時間：2023-02-11 09:40:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產投資論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失。
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險。
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險。
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響。因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素。
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險。由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。所以說,風險與開發時機的選擇密切相關。
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。
另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。
2.項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
3.其他風險
論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
【關鍵詞】房產稅；稅制改革；房價
中圖分類號：F812.42文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-067-01
針對房價的不斷上漲，國家不斷推出限購令、限貸令等一系列的重拳措施，但因樓市宏觀調控其強烈的行政色彩，屢受各方詬病，房產稅的開征大勢所趨。我國的房地產稅收制度主要包括房產稅制度、契稅制度、印花稅制度和營業稅制度等。我國重慶、上海兩大城市也相繼進行了房產稅的試點。開征房產稅，可以規范不動產的稅收，可以優化個人購房結構，使之更加合理。然而在實際操作中，我國的房產稅開征需要解決以下問題。
一、公平稅賦問題
對于房產稅開征前的房屋和開征后房屋的比較，已經在購買時一次性繳納稅費的房屋，繼續開征房產稅不僅存在重復征稅的問題還有失公平。對于自住房屋和經營性房屋，房產稅的征收必須顧及收入水平，稅負能力的對稱性。以納稅能力的不同衡量，前者自住性住房的購買屬于純支出，后者則是通過對房屋的經營取得相應的利潤，如果兩者按相同稅率征收，則會失去房產稅有效調節社會貧富差距的功能，失去房產稅調節貧富差距的意義。
二、房產稅稅制制定的合理性問題
從房產稅的兩地試點的情況來看，征收范圍過于狹窄，納稅主體僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，這部分業主屬于富裕群體，對于稅收缺乏敏感度。這種情況下房產稅具有商品稅的特征，房產稅作為一種財產稅是對社會財富存量的征收。比如上海的規定，房產稅開征前擁有的房產無需納稅，這違背了房產稅征收的宗旨。房產稅的征收到底以土地和房屋合在一起交稅，還是分開交稅；是按照買時原值、租金、余額、面積等交稅，還是按評估值為計稅依據交稅。如何合理的評估房屋的價值，免稅區間如何設定，所有這些問題，在開征前，都必須妥善加以解決。
三、房產稅的征收成本的問題
房產稅是財產稅，它的開征建立在對征收對象房產全面掌握的基礎之上，要實現以家庭為單位認定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房產購買和保有情況數據庫。根據國外普遍經驗，房產稅征收是以房產價值為依據征收的，需要對房價進行評估，確定房產的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。征稅條件必須具備需要良好的土地和建筑物記錄，但在國內，這些房地產登記信息往往是不完整的，評估機構從業人員數量和素質遠遠跟不上市場需求。
雖然國家出臺各種抑制房價過快上漲的政策，但在我國未來住宅市場上，房價仍然面臨持續上漲的壓力，房產稅的征收將起到關鍵的作用，房產稅的征收會帶動投資成本的增加，投資成本的增加會抑制投資性的需求，促使房價理性回歸，實現房價的軟著陸。然而，針對房產稅在我國重慶、上海兩地的試點中所表現出的問題，對房產稅的改革有以下建議與思考。
（一）擴大征稅范圍，實行統一的計稅依據
目前，從試點情況看房產稅征稅范圍比較狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區。但是，伴隨農村城鎮化進程的加快，完全應該將農村的非農用生產經營化用房和企業化的事業單位納入房產稅的征稅范圍。我國應借鑒國外的經驗，將實質上已經符合征稅條件的房產納入征稅范圍。實行統一的計稅依據，現階段我國房產稅的計稅依據主要是房屋余值，但房產余值并不反應房產目前的市場價值，更何況針對同一房產使用兩種計稅依據會造成稅負不公。因此，將計稅依據統一改為房屋的評估價值或者現值較為合理，評估時應依據房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技術手段，公正、合理地對房屋價值作出評估。
（二）明確改革目標，建立合理稅率體系
房產稅的改革目的是為了抑制需求，影響供求關系從而調節房價，它的最終目的是完善我國的稅收制度。所以必須從完善稅收體系的宏觀角度來設計房產稅。建立合理的，符合我國國情的稅率體系。我們不僅要借鑒國外一些國家在房產稅上兼顧社會公平的經驗，又要吸取海外一些國家房產稅率缺乏彈性，導致稅收無法跟上社會進步的教訓，建議在我國未來住宅市場上，可以采取有差別的浮動稅率體制。
（三）降低稅收成本，建立房產信息數據庫
建立以云計算、云服務為基礎的龐大房產信息共享庫。記錄從土地拍賣到誰購得房子、以及房屋的轉手和買賣，可以為房產稅的征收帶來高效率和可靠的依據，有了完整而準確的房產信息數據，才有條件去執行有差別的浮動稅率體制。從目前技術角度分析，建立全國統一的房產信息共享庫是完全可行的，關鍵是要在制度上、流程上為房產信息共享庫掃清障礙。
（四）完善房產稅的相關配套政策，建立價格評估制度和稅收征收監管制度。
為保證房產稅的有效征收，需要設立健全不以營利性為目的的官方房地產估價機構來評估房產的價格。確定評估標準，公布評估方案，建立獨立運作的監管機構，對稅收征收進行監管，以避免出現逃稅、漏稅現象的發生。
參考文獻：
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[ 關鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調控 房地產
一、我國當前房地產調控政策簡介
改革開放以來,隨著城市居民收入水平的提高,特別是隨著住房制度的改革,一個有著巨大需求的房地產市場開始形成。以這個巨大的市場為基礎,在十幾年的時間里,中國的房地產業以一種超常規的速度發展起來。在經歷了九十年代中后期的調整后,最近三四年,房地產價格又呈現全面飚升的態勢。面對不斷攀升的房價,不少學者和房地產商紛紛拋出所謂自由市場理論,來論證其合理性。但是,事實卻雄辯地說明,當前的房價已經進入了一個非理性區間,對國民經濟產生了不良影響。有鑒于此,國家陸續出臺了一系列政策,以穩定房地產價格。特別是從2005年開始,無論是政策的強度,還是政策的系統性,都是前所未有的:
1. 2005年3月5日,總理在《政府工作報告》中明確提出,要采取措施“抑制房地產價格過快上漲”;
2. 3月17日,央行調整了商業銀行自營性個人住房貸款政策,購房者貸款成本開始提高;
3. 3月26日,國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》。這份《通知》因為有8條調控房價的意見,被業界稱為“國八條”,內容主要包括:各級政府要高度重視穩定住房價格,把穩定房價提高到政治高度,建立政府負責制,大力調整住房供應結構,調整用地供應結構,正確引導居民合理消費需求,全面監測房地產市場運行,認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查等;
4. 4月30日,建設部、發改委等7部門聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》,這個意見因為也有8條,被業界稱為七部八條,也叫“新八條”;
5. 2006 年4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率,其目的主要是抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。
6. 5月17日,國務院總理主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施(業界俗稱“國六條"),內容涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。與此前政策不同的是,“國六條"首次提出,要加強房地產開發建設的全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為,同時要求完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、準確地市場供求信息,堅持正確的輿論導向;
7. 7月24日,國務院辦公廳《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》(〔2006 〕50號),九個國家土地督察局被派駐地方,將全國各省、市(區)及計劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴格監管之下。
通過研讀以上各類政策文件及相關措施可以發現,近年來的房地產調控政策主要包含了這樣一些信息:房地產市場作為一個典型的信息不對稱市場,同時作為一個對國民經濟有著重要影響的市場,政府有必要進行調控;調控政策必須基于供給和需求兩個方面;在供給方面,除了總量控制、結構調整,還須加強信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,還須設法改變需求者預期。
作為對此類政策的理論解讀,本論文將通過建立不完全信息動態博弈模型,證明房地產市場在信息不對稱情況下出現價格非正常上漲的必然性,同時,試圖從分析中找到解決問題的方法。
二、模型構造
1.模型假定
⑴令賣方的類型空間為,其中表示賣方提供的是質量相對較低的房產(為此付出的是低成本),表示賣方提供的是質量相對較高的房產(為此付出的是高成本);同時假定,由于高質量的房產具有相對稀缺性,并且一般來說付出了額外成本,因此,在定價時有理由獲取超額利潤;
⑵賣方的信號空間為,其中,表示賣方選擇以較低的市場正常價售房,表示賣方選擇以高出市場正常價的較高價售房;
⑶賣方的類型空間是賣方的私人信息,但是,買方有屬于公開信息的關于賣方類型的先驗概率: ;
⑷買方的行動集為,其中表示采取買的行動, 表示采取不買的行動;
⑸買方觀測到賣方發出的信號m,使用貝葉斯法則從先驗概率 得到后驗概率。不妨令,;
⑹賣方的支付函數為,買方的支付函數為;
⑺假定:以低成本所造房產,若要高價賣出,必須花費宣傳或包裝費。
2.擴展式博弈樹
在上述假定下,可以將問題轉化為分析下面的擴展式博弈樹。
⑴對圖的說明
博弈樹的終結點為支出向量,其中上方的數值為賣方的凈收益,下方的數值為買方的凈收益;
―賣方提供高質房產條件下買方對房屋的估值;
―賣方提供低質房產條件下買方對房屋的估值;
一分別是提供高質產房條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益;
一分別是提供低質房產條件下,賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益。
⑵各符號間的數量關系說明
顯然是成立的。
假設成立。說明:當買方用低價買到本該漲價的房產時,顯然是占了“大便宜”,因此我們假設,并且這種交易為買方帶來的效用最大;買方用高價買到本該漲價的房產和以低價買到本來不該漲價的房產,均能實現“正常”的“交易利潤”,故有;當買方用高價買到本來不該漲價的房產時,交易為買方帶來的效用為負,故。
