時(shí)間：2022-09-09 09:43:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區(qū)物業(yè)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
2006年完美時(shí)空物業(yè)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下、在領(lǐng)悟公司提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的服務(wù)方針指引下，充分調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性，以提升物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，以“業(yè)主無(wú)抱怨、服務(wù)無(wú)缺憾、管理無(wú)盲點(diǎn)、工程無(wú)缺陷”為工作標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)積極的探索和不懈的努力，以踏實(shí)的工作作風(fēng)，在標(biāo)準(zhǔn)化管理安全文明生產(chǎn)、提高服務(wù)質(zhì)量、隊(duì)伍建設(shè)等方面取得了一定成績(jī)。
具體工作如下：
一、加強(qiáng)管理，持續(xù)改進(jìn)
1、完善配套設(shè)施
自業(yè)主入住之后，完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問(wèn)題及計(jì)不盡人意之處，2006年項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進(jìn)行各方處理，彌補(bǔ)不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場(chǎng)、a棟安裝空調(diào)定時(shí)器、檢測(cè)消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負(fù)荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對(duì)園區(qū)的實(shí)際情況，完美時(shí)空物業(yè)部制定并完善各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時(shí)能夠從容應(yīng)對(duì)，消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對(duì)園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費(fèi)難，項(xiàng)目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場(chǎng)，采取多項(xiàng)改進(jìn)節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時(shí)間由保安值班人員按規(guī)定時(shí)間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項(xiàng)重要工作，項(xiàng)目部中工作專人對(duì)檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過(guò)程的真實(shí)面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。
5、培訓(xùn)管理
根據(jù)完美時(shí)空實(shí)際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭(zhēng)做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會(huì)、客服人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)，通過(guò)工程、客服、保安知識(shí)的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識(shí)全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財(cái)物都會(huì)受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識(shí)。在2006年11月9日舉行了完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識(shí)。
6.2治安管理：
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時(shí)空安保部對(duì)保安隊(duì)伍實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實(shí)行群防、群檢、群治，以確保萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)布控，如在自行車場(chǎng)盜竊高發(fā)區(qū)實(shí)行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽(yù)。由于完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評(píng)為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對(duì)園區(qū)綠化、綠植實(shí)行合理搭配，突出特點(diǎn)，達(dá)到自然、和諧、放松的效果。同時(shí)，祛除疾病，成功抑制了美國(guó)白蛾在園區(qū)的蔓延。
7.2對(duì)園區(qū)垃圾實(shí)行分類，利國(guó)利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽(yù)。
7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對(duì)大廈外墻面進(jìn)行了兩次清潔，在清潔過(guò)程中派專人跟進(jìn)、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過(guò)干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。
8、客戶服務(wù)
8.1針對(duì)收費(fèi)難項(xiàng)目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對(duì)收費(fèi)情況開會(huì)分析總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費(fèi)危機(jī)。從“貼心管家小組”成立前的每月收費(fèi)80萬(wàn)元到小組成立后每月140萬(wàn)元的收費(fèi)飛躍，基本完成了公司的收費(fèi)指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號(hào)，方便了園區(qū)來(lái)訪客戶，同時(shí)也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。
8.3成立項(xiàng)目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實(shí)創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時(shí)空物業(yè)部的工作情況，并及時(shí)向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報(bào)、租房信息、生活小常識(shí)等。
8.4對(duì)毗鄰業(yè)主間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機(jī)房電磁干擾a403電腦閃屏問(wèn)題。經(jīng)過(guò)物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過(guò)改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業(yè)主投訴中，針對(duì)投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，由相應(yīng)部門處理，爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)解決并對(duì)處理結(jié)果對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。
8.6主動(dòng)、積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機(jī)會(huì)及條件營(yíng)造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。
二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞
1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時(shí)空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團(tuán)兩次、全國(guó)領(lǐng)導(dǎo)三次、知名企業(yè)合作峰會(huì)6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來(lái)訪單位及業(yè)主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時(shí)組織技術(shù)力量幫助該公司進(jìn)行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過(guò)于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項(xiàng)超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時(shí)間段，在午夜加班加點(diǎn)解決該項(xiàng)問(wèn)題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚(yáng)。
3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運(yùn)行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時(shí)制冷給完美時(shí)空物業(yè)部換季檢修工作帶來(lái)了巨大不便，ibm延時(shí)制冷結(jié)束后留給工程檢修的時(shí)間只有7天（每年檢修時(shí)間為兩個(gè)月）如何在短時(shí)間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點(diǎn)，經(jīng)過(guò)工程技術(shù)人員的反復(fù)論證，決定進(jìn)行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無(wú)一投訴。
4、垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是北京市政府申辦2008奧運(yùn)會(huì)對(duì)世界承諾項(xiàng)目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時(shí)空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對(duì)參與員工進(jìn)行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進(jìn)行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。由于垃圾分類工作的出色，對(duì)北京市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。
5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會(huì)環(huán)境里，此項(xiàng)美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時(shí)空物業(yè)部通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時(shí)空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財(cái)務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財(cái)務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬(wàn)分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動(dòng)得不知道說(shuō)什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國(guó)家民主精神得體現(xiàn)，是一項(xiàng)光榮的政治任務(wù)，完美時(shí)空物業(yè)部經(jīng)過(guò)廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。
三、文化宣傳、構(gòu)建和諧
1、2006年初完美時(shí)空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時(shí)空文化年，2006年1月10日完美時(shí)空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時(shí)空之夜”新春聯(lián)誼會(huì)，通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會(huì)，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時(shí)空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團(tuán)結(jié)協(xié)作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時(shí)空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對(duì)外的宣傳窗口。通過(guò)嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對(duì)性及專業(yè)性強(qiáng)的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。
2006年完美時(shí)空物業(yè)部在以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達(dá)到了逾期的效果。然而在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項(xiàng)目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。
1、中水問(wèn)題：自完美時(shí)空物業(yè)部接管園區(qū)以來(lái)，中水問(wèn)題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時(shí)也是費(fèi)用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個(gè)季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來(lái)不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過(guò)多方努力，暫時(shí)解決了供水，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看治標(biāo)還未治本。希望通過(guò)公司與開發(fā)企業(yè)的高層會(huì)晤，盡快、妥善解決中水問(wèn)題。
2、門牌號(hào)、指示牌：完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)入住將近三年，園區(qū)導(dǎo)引標(biāo)識(shí)仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導(dǎo)引標(biāo)牌及門牌號(hào)是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報(bào)。
3、業(yè)主的溝通：完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數(shù)業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會(huì)的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進(jìn)一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領(lǐng)導(dǎo)斟酌。
以上是完美時(shí)空項(xiàng)目2006年對(duì)物業(yè)管理工作的總結(jié)，在新的一年里我們將遵照公司的設(shè)計(jì)構(gòu)想，按照項(xiàng)目部的工作計(jì)劃的安排，上下一心，團(tuán)結(jié)一致，再創(chuàng)佳績(jī)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的工作目標(biāo)。同時(shí)項(xiàng)目同仁感謝一年來(lái)公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與厚愛(ài)，請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。
關(guān)鍵詞:小區(qū);物業(yè);消防
小區(qū)作為居民區(qū)，環(huán)境內(nèi)人口數(shù)量較多，并且存在著文化素質(zhì)的差異，難以采取有效的宣傳教育而合理的遏制威脅消防安全的事件發(fā)生。同時(shí)，隨著城市化的高度發(fā)展，小區(qū)數(shù)量不斷增多，并且分布方式愈加復(fù)雜。限于消防部門的人力數(shù)量，其僅能夠在消防安全層面予以監(jiān)督，而無(wú)法做出實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，由此也導(dǎo)致小區(qū)消防問(wèn)題的復(fù)雜性。不過(guò)，現(xiàn)代化物業(yè)管理體系的實(shí)現(xiàn)，以往僅作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的物理公司，逐步具有了監(jiān)督管理責(zé)任，這也為消防管理帶來(lái)契機(jī)。物業(yè)是與小區(qū)業(yè)主聯(lián)系最為緊密的機(jī)構(gòu)之一，其受到業(yè)主的共同委托而建立，履行社區(qū)服務(wù)管理和安全監(jiān)督的基本責(zé)任。物業(yè)管理部門對(duì)于消防的管理工作，隨著物業(yè)工作范圍的增大，其正逐漸產(chǎn)生以業(yè)主需求為導(dǎo)向的服務(wù)體系。故此，本文結(jié)合當(dāng)前契機(jī)，以及社會(huì)發(fā)展對(duì)于消防安全管理的客觀訴求，而對(duì)小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)和工作模式進(jìn)行研究。
