時(shí)間：2022-06-26 17:35:03
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地買(mǎi)賣(mài)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠房和使用配套場(chǎng)地達(dá)成如下協(xié)議。()
一、 基本情況：
1、 乙方購(gòu)買(mǎi)甲方坐落在_________市_______________區(qū)（縣）_____________路_________ ________號(hào)廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場(chǎng)地______________平方米，按房產(chǎn)證為準(zhǔn)。()
2、 土地使用權(quán)限為_(kāi)______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實(shí)際年限按產(chǎn)權(quán)證。()
二、 廠房?jī)r(jià)格及其它費(fèi)用：
1、 廠房?jī)r(jià)格每平方米人民幣_(tái)_____________________元（大寫(xiě)），總價(jià)（含人民幣土地價(jià)格）人民幣_(tái)______________________________元（大寫(xiě)）。()
2、 土地使用稅費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定由_______方每年支付給有關(guān)部門(mén)。()
三、 付款方式、期限及交房期：
1、 廠房總價(jià)分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣_(tái)_______________萬(wàn)元（大寫(xiě)）。()
（1）________年_____月____日前甲方把廠房通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后交付乙方使用，同時(shí)乙方在收到甲方廠房后支付人民幣_(tái)_________________萬(wàn)元（大寫(xiě)）；
（2）其余房款應(yīng)在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后（以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準(zhǔn)）——日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負(fù)責(zé)。()
2、以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，如乙方逾期超過(guò)一個(gè)月不付款，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按廠房和土地總價(jià)的10%計(jì)；若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋亍S房抵押給任何第三方，則售房合同無(wú)效，甲方無(wú)條件全額退還乙方所有的購(gòu)房款，并按廠房和土地總價(jià)10%支付給乙方作為違約金。()
四、 其他規(guī)定：
1、 甲方在辦理好產(chǎn)權(quán)證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費(fèi)用契稅、工本費(fèi)等由乙方負(fù)責(zé)支付。()
2、 乙方所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進(jìn)行工商注冊(cè)。()
3、 廠房?jī)?nèi)土地屬批租，廠區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設(shè)施配套使用給乙方，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意，不得擅自搭建簡(jiǎn)易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理搭建秘備的簡(jiǎn)易棚手續(xù)。()
4、 乙方所購(gòu)房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染的項(xiàng)目。()
5、 乙方在所購(gòu)房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活必須遵紀(jì)守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用。()
6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請(qǐng)，甲方予以協(xié)助辦理，增容費(fèi)用由乙方向有關(guān)部門(mén)按規(guī)定交納。()
7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補(bǔ)充確定，與本合同具有同等法律效力。()
8、 甲方在完成售房的全過(guò)程后，則乙方有權(quán)支配和使用該廠房，甲方無(wú)權(quán)干涉。()
9、 本廠房的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。()
五、 本合同主體及責(zé)任：
1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔(dān)保責(zé)任)
六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。()
甲方： 乙方：
代表（ 簽名蓋章）： 代表（ 簽名蓋章）：
電話： 電話：
乙方：_______
丙方：_______
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、地塊概況
1、該地塊位于 __________，土地面積為_(kāi)_________平方米(折__________畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見(jiàn)附件國(guó)有 土地使用證。
2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。
2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為_(kāi)_________萬(wàn)元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、 青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣_(tái)_________萬(wàn)元。
3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款：
第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元 ，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書(shū)，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付;
第二期，付清余款，計(jì)人民幣 __________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 取得該土地的國(guó)有土地使用證后____個(gè)工作日內(nèi)支付。
4、為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押的土地 使用權(quán)面積為_(kāi)_________平方米(詳見(jiàn)成國(guó)用( )字第__________號(hào)和成國(guó)用( )字第__________號(hào))，抵押擔(dān)保的范圍與 甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后 ______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T(mén)辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至 乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。
