時間：2022-06-20 19:15:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地監管論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
參考文獻：
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[3]學位論文：炎賢鎖，《中國的房地產市場的宏觀調控研究》[D]，福建師范大學碩士論文，2009年6月。
[4]學位論文：劉東坡，《中國房地產宏觀調控政策效果研究》[D]，合肥工業大學碩士論文，2009年6月。
關鍵詞：無人機航攝技術；土地綜合整治；動態監測
1 引言
土地綜合整治是國土資源工作的重要組成部分，是確保我國糧食安全、提高糧食綜合生產能力的有力支撐，是一項涉及面廣、實施時間長、管理程序復雜的系統工程，對保證國民經濟和社會可持續發展，實現耕地總量動態平衡，加速農業、農村現代化有著不可替代的作用?，F階段，我國土地綜合整治事業正處于管理模式調整和管理水平提高的關鍵時期。如何建立一套科學的監管體系，確保土地綜合整治專項資金發揮預期績效，全面完成國家補充耕地計劃和項目建設任務，讓項目長期發揮效益，促進社會經濟可持續發展，已成為我國當前土地開發整理工作的一項首要任務。
2 無人機航攝系統簡介
2.1 無人機航攝系統組成
無人機航攝系統主要由飛行控制系統、地面站系統、航拍攝像系統和影像處理軟件四部分組成。
2.2 無人機航攝系統的特點
（1）低空飛行，空域申請便利。飛行系統升空準備時間短，操作簡單，運輸便利。
（2）系統可快速獲取超高分辨率數字影像和定位數據，可針對特殊監測目標搭載全色波段、單波段、多波段等傳感器，并可進行多角度攝影。
（3）系統為多種小型遙感傳感器提供了良好的搭載平臺，如探地雷達、熱成像儀、氣象傳感器、合成孔徑雷達等，易于拓展監測功能，以滿足多種快速監測所需。
（4）系統的置建費用較低，運營成本、維護成本和操作手的成本遠遠低于載人機系統。
3 試驗方案
3.1 試驗區概況
本文選擇寧鄉縣大成橋鄉土地整理項目作為試驗。該項目位于寧鄉縣大成橋鄉東北角區域，屬丘陵地區。土地綜合整治面積4km?，分割成四小塊，如圖1所示。
3.2 試驗目的
采取航空攝影方式獲取不同時間階段的地面影像資料和數字線劃圖，通過數據變化分析對比對土地整治項目全過程實施動態監控。
3.3 試驗方案流程
本次實驗方案主要分為“事前、事中和事后”三個階段，使其達到“事前預控、事中監控和事后驗控”的效果。試驗方案流程如圖3所示。
由于實驗區域范圍不發生變化，因此在進行航線設計時只做一套方案，采取對項目區進行3次航飛，分別為規劃設計前航飛一次、施工過程中航飛一次、竣工后航飛一次。如圖2所示：
4 動態監測
4.1 事前預控
主要是獲取項目區內DOM、DLG產品，向設計部分提供設計依據。DLG數據疊加DOM數據可為設計人員提供更為直觀的設計效果，更能合理地進行道路、水渠及其附屬工程的設計，而DEM成果可作為土方量計算的依據。
在方便設計部分的同時也為土地監管部門留下了歷史依據，為項目實施過程中是否存在夸大土方量，田間道路重復建設，橋梁維修虛報為橋梁新建，虛列拆遷補償費、青苗補償費及其他變更工程，整理田塊面積錯報，整理田塊數量漏報，整理結果、質量瞞報等現象起到了防微杜漸、提前預防的效果。
4.2 事中監控
在項目施工過程中，工程量大，土地監管人員無法直觀地了解到項目區的施工情況。而事中階段能根據土地監管部門的需要，采用無人機定期對項目區進行航飛，可飛一次或者多次，主要是獲取生產項目區的DOM數據，能直觀地反映出項目區施工進度及施工質量，并能及時發現施工單位是否按照設計圖紙進行施工，是否存在工程質量問題。對存在質量問題的工程起到了實時監控的作用。如圖4所示：左邊影像為項目施工前，右邊影像為項目施工中。
4.3 事后驗控
項目驗收是項目完成的最后一個關鍵環節。事后階段無人機航飛主要是為生產項目區的竣工驗收圖紙、竣工后DOM和DEM 數據。通過竣工后影像與施工前影像獲取對比，可直觀地檢查出其工程是否按照設計圖紙進行施工，是否存在偷工減料、瞞報工程量等現象。如圖5所示。
5 結語與展望
在大力發展RS技術運用于土地整理動態監測的時代，無人機航攝技術的產生無疑又是一個新的轉折點。相對于傳統的RS技術，其高效、快捷、成本低的特性，促使土地監管部門加強了土地監管力度。無人機航攝技術能夠全面提高規劃設計和預算編制的科學性，為土地監管打下了堅實的基礎，在今后的土地整理動態監測項目中對提高土地整理項目竣工驗收質量和進一步規范土地整理權屬管理工作等方面具有廣闊的應用前景。
參考文獻：
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【關鍵詞】城鎮低效用地再開發；城市發展；解決措施
中圖分類號：F20文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）10-051-01
從中國改革開放以來，土地資源為我國經濟的發展提供了強有力的基礎支持，但我國對于城鎮土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮低效用地再開發問題及對策做了一下探討。
一、城鎮低效用地再開發問題存在的原因
在我國許多的城鎮在進行規劃時就把城鎮規劃的很大，基本上都是在比誰的城鎮規模大，比誰的城鎮擴展速度快，但對于城鎮其他方面的問題就顯得沒那么重要了。在有些城鎮它的經濟并不怎么發達，有的甚至還存在財政問題，對于城鎮來說它的財政收入都是有限的，它很多的經濟來源靠的都是土地的轉讓，據調查，有些的城鎮他們的工作人員的工資都是靠轉讓土地的收入來維持的。這樣就很容易導致城鎮低效用地再開發問題的存在，我國許多的城鎮可能為了發展自己的經濟，提高自己城鎮的管理水平，就會對各種我你爹的規劃就會進行相應的審批，但這樣就很容易出現漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒有規定，而且要求的程度也不同，這樣對于土地來說就容易造成違法建設或者監管失去控制的現象。在許多城鎮工業建設中，一般負責開發運營的都是公司，但我國城鎮由于經濟能力有限對于招商引資就缺乏眼光，使得引進的企業額都是一些層次低，沒有競爭力的企業，這樣就使得企業與企業之間的競爭形成了一種惡性競爭，對于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮比較落后，對于招商引資重視不足，使得城鎮許多的土地都閑置在那里，城鎮為了自己的利益不得不減少價格來租給規模小的企業，這樣對于土地的再利用效率就會造成惡性循環，是不利于土地的發展的。
二、城鎮低效用地再開發問題的解決措施
（一）端正思想態度
對于城鎮低效用地再開發利用的問題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來做城鎮的整體規劃，必須要符合我國的規劃的法律法規，要使得城鎮低效用地再開發沒有爭議。在進行城鎮低效用地再開發的時候首先要進行調查，要把城鎮需要改造的舊住宅區自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮低效用地再開發中去，對于那種已經建成但是不符合標準的是要進行再一次的調整，尤其是沒我在國家規定范圍了而且是禁止實用的建筑就更應該進行城鎮低效用地再開發，對于破產或者是企業經營比較困難的都可以進行城鎮低效用地再開發。對于國家命令禁止或者不符合國家要求的都可以進行再一次調整，進行進一步規劃，進行城鎮低效用地再開發。
（二）相關人員應該做好相關調查工作
對于城鎮低效用地再開發問題相關工作人員應該積極進行調查，要充分的利用相關調查成果，采用科學的手段理論方法來進行準確的分析，對于城鎮低效用地再開發要有一個科學的，有依據的初步規劃。在這個基礎上面，要共同發揮各自的職能權利，相互的探討分析，再進行最后的城鎮低效用地再開發的確認，然后進行實地考察，看能不能順利開展，是否符合實際，在進行城鎮低效用地再開發的時候要特別注意對于城鎮低效用地的范圍進行再一次確認，要對它進行深入的分析探討，確保城鎮低效用地再開發工作的順利開展。在進行城鎮低效用地再開發的時候一定要有專門的，科學的規劃，要充分利用土地資源，要按照國家的標準來進行規劃，要建立檔案，還要建立數據庫，對于所有的城鎮低效用地再開發的規劃都要有備份。
（三）要重視城鎮低效用地再開發的空間利用