1小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)
小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)主要體現(xiàn)在如下方面:第一，從服務(wù)功能方面對(duì)消防安全負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門自身屬于服務(wù)機(jī)構(gòu)，其不僅包括物業(yè)管理大廳和辦公場(chǎng)所，小區(qū)的綠化地帶、通道、停車場(chǎng)、樓宇樓道、走廊等，均屬于小區(qū)物業(yè)的服務(wù)場(chǎng)所范疇，故此必須按照國(guó)家或地方消防安全管理辦法而進(jìn)行安全監(jiān)督工作;第二，從安全防范方面負(fù)責(zé)。小區(qū)物業(yè)需要制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育;開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障共用消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效;組織本單位員工和居民每年至少開展一次消防演練。第三，物業(yè)的管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為有管理責(zé)任。
2小區(qū)物業(yè)部門消防管理工作的重要性
隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，城市人口數(shù)量開始增多，以往社區(qū)管理模式，正在由小區(qū)物業(yè)管理模式替代。故此，物業(yè)管理部門在小區(qū)消防安全管理層面上，需要承擔(dān)更大的責(zé)任。而從消防安全層面來(lái)看，小區(qū)物業(yè)部門工作的重要性，主要體現(xiàn)在:第一，完善城市消防安全管理體系。在以往較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，城市中小區(qū)的消防安全管理責(zé)任沒(méi)有明確。而隨著小區(qū)物業(yè)部門專業(yè)化的提升，該問(wèn)題開始得到逐步的解決，繼而構(gòu)成“以公安消防部門監(jiān)督物業(yè)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)主”的城市消防安全管理體系;第二，業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全需要得到保障。原因在于，一旦火災(zāi)發(fā)生，必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的損失，甚至?xí){到生命。所以，業(yè)主需要具有專業(yè)消防安全管理能力的物業(yè)服務(wù)，針對(duì)小區(qū)消防需求而進(jìn)行有效的管理。
3小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題及原因
小區(qū)物業(yè)在消防管理層面上，卻仍舊問(wèn)題重重，難以高效率滿足小區(qū)消防管理需求。以下具體來(lái)看:①小區(qū)消防安全管理制度不完善。在相關(guān)的法律法規(guī)中，雖然明確小區(qū)物業(yè)要制定消防安全制度，但現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)的消防安全管理制度，缺乏根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)制定，沒(méi)有體現(xiàn)出物業(yè)部門消防安全管理方面的具體措施，工作監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)部門人員消防安全綜合素質(zhì)需要提升，有發(fā)現(xiàn)隱患、正確消除隱患的能力;②小區(qū)消防安全管理責(zé)任意識(shí)重視度不夠。小區(qū)物業(yè)在日常管理過(guò)程中的忽視，是導(dǎo)致小區(qū)發(fā)生火災(zāi)的重要原因，具體表現(xiàn)在:第一，缺乏有效的宣傳和監(jiān)督。如未在應(yīng)當(dāng)防火的區(qū)域設(shè)置安全警示，并對(duì)重點(diǎn)安全防范區(qū)域缺乏監(jiān)督;第二，管理意識(shí)存在不足。比如存在消防通道堆積垃圾、雜物、地下車庫(kù)阻塞等嚴(yán)重的問(wèn)題;第三，消防設(shè)施管理不足。缺乏對(duì)消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，火災(zāi)初期撲救時(shí)緊急處置的方法。
4建立健全的小區(qū)消防安全管理模式的措施建議
4．1加強(qiáng)小區(qū)整體規(guī)劃，細(xì)化各類措施
確保小區(qū)消防安全工作的實(shí)效，關(guān)鍵在于對(duì)區(qū)域合理的規(guī)劃，并有效明確責(zé)任主體。由于小區(qū)屬于生活區(qū)域，所以使用功能與其他場(chǎng)所有著顯著差異。對(duì)此，根據(jù)小區(qū)的特性，做出適合、詳細(xì)的管理規(guī)范。另一方面，就當(dāng)前小區(qū)消防安全管理狀況而言，大部分小區(qū)制定長(zhǎng)期的消防安全維護(hù)規(guī)劃，明確人員、資金、責(zé)任等方面，如維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施、對(duì)小區(qū)內(nèi)各類線路進(jìn)行定期檢查整改、發(fā)現(xiàn)初期隱患應(yīng)對(duì)措施等。
4．2加大消防宣傳和培訓(xùn)，提高居民消防安全意識(shí)
消防安全的實(shí)現(xiàn)，不能夠僅依靠物業(yè)和消防部門，還需要業(yè)主的參與。小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)業(yè)主的消防安全培訓(xùn)，提升民眾的消防安全意識(shí)以及消防技能，從而有效提高小區(qū)內(nèi)防火成效。另外，還需要進(jìn)行消防設(shè)備應(yīng)用教育，從居民區(qū)火災(zāi)的發(fā)生情況來(lái)看，一些居民雖然可以及時(shí)制止火災(zāi)，但是卻不會(huì)正確使用消防器材、設(shè)施。
4．3明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)
目前物業(yè)管理責(zé)任中所設(shè)置的消防安全管理部分，主要依托于地方法規(guī)實(shí)現(xiàn)。在相關(guān)法律中，仍舊未明確說(shuō)明物業(yè)在小區(qū)消防管理中應(yīng)履行的職責(zé)和義務(wù)。所以，應(yīng)當(dāng)加快相關(guān)領(lǐng)域的立法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，不僅要監(jiān)督物業(yè)的消防管理，在物業(yè)費(fèi)用的收取和使用上，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的管理，并明確要求其費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)包括防火設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，從而對(duì)社區(qū)安全作出最大化保障。
5結(jié)束語(yǔ)
消防管理成果直接關(guān)系到人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，任何一次火災(zāi)都會(huì)對(duì)社會(huì)和群眾造成巨額的生命財(cái)產(chǎn)損失。故此，有效提升區(qū)域消防安全工作的成效勢(shì)在必行。而本文提出以小區(qū)物業(yè)作為區(qū)域消防管理主體，能夠?qū)崿F(xiàn)更加細(xì)分區(qū)域消防監(jiān)督工作，隨著小區(qū)物業(yè)的消防管理意識(shí)提升，相信無(wú)疑能夠更為有效的保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。
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隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的拆遷問(wèn)題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問(wèn)題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過(guò)程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來(lái)源，拆遷安置后續(xù)問(wèn)題的解決等等，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對(duì)于物業(yè)公司，這也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因
拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問(wèn)題也越來(lái)越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過(guò)一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個(gè)：
2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過(guò)于復(fù)雜
拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們?cè)凶》亢蠼o予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費(fèi)用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來(lái)越成為一個(gè)擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來(lái)人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來(lái)說(shuō)只有購(gòu)買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房?jī)r(jià)，使很多中低收入外來(lái)家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒(méi)有支付任何費(fèi)用。并且政府拆遷的房屋對(duì)象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會(huì)獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對(duì)于出租者來(lái)說(shuō)，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等一系列問(wèn)題，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過(guò)多關(guān)心環(huán)境等問(wèn)題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對(duì)比較低下，他們沒(méi)有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識(shí)。所以，這三個(gè)原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費(fèi)征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問(wèn)題。
2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后
蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問(wèn)題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費(fèi)，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對(duì)較為高昂的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費(fèi)不可能很高，低廉的物業(yè)管理費(fèi)必然導(dǎo)致管理水平的相對(duì)縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會(huì)招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費(fèi)再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂(lè)觀。
3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向
拆遷安置小區(qū)是每一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到的問(wèn)題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。
3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制
拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無(wú)旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說(shuō)要求政府以強(qiáng)制性的手段來(lái)進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，首先進(jìn)一步明確對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對(duì)巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對(duì)擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低的問(wèn)題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。
3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化
拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時(shí)逐步統(tǒng)一化各個(gè)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。
3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化
物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個(gè)問(wèn)題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點(diǎn)，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對(duì)此應(yīng)該對(duì)具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說(shuō)的法制化并不是上升到在國(guó)家法律中對(duì)此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過(guò)與住戶簽訂協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過(guò)程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過(guò)程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對(duì)住戶沒(méi)有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問(wèn)題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。
3.4同步社會(huì)各類配套制度改革的深化
小區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問(wèn)題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是周邊往往會(huì)比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費(fèi)習(xí)慣和小商販對(duì)拆遷安置小區(qū)市場(chǎng)的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對(duì)此類人員并無(wú)任何管理權(quán)。對(duì)此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對(duì)物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(zhǎng)期在小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問(wèn)題。
4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變