5、該項(xiàng)目由乙方獨(dú)立運(yùn)作，盈虧自負(fù)。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費(fèi)返還及政策協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率超過(guò)_______%的，超過(guò)部分凈利潤(rùn)乙方同意與甲方xx分成。
三、違約責(zé)任
1、甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬(wàn)元，甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。
2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。
3、甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
四、其他
1、在掛牌出讓過(guò)程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。
2、乙方的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
4、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。
5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章)：_______
代表：_______
乙方(蓋章)：_______
代表：_______
丙方(蓋章)：_______
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買(mǎi)賣(mài)合同 合同效力
一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的爭(zhēng)議
小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購(gòu)買(mǎi)，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買(mǎi)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣(mài)給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)可能破壞國(guó)家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國(guó)家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)卻沒(méi)有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷(xiāo)售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力在理論上就被分為了有效和無(wú)效兩種觀點(diǎn)。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無(wú)效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)違反我國(guó)《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國(guó)家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雖然在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，但是卻擾亂了國(guó)家土地利用開(kāi)發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國(guó)家耕地保護(hù)政策。也違背了國(guó)家出臺(tái)的一系列用來(lái)防范小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問(wèn)題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無(wú)其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問(wèn)題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同在法律沒(méi)有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒(méi)有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國(guó)家所有的土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家進(jìn)行管理，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力爭(zhēng)議的分析
我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問(wèn)題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國(guó)家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買(mǎi)方、賣(mài)方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)也做出了限制或者禁止，因此買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無(wú)序的開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無(wú)效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無(wú)效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。
我國(guó)《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無(wú)效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒(méi)有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國(guó)土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無(wú)效。
四、結(jié)語(yǔ)
國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同將被判定無(wú)效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來(lái)。但是即使如此，仍然沒(méi)有任何一部法律來(lái)明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題的最終解決還是需要通過(guò)立法來(lái)明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來(lái)推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同仍然是有的有效，有的無(wú)效，以無(wú)效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，（18）.
一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。
房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
二、未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)效。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。
三、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。
