時間：2022-12-24 22:30:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業監管論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
機構增多、服務內容加深加寬
某校合并初期，學生人數為一萬名左右，不到15年時間，學生人數激增至三萬余人。在辦學場地不增加的前提下，物業管理初期主要依靠擴大管理機構，設置輔助臨時機構，增加管理職工人數及招聘適當臨時工解決。但隨著學生需求的提高，需要提供的服務內容，如為學校師生員工學習、工作、休息和娛樂的場所隨之大量增加。而這些需求僅靠環境整潔、搞好衛生、保持現有的綠化是遠遠不夠的。
多校區物業管理模式
高校物業管理模式主要有以下幾種:
(一)高校直接管理模式
目前，我國大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創建是為了便于政府和學校對其實施物業管理。一般而言，學校設置一個專門負責后勤建設和管理的機構，即后勤處，下設物業管理中心、水暖電管理中心、后勤服務維修中心等子單位。每個子單位再下設相應的部門，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對應的工作任務。這種模式的優勢在于管理權力集中，便于上下管理;缺點在于管理人員容易固化，積極主動性不夠高。
(二)校企合作管理模式
高校物業管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學校可直接參與核心管理工作，而將非核心部分通過采取社會競爭的辦法，引入具有豐富經驗、專業性強的管理公司參與管理。在管理過程中，通過對比學習，提高整體管理水平。該模式的優勢在于引進社會企業，形成局部范圍內的競爭，相互對比，從而提高和改善整個學校物業管理水平。缺點在于整個學校的物業管理權仍歸學校，管理的本質沒有發生根本變化。同時，學校管理機構需分別對下屬的機構和社會企業進行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。
(三)完全社會化管理模式
完全社會化管理模式，就是通過社會競爭的方式，例如招標，將學校的物業管理工作完全交付給符合學校各項要求的企業;同時學校內部的管理機構也進行相應的調整，成立對社會企業進行嚴格監管的部門。該模式的優勢在于，學校僅僅負責企業的監管，大大降低了學校管理負荷，解決了學校管理人員和技術實力的不足;學校物業管理實行完全社會化，管理效率和質量得到了很大的提高。不足在于，學校對企業的管理僅限于監督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業參與管理，其根本目標僅為贏利，與學校的本質屬性———為教育服務理念相違背;若兩者達不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。
(四)學校聯合管理模式
學校聯合管理模式是指一個區域內的高校通過合作與聯合，重新優化資源配置，借助優質資源實現聯合體的跨越式發展，擺脫應對強大市場競爭對手，使其聯合體在短時間里即可顯示出合作與聯合的強大生命力和競爭力。通過合作與聯合，可以促進專業化、集約化、科技化、系統化的提高;更有條件降低成本，更能體現教育規律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運行效率低、成本高、服務質量與現代化水平低的劣勢。這種模式的實質是走規模經濟的發展模式，但聯合過程中產權界定問題仍很難解決，效益的最終分配問題增加了聯合的難度。
不同管理模式的選取原則
(一)因地制宜原則
該原則為選取管理模式的首要原則。選取時要考慮到各個分校區的具體情況，例如所處地理位置(是否遠離市區、校區之間的相對距離)、校區面積大小、在校師生人數、分校區和主校區之間的關系等因素。在機構設置、人員配備等方面進行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。
(二)統籌規劃、兼顧有序原則
大部分校區后勤物業管理實施“自負盈虧”政策，單一校區的物業管理在人力和資源分配上都能很好地進行平衡。而隨著校區數量的增大，勢必會導致各個校區的綜合資源出現不同程度的差異。具體表現為:個別校區面積大、師生數量眾多、服務設施基礎好，物業管理容易且經濟效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區面積小、師生數量少、離主校區距離相對遠，政策少，服務設施老化，物業管理困難且經濟效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環。上述現象的出現，需要學校后勤管理部門的統籌協調、合理平衡各方利益，使得各個校區均能夠平穩運行。
(三)節約成本、效益最大化原則
管理的最高目標是“服務水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業管理部門，最大的考慮就是“服務”和“投入”之間的關系。區別于社會企業，高校物業管理部門在享受學校優惠政策的前提下，可通過招投標方式對所需物資實施集中采購，參考國際上通用ISO2000對工程項目進行管理，從而降低運行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復合型”，加強學習和使用現代科技手段，適應現代化的物業管理體制趨勢。同時，管理機構應做到“以人為本”，避免物業管理的人才流失。
(四)適當引進、共創雙贏原則
參考文獻的撰寫是一項用在學術研究論文末尾的國家標準參考文獻，它的格式要求是有統一性的，關注學術參考網可以查看更多優秀的論文參考文獻。下面是小編整理的關于消防工程論文外文參考文獻，希望小編整理的這些可以給大家在寫作當中到來幫助。
消防工程論文外文參考文獻：
[1]門琳.在建消防工程管理與驗收前消防設施檢查[J].山東工業技術，2016（11）：104-104.
[2]李洋.搞好消防工程驗收提高建筑安全保障[J].科技信息，2014（7）：203-203.
[3]王惠.強化消防竣工驗收中消防產品監管措施的探討[J].武警學院學報，2014，30（4）：93-95.
[4]岳忠敏，趙嬡嬡.消防工程施工全過程質量管理初探[J].城市建設理論研究（電子版），2011，23（18）：16～18.
[5]沈國卿.消防工程施工全過程質量管理[J].消防技術與產品信息，2011，7（4）：145～147.
[6]覃學敏.淺析消防工程質量管理[1].新建設：現代物業上旬刊，2011，13（9）67～69.
[7]鄭良恒.淺析消防工程存在的問題與應對策略[J].城市建設理論研究（電子版），2012，1l（26）：56～58.
消防工程論文外文參考文獻：
[1]鐘素銀.分析消防工程施工中常見問題及質量控制措施[J].科技致富向導，2013（09）
[2]郭彥偉，郝鑫.消防工程施工中常見問題及質量控制措施[J].科技創新與應用，2012（25）
[3]沈國卿.消防工程施工全過程質量管理[J].消防技術與產品信息，2011，7.
[4]覃學敏.淺析消防工程質量管理[J].新建設：現代物業上旬刊，2011，13.
[5]楊再林.建筑消防工程施工若干問題的思考[J].現代物業（上旬刊），2012（6）.
消防工程論文外文參考文獻：
[1]代忠亮.建筑工程施工現場的消防安全及對策[J].民營科技，2011，1.
[2]范世雄.淺談消防工程施工的常見問題及控制策略[J].科技創新與應用.2013（04）
[3]余洪亮.工程消防施工問題及控制措施[J].城市建設理論研究（電子版），2013（03）.
[4]周亞飛，劉茂.基于GIS的城市火災風險評價及其在防災規劃中的應用[J].災害學，2010（21）.
[5]曹建國.城市火災防救對策——以陜西省為例[J].災害學，2008（21）.
[6]孫瑩瑩.氣候條件對城市火災的影響規律[J].武警學院學報，2010（10）.
關鍵詞：電梯；安全監管；系統結構；系統模塊設計
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.10.222
1 引言
隨著烏社會經濟的快速發展，高層建筑的不斷增多，電梯越來越多地應用于住宅小區、學校、辦公場所。電梯運行狀況直接關系到人民群眾的生命財產安全，關系到社會的穩定。由于物業管理不到位、日常維護保養、定期檢驗不落實造成的住宅電梯故障時有發生。電梯運行狀況直接關系到人民群眾的生命財產安全，關系到社會的穩定。
本論文分析了現階段電梯運行中存在的問題，指出電梯安全監管中可以優化的內容。提出了通過先進成熟的物聯網技術、現代網絡技術、計算機軟件技術、云端大數據分析技術。經歷了需求分析，平臺設計，系統實現，平臺整體測試等整個項目過程，建立了一套符合實際需要的電梯安全運行監管系統。通過電梯安全監管系統，管理電梯的物業公司可以及時掌握電梯故障，加快處理速度，提高業主滿意度。
2 電梯安全監管業務流程
電梯安全監管系統建設，是一個涉及電梯信息、監管部門、使用單位、維保單位、維保人員等信息在內的一整套系統。它需要參與系統操作的各方統一維護，標準操作才能正常運行。首先是使用單位維護本單位使用的電梯信息，使用單位基本信息；然后是維保單位維護自身的單位信息、維保人員信息，并與電梯信息進行關聯。當以上信息維護完成，確認無誤后進行提交審核。監管部門對以上信息審核通過后，可進入正式維護階段。電梯上安裝數據采集儀，當電梯發生故障時，信息會即時反饋到系統平臺上，監管部門可按相應條件對各類信息進行統計分析。
3 電梯安全監管系統設計
3.1 系統架構圖
電梯安全監管系統以搭積木的方式組織系統架構。最底層為運行支撐層，它主要負責服務器、存儲、數據采集儀、網絡、基礎軟件；再向上一層為數據層，它主要包括企業信息數據庫、人員信息數據庫、電梯產品信息數據庫等；再向上一層為業務層，它主要包括數據庫管理系統、平臺服務系統、數據收發解析系統；再向上一層為服務層，它主要包括身份認證服務、元數據服務、數據查詢統計分析服務等；最上面一層為應用層，它主要包括企業信息管理、人員信息管理、電梯信息管理、運程在線監管。
3.2 網絡拓撲圖
網絡結構圖，也叫網絡拓撲圖。它所表示的是一個網絡中，各種設備是如何連接的，如何協調工作，以及如何傳輸數據的。網絡拓撲圖可以給網絡管理員日常維護帶來方便，通過查看網絡拓撲圖，管理員可以很清楚獲知網絡的架構信息，和設備分布情況，以及網絡安全情況。
在電梯安全監管系統的網絡拓撲圖中，電梯數據采集儀安裝在電梯機房中，今后可擴展在轎廂內安裝語音對講設備和攝像頭，以實現視頻數據采集。電梯數據采集儀可通過無線網絡或者有線網絡將采集的數據發送到接收服務器，由數據接收服務器經過加工解析后，存入電梯數據庫服務器。用戶通過電梯前端 web服務器訪問電梯安全監管系統，維護電梯信息、單位信息、實時監控、故障報警、數據統計分析等日常管理功能，從而達到提高電梯安全管理的目的。
3.3 系統功能結構圖
電梯安全監管系統由 6 個主要功能模塊組成。電梯信息模塊主要負責電梯基本信息維護、與維保單位進行關聯。維保單位模塊主負責維保公司管理、維保人員錄入。使用單位模塊主要負責物業公司基本信息錄入，并與所管理的電梯信息進行關聯。電梯監控模塊主要完成電梯信息實時監管、故障信息及時報警處理。統計分析模塊主要負責用戶按不同維度查詢統計數據。系統管理模塊完成平臺機構管理、系統用戶管理、角色管理等功能。各子模塊共同組成了電梯安全監管平臺，協同工作。
4 界面設計
根據電梯安全監管系統現場控制的要求，設計相應的登錄界面，使用單位管理界面、維保單位管理界面、電梯信息管理界面等共同完成該系統的狀態監控和操作管理。
5 結束語
本文就現階段電梯安全方面出現的問題，針對性的提出了建設電梯安全信息系統的思路。對電梯安全監管系統系統進行了全面的需求調研、架構設計。并在需求、設計的此基礎出進行了系統實現。電梯安全監管系統的推廣應用，使得電梯監管部門、電梯使用單位（物業公司）、電梯維保單位、維保人員、電梯基本信息都納入到一個統一的平臺進行管理。做到了電梯安全監管，故障提前預警。
參考文獻：
[1]黃勤陸，陽巍，肖甘.物聯網技術在電梯監測報警管理系統的應用[J].制造業自動化，2013（02）.
[2]閆學勤，謝麗蓉，程志江，陳志軍.ZigBee+3G網絡在新型井道式電梯監控系統中的應用[J].自動化儀表，2015（01）.