假設成立。說明:如果賣方能以高價賣出本來不該漲價的房產,對賣方而言是最理想的結果,故位于不等式的最左邊;賣方以低價賣出本該漲價的房產,通常是一項“虧本”買賣,故我們認為;以高價賣出本該漲價的房產或以低價賣出本來不該漲價的房產時,賣方都可獲得“正常”的“交易利潤”,故。
在以上條件下,博弈到底會實現怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發現,實現何種均衡主要由c值的大小決定,某些情況下則要受c與值的共同影響。
三、模型解釋
1.考察分離均衡
分離均衡指的是,不同類型的發送者以1的概率選擇不同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型相同的信號。此時的市場是完全成功型的市場,運行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:
可以推得 。即當成立時,分離均衡存在:
(1 )當提供的是高質量的房產時,賣方選擇漲價;當提供的是較低質量的房產時,賣方選擇不漲價;(2)買方唯一的選擇是“買”(a1);(3)買方的判斷是,其中分別表示當賣方已經提出要價后,買方對賣方所售房產是應該漲價或者不該漲價的后驗概率。
2.考慮混同均衡
混同均衡是指不同類型的發送者選擇相同的信號,或者說,沒有任何類型選擇與其他類型不同的信號。在本博弈中,混同均衡的條件是:
假定是均衡戰略,那么,
可以解得。即當成立時,混同均衡存在。具體地,又有兩種情況:
(1)成立時,將出現這樣一個精練貝葉斯均衡:當提供的是高質量的房產時,賣方要價;當提供的是較低質量的房產時,賣方要價;買方帷一的選擇是“買”(a1),因為當成立時,“買”的期望收益大于“不買”的期望收益;買方的判斷為:。這時的市場仍然是部分成功的,但運行效率低于完全成功型市場。
(2) 當成立時,市場只能實現完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因為,假設買賣雙方只能采用純策略,則()將是均衡結果,即漲價理由不成立時,廠商采用不漲價策略,買者放棄購買。
四、模型的現實意義
由前面的分析可見,市場實現何種均衡主要是由c與值的大小決定。當時,賣方的包裝成本c超過了包裝所能帶來的增量收益,顯然,不管此時的值如何,賣方都沒有包裝的動機,最佳策略當然是自動選擇不漲價。
但在實際經濟活動中,賣方通過包裝實現的超額收益通常遠遠大于包裝的成本c,即一般情況下,有 成立,因此,有必要將重點放在研究該條件下賣方的策略和博弈的均衡結果。
當成立時,市場實現何種均衡唯一地取決于:當時,賣方統一采取漲價策略的混同均衡能夠實現,這意味著即使漲價理由不成立,賣方仍然能夠采用漲價策略從而獲得超額利潤;當時,盡管賣方依然有漲價的動機,(因為漲價能為賣方帶來超領利潤),但賣方只能采用不漲價策略(因為此時買方接受漲價的期望收益為負,故買方不會接受漲價)。
問題的關鍵是,即使當成立時,賣方并不會輕易放棄對超額利潤的追逐。如果賣方能找到一種辦法提高 值直至成立,那么,即使在漲價理由不成立時,賣方也可實行漲價戰略。事實上,這正是賣方為獲得超額利潤而采取的主要策略。
理解賣方的這個策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時期,賣方所開發的房產價格上漲理由成立的“客觀”概率,它是不以人的主觀意志為轉移的。例如,某個時期市場的總需求擴大了或者地價提高了,那么的真實值會增大。此時,基于的真實提高而產生的漲價,可以被認為是一種“合理”漲價。但是,賣方也可以利用自己與買者之間的信息不對稱,在沒有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時,實現漲價。這種漲價是“非正常漲價”。賣方之所以可能實現這種非正常漲價,主要是因為買者在決策時,實際使用的并不是的客觀值,而是在自己已占有信息的基礎上形成的“主觀”概率()。無疑,為了實現正確的決策,買者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而,由于房地產市場上嚴重的信息不對稱,買者很難真正了解真實的,往往形成與客觀值偏離較大的“錯誤”判斷;不但如此,買者的判斷還會受到外界各種因素的干擾,在一定條件下,與之間可能會出現“穩定”的系統性誤差,且在長期內存在。賣方知道和的這種特性,并且會利用這種特性來為實現超額利潤服務。
賣方的主要策略是加大對“漲價屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過包裝,賣方向買者傳遞對自己有利的信息,同時掩蓋或弱化不利信息,甚至制造虛假信息,以便在一定程度上提高買者的,從而誘導買者做出接受漲價的選擇。如果賣方采用增大包裝力度的辦法,在的條件下,能將提高至 成立,盡管此時漲價的理由事實并不成立,賣方也可以采用漲價策略。
在實際經濟活動中,賣方的包裝主要從三個方面進行:包裝真實需求;包裝生產成本,主要是地價和建筑安裝成本;包裝房屋品質。尤其是前兩項,賣方較之買者具有顯著的信息優勢,所以通常是賣方的重點包裝對象。包裝的具體方式則是多種多樣的,例如可以通過人為制造樓盤銷售時的虛假“熱銷”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來地價大幅度上升、鼓吹建筑材料價格上升、鼓吹房屋品質大幅度提高等手段來加大對房價上漲的包裝,人為制造供不應求的現象,以誘導市場價格上升從而實現暴利。
在信息極不對稱的條件下,買方往往會被賣方“牽著棄子走”,做出錯誤的判斷。
五、結束語
當漲價理由不成立時,房地產商可以利用自己與消費者之間的信息不對稱,通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段,誘導消費者提高對房價上漲的概率判斷,從而達到高價銷售的目的。顯然,這是一種典型的投機行為,它將房產價格不斷人為推高,從而使房地產商越來越多地占有消費者剩余。要消除房地產價格的這種非正常上漲,主要應從降低消費者與房地產商之間的信息不對稱入手,關鍵又在于要讓消費者充分了解房地產的市場需求、房產質量和房產成本。這里不可避免地會涉及到商業機密問題。但是,對于房地產這樣的特殊商品,房地產商不能以保護商業機密為由而否定信息公開,就像上市公司不能以保護商業機密為由而拒絕披露自己的財務報表一樣。當然,這里所說的信息公開主要是強調在宏觀、行業、區域層面上充分揭示和傳遞影響房地產價格的信息,從而為消費者提供一個形成合理判斷的基礎。
為了減弱房地產市場的信息不對稱,特別需要政府管理部門的介入。有關機構應定期客觀公正的房地產市場調查報告,對市場的需求變化、行業發展態勢、土地價格、重要建筑材料價格、行業工資水平、行業利潤水平等影響房產價格的主要因素進行重點披露,并在行業或地區平均的意義上揭示房地產的成本水平及構成,以便消費者能了解市場的真實狀況。針對房地產商經常以土地價格上漲為由而提出漲價,管理部門應要求房地產商建立商品房土地價格公開制度,向消費者公開土地成本。除了政府管理部門的參與,市場中介機構在消除信息不對稱上也是十分重要的。例如,公正的房產評估機構可以為消費者提供價格分析和評估服務,這對消費者形成正確的價格判斷非常有幫助。
參考文獻:
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【關鍵詞】京津冀 養老產業 盈利模式 探討
【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A
京津冀地區養老產業盈利模式現狀分析
隨著我國進入人口老齡化社會，京津冀地區養老產業發展也面臨著全新的發展機遇與挑戰。當前該地區各種養老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養資金等）和政府社會養老資金專項財政扶持的方式。京津冀地區養老服務產業在過去幾年發展也較為迅速，各種養老醫療、地產養老等新型養老服務方式正在逐漸出現①。但是，京津冀地區各種養老產業盈利狀況非常不樂觀，大多數養老產業出現不盈利、甚至虧本經營的狀態。2014年，筆者對京津冀地區36家養老服務機構（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調查顯示，71.6%的養老機構出現虧損現象，其中38.2%已經連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠落后地區，養老產業的發展甚至出現停頓、甚至倒退的發展態勢。京津冀地區抽樣調查的養老產業盈利現狀分析具體如下：
北京市養老產業現狀與盈利狀況分析。北京市當前采取的養老方式主要是以居民家庭自我養老為主，各種社區養老機構為輔的方式。雖然10家抽樣養老機構中有8家經營老人福利院等養老專業場所，但是真正入住情況并不樂觀，以北京順義區某私立養老機構為例，共有養老床位530多張，實際使用床位為410多張，空置率達到22.64%。其他養老機構提供的床位空置率雖然沒有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現象。只有1家養老機構在2014年提出房產養老方案，但是并沒有真正實行。分析北京市抽樣調查的10家養老機構盈利狀況，5家養老機構收支基本平衡，4家養老機構自2015年養老資金支出明顯大于收入，出現虧損狀態，1家養老機構自2012年開始已經連續四年出現入不敷出的狀態，雖然當地政府對其進行了適當財政補貼但是收效甚微。只有1家養老機構運營狀況良好，出現一定盈余現象。
天津市養老產業現狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調查的10家養老機構中，其中實現養老盈利的僅為3家，其余7家養老機構都出現養老支出大于收入的現象，其中2家養老機構已經連續多年虧損，如果沒有當地政府財政扶持也許早已倒閉。在盈利的3家養老機構中，僅有開辦家庭醫療養老服務業務的2家養老機構實現自2013年以來連續三年的持續盈利，另外1家養老機構只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省養老產業現狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養老情況比北京、天津復雜的多。因此為了公平起見，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個省內較為發達的城市作為抽樣數據的來源地。但是抽樣調查顯示，這三個城市在養老產業發展中，采取的各種養老服務方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會石家莊市6家抽樣調查的養老機構中，全部以社區福利院養老服務方式為主。但是6家養老服務員的床位空置率相對較高，個別養老機構開設的福利院床位空置率甚至超過3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國內旅游養老圣地，接待外來養老人員多，各種新型的度假村養老方式、以房養老等方式比其他地方較多。河北省三個不同城市的養老服務機構的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會石家莊市6家養老機構中，只有1家出現收支平衡，其他5家出現一定養老赤字。張家口市5家養老機構中，1家機構2015年出現盈利，1家機構出現收支平衡，另外3家養老機構已經出現虧損。秦皇島市5家養老機構抽樣調查數據顯示，3家機構出現明顯盈利狀態，其中2家養老機構由于涉足旅游養老、度假村養老等新型養老方式，已經連續多年持續盈利。另外2家養老機構在2015年出現虧損現象，但是虧損額度不大。
可見，京津冀地區養老產業的盈利模式非常不理想，傳統養老方式已經不適應當前京津冀地區養老產業發展的需要②。京津冀地區必須根據當地老年人養老消費市場趨勢的變化特點，對原有養老產業盈利模式進行與時俱進的改革與完善。
京津冀地區養老產業發展中存在的突出問題
