時間：2022-05-04 11:04:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇合同解除函，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【案情回放】
2011年7月，戚女士與上海某餐飲公司簽訂《特許經(jīng)營授權(quán)合同》，約定上海某餐飲公司授予戚女士“某小龍蝦”在石家莊地區(qū)的特許經(jīng)營權(quán)。合同簽訂同時戚女士向該公司繳納權(quán)益金12萬元、履約保證金3萬元。
由于個人原因，合同簽訂后，戚女士并未按照約定在90天內(nèi)開始經(jīng)營活動，也未使用上海某餐飲公司經(jīng)營資源。同年12月，戚女士向上海某餐飲公司發(fā)出律師函，稱由于合同簽訂后雙方均未實際履約，要求解除雙方簽訂《特許經(jīng)營授權(quán)合同》，并要求該公司退還權(quán)益金及履約保證金。上海某餐飲公司回函答復(fù)：戚女士未按合同約定開業(yè)，構(gòu)成違約，如她在接到律師函七日后仍未開業(yè)，上海某餐飲公司將解除與她簽訂的合同，并不予退還權(quán)益金和保證金。戚女士遂于2012年2月至楊浦區(qū)法院，她認可自己違約在先，上海某餐飲公司不需返還履約保證金，同時因雙方均未履約，要求上海某餐飲公司返還權(quán)益金12萬元。
上海某餐飲公司承認雙方簽訂合同后均未實際履約，但稱合同中有明確規(guī)定，“權(quán)益金即區(qū)域品牌使用費，指獲得品牌使用授權(quán)、核心產(chǎn)品技術(shù)使用授權(quán)、連鎖管理應(yīng)用系統(tǒng)使用授權(quán)的費用，合同簽訂后除雙方另有約定外，戚女士不得要求返還。”因此，該公司不同意返還權(quán)益金。
楊浦區(qū)法院經(jīng)審理判決，支持戚女士的訴請，確認雙方簽訂的《特許經(jīng)營授權(quán)合同》已解除，上海某餐飲公司應(yīng)返還戚女士權(quán)益金12萬元。
【以案說法】
戚女士是否有權(quán)要求上海某餐飲公司返還權(quán)益金？
答：法院認為，因為戚女士不愿繼續(xù)履約，造成本案系爭合同解除。戚女士對此認可并不再要求上海某餐飲公司返還履約保證金。而解除合同后，是否應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，則需根據(jù)合同性質(zhì)確定。本案合同系特許經(jīng)營合同，根據(jù)雙方合同中的定義，“權(quán)益金”就是戚女士對上海某餐飲公司經(jīng)營資源的使用費。她在支付權(quán)益金后，并未實際開展任何經(jīng)營活動，也未使用過上海某餐飲公司的經(jīng)營資源。故根據(jù)雙方合同及權(quán)益金的性質(zhì)，戚女士主張返還12萬元權(quán)益金，可予支持。雖合同中有“合同簽訂后除雙方另有約定外，戚女士不得要求返還權(quán)益金”的內(nèi)容，但該條款應(yīng)適用于戚女士已經(jīng)正常使用上海某餐飲公司的經(jīng)營資源、其支付的權(quán)益金獲相應(yīng)對價的情況，故上海某餐飲公司以此作為不返還戚女士權(quán)益金的抗辯理由，法院無法采納。
法辭典
內(nèi)容提要: 未生效合同的命運應(yīng)視具體情況而定，有的可被解除。未生效合同產(chǎn)生了不完全債務(wù)；債務(wù)人若已經(jīng)履行了不完全債務(wù)，只是不完全；債務(wù)人明確表示不履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，構(gòu)成了先期違約，債權(quán)人可以援用《合同法》第94條第2項或第4項的規(guī)定，主張解除合同。此外，當(dāng)事人雙方也可以協(xié)商一致將已經(jīng)成立但未生效的合同解除。部分生效、部分未生效的合同亦可作為解除的對象。
關(guān)于未生效合同，即已經(jīng)成立但尚未生效的合同，可否作為解除的對象這一問題，崔建遠教授曾在《合同解除的疑問與釋答》[1]一文中討論過，采肯定說并闡釋了理由。隨著時間的推移、實務(wù)的發(fā)展、研究的深入，筆者有不同的想法，有必要拋磚引玉。
一、未生效合同的命運分析
合同已經(jīng)成立了，但尚未生效，在此期間，一方當(dāng)事人實施了不法行為，致使相對人若繼續(xù)固守該合同和等待其生效，就會遭受重大損失，于此場合，若符合法定的或約定的解除條件，該相對人主張解除該合同，應(yīng)否得到支持？這是實務(wù)向法律人提出的亟待解決的問題，在此，以下述案件為例加以研討。
案例一：甲房產(chǎn)公司由A國某有限公司和丙房地產(chǎn)公司出資成立。李某與甲房產(chǎn)公司于2000年6月簽訂了《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，并得到了丙房地產(chǎn)公司的確認。該合同約定：（1）轉(zhuǎn)讓項目為《舊城改造項目》的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。該《舊城改造項目》的用地面積為45679平方米，建筑容積率為1：2，建筑面積約80000平方米。（2）甲房產(chǎn)公司將包括以前在該項目所投入的款項在內(nèi)的整個《舊城改造項目》轉(zhuǎn)讓給李某，同時同意將公司股權(quán)、法人等手續(xù)轉(zhuǎn)讓給李某，手續(xù)由李某辦理；甲房產(chǎn)公司將轉(zhuǎn)讓的一切手續(xù)、文件轉(zhuǎn)交給李某。李某以人民幣4000萬元將《舊城改造項目》的所有權(quán)全部買下，承繼甲房產(chǎn)公司退出本項目的一切手續(xù)和投資額及延續(xù)本項目的開發(fā)、經(jīng)營及管理權(quán)。（3）李某在簽訂合同后的3天內(nèi)將200萬元人民幣匯入A國某有限公司指定的銀行賬戶，同時甲房產(chǎn)公司將其財務(wù)印章、公章及文件移交給李某；李某在2000年10月8日前將300萬元人民幣匯入A國某有限公司指定的銀行賬戶；余下的1500萬元人民幣，李某在2001年內(nèi)分批匯付A國某有限公司指定的銀行賬戶，如有尾數(shù)付不清的部分，可用樓宇抵頂。（4）甲房產(chǎn)公司在收到李某支付的人民幣1500萬元后，應(yīng)把本項目所有權(quán)（包括開發(fā)公司的法人、股權(quán)）一并轉(zhuǎn)歸李某；負責(zé)把本項目前期發(fā)生的一切費用、清單及原始票據(jù)交給李某，負責(zé)李某付給的現(xiàn)金及分得樓宇的稅費，負責(zé)協(xié)助李某與村委會簽訂有關(guān)本項目的開發(fā)合同。李某負責(zé)按上述第（3）條有關(guān)付款的規(guī)定付款給A國某有限公司，負責(zé)將分給甲房產(chǎn)公司的樓宇抵頂部分的住宅按每平方米3000元人民幣結(jié)算，負責(zé)自籌資金開發(fā)本項目并在實施過程中承擔(dān)所發(fā)生的一切責(zé)任（包括經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任）。（5）本合同書簽訂前甲房產(chǎn)公司所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)與李某無關(guān)，本合同書簽訂后所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)概與A國某有限公司無關(guān)；雙方在簽訂合同時，甲房產(chǎn)公司將以前的付款清單及李某今后拆遷須付款的清單予以詳細列明，并經(jīng)丙房地產(chǎn)公司及雙方確認和加蓋公章；按照雙方確認后的清單數(shù)目為準；本合同的簽訂需經(jīng)甲房產(chǎn)公司、丙房地產(chǎn)公司的確認并加蓋公章。
由于系爭股東系A(chǔ)國某有限公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)審批，但是其實際辦理并未經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)審批。由于股權(quán)受讓人李某僅支付了884萬元人民幣的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)A國某有限公司的多次催要后仍未付清余款，A國某有限公司為此提起訴訟，以李某嚴重違約為由請求解除《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，重新經(jīng)營管理甲房產(chǎn)公司。由于《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的締約雙方為李某和甲房產(chǎn)公司，A國某有限公司非締約方，故原告主體資格不適格。但李某在訴訟過程中認可了A國某有限公司的訴訟地位，且認可了《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方實際上是A國某有限公司，最終裁判機關(guān)支持了A國某有限公司解除《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的主張。
案例二：甲公司欲兼并乙公司，雙方簽訂了兼并合同，其中約定以若干行政主管部門落實一系列優(yōu)惠政策、放貸銀行免除乙公司迄今為止拖欠的貸款利息作為合同的生效條件。在合同簽訂但未滿足生效條件的情況下，雙方當(dāng)事人即開始履行合同，但在確定乙公司的法定代表人等問題上發(fā)生嚴重分歧，而乙公司的大多數(shù)職工也反對公司兼并，并停工和不斷上訪，導(dǎo)致公司無法正常運作甚至陷入停頓狀態(tài)。由于甲公司的兼并目的難以達到，預(yù)期利益化為泡影，加上大部分優(yōu)惠政策落實無望、放貸銀行明確拒絕免除乙公司的貸款利息，甲公司遂提出解除該兼并合同。乙公司以合同解除只能針對有效的合同作為理由，予以抗辯。
上述案例一提出的問題是，該案中司法機關(guān)的裁判根據(jù)為何；案例二提出的問題是該兼并合同是否可以解除。筆者認為，未生效合同即已經(jīng)成立但未生效的合同，其前途如何應(yīng)區(qū)分情形而定。第一種情形是合同無效。如我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條規(guī)定，合營一方向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)的，須經(jīng)合營他方同意，并報審批機構(gòu)批準，向登記管理機構(gòu)辦理變更登記手續(xù)。違反這些規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓無效。[2]上述案例一中的《項目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，因主管機關(guān)外經(jīng)貿(mào)委不予批準，以致股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)工商行政管理機關(guān)辦理變更登記手續(xù)，違反了該條例的規(guī)定，應(yīng)歸于無效，不再適用合同解除制度。[3]第二種情形是，當(dāng)事人通過其行為或言詞已經(jīng)變更了原合同的生效條件，變更后的合同已經(jīng)生效了。例如，當(dāng)事人在合同中約定了始期或停止條件，在始期尚未屆至、停止條件尚未成就的情況下，雙方當(dāng)事人都已經(jīng)履行了主要義務(wù)，或一方當(dāng)事人履行了主要義務(wù)且對方認可，則宜認定該合同已經(jīng)變更，去除了始期或停止條件。此類合同可以是解除的對象，對此未見有反對的意見。[4]第三種情形是，未生效合同因約定的解除條件成就或終期屆滿而徹底地失去效力。例如，某涉外《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定：“本合同如自簽字蓋章之日起18個月內(nèi)，政府主管部門未審批的，自動失去效力。”該合同只要自簽字蓋章之日起已逾18個月，即使政府主管部門并未做出不予批準的決定，也歸于消滅。第四種情形是，未生效合同既非無效，又未經(jīng)變更成為有效，繼續(xù)處于尚未生效的狀態(tài)。上述案例二即屬此類。屬于此類的還有：合同雖然尚未滿足我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條第1款規(guī)定的條件，但并非審批機構(gòu)不予批準，只是尚待時日，就屬于尚未生效的合同。此類合同可否解除尚存疑問，下文將專門進行討論。
二、未生效合同作為解除對象的理由
未生效合同可以作為法定解除的對象，其理由如下：（1）合同解除須以有效成立的合同為對象，這是在尚未遇到未生效合同可否解除的案件之前的觀點。[5]其實，中國現(xiàn)行法并未明文規(guī)定被解除的合同僅僅限于已經(jīng)生效的合同，沒有禁止解除已經(jīng)成立但未生效的合同。在這樣的背景下，只有允許解除已經(jīng)成立但尚未生效的合同才會有公正合理的結(jié)果，因此學(xué)界不宜再固守舊論，而應(yīng)當(dāng)重新界定中國現(xiàn)行法上的合同解除對象。（2）依據(jù)合同神圣或合同嚴守的原則，合同一旦有效就必須遵守，不得擅自變更或解除。即使如此，在主客觀情況發(fā)生變化，繼續(xù)嚴守合同會帶來不適當(dāng)?shù)暮蠊那闆r下，法律也允許當(dāng)事人解除合同。既然已經(jīng)發(fā)生法律效力的合同尚且可以解除，不再受合同嚴守原則的束縛，根據(jù)舉重明輕的原則，未生效合同的約束力會更弱甚至沒有，就更應(yīng)當(dāng)允許解除了，除非阻止此類合同生效履行且宜提前消滅的正當(dāng)事由不存在。（3）若不允許解除未生效合同，該合同要么較長時間地停留在這種狀態(tài)，要么發(fā)展到生效履行的階段，而這兩種結(jié)果對于無辜的當(dāng)事人均為不利，該當(dāng)事人強行廢除該合同，至少構(gòu)成締約過失責(zé)任，這并不適當(dāng)。如果允許該當(dāng)事人解除合同，則不會出現(xiàn)此類不適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。（4）其實，合同存在著死亡的基因，終將消滅。在中國現(xiàn)行法上，合同消滅的制度有無效、撤銷、效力待定場合的不予追認、清償和解除等。[6]未生效合同在不存在無效、撤銷、效力待定的原因場合，其消滅顯然不適用無效、撤銷、效力待定的制度，因其尚未生效也不適用清償?shù)闹贫取ＪＯ碌奈ㄓ泻贤獬贫龋鋺?yīng)當(dāng)是明智的選擇，因為已經(jīng)生效的合同若提前歸于消滅，屬于合同解除制度的范疇，未生效合同的提前消滅也作同樣處理是比較合適的。[7]
這種觀點已被《最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）》（以下簡稱《若干規(guī)定》）所采納。《若干規(guī)定》第5條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立后，轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)不履行報批義務(wù)，經(jīng)受讓方催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，受讓方請求解除合同并由轉(zhuǎn)讓方返還其已支付的轉(zhuǎn)讓款、賠償因未履行報批義務(wù)而造成的實際損失的，人民法院應(yīng)予支持。”第6條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立后，轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)不履行報批義務(wù)，受讓方以轉(zhuǎn)讓方為被告、以外商投資企業(yè)為第三人提起訴訟，請求轉(zhuǎn)讓方與外商投資企業(yè)在一定期限內(nèi)共同履行報批義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。受讓方同時請求在轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)于生效判決確定的期限內(nèi)不履行報批義務(wù)時自行報批的，人民法院應(yīng)予支持。轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)拒不根據(jù)人民法院生效判決確定的期限履行報批義務(wù)，受讓方另行起訴，請求解除合同并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。賠償損失的范圍可以包括股權(quán)的差價損失、股權(quán)收益及其他合理損失。”第8條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定受讓方支付轉(zhuǎn)讓款后轉(zhuǎn)讓方才辦理報批手續(xù)，受讓方未支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)轉(zhuǎn)讓方催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，轉(zhuǎn)讓方請求解除合同并賠償因遲延履行而造成的實際損失的，人民法院應(yīng)予支持。”
問題至此尚未解決，原因在于《若干規(guī)定》的上述關(guān)于解除未生效合同的規(guī)定，是以當(dāng)事人一方不履行報批義務(wù)這一作為合同生效要件的義務(wù)為解除條件，而非以當(dāng)事人一方“不履行”[8]主給付義務(wù)或從給付義務(wù)為解除條件。在未生效合同的場合，當(dāng)事人一方“不履行”主給付義務(wù)、從給付義務(wù)時，相對人可否援用《合同法》第94條的有關(guān)規(guī)定主張解除合同，仍需討論。
三、未生效合同中的義務(wù)與解除類型的對應(yīng)關(guān)系
鑒于中國現(xiàn)行法設(shè)置的合同解除制度包括約定解除、協(xié)議解除和法定解除諸類型，[9]有必要分別討論每種解除行為與未生效合同之間的關(guān)系，以檢驗上述結(jié)論是否適當(dāng)。
