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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新房產稅細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵字：新房產稅 房價
一、房產稅的提出
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。我國現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。我國房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。征收方式分為從價計征和從租計征兩種。按照房產余值征稅的，稱為從價計征；房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。按房產余值計征的，年稅率為1.2%； 按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。
在沒有將重慶、上海作為試點以前，我國房產稅征收的范圍僅限于城鎮的經營性房屋，對與個人所有非營業用的房產免征房產稅。而這次試點城市將自用的房屋也納入房產稅的征收范圍，其原因是為了抑制我國幾年來居高不下、不斷上漲的房價。下面我們來看這樣一組數據。
2009年3月-2010年11月全國70個大中城市房價同比走勢圖
數據來源：新浪財經
從以上數據可以看出，我國房價已經出現了不可遏制的上升勢頭，居高不下的房價帶來了一系列的社會問題，因此，我國政府為了抑制房價的進一步上漲，除了采取“國十條”、“新國八條”等系列措施外，還將上海、重慶作為新房產稅征收的試點城市。
二、新房產稅的實施
2011年1月28日起，備受關注的房地產稅在上海和重慶兩地正式試點。?財政部、國稅總局、住建部相關負責人表示，條件成熟時，將在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。作為國家首批個人住房房產稅改革試點城市之一，重慶于1月28日啟動改革試點工作。重慶房產稅的征稅對象包括：對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產稅。
根據國務院第136次常務會議有關精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點。征收對象為本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
三、上海、重慶對個人住房征收房產稅實施細則的對比
首先，我們從試點范圍來看，從兩個城市的對部分個人住房征收房產稅的暫行辦法（以下簡稱“暫行辦法”）來看，上海的試點范圍為本市行政區域，而重慶為主要九區，可見上海試點范圍要更大些；
其次，我們從征收對象來看，上海針對的是本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新購的住房，而重慶從征收對象來看，主要是高檔住宅，這里有個人擁有的獨棟商品住宅，也就是別墅。即使不是新購的，也是房產稅的征收對象。所以從這一點來看，重慶主要針對高檔住宅。
再次，我們從計稅依據來看，上海的計稅依據為應稅住房市場交易價格的70%，而重慶則為房產交易價，可以看出，上海的計稅依據要低些。
另外，我們從稅率來看，這兩個城市的稅率都是房價越高，稅率越高，但是總體來看，重慶的稅率要比上海的高。
這兩個城市的個人住房房產稅收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。
最后我們從征收管理方面來看，在重慶的暫行辦法中，我們看到了這樣的字眼“納稅人在規定期限內不繳或少繳應納稅款的，由地方稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。”“欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個人住房房產稅情況納入個人征信系統管理。”從這兩條來看，足以看到該暫行辦法的懲治力度。
四、房產稅對房價的影響
我國近年來，房子已經不再由單位分得，而是需要在市場上購入商品房，房價就一路看漲，各方面原因導致房價居高不下，房價如此之高，帶來了一系列的問題，甚至發生了社會的悲劇，如2010年3月，在西安就有一位年邁的母親因為無力為兒子買房，而內疚投河自盡。當然這不是一個典型的社會案例，但是足以說明高房價給人們生活帶來的負面影響。影響房價的因素很多，大致來說分為兩大類，一類是構成房子成本的基本因素，還有就是社會因素。基本因素包括地價、建造成本、廣告宣傳費用、配套設施建設成本等，社會因素包括居民的收入水平、供求比例、周邊配套設施的建設、國家的信貸政策和稅收政策等。很多學者認為我國房地產的價格是存在泡沫的，原因是因為很多人利用房子來做投資，而非自用，這樣投資者為了賺取利差或租金，而將房價提高上來。國家這次實施的新房產稅的目的就是為了減少投資者的投機購房，因此才對個人所擁有的住房征收房產稅。
征收房產稅以后，居民持有房子的成本提高了，也就是說，即使所持有的房產不用于產生收益，但是如果是應稅住房，也要每年繳納房產稅，這種稅和我國現存的其他稅種不同，其他的稅種都是有了收入，才繳納稅款，而房產稅是即使沒有收入，也要繳納稅款。這樣，在一定程度上確實能夠減少投資者的投資行為，但是，房產稅對房價的抑制作用是有限的，主要表現在以下幾個方面：
第一，很多人為了逃避稅款，會采取假離婚，或者讓子女提前結婚登記；
第二，房產稅的新購住房的交易價格容易掌握，而持有過程中房產的估值勢必會存在主觀因素，未必公允，也就是說相關信息還不太完善；
