時間：2022-04-15 22:30:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)檔案管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、不動產(chǎn)登記的檔案資料管理是登記工作的基礎(chǔ)
在《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記檔案資料是登記工作的核心內(nèi)容和重要依據(jù)。登記的檔案資料是隨著登記機構(gòu)的登記而產(chǎn)生，不能單獨成立。這次住建部與國土部的職責(zé)分工，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)房產(chǎn)交易，國土資源部負責(zé)不動產(chǎn)登記。隨之帶來的工作銜接問題，兩個部門都離不開原來的房產(chǎn)檔案的支持。
（一）原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更便民利民
原房產(chǎn)檔案隨原產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處合并到不動產(chǎn)登記中心而隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，但繼續(xù)保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產(chǎn)的登記是分開登記的，此次實行統(tǒng)一登記后，如果不能實現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會出現(xiàn)群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問題。
（二）不動產(chǎn)登記檔案存放在原房產(chǎn)檔案管理部門成本更低更具合理性
從目前來看，為盡快適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，因各地對原有得房產(chǎn)檔案的歸屬問題并沒有統(tǒng)一的做法，我市從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，認為存放在原有部門，是利大于弊也更科學(xué)合理。更有利于今后的工作開展。
二、檔案管理中存在的主要題
（一）重視前臺業(yè)務(wù)，輕視后臺檔案
在具體的房產(chǎn)登記過程中，一直以來都比較重視業(yè)務(wù)和流程的培訓(xùn)，而忽視了后續(xù)的檔案管理工作。檔案管理的細則少之甚少。比起對業(yè)務(wù)的重視度而言，對檔案的關(guān)注度顯然是欠缺的。需要及時跟進相應(yīng)的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動產(chǎn)登記體系。
（二）重視紙質(zhì)檔案，輕視電子檔案信息維護
在新形勢新條件下，人們對檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質(zhì)資料審核為主，因涉及的部門多、資料多，導(dǎo)致一本紙質(zhì)檔案需要數(shù)次流轉(zhuǎn)，多次翻閱，降低工作效率，并應(yīng)加快電子信息庫的建設(shè)和維護。
（三）人員流動性大，專業(yè)知識薄弱
由于檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，檔案的歸集在隨著情況變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致檔案員對于檔案資料的更新不及時，特別是統(tǒng)一登記后，要多學(xué)習(xí)土地方面的知識不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，爭取最短時間勝任崗位職責(zé)的標準。
（四）硬件條件差，整合數(shù)據(jù)庫慢
不動產(chǎn)檔案資料越來越多，涵蓋的內(nèi)容越來越豐富，檔案查詢利用率也越來越高。而且紙質(zhì)檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經(jīng)不適合新形勢下的發(fā)展。所以實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化是互聯(lián)網(wǎng)時代產(chǎn)生的一種新型檔案管理信息形態(tài)，因此檔案數(shù)字化，建立電子信息庫迫在眉睫。
三、隨著不動產(chǎn)工作的逐步深入，建立相應(yīng)的管理制度，確保檔案的安全
（一）不斷完善管理機制
做好檔案管理工作，進一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項規(guī)章制度，落實好管理細節(jié)。對違反檔案管理法律法規(guī)的行為及時進行處罰。
（二）轉(zhuǎn)變思路，提高信息化管理水平
在新形勢下的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要運用大量的先進科學(xué)技術(shù)，工作的人員首先要有過硬的專業(yè)知識，還要具備現(xiàn)代化得檔案管理能力。不動產(chǎn)登記的檔案資料已經(jīng)不僅僅是過去的紙質(zhì)檔案，還包括不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)。這就需要運用計算機等信息化手段對相關(guān)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和分析，在最短的時間內(nèi)完成收件、審批、發(fā)證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。
（三）加強培訓(xùn)，提高檔案專業(yè)管理水平
由于不動產(chǎn)登記檔案形成量大，專業(yè)性和政策性強。要加強提高檔案管理人員的素質(zhì)和能力，明確檔案移交入檔的時間、責(zé)任人，建立詳細的移交清單，確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的安全性和完整性。
（四）提高對不動產(chǎn)登記檔案資料的保密意識
隨著社會制度的不斷健全，人民對不動產(chǎn)登記的要求也是越來越高，并對如何公平、公正、公開的呼聲越來越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開查詢的，哪些是涉及個人隱私和國家安全，必須需要保密的，做出嚴格的規(guī)定。需要簽訂保密協(xié)議。違反規(guī)定和泄露不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的，按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
（五）對信息安全做相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息安全工作的 通知》（國土資源廳發(fā)【2015】38號）等有關(guān)規(guī)定。對機房受損、數(shù)據(jù)損毀、系統(tǒng)宕機、網(wǎng)絡(luò)中斷、黑客攻擊等突發(fā)事件進行全方位預(yù)防，確保信息平臺不間斷地安全運行。
四、結(jié)論
在不動產(chǎn)登記過程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的原始資料，在新形勢下，只有做好檔案管理工作，樹立“國土一家”理念和意識，共同做好統(tǒng)一登記工作。以進一步推動不動產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
[1]房愛芬.房地產(chǎn)登記檔案管理數(shù)字化建設(shè)淺析.山東檔案2010.06.
[2]《國土資源部關(guān)于不動產(chǎn)登記信息安全工作的通知》2015. 38號.
數(shù)字化不動產(chǎn)檔案管理指的是利用現(xiàn)代化的數(shù)字技術(shù)以及設(shè)備，即計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對不動產(chǎn)檔案信息進行收集、整理、存檔等，最終通過利用數(shù)字技術(shù)實現(xiàn)對不動產(chǎn)的檔案管理。在數(shù)字化檔案管理中，檔案信息多以電子檔案或者數(shù)字檔案的狀態(tài)被儲存或使用，在相關(guān)檔案信息的調(diào)用過程中，使用者必須借助計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行信息檢索操作，而且借助數(shù)字化系統(tǒng)，檔案信息會更加全面，而且檔案管理工作會更加方便和高效。數(shù)字化不動產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺的搭建，是以數(shù)字化不動產(chǎn)檔案管理為基礎(chǔ)，通過建立數(shù)字化平臺，最終實現(xiàn)對數(shù)字化不動產(chǎn)檔案的科學(xué)管理。
2.不動產(chǎn)登記檔案數(shù)字化主要問題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案管理工作普遍存在任務(wù)繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導(dǎo)致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產(chǎn)的登記過程中，涉及到諸多業(yè)務(wù)部門的整合、業(yè)務(wù)分工調(diào)整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案數(shù)字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產(chǎn)登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產(chǎn)登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導(dǎo)致對不動產(chǎn)檔案管理的軟件設(shè)計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數(shù)字化管理過程中新技術(shù)的應(yīng)用和軟件開發(fā)的程度不同。通過對一些不動產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的實際狀況的了解，軟件在數(shù)據(jù)采集、系統(tǒng)功能等方面均沒有達到國家規(guī)定的相關(guān)標準。一些不動產(chǎn)登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態(tài)，一些虛假無效的信息，對基礎(chǔ)地形圖的管理不規(guī)范，在信息數(shù)據(jù)的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應(yīng)對統(tǒng)一不動產(chǎn)檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數(shù)據(jù)丟失，將舊軟件拋棄，重新開發(fā)新的檔案數(shù)字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復(fù)性。
2.3抗風(fēng)險打擊能力不足