未生效合同中約定了解除權(quán)產(chǎn)生的條件，或當(dāng)事人各方事后達成了解除該合同的協(xié)議，這些情形在實務(wù)中已經(jīng)發(fā)生。例如，某《股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》規(guī)定：“如自本協(xié)議書簽署之日起十八個月后，本次股份轉(zhuǎn)讓仍未生效或者出現(xiàn)其他政府審批障礙而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓無法實施，則轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)在本協(xié)議簽署之日起十八個月屆滿后三個月內(nèi)就是否繼續(xù)履行本協(xié)議書進行協(xié)商，協(xié)商不一致的，可以解除本協(xié)議書。如本協(xié)議書因此解除，各方保證各自承擔(dān)本次股份轉(zhuǎn)讓發(fā)生的成本及費用，互不追究，但各方另有約定的除外。但因本協(xié)議書任何一方過錯導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓未能生效或無法實施，該方不得依據(jù)本條提出責(zé)任豁免。”此類約定乃當(dāng)事人各方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違背公共秩序、善良風(fēng)俗，法律應(yīng)予承認。如此，在約定的解除權(quán)產(chǎn)生條件成就時，應(yīng)允許該解除權(quán)的行使，或當(dāng)事人各方達成了解除的協(xié)議，該解除協(xié)議生效之時已經(jīng)成立但未生效的合同歸于解除。
依據(jù)《合同法》第94條第1項的規(guī)定，解除未生效合同，不存有法律上的障礙，理論上也能自圓其說。有疑問的是，當(dāng)事人能否基于《合同法》第94條第2項至第4項的規(guī)定，主張解除此類合同。筆者認為，回答這個問題牽涉到債務(wù)的分類、未履行效力不齊備的合同是否構(gòu)成違約、先期違約及其類比，需要較為詳細地進行分析。
關(guān)于債務(wù)的分類，學(xué)說上已經(jīng)承認了效力齊備的債務(wù)和效力不齊備的債務(wù)，或者說完全債務(wù)和不完全債務(wù)（unvollkommene Verbindlichkeiten）。[10]德國法甚至承認了賭博、約定婚姻居間報酬等均不設(shè)定“債務(wù)”類型的不完全債務(wù)。[11]舉重以明輕，已經(jīng)成立的合同具有合法性，只是尚未生效，基于此類合同產(chǎn)生的債務(wù)，更應(yīng)屬于不完全債務(wù)，是債務(wù)的一種類型。既然合同沒有生效，這種類型的不完全債務(wù)自然未屆履行期，于是不會構(gòu)成遲延履行。在債務(wù)人自愿履行不完全債務(wù)的情況下，如果該履行不符合約定或法定，是否構(gòu)成不完全履行？回答是肯定的。其理由之一是，《合同法》第62條第4項規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行債務(wù)。比照該規(guī)定的精神，可以認為債務(wù)人自愿履行不完全債務(wù)，意味著放棄了期限利益，債務(wù)的履行期限因此而屆至。其理由之二是，即便履行期明確，但按照《合同法》第71條第1款關(guān)于“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外”的規(guī)定，除了履行期純?yōu)閭鶛?quán)人的情況，債務(wù)人也有權(quán)提前履行，并且債務(wù)人提前履行時，債權(quán)人若無其他理由而不受領(lǐng)，就構(gòu)成債權(quán)人遲延。這種特例也模糊了不完全履行情況下的履行期屆至。其理由之三是，不完全履行的構(gòu)成至少在形式上沒有履行期限屆至這個要件，換句話說，不完全履行指的是債務(wù)人所為的給付存在著瑕疵，不看重履行期屆至與否。
債務(wù)人明確表示無論何時都不會履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行該債務(wù)，其是否構(gòu)成先期違約？筆者對此持肯定態(tài)度。因為先期違約的要件就是，在履行期屆滿之前或在履行期屆至前（普通法的模式），債務(wù)人明確表示或以自己的行為表明不履行合同義務(wù)，或債務(wù)人明確拒絕履行其債務(wù)或構(gòu)成客觀預(yù)期不能（普通法）。債務(wù)人明確表示或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，必定在“履行期屆滿之前”，也自然在“履行期屆至前”，宜按先期違約對待。
綜上所述，未生效合同產(chǎn)生了不完全債務(wù)；債務(wù)人若已經(jīng)履行了不完全債務(wù)，只是不完全；債務(wù)人明確表示不履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，構(gòu)成了先期違約，債權(quán)人可以援用《合同法》第94條第2項或第4項的規(guī)定，主張解除合同。
四、部分未生效合同與合同解除之間的關(guān)系
世界上的事情確實復(fù)雜，其表現(xiàn)之一是，合同未生效，可能是某特定合同的部分條款未生效，其他部分已經(jīng)生效。在某特定合同由一系列合同文件組成的場合，這種部分生效、部分未生效的情形可能發(fā)生。試以下述案例來作分析。
A股份有限公司系一家境內(nèi)上市公司，其對外簽署了一份《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議附有以下四份文件：（1）《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》;（2）《關(guān)于A股份有限公司員工安置安排》；（3）《關(guān)于A股份有限公司盈利目標(biāo)之承諾函》;（4）《受讓人的法人代表甲對本次收購行為承擔(dān)連帶責(zé)任之不可撤銷的承諾函》。該《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第26條規(guī)定：“本協(xié)議書自各方法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章之日起成立。”第27條規(guī)定：“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓在以下條件全部成就且其中最晚成就之日起生效：（1）轉(zhuǎn)讓方的股東大會批準轉(zhuǎn)讓方向受讓方轉(zhuǎn)讓其持有的本協(xié)議書項下的目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股份；（2）目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股東大會批準本次向受讓方協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股份；（3）本次股份轉(zhuǎn)讓經(jīng)中國證監(jiān)會審核無異議；（4）受讓人向目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股東發(fā)出的《要約收購報告書》經(jīng)中國證監(jiān)會核準無異議，《要約收購報告書》生效且要約收購?fù)瓿桑唬?）本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得主管國有資產(chǎn)監(jiān)督管理審批部門批準；（6）本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得主管外商投資審批部門批準。”該《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字蓋章，按照《合同法》第25條的規(guī)定，以及該協(xié)議第26條的約定已經(jīng)成立。不過，其尚未經(jīng)主管國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準和中國證監(jiān)會核準，依據(jù)《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款前段的規(guī)定，以及該協(xié)議第27條的約定，《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》尚未生效。受讓方認為，轉(zhuǎn)讓方違反了附件中的《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，主張解除主協(xié)議。
此處暫且不論轉(zhuǎn)讓方是否違反了作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，在假定轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)違反了該附件協(xié)議的情況下來回答受讓方有無權(quán)利解除主協(xié)議的問題。這里需要特別探討的是，尚未生效的合同可否有部分生效的情形？若有，其根據(jù)是什么？
首先，作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第22條第2款規(guī)定：“受讓方承諾因其主觀、惡意的過錯導(dǎo)致本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓未獲審核和批準機關(guān)批準而造成本協(xié)議無法履行，在該事實發(fā)生次日起5個工作日內(nèi)，受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付人民幣1200萬元的違約金。上述受讓方的過錯是指應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)法定或約定或承諾的義務(wù)而受讓方因主觀、惡意的過錯不履行的，包括但不限于：（1）受讓方對其具備本次收購目標(biāo)公司（A股份有限公司）的投資者資格的陳述與保證不真實，或因未履行其作出的有關(guān)投資者資格的承諾，而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓不能獲得批準；（2）受讓方未履行且也無法繼續(xù)履行要約收購義務(wù)而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓失敗。”筆者認為，受讓方承擔(dān)該條款約定的違約金責(zé)任，必須以該條款已經(jīng)生效為前提條件，假如該條款尚未生效，不可能產(chǎn)生違約金責(zé)任，只能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。這說明作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在總體上尚未生效，但其中的第22條第2款卻已經(jīng)生效。
其次，按照主協(xié)議第34條第2款關(guān)于“本協(xié)議書附件是本協(xié)議書不可分割的組成部分，各附件一經(jīng)各方簽署，即具有與本協(xié)議書相同的法律效力”的規(guī)定，該協(xié)議書附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》也是該協(xié)議書不可分割的組成部分。依據(jù)該附件協(xié)議第3條第7款關(guān)于“本協(xié)議經(jīng)各方簽署之日起生效，為《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之附件，與《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一并使用，是《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不可分割的組成部分”的規(guī)定，因《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》已被各方簽署而發(fā)生了效力，雖然作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在總體上尚未生效，但為其不可分割組成部分之附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》卻已經(jīng)生效。
那么，對于這種總體上尚未生效但部分條款業(yè)已生效的合同，其可否作為解除的對象？既然完全尚未生效的合同都可以作為解除的標(biāo)的，部分生效部分未生效的合同就更不必說了。但問題的難點并不在這里，而在于一方當(dāng)事人違反的是業(yè)已生效部分的義務(wù)，相對人卻要解除尚未生效部分的合同，這可否得到支持？《合同法》第94條第2項至第4項等規(guī)定的解除類型及其運作，是當(dāng)事人一方違反了已經(jīng)生效的或者未生效合同項下的義務(wù)，相對人的解除權(quán)將因此而產(chǎn)生，其結(jié)果是使該已經(jīng)生效的或者未生效的合同歸于解除。即A合同被違反，導(dǎo)致的是A合同被解除，而非B合同被解除。但上述“一方當(dāng)事人違反的是業(yè)已生效部分的義務(wù)，相對人卻要解除尚未生效部分的合同”的問題則有所不同，即A合同被違反，相對人卻要求解除B合同；或?qū)儆谀澈贤腁部分被違反，相對人卻要求解除該合同的B部分，對此，筆者認為應(yīng)區(qū)分以下不同情形予以處理。
第一，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款若各自獨立，僅為類似于“單純外觀結(jié)合的合同聯(lián)立”情形的，一方當(dāng)事人違反了尚未生效部分的合同或條款，相對人只能據(jù)此解除該部分的合同或條款，解除的效力不及于已經(jīng)生效的合同或條款；一方當(dāng)事人違反了已經(jīng)生效的合同或條款，相對人只能據(jù)此解除該部分合同或條款，解除的效力不及于尚未生效部分的合同或條款。這是因為單純外觀結(jié)合的合同聯(lián)立，實際上是數(shù)個獨立的合同僅因締約行為而結(jié)合，相互之間不具有依存關(guān)系。于此場合，自應(yīng)分別適用各自的合同規(guī)范。
若尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，為類似于“一份合同的效力或存在，依附于另一份合同的效力或存在的合同聯(lián)立”情形的，則應(yīng)貫徹主合同或條款被解除的，依附性合同或條款同其命運的原則。這是因為于此場合的各個合同是否有效成立，需要分別判斷，但在效力上，被依存的合同不成立、無效、被撤銷或解除時，依存的合同應(yīng)同其命運。據(jù)此，在主合同或條款尚未生效，而其依附性合同或條款已生效的情況下，若解除尚未生效的主合同或條款，則已生效的依附性合同或條款亦隨之解除，而已生效的依附性合同或條款被解除時，尚未生效的主合同或條款并不必然被解除；在主合同或條款已生效，而其依附性合同或條款尚未生效的情況下，解除已經(jīng)生效的主合同或條款時，尚未生效的依附性合同或條款亦隨之解除，而尚未生效的依附性合同或條款被解除時，已經(jīng)生效部分的主合同或條款并不必然被解除。
第二，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，盡管在締約雙方看來不可分割，但在法律上卻屬于類似“典型合同附其他種類的從給付”的情形，其在處理上應(yīng)當(dāng)貫徹這樣的規(guī)則，即一方當(dāng)事人違反從給付義務(wù)的，相對人只能據(jù)此解除該部分合同條款，典型合同不因此而被解除；一方當(dāng)事人違反典型合同項下的義務(wù)的，相對人有權(quán)據(jù)此解除典型合同，從給付義務(wù)部分隨之被解除。這是因為典型合同為主要部分，從給付為非主要部分。對此，原則上僅適用主要部分的合同規(guī)范，非主要部分被主要部分吸收。[12]
第三，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，盡管在締約雙方看來不可分割，但在法律上卻屬于類似“類型結(jié)合合同”的，各部分合同或條款彼此之間居于等值的地位，其處理原則上應(yīng)當(dāng)貫徹這樣的規(guī)則，即一方當(dāng)事人違反某部分合同或條款的，相對人只能據(jù)此解除該部分合同或條款，除非解除該部分合同或條款會使其他部分合同或條款失去存續(xù)的價值，或無法獨立存在。這是因為，對于居于等值地位的各部分合同或條款，應(yīng)予分解，分別適用各部分的典型合同規(guī)范，并依當(dāng)事人可推知的意思調(diào)和其歧義。[13]
但是解除尚未生效的合同或條款并未導(dǎo)致已生效合同或條款失去存續(xù)價值，亦未導(dǎo)致已生效合同或條款無法獨立存續(xù)的，則解除尚未生效的合同或條款應(yīng)予承認；而若解除尚未生效的合同或條款致使已生效的合同或條款失去存續(xù)的價值，或使已生效的合同或條款無法獨立存續(xù)的，則不應(yīng)支持解除尚未生效的合同或條款。
需要強調(diào)指出的是，解除已生效的合同或條款沒有導(dǎo)致尚未生效的合同或條款失去存續(xù)價值，亦未導(dǎo)致尚未生效的合同或條款無法獨立存續(xù)的，則解除尚未生效的合同或條款應(yīng)予承認；但倘若解除已生效的合同或條款已經(jīng)導(dǎo)致尚未生效的合同或條款失去存續(xù)價值，或使尚未生效的合同或條款無法獨立存續(xù)的，則不應(yīng)支持解除尚未生效的合同或條款。
第四，若尚未生效的合同或條款和已生效的合同或條款密切結(jié)合且不可分割，解除任何部分的合同或條款，都會使其他部分的合同或條款失去存續(xù)價值或無法獨立存續(xù)。于此情形下，一方當(dāng)事人違反尚未生效的合同或條款所產(chǎn)生的義務(wù)時，相對人有權(quán)解除合同的全部；一方當(dāng)事人違反已生效合同或條款所產(chǎn)生的義務(wù)時，相對人亦有權(quán)解除合同的全部。
第五，就上述案例而言，A股份有限公司簽訂的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及其附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，二者既有相互獨立的一面，也有后者是前者不可分割的組成部分的一面。說它們各自獨立，是因為各自的標(biāo)的不同，各自的目的及任務(wù)有別，各自的生效要件相異，絕非同一典型合同里的不同條款，并無必然結(jié)合在一起的天性，而是不同合同因當(dāng)事人的意思而“組合”在一起。說它們不可分割地組成了合同，是因為后者明確規(guī)定當(dāng)事人各方應(yīng)本著“為確保本次股份轉(zhuǎn)讓符合法律法規(guī)的要求，保障和明確過渡期間協(xié)議各方各自的權(quán)利和義務(wù)，妥善安排過渡期間目標(biāo)公司（A股份有限公司）的經(jīng)營運作”的目的，而特意作出了這樣的約定。因此，判斷受讓方有無權(quán)利解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不宜簡單套用非典型合同的法律適用規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)有所突破。