第三，有關統計部門公布的房價等統計數據也未必準確。有可能偏離房產真正交易價格；
第四，如果投資房產所獲得的收益超過應繳納的房產稅，投資者依然會持有房產；
第五，我國的傳統思想，依然導致我國對房產的剛性需求。
從以上的分析我們可以看出，在我國目前的形勢來看，全面推行房產稅還是不合時宜，房產稅對房價確實存在一定的抑制作用，但是絕不能將房產稅作為抑制房價的唯一手段。還要結合國家的一些信貸政策、建設保障性住房，并且確保能讓真正需要的居民住上保障性住房。
參考文獻：
1.《上海開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》
【關鍵詞】房產稅；改革；納稅籌劃
一、引言
房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營者征收的一種稅，具有調節財富差距的功能。1986年9月，國務院正式《中華人民共和國房產稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺《國五條》實施細則，對征收20%的房產稅落實到位。
房產稅的特點如下：1.屬于個別財產稅，其征稅對象只是房屋；2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋，不包括農村的房屋；3.區別房屋的經營使用方式來規定征稅辦法。對于自用的按房產計稅案值征收，其稅率為1.2%；出租，出典的房屋則按租金收征稅，稅率為12%。
改革房產稅的作用有：1.可以支持地方財政、完善我國稅制；2.可以縮小我國目前偏大的貧富差距；3.可以遏制我國目前較為嚴重的投機性購房。
二、我國房產稅改革存在問題
（一）現行房產稅計稅依據不合理
我國房產稅暫行條例規定其計稅依據是房產余值或房產租金收入。這種規定實際上帶有靜態考慮問題色彩，導致稅基不能隨經濟條件的變化而正常增長。我國經濟始終保持高速增長態勢，高速經濟增長帶來了土地和房產大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，這樣，以余值為計稅依據無疑是大大縮小了稅基。另一方面，把租金收入作為計稅金額又帶來了兩個問題：一是租金與房產余值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況；二是房產租金本身是營業稅課稅對象，又當做房產稅計稅依據，人為造成雙重課稅。
（二）實行內外兩套稅制有違公平
目前我國針對房產保有環節課征的稅還有城市房地產稅。后者的納稅人為外商投資企業和外籍人員、華僑、港、澳、臺同胞。這也就是說，在房產保有課稅方面我們采行了內外兩套稅制。這種格局實際上意味著雙重差別：一是對房產保有活動的課稅內外有別；二是對房產使用效益課稅內外有別。拋開兩套稅制帶來的稅負不等問題，單從制度安排效應角度來看，兩套房產課稅制度分別運轉本身是不公平的。同時也會干擾其它各稅稅制效應的正常發揮。
（三）房地產稅費過于混亂抑制房產稅收入正常增長
房產稅是房地產稅費體系中的一員。從理論上看，對同一稅源，稅費品種應盡量控制。然而，我國的現實是房地產業面對的稅費數量與日俱增，這些稅的設置帶有強烈的因事設稅、因項目設稅色彩。如此眾多的房地產業稅費，不僅使納稅人產生了強烈的逆反心理，以致避稅逃費時有發生，而且從政府角度看，也加大了稅費制度建設成本和稅費征管成本。但更深層次的問題還在于稅費數量過多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財源建設心態，造成收費競爭，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創收。
三、改革房產稅制的具體對策
（一）在稅基計算中統一計稅依據
我國現行房產稅計稅依據分兩類：一是從價計征；二是從租計征。現在可考慮統一規定為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權的流轉，對此可以通過流轉稅來解決。實行從價計征應以房產現值為課稅對象。目前是按房產原值一次減除10%～30%后的余值為計算繳納房產稅的依據，而房產原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據。顯然，改革是必然的。為確保計稅依據的完整性和區域基本政策的統一性，今后可直接以房產現值為直接計稅金額而不必做減除。
（二）計稅基礎合一必然使稅率合一
具體稅率可參考中國的匯率管理機制，實行有管理的浮動稅率制度，中央設定某一參考稅率和稅率浮動幅度，各地方政府可在浮動區問里選擇適應當地經濟社會發展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊，各地經濟社會發展不平衡，由此而導致各地居民的可支配收人不一致和極差地租的差異。稅率的合理設定將會有重點、有節奏、有針對性地調控各地方房價，對房價控制從深度上起到抑制作用。
（三）建立健全合理有效的稅源監控體系
由于信息不對稱原因所引發的稅收流失能以建立健全的稅源監控體系的途徑彌補。首先，通過建立健全的稅源監控體系，使房源信息在稅務機關及其他部門之間共享，從而實現房源信息流動暢通以及及時、有效獲取；其次，通過制定配套的法律法規以規范房產稅的納稅申報流程以及房產評估行為；最后，可建立與稅收申報相關的信用體系，減少納稅義務人的機會主義行為。總之，建立健全合理有效的稅源監控體系能從根本上解決房產稅調控房價的問題。
四、總結
房產稅改革在當前社會具有相當大的潛力，吸引著廣泛民眾的視線，對房價的調控意義重大。房產稅是地方稅體系的重要稅種之一，其征稅方式可改變地方政府的行為和財政收入，所以對其的改革應更加重視長期可持續發展，以此來緩解社會各階層收入不平等差距的擴大。
參考文獻
[1]王誠堯.房地產稅改革持有懷疑的各種觀點[J].財政研究，2011（2）.