隨著社會的發展，城市化進程的加快，土地資源越來越少，也越來越稀缺，這就對于我國土地的再利用就提出了更好的要求?，F在對于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對于土地利用的效率。在我國許多的城鎮對于土地的利用都是多維的，像修建商場，停車場等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開發土地資源，提高土地的利用率，減少了對于耕地的占用，給我國城鎮帶來了更多的經濟效益。對于城鎮低效用地再開發的問題政府應該高度重視，指定相應的法律法規，而且要落實到位，不能只說不干事，要對土地資源的利用做到真正的監管，政府還要為城鎮的發展提高許多的優惠政策。
三、結束語
綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對于土地的利用不合理，城鎮低效用地再開發問題成為了我國亟待解決的問題。
參考文獻：
關鍵字： 開發區土地 集約利用 對策
一、魏都民營科技園區土地集約利用狀況
1.開發區土地集約利用
1.1開發區土地集約利用的概念
土地集約利用又稱為土地集約經營，其概念最早來源于對農業利用的研究。中國大百科全書對農業土地集約利用為“是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產資料和勞動，使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積的土地獲得高額產量和收入的一種農業經營方式。”由此可以得出，土地集約利用是指在單位土地面積上合理增加物質和勞動的投入，以提高土地收益的經營方式。
1.2開發區土地集約利用的意義
（1）開發區土地集約利用適應我國土地資源的基本國情。我國土地資源面臨著總量多，人均耕地少，優質耕地少，耕地后備資源少的客觀情況。開發區建設需要占用大量的耕地，而耕地資源的稀缺性決定了開發區發展不能僅僅依靠占用土地。
（2）開發區土地集約利用是實現開發區經濟增長方式根本轉變的重要內容。開發區土地集約利用水平的高低是衡量開發區經濟集約增長水平的重要標志。因此，實行開發區土地集約利用，對轉變開發區經濟增長方式，提高開發區經濟發展效益，促進開發區經濟、社會和環境的協調發展有著戰略性意義。
2.魏都民營科技園區的概況
魏都民營科技園區始建于2003年3月，2005年2月被河南省科技廳命名為河南省首家民營科技園區和河南省民營科技示范園區。園區發展納入了許昌市城市建設整體規劃，規劃面積20平方公里，初步形成了紡織、造紙、機械加工、檔發、繼電產品、汽車貿易六大特色產業小區。魏都民營科技園區占據獨特的地理優勢，依靠科技進步，積極打造園區特色品牌，使園區項目建設和基礎設施建設實現了超常規、跨越式大發展，取得了明顯的經濟效益和社會效益。
3.魏都民營科技園區土地集約利用概況
3.1 空間集約度分析
魏都民營科技園區按綜合城市功能建設，分為產業區、生活區、服務區。園區內已修主干道路9條，面積達到35.3萬平方米。從用地結構看，功能分區明確，結構基本合理。調查數據顯示，魏都民營科技園區的生產性用地、居住用地和基礎設施用地的比例分別為45.8%，37.6%，16.6%。其中生產性用地占了大部分比例，但居住用地比例也偏高。整個園區用地比例略有不當。
3.2資金集約度分析
2009年魏都民營科技園區入駐企業130余家，總投資26億元。園區年工業總產值28億元，年實現利稅2.9億元。從數據分析得出，魏都民營科技園區土地集約利用取得了一些效果，但仍然存在一些不足。
二、開發區土地集約利用不足的原因分析
1. 開發區土地利用相對粗放。在土地資源稀缺的情況下，開發區土地資源高耗低效的情況仍然存在。究其原因，第一，魏都民營科技園區總面積達20平方公里，然而實際可利用土地只有4.8平方公里，即土地利用率較低。第二，為了招商引資，管委會征地成本低和土地出讓金減免政策使許多企業進行低成本擴張。
2.企業土地集約利用意識淡薄。大部分企業缺乏土地集約利用觀念，僅僅追求低成本。河南省相關文件規定，集聚區標準廠房至少要3層。而很多企業為了降低成本，大多是采用1~2層的鋼結構廠房。這一現象在國內許多開發區都存在著。
3.不同性質企業的客觀情況決定了土地利用程度。魏都民營科技園區內，機械加工企業占約28%。這些重工企業由于機器等客觀條件的限制，不易建造高層廠房。因此在擴大廠區規模時不得不占用更多的土地。
4.相關管理人才的缺乏。在魏都民營科技園區內，由于土地管理人才的匱乏，無法有效宣傳土地集約利用的意義，在土地政策制定方面也缺乏理論指導。
三、開發區土地集約利用的對策建議
1. 加強土地宏觀調控。要牢固樹立全面、協調、可持續的發展觀，把推進土地集約利用與加快經濟結構調整、提高資源配置水平、提高土地使用效益結合起來，在促進經濟發展的同時，嚴格保護好、利用好有限的土地資源，確保土地集約利用。
2. 形成集約用地共識。要做好土地集約利用的宣傳工作，切實增強企業集約用地的責任感和自覺性。一方面合理利用現有存量土地，以最少的投入獲得最高的經濟效益，另一方面減少對土地不必要的占用，避免土地資源的浪費。
3.構建集約型園區模式。第一，合理布局用地結構，立體開發，提高土地利用率。以標準廠房建設為基準，多渠道促進企業集聚。第二，發展產業鏈模式，依據群體化布局、專業化招商、職能化服務的思路，以產業集群發展提升區域土地集約利用水平。
4. 構建科學發展新機制。
（1）健全監管機制。開發區應統一規劃，提高市場準入標準，建立健全土地市場監測機制，強化土地用地監督。
（2）構建激勵考核機制。一是建立稅費調節機制，通過稅收制度調節建設用地占用。二是建立費用減免機制。對高效利用存量土地的企業免收相關費用或給予一定補助。三是建立考核機制。制定投入產出比、單位GDP和固定資產規模增長的新增建設用地消耗考核辦法，強化考核評價結果對土地利用的約束。
參考文獻：
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第一，創新機制，增加就業
國資造林是在一種封閉的模式下運行的，形式單一，機制僵化，投資主體是國家，收益主體不明確，責權利不統一，是計劃經濟時代的產物。民資造林是在開放的模式下運行的，形式多樣，機制靈活，投資者同時也是收益者，責權利高度統一，真正做到了栽者有其責，管者有其權，投資者有其利，是與市場經濟相適應的產物。市場運作模式有農戶聯合開發，股份制合作，公司+農戶+基地，這些模式極大豐富了國家投資造林模式。以前，國資造林是國家投入苗木，給予一定補貼，農民應政策要求籌工籌勞進行造林，沒有得到現金報酬，而遙遙無期的林木收益是農民不敢提前消費的?，F在，民資的投入，絕大部分資金用于雇請工人燒山煉荒，開墾整地，栽植苗木，撫育管理。這些勞動既解決了一部分賦閑農民的就業問題，同時也使這部分人收入多起來了，促進了農村市場的消費，為拉動內需的經濟政策推波助瀾。民資造林走出了一條蛻變之路。
第二，引進資金，突破瓶頸
從外地情況看，廣東省54萬中小企業投入資金23億元，投資造林53.8萬畝，武漢市民資投放10億元，造林面積10萬畝，山東、江西、福建等省民資也紛紛進入造林業，整體引進資金動輒上億，造林面積以萬畝計。在此不一一例舉。這些資金的加入，改變了國資造林唱獨角戲的格局，以有余補不足，破解了制約林業發展資金短缺的瓶頸。民資造林是一種破圍之舉。
第三，形成規模，凸顯效益
公司投資造林萬余畝，個體老板投資造千余畝，農戶投資造林數百畝者，如雨后春筍紛紛涌現。廣東、武漢等地民資造林根據統計數字顯示占總造林比重的80%，民資造林數量之大，規模之巨，聲勢之隆由此可見一斑。對這些民資造林的調研結果表明，無論是整地質量和栽植質量，還是管護措施都優于國資造林，早成林、早見效這是勿庸置疑的。據《武漢民資造林改變市民生活》網絡報道，華盛頓椰果、加拿大海棗、五星枇杷、梨棗、蝴蝶蘭等過去極少見到的稀有水果、花卉，如今江城比比皆是。民資造林不僅創造了巨大的經濟效益，也滿足了人們的生態文化需求。民資造林造就了果香十里，蝶舞花間的盛況。
2隱憂
第一，投資的趨利性
資本市場的運作，是追求利益最大化的，而投資造林，當然也不例外，必然追求利益最大化，那么投資者造林首選目標一定是投資見效快、資金運作周期短的經濟林、藥材林以及短輪伐期工業原料林。這就引發了一個矛盾，投資的趨利性與生態建設之間的矛盾。生態建設需要長期不采伐，不遭破壞的森林體系來支撐，可利用的土地資源是只減不增的，由于民資造林的狂熱，生態建設用地勢必減少，形成矛盾的焦點——民資造林與生態建設爭地。這種擔憂決不是空穴來風和危言聳聽，如廣東開平，民資造林正在搞圈地運動，惠州天邦農林公司承包土地面積達160萬畝，都是種植短輪伐期工業原料林桉樹，造成地力破壞、林地有價無市。一種局面產生了，投資者為了經濟效益，而忽視了生態建設。