轉(zhuǎn)讓方違反附件中之《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，沒有導(dǎo)致《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》構(gòu)成不能履行，也沒有使受讓方成立《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的目的落空，則受讓方不得以轉(zhuǎn)讓方違反了《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》為由解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。但由于轉(zhuǎn)讓方違反《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》的行為，已有使《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能履行之虞（巨大的現(xiàn)實危險），因此受讓方有權(quán)援用《合同法》第94條第2項的規(guī)定，主張解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
而若轉(zhuǎn)讓方違反《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，導(dǎo)致《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》構(gòu)成不能履行或?qū)⑹故茏尫皆馐苤卮髶p失或使其合同目的落空，受讓方有權(quán)援用《合同法》第94條第4項的規(guī)定，主張解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
注釋:
[1]參見崔建遠：《合同解除的疑問與釋答》，《法學(xué)》2005年第9期。
[2]我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條第4款使用的術(shù)語是“轉(zhuǎn)讓無效”，未言明是不發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓（類似于物權(quán)變動）的效力，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。按照該行政法規(guī)的立法目的，所謂“轉(zhuǎn)讓無效”指的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，審判和仲裁的實務(wù)也基本上按照此種解釋予以裁判。現(xiàn)行《物權(quán)法》第15條等規(guī)定則區(qū)分了物權(quán)變動與其原因行為，未辦理物權(quán)登記的，不影響原因行為的效力。如果據(jù)此模式和理念解釋我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條的規(guī)定，就會得出與以往解釋不同的結(jié)論，即政府審批部門不予批準涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，僅僅是股權(quán)沒有移轉(zhuǎn)，受讓人沒有取得股權(quán)，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不因此而無效，在不存在《合同法》第52條、第47條、第48條和第51條規(guī)定的原因的情況下應(yīng)為有效。鑒于我國審判和仲裁的實務(wù)基本上沿襲以往的理念和操作，本文也暫不予以改變。
[3]這里需要注意三種不同的制度及其法律后果：合同若正處于主管部門的審批過程中，尚未被批準，則為未生效，而非無效；只有審批部門明確拒絕批準，合同才無效；若合同約定了存續(xù)期間，在該期間屆滿時主管部門尚未批準，合同自動消滅。
[4]對已經(jīng)成立但尚未生效的合同可否解除的問題，應(yīng)當(dāng)做類型化的工作，若當(dāng)事人通過其行為實際上已將合同變更，變更后的合同已經(jīng)生效。
[5]這是崔建遠先生于1984年在其吉林大學(xué)法律系法學(xué)碩士學(xué)位論文《論我國的合同解除》中提出來的，該文將經(jīng)濟合同解除的法律性質(zhì)概括為四點：合同解除以有效成立的合同為對象；合同解除必須具備解除條件；合同解除必須有解除行為；合同解除的效力或是向?qū)戆l(fā)生或是溯及既往。后該觀點在《中國民法學(xué)民法債權(quán)》一書中公開發(fā)表（參見王家福主編：《中國民法學(xué)民法債權(quán)》，法律出版社1991年版，第363頁），并被國內(nèi)諸多論著沿用（參見崔建遠主編：《合同法》第3版，法律出版社2003年版，第189頁；王利明主編：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2000年版，第378 ～ 379頁；韓世遠：《合同法總論》第2版，法律出版社2008年版，第455頁；馬俊駒、余延滿：《民法原論》第2版，法律出版社2005年版，第613頁）。
[6]在因不可抗力等客觀原因致使合同不能履行的情況下，德國法系采取合同自動消滅并由當(dāng)事人負擔(dān)風(fēng)險的模式，故風(fēng)險負擔(dān)制度在德國法系也是合同消滅的制度。但我國現(xiàn)行法將該制度分解開來，合同消滅的層面由合同解除制度解決，合同不能履行所致?lián)p失問題不排斥由風(fēng)險負擔(dān)制度處理。
[7]同前注[1]，崔建遠文。
[8]本來，履行主給付義務(wù)應(yīng)以合同生效為前提，合同尚未生效，主給付義務(wù)的履行期尚未屆至，債務(wù)人至少享有期限利益，沒有義務(wù)現(xiàn)時履行主給付義務(wù)。因此，特將“不履行”一詞加上雙引號。
[9]協(xié)議解除的條件為各方當(dāng)事人協(xié)商一致，這是《合同法》第93條第1款的明文規(guī)定。從這個角度觀察，協(xié)議解除也屬于法定解除。
[10]參見王澤鑒：《民法債編總論基本理論債之發(fā)生（總第1冊）》，臺北三民書局1993年版，第40～41頁。
[11]參見[德]迪特爾梅迪庫斯：《德國債法總論》，杜景林、盧諾譯，法律出版社2004年版，第19～20頁。
欠費保單是指保險合同已經(jīng)成立，但是保險人并沒有實際收入保險費的保險單。隨著2003年3月24日保監(jiān)會頒布施行《保險公司償付能力額度及監(jiān)管指標(biāo)管理規(guī)定》，和2003年5月23日最高人民法院公布《關(guān)于審理保險糾紛案件若干的解釋（征求意見稿）》，大量欠費保單就如同達摩克利斯之劍一樣高懸在各財產(chǎn)險公司的頭頂。各公司為了達到償付能力要求、減輕無謂的稅費負擔(dān)以及業(yè)務(wù)風(fēng)險，都作出了很多努力。但歸結(jié)到底，這些努力對外都體現(xiàn)為保險合同的某些約定。
一、欠費保單應(yīng)對措施的現(xiàn)狀
對于上述存在的問題，目前各產(chǎn)險公司采取的不盡相同。最常見的是在條款“被保險人義務(wù)”部分寫明“投保人應(yīng)當(dāng)在保險合同生效前按約定繳納保險費。……被保險人如果不履行……各項義務(wù)，保險人有權(quán)拒絕賠償或從解約通知書送達15日后終止保險合同”；或“被保險人在投保時，應(yīng)一次性繳清約定的預(yù)收保險費”。有的則在責(zé)任免除部分約定：“未按書面約定履行繳納保險費義務(wù)”；有的在保單中寫明“保險人如需解除保險合同，需提前十五天通知被保險人”等等。這些方法歸納起來，可以分為以下四種類型：
1.約定繳納保險費是投保人／被保險人的義務(wù)，未按約定繳納保險費將導(dǎo)致保險合同不成立或者不發(fā)生效力；
2.約定繳納保險費是投保人／被保險人的義務(wù)，未按約定繳納保險費導(dǎo)致保險人可以解除合同；
3.約定繳納保險費是投保人／被保險人的義務(wù)，未按約定繳納保險費導(dǎo)致保險人可以不承擔(dān)保險責(zé)任；
4.約定不繳納保險費是責(zé)任免除事項。
二、現(xiàn)行解決方法的優(yōu)劣分析
（一）未按約定繳納保險費導(dǎo)致保險合同不成立或者不發(fā)生效力
首先，約定“保費是保險合同成立或者生效的要件”缺乏強行法基礎(chǔ)。我國保險相關(guān)立法中缺乏國外關(guān)于“保險人在保費未付情形下不承擔(dān)保險賠償責(zé)任”的強行性立法。而且，依據(jù)我國《民法通則》、《合同法》和《保險法》的相關(guān)規(guī)定，保險合同是非要物和非要式合同。在沒有約定的情況下，保費根本不是保險合同成立或者生效的要件。換言之，在國內(nèi)，約定保費是保險合同成立或者生效的要件只能作為一般的格式合同中的條款被約定，其法律依據(jù)只能是《民法通則》第62條和《合同法》第45條關(guān)于約定生效條件的規(guī)定。在存在此約定的情況下，保險人盡管可能無需承擔(dān)保險賠償責(zé)任，但是也無法請求保險費。同時，由于保險責(zé)任開始日期和保險費交納日期不一致，存在被保險人任意選擇一個對其有利的日期提交保險費、使保單生效、并追朔到以前的某一個時間，使保險人承受不利道德風(fēng)險的情況。例如現(xiàn)行綜合住房保證保險的約定保險責(zé)任開始于貸款發(fā)放日，如果被保險人選擇在貸款發(fā)放一年后繳費，對于過去一年中發(fā)生的保險事故，保險人仍需承擔(dān)保險責(zé)任。
即便保險人進一步約定保險責(zé)任的開始不早于繳費日，保險人仍需對大量已經(jīng)簽發(fā)、尚未生效，但是又隨時可能生效的保險單做好技術(shù)準備，包括前期的調(diào)查、檢查和相應(yīng)的準備金，同時還不能請求保險費，也無法預(yù)期可能的損失并妥當(dāng)安排再保險事宜。這樣，被保險人作為一個共同危險團體的團體性和風(fēng)險分擔(dān)性就有可能被打破，造成由部分按時交納保險費的被保險人承擔(dān)全體被保險人風(fēng)險的后果，也可能導(dǎo)致保險人的清償能力不足或無謂的損失。
對于該問題，最高人民法院在草擬的《關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的解釋（征求意見稿）》第6條中，也給予了毫不含糊的否定回答，即：“保險合同成立后，投保人未交付保險費，保險人卻出具了保險費收據(jù)，發(fā)生了承保損失，保險人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。”
綜上所述，保險人如采用保險費交納與保險合同效力直接相關(guān)的做法進行自我保護，現(xiàn)行條件下最佳的做法還是采取一手交錢，一手交保單的方法，牢牢地控制住保險人的承諾權(quán)，從而在根本上使保險合同不成立，并借此控制風(fēng)險。
（二）未按約定繳納保險費導(dǎo)致合同解除
未按約定繳納保險費導(dǎo)致合同解除方法的本質(zhì)在于賦予保險人合同解除權(quán)，相關(guān)的法律依據(jù)為《保險法》第16條：“除本法另有規(guī)定或者保險合同另有約定外，保險合同成立后，保險人不得解除保險合同。”和《合同法》第93條第2款：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”由于《保險法》第16條允許約定解除條件，因此采取本辦法并沒有法律上的障礙。對此，最高人民法院草擬的《關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的解釋（征求意見稿）》第7條，也給予了肯定的說明，即：“投保人在保險合同成立后，未按照約定交納保險費的，保險人有權(quán)解除合同。”
但是《合同法》第96條第1款同時規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”因此，若保險人采納此方法，必須嚴格履行通知義務(wù)，并準備隨時應(yīng)付可能發(fā)生的確認之訴。同時，采用本方法需要對保險合同解除是否具有溯及力作相關(guān)約定，否則將導(dǎo)致當(dāng)事人對解除的后果，如保險人對解除前發(fā)生的保險事故是否承擔(dān)保險責(zé)任、是否退還保險費等問題產(chǎn)生爭議“‘。此外，在被保險人和投保人不是同一人的情況下，對于被保險人是否有權(quán)提起訴訟要求、確認合同解除無效的問題也存在相當(dāng)?shù)臓幾h，特別是隨著各種以銀行為被保險人（受益人）的保證保險項目的大量出現(xiàn)，該問題更有實際意義。
因此，保險人如欲采用此方法，必須在內(nèi)部流程上給予相當(dāng)?shù)闹匾暡詻Q有效地予以執(zhí)行，這樣才能收到效果。
（三）未按約定繳納保險費導(dǎo)致保險人可以不承擔(dān)保險責(zé)任
就第三種辦法而言，其缺點也是甚為明顯。財產(chǎn)保險的保險責(zé)任是指保險人根據(jù)保險合同的約定，在保險事故發(fā)生以后對被保險人經(jīng)濟損失應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，是保險人的主要合同義務(wù)。它一般是由基本責(zé)任、除外責(zé)任和特約責(zé)任三部分組成。由于我國不存在英美合同法體系中的“對價”概念，也沒有相應(yīng)的法律規(guī)定（如前述英國《1906海上保險法》第52條），因此在我國現(xiàn)行法律體系下約定“不交保險費，保險人不承擔(dān)責(zé)任”的依據(jù)不足。
若以《合同法》第66條：“當(dāng)事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”的規(guī)定作為抗辯依據(jù)，也有不妥之處。從保險合同性質(zhì)上來說，盡管承擔(dān)保險費的繳納義務(wù)是投保人的主要合同義務(wù)，承擔(dān)保險責(zé)任是保險人的主要合同義務(wù)，但是由于保險合同的“射幸性”，雙方的義務(wù)并不絕對等價，且在絕大多數(shù)保險合同中，保險人是沒有履行其賠償義務(wù)的。保險人經(jīng)營保險業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)就是這種保險合同雙方義務(wù)履行的不對等。因此，簡單地把一般雙務(wù)合同履行的規(guī)則套用于保險合同并不妥當(dāng)。
此外，承擔(dān)保險責(zé)任是保險人的主要義務(wù)，故運用該方法也受到《合同法》第39、40、53條的約束。一方面，保險人的說明義務(wù)并未減輕，另一方面，該約定有可能被法院依照《合同法》第40條的規(guī)定認定為“免除（格式條款提供者）責(zé)任”而無效。另外，本方法也存在一個和第一種方法相同的風(fēng)險，即容易造成保險人的責(zé)任開始的不確定和費用的增加。因此本方法支持不夠充分。
（四）約定不繳納保險費是責(zé)任免除事項
綜上可見，前三種的一個共同點是在“被保險人義務(wù)”部分特約了“未按時交納保險費”的后果。盡管我國沒有對“被保險人義務(wù)”事項和“責(zé)任免除”事項的效力高下做出規(guī)定，但監(jiān)管機構(gòu)卻在《保監(jiān)函[2002]15號 》中明確指出：“在保險合同關(guān)系中，維修保養(yǎng)義務(wù)并非被保險人的主要義務(wù)。被保險人未盡此項義務(wù)，屬于被保險人的疏忽行為，但并不能因此排除被保險人的主要權(quán)利——要求獲得賠償?shù)臋?quán)利。”故而可以認定：監(jiān)管機構(gòu)認為在“被保險人義務(wù)”章節(jié)所作的約定的效力是比較低下的。
同時，法院也認為：依照《保險法》第18條關(guān)于保險人明確說明義務(wù)的規(guī)定和投保單上的說明，放在“被保險人義務(wù)”章節(jié)的、關(guān)于被保險人違反應(yīng)盡義務(wù)的約定，不能被認定為已經(jīng)對被保險人作了明確說明。有的法院還進一步認為，被保險人僅僅是保險合同的關(guān)系人，而不是合同當(dāng)事人，因此保險人在沒有經(jīng)過合意的情況下和投保人一起對第三人（被保險人）設(shè)定義務(wù)為非法。因此，在“被保險人義務(wù)”章節(jié)內(nèi)約定保險人責(zé)任的減免總不如在“責(zé)任免除”部分約定相同的。
盡管有上述好處，但約定不交付保險費為“除外責(zé)任”仍沒有免除或者減輕保險人的“明確說明”義務(wù)和“通知”義務(wù)，同時也要受到“不利解釋”條款的限制。在被保險人沒有實際交付保險費以前，在免除或者在控制保險人的賠償責(zé)任和義務(wù)開銷的上，該做法也和約定不按期繳納保險費導(dǎo)致合同無效的做法存在同樣的法律風(fēng)險。
最高人民法院草擬的《關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的解釋（征求意見稿）》第6條、第7條，也對此做法給與了否定。
另外，“責(zé)任免除”部分約定的內(nèi)容習(xí)慣上主要包括風(fēng)險過大、不可以承保的風(fēng)險（如地震）、不屬于保險責(zé)任范圍的損失和近因以外的損失等。故在此約定由于被保險人不當(dāng)行為導(dǎo)致的不利后果，似乎也與慣例不符。
三、建議和對策
那么，對保險人而言，最佳解決方案至少應(yīng)該具備以下兩個特征：一是能夠在被保險人沒有實際交付保險費以前免除或者控制保險人的賠償責(zé)任和義務(wù)開銷；二是免除或者盡可能地減輕保險人的“明確說明”義務(wù)和“通知”義務(wù)，但又不至于產(chǎn)生“不利解釋”條款的適用。
首先，綜合保險相關(guān)法律，對被保險人約束力最強的應(yīng)該是“特約條款”。被保險人違反“特約條款”的行為，無論有無過錯，在英美保險法實踐中都被認為是絕對導(dǎo)致合同無效的原因。而且，“特約條款”都是保險人和被保險人單獨商討的結(jié)果，因此也不應(yīng)適用格式條款的不利解釋原則。
其次，如保險人意欲免除責(zé)任，根本的策略還是應(yīng)該建立在“徹底消滅合同”的約束力上。導(dǎo)致合同的消滅途徑有很多種，其中一種被忽略的方法就是《合同法》第45條：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。”這一關(guān)于停止條件的規(guī)定。由于該條的規(guī)定是大陸法系合同法傳統(tǒng)的附條件合同的體現(xiàn)，因此不存在疑義的問題，而且合同效力的終止也是自動發(fā)生的，無需保險人履行通知義務(wù)。這是解除條件（停止條件）和解除行為（包括法定解除和約定解除）的最大區(qū)別。而且這種約定也不是免責(zé)約定，故收到的約束也較少。