[2]徐建煒，徐奇淵.房價上漲背后的人口結構因素[J].世界經濟，2012（1）.
[3]岳樹民.我國房地產市場調控政策與房地產課稅[J].涉外稅務，2010（7）.
作者簡介：
“新國五條”政策威懾度并不大，對房價的影響有限，也不會使樓市大幅降溫，更不會改變市場對房地產的預期。
2013年2月20日的國務院常務會議提出要“完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管”等五項房地產調控措施，俗稱“新國五條”。其中，對于賣房差價部分征收20%的所得稅一條更是引起社會各界的普遍關注。通過分析，我們認為，“新國五條”政策威懾度并不大，對房價的影響有限，也不會使樓市大幅降溫，更不會改變市場對房地產的預期。
A首先，“新國五條”并無太多新意。從目前來看，“新國五條”的各項調控政策在前幾輪的調控政策中已經多有涉及，并沒有太多新意。例如，“完善穩定房價工作責任制”包含在2010年時出臺的調控政策中，而“抑制投機、增加土地供應、加快保障安居工程、加強市場監管”等舉措更是在2009年時就已經提出。唯一引起較大爭議的條款來自于對出售房產所得征收20%的所得稅。但該條款目前存在如何核實裝修費用，如何監管交易過程中通過虛假報價規避所得稅等問題。基于這些方面，我們認為除非有強有力的配套措施，如大面積征收房產稅，否則“新國五條”對房地產市場的調控效果將非常有限。
B其次，對售房所得征收20%所得稅的政策效果可能適得其反。在目前二手房交易市場明顯屬于賣方市場的情況下，賣房者完全有可能通過漲價把20%的房地產交易所得稅轉嫁給買房者，從而推高整體房價水平。同時，在購買二手房成本上升的情況下，剛需客戶將會更多地涌向新房市場或者直接租房，從而進一步推動新房價格以及租房價格的上漲，最終形成“越調越漲、越漲越買”的怪圈和循環。
C再次，“新國五條”沒有撼動房價上漲的根基。一是這一政策不可能改變市場的供需關系。2000～2012年間，北京每年有60萬的外來人口涌入，按照每2～3個人一套房的比例，每年新增住房需求在20～35萬套，大大超過目前市場的新房供應量。二是政策操作猶如“巧婦難為無米之炊”。“新國五條”雖然提出要增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設。但為了保障糧食安全，我國必須緊守18億畝耕地的紅線，能用于房地產開發的土地十分有限。在人口總量沒有減少前，誰也不可能一相情愿地改變土地價格和房產價格將持續、剛性上漲的趨勢。三是“新國五條”缺乏貨幣政策的配合。2008年，我國的廣義貨幣（M2）余額尚不足50萬億元，而到2012年底已經達到97萬億元。這意味著在GDP還不足美國一半的情況下，我國的廣義貨幣余額已經達到了美國的1.5倍。如果貨幣政策不轉向，市場中流通的貨幣量就會越來越多并大量涌入房地產市場，從而催生房產泡沫。很顯然，在我國經濟下行壓力較大的情況下，貨幣政策不可能由目前的穩健（實際上是寬松）轉向從緊，房地產調控的效果只能是事倍功半。
D第四，地方政府缺乏“調控房價”積極性。我國在1994年實行的“分稅制”改革使地方政府的財政收入占總財政收入的比重大幅下降，但與此同時地方政府的事權并沒有相應減少。地方政府的財力與事權不匹配使得地方政府不得不廣開渠道，通過各種方法進行融資，以履行自身的社會、經濟職能。其中，出讓土地使用權獲得的土地出讓金是地方政府獲得資金的最重要渠道。據統計，2001年以來，來自土地出讓金的收入迅猛增加，大約相當于地方財政預算內收入的30%～50%，成為名副其實的“第二財政。”地方政府對土地財政的依賴性意味著在財政體制沒有大的改革的情況下，地方政府不會有太大的積極性對房地產業采取嚴格的調控措施。事實上，從目前許多地方政府出臺的實施細則來看，“新國五條”已經被稀釋了不少。
正因為如此，“新國五條”出臺后，民眾對房地產市場未來走向的預期并沒有發生根本性的變化。騰訊網進行的網絡調查顯示，81.2%的網民認為“新國五條”對房地產市場不能起到調控效果，另有74.5%的網民認為，未來房地產市場仍將維持上漲勢頭。
造房：城鎮化還是土地財政？
席卷全國的全民地產運動在專家們看來，這里有城鎮化因素，也有地方政府對土地財政青睞的原因。