房地產(chǎn)登記檔案作為重要的產(chǎn)權(quán)資料，抗風(fēng)險能力的提升應(yīng)該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數(shù)字化信息都儲存在硬件設(shè)備中，設(shè)備的安全直接關(guān)系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設(shè)備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數(shù)據(jù)安全。如果保管不當，可能發(fā)生損壞或老化等現(xiàn)象，導(dǎo)致數(shù)據(jù)損失損毀。網(wǎng)絡(luò)、計算機和信息系統(tǒng)是檔案管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)，但同時也是信息安全風(fēng)險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術(shù)落后、治理不及時等是產(chǎn)生不安全因素的根源。
3.不動產(chǎn)登記檔案數(shù)字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學(xué)指導(dǎo)，所以，為了不斷完善不動產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺的功能，為了使不動產(chǎn)檔案管理能夠在城市建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，應(yīng)?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關(guān)乎到城市建設(shè)工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據(jù)，而且檔案信息可以為建設(shè)管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環(huán)節(jié)的工作。
3.2加強檔案數(shù)據(jù)庫建設(shè)
在數(shù)字化不動產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺建設(shè)過程中，各類不動產(chǎn)檔案主要以數(shù)據(jù)信息的形式存在，而計算機網(wǎng)絡(luò)則是為此類數(shù)據(jù)信息的傳遞與處理構(gòu)建了一個良好的平臺。為了實現(xiàn)對信息時代不動產(chǎn)檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構(gòu)建一個完備的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫可以對各類不動產(chǎn)檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設(shè)管理部門的及時調(diào)用，進而為城市建設(shè)工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數(shù)據(jù)庫要包含城市不動產(chǎn)檔案信息的全部內(nèi)容，所建立的數(shù)據(jù)庫要進行嚴格分類，當檔案信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)完成之后，企業(yè)需要設(shè)立專門的計算機系統(tǒng)維護人員或?qū)ｉT的部門對數(shù)據(jù)庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產(chǎn)檔案信息，要將其在數(shù)據(jù)庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數(shù)據(jù)信息的安全性和完整性。
3.3加大專業(yè)人才的培養(yǎng)力度
為了有效推動數(shù)字化不動產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺建設(shè)工作的開展，首先必須加大專業(yè)人才的培養(yǎng)力度。在相關(guān)檔案管理人員的培訓(xùn)過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓(xùn)，通過此類培訓(xùn)，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規(guī)范自己的行為，以維護不動產(chǎn)檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質(zhì)的計算機管理人才為進一步完善不動產(chǎn)檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現(xiàn)有的法律法規(guī)
面對不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案數(shù)字化管理工作中缺乏制度保障的問題，相關(guān)管理部門需要及時出臺合理的法律法規(guī)，明確規(guī)范工作職責(zé)，做到責(zé)任到人，避免責(zé)任追究無制度可循；同時有關(guān)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案的數(shù)字化管理必須要有統(tǒng)一的評價標準，確保參與相關(guān)工作的每個部門的工作達標，避免信息透漏等現(xiàn)象。只有有法可依，有制度可循，不動產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理工作才能互惠互通，不動產(chǎn)的登記工作才能順利開展。
本文分別從不動產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利歸屬兩個角度，梳理不動產(chǎn)登記檔案之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的數(shù)據(jù)整合和檔案整理工作提供一些參考。
本文所稱不動產(chǎn)僅指土地、房屋；所稱不動產(chǎn)登記檔案包括實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以前形成的土地登記檔案和房屋登記檔案（以下簡稱存量登記檔案），以及實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后形成的不動產(chǎn)登記檔案；從載體形式上區(qū)分，包括紙質(zhì)檔案和電子檔案。
1 不動產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián)性
不動產(chǎn)登記檔案所記錄的內(nèi)容主要包括兩個方面：一是不動產(chǎn)的自然狀況，二是不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況。在不動產(chǎn)的自然狀況中，空間位置固定不變，但街道名稱、用途、面積等會發(fā)生改變；不動產(chǎn)的權(quán)屬變化則更頻繁，如交易、分割、繼承、抵押、查封等。
自然狀況和權(quán)屬狀況發(fā)生變化后，權(quán)利人應(yīng)當申請相應(yīng)類型的不動產(chǎn)登記，隨之產(chǎn)生新的不動產(chǎn)登記檔案。先后產(chǎn)生的、各類不動產(chǎn)登記檔案之間，有著不同的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
在各類不動產(chǎn)登記檔案中，記錄和反映不動產(chǎn)當前自然狀況、權(quán)屬狀況和受限制情況的檔案，屬于現(xiàn)勢檔案；其余的均屬于歷史檔案。部分不需要永久保存的登記檔案，從其轉(zhuǎn)為歷史檔案的時間算起，達到規(guī)定年限后即可按程序銷毀。
2 基于不動產(chǎn)自然狀況的關(guān)聯(lián)關(guān)系
以一套常見的普通商品住房a（以下簡稱住房a）為例，假如a位于××小區(qū)1號樓一單元5010室，以a為參照物，相關(guān)不動產(chǎn)與a的關(guān)聯(lián)關(guān)系有三類：坐落關(guān)聯(lián)、相鄰關(guān)聯(lián)、變化關(guān)聯(lián)。其中坐落關(guān)聯(lián)和相鄰關(guān)聯(lián)可統(tǒng)稱為空間關(guān)聯(lián)。
2.1 坐落關(guān)聯(lián)。坐落關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)之間最基本、最直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a直接相關(guān)的不動產(chǎn)為： ××小?^1號樓（為方便表述，以下稱之為A-1樓）；1號樓所在的宗地（為方便表述，以下稱之為宗地A）。這三者就像父親、兒子和孫子的關(guān)系，先有宗地，再有樓幢，然后有房。這三者的登記檔案也有著最緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系：住房a的登記檔案與A-1樓的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷，A-1樓的登記檔案與宗地A的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷。如果是獨棟住宅，則只有樓幢與宗地的關(guān)聯(lián)。
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地登記職能在國土資源部門，房屋登記職能在房管部門，相應(yīng)的登記檔案也分別在兩個部門管理。本來存在緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的兩個登記機構(gòu)和兩個檔案管理機構(gòu)之間，實際工作中聯(lián)系溝通很少。
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地、房屋登記職能整合到一個部門。登記機構(gòu)在對住房a一類不動產(chǎn)進行登記時，首先要通過查閱原有的登記檔案和地籍圖，明確該不動產(chǎn)的坐落關(guān)系，并進行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，實現(xiàn)每一套房、每一幢樓、每一塊宗地的準確定位。
近兩年的不動產(chǎn)登記工作中常發(fā)現(xiàn)部分“有房無地”“房地不照”的情況，即：有的房屋只辦理了房產(chǎn)證，卻沒有辦理土地證，甚至該房屋所占用土地根本就沒有取得土地使用權(quán)；有的雖然“兩證”齊全，但房屋登記檔案中記載的土地信息與土地登記檔案中同類登記信息不一致。這種情況導(dǎo)致一部分房屋無法順利“落宗”，這也正是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后很多地市“辦證慢、辦證難”的根本原因。與之相反，部分房屋雖然僅有房產(chǎn)證、沒有土地證，但卻通過查找所在樓幢和所在宗地的登記檔案，確定了自己的“身份信息”，能夠順利“落宗”，辦理不動產(chǎn)登記。
2.2 相鄰關(guān)聯(lián)。相鄰關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)之間間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a相鄰的不動產(chǎn)包括：××小區(qū)1號樓上a以外的其他房屋；1號樓所在宗地上的其他樓幢；××小區(qū)的其他宗地（該小區(qū)占用一塊宗地以上的）。如果把坐落關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)比作“父、子、孫”，那么相鄰關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)就像“兄、弟、叔、伯”，他們與“父、子、孫”同處于××小區(qū)這個大家庭里。