物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(zhǎng)期以來(lái)一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對(duì)蘇州拆遷安置小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃走訪蘇州多個(gè)拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國(guó)泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒(méi)有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過(guò)程中又出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒(méi)有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒(méi)有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過(guò)程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒(méi)有了解到的困難和問(wèn)題，如果沒(méi)有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問(wèn)題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長(zhǎng)期下去，問(wèn)題將越來(lái)越多。必須通過(guò)一系列的手段措施來(lái)加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過(guò)程中的所有問(wèn)題，及時(shí)根據(jù)問(wèn)題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠(chéng)意，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。
4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對(duì)其服務(wù)對(duì)象的必要權(quán)力
物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個(gè)問(wèn)題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問(wèn)題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。
4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟
（1）物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難。現(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問(wèn)題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對(duì)拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會(huì)越來(lái)越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢(shì)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過(guò)該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過(guò)本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過(guò)本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過(guò)本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。跨行業(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，增加物業(yè)管理的附加項(xiàng)目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來(lái)了，對(duì)物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來(lái)越多的拆遷問(wèn)題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來(lái)越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實(shí)力本就相對(duì)一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來(lái)，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為蘇州城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。
作者:徐鯖 單位:蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)計(jì)與國(guó)貿(mào)學(xué)院
參考文獻(xiàn):
第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。
本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。
第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、舒適方便、文明安全的生活環(huán)境。
第六條各級(jí)建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)的管理工作。
第七條物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
第二章業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)
第八條住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第九條業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的組織。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
第十條業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：
（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）通過(guò)公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；
（三）擬定公共資金使用計(jì)劃，并按年度公布使用情況；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；
（五）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；
（六）監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；
（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)委員出席，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過(guò)方有效。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。
第十二條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。
第十三條住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約。
業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。
第三章物業(yè)管理移交
第十四條住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。
第十五條住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十六條住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：
（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)圖；
（五）質(zhì)量驗(yàn)收資料；
（六）其他必要資料。
上述資料由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管。
第十七條開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí)，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。
開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會(huì)的名義一次性存入金融機(jī)構(gòu)，按住宅小區(qū)專戶儲(chǔ)存，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理。
第十八條物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。
物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，?？钣糜谠撟≌^(qū)物業(yè)管理工作的啟動(dòng)及公用設(shè)施的維修、更新和建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得挪用。
第十九條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。
商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位按成本價(jià)提供，其購(gòu)置費(fèi)用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中逐步收回。
商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。
第四章物業(yè)管理企業(yè)
第二十條物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè)，并取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價(jià)主管部門申報(bào)，并接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦的收費(fèi)，分別按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項(xiàng)目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方約定。
第五章物業(yè)維護(hù)
第二十五條全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）損毀園林；
（三）占用通道、停車場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；
（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
（五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音；
（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；
（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。
第二十六條房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
單體建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。
出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。
第二十七條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。
非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由受益人或有關(guān)部門承擔(dān)。
第二十八條房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十九條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、通信等社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章法律責(zé)任
第三十條未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬(wàn)元以下罰款。
第三十一條物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)主管部門按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十二條違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)《縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)縣加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》文件精神，結(jié)合我街道實(shí)際，現(xiàn)就住宅小區(qū)物業(yè)管理考核提出以下意見(jiàn)，望遵照?qǐng)?zhí)行：
一、指導(dǎo)思想
按照省、市、縣關(guān)于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和城市管理精細(xì)化的總體要求，進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理，美化小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，提升城市宜居品質(zhì)。
二、考核范圍：柯橋街道范圍內(nèi)的所有住宅小區(qū)。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、專項(xiàng)核查和年度考核。
1、月度考核：以社區(qū)（居）為單位對(duì)所轄小區(qū)物業(yè)管理情況逐個(gè)進(jìn)行月度考核并填寫月度考核表（每個(gè)小區(qū)1份表格），并于次月10日前報(bào)街道城建辦，逾期不報(bào)的，在年終對(duì)社區(qū)（居）崗位目標(biāo)責(zé)任制考核時(shí)累計(jì)扣分，每個(gè)小區(qū)每次扣0.2分?？己藭r(shí)，由社區(qū)（居）牽頭，社區(qū)（居）干部和業(yè)主委員會(huì)成員（或業(yè)主代表）共同參與。考核時(shí)間由社區(qū)（居）根據(jù)工作情況安排，一般安排在當(dāng)月下旬進(jìn)行。
2、季度抽查：由街道組織人員根據(jù)居民日常投訴、受理等情況，以季度為單位進(jìn)行考核，不定時(shí)間，不定小區(qū)，隨機(jī)抽查，抽查情況列入年度考評(píng)成績(jī)。
3、專項(xiàng)核查和年度考核由街道、社區(qū)（居）聯(lián)合實(shí)施。
月度考核、季度考核、專項(xiàng)核查和年度考核均列入街道對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核成績(jī)，作為街道向縣住建局提供的考核依據(jù)。
四、考核內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)
月度考核和季度抽查的考核內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件《柯橋街道住宅小區(qū)物業(yè)管理考核評(píng)分表》。
五、有關(guān)要求
1、各社區(qū)（居）要高度重視，認(rèn)真組織抓好落實(shí)。社區(qū)（居）干部要樹立管好物業(yè)也是社區(qū)管理的重要組成部分的理念，大張旗鼓地參與和指導(dǎo)物業(yè)管理，起好監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
【關(guān)鍵詞】：智能化 住宅 物業(yè) 管理
中圖分類號(hào)：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、前言
對(duì)著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科技水平的不斷提高，人們對(duì)于智能化越來(lái)越關(guān)注，物業(yè)管理人員也逐漸對(duì)智能化管理關(guān)注，為了提高物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平，本文對(duì)其進(jìn)行了分析和探討。
二、智能化物業(yè)管理
智能化物業(yè)（也稱作智能化建筑），它是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過(guò)對(duì)機(jī)電設(shè)備的自動(dòng)控制，對(duì)信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，以投資回報(bào)合理、適合當(dāng)今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求為特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。
1.智能建筑的物業(yè)管理內(nèi)容
智能建筑的物業(yè)管理不僅包括傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還包括對(duì)智能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護(hù)和功能提升，使其物業(yè)真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技術(shù)的設(shè)備配置，它所需要的人力資源是以知識(shí)型為主體的，是一種保證實(shí)現(xiàn)知識(shí)型管理的具有特點(diǎn)鮮明的管理結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容是基礎(chǔ)，而智能建筑業(yè)管理的內(nèi)容是在傳統(tǒng)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，更需要體現(xiàn)出管理科學(xué)規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點(diǎn)。
2.智能建筑物業(yè)管理的重點(diǎn)是物業(yè)設(shè)施管理
物業(yè)設(shè)施是從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃和管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理者提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并為不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所，以及為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)，智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息，從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而，與傳統(tǒng)意義上的設(shè)施管理有很大的差別。