傳統養老產業發展模式已經滯后于京津冀地區未來養老產業發展的需要。京津冀地區目前養老產業中存在的最突出問題就是傳統養老產業發展模式還是比較盛行。這種養老模式主要采取家庭養老與社區養老相結合的方式，各種養老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會養老財政專項扶持方式進行。這種傳統養老產業發展模式適合在未進入老齡化社會的國家或者老齡化初期階段的國家。隨著我國老齡化社會的快速發展，現有傳統養老產業發展模式已經滯后于未來京津冀地區養老產業發展的需要。尤其是我國在20世紀80年代開始的計劃生育政策，造成我國當前人口結構中，年輕人人數占比呈現日益下降趨勢，一對年輕夫婦承擔兩對老人養老的家庭養老現象已經比較普遍，這給我國現有家庭養老為主的養老方式帶來嚴峻壓力③。官方統計數據顯示，到2050年我國退休人員與勞動年齡人口比例將會達到64：100的峰值。傳統養老產業發展模式已經面臨發展的瓶頸期。如果不進行與時俱進的改革，京津冀地區和我國其他地方一樣將會面臨非常嚴峻的養老問題。
新型養老產業盈利模式雖然已經出現，但是未能引起社會公眾的重視。近些年雖然國外一些新型養老盈利模式逐漸傳入中國，給我國養老產業的發展帶來一股清新之風。但是，新型養老產業盈利模式并未能引起社會公眾的普遍重視，發展現狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國“以房養老”的做法，建設了湯山鎏園養老公寓，提出“以房換養”新型養老方案。但是最終該方案運行兩年多并無一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區在2010年開始也逐漸采取“以房養老”的試點，雖然取得一定進展，但是與國外相比差距還是比較明顯。在醫療養老、異地養老、養老度假村等新型養老產業盈利模式探索中，京津冀地區也進行了嘗試，但是大多數地方的新型養老產業盈利模式的探索最終歸于失敗。
京津冀地區政府缺乏扶持當地養老產業長遠發展的前瞻性政策。京津冀地區政府在當地養老產業發展中發揮著一定的宏觀調控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當地養老產業發展的政策過于保守、固態化，未能結合自己所處地區養老產業發展特點制定可行的針對性養老政策。以河北省為例，在上述調研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺的養老產業扶持政策多是對中央政府、省政府等政策的簡單執行與貫徹。而京津冀地區如果不能夠根據自己地方養老產業發展的特點出臺切實可行的應對之策，未來三地養老產業發展將會面臨更多挑戰，養老產業普遍虧損現狀不會得到明顯改觀。
京津冀地區建立與時俱進養老產業盈利模式的建議
轉變傳統養老產業運營模式，提高養老產業盈利水平。京津冀地區必須要改變以往傳統家庭養老為主的方式，要根據當地老年人口變化的實際情況，對原有養老方式進行與時俱進的改革與完善。因為，隨著京津冀地區養老趨勢的日益嚴峻，再靠傳統“養兒防老”等養老方式已經不適合當前和未來京津冀地區養老產業發展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會”三位一體新型養老模式。尤其是隨著我國養老問題的日益嚴峻，社會化、商業化養老模式應當引起充分的重視。要大力扶持當地養老企業發展，為各種社會資金進入當地養老領域提供更多便利，要適當降低社會資金投資養老產業的準入門檻。2015年我國提出城鄉養老并軌的發展戰略，這更加迫切呼喚商業化養老模式的介入，要清醒地認識到如果單純依靠政府養老專項財政資金扶持根本無法完成這一發展戰略目標。未來只有建立像美歐等發達國家那樣完備的社會化、商業化養老運營模式，才能從根本上解決我國養老產業盈利狀況不佳問題，進而提高整個養老產業的盈利水平④。
加大新型養老產業盈利模式的地點與推廣，提高社會公眾認可度。對待一些國外已經運行比較成熟的新型養老產業盈利模式，京津冀地區應當大膽地予以引進。要做好各種新型養老產業盈利模式的試點與推廣工作，盡快讓社會公眾接受這種新型的養老方式。以近幾年我國養老產業界比較推崇的“以房養老”方式為例，京津冀地區可以根據自己地方特點，推出自己的“以房養老”發展策略。要暢通各種“以房養老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養老這種全新的養老方式真正在京津冀地區生根發芽。再以“投資養老”為例，京津冀地區應當扶持一些大型專業“投資養老”基金機構的發展，讓各種專業投資人士為百姓做好“養命錢”的投資保值和升值等業務。再以“醫療養老”為例，京津冀地區應當建立美國等發達國家“家庭+社區+醫療機構”結合的全新醫療養老體系。
地方政府出臺適合當地養老產業長遠發展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區養老產業長遠發展，當地政府必須要制定適合自己地方養老產業發展的前瞻性發展策略。地方政府在嚴格遵循上級政府養老產業發展政策的前提下，應當更多發揮自己地方主觀能動性，深入調研自己地方在養老產業發展中存在的個性化問題，真正立足當地養老產業發展的現狀和趨勢，制定切實可行的養老產業長遠發展的前瞻性發展戰略。如北京、天津作為我國兩個直轄市，可以更加側重于養老醫療、養老投資增值、養老護理等養老服務型產業的發展。而河北省不同地區可以根據不同地方經濟、地理、人文等特點制定出臺差異化的養老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發達城市可以更多開展異地養老服務產業的發展，可以建立更多高端養老度假村、養老圣地等。總之，只有建立更多差異化的、與時俱進的地方性養老產業長遠發展前瞻性政策法規，才能為京津冀地區養老產業的發展發揮保駕護航的積極作用。
未來京津冀地區幾種新型養老模式的暢想
“以房養老”盈利模式。借鑒歐美等發達國家的成功做法，未來京津冀地區建立的“以房養老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區居民把自己多余的房產通過出租方式，獲取租金以賺取養老金的方式。相關養老產業主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養老模式，這種養老模式主要適合一些寡居無子女的老人，可以把自己房產抵押給銀行等金融機構，換取養老資金，在自己去世后把相關房抵押給相關金融機構，或者由銀行等金融機構在老人生前與其簽訂合同代為管理房產，如出租、貸款抵押等運營方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產置換”養老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人；四是采取美國等國家“反按揭”等養老方式，如房產轉換抵押貸款、住房保留計劃、財務獨立計劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當然，京津冀地區也可以根據自己地方“以房養老”養老產業發展特點，創新更加新型有效的盈利模式。
“醫療養老”盈利模式。“醫療養老”盈利模式是近幾年我國各地政府和養老產業界也比較推崇的養老模式。由于老年人晚年遇到的最大問題就是身體健康就醫問題，因此建立切實可行的“醫療養老”盈利模式是保障京津冀地區未來養老產業穩步發展的重要方面。未來京津冀地區建立的“醫療養老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫療機構”的醫療養老方式，實現醫療資源與居民家庭的直接對接，如可以大力扶持各種“家庭醫療保健”產業的發展等；二是建立“社區+醫療機構”的醫療養老模式，就是在居民社區直接建立各種社區醫療機構，如社區門診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫療服務等⑥；三是建立“家庭+社區+醫療機構”的立體式醫療養老體系，可以實現上述三者之間的直接對接，能夠更加靈活方便地滿足老年居民醫療服務消費需要，同時讓各種醫療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫療養老”盈利模式是未來京津冀地區發展的最佳選擇。
“投資養老”盈利模式。“投資養老”盈利模式，嚴格來說不是直接針對養老的一種做法，其主要是通過養老資金運作實現資金的增值，為老年居民提供更多養老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規的社會養老資金管理方式，主要是對企事業單位上繳的養老公積金進行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級市場實現保值增值等，這種養老方式的管理主體應當逐漸由政府管理為主向市場化管理、政府監督方式轉變；二是居民自我購買的養老商業保險等資金盈利模式，主要是通過購買商業保險，讓相關商業保險公司為其提供養老保障，這種養老方式的主體是居民自己；三是建立養老保險專項基金，由國內金融投資專業機構負責相關基金的運作，以實現養老資金的不斷增值；四是居民自我購買相關投資產品實現的資金增值等。但是，京津冀地區要想建立西方發達國家那樣完善有序的“投資養老”盈利模式，需要我國健全各種投資政策，保障投資場所公開透明，同時還需要加大對相關基金管理人員、保險管理人員和居民自身投資素養的培養。
綜上所述，京津冀地區要想在未來建立可持續性發展的養老產業盈利模式，必須要重視深入分析當前京津冀地區養老產業盈利模式的現狀，查找制約當地養老產業盈利的主要問題及原因，制定具有一定前瞻性的養老產業盈利政策。未來要特別重視各種新型社會化、商業化養老產業盈利模式的創新與推廣，這樣才能推進京津冀地區養老產業健康快速的發展。
（作者均為河北行政學院副教授；本文系2016河北省軟科學研究計劃項目“異地養老意愿對京津冀養老產業協同發展的影響及對策研究”成果，項目編號：16456103D）
【注釋】
①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結構變遷視角下都市圈養老一體化模式分析―以京津冀地區為例”，《商業經濟研究》，2015年第6期，第189～190頁。
②趙培培：“京津冀一體化背景下養老產業服務也協同發展研究”，河北大學碩士學位論文，2015年9月。
③張蕾蕾：“河北省養老服務社會化研究”，河北師范大學碩士學位論文，2015年8月。
④閆希成：“我國養老地產發展模式研究”，重慶大學碩士學位論文，2014年9月。
⑤許連穎：“發展現代老年服務業 打造京津養老‘后花園’”，《廊坊師范學院學報》（社會科學版），2014年第3期，第28～30頁。
期權是一種能在未來特定時間以特定價格買進或賣出一定數量的特定資產的權利。期權也是一種合同,該合同賦予持有人在未來某個約定時間或之前以合同中的條款價格購進或出售資產的權利。例如：2009年1月1日唐先生以50萬元的價格購入某處房產，同時與A房地產公司簽訂一項期權合同。該期權合同賦予唐先生在2010年12月1日或之前，以60萬元的價格將該房產出售給A房地產公司的權利。如果2010年12月1日或之前該房產的市場價格高于60萬元，唐先生以60萬元的價格出售，將不劃算，于是唐先生將不會執行期權，而是選擇在市場上出售或繼續持有待估；如果2010年12月1日或之前該房產的市場價格為40萬元，那么唐先生將會執行期權（以60萬元的價格將該房產出售），從而保證自己的利益。
期權是一項權利，賦予持有人做某事的權利，但是如果他不做約定的某事，他也不需要承擔必須的責任或義務，持有人僅在有利的時候才會執行。與此相應，期權持有人在購買期權的時候必須支付期權費用，作為不承擔義務的代價。
一、期權的標的資產。期權的標的資產是指選擇購買或出售的資產，它可以包括股票、債券、商品等。期權的持有人不一定擁有標的資產，期權購買人也不一定真的想購買標的資產。
二、到期日。期權購買、出售雙方約定的期權行使日成為到期日。美式期權可以在到期日或之前的任何時間行使權利；歐式期權只能在到期日行使期權。在到期日之后，期權無效。
三、執行價格。根據期權合約構建或出售標的資產的價格稱為“執行”，而期權持有人據以購進或出售的標的資產價格（約定的價格）稱為執行價格。
期權理論雖然最先在金融領域出現，但它更廣泛地應用于投資評價。例如：是否投資新的項目、什么時候開采礦產、是否購置固定資產等等，都涉及期權。所以，將期權應用與項目投資評價可以使我們的投資更具科學性。
B-S期權定價模型