宗地圖和樓盤表是反映不動產(chǎn)相鄰關(guān)系最直觀的圖表，在不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和檔案管理系統(tǒng)中處于各類關(guān)聯(lián)關(guān)系的中樞地位。在不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中，以宗地圖和樓盤表為基礎(chǔ)，分別建立起各類信息數(shù)據(jù)的準確關(guān)聯(lián)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息和電子檔案的快捷查詢。在不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案管理中，可以以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架確定分類方案、上架擺放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登記類別+流水號”為構(gòu)架分類、上架，然后再以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架編制檢索工具，提高手工檢索效率。
另外，以住宅小區(qū)形式建設(shè)的不動產(chǎn)，對小區(qū)共有部分享有共有權(quán)利。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十六條規(guī)定，“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓”。[2]如果要了解住房a對所在小區(qū)共有部分享有的權(quán)利狀況，僅從住房a的登記檔案中無法查到有關(guān)情況，需要查閱與其相鄰不動產(chǎn)××小區(qū)1號樓或者其他樓幢的登記檔案。
2.3 變化關(guān)聯(lián)。自然狀況的變化關(guān)聯(lián)也是不動產(chǎn)之間重要的關(guān)聯(lián)關(guān)系。不動產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化或滅失的情況主要有：行政區(qū)劃調(diào)整；界址、面積變化；街道名稱、門牌號變化；用途改變；翻建、改建、擴建等；拆遷改造滅失等。當不動產(chǎn)的自然狀況發(fā)生變化后，依照不動產(chǎn)權(quán)利人的申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)為權(quán)利人辦理不動產(chǎn)變更登記，形成新的登記檔案，該案卷與變更前的案卷互為關(guān)聯(lián)卷。
因申請有誤或登記機構(gòu)失誤導(dǎo)致不動產(chǎn)自然狀況登記記載與實際情況不一致的，登記機構(gòu)可以依申請或依職權(quán)辦理不動產(chǎn)更正登記，更正登記前后的檔案也互為關(guān)聯(lián)卷。
3 基于不動產(chǎn)權(quán)屬變化的關(guān)聯(lián)關(guān)系
不動產(chǎn)作為當今社會生活中的重要財產(chǎn)，大多數(shù)會經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、變更、抵押、贈與、繼承、注銷等權(quán)屬變化。不動產(chǎn)權(quán)屬變化以其所有權(quán)或使用權(quán)變化為主線，以其所有權(quán)或使用權(quán)在現(xiàn)勢狀態(tài)下發(fā)生的其他權(quán)屬變化或受限制情況為支線。
不動產(chǎn)權(quán)屬變化的主線：不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷等，相應(yīng)登記（注銷除外）發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)利證書，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為永久。
不動產(chǎn)權(quán)屬變化的支線：不動產(chǎn)抵押權(quán)或地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷等，以及查封不動產(chǎn)、對不動產(chǎn)登記內(nèi)容的異議，相應(yīng)登記（注銷、查封、異議除外）發(fā)放不動產(chǎn)登記證明，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為定期。
不動產(chǎn)權(quán)屬每發(fā)生一次變化就會產(chǎn)生一份新的登記檔案，這些檔案真實記錄了不動產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬變化、流轉(zhuǎn)過程，形成了一個個完整的、上下關(guān)聯(lián)、左右關(guān)聯(lián)的信息鏈。
3.1上下關(guān)聯(lián)（也稱縱向關(guān)聯(lián)）。上下關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)權(quán)屬主線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以權(quán)利主體或權(quán)利內(nèi)容的改變?yōu)樘卣鳎蕟尉€延伸態(tài)勢，直到不動產(chǎn)消滅。還以住房a為例，假如權(quán)利人張三從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得該房并辦理不動產(chǎn)登記后，轉(zhuǎn)讓給李四，后李四又出售給王五，最后因城市改造，該房屋及其所在樓整體拆除。那么，因住房a權(quán)屬變化而產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記檔案為：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司宗地A登記檔案某房地產(chǎn)開發(fā)公司××小區(qū)1號樓登記檔案權(quán)利人張三住房a登記檔案權(quán)利人李四住房a登記檔案權(quán)利人王五住房a登記檔案權(quán)利人王五住房a注銷登記檔案。上述關(guān)系鏈中，每相鄰上下兩手檔案互為關(guān)聯(lián)卷。
在傳統(tǒng)管理方式下，為方便查找，上述檔案被存放在一起，使用一個檔案號；甚至從權(quán)利人張三住房a登記檔案開始，之后產(chǎn)生的檔案均要與原檔案合卷。隨著信息技術(shù)在不動產(chǎn)登記檔案管理工作中的運用，上述檔案均可以單獨立卷，也可以按其產(chǎn)生的時間先后，編制不同的檔案號、存放于庫房的不同位置，只需要在不動產(chǎn)登記檔案信息管理系統(tǒng)中建立其關(guān)聯(lián)關(guān)系，即可快速查找到其存放位置。有條件的還可以將數(shù)字化后的電子檔案導(dǎo)入系統(tǒng)，實現(xiàn)掛接、融合，查詢利用檔案則無需再調(diào)取原件。
3.2 左右關(guān)聯(lián)（也稱橫向關(guān)聯(lián)）。左右關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)權(quán)屬支線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，可同時存在多個關(guān)聯(lián)關(guān)系，且只能在不動產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)勢狀態(tài)下存在。比如，當住房a的權(quán)利人?檎湃?期間：張三以該不動產(chǎn)抵押貸款，辦理了不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記，隨后因擔保范圍發(fā)生變化又辦理了抵押權(quán)變更登記，還清貸款后辦理了抵押權(quán)注銷登記，先后產(chǎn)生一組、3卷登記檔案；有利害關(guān)系人申請異議登記，到期后該登記失效，產(chǎn)生一組、2卷登記檔案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后產(chǎn)生一組、2卷登記檔案。上述關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)生存在不確定性，或沒有，或一種，或多種，多種可同時存在。相應(yīng)的，與權(quán)利人張三住房a登記檔案存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的檔案，或沒有，或一組，或多組n卷。
4 結(jié)論
一、從以房屋登記為核心向以交易管理為核心轉(zhuǎn)變
從某種意義上說，房屋登記是物權(quán)合法建造后，各種證書匯總的“兜底”辦證。房管部門在履行管理職能時，其“業(yè)務(wù)鏈”或多或少都與登記相連。比如，交易管理與房屋登記捆綁，服務(wù)業(yè)務(wù)前置，等等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房管部門只能依靠自己職責(zé)來行使職權(quán)。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房兩種，因此，可以依據(jù)不同的類別，研究不同的管理辦法，從而加強交易管理。
一是以預(yù)售管理為龍頭，推動房地產(chǎn)市場管理。目前新建商品進入市場前必須進行預(yù)銷售審批，房管部門對此有比較成熟的管理辦法和經(jīng)驗。抓好預(yù)銷售管理，特別是抓好新建商品銷售合同備案，從宏觀層面上既有利于房管部門加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，打擊違規(guī)開發(fā)，同時從管理層面上也有利于房管部門推動資質(zhì)管理，開展關(guān)聯(lián)工作，對此，必須高度重視，進一步強化。
二是以合同備案為重點，推動房地產(chǎn)交易管理。當前，有的地方實行了存量房買房合同備案，有的地方?jīng)]有實行存量房買賣合同備案。從長遠發(fā)展來看，實行存量房買賣合同備案，不僅有利于加強房地產(chǎn)交易管理，維護市場秩序，而且有利于房管部門推進個人住房信息建設(shè)，完善個人住房信息系統(tǒng)。如果房屋登記分離后，沒有存量房合同備案，房管部門是無法掌握房屋交易情況的，也是無法對存量房交易進行管理的，即使不動產(chǎn)登記部門提供了不動產(chǎn)登記信息，也是一種滯后的信息，或者是市場交易與登記結(jié)果不一致的信息。因此，沒有建立存量房交易備案制度的地方，必須利用現(xiàn)有管理資源，盡快啟動存量買賣合同備案工作。另外，建立存量房買賣合同備案，也有利于房管部門加強中介機構(gòu)管理，推進其他管理業(yè)務(wù)的上檔升級，使管理更加規(guī)范高效。
二、從以檔案管理為載體向以信息管理為載體轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)管理活動中直接形成的，具有保存、查考價值的文字、圖簿冊和圖像視頻等不同形式的歷史記錄。不動產(chǎn)登記統(tǒng)一后，房管部門管理的檔案范圍肯定有較大程度的調(diào)整，特別是過去因房屋登記而產(chǎn)生的大量紙質(zhì)資料和電子資料將相應(yīng)的減少。目前，房管部門檔案管理的重點是房屋登記資料，對此，相應(yīng)管理部門應(yīng)盡早調(diào)整工作思路。
一是擴大管理范圍。主要是把新建商品房預(yù)銷售合同備案資料和存量房交易的合同備案資料納入房地產(chǎn)檔案管理的重點，與房地產(chǎn)登記的紙質(zhì)資料一道，同收集，同歸檔，同管理。同時建立相應(yīng)的電子信息資料，形成房屋從建造到交易再到擁有的比較完備的數(shù)據(jù)庫。
二是放大既有功效。房管部門在房屋登記中形成大量的紙質(zhì)資料，有的已經(jīng)轉(zhuǎn)換成電子資料。現(xiàn)階段，要加大人力物力財力投入，在原有登記簿信息的基礎(chǔ)上，建設(shè)比較完備的個人住房信息系統(tǒng)。一方面為金融、稅務(wù)、司法、紀檢、住房保障等部門提供信息，形成資源共享平臺，打通“信息孤島”，以此來發(fā)揮房管部門在社會管理創(chuàng)新中的作用，進一步提高房管部門的地位；另一方面為房管部門建立個人住房信息查詢系統(tǒng)提供基礎(chǔ)支撐。
