住房配售家庭領(lǐng)取購房補貼應(yīng)持證件：
（一）身份證、住房保障證；
（二）已備案的《商品房買賣合同》、交款憑證，或拆遷回遷安置協(xié)議、原房屋已拆除證明。
第十二條在規(guī)定小區(qū)開始配售一年內(nèi)，選擇配售的家庭較少，廉租住房定向投資補助資金如有結(jié)余，結(jié)余資金可在該小區(qū)全部用于購買住宅，住宅產(chǎn)權(quán)屬政府所有，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代為管理，為住房困難家庭提供配租房源。
第四章配售廉租住房權(quán)屬管理
第十三條申請人購買住房后，按規(guī)定時限由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。《房屋所有權(quán)證》附記欄中應(yīng)注明“廉租住房”字樣和補貼金額，并注明準予上市交易日期。
第十四條配售家庭所購住房為有限產(chǎn)權(quán)住房，剩余產(chǎn)權(quán)屬縣政府所有，配售家庭應(yīng)向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局交納廉租住房租金，租金標準為每月每平方米2元，每年交納一次，交租金滿5年后取得完全產(chǎn)權(quán)。
第十五條配售的廉租住房實行上市準入制度。購房戶從購房之日起滿5年且足額交納國有產(chǎn)權(quán)租金后可自由交易，5年內(nèi)上市交易的，應(yīng)補交中央補貼資金且足額交納相應(yīng)租金，取得全部產(chǎn)權(quán)方可自由交易。5年內(nèi)未上市交易廉租房但又購買商品房，或?qū)⒘庾》砍鲎獾模毻顺鲆奄徚庾》浚煽h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按原購買價格收回。
第五章附則
合作建房模式主要分為以下五種情況，如表1所示。
1.住宅合作社建房
1986年，上海一家玩具出口公司為了解決單位職工住房問題成立了我國第一家住宅合作社――新欣住房合作社。1992年，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組出臺《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，在總結(jié)北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市做法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了住宅合作社的設(shè)立變更和終止、合作住宅的建設(shè)、合作住宅的管理與維修等內(nèi)容。
住宅合作社是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。這項政策在全國廣泛推行，緩解了城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工的住房緊張狀況，為房地產(chǎn)市場化積累了經(jīng)驗。
2.個人合作建房
2003年起，于凌罡等人提出個人合作建房設(shè)想，北京、上海、南京等城市出現(xiàn)了藍城計劃、硅谷計劃、團購計劃等合作建房計劃。2006年，溫州趙智強牽頭的“理想佳苑”項目拿地成功，2012年完成分房，實現(xiàn)了個人合作建房的夢圓。一些合作建房倡議者還提出，個人可以通過投資股份、成立合作社、收購未建成樓盤等形式，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)，比如深圳的81名合作建房者拍得法院公開拍賣的兩棟宿舍樓。
個人合作建房倡導(dǎo)者提出的操作方式不盡相同，總的來說是個人出資，以非盈利方式一起參與建設(shè)等前期工作，取得自己的房子。在組織形式上，具有自主性、民主性、互管理等特點。個人合作建房的初衷是緩解城市住房供求關(guān)系矛盾突出、房價上漲過快等問題，而直接動機是通過削減開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、管理費用、融資利息等成本來降低房價。
3.共有產(chǎn)權(quán)保障房
2007年起，淮安等城市推出共有產(chǎn)權(quán)保障房，即政府提供出讓土地，低收入家庭按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，具體個人出資比例和持有產(chǎn)權(quán)份額由政府確定。
黃石市在棚戶區(qū)改造、危舊房改造和城中村改造過程中，為解決部分拆遷戶買不起超面積還建房的問題，實行保障房產(chǎn)權(quán)由個人和政府、企業(yè)共有的政策，支持個人逐步取得房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)保障房通過明晰產(chǎn)權(quán)主體和份額，保障了各自的權(quán)利和義務(wù)。
4.合作型保障房
2014年，《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例》立法過程中推出了合作型保障房這一新品種。2015年1月起，豐臺區(qū)和石景山區(qū)了《高立莊和南宮合作型保障房試點項目意向登記通知》，介紹了合作型保障房的政策口徑。所謂合作型保障房，是指符合保障條件的家庭和政府合作建設(shè)，由家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費用，政府提供建設(shè)用地，限定住房面積，并實行封閉運行管理，家庭退出時由政府依法收回的住房。合作型保障房由于政府提供土地，家庭僅需承擔(dān)房屋建設(shè)成本，大大降低了房價。同時家庭只擁有房屋使用權(quán)，保障房在保障體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，打消了牟利空間。