智能小區(qū)建設(shè)時(shí)，開發(fā)商往往注重智能化功能配置的水平與相應(yīng)的投資，重視智能化系統(tǒng)功能對(duì)于樓盤的直接影響，而對(duì)智能化系統(tǒng)今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續(xù)地運(yùn)行，是對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理的一個(gè)新挑戰(zhàn)"。
三、目前智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
目前的智能化住宅小區(qū)同其他住宅小區(qū)一樣，物業(yè)管理制度不夠健全，內(nèi)外環(huán)境因素不夠成熟，管理手段落后。另外，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)不規(guī)范、設(shè)備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級(jí)不及時(shí)等造成智能化系統(tǒng)部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，在智能化系統(tǒng)的使用和維護(hù)上也存在諸多問(wèn)題。具體說(shuō)來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：
(1)小區(qū)公建配套設(shè)施不完善導(dǎo)致管理難度增加。開發(fā)商改變公用部分的
使用功能，業(yè)主亂搭亂建和進(jìn)行破壞結(jié)構(gòu)性裝修，是造成設(shè)施不健全的原因。這給物業(yè)管理工作帶來(lái)難度以及安全隱患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區(qū)綠地被占等問(wèn)題，嚴(yán)重影響小區(qū)的整體環(huán)境。
(2)小區(qū)智能化概念往往成為開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的賣點(diǎn)，而在實(shí)施過(guò)程中存在著問(wèn)題。如：智能化系統(tǒng)的硬件配置不全，軟件由于開發(fā)、維護(hù)和升級(jí)費(fèi)用較高開發(fā)商吝惜投入，因而智能系統(tǒng)成為擺設(shè)，發(fā)揮作用甚微；再如：智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與傳統(tǒng)的記數(shù)方式存在一定差異，通過(guò)智能系統(tǒng)獲得的數(shù)據(jù)有時(shí)得不到有關(guān)部門的承認(rèn)，無(wú)法達(dá)至4數(shù)據(jù)共享。
(3)物管公司與有關(guān)管理部門的關(guān)系不明晰。物管公司在業(yè)務(wù)上隸屬于房地產(chǎn)管理部門，同時(shí)要接受城市建設(shè)、管理、環(huán)保、自來(lái)水、煤氣、電力、公安、計(jì)劃生育等有關(guān)部門的指導(dǎo)。由于各部門各行其政，信息缺乏溝通，形成業(yè)務(wù)交叉和多頭管理，加之協(xié)調(diào)不力，容易產(chǎn)生矛盾。
(4)項(xiàng)目在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在著不合理的因素，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)存在著某些工程質(zhì)量問(wèn)題，加之在工程交接時(shí)不及時(shí)移交工程資料、技術(shù)檔案等，都給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)不利的影響。
(5)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張。國(guó)家提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，但物業(yè)公司大多是開發(fā)商為前期物業(yè)管理自行成立的，其開辦費(fèi)、管理費(fèi)以及智能化系統(tǒng)的配套費(fèi)用大多得不到保障。另外前期物業(yè)管理費(fèi)的收取存在相當(dāng)?shù)碾y度，也是造成經(jīng)費(fèi)緊張的原因。這必然會(huì)影響到服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的惡性循環(huán)。
(6)法律關(guān)系未真正理清。從法律角度上講，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是業(yè)主委員會(huì)所委托的管理合同執(zhí)行人。但是在目前情況下，業(yè)主委員會(huì)并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，多數(shù)開發(fā)商不依法組織成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主們也缺少法律意識(shí)，不注意保護(hù)自己的合法權(quán)利。這就造成監(jiān)督機(jī)制失效，管理上脫節(jié)，工作績(jī)效降低。
四、優(yōu)化我國(guó)智能建筑物業(yè)管理的對(duì)策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢(shì)所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來(lái)的服務(wù)理念及模式是在其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的，最終是通過(guò)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。
智能化系統(tǒng)不可避免地會(huì)產(chǎn)生故障和問(wèn)題。如何結(jié)合智能化系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)和運(yùn)行要求，事先預(yù)計(jì)到可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問(wèn)題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運(yùn)行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標(biāo)。
1.智能建筑物業(yè)管理思路
針對(duì)智能化系統(tǒng)精細(xì)化、持續(xù)性運(yùn)行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動(dòng)為主動(dòng)，變無(wú)序?yàn)橛行颉?duì)智能化系統(tǒng)本身而言，在正常運(yùn)行中最容易出現(xiàn)智能建筑的問(wèn)題是末端傳感器和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的老化。
物業(yè)管理的主動(dòng)性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時(shí)候或地方及時(shí)給予維護(hù)和排除，這就需要有一個(gè)完善的維護(hù)計(jì)劃和維護(hù)對(duì)策。通過(guò)對(duì)運(yùn)行記錄與趨勢(shì)的科學(xué)分析，制定設(shè)備老化的處理與技術(shù)升級(jí)策略，包括備品備件的準(zhǔn)備和更換對(duì)策。
2.智能建筑物業(yè)管理操作規(guī)范化
操作規(guī)范是高效率的基本保證。物業(yè)管理優(yōu)化的有效性集中體現(xiàn)在管理的預(yù)見(jiàn)性上。對(duì)于所有可能出現(xiàn)的、會(huì)影響到智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行的內(nèi)部因素和外界因素都要有足夠的應(yīng)急預(yù)案，制定縝密的操作內(nèi)容和操作程序。
3.智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性
在一些智能建筑物業(yè)管理中，普遍存在著對(duì)應(yīng)急預(yù)案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標(biāo)和工作內(nèi)容的改變，人們必然需要對(duì)環(huán)境條件做出經(jīng)常性的調(diào)整。智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性在宏觀上表現(xiàn)為智能化系統(tǒng)從整體上需要不斷吸收各個(gè)相關(guān)專業(yè)的新技術(shù)、新設(shè)備，以此加強(qiáng)和擴(kuò)展其信息處理能力、通信能力和監(jiān)控能力。
4.智能建筑物業(yè)管理的全程管理
智能建筑物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的觀點(diǎn)指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。物業(yè)管理雖然是智能建筑開發(fā)經(jīng)營(yíng)的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)最終開始運(yùn)行時(shí)才去介入、到經(jīng)營(yíng)管理時(shí)才去注意質(zhì)量。物業(yè)部門應(yīng)盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就開始參與到工程中，把系統(tǒng)的需求、功能同日后的管理模式充分結(jié)合起來(lái)，做到設(shè)計(jì)、施工、管理的一體化。所以，物業(yè)管理做好前期的交接過(guò)程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業(yè)管理公司應(yīng)在項(xiàng)目策劃階段就介入，并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設(shè)計(jì)階段提出合理建議；在實(shí)施過(guò)程中派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運(yùn)作。
結(jié)語(yǔ)
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科技的日新月異，智能化住宅被不斷建設(shè)，對(duì)于智能化建筑的物業(yè)管理跟傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理有所不同，我們對(duì)其進(jìn)行研究有助于我們提高物業(yè)管理水平，提高物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理水平不斷提高。
參考文獻(xiàn)：
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[2]崔琦，劉黎虹 智能化小區(qū)物業(yè)管理研究 [J] 《吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》 -2012年2期
[摘要]：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們生活水平和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提高，加之生活節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，人們對(duì)居住條件的要求也越來(lái)越高，不僅僅滿足于居住的基本要求，要滿足休憩的多層次的發(fā)展要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)如何提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立完善物業(yè)管理體制，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)大潮中站穩(wěn)腳跟，成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要研究的課題之一。
[關(guān)鍵詞]：住宅小區(qū)；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展
Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1、角色錯(cuò)位
其具體表現(xiàn)之一，房產(chǎn)公司既是業(yè)主又是物業(yè)管理公司的母公司，常以母公司的名義來(lái)干預(yù)、命令物業(yè)管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托－關(guān)系。表現(xiàn)之二，是物業(yè)管理公司超前于業(yè)主委員會(huì)組織，出現(xiàn)由物業(yè)管理公司召集組織并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為，嚴(yán)重干擾了委托人與人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任區(qū)分。
2、管理不到位
部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，忙于多種經(jīng)營(yíng);有些公司雖然在搞物業(yè)管理，但只限于收取管理費(fèi)和一般性的養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)保養(yǎng)公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等基本不過(guò)問(wèn)，做不到綜合性、全方位的服務(wù)。
3、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)
一種是在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程以不正常的低價(jià)收費(fèi)來(lái)贏得業(yè)務(wù);一種是本公司開發(fā)的物業(yè)，名義上招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上暗箱操作，內(nèi)定自己組建的物業(yè)公司或有特殊關(guān)系的企業(yè)。無(wú)論是盲目銷價(jià)還是暗箱操作內(nèi)定企業(yè)，均不能體現(xiàn)公平、公正、公開的原則，不能保護(hù)消費(fèi)者的利益，對(duì)理順物業(yè)管理市場(chǎng)有極大的危害。
4、逆專業(yè)化
一方面是開發(fā)公司組建物業(yè)管理公司管理所開發(fā)的物業(yè);另一方面是物業(yè)管理公司內(nèi)部操作，不是將電梯、設(shè)備維修保養(yǎng)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)公司，而是自己擁有各類服務(wù)隊(duì)伍。前一種做法，是典型的分散型物業(yè)管理，特征是小、散、弱、差，導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)社會(huì)資源。后一種做法則應(yīng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)而逐步得到改善。
二、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理模式的現(xiàn)實(shí)意義
鑒于住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實(shí)力雄厚，人才集中，專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。
1、集團(tuán)化發(fā)展有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團(tuán)乃至整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。
2、集團(tuán)化發(fā)展有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和價(jià)值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲得利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)輸血來(lái)維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過(guò)集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
3、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，
實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模、資金、人才有限，技術(shù)力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產(chǎn)開發(fā)公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓(xùn)中心、樓寓清洗公司等。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
4、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得更大的發(fā)展，必須走集團(tuán)化發(fā)展道路，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)集團(tuán)在資金上、人才上、技術(shù)上、裝備上、管理上、服務(wù)上者都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。我國(guó)其他行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐證明，聯(lián)合能集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，聯(lián)合能產(chǎn)生新的效益，聯(lián)合能增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁。由此看來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)走企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展道路，實(shí)行聯(lián)合和發(fā)揮聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，只有這樣，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