RET睿意德調查數據顯示，調控前（2007-2010年）的庫存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應萎縮影響，年末庫存更是出現負增長；而調控后（2011-2013年）的庫存年均增幅則高達45%，其中2013年的庫存量更是達到歷史峰值的3.24萬，已超過調控前2010年的3倍。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，這種情況的出現與城鎮化脫不了關系。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。
對此，高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮化沒有關系”。陶紅兵認為，地方財政依靠賣地供血才是主要原因。“三四線城市的房地產市場并不規范，一些地方企業看到房價上漲的空間，與政府的關系獲得土地，加上地方政府為了財政收入大量賣地，才會涌現出大量商品住宅。”
不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開發商的集體建房運動，“很多小城市的開發商并沒有真正考慮過地方的需求是否足以消化供應，只是看到房地產市場有利可圖，便一股腦加入造房軍團。”在他看來，很多二三四線城市都存在供過于求的現象。“已經開始嘗到苦頭了。”
買房的N種理由
“以前要想跟人熟悉起來，都是從聊共同愛好、電視劇、體育運動、美食、談工作開始慢慢靠近的，現在只要聊房價、聊買房的經歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離。”
這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說以前朋友圈是多元化的，什么話題內容都有，但不知道從什么時候開始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預測房價走勢的；有曬新房施工進度的；有感嘆房價的；有分享購房成功經驗的；有哭訴買房坎坷經歷的；甚至連海外投資度假的都有。
“其實住房最開始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開始并沒有全民地產的說法，我覺得也談不上全民地產。只不過近年來房價跳躍式飛漲，才引起了普遍對樓市的關注。”陶紅兵說，一線城市尤其是北京的房價十年來翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來，北京等一線城市的房價短期內仍將平穩上漲，因此大家積極談房、買房。
當然，這樣的機會，投資者也不會錯過。和裕地產集團營銷中心總經理王騫認為，現在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風險和不確定性，不如房地產來得穩定和保險，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產業，有的選擇商住項目，越來越多的人將投資目光轉向房產。
RET睿意德高級董事王玉珂表示，國五條出臺后，各地相應的細則執行嚴格，在抑制房價過快上漲方面卻效果有限。“房價會漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產很熱、全民聊房產的現象。
火熱還能持續多久？
在這一波全民開發熱潮中，一線城市得到專家們的一致認可，但三四線城市，普遍堪憂。
“2014年，北京的房價漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應量開始加大，自住型商品房的價格將會拉低整體房價平均水平。”王玉珂表示，未來在房產稅逐步推進過程中，購房人的房產持有成本將會加大，這一調控手段會起到抑制房價的作用。
不過陶紅兵認為，一線城市長期供不應求的趨勢不會改變，土地和房價的漲幅會趨緩，不過房價并不會下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對于三四線城市，他并不樂觀。
“如果是在三四線城市長期生活，買房沒有問題，但如果做投資，須謹慎。”陶紅兵分析說，目前很多二三線，甚至包括一些四線城市的房價已經炒得很高，投資空間不大，資金要求很卻高，并不是一個投資房地產的好時機。至于四線以下的小城市，陶紅兵認為投資完全不適合。
關鍵詞： 房地產；宏觀調控政策；評價；優化