四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
六、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。
買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粶?zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。這一方面不再多述。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另一方面，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定
這是一個(gè)處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同，因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷(xiāo)售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷(xiāo)售方又將房屋賣(mài)給另一方，或購(gòu)買(mǎi)方又將房屋賣(mài)給其他公民，該類(lèi)房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類(lèi)情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷(xiāo)售方或政府部門(mén)，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣(mài)房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買(mǎi)房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題
某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類(lèi)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題
在現(xiàn)實(shí)生活中，如A將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋賣(mài)給C，并交付給C.上述交易活動(dòng)中，對(duì)A與B之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義，但BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，B與C簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。
一、本合同是上海市房屋土地資源管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本。
二、合同當(dāng)事人委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)交割進(jìn)行監(jiān)管的存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)適用本合同。
三、合同內(nèi)的空格由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人商定后確定；【】?jī)?nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，可根據(jù)實(shí)際選擇。
四、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：
（一）買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的共有人應(yīng)在合同上簽字蓋章。
房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的共有人在出售房地產(chǎn)前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由該共有人承擔(dān)法律責(zé)任。
（二）房屋交接是出賣(mài)人按約定的日期和方式將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。 雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。
（三）質(zhì)量條款是買(mǎi)賣(mài)合同的必要內(nèi)容，買(mǎi)賣(mài)的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。出售超過(guò)合理使用年限的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有資質(zhì)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全進(jìn)行鑒定。
（四）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人提交買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的有關(guān)登記資料查閱證明，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。
（五）買(mǎi)賣(mài)已出租房屋的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
（六）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)后的土地使用權(quán)
房屋出售，其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其中未補(bǔ)交土地出讓金的花園住宅和劃撥土地上非居住房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)受人應(yīng)向市或區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)注明土地使用年限的，當(dāng)事人應(yīng)在合同第三條第（一）項(xiàng)如實(shí)填寫(xiě)；按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，當(dāng)事人應(yīng)選擇第三條第（二）項(xiàng)。
（七）集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
（八）已投入使用的居住房屋買(mǎi)賣(mài)，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房?jī)?nèi)的原有戶口是否及時(shí)遷出會(huì)影響買(mǎi)受人權(quán)益。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶口遷移條款。
（九）根據(jù)上海市居住物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。
五、當(dāng)事人在簽定買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)當(dāng)查閱房地產(chǎn)交割監(jiān)管合同。
六、《中華人民共和國(guó)仲裁法》規(guī)定了或裁或?qū)徶贫龋贤?dāng)事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。
據(jù)了解，新印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》與有關(guān)法律法規(guī)銜接緊密，涵蓋了商品房買(mǎi)賣(mài)的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)，約定的內(nèi)容完整嚴(yán)密，并充分考慮到了對(duì)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的提示和保護(hù)，新合同的整體內(nèi)容完善，具備比較權(quán)威的示范作用和實(shí)用意義。購(gòu)房者既可以將其作為簽訂合同時(shí)的參照文本，也可以直接將其作為簽約文本使用。