第二，投資的盲目性
投資者，尤其是中小投資者，獲取市場資訊不足，無法科學預測市場動態，盲目跟風投資，在市場競爭壓力下，產品滯銷，可能無法獲利；投資者，尤其是中小投資者對林業投資周期長，資金回籠慢，后期投資無以為繼，做成半拉子工程，無法確保投資收益；一些投資者，對林業火災、冰災等自然災害認識不足，一旦遭遇，血本無歸；一些投資者對林業政策法律鉆研不透，把握不準，致使到期林木無法采伐，不能變現獲利。這又引發了一個矛盾，投資的盲目性與收益回報之間的矛盾。這種擔憂不無道理，不乏前車之鑒，典型個案有“萬里大造林案件”、“重慶造林大戶胡長明的捐林困境”等。投資者倘若不幸碰上上述四種情形之一，不但利益無法保證，甚至投資也無法收回。另一種局面又產生了投資造林積極性將嚴重受挫，一些意向投資者也將望而卻步。3殷盼
第一，立法規范，加強監管
首先，民資造林投資主體多元化，運作模式日常化，營林造林規模化，經濟效益巨大化；其次，民資造林不再是個別現象，而是普遍現象；再次，隨著民資造林比重增加，注入資金越來越龐大，資金運行需要專門機構監管。從民資造林上述特點和發展趨勢看，亟需法律調整和規范，是一種現實需要，但遍查法律典籍，無片言只語涉及民資造林，民資造林無任何法律可依、無任何法規可循，法律嚴重滯后。在此，呼吁有關部門盡快立法，從法律上對民資造林投資利益依法保護、投資行為依法規范。建立監管體系。建立土地資源監管體系，對土地資源實施監管，促使投資者合理利用、合理開發，確保生態建設用地；建立資金運行監管體系，對資金使用實施監管，促使資金公開運行、安全運行，確保投資者利益。
第二，政策扶持，積極引導
一是確權穩心，盡快落實林權制度改革，明確四權，讓投資者吃上定心丸。二是搭臺唱戲，建立產權評估交易中心，為投資者搭建平臺，保障林地依法流轉，集中經營。三是按編核撥，民資造林參與經營方案編制，到采伐期后，優先下撥采伐指標。四是信貸支持，制定信貸支持政策，投資者可用自己的林業產權進行擔保，申請銀行貸款，解除中小投資者資金周轉不靈問題，避免半拉子工程。五是稅費優惠，制定稅費優惠政策，對投資者減免部分稅費，減征或免征林業規費。六是投保降險，保險行業設立林業險種，準予林木資源入保，規避林業火災、冰災、病蟲災害等損失，降低經營風險。七是生態優先，對投資營建生態林的予以優先立項，優先審批，享受生態林政策，成林后拔資獎勵。通過這些措施，積極引導投資者投資生態建設。
第三，科學規劃，優質服務
林業部門要提前介入，科學規劃。以縣級行政區劃為單位，根據自身實際，劃定生態林建設區域，經濟果木林建設區域，商品用材林建設區域，工業原料林建設區域等，整體規劃、科學布局、分步實施、整體推進。林業部門要竭力謀劃，優質服務。提供規劃設計服務、生產技術服務、科技推廣服務、優質種苗服務，以優質服務促投資者放心投資、安心投資。林業部門根據產業政策發展方向指導投資者理性投資，實現經濟效益與生態效益雙贏。
第四，成立協會，行業自律
投資者可借鑒其他行業運行模式，成立造林行業協會，制定行規行約。提倡遵紀守法，誠實守信，樹立行業良好形象；遵守市場規則，維護市場秩序，建立公平競爭環境；貫徹行業發展規劃，落實產業政策、質量標準，維護發展大局；實行信息共享，規避風險；建立獎懲機制、監管機制，依法治業，以德治業，加強行業自律。
關鍵詞：棚戶區改造；房地產開發
引言
隨著對棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區都建成了一批經濟適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進了配套設施完善、環境優美的居住小區。棚戶區的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環境，提高了他們的生活質量。
一、國家當前推進對棚戶區進行改造的現實價值和歷史意義
（一）有利于推進和諧社會建設
國家當前推進對棚戶區進行改造的工作確實縮小了城市不同群體、不同區域之間的生活差距，促進了人與人之間的和諧，對社會整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進和諧社會的建設進程，而棚戶區改造確實對推進和諧社會建設有著深遠的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過舊城改造計劃，據不完全統計：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區與城市中心區的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區居民從沒有好的基礎設施的舊城區搬進了設施齊全的新區，一些舊城區居民回遷小區的環境比商品房的周圍環境還要好。通過整體政府的調控和規劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進而消除了很多社會矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結合以往經驗，通過對棚戶區的集中改造，以往破爛不堪的舊城區變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設施配套都達到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結合舊城改造計劃的不斷推進，各地區積極籌措資金用于城市基礎設施、公共服務配套設施建設的動作越來越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫療中心、超市等各種配套設施，進一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當前，國家推進的棚戶區改造計劃確實深得民心，因為這一工程項目和民生建設緊密相關。改造前，這些待改地方沒有像樣的道路、排水等基礎設施，有的小區居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴重加上市政配套設施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴重，跑冒滴漏現象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環境，不但營造了良好的輿論氛圍，更進一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶區改造中常見的難點分析
（一）監管難的問題始終困擾著項目全程
棚戶區項目改造工程一直以來都備受關注，監管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創新的運用了很多方法，但是，監管難的問題始終困擾著項目全程。以鋼鐵企業的棚戶區的改造為例：從項目論證階段開始，歷經項目開發、設計、調整、檢核等環節，直到項目交付為止，容易出現風險和弊端的流程較多，所以如果出現執法的懈怠，就會滋生出不必要的麻煩。因此，監管過程中一定要實現程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監督，保證資金到位、按照規劃改造，避免出現以調高容積率來換取私利的做法。
（二）客觀上容易出現借機囤地的問題
借機囤地的問題主要是針對在二、三線城市而言。因為一線城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發商還將加快房地產開發的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環境也比一線城市好。同時，因為這些城市經濟發展速度低于一線城市，土地溢價速度也慢，可能使房地產企業借機囤地。
（三）容易產生“新三舊”的問題
在解決問題的時候，我們不能遵循“頭疼醫頭，腳疼醫腳”的行為模式。如果不能及時從根本上消除導致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會演變成明天的“三舊”，城市發展就會陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環。
三、提升棚戶區改造進程質量的幾點想法
（一）確立改造進程的原則是項目順利推進的前提