5.眾籌買房
2014年“雙十一”期間，遠洋地產(chǎn)將旗下11套房源，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展房產(chǎn)眾籌活動，家庭只須支付少量金額后即可獲得1.1折的購買資格。據(jù)媒體報導(dǎo)，最終超過2000人次眾籌到購買資格，眾籌金額超過1000萬元。今年1月，萬通集團也眾籌筑屋項目，個人投資者或購房者可以預(yù)先投入一筆錢，在土地階段就參與房屋的設(shè)計，享受投資收益，并最終以折扣價格買下建好的住宅。雖然這種模式被爭議為營銷的噱頭，但從共同出資、參與前期建設(shè)的角度，仍可以認定為是合作建房的一種。
二、合作建房主導(dǎo)主體述評
合作建房模式不一，按主導(dǎo)主體分，可以分為政府主導(dǎo)、個人主導(dǎo)、開發(fā)建設(shè)單位主導(dǎo)、住宅合作社主導(dǎo)、其他機構(gòu)主導(dǎo)（如互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)）5類。每一種主導(dǎo)模式下，又有其他主體參與其中，具體見表1。
三、合作建房需要平衡的關(guān)系
合作建房的落腳點是購房的個人，他們的需求、現(xiàn)有條件和意愿是決定合作建房成功與否的關(guān)鍵。以個人合作建房為主，同時考察其他合作建房模式，需要平衡的關(guān)系如下。
1.合作個體之間的關(guān)系
包括組織者與參與者、參與者與參與者之間的關(guān)系，由于參與程度不一、個體經(jīng)濟等條件不一、個體需求不一，最終分配的房屋存在差異，不可避免帶來大量的協(xié)調(diào)和組織工作，涉及主體間的信任和風(fēng)險問題。從個人合作建房“倡導(dǎo)者眾而成者稀”的實際來看，不管是前期的選址、設(shè)計、購地、資金監(jiān)管，還是后期的房屋分配、交房入住等，均存在大量的不確定性。從參與者來說，存在如何遴選組織者，行使監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)的問題；從組織者來說，存在如何平衡自身投入和所得、協(xié)調(diào)不同個體需求、應(yīng)對復(fù)雜局面以及自身專業(yè)能力是否適合、能否經(jīng)受長時間心理考驗等問題。合作個體介入建設(shè)過程越早，協(xié)調(diào)工作量越大，而且問題呈現(xiàn)串聯(lián)狀態(tài)，一個問題解決不了，下一步工作就無法推進，導(dǎo)致許多個人合作建房項目半途夭折。因此，個人合作者不應(yīng)事無巨細地參與合作建房全過程，應(yīng)關(guān)注主要指標，重視關(guān)鍵節(jié)點的驗收。一般個人可以委托合作代表或者專業(yè)機構(gòu)對開發(fā)流程進行過程監(jiān)管。在平衡多方關(guān)系上，應(yīng)事先制定合作建房的規(guī)劃和協(xié)議，通過協(xié)議約定各自的權(quán)利和義務(wù)。
2.合作者與開發(fā)商的關(guān)系
包括合作者委托開發(fā)商代建的委托關(guān)系和合作項目與其他開發(fā)商項目的競爭關(guān)系：前者需要明確委托的具體內(nèi)容和費用標準，屬于合作建房內(nèi)部關(guān)系，合作者主要借助開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，實現(xiàn)房屋的建設(shè)，并按委托協(xié)議支付相應(yīng)的代建費用；后者是合作建房模式與以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主的開發(fā)模式之間的競爭關(guān)系，目前來看，隨著多年的積累，無論是專業(yè)開發(fā)能力、資金實力、組織能力、市場適應(yīng)能力還是與購房者的談判能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都更具優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在個人合作建房者很難通過招拍掛取得土地。所以個人合作建房者應(yīng)考慮發(fā)揮自身優(yōu)勢，彌補開發(fā)商獨大的不足，比如抱團購買提高與開發(fā)商的談判能力、事先注資穩(wěn)定彼此預(yù)期、提出住宅設(shè)計需求鎖定產(chǎn)品特點等。
3.合作者個體與政府的關(guān)系
個人合作建房要取得成功，離不開政府的支持，包括合作組織的成立與認定、貸款等資金支持、土地的供應(yīng)、稅費的支持以及合作建房的政策指導(dǎo)和規(guī)范。典型的例子就是住宅合作社建房的推行，自1980年末大力推廣取得較大影響后，1998年起國家開始實行住房分配貨幣化改革，住房分配制度逐步走向市場化供應(yīng)，從而以個人名義集資建房逐步走向衰落。在互聯(lián)網(wǎng)金融等新型經(jīng)濟形式加入合作建房后，同樣離不開政府的監(jiān)管和規(guī)范，由于住房開發(fā)建設(shè)周期長、資金量大、主體多，只有政府有足夠的資源和權(quán)威，從住房整個建設(shè)管理周期予以監(jiān)管。