中圖分類號：F293.31文獻標識碼：A文章編號：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言與文獻綜述
我國近幾年頒布的房地產宏觀政策的重點在于控制投機投資性需求，兼顧保障性住房政策，欲從供需角度控制房價。具體的措施也更加多元化，行政手段和稅收政策也逐漸成為調控的重要方式。回顧近些年的房地產市場走勢，雖然國家和地方陸續出臺政策對房價進行遏制，但從整體上來看，其依然呈現上升趨勢。我國的房地產市場陷入了“越調越漲”的怪圈，這種怪圈以“調控—觀望—反彈”的形式出現，房地產市場中也頻繁出現“上有政策，下有對策”的情形，房地產市場中不規范或不合法的購房行為屢禁不止，這些與房地產行業緊密相關的情況單是通過房價的走勢是無法看出的。因此，從實際情況出發，利用科學的方法得到客觀、綜合的量化評價結果，為政府提供參考尤為重要。
當前房地產政策主要集中在土地政策、保障房政策、稅收政策、信貸政策等方面。Lastrapes（2002）對美國的研究表明貨幣供給量的增加會導致住房價格和住房銷售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）對17個發達國家的研究更是表明寬松的貨幣政策導致了房地產價格的上漲[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分別對東亞國家、17個發達國家和歐洲四國的研究表明銀行信貸與房地產價格呈正相關[4-6] ，然而Gerlach等（2005）對香港數據的研究卻發現房地產價格的波動影響銀行信貸，而銀行信貸不影響房地產價格[7] 。在國內，安輝、王瑞東（2013）研究結果表明土地政策和保障房政策對房地產價格的影響雖然存在一定時滯，但對房地產價格的影響是長期的且效果明顯；貨幣政策和信貸政策對房地產價格的影響相對較小，存款準備金率的調整是最有效的貨幣政策工具[8]。王滿銀等（2012）認為加快推行房產稅為主的財政政策、逐步制定城鄉建設用地市場一體化的土地供應政策以及加快推行利率市場化的貨幣政策應成為未來房地產宏觀調控的著力點[9]。王松濤（2011）研究發現全國性政策工具對重點城市住房價格產生了顯著的長短期干預效果，但全國性政策工具對不同城市的作用力度有顯著差異，表現為對二線城市房價的抑制作用明顯高于一線城市[10]。張永岳等（2010）以上海為例，研究表明我國房地產宏觀調控政策仍存在短期性、相機性、非均衡性等問題[11]。
總結上述文獻的研究內容可以發現，學者對房地產宏觀調控的效果評價主要是探討房地產宏觀調控政策對房地產價格的影響，而針對城市購房群體對市場的感知涉及較少。因此，本文將基于武漢市購房群體感知調查，對房地產宏觀調控政策的實施效果進行評價分析，結合我國當前新型城鎮化的要求，提出政策優化措施。
二、模型的選擇與原理分析
（一）方法的可行性
模糊綜合評價是對受多種因素影響的事物做出全面評價的一種十分有效的多因素決策方法，其特點是評價結果不是絕對的肯定或否定，而是以一個模糊集合來表示。房地產宏觀政策的效果具有模糊特征，具體表現為以下四個方面：
1.評價因素的多樣性。
要評價目前房地產宏觀政策的實施對房地產市場的影響效果，就要考慮多方面的因素，如直接反映各種政策實施效果的指標以及從購房者角度間接反映政策實施效果的指標。
2.評價因素的模糊性。
政策評價的效果往往具有模糊性，其程度很難以具體的數值來表示，并且其分界線也十分模糊。
3.政策實施效果的判斷差異性。
由于政策實施效果是由購房群體各自依據自己所感受到的情況所作出的評價，這就使得評價本身具有明顯的主觀差異性，因而不同的評價者會對當下政策實施效果做出不同乃至相反的評價。
4.評判主體的復雜性。
由于評判的主體是購房群體，其中每個人的購房能力、購房意愿、購房目的等個人情 況有所不同，影響其評價結果的因素也各不相同，這便是評判主體的內部復雜性。
基于以上特征和已有的文獻研究，本文認為采用模糊綜合評判法，可以對目前宏觀政策的實施效果做出較為綜合、客觀的評價。在此研究中，所采用的數據并未按傳統的專家評分結果作為分析依據，而認為購房群體是政策效果的直接感受者，他們的評價更能反映現實政策的實施情況，具體采用問卷調查的方法，通過對武漢市購房群體的問卷調查，收集數據，分析得到武漢市民目前擁有房產基本情況以及對于政府宏觀調控政策的評價結果。
（二）宏觀調控政策實施效果評價指標體系