在這種情況下，保險合同成立并生效，保險人可以訴請保險費，且由于寬限期是固定的，合同效力的終止也是面對未來的，故對保險人而言不存在不確定性。
因此，保險人完全可以通過在特約條款中約定“經(jīng)保險人和投保人約定，保單簽發(fā)后，投保人經(jīng)過一定寬限期后如仍未繳清保險費，保險合同依照《合同法》第45條的規(guī)定自動失去效力”來規(guī)避欠費保單的風(fēng)險。比照相關(guān)法律法規(guī)和最高人民法院《關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的解釋（征求意見稿）》的規(guī)定，也未見相反的強行性規(guī)定。當(dāng)然，這種做法對被保險人未見得公平，所以保險人也完全可以同時特別約定在沒有付清保險費以前，保險人不提供保險單，僅承諾承擔(dān)一個不同于保險金額的、特定的賠償限額，并以暫保單的形式予以體現(xiàn)。這種做法也與國際慣例保持了一致，值得各公司考慮。
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[1] 天安保險公司。財產(chǎn)保險綜合險[S].1996年7月1日，第20、25條。
[2] 天安保險公司。產(chǎn)品質(zhì)量險[S].1999年7月，第8條。
[3] 統(tǒng)頒機動車輛保險條款[S].2000版，第5條第10款。
[4] 太平洋保險公司。機動車輛保險條款[S].2003版，第24條。
[5] 周玉華。保險合同與保險索賠理賠[M].人民法院出版社，2001.
[6] 卞江生。論保險人的合同解除權(quán)[J].保險，2002（10）。
[7] JohnP.Dobbyn.Insurance Law[M].法律出版社，2001.（6）：201—207.
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甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條甲方將擁有經(jīng)營管理及轉(zhuǎn)租權(quán)的房屋（合同標(biāo)的）“ 號共 間，合同約定套內(nèi)面積 ㎡的房屋出租給乙方，作為 經(jīng)營場所。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。
2、第一年使用費為人民幣￥ 元，（大寫： ）第二年使用費用為人民幣￥ 元（大寫： ）第三年使用費用為人民幣￥ 元（大寫： ）。
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民幣￥ 元（大寫： ），其余租金支付方式 .
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關(guān)部門交納；
2、維修費：租賃期間，乙方導(dǎo)致租賃物有關(guān)的設(shè)施損毀，維修費由乙方負責(zé)。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得使用權(quán)的第三方方可成為本合同的當(dāng)然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。
第五條：乙方的職責(zé)
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3％收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的損毀，應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設(shè)備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設(shè)施、消防設(shè)施損失的由乙方負責(zé)賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施清潔、完好地（自然折舊除外）交給甲方。
5、乙方應(yīng)遵循國家的相關(guān)安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責(zé)。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責(zé)任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責(zé)。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)，乙方也無權(quán)要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
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第六條 甲方責(zé)任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權(quán)，但是，因自然災(zāi)害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)，租金遞增方式：隨____市場情況而適當(dāng)調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預(yù)付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請
工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字（蓋章）后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方： 承租方：
甲方經(jīng)辦人： 乙方經(jīng)辦人：
出租方（以下簡稱甲方）__________
身份證號： ____________________電話：__________
承租方（以下簡稱乙方）__________
身份證號： ____________________電話：__________
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、互利互惠的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條 房屋基本情況
（一）房屋坐落于________________________建筑面積______平方米。
（二）房屋權(quán)屬情況：甲方持有（房屋所有權(quán)證/公有住房租賃合同/房屋買賣合同/其它房屋來源證明文件），房屋所有權(quán)人（購房人）姓名：__________
第二條 租金、押金交納期及方式
（一）租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方應(yīng)于____年____月____日前將房屋按約定條件交付給乙。
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民幣￥________元（大寫：____________），其余租金支付方式。
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關(guān)部門交納；
2、維修費：租賃期間，乙方導(dǎo)致租賃物有關(guān)的設(shè)施損毀，維修費由乙方負責(zé)。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得使用權(quán)的第三方方可成為本合同的當(dāng)然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。
第五條：乙方的職責(zé)
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3%收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的損毀，應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設(shè)備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設(shè)施、消防設(shè)施損失的由乙方負責(zé)賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施清潔、完好地（自然折舊除外）交給甲方。
5、乙方應(yīng)遵循國家的相關(guān)安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責(zé)。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責(zé)任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責(zé)。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)，乙方也無權(quán)要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
第六條 甲方責(zé)任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權(quán)，但是，因自然災(zāi)害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)，租金遞增方式：隨市場情況而適當(dāng)調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預(yù)付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字（蓋章）后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方：
承租方：
甲方經(jīng)辦人：
乙方經(jīng)辦人：
年 月 日
我們是一家互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。2014年6月，我公司與一家商貿(mào)公司簽署了上海市中心某大廈1501室的《房屋租賃合同》，用作本公司辦公室。當(dāng)時約定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5萬元，當(dāng)時除了按照合同約定每月支付租金之外，還支付了2個月房租共計10萬元作為押金。到了2015年10月，因本公司風(fēng)投撤資，公司現(xiàn)金流緊縮，本公司擬搬離現(xiàn)有辦公室，到某經(jīng)濟園區(qū)繼續(xù)經(jīng)營，我們向出租方提出提前解除房屋租賃合同，但出租方提出不光要沒收押金，還要我們支付剩余3年多租期的房屋租金作為違約金。我們想請問一下，這樣的條款有效嗎？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作為違約金？我方有何方法可以抗辯出租方的要求？
求助人：小朱
A：小朱你好！你們公司的這個問題非常值得進行討論。
首先，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，你方因違約給對方造成損失，確應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是上述條款規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在司法實踐中缺乏操作性，因此部分地方高院對于合同沒有約定違約責(zé)任的情形出臺過指導(dǎo)意見或解答：北京市高級人民法院在《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十四條中指示：“承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的……具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。”而江蘇高院在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的意見》第二十六條第二款中給出的意見是：“因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。”另外，2012年發(fā)生的一起房屋租賃合同糾紛的情況與你們的情況十分類似。關(guān)于此案，法院判決的依據(jù)是上海市高級人民法院《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》（滬高法民〔2000〕44號）第28條：“租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，可否支持？”的意見：“未履行期間發(fā)生的租金，可視為出租人的損失，由承租人予以補償。剩余租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩余租期不滿3個月的，補償額以剩余租期的租金計付。”
可見，在各地司法實踐中，對于提前退租的賠償責(zé)任是有一定限制的。那么，有沒有國家性的法律以及其他規(guī)則可以適用類似案件呢？我們來進行一下分析：根據(jù)《合同法》第一百一十四條第一款的規(guī)定（“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”），法院一般會尊重你們在《房屋租賃合同》中的約定。但問題在于，法律允許當(dāng)事人合意約定違約金數(shù)額，以及在法條中表明支持違約損失賠償?shù)某踔允菫榱吮Ｗo守約方因?qū)Ψ竭`約而失去的可期待利益以及遭受到的實際損失，而并非是為了懲罰違約方，因此當(dāng)合同中違約責(zé)任過高時，法院往往會選擇“適當(dāng)減少”，以顯雙方權(quán)利義務(wù)之公平。由于你方未履行完租期，這里會涉及違約責(zé)任是否過高的問題。關(guān)于這個問題，《合同法》第一百一十四條第二款中寫明：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”這里可以看到，雖然該條款對于約定責(zé)任過高的設(shè)置有所規(guī)定，卻并沒有一個具體的標(biāo)準。
那么如何來界定這個標(biāo)準呢？在2013年的一起案件中，法院給出的判決意見與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定相一致，即“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失。’”結(jié)合上海高院的意見精神，沒有約定違約責(zé)任時，對提前退租需要賠付的損失數(shù)額有過具體限制（即一般情況下為三個月租金以下），也就是說，如果合同中約定的違約金數(shù)額為三個月租金以下的，一般不會認為是合同法第一百一十四條第二款中的“過分高于造成損失，可以予以適當(dāng)減少”的情形。而根據(jù)你們公司的實際情況，一共約定了五年的租期，但是實際履行尚未滿兩年，雙方約定的違約金超過實際損失的百分之三十且數(shù)額為三個月租金以上，可以認為是“過分高于損失”的情況，你們公司可請求法院予以適當(dāng)減少。
Q2：承律師，你好！
我公司的兄弟公司遇到了和我們公司類似的情況，但不同的是，兄弟公司的出租方當(dāng)時是根據(jù)兄弟公司的要求，為兄弟公司新建了一幢廠房，然后租賃給兄弟公司使用。請問這種情況下，如果《房屋租賃合同》也規(guī)定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作為違約金的條款，出租方和承租方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)有何不同？
求助人：小朱
A：關(guān)于這個問題，希望可以通過一個情況相似的案例（蘇州某文教設(shè)備科技有限公司與蘇州某電子科技有限公司租賃合同糾紛案）進行說明。
此次擬委托的樓盤“××××××”項目，位于××市××路×側(cè)。本著誠信、自愿、互利互惠的原則，誠邀貴司與我們攜手讓該項目的營銷工作向更深層次和更高水準邁進。做到在本項目利益最大化的同時使樓盤知名度、項目開發(fā)商和營銷商的企業(yè)品牌形象極大提升，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，最終讓雙方達到雙贏的結(jié)果。
一、招標(biāo)銷售
××××××項目位于××市××路以×，東臨××路，項目總用地面積約×××××平方米，盡用地面積約××××平米，規(guī)劃總建筑面積約×××××平方米，總?cè)莘e率約×。規(guī)劃開發(fā)一幢寫字樓，共××層。
二、銷售范圍
××××置業(yè)有限公司開發(fā)的××××××項目可售面積(具體以預(yù)售許可證的面積及湖南三誠置業(yè)有限公司要求為準)。
三、銷售商的資格要求
1、具合法經(jīng)營資格的專業(yè)銷售公司。
2、在房地產(chǎn)營銷方面有較豐富的營銷經(jīng)驗及成功范例。
3、具有專業(yè)精神及積極的服務(wù)意識。
4、市場行為規(guī)范，具有良好的社會口碑。
四、銷售商應(yīng)提供的資料
1、提供政府批準的有效營業(yè)執(zhí)照和從業(yè)資質(zhì)證書的復(fù)印件并加蓋公章，并提供企業(yè)法人證明書、法人委托書。
2、提供公司簡介、基本架構(gòu)、運作模式，同時提供在項目運行過程中，不可變更的骨干人物簡介及項目銷售策劃小組組成人員簡介(附人員簡歷、業(yè)績等)。
3、策劃報告(包括對本項目的研究、策劃思路、公司簡介等;提供紙質(zhì)文本一式貳份，電子文本一套)。
4、公司銷售商務(wù)標(biāo)(提供紙質(zhì)文本一式3份,提案當(dāng)日提交)。
五、商提交銷售策劃報告主要內(nèi)容
1、市場細分及消費群分析;
2、片區(qū)競爭樓盤和本項目市場定位及SWOT分析;
3、營銷推廣方案(項目賣點梳理、營銷推廣時間、總體均價目標(biāo)、價格策略、促銷策略、現(xiàn)場包裝、廣告策劃思路、推廣費用及需要發(fā)展商支付的其它費用等);
4、預(yù)計營銷推廣階段及相應(yīng)的銷售率;
5、項目銷售委托合同(需明確銷售服務(wù)期限、雙方職責(zé)、目標(biāo)及任務(wù)，銷售費用收取標(biāo)準及財務(wù)結(jié)算方式，合同解除條件等內(nèi)容);
6、對發(fā)展商的要求;
7、其它認為有必要的內(nèi)容。
六、商提交銷售策劃方案要求：
市場調(diào)研數(shù)據(jù)準確、全面;分析有深度、邏輯清晰;市場把握準確，重點突出，切合實際;要求有創(chuàng)意、亮點，能充分體現(xiàn)、發(fā)揮項目優(yōu)勢。
七、廢標(biāo)條件：
1、不準時出席評標(biāo)會;