三、組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)管理應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、保持適度發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大規(guī)模。
組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的目的是集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)占領(lǐng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)的目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)的需要和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，靠人才優(yōu)勢(shì)、社會(huì)信譽(yù)、管理水平、服務(wù)質(zhì)量去占領(lǐng)市場(chǎng)。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)時(shí)，絕不可盲目的無(wú)計(jì)劃、無(wú)限度的擴(kuò)大規(guī)模，更不能一哄而起，貪求數(shù)量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎(chǔ)不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業(yè)企業(yè)集團(tuán)由于無(wú)限度地?cái)U(kuò)大規(guī)模，最終導(dǎo)致不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)集團(tuán)背上沉重包袱，最終導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)陷人困境的教訓(xùn)。為了防止盲目擴(kuò)大規(guī)模，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開始就要搞好調(diào)查研究，從企業(yè)利益出發(fā)，從市場(chǎng)需要出發(fā)，來(lái)確定企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模。
2、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域適度，防止過(guò)分追求經(jīng)營(yíng)多樣化。
多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，但決不是經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域、輻射的行業(yè)越多越好，只有從企業(yè)集團(tuán)的實(shí)際能力和優(yōu)勢(shì)出發(fā)，選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，才能有利于物業(yè)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。如果把與物業(yè)管理無(wú)關(guān)聯(lián)的行業(yè)企業(yè)也吸收到物業(yè)企業(yè)集團(tuán)中，并以此作為拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，往往不利于企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)拓展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，應(yīng)圍繞與物業(yè)管理有關(guān)的行業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，如綠化公司、保安公司、清潔服務(wù)公司等專業(yè)服務(wù)公司，切不可無(wú)限度追求經(jīng)營(yíng)多樣化，搞的過(guò)多過(guò)濫，最終導(dǎo)致主業(yè)不強(qiáng)，副業(yè)不富，在市場(chǎng)上失去競(jìng)爭(zhēng)力。多元化經(jīng)營(yíng)不一定會(huì)減弱風(fēng)險(xiǎn)，全面出擊不如重點(diǎn)出擊，把主業(yè)做大，基礎(chǔ)鞏固，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，才有可能經(jīng)受住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。
3、規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化組合。
組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的最終目的是擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要在建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上做文章。同時(shí)，在組建企業(yè)集團(tuán)的過(guò)程中要實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作，嚴(yán)格按照組建企業(yè)集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，切不可草率行事，簡(jiǎn)單化的組合。特別要注意學(xué)習(xí)其它行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的成功經(jīng)驗(yàn)和作法，建立起企業(yè)集團(tuán)章程和完善的管理制度，使物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)一開始就走上制度化、規(guī)范化的發(fā)展道路。
4、強(qiáng)化管理，防止忽視自身建設(shè)。
組建起來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，能否按照預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展，很重要的一條就是企業(yè)集團(tuán)組建后，能否不失時(shí)機(jī)地抓好自身的建設(shè)。因?yàn)?，參加集團(tuán)的成員企業(yè)，其各有長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì)，也各自存在不足，而要真正做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，必須不斷強(qiáng)化自身的建設(shè);同時(shí)，一個(gè)企業(yè)集團(tuán)能不能搞好的關(guān)鍵也在于一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)班子和一支過(guò)硬的思想好、業(yè)務(wù)精、懂管理、善經(jīng)營(yíng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的職工隊(duì)伍，由此看來(lái)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍建設(shè)，直接關(guān)系到企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展，必須抓實(shí)抓好，只有這樣，企業(yè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊(duì)伍才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢(shì)、新任務(wù)的要求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃文良.物業(yè)管理在城市管理中的地位和作用[J].區(qū)域視點(diǎn)，2005（4）：18～19
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法 》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家、地方有關(guān)法律 、法規(guī) 和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)龍城工業(yè)園實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：
總建筑面積：
物業(yè)類型：工業(yè)園；
第二條 委托管理事項(xiàng)
（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（四）公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；
（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責(zé)任）；
（六）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；
（七）社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；
（八）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（九）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；
（十）甲方要求符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他事項(xiàng)；
第三條 合同期限
本合同期限為——年。自——日起至——日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
（一）與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；
（二）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；
（三）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無(wú)償使用；
（六）甲方在合同生效之日起按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（八）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛及有關(guān)歷史遺留問(wèn)題；
（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育；
（十）甲方承擔(dān)自用面積及配套服務(wù)場(chǎng)所的管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共水電費(fèi)等其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；
（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。
（二）遵照國(guó)家，地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
（四）有權(quán)依照法規(guī)政策，本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
（五）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；
（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督，指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
（七）至少每3個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬明細(xì)。
（八）對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
（十）開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及有關(guān)財(cái)產(chǎn)，各類管理檔案及有關(guān)資料。
（十二）不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身，財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。
（十三）完成甲方符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他要求事項(xiàng)。
第六條 管理目標(biāo)
1、房屋及公共設(shè)施完好率85%以上；（不包含設(shè)備設(shè)施老化及非管理責(zé)任造成的損壞）
2、每年進(jìn)行不少與兩次物業(yè)用戶滿意度調(diào)查，用戶滿意率達(dá)不低于80%； 3、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
1、本物業(yè)已出租給企業(yè)的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業(yè)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)；
2、甲方承擔(dān)空置物業(yè)面積的物業(yè)管理費(fèi)，乙方按0元/㎡/月計(jì)收；
3、房屋本體維修基金的收取以物業(yè)主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：電梯房按0、25元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)；如龍城工業(yè)園房屋及設(shè)備維修費(fèi)用超過(guò)人民幣壹仟元整或當(dāng)本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請(qǐng)，經(jīng)與甲方議定方案后實(shí)施，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)；
4、甲方應(yīng)于每月5日前通過(guò)銀行直接轉(zhuǎn)賬或到乙方辦公場(chǎng)所繳納現(xiàn)金等方式，向乙方繳納當(dāng)月物管費(fèi)、房屋本體維修基金和上月水電費(fèi)，甲方逾期不能正常轉(zhuǎn)賬或繳納現(xiàn)金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；
5、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整則按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第八條 收款收費(fèi)項(xiàng)目約定
1、甲方委托乙方與龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，并負(fù)責(zé)向企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的解釋工作及協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方直接向龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)、房屋本體維修基金、水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車費(fèi)和相關(guān)保證金；
2、乙方無(wú)法處理的收款收費(fèi)問(wèn)題，由甲方協(xié)助乙方進(jìn)行處理。
第九條 違約責(zé)任
1、若各級(jí)政府對(duì)龍城工業(yè)園的政策有變動(dòng)需要解除本合同的，或因政府采購(gòu)、招標(biāo)等原因需要更換物業(yè)公司而解除雙方合作關(guān)系的，甲方在得知消息后應(yīng)提前三個(gè)月告知乙方；
2、若發(fā)生上述情況后，甲方不能及時(shí)通知乙方，所造成的一切后果、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任均由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
5、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）
6、甲，乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項(xiàng)
（一）雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
（二）合同規(guī)定的管理期滿，甲乙雙方如解除合同應(yīng)提前六個(gè)月書面通知對(duì)方，本合同自然終止。如無(wú)疑義則合同自動(dòng)順延。
（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
（四）本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交仲裁委員會(huì)依法裁決。
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律，法規(guī)和政策執(zhí)行。
（六）本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲，乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自簽訂之日起生效。
小區(qū)物業(yè)管理承包合同范本一
甲方(委托方)：_________(業(yè)主管理委員會(huì))
乙方(受托方)：_________(物業(yè)管理公司)
為加強(qiáng)_________(物業(yè)名稱)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.物業(yè)基本情況
(1)物業(yè)類型：_________。
(2)座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào)。
(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項(xiàng)
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問(wèn)、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
(3)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(4)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(5)公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
(8)社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