三、從以行業(yè)管理為主向以產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理為主轉(zhuǎn)變
市場經(jīng)濟越成熟，行政干預(yù)越乏力。從中央“簡政放權(quán)”和“砍掉最后一公里”的信息中得到啟示，隨著改革的逐步深入，房管部門的行政權(quán)力還將進一步減少，協(xié)會管理，行業(yè)自治將是大勢所趨，這既是改革發(fā)展的結(jié)果，也是社會進步的標志。為此，房管部門要創(chuàng)新思路，順勢勇為。
一、明確內(nèi)容，深入推進五項改革
1.深化城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點。緊緊抓住國家《關(guān)于加大脫貧攻堅力度支持革命老區(qū)開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》歷史機遇，全力用好用活關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤支持政策，對增減掛鉤項目進行全域規(guī)劃，積極爭取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標，深化城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，加大項目實施力度，積極報征掛鉤周轉(zhuǎn)指標，探索異地交易途徑，科學(xué)有效使用掛鉤周轉(zhuǎn)指標。（責(zé)任股室：規(guī)劃股）
2.加強用地保障政策落實。科學(xué)合理編制2016年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃、配合指導(dǎo)完成我縣2016年基準地價更新工作、加大力度完成國有建設(shè)用地供應(yīng)力度力爭實現(xiàn)縣府下達的非稅收入目標任務(wù)、提高供地率不低于全市平均水平、完成全縣工業(yè)用地節(jié)約集約利用清理、開展全縣閑置土地清理、探索并完成至少一宗工業(yè)用地租賃供地。（責(zé)任股室：利用股）
3.推進行政審批權(quán)下放試點。2016年，認真貫徹落實市委市政府《關(guān)于開展擴權(quán)強鎮(zhèn)試點工作的意見》、縣委縣政府《關(guān)于推進長赤鎮(zhèn)擴權(quán)強鎮(zhèn)試點工作的實施意見》及縣編委《關(guān)于調(diào)整長赤鎮(zhèn)等擴權(quán)試點鎮(zhèn)綜合辦事機構(gòu)有關(guān)問題的通知》的文件精神，按照國土行權(quán)下放相關(guān)政策規(guī)定，明細內(nèi)容、瀝青程序，及時印發(fā)，精心組織，穩(wěn)步推進國土下放行權(quán)工作。在推進行權(quán)下放工作中，要堅持權(quán)責(zé)一致、形成合力的原則；堅持依法合規(guī)、應(yīng)放盡放的原則；堅持注重實效、能放才放的原則，讓群眾得到實實在在分享改革紅利的機會。（責(zé)任股室：法規(guī)股）
4.積極推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革。嚴格按照省市部門要求，加快推進不動產(chǎn)登記局、不動產(chǎn)登記中心等機構(gòu)建設(shè)，積極協(xié)調(diào)召開聯(lián)席會議，研究推進不動產(chǎn)登記職能整合、運行工作，制訂不動產(chǎn)登記工作規(guī)則、工作制度，加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)，力爭2016年4月正式啟動運行不動產(chǎn)登記工作。（責(zé)任股室：地籍股）
5.推進城區(qū)地籍等三類檔案系統(tǒng)平臺建設(shè)。隨著依法治國進程不斷加快，國土依法行政已成常態(tài)，國土相關(guān)檔案的查詢利用成為國土依法行政的必要支撐。為適應(yīng)新常態(tài)，提升國土資源檔案科學(xué)化、規(guī)范化管理和利用水平，按照上級要求，今年，我局將全面推進“城區(qū)地籍、土地利用、土地征收”等（以下簡稱“三類檔案”）國土三類檔案系統(tǒng)平臺建設(shè)，實現(xiàn)三類檔案管理數(shù)字化。（牽頭股室：辦公室）
二、強化責(zé)任，確保改革工作落實
1.強化組織保障。局成立以局長為組長，工會主任為副組長，政策法規(guī)股、規(guī)劃股、利用股、地籍股、辦公室負責(zé)人為成員的深改工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室于政策法規(guī)股，由同志兼任辦公室主任，負責(zé)深改工作推進情況督導(dǎo)、情況收集報送等日常事務(wù)。
2.明確責(zé)任分工。各責(zé)任股室要對照各自改革重點工作，建立臺賬，臺帳中要明確：改革重點內(nèi)容、推進時間節(jié)點、進度安排、推進情況及效果、完成時限等內(nèi)容。
一、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化征收窗口的設(shè)立
各地方稅務(wù)分局分別設(shè)立房地產(chǎn)稅收一體化管理征收窗口(以下簡稱征收窗口)。市區(qū)（含大凌河街道）征收窗口設(shè)立在市地稅局征收科申報大廳。
二、征收窗口的具體工作職責(zé)
(一)受理房地產(chǎn)稅收的納稅申報
(二)審核確認房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的地方各稅
(三)稅款征收、解繳
(四)開具銷售發(fā)票
(五)負責(zé)收集傳遞房地產(chǎn)稅收各稅種有關(guān)納稅信息
(六)建立納稅人檔案，保存征管資料
三、實行房地產(chǎn)稅收先稅后證的管理辦法
我市房地產(chǎn)一體化稅收的征收管理采取與房產(chǎn)、土地部門聯(lián)合控管、“先稅后證”的征管方式。即房地產(chǎn)權(quán)屬承受者必須先到稅務(wù)機關(guān)繳納相關(guān)各稅后，憑契稅完稅憑證取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票，房產(chǎn)、土地部門憑房地產(chǎn)權(quán)屬承受者出具的契稅完稅證和銷售不動產(chǎn)發(fā)票辦理房屋、土地證照。
征收窗口與土地、房產(chǎn)管理部門計算機連網(wǎng)、溝通信息，每月獲取我市土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、劃撥、拍賣以及房屋權(quán)屬變更情況等信息，堅決避免房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中相關(guān)稅收的流失。
四、規(guī)范征管程序
(一)納稅申報
轉(zhuǎn)讓或承受土地、房屋權(quán)屬的納稅人，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更前，按照納稅申報的有關(guān)規(guī)定，向征收窗口提供有關(guān)納稅申報資料，征收窗口應(yīng)向納稅人公示需提供的有關(guān)資料。
(二)納稅審核、認定
征收窗口根據(jù)納稅人提供的納稅資料，確定應(yīng)繳納稅種、適用稅率、應(yīng)征稅額，經(jīng)復(fù)核無誤后，告知納稅人應(yīng)交納的稅種及稅額
1、房地產(chǎn)交易價格的審核認定。對納稅人提供的計稅價格、計稅標準明顯偏低的，征收窗口有權(quán)核定稅額或指定具有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估。
2、對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營業(yè)稅及附加的認定。20__年6月1日后，對個人購買的非普通住房超過2年對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。
3、對享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標準的認定。根據(jù)《凌海市地方稅務(wù)局、凌海市財政局、凌海市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、凌海市國土資源局關(guān)于凌海市房地產(chǎn)稅收一體化管理的若干意見》中的規(guī)定，我市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于2640元/平方米以下。
4、對個人購買住房的時間的確定。個人轉(zhuǎn)讓住房的購房時間，可按房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間孰先原則確定。
5、個人所得稅應(yīng)納稅所得額的確定。
6、稅收減免的審核。
對個人將購買超過2年的普通住房銷售免征營業(yè)稅的情況進行審核、對個人承受的普通住房實行優(yōu)惠政策的情況進行審核。
審核認定環(huán)節(jié)應(yīng)由納稅人填寫認定表經(jīng)征收窗口的審核人員審核認定簽字后辦理免稅、納稅手續(xù)：
個人將購買超過2年的普通住房進行轉(zhuǎn)讓的，填寫《個人轉(zhuǎn)讓普通住房免稅認定表》，申請并辦理免稅手續(xù)。個人銷售購買超過2年的非普通住房，填寫《個人轉(zhuǎn)讓非普通住房差額納稅認定表》，申請并辦理差額納稅手續(xù)。
7、對納稅事項審核認定的時間規(guī)定，審核認定由征收窗口具體負責(zé)，無法當時確認的事項請示各相關(guān)科室，時間不能超過三個工作日。辦理減免審批手續(xù)的時間不能超過十個工作日。
(三)稅款征收解繳
房地產(chǎn)一體化稅收由征收窗口統(tǒng)一征收，并由窗口分級次入庫。
1、市本級
(1)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅款；
(2)房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時產(chǎn)生的稅款。
(3)市區(qū)征收窗口所征收的所有房地產(chǎn)稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財政部門確定數(shù)額給予返還。
2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級
房屋所有者或承受者雙方均為所轄區(qū)域內(nèi)個人或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下單位的，進行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時產(chǎn)生的稅款。
五、銷售不動產(chǎn)（轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)）發(fā)票的管理。
各征收窗口在受理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移申報時，應(yīng)要求納稅人報送原購房屋的銷售不動產(chǎn)發(fā)票，受理后將復(fù)印件做為申報資料存檔。對于未報送銷售不動產(chǎn)發(fā)票的納稅人，應(yīng)要求其補報，否則不予受理。
凡是房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移需開具的發(fā)票，全部由征收窗口管理。
（一）存量房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移需開具的發(fā)票由征收窗口統(tǒng)一填開。
（二）增量房屋的銷售不動產(chǎn)發(fā)票由征收窗口實行限量發(fā)放。房屋開發(fā)單位從征收窗口領(lǐng)取發(fā)票時，需由稅收管理員簽字，經(jīng)征收單位領(lǐng)導(dǎo)審核，報主管局長批準。房屋開發(fā)單位應(yīng)將發(fā)票的領(lǐng)取、使用、結(jié)存情況分別報送稅收管理員與征收窗口。稅收管理員及征收窗口應(yīng)及時對發(fā)票的開具及申報納稅情況進行審核、比對，對欠繳房地產(chǎn)相關(guān)各稅的納稅人，征收窗口可停止供應(yīng)發(fā)票。