2、提交投標(biāo)成果不全;
3、不符合招標(biāo)書其它要求
八、注意事項
1、本次招標(biāo)確定的銷售公司為優(yōu)選單位，開發(fā)商將根據(jù)投標(biāo)商的方案和報價與其進行協(xié)商，如就重大合同條款無法達成一致，則開發(fā)商保留與評分成績順延的投標(biāo)公司協(xié)商權(quán)的權(quán)利。
2、定標(biāo)后，開發(fā)商對未獲優(yōu)選單位者不給予任何補償。
九、招標(biāo)進度安排：
1、××××年××月××日星期一發(fā)出招標(biāo)邀請函。
2、××××年××月××日星期二下午5：30之前收回標(biāo)書截標(biāo)，各公司提供投標(biāo)成果。開標(biāo)竟標(biāo)時間本公司電話通知
開標(biāo)、評標(biāo)，公開答辯，經(jīng)審議后5個工作日內(nèi)電話通知評標(biāo)結(jié)果。 以上時間如有更改，以電話通知的時間為準。
請各應(yīng)標(biāo)銷售公司接到標(biāo)書后3個工作日內(nèi)將回執(zhí)蓋公司章后寄回本公司
請各應(yīng)標(biāo)銷售公司××××年××月××日下午5:30之前將投標(biāo)成果交至本公司辦公室，并指派專人聯(lián)絡(luò)。再次多謝貴司的支持與參與!
××××置業(yè)有限公司
××××年××月××日
若被邀請投標(biāo)的單位對本標(biāo)書所述之內(nèi)容有任何不明確之處或?qū)Ρ卷椖坑腥魏涡枰稍兊膯栴}，請予敝司之下屬人員聯(lián)系：
聯(lián)系地址：××市××路××號××××××××
公司：××××置業(yè)有限公司
聯(lián)系人：×××
出租方(以下簡稱甲方)：_____________
身份證：______聯(lián)系電話：__________
承租方(以下簡稱乙方)：_____________
身份證：______ 聯(lián)系電話：_________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況
甲方房屋(以下簡稱該房屋)地址：______________________
第二條 租賃期限
租賃期限自____年___月___日至____年___月___日止。
第三條 房屋租金
該房屋租金為____元整，每月____元人民幣。 租賃期間，如遇到市場變化，雙方可另行協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準;除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。
第四條 付款方式
按____支付，每月 日支付，另付押金____元，租房終止，乙方結(jié)清各項費用后，甲方將押金退還乙方，不計利息。
第五條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費用
在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任： 1.水、電費; 2.煤氣費; 3.電話費。物業(yè)管理費和暖氣費用由_____支付。
第六條 租賃期滿
租賃期滿后，本合同即終止，屆時乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前____個月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前____個月內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。
第七條 因乙方責(zé)任終止合同的約定 乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負責(zé)賠償：
1、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的;
2、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;
3、擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的;
4、拖欠租金累計達____個月;
5、利用承租房屋進行違法活動的;
6、故意損壞承租房屋的;
第八條 租賃期間應(yīng)注意電氣防火、防盜、防觸電，執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定，造成損失由乙方負全部責(zé)任
第九條 提前終止合同 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。如因國家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)本合同第十條規(guī)定的情形，甲方必須終止合同時，一般應(yīng)提前_____個月書面通知乙方。乙方的經(jīng)濟損失甲方不予補償。
第十條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同不一致的，以補充協(xié)議為準。本合同連同附件共___頁，一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等 效力。
甲方(簽章)：____乙方(簽章)：____
_____年___月___日___年___月___日
租房合同范本二
出租方(以下簡稱甲方):
地址:
電話:
承租方(以下簡稱乙方):
地址:
電話:
甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條甲方將擁有經(jīng)營管理及轉(zhuǎn)租權(quán)的房屋(合同標(biāo)的)“ 號共 間，合同約定套內(nèi)面積 ㎡的房屋出租給乙方，作為 經(jīng)營場所。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。
2、第一年使用費為人民幣￥ 元，(大寫： )第二年使用費用為人民幣￥ 元(大寫： )第三年使用費用為人民幣￥ 元(大寫： )。
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民幣￥ 元(大寫： )，其余租金支付方式 。
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關(guān)部門交納;
2、維修費：租賃期間，乙方導(dǎo)致租賃物有關(guān)的設(shè)施損毀，維修費由乙方負責(zé)。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得使用權(quán)的第三方方可成為本合同的當(dāng)然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。
第五條：乙方的職責(zé)
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3%收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的損毀，應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設(shè)備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設(shè)施、消防設(shè)施損失的由乙方負責(zé)賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施清潔、完好地(自然折舊除外)交給甲方。
5、乙方應(yīng)遵循國家的相關(guān)安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責(zé)。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責(zé)任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責(zé)。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)，乙方也無權(quán)要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
第六條 甲方責(zé)任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權(quán)，
但是，因自然災(zāi)害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔(dān)責(zé)任。 3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)，租金遞增方式：隨XXXX市場情況而適當(dāng)調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的！自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預(yù)付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請
工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字(蓋章)后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方： 承租方：
甲方經(jīng)辦人： 乙方經(jīng)辦人：
玻璃銷售合同范本【1】甲方：
乙方：
依照《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國建筑法》及其有關(guān)其他法律、行政法規(guī)、遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，甲乙雙方通過友好協(xié)商，經(jīng)雙方就本工程施工有關(guān)事項達成如下條款，望共同遵守。
一、工程名稱：
工程地點：
工程范圍：玻璃安裝、鋁板安裝、鋼架設(shè)計變更工程量及外露砼柱、梁均涂刷銀粉色丙烯聚氨酯防腐面漆兩道等內(nèi)容（按實際設(shè)計變更通知單中的內(nèi)容為準）。
二、合同工期：
開竣工日期：根據(jù)甲方進度安排；
三、質(zhì)量標(biāo)準：
工程質(zhì)量標(biāo)準：合格
四、合同價款：
1、玻璃采購價格為 元/㎡，玻璃爪件單爪材料費 元/套、 雙爪材料費用 元/套、四爪材料費用 元/套；
2、鋁復(fù)合板采購價格為 元/㎡（華天牌4mm厚）；
3、玻璃安裝費用為 元/㎡，鋁板安裝費用為 元/㎡；
4、玻璃結(jié)構(gòu)膠費用 元/支，鋁板鋼骨架安裝費 元/㎡。
5、鋁板扣件材料費用 元/㎡；
6、補油漆、拆除玻璃及鋼材搬運至屋頂按計時工日結(jié)算。
五、結(jié)算及付款方式： 。
六、工程質(zhì)量保修期限：按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
七、安全生產(chǎn)：
1、在施工過程中要嚴格遵守《安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準》以及與安全生產(chǎn)有關(guān)的各項安全規(guī)定，必須與乙方簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀。
2、乙方按建設(shè)方及甲方的要求確保現(xiàn)場文明施工。
八、乙方向甲方承諾按照合同約定進行施工、竣工并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。
九、合同生效：
1、合同訂立時間：
2、本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，價款全部結(jié)清后自動失效。如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
甲方（簽字或蓋章）： 乙方（簽字或蓋章）：
年 月 日 年 月 日
玻璃銷售合同范本【2】甲方：______________
乙方：______________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、公平、互惠互利和誠實守信的原則，就產(chǎn)品供銷的有關(guān)事宜協(xié)商一致訂立本合同，以便共同遵守。
一、合同價款及付款方式：
本合同總價款為人民幣_______整。本合同簽訂后，甲方向乙方支付定金 元，在乙方將上述產(chǎn)品送至甲方指定的地點并經(jīng)甲方驗收后，甲方一次性將剩余款項付給乙方。
二、產(chǎn)品質(zhì)量：
1、乙方保證所提供的產(chǎn)品貨真價實，來源合法，無任何法律糾紛和質(zhì)量問題，如果乙方所提品與第三方出現(xiàn)了糾紛，由此引起的一切法律后果均由乙方承擔(dān)。
2、如果甲方在使用上述產(chǎn)品過程中，出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題，乙方負責(zé)調(diào)換，若不能調(diào)換，予以退還。
三、違約責(zé)任
1、甲乙雙方均應(yīng)全面履行本合同約定，一方違約給另一方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、乙方未按合同約定供貨的，按延遲供貨的部分款，每延遲一日承擔(dān)貨款的萬分之五違約金，延遲10日以上的，除支付違約金外，甲方有權(quán)解除合同。
3、甲方未按照合同約定的期限結(jié)算的，應(yīng)按照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，延遲一日，需支付結(jié)算貨款的萬分之五的違約金；延遲10日以上的，除支付違約金外，乙方有權(quán)解除合同。
4、甲方不得無故拒絕接貨，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的損失和運輸費用。
5、合同解除后，雙方應(yīng)當(dāng)按照本合同的約定進行對帳和結(jié)算，不得刁難。
四、其他約定事項
本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。如果出現(xiàn)糾紛，雙方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
五、其它事項：
甲方：_____________________ 乙方：_____________________
開戶銀行：_________________ 開戶銀行：_________________
賬號：_____________________ 賬號：_____________________
_______年_______月_______日
玻璃銷售合同范本【3】甲方：（以下簡稱甲方）
乙方：（以下簡稱乙方）
合同編號：
合同簽約地：
依照《中華人民共和國合同法》，上述雙方經(jīng)友好協(xié)商，甲方同意向乙方購買豪生大酒店工程所用玻璃，并就該工程所用玻璃事宜及有關(guān)條款簽訂本合同，共同嚴格履行：
一、貨品名稱、型號、數(shù)量、單價、總價：
二、交貨期：
1）合同交貨期起始時間約定：
1、自甲乙雙方在本合同上簽字蓋章；
2、乙方收到甲方的合同訂金；
3、甲方提供確認的不可變更的尺寸、圖紙之日起計算。
注：在執(zhí)行合同過程中，若甲方提供尺寸、圖紙超出合同約定加工質(zhì)量標(biāo)準，或超出乙方設(shè)備加工能力，則該批量交貨期起始時間以甲乙雙方最終確認后的不可變更的尺寸圖紙之日起計算。
2）合同交貨期約定：
（1）在合同執(zhí)行達到上述第1）條1、2款約定條件；甲方須在本合同簽訂后二日內(nèi)提供經(jīng)甲方確認的不可變更的尺寸和圖紙并每頁簽上名字和日期，以及后續(xù)批次下單數(shù)量、下單時間（多批次下單）。
（2）乙方按甲方下單批次送貨，首批玻璃產(chǎn)品（約m2）于日內(nèi)開始交貨，每批下單產(chǎn)品于日內(nèi)交完（生產(chǎn)過程零星補片除外）。
（3）如甲方不能在本合同簽訂后二日內(nèi)提供經(jīng)甲乙雙方確認的不可變更的首批尺寸及圖紙或不能明確后續(xù)批次下單時間、下單數(shù)量的，則本合同每批次交貨期按日期后延。
（4）交貨地點：
甲乙雙方合同簽訂后：
1）每萬貨到工地結(jié)貨款，訂金在最后一批貨款中扣除。（零星補片除外），最后補片（平米以上廠家免費送貨）
2）乙方必須提供專用的增值稅發(fā)票
3）貨款支付：電匯、現(xiàn)金。
四、質(zhì)量標(biāo)準：
1）玻璃質(zhì)量標(biāo)準符合國標(biāo)。
2）玻璃尺寸誤差范圍按國標(biāo)要求。
3）玻璃的平整度達到國標(biāo)。
五、驗收：
1）廠家第一批貨需隨附發(fā)貨清單、《產(chǎn)品合格證》、《質(zhì)量保證書》、玻璃檢測報告和企業(yè)資料一式三份原件給施工方。
2）廠家每一批貨到甲方工地，由甲乙雙方共同驗貨，檢查玻璃規(guī)格、數(shù)量、外觀。驗收不合格的玻璃，經(jīng)乙方核實后（甲方需提供不合格玻璃的投訴函及電子照片郵至，否則視為驗收合格），不合格玻璃隨下一批補回相同數(shù)量的合格品。
六、包裝：
采用鐵架包裝，每批貨物上訂有箱卡，標(biāo)明樓層、規(guī)格、尺寸、數(shù)量等。
七、違約責(zé)任：
1）若乙方未能按本合同要求及時供貨造成工期延誤的，逾期交貨超過一周，從第8天起每天須向甲方支付逾期交貨部分貨款千分之三的違約金，但累計處罰違約金總額不超過合同總金額的5%。
2）若甲方未能按合同規(guī)定及時付款，逾期付款一周，則從第8天起每天甲方須向乙方支付逾期交貨部分貨款的千分之三的違約金，但累計處罰違約金總額不超過合同總金額的5%。
八、不可抗力：
甲乙雙方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同時，應(yīng)及時向?qū)Ψ酵▓蟛荒苈男谢虿荒芡耆男械睦碛桑詼p輕可能給對方造成的損失，在取得有關(guān)機構(gòu)證明以后，允許延期履行、部分履行或者不履行合同，并根據(jù)情況可部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。
九、爭議的解決：
凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方均應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向工程所在地提起訴訟。
十、其他事項：
1）本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，均具同等法律效力。
2）本合同有效期至雙方履行完合同條款時自動失效。