論文關鍵詞 物業權益 物業管理 物業服務 法律
物業管理和服務是商品房業主都要面臨的社會問題，涉及千家萬戶的基本生活秩序和生活質量，具有普遍性和重要性。伴隨著房地產業的高速發展，物業管理和服務業在我國也處于高速發展的態勢， 截止2012年底，我國物業管理行業已擁有71000余家企業，612.3萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超過3000億元。但由于產生期和高速發展期間隔較近，總體發展時間較短，從上世紀80年代末的東部沿海地區產生起計算也就20多年的時間，相對于發達國家近百年的物業管理和服務業，我國物業管理和服務業普遍存在管理不規范，服務質量不高等主要問題。近年來物業管理、服務糾紛呈明顯上升趨勢，民生無小事，權益需調整，物業權益之法律調整已亟待完善。
一、物業權益法律關系分析
（一） 物業權益及物業權益法律關系概念
物業權益是指開發商或業主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業主委員會通過業主大會授權，物業服務企業基于物業服務合同約定，房地產相關行政管理部門基于行政管理權而產生的一系列法律權利、義務和基于此而產生的收益。
物業權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業權益在物業管理和物業服務過程中各種關系的總和。
（二） 物業權益法律關系特點
物業權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發商、業主、業主委員會、物業服務企業和房地產行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業承租方、專業企業、房產設計單位和建設施工單位。
物業權益法律關系具有客體明確性，物業權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產品。具體的講，只涉及物業本身和基于物業而產生的債。
物業權益法律關系具有內容復雜性，包括業主、業主大會、業主委員會權利義務；前期物業管理；物業管理；物業服務；各方法律責任等等。
二、我國物業管理、服務過程中物業權益存在的主要問題
當前我國物業管理和物業服務由于法律制度保障，技術規范水平，公民法律意識，地區發展差異，歷史遺留問題，服務企業資質，從業人員素質等諸多原因存在下列主要問題。
1.房屋質量最低保修期不明確或過短。我國現行《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業糾紛的主要原因之一。
2.住宅專項維修資金制度問題。我國現行《住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅專項維修資金由業主繳納，屬業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業管理區域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現質量問題很難解決，是物業糾紛引發誘因之一。
3.業主大會和業主委員會法律地位和業務能力問題。業主大會和業主委員會沒有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業主大會和業主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業主與物業服務企業簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區業主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業管理帶來不利影響，也是物業糾紛的誘因之一。
4.物業服務企業服務質量問題。物業服務企業的主要職責是向業主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業主大會委托代為管理物業共有部分維護，共有設施維修，物業服務企業收取相關服務費。實踐中，很多物業服務企業以管理者自居，缺乏服務意識，服務態度不好。為了節省服務成本，聘用沒有從業資格的人員，這些人員往往業務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業服務質量存在瑕疵，是物業服務糾紛的最直接、最主要原因。
5.物業服務企業收費模式問題。一般通行收費模式以業主房產面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。
6.物業共有部分經營收益分配和亂收費問題。物業服務企業利用物業共有部分進行經營的收益顯然應該歸全體業主所有，現實中，這些收益有些被物業服務企業侵占。相當部分物業管理區域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業服務企業和業主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發生沖突，時有相關報到見諸媒體。
三、物業權益法律關系之調整方法
現行調整物業權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》、各種地方《物業管理條例》等。從法律手段來講，對于物業權益調整有民事、行政、經濟、刑事等方法。
《物權法》調整物業權益是一種民事方法。《合同法》調整物業權益更多的是一種經濟手段。針對物業權益法律關系的普遍性和重要性，《物業管理條例》和地方《地方物業管理條例》就物業權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經濟和刑事手段，是物業權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業權益司法實踐。
綜上所述，物業權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業權益法律調整的基本原則十分必要。
四、物業權益之法律調整原則
（一）物業管理規范原則
物業及其權益是廣大業主的重要權益，是人民安居樂業的基礎。據相關資料顯示，我國相當部分的物業存在質量問題。怎樣確保物業質量和價值，得益于規范的物業管理。規范建筑質量、規范管理制度、規范房地產監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。
（二）物業服務質量原則
物業服務質量是否符合物業服務合同約定，怎樣提高物業服務質量水平，得益于物業服務企業和相關從業人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環境和秩序。有效避免物業服務糾紛，努力構建和諧社區。
五、完善物業權益之法律調整相關措施
物業管理和物業服務都圍繞物業權益展開，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業管理和物業服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環境和秩序，對現有物業相關法律和制度進行完善十分必要。
（一） 加強房屋建筑工程質量監管，引入房屋質量保證金制度
首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產開發商繳納房屋質量保證金，督促開發商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。
（二） 完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業主再繳納，這樣即可保證物業后期維護，又可降低業主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規定當房屋共有部分出現問題時，半數業主或受物業質量問題直接影響相關業主通過即可。
（三）給予業主委員會資金保障，建立物業管理基金制度
業主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業共有部分收益交由業主委員會管理，建立物業管理基金，用于業主委員會日常工作費用，提高業主委員會成員工作積極性，著實解決物業管理區域存在的問題，為廣大業主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業主的監督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業主大會和業主委員會無作為、不作為等一系列問題。
（四） 提高物業服務質量，嚴格按照合同辦事
物業服務質量是物業服務企業賴以生存的法寶，是業主繳納物業服務費的前提。國家鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。但物業服務企業總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業服務糾紛的有效途徑。那么業主監督，業主委員會監督，物業服務企業自身提高和物業服務協會行業約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業主委員會提出了較高的素質要求。
（五）改革物業服務收費模式，有效提高物業服務質量
物業服務收費模式是物業服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業服務企業提供的服務項目和服務質量為依據，而不能簡單以物業面積為單一定價依據。改革物業服務收費模式是提高物業服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業服務質量和減少物業服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業收費必須出具收費發票和收費項目清單。
【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系
開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業稅的必要性
金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結果客觀性問題
我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。
(四)操作中的技術條件問題
物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業稅基本框架的設計思路
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:
(一)納稅人
物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。
【參考文獻】
[1]李冬輝.我國啟動物業稅的難點與對策分析[J].科技創新導報,2008,(30).
[2]姚稼強.改革我國房地產稅制的政策建議[J].稅務研究,2008,(04):60-61.
[3]柳婧.我國個人房地產稅收體系管理的研究[J].時代經貿,2007,5(10):109-111.
畢業論文房地產本科開題報告(一)
房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究
論文語種：中文
您的研究方向：本科經濟學金融
是否有數據處理要求：是
您的國家：廣州
您的學校背景：普通大學本科，排名前20%。
要求字數：開題報告：3千字
論文用途：本科畢業論文
是否需要盲審(博士或碩士生有這個需要)：否
補充要求和說明：
房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究
選題背景：
近年來由于我國房地產業的發展速度加快，其已經成為了我國當代國民經濟的主導產業，房地產業在當代經濟的發展過程中具有主導性的推動性作用。在房地產業發展的過程中，經濟的帶動是可觀的，但于此同時其所展現出來的民生問題也是較為嚴峻的。至1998年開始，我國實行全面的住房改革，實現了以住宅制度市場化以及貨幣化的發展目標，以此為開端，房地產業無論是就地方財政問題還是地方的經濟增長，都起到了非常積極的作用畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。但在伴隨著房地產業快速發展的過程中，中國城市房地產的價格則更是展現出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房價格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房價格已經增長至6200元/平方米，增長幅度已經遠遠超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當代經濟發展過程中的主要不穩定因素[1]。稅收作為國家政府對于國家以及地方經濟調控的主要方式，同時也是政府在對于房地產業進行監管以及調控過程中的主要手段。就我國目前現狀而言，各地方的房產稅都不盡相同，不僅如此，在學術界對于房產稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。
研究意義：
研究方法：
研究綜述：
艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房優惠的原因時認為：住房的分布比金融資產更公平，大部分家庭最重要的財富是房屋。美國消費者金融調查(2015)研究發現，住房占凈財富的比例與凈財富的數量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產，是稅負轉嫁給富裕階層的表現畢業論文房地產本科開題報告工作報告。由此產生的效率損失是民主政治和社會公平的代價。
參考文獻
[1]韓穎.我國開征物業稅的法律思考[D].湖南大學，2015
[2]孫振華.我國個人住房房產稅立法問題研究.廣西師范大學碩士論文，20XX
[3]張軍.房產稅恐不合中國國情[J].社會觀察，20XX(2)：56-60
[4]童大煥.別指望房產稅能降房價情[J].新華網，20XX年01期
[5]賈康.中國房地產稅費改革的基本設想[j].2015年8月7日
[6]北京大學中國經濟研究中心宏觀組.中國物業稅研究：理論、政策與可行性，北京大學出版社，2015：3-5.
[7]穗現.關于開征物業稅的若千問題研究[J].財政研究，2015年第三期：331
[8]AdamSmith.AnInquiryintotheNatureandCausesofthewealthofNations[M].OxfordUniversityPress.1920.285~286
[9]FraneoisQuesnay.TableauEconomy[Mj.Beijing：ComtnerialPress.1997.2528
[10]約翰馮杜能：《孤立國同農業與國民經濟的關系》，商務印書館，1986版，第280-281
[11]AlfreMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138
畢業論文房地產本科開題報告(二)
摘要：財務報表分析是一門藝術，背后往往隱藏著企業的玄機。它是企業所有經濟活動的綜合反映，提供了企業管理層決策所需要的信息。同時，正因為財務報表全面、系統、綜合地記錄了企業經濟活動的過程，因而相關利益人對它的分析極為關注。投資者、債權人、政府、稅務部門、社會公眾等在做經濟決策時，都要分析企業的財務報表。當然，分析財務報表需要依靠一定的分析方法與技巧，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，才能得出較為科學的決策。本文以青島海爾為實例，從經營成果、財務狀況和現金流量三個方面進行了分析，其次對其進行了綜合分析并且與同業公司進行了比較分析，最后對該公司進行了綜合財務評價，并提出改進建議。