建設(shè)部有關(guān)人士說(shuō)，新合同文本的頒發(fā)印制，將有利于保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免因合同短缺少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，出現(xiàn)顯失公平和違法條款，有利于減少商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，有利于保護(hù)消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，促進(jìn)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
據(jù)了解，建設(shè)部要求各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）要在今年11月底前將貫徹、落實(shí)新合同示范文本的情況上報(bào)建設(shè)部。
據(jù)建設(shè)部有關(guān)人士介紹，新印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》具有以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：
1、根據(jù)近幾年的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的要求，對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充實(shí)和完善，力求合同內(nèi)容覆蓋商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
2、充分提示買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人，特別是購(gòu)房人應(yīng)該注意的商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)約定內(nèi)容及處理原因；
3、盡量細(xì)化約定內(nèi)容及處理原則，減少或避免因合同約定不明確引起的糾紛；
4、突出體現(xiàn)了合同雙方的自愿原則，在合同文本相關(guān)條款中都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定；
5、合同充分考慮了與即將的商品房銷(xiāo)售管理有關(guān)規(guī)定的銜接問(wèn)題，有利于更好地保護(hù)消費(fèi)者的利益；
6、合同文本使用性強(qiáng)，可直接作為簽約使用文本。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。
2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。
5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)：）
合同雙方當(dāng)事人：
出賣(mài)人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
委托機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
“商品房買(mǎi)賣(mài)新合同樣本”版權(quán)歸作者所有；轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處!
>買(mǎi)受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【委托人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣(mài)人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。
出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
買(mǎi)商品房流程是：
1、簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開(kāi)發(fā)商以及委托的商通常在樓盤(pán)所在地設(shè)立售樓處。
2、簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。購(gòu)買(mǎi)人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)的最終合意。
3、辦理預(yù)售登記。商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)人簽訂商品房預(yù)售合同（即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》）。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
4、登記備案。登記備案是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的重要組成部分。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
原告楊某向法院提起訴訟稱(chēng)，2003年1月4日，與劉朝柱的人楊世松簽訂了一份《房地產(chǎn)契約》，劉朝柱將座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售給楊某，并取得了房屋所有權(quán)證。而鄒某未經(jīng)楊某同意，進(jìn)入楊某購(gòu)買(mǎi)的房屋居住，并拒不搬出。遂起訴到法院要求被告鄒某返還房屋，并賠償租房居住的租金損失。
被告鄒某辯稱(chēng)，原告楊世新的產(chǎn)權(quán)證屬偽造資料取得，是不合法的。鄒某是合法購(gòu)得此房，沒(méi)有侵權(quán)，原告也不存在損失，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法院審理查明：
移民劉朝柱在東湖居委會(huì)明珠四巷以“劃撥”的方式取得了一塊宅基地，面積為100平方米。此后，其將該地基以30000元出售給楊世松建房。楊世松建房一是用于自住，二是將多余的房屋出售給他人。2001年4月，楊世松籌建該房，因劉朝柱與鄒某相識(shí)，即介紹鄒某預(yù)購(gòu)楊世松的一套房屋，面積為107.88平方米。楊世松當(dāng)天收鄒某購(gòu)房押金2000元，此后鄒某分五次向楊世松交納購(gòu)房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，鄒某將該房進(jìn)行裝修，花費(fèi)30000元，后入住該房。楊世松此后多次向鄒某索要下欠的房款，鄒某提出將房產(chǎn)證辦好之后付清余款，2003年1月2日，雙方為此發(fā)生糾紛，糾紛中，楊世松之妻被鄒某打傷。同年1月4日，楊世松以劉朝柱的名義與其弟楊某達(dá)成房產(chǎn)交易申請(qǐng)，將鄒某現(xiàn)所居住的房出售給楊某，合同成交價(jià)為35000元。楊某以其兄楊世松欠其運(yùn)輸費(fèi)抵付部分后，下欠房款，給楊世松出具了一份欠據(jù)。該區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理辦公室對(duì)審批機(jī)關(guān)應(yīng)予審查的9項(xiàng)內(nèi)容未審查，即認(rèn)為“手續(xù)齊全，同意交易”，并于2003年1月22日發(fā)給楊某房屋產(chǎn)權(quán)證。楊世松在所有的售房手續(xù)中均以劉朝柱的名字簽字而完成交易。
[分析]
原告楊某以被告鄒某侵占其所有的房屋為由向法院提起訴訟，被告鄒某提出抗辯，自己才是訟爭(zhēng)房屋的合法所有權(quán)人，沒(méi)有侵害原告楊某的權(quán)益。從表面上看，本案一個(gè)侵害財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的侵權(quán)之訴，實(shí)質(zhì)上，爭(zhēng)議的核心是究竟誰(shuí)是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，因而本案性質(zhì)應(yīng)確定為財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛，才能準(zhǔn)確概括當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