提升棚戶區改造進程質量的首要因素就是要確立改造進程的原則，結合多地多年的項目經驗，筆者提出了棚戶區改造項目的幾點建設原則，一是項目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區域的民眾的根本利益和切身感受作為重點，探索溫和的、有序的、有效的改進方案，營造積極的、順暢的改造環境；二是項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費用的基礎上，實現效率優先、公平公正，各相關部門要相互銜接搭配做好各項工作；三是要貫徹“可持續發展”的原則：保證項目前、項目中、項目后的前后連接和推進；四是要貫徹“適用、經濟、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規劃目標是項目品質的出發點和落腳點
明確規劃目標就是要明確整體規劃的設計原則，即高綠化、低密度、綜合服務配套設施齊全、戶型設計適應“升級換代”居住要求、體現小區獨特的整體建筑風格等等。之所以說明確規劃目標是項目品質的出發點和落腳點歸根結底還是由棚戶區改造工程本身的特點和性質決定的。棚戶區改造在各地區呈現出不同的歷史遺留問題，比如說鋼鐵類企業的棚戶區改造：有的地區在改造前參雜著復雜的情感紐帶和產權問題，有的地區在改造中遇到了規劃方案的變動和調整造成工期拖延，還有的地區在改造后偏離預期目標等。所以，規劃目標的重要性體現在棚戶區改造的各個階段，不容忽視。
（三）做好功能分區建設是改造進程的關鍵
縱觀國內外的舊房改造計劃，其中的經驗和教訓值得我們警醒，做好功能分區建設是改造進程的關鍵所在，因此改造工程要具備三個基本功能，即居住安置功能、房產開發功能和商業貿易功能，使改造項目實現功能齊備定位。
結束語
棚戶區改造項目是國家重點改善民生問題的一項重要舉措，在全國各地實施之后，取得了較好的社會反響，但是，也折射出了很多社會深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項目進程的具體操作問題，還有的問題是社會關系協調問題。隨著棚戶區改造不斷深化和調整，只要能夠措施得當、執行有力、統籌兼顧，就一定可以實現這一項目的又好又快發展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團有限公司產業管理部）
參考文獻
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關鍵詞：建筑幕墻；土地利用；問題研究
在現代城市建筑中，建筑幕墻是集裝飾、結構、功能與一體的建筑物外墻墻體材料，使用建筑幕墻可以取得良好的建筑效果，根據所用材料的不同，可以將幕墻分為石材幕墻、金屬幕墻、玻璃幕墻等，作為建筑物的有機構成部分，建筑幕墻既是建筑的有效維護構件，又使建筑物具有了鮮明的藝術氣息和時代感，因此，建筑幕墻在城市高層建筑的土地利用規劃中得到了廣泛的應用
一、國內建筑幕墻的具體情況
建筑幕墻是由多種板材以及金屬構件所組成的，其主要懸掛于建筑主體結構上方，不作為建筑物的防護結構和主體結構的承載體，從1983年開始，我國的建筑幕墻工業初步發展，在經過了近30年地發展以后，已于本世紀初成為了世界上最重要的建筑幕墻生產國和使用國之一，并已經逐漸發展成為世界幕墻生產大國。例如，2004年，我國完成的建筑幕墻總面值約為1500萬平方米，是世界建筑幕墻總用量的60%。
我國幕墻的主要包括三個發展階段。萌芽階段：1984年—1994年，在這一段時間內我國積極引進國外先進的技術，其中，框件式的明框玻璃建筑幕墻為主要幕墻材料，當時我國仍未能建立相關的標準和規范，且建筑幕墻的技術水平和整體質量水平較低。成長階段：主要時間段為20世紀末至21世紀初，這期間我國幕墻產品的發展迅速，品種涵蓋了隱框幕墻、明框幕墻、點支承幕墻、石材幕墻、鋁板幕墻等，種類較為齊全。我國建筑幕墻從2003年起正式進入全面發展時期，隨著鋁合金門窗幕墻的出現以及建筑幕墻產品的不斷豐富，五金配件、中空玻璃、隔熱鋁型材的相繼開發和使用比較的不斷攀升，在國際市場上中國特色的產品增多，智能幕墻、雙層幕墻、光電幕墻得到了較大發展，部分企業的建筑幕墻技術已經與國際接軌，我國的建筑幕墻表現出了穩定持續增長態勢。
二、建筑幕墻在城市土地利用規劃中存在的問題
（一）存在問題
1.建筑幕墻規范和標準相對滯后
在進行城市土地利用規劃的過程中，應注意堅持可持續發展的建筑觀，加強建立既能夠滿足當代人的需求，又可以為后代帶來一定需求性的、具有積極貢獻的建筑，這就需要建立健全完善的建筑幕墻政策法規和行業技術標準，而且面對不斷發展的建筑幕墻市場，也必須建立健全建筑幕墻的各項法律法規和規范標準。從當前的情況來看，我國建筑幕墻規范和標準從無發展到有，這是一個以建筑結構安全指標為中心的各向規范由單一發展之齊全的漸變過程，所以，當前我國的建筑幕墻標準和法規基本滿足了國際建筑幕墻的基本需求，但是從安全性、標準型以及實效性來看，我國的建筑幕墻規范和標準仍然相對滯后，還需改進。
2.建筑幕墻施工企業掛靠現象現象較為突出，監管力度有待提高
城市的土地利用規劃對城市的發展有重要影響，在進行城市建設的過程中需要專業的建設隊伍和嚴格的監督檢查力度。在當前的建筑幕墻行業中，部分生產條件不理想、檢測手段不健全、技術力量較為欠缺的施工隊伍積極尋找可以掛靠的單位，在二者取得聯系后施工單位立即承攬建筑幕墻的設計制作和安裝工序，被掛靠單位又對施工單位建設的相關項目缺乏有力的技術服務和規范化管理，導致了部分幕墻建設存在一定程度的安全隱患，無法滿足幕墻在配合城市規劃和發揮應有使用要求上的標準規范。
另外，在建筑幕墻施工的過程中也存在監管不力的情況，作為一門新興行業，建筑幕墻的管理隊伍和相關技術仍需要成長和進一步發展，在這一行業中，主要有三大監管主體，即建筑幕墻建設單位、幕墻設計審核機構以及施工監督機構，但是目前市場上普遍缺乏擁有建筑幕墻專業知識的專門人才，在城市土地規劃中，相關部門對幕墻建設的監管力度有待提高。
3.存在亂加競標現象，缺乏完整的質保體系
當前，建筑幕墻行業缺乏完善健全的質保體系，幕墻工程易出現工程質量隱患。在施工隊伍中出現的低價搶標、亂價競標現象會造成施工時的偷工減料、設計簡化、使用不合格材料等不良現象，這樣既對建筑幕墻行業的健康發揮展造成了一定影響，還傷害了消費者的利益，影響建筑行業而整體發展，進而對整個城市土地利用規劃造成惡劣影響。
當低價競標、亂價搶標現象產生以后，建筑幕墻的質量穩定就會受到影響。在進行幕墻工程時，高質量的五金配件是保證幕墻質量基礎，目前，我國的五金建材市場還未完全規范，五金器材的種類和規格都不齊全，各類五金器材的質量還無法得到有效保證，國外市場上的五金配件規格種類繁多，對國內市場的供應有限，這也對我國的城市土地規劃和幕墻發展造成了一定的制約性影響。
（二）改進方案
政府相關部門應明確職責，加強對城市土地利用規劃的分析研究，堅持政府的監督指導職能，加強行業監管力度，對現有的幕墻管理制度進一步規范和完善，對城市幕墻工程定期進行鑒定、維護和調查。
加快制定建筑幕墻的安全性和合理性鑒定標準。現有的幕墻主要是作為建筑物的外墻維護組成部分，因此，幕墻在土地利用規劃中的合理性、使用中的安全性是其最重要的性能，目前，國內缺乏一部用于幕墻檢驗的標準和規范來對幕墻的合理性和標準性進行檢驗。
加強對幕墻設計的審核，保證參與建筑幕墻設計單位的相關資歷和經驗，在設計過程中應加強對建筑幕墻專業人才的培訓和教育力度，另外還應成立專門的幕墻設計監理服務機構，滿足城市土地利用規劃要求。
三、 結語
伴隨著經濟的不斷發展，我國的建筑幕墻也得到了快速發展，在高層建筑或者大型公共建筑上都可以看見幕墻。當前建筑幕墻仍然存在多種問題，應結合具體情況進行分析，應本著節能環保和可持續發展的原則，促進建筑幕墻的發展，加強城市土地利用規劃的合理性。
參考文獻：
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1.從“會計法”到“法律與會計”的嬗變——我國會計法與會計法學三十年發展
2.會計法學研究方法研究
3.試論會計法學的研究對象及學科建立
4.財經院校開辦會計法學教育的思考
5.關于會計法學科研選題的探討
6.略論會計法學的內容和體系
7.會計法學初探
8.高等財經院校會計專業應增設“會計法學”課程
9.關于建立會計法學的思考
10.關于會計法學的兩個問題
11.會計真實之法學借鑒
12.法學會計：一個值得研究的新會計領域
13.淺談法學專業《基礎會計》課程的教學