4.合作者個體與外部社會的關(guān)系
如果個人合作建房降低房價部分純粹由于節(jié)約開發(fā)商利潤等市場溢價部分，則公眾從社會公平角度應(yīng)能接受，但如果個人合作建房享受了土地、稅費等優(yōu)惠，顯然需要接受社會公平正義的考量。
2006年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔2006〕37號）提出要“嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為”。這說明，住宅合作社的衰落在一定意義上是由于分配不公而導(dǎo)致無法長期推行的。合作型保障房和共有產(chǎn)權(quán)保障房享受了土地、稅費等扶持政策，但明確供應(yīng)對象是中低收入住房困難家庭等特定人群，體現(xiàn)了社會公共保障屬性，從而能夠為公眾所接受。
四、合作建房特點和發(fā)展趨勢探討
1.政府主導(dǎo)的合作建房應(yīng)體現(xiàn)社會保障屬性
合作型保障房或共有產(chǎn)權(quán)保障房雖然產(chǎn)權(quán)形式不一樣，但根本目的都在于保障家庭的基本居住權(quán)，打消房屋的財產(chǎn)屬性，減少保障和市場雙軌制供應(yīng)下的牟利空間，符合社會公平正義原則。從保障角度出發(fā)，合作建保障房有利于調(diào)動家庭解決自身住房困難的積極性，緩解政府壓力。
保障房合作建設(shè)應(yīng)考慮如下特點：一是住房向特定困難家庭供應(yīng)，住房價格應(yīng)考慮家庭的經(jīng)濟支付能力；二是住房規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)考慮困難家庭的就業(yè)、交通等基本公共服務(wù)需求；三是在住房使用上，確保公共資源效能最大化，只用于符合條件的家庭自住，家庭有能力解決自身住房問題后，應(yīng)使保障房源或保障資金投入釋放出來繼續(xù)用作困難人群。顯然，政府主導(dǎo)的合作性質(zhì)的保障房需要建立一套完善的政策體制機制。
2.社會合作住房體現(xiàn)市場化發(fā)展方向
個人合作建房和眾籌買房是家庭解決住房問題的方式之一，相較于開發(fā)商建設(shè)后直接向家庭銷售，合作建房提高了個人的參與程度，對于純粹以開發(fā)商為主導(dǎo)的住房市場是一個沖擊，擴大了個人住房消費選擇范圍。社會合作建房的發(fā)展方向是削減房地產(chǎn)市場某一方的暴利，使房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降到社會平均水平。通過削減不必要的環(huán)節(jié)或費用，如高利率融資成本、開發(fā)暴利、營銷費用等，將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場起到一個糾偏和提高的作用。
3.合作建房仍然秉持社會專業(yè)分工取向
不管是政府主導(dǎo)還是社會主導(dǎo)，合作建房必須要發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)力量，提高建設(shè)管理效率，最終降低整個開發(fā)成本。從這個意義上說，純粹由個人主導(dǎo)的合作建房并不現(xiàn)實，因為個人組織的合作建房團隊，不可能完全涵蓋建設(shè)、設(shè)計、金融、管理等方面的人才，鑒于住房開發(fā)流程的復(fù)雜和技術(shù)含量的不斷提高，要么個人開發(fā)的住房品質(zhì)無法和專業(yè)建設(shè)單位相提并論，要么個人在享受低房價的同時也得承擔(dān)品質(zhì)一般的困擾。一個項目建立一個住宅合作社的開發(fā)模式，從社會組織效率或技術(shù)層面來看，顯然不是發(fā)展方向。因此，合作建房應(yīng)從專業(yè)效率的角度，組織開發(fā)建設(shè)、金融投資、規(guī)劃建設(shè)等機構(gòu)共同參與，主導(dǎo)主體主要從特定的角度對房屋的價格、需求特點、分配方式等方面施加影響。
第一章總則
第一條為完善住房公積金管理，規(guī)范職工住房公積金提取，明確公積金銀行卡使用責(zé)任，維護住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》（國務(wù)院令第262號）和《xxxx市住房公積金提取管理辦法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合xxxx（以下簡稱“公司”）實際情況，制定《xxxx職工住房公積金提取管理辦法》（以下簡稱“本辦法”）。
第二條本辦法適用于繳存公積金的公司及托管單位職工。
第二章提取條件
第三條 按規(guī)定繳存住房公積金的公司職工，具備以下條件之一的，可以辦理提取本人和配偶住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。
（一）購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房的；
（二）償還購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房貸款本息的；
職工因購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房，或者償還購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房貸款本息而申請?zhí)崛∽》抗e金的，職工應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人配偶。