要正確處理本案，必須弄清以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人；2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；3、楊某與劉朝柱之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；4、鄒某占有爭(zhēng)議房屋的行為是否具有違法性；5、爭(zhēng)議房屋所有權(quán)的變動(dòng)情況。
1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人
劉朝柱將自己的宅基地有償轉(zhuǎn)讓楊世松，雙方是一個(gè)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。我國(guó)土地管理法規(guī)定，土地使用權(quán)權(quán)屬變更，必須到主管部門(mén)辦理變理登記，也就是說(shuō)，在我國(guó)土地使用權(quán)實(shí)行的登記制度。只有經(jīng)國(guó)家土地管理部門(mén)登記的人，才是法律承認(rèn)的、能夠?qū)沟谌说耐恋厥褂脵?quán)人。由于劉朝柱與楊世松沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記，因而，雖然雙方已實(shí)際完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，但劉朝柱仍然是法律意義上的該宗土地的使用權(quán)人。正因?yàn)槿绱耍瑮钍浪稍谵k理建房手續(xù)過(guò)程中均只能以劉朝柱的名義進(jìn)行，雖然所建房屋的全部投資均是楊世松，但法律意義上的所有人是劉朝柱。只不過(guò)對(duì)所建房屋，楊世松與劉朝柱沒(méi)有爭(zhēng)議，這里面還有一個(gè)規(guī)避行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為，但不是本民事糾紛需要解決的。
2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力
楊世松與被告鄒某之間雖然沒(méi)有書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但從法院審理查明的事實(shí)可以認(rèn)定，雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。被告鄒某依據(jù)與楊世松事實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，占有該房屋，并進(jìn)行了裝修、居住等行為；原告楊某要求被告鄒某返還該爭(zhēng)議的房屋，理由是認(rèn)為自己才是該房屋的所有權(quán)人，并提供了房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這樣發(fā)生了糾紛訴至法院。本案屬于典型的“一物二賣(mài)”引起的糾紛。原、被告都主張對(duì)所爭(zhēng)議的房屋享有所有權(quán)，都是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)取得。當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的目的之一是完成標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)的法律關(guān)系是債權(quán)變動(dòng)（買(mǎi)賣(mài)合同）在先，物權(quán)變動(dòng)（所有權(quán)取得）在后；債權(quán)變動(dòng)是因，物權(quán)變動(dòng)是果。因此，本案涉及兩個(gè)最基本民事權(quán)利-請(qǐng)求權(quán)和支配權(quán)的變動(dòng)情況。
對(duì)楊世松與被告鄒某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，大家沒(méi)有分歧，認(rèn)為該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，以事實(shí)行為證明合同成立并生效。根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成產(chǎn)時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，是指雙方當(dāng)事人簽訂的合同，必須在規(guī)定的部門(mén)辦理審批或登記手續(xù)才生效；二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于第二種情形，它調(diào)整的是當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后關(guān)于產(chǎn)權(quán)變更登記不是合同生效的要求。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方只能憑合法有效、意思表示一致的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，才能辦理權(quán)屬變更登記，否則，即使辦理了也是不合法的。所以，楊世松與被告鄒某的合同是生效的，在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律上的約束力。這里面蘊(yùn)含了關(guān)于請(qǐng)求權(quán)的變動(dòng)的民法基本理認(rèn)論。
請(qǐng)求權(quán)因?yàn)橹辉诤贤?dāng)事人之間產(chǎn)生法律上的約束力，對(duì)當(dāng)事人之外的第三人沒(méi)有效力，請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)生效不以第三人知曉為必要條件，只要當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議即可，不需要向社會(huì)公示。當(dāng)事人意思表示一致時(shí)，就會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)的約束力。請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)有三個(gè)基本特征：（1）合同的成立，不必一定要有標(biāo)物的產(chǎn)生；（2）合同的成立，不以出賣(mài)人有處分權(quán)為必要條件；（3）買(mǎi)賣(mài)合同的成立，不以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付為必要條件。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，雙方當(dāng)事人履行登記手續(xù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，在法學(xué)上稱(chēng)為“處分行為”，是合同約定負(fù)擔(dān)行為之外的一個(gè)法律行為 ，并不是合同本身生效的要件。
從請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)的角度看，原告楊某與劉朝柱的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在排除《合同法》第五十二條規(guī)定的關(guān)于無(wú)效合同幾種情形的情況之下，也是成立的，生效的。
本案中設(shè)立在爭(zhēng)議的房屋上的兩個(gè)合同為什么都是效的，都是受合同法保護(hù)的，體現(xiàn)的民法基本理論是債的相容性、平等性。作為請(qǐng)求權(quán)最為典型的權(quán)利形態(tài)-合同債權(quán)沒(méi)有排斥第三人的效力。同一標(biāo)的物上可以設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上不相容的合同債權(quán)，出賣(mài)人在同一房屋上訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，任何一個(gè)買(mǎi)受人都不能以訂立時(shí)間的先后為由，否定其他買(mǎi)受人的合同效力，也不能在辦理過(guò)戶登記之前取得優(yōu)先于其他買(mǎi)受人的權(quán)利，體現(xiàn)的是民法理論關(guān)于債權(quán)平等的原則。