14.有益的嘗試 大膽的突破——《會計法學與會計》評介
15.基于交叉學科平臺的法學專業轉型發展的路徑探索——以法務(司法)會計本科教育為視角
16.會計法學科研選題的探討
17.法學角度下會計誠信危機的原因及對策
18.關于法學與會計學的跨學科人才培養研究——兼論法務會計人才培養模式的構建
19.會計報表附注之法學完善
20.會計真實的法學視角——兼論會計真實與法律真實、客觀真實的關系
21.淺談法學專業與會計專業經濟法的授課內容
22.法學角度下會計誠信危機的原因及對策
23.我國企業會計社會責任的法學思考
24.論會計真實的理想目標與現實標準——會計學與法學雙重視角的解釋
25.從法學角度看誠信會計的缺失與重構
26.基于GMS的中越會計法之比較
27.淺析會計法文本中的法律責任及其規范
28.大陸與臺灣會計法比較
29.淺議財政部門會計法執法檢查存在的問題及對策
30.論新會計法對我國資本市場的影響
31.會計誠信的法學思考
32.會計監管的新視角——從法學看監管
33.司法會計鑒定的法學概述
34.會計法的立法創新及其影響
35.會計監管的新視角——從法學看監管
36.論上市公司會計信息披露的真實性標準——會計學視角與法學視角的比較與透視
37.對會計問題的一點法學思考
38.會計專業經濟法課程教學改革模式構建——基于法學專業經濟法課程教學模式的對比分析
39.會計監管:法學視角的分析
40.會計誠信分析的新框架:法學視角
41.土地資源資產會計計量的法學思考
42.會計負債概念之法學完善
43.從法學角度談完善企業會計準則體系
44.會計主體本質之法學解讀
45.以真實為目標的會計報表附注——基于法學視角
46.法學視角下的會計監管問題綜述
47.會計信息虛假陳述誤區的法學根源探究
48.會計法對企業財務工作的現實意義
49.上市公司會計義務不當損害賠償的法學分析
50.關于股東表見行為的法學和會計思考
51.上市公司履行會計義務不當損害賠償的法學分析
52.論會計真實的理想目標與現實標準——會計學與法學雙重視角的解釋
53.會計法視角下會計人員的權益保障
54.違反會計法的法律責任
55.企業落實新會計法的十大策略
56.應付稅款法與納稅影響會計法的比較
57.會計法是企業健康發展的保障
58.事項會計法對于傳統財務核算的改進
59.切實加強會計法實施的監督與檢查
60.認真學習會計法 不斷完善財務管理
61.會計法若干基本理論問題的探討
62.會計法執行情況現狀及對策研究
63.重新認識會計法在經濟法律體系中的地位
64.淺析我國會計法的缺陷
65.注冊會計師應成為執行會計法的衛士
66.談會計法對會計行為的規范
67.采取有效措施 全面實施會計法
68.萬福生科財務造假與完善會計法
69.納稅影響會計法視野下的中小企業所得稅會計處理方法抉擇
70.對新會計法實施貫徹的建議
71.執行會計法 開創新局面
72.納稅影響會計法探析
73.貫徹《會計法》 完善會計法制
74.淺析納稅影響會計法
75.應付稅款法和納稅影響會計法之比較
76.對納稅影響會計法的探討
77.歡呼會計法新生及其實施貫徹建議
78.應付稅款法與納稅影響會計法的比較分析
79.淺談會計法對會計行為的規范
80.會計法制建設的新階段——學習新《會計法》的幾點體會
81.淺淡會計法的實施
82.對納稅影響會計法的探討
83.學習會計法,在真實上下功夫
84.認真貫徹實施會計法 促進會計事業健康發展
85.貫徹執行新會計法的經驗和體會
86.會計法修訂的主要目的和立法宗旨
87.市場經濟條件下會計法在企業經營管理中的作用
88.對新會計法中重要性原則的思考
89.會計法、會計理論、會計工作——學習《會計法》的體會
90.談會計法對會計委派制實施的影響
91.施行會計法不能變“戲法”
92.論會計法中的民事責任
93.會計信息失真與會計法教學改革初探
94.淺析所得稅會計中的納稅影響會計法
95.建立符合新會計法要求的內部控制制度
96.納稅影響會計法“閃亮登場”
97.匈牙利的新會計法
98.納稅影響會計法的應用質疑
關鍵詞：開發商 違法經營 利益 分析
中圖分類號：D924 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2015）10-0355-02
近年來，受海南國際旅游島國家戰略的推動和刺激，我省房地產市場發展形勢迅猛，房地產領域部分企業或個人在利益的驅使下，利用法制、政策、監管等相對不健全的空子打“球”，甚至違反法律法規大量進行違法開發建設，并隱瞞違法事實未經許可將房產公開銷售，謀取非法暴利，然后將非法所得進行轉移，企業停業、法定代表人下落不明，致使大部分購房戶合法權益無法保護，相關行政部門處罰措施無法落實，嚴重損害房地產市場秩序，損害政府的公信力，造成極為惡劣的社會影響。
一、海南省開發商以違法經營手段獲取非法利益的主要表現
開發商是房地產市場的重要參與者，也是房地產領域違法經營行為的主體。通過綜合分析近年來的有關案例可以發現，開發商違法經營行為幾乎遍布房地產項目從土地獲取、規劃審批到工程建設和房屋銷售的全過程。具體來看，主要表現在以下幾個方面：
1.土地獲取環節的違法行為
擅自改變土地使用性質。我國實行土地用途管制制度，對土地的用途有嚴格的限定，改變土地用途需經人民政府批準。但實際上開發商為了規避招拍掛制度，常常先斬后奏，不經批準擅自改變土地用途。在土地市場監管中，該違法行為隱蔽性強，且對既成事實行為的處罰法律上又缺乏可操作性，在我省房地產領域較為普遍存在。
非法交易土地。我國對土地轉讓收取的稅率較高，一些開發商為了逃避繳納稅款，往往假借轉讓公司股權方式或合作開發的名義惡意串通，規避法律非法轉讓土地使用權，以達到土地交易的目的。此違法行為因其“合理”避稅，受法律和政策的約束，幾乎成為開發商之間不宣自明的“戰略合作”策略。
2.規劃審批環節的違法行為
公文造假。我省政府部門對房地產業實行嚴格監管，對房地產開發經營設定了各種市場許可和準入制度，一個房地產投資項目要開工建設，需經政府有關部門嚴格審批，取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等有關證件，因涉及部門多，審批時間長，最易產生的違法行為就是開發商偽造政府文件騙取辦理相關手續。
商業行賄。房地產開發周期較長，在規劃審批、工程招標投標、工程建設、預售銷售等諸多環節均存在較大權力尋租空間，給一些不法開發商以可乘之機，商業行賄犯罪行為幾乎涉及房地產開發各個環節，且涉案金額大，行賄手段多種多樣，呈多發趨勢。
3.工程建設環節的違法行為
違法建設。主要表現為未取得建設工程規劃許可證即開工建設，或違反工程規劃許可證的規定擅自變更批準的規劃設計圖紙進行建設，如改變棟數、層數等建設規模、不按原施工圖施工，導致項目不符合相關建設程序，且存在質量、消防安全隱患，無法組織竣工驗收。
偷工減料。開發商為了最大限度謀取經濟利益，在工程建設階段偷工減料，超越實際條件的趕工期、使用不合格的原材料，以此來節省建設成本，導致施工質量存在問題，房屋質量和使用功能被破壞，由此埋下安全隱患，不僅使業主的經濟權益受到侵害，還給購房者的人身安全帶來威脅，嚴重背離了商品經濟中的誠信和平等交易的原則。
4.房屋銷售環節的違法行為
非法銷售。開發商在未取得房產開發建設合法手續或未取得商品房預售（銷售）許可證的前提下，將房產違法出售給購房人，致使無法辦理房產過戶或房產證。
一房多賣。房地產開發商在預售或出售房產過程中，因購房者出現違約或房產升值等因素，開發商在沒有按正常程序解除合同的情況下，又將房產出售給他人，造成一房多賣。
非法融資。開發商為資金套現，將手中的存量住房以虛構的買房人（內部職工或開發商親屬等）名義購買，簽訂定虛假的商品房買賣合同，到銀行按揭貸款，套取銀行資金用于房地產開發，房產建成后再將房產賣給購房人，一旦開發商資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，那么銀行將采取民事訴訟途徑執行房產，真正購房人的權益將得不到保障。在此類非法融資過程中往往還兼具合同詐騙、一房多賣的違法行為。
廣告欺詐。這類違法現象主要體現在廣告用詞上使用絕對化語言，如“絕版”、“唯一”等詞語，內容上有悖社會主義精神文明風尚，如“追求帝王奢侈享受”，數據上使用虛假或者不合法的統計數據，避重就輕，欺騙消費者。
二、開發商利用違法手段獲取非法利益所造成的社會影響
開發商利用違法手段獲取非法利益的行為，對購房者、對政府、對社會都造成了極為嚴重的影響。
1.挑戰法律權威，影響依法治國進程