(9)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;
(10)法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和住宅公共維修基金
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(2)按每年_________%的幅度上調(diào);
(3)按每年_________%的幅度下調(diào);
(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;
(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________。
3.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
(1)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
(2)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會(huì)研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌或由產(chǎn)權(quán)人按實(shí)分?jǐn)偂?/p>
(3)產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈(zèng)其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;
(2)由乙方承擔(dān);
(3)在_________費(fèi)用中支付。
5.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元;
(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%。
第四條 其他有償服務(wù)費(fèi)用
1.車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)用：
(1)機(jī)動(dòng)車：_________;
(2)非機(jī)動(dòng)車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________。
第五條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)
受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)(代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向乙方提出意見(jiàn)和建議。每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方權(quán)利義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;
(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;
(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第八條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。
第九條 風(fēng)險(xiǎn)抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第十條 獎(jiǎng)罰措施
1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元(全國(guó))、_________元(省)、_________元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________元至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第十一條 合同更改、補(bǔ)充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的_________個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?jiàn)。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對(duì)從另一方取得且無(wú)法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)，不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。
第十六條 爭(zhēng)議的處理
1.本合同受_________國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
小區(qū)物業(yè)管理承包合同范本二
甲方：________________計(jì)劃財(cái)務(wù)部
乙方：________________物業(yè)服務(wù)中心為進(jìn)一步做好學(xué)院的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)工作，需明確甲，乙雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，立此合同，以供雙方共同遵守。一、管理服務(wù)的范圍：負(fù)責(zé)除學(xué)生生活服務(wù)中心轄區(qū)以外區(qū)域，空間的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，管理工作。
(一)全院的供電供水服務(wù)管理。
(二)綠化，美化，保潔服務(wù)管理。
(三)高職中心樓住宿學(xué)生的服務(wù)管理。
(四)向?qū)W院交納管理費(fèi)用。
(五)醫(yī)務(wù)室，收發(fā)室，接送教工子女入托上學(xué)服務(wù)管理。
(六)水電，校產(chǎn)維修服務(wù)管理。
(七)文印部，儲(chǔ)蓄所，招待所，學(xué)院快餐廳等原物業(yè)下屬實(shí)體的服務(wù)管理。
二、服務(wù)管理項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的要求及服務(wù)管理費(fèi)用。
(一)服務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)經(jīng)常保持衛(wèi)生，清潔，院內(nèi)垃圾及時(shí)清運(yùn)，下水管道及時(shí)疏通，達(dá)到師生滿意。此項(xiàng)總費(fèi)用為_________萬(wàn)元(包括勞務(wù)費(fèi)及衛(wèi)生工具費(fèi)_________萬(wàn)元，_________萬(wàn)元垃圾清運(yùn)費(fèi)，_________萬(wàn)元管道疏通費(fèi)及化糞池窨井清污)。
甲方進(jìn)行經(jīng)常檢查，用戶經(jīng)常性監(jiān)督。滿意率為_______%不獎(jiǎng)不罰;_________以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_______%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。如乙方達(dá)不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內(nèi)予以獎(jiǎng)懲。
(二)院內(nèi)現(xiàn)有綠地，草坪，樹木等的日常維護(hù)，花木的調(diào)整移栽，節(jié)日及要求時(shí)，院內(nèi)集中擺放盆景等，現(xiàn)有綠化面積約_______萬(wàn)平方米，種植樹木約_________株，管護(hù)費(fèi)用_________萬(wàn)元(包括全部勞務(wù)費(fèi)，工具費(fèi)等)。院內(nèi)花草樹木成活率達(dá)_________%以上，及時(shí)澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現(xiàn)死亡，按面積大小、樹木棵數(shù)，除重新載植外，另給予成本費(fèi)用_________倍以內(nèi)罰款。滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。
(三)收發(fā)室服務(wù)全院師生，保證發(fā)送及時(shí)無(wú)差錯(cuò)，假期中，每周不少于_________次發(fā)送報(bào)紙信件等，總費(fèi)用_________萬(wàn)元。滿意率為 ________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。
(四)醫(yī)務(wù)室，保證為師生24小時(shí)值班服務(wù)，做好學(xué)生的體檢工作，重病號(hào)的轉(zhuǎn)送工作，辦理公療人員的有關(guān)手續(xù)，全院的衛(wèi)生宣傳，防疫工作等。服務(wù)費(fèi)為_________萬(wàn)元/年，學(xué)生體檢另付費(fèi)用。要求醫(yī)務(wù)室建立正規(guī)財(cái)務(wù)帳。
(五)宇通車接送教工子女上學(xué)，每天必須按時(shí)，不丟不掉學(xué)生。接送保證每天不少于_____次，服務(wù)費(fèi)共________萬(wàn)元(包括司機(jī)工資，汽油費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，車輛維修費(fèi)等全部費(fèi)用。如遇國(guó)家政策作重大調(diào)整，則其費(fèi)用作相應(yīng)增減。現(xiàn)里程為______公里)。每學(xué)期向?qū)W生家求一次綜合意見(jiàn)，測(cè)評(píng)，滿意率低于_____%者，給予_______元以內(nèi)罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。其它方面按《南陽(yáng)理工學(xué)院車輛管理辦法》執(zhí)行。
(六)學(xué)院倉(cāng)庫(kù)保管。應(yīng)按學(xué)院關(guān)于《倉(cāng)庫(kù)管理辦法》執(zhí)行，按照學(xué)院下達(dá)購(gòu)置計(jì)劃，做到物美價(jià)廉。損耗乙方負(fù)擔(dān)，勞務(wù)等相關(guān)費(fèi)用_________萬(wàn)元。
(七)供電服務(wù)管理，供水服務(wù)管理，應(yīng)做到供電供水及時(shí)，保證師生員工的正常學(xué)習(xí)、工作、生活用水用電。
具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時(shí)后，應(yīng)立即啟動(dòng)自備電源，院內(nèi)早上_______點(diǎn)半至晚_______點(diǎn)之間，一般情況連續(xù)停電不得超過(guò)_______小時(shí)，原則上全天24小時(shí)供水。有特殊情況，需提前通知。若達(dá)不到上述要求，每次扣減費(fèi)用_______元以內(nèi)。滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。學(xué)院內(nèi)：電價(jià)為_________元/度，水價(jià)為_________元/噸(承包單位除外)。電費(fèi)：_________萬(wàn)元(如遇國(guó)家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應(yīng)調(diào)整;對(duì)于實(shí)驗(yàn)室，微機(jī)房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計(jì)量，由甲方核定用電計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)部分由學(xué)院另行撥付，超計(jì)劃部分由乙方向用電單位收取電費(fèi);對(duì)于在承擔(dān)正常教學(xué)，科研任務(wù)之外，開展有償服務(wù)的，由學(xué)院下達(dá)用電計(jì)劃，超計(jì)劃部分由乙方向使用單位收取)。水費(fèi)：_________萬(wàn)元(含綠化用水)。高壓 修及水電運(yùn)行，勞務(wù)及小件工具等費(fèi)用：_________萬(wàn)元。
(八)做好高職中心樓住宿學(xué)生管理服務(wù)工作(住宿人數(shù)由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實(shí)習(xí)不住校而留有床位的學(xué)生，每生每年撥付_________元。
(九)學(xué)生管理
1.加強(qiáng)學(xué)生日常基本道德行為規(guī)范的教育和管理。
(1)嚴(yán)格按照《南陽(yáng)理工學(xué)院學(xué)生操行成績(jī)?cè)u(píng)定細(xì)則》修訂稿的要求，抓好學(xué)生操行評(píng)定工作。
(2)采取有效措施，使學(xué)生不文明率年均控制在_________%以內(nèi)。
2.加強(qiáng)學(xué)生紀(jì)律教育，嚴(yán)肅處理違紀(jì)學(xué)生。
(1)要采取有力措施，使違紀(jì)率年均控制在_________%以內(nèi)。
(2)對(duì)違紀(jì)學(xué)生的處理，要及時(shí)準(zhǔn)確地做好原始材料的調(diào)查取證，堅(jiān)持在事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，定性準(zhǔn)確，處理恰當(dāng)，手續(xù)完備(本人檢查，證言等)的基礎(chǔ)上，寫出書面處理意見(jiàn)(含錯(cuò)誤事實(shí)，性質(zhì)，參加研究人員和處理結(jié)果等)。
(3)嚴(yán)禁對(duì)違紀(jì)事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時(shí)處理或不上報(bào)。
(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報(bào)到，每學(xué)期開學(xué)和系一起安排學(xué)生住宿，定期檢查學(xué)生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學(xué)生名單一式兩份報(bào)學(xué)生工作部及學(xué)生所在系，并協(xié)助查處和處理。
(5)謹(jǐn)防重大惡性事件發(fā)生，若發(fā)生重大惡性事故，除承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報(bào)批評(píng)。
3.狠抓學(xué)生干部隊(duì)伍的教育和管理，每學(xué)期對(duì)所有學(xué)生干部進(jìn)行一次集中培訓(xùn)和一次考評(píng)，及時(shí)清除不合格，違法亂紀(jì)的學(xué)生干部。
4.服務(wù)熱情，態(tài)度和藹。若服務(wù)人員與學(xué)生謾罵，打架，視情節(jié)輕重一次罰款_________元。
5.保持學(xué)生公寓內(nèi)務(wù)整潔，環(huán)境干凈，培養(yǎng)學(xué)生講衛(wèi)生的良好習(xí)慣，保持學(xué)生公寓的衛(wèi)生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學(xué)生測(cè)評(píng)滿意率在_________%，不獎(jiǎng)不罰;每低于一個(gè)百點(diǎn)罰款_________元，每高一個(gè)百分點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)_________元。
(十)及時(shí)足額向?qū)W院交納管理費(fèi)_________萬(wàn)元(酒樓以后的改造，裝修等費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān))。
(十一)關(guān)于校產(chǎn)，水電等維修工作：全年水電及校產(chǎn)維修費(fèi)_________萬(wàn)元按月?lián)芨?含液化氣站維護(hù)，運(yùn)行費(fèi)，__ ______元以下現(xiàn)有設(shè)施的維修，單項(xiàng)_________元以下的新建和改造)。若不能及時(shí)維修或維修質(zhì)量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內(nèi)處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰，否則給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)罰。
(十二)乙方有權(quán)對(duì)轄區(qū)內(nèi)學(xué)生損壞公物等行為進(jìn)行處罰，有責(zé)任阻止學(xué)生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發(fā)現(xiàn)上述不文明行為發(fā)生而乙方無(wú)人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出現(xiàn)重大責(zé)任，安全事故，除給予經(jīng)濟(jì)處罰外，還要追究相應(yīng)責(zé)任。
上述第九項(xiàng)由學(xué)生工作部監(jiān)控，其余項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部監(jiān)控。三、甲方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
(一)為乙方開展服務(wù)管理提供必要的設(shè)施，條件。
(二)固定性的勞務(wù)費(fèi)，每月按時(shí)撥付。
(三)對(duì)于大宗購(gòu)置，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方的招標(biāo)工作。
(四)對(duì)于物資采購(gòu)等事宜，甲方應(yīng)及時(shí)督查。
(五)甲方有權(quán)從撥付的勞務(wù)費(fèi)中扣繳應(yīng)繳的費(fèi)用。四、乙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
(一)對(duì)于雙方認(rèn)定的目標(biāo)要求，乙方應(yīng)全力組織實(shí)施。
(二)乙方有責(zé)任更新學(xué)生食堂的餐廚具，以改善衛(wèi)生狀況。
(三)經(jīng)甲方同意，乙方有權(quán)利用學(xué)院的名義，在院內(nèi)外依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。乙方自籌資金所建房屋，自購(gòu)設(shè)備，乙方具有其所有權(quán)和處置權(quán)。
(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內(nèi)維修等項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)。
(五)上級(jí)有關(guān)部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。五、違約責(zé)任
合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應(yīng)追究違約責(zé)任。六、其它