B-S期權定價模型（Black-Scholes Option Pricing Model）是美國斯坦福大學教授邁倫•期科爾斯（Myron Scholes）和他的同事、已故數學家費雪•布萊克(Fisher Black)在70年代初合作研究出了的一個期權定價公式。與此同時，哈佛商學院教授羅伯特•默頓（Robert Merton）也發現了同樣的公式及許多其它有關期權的有用結論。結果,兩篇論文幾乎同時在不同刊物上發表。所以,布萊克―斯克爾斯定價模型亦可稱為布萊克-期科爾斯-默頓定價模型。1997年，美國經濟學家邁倫•期科爾斯（Myron Schiles）和羅伯特•默頓（Robert Merton）因他們在認股證和其他金融衍生商品研究方面所作出的貢獻而獲當年諾貝爾經濟學獎。
一、B-S期權定價模型介紹：
其中：
C0=看漲期權的當前價值
S0=標的股票的當前價格
N（d）=標準正態分布中離差小于d的概率
X=期權的執行價格
e≈2.7183
rc=無風險利率
t=期權到期日前的時間（年）
ln（S0/X）= S0/X的自然對數
σ2=股票回報率的方差
二、五個因素：S0、X、rc、σ、t說明。布萊克―斯科爾斯期權定價模型有5個參數。即：標的資產的現行價格S0、看漲期權的執行價格X、無風險年利率rc、以年計算的期權有效期t和股票收益率的方差。其中，現行股票價格和執行價格容易取得。至到期日的剩余年限計算，一般按自然日（一年365天或為簡便使用360天）計算，也比較容易確定。比較難估計的是無風險利率和股票收益率的方差。
第一，無風險收益率估計。選擇與期權到期日相同的國庫券利率，如果沒有時間相同的，應選擇時間最接近的國庫券利率。國庫券的利率是指其市場利率（根據市場價格計算的到期收益率），并且是按照連續復利計算的。
假設t=0.5年，F=105元，P=100元，則：
為了簡便，手工計算時往往使用年復利作為近似值。使用年復利時，也有兩種選擇：
按實際復利率折算：
例如，年復利率為4%，則等價的半年復利率應當是 。
按名義利率折算：
例如，年復利率為4%，則半年復利率為4%÷2=2%。
二、收益率標準差的估計。股票收益率的標準差可以使用歷史收益率來估計。
其中：Rt指收益率的連續復利值。
計算連續復利標準差的公式與年復利相同，但是連續復利的收益率公式與年復利不同。
年復利的股票收益率：
連續復利的股票收益率：
其中：
Rt指股票在t期的收益率
Pt指t期的價格
Pt-1指t-1期的價格
Dt指t期的股利
基于B-S期權定價模型的投資項目評價
B-S期權定價模型是通過計算期權的當前價值，并將它與項目未來報酬進行比較，并最終確定項目的可行性。
黃河公司是汽車制造廠，由于國內汽車市場一路看好，黃河公司準備將汽車生產線進行擴建，考慮到市場容量的擴大需要一定的培養期，所以黃河公司準備將項目分為兩期，第一期2010年投產，生產能力20萬臺，第二期2013年投產，生產能力40萬臺，企業內部設定的最低報酬率20%，當期無風險報酬率10%（國庫券利率），項目可實現當年投資當年投產，其他資料如下：
一期項目投資及效益表
單位：萬元
時間（年末） 2010 2011 2012 2013 2014
稅后經營現金流 4000 6000 8000 8000 8000
二期項目投資及效益表
單位：萬元
時間（年末） 2013 2014 2015 2016 2017
稅后經營現金流 10000 10000 10000 10000 10000
一、利用傳統凈現值法的項目投資評價。
一期項目投資財務分析表
單位：萬元
時間（年末） 2009 2010 2011 2012 2013 2014
稅后經營現金流 4000 6000 8000 8000 8000
內部折現率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
經營現金流現值 3226.00 3902.40 4883.20 4591.20 4325.60
經營現金流現值合計 20928.40
一期投資 25000
凈現值 -4071.60
其中：經營現金流現值=稅后經營現金流×折現系數
二期項目投資財務分析表
單位：萬元
時間（年末） 2009 2012 2013 2014 2015 2016 2017
稅后經營現金流 10000 10000 10000 10000 10000
內部折現率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
經營現金流現值 8065 6504 61404 5739 5407
經營現金流現值合計 50415.76 87119
二期投資 52591 70000
凈現值 -17409
從以上分析表中可以看出兩期項目的凈現值都是小于0的，根據傳統的項目分析評價方法，這兩期項目都是不可行。
二、利用B-S模型的投資評價。從期權的角度出發，由于第二期項目的投資額70000萬元投資決策必須在2012年底前決定，即這是一項到期時間為3年的期權，要評價項目是否可行，還需要對二期投資的期權價值進行評估，如果期權價值大于一期凈現金流，一期項目可行；否則不可行。
（1）d1=
=
=
=0.1190
（2） d2= d1－
=0.1190－0.4330
=－0.3140
（3） N(d1)= N(0.119)=0.5478
N(d2)= 1－N(0.3140)= 1－0.6253=0.3747
（4）期權價值C0
C0=50415.76×0.5478－5259×0.3747
=7911.91（萬元）
項目后評價是水電站基本建設程序中的一個重要階段，是對項目決策、實施、運行等各階段工作通過全面系統的調查和客觀的對比分析、總結并進行的綜合評價。其目的是通過工程項目的后評價，總結經驗，汲取教訓，不斷提高項目決策、工程實施和運營管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進管理，制定相關政策等提供科學依據。
筆者根據在水電站規劃、建設、運營中的工作經驗，結合實際開展工作，就水電站項目后評價中的利率、移民征地安置補償、電價等因素進行梳理，對工程投資與生產運營環節的關鍵要點進行分析，為相關電站投資決策提供幫助，促進投資者科學分析，規避風險。
1 利率因素
水電站投資較大，工期較長，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關鍵。工程建設期的貸款利息依據資金流、資本金平均投入，按照年利率的復利進行測算。建設期內人民銀行五年以上的中長期貸款年利率一般都有相應的調息政策，為科學合理地預測利息支出，水電站項目的投資者對于利率的預測要考慮到以下的因素：
1.1 分年度的項目投資計劃表是確保利息合理支出的基礎，同時在項目建設的過程中，通過運用有效的合同約束條款對工程款、物資設備款進行有步驟地支付，可以確保年度資金計劃的準確性。
1.2 項目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長期貸款利率。因為水電站的建設工期一般較長，3-5年以上，而業主單位對于國際經濟態勢、國內貨幣政策的把握不準，簽訂這種浮動的利率約定合同，可以對水電站投資的資金總成本進行控制。
1.3 在水電站的實際建設中，業主單位應根據項目特性靈活運用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國農業銀行的扶貧貸款資金以及商業銀行等金融機構的銀行兌匯票、協定存款帳戶等金融工具，從而節約利息支出。
2 移民征地安置補償因素
移民工作在水電站的建設中一直是一個特殊而敏感的話題，特別是水庫淹沒的投資概算政策性強，參照設計規范審查通過的補償范圍、基數、標準等往往與安置實施實際執行存在偏差。這主要是因為淹沒區域的地方政府根據經濟發展水平逐年公布的補償標準文件與設計規范存在較大差異，對于土地的分類、林地和未利用地的補償方式都不相同。所以，借鑒同時期水電站的實際補償范圍、倍數對移民投資概算進行修正才能滿足實際移民工作需求，確保工程進度未因移民工作受阻。
3 電價因素
上網電價是制約水電站效益的關鍵因素。在目前的電價申報與核準體制下，各地省市物價局、電網公司、發電企業根據當地的經濟發展水平與上網電價承受能力存在博弈。物價局在核定上網電價時，通常會根據某個電站的總投資、庫容、裝機規模、發電量和一系列的社會平均成本來反推其上網電價。在水電站投資決策中，對于新電站推算的上網電價一定要參照近期實際的上網平均電價，來測算投資回收期。
目前設計單位編寫的水電站可行性研究報告，測算的上網電價通常為不含稅電價，而物價局批準的為含稅上網電價。這往往在項目評估決策時容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對評估電價進行同口徑還原，提供真實的決策依據。
一般電站在投運初期都很少能獲得設計平均電價，所以運營初期多為虧損，這與可研報告中的25年經營效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網的主力調峰電站承擔了重大的調峰、調頻任務，因此無功、空轉較多。但是因電網調峰、調頻的補償方案一直未正式出臺執行，所以無法在上網電費上得到補償。
作為經營者，必須要有足夠的現金流來就應對這種差異。隨著電價的穩步增長，經濟效益會越來越好，來平衡投運前期的虧損，綜合多年的經濟效益。
4 水資源費和庫區維護費
在水電站的經濟評價中，總成本費用主要考慮了折舊費、修理費、工程保險費、職工工資及福利費、勞保統籌和住房公積金、材料費、庫區維護費和移民后期扶持基金、利息支出及其它費用。庫區維護費多按廠供電量0.001元/千瓦時計算，移民后期扶持基金從工程竣工后開始按400元/人.年提取，共提取10年，水資源費是暫未考慮的。
而筆者參與的幾個水電站從投產以來，水資源費的開征從0.001元/千瓦時 目前逐步提高到0.008元/千瓦時，而且還有上漲趨勢。根據《中華人民共和國水法》、各省市的水資源管理條例、取水許可和水資源費征收管理辦法規定??，?凡利用取水工程或者設施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個人，應按照有關規定繳納水資源費。
財綜〔2007〕26號《大中型水庫庫區基金征收使用管理暫行辦法》規定，庫區基金從自有發電收入的大中型水庫發電收入中籌集，根據水庫實際上網銷售電量，按不高于8厘／千瓦時的標準征收。庫區基金屬于政府性基金，實行分省統籌，納入財政預算，實行“收支兩條線”管理。其中，省級轄區內大中型水庫的庫區基金，由省級財政部門負責征收；各省市庫區維護費標準多按廠供電量0.008元/千瓦時征收。投資概算中按廠供電量0.001元/千瓦時計算明顯偏低。
鑒于水資源費和庫區維護費密切與上網電量掛鉤，對于新電站的效益分析都應考慮到這些政策性因素調整的差異，目前每千瓦時0.15元的固定成本壓力是經營者必須自行消化的。
5 土地使用稅和房產稅
在經濟評價中，土地使用稅和房產稅都未列入成本。根據項目后評價分析，這兩者因素影響較大，應在投資決策中單列分析。
水電站由于占地面積廣，加上國家對土地稀缺資源的調控，且城鎮土地使用稅等級稅額標準呈增長趨勢，所以土地使用稅是經營中一個不容忽視的稅金。
根據[89]國稅地字第013號文件《國家稅務局對關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》及[89]國稅地字第044號文件《國家稅務局對的復函》，國稅地字[1989]第140號文件國家稅務局關于印發《關于土地稅若干具體問題的補充規定》的文件精神，對水庫庫區用地，免征土地使用稅;對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批，可暫免征收城鎮土地使用稅。但壩區征收土地使用稅是不能減免的，壩區的涉稅面積也較大，稅額標準高，這部分稅金在經濟評價中都未涉及，但在電站運營期是需按年繳納的。
從2006年1月起，根據財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。水電站的地下廠房都納入了房產稅的征收范圍。雖然業內一直對水電站的地下廠房征收房產稅有異議，無論是從地下廠房工程結構特點（結構形態、施工組織、投資造價、功能形態），水電站臨時工程費用的分攤還是從國家的能源政策、清潔能源的長遠發展、水電產業的政策導向來看都不適宜，但是財稅[2005]181號的要求從2006年1月起已經執行。對于造價較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應計算繳納房產稅。
6 流域水情分析
來水量、發電用水量與發電量之間的相關性密切，相關密切程度高，充分體現了水電“以水定電”的特性。從電站運行結果來看，來水量是制約電站發電及經濟效益最根本的因素.所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當重要.