六、建立和完善 檔案管理制度
各征收窗口要進一步完善房地產(chǎn)稅收的檔案管理制度，負責(zé)及時整理、收集房地產(chǎn)稅收相關(guān)信息，實行規(guī)范化和檔案化管理，為納稅戶建立檔案，一戶一檔。并每月將土地、房產(chǎn)的交易、納稅的相關(guān)信息傳遞給市局的有關(guān)部門。
七、加強對地產(chǎn)稅收一體化管理工作的領(lǐng)導(dǎo)
為了保證房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的順利實施，我局成立地產(chǎn)稅收一體化管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)指導(dǎo)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，
辦公地點：農(nóng)稅科。
組長：
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施模式信息化平臺
1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作辦法
由于我國處于社會主義市場經(jīng)濟初級階段，正在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，在此過程中我們會遇到秩序比較混亂，信用低下，欺詐行為等，為了更好地避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，并且保護交易當事人的合法權(quán)益，實施不同產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。并且此制度還有加強登記機關(guān)的責(zé)任感和登記的公示和公信功能。增加了我國審查制度的優(yōu)勢，提高了為人民服務(wù)的質(zhì)量。然而長期以來不動產(chǎn)的信息化水平較大的差異和不動產(chǎn)長期分化造成的局限性使得不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記很難在短時間內(nèi)完成。到目前為止不動產(chǎn)登記還沒有找到一個完善的工作體系，但我們因地制宜因時制宜可以采取串聯(lián)審核工作模式、并聯(lián)審核工作模式和統(tǒng)一審核工作模式三種模式。
1.1 串聯(lián)審核工作方法
串聯(lián)審核顧名思義就是指辦理人員按照規(guī)章制度合并前后工作窗口，例如：辦理房屋登記就要統(tǒng)一的窗口受理再由內(nèi)部流轉(zhuǎn)最后統(tǒng)一的窗口發(fā)放。工作實現(xiàn)批量完成提高效率并且對于不具備發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書的地區(qū)也可以實行此模式。
1.2并聯(lián)審核工作方法
在串聯(lián)審核的基礎(chǔ)上優(yōu)化工作流程，對業(yè)務(wù)進行梳理，使工作更加的流通提高工作效率的同時也實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的部分整合，讓數(shù)據(jù)同時在兩個部門發(fā)揮作用，使得房地一體審核換環(huán)節(jié)的工作效率得到了提高。
1.3統(tǒng)一審核工作方法
在部分數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)上讓信息在平臺上得到沉淀，這就可以實現(xiàn)在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平立實施審核。在數(shù)據(jù)、軟件和審核統(tǒng)一的基礎(chǔ)上實現(xiàn)統(tǒng)一審核工作方法。
2市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)整合
（1）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)整合是工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息化的基礎(chǔ)。這就表明數(shù)據(jù)整合是工作的一大重點，但同樣也是難點。目前還處在探索階段，沒有具體的明確的規(guī)章制度。這就要求我們在工作當中善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)適合自己的方式，爭取以最方便快捷的方式高效率的完成我們的工作，我們不妨可以實施以點帶面的方式，城鄉(xiāng)結(jié)合，有了實驗區(qū)我們的工作就有了說服力。就可以更加積極地推進工作的進程，但我們也要注重與現(xiàn)實情況的結(jié)合，不能以偏概全，要大膽的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，而不是一味的逃避問題。
（2）我國信息數(shù)據(jù)的整合是一個關(guān)鍵的課題，在工作中遇到了很大的阻力，更有許多關(guān)鍵性的問題需要我們探討解決。要想對土地、房屋、林地、草原、海域存量數(shù)據(jù)的整合，建立完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息庫，數(shù)據(jù)是一個難題。由于部門的分散，統(tǒng)一的標準和內(nèi)容的不同，并且數(shù)據(jù)還有遺失和不準確的情況對于數(shù)據(jù)的整合難度更加加大。并且數(shù)據(jù)的整合需要的是定期的更新，更需要集中數(shù)據(jù)的整合，數(shù)據(jù)只有集中整合之后才能更好的發(fā)揮它的特點。
3市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息化
（1）建設(shè)信息化的思路。我們?yōu)榱私鉀Q不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息量大、程序繁瑣耗時長和時間緊迫之間的矛盾，不動產(chǎn)登記的信息化需要分段進。對于業(yè)務(wù)的流程確立和數(shù)據(jù)的整合是信息化的兩個方面，我們可以在信息進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時，進行數(shù)據(jù)的整合。有工作窗口統(tǒng)一收取信息，在審核完后再交由過渡期信息整理部門對信息進行整理和保存。在用此辦法處理一類案件較多有了一定的信息量后，再將部分登記系統(tǒng)更改為不動產(chǎn)的統(tǒng)一信息平臺，實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記審核。對于相對容易操作的方面可以把信息確立的步驟進一步的簡化。
（2）建設(shè)信息化的主要內(nèi)容。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》關(guān)于信息化建設(shè)的要求，對于各種各個級別的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、信息化平臺、軟件系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)資源進行整理保證信息的即時共享。并且發(fā)揮計算機技術(shù)的優(yōu)勢，讓信息化平臺和國土資源充分結(jié)合，實現(xiàn)“國土資源云”。所以，市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設(shè)主要包括：實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍管理、統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)的管理和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理三種作用。實現(xiàn)了不動產(chǎn)信息化管理能方便政府辦公，提高政府的辦事效率，同時為我們依法查詢提供有效服務(wù)，為政府以后開展工作奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（3）建設(shè)信息化的要求：1）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各地借助各級政府成立的專門小組，加強與相關(guān)部分的溝通。規(guī)劃時間制定計劃，在有限的時間內(nèi)發(fā)揮更大的作用，提升業(yè)務(wù)能力。要緊跟步伐，不要拖沓。有問題是正常現(xiàn)象，不要怕有問題，要敢于面對問題并且解決問題。2）落實資金。資金是信息化建設(shè)的保障，我們要提前謀劃，早作打算，計劃好每一步的行動，讓一切落到實處，避免不良現(xiàn)象的發(fā)生。工作做得更加到位。3）確保信息安全。信息平臺的建設(shè)讓我們的操作更多的接觸到網(wǎng)絡(luò)，而如何讓網(wǎng)絡(luò)更好的服務(wù)于我們是我們應(yīng)該做到的。只有信息的安全真實才是我們的目的，有關(guān)部門應(yīng)該加強對于網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管力度，對于信息的保密和私人信息的外泄加大打擊力度。
4結(jié)語
我們在市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方面還存在著一些問題缺少切實可行的方法，在制度的建設(shè)過程中我們還會遇見一些困難，但是我們應(yīng)該發(fā)揚老一輩的革命精神，把工作做好，把制度做牢。更要在目前各個部門尚且還不是很成熟的情況下要做到不影響老百姓證件的辦理，減少對人們的影響。這也就要求我們，在組織領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，在同一標準的要求下積極地發(fā)揮自己的作用。各省市加大交流，對于好的方子應(yīng)該積極主動地探索。與自己的切實情況相結(jié)合做到為我所用，而不能一味的生搬硬套，失去了靈活性。本文對于市縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一實施模式的探討可能還不是很成熟，希望對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有所幫助。
參考文獻：
一、與現(xiàn)行法律法規(guī)不相符合
《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”《房屋登記辦法》第4、5條規(guī)定：“房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理。本辦法所稱房屋登記機構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。”“房屋登記機構(gòu)應(yīng)當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構(gòu)管理。”二部法律都明確規(guī)定，房屋登記機構(gòu)是屬于行政機關(guān)，其從事的登記活動也屬于行政行為。此外，針對登記機構(gòu)的登記行為提起的訴訟也被作為行政訴訟，由人民法院的行政審判庭審理。
二、與中央《試點方案》不相符合