(一)甲方對(duì)乙方各項(xiàng)管理服務(wù)工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，并嚴(yán)格兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。年終綜合考評(píng)，結(jié)果優(yōu)秀者，再給予_________元以內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)。
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；JFinal；設(shè)計(jì)；MySQL
引言
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人們生活水平的提高，小區(qū)作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進(jìn)代表，人們對(duì)小區(qū)的管理質(zhì)量和服務(wù)水平提出了更高的要求。如：居住設(shè)施的維護(hù)、投訴信息的及時(shí)處理、現(xiàn)代化的信息處理方式占主導(dǎo)地位等。然而傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業(yè)公司的管理成本，同時(shí)也不能滿足居民對(duì)信息化、快捷物業(yè)管理的體驗(yàn)需求。為了縮短傳統(tǒng)管理模式與現(xiàn)代管理模式的差距，采用計(jì)算機(jī)技術(shù)搭建現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是非常有必要的。
經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外資料文獻(xiàn)的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理概念最早出現(xiàn)在英國(guó)，而且在這方面取得了優(yōu)異的成績(jī)。伴隨計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息管理的發(fā)展，國(guó)外的一些發(fā)達(dá)國(guó)家借鑒英國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，紛紛采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)創(chuàng)建物業(yè)管理系統(tǒng)去管理社區(qū)、公寓、辦公大樓等，總體上，國(guó)外在物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)起步較早。代表性的如：上世紀(jì)80年代，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司在物業(yè)管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領(lǐng)域的加深，北美和歐洲的一些國(guó)家均采用先進(jìn)的信息管理軟件進(jìn)行物業(yè)管理，尤其是服務(wù)于辦公樓的物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展更成熟些。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城建水平的穩(wěn)步提高，一些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)了一些信息化程度較高的小區(qū)，擁有小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是這些小區(qū)的共同特點(diǎn)。這些管理系統(tǒng)主要有兩種情況：一種是將和小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有內(nèi)容都包含在軟件中，多采用單機(jī)或C/S結(jié)構(gòu)。另一種則是針對(duì)小區(qū)的某種特殊需求進(jìn)行開發(fā)，多采用B/S結(jié)構(gòu)。經(jīng)過(guò)對(duì)比，本文在保證系統(tǒng)功能需求的前提下，充分考慮系統(tǒng)的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方式，采用B/S模式，以配置簡(jiǎn)單的JFinal應(yīng)用程序框架為基礎(chǔ)，在Windows7+Tomcat+MySQL的環(huán)境下，按照MVC分層思想，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開發(fā)。這種技術(shù)方案不僅大大縮減了開發(fā)成本，而且還提高了小區(qū)的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語(yǔ)言的極速開發(fā)框架，其優(yōu)點(diǎn)在于：代碼量少、易學(xué)習(xí)、功能強(qiáng)大、易擴(kuò)展等，且遵循MVC（Model View Controller）設(shè)計(jì)模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構(gòu)圖如圖1所示。
3系統(tǒng)分析
3.1需求分析
調(diào)查、分析傳統(tǒng)小區(qū)的管理現(xiàn)狀，確定本系統(tǒng)的需求目標(biāo)：提高信息化程度、滿足相關(guān)人員（物業(yè)管理人員和業(yè)主）的系統(tǒng)使用需求，包括以下幾個(gè)方面：
（1）目標(biāo)用戶包括系統(tǒng)管理員和小區(qū)住戶。系統(tǒng)管理員分為最高權(quán)限管理員和一般權(quán)限管理員。最高權(quán)限管理員擁有系統(tǒng)的最高權(quán)限，一般權(quán)限管理員根據(jù)職能不同，所能進(jìn)行的操作也不同。
（2）對(duì)小區(qū)住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)住房信息的管理。
（3）實(shí)現(xiàn)基本的業(yè)務(wù)功能，如：繳費(fèi)管理、投訴管理、維修管理等。
根據(jù)需求分析可以得到本小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)主要分為三個(gè)部分，分別是“系統(tǒng)管理”、“基本信息管理”和“運(yùn)營(yíng)管理”，其層次結(jié)構(gòu)圖如圖2所示。
3.2實(shí)體一聯(lián)系圖
根據(jù)需求分析獲取本系統(tǒng)涉及到的實(shí)體，按照實(shí)體之間的聯(lián)系繪制出系統(tǒng)的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統(tǒng)管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統(tǒng)的系統(tǒng)管理E-R圖和用戶實(shí)體屬性圖。
3.2.2基本信息和運(yùn)行管理E-R圖
基本信息管理和運(yùn)營(yíng)管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
本系統(tǒng)從流程圖、數(shù)據(jù)庫(kù)表結(jié)構(gòu)、代碼實(shí)現(xiàn)三部分來(lái)闡述系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，鑒于篇幅，這部分列出了實(shí)現(xiàn)本系統(tǒng)各模塊的部分流程圖、關(guān)鍵代碼及實(shí)現(xiàn)后的截圖。
4.1系統(tǒng)管理和基本信息管理
系統(tǒng)管理模塊主要對(duì)用戶和角色進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關(guān)功能的關(guān)鍵代碼實(shí)現(xiàn)。
4.2基本信息管理和運(yùn)營(yíng)管理
基本信息管理主要對(duì)業(yè)主信息和房產(chǎn)信息進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對(duì)業(yè)主信息和房產(chǎn)信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產(chǎn)信息管理還可以實(shí)現(xiàn)查看詳細(xì)信息和添加同住人員等，查看詳細(xì)信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
運(yùn)營(yíng)管理分為三個(gè)功能：繳費(fèi)管理、維修管理和投訴管理。繳費(fèi)管理同樣實(shí)現(xiàn)了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統(tǒng)計(jì)小區(qū)的維修信息；投訴管理用來(lái)登記投訴信息并顯示處理結(jié)果。本模塊中各功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
4.3數(shù)據(jù)庫(kù)表結(jié)構(gòu)
借助MySQL數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，創(chuàng)建系統(tǒng)涉及到的數(shù)據(jù)庫(kù)表。具體步驟為：根據(jù)3.2中的E-R圖，獲得各實(shí)體的屬性，然后利用實(shí)體和數(shù)據(jù)庫(kù)表的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，完成屬性到表字段的過(guò)渡。如用戶實(shí)體對(duì)應(yīng)用戶信息表（如表1所示）。此處實(shí)現(xiàn)比較簡(jiǎn)單。
5系統(tǒng)測(cè)試
采用黑盒測(cè)試的方法，根據(jù)功能編寫測(cè)試用例。如基本信息管理的測(cè)試用例用來(lái)測(cè)試業(yè)主信息和房產(chǎn)信息管理是否達(dá)到預(yù)期要求，業(yè)主信息添加的測(cè)試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測(cè)試用例表。
第一條 為加強(qiáng)廈門市居住小區(qū)管理，保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合廈門市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)）系指以住宅為主，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團(tuán)。
小區(qū)的范圍由廈門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）會(huì)同有關(guān)部門劃定。
第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。
本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理，系指對(duì)小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)維護(hù)和管理以及對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全保衛(wèi)的管理。
本規(guī)定所稱的業(yè)主，系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過(guò)管理大會(huì)選舉成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益，依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。
第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會(huì)的委托，按照本規(guī)定對(duì)小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理，業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開展工作，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。
物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處。
第六條 市建委是廈門市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。
管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦、各級(jí)城建部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責(zé)的劃分
第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項(xiàng)：
（一）對(duì)房屋的使用、裝修、維修、養(yǎng)護(hù)的管理和監(jiān)督；
（二）對(duì)開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理；
（三）對(duì)公共場(chǎng)所的管理；
（四）對(duì)園林綠地的管理；
（五）對(duì)車輛停放的管理；
（六）對(duì)安全保衛(wèi)的管理；
（七）對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理；
（八）其它事項(xiàng)的管理。
第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設(shè)施、綠地等公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)；開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)工作由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但開發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修、養(yǎng)護(hù)工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)。
由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)的，政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔(dān)。
第三章 管理大會(huì)及小區(qū)管理委員會(huì)
第九條 管理大會(huì)由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。
如小區(qū)范圍較大，可根據(jù)實(shí)際情況，由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會(huì)。
管理大會(huì)必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書面形式委托人出席管理大會(huì)。
第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達(dá)到百分之三十以上時(shí)，應(yīng)由市建委和開發(fā)建設(shè)單位牽頭，組織召開第一次管理大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
經(jīng)持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會(huì)，但須在決定中提出推遲召開管理大會(huì)的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。
第十一條 管理大會(huì)每年召開一次，由管委會(huì)召集。管委會(huì)應(yīng)于十天以前將召開管理大會(huì)的地址、日期和內(nèi)容送達(dá)每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人。
經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，管委會(huì)須在接到提議后半個(gè)月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開管理大會(huì)。
第十二條 管理大會(huì)以投票或其他方式表決。
表決權(quán)按下列規(guī)定計(jì)算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會(huì)的決定，以出席會(huì)議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
第十三條 管理大會(huì)的職權(quán)：
（一）選舉、罷免管理委員會(huì)的組成人員；
（二）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項(xiàng)；
（三）聽(tīng)取和審議管委會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督管委會(huì)工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準(zhǔn)和修改管委會(huì)章程；
（六）審議小區(qū)房屋公共維修基金、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)決定；
（八）其他應(yīng)當(dāng)由管理大會(huì)行使的職權(quán)。
第十四條 管委會(huì)委員由管理大會(huì)在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出。管委會(huì)委員為七至十五人，但必須是單數(shù)。管委會(huì)設(shè)主任一人，副主任一至二人，從管理委員會(huì)委員中選出。
小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過(guò)百分之三十時(shí)，管委會(huì)委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會(huì)可從派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員中聘請(qǐng)二名或四名管委會(huì)委員。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書一到二名，負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。
第十五條 管委會(huì)委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報(bào)酬，由管理大會(huì)決定。
管委會(huì)會(huì)議根據(jù)工作需要由管委會(huì)主任召集，五名以上管委會(huì)委員也可聯(lián)名要求召集。會(huì)議通知應(yīng)提前十天送達(dá)每位委員。召集人可根據(jù)需要邀請(qǐng)物業(yè)管理公司、城建部門、居委會(huì)等有關(guān)部門和單位的人員列席會(huì)議。