水電站水情自動測報系統的水文氣象情報站網站所進行的水文氣象要素觀測項目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點及傳播時間可以看出：要充分利用電站洪水預報系統提供短期預報的水情信息，提前1-2天預知每一次洪水過程。即便在電站洪水預報系統失靈，也可充分發揮水文站的作用，人工點繪洪水過程線，也可提前5-7小時預知洪峰到達壩前時間和可能的入庫洪量。
因此，在洪水起漲階段，結合壩前實際運行水位，推算本次洪水可能出現的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調度溝通協調，加大機組出力運行，提前騰出庫容，調蓄洪水，避免造成過多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時機，及時攔蓄尾洪，力爭將水庫蓄至較高水位， 提高水能利用率、增發電量。
7 結束語
重視項目經濟后評價工作，規范管理流程
各項目建設單位必須高度重視項目經濟后評價工作，并不是電站正常發電交付使用，竣工決算歸檔后項目建設就終結，而要在統一的指導下進行系統性地項目經濟后評價工作。將此項工作納入項目建設管理的常規性步驟。為有效地節省評估成本和時間，對于水電站這種建設周期相對較長的工程，可以在階段性地進程中引入后評估工作，納入項目管理的日常工作任務。為電站的經濟可行性提高更可靠的保證。
注重項目后評估結果的反饋應用
項目經濟后評價發揮作用的關鍵在于所總結的經驗教訓在新立項項目投資的決策、項目設計、建設管理等過程中被采納和應用的效果。遇到類似的、同規模、同區域、同特性的在建項目是否可以將后評估結論中差異較大的項目進行修正，有效避免同類差異。同時項目經濟后評估的反饋和應用還是一個動態的過程，因此必須建立一個使項目后評估信息得以反饋和應用的機制與平臺。企業應在相應的工作流程中明確規定后評估結果的應用制度。為新項目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項目的立項成功。
李麗生說她最大的愛好是學習，通過遠程課件自學了理財師課程，工作之余便練習書法以陶冶性情。因為行程問題，記者沒能趕赴內蒙古面對面采訪李麗生，但是依然感受得到這位理財師嚴謹治學的熱忱和孜孜不倦的熱情。
從1980年進入銀行業工作至今，李麗生在工作崗位上兢兢業業，一路走來榮寵頗多：全國人民銀行系統十佳巾幗建功標兵、全國金融系統銀行信貸登記咨詢系統建設先進個人、全國百佳模范新聞人物。她現被借調中國人民銀行呼和浩特中心支行金融研究處從事課題研究和金融刊物的編輯工作，已在國家級、省級刊物發表金融論文40余篇。
敏而好學可以為師
在由東方華爾舉辦的第五屆理財師大賽中，來自中國人民銀行烏蘭察布市中心支行的李麗生獲得“全國十佳理財師”榮譽稱號，她是唯一一個沒有理財實戰平臺而且年齡最大的獲獎選手。
“我長期從事基層央行的業務工作，一直堅持貨幣政策、財政政策等宏觀政策理論的學習，自己平時結合實際對多領域的金融問題進行了較為深入的系統研究，培養了對于經濟生活敏銳的觀察力。”
“隨著經濟的快速發展和市場化改革的不斷深入，人們手頭的閑散資金多了，投資渠道和投資產品也不斷增多，而且人們對于自身健康的考慮和退休后的生活品質的要求提高了，追趕CPI的意識也迫切了。但是，目前在我國，人們對理財規劃的認識還非常膚淺。無論是現金規劃、消費規劃、教育規劃、保險規劃、稅收籌劃、投資規劃、退休養老規劃、還是財產分配與傳承規劃等都與每個人的生活密切相關。然而，相對于日益增強的理財需求，我們的專業人員卻顯得十分缺乏。
“這種情況下，強烈的責任感和事業心迸發出來，我對理財規劃職業的熱愛也驅使我去挑戰自己，把自己塑造成一名專業的理財師。”
對于一個已經歷練二十多年的職場人來說，潛心學習是件難得的事情，而要把這件事情做好又要付出幾分耕耘幾多辛勞？為了能夠進行系統的學習，又不影響日常工作，李麗生購買了國家理財規劃師指定的培訓平臺----東方華爾的遠程視頻課件，一遍又一遍地聽講，一次又一次地練習。“通過學習，我接觸到了太多日常金融工作中不曾接觸過的專業知識，理財計算、理財相關法律等諸多方面的知識得到了很大的提高，教程中大批國家一流教師的精彩講解，也使我眼界大開。”
功夫不負有心人，李麗生不僅順利地通過了二級國家理財規劃師的考試，而且在理財師大賽中一舉榮獲 “全國十佳理財師”稱號。
理財要降低風險
“理財師對于大眾理財有很好的啟示和示范作用。他可以向客戶傳達正確的理財理念，使人們更加深刻地了解理財規劃的重要意義，并為客戶提供財務策劃建議，使客戶的財產實現最大收益，承擔最小風險以及避免不必要的法律糾紛。”
目前，除了為自己進行理財規劃外，李麗生也為身邊的人提供理財咨詢幫助。她曾經建議李先生把手頭存在銀行的錢用于投資房產，現已取得可觀的收益。“理財師一定要對宏觀形勢有預見性。今后如果有機會，我將在金融機構或者第三方獨立理財平臺上，進行更多的專項或者綜合的理財規劃，更好地實現自身價值。”
李麗生建議在人們踴躍投資的同時要注意風險控制。在降低理財風險方面，可以進行分散投資和長期持有操作。
“分散投資應有兩個原則：一是不能過度分散，因為分散過度會加大投資成本。二是一定要分散到相關性很低甚至是負相關的投資組合上。長期持有如定期定投可以使你的投資成本起到平均攤低的作用。對于固定薪水的上班族或者不想承擔過大風險的投資者來說，長期持有具有時間復利的效果。股票型基金比較適合作基金定投，當然，也要對基金公司的信譽、管理水平、研發水平等進行了解和權衡。我自己的投資品種主要是基金、房產和藝術品。”
股市總體不會利好
論文關鍵詞：歷史文化保護區；更新；人口問題
目前，北京舊城內有30片歷史文化保護區，總占地面積16．1平方千米，居住人口約30余萬人．由于歷史的原因，保護區內危房多，設施差，老百姓居住的條件仍停留在50年前的水平．在保護區更新的難題最突出的是人口問題．保護區內多數房屋面積狹小，基礎設施陳舊，私搭亂建嚴重，存在著大量的結構隱患和消防問題，此外，保護區內產權方式復雜，有公產、私產、軍產、集體、宗教等多種產權形式，這種現象阻礙了單位個人購房、修房的積極性．這些都與保護區內人口密度過大、人口構成不合理等因素有關．因此，解決人口問題是保護區更新的關鍵．人口問題包括人口疏散、人口結構調整等方面，以及應采取的方法和步驟．妥善解決保護區人口問題關系到加快保護區更新的進程，改善老百姓的居住環境，同時對于調整城市功能、實現總體規劃目標、建構和諧社會均具有重大的現實意義．
1國內外相關經驗
1．1關于吸引資金的經濟優惠政策
20世紀60年代以來，歐美各國對歷史街區的保護與更新采用了多種經濟優惠政策．在美國，利用開發權轉移的方式進行更新，即開發商在歷史街區所建項目的虧損，可由城市其它土地上的項目予以補償．在德國，舊城更新項目依據《特別城市更新法》獲得政府資助，更新中無盈利開支費用60％由州政府負擔，40％由地方政府負擔．在日本，1968年設立了日本觀光資源保護財團，基金經審批后可用于歷史街區的保護與更新．
1．2關于居民自助參與1日城更新
20世紀60年代以來，西方國家出現被稱為“社區建筑”的自下而上的由居民參與對居住區進行改造的做法．公共參與是歷史街區保護與更新的重要環節．法國地方議會確立保護區后要進行三項重要工作：發表公告、公眾調查、公眾投票表決．日本民間成立了，通過調查向行政當局反映民意。為政策決策提供依據．美國社區保護遍及各州，基層社區和居民積極參與保護活動以達到改善居住狀況，爭取環境公平與提高社區品質的目的．
1．3關于人口外遷
日本東京周邊地價較低，人們為了更經濟，紛紛遷居到城市外圍，形成了城里人的外流，減輕了市區拆遷的壓力，這是東京舊城風貌得以保留的最根本原因．西安調整城市結構，在外圍建設11個組團疏散市中心過于密集的人口；蘇州古城區1986年開始在古城的西面和東面開辟新區，經過近l0年努力。蘇州古城人口已減少了10萬人．這些方法都要依賴便利快捷的交通．
2北京舊城四城區保護區更新實踐
近年來北京舊城四城區在探索保護區更新方式和疏散人口的對策方面取得了豐富的經驗，現將典型個例簡述如下：
2．1東城區
東城區以交道口“微循環”改造為試點，該地區占地1．47平方千米，共1940個院落，其中平房院1600多個．自2003年起，采用“引入社會投資人，群眾自愿，街道組織，產權人實施”的方式，對50多個院落進行了改造．在危改過程中，社會穩定，“微循環”漸進的更新方式得到了各方的好評．
在資金來源方面，主要是引入社會投資人，包括開發商、私有企業等．區政府搭建平臺。提供相關服務，解決可能遇到的問題，吸引社會資金．在決定哪個院落可以改方面，采取“群眾自愿”的原則．居民的安置以貨幣補償為主，也有定向提供經濟適用房、購買二手平房或租房等措施．“街道組織”主要體現在街道辦事處入戶進行摸底調查。了解不愿搬遷的居民的訴求，進行協商，爭取做到全院同意．在產權方面，微循環改造的起步階段的對象主要是居住在院落中的直管公房承租戶，但私房院落、單位自管房經產權人(單位)同意，也可以提出改造申請．可以通過“招、拍、掛”等方式對產權進行公開拍賣，完成產權轉換，可以吸引更多資金，形成良性循環．
2．2西城區
西城區保護區更新以什剎海煙袋斜街為試點，該地區現有居住院落140個，950戶，總建筑面積5．7萬平方米，其中私房197戶，建筑面積0．48萬平方米；公房753戶，建筑面積1．5萬平方米，人均居住面積5～10平方米居多．對于保護區人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓勵外遷的政策。用貨幣補償、異地安置的方法．外遷居民貨幣補償參照文市政府87號文執行，外遷居民需要異地安置的，安排購買經濟適用房。
對困難戶采取廉租房政策．二是落實保護和修繕責任，愿意留住的現住房人，必須接受保護和修繕規劃的要求。按保護和修繕原則進行保護修繕，獨院落私房產權人應根據保護規劃要求，拆除院內違法建設，按規定進行房屋修繕或更新，非獨立院落私房產權人應當服從整體院落的保護更新要求參與保護與更新，私房產權人如修繕資金不足，可申請協助辦理銀行貸款．
煙袋斜街地區保護更新的成功經驗是以深入調研為基礎，更新速度快、風貌保護得好．
2．3崇文區
崇文區前門地區危改試點已實施三年，目前仍處在外遷人口階段．該地區占地105公頃，現有居民20417戶，人口61600人，人口密度4．38萬人／平方千米．前門地區人口稠密，房屋危舊，文保單位多．針對這些問題，該地區在危改過程中提出了“人房分離”的模式，即采用貨幣補償的方法，將保護區的人口全部外遷．人口全部遷出后，以便對建筑進行認定和維修．房屋拆遷補償標準和辦法為：房屋拆遷補償款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面積+重置成新價，k=1。3(容積率修正系數)；建筑面積=使用面積乘1．33；居民在獎勵期內搬遷可獎勵5．5萬元；簽訂協議后在三環至四環購買住房的給予一萬元獎勵，在四環至五環購買住房的給予二萬元獎勵，在五環以外購買住房的給予3萬元獎勵；對于外遷居民，全市7個經濟適用房項目可提供定向供應．