支配權(quán)最為典型的形態(tài)是物權(quán)。一物數(shù)賣(mài)，其結(jié)果只能有一個(gè)人或一方取得物的所有權(quán)。所有權(quán)被一個(gè)特定的人取得時(shí)，肯定不能被其他取得，這就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的對(duì)世性、排他性。那么物權(quán)變動(dòng)必須具備什么條件呢？
物權(quán)變動(dòng)時(shí)，在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物、并通過(guò)交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)時(shí)，必須具備：（1）轉(zhuǎn)移所有權(quán)時(shí)，標(biāo)的物必須產(chǎn)生且必須特定化；（2）出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)；（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，必須由不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付及其他可以產(chǎn)生“公示”效果的現(xiàn)象為表征 .為保護(hù)交易的安全，必須將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)向社會(huì)予以公示。這是物權(quán)變動(dòng)生效必須具備的三個(gè)要件。
基于上述分析，回過(guò)頭來(lái)，我們看看本案爭(zhēng)議房屋物權(quán)變動(dòng)的情況。從請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)的角度看，鄒某與楊世松的買(mǎi)賣(mài)合同是成立的，生效的。但從支配權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)角度來(lái)分析，鄒某與楊世松由于沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記，所以鄒某并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，依據(jù)合同他對(duì)房屋只取得了債權(quán)法上的效力。作為生效合同的當(dāng)事人，鄒某可以要求合同相對(duì)人楊世松履行合同，交付合同約定的房屋并辦理登記。
3、楊某與劉朝柱之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力
楊某與劉朝柱履行了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，并取得了房管部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，他的物權(quán)變動(dòng)按說(shuō)是符合公示的法定要件，是不是可以認(rèn)定，本案爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)就是楊某的呢？
筆者認(rèn)為在本案中還不能作出這個(gè)結(jié)論。理由是作為支配權(quán)（物權(quán)）變動(dòng)時(shí)，雖然具備了第一個(gè)要件和第三個(gè)要件，即該房屋確實(shí)存在，且進(jìn)行了公示即不動(dòng)產(chǎn)登記，但必須具備的第二個(gè)要件“出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)”已經(jīng)不可能具備。原告楊某與劉朝柱的買(mǎi)賣(mài)合同履行中，交付該房屋的處分權(quán)是劉朝柱合同約定的義務(wù)。而此時(shí)不論是形式上的所有權(quán)人劉朝柱還是實(shí)際所有權(quán)人楊世松都不能將交付房屋。為什么這么呢？劉朝柱只是形式上的房屋所有權(quán)人，而且他與被告鄒某并沒(méi)有任何關(guān)系，所以他不可能要求被告鄒某將房屋退出來(lái)。楊世松雖與被告鄒某有合同上的關(guān)系，即使被告鄒某同意將房屋退出來(lái)，但在楊世松沒(méi)有返還其購(gòu)房款，并對(duì)其損失予以合理賠償?shù)那闆r下，被告鄒某可以不返還房屋。這是合同法賦予其的權(quán)利-同時(shí)履行抗辯權(quán)。所以，在出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物不具備足夠的處分權(quán)的前提下，出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理過(guò)戶登記，是不合法的。其法律依據(jù)就是城市房地產(chǎn)交易管理辦法規(guī)定的“權(quán)屬有爭(zhēng)議的” 禁止交易，不予辦理過(guò)戶登記。作為與劉朝柱生效的買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，原告楊某完全可以要求劉朝柱交付合同約定的房屋。劉朝柱與楊某達(dá)成交易協(xié)議、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)房管部門(mén)審批登記、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，劉朝柱一直沒(méi)有將房屋交付給楊某，雙方的合同并沒(méi)有履行完。事實(shí)上，劉朝柱或者楊世松在辦理過(guò)戶登記時(shí)有能力交付嗎？顯然沒(méi)有。
由于劉朝柱與楊某在履行支配權(quán)變動(dòng)過(guò)程中隱瞞了“出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)”這一事實(shí)，所以，雖然楊某持有房屋所有權(quán)證，但不具備支配權(quán)變動(dòng)所必要的條件，產(chǎn)權(quán)證有明顯的暇疵，在本案中，不能足以據(jù)此認(rèn)定楊某就是房屋的合法所有權(quán)人。
以上是從請(qǐng)求權(quán)（合同債權(quán)）和支配權(quán)（物權(quán)）變動(dòng)的角度分析，本案 原告、被告在雙方的合同中發(fā)生法律效力的是債權(quán)；物權(quán)變動(dòng)中，原告變動(dòng)不合法，當(dāng)然不能產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，被告沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)果。所以，本案原告楊某以被告鄒某占有該房屋的行為是對(duì)其所有權(quán)的侵害為由，提起訴訟，當(dāng)然不能成立，應(yīng)予以駁回。
通過(guò)本案，還引出了一個(gè)問(wèn)題，法院在民事訴訟中如何認(rèn)定行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人在民事訴訟中以產(chǎn)權(quán)證為證據(jù)證明其是房屋的所有權(quán)人，在對(duì)方當(dāng)事人提出異議的情況下，法院經(jīng)審理查明對(duì)方提出異議成立的情況下，如何處理。
一種觀點(diǎn)是通過(guò)行政訴訟撤銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行民事確權(quán)。
第二種觀點(diǎn)是直接確權(quán)。筆者認(rèn)為，民事訴訟中，作為證據(jù)的使用的產(chǎn)權(quán)證，法院必須從其本身的真實(shí)性、來(lái)源的合法性等方面審查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、來(lái)源合法性等方面有暇疵的情況下，不能作出持有產(chǎn)權(quán)證的人就是房屋所有人的認(rèn)定。產(chǎn)權(quán)登記是一種依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記，并不是行政許可，其基礎(chǔ)是民事權(quán)利，房屋產(chǎn)權(quán)證不能等同所有權(quán)，正確確定房屋所有權(quán)還應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)變更登記的程序及所賴以產(chǎn)生的民事行為的效力進(jìn)行分析。所以說(shuō)，第一種觀點(diǎn)，筆者不贊同。