以受贈、繼承等非購買方式取得具有產(chǎn)權(quán)的自住住房的,不能申請?zhí)崛∽》抗e金。
第四條 職工有下列情況之一的，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：
（一）離休、退休的；
（二）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；
（三）出境定居的；
（四）享受本市城市居民最低生活保障的；
（五）與本市單位終止勞動關(guān)系未再就業(yè)2年（含2年）以上的；
（六）戶籍遷出本市或戶籍不在本市，且與本市單位終止勞動關(guān)系并離開本市的；
（七）職工本人或其直系親屬患重病、大病，造成家庭生活嚴重困難的。“重病、大病”僅限：慢性腎衰竭（尿毒癥）、惡性腫瘤、再生障礙性貧血、慢性重型肝炎、心臟瓣膜置換手術(shù)、冠狀動脈旁路手術(shù)、顱內(nèi)腫瘤開顱摘除手術(shù)、重大器官移植手術(shù)、主動脈手術(shù)。
第五條 職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。
第三章提取證明材料
第六條 職工提取住房公積金，除應(yīng)提供本人身份證明復(fù)印件、xxxx市住房公積金提取憑證外，還應(yīng)根據(jù)不同的提取情況分別提供相關(guān)證明材料。
職工的配偶提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額時，應(yīng)提供婚姻關(guān)系證明原件。
償還購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房貸款本息的共同借款人及其配偶，提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額時，應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證明原件（購買非再交易住房的應(yīng)提供購房合同原件或房屋產(chǎn)權(quán)證原件，購買再交易住房的提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件）。
職工直系親屬患重病、大病，造成家庭生活嚴重困難的,職工還應(yīng)提供與患者之間的關(guān)系證明（結(jié)婚證、戶口簿或戶籍管理部門出具的證明）原件。
第七條 購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房的，應(yīng)提供以下證明材料：
（一）購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房的，應(yīng)提供下列證明材料：
1. 購買新建商品房或保障性住房的，應(yīng)提供購房合同原件和全額購房發(fā)票原件或提供購房合同原件和契稅完稅憑證原件；已辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件和全額購房發(fā)票原件。
2. 購買再交易住房的，應(yīng)提供過戶后的房屋產(chǎn)權(quán)證原件和全額購房發(fā)票原件或提供過戶后的房屋產(chǎn)權(quán)證原件、購房合同原件和契稅完稅憑證原件。
第八條 償還購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房貸款本息的,應(yīng)提供以下證明材料:
（一）職工償還本市住房公積金貸款本息的，需提供本人身份證明復(fù)印件、xxxx市住房公積金提取憑證。
提前償還部分（或全部）本市住房公積金貸款本息的，應(yīng)提供市住房公積金管理中心出具的提前還款憑證原件。
（二）償還異地住房公積金貸款本息的，應(yīng)提供借款合同原件、還款明細原件（加蓋異地住房公積金管理中心印章或銀行印章）。
提前償還部分（或全部）異地住房公積金貸款本息的，應(yīng)提供借款合同原件、提前還款憑證原件（加蓋異地住房公積金管理中心印章或銀行印章）。
（三）償還本市商業(yè)性住房貸款本息的，應(yīng)提供住房借款合同原件、銀行出具的還款明細原件（償還住房貸款的銀行存折或加蓋銀行印章的住房貸款還款明細）。
提前償還部分（或全部）本市商業(yè)性住房貸款本息的，應(yīng)提供住房借款合同原件、銀行出具的提前還款憑證原件（加蓋銀行印章）。
償還、提前償還部分（或全部）異地商業(yè)性住房貸款本息的，還應(yīng)提供購房合同原件或房屋產(chǎn)權(quán)證原件、全額購房發(fā)票原件或契稅完稅憑證原件。
第九條 離休、退休的，應(yīng)提供離（退）休證原件。
第十條 完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系的，應(yīng)提供勞動能力鑒定委員會出具的完全喪失勞動能力鑒定結(jié)論通知書原件、與單位終止勞動關(guān)系的證明原件。
第十一條 出境定居的，應(yīng)提供其移民批準文件原件或定居國（地區(qū)）長期居住證明原件。無法出具上述證明文件的，應(yīng)提供護照和國內(nèi)原戶籍管理部門出具的出境定居注銷戶籍的證明原件。
第十二條 享受本市城市居民最低生活保障的，應(yīng)提供民政部門出具的享受城市居民最低生活保障證明原件。
第十三條 與本市單位終止勞動關(guān)系未再就業(yè)2年（含2年）以上的，應(yīng)提供失業(yè)登記部門出具的失業(yè)登記滿2年的失業(yè)證明原件。換發(fā)證件的,應(yīng)提供換發(fā)后的失業(yè)證明原件和失業(yè)登記部門出具的《職工失業(yè)情況確認書》原件。