《試點方案》中明確規(guī)定：行政管理類必須是依據(jù)國家法律、法規(guī)授權(quán)或政府委托具體承擔行政管理以及有關(guān)行業(yè)管理，由政府舉辦，按照行政機構(gòu)方式運行，不由市場配置資源，不以盈利為目的的事業(yè)單位。這類事業(yè)單位主要是政府的直屬事業(yè)機構(gòu)，以及黨政機關(guān)下屬承擔行政管理職能的二級事業(yè)機構(gòu)。房屋登記機構(gòu)是《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》中明確的登記機構(gòu)，從事著行業(yè)行政管理職能，不以盈利為目的，直屬城市人民政府的事業(yè)單位。而社會公益類必須是政府為實現(xiàn)社會公共利益和長遠利益而投資舉辦的，面向社會提供公益服務(wù)（公共產(chǎn)品、公共服務(wù)、公共福利），不以盈利為目的，也不承擔任何行政職能的事業(yè)單位。這類事業(yè)單位主要包括：教育、衛(wèi)生、文化、新聞宣傳、社會福利、城市環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政管理以及涉農(nóng)服務(wù)等機構(gòu)。而房屋登記機構(gòu)明顯不屬于社會公益類。
三、與住建部〔2009〕2號文件不相符合
住建部〔2009〕2號文件關(guān)于修訂《房屋交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標準》的通知，明確規(guī)定：房屋登記機構(gòu)主要有5個部分組成：房屋登記、信息管理、檔案管理、市場監(jiān)管和測繪監(jiān)管。每一個組成部分都具有行政管理特征，如房屋權(quán)屬證書發(fā)放、他項權(quán)證書發(fā)放、房屋中介公司監(jiān)管、不動產(chǎn)檔案保管和利用、房屋預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、存量房和商品房網(wǎng)上備案、房地產(chǎn)市場分析報告，房產(chǎn)測繪公司監(jiān)管等工作。每一個城市房屋登記機構(gòu)都從事著行政許可和非行政許可工作職能。
2001年10月，浙江省制定了《浙江省人民政府關(guān)于深化事業(yè)單位的改革的意見》（浙政發(fā)（2001）68號文件），其確定的分類原則為：根據(jù)事業(yè)單位承擔的職能，并參考經(jīng)費預(yù)算管理形式，確定現(xiàn)有事業(yè)單位的類別。財政全額補助類為行政管理類事業(yè)單位；自收自支類為社會公益類事業(yè)單位。而浙江省各地房屋登記機構(gòu)由于歷史遺留問題，絕大多數(shù)經(jīng)費預(yù)算形式為自收自支類，但實行收支二條線管理辦法。我們認為不能僅從經(jīng)費預(yù)算管理形式來劃分事業(yè)單位的類型，而應(yīng)該從工作職能來確定事業(yè)的類型。
當前，全國各地最為關(guān)注的焦點就是樓市，要準確掌握房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)和管理好房地產(chǎn)行業(yè)，就必須充分發(fā)揮好房屋登記機構(gòu)作用，使其履行好行業(yè)行政管理職能，享有行政管理類事業(yè)單位的政策。
作者：尹躍軍，寧波市房管中心黨總支副書記，高級政工師；
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)權(quán)屬；檔案；規(guī)范化管理
1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點
1.1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的動態(tài)性和歷史延續(xù)性
房屋的新建、拆除、翻改、擴建、滅失日趨頻繁，土地分割、合并等房地產(chǎn)變更又不可避免，因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的延續(xù)性和動態(tài)性。
1.2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的真實性
房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，才能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起到憑證和查考作用。
1.3 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的完整性
1.3.1 房地結(jié)合。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
1.3.2 圖檔結(jié)合。房屋產(chǎn)權(quán)圖上的產(chǎn)權(quán)界限和房屋墻界結(jié)合起來判斷，能反映墻的歸屬，防止產(chǎn)權(quán)糾紛。只有圖檔結(jié)合才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。
1.4 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的價值性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要的地位。因此，產(chǎn)權(quán)檔案屬于財產(chǎn)檔案，含金量高。產(chǎn)權(quán)檔案的有無、保管的好壞、記載的是否準確全面，將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟利益，將對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生巨大影響。
1.5 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的法律性
由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的產(chǎn)權(quán)檔案具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。
1.6 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的地域性和局部性
由于房地產(chǎn)受地理環(huán)境的影響，所以其分布在全國不同的省、區(qū)或同一城市中的不同地域，而且分布的狀態(tài)并不呈現(xiàn)出整體狀態(tài)，而經(jīng)常是局部分布狀態(tài)。所以房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息也反映出地域性和局部性的特點。
1.7 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的權(quán)威性
由于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案具有的特點形成了社會及機關(guān)內(nèi)部工作對其利用的權(quán)威性。
2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理中面臨的問題
2.1 收集方式單一
近年來，房地產(chǎn)越來越多地參與到各種經(jīng)濟活動中，如企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、房產(chǎn)買賣、交換、繼承、抵押等，每當有涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的活動發(fā)生時，都會產(chǎn)生相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)文件資料。這些文件材料是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案必需的組成部分，其重要程度與業(yè)已歸檔部分相當。而實際情況是，由于產(chǎn)權(quán)檔案數(shù)量與日俱增，房產(chǎn)權(quán)屬變動越來越頻繁，許多檔案人員沒有時間和精力去收集權(quán)屬檔案，只是機械地接收登記部門移交的檔案，以至于許多該歸檔的產(chǎn)權(quán)檔案未能及時歸檔。
2.2 接收制度不健全
房屋產(chǎn)權(quán)檔案有其特殊性，它以權(quán)屬登記檔案為主體，除此之外，還應(yīng)包括測繪交易、拆遷、調(diào)產(chǎn)以及在處理房地產(chǎn)糾紛活動中形成的有關(guān)文件。而這些材料分屬于同一房地產(chǎn)管理部門的各職能部門。由于缺乏檔案接收制度，這些部門在產(chǎn)權(quán)檔案形成后，往往留在本部門使用，即使移交給產(chǎn)權(quán)檔案管理部門，在時間上也往往嚴重滯后了。
2.3 對特殊載體的產(chǎn)權(quán)檔案不夠重視
隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)檔案除了傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案以外，還包括錄音、影像、磁盤、光盤等載體的檔案。這些材料是產(chǎn)權(quán)檔案的重要組成部分，同時也在實際工作中起著不可替代的作用。但在實際工作中，產(chǎn)權(quán)檔案管理部門對這些特殊載體的檔案收集不力，使這些檔案不僅沒有得到特殊的管理，甚至沒有被當作檔案來保管；產(chǎn)權(quán)檔案管理人員由于沒有管理這類檔案的經(jīng)驗，也不愿意接管；再者，檔案庫房達不到管理特殊載體檔案的要求，即使這些檔案集中到檔案管理部門，也得不到更好的管理。由此導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案在內(nèi)容上不夠完整，在載體上不夠豐富。
3 加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案規(guī)范化管理應(yīng)采取的有效方法
3.1 規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍，保證文件材料的齊全完整
全面、準確是有效發(fā)揮房地產(chǎn)權(quán)屬檔案作用的基礎(chǔ)和前提，只有全面，才能滿足用戶需要，只有準確，才能保障利用價值。因此，必須規(guī)范檔案資料收集整理工作。首先，應(yīng)確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整，按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的規(guī)定，將下列五個方面的文件材料歸入房地產(chǎn)權(quán)屬檔案：（1）房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)部門的證明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖，房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料。（4）反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料。（5）其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件材料等等。其次應(yīng)確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實。房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)做好檔案資料的前期控制工作，在辦理房屋權(quán)屬登記時，就要把好文件材料的審核關(guān)，保證“手續(xù)齊全，文件材料齊全，真實、合法”，并現(xiàn)場查勘，認真核定，確保無誤；檔案管理部門應(yīng)把好歸檔關(guān)，按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔；檔案管理部門還要掌握房地產(chǎn)權(quán)屬情況，及時補充有關(guān)部門材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀的一致。房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門和檔案管理部門應(yīng)建立責(zé)任制，按照分工各負其責(zé)，確保檔案資料的客觀、真實，為檔案利用奠定基礎(chǔ)。