因當前對房地產領域非法經營犯罪的定罪處置難度較大，與所牟取的高額非法利益相比，開發商犯罪成本較低，許多開發商在鋌而走險牟取非法暴利后將獲取的非法所得進行轉移，企業停業，法定代表人下落不明、逍遙法外，導致政府部門的整改處罰措施無法落實，這是對于司法權威的挑戰。開發商這種無視法律法規、逃避法律裁決的行為，無疑是推進依法治國、法治海南建設進程中的絆腳石。
2.擾亂市場秩序，制約海南經濟發展
開發商通過各種非法行為降低開發建房成本支出，再以相對較低的價格出售房產以獲取同行業中的價格競爭優勢，嚴重擾亂了房地產市場競爭秩序；開發商非法經營房地產的行為直接導致大部分購房戶無法辦理房產證并上市交易，有些房產甚至無法居住，導致購房者造成重大經濟損失，而開發商卻獲得巨大非法利益，嚴重破壞了房地產市場交易秩序。此類違法行為，嚴重擾亂了國家對房地產市場秩序的管理，不利于整頓和規范房地產開發秩序和房地產業的健康發展。
3.埋下安全隱患，威脅社會公共安全
房屋建設是一個環環相扣的綜合工程，房屋質量安全直接涉及人民群眾的生命安全。國家強制規定的選址、規劃、建設等審批程序，就是為了從根本上保障房屋的質量安全，而有些開發商受高額利益驅使，在開發過程中往往省略掉這些步驟、逃避專業的監管，未取得建設工程規劃許可證或違反許可證的規定擅自變更批準的規劃設計圖紙進行違法建設，缺乏系統的規劃建設和驗收便非法出售，房屋的質量安全難以保障，往往存在安全隱患，成為威脅購房者生命安全和社會公共安全的“隱形炸彈”。
4.施壓政府工作，損害政府的公信力
有的開發商為了快速辦理有關手續，逃避政府部門的監管，不惜偽造政府公文、行賄政府部門工作人員以騙取或換取有關部門許可證件，審批手續環環相扣而引發連鎖反應，給政府部門工作和黨政干部形象帶來負面效應和系列弊端。部分開發商試圖通過“先斬后奏”、“既成事實”的形式施壓政府部門，讓政府兜底買單，把解決問題的責任完全推到政府身上，致政府工作于被動境地。
三、處理開發商以違法經營手段獲取非法利益問題的建議
開發商違法經營行為是制約房地產健康發展的一顆毒瘤，如何遏制開發商違法經營行為？關鍵在于加大監管力度，堅決查處犯罪行為。
1.加大依法打擊力度，解決歷史遺留問題
房地產領域開發商違法經營行為之所以蔓延猖獗，與對開發商的處理偏寬偏輕、打擊不力有關。尤其是對于開發商非法經營行為的懲處，《刑法》第225 條規定第4項明確規定，只要擾亂市場秩序達到嚴重的程度，就構成非法經營罪。但房地產領域非法經營行為與刑法意義上的非法經營并不是一個等同的概念，部分開發商在房地產開發過程中非法經營，卻最終并未以非法經營罪來刑法量罪，以較低的犯罪成本攫取高額的非法利益，這從某種程度上助長了開發商鋌而走險的僥幸心理。因此，從開發商違法的動因來分析，提高犯罪成本、強化懲罰力度是有效地打擊房地產開發過程中非法經營犯罪的有效途徑。尤其對于案情復雜、影響惡劣的案件，通過非法經營手段獲取高額非法收入，法院、檢察院和公安局一律要堅決按上限處罰，嚴懲不貸，依法判處個人非法經營罪，并通過司法程序依法處置個人非法所得及相關資產，同時要依法從嚴處置此案相關涉案干部，這也是當下大力反腐、從嚴管理干部的必然要求。
2.逐步完善體制機制，壓縮權力尋租空間
相關體制機制不健全、政府監管不力、干部職工缺乏自律是當前大量開發商違法經營行為出現的一個重要原因。要從源頭上堵住問題產生根源，關鍵是要從體制機制著手，壓縮權力尋租空間。從政府層面看，必須完善對與房地產領域相關的重點職能部門和關鍵崗位的監督制約機制。國土、規劃、住建、市政市容等相關職能部門要進一步完善部門內部規章，打造跨部門工作的高效制度機制，力爭建立起多部門查處違建的聯動工作機制和全市證、照、文信息共享應用系統，以及高效的建設項目聯合審批機制；全面推行政務公開和辦事公開，努力規范政府權力在房地產開發建設方面的運行，真正做到陽光運行；發揮紀檢監察部門的職能作用，對房地產開發建設全過程進行有效監督等。從市場層面看，必須完善房地產市場許可和準入制度。相關職能部門要強化對從事房地產開發企業的資質認定的嚴格審核機制，對于轉包、掛靠等行為，通過執法監察予以糾正；完善房地產企業信用信息制度，限制或禁止有違法違規等不良記錄的開發商進入房地產開發市場，進一步增強預警和防范效能等。從干部層面看，要完善從嚴管理干部機制。認真開展“三嚴三實”專題教育，積極開展警示教育，進一步強化自身的廉政自律意識、宗旨意識和法制觀念，自覺遵紀守法，嚴格依法行政。
3.推動健全相關法治，營造公平法治環境
為了改善和加強對不斷發展的房地產市場的監督管理，國家已相繼制定并頒布了《建筑法》《房地產管理法》《土地管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》等一系列關聯房地產管理的有關法律法規作為宏觀調控的重要前提和保障，針對性地規范市場行為。只有通過建立健全法律法規， 形成強有力的法治監管，才能切實創造安全公平的房地產市場環境。因此，繼續完善有關法律法規，并結合市場實際，細化完善相關法律、行政法規的司法解釋和實施細則，增強可操作性，是推動當前我市房地產行業法治化迫在眉睫的任務，也是加強法治海南建設、推動依法治國戰略目標的內在要求。
參考文獻
[1]盛婷.非法集資的法律規制研究：【湖南大學學位論文】.長沙.湖南大學，2012
論文摘要：隨著我國城市化進程的日益推進，農地非農化的速度達到了前所未有的程度。強制性的政府征地行為，有效保障了城市建設的土地供給，但同時也嚴重侵害了被征地農民的權益。從當前被征地農民社會養老保障制度困境以及養老保障制度中政府職責的一般規律出發，對被征地農民的養老保障制度建設中的政府職責進行了界定。
1、政府行為失范是導致被征地農民養老保障權益受損的重要原因
自改革開放以來，尤其是進人上世紀90年代后，我國的城市化水平日新月異。隨城市化進程的加快速，導致土地非農化、農民失地的的問題日益嚴重。農民失去了土地，“農民”身份不復存在，其低廉的生活和生存保障也隨之失去，雖然農民在“轉非”之初，有一定數額的安置補助費，但那往往是杯水車薪，這就使得大量的被征地農民長期處于“種田無地、就業無崗、低保無份”的邊緣境地，因征地引發的社會矛盾不斷加劇，甚至危及社會穩定。導致被征地農民權益受損的原因很多，其中政府在解決被征地農民問題中的某種程度的不作為是主要原因之一。
其一，錯誤的政績觀導向。長期以來，“發展是硬道理”被片面地理解為“gdp增長是硬道理”?；蔚陌l展觀必然導致錯誤的政績觀。各級政府官員的考核、升遷、獎懲無不與gdp增長、城鎮擴建“美容”、道橋修建、招商引資等量化指標密切掛鉤。土地是政府掌握的最大財產之一，通過有效運作土地資產，以地生財，可以實現收益最大化。為此，不少地方政府及其官員為了追求政績、擴充財政，盲目審批、出讓國有土地，從事低征高售等投機活動，甚至認為“經營城市就是搞房地產，城市競爭就是地價競爭”。激烈的地價競爭，使得投資環境較好的經濟發達地區，也競相壓低地價，降低門坎，以增加吸引投資的“亮點”。根據國土資源部的統計，20世紀90年代以來，地方政府土地出讓金年平均收人在500億元以上，縣、區土地出讓金收人已占到其財政收人的1/3以上，有的高達60%。
其二，政府角色錯位。我國政府在征地過程中具有行政和市場雙重主體資格:當政府作為市場主體時，政府就是經營者，負責土地供給，牟取土地經濟利益;當政府作為行政主體時，政府又成為社會管理者，它一方面負責供給經濟社會發展的宏觀調控政策，另一方面又對自身的征地行為進行監督，成為征地過程中的監督者。政府的這種雙重角色正是造成征地過程中頻頻出現的諸如以地生財、權利尋租等行為失范的深層次原因。在土地交易中，地方政府對依法行政、規范市場秩序、優化市場環境的“服務員”角色漠然視之，卻熱衷于成為農民與用地單位之間利益博弈的“裁判員”和“運動員”。這樣的博弈結果絕無公平、公正而言。在北京市郊區城市化進程中失地農民利益問題的調研中發現，基本所有鄉鎮政府都參與了和用地單位的征占地談判，一些鄉鎮甚至明文規定鄉鎮政府應收取的土地流轉收益比例。
2、政府在被征地農民養老保障問題上應積極作為
征地是政府行為，養老也是政府行為，政府要進一步樹立“以人為本”的執政思路，落實科學發展觀，統籌城市化發展與解決被征地農民問題，構建被征地農民養老保障體系，積極肩負起制定被征地農民養老保險政策，加大財政投人，確保所需資金及時籌集到位，并通過有效運作實現基金保值增值，切實解決被征地農民的后顧之憂。
2.1城市化必須堅持以人為本的宗旨，充分體現被征地農民的利益和意志