崇文區“人戶分離”成功的方面在于調整了城市用地性質，為區域經濟發展注入了活力．
2．4宣武區
目前宣武區正重點進行大柵欄地區的改造，大柵欄改造建設項目是2008年奧運人文項目和北京25片歷史文化保護區之一．該地區占地79公頃，居民約4萬人，2003年12月8日，大柵欄改造建設項目正式啟動．現已完成了一期月亮灣地區環境整治工程，該項目占地2．2公頃，需拆遷居民107戶、單位40家，預計總投資約3億元，其中拆遷費用約2．2億元(居民拆遷費0．3億元，單位拆遷費1．9億元)，目前，區政府已投入8500萬元，居民拆遷率完成了75％，政府投入巨資，是危改工作順利完成的關鍵．
3存在的問題
根據各區的情況，保護區外遷人口面臨著如下幾方面的問題：
1)速度慢．保護區絕大多數居民贊成改造。但難以做到人口疏散．主要表現在兩個方面：一是政府能夠把握的房源較少，現在有房源大多房價過高居民即使得到拆遷補償也買不起；二是即使部分居民想外遷，但又怕外遷居住生活條件不完善，存在子女就學、老人就醫等問題，因此對外遷產生抗拒心理．
2)整院實施難．東城、西城均采取“居民自愿的方式更新，一個院落內70％居民同意外遷少數居民不愿外遷而延緩整個院子改造的情況非常普遍，即使院內有一戶居民不愿外遷，整院的更新也難以實施．
3)資金緊．對保護區居民實行搬遷，重新安置需要的資金量非常大，而且，由以房地產開發為主的改造模式改變為政府組織動作，勢必要求政府先期加大投入，用于居民拆遷補償、外遷專項住房建設政府財政壓力加大，如前門、大柵欄地區居民外遷的資金缺口高達數十億元人民幣．
4)無“法”依．由于保護區外遷人口無法律依據，對于“釘子戶”辦法不多．另外，對保護區的土地轉讓政策、拆遷補償政策、居民安置政策、稅費減免政策等，還沒有完整統一和可操作的明確規定．
5)市場亂．相關政策的發展和市場發展不配套．比如在貨幣補助環節上，一些開發商出高價外遷院落居民，開發商自行決定每一戶的補償安置情況，政府部門不清楚，居民相互之間也不清楚．如此既不向居民公開，也得不到社會監督，容易出現補償安置標準不一的情況，導致了市場價格的混亂．
6)非物質文化的保護問題，即原有居民的保留問題．盡管北京市也專門出臺了，制定了相關優惠政策，鼓勵單位和個人購買四合院，但基于原有居民的經濟條件有限，很難承擔改造修繕后四合院的購買費用，所以回遷率很低，這在保持舊城傳統文化的無形資產方面很不利．
4措施與建議
4．1統籌兼顧處理好重點與一般的關系、“點”與“面”的關系
所謂“點”上的工程指以前門、大柵欄地區為代表的奧運人文項目，其范圍大，任務急，政府需加大資金投入力度，盡快外遷保護區的居民，推動保護區更新工作的順利實施．目前，其他保護區多屬于“面”上的項目，可采用交道口“微循環”的模式，漸進更新．在具體的措施上，應靈活對待，對于院內少數不愿外遷的居民，可集中在一個區域，建普通四合院，在滿足基本居住條件的前提下，就地安置；或可考慮將原有院落重新劃分，其改造的資金缺口主要由投資人補償，此項工作需政府、開發商、居民共同協商解決．見圖1、圖2．
4．2加快平房產權私有化的進程，活躍“二級市場”交易
“政府引導，社會改造”是保護區更新的長久之計，為此應理順現有平房的產權關系，推動平房產權私有化的進程，鼓勵平房上市交易，使平房、四合院出售，購買，轉讓，租賃等行為規范化、合法化，讓社會資金通暢流入．鼓勵有條件的業主修繕房屋，對于公益性、非盈利性的項目政府予以補貼．同時研究軍產、單位產權房屋的私有化政策．
4．3劃定專項用地，建設經濟適用房
建議政府在四環周圍劃定專項用地，為保護區外遷居民提供生活方便、交通便利的經濟適用房，用補償政策和較好的居住環境吸引保護區居民外遷．經濟適用房宜選擇小面積戶型以適應保護區人口外遷需要。保護區居民享受經濟適用房優先購置權，政府可對低收入家庭予以一定的補償，用市場經濟的杠桿引導保護區居民的外遷．
4．4配套相關法規，規范市場環節
建議政府制定保護區人口外遷的相關法規，對于影響城市重點工程的“釘子戶”，應采取有效的辦法，制定相應的法律標準，以便拆遷工作有法律支持，對于人口外遷過程中住戶提出的不合理要求應有明確的法律界定．同時，政府應規范保護區外遷人口的補償標準，避免補償差距過大的現象，使保護區人口外遷工作順利實旌．
4．5制定優惠政策。吸引社會資金
可根據具體情況，制定相關優惠政策，吸引社會資金進入保護區，緩解保護區人口外遷和房屋更新的獎金壓力．對于保護區保護與更新中非盈利項目，政府可采取優惠措施，如減免稅收、低息貸款、政府補貼、開發權轉移、區外項目優惠、保護區外土地容積率補償等措施，鼓勵社會資金參與保護區的保護與更新．
關鍵詞：國有資產，檔案管理，
1.國有資產檔案概述
國有資產檔案,是國有企業和國家(含省、市、縣各級政府)投資的股份企業中專有的一種檔案,是國家投資和投資收益的資產,在其生產經營活動中,按照一定的法律程序管理所形成的各種文件、圖表、聲像等載體的記錄材料。國有資產檔案的建立,對于國家來講是為了強化對國有資產的產權監督,對于企業來講是為了維護經營者的權利,對于生產者來講是為了保護職工的切身利益,最終達到國有資產保值增值之目的。
2.國有資產檔案的收集范圍及其分類
國有資產檔案,包括國家投資初始形成的檔案、國有資產有序運營管理中形成的檔案以及在生產經營活動中形成的無形資產檔案等。因此,其收集范圍也應涵括這幾個方面:
(1)國家投資初始形成的國有資產檔案,主要是指固定資產類檔案,如廠房、設備、大型工具的登記等。
(2)國有資產有序運營管理中形成的檔案,依其基本環節,主要包括清產核資(各種資產、資金的報表,資產情況的說明,清產核資報告等)、產權界定(國有資產管理部門依法劃分資產所有權和經營權、使用權的歸屬,形成的主要文件有產權界定報表、報表說明、國有資產管理部門的批復等)、產權登記(填寫的各種《國有資產產權登記表》、申請取得企業法人資格的有關文件、《國有資產授權占用證書》等)、國有資產收益分配管理(國有資產收益分配表、國有資產損益表及其報告、國家股利收繳通知書及上繳存根等)、國有資產的統計與核算(在對國有資產運動過程及其經營成果進行計量、審核、記錄、計算、分析、預測等一系列工作中形成的國有資產統計報表、審核統計結果報告、分析統計報告、國有資產經營報告等)、資產評估(在企業兼并、拍賣、承包、租賃、聯營、股份經營、破產清理、抵押、合資、合作經營過程中形成的資產評估申請書,資產清查、評定估算表冊,資產評估結果報告,占有單位確認資產評估結果書等)、產權交易(包括產權轉讓合同,產權交易意向協議書,資產產權登記,工商登記結算財務、稅務,土地、房產、戶籍等的變更手續等)以及按要求呈報的其他有關文件材料。免費論文。
(3)在生產經營活動中形成的無形資產檔案,包括商標(文字商標、圖案商標、組合商標、防偽商標、注冊申請、注冊批準書、商標使用許可合同等)、專利(產品設計、試驗記錄,專利申請書、說明書及其摘要,專利要求書,外觀設計的圖片、照片,專利權證書等)、廣告、非專利技術(亦稱專有技術。如原料配比、產品配方、實施原始記錄數據、技術操作方法要點、特殊工藝環節說明以及非專利技術轉讓時的保密合同等)、商業秘密(包括設計程序、管理訣竅、客戶名冊、貨源情報、產銷策略、招投標的標底及標書等)、特許權(特許生產、經營、或專賣的申請書、合同書、政府批準書、商品專營或專賣許可證、特種生產許可證等)、土地使用權(土地使用申請登記、土地使用證以及企業在使用中形成的有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資等形式的文件材料等)、商譽(國際組織或國家、部門頒發的各種質量獲獎證書、產品質量免檢證書、管理確認證書、新聞界對產品質量的贊譽、客戶來信對產品質量的褒獎、商品銷售記錄等)等方面的材料。當然,隨著社會主義市場經濟的發展,隨著知識經濟的到來,還會出現更多的企業無形資產檔案,這需要我們在實踐中給以密切關注并及時吸納。
由于國有資產檔案在企業檔案中是一個新的類型,那么,就需要在不打亂原企業檔案管理體系的基礎上,新增設一個一級類目：國有資產管理類。其分類即指國有資產檔案的二級類目。再由于國有資產檔案是在企業改制中和改制后逐步形成的,二級類目可分為以下幾個方面:
(1)清產核資類:1.固定資產清查登記;2.流動資產清查登記;3.無形資產清查登記;4.長期投資(股權、合作、租賃等)清查登記;5.在建工程清查登記;6.土地清查登記;7.負債清查登記; 8.清產核資總結報告及檢查驗收等文件。
(2)資產評估類:1.資產評估申請報告書; 2.資產評估立項通知書;3.資產評估委托合同或協議書;4.資產評估驗證確認通知書; 5.資產評估報告書等文件。
(3)產權登記類:1.經審定的各類國有資產產權登記表; 2.有關部門批準企業設立、變動、終止的文件;3.國有資本金數額及來源證明;4.國有資產授權占有證書; 5.國有資產產權年度檢查表; 6.境外國有資產以及以個人名義持有國有股或擁有物業產權辦理委托轉名的法律文本副本; 7.國有資產經營年度報告書等。
(4)國有資產處置、交易類:1.國有資產處置請示; 2.國有資產處置批復;3.國有資產處置結果報告;4.國有資產與產權變動處置方案;5.國有資產與產權變動檔案移交或寄存手續憑證等。
(5)固定資產類:1.廠房、建筑物的所有權或使用權的證明文件,房產施工建筑、改擴建及管理資料等; 2.機器設備、器具、工具等的數量統計資料,融資租入的有關租約,運輸設備的有關證照等; 3.建立的固定資產登記簿和固定資產卡片等。
(6)流動資產類:1.貨幣資金交易事項有關的經濟業務資料; 2.經銷產品的合同、信函、存儲等資料; 3.有關流動負債的賒購等資料。
(7)無形資產類:1.工商產權檔案:在國家工商等部門進行產權登記所形成的檔案,如著作權、版權、專利權、商標權、計算機軟件、經營執照等資料;2.行為權利檔案:通過國家有關部門進行申報并被批準的企業生產經營行為權利所形成的檔案文件,如專營權、進出口許可證、生產許可證、特許經營證等;3.對物產權檔案:國家有關生產部門批準企業對物產使用權所形成的檔案,如土地使用權、礦業權、租賃權、優惠融資權等; 4.專有技術檔案資料; 5.榮譽檔案等。
3.強化國有資產檔案管理的意義和作用
在世紀之交,市場競爭逐步趨于國際化。作為我國國民經濟的主體,國有企業的改革和發展也正處于關鍵時期,構建現代企業制度已成為企業改革的主旋律。免費論文。在這種情況下,強化國有資產檔案管理,其意義就顯得更為深遠。
在我國社會主義市場經濟條件下,國有資產檔案是現代企業基礎管理中不可缺少的一部分。免費論文。企業成為獨立的法人和市場競爭的主體,形成“企業市場主體多元化,企業行為規范性,運營方式競爭性”的格局之后,國有資產檔案也就成為保障國有資產保值、增值,防止其流失的一個重要環節。同時,國有資產檔案所包含的有形和無形資產的價值,不僅可為提高企業競爭力提供支持,而且也可成為企業生產經營、科技研究、科學決策的有力依據。對此,我國已引起高度重視,有關部門頒布的《國有資產產權登記檔案管理暫行辦法》、《國有資產與產權變動檔案處置暫行辦法》等規定,為科學地管理國有資產檔案已打下一個良好的基礎。
參考文獻
[1] 陳奕. 加強高校資產檔案建設 促進高校資產管理[J]. 檔案時空, 2004, (04) .