研究背景
在社會不斷進步和經濟高速發展的今天，所有權與經營權的分離是現代企業的根本要求，上市公司就是這種兩權分離的代表，上市公司的股東、債權人等相關外部利益者要求了解公司的經營狀況，就要通過分析公司對外披露的信息，這就使此財務報表分析具有必要性。
中國證券市場發展了十幾年，投資理論也處于一個培養和嬗變的過程中畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。目前市場已由散戶跟風逐步向機構投資者理性分析變化，機構投資者正統的投資理論大部分都是價值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價值，如何控制市場風險，是機構投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財務指標很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業的財務現狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財務比率和財務分析更重要了。
文獻綜述
研究現狀
財務報表能夠全面反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，但是單純從財務報表上的數據還不能直接或全面說明企業的財務狀況，特別是不能說明企業經營狀況的好壞和經營成果的高低，只有將企業的財務指標與有關的數據進行比較才能說明企業財務狀況所處的地位，因此要進行財務報表分析。做好財務報表分析工作，可以正確評價企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，揭示企業未來的報酬和風險；可以檢查企業預算完成情況，考核經營管理人員的業績，為建立健全合理的激勵機制提供幫助。
國外財務報表分析的文獻綜述
白1897年格林納(Greene)的《公司財務》出版至今，西方財務管理理論經歷了兩個時期，一是20世紀50年代以前的傳統財務理論時期，另一個是20世紀50年代以后至今的現代財務理論時期。傳統財務理論與現代財務理論有明顯的不同。從研究對象來看，傳統財務理論注重研究公司內部的財務問題；而現代財務理論立足資金市場來研究公司財務管理問題。從研究方法來看，傳統財務理論偏重描述性方法和定性分析，視財務指標為常量；兩現代財務管理注重建立理論模型和實證檢驗，視財務指標為隨機變量。
對于財務分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學的教授waterB.Neigs認為財務分析的本質在于搜集與決策有關的財務信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學LeopoidA.Bernstein認為財務分析是一種判斷過程，旨在評估企業現在或過去的財務狀況和經營成果；其主要目的在于對未來的狀況和經營業績進行最佳預測。美國哈佛大學管理學教授波特認為價值可看成是資金的生成和增值，則價值鏈就是價值增值的各個環節。對企業的財務活動迸行分析，實質上也就是對企業的價值運動進行分析。美國注冊會計師協會總裁兼財務總監巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時代接軌，需要在財務報表中反映無形資產和軟資產
WiseMedia
畢業論文房地產本科開題報告工作報告。盡管財務管理理論總會有新的觀點提出，但財務管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財務分析中的比率分析原理，財務計劃中的平衡原理，財務控制中的分權原理，財務決策中的風險原理都基本一致。
國內財務報表分析的文獻綜述
對于我國財務管理理論結構體系目前主要有三種觀點：
第一種觀點主張從財務學研究對象所包含內容展開，認為從財務的本質資金運動出發，研究對象、職能、主體、環境等要素；從資金運動規律出發，研究財務管理目標、原則和體制等要素；資金運動規律應用出發，研究財務管理的環節和方法。
第二種觀點主張是按邏輯的規定性由財務管理學研究對象的概念、基本特征及其規律體系，構成基本理論結構體系：從外延方面看包括財務管理學研究方法論、學科體系、課程體系和方法體系等。
第三種觀點主張我國財務管理理論研究方法和理論結構體系都應該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規范研究方法和實證研究方法，財務管理理論結構體系包括貨幣市場學、公司財務學、投資學等內容。
財務報表分析概述
財務報表的概念
《企業會計準則第30號財務報表列報》第二條規定，財務報表是對企業財務狀況、經營成果和現金流量的結構性表述，至少應當包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益(股東權益)變動表和附注。
如果將會計核算的過程比喻為產品的生產過程，那么，財務報表就是會計核算的最終產品。然而，財務報表只是根據全體使用人的一般要求提供通用的數據和有關指標，不能直接、充分、有效地提供關于企業償債能力、盈利能力、資產周轉狀況等指標，也不能滿足各特定報表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據一定的標準、運用適當的方法對其所提供的各項有關會計數據進行一系列的加工、整理、對比、分析、評價，從而形成對報表使用者有用的信息。
財務報表的構成
財務報表是指反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的書面文件，包括四張報表和一個附注，即資產負債表、利潤表、所有者權益(或股東權益)變動表、現金流量表和附注。理解財務報表的組成時，必須注意以下幾點：(1)四張報表加一個附注是企業編制的財務報表的最低要求，而不是財務報表的全部；(2)本準則對財務報表的列報，既適用于個別財務報表，也適用于合并財務報表；(3)其他具體會計準則對財務報表列報有特殊要求的，在遵循本準則列報的同時，還應按其他準則的要求進行列報；(4)現金流量表列報的內容和格式，按照現金流量表準則的規定進行處理。
財務報表分析的主體和對象
現代企業制度下，企業所有權和經營權相分離。投資者擁有企業的所有權，對企業的收益擁有分配權，但一般不直接參與企業的經營管里；企業管理者以取得報酬的形式接受投資者的委托，擁有企業的經營權，直接參與企業的經營管理，同時受到投資者的約束；債權人不能直接參與企業的經營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權力；政府有關部門為了保證整個經濟的整形運轉而對企業進行間接調控；業務關聯企業需要充分了解其合作者的經營情況和信譽，為是否繼續合作做出決策畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。投資者、經營者、債權人、政府有關部門、業務關聯企業等財務信息的需求者，構成了財務報表分析的主體。
作為財務報表分析的對象主要是企業提供的財務報表，說的詳細一點就是表中的財務數據和相關指標；同時包括了財務報表附注和審計報告；財務報表的目的是提供某一企業的財務狀況、經營狀況和財務變化情況的信息，這種信息在許多報告使用者做經濟決策時都是有用的；而財務報表分析的一般目的可以概括為：評價過去的業績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發展趨勢。
財務報表分析的基本內容
財務報表分析是由不同的使用者進行的，他們各自有不同的分析重點，也有共同的要求。
從企業總體來看，財務報表分析的基本內容，主要包括以下三個方面：1、分析企業的償債能力，分析企業權益的結構，估量對債務資金的利用程度。2、評價企業資產的營運能力，分析企業資產的分布情況和周轉使用情況。3、評價企業的盈利能力，分析企業利潤目標的完成情況和不同年度盈利水平的變動情況。
以上三個方面的分析內容互相聯系，互相補充，可以綜合的描述出企業生產經營的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以滿足不同使用者對會計信息的基本需要。其中償債能力是企業財務目標實現的穩健保證，而營運能力是企業財務目標實現的物質基礎，盈利能力則是前兩者共同作用的結果，同時也對前兩者的增強其推動作用。
財務報表分析的意義
在對上市公司評估工作中，根據市場、技術等方面評估結果和財務預測提供的基本數據，對上市公司的財務狀況做出客觀、公正的評價。財務報表分析的重要意義表現為以下幾個方面：
信息系統的觀念
(1)會計是一個信息系統，其功能是提供與決策相關的財務信息
WiseMedia
(2)信息的價值是運用信息給企業帶來的期望效益(經濟利益)畢業論文房地產本科開題報告工作報告。
(3)財務報表不經過分析，便不會影響企業的決策和控制過程，因而無任何價值。
資源配置的觀念
集團可視為一系列項目的投資組合，我們不僅應分析這一投資組合中個別投資的風險和收益，而且應分析整個組合的風險和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優勢的行業，才能以較低的投入，冒適度的風險，獲取更大的收益。
例外管理的原則
通過分析發現企業的異常或例外的財務情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。
績效管理的觀念
一切管理活動的目的就是為了組織的績效。通過采用合適的財務指標體系和分析方法，可以對企業的財務績效做出評價。
市場效率的觀念
市場通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。
技術路線
引言
研究背景
研究意義
論文結構
財務報表分析文獻綜述
國外財務報表分析的文獻綜述
國內財務報表分析的文獻綜述
財務報表概述
財務報表分析的內容
財務報表分析的指標體系
財務報表分析的方法
目前我國上市公司財務報表分析存在的問題
青島海爾為例的實證財務報表分析
企業背景
財務報表分析
同業比較分析
結束語
進度安排
第七學期第5周：交開題報告初稿，開題討論；
第七學期第6周：將英文翻譯初稿及原版復印件、開題報告交指導教師；
第七學期第78周：完成文獻翻譯(初稿)、開題報告(正式)；
第七學期第1112周：完成論文初稿并提交給指導老師；
第七學期第1316周：修改論文；
第七學期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；
第八學期第1周：提交論文并進行答辯。
畢業論文房地產本科開題報告(三)
選題的依據及意義：
依據：
進入90年代后，我國的居住環境和工業生產環境都已廣泛地應用熱水供應裝置，熱水供應裝置已成為現代學校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術提到了議事日程。近年來，由于能源結構的變化，促進了地源熱泵供熱機組的快速發展畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。
隨著生產和科技的不斷發展，人類對地源熱泵供熱技術也進行了一系列的改進，同時也在積極研究環保、節能的地源熱泵供熱產品和技術，現在利用成熟的電子技術來進行綜合的控制，并和太陽能結合更注意能源的綜合利用、節能、保護環境及趨向自然的舒適環境必然是今后發展的主題。
意義：
地源熱泵技術，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對穩定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內的余熱轉移到低位熱源中，達到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網等傳統的供暖方式和中央空調系統。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時，它還可供應生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：
空氣源熱泵系統(air-sourceheatpump)ashp
水源熱泵系統(water-sourceheatpump)wshp
地源熱泵系統(ground-sourceheatpump)gshp
平時還有人把熱泵系統按照一次和二次介質的不同，分別叫做：
這些都是把熱源、熱匯以及空調系統的傳遞介質也包括進來分類形成的畢業論文房地產本科開題報告工作報告。
另外，為了讓我們在學習和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統的概念：
地下水系統
地表水系統
這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)
圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖
圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖
論文關鍵詞：業主委員會；社團組織；基層自治；訴訟資格
物權法的制定和實施是我國民事法律立法發展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進程，促進我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩定高效進行具有重要意義，可以激發全社會的創造力，推動中國特色的社會主義社會協調，高效和穩步發展。
在物權法實施過程中當然也出現了很多問題，業主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。
一、業主委員會的產生，發展及意義
業主委員會產生于社會發展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業小區也隨著社會的發展而自然產生，物業小區的產生對于方便居民的管理，節約社會的資源，促進資源的有效配置有積極意義。在物業小區基礎之上產生的業主委員會同樣對于小區的發展具有重要影響。業主委員會是在全體居民的基礎上通過一定的民主程序產生的可以代表本小區全體居民意志并進行本小區的部分事務處理的執行機關。基于業主委員會之上的業主大會則是由全體業主參加的具有決定小區內重大事項的決策機構。
成立業主委員會具有以下意義：
（一）業委會的成立符合了大多數業主基于共同管理小區事務的愿望和要求。業主委員會的設立方便了小區的自主管理，有助于提高業主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區的民主建設。
（二）有助于提高小區的管理效率，有助于節約資源和成本。業委會的成立實現了小區業主的自主管理，可以適當降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節省資源，低成本，高效率。
（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創新有實驗意義。
二、業主委員會的主要職責
我國《物業管理條例》第15條規定，業主委員會主要有以下職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，組織并督促全體業主依照合同行事。負責管理專項基金，公益活動經費以及辦公經費的收支，保管和費用。