建國初期，國家通過工農產品價格“剪刀差”，讓廣大農村、農民付出了沉重代價。在當前城鄉差距加大的社會背景下若繼續采取“農業為工業積累”的征地思維是不可取的。這種觀念不改，農民永遠不能享受“國民待遇”，城市化和現代化也不可能順利實現。強調以人為本，就是強調城市化以保障和維護被征地農民等經濟主體的利益為宗旨，不應以犧牲他們的利益為代價。為此，各級政府部門應切實確立“以民為本，不與民爭利”的指導思想，把政府職能的重點從城市建設、盲目擴張、招商引資轉移到社會保障、就業和教育等服務上來，其中關鍵是加速土地要素市場改革將土地控制和管理的權力從政府手中還給市場和社會?！罢肋h只是一個服務問題，而不是權力問題?！贝送猓M一步完善黨政干部政績考核機制，把對被征地農民的補償安置狀況作為一項考核內容和指標，切實改變一些地方存在的一味追求政績、損害農民利益、粗放用地的現象。
2.2合理設計被征地農民養老保險制度
社會養老保障體系的構建是一個復雜的問題，它涉及到現階段我國的社會、經濟、政治、文化條件以及現有和可能達到的綜合國力水平。所以，為被征地農民設計社會養老保障制度這一復雜的問題只有政府部門才可能解決，各級政府必須要承擔養老保險政策制定的責任，具體包括制度模式選擇、統籌資金的來源、養老基金的保值增值、運營和監管等問題。鑒于我國各個地區發展很不平衡，被征地農民養老保障水平無法在全國范圍內完全統一。各地政府可以根據當地經濟發展水平進行調整，使得本制度既能解決被征地農民的養老問題，又保持了當地的競爭力。
2.3在資金籌集和保值增值上發揮應有的作用
在土地收益分配的實際操作過程中，政府獲得了土地收益的大部分，在這種利益分配格局之下，政府有必要，也必須為被征地農民的養老保障提供資金。同時這也有利于吸引那些不愿意為養老存錢的被征地農民積極參加這個養老計劃，從而減少制度推行的成本。在基金人不敷出時，政府應充當“最后出臺”角色，即當養老保障基金收人不抵支時，由財政給予補貼。
各國實踐證明，依靠發達的金融市場進行養老金的高效管理和多元化投資，是養老基金保值增值的重要途徑。但當前我國的金融市場發育還很不完善，無論是市場主體結構還是經驗、技術等方面，都難以滿足養老金進人市場后所產生的需求。為此，政府必須大力采取有效措施，加快我國商業銀行的改制進程，培養大量的合格金融中介機構，完善金融市場主體結構，同時積極推進資本市場建設。此外，作為政府還必須制定完善基金監管的系列制度，形成養老基金監管的合理模式，確保養老基金的安全運行。
2.4加快制定相關法律法規，確保被征地農民養老保障制度的有序推進
被征地農民養老保障制度的運行需要國家在法律上加以確認，并得到法律的保護，才能保證被征地農民的權益不會受到侵犯?，F階段為彌補這方面的法律空白，國家有關部門應當加快發展被征地農民養老保障立法。主要內容應包括以下幾點:一是規定被征地農民養老保障的適用范圍，同時對受益人的資格和條件、發放標準和補償辦法做出明確的規定。二是規定養老保障繳費義務人和國家的財政責任。三是規定養老保障的服務機構、管理機構和監督體制。四是明確規定被征地農民養老保障實施過程中出現的違法行為的種類以及應負擔的法律責任等等。以法律為依據，嚴格規范被征地農民養老保障制度的建立、運行和管理，只有這樣，被征地農民的養老保障工作才能公平、高效、健康地發展。
關鍵詞：房屋拆遷，管理，問題，對策
1、城市房屋拆遷管理存在的問題
1、1歷史遺留問題久拖不決
安置房源不足，現房緊張，選擇方向少，俗話說“巧婦難為無米之炊”，現在許多項目的最大困難就在于此，不僅造成了不少歷史遺留問題。論文參考，對策。。而且對這些拆遷歷史遺留問題又重視不夠、措施不力，從而造成問題久拖不決。
1、2中低價位住房供應不足
被拆遷居民大多數是收入較低的家庭，拆遷后選擇購房的范圍多為中低價位的普通商品房、經濟適用房或二手房。但部分城市此類房屋供應不足，致使不少居民無法買得起需要的住房，望房興嘆，引發拆遷糾紛。同時，少數被拆遷人由于被拆房屋面積小，拆遷補償金難以選擇到相應的房源，調產也無力結算差價。
1、3集體上訪情況突出，惡性事件時有發生
特別是重復性上訪、越級上訪、集團性上訪情況較為突出。上訪反映的問題，集中在三方面，一是補償標準過低，利益得不到保證。二是程序違法違規，導致平等協商的利益機制傾斜。三是工作方法失當，導致矛盾激化演變成惡性事故。四是生產企業的一些設備和設施的補償，政策界定不清，補償的標準與實際被拆遷人的要求存在較大差異。五是由于土地無法置換，使許多非住宅單位被拆遷后無法繼續生產，因而抵觸情緒較大。六是由于歷史原因造成的手續不全、無權屬證書的房屋，在拆遷時不能合理補償，引發大量糾紛和上訪；七是對住宅改為營業性用房多年未辦理變更手續的房屋，拆遷時按住宅用房補償，引發大量糾紛和上訪。論文參考，對策。。
2、城市房屋拆遷管理存在的對策
針對當前拆遷環境的復雜性、拆遷形勢的多變性和拆遷任務的嚴峻性，拆遷工作應標本兼治，按照五個統籌、五個堅持原則，進一步增強拆遷工作的緊迫感和工作敏感性，強化拆遷管理工作，著力解決拆遷管理中的突出問題和矛盾，切實維護群眾利益。具體要做到：
2、1合理確定拆遷規模，并且制定拆遷補償標準
編制房屋拆遷中長期計劃和年度計劃，合理確定拆遷規模。對房屋拆遷采取慎之又慎的態度，凡拆遷矛盾比較集中的地區一律停止新的拆遷項目。同時，制定拆遷補償標準最重要的是要遵循等價有償原則?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。被拆遷房屋補償金額的確定方法普遍采用貨幣補償時的房地產評估價；所調換產權房屋的價格,由房地產評估機構根據房屋所在地周邊類似房屋的市場價,綜合交通、環境等因素得出。只有做到等價的原則,在被拆遷人的利益不受損失的情況下,被拆遷人才愿意配合拆遷人做好拆遷工作。
2、2妥善解決拆遷遺留問題
一是加快解決被拆遷居民回遷問題。論文參考，對策。。二是對拆遷范圍內未辦理建房批準手續的自建房屋，凡符合規定的，督促相關部門補辦有關手續，并給予合理的拆遷補償。三是加大中低價位商品房、經濟適用房建設，切實解決弱勢群體的拆遷安置問題。四是要明確責任，搞好分類排隊，分出輕重緩急，研究出解決問題的對策和辦法，下大力氣抓好拆遷遺留問題的解決工作。
2、3進行模擬拆遷，全面執行
以往各地拆遷都是先發公告，后做拆遷戶的思想工作，最后簽訂拆遷協議，這種拆遷程序最大的弊端在于所有矛盾糾紛都暴露在拆遷公告之后，政府的“單方”意愿往往不被群眾理解和接受。而如果政府和拆遷戶就拆遷中各種問題先行磋商，把各種矛盾解決在拆遷之前，等到90%以上的拆遷戶都滿意了再最后定奪，則就會減少很多阻力。“模擬拆遷”的具體做法是：先確定模擬拆遷區塊；充分調動模擬拆遷區塊內的骨干力量和居委會干部說服本區塊居民，由居民主動聯名寫申請拆遷報告，拆遷工作人員深入模擬拆遷區塊，開展丈量、評估等拆遷前期工作，及時將有關情況向居民進行公告，對出現的矛盾和問題給予解釋、說明和解決，盡量將矛盾化解在拆遷之前，由拆遷人與被拆遷人自愿簽訂拆遷安置意向書，最后拆遷主管部門才正式發出拆遷公告。
2、4切實轉變政府職能，規范拆遷行為
房屋拆遷主管部門只能承擔行政管理職能，如拆遷行政許可、拆遷糾紛的協調與裁決、申請強制拆遷、補償安置資金的監管、拆遷行為的監管等，而不能參與具體拆遷活動，如直接充當拆遷人、接受委托實施拆遷、制定補償標準等。應把人性化拆遷與依法依規強制拆遷結合起來，以人性化拆遷為主，強制拆遷為輔，大力推動拆遷工作。扎扎實實做好項目的拆遷前期調查工作，確保在較短的時間內掌握第一手較為準確、齊全的拆遷原始資料；嚴謹細致地完成拆遷方案核定工作，努力為拆遷方案的最終確定和整個拆遷工作的順利推進起到良好的開局作用。遵循“依法拆遷、有情操作”的原則。主動上門服務，及時與拆遷戶溝通、交流，盡力化解被拆遷戶的家庭內部矛盾。始終樹立“以人為本，為民服務”的意識，對每一個拆遷戶都“曉之以理，動之以情”，切實將群眾的利益、群眾的需要放置在心上，表現在臉上，用以情動人，以理服人的工作方法，真正把拆遷工作做到拆遷戶的心坎上。
2、5靈活運用拆遷政策，注意相關政策配套
熟練掌握和正確運用拆遷政策，堅持原則性和靈活性相結合，不斷探索新思路、新方法，針對現有的拆遷形勢和拆遷工作現狀，及時調整拆遷工作計劃和方案，主動深入拆遷戶家中做細致工作，具體問題具體分析，真正解決拆遷工作中的突出矛盾和問題，盡力為被拆遷戶選擇最適合的拆遷方案，真正做到“想群眾所想，急群眾所急”，力爭圓滿、妥善地做好拆遷工作。另外，注意相關政策配套：一要制定和完善中低價位商品房、經濟適用住房及廉租房供應的配套政策，形成規范合理的住房供應體系，保證符合條件的拆遷居民能夠住到不同檔次、不同類型的住房。二要與相關政策銜接，妥善解決遺留問題。要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制定相應的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細致地做好解釋工作，并積極創造條件，爭取早日解決。