第十四條 戶籍遷出本市或戶籍不在本市，且與本市單位終止勞動關(guān)系并離開本市的，應(yīng)提供以下證明材料：
（一）戶籍遷出本市的，應(yīng)提供解除勞動關(guān)系證明原件、戶籍管理部門出具的戶籍遷移證明原件、基本養(yǎng)老保險參保繳費憑證或個人異地社保繳納證明原件。
（二）戶籍不在本市的，應(yīng)提供解除勞動關(guān)系證明原件、戶口簿原件、基本養(yǎng)老保險參保繳費憑證或個人異地社保繳納證明原件。
第十五條 職工本人或直系親屬患重病、大病，造成家庭生活嚴重困難的，應(yīng)提供以下證明材料：
二級以上（含二級）醫(yī)院出具的加蓋醫(yī)院病案室章、醫(yī)務(wù)處章或門診辦公室章的住院病案（未住院的需提供包含各種診斷報告的病歷證明）原件及加蓋醫(yī)院收費業(yè)務(wù)章的醫(yī)療費用結(jié)算單原件。
第十六條 職工死亡或者被宣告死亡的，繼承人或受遺贈人提取其住房公積金賬戶存儲余額，應(yīng)提供繼承人或受遺贈人的身份證復(fù)印件、經(jīng)公證的住房公積金繼承書或經(jīng)公證的遺贈書原件及復(fù)印件。有多個繼承人或受遺贈人的，還應(yīng)提供經(jīng)公證的其他繼承人或受遺贈人的授權(quán)委托書原件及復(fù)印件。對繼承或遺贈有爭議的，還應(yīng)提供生效的法院判決書、裁定書或調(diào)解書等法律文書原件及復(fù)印件。
第四章提取額度
第十七條 購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房的，職工及其配偶可提取最后一次付款發(fā)票載明日期或契稅完稅憑證載明日期當月的住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，但職工本人及其配偶合計提取金額不得超過實際發(fā)生的住房支出。共有房屋產(chǎn)權(quán)的，所有提取人的提取總金額不得超過實際發(fā)生的住房支出。
第十八條 職工償還購買具有產(chǎn)權(quán)的自住住房貸款本息的，職工本人及其配偶在償還購房貸款期間可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，但夫妻雙方合計提取金額不得超過年度實際償還的貸款本息總額。若職工本人及其配偶在還款期間有年度未提取住房公積金的，則在本年提取時可累加提取以前年度可提取但未提取的住房公積金存儲余額（不含提前還款金額）。
職工提前償還部分（或全部）購房貸款本息的，職工本人及其配偶可提取提前還款憑證所載明日期當月的住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，但夫妻雙方合計提取金額不得超過提前還款金額。
職工未按借款合同約定按期償還住房公積金貸款的，職工本人及其配偶不得提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。
第十九條 享受本市城市居民最低生活保障的，職工可提取賬戶全部余額。
第二十條 職工本人或直系親屬患重病、大病，造成家庭生活嚴重困難的，提取申請人可提取醫(yī)療費用結(jié)算單載明日期當月的住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，提取總金額不得超過患者實際支付醫(yī)療費用結(jié)算單列明的自負部分。
第五章提取程序
第二十一條 職工提取住房公積金賬戶存儲余額，應(yīng)向公司礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部計劃財務(wù)部提出申請，經(jīng)公司礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部財務(wù)予以核實后，由住房公積金管理人員代職工統(tǒng)一辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)。
第二十二條 使用商業(yè)性個人住房貸款（貸款銀行為建設(shè)銀行、交通銀行xxxx分行和農(nóng)業(yè)銀行xxxx分行）購買本市具有產(chǎn)權(quán)自住住房的借款人及配偶，可申請使用網(wǎng)上營業(yè)廳自助提取本人的住房公積金。具體提取辦法詳見附件1。
第六章公積金銀行卡管理
第二十三條 自2010年開始，中國建設(shè)銀行xxxx市分行與xxxx市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)行公積金龍卡，公司于2010年3月為職工辦理并發(fā)放了住房公積金龍卡。此卡是面向建立住房公積金制度的職工個人發(fā)放的，集住房公積金賬戶查詢、提取、還貸等功能與個人儲蓄、結(jié)算和消費功能于一身的多功能聯(lián)名借記卡。
第二十四條 職工購房辦理了住房公積金貸款的，并同住房公積金管理中心簽訂了還款協(xié)議，可以按合同規(guī)定將本年度還貸額自動劃轉(zhuǎn)到建行公積金聯(lián)名卡或者是其他銀行簽約的聯(lián)名卡，不需要辦理提取公積金手續(xù)。
第二十五條 沒有與住房公積金管理中心簽訂還款協(xié)議的，或購房貸款為商業(yè)性貸款的不能自動劃轉(zhuǎn)還貸額，公積金的提取仍由公司住房公積金管理人員統(tǒng)一辦理。
第二十六條 以前年度辦理了公積金貸款，如需要辦理自動劃付貸款業(yè)務(wù)，貸款人可以攜帶本人身份證原件，公積金龍卡原件及復(fù)印件，到市住房公積金管理中心簽訂協(xié)議，申請自動劃撥還貸。