[2] 謝開明,葉方蓮. 淺談高校有形資產檔案管理[J]. 安康師專學報, 2005, (03) .
[關鍵詞] 二手房 景氣指數 應用
桂林的房地產行業興起于90年代末，進入2000年后才呈現出蓬勃發展之勢。從桂林2005-2010年新建房、二手房成交面積來看，二手房成交面積呈現出穩定上升態勢，雖然在2008年時受全球金融風暴的影響，成交量有所下跌，但是整體直線趨勢明顯；而新建房則呈現出大起大落，受政策、非市場的因素影響明顯，所以二手房市場的走勢，更能真實體現房地產市場的發展。同時在桂林山地多、市區可供開發地塊面積不大、建筑限高、容積率低等城市特有地理地貌特點下，未來的房地產市場，二手房所占份額將會上升，對房地產業的影響作用將日亦凸顯，合理引導二手房產業發展意義重大。
1.桂林市二手房市場研究現狀
目前桂林關于房地產方面的研究都是圍繞著新建房投資開發的角度進行的。有諸多指標，如土地開發投資面積和金額、商品房銷售面積和金額、投資額、貸款額等，還有一個房地產開發企業景氣指數。二手房產業的研究明顯落后于新建房。就目前統計數據的掌握情況來看，直接的宏觀經濟指標只有二手房成交面積和成交價格。而房地產開發企業景氣指數，只針對新建房未包括二手房。
當前桂林的二手房產業還不發達，市場也不是很成熟，制度有待進一步的完善與修正，而關于二手房方面的研究卻很少，多方面尚是空白，迫切的需要一個切實的理論來進行指導。
景氣指數（climate index）是將反映各行業運行狀況的定量指標，如價格、成交量、開工率等或定性指標，如預期、信心等指數化，來反映經濟或行業的景氣變化。[6]景氣指數是一個反映綜合情況的指標理論，它把多個相關的指標組合成指標體系，既能根據綜合指數對情況進行判斷又能通過分析指標變動來得出影響的成因。所以根據目前桂林二手房產業發展的現狀，我們可以整合現有統計數據資源，計算出桂林市二手房景氣指數，作為指導桂林二手房市場發展的一個理論。
2.桂林市二手房景氣指數計算
2.1二手房產業相關影響因素
二手房（Second-hand housing）指進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產權登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的已售公房、經濟適用房及非住宅等。[4]
二手房市場的交易主要受買賣雙方意愿的影響、貨幣金融政策的影響、稅費政策的影響、國家宏觀調控的影響、投資行情、消費市場的影響等，還有中介機構起到重要交易平臺的作用。同時在以增量房為交易主體的房地產發展現階段，新建房對二手房市場的交易必然有著巨大的影響。而土地，雖然從直觀定性上看與二手房相關性較小，但由于土地的供應影響了新建房的供應，而新建房與二手房密切相關，所以土地也是二手房產業發展的重要影響因素。
2.2計算方法及思路
在目前統計資料有限、經驗值累計不足的現狀下，宜運用多元統計的方法來構建景氣指數運算系統，基本思路是:將能反映二手房市場運行特征的多個指標綜合成一個總體指標，并分別用圖形形象地顯示出來。單個指標(包括圖示)或綜合成的總體指標(包括圖示)，以一定的標尺予以衡量，就可以判定二手房市場的景氣與否及其程度。具體操作步驟如下圖:
圖1.1 二手房景氣指數運算系統設計步驟圖
2.3二手房產業相關指標
通過對測定體系的構建，得到本年完成開發土地面積、土地交易價格指數、商品房銷售額、商品房銷售價格指數、房屋租金指數、房地產開發企業景氣指數、居民消費價格指數、家庭總收入、中長期( 5 年以上)貸款利率、二手房交易量、二手房交易價格11個宏觀經濟指標是與二手房產業密切相關的指標，作為景氣指數的運算指標和分析成因因素。
3.應用研究
3.1目的
通過景氣指數來較為準確的反映當前二手房市場的發展狀況，通過觀察分析結果的變動情況來判斷整個市場的風險程度和發展前景、未來走勢，引導市場理性發展，為政府的宏觀調控、經營者的投資決策以及買賣雙方的出售、購置、租賃提供可靠的依據：
第一，政府主管部門可以利用二手房景氣指數來了解二手房市場的發展結構是否合理、與宏觀經濟發展是否協調，為出臺宏觀調控政策提供可靠依據，調控市場結構、引導二手房市場持續健康發展。
第二，房產中介機構可以通過景氣指數了解二手房市場的發展狀況，為準確把握投資時機提供科學依據，在時間的選擇和物業結構上提供宏觀決策參考，規避經營風險。
第三，房屋買賣雙方可以通過景氣指數了解市場行情、價格走向，在房屋出售、自住或者投資購房的決策中具有非常重要的參考價值。
3.2景氣指數波動圖
運用桂林市2005-2010年的房地產業相關統計數據，按照前面構建的方法計算及預測出2005-2011年二手房景氣指數。數據主要來自于桂林市統計局、國家統計局桂林調查隊、桂林市房產管理局和桂林市土地交易中心相關資料。部分指標景氣走勢圖示如下：
3.3波動分析
（1）單項指標分析
通過景氣指標構造分析得出，商品房銷售額、商品房銷售價格指數、房屋租金指數、房地產開發企業景氣指數、中長期貸款利率與二手房景氣度呈正相關關系，而完成開發的土地面積、居民消費價格指數與二手房景氣度呈負相關關系。尤其是，房地產開發企業景氣指數走勢圖和中長期貸款利率走勢圖幾乎與二手房景氣綜合指數的走勢重合，說明了當前二手房對新建房和國家貨幣政策的依存度很高。
在開發的土地面積逐年下降的時候，二手房景氣指數卻處于上升階段，可見開發的土地變少，影響了新建房的供應量，減少了新建房對購房需求的“瓜分”。
居民消費價格指數與二手房景氣綜合指數的走勢呈反方向，說明物價高居，通貨膨脹率高，實物貶值快時，購房成本增大，市場對于二手房的投資趨于謹慎。
（2）綜合指標分析
從綜合景氣指數的走勢來看，桂林市二手房市場發展大致分為三個階段，持續增長階段(2005-2007年)、調整回落階段(2008 -2009年)、平穩發展階段(2010 -2011年)。
第一階段持續增長階段(2005-2007年)。由于桂林市整體房地產業起步較晚，大約在2005年新建房地產開發業進入了蓬勃發展階段，受之影響，桂林的二手房市場也是步入了持續向好的上升通道。且整體形式非常好，增幅增速適宜。但2007年末，逐漸顯出過熱的跡象，為防止過熱帶來的不利影響，需要政府采取一定的措施，適當降溫，讓市場行情逐漸往正常區中心靠攏。事實上政府也采取了一定措施，如對新建房的“國十條”政策等，影響新建房的同時，對二手房也產生了一定影響。
第二階段調整回落階段(2008-2009年)。2008、2009年，受美國次貸危機引發的全球金融風暴的影響，整個房地產業都步入了不景氣區間，二手房市場也不例外，各種經濟指標持續下行，二手房景氣度一度臨近過冷警界線，影響了市場上正常的供需平衡。為了刺激經濟、刺激消費，擺脫不景氣狀況，政府采取了有力的支持措施。2008年10曰22日國家出臺了《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》，提出“個人首次購90平以下普通住房契稅稅率下調到1%；個人銷售或購買住房暫免印花稅；個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”2008年12月18日廣西又出臺了地方政策，《自治區地方稅務局關于改進房地產業稅收管理的通知》，提出“關于二手房交易的稅收管理意見：對個人轉讓應稅房產應征收的各項稅費，納稅人可根據所轉讓房產的情況選擇以下方式計算繳納：（一）按照稅收法律法規和政策規定，分稅種計算繳納各種稅費。（二）綜合征收率計征方式1.個人轉讓住宅房屋統一按6.5%的綜合征收率征稅。2.對個人轉讓商鋪和非住宅房屋統一按7.5%的綜合征收率征稅。”各項拉動內需政策落實下來，對二手房市場的交易起到了有效的刺激，交易量在2008年略有下降后連續兩年直線上漲。
第三階段平穩發展階段(2010-2011年)。金融風暴過后，二手房市場又逐漸恢復到正常的運行區間。投資幅度又有了一定程度的回升，市場逐漸趨于理性，進入良性發展軌道。但在稅收優惠措施取消、“新國十條”、國家遏制房價過快上漲的宏觀調控政策下，受新建房市場銷售量大幅下降的影響，二手房市場也呈現出量跌價滯的局面。
通過景氣指數綜合來看桂林市二手房市場的發展，總體上來講還是比較平穩的，并沒有出現過熱或者過冷的情況。但是，二手房市場的運行還存在著不少的問題，例如:受新房價格影響明顯，難以形成自己合理的價格體系；受新房景氣走勢影響明顯，如2008年隨新建房不景氣運行而不景氣；受國家稅收政策影響明顯，難以形成正確的供需平衡；受國家宏觀貨幣政策影響明顯，難以對正常買賣需求提供有效的資金支持；租金的發展跟不上價格的發展形式等。
3.4景氣指數應用