第十六條 管委會(huì)對(duì)管理大會(huì)負(fù)責(zé)和報(bào)告工作。管委會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持管理大會(huì)，并匯報(bào)年度的工作；
（二）擬定管委會(huì)章程；
（三）決定以何種方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)小區(qū)的管理計(jì)劃；
（五）審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報(bào)告；
（六）審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的管理、服務(wù)工作；
（八）督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定，履行管理公約，及時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用和房屋公共維修基金；
（九）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛。
第十七條 管委會(huì)章程、管理大會(huì)決議、管委會(huì)決議都不得與國(guó)家法律、法規(guī)、政策和本規(guī)定相抵觸；如有抵觸，市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會(huì)制訂。
本規(guī)定所稱管理公約，是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對(duì)小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）小區(qū)名稱、地點(diǎn)、范圍、面積及住家戶數(shù)；
（二）公共場(chǎng)所及公共公用設(shè)施狀況；
（三）管理大會(huì)的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項(xiàng)的方式；
（四）業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的權(quán)益；
（五）業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)管委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
（七）小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；
（八）業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（九）違反管理公約的責(zé)任；
（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。
管理公約必須符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定，并于制定通過(guò)后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案。
第五章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括：
（一）管理項(xiàng)目；
（二）管理權(quán)限；
（三）管理要求；
（四）管理服務(wù)費(fèi)用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及違約責(zé)任；
（八）管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查；
（九）其他雙方約定的內(nèi)容。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)于簽訂后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案。
第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)本規(guī)定及管理項(xiàng)目制訂具體的實(shí)施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關(guān)價(jià)格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；
（三）制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)業(yè)務(wù)。
第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）根據(jù)有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理；
（二）接受管委會(huì)和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；
（三）及時(shí)接受和處理業(yè)主、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴；
（四）積極配合有關(guān)部門對(duì)小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理。
第二十五條 物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)管理未能達(dá)到有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同規(guī)定的要求，管委會(huì)或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或因沒(méi)有及時(shí)修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失。違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。
第二十六條 對(duì)無(wú)故不交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費(fèi)用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費(fèi)用和滯納金的，提交管委會(huì)處理。
第六章 小區(qū)的使用及維護(hù)
第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用，必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；
（二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險(xiǎn)物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動(dòng)。
業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定方能進(jìn)行。
第二十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗連房屋維修責(zé)任劃分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定，從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號(hào)或梯號(hào)建立維修基金檔案，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉，只有一個(gè)業(yè)主時(shí)，也可以由業(yè)主對(duì)房屋自行維修、養(yǎng)護(hù)，但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理。
第三十條 小區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位投資的給排水、寬度3.5米以下的道路、路燈、停車場(chǎng)、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、配電房、公共綠地、園林設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)用中支出。
小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費(fèi)用從公共社區(qū)專用基金中支出。
第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設(shè)備等公用設(shè)施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；
（十）超標(biāo)排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經(jīng)允許擅自張貼標(biāo)語(yǔ)、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設(shè)施上寫、刻、畫；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
有關(guān)專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系，對(duì)開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。
第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。
第七章 小區(qū)的移交
第三十三條 小區(qū)在管委會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期管理。管理費(fèi)用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費(fèi)用外，其余由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
管委會(huì)成立二年后，管委會(huì)可重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利。
第三十四條 小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用。
保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)系維修，也可以由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。
第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）居住區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區(qū)專用基金來(lái)源另行規(guī)定執(zhí)行。
公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理。
第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí)，按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。管理用房不得出租、轉(zhuǎn)讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí)，按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。
該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補(bǔ)充小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市建委可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，由管委會(huì)會(huì)同物業(yè)管理公司半年公布一次，接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督，并報(bào)市建委備案。
第八章 附 則
第四十一條 寫字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四條 成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），為社團(tuán)法人組織。管委會(huì)由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的70％。管委會(huì)主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會(huì)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度。
第五條 管委會(huì)的職責(zé)：
（一）貫徹國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法；
（二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；
（三）通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》；
（四）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴；
（五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；
（六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。
第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合。
物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。
物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。
第七條 有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；
（六）其他。
第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對(duì)托管的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。
物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。
第九條 物業(yè)管理單位對(duì)下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù)：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)狻⒐?、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù)；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù)；
（四）單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。
第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時(shí)，向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料：
（一）小區(qū)規(guī)劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。
第十二條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例，向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施（項(xiàng)目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使用。
第十三條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國(guó)有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。
對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國(guó)有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。
第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。
物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。
第十六條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價(jià)部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。
第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。
（五）按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。
（六）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。
（七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。
（八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。
（九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。
（十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。
（十一）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十九條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)、住宅小區(qū)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。
第二十條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。
第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。
小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評(píng)按照《全國(guó)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國(guó)文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》執(zhí)行。
第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問(wèn)題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