（三）監督管理規約的實施；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；接受業主，物業使用人，業主大會，物業管理企業，物業管理行政部門和社會的監督。
（四）向業主大會提出管理共同事物的建議，向物業管理行政部門和相關部門反映業主的意見和建議，割據業主大會的授權，負責審議決定無需提交業主大會決定的事務，物業管理企業的年度工作計劃，管理服務費的收費標準，以及財務預算和決算。
（五）執行業主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務公開，負責向業主公開本委員會工作報告，會計報告，結算報告及其它事項，接受業主的咨詢。
（六）協助有關部門做好小區的行政監管，社會服務和文化建設工作，協調解決業主間，業主與物業管理企業發生的物業糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業主大會參與訴訟的活動。
（七）業主大會賦予的其他職責。
三、司法過程中業主委員會的法律地位的困境
關于業主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業主委員會法律地位和當事人能力問題的判斷，各地人民法院在認定業主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業主委員會訴深圳振業地產開發公司更換電梯和劃撥公共設施專用資金糾紛”案，法院作出了業主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認定業主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區北秀花園業主委員會訴廣建物業管理公司物業管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認定結果：在2002年“福州融僑花園業主委員會訴福建融僑物業管理有限公司，福建元洪房地產有限公司物業管理糾紛”案中，該院則判定業主委員會具備訴訟主體資格。
業委會作為原告起訴的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認可業主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據我國民事訴訟法的規定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只能是其他社團組織。根據我國法律規定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認為業主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規沒有做出具體規定。 四、業主委員會的相關立法借鑒
（一）不具有法人人格的管理團體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權法規鎖定：住宅所有權人共同體未有權利能力，因此不具有法人資格。權利義務的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當事人。
（二）具有法人人格的團體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認區分所有人管理團體具有法人資格，我國香港地區也屬于這種模式。
（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認管理團體為法人模式，《日本區分所有權法》第3條規定：由30以下的區分所有人構成的管理團體性質上屬于無權利能力的社團，但是，區分所有人人數為30人以上，且經區分所有權人及表決權各四分之三以上多數同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團體，成為“管理組合法人”。
（四）判例事務上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統法律理論并不承認區分所有人的管理團體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該類團體具有法人資格。現在，區分所有人管理團體的法人資格已在美國判例實務上獲得了普遍認可。
五、關于業主委員會法律地位的構想
隨著當今社會的社會關系的日趨復雜化，社區文化的迅速發展和社區委員會的進一步發展，業主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發展的作用越加突出，承認業主委員會的合法地位已經為大勢所趨。因此，我個人認為：在物權法的司法實踐中和在民法的實務處理中，我們首先應承認業主委員會的合法地位，即承認其為一個合法的具有法人性質的社會團體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進一步的研究，因此，在確定業主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權利給予適當的限制，即使其成為一種具有相對法人地位的社會團體。再次，國家還要通過加大對社區業主委員會的法律指導，并通過完善立法體系使業主委員會的權利得到合法行使。主要表現在以下方面：
（一）業主委員會的法律地位應當得到承認
業主委員會作為基層群眾性的自治團體，由小區內的多數業主通過選舉產生的代表組成，其職權的行使代表群體業主的共同意志，對小區內的所有業主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應當受到法律的承認，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主其次；業主委員會的產生，實現了小區內的自主管理，有助于提高小區內的業主進行民主決策的積極性，可以增強小區業主的維權意識，有助于增強小區業主的法律意識，促進小區法制建設的發展；最后，業主委員會的產生和運行，有助于節省大量的人力，物力和財力，可以實現小區管理資源的合理配置，實現小區管理的低投入和高產出，促進資源的優化配置。
（二）對業主委員會的權力行使作出適當限制
小區業主委員會的產生和運行有很大的積極意義，且其符合小區內多數業主的共同意志，有較強的代表性，因此，小業主委員會的法人地位應給予承認。但是由于其出于起步階段，經驗不豐是其必然的缺陷，如果對其無限制的承認則可能導致權力的濫用，因此，應通過對其全力進行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權的行使，從而實現業委會作為法人所應該享有的合法權利。
（三）通過完善立法司法體系保證業委會權利的合理行使
業主委員會的權力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業主委員會行使其自身權利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：
關鍵詞:本科畢業論文;文本復制檢測;“抄襲”;治理
撰寫畢業論文是本科生在校學習的最后一項重要任務，是檢驗和考核其專業理論知識與技能、科研能力、寫作水平、寫作態度等的重要形式。長期以來，以“抄襲”為主要形式的學術不端行為深深地困擾著本科畢業論文，甚至愈演愈烈。2016年6月16日，教育部頒布的《高等學校預防與處理學術不端行為辦法》(以下簡稱《辦法》)明確指出:“學術不端行為是指高等學校及其教學科研人員、管理人員和學生，在科學研究及相關活動中發生的違反公認的學術準則、違背學術誠信的行為。”［1］畢業論文“抄襲”是大學生學術不端行為的主要形式之一，目前對其原因、方式、治理等方面的研究較多，主要側重于學生的學術道德倫理、學術規范意識與能力、學校教學與管理等層面，但這些研究對防范畢業論文寫作中的學術不端行為收效甚微。以文字復制比檢測為依據和參照的研究相對較少，基于檢測的防抄襲技術與規范研究尤顯不足，不能適應新形勢發展的要求。實踐證明，本科畢業論文“抄襲”行為的核心問題在于學術引證規范的缺失和抄襲的泛技術化。本文通過中國知網“大學生系統(本科版)”對本科畢業論文進行學術不端檢測［2］，深入剖析了當前本科畢業論文“抄襲”的表現形式及其原因，并提出有效的防范措施，以期收到良好的治理效果。
1“抄襲”的具體表現
本科畢業論文“抄襲”是指大學生撰寫畢業論文時，有意或無意地直接將現有信息與文獻中的思想、觀點、數據、圖像、研究方法、文字表述等不加引注或說明地用于本人論文中，以完成寫作任務獲得學位的行為。目前，中國知網“大學生系統(本科版)”以“剽竊”取代“抄襲”，在檢測報告單中設置并列出了“疑似剽竊觀點、疑似剽竊文字表述、疑似自我剽竊、疑似整體剽竊、過度引用”5項檢測與評價指標，每份報告單僅勾選“疑似剽竊文字表述”作為“檢測結果”。在本科畢業論文的指導過程中，我們發現“抄襲”的情況非常復雜，需要深入研究才能識得其廬山真面目。
1．1“抄襲”的形式多種多樣
實踐表明，本科畢業論文中的“自我剽竊”因大學生鮮有公開或出版著作而幾乎不存在，“整體剽竊”也因學校和學術不端檢測系統的約束而比較罕見，因此“抄襲”主要表現為剽竊文字表述、剽竊觀點和過度引用，其中以“剽竊文字表述”最為普遍;同時，因大學生缺乏必要的學術規范訓練，其畢業論文中的“剽竊觀點”現象也比較常見，不同程度地影響了其學術觀點的表達和學術質量的發揮;此外，本科畢業論文中還存在著抄襲他人論文結構和寫作思路等問題。在“抄襲”方式上，一般是直接復制已有文獻的語句予以拼湊，更多的是將已有文獻的語句從形式上予以加工，也有些是抄襲非英文外文文獻、輿圖等檢測系統比對文獻數據庫未收錄的文獻以規避檢測，甚至直接將有關文獻中的文字進行多次翻譯轉換逃避檢測等［3］。盡管“抄襲”的形式不同，但其根本表現均是對已有文字的直接或變相的復制，實質依然是抄襲思想和觀點。
1．2“抄襲”的文字量差異顯著
從抄襲的文字量看，由于未受到必要的學術訓練，不了解和不會使用現有的學術規范，大學生畢業論文“抄襲”的文字量非常不均衡和不協調。對于文字復制量，檢測報告單設置了相關的指標。第一，用“單篇最大重復字數”去衡量被使用的某篇文獻中復制文字的最大值，用“單篇最大文字復制比”去檢驗該篇文獻被復制文字量占該畢業論文總文字復制量的百分比，以表明作者對該篇文獻的使用程度以及對其它文獻的涉獵程度;第二，用“疑似段落最大重合字數”和“疑似段落最小重合字數”去分別顯示論文某段落中復制文字量的最大值和最小值，以大體揭示復制文字的多少。這些指標值能夠在一定程度上揭示出“抄襲”的程度。隨著本科畢業論文文字復制比檢測的不斷推廣與深化，論文中大段或整段直接照抄的現象受到遏制并逐步減少，“疑似段落最大重合字數”小于200字的居多，“疑似段落最小重合字數”一般在0～100字之間。總體上，論文局部上大量整體連續“抄襲”文字的較少，整篇碎片化分散式抄襲的比較普遍。
1．3“抄襲”的分布畸形雜亂
本科畢業論文的抄襲遍及論文的篇名與段落標題、摘要、引言、正文、結語、致謝、參考文獻等各個部分。本科系統目前檢測的是論文的引言、正文和結語這3個部分。在系統所設的5項檢測指標中，“剽竊文字表述”“自我剽竊”“整體剽竊”和“過度引用”都是以文字復制的方式實現的。文字復制包括合理復制和不合理復制兩種情況。合理復制是指規范、恰當地引用文章及其內容，而不合理復制則包括過度引用和抄襲。從本質上說，“抄襲”通常表現為錯誤的“引用”，不僅影響了畢業論文的學術價值，而且也在文章結構上影響了其學術表達的規范性和合理性。本科畢業論文中的引用重在通過借鑒已有的成果去幫助自己立論和對本人論點進行佐證，因此，引證文字在文中應該有其合理的分布規律。為了合理地控制和規范學術引用，系統設置了“前部重合度(HR)”和“后部重合度(ER)”兩項指標來進行檢測［4］。前者是“提出問題—分析問題”部分，主要通過學術史回顧，來對已有研究成果進行扼要羅列與分析，其引用主要分布于畢業論文的引言和正文的分析佐證部分，這些部分因引用文字量較多而允許文獻引用率高于文章正文的其他部分;后者主要是“解決問題部分和文章核心句子”，是作者表達創新性觀點和方法的部分，具體表現在論文的段落標題和論點部分，是文章的核心價值所在，一般不允許引用已有的觀點，因此，其文字復制率極低或者為零。按此規則，本科畢業論文的引用主要應該分布于引言中的文獻綜述、現狀梳理、原因總結、論據描述等部分，摘要、篇名及段落標題、論點、論證、結論等部分的引用應該很少或者沒有。從檢測報告看，本科畢業論文很少遵循這一規律，要么在引言、論據等部分沒有或少有必要的引用，暴露出論文寫作學術繼承性缺乏或較弱的缺點，要么在論文標題、論點、論證、結論等關鍵部位堆砌了較多或大量的引用文字，直接造成抄襲，嚴重地削弱甚至消除了論文的學術價值。
2“抄襲”的原因分析
關于本科畢業論文抄襲，有其“主觀原因”和“客觀原因”［5］，“表層原因”和“深層原因”［6］，“內在原因”和“外在原因”［7］。概括起來，主要原因在于學生對畢業論文缺乏正確的認識，缺乏必要的學術規范教育，學術規范意識淡薄;缺乏應有的學術訓練，寫作態度不端正，寫作能力低下;學校管理不規范、不嚴格、懲處不力;部分指導教師學術能力和水平不高、論文指導責任心不強等;指導教師普遍忽視對學術不端檢測暴露出的不端問題進行深入細致的監審和嚴格的糾正。上述原因折射出本科畢業論文寫作中學生與教師、學校、社會等利益相關方之間的諸多突出矛盾:專業知識學習技能培養與學術研究科研能力培養的矛盾，畢業論文寫作與就業的時間沖突及價值取向矛盾，畢業論文寫作的創新性與學生缺乏創新性意識、能力、研究領域、研究積累的矛盾，畢業論文的學術旨歸要求與學生的淺閱讀及數字化復制拼湊的泛技術化品性的矛盾。這些矛盾唯有在日常的教學和管理中不斷加以克服，才能使本科畢業論文寫作走上正確的軌道。
3“抄襲”的防范措施
由畢業論文抄襲的原因不難看出，大學生抄襲具有有意性和無意性，即這種抄襲可以區分為“有意抄襲”和“無意抄襲”兩種形式。其中，“無意抄襲”是學生撰寫畢業論文時，在不懂得學術規范、不具備科研能力和寫作能力、未受到有效指導等情況下，不知不覺中造成文獻引用而不標注、過度引用、機械搬用他人文字表述等不端行為。畢業論文指導實踐表明，隨著本科畢業論文文字復制比檢測的不斷普及，學生反抄襲檢測意識和手段也隨之不斷增強，抄襲變得更加隱秘和難以識別，僅憑檢測系統根本無法準確識別和判定。因此，除了提高學生思想認識、端正寫作態度、合理安排畢業論文周期、強化制度監管和懲處力度等外，還應該針對檢測暴露出的焦點、難點問題加以有效解決。
3．1提高教師的學術指導與監審能力
《辦法》明確要求:“高等學校應當將學術規范和學術誠信教育，作為教師培訓和學生教育的必要內容，以多種形式開展教育、培訓。教師對其指導的學生應當進行學術規范、學術誠信教育和指導，對學生公開、研究和撰寫學位論文是否符合學術規范、學術誠信要求，進行必要的檢查與審核。”本科畢業論文與其說是學生“寫”出來的，莫不如說是教師“教”出來的。本科畢業論文抄襲泛濫，除了學生態度、興趣、能力等原因外，更主要的原因恐怕還在于指導教師。毋庸諱言，隨著高校擴招及地方高校應用型辦學實踐的大力推行，不少教師大量的時間用于教學和實踐指導，學術研究已成副業，科研投入不斷壓縮，學術修養難以提升。學生撰寫畢業論文要求指導教師必須在論文選題、開題報告、論文提綱、資料搜集與處理、文獻資料引用、論點提出、論證形式、結論形成、參考文獻使用等每個環節都給以精心指導，尤其是在發現學生有態度不端正、畏難、敷衍、抄襲等苗頭時必須及時制止，熱情地幫助他們分析問題、化解困難，以學術訓練為目標、學術規范為準繩去引領學生潛心鉆研，迎難而上。在此過程中，指導教師對學生應肩負起學術引領人和把關人的重任，不僅要對論文寫作中的學術失范行為及時糾正，做到防患于未然，而且，更應一絲不茍地面對學生論文文字復制比檢測中發現的問題加以研究，及時責成他們認真修改，務求將文字復制率降到合理的、最低的程度，并保證行文規范。因此，教師的學術指導與監審是決定學生畢業論文成敗的關鍵。
3．2加強學生學術引證規范訓練