1.確定評價因素集。
由于房地產既是生活必需品，也是投資品。當購房者對市場的感知趨于一致時，將會產生群體行為。因此，本文設置購房群體的購房條件、各類政策的影響程度和政策實施綜合效應一級指標。
（1）購房群體條件。
房價收入比（U1）：住房價格是評價目前房地產市場狀態的關鍵指標，也是反應政策實施效果的直接表現。但由于各地區的居民收入、消費、個人思想等情況的差異，無法使用一個絕對的數值來衡量房價的高低。考慮到上述問題，房價收入比作為國際上普遍認可的衡量房地產泡沫的重要指標，能更加準確的評估目前房地產市場中房價存在的合理性和當下政策實施的有效性。在國際上房價收入比計算是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值，但因其評價標準和數據獲取不適用于我國。在本文中，結合調查數據，定義房價收入比=（人均住房面積×平均住房價格）/人均年收入①，越大則表明房價調控效果越不佳。
意愿強度（U2）：目前住房價格持續高漲，很大程度上是由于存在大量的房地產投機、投資者造成的。當部分人認為投資房地產存在較大增值空間時，便會大量購入，轉手高價賣出，以此來抬高價格。因此，若房地產市場仍存在大量這種情況，可認為是目前的出臺的政策并未起到較好的引導作用。該指標表示在已有房產的情況下，居民購房投資意愿越強，則表示居民越看好房價會上漲，間接表明穩定房價政策實施效果不佳。
（2）各類政策的影響程度。
限購政策的實施效果（U3）：“限購令”是當前國家進行房價調控的主要行政手段，其運行的基本原理是從供需的角度出發，減少投機投資性購房的需求，以保障剛性購房需求。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準公共物品的屬性，市場機制不能解決其外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題，因此政府出臺相關條例對房地產市場進行干預，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中國傳統思想的影響，我國的住房供需關系往往不滿足一般市場經濟規律。因此，限購政策的實施效果應考慮到居民在購房決策中對該政策的影響感知程度，居民受到限購政策的影響程度越高，則表示該政策有效性越高。
土地政策的實施效果（U4）：土地是房地產依托的根基，不僅表現在其獲得成本將直接影響房地產的價格，并且土地問責、土地出讓改革、土地市場“國五條”、閑置土地處置辦法等一系列土地政策，使得土地閑置、“地王”、違法用地等現象得到遏制，是樓市調控政策的強有力工具。由于征地、土地結構優化、城市化建設的不斷推進，2012年，國土資源部更加強調了土地政策實施中的民生問題，所以，在衡量土地政策對房地產市場的影響效果時，選擇居民評價結果作為該項指標的依據。
保障性住房政策的實施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理機制，是我國宏觀調控的重要內容之一，它既可以防止商品住房價格過快上漲，也可以保障弱勢公民的基本居住權利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要內容，政府曾進行多次強調，但其內部仍存在不少問題，經濟適用房作為保障性住房體系中的主要部分，其相關政策的執行實施效果能夠有代表性地反映出整體情況。因此，了解民眾對經濟適用房的普及程度和效果的評價，對保障房制度的完善有重要意義。
貨幣政策的實施效果 （U6）：房地產不僅具有消費品屬性，而且具有資產屬性，因此其受貨幣政策變化的影響較為敏感。2012年，央行多次降準降息，貨幣政策已成為政府調控房價的重要手段。貨幣政策對房地產市場的影響不僅體現在對企業融資方面，對于購房群體的購房決策十分明顯，近三年來，房價隨貨幣政策波動明顯體現了其中的密切聯系。從購房群體角度了解其對銀行改變貸利率的受影響程度，可以反映該類政策實施的效果。
（3）政策實施綜合效應。