3）采用不粘膠標(biāo)簽，貼在玻璃右上角注明編號、樓層、規(guī)格、室內(nèi)。
4）丁基膠平直，不可有斷裂第二道封膠均勻、飽滿、平整，四周的拐角處要打膠飽滿，外觀干凈、漂亮。
5）玻璃清洗干凈，四周上機精磨邊，鋁條采用“一次折彎”工藝各生產(chǎn)兩片玻璃的疊差控制在最小范圍。
6）甲方需用的玻璃直接下單給生產(chǎn)廠家，其料單文書（電子郵件、傳真件、臨時手寫料單）具有合同同等法律效力，
7）乙方只負責(zé)核對數(shù)量和結(jié)款，材料的一切技術(shù)要求、下單、圖紙、送貨等一切跟施工方確認。
出租方(以下簡稱甲方)：__________
身份證號： ____________________電話：__________
承租方(以下簡稱乙方)：__________
身份證號： ____________________電話：__________
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、互利互惠的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條 房屋基本情況
(一)房屋坐落于________________________建筑面積______平方米。
(二)房屋權(quán)屬情況：甲方持有(房屋所有權(quán)證/公有住房租賃合同/房屋買賣合同/其它房屋來源證明文件)，房屋所有權(quán)人(購房人)姓名：__________
第二條 租金、押金交納期及方式
(一)租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方應(yīng)于____年____月____日前將房屋按約定條件交付給乙。
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民幣￥________元(大寫：____________)，其余租金支付方式。
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關(guān)部門交納;
2、維修費：租賃期間，乙方導(dǎo)致租賃物有關(guān)的設(shè)施損毀，維修費由乙方負責(zé)。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得使用權(quán)的第三方方可成為本合同的當(dāng)然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。
第五條：乙方的職責(zé)
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3%收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的損毀，應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設(shè)備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設(shè)施、消防設(shè)施損失的由乙方負責(zé)賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施清潔、完好地(自然折舊除外)交給甲方。
5、乙方應(yīng)遵循國家的相關(guān)安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責(zé)。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責(zé)任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責(zé)。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)，乙方也無權(quán)要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
第六條 甲方責(zé)任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權(quán)，但是，因自然災(zāi)害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)，租金遞增方式：隨市場情況而適當(dāng)調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預(yù)付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字(蓋章)后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方： 承租方：
甲方經(jīng)辦人： 乙方經(jīng)辦人：
年 月 日 年 月日
房屋租賃合同通用版發(fā)范本
出租方(以下簡稱甲方)：
承租方(以下簡稱乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出
租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。
第二條房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況
1、甲方出租給乙方的房屋位于(省、市)(區(qū)、縣);門牌號為
2、出租房屋面積共平方米(建筑面積/使用面積/套內(nèi)面積)。
3、該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施、設(shè)備情況詳見合同附件。該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據(jù)。
第三條甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明)、身份證明(營業(yè)執(zhí)照)等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗證后可復(fù)印對方文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。
第四條租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共個月。自年月日起至年月日止。
2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。
3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿個月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
第五條租金及支付方式
1、該房屋每月租金為元(大寫萬仟佰拾元整)。租金總額為___元(大寫萬仟佰拾元整)。
2、房屋租金支付方式如下：
甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。
第六條租賃期間相關(guān)費用及稅金
1、甲方應(yīng)承擔(dān)的費用：
(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關(guān)的費用，應(yīng)由甲方負擔(dān)。
2、乙方交納以下費用：
(1)乙方應(yīng)按時交納自行負擔(dān)的費用。
(2)甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。
第七條房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(zé)(乙方使用不當(dāng)除外)。甲方提出進行維修須提前日書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。乙方向甲方提出維修請求后，甲方應(yīng)及時提供維修服務(wù)。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務(wù)。
2、乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟賠償。乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇以下權(quán)利中的一種：
(1)依附于房屋的裝修歸甲方所有。
(2)要求乙方恢復(fù)原狀。
(3)向乙方收取恢復(fù)工程實際發(fā)生的費用。
第八條房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效。
2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
3、甲方出售房屋，須在個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán)。
第九條合同的變更、解除與終止
1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。
2、甲方有以下行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴重影響居住。
(2)甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴重影響居住的。
3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋;
(1)未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
(2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)。
(3)損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的。
(4)未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。
(5)利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動。
(6)逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的。
(7)拖欠房租累計個月以上。
4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿個月前書面通知甲方。如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
5、租賃期滿合同自然終止。
6、因不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的，合同終止。
第十條房屋交付及收回的驗收
1、甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。
2、驗收時雙方共同參與，如對裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場提出。當(dāng)場難以檢測判斷的，應(yīng)于日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺?/p>
3、乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方。
4、乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。
第十一條甲方違約責(zé)任處理規(guī)定
1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額%的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對超出違約金以外的損失進行賠償。
2、如乙方要求甲方繼續(xù)履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應(yīng)向乙方支付日租金倍的滯納金。甲方還應(yīng)承擔(dān)因逾期交付給乙方造成的損失。
3、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方費用或折抵租金，但乙方應(yīng)提供有效憑證。
4、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照合同總租金的%向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無效時，甲方應(yīng)賠償乙方損失。
第十二條乙方違約責(zé)任
1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，看著離婚財產(chǎn)歸屬協(xié)議。乙方應(yīng)按照合同總租金的%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應(yīng)負責(zé)賠償直至達到彌補全部損失為止。
(1)未經(jīng)甲方書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的;
(2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋;
(3)改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;
(4)拖欠房租累計個月以上的。
2、在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負擔(dān)的費用的，每逾期一天，則應(yīng)按上述費用總額的%支付甲方滯納金。
3、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)該按合同總租金%的額度向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按日租金的倍支付滯納金。
5、租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應(yīng)向甲方支付原日租金倍的滯納金。乙方還應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給甲方造成的損失。
第十三條免責(zé)條件
1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2、因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。
3、因上述原因而終止合同的，租金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補。
4、不可抗力系指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。
第十四條本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十五條爭議解決
本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：
1、提請仲裁委員會仲裁。
2、依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十六條其他約定事項
1、
2、
第十七條本合同自雙方簽(章)后生效。
第十八條本合同及附件一式份，由甲、乙雙方各執(zhí)份。具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
身份證號(或營業(yè)執(zhí)照號)：身份證號：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
地址： 地址：
郵政編碼： 郵政編碼：
房產(chǎn)證號：
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書號碼：
簽約代表：
簽約日期：年月日簽約日期：年月日
簽約地點： 簽約地點：
設(shè)施、設(shè)備清單：本《設(shè)施清單》為(甲方)同(乙方)所簽訂的編號為房屋租賃合同的附件。
甲方向乙方提供以下設(shè)施、設(shè)備：
一、燃氣管道[ ]煤氣罐[ ]
二、暖氣管道[ ]
三、熱水管道[ ]
四、燃氣熱水器[ ]型號：
電熱水器[ ]型號：
五、空調(diào)[ ]型號及數(shù)量：
六、家具[ ]型號及數(shù)量：
七、電器[ ]型號及數(shù)量：
八、水表現(xiàn)數(shù)：電表現(xiàn)數(shù)：燃氣表現(xiàn)數(shù)：
九、裝修狀況：
十、其它設(shè)施、設(shè)備：
甲方： 乙方：
簽約日期：___年___月___日
簽約地點：
使用說明：
1、《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本為中國消費者協(xié)會委托北京匯佳律師事務(wù)所擬定，為建議使用。
2、凡承諾使用《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本的經(jīng)營者，有義務(wù)應(yīng)消費者的要求使用。
承租方： （以下簡稱乙方） 法定地址： 法定代表人：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商于 年 月 日簽訂位于 北京**大廈商業(yè)物業(yè) * 層*單元的租賃合同（以下簡稱“本租約”）如下：
第一章 承租區(qū)域與用途：
1.1 甲方合法擁有坐落于 （以下簡稱“承租單元” ），甲方同意將該承租單元按 （以下簡稱：面積）： 平方米租予乙方。
1.2 承租位置見附件一平面圖上以陰影顯示承租區(qū)域。
1.3 承租單元經(jīng)營范圍只限承租方在其營業(yè)執(zhí)照所規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)辦公之用。
第二章 承租期
2.1 租賃期限：**年
第三章 租金、保證金、物業(yè)管理等費用及支付方式
3.1 租金：
3.1.1 租金按 建筑 面積 ㎡計算，月標(biāo)準租金為人民幣 元/㎡.
（日標(biāo)準租金=月標(biāo)準租金X12÷365），乙方以季度為付款單位，即每次支付三個月租金。
3.1.2 合同簽約后乙方應(yīng)在 3 個工作日（法定節(jié)假日順延）內(nèi)，預(yù)付三個月的租金，起租日后該筆租金自動轉(zhuǎn)為合同起租首季度租金。續(xù)后乙方應(yīng)在每公歷月的前 個工作日（法定節(jié)假日順延）內(nèi)，向甲方全額繳付當(dāng)季度的租金。
3.1.3 租金不包含本合同所規(guī)定的物業(yè)管理費及之外乙方應(yīng)付的其他相關(guān)費用，其他相關(guān)費用見附件1.