學生論文抄襲多為不合理引證所致，因此，杜絕抄襲最好的辦法就是教會學生合理引證。第一，熟諳學術引證規則。學術引證是指創作學術成果時，科學合理地引用已有的信息和文獻，并在文中標注序號、文末列出相應文獻的行為。多年以來，我國學術引證主要依據相關的國家標準，2015年新版《信息與文獻參考文獻著錄規則》頒行，成為本科畢業論文的文獻引用與著錄的準繩，但遺憾的是，很多畢業生甚至指導教師對此并不知悉。因此，日常的學術訓練，尤其是撰寫畢業論文時，組織學生學習和使用相關規則及研究成果尤為重要，該學習活動是撰寫畢業論文的必修課，不可或缺。第二，堅持學術引證的原則。學術引證務必科學、合理、有效，使用文獻及信息應遵循“公開性、原始性、必要性、準確性、適當性、新穎性、代表性、標準化”等原則［8］。學生畢業論文抄襲多為錯引、偽引、過引、漏引等所致。因此，要求他們了解和堅持科學的引證原則，有利于正確地把握引用之度，形成必備的學術規范素養。第三，學會學術引證的方法。畢業論文的學術引證必須掌握科學的方法。首先，應注意對引文進行合理取舍。例如，學術史回顧、佐證時要進行必要的引用;盡量采用指示性引用，適量采用意引，嚴格控制直引［9］;引用文字量力求最少化。其次，注意引文的合理分布。文獻綜述部分、佐證材料部分可適當引用文獻，而題名及段落標題、論點、結論等體現本人創新性思想觀點部分應少用或不用引文，以體現和突出本文的學術價值。
3．3科學地應對文字復制比檢測
以文字復制比為主要指標的學術不端檢測，是規范本科生學術行為、提高其畢業論文質量的必要舉措。面對檢測，有些畢業生甚至指導教師感到茫然、恐懼、束手無策;有些畢業生則抱著僥幸心理，盲目抄襲，導致復制率“超標”，自食苦果;有些學生則虛心研究檢測系統，積極請教指導老師，嚴格按照文獻參考規則和規則行事，最后順利過關。因此，師生必須勇敢和清醒地面對檢測，科學地進行論文寫作與指導。首先，明確檢測要求。撰寫論文前，應了解檢測系統的工作原理，認真研究檢測指標，嚴格按照指標和本校的有關規定去合理地使用引文。現實中，絕大多數畢業生事先對檢測系統一無所知，僅在論文初稿完成后才在導師提醒下去進行初檢，結果產生了較高的“抄襲”率，為后續修改增加了難度。同時，部分指導教師對檢測系統也缺乏足夠的了解和認識，論文定稿時，一般只關注“總文字復制比”是否“達標”，不達標，則要求學生修改，“達標”了，即便其中存在著學術不端問題也視而不見，任其過關。因此，事先明了檢測要求對于規范化地撰寫畢業論文至關重要。其次，合理地控制復制率。檢測系統是以“文字復制量”和“文字復制率”來確定檢測指標的，5項指標中，除“過度引用”外，其余4項都用“疑似”來進行確立，并對所有被檢測畢業論文僅給出“疑似剽竊文字表述”這一結論，這就說明，系統并沒有給出最終的準確結論，還需要指導教師、作者等相關責任人進行進一步的鑒別。通常情況下，復制率是由引用率和抄襲率共同構成的。學生畢業論文較高的復制率中，在除去合理引用率后，所剩抄襲率通常是由引用而不標注文后參考文獻及文中序號、抄襲多篇文獻的語句進行拼湊雜糅而不標或少標參考文獻及其序號、對單篇參考文獻一次或多次引用文字量過大、所寫論文段落引用文字量過多等造成的。因此，對于這些檢測結果應該仔細甄別區別處理:(1)對于文中引用了而文末未標注參考文獻的，應該補上，使其作為引文能夠被有效地檢測出來;(2)對于文末列舉了參考文獻而文中沒有相應的引文或引文未標注序號的，如無須引用，則刪除文后參考文獻，如屬于正常引用，則在文中補上對應的序號，以示標引;(3)對于檢測出的單篇文獻或本人論文段落中引用文字量較大的，應該盡可能多地采用質量較好的文獻，以指示性引用、變直引為意引等方式去削減復制的文字量;(4)對于因拼湊、雜糅多篇文獻內容而導致文字復制率較高的，如若作為本文論點抄襲的應該予以刪除，如若抄襲別人的文字表述以湊足篇幅而不涉及本人立論的應予刪除或換用自己的語言表述。
參考文獻:
［1］中華人民共和國教育部．高等學校預防與處理學術不端行為辦法［A/OL］．［2016－08－16］．
［2］中國知網．大學生論文管理系統(本科版)［EB/OL］．［2016－08－18］．
［3］王文福．網絡時代期刊論文隱形學術不端挖掘策略［J］．中國科技期刊研究，2016，27(7):677－682．
［4］趙蔚．學術不端檢測結果的修正標準初探:基于“文字復制比”與“文章抄襲率”的辨析［J］．中國出版，2011(22):20－23．
［5］何曉柯．大學生畢業論文抄襲現象透析及遏制對策［J］．現代物業(中旬刊)，2011，10(11):33－35．
［6］何方永．高校學士學位論文抄襲的原因與反思［J］．教育與教學研究，2011，25(11):68－70．
［7］凃朝蓮．文科專業本科畢業論文抄襲現象的成因及對策［J］．湖北廣播電視大學學報，2013，33(1):96－96．
［8］陶范．參考文獻引用原則辨析［J］．編輯學報，2006，18(4):252－254．
關鍵詞：移動通信；小區火險；火險評估
隨著城市化進程的發展，城市住宅小區數量越來越多，小區內建筑物結構日趨復雜，具有樓層高，地下車庫深的特點。發生火災后，救援較為困難。因此預防比撲火更加重要。海恩法則指出：“一次重大事故的背后，有29次輕微事故、300起未遂事故和1000起事故隱患。”如果能夠觀測火險隱患數量的變化，找到火險隱患和火災的內在聯系，即可建立一個住宅小區火險評估系統。在火險較高的時期，提醒小區安防人員提高警戒力度，加強巡視。并且保證在火災發生后，安防人員能夠有條不紊地按預案展開救援，降低火災造成的損失。
1 神經網絡技術的開發
1.1 火險等級劃分
本系統把小區火險等級分為5個等級[1]。1）1級，綠色表示，火災風險較小，小區安防人員的任務是加強火險指標的觀測和統計；2）2級，藍色表示，已存在已知火災隱患，但是發展成火災事故的條件不足，小區安防人員的任務是加強事故隱患的檢查；3）3級，黃色表示，此時可能出現輕微火災事故，小區安防人員應當盡力減小各項指標值；4）4級，橙色表示，上級物業主管部門開始介入，督促小區安防人員應加強安全宣傳，檢修消防器材；5）5級，紅色表示，上級物業主管部門制定整改計劃，加設消防工程，從建筑結構上降低火災風險。
1.2 確定15個評價指標
通過調查國內外小區防火資料，確定火險等級和15個指標有一定的關系，15個指標為：建筑物耐火等級、建筑物裝修材料耐火等級、建筑物功能類型、單位面積可燃物數量、單位面積防火隔離裝置數量、小區居民類型、消防設施檢查合格率、單位面積火災智能傳感器安裝數量、近期物業管理水平、近期消防演練水平、昨日降雨量、昨日平均氣溫、昨日小區總用電量、當日風俗節日類型、昨日居民生產活動頻繁等級。
1.3 神經網絡技術的應用
目前無法判斷15個指標對火險的影響權重，難以建立精準的數學模型從已知指標來推算火險等級。因此在小區安防工作中，通常聘請消防部門的專家實地考察指標，憑經驗判斷。但是專家屬于稀缺資源，無法每日對所有小區逐個評估，因此擬建立一種神經網絡，通過對專家案例的學習，仿真專家的推理邏輯。
神經網絡選擇BP神經網絡，BP神經網絡是一種多層前饋網絡，按誤差逆傳播訓練，其神經元結構見圖1[2]。BP神經網絡能夠逼近各種復雜函數，即只要火險指標和火險等級存在著數學關系，即使無數學模型的支持，也能夠通過學習歷史數據，仿真函數的行為。
因為需要評判的指標多，求解問題很模糊，因此選用雙隱層的BP神經網絡，采用數學專業語言Matlab做為神經網絡的開發工具[3]。
1.4 收集訓練數據
選取60個小區，調查每個小區的15個指標，專家查閱指標，實地分析給出火險評價等級，填寫專家評價表，見表1。前50組數據做為神經網絡的訓練數據，后10組做為神經網絡的檢驗數據。
1.5 建立神經網絡
調整神經網絡各層傳遞函數和各層神經元節點個數，多次實驗，采用“MSE（均方差）”檢驗精度，找到精度最好的網絡結構，其結構形式見圖2。輸入層神經元節點15個，用于承接15個指標的輸入；隱藏層的第1層神經元節點27個，采用“tansig”傳遞函數；隱藏層的第2層神經元節點9個，采用“logsig”傳遞函數；輸出層神經元節點1個，用于輸出火險等級，采用“purelin”傳遞函數。
1.6 訓練神經網絡
在第70次訓練時，神經網絡快速收斂，并達到預設精度要求，訓練結束。訓練過程見圖3。
1.7 自檢訓練精度
需要對訓練精度自檢，從而判定訓練數據是否有效。把50組訓練數據提供給神經網絡獨立評價，計算網絡評價結果和專家結論之間誤差，兩者誤差見圖4。圖4中，專家結論用“”表示，網絡評價結果用“+”表示，“”與“+”吻合，則表示網絡評價和專家結論一至，不吻合時，兩者距離表示誤差大小。圖4表明50組訓練數據中存在9個樣本誤差，誤差范圍很小，訓練精度達到了要求。
1.8 檢驗評估精度
最后10個樣本沒有參加訓練，用于判定神經網絡對未知指標的評估能力，神經網絡獨立評價的結果和專家結論完全吻合。說明本次構建的神經網絡已能模擬專家邏輯，可以取代專家，對小區火險做出獨立評價。
2 物聯網架構的設計
成熟的物聯網架構通常劃分為三層：感知層、網絡層、智慧層。在本系統的設計中，感知層用傳感器網來實現，網絡層采用了短信技術[4]，智慧層建設為云計算中心，智慧層的核心計算邏輯采用訓練好的神經網絡[5]。
2.1 傳感器網的建設
15個評價指標可分為三類，第1類為長期指標，包括“建筑物耐火等級、建筑物裝修材料耐火等級、建筑物功能類型、單位面積可燃物數量、單位面積防火隔離裝置數量、小區居民類型”；第2類為中期指標，包括“消防設施檢查合格率、單位面積火災智能傳感器安裝數量、近期物業管理水平、近期消防演練水平”；第3類為短期指標，包括“昨日降雨量、昨日平均氣溫、昨日小區總用電量、當日風俗節日類型、昨日居民生產活動頻繁等級”。
其中長期指標一年設定一次，中期指標一月設定一次，短期指標除了“當日風俗節日類型”可以從日歷數據庫中查詢外，其它四個指標為環境因子，需要每日觀測和采集。在小區建立小型氣象站[6]，設置傳感器采集每日的降雨量和氣溫。在小區各樓電表安裝用電量無線傳感器，各樓的每日用電量將被匯兌，計算獲得小區總用電量。在小區出入口處的車輛道閘安裝門磁傳感器，記錄車輛進出的頻次[7]。同時在小區出入口處的人行道上安裝熱釋電紅外傳感器，記錄小區居民進出的頻次。對各出入口的車輛進出頻次和居民進出頻次求和，作為居民生產活動頻次，換算成居民生產活動頻繁等級。各傳感器用無線通訊的方式組成無線傳感器網，傳感器處理模塊負責接收各傳感器發來的檢測參數，換算成火險評價中的第3類指標。
2.2 短信平臺的建設
選擇“Microsoft Visual FoxPro 9.0”開發短信平臺，短信平臺負責將15個評價指標組成一條短信，發送給云計算中心。構建短信平臺需要一臺GSM MODEM（短信貓），GSM MODEM和計算機之間采用串口通訊。調用MSCOMM控件，采用“CREATEOBJECT”函數建立了名稱為“SMS”的串口對象，一切短信控制都是基于該對象并調用對象各項方法實現。短信平臺的架構見圖5。
向串口發送“AT+CMGS=138（0x0D）”，在本文中非可顯示字符用括號加16進制碼表示。該AT指令命令GSM設備作好準備，即將發送一個總長度為138的短信，約0.02秒后GSM設備回應：“AT+CMGS=138（0x0D）（0x0D）（0x0A）>（0x20）”，其中 “AT+CMGS=138”是AT指令回顯。“>（0x20）”是設備進入待接收短信主體狀態的標志。從串口讀到這個標志后，可繼續發送短信主體。短信主體必須進行PDU編碼，PDU編碼表如下：
當GSM MODEM成功接收到這一短信主體時，先是立即向串口回顯原文，約5S后如果發送成功，設備再次向串口返回：“（0x0D）（0x0A）+CMGS 27（0x0D）（0x0A）（0x0D）（0x0A）OK（0x0D）（0x0A）”；如果設備無法執行短信發送，例如短信主體格式或編碼錯誤、手機資費不足、無信號等原因，則將向串口返回“（0x0D）（0x0A） ERROR（0x0D）（0x0A）”，故查詢設備返回信息是否有“OK”或“ERROR”的標志就可以判斷本次短信是否發送成功。至此短信發送模塊開發完成。短信接收模塊的編碼和通訊開發類似于短信發送模塊。短信接收的方式采用每60s循環接收的方式。
2.3 云計算中心的建設
在物流集團總部架設一個小型的云計算中心，并建設一個短信平臺，用于接收各小區發來的指標短信。目前云計算有三種類型：公有云、私有云、混合云，本課題選擇私有云類型。私有云是指企業自己使用的云，它所有的服務不是供別人使用，而是供自己內部人員或分支機構使用。待時機成熟后，可以演變成混合云。混合云是指云計算提供的服務既供自己內部使用，也可供第三方系統使用。在未來，小區火險評價將納入城市安防的總架構，系統采集的指標和計算結果將提供給智慧城市的其它系統共享[8]。
3 系統應用實效
系統在某物業集團投入了試用，每天晚上零點過后，各小區結束一天的環境因子采集工作，拼接成攜帶15個指標的短信，例如：“凱麗花園，4，1，2，1，2，2，1，2，1，2，2，1，3，4，5”。把指標短信通過小區短信平臺發送給云計算中心的短信平臺[9]。
云計算中心接收到各住宅小區發來的火險因子短信后，對短信解碼，取出15個指標，調用訓練好的神經網絡評估火險等級，并以短信的形式將計算結果發給小區所有安防人員。整個接收、計算與發送工作過程，約耗時15s[10]。
小區安防人員收到小區火險等級后，即可按預案執行應對措施，加強巡邏和演練。并根據火險等級的標識色，在小區大門安放紅、橙、黃三種醒目的警示牌，告誡過往的居民，宣傳消防注意事項，提高居民火災防范意識。當一個小區的火險等級一直居高不降時，物業集團可以及時發現并介入管理工作，安排專家對小區的消防工作加以整改，治理小區環境，增設消防器械，減少火災帶來的經濟損失。
4 總結
本系統的物聯網架構能夠實現環境因子的自動采集和指標短信的自動上傳，云計算中心能夠集中受理多個小區的查詢請求，將計算結果以短信的形式群發給全部安防人員。本系統計算延時小，火險評價準確，適用于各類住宅小區。
[參考文獻]
[1]林宇洪，景銳，景林.森林防火手機短信平臺的設計與實現[J].西南林學院學報，2009，29（4）：59-62.
[2]張英才.基于模糊神經網絡的企業人力資源風險評價[J].河南理工大學學報（社會科學版），2005，6（1）：21-23.
[3]劉娜，趙永樂，邵光成.基于遺傳神經網絡的企業人力資源結構預測[J].統計與決策，2007，（1）：144-146.
[4]湯麗芝.大學校園“短信文化”的正負效應及其對策研究[J].福建高教研究，2005，（3）：49.
[5]林宇洪.南方林區林產品物流監管系統的研究[D].福建農林大學碩士研究生論文，2010.
[6]周屹，孔憲軍.GSM 短信方式的自動氣象站的維護[J].林業機械與設備，2004，32（4）：28-29，39.
[7]齊建東，蔣禧，趙燕東.基于無線多媒體傳感器網絡的森林病蟲害監測系統[J].北京林業大學學報，2010，32（4）：186-190.
[8]林宇洪，林玉英，胡喜生，等.后林改時期的林權WebGIS管理系統的設計[J].中南林業科技大學學報，2012，32（7）：146-150.
關鍵詞：高層建筑；消防設計；措施探究
Abstract: Due to the high building fire hazard, fighting difficult, therefore, in the architectural design should take precautions against fire, in case of fire and reduce fire hazard to life and property. The main problem in this paper, mainly from the high-rise building fire safety design in the presence of and the solving measures, discuss how to carry out the fire protection design of tall buildings.