第二十七條 公司負責(zé)辦理并發(fā)放建行公積金龍卡，公積金金龍卡由職工個人負責(zé)保管，具體使用、保管等說明詳見附件2。
第二十八條 建設(shè)銀行已推出“自助發(fā)卡機”，公司職工持本人身份證、手機，即可通過自助發(fā)卡機辦理公積金聯(lián)名卡。公司還沒有辦理公積金聯(lián)名卡的職工，可到建設(shè)銀行xxxx支行（xxxx市鄭州東路39號）自行辦理，辦理業(yè)務(wù)時，必須本人辦理，不可代辦。
第二十九條 xxxx市住房公積金微信公眾號已經(jīng)上線，關(guān)注此賬號，可以提供更便捷的公積金微信服務(wù)。二維碼和具體操作流程詳見附件3。
第七章附則
第一條 為規(guī)范本市職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易活動，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，加快存量住房流通，滿足居民進一步改善居住條件的需要，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入房地產(chǎn)市場交易的管理。
第三條 本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟適用住房（以下簡稱已購住房）是指職工按國家房改政策購買的公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。
本辦法所稱上市交易，指依法進行房屋轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。
第四條 已購住房在取得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》后，可直接向市房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的《房屋所有權(quán)證》向市土地管理部門申請辦理《土地使用權(quán)證》變更登記手續(xù)。
尚未領(lǐng)取《土地使用權(quán)證》的已購住房，在2000年底之前上市交易的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑《房屋所有權(quán)證》先行辦理交易過戶手續(xù)；辦理完《房屋所有權(quán)證》轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后30日內(nèi)，再由受讓人持變更后的《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)文件到市土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第五條 已購住房有下列情形之一的，不得上市交易：
（一）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（二）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（三）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（四）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的；
（五）原房屋買賣協(xié)議書中有明確約定限制上市交易的；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的。
第六條 已購住房上市交易，應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門提出申請，并提供下列材料：
（一）已購住房上市交易申請表；
（二）市住房制度改革辦公室出具的同意該房屋上市交易的書面意見；
（三）房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；
（四）《房屋所有權(quán)證》；
（五）《土地使用權(quán)證》；
（六）房屋共有人身份證或者其他有效身份證件；
（七）同住成年人同意上市交易的書面意見。
第七條 擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購住房上市交易，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在收到市房產(chǎn)管理部門發(fā)出的書面通知書之日起10個工作日內(nèi)作出書面答復(fù)，并辦理交易手續(xù)。逾期不答復(fù)或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，由市房產(chǎn)管理部門直接給予辦理交易過戶手續(xù)。
第八條 已購住房上市交易，按規(guī)定減免以下稅費：
（一）劃撥的國有土地，給予補辦土地出讓手續(xù)，免收土地出讓金；
（二）已購住房上市交易，免征土地增值稅；
（三）已購住房居住超過一年的住房，免征營業(yè)稅。居住不足一年的，營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征營業(yè)稅；
（四）已購住房自住滿五年以上的，免征個人所得稅。
（五）已購住房上市交易，征收的契稅實行先征后返的政策；
（六）已購住房上市交易有關(guān)手續(xù)費按物價部門規(guī)定的標準減半收取。