3.1.4 經(jīng)甲方同意乙方提前解除租賃合同的，乙方須按3.1.1條款約定的標(biāo)準租金，按實際承租日期將差額補齊。
3.1.5 若乙方未能在每公歷月的前 個工作日（法定節(jié)假日順延）內(nèi)，向甲方按時支付應(yīng)支付的當(dāng)月全額租金，逾期一日，乙方須按應(yīng)繳總額的每日萬分之五支付滯納金（即按實際拖欠租金的自然天數(shù)計算直至向甲方全數(shù)付清其所應(yīng)付的租金之日為止）。
3.1.6 如乙方逾期超過應(yīng)付租金日3 天，仍未支付所欠租金及滯納金，甲方除有權(quán)收回承租房外，乙方還須支付：應(yīng)付租金日至退回承租房屋日止的租金、滯納金、同時按所欠租金加收每日千分之三的違約金。
3.2 保證金
3.2.1 雙方一致同意，在本協(xié)議簽署后3個工作日（法定節(jié)假日順延）內(nèi)，乙方向甲方支付相當(dāng)于1個月的標(biāo)準租金和1個月的物業(yè)管理費，作為支付租賃房屋租金的履約保證金：共計人民幣 元。
3.2.2 如乙方在承租期內(nèi)未違反本合同規(guī)定且全額繳清應(yīng)付租金、物業(yè)管理費及其他應(yīng)付費用，則甲方應(yīng)于租賃期終止日起30日內(nèi)將履約保證金全額、無息退還給乙方。
3.2.3 除經(jīng)甲方書面同意，在租賃期內(nèi)，乙方不得要求將支付甲方的履約保證金，作為因乙方拖欠甲方租金或物業(yè)管理中心的物業(yè)管理費、滯納金等費用或因乙方責(zé)任造成他人損失賠償損失方的賠償金的抵扣、沖抵或賠償費用。
3.2.4 若乙
方提前解除合同（或甲方因乙方違約而依據(jù)約定解除本合同時），所付保證金不退（不可抗力除外）；若甲方提前解除合同，甲方向乙方雙倍返還保證金。
3.3 物業(yè)管理費、其他各類費用
3.3.1 物業(yè)管理費月標(biāo)準為：每建筑平方米人民幣 元（合計：*元/月）。
3.3.2 不足月物業(yè)管理費按下列辦法計算：
（物業(yè)費月標(biāo)準X12÷365）X租用面積X本月實際天數(shù)
在承租期內(nèi)，乙方除應(yīng)自覺履行交納房屋租金、物業(yè)管理費。
3.4 付款方式
3.4.1 上述租金、保證金、物業(yè)管理費等乙方可以支票、現(xiàn)金或匯款方式支付。租金、保證金乙方直接支付給甲方。
3.4.2 物業(yè)管理費交付辦法和時間與交付租金辦法和時間一致，由甲方代收。
3.4.3 以匯款方式交納租金、保證金及物業(yè)管理費等過程中產(chǎn)生的手續(xù)費，均由乙方承擔(dān)。
第四章 交房標(biāo)準、改造、裝修及維護
4.1 乙方在合同簽定后，按約定向甲方繳納完畢首月保證金、租金后，甲方開據(jù)《入住通知單》，乙方持《入住通知單》前往物業(yè)管理中心辦理入住手續(xù)。乙方對于消防、 、 設(shè)施的裝修改造方案，必須取得政府相關(guān)部門的正式書面批復(fù)后，方可實施裝修改造。該批復(fù)手續(xù)的辦理工作由乙方或乙方所委托的相關(guān)機構(gòu)自行進行，甲方應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)甲方應(yīng)盡義務(wù)的手續(xù)。
4.2 雙方同意承租房屋的交付，按附件二所述標(biāo)準辦理交驗手續(xù)。
4.3 承租房屋若是由大廈統(tǒng)一安裝的商業(yè)入戶門，乙方在裝修時不得改動，如必須改動應(yīng)征得甲方、物業(yè)管理中心的同意并取得書面確認后方可實施。
4.4 乙方對承租房屋進行裝修時所產(chǎn)生的一切費用由乙方自行承擔(dān)，該房屋交還時，乙方不得要求甲方給予裝修補償。
4.5 乙方在辦理入住手續(xù)或申請進行承租房屋改造、裝修時，應(yīng)按物業(yè)管理中心要求客戶入住、改造、裝修的規(guī)定，完善審批備案手續(xù)，并須認真閱讀與大廈裝修有關(guān)的技術(shù)要求，遵守大廈《裝修手冊》、《客戶手冊》的規(guī)定。
4.6 乙方的裝修方案未獲得物業(yè)管理中心正式批準前，不得在承租房屋內(nèi)進行任何內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝和經(jīng)營用品的安裝及擺放（如乙方需要存放裝修材料的，乙方須聲明對裝修材料的安全性負責(zé)，并得到甲方同意，方可存放）。
4.7 乙方應(yīng)確保其裝修工程不會對承租房屋和大廈結(jié)構(gòu)以及設(shè)備等造成任何破壞，且不會影響其他用戶正常使用大廈或正常使用單元房屋。如因乙方委托的裝修公司違反規(guī)定，乙方應(yīng)賠償由此所造成的全部損失。
4.8 若由于乙方的原因而對承租房屋的玻璃幕墻、建筑結(jié)構(gòu)或中央空調(diào)系統(tǒng)等造成損壞的；或因乙方自行安裝電氣、設(shè)備及管道、線路使用不當(dāng)、維修不善；或因裝修產(chǎn)生各種污染而造成損失、索賠或法律訴訟等相關(guān)損失，均由乙方負責(zé)和承擔(dān)。
4.9 承租房屋的內(nèi)部裝修及由乙方安裝的各種設(shè)備由乙方自行維修保養(yǎng)，并由乙方承擔(dān)有關(guān)費用，若由于乙方非正常使用原因造成承租戶內(nèi)甲方權(quán)屬的各種設(shè)備發(fā)生損壞，甲方可以代為維修，但必須由乙方承擔(dān)維修費用。
4.10 對于乙方承租房屋及其附屬設(shè)施因自然屬
性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任及費用。
第五章 承租房屋交還
5.1 無論屬租賃期屆滿或提前解除合同的情況下，乙方無需
把承租房屋恢復(fù)到原交房裝修狀態(tài)。
5.2 在租賃期屆滿或提前解除合同時，乙方應(yīng)自行拆除其對承租房屋所進行的任何附加裝置，否則，該附加裝置甲方有權(quán)處置，甲方對該附加裝置移走或拆除所發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)。
5.3 在租賃期屆滿或提前解除合同時，乙方應(yīng)搬走屬于自己的物品，完成房屋的清潔。否則，該物品的遺失、損壞的責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，且甲方有權(quán)自行處理承租房屋內(nèi)的留置物品及由保潔公司對該承租房屋進行保潔，處理留置物品所發(fā)生的費用及房屋清潔費由乙方承擔(dān)。
5.4 在租賃期屆滿或提前解除合同退房時，如甲、乙雙方同意， 保留乙方在承租單元內(nèi)的任何內(nèi)部裝修、裝飾或附屬物，甲方無須向乙方支付任何補償。
第六章 雙方責(zé)任及保證條款
6.1 甲方向乙方提供的承租房屋，應(yīng)符合本合同附件一和附件二之約定。乙方應(yīng)遵守附件三《業(yè)主臨時公約》及物業(yè)管理中心制定的維護大廈運行的其它制度和規(guī)定；甲方有責(zé)任監(jiān)督、檢查、督促物業(yè)管理中心向乙方提供良好的服務(wù)。
6.2 在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督委托的物業(yè)管理中心為承租房屋提供正常使用的能源及其它應(yīng)具備功能，使公共設(shè)備、設(shè)施保持良好的運行狀況。
6.3 大廈空調(diào)供應(yīng)時間：
冷氣每年************
6.4 大廈采暖供應(yīng)時間：
采暖采用市政供暖，每年11月15日至第二年3月15日。
6.5 在承租期內(nèi)，除本租賃合同所述乙方違約情況外（或不可抗拒事件的發(fā)生），甲方不得無故收回承租房屋。
6.6 甲方負責(zé)在提供的商業(yè)水牌位置上標(biāo)明乙方企業(yè)名稱，其制作費用由乙方負責(zé)承擔(dān)。
6.7 若乙方注冊公司，甲方應(yīng)向乙方提供注冊公司必要的租用辦公場所證明。乙方保證甲方所提供的證明不作他用，并承擔(dān)因挪為他用時的法律責(zé)任和由此給甲方所造成的相關(guān)經(jīng)濟損失。
6.8 乙方承租房屋期間，必須嚴格遵守及遵從中華人民共和國的有關(guān)法律、規(guī)章及相關(guān)管理規(guī)定，依法經(jīng)營，管理承租場所，嚴格按照本合同的約定和營業(yè)執(zhí)照所規(guī)定的經(jīng)營范圍經(jīng)營，并嚴禁乙方利用房屋進行違反法律及不道德的行為；若乙方違反國家相關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)定以及本合同約定而給甲方及第三方造成損失，則乙方應(yīng)承擔(dān)損失賠償?shù)娜控?zé)任，同時甲方有權(quán)單方面解除本合同。
6.9 乙方須依據(jù)本合同約定時限和方式及時支付租金、物業(yè)管理費和各項應(yīng)繳納費用。若乙方違約，甲方或其委托的物業(yè)管理中心有權(quán)在向乙方發(fā)出最后書面通告7天后的情況下，截斷承租場所之電力、空調(diào)、水、燃氣及其它設(shè)施的服務(wù)或供應(yīng)等，由此引起的所有費用（包括重新接駁費用）及開支均由乙方承擔(dān)。
6.10 乙方須遵守并促使其使用人遵守大廈物業(yè)管理的各項規(guī)定和制度，并在入住時與物業(yè)管理公司簽署大廈相關(guān)的物業(yè)管理文件。
6.11 未獲得甲方書面同意，乙方不得以任何形式或方式將承租房屋的全部或部分轉(zhuǎn)讓、分租給第三方。
6.12 乙方須遵守中國政府及北京市政府有關(guān)防火、衛(wèi)生的法律、法規(guī)及物業(yè)管理中心制定的安全、衛(wèi)生規(guī)則。乙方不得在承租房屋或大廈的任何地方進行烹煮或燃燒
任何物品，也不得在承租房屋內(nèi)存放任何具有放射性、易燃、易爆等危險的物品及重型設(shè)備。
6.13 在承租期內(nèi)，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)屬甲方維護的附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)當(dāng)及時通知甲方或物業(yè)管理中心進行修復(fù)。甲方或物業(yè)如未及時修復(fù)，乙方可自行或委托修復(fù)，費用由甲方負擔(dān)，并從下月租金中直接扣除，若已發(fā)現(xiàn)損壞或故障而未在合理期間不予通知，造成涉及乙方損失或不能正常辦公，其損失和責(zé)任甲方不予承擔(dān)。
6.14 乙方不得使用或允許將承租房屋及其任何部分作為播音室（乙方企業(yè)產(chǎn)品宣傳、學(xué)習(xí)、推廣等播音室除外）或用于宗教或其他儀式，或用于賭博或其他非法或不道德的用途；也不得使用承租房屋進行非法活動；不得在使用承租房屋時對甲方或其他租戶構(gòu)成損害或危險。
6.15 除經(jīng)甲方和物業(yè)管理中心同意，乙方不得在承租房屋內(nèi)、外設(shè)置或展示任何能在大廈外面顯示的廣告宣傳、燈箱、招牌標(biāo)記、裝飾、旗幟、海報或其他物件。甲方及物業(yè)管理中心有權(quán)拆除乙方違反本條款而設(shè)置或展示的廣告宣傳、燈箱、招牌標(biāo)記、裝飾、旗幟、海報或其他物件，發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)。
6.16 乙方在經(jīng)營中，若設(shè)置陳列品、櫥窗、經(jīng)營桌椅等時，應(yīng)布置整潔、安全、美觀、便于應(yīng)急交通，并保證有足夠的照明。商品陳設(shè)應(yīng)健康、美觀，符合政府對相關(guān)行業(yè)的規(guī)定；不得在承租場所內(nèi)、外進行任何形式的叫賣或安裝各種危及周邊承租人身心安全的閃燈、旋轉(zhuǎn)燈以及噪音發(fā)生源。
6.17 若因乙方違反本合同6.12、6.14、6.15等條規(guī)定，造成政府執(zhí)法部門依據(jù)北京市城市市容管理相關(guān)規(guī)定，對甲方或物業(yè)管理中心進行處罰，其處罰金由乙方全部承擔(dān)。
6.18 乙方在經(jīng)營期間，須向一家保險公司購買其區(qū)域內(nèi)的公眾責(zé)任險，其保險責(zé)任包括但不限于承租場所或其任何部分出現(xiàn)損毀或承租場所內(nèi)發(fā)生的火災(zāi)、爆炸、水損、煙薰等事件或承租人或其雇員、人、承包商、受邀者或客戶之行為、失責(zé)或疏忽導(dǎo)致任何人身傷亡或財產(chǎn)損失或損毀，且保險額度應(yīng)能概括其所承租場所可能導(dǎo)致或發(fā)生的上述事件的保險賠償風(fēng)險。乙方須在辦理完成其承租區(qū)域保險后，在向甲方及大廈物業(yè)管理中心出示原件后，將復(fù)印件留存物業(yè)管理中心備案。物業(yè)管理費內(nèi)只為大廈共用部位、共用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)及公共區(qū)域的公眾責(zé)任完成保險。
6.19 本合同其它條款中規(guī)定的義務(wù)、責(zé)任。
第七章 合同續(xù)約、終止
7.1 合同續(xù)約
7.1.1 租賃期屆滿，甲方有權(quán)收回承租房屋，乙方應(yīng)于租賃期滿日將承租區(qū)域完好交還給甲方。乙方如有意續(xù)租，須在本合同期滿前3個月向甲方提出書面商洽要求函，續(xù)租期間的租金價格應(yīng)以當(dāng)時市場合理租金水平商定續(xù)租條件，在同等租賃條件下，乙方享有對本合同所規(guī)定的承租房屋的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，在雙方達成共識后，甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。
7.1.2 如乙方未在承租期終止日前3個月向甲方發(fā)出正式書面致函，甲方可視為乙方不再續(xù)租，（甲級寫字樓網(wǎng) ）在此種情況下，甲方或其代表、授權(quán)人有權(quán)在事先通知乙方的前提下，陪同有承租意向的第三方在不得影響乙方正常辦公情況下進入承租房屋視察，且甲方有權(quán)在租賃期滿后立即將承租房屋租賃給第三方。
7.2 合同解除、終止
7.2.1 雙方已履行完成本合同項下雙方責(zé)任和義務(wù)，且合同到期自
然終止。
7.2.2 因不可抗力致使本合同無法繼續(xù)履行時，雙方確認本
合同可以終止。
7.2.3 甲乙雙方協(xié)商一致達成共識，可以解除本合同。
7.2.4 甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：
1、未按約定時間交付該房屋達5日的。
2、交房時房屋不符合合同約定，嚴重影響乙方使用的。
3、因甲方原因致使乙方無法正常使用該房屋的。
7.2.5 乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：
1、不按照合同約定支付租金逾期超過3日的；
2、擅自改變該房屋用途的、轉(zhuǎn)租給第三方、拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。
3、利用該房屋從事違法活動的、損害公共利益的。
7.2.6 除7.2.4條款、7.2.5條款內(nèi)容發(fā)生解除合同外，本合同其他條款已有約定可以解除、終止合同情況發(fā)生時，可按約定解除、終止合同。
第八章 違約及違約責(zé)任
8.1 本合同的任何一方不履行約定義務(wù)，或者違反本合同條款內(nèi)容，給對方造成損失或致使本合同提前終止的，除本合同條款已約定的違約責(zé)任和賠償以外，對未約定或未告知造成的損失，違約方須向守約方據(jù)實進行賠償。
8.2 本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身無過錯的條件下，造成的延誤或不能履約均免責(zé)，但必須采取一切補救措施以減小損失并提供證明，否則應(yīng)對擴大的損失進行賠償。
8.3 在本合同有效期內(nèi)，該房屋如因不可抗力的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成雙方損失的，雙方互不承擔(dān)違約及賠償責(zé)任。
8.4 乙方若未按本合同第三章約定時限支付應(yīng)交費用，且以超出3.1.7條約定補足租金、滯納金及應(yīng)交的其它費用之限時，在甲方或物業(yè)管理中心再次通知給予乙方交納寬限期 5 日內(nèi)仍未補齊時；屬于乙方已違約，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)采取必要的維權(quán)措施，以避免甲方損失不再繼續(xù)擴大。由此乙方違約引起的任何損失及連帶責(zé)任，均由乙方自行承擔(dān)。
8.5 除本章違約責(zé)任外，本合同項下其他條款約定的違約及違約責(zé)任。
第九章 特別約定
9.1 本合同項下的“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括地震、臺風(fēng)、洪水和戰(zhàn)爭。甲乙雙方同意，在本合同有效期內(nèi)，不可抗力的范圍是：由于地震、臺風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭、火災(zāi)以及其他不能預(yù)見（包括政令、法律），并且對其發(fā)生和后果不能防止、或避免和克服的人力不可抗拒的事件。
9.2 如發(fā)生“不可抗力”事件致使本合同約定的某條款不能執(zhí)行，雙方均應(yīng)積極采取補救措施，減少雙方的損失，需免責(zé)一方應(yīng)向另一方提供免責(zé)書面函（需提供證明材料），在其證明得到證實后，可不計違約責(zé)任。
9.3 在承租期內(nèi)，如因不可抗力或非甲方單方面可控制的原因，造成承租房屋發(fā)生全部或部分損壞而不能使用，在上述損壞發(fā)生后的30日內(nèi)，經(jīng)雙方協(xié)商可以選擇：
1、宣布由于上述損壞而終止本合同；或 .