3.2 加大檔案現(xiàn)代化管理力度，提高現(xiàn)代化管理水平
房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，作為社會信息業(yè)的組成部分，必須與時俱進，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理。首先普及使用計算機技術(shù)，實現(xiàn)檔案管理自動化。應(yīng)充分運用計算機輸人、存貯和輸出信息，從一般的業(yè)務(wù)管理到檔案的檢索、編目、編研等方面廣泛應(yīng)用計算機，提高檔案資源管理的效率，提高檔案信息傳遞網(wǎng)絡(luò)化，使計算機技術(shù)的優(yōu)越性得以更充分的發(fā)揮。其次，在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案計算機檢索中采用現(xiàn)代通信技術(shù)，將檔案檢索由成批檢索、聯(lián)機檢索發(fā)展為聯(lián)網(wǎng)檢索，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)檔案信息傳遞網(wǎng)絡(luò)化，更加方便快捷地為利用者服務(wù)。
3.3 深入實際，了解檔案利用者的需求
不了解檔案利用對象的服務(wù)是盲目的，而盲目的服務(wù)是難以取得預(yù)期效果的。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的開發(fā)利用工作不只是將檔案信息開發(fā)出來、傳遞出去就完成了，其實際效果才是最重要的。因此，檔案管理部門必須了解利用者的信息需求和利用特點，以便取得最佳的開發(fā)利用效果。首先應(yīng)開展預(yù)測工作，充分了解檔案利用者的需求。可以通過調(diào)查預(yù)測法了解城建、規(guī)劃、房改、司法、房地產(chǎn)登記部門、房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理公司及廣大市民對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息需求的內(nèi)容、利用特點，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。其次，針對不同需求對象，搞好開發(fā)利用。在調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，本著既要開發(fā)又要保密的原則，針對服務(wù)需要，開展多種方式的開發(fā)利用。如借閱型、證明型、報道型、編研型、咨詢型、宣傳型、網(wǎng)絡(luò)型、技術(shù)型、開發(fā)利用等等，滿足不同部門和各個方面利用者的需要。
為了切實提高和保障公證質(zhì)量，規(guī)范公證業(yè)務(wù)，根據(jù)《甘肅省司法廳關(guān)于開展全省公證質(zhì)量檢查工作的通知》精神，市司法局于11月1日起組織對金昌市公證處和永昌縣公證處2002年以來的公證質(zhì)量進行了一次全面檢查。本次檢查依據(jù)《公證程序規(guī)則》及相關(guān)法律法規(guī)，對照中國公證員協(xié)會的公證質(zhì)量標準，緊緊圍繞真實性、合法性、程序化、規(guī)范化四個主要方面展開，重點集中在證據(jù)保全、不動產(chǎn)事務(wù)、遺囑繼承贈與等民事、強制執(zhí)行、涉外涉港澳臺等五類公證事項。檢查分兩個階段進行，11月1日到15日是各公證處自查階段，采取承辦公證員自查、各公證員交替互查、全處集中評查等方式，在此基礎(chǔ)上公證處得出綜合檢查結(jié)論并上報市司法局公證律師管理科；11月16、17日是各地區(qū)檢查階段，由主管副局長帶隊，在市、縣公證處之間組織兩次互查。
一、 基本情況
金昌市公證處2002年以來共辦理各類公證6349件，其中證據(jù)保全、不動產(chǎn)事務(wù)、遺囑繼承贈與等民事、強制執(zhí)行、涉外涉港澳臺等五類公證1561件。在本次公證質(zhì)量檢查中，重點檢查民事經(jīng)濟類公證共526件，其中民事公證425件，經(jīng)濟公證101件，經(jīng)統(tǒng)計：合格證為521件，占總數(shù)的95.3％；基本合格證25件，占總數(shù)的4.7％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。重點檢查涉外涉港澳臺公證共262件，合格證257件，占總數(shù)的98.1％；基本合格證5件，占總數(shù)的1.9％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。另外，該處還在全處集中評查中通過民主評議評出優(yōu)秀卷4件，對承辦公證員給予了獎勵。
永昌縣公證處2002年以來共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經(jīng)濟類256件。本次公證質(zhì)量檢查全面檢查了所有辦結(jié)案卷。經(jīng)統(tǒng)計，合格證為373件，占總數(shù)的100％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。
在檢查中，市司法局和兩級公證處采取承辦公證員匯報自查結(jié)果、填寫“質(zhì)量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會等多種方式，找出實踐工作中存在的問題，大家?guī)椭岢龈倪M意見。公證員們還利用這次檢查提供的交流機會，研究和探討了一些公證理論熱點和實踐難點，如能否提供刑事訴訟證據(jù)保全公證、遺囑公證如何達到保密要求等等，從而提高了自身的業(yè)務(wù)水平。
綜上，本次公證質(zhì)量檢查通過全面自查和地區(qū)互查，重點檢查了市、縣兩級公證處各類公證事項辦結(jié)案卷1161件，合格與基本合格率達到100％。我市公證人員確能堅持真實、合法、程序、規(guī)范的公證原則，辦理公證時嚴格審查、認真把關(guān)，保證了公證質(zhì)量。
二、 存在的問題
1．存在輕視實體與程序其中一方的工作誤區(qū)。一些公證員在辦證時，或因事項簡單而不仔細詢問、理順法律關(guān)系，或一味追求事實準確無誤而忽視公證程序要求。
2．談話筆錄制作水平有待進一步提高。如談話不能緊扣主題、切準要害，談話內(nèi)容缺乏“告知義務(wù)”內(nèi)容，談話針對性不強，談話文字書寫不規(guī)范等。
3．個別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據(jù)、《受理通知書》，公證書無頁碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。
4．具體辦證中把關(guān)不嚴的問題時有出現(xiàn)，特別是現(xiàn)場監(jiān)督類公證，由于申請單位的原因，往往導(dǎo)致先公證后補相關(guān)材料。
5．檔案管理方面存在安全隱患，沒有專用保險柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。
6．限于實踐操作困難，大部分案卷無法做到收費憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發(fā)票號碼抄錄在案卷中。
三、 改進措施
針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和不足，我們爭取能糾正的，及時糾正；對目前無法補救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內(nèi)部制度建設(shè)解決，在今后工作中注意改進。同時，還提出一些具體的改進措施：
1．進一步加強政治理論和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，充分認識公證工作的重要作用，提高公證人員的素質(zhì)。
2．堅持高標準、嚴要求，嚴格執(zhí)行公證質(zhì)量標準，落實各項規(guī)章制度，及時查漏補缺，力爭今后公證質(zhì)量實現(xiàn)新的突破。
3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業(yè)務(wù)制度。
4．改善辦公條件，增加防盜、防火等安全設(shè)施和保密設(shè)施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬；檔案管理；辦法；途徑
所謂房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，是指城市的房地產(chǎn)行政主管部門在管理房地產(chǎn)權(quán)屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產(chǎn)權(quán)屬工作包括房地產(chǎn)權(quán)屬的登記、變更、調(diào)查、權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會的進程，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學(xué)化。特別是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》出臺之后，如果對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會影響相關(guān)機構(gòu)檢查檔案的查全率，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。
1規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍
只有保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集工作非常重要。結(jié)合《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當包括以下五個部分：①能夠證明房地產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認、變更、轉(zhuǎn)移、以及設(shè)定他項權(quán)利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權(quán)的權(quán)屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產(chǎn)登記申請表、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的各種文件材料；④諸如統(tǒng)計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產(chǎn)權(quán)屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的文件材料。在確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案全面完整的前提下，應(yīng)當保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實性，作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關(guān)文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責(zé)任制來保障檔案資料的真實客觀。
2加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的現(xiàn)代化管理