預測出的2011年景氣指數，在測定系統中處于較冷較熱警界線內，屬正常運行區間。但是景氣度明顯低于2010年，且在0以下為負值，屬于不景氣的范疇。這與2011年桂林市二手房市場的實際運行情況相吻合，驗證了本文構建的景氣指數應用理論的適用性。同樣，可以預測出2012年桂林市二手房綜合景氣指數為-0.2125，也是尚在正常區間運行，但是仍然為負值，還是定義為不景氣，且較2011年的景氣度再往下探。那么針對在不景氣但是尚未超警界運行的二手房市場狀況，各方面有如下政策建議：
一、政府應加強對二手房市場的監控，從各方面出臺一些政策措施，刺激二手房的成交量，維持二手房的供需平衡。尤其是稅收和貨幣資金，對二手房經濟影響巨大，而權限都在政府方面。因此可以著重從這兩項入手，采取一些有效措施來刺激成交量，如減稅、貸款資金扶持等，從宏觀上防止景氣指數繼續下探，跌入較冷警界線區域。
二、作為以成交傭金為主營業務收入的中介公司來說，如果市場不景氣，成交量持續低迷，將直接影響企業的收入，進而影響企業生存。所以目前市場處于不景氣且繼續下行趨勢時，企業的第一要務是保生存，應積極拓展業務面，擴寬經營渠道，擴大收入項目，比如可以增加租賃業務、與開發商合作新房銷售等，而不易采取冒進的投資舉措，如吃進二手房進行存貨投資等。在指數沒有進入上升通道時，也不宜擴大店面、增加分店、擴大經營規模。
三、對于買賣雙方個體來說，當前面對的是一個二手房宜買而不宜賣的時期。市場不太景氣，賣房者面對買方市場，出售資產不能獲得預期的價格收益；而購房者可以有充分的便利來貨比三家，進行壓價，降低購房成本。建議如果賣方不急于出售的話可以等市場回暖再售，或者轉售為租；而買方，可以看準時機，適時出手購進。但是如果購房者的目的不是自住或者租賃，而是以出售為投資目的話，短期內恐不宜獲利，只能做長線投資的打算。
4.結論
本文的重點在于運用景氣指數判斷桂林二手房市場的發展，為各相關方提供參考和建議。通過分析可以得出，景氣指數可以對二手房市場的發展進行有效評價，作為指導其發展的一個理論。從研究結果來看，就桂林市而言，目前國家稅收政策和貨幣資金政策對二手房產業的發展影響巨大，二手房走勢對新建房走勢的依存度仍然很高。最后，需要注意的是，市場監控應該是一個動態的長期的，應該因地制宜、因時制宜，宏觀調控、經濟危機等外部因素都能對二手房市場的發展產生巨大的影響。
參考文獻：
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[6]百度網百度百科詞條.
【關鍵詞】房產抵押；市場混亂；規制不良狀況
一、房產抵押登記狀況分析
近年來，市場經濟發展速度與日俱增，房產抵押登記市場也隨之發展壯大，但是，發展的過程中也不斷暴露出越來越多的問題和狀況，總之，概括為一句話：房產抵押登記市場狀況比較混亂。這種混亂主要體現在以下幾個方面：
（一）房產抵押登記部門之間的博弈混亂
由于房產抵押登記業務辦理時，登記人需要繳納較大一部分費用給辦理登記業務人，這里的辦理登記人員即指房產抵押登記部門，并且具體的繳納額度，我國相關法律法規并沒有明確的規定和指標去衡量。所以，這樣的情況給了房產抵押登記部門一個較大的自由空間去定奪辦理房產登記業務所要收取的費用額度，一般情況下都設定在百分之五左右的額度。在利益的驅動之下，各個房產抵押登記部門為了使得自身的利益最大化，都會出臺一些強制性的規定，要求登記人到自己的部門辦理房產抵押登記手續。這樣一來，本來一個相對簡單的房產抵押登記手續，在各部門之間的利益博弈之下，不僅變得越來越麻煩復雜，更顯得混亂無序，導致登記人不知道如何去辦理手續。
（二）房產抵押登記方面的法律規制混亂
《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國破產法》、《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國婚姻法》等等許多法律都對房產抵押登記做了相關方面的規定，但是其各自的規定有重復的地方，亦有差別的地方，但是這些規定并沒有形成一個系統或者體系。這些規定各自為陣，散亂分布于各種法律法規之間。這樣對于辦理抵押登記人或者登記人而言，要全面掌握這些法律信息亦是一種挑戰。這些混亂的規定有待于專業人士的整理，從而形成一個體系公之于眾。并且，這樣混亂的規定，也導致執法部門在執法過程中，雖然有法可依，但是依據不同，導致執法結果不同，有時候會出現同樣的案件情況，但是各地法院的判決、裁定結果不同，在中國這樣的大陸法系國家中，這種情況雖然司空見慣，但是這樣的法院裁決的混亂最終也會導致辦理抵押登記的當事人在辦理抵押登記程序的時候進行業務操作的混亂。
（三）房產抵押當事人法律意識薄弱
首先體現在房產抵押登記人身上，這些當事人中間的絕大部分并未接觸過專門的法律教育和法學思維的熏陶，所以他們欠缺法律維權意識和去了解法律的意識，這樣，導致他們對于法律已有的規定不能及時了解，或者對法院等執法機關已有或者新的裁決結果不了解，缺乏相關方面的知識積累。另一方面而言，從事辦理抵押登記業務的業務人員中的大部分業務員，并不是畢業于高等法學教育院校，他們并沒有接受過專門的法學教育，所以在辦理這方面的業務的時候，缺乏這些業務的法律積累，在這樣的情況下，往往會導致操作過程中的混亂，致使原本簡單的程序變得復雜難以搞定。這樣的在一定程度上又增加了房產抵押登記市場的混亂程度。
二、規制不良狀況的實踐思考
（一）校對抵押人的身份信息和抵押材料的完整性和真實性
在辦理房產抵押登記手續的開始階段，第一件事情就是要求登記人填寫身份信息，以及提交身份信息的證明，這樣一來，辦理抵押登記的工作人員首先要做的就是要校對抵押人的身份信息，如果有共同抵押人的情況下，工作人員也一并要審核校對共同抵押人的身份信息。工作人員可以通過從公安機關或者政府相關部門去調取抵押人的身份信息，其中包括身份證、戶口本或者結婚證書等等材料來查實驗證抵押人的身份信息。同時，在辦理這些業務手續的過程中，最好業務員要和抵押人見面商議，通過這樣的商議過程，了解客戶的信息和相關情況，從而認識客戶、了解客戶、掌握客戶的各種情況，這樣有利于達到確認抵押人身份信息的真實性和合法性。
在確認核實抵押人身份信息之后，緊接著就是要審核抵押材料的完整性和真實性。在辦理房產抵押登記的時候，抵押人需要提供房產抵押相關方面的合同以及證明、評估報告之類的相關材料。在面對這些材料的時候，業務人員首先要驗證這些材料的完整性和真實性，包括材料信息的填寫以及簽字蓋章等內容是否規范，并且做好核對校對工作。從而為房產抵押登記手續的后續辦理奠定好基礎。
（二）查驗抵押房產的真實性及房產權利的完整性
房產抵押風險率較高，并且由于房產價值頗高，無形之中增添了許多外在的風險評估因素。因此，查驗抵押房產的真實性及房產權利的完整性這樣的程序顯得十分重要。在實際進行抵押登記操作程序開始之初，業務人員必須要認真做好抵押前的調查工作，進行深入調查，防止“先祖后抵”、“一物多押”等情況的出現。業務人員必須詳細了解抵押人用來抵押的房產是否已經租賃給他人，或者是否已經用作抵押他用。同時還要實地驗證抵押房產的真實性，考察其中是否存在欺詐等行為。根據我國相關法律法規方面的規定，用來房產抵押的房產必須是擁有完整的權利，權利必須具有真實性。所以，在真正開始辦理房產抵押登記的時候，業務人員必須百分之百確認抵押房產的真實性和房產權利的完整性，以確保房產抵押登記能夠順利進行，并且能夠得到法律的合法保障。
（三）明確房產抵押登記實踐中的權利義務關系
根據我國房產抵押登記方面的相關法律規定，在房產抵押登記實踐中，房產抵押登記人和辦理房產抵押登記人都享有相關方面的權利，但是同時又必須得遵守相關方面的法律規定的義務。因此，在辦理房產抵押登記業務時，在業務人員明確自己在辦理房產抵押業務的權利義務的同時，一方面要了解房產抵押登記人的權利和所要遵循的義務，另一方面，必須讓房產抵押登記人明確了解辦理他們自身的權利義務以及辦理房產抵押登記業務人員的權利義務。同時必須處理好雙方的權利義務關系，做到明確房產抵押登記實踐中的權利義務關系并完美地處理好這些錯綜復雜的關系，從而確保房產抵押登記實踐能夠順利進行。
三、小結
根據以上對房產抵押登記的混亂現狀的分析和規制這些不良狀況的實踐思考，筆者認為，在從事房產抵押登記工作中，從房產抵押登記程序的一開始便要秉著認真負責的態度去從事這些業務活動。業務人員在從事這些業務操作的時候，必須了解我國目前的房產抵押登記現狀和導致這些現狀的原因所在，并且熟知房產抵押登記相關法律法規的明文規定，掌握這些規定，不僅有利于處理房產抵押登記操作過程中出現的問題，從而簡化房產抵押登記程序和辦理時間，還有利于處理辦理房產抵押登記部門和房產抵押登記人之間的權利義務關系。從而最終達到合理合法行政，實現辦理房產抵押登記部門和房產抵押登記人之間的共贏，從而為整個社會的和諧貢獻出一份微薄的力量。
與此同時，我們必須嚴肅認識到，我國房產抵押登記實踐中還存在著諸多問題，有待于在接下來的實踐中去慢慢的改善和完善，其任重而道遠，但我們必須有充足的信心和出色的能力去實踐房產抵押登記。
參考文獻：
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