Key words: high-rise building; fire protection design; measures to explore
中圖分類號：[TU208.3]文獻標識碼：A文章編號：
一、前言
近年來，隨著我國經濟社會的高速發展和城市化進程的持續加快，以及城市建設用地受限等因素的制約，導致城市高層建筑層出不窮。這些大型綜合性建筑功能完善，為市民和旅客的生活及工作帶來了極大便利。同時，高層建筑由于其自身的建筑規模龐大、人員密集、使用功能復雜、裝飾裝修及內部可燃物品普遍較多，一旦發生火災后將迅速蔓延，人員疏散困難，撲救實施難度大，將給國家和人民的生命安全和財產帶來巨大損失。因此，對高層建筑火災成因進行相應的分析，尋找符合其實際的消防安全管理的有效途徑，制定合理可行的預防措施，對避免高層建筑火災具有重要的現實意義。
二、高層建筑火災發生特點
1、火勢發展迅猛，易產生煙囪效應
高層建筑內部的裝飾裝修材料和儲存、使用的物品大多數可燃、易燃性較強，建筑的豎向垂直通道，如樓梯間、電梯井、電纜管道井等，如果防火分隔設置時存在消防設計缺陷，一旦產生較大的火源時，高層建筑將像一座中空的高聳煙囪，高度越高，煙囪效應越強，火勢發展越迅猛，極易引發重大的火災。
2、人員疏散困難，傷亡嚴重
高層建筑一旦發生火災后，由于垂直疏散的距離相對較遠，人員又高度集中，普通電梯此時不能作為安全疏散通道使用，而且人的疏敬方向與煙氣蔓延的方向正好相反，人在煙霧中，尤其是高溶度的煙霧中能見度大幅降低，在短時間內甚至難以找到安全通道。實際情況也如此，大多數火災中大多數人員也是由于難于及時安全疏散，吸入毒性氣體過多而致死。
3、火災撲救難度大
高層建筑內部一旦發生火災，撲救難度相對較大，尤其是處于密集建筑群中的高層塔樓主體建筑，其連接的附屬裙樓由四周將其包裹在中間區域，使得火災發生時消防車難于接近，消防隊員攀登難度高，受現有消防技術及消防登高使用設備的限制，以及高層建筑玻璃幕墻的阻礙和高空風力較人和風向多變的影響，破拆玻璃窗進行自然排煙的消防措施一般難以實施，相對于一般低層建筑，其撲救效率顯著降低，最佳滅火時機難于把握。
4、建筑管網復雜，火險隱患大
一般綜合性的高層建筑內均設有種類繁多的管道和電氣系統設備，這些水平和垂直的管網或線路是火災發生時煙氣和火勢發展擴大最迅速的通道。通常，這些管網內大部分未設置相應的排煙防火閥門，加上油垢塵埃的長期堆積，部分防火閥門在火災發生時也時常失效，高層建筑一旦發生火災時，大量的煙火從燃燒層窗口噴出，在戶外風力和氣流的綜合作用下，上層門窗玻璃逐漸烤裂，依次引發上層建筑室內的火勢蔓延。
三、高層建筑存在的火災隱患
1、先天設計缺陷、消防布局不合理
建筑物的安全性與它的設計結構有很大的關系。部分建筑物的設計大部分只考慮其使用功能，忽視其必要的抗災能力，存在先天性火災隱患，例如，沒嚴格按國家消防規范要求設計防火分區、自動消防系統、疏散通道等；各管道豎井在連接或穿過各樓層、地面、墻壁時的封堵措施、技術保障不到位，導致“阻燃”結構不阻燃。長期以來，國內許多高層建筑項目在前期設計中，為提高產品的市場競爭力與經濟效益，過多的注重了建筑平面布局的“美觀”，加上施工現場的環境限制，導致高層建筑的周邊區域存有步行街、坡道、高冠樹木、臺階、高空供電線路及設備等。基于此種平面布局、場地環境，在高層建筑的長期使用中，一旦發生火災，消防車將難以進入有效滅火范圍，即使能夠進入火災現場，也將受到建筑周邊設施的干擾，嚴重削弱了消防工作的時效性，導致火災規模擴大、滅火救援困難。
3、建筑材料不合格
隨著我國房地產市場的競爭不斷加劇，現代企業為了從中求得生存與發展，在不斷豐富建筑功能、結構形式的同時，以縮減項目投資、采購資金的方式來擴大經濟利潤，從而難以保證施工用料的安全性、科學性。此外，由于缺少專業、系統的培訓，一線施工人員缺乏一定的消防安全意識，而工程設計師也僅考慮了業主在外觀、功能等發面的要求，以至于建筑材料在質量、規格、特性等多個方面的不足，埋下火災隱患。
4、消防管理工作不到位
目前，我國多數高層建筑的結構形式較為復雜，而消防設施的種類也相對較多，從而造成消防管理工作的難度加大。與此同時，對于特定高層建筑的消防管理，通常是由社會機構、物業公司來執行，由于這些組織機構內部的人員流動較為頻繁、專業資質難以保障、責任意識較差，從而導致消防系統、設備的檢修維護不到位，發生火災時的組織疏散、救援處理也相對遲緩，加上一些業主沒有及時支付物業管理費，使得消防系統處于長期閑置、癱瘓狀態。現代高層建筑面積大，層數高，功能也越來越復雜，有的一座建筑內既有商店、各種餐廳、娛樂設施，還有辦公、旅館、公寓等，為了滿足各種使用功能和美觀需要，室內的裝飾
裝修經常不可避免地使用到可燃材料，比如歌舞廳等娛樂場所里采用大量塑料、纖維織品等可燃物質；賓館、飯店內大量的陳設采用木材、塑料和棉、麻、絲、毛等可燃材料；商場內經營的多數商品是可燃物品，有些雖然本身是不燃材料制成，但其包裝箱、盒卻都是可燃的；還有一些如指甲油、摩絲等均屬易燃易爆的化學危險品。火災荷載的大幅度增加，與火源接觸到的機會就多，增大了發生火災的幾率和危害，一旦起火，火勢很容易進入快速發展階段并迅速蔓延，火災持續時間長，燃燒猛烈，而且會出現持續性高溫，甚至可能使轟然提前發生，從而造成更大的危害。
四、高層建筑火災隱患的防范措施
1、嚴格規范高層建筑設計
高層建筑存在的火災隱患，在很大程度上是由于項目的結構設計、消防設計不規范所導致。對此，應加強對工程設計環節的監督、管控，建立相應的建筑安全責任制與圖紙復審機制，并深入施工現場進行勘察、測量，在充分了解、掌握環境條件的基礎上進行具體工作。對于建筑內部結構的設計，應嚴格依據我國有關的消防技術規范，以專業、標準的方式劃分防火區域及隔離；對于建筑施工、裝修所用的材料，應盡可能的選擇無毒、無害、不易燃的產品，對于特殊區域、關鍵結構的施工用料，應事先做好防火測試，從根本上避免火災隱患的產生，提高實體建筑的耐火等級。全部設計完成后，應將具體的圖紙、方案報送至有關的公安消防部門，待通過專業、系統的審核與驗收后，才可正式進入施工階段。此外，在實際的施工過程中，應以隨機抽查的方式，對各項設計的完成情況、變更
事項加以評定，避免參建單位、在崗人員為謀取利益而隨意篡改設計。
2、合理選擇建筑保溫結構
對于高層建筑的保溫層，可燃性材料的使用將進一步擴大火災發生后的規模與擴散程度。因此，應重點加強建筑機構的生產加工、長期使用中的管理、控制，由建設單位、工商管理、質量檢驗部門等有關單位協同合作，進一步統一、明確高層建筑材料的設計標準、技術規范，將具體的監管、質檢工作落實到材料的選擇、采購、生產、加工、使用等多個階段、環節，積極推廣、應用砌塊構建夾層保溫材料。作為高層建筑使用期間的主要管理機構，物業管理公司應加強重視其內部主管人員與相關在崗職員的安全教育、消防訓練，在不斷提高消防安全管理能力的同時，加大宣傳力度，以講座、傳單、板報等多種形式，提高業主的安全防范意識。
4、進一步加強消防安全管理
高層建筑的消防安全責任人和管理人要定期對消防設施和滅火器材進行維修、保養和測試，使其處于良好狀態。物業、使用單位等要加強監督和管理，制定嚴格的用火用電管理制度和緊急安全疏散方案。高層建筑內設置公眾聚集場所的單位，要嚴禁在營業時進行設備檢修、電氣焊、油漆粉刷等施工、維修作業。在焊接切割作業時，必須經過嚴格審批，在落實防火措施后方能作業。
五、結束語
高層建筑的消防設計關系到人民群眾的生命財產安全，因此建筑設計人員在對待消防設計問題時要尤其謹慎負責，并在最大限度的保證高層建筑物的消防安全條件下采用最經濟節省的消防設計。
參考文獻：
[1]徐少波從高層建筑火災風險指標探究消防設計措施[會議論文]2009第十一屆中國科協年會
物業規約（以下簡稱“規約”）,又名“業主公約”、“物業管理公約”、“住戶規約”、“管理協議”、“區分所有規約”和“管理組織規約”。但規約的概念究竟如何界定,在學術界聚訟紛紜。有人認為,“規約乃規范區分所有建筑物之管理、使用以及所有關系的自治規則”。[1]有人認為,“所謂規約,是指全體區分所有權人就建筑物與基地之管理、使用及所有關系,以書面形式所為之自治規則”。[2]有人認為“,規約系全體區分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書面為一致決之合意”。[3]有人認為,“所謂規約者,乃以區分所有建筑物之合意或集會的決議所定建筑物的管理、營運的根本原則”。[4]有人則認為,“規約乃是全體區分所有人以書面作成有關建筑物或基地或附屬設施之管理使用之一種區分所有人相互間事項之合意”。[5]
以上定義有的強調規約的自治規則性質,有的側重規約的締結程序和形式。筆者認為,鑒于規約的效力不僅及于區分所有權人,還及于區分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經濟國家和地區的規約均不以全體區分所有人一致同意為其生效要件,把規約界定為合同或契約實有不妥。筆者認為,規約有實質意義與形式意義之別。實質意義上的規約指多數區分所有權人（業主）通過業主大會決議程序制定的、調整區分所有建筑物的使用、維護、管理以及業利義務的、對全體業主具有拘束力的自治規章；形式意義上的規約則指記載該自治規章的書面文件。
以其發生作用的期間為準,規約可分為臨時規約和正式規約。前者指建設單位在銷售物業階段制定的、對建筑物區分所有關系作出約定的臨時性自治規章。后者指在廣大業主入住小區后由業主大會通過的業主自治規章。臨時規約是在前期物業管理階段由開發商起草,并經由業主在簽訂商品房買賣合同之時分別簽字承諾的程序而被提升為規約。臨時規約由于陸續獲得了全體業主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業主大會的通過程序、未獲得全體業主的充分審議與醞釀,因此臨時規約應盡早上升為正式規約。
我國《物權法》先后五次提到了“規約”,并在第83條明確要求業主遵守法律、法規以及規約。《物權法》頒布后,國務院于2007年8月26日對《物業管理條例》作出修改,充實和完善了有關規約的規定。鑒于《物權法》使用了“規約”的概念,修訂后的《物業管理條例》將“業主公約”易名為“規約”,將“業主臨時公約”易名為“臨時規約”。
二、規約的法律性質
（一）規約調整區分所有建筑物的業主之間的利益關系
在獨門獨院的單獨所有建筑物上,物權和利益關系較為簡單,不存在區分所有的法律關系,也無需規約。但在眾多業主共居一座建筑物、共享小區共有部分和共用部分的情況下,建筑物區分所有關系日漸復雜,規約的登場水到渠成。沒有建筑物區分所有關系,也就沒有規約。新《物業管理條例》第17條第1款明文要求規約對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。規約看似調整人與物的歸屬與利用關系,實則調整人與人之間的利益關系。
（二）規約的實質是對建筑物區分所有權的確認與鞏固
建筑物區分所有權是規約的效力之源。為充分保護小區業主的財產權利，《物權法》第6章專門規定了業主的建筑物區分所有權。規約的核心價值在于,在法律和行政法規的制度框架內,進一步確認和維護廣大業主的建筑物區分所有權。建筑物區分所有權有廣狹二義。狹義的區分所有權僅指專有權而言,即業主對建筑物內專有部分享有單獨或單一的所有權。至于該單獨所有權由一人所有或數人（如夫妻或家庭成員）共有,并不影響該單獨所有權的性質。專有權是業主享有的核心權利。廣義的建筑物區分所有權則指專有權、共有權、共用權、管理權（又稱“治理權”、“成員權”）四位一體的權利。《物權法》第70條也從廣義上界定了業主的建筑物區分所有權:“對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權”而已。[6]專有權的行使以各業主取得的專有部分的面積為邊界,共有權、共用權、管理權的行使原則上也以各業主專有部分的面積比例為計算依據,但全體業主協議或規約另有約定的除外。為了從根本上維護全體業主的切身利益,廣大業主必須通過規約的彈性化條款詳細規定謀求業主利益共享、多贏的法律機制,并明確禁止任何害及特定業主和不特定業主的行為。例如，《物權法》第77條禁止業主違反法律、法規以及規約,將住宅改變為經營性用房。可見,雖然立法者不禁止業主將住宅改變為經營性用房,但規約有權禁止業主將住宅改變為經營性用房。因此,規約派生于建筑物區分所有權,且為鞏固與落實（而非否定）建筑物區分所有權而存在。
（三）規約具有自治規章的性質,但與合同有著嚴格區別
意思自治、物權尊重與過錯責任乃當代民法的三大重要支柱。規約是廣大業主意思自治的產物。制定和實施規約是業主弘揚物業民主和業主自治精神的重要方式。規約應當囊括業主圍繞區分所有建筑物的使用和管理所發生的各類法律關系,既包括業主對建筑物的單獨所有權關系,也包括業戶共同體的共有關系,還包括業主共同體內部的治理關系（如業主大會制度和業主委員會制度）等,因此堪稱業主共同體的“總章程”和“內部小憲法”。
有學者認為規約是與買賣、金錢借貸等類似的區分所有權人間的契約[7],有學者認為規約與單純的甲乙兩當事人間的契約并不相同,為更加社會化的契約。筆者認為,規約作為自治規章雖與合同同屬意思自治的產物,但并非嚴格意義上的合同或契約。嚴格說來,意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來,二者有三大主要區別:
（1）體現的當事人意志不同。在不侵害當事人和第三人合法權益的底線下,合同要體現各方締約當事人的意思表示。而由于業主人數眾多、很難獲得全體業主的一致同意,規約只需將在建筑面積和人數上均處于多數地位的業主的意志擬制為全體業主的意志即可。因此,規約要體現小區共同體最高意思決定機構（業主大會）的意志,即大部分業主的意志,而非必然體現每位業主的意志。當然,科學而睿智的規約應當盡量把追求全體業主的利益最大化作為價值追求。
（2）相對性的表現形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設定義務,只能為第三人設定利益；而依《物業管理條例》第17條第3款,即便沒有參加規約制定和表決的業主,也要接受規約的拘束,履行規約規定的義務。實際上,不僅業主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規約的拘束,物業服務企業也受其拘束。此為規約與普通的債權契約又一本質區別。
（3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權法》第76條第2款和《物業管理條例》第12條第3款,業主大會有權根據面積多數決和人數多數決的雙重多數決定原則變更規約中的全部或部分條款,即使某一業主不同意,亦不影響規約變更之效力。可見,將“規約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規約的自治性格、私法性格,更加突出業主在塑造和影響規約內容方面的決定性作用。但問題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴謹。
（四）規約是對區分所有建筑物立法的細化、補充和變更
作為意思自治的法律文件,規約有必要、也有可能對區分所有建筑物立法作出補充和變更的相關規定。具體說來,可以區分三種情況:（1）在立法者僅作出原則規定的情況下,規約可以在技術操作層面就細節問題作出詳細規定。（2）在立法者未作任何規定的情況下,規約可以根據立法者的授權作出補闕規定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現。（3）在立法者作出任意性規定的情況下,規約可根據小區業主的意思自治變更任意性立法規定,改采更適合本小區特殊情況、更符合廣大業主切身利益和內心真意的小區自治規則。正因為如此,在法院或仲裁機構適用規約裁判案件時,應當重視規約作為物業糾紛裁判準則的重要作用。
三、規約對人的律拘束力
（一）規約對全體業主具有約束力