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調(diào)非常麻煩。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和計算機技術(shù)的普及，作為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，應(yīng)當將計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全引入。并建立相關(guān)的平臺和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，來對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，做到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理。除此之外，還應(yīng)當加強對現(xiàn)代光學(xué)技術(shù)的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質(zhì)檔案，一方面可以節(jié)省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。
3調(diào)查了解檔案使用者的需求
只有深入社會進行調(diào)查，了解檔案使用者對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎(chǔ)，保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案開發(fā)利用的有效性。（1）在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案收集之前做好預(yù)測工作，通過調(diào)查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產(chǎn)市場、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記部門以及市民對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案內(nèi)容和利用特點的需求。（2）開發(fā)利用要根據(jù)對象的不同而不同，相關(guān)部門應(yīng)當在對調(diào)查結(jié)果進行保密的前提下，按照服務(wù)要求，進行多樣的開發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網(wǎng)絡(luò)型、宣傳型、借閱型、技術(shù)型以及報道型等各種形式。（3）提供服務(wù)時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理部門，應(yīng)當通過推出開展窗口服務(wù)、專題服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及推薦服務(wù)等多種服務(wù)渠道，同時編制最為科學(xué)的檢索系統(tǒng)和工具，來大大提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。
4注重對管理人才的培養(yǎng)
人才是管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經(jīng)基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人才時，應(yīng)當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理隊伍必須政治素質(zhì)高、德才兼?zhèn)洹⒅R范圍廣，并且業(yè)務(wù)能力強，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員應(yīng)當具備一定的計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設(shè)備和平臺，同時也應(yīng)當具備充分的檔案專業(yè)基礎(chǔ)理論知識和相關(guān)的法律知識，相關(guān)部門必須加強這些方面的培訓(xùn)和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質(zhì)的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的要求。
5結(jié)束語
隨著現(xiàn)代化科學(xué)水平的不斷提高，對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學(xué)性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，一方面應(yīng)當加強對管理人員的培訓(xùn)和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎(chǔ)理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對現(xiàn)代化設(shè)備的操作水平。另一方面應(yīng)當進一步加強市場調(diào)研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的更高層次發(fā)展。
參考文獻：
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一、關(guān)于房、地用途不一致問題
房地登記整合必然會遇到的一個基本問題就是土地與房屋用途不一致的問題。例如，某單位欲為其建造的職工宿舍樓申請房屋所有權(quán)首次登記，持國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗收合格證明、經(jīng)備案的竣工驗收文件等登記申請材料前來咨詢相關(guān)政策，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，擬申請登記宿舍樓占用的是該單位一個工業(yè)項目的配套用地，且整宗項目用地在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金后已向土地登記機關(guān)申請辦理了土地登記，土地使用證上按土地出讓合同約定的用途“工業(yè)用地”進行了記載，而現(xiàn)申請登記的地上房屋其規(guī)劃批準文件記載的設(shè)計用途為“宿舍”，房屋用途與土地使用證上記載的土地用途存在不一致。這種問題的主要原因是由于房、地管理方式客觀差異，房屋以“套”“幢”等為基本單位，而土地以“宗”為基本單位進行管理，加上房屋可能每層的用途不同，或者同一宗地內(nèi)存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出讓時確定的宗地用途與地上房屋的具體規(guī)劃設(shè)計用途可能不一致。
針對此類問題，基于當事人所持的土地出讓合同、規(guī)劃批準文件等均合法有效、符合登記規(guī)定的事實，從不動產(chǎn)登記是對合法既有的不動產(chǎn)權(quán)利狀況記載、公示的原則出發(fā)，我局制定了原《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)登記中房屋設(shè)計用途和土地用途填寫等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“房屋竣工后，辦理房地產(chǎn)初始登記時，土地用途按照土地初始設(shè)定登記證載用途填寫。房屋設(shè)計用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖等規(guī)劃批準文件填寫。房屋設(shè)計用途分為‘居住’和‘非居住’。規(guī)劃批準文件明確整幢建筑為住宅，房屋設(shè)計用途按‘居住’填寫。屬于與住宅相連的、專為本小區(qū)業(yè)主日常生活以及居住的服務(wù)配套用房，且規(guī)劃批準文件未明確注明商業(yè)等其他用途的，亦按‘居住’填寫。規(guī)劃批準文件明確注明用途為商業(yè)、辦公等其他性質(zhì)的房屋，房屋設(shè)計用途統(tǒng)一按‘非居住’填寫”。因此，登記機構(gòu)按規(guī)定分別為申請人辦理了房地統(tǒng)一的首次登記，在新核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書的“用途”欄分別記載了房屋、土地用途，既保障了權(quán)利人合法權(quán)益，又延續(xù)了前期規(guī)劃、供地管理，保證了管理的權(quán)威性和一致性。
二、關(guān)于房、地登記坐落不一致問題
房、地兩證記載的坐落不一致主要表現(xiàn)在，某商品房開發(fā)企業(yè)A在出售其開發(fā)的一套商品房給購房人B后，持房屋所有權(quán)證、土地使用證向登記機構(gòu)咨詢相關(guān)登記政策。經(jīng)深入了解，A已經(jīng)為該商品房項目分別辦理了土地、房屋登記，但所持的房、地兩證記載的坐落不一致，房屋所有權(quán)證上記載房屋坐落為“××區(qū)××路35號”，土地使用證上記載土地坐落為“××區(qū)××路以東、××道以南”。按照統(tǒng)一登記政策需要辦理房地統(tǒng)一的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，須實現(xiàn)房、地兩證記載坐落信息的一致。
造成坐落不一致有其客觀原因，主要是土地、房屋登記所處的管理階段及依據(jù)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《天津市地名管理條例》第十二條“新建、擴建、改建建設(shè)項目，應(yīng)當在申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前……申請辦理地名命名手續(xù)……辦理地名命名手續(xù)，應(yīng)當提供下列文件：…… （三）經(jīng)批準的總平面圖……”的規(guī)定申請辦理地名證明文件，經(jīng)過施工、竣工，辦理房屋初始登記時能夠向登記機構(gòu)提供地名證明文件，但是，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)申請土地登記時卻無法提供標準地名文件，造成了房、地登記時記載的坐落不同。此外，對于沒有地名證明文件的，需要按統(tǒng)一標準使兩證用途信息一致。針對上述問題，本著“實事求是、有序銜接、便民利民”的原則，我局在原《天津市國有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》中進行了規(guī)范，登記機構(gòu)按照“房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名證明文件為準；對于無地名證明文件，且房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權(quán)證》的坐落記載”的規(guī)定，對新取得土地的項目，在辦理土地首次登記時，按用地批準文件記載坐落，項目竣工辦理房地首次登記時，按標準地名文件記載坐落，使房地坐落實現(xiàn)了一致。
三、關(guān)于房、地登記地號不一致問題
房、地兩證記載的地號不一致問題，主要表現(xiàn)為“地號”欄是房、地兩證均有的一項內(nèi)容，但在房地統(tǒng)一登記過程中，登記機構(gòu)往往發(fā)現(xiàn)申請人所持的房屋所有權(quán)證、土地使用證所分別記載的地號卻各不相同且無法對應(yīng)。分析其原因，在于歷史上房、地機構(gòu)分設(shè)，房屋登記部門有“仁義禮智信”的規(guī)則編號作為地號，土地登記部門有宗地號作為地號，地號的編制依據(jù)、編制方法不銜接，因此造成分別核發(fā)的房、地兩證記載的地號不一樣。
針對此問題，本著“協(xié)調(diào)一致、方便管理”的原則，鑒于如果直接粗暴地廢棄一種地號而采取另一種地號將會造成現(xiàn)有的登記檔案管理不便，因此我局在原《國有土地住宅房地統(tǒng)一登記發(fā)證暫行規(guī)定》中明確，“在證書地號欄中，應(yīng)填寫國土資源管理部門提供的宗地號。考慮到目前房管部門檔案管理的現(xiàn)狀，暫時同時填寫房屋地號。待包括非住宅在內(nèi)的全部房屋實行房、地統(tǒng)一登記發(fā)證后，過渡到填寫宗地號”，使登記機構(gòu)有據(jù)可循，實現(xiàn)了地號管理的統(tǒng)一。
四、關(guān)于房、地登記附圖記載的房屋狀況不同問題