本案審理過(guò)程中，雙方當(dāng)事人還有二個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。一是原告楊某與楊世松是否存在惡意串通行為，也就說(shuō)原告楊某與劉朝柱（實(shí)際上是楊世松）買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；二是被告鄒某占有該房屋是否具有違法性，這是是否構(gòu)成侵權(quán)行為的必要條件之一。
通過(guò)法院查明的事實(shí)，筆者認(rèn)為原告楊某與事實(shí)上的出賣(mài)人楊世松的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中楊世松與鄒某于2001年4月已達(dá)成口頭協(xié)議，鄒某分五次交付部分房款28000元，同年6月雙方完成交付，鄒某裝修后入住。其后，鄒某以楊世松不履行登記過(guò)戶義務(wù)，拒付余下房款，雙方發(fā)生糾紛。楊世松在與某發(fā)生矛盾后，因其弟楊某想購(gòu)買(mǎi)房屋，兄弟兩利用沒(méi)有過(guò)戶的缺陷，不但簽訂合同，以低價(jià)出售，而且進(jìn)行過(guò)戶登記。從表面上看，兄弟兩的房屋買(mǎi)賣(mài)更合法，手續(xù)更完善，但他們違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。可以認(rèn)定惡意串通，有三點(diǎn)事實(shí)：1、楊某與楊世松系兄弟，明知訟爭(zhēng)房屋已出售，且買(mǎi)受人已入住，并與楊世松發(fā)生矛盾的情況下與之簽訂合同。2、楊某與楊世松簽訂合同后，并未支付購(gòu)房款，楊世新只是用運(yùn)輸費(fèi)抵交房款，余款出具了一張欠條。3、雙方合同成交價(jià)是35000元，楊世松在此買(mǎi)賣(mài)中獲利小于第一次買(mǎi)賣(mài)。楊某與楊世松的惡意串通行為損害了原買(mǎi)受人鄒某可以根據(jù)有效的債權(quán)獲得所有權(quán)的期待權(quán)。
當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，買(mǎi)受人取得所有權(quán)是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。從合同訂立到履行形成一個(gè)因果關(guān)系。合同的成立與效力直接影響結(jié)果。由于楊某與楊世松的買(mǎi)賣(mài)合同存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，所以，雙方依據(jù)該無(wú)效合同產(chǎn)生的結(jié)果-取得所有權(quán)的行為當(dāng)然也無(wú)效。由于原告楊某提供的產(chǎn)權(quán)證在實(shí)體與辦理程序上有暇疵，因而不能證明其是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其要求訟爭(zhēng)房屋占有人被告鄒某返還房屋、賠償損失的訴訟請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回。
4、鄒某占有爭(zhēng)議房屋的行為是否具有違法性
( 一) 理論爭(zhēng)議對(duì)小產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，主要有有效說(shuō)、部分有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)。
1. 有效說(shuō)
主張小產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同有效主要是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對(duì)于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對(duì)已經(jīng)出賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買(mǎi)受人對(duì)房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
2. 部分有效說(shuō)
在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，我國(guó)雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
3. 無(wú)效說(shuō)
現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會(huì)占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無(wú)論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。
( 二) 域外立法考察
關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國(guó)家(地區(qū))多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。
1. 日本日本《假登記擔(dān)保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之。
2. 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類(lèi)似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。綜上，無(wú)論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對(duì)房屋的使用均作了不同的規(guī)定。
二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題分析
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢(shì)。審判實(shí)踐中，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問(wèn)題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297 號(hào)】中明確對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡 海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān) 北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣(mài)，用出賣(mài)房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣(mài)或者法院自行變賣(mài)。
( 二) 問(wèn)題分析
1. 惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣(mài)者以極低的價(jià)格出賣(mài)后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效提起訴訟。
2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍ǎ圆荒苓M(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評(píng)估和拍賣(mài)。
3. 對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院會(huì)基于誠(chéng)信原則及雙方的過(guò)錯(cuò)程度來(lái)判決出賣(mài)方返還買(mǎi)受人部分錢(qián)款，但是，買(mǎi)受人執(zhí)行起來(lái)困難重重，又會(huì)陷入執(zhí)行難的怪圈。