《物權法》第83條第1款和《物業管理條例》第7條第1項均從正面規定了業主遵守規約的義務。《物權法》第78條規定,業主大會或業主委員會的決定,對業主具有約束力；《物業管理條例》第17條第3款更明文規定:“規約對全體業主具有約束力”。即使某業主在制定和修改規約時發表了反對意見,也要受該規約的約束。該法第77條還規定業主不得違反法律、法規以及規約,將住宅改變為經營性用房。當然,如果規約違反了法律和行政法規,任何業主均有權尋求司法救濟。由于業主委員會委員當然具備業主的身份和資格,規約對業主委員會委員當然具有拘束力。
（二）規約對房屋受讓人具有約束力
規約對于直接從開發商手中購買一手房的業主以及從其他業主繼受取得二手房的新業主都具有拘束力。規約約束規約締結時的業主,其法理依據在于業主人頭多數決與面積多數決的雙重物權民主機制。規約也約束并未參與管理公約締結的新業主。其法理依據在于,新業主從前手繼受取得二手房時不僅取得了對二手房的物權,而且概括繼受了前手作為業主的法律地位或資格。既然前手的業主地位和資格中包含遵守規約的義務,后手當然應當履行該義務。該觀點可概括為業主地位移轉說。在公司法框架下,股權受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當然繼受前手遵守章程的義務。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規約。
值得注意的是,我國臺灣地區《民法典》物權編條文修正草案第799條第6款也確認了規約對區分所有建筑物受讓人的拘束力:“區分所有建筑物之所有人間依法令、規約或約定所生之權利義務,繼受人應受拘束。但特定繼受人對于規約或約定之內容,以明知或可得而知者為限。”[8]由此可見,規約對繼受人生效的前提是規約已經獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規約內容明知或應知。
（三）規約對物業服務企業具有約束力
《物權法》和《物業管理條例》雖然明確規定規約對全體業主具有約束力,但規約對物業服務企業是否具有約束力,則語焉不詳。例如，《物業管理條例》第36條第1款雖然要求物業服務企業按照物業服務合同的約定提供相應的服務,但也未觸及規約對物業服務企業的拘束力問題。
物業服務企業既然與全體業主立于物業服務合同關系之中,則受《合同法》總則的調整,似乎不必遵守業主群體的意思自治文件。但問題在于,物業服務企業在為多數業主提供物業服務時,物業服務企業與業主之間會存在利益沖突。倘若物業服務企業在提供物業服務時漠視規約的內容及其背后的主流價值觀,就無法為廣大業主提供滿意的物業服務。因此,從物業服務企業接受委托的法律事實本身可推定其作出了遵守規約的默示承諾。
無論從圓滿履行物業服務合同的角度看,還是從緩解當前物業服務企業與業主尖銳對抗的矛盾的角度出發,物業服務企業都必須遵守和落實規約。畢竟,接受委托而提供物業服務是一種誠信密集型、風險密集型的商事活動。物業服務企業本應在接受委托之前對規約作出必要的審慎調查,而取得并知悉規約內容則是其中的重要一環。當然,倘若物業服務企業不愿接受規約的拘束,也可放棄提供物業服務的商業機會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業管理條例》第23條要求建設單位在物業銷售前將臨時規約向物業買受人明示,并予以說明；物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時規約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應對業已存在的臨時規約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業主提供職業化、專業化物業服務的企業更應作出遵守承諾。
有人可能擔心業主惡意濫用制定規約的話語權損害物業服務企業的權益。此種擔心是不必要的。首先,規約的內容必須合乎法律和行政法規所保護的法意和主流價值觀（包括誠實信用原則與公序良俗原則）,與強制性法律規范相抵觸的規約條款無效。《物業管理條例》第17條第2款也明文要求規約尊重社會公德,不得違反法律、法規或損害社會公共利益。其次,對于內容存在法律瑕疵的規約條款,任何人（包括物業服務企業）均可向人民法院提起規約條款無效確認之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》并未規定人民法院對瑕疵規約的司法審查機制,亦未明確規定物業服務企業的請求權。建議立法者修改《物權法》和《物業管理條例》時補闕這一立法漏洞,以充分維護物業服務企業的合法權益。
（四）規約原則上不能當然拘束承租人
規約固然可以拘束業主,但在業主出租房屋的情況下,規約是否對承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說來,規約原則上不能當然拘束承租人,但規約設定的可讓渡義務可籍由租賃協議轉移給承租人,至于規約設定的、與使用人身份緊密相連的義務則可直接拘束承租人。既不能認為規約對承租人絲毫不產生拘束力,也不能認為規約中的全部內容絕對都拘束承租人。首先,規約原則上不能當然拘束承租人。這是由于規約的制定和修改主體是全體業主,而非承租人。承租人要參與規約的制定和修改過程,只能從出租人尋求權的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規約的主體資格。恰恰由于規約的制定和修改過程無法充分反映和體現承租人的利益與意志,規約只能是業主的自治自律規章,而非承租人的自治自律規章。相比之下,在房屋轉讓的情況下,由于業主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業主享有的完整物權以及由此派生出來的諸多業利并未當然移轉給承租人,因此規約原則上不能直接約束房屋的受讓人。
其次,規約設定的可讓渡義務雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協議的轉化程序,將規約設定的業主義務轉移給承租人。換言之,租賃協議可以把規約為業主設定的某些具有可讓渡性的義務轉化為承租人的約定義務。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規約、而是租賃協議。基于這一法律思維，《物業管理條例》第48條也規定“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和規約的有關規定。物業使用人違反本條例和規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任”。因此,承租人可以通過租賃協議把規約設定的部分義務轉嫁給承租人,但無權把自己基于規約承受的義務全部轉嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向物業管理公司繳納物業費的行為似乎源于規約設定的義務,實則源于租賃雙方之間的房屋租賃協議。業主向物業服務企業交納物業服務費用是規約和物業服務合同為業主（而非承租人）設定的義務。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業服務企業交納物業服務費用,物業服務企業也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權。當然,物業服務企業、出租人與承租人可以簽訂三方協議,直接約定由承租人直接向物業服務企業繳納物業費、進而免除出租人的繳費義務。但此時承租人直接向物業服務企業繳納物業費的義務產生于承租人的意思自治,而非源于無法體現承租人意思自治的規約強制。此外,倘若三方協議并未明確約定免除出租人的繳費義務,在承租人拒絕或怠于向物業服務企業繳費的情況下,物業服務企業依然有權向出租人追償。
其三,規約規定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業主物權的義務可直接拘束承租人。此類義務雖然拘束業主,但在業主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務直接拘束承租人。此種義務與其說是規約設定的義務不如說是《物權法》設定的義務。不動產物權包括其他業主對專有部位、共有部位與公用部位的物權也應受到包括承租人在內的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；必須按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關系；必須按有關規定合理使用水、電、氣、暖等設施設備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結構、主體結構、改變房屋外觀,應當對其他業主承擔相應的民事責任（包括恢復原狀、賠償損失等）。對于業主的同居者承擔的此類義務也應做如此解釋。至于規約中載明的與使用物業并不直接相關的義務（如按規定交存、管理和使用專項維修資金的義務、參加業主大會并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。
此外,鑒于開發建設單位是小區物業的原始業主,該業主的身份貫穿于物業銷售的全過程,甚至在物業銷售完畢之后開發建設單位依然擁有對小區部分建筑物的物權,因此開發建設單位也應接受規約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。四、規約的生效時間
（一）成立生效主義
規約的生效時間是指規約開始對相關當事人產生法律約束力的時間。遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》均未規定規約的生效時間。根據私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時起生效,但法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。《合同法》第44條亦有類似規定。因此,規約原則上應當自其被業主大會通過之日起開始生效。至于業主大會的通過要件,根據《物權法》第76條第2款之規定,制定和修改規約應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。為穩妥起見,業主大會通過和修改規約應當作出書面決議,并由參會業主或其人在決議上簽字。
值得注意的是,一些地方推出的業主規約范本將行政機關的審批與入住業主的簽字比例共同作為規約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業主公約》第4條第1項規定“,本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效”。行政機關批準的好處在于:有利于運用行政保護手段提升規約內容的合法性水準；但其缺點在于:不利于充分弘揚業主自治的精神,也不利于充分發揮司法審查的積極作用。
筆者認為,我國《物權法》和《物業管理條例》均未將行政批準或行政登記作為規約的生效前提,不能解釋為立法者的無心之失,而應當解釋為立法者鼓勵業主自治和物業民主的良苦用心。當然,為提高規約的公示力和公信力,方便潛在的購房者前往查詢規約內容,立法者應當要求規約在行政主管機關辦理備案或登記手續。
成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過附條件或附期限的方式控制規約的生效時間。[9]例如,規約可約定該規約在某一時點屆至時開始發生效力,也可約定在某一條件成就時開始發生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強制性規定和邏輯常理。倘若規約本身并未約定規約生效的時間或條件,規約應當理解為自其被業主大會通過之日起生效。
（二）臨時規約的生效時間
臨時規約與正式規約的生效時間并不相同。《物業管理條例》第23條規定,建設單位應當在物業銷售前將臨時規約向物業買受人明示,并予以說明；物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時規約予以書面承諾。筆者認為,建設單位在物業銷售前起草臨時規約的行為可以理解為要約行為,物業買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時規約自其被買受人書面承諾之時起生效。由于在一個物業管理區域內存在眾多業主,業主買受物業的時間和書面承諾時間又有先后之別,認定臨時規約的效力只能采取因人而異的態度。具體說來,臨時規約并不像正式規約那樣對全體業主具有一體適用的統一生效時間。對于不同的業主而言,由于承諾的時間存在先后差異,臨時規約的生效時間也會存在先后之別。
但在實踐中,仍存在一些認識偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規約示范文本》（征求意見稿）第42條規定:“本規約作為物業買賣合同附件,自物業第一買受人簽字承諾之日起生效,至業主大會制訂的規約生效之日終止”。此外,建設部在2004年9月的《業主臨時公約示范文本》第37條也規定:“本臨時公約自首位物業買受人承諾之日起生效,至業主大會制定的《業主公約》生效之日終止。”上海市房屋土地資源管理局于2005年1月的《業主臨時公約示范文本》第14條亦步亦趨:“本公約自本物業管理區域內的首套物業銷售之日起生效,至業主大會成立并通過《業主公約》后終止。”此種表述的邏輯并不嚴謹。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現第二買受人或第三買受人,就不能得出結論認為臨時規約在第一買受人簽字承諾之日就已經對第二買受人生效,而只能認為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規約作為物業買賣合同附件,自物業買受人分別簽字承諾之日起陸續生效,至業主大會制訂的規約生效之日終止”。
鑒于實踐中的首次業主大會召開難度相當之大,致使大部分業主入住小區與首次業主大會召開之間的時間曠日持久,為便利業主及時根據入住以后物業管理的新情況和新問題在法治框架內靈活調整區分所有建筑物的權利義務關系,筆者認為已經簽署承諾遵守臨時規約的業主有權根據《物權法》第76條之規定修改臨時規約。換言之,在臨時規約經由業主大會轉化為正式規約之前仍然具有可修改的性質。主要法理依據在于，《物權法》第76條提到的制定和修改規約的事項“由業主共同決定”。此處的“規約”包括“臨時規約”；“業主共同決定”既包括業主大會的決策機制,也包括業主大會之外的決策機制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意修改臨時規約,則臨時規約的修改行為原則有效。
五、規約的可訴性
（一）規約具有可訴性
規約是業主共同體的自治規則,是業主共同體的“根本憲法”。基于契約自由的理念,可以認為生效的合同等于有效的法律；基于物業民主和業主自治精神,也可以說生效的規約等于有效的法律。因此,生效的規約包括臨時規約不僅受到法律的確認和保護,也具有在物業爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規約不僅可以作為判斷侵害業主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據,也具有較強的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗規約法律效力的試金石。