房地產市場的規范化程度（U7）：房地產行業投資大、周期長，涉及的環節多，情況復雜，房地產市場不規范的狀況依然存在，部分企業誠信度差、管理水平低，不嚴格遵守建設程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題還時有發生，影響了房地產市場規范化管理。保持房地產業的健康發展對我國的經濟發展具有重要意義，其市場的規范化程度是國家對市場監管效果的直接體現。消費者作為市場中的主要活動者，在購房過程中對房地產市場有著直觀的了解，因此，居民對目前房地產市場規范度的評價，表明當下的房地產市場運作現狀，間接體現了宏觀政策對房地產市場的干預效果。政策實施情況現狀評價（U8）：房地產宏觀調控政策中的各類政策并非獨立起效，而是相互推進，共同發揮作用。自2003年以來，為使房地產市場能健康發展，國家連續出臺了一系列的房地產政策，2005年后，國八條出臺，使調控上升到政治高度，出臺的政策更為多角度、多元化，重視其綜合效應。該項指標的設立，可以從民眾角度了解已有政策實施的綜合效果。預期房價趨勢（U9）：政策的出臺至成效顯現之間需要一定時間，如2013年，新“國五條”細則對二手房交易征收差額20%個稅的規定，引起了二手房市場的巨大震動，全國多個城市出現了二手房集中過戶的熱潮，但其對房地產市場的長期影響現在尚難定論。而在此之前的指標多是針對已產生效果的政策的評價，并未包括即時出臺的政策，結果存在滯后性。因此，為減少由于宏觀調控政策的滯后性所造成的影響，設立了本項指標，若調查者認為上漲，則表示居民對當前房地產政策不看好，認為未來效果不佳，反之則表明居民對現行政策實施效果有信心。
（三）AHP-模糊綜合評價模型的計算結果
基于以上指標的設計，設計調查問卷，在武漢市（武昌、漢口和漢陽）共分發450份問卷，收回448份，回收率達到99.6%，其中有效問卷436份，有效率達96.9%，整理結果見表4。將以上數據歸一化處理，得到模糊評判矩陣。
向量的大小反映持有該種評價態度的居民比例，其中認為目前房地產宏觀調控政策綜合效果較差的居民比重最大，達到45.6%，對政策實施的效果較為滿意的居民達35.42%，認為政策實施的效果一般的居民人數達到了18.96%，表明目前我國對于住房價格的調控政策的實施效果仍需加強。
調查結果顯示，在限購政策下，居民仍具有較強的購房意愿，41.9%的居民在現有住房條件下仍會選擇購房，可見，限購政策只能在短期內對市場購房需求具有一定的抑制作用；其次，居民認為土地政策與房價上漲關聯性較大；而保障房政策由于保障房供給有限，對市場的調控作用并不明顯；大部分被調查居民預期房價仍會上漲，市場的規范程度較低，一部分人認為應對持有多套房屋的居民征收物業稅。
三、房地產宏觀調控政策實施效果分析
中國房地產宏觀調控政策類型，概括起來有行政政策、土地政策、貨幣政策、財政政策等。本文以武漢市房地產市場為例，從房地產宏觀調控的一般政策工具入手，對主要房地產宏觀調控政策進行解析，并客觀評價其實施效果。
（一）行政政策
“限購令”在短期對房地產市場造成了沖擊，但無法長期抑制房價上漲。根據對武漢市購房群體的調查，數據顯示有61.6%的居民認為限購對其購房決策產生了影響，大部分民眾對限購政策持有肯定態度。從實際情況看，武漢市從2011年2月政策頒布至2012年6月，由于存在政策效果滯后效應，房價先升后降，但總體而言，武漢市房價保持穩定。與此同時，住房銷售面積增加，這意味著投資投機購房數下降，具有剛性需求的購房群眾得到滿足。但在2012年下半年，房價又出現了回升趨勢，其原因在于我國整體的房地產市場結構處于環形競爭狀態，壟斷程度高，市場影響效果有限。調查結果也顯示，一部分購房意愿強烈的投資者即使在限購令的情況下，依然會采取一些不合法的手段來達到購房的目的，致使“限購令”不能達到預期效果。
（二）土地政策
土地供應緊缺是目前我國出臺土地政策需要解決的首要問題。近年來，我國房地產市場發展受土地供應的影響逐漸增大，其主要原因是國家規定18億畝耕地紅線控制。土地市場中的存量有限，房地產企業爭相出高價來獲得土地，增加了開發成本。另外，閑置土地得不到利用也是導致土地資源稀缺的原因之一。在農村，存在許多無人居住、未回收利用的老舊宅基地；在城市，某些不良開放商則囤地炒地。隨著城鎮化的發展，構建城鄉建設用地一體化的土地供應政策成為趨勢。
（三）保障房政策
以經濟適用房為例，經濟適用房政策的普及和流程透明度是阻礙居民選擇申請的主要原因。在符合購買經濟適用房的相關規定的情況下，本文所調查人群僅有四成愿意嘗試申請購買，在剩余的六成人群中認為申請流程復雜的人數占有最大比例，為36%；其次，存在21.3%的居民認為申請條件太高，17.4%的居民懷疑存在暗箱操作。
居民的態度反映出保障性住房制度目前存在一些問題。一是居民對保障性住房的申請、準入與退出機制并不了解，具體政策并未普及到位；二是總量不足。相比普通商品房，經濟適用房在住房供應中所占比例較低，使得更多買不到經濟適用房的居民不得不轉向商品房市場，許多普通居民的利益受損[14]；三是經濟適用房分配機制尚不完善[15]。審核不透明、監管不到位，讓許多想騙購經濟適用房的居民有可乘之機。近來報道了許多“開豪車入住經濟適用房”，“二手倒賣經濟適用房”等負面報道，也使許多本想申請的民眾對此失去信心；四是經濟適用房的價格低廉。保障性住房開發嚴重依賴財政資金，政府還需劃撥土地，地方財政從土地中獲得的收益大大降低，最終導致了開發建設的保障性住房質量不高，區位不佳，交通不便，部分人因此選擇放棄。
（四）貨幣政策
貨幣政策始終是中央控制房價以及房地產市場發展的重要手段。近年來，中國國民經濟迅速發展，出現了大量的剩余資金，但當前國內投資市場并不完善，投資渠道十分有限，大量資金流入房地產市場，房價由此開始上漲。2011年下半年，央行多次上調準備金率和利率，我國由穩健的貨幣政策轉為緊縮的貨幣政策，多數居民表示購房決策受到了利率變動的影響，需求得到有效控制，但供給量并沒有明顯增加甚至有所減少，在此格局下，房價并沒有出現實質性的理性回歸[16]。緊縮的貨幣政策對需求的影響效果不是瞬間產生的，其存在一個滯后期。并且，有大量研究表明基于需求調控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來會隨著政策的松動而集中釋放，從而進一步造成房地產市場的震蕩，影響房地產市場的良性發展，近年來利率變動后房價的波動變化可以證明這一點[14]。因此，貨幣政策應該保持長期穩定，變化過快將會導致市場失去自我調節的機會。
（五）財政政策
目前，以征收二手房交易稅來控制房價在短時間內難以獲得成效。基于對武漢市居民的調查，沒有住房的人群占比最大，為40.8%，居民的住房問題依然嚴峻。與之相對應的是擁有三套及三套以上房產的武漢市居民比例達8.7%，對于擁有三套住宅以上的購房人而言，購買住房已不僅僅是為滿足生存或住房環境改善的需要，更多的是進行投資、投機，從差價中獲利。從該類人群的所占比例來看，武漢市目前仍有較大的二手房交易市場；從增加住房供給的角度來看，具有很大的優勢。圖2居民擁有住房情況
契稅屬于價外稅收，由買房者根據成交價格交納，交易雙方可能會考慮這種實際的交易成本。 在賣方市場條件下，由于信息的不對稱、房地產專業知識的差異使得買方事實上處于交易談判中的不利地位， 要想將契稅部分地轉嫁給賣方十分困難，在此背景下，若實行對二手房交易進行差額征稅的政策，將會使得目前擁有多套房的居民停止對其多余房產進行交易，或者提高交易價格以彌補繳稅所帶來的損失[13]。無論是前者還是后者，都將導致武漢市住房供應量減少，整體房價的上升。對二手房交易差額征稅政策雖在一定程度上阻礙了潛在的房地產投資者進入市場，達到使房價下調的目的，但另一方面，其對二手房市場的干預與打壓，使本來買不起新房而寄希望于二手房的購房者更加無所適從，“人人有房住”的目標難以實現。
四、結論與政策建議
以上研究可知，今后政府應當加強稅收政策在房地產市場中的作用，減輕帶有強制性的行政政策的調控比重，以促進市場積極發揮自我調節作用。在此基礎上，對土地政策進行適當微調，并靈活運用貨幣政策，以保證房地產市場的穩定發展。
1.結合城鎮化發展調整土地政策。充分協調好土地開發利用，在不逾越18億畝耕地紅線的前提下靈活開發，構建統一的城鄉建設用地市場；規范保障房系統，加強廉租房建設，為居民提供優質的住房進而緩解商品房供給壓力。
2.強調稅收手段的應用。規范房產交易過程中的稅收，進而鼓勵交易，活躍市場；新征房屋空置稅，多套房屋持有稅等，提高房屋持有成本，為投機購房者設定高門檻，防止囤有一定數量住房的投資者占用資源。
3.降低強制性行政政策的比重，減少對“限購令”的過分依賴。綜合其他調控手段如信貸控制等，多管齊下進行調控，更加規范地完善房地產市場，盡可能地調動房地產市場的自我調節能力，以促進房地產市場的健康發展。
注釋：
[1]這里的人均住房面積數據來自于《政府工作報告》；平均住房價格數據來自于中國指數研究院。
[2]RI為平均隨機一致性指標，其值的大小可根據階數n查表獲得。
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