2、6加大政策宣傳力度
加大房屋拆遷政策和拆遷工作的宣傳力度，高度重視輿論監督作用，及時研究社會輿論反映的拆遷問題，完善拆遷政策，改進拆遷管理工作。及時向社會公布拆遷政策和辦事程序，積極組織拆遷和評估單位開展拆遷現場政策宣傳和咨詢活動。論文參考，對策。。通過多種渠道和方式，宣傳和解釋拆遷政策，告知被拆遷人在拆遷中的權利以及如何保護自己的權利。宣傳部門要堅持正確的輿論導向，協調電視、報刊等新聞媒體從維護社會穩定大局出發，加強對城市建設和拆遷工作的宣傳，防止渲染、炒作，避免誤導，激化矛盾。論文參考，對策。。充分發揮社區和居委會、村委會的監督作用，引導群眾支持配合拆遷工作，監督各項拆遷政策的執行。論文參考，對策。。編制拆遷便民手冊，廣泛深入地上門宣傳拆遷政策和法律法規，使政策更加透明化、法制化，使群眾全面了解拆遷工作的意義和政策，逐步提高他們的拆遷法制意識和依法維權意識。
2、7加強拆遷隊伍的建設
把拆遷管理隊伍建設作為保證規范拆遷行為，依法行政的重要內容來抓。針對城建項目動遷難度大、拆遷情況復雜的特點，適時組織動遷人員認真學習拆遷相關政策和依法行政的相關法律知識，牢固樹立服務、公正、廉潔、奉獻的行業精神和全心全意為人民服務的思想。開展多種形式的業務學習和崗位培訓，使全體管理人員的執法水平、政策水平和認識問題、解決問題的能力、文字能力、談判能力、應變能力和綜合協調能力不斷提高。
綜上，一個城市，發展是主題，工程建設是加快城市發展的關鍵，而房屋拆遷工作則是城市建設中的一個重要方面，做好房屋拆遷是推進工程建設的重點環節，我們要以開展房屋拆遷專項行動為契機，加強對拆遷中深層次問題的調研，繼續完善有關法規政策。進一步規范拆遷行為，加強市場監管，統一思想，不斷促進房屋拆遷管理規范化，推動重點工程建設按照既定目標有序展開。
袁衛，現任上海市松江區人民檢察院反瀆職侵權局局長。1984年9月參加檢察工作，歷任上海市松江區人民檢察院公訴科副科長、反貪局偵查科科長、反瀆局局長。主要研究方向：職務犯罪偵查學、犯罪心理學。在《人民檢察》、《中國檢察官》、《犯罪研究》、《反瀆職侵權工作指導與參考》、《上海法學論叢》等學術刊物公開發表學術論文10余篇。
鄭傳清，法學碩士全國檢察機關優秀偵查能手，上海檢察機關優秀偵查員，現任上海市松江區人民檢察院反瀆職侵權局副局長。主要研究方向：職務犯罪偵查學。在《人民檢察》、《中國檢察官》、《犯罪研究》、《反瀆職侵權工作指導與參考》、《上海法學論叢》等學術刊物公開發表學術論文10余篇。
核心提示：安全生產事故背后的瀆職犯罪案件，往往具有很強的欺騙性、隱蔽性，使得檢察機關介入事故調查時往往是“聽到轆轤響找不到井”。對于此類案件，檢察機關瀆職侵權犯罪偵查人員一是要堅持同步介入事故現場調查，搜集和固定原始證據；二是要根據案件的不同特點，及時制定和調整偵查策略，確保反瀆查案工作取得成效。
2012年上半年，上海市松江區人民檢察院反瀆職侵權局偵查的顧秋云、張新連犯罪案件，系該局在同步介入事故調查并固定關鍵證據后，積極發揮主觀能動性，歷經3年縝密初查最終成功辦理的案件。
一、同步介入事故調查，獲取第一手資料
2008年12月，上海市松江區某鎮大廟村一幢二層廠房翻建過程中發生施工人員高處墜落死亡事故。區檢察院反瀆局偵查人員第一時間介入事故現場調查，獲取如下信息：一是上海隆裕針紡織品有限公司負責人谷春（外地人）在租借該廠房后對其進行違法翻建；二是谷春將翻建工程違法發包給了無資質的個體老板孫根財（本地人）進行施工；三是谷春和孫根財均表示違章翻建是其擅自行為，未向政府建筑管理部門申報也未跟任何人打過招呼；四是廠房違法翻建的時間已經長達50余天；五是違法翻建廠房與大廟村村民委員會僅相隔50余米。
偵查人員進行分析評估后認為，該廠房違法翻建造成施工人員死亡事故的背后可能存在國家機關工作人員瀆職犯罪線索。但監管職責具體落實到哪個政府部門？哪個責任人？是還是？這些問題需要進一步查證。
二、多措并舉，靈活偵查，鎖定犯罪嫌疑人
偵查人員對現有證據進行綜合分析評估后，制訂了兩套方案。方案一是以調研該鎮土地性質和違法建筑監管情況為由走訪當地土地所。為了避免土地所工作人員事先有所警惕和準備，偵查人員采取了“突然襲擊”的方式造訪該所負責人，并順利獲取了相關資料。資料顯示，土地巡查制度要求巡查人員定期將巡查情況向土地所和上級部門書面上報，一旦發現違法用地和違章建筑則要第一時間上報，由相關單位實施拆除。而該鎮土地所的《每周巡查記錄》中顯示巡查人員上報的記錄均為“正?！?。隨后，偵查人員立即趕赴上級部門，調取了該鎮土地所上報的每月《土地執法動態巡查月報表》和《違法用地報告書》，進一步證實巡查人員未將該違法建筑的情況上報。嗣后，偵查人員召開線索評估會，會議中有觀點認為，土地巡查人員的主要工作職責是查處土地違法，其失職行為與違法翻建過程中發生死亡事故的后果之間并無直接的因果關系，暫不宜追究土地巡查人員的瀆職罪責。
偵查人員隨即調整偵查方向，啟動方案二，即以反查翻建廠房的拆除問題為由手走訪該鎮紀委，約談了該村鎮建設管理辦公室主任。在談話過程中，偵查人員了解到：一是該鎮成立了專門的整治違法建筑工作領導小組，各村的村委會主任都是領導小組成員；二是違法建筑由各村委會負責巡查認定并上報給村鎮辦，村鎮辦再交由拆違辦實施拆除工作；三是大廟村村委會并未將該廠房違法翻建情況上報給村鎮辦。偵查人員向該主任順勢提出其說法是否有依據時，該主任為撇清責任，主動配合偵查人員到政府辦公室調取了相關文件，偵查人員在未驚動其他鎮領導的情況下順利調取到該鎮整治違法建筑的全部文件資料。文件顯示大廟村村委會主任顧秋云為該鎮整治違法建筑工作領導小組成員，負責大廟村的違法建筑整治工作。至此，偵查人員將顧秋云鎖定為查處對象。
三、小心求證，大膽決策，細致初查顯成效
鎖定顧秋云后，偵查人員并未急于啟動案件，而是開展扎實的初查工作，對顧秋云及其家屬的房產、銀行存款、車輛信息、通訊記錄、賓館住宿記錄等進行了全方位的調查。通過對顧秋云、谷春、孫根財等人的通訊記錄進行長期動態監控查詢并逐條比對篩查，偵查人員梳理出幾條重要的信息：一是顧秋云和建房老板孫根財之間有過電話聯系，二是顧秋云和一個叫張新連的人有頻繁的電話聯系；三是谷春租住的房子的固定電話的機主是張新連；四是張新連和孫根財之間也有電話聯系；五是谷春和顧秋云、張新連之間從2011年初開始已經沒有電話聯系。上述信息中，張新連這個名字出現頻繁，偵查人員敏感的聯想到：在事故發生當日谷春的筆錄上有這樣一句話：“建房子的事情，我跟村委會副主任張新連說過，他沒同意也沒反對?！敝链耍髲R村副主任張新連首次納入偵查人員的視野。
鑒于上述信息，我們大膽的推斷：（1）顧秋云和張新連允許谷春違法翻建，并介紹孫根財為其建房；（2）谷春因為違反翻建過程中發生施工人員死亡事故，導致被判處緩刑、賠錢、罰款，經營不善，已經和顧秋云、張新連鬧翻了。
此時，啟動案件的時機已經成熟，偵查人員仔細評估后認為，顧秋云、張新連、孫根財和谷春四個人中，前三人都是大廟村本地人，屬一個利益集團并極可能已串供。相比之下，谷春跟他們純粹是利益交換，且很可能已鬧僵，四個人中最容易突破的就是谷春，而最有價值的也是谷春。偵查人員果斷決策突破常規的偵查模式，在正面接觸顧秋云、張新連之前，以監所科約談緩刑人員的方式先接觸谷春。事實證明，我們對于谷春的預判完全正確，谷春已因該死亡事故負債累累，滿懷怨氣，在很短的時間內就交代了顧秋云和張新連收受其財物，允許并介紹孫根財為其違法翻建的事實。犯罪嫌疑人尚未接觸，就已經在我們的預想中大獲全勝。
四、集思廣議，準確適法，寬嚴相濟顯法威
對于張新連的立案問題，存在兩種意見：一種意見是應以共同犯罪對張新連立案，理由在于張新連系大廟村村委會副主任，并未受鎮政府委托對違法建筑進行監管，張不符合瀆職罪的主體身份，不能對其單獨立案。另一種意見則認為，犯罪嫌疑人張新連作為“該鎮大廟村整治違法建筑領導小組”副組長，并具體負責和分管大廟村企業廠房違章違法建筑整治工作，屬于受委托從事公務人員，符合瀆職罪主體身份要求。偵查人員綜合評估后認為，對于“政府委托從事公務”的理解絕不能固化于政府直接委托給個人，政府將公務委托給組織，組織再細化到具體責任人身上，該責任人同樣屬于受委托從事公務。且本案中，谷春的違法翻建系張新連一手操辦，張新連將谷春介紹給顧秋云并幫助其向顧送紅包，且主動向谷春提出由無資質的孫根財進行違法翻建，張新連的主觀惡意、瀆職罪行和徇私情節相較顧秋云均更為嚴重，應對其單獨立案調查。