第九條 職工擁有全部產(chǎn)權(quán)的已購住房上市交易，在繳納有關(guān)稅費后，所得收益歸職工所有；職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房上市交易，在繳納有關(guān)稅費后，余額按原有產(chǎn)權(quán)比例進行分配，單位所得收益，全部納入單位住房基金專戶管理。
第十條 擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購住房抵押，必須按現(xiàn)行房改政策全額補足房價款，取得全部產(chǎn)權(quán)后才能進行。
第十一條 職工將已購住房上市交易后，不得再按房改政策購買公有住房，也不得購買、租賃政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。
第十二條 已購住房上市出售后，房屋維修基金的管理按照上市交易前公有住房維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（一）政策體系比較完善。廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房三項基本制度已經(jīng)建立，目前按照多渠道、分層次解決群眾住房困難的格局已經(jīng)形成，基本制度和政策相互銜接，基本實現(xiàn)保障對象全覆蓋。
（二）保障性住房建設(shè)成效顯著。2008年到2012年，全市累計投入236億元（包含各級財政投入57億元），建設(shè)115342套保障房，全面超額完成省下達的目標任務(wù)。全市通過廉租住房實物配租、經(jīng)濟適用住房配售、城市棚戶區(qū)危舊房改造和廉租住房租賃補貼，城市低收入住房困難家庭的比重由“十五”末的2.98%下降到0.56%，全市城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率達到18.25%。
（三）保障性住房投資運營機制總體框架已確立。一是市區(qū)保障性住房建設(shè)、投資、管理按照保障房不同類別、保障范圍，由市、區(qū)和相關(guān)責(zé)任主體分別承擔(dān)。市區(qū)的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、部分政府投資的公共租賃住房，以及用于公益性拆遷安置住房由市住建局負責(zé)。省下達的公共租賃住房、限價商品住房大部分任務(wù)由開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)完成。清河、清浦區(qū)以及城市資產(chǎn)公司、水利資產(chǎn)公司主要承擔(dān)棚戶區(qū)危舊房改造任務(wù)。二是保障性住房資金由保障性住房建設(shè)主體各自籌集。市住建局負責(zé)的廉租住房租賃補貼發(fā)放、廉租住房及部分政府投資的公共租賃住房所需資金由市財政按國家規(guī)定渠道和要求負責(zé)籌集并全額承擔(dān)，經(jīng)濟適用住房、限價商品住房由市住建局自己負責(zé)籌集。三是土地供應(yīng)實現(xiàn)單列單供。從2011年省國土廳對保障性安居工程用地切塊供應(yīng)，到2012年按下達目標任務(wù)的單列供應(yīng)。四是市保障性住房建設(shè)有限公司作為保障性住房建設(shè)運營機構(gòu)，于2011年4月份組建，主要負責(zé)市本級承擔(dān)的保障性安居工程資金籌集、投資建設(shè)和運營管理工作。
（四）提標擴面機制已經(jīng)建立。市政府出臺“三項基本制度”的文件，已授權(quán)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組每年對市區(qū)城市低收入、中等偏下收入線標準按照上年度城市人均可支配收入的一定比例進行動態(tài)調(diào)整。原則上城市低收入線標準不低于上年度城市人均可支配收入的50%，中等偏下收入線標準不低于上年度城市人均可支配收入的80%。
（五）住房保障管理服務(wù)體系基本建成。市區(qū)服務(wù)體系三要素“管理機構(gòu)、實施機構(gòu)、基層服務(wù)窗口”通過多年建設(shè)，按職責(zé)正常運行。一是管理機構(gòu)職責(zé)進一步明確。市住建局作為住房保障管理機構(gòu)，主要負責(zé)住房保障政策的制定，住房保障規(guī)劃和年度計劃的制定，住房保障政策和年度目標任務(wù)落實的督查。二是住房保障實施機構(gòu)的職責(zé)不斷充實。市保障性住房建設(shè)管理中心作為市區(qū)住房保障具體實施機構(gòu)，設(shè)立之初，主要負責(zé)保障性住房房源的籌集和分配，保障性住房運營管理，保障對象退出管理等。從2012年6月份起，還負責(zé)保障對象的申請審核、登記、公示等工作。三是住房保障服務(wù)窗口正常運行。2008年在街道辦事處設(shè)立的住房保障服務(wù)窗口，主要負責(zé)住房保障申請對象的收入和住房狀況的初審和公示，保障對象日常和動態(tài)管理，保障家庭的收入和住房狀況的年審。
由于我市住房保障工作基礎(chǔ)扎實，連續(xù)多年被江蘇省表彰為住房保障工作先進城市，2012年底被江蘇省列為創(chuàng)建“省級住房保障體系建設(shè)示范市”僅有的兩個省轄市之一。
多年來之所以全面超額完成上級下達的目標任務(wù)，主要采取以下措施：
（一）突出組織領(lǐng)導(dǎo)，建立保障性安居工程運行工作機制。一是組織保障機制。市、縣、區(qū)均成立政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長、各相關(guān)部門負責(zé)人為成員的住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，切實加強對住房保障工作的領(lǐng)導(dǎo)。市政府還成立市保障性住房建設(shè)管理中心，作為住房保障具體實施機構(gòu)，負責(zé)市本級廉租住房房源籌集、分配和管理，經(jīng)濟適用住房和限價商品住房的建設(shè)、配售和管理等工作。二是目標責(zé)任機制。市政府將保障性安居工程列入為民辦實事項目進行部署和推進，與縣區(qū)政府和市直相關(guān)部門簽訂目標責(zé)任書。同時，將保障性安居工程工作列入科學(xué)發(fā)展目標進行管理，由市目標辦組織統(tǒng)一考核，有力地促進了縣區(qū)和市直住房保障工作均衡發(fā)展。三是上下聯(lián)動機制。建立了街道、區(qū)住房保障主管部門、市住房保障主管部門三級聯(lián)動機制，對申請住房保障的實行“三審兩公示”制度，即街道辦初審、區(qū)住房保障主管部門復(fù)審、市住房保障主管部門終審，街道辦轄區(qū)內(nèi)公示、市住房保障主管部門全市公示，嚴把準入關(guān)。四是督查推進機制。市委、市政府對保障性安居工程推進開展專題督查，市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室加強日常指導(dǎo)檢查，定期印發(fā)督查通報，強力推進工作落實。
（二）突出完善政策，構(gòu)建保障性安居工程制度框架體系。一是狠抓規(guī)范化管理。市政府先后出臺了《淮安市廉租住房保障辦法》《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理辦法》《淮安市共有產(chǎn)權(quán)拆遷安置住房管理辦法》《淮安市市區(qū)保障性住房專項資產(chǎn)管理暫行辦法》等政策，建立健全了保障性住房的建設(shè)、配置、運營、退出等方面管理制度。二是不斷擴大保障受益面。廉租住房實物配租已擴大到城市低收入無房家庭，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象擴大到城市中等偏下收入住房困難家庭，政府投資的公共租賃住房供應(yīng)到城市中等偏下收入無房家庭和新就業(yè)人員。每年對城市低收入、中等偏下收入線標準按照上年度城市人均可支配收入的一定比例進行動態(tài)調(diào)整，并實施到位。原則上城市低收入線標準不低于上年度城市人均可支配收入的50%，中等偏下收入線標準不低于上年度城市人均可支配收入的80%。三是創(chuàng)新保障方式。2007年首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)房保障模式，2010年全國兩會期間，國務(wù)院發(fā)展研究中心舉辦了淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式創(chuàng)新成果研討會。從2011年開始，為了解決中等偏下收入家庭購房支付能力低的問題，市住建局與相關(guān)部門主動協(xié)調(diào)，通力合作，為中等偏下收入家庭提供公積貸款和商業(yè)貸款。
（三）突出建設(shè)供應(yīng)，著力解決中低收入家庭住房困難。一是加大建設(shè)力度。通過政府建設(shè)、政府回購、企業(yè)自建、BT運作以及成立保障性住房融資平臺等多種方式，積極破解建設(shè)資金和土地指標等難題，全面完成省政府下達的住房保障任務(wù)。二是加大供應(yīng)力度。自2008年以來，全市通過廉租住房租賃補貼、廉租住房實物配租、經(jīng)濟適用住房配售、城市棚戶區(qū)危舊房改造等多種途徑，累計解決城市中低收入家庭住房困難戶132333戶，發(fā)放廉租住房租賃補貼3600萬元。三是加大監(jiān)管力度。按照公開、公平、公正的原則分配和使用保障性住房，對申請住房保障的對象，嚴格執(zhí)行“三審兩公示”制度，嚴把準入關(guān)；對享受廉租住房租賃補貼和實物配租的家庭，實行年度復(fù)查、動態(tài)管理，不符合保障條件時退出保障；對享受經(jīng)濟適用住房的家庭，實行共有產(chǎn)權(quán)方式，適時退出，建立有效的退出機制。
（四）突出宜居節(jié)能，不斷提高保障性安居工程建設(shè)質(zhì)量。實行嚴格的質(zhì)量管理，強化質(zhì)量管理終身責(zé)任制，嚴把勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等重要關(guān)口，實行全過程、無縫隙監(jiān)管，力爭建設(shè)讓群眾滿意的安居、宜居、樂居工程。
一是注重民生，做好公共配套。結(jié)合中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員等實際情況，科學(xué)編制保障性住房專項規(guī)劃，優(yōu)化保障性住房項目選址，盡可能把房源安排在交通比較便捷、設(shè)施配套齊全、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域。如在水渡口中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)了洪福小區(qū)、和達雅苑；在淮陰中學(xué)周邊，規(guī)劃建設(shè)了新新家園、福星花園、東風(fēng)花園；在柳樹灣風(fēng)景區(qū)附近規(guī)劃建設(shè)了康居花園。實施了保障性住房無障礙通道建設(shè)，如在福星花園廉租房底層設(shè)計了部分無障礙通道房源，方便高齡、殘疾等特殊群體的住行。