2、修繕承租單元確定修繕?biāo)璧臅r間。在修繕期間，乙方不需支付租金直至重建或重修結(jié)束之日。
9.4 租賃期內(nèi)承租房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，甲方應(yīng)負責(zé)本合同在乙方與新的所有權(quán)人之間具有法律效力。
9.5 本合同的相關(guān)稅費應(yīng)依據(jù)中華人民共和國的法律、法規(guī)和北京市政府的有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自支付。
第十章 通知、變更
10.1 與本合同有關(guān)的通知或要求均須采用書面形式發(fā)出，并由掛號或?qū)Ｈ怂椭翆Ψ阶詈髸嫱ㄖ臓I業(yè)地點；掛號寄出第7日或送達日（以較早日為準）視為文件已被送達。
10.2 甲方對乙方發(fā)出的通知可送至承租房屋所述的地址。
10.3 雙方同意除本合同有約定以外，如再發(fā)生變更之內(nèi)容，須經(jīng)雙方協(xié)商同意并達成書面協(xié)議后方可生效，任何口頭通知或電話、傳真件均不作為本合同變更之依據(jù)。
第十一章糾紛解決及適用法律
11.1 凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的，或與本合同有關(guān)的一切爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商加以解決，若協(xié)商不能達成共識，任何一方可向項目所在地人民法院提訟。
11.2 在爭議解決過程中，除有爭議部分外，本合同其他條款和內(nèi)容的效力、履行及依法修訂不受影響。
11.3 本合同如有與法律、行政法規(guī)相抵觸的內(nèi)容，該內(nèi)容無效，但不影響其他內(nèi)容的有效性。本合同中未明確規(guī)定的事宜，雙方均遵照國家（及北京市政府）有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
11.4 本合同的構(gòu)成、效力、解釋、履行、修改及終止均受中國法律管轄。
第十二章 合同生效及其他
12.1 本合同的附件及雙方所簽訂的補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
12.2 本合同以中文書寫，空格部分的填寫的文字（不得涂改）與印刷文字具有同等的效力。
12.3 本合同一式 四 份，甲、乙雙方各執(zhí) 兩 份。具有同等的法律效力。
12.4 本合同自甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)代表人簽字或加蓋公章，并且甲方收到本合同2.2.1條款保證金全額之日起生效。
第十三章 補充約定
甲方： 乙方：
法定代表人 ： 法定代表人 ：
在保險人訂立保險合同時已知曉承保貨物的數(shù)量及規(guī)格的情況下，貨物的包裝方式屬于保險人依其通常業(yè)務(wù)方式能夠獲知的信息，在保險人未作詢問的情況下，被保險人無須專門告知。
〖案情〗
原告：孔克拉銅礦上市公司（KONKOLA COPPER MINES PLC）
被告：太平保險有限公司上海分公司
2007年4月，原告與案外人中色公司簽署項目合作協(xié)議，約定由中色公司承包原告在贊比亞的工程，中色公司負責(zé)辦理相關(guān)貨物由上海港至贊比亞的運輸保險事宜。同年10月8日，被告就涉案貨物簽發(fā)了貨物運輸保險單，記載被保險人為原告，保險責(zé)任期間參照1981年人保條款，運輸區(qū)段為中國上海至贊比亞奇利拉邦布韋，同時在保險責(zé)任期間一欄注有“The cover terminates at the port of discharge”字樣。10月9日，案外人偉士德誠公司簽發(fā)了全套正本提單，記載托運人為中色公司，收貨人為原告，起運港為中國上海，卸貨港為南非德班，目的地為贊比亞奇利拉邦布韋，貨物為34件設(shè)備。貨物起運后，經(jīng)南非德班港中轉(zhuǎn)，分兩批于11月28日和12月3日運抵贊比亞奇利拉邦布韋。原告在其倉庫接受貨物時發(fā)現(xiàn)部分電纜發(fā)生破損。12月8日，中色公司委托檢驗人Auchim公司在原告?zhèn)}庫檢驗了涉案貨物，并出具檢驗報告稱“受損電纜可能在運輸過程中發(fā)生墜落或受到利器撞擊”。
2008年1月3日，中色公司向被告提交了保險理賠材料，在其人出具函件中確認涉案貨物在德班港卸貨時包裝良好。10月27日，原告為與偉士德誠公司等海上貨物運輸合同糾紛向上海海事法院提訟，隨后在法院主持下達成調(diào)解協(xié)議，偉士德誠公司向原告賠償108 000美元。2009年1月，涉案貨物生產(chǎn)單位安凱特公司派其員工到原告?zhèn)}庫查勘了涉案受損貨物，認定貨物系在運輸過程中受損。2009年3月1日，中色公司出具證明稱，原告在涉案貨物到達目的地后已經(jīng)付清貨款，涉案保險單項下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給原告。
涉案貨物為27盤電纜和7個罐籠，27盤電纜的外包裝為防雨布加竹簾，繞裝在外徑3米的鐵盤上，貨物以散貨方式運輸。
原告訴稱，被告作為保險人有義務(wù)按照保險合同賠償原告因保險事故而遭受的損失，請求判令被告支付原告保險賠償金、翻譯費，并承擔(dān)本案訴訟費。
被告辯稱，涉案事故并非發(fā)生在保險責(zé)任期間內(nèi)，不屬保險賠償范圍；原告未履行如實告知義務(wù)，被告有權(quán)解除合同并不予賠償；原告索賠損失金額無事實和法律依據(jù)。
〖裁判〗
上海海事法院經(jīng)審理認為：關(guān)于保險責(zé)任期間。涉案保險單記載的保險人責(zé)任期間參照1981年人保條款，該條款確定的保險人責(zé)任期間為自發(fā)貨人倉庫至收貨人倉庫。同時保險單又記載保險責(zé)任終止于卸貨港。保險人、被保險人對保險合同條款有爭議，而確無法查明保險合同當(dāng)事人訂立合同的真實意思表示時，應(yīng)當(dāng)作出對被保險人有利的解釋。據(jù)此，法院認為，涉案保險單所確定的保險責(zé)任期間為自中國上海至贊比亞奇利拉邦布韋的原告?zhèn)}庫而非卸貨港南非德班。現(xiàn)原告提供的證據(jù)證明原告在其倉庫接收貨物時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)貨損，故涉案貨損事故系發(fā)生在被告的保險責(zé)任期間內(nèi)。
關(guān)于投保人是否隱瞞足以影響保險人決定是否承保的重要事實導(dǎo)致涉案保險合同解除。本案中，被告在保險合同訂立時已經(jīng)知曉其承保貨物的數(shù)量及規(guī)格，保險單未對貨物的包裝方式作出約定。而涉案貨物采用散貨運輸方式并使用了防雨布加竹簾的外包裝，其包裝方式符合涉案貨物的運輸要求，并不會擴大保險人的承保風(fēng)險。涉案貨物為繞裝在外徑3米的鐵盤上，按其體積無法裝載于一般的集裝箱內(nèi)。被告作為保險人對涉案貨物在通常業(yè)務(wù)中的運輸方式和包裝方式應(yīng)具有一定的了解，在其未提供證據(jù)證明曾向被保險人詢問涉案貨物的運輸和包裝方式的情況下，其無權(quán)以被保險人隱瞞貨物運輸方式和包裝的重要事實為由解除合同。
綜上，法院判決被告向原告支付除原告已從承運人處獲得賠償以外的相應(yīng)保險賠償金。判決后，原、被告雙方均未上訴。
〖評析〗
一、保險合同條款的解釋
根據(jù)涉案保險單記載，保險責(zé)任期間參照1981年人保條款，根據(jù)該條款，保險人責(zé)任期間為自發(fā)貨人倉庫至收貨人倉庫，而同時在保險單上又注有“保險責(zé)任期間終止于卸貨港”字樣。被告認為，涉案保險合同雖然適用1981年人保條款的倉至倉責(zé)任期間，但根據(jù)保險單記載，保險責(zé)任期間應(yīng)變更為倉至港，即涉案保險責(zé)任期間為上海至南非德班，而根據(jù)原告人出具的函，涉案貨損發(fā)生在南非德班至最終目的地的陸路運輸區(qū)段，因而被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，如何確定涉案保險責(zé)任期間，是本案原、被告分歧最大的一個問題，也是本案的爭議焦點之一。該問題的解決，實質(zhì)涉及對保險合同條款的解釋問題。
本案糾紛發(fā)生時間在2007-2008年，判決時間為2009年6月，其時新《保險法》（2009年2月28日修訂，2009年10月1日頒行）尚未施行，故判決時適用的仍為舊《保險法》。舊《保險法》第三十一條確立了保險合同的“有利解釋原則”，即對于保險合同的條款，保險人與投保人、被保險人或受益人有爭議時，法院應(yīng)當(dāng)作有利于被保險人和受益人的解釋。根據(jù)前述規(guī)定，在原、被告就保險責(zé)任期間條款的理解有分歧，又無法查明合同當(dāng)事人訂立合同時的真實意思表示的，法院即應(yīng)當(dāng)做出有利于被保險人的解釋，本案中也就是認定涉案保險責(zé)任期間為自上海至目的地的原告?zhèn)}庫。
值得注意的是，新《保險法》第三十條規(guī)定：“采用保險人提供的格式條款訂立的保險合同，保險人與投保人、被保險人或者受益人對合同條款由爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對合同條款有兩種以上解釋的，人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出有利于被保險人和受益人的解釋。”這實質(zhì)上是對“有利解釋原則”的適用條件和范圍作出了限制性規(guī)定，具體表現(xiàn)在兩個方面：首先，應(yīng)限于保險人提供的格式條款；其次，在各方對合同條款存在爭議時，應(yīng)按照通常理解予以解釋；第三，如仍有兩種以上解釋的，方能作出有利于被保險人和受益人的解釋。新《保險法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說是體現(xiàn)出了對之前過分側(cè)重被保險人權(quán)益保護的糾偏。
若將新《保險法》的條款適用于涉案保險合同，首先，該合同系格式合同，有關(guān)責(zé)任期間的條款系保險人提供的格式條款；其次，依照通常理解，仍然存在“倉至倉”和“倉至港”兩種解釋。因此，就本案的情況而言，即便適用新《保險法》，得出的結(jié)論與適用舊法并無二致，均能推導(dǎo)出涉案貨損事故系發(fā)生在被告的保險責(zé)任期間內(nèi)的結(jié)論。
二、被保險人告知義務(wù)的范圍
我國《海商法》第二百二十二條對被保險人在訂立合同之前的告知義務(wù)做出了規(guī)定，“合同訂立前，被保險人應(yīng)當(dāng)將其知道的或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的有關(guān)影響保險人據(jù)以確定保險費率或者確定是否同意承擔(dān)的重要情況，如實告知保險人。保險人知道或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的情況，保險人沒有詢問的，被保險人無須告知。”
被保險人的告知義務(wù)是海上保險中誠信原則的主要內(nèi)容。保險人對風(fēng)險的正確估計和判斷有兩條路徑：一是被保險人對相關(guān)信息的告知，二是保險人對公共信息的獲得以及自己對相關(guān)信息的調(diào)查。《海商法》的上述規(guī)定屬“無限告知義務(wù)”，與《保險法》第十六條中規(guī)定的“詢問告知義務(wù)”相比要嚴格許多。
隨著時代的發(fā)展和科技的進步，保險人獲知信息的渠道逐漸豐富、調(diào)查信息的能力也漸趨增強，相應(yīng)地，海上保險也呈現(xiàn)出由無限告知義務(wù)向有限告知義務(wù)轉(zhuǎn)變的改革趨勢。[1]這種趨勢反映在審判實踐中，則是對于“保險人知道或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的情況”的恰當(dāng)詮釋。
本案中，對于被告抗辯的涉案貨物包裝方式是否屬于被保險人應(yīng)當(dāng)告知的內(nèi)容，法院的判決確立了如下兩個判斷標(biāo)準：
其一，該情況是否系若被保險人不予告知，則保險人根本無從知曉。告知義務(wù)是一種對保險合同雙方信息不對稱問題的解決機制。本案中，涉案貨物的包裝方式并不構(gòu)成雙方不對稱的信息。涉案貨物繞裝在外徑3米的鐵盤上，按其體積無法裝載于一般的集裝箱內(nèi)。保險人在保險合同訂立時已經(jīng)知曉其承保貨物的數(shù)量及規(guī)格，雖然保險單未對貨物的包裝方式作出約定，但保險人本應(yīng)對涉案貨物在通常業(yè)務(wù)中的運輸方式和包裝方式具有一定的了解，故涉案貨物的包裝方式應(yīng)當(dāng)屬于保險人“知道或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的情況”。根據(jù)法律規(guī)定，保險人知道或者在通常業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)知道的情況，保險人沒有詢問的，被保險人無須告知，鑒于保險人未能提供證據(jù)證明曾向被保險人詢問涉案貨物的運輸和包裝方式，故其無權(quán)以被保險人隱瞞貨物運輸方式和包裝的重要事實為由解除合同。
其二，該情況是否會影響保險人據(jù)以確定保險費率或者確定是否同意承保。本案中，涉案貨物采用散貨運輸方式并使用了防雨布加竹簾的外包裝，該包裝方式符合涉案貨物的慣常運輸要求，并不會擴大保險人的承保風(fēng)險，事后經(jīng)證明也不是造成涉案貨物發(fā)生保險事故的原因。綜上所述，法院認定涉案貨物的包裝方式并不屬于被保險人負有告知義務(wù)的“重要情況”，對被保險人未將貨物運輸和包裝方式如實告知保險人，保險合同應(yīng)予以解除的主張不予支持。