可喜的是，《物權法》第83條第1款從正面要求業主遵守法律、法規以及規約,第2款則從反面規定了違反規約的行為的法律后果:業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提訟。這種正反呼應的立法方式無疑提升了規約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規”之外,對于現實生活中多如牛毛的部門規章的地方性法規都未提及,卻對“規約”情有獨鐘,并將其與“法律、法規”相提并論,可見立法者對規約效力的重視程度。該條款意味著,作為業主共同體化身和代表人的業主委員會以及作為個體權利人的業主均可依據規約主張相應的民事權利。但無論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進一步完善。
在實踐中,規約的可訴性也受到了應有重視。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規約示范文本》（征求意見稿）第28條就規定:“業主、物業使用人、開發建設單位、物業服務企業違反本規約約定的,受侵害當事人可以申請仲裁,也可以向人民法院提訟”。這一方向無疑是正確的。問題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應當進一步規定可供業主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規約范本進一步作出明確約定。
（二）共益訴訟
就業主委員會而言,新《物業管理條例》第15條第4項規定,業主委員會負責監督規約的實施。作為規約實施的監管主體,業主委員會既有權利、也有義務以自己的名義、為了全體業主的利益而對違反規約、損害廣大業主利益的違法違規行為提起民事訴訟。當然,業主委員會并非獨立的法人,亦非直接的物業權利主體,因此業主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。
在司法實踐中,人民法院往往確認業主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）第1條就規定:“業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人:物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；業主大會決定提前解除物業服務合同,物業管理企業拒絕退出的；物業服務合同終止時,物業管理企業拒絕將物業管理用房和規定的資料移交給業主委員會的；其它損害全體業主公共權益的情形。沒有成立業主委員會的,由全體業主行使提訟的權利”。
筆者主張,業主委員會可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業主委員會勝訴或敗訴的法律結果當然歸屬該業主委員會代表的全體業主。倘若由于業主委員會委員違反誠實守信、勤勉盡責的誠信義務,導致業主委員會敗訴、業主共同體遭受不應有敗訴后果的,業主共同體可以追究業主委員會相關人員的民事責任,并將其依法解聘。
（三）自益訴訟
作為個體的業主也有權以規約為依據主張自己的民事權利。倘若某業主在裝修時違反《規約》的規定擅自打孔,把樓上業主的樓板打穿,樓上業主就有權請求樓下的裝修鄰居承擔相應的民事責任。業主委員會提訟的目的是維護多數業主的財產利益,而業主個體提起民事訴訟的目的是維護自身的財產利益。因此,業主委員會與業主個體提起的民事訴訟雖有區別,亦有聯系。歸根結底,業主委員會維護的多數業主利益要落實到每一個業主身上。因此,業主委員會與業主個體提起的民事訴訟必然會存在交叉。
筆者認為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導致的重復訴訟現象,應當確立自益訴訟即業主個體訴訟優位的理念。換言之,只要業主個體訴訟可以救濟的業利,原則上應當由業主提起個體訴訟主張權利救濟。倘若受害業主數量較多,或單獨業主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實障礙（如受害業主普遍存在著搭便車的理性冷漠現象）,則應鼓勵業主委員會代表廣大業主對不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業服務企業擅自在電梯間和小區門口與廣告公司合作放置和播出商業廣告、賺取利潤,業主委員會就有權代表廣大業主要求物業服務企業把廣告費收入按照業主的不同建筑面積轉交廣大業主。從長遠看,修改《民事訴訟法》,引入集團訴訟制度,與業主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。
正是由于規約可以作為業主爭訟的裁判依據,為預防、化解和減少不必要的物業糾紛,構建和諧的物業環境,規約的條款應當盡量詳細、周密。實際上,規約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭訟。倘若規約原則性較強,可操作性較弱,只能滋生更多的爭訟。
六、瑕疵規約的法律救濟
（一）瑕疵規約救濟的必要性
《物業管理條例》第17條第2款規定:“規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或損害社會公共利益”。依反對解釋,破壞社會公德,違反法律、法規或損害社會公共利益的規約無效。《物權法》第78條第2款和《物業管理條例》第12條第5款均規定:“業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》僅提及業主委員會的司法審查機制,而未提及規約的司法審查機制,更未在嚴格區分規約瑕疵的不同類型的基礎上對瑕疵規約規定不同的救濟機制。
鑒于規約是調整區分所有建筑物法律關系的總章程,關系到廣大業主的切身利益,為構建業主之間、業主與物業服務企業之間、業主與開發商之間和諧相處的法治環境,必須建立健全瑕疵規約的法律救濟機制。筆者建議,根據規約瑕疵輕重之不同,增設規約無效確認之訴和規約撤銷之訴的制度。
（二）規約無效確認之訴
為確保規約的穩定性與公信力,規約的無效確認應當以訴訟為之。規約無效確認之訴針對實體內容違公德、違反法律、法規或損害社會公共利益的規約條款而言。倘若某規約規定每位業主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結構和主體結構,就屬于違反保護他人合法財產權利的侵權法的行為,應當認定為無效。倘若規約中僅有部分條款無效,并不影響其他有效條款的效力。
法律規范包含任意性規范和強行性規范,前者允許當事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規范之適用；后者則不容當事人予以變更或排斥。而強行性規范又有命令規定與效力規定之別,違反前者的行為雖應承受一定的法律責任（即公法上的責任）,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責任,而且行為本身當然無效。因此,對于《物業管理條例》第17條第2款規定提及的“法律、法規”應運用限縮解釋方法將其解釋為強制性規定中的效力規定的情形。倘若規約條款違反了強行性法律規范中命令規定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認為可以將其視為撤銷原因。
（三）規約撤銷之訴
規約不但應當符合內容合法的要求,而且應當符合程序嚴謹的要求。所謂程序嚴謹是指通過規約的業主大會的召集程序、表決方式不僅應當遵守法律、行政法規中的程序規則,而且應當遵守業主大會議事規則中的程序規則。倘若某規約違反了這些程序規則,業主就有權請求法院予以撤銷。例如,根據《物權法》第76條第2款以及《物業管理條例》第12條第3款之規定,決定規約應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。倘若通過某規約的業主大會在召開之前沒有及時通知全體業主,或在業主大會上贊成某規約的業主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數,或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數、但其總人數仍未超過全體業主過半數,該規約就存在程序瑕疵,任何業主均有權請求法院予以撤銷。
注釋:
[1]溫豐文.建筑物區分所有權之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.150
[2]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.
[3]戴東雄.論建筑物區分所有權之理論基礎（Ⅱ）[J].法學叢刊,1984,（3）.
[4]陳俊樵.論區分所有建筑物之管理組織[J].中興法學,1987,（1）.
[5]何明楨.建筑物區分所有之研究,我國臺灣地區政治大學法律研究所碩士論文,第66頁.
[6]在我國,由于實行城市國有土地所有權制度,業主對小區道路的共同權利不是共有權,而是共用權,即共同使用的權利。
[7]溫豐文.建筑物區分所有權之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.151
【論文關鍵詞】企業資產證券化;監管;信息披露
一、資產證券化業務的開展現狀和相關監管法律法規
截止到2007年5月底,我國資產證券化產品,累計發行規模為478.01億元,涵蓋了銀行、電信、交通、電力、地產等諸多行業。產品期限從0.18年到5.34年不等,其收益率也從2.29%到5%各異。從產品占比上看,以專項資產管理計劃模式進行操作的企業資產證券化所占比例最大,其發行規模為263.45億元,占到總規模的55.11%,其次是信貸資產證券化產品,占到27.04%,不良資產證券化產品占13.91% ,另外還有占比較小的離岸資產證券化產品、準REITs產品和準ABS 信托產品。對于新長寧集團來說,可以采取的資產證券化形式基本上是以專項資產管理計劃模式進行操作的企業資產證券化。自2007年以來,剛剛起步的資產證券化業務發展緩慢,這其中的主要原因有以下幾點:
首先,在美國爆發的次債危機引發了蔓延至全世界的金融危機,這其中的“罪魁禍首”之一就是以銀行次級按揭貸款為基礎資產發行的資產證券化產品,以萊曼兄弟為代表的投資銀行和對沖基金等金融機構過去大量購買了此類產品并從中獲得了高額的利潤,但是美國房地產市場在2007年的下落以及利率的走高產生了大量的次級按揭貸款壞賬,而這其中的損失主要由購買了資產證券化產品的金融機構承擔,導致了許多大型投行的巨額虧損甚至破產。受之影響,全世界的資產證券化市場都受到了沉重打擊,在2006年資產證券化的全盛時期,美國發行在外的資產支持證券總額達到8萬億美元,僅次于國債成為了最大的債券品種。但是這兩年市場大幅度的萎縮。受之影響,我國的資產證券化業務也受到了很大的打擊。
中國人民銀行自2002年以來先后12次升息,其中自2006年升息2次,2007年升息6次,這都大幅度的增加了企業債券的融資成本。這也從負面影響了資產證券化市場的發展。
我國證監會鼓勵證券公司對五類基礎資產進行證券化。第一,水電氣資產,包括電廠及電網、自來水廠、污水處理廠、燃氣公司等;第二,路橋收費和公共基礎設施,包括高速公路、鐵路機場、港口、大型公交公司等;第三,市政工程特別是正在回款期的BT項目,主要指由開發商墊資建設市政項目,建成后移交至政府,政府分期回款給開發商,開發商以對政府的應收回款做基礎資產;第四,商業物業的租賃,但沒有或很少有合同的酒店和高檔公寓除外;第五,企業大型設備租賃、具有大額應收賬款的企業、金融資產租賃等。
根據《企業資產證券化試點工作指引》征求意見稿,政府將鼓勵資產證券化市場規模化發展,允許個人投資者參與。近來,監管層推行企業資產證券化試點的腳步明顯加快,這意味著停滯已久的資產證券化業務即將再次開閘。該征求意見稿對資產證券化產品的管理者提出更嚴格的風險控制要求。與此前業內討論的舊版征求意見稿相比,新的《企業資產證券化試點工作指引》征求意見稿,明確了計劃管理人的職責,對證券公司的職責、宗旨、移交、風險方面均進行了詳細的規定。根據新版征求意見稿,計劃管理人必須履行七項職責:發行受益憑證,設立專項計劃;為受益憑證持有人的利益,受讓、管理專項計劃資產;按照約定向受益憑證持有人分配收益;按照約定召集受益憑證持有人大會;履行信息披露義務;聘請專項計劃的托管人、基礎資產服務機構及其他為證券化業務提供服務的機構;法律、行政法規、中國證監會規定及計劃說明書約定的其他職責。征求意見稿還對基礎資產進行了明確的規范——企業資產證券化的基礎資產可以為債權類資產或收益權類資產;可以是單項財產權利,也可以是同一類型多項財產權利構成的資產組合;基礎資產的收益可以來源于基礎設施收入、交通運輸收費收入、租賃收入、應收賬款等。從征求意見稿對投資者的規定來看,該市場主要針對機構投資者,但也不排除個人投資者。資產證券化產品最低認購金額為100萬元。而此前該市場并未對自然人開放,也沒有對認購設置較高門檻。[NextPage]
與此前的只有創新類券商才可以開展此項業務不同的是,未來大部分券商都有機會開展此項業務,而個人投資者也可以投資券商推出的資產證券化產品。 《企業資產證券化業務試點工作指引(征求意見稿)》規定,受益憑證的收益率和發行價格,可以由計劃管理人以市場詢價等方式確定;同一計劃中相同種類、期限的受益憑證,收益率和發行價格應當相同。而同一專項計劃,可以根據不同風險程度及收益分配順序,發行不同種類的受益憑證。 根據征求意見稿,受益憑證可以通過擔保等方式提升信用等級。提供保證的擔保人為金融機構的,應當獲得國內資信評級機構最近一年AA級或者相當于AA級及以上的主體信用評級。提供保證的擔保人為非金融機構的,評級機構應對其進行主體評級,未獲得國內資信評級機構AA級或者AA級以上評級的,不得作為擔保人。證券公司辦理資產證券化業務時,應當設立專項計劃,并擔任計劃管理人。專項計劃資產為信托財產,專項計劃財產獨立于原始權益人、計劃管理人、托管人、受益憑證持有人、基礎資產服務機構及其他為資產證券化業務提供服務機構的固有財產。《征求意見稿》明確規定,企業資產證券化是指證券公司面向境內投資者發行資產支持受益憑證,以管理人身份發起設立專項資產管理計劃,按照約定用募集資金購買原始權益人能夠產生穩定現金流的基礎資產,將該資產的收益分配給受益憑證持有人的專項資產管理活動。
二、監管和信息披露
根據《企業資產證券化業務試點工作指引(征求意見稿)》,中國證監會及其派出機構有權對證券公司辦理資產證券化業務的情況,對原始權益人(新長寧集團)、推廣機構、托管人、基礎資產服務機構及其他為資產證券化業務提供服務的機構與資產證券化業務有關的部門和場所,進行現場檢查。
中國證監會及其派出機構還可以查閱、復制與資產證券化業務有關的文件、資料,對可能被轉移、隱匿或者毀損的文件、資料、電子設備予以封存;約談證券公司的董事、監事、高級管理人員和工作人員,要求其對有關事項作出說明;要求計劃管理人、原始權益人、推廣機構、托管人、基礎資產服務機構及其他為資產證券化業務提供服務的機構就有關事項作出說明、在指定期限內提供有關業務資料、信息。
根據中國人民銀行制定頒布的《資產支持證券信息披露規則》。在發生可能對資產支持證券投資價值有實質性影響的臨時性重大事件時,受托機構(證券公司)應在事發后的三個工作日內向同業中心和中央結算公司提交信息披露材料,并向中國人民銀行報告。
重大事件主要包括以下事項:(一)發生或預期將發生受托機構不能按時兌付資產支持證券本息等影響投資者利益的事項;(二)受托機構和證券化服務機構發生影響資產支持證券投資價值的違法、違規或違約事件;(三)資產支持證券第三方擔保人主體發生變更;(四)資產支持證券的信用評級發生變化。
《工作指引》第四章“信息披露”規定,計劃管理人應當指定一名信息披露聯絡人,負責專項計劃的信息披露。
計劃管理人應當按照本指引的規定及計劃說明書的約定,履行定期披露、臨時披露等信息披露義務。
定期信息披露應當包括下列內容:自專項計劃設立日起,每三個月披露最近三個月的資產管理報告及托管報告,每十二個月披露年度管理報告、托管報告、信用評級報告;受益憑證每次收益分配前,披露收益分配報告;計劃終止時,披露清算報告等。