三、完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建議
為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對(duì)目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問(wèn)題對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題
在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效; 向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，如本文開(kāi)頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)系無(wú)效合同。在審理此類(lèi)案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來(lái)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。
( 二) 規(guī)定法定租賃權(quán)
利用債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來(lái)解決買(mǎi)房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)房人合法占有使用宅基地( 或集體建設(shè)用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定。
( 三) 不宜評(píng)估拍賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房
因?yàn)橘I(mǎi)受人的主體涉及社會(huì)人員，比較復(fù)雜，往往與出賣(mài)人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競(jìng)買(mǎi)了涉案房產(chǎn)，勢(shì)必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評(píng)估拍賣(mài)程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣(mài)涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。
( 四) 暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件
小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠(chéng)信原則，法院對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，影響司法權(quán)威。
( 五) 不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的
在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國(guó)家法律、政策相吻合，又要兼顧誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會(huì)的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買(mǎi)受人在要求房產(chǎn)管理部門(mén)登記發(fā)證時(shí)會(huì)遭到拒絕，一方面勢(shì)必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買(mǎi)受人會(huì)遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。
1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”
1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同
1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。
2商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。
2.2商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣(mài)方所具有的條件不同商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)
3.1.1審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè),如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
因此“信一天”市場(chǎng)人士認(rèn)為;最有效的方法就是委托信譽(yù)好、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,來(lái)驗(yàn)證買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛。
2.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)二:
明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
在簽定合同中一定要注明正式的成交價(jià)格,還有交易的時(shí)間,交易稅費(fèi),還有稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方負(fù)責(zé)。
從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看,房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為:營(yíng)業(yè)稅,個(gè)人所得稅,印花稅;歸客戶交納的稅費(fèi)為:契稅,土地出讓金,印花稅(與房主各交一半)。
3.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)三:
明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
簽定此條款時(shí)十分重要,如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任,應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利,在簽定合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚,違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。
4.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)四:
明確付款方式和時(shí)間
雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間,確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依,較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮,因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間,業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
5.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)五:
過(guò)戶時(shí)間要明確
過(guò)戶時(shí)間要明確,買(mǎi)房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于我,因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一,買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。
6.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)六:
