時間：2023-04-28 08:40:50
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產投資成本，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2003年7月4日，財政部了《關于外商投資企業(yè)對外投資資產評估增減值財務處理問題的通知》（財企[2003]181號）。對外商投資企業(yè)以實物或者無形資產對外投資評估增減值的財務處理問題進行了新規(guī)定。同時，1993年下發(fā)的《關于印發(fā)〈外商投資企業(yè)執(zhí)行新企業(yè)財務制度的補充規(guī)定〉的通知》〔（93）財工字第474號〕相關規(guī)定不再執(zhí)行。
新文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實物或者無形資產對外投資，投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費（即初始投資成本）大于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為股權投資差額處理，并按有關規(guī)定攤銷計入損益；初始投資成本小于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為資本公積處理。”1993年財政部下發(fā)的(93)財工字第474號文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實物或無形資產向其他單位投資的，須對投出的資產重新估價，其估價金額與賬面價值的差額，屬于短期投資的，作為當期損益；屬于長期投資的，作為遞延投資損益，在投資期內逐年平均轉銷。” 因此，以實物或者無形資產對外投資評估增減值已經計入損益的，因投出資產評估增減值不產生現(xiàn)金流量，企業(yè)在利潤分配時應充分考慮這一因素。企業(yè)按照原有財務制度規(guī)定作為利潤處理尚未分配的，可用于以后年度彌補虧損或者轉增資本。
此文件從7月4日起實施。
2003年7月15日，國家稅務總局了《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）。關于房產稅問題，鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。通知還對房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定進行了規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
2003年7月9日，國家稅務總局了《關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）。通知根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關問題進行了規(guī)定。
通知對房地產開發(fā)產品，根據(jù)收入來源的性質和銷售方式的不同規(guī)定了其收入確認原則；房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，通知規(guī)定其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整；通知還對視同銷售行為的收入確認問題、代建工程和提供勞務的收入確認問題進行了明確的規(guī)定；房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限，期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
此通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。
2003年5月13日，國家稅務總局了《關于重新修訂〈增值稅一般納稅人納稅申報辦法〉的通知》。通知規(guī)定，自2003年7月1日起，凡使用國家稅務總局認定公布的增值稅一般納稅人納稅申報電子信息采集系統(tǒng)的增值稅一般納稅人，均應按照本辦法進行增值稅納稅申報，其他增值稅一般納稅人仍按照《國家稅務總局關于修訂〈增值稅一般納稅人納稅申報辦法〉的通知》（國稅發(fā)[1999]29號）的規(guī)定進行增值稅納稅申報。
受國家宏觀調控政策的影響，人們的投資型消費開始變得理性而成熟。新的房產及金融政策的相繼出臺使得投資性房產的前景產生了很大不確定性。對于那些以出租賺取收益或者為了使資金保值并升值的投資者來說，往往會在二手公寓和商鋪投資之間舉棋不定，為此，我們特請教了京城著名的“我愛我家”房地產經紀公司，其房產專家做出了如下比較：
投資成本方面
二手公寓投資與商鋪投資形式相比，其成本相對較低，投資資金的壓力也比較小；而就商鋪而言，其投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強。
價格決定因素方面
二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊環(huán)境及物業(yè)配套設施的成熟與否；而對于商鋪投資來說，地段是決定其價格的關鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。
投資回報率方面
由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質生活的白領，因而北京的公寓租賃市場相當活躍，二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長；而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。
投資風險方面
二手公寓進行出租或出售時也會面臨一定風險，比如由于各種原因導致出租困難而產生的空置風險，或頻繁更換承租人所帶來的風險；而商鋪具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環(huán)境及其時效性和政策性的影響。
據(jù)“我愛我家”房產專家介紹，就二手公寓租賃來說，二環(huán)以內的老城區(qū)以及靠近地鐵、高速等交通便利的沿線地段，以及公司集中區(qū)域和成熟商圈附近，都是公寓租賃的熱點區(qū)域。而商鋪的熱點需求區(qū)域多集中在CBD及其輻射圈、東二、三環(huán)、亞運村、望京等區(qū)域，主干道及其I臨街的商鋪需求尤其旺盛。
在決定投資房產之前，廣大房產投資者應該對自身的資金實力和經濟狀況做客觀分析，選擇適合自己投資的物業(yè)類型。另外，一定要選擇大型房屋中介公司進行交易，以避免在交易過程中發(fā)生不必要的糾紛。
同一控制下的企業(yè)合并取得的股權投資的初始成本，以取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉讓的非現(xiàn)金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。
例1：2007年1月1日，興業(yè)公司以一處房產和一件舊設備共200萬元向利仁公司投資（二者屬于同一控制下的兩個公司），占乙公司60%的股權，投資時利仁公司所有者權益的賬面價值為14000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。
該房產的賬面原價為8000萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提固定資產減值準備200萬元，公允價值為7600萬元。舊設備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價值200萬元。
興業(yè)公司的會計處理：借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元貸：固定資產8220萬元借：長期股權投資8400萬元（14000×60%）貸：固定資產清理7500萬元資本公積900萬元。
稅務處理：1．可能涉及的流轉稅營業(yè)稅：《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。上例屬于以不動產投資入股，共同承擔投資風險，不征營業(yè)稅。
增值稅：以設備等動產對外投資，應視同銷售，按照“銷售使用過的固定資產”進行稅務處理。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》（財稅〔2002〕29號）規(guī)定，納稅人銷售自己使用過的應稅固定資產，無論其是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，一律按4％的征收率減半征收增值稅。另外，如果具備《國家稅務總局關于印發(fā)骉增值稅問題解答(之一)骍的通知》（國稅函〔1995〕288號）明確的三個條件，即屬于企業(yè)固定資產目錄所列貨物、企業(yè)按固定資產進行管理并確已使用過的貨物、銷售價格不超過其原值的貨物，可免予征收增值稅。所以，該舊設備售價小于原值，不征增值稅。
2．涉及的所得稅《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）規(guī)定，企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。
3．納稅調整以上會計處理未涉及任何損益類科目，對于轉出的固定資產減值準備，稅法應作納稅調減，應納稅所得額=（7600-7300-200）+（200-200）=100（萬元），納稅申報時該筆業(yè)務應調增應納稅所得額100萬元。
非同一控制下的企業(yè)合并的初始計量
非同一控制下的企業(yè)合并的初始成本為付出的資產的公允價值。賬面價值與公允價值之間的差額計入當期損益，反映在營業(yè)外收支中。
例2：興業(yè)公司2007年4月1日與利仁公司原投資者a公司簽訂協(xié)議，興業(yè)公司和利仁公司不屬于同一控制下的公司。興業(yè)公司以自產產品（非應稅消費品）和承擔a公司的短期還貸款義務換取a持有的利仁公司股權，興業(yè)公司投出存貨的公允價值為500萬元，增值稅為85萬元，賬面成本為400萬元，存貨跌價準備為50萬元。承擔歸還貸款義務為200萬元。
興業(yè)公司的會計處理：新準則對于庫存商品的視同銷售，都要按《企業(yè)會計準則第14號——收入》的要求，結轉收入和成本。
借：長期股權投資785萬元(500+85+200)
貸：短期借款200萬元
主營業(yè)務收入500萬元
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元
借：主營業(yè)務成本350萬元
存貨跌價準備50萬元
貸：庫存商品400萬元。
稅務處理：1．涉及的流轉稅。《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，以外購的原材料或者自產產品對外投資，應視同銷售計算增值稅。
2．涉及的所得稅。按國稅發(fā)〔2000〕118號文件規(guī)定，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。
納稅調整：非同一控制下的企業(yè)合并，如果是以存貨投資，財稅差異為存貨跌價準備50萬元。如果存貨未計提跌價準備，新準則與稅法基本一致，沒有任何財稅差異。
例3：接例2，如果興業(yè)公司和利仁公司屬于同一控制下的公司，投資時利仁公司的所有者權益的賬面價值為1000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。
興業(yè)公司的會計處理：
借：長期股權投資700萬元（1000×70%）
資本公積85萬元
貸：短期借款200萬元
主營業(yè)務收入500萬元
應交稅費———應交增值稅（銷項稅額）85萬元
借：主營業(yè)務成本350萬元
存貨跌價準備50萬元
——以領世郡項目投資風險分析為例
引言
企業(yè)投資中不可避免的會遇到風險，本文結合實踐活動，以廣東真情房地產開發(fā)有限公司領世郡項目為例，分析其投資中可能存在的風險。文章首先對領世郡項目進行了概述，其次指出領世郡項目的投資風險，最后針對這些風險提出相應的措施。以期降低企業(yè)風險，促進企業(yè)的進一步發(fā)展。
一、企業(yè)概況
廣東真情房產在2015年6月中旬投中了領世郡這個項目的地塊，并做出如下規(guī)劃，一地上用地建設238700平方米的建筑，二地下用地94900平方米，一共用地183600平方米，單建筑占333600平方米。此項目位置在天津西青津港路東，地皮是用來建設居民住房的，項目地塊占地面積大，四面分別鄰近，居住區(qū)、津偉道、一片空地和津興道。此地塊未來發(fā)展趨勢良好，交通便利，即靠近高速路還靠近地鐵線，并且周邊基礎設施完備。
現(xiàn)階段廣東真情房產對上述地塊抱有極大熱情，是著重開發(fā)的一個項目，這時就適合用AHP中有關模糊邊界、不定量數(shù)據(jù)，把它們定值，方便計算的方法來評價。最后算出此項目存在很高投資風險，需要公司對這項計劃開展防范風險措施。
二、實踐崗位介紹
筆者在實踐工作中，主要是對該項目的投資活動進行分析。具體來說，在工作中，
主要分析其投資周期、投資成本、投資項目的具體情況，以及投資中各個階段的風險。
三、實踐心得和體會
在實踐活動中，筆者對該項目進行了全面的分析，其中存在的風險情況如下所示：
1.和大多數(shù)房地產項目一樣，其具備有以下共有風險：
（1）投資周期長。關于房產投資這一方面，一般來說，開發(fā)商對所準備投資的項目開發(fā)時間長短，直接影響著投資后收益。投資一個項目，要從多方面考慮此項目的繼續(xù)性，如從前期考慮，挖掘機會、項目是否可進行，后期考慮施工時具體需要進行什么
樣的規(guī)劃，最后完工后給房屋制定一個合適價位、客戶進行購買時買家和賣家之間簽訂合同制定等。所以所，一個項目需要很長時間來制定，完成這個計劃需要更長時間。這樣看來如果投資者在制定項目計劃時所用時間太長，那么項目在長時間中發(fā)生改變的可能性更大，投資者在這種變化下往往無法預測未來變化趨勢，容易出差錯。并且，如果確定了這個項目，資金快速注入建設，一但出現(xiàn)問題很難調節(jié)未來變化情況。
（2）投資成本高
。房屋是人類的避風港，每個人都需要的物質條件，作為生活中必不可少的產品，雖然它的市場價值很高，但投資的金額也很高，從幾百萬到上億元不等。并且，房地產這個項目，在沒有建造完之前投資者不僅不能過得利潤，還要為中間出現(xiàn)的一些問題進行重新規(guī)劃，又要投入一大筆錢財。
（3）投資項目無法移動和個別性。土地是固定的，它不可能因為位置不好隨意變動，無法移動，因為土地的無法移動使得建設在土地上建筑物也無法移動，固定在土地所在位置，總體稱為不動產。房地產商投資的就是房屋，而房屋固定性就是它不同于其他產品的特點。
2.項目投資過程一般中有三階段風險，一是房屋建設，前期，中期和后期。
領世郡項目投資風險一般歷經三個階段，分別在建設前期，建設中期和建設后期。
其中前期主要有，融資風險和項目位置風險兩種，中期包括，涉及風險、控制成本最低化風險、管理風險、技術結果是否符合標準風險這四種，后期主要是市場波動風險、銷售價格過低無法回本，過高沒人買的風險等。
前期風險包括融資風險、項目地點風險；建設中期風險包括涉及風險、成本控制風險，管理風險，技術質量風險；建設后期風險包括市場變化風險、銷售價格風險等。
這三種風險中，據(jù)計算表明，前期風險是三種中最危險的一種，并且其中融資階段的風險大于其他幾種前期風險，所以，廣東真情房產需要特別關注一下公司融資階段，注意此階段是否合理，是否有安全保障，前景預測有沒有規(guī)劃。
建設前期風險對整個的投資風險影響程度最大，而在建設前期的風險因素中，根據(jù)計算的權重，得出融資風險在建設前期風險中的影響程度最大，因此，廣東真情房地產開發(fā)有限公司的融資情況需引起投資者的重視。
3.融資風險：真情房產將自身擁有的資金投入到項目中是不合理的，而且此公司的母企業(yè)在后續(xù)中沒有給予資金幫扶，所以公司只能通過融資的方式取得后續(xù)工程所需資金，以保證工程順利進行下去。真情房產以往大多數(shù)工都是先用開發(fā)工程預期取得的利潤償還以前項目融資貸款，同時再次用等同價值或者更好價值的地皮作為再次貸款抵押
品，這種做法公司從2015年開始，并且2016年再次啟用。這說明，如果公司在無法預知未來銷售利潤的情況下，是不能用自身擁有資金來償還通過融資方法取得的貸款，這樣公司就不能確保方式占比呈現(xiàn)縮小形式，這時公司只能依靠建設項目的預期收入來還融資方式借來的錢。房產這種投資項目相比其他來說經歷時間長，這種時間往往也是不確定的，多種不確定因素最終導致真情房產在資金融資方面遇到的麻煩遇到預知，由此可以確定，這家公司存在很大程度的融資風險。
4.成本控制風險：預測成本時，往往不能達到準確計算，這也是投資項目無法達到精確核實的原因之一。未來是不可預知的，就算能夠通過一些比例計算，風險預計，那也得到的是不穩(wěn)定預計，我們沒有辦法想到以后出現(xiàn)的所有情況，同樣，真情房產在建安費用中就有這些問題。公司開發(fā)每個項目產生的建安費用同時需要追加投資，這其中除去無法預算固定資金需求量外，人工費用也是很大的開銷。但是根據(jù)我國關于人口紅利來看，這項優(yōu)勢已經逐年下降，勞動者工作不在只拿很少的工資，所以人工費用就會產生預測錯誤。同時，工程建設中材料使用的實際情況要比預測的多，材料費用的增加最終使得建安費的增長。
5.管理風險：
管理就宏觀方面來講是多層次的，公司上上下下不能脫離管理，但是管理制度如果不好就反過來影響公司未來發(fā)展。而真情房產是一個沒有專門從事管理職位員工的公司，這一點對企業(yè)中許多工程來說，十分不利。一個房地產公司的項目，就是把房屋變?yōu)橹黧w，這樣一來，就出現(xiàn)了這樣的問題，房屋出租和銷售的管理問題。
6.存貨風險：
真情房產在2016年后期一共儲存了83.71億元的貨資，在總共投入的資產中占了69.26%，其中已經完成工程開發(fā)產品為2.02億，為建成工程有81.63億。公司在2015年主動購買地皮準備項目儲備，2016年儲備項目建設進程順利且投入的資金越來越大，公司建成工程，如大寺心家園房區(qū)、天房海河碗房區(qū)，雖然已經開盤，但是還沒有進行結轉。現(xiàn)如今，真情房產還儲存著大量貨存。公司各工程都沒有專門設置管理項目的單位，房屋沒有合理的出租和銷售支配，只能預測房子再銷售中獲得利潤大小，這種情況下，公司沒有辦法確認項目帶給自身的具體利益，在不能保證其銷售率的情況下，也就無法準確定位其銷售收入。廣東真情房地產開發(fā)有限公司的地產項目上都投入了大量資金，一旦發(fā)生房子與銷售脫節(jié)的狀況，勢必造成房地產商品積壓和資金積壓，加之公司的租賃業(yè)務又相對較少，銷售的不穩(wěn)定將直接導致公司的營業(yè)利潤。
四、對實踐單位改進的意見和建議
針對以上風險，筆者對實踐單位的意見如下所示：
1.風險轉移：風險控制的一種手段表現(xiàn)形式是風險轉移，在經營實踐中有些投資活動對投資風險無法進行有效防范，投資者可以采用風險轉移的方法保護自己。風險的發(fā)生概率不會成為主要的關注點，所以對風險的發(fā)生概率進行降低不是風險轉移方法的目的，也不會去限制不利后果的發(fā)生，這種方法的宗旨是，在投資風險事故發(fā)生時，損失被分解，把其中的一部分轉移到項目以外的第三方。
廣東真情房地產開發(fā)有限公司可以找自己的母公司做強大的后方支持，讓母公司為項目做風險擔保，項目一旦發(fā)生風險事故無法償還金融機構的貸款資金時，廣東真情房地產開發(fā)有限公司可不必將抵押的地塊真正交付出去，而是找母公司借款償還融資貸款，同時和母公司簽訂借款協(xié)議，約定公司在有能力償還母公司的借款時要及時還款，必要時可計算利息。在以后的投資項目上，最大限度減少抵押方式獲得的融資貸款，盡量尋找母公司出面解決融資問題。
2.完善財務系：廣東真情房地產開發(fā)有限公司資金的管理模式為與母公司的資金對接，公司所有的資金都歸母公司統(tǒng)一調配，廣東真情房地產開發(fā)有限公司必須自行解決其資金問題。因此，廣東真情房地產開發(fā)有限公司需建立完善的財務系統(tǒng)以保證公司的財務運作得以順利進行。
如果
廣東真情房地產開發(fā)有限公司的項目發(fā)生風險事故，廣東真情房地產開發(fā)有限公司可用自留資金解決一部分風險損失，如果損失過大，超過公司可承擔的范圍，公司可向母公司提出申請，進行求助。但與此同時，廣東真情房地產開發(fā)有限公司應建立財務預警系統(tǒng)。
3.做好成本預算：根據(jù)
廣東真情房地產開發(fā)有限公司項目的成本預算投入資金與實際投入資金的比較，在對任務書進行設計時，合理制定造價的限制額度，并與設計費相聯(lián)系，用此方法牽制
廣東真情房地產開發(fā)有限公司的成本預算。
“老三樣”縮水最多
今年二季度以來,復蘇軌道中的中國經濟遭遇了一系列不確定性因素:A股市場頻頻上演大跳水,外受歐洲債務危機的拖累,內受中國房地產調控政策夾擊的資本市場開始勁吹寒風,通貨膨脹的氣息愈加濃烈,國民財富處在面臨大量蒸發(fā)的關口。
本次調查中,有近8成的網民感受到財富縮水的壓力。在參加調查的網民中,有3成資產是在50萬元以上,另有3成資產在10萬～50萬之間,其余4成資產在10萬以下。
調查發(fā)現(xiàn),逾5成網民的財富構成以銀行存款或房產為主,其中又以銀行存款為多數(shù)。可喜的發(fā)現(xiàn)是,國人財富構成的多元化趨勢漸趨明朗,金融債券、閑置資金和收藏品等作為主要的財富形式也開始越來越為國人所接納,在本次調查中,這一比例幾近5成,而在5年前的同題調查中,這一比例還不到3成。
亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經濟學家莊健認為,在目前經濟形勢尚不明朗的當下,財富構成的多樣化可以有效分散財富風險,將資產縮水的概率降到最低。
盡管這一變化趨勢難擋,但網民優(yōu)先選用的投資工具中,儲蓄、股票、房產等“老三樣”理財方式仍然為主流,占據(jù)近8成比例。與此相應,逾8成網民承認,“老三樣”資產的縮水幅度最大。
莊健指出,這其中,利率跑不過CPI,會導致儲蓄縮水,房價跌了,家庭的凈資產下降,這是一種財產縮水。更大量的縮水在于手中持有的基金、股票、理財產品凈值縮水,形同于被攔腰一刀。
通脹預期被視為罪魁禍首
在導致財富縮水的諸種客觀原因中,網友將通貨膨脹視為罪魁禍首,國民對于通脹預期的憂慮漸漲。
國家統(tǒng)計局15日的數(shù)據(jù)表明,6月份CPI同比上漲2.9%。但我國目前一年期存款利率為2.25%,這意味著我國銀行儲蓄的利息已經不足以讓儲戶對沖CPI上漲幅度,儲戶存入銀行的資金,實際上在遭受著貶值的損失。
莊健指出,在負利率時期,儲戶再將錢存進銀行,已經不再是一種保值手段。負利率時代將引領中國進入理財多元化,銀行里的十多萬億存款將解放到資本市場或者其他領域。但事實是,所謂的負利率及其連鎖反應,目前仍然是經濟學者紙上的公式,并沒有動搖工薪階層的儲蓄習慣。
調查中,“市場泡沫帶來的投資成本上升”緊隨通貨膨脹,成為網民們詬病導致財富縮水的第二大原因。
莊健分析,2009年貨幣政策寬松,資產市場結構性通脹風險一直凸顯,被推高的資本市場價格既拉動了投資成本,也帶動了通貨膨脹預期。而2010年貨幣政策收緊、股市、樓市等資產價格都在下滑,這也是許多國民投資馬失前蹄的原因。
此外,也有相當比例的網民選擇“國家政策性風險”和“稅負太重”,可見,國家政策對于宏觀經濟面的干預將會更為直接地傳導為普通國民的具體感受。
調查中,多數(shù)網民承認財富縮水的主觀原因在于自己沒能打理好自己的錢袋子。其中,“過于保守的理財方式”被認為是主要的原因,其次是“欠缺理財能力”、“對風險估計不足”、“投資失敗”等。
近八成網民對通脹“不作為”
一邊是悄然流失的銀行存款,一邊是動蕩的投資市場,面對通脹預期和諸種外界不穩(wěn)定因素,采取措施應對通脹壓力、進而做好財富保值、增值的準備無疑成為當務之急。
而出乎預料的是,在“你不理財、財不理你”已深入人心的當下,有近8成的網民對通脹預期選擇了“不作為”的應對態(tài)度。已采取行動防通脹的網民只占到22.2%。
分立方法與涉稅處理
企業(yè)分立可以實現(xiàn)財產和所得在兩個或多個納稅主體之間進行分割，一方面可以發(fā)揮專業(yè)分工優(yōu)勢，促進企業(yè)生產經營能力的提高，另一方面可以有效開展稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負。
國稅發(fā)[2000]119號《關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)分立應按下列方法進行所得稅處理：
（1）企業(yè)分立，在通常情況下，被分立企業(yè)應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，并按規(guī)定計算被分立資產的財產轉讓所得或損失，依法繳納企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。
（2）分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權以外的非股權支付額，不高于所支付的股權票面價值（或支付的股本的賬面價值）20%的，經稅務機關審核確認，企業(yè)分立當事各方可選擇按下列規(guī)定進行分立業(yè)務的所得稅處理：
第一，被分立企業(yè)不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算繳納企業(yè)所得稅；
第二，被分立企業(yè)已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業(yè)承繼。被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額，可按分離資產占全部資產的比例進行分配，由接受分離資產的分立企業(yè)繼續(xù)彌補；
第三，分立企業(yè)接受被分立企業(yè)全部資產和負債的成本，須以被分立企業(yè)原賬面凈值為基礎確定，不得按評估確認的價值進行調整。
（3）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權（以下簡稱新股），如需要部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權（以下簡稱舊股），新股的成本應以放棄的舊股的成本為基礎確定。如不需放棄，則其取得的新股的成本可以從以下兩種方法中選擇：直接將新股總投資成本確定為零；或者，以被分立企業(yè)分離出去的凈資產占被分立企業(yè)全部凈資產的比例先調整減低原持有的舊股的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到新股上。
實踐案例分析
1.分立節(jié)減土地增值稅
興華房地產商開發(fā)普通住宅10000平方米，其銷售價格面臨兩種選擇：
（1）若以每平方米1400元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值稅，則凈收入=1400-1166.96=233.04（萬元）。
（2）若以每平方米1500元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率=（1500-1167.5）÷1167.5=28.48%＞20%，應納土地增值稅=（1500-1167.5）×30%=99.75（萬元），則扣除土地增值稅后的凈收入=1500-1167.5-99.75=232.75（萬元）。
比較兩種定價，顯然可知，雖然以較低的價格1400元出售，但可以規(guī)避土地增值稅，反而比1500元的定價多獲利2900元。
上述分析只是利用土地增值稅的免稅政策進行的籌劃，如果通過企業(yè)分立活動并采用轉讓定價策略，則可以出現(xiàn)更大的籌劃空間。具體操作如下：興華房地產商將銷售部門分立出來，成立一個房產銷售公司，興華公司將房產以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由房產銷售公司再以1500萬元的價格賣出。當興華公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%，則可以享受免納土地增值稅的待遇。當房產銷售公司以1500萬元售出時，扣除應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元），從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.5萬元。
2.非應稅勞務與銷售貨物的分立籌劃
奧立電梯生產公司，主要生產銷售電梯并負責安裝及維修保養(yǎng)。2003年取得含稅收入3510萬元，其中安裝費約占總收入的30%，保養(yǎng)費、維修費約占收入總額的10%，假設本年度進項稅額為240萬元。《中華人民共和國增值稅暫行條例》實施細則規(guī)定：混合銷售行為和兼營的非應稅勞務應當征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應稅勞務的銷售額的合計，貨物或者應稅勞務與非應稅勞務的銷售額的合計。奧立電梯公司既生產銷售電梯又負責安裝及維修保養(yǎng)的行為是典型的混合銷售行為。故按照稅法規(guī)定，2003年度應納稅額如下：
應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510÷（1+17%）×17%-240=270（萬元）
如果奧立電梯公司投資設立一個獨立核算的安裝公司，奧立電梯公司只負責生產銷售電梯，而安裝公司專門負責電梯的安裝、保養(yǎng)和維修，那么奧立電梯公司和安裝公司分別就銷售電梯收入、安裝維修收入開具普通發(fā)票，對購貨方而言作為固定資產或在建工程入賬，均不存在進項額抵扣問題，即不對購買方構成稅收影響。而奧立電梯公司設立電梯安裝公司后，涉稅處理會發(fā)生變化。國稅函[1998]390號文件規(guī)定，電梯屬于增值稅應稅貨物的范圍，但安裝運行之后，則與建筑物一道形成不動產。因此，對企業(yè)銷售電梯（自產或購進）并負責安裝及保養(yǎng)、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產銷售，只從事電梯保養(yǎng)和維修的專業(yè)公司對安裝運行后的電梯進行的保養(yǎng)、維修取得的收入征收營業(yè)稅。
奧立電梯公司應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（萬元）
安裝公司應納稅額=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（萬元）
分立出安裝公司后可以節(jié)省稅收=270-66-49.14=154.86（萬元）
上述分立籌劃技術一般適用于電梯、機電設備等大型設備生產企業(yè)，對于這類企業(yè)，還可根據(jù)需要再分立出獨立核算的運輸公司或物流公司，因為對既銷售貨物又負責貨物運輸?shù)幕旌箱N售行為也要按照收取的全部價款計繳增值稅。
應關注問題
分立籌劃技術在實際操作中要注意以下問題：
1.要進行成本收益衡量。設立安裝公司所增加的分立成本或稅收籌劃費用應小于節(jié)稅收益。
2.注意定價的合理性。由于涉及貨物銷售價格與勞務價格的剝離，不要為了節(jié)稅而故意抬高勞務價格，因為生產銷售企業(yè)與提供勞務企業(yè)存在關聯(lián)方關系，如果定價不合理，稅務機關有權調整貨物及勞務定價。
兩年來。不斷學習，基建房產科科長這個工作崗位上。不斷進步，不斷提升自身的素質與才能。由一名普通的職工成長為一名中層管理班干部，尤其是后勤人事改革中的換位思考”使我看到上級領導在科實行的一系列有效舉措，如維修組實行競聘上崗、取消組長的做法提高了員工工作的積極性，減少了環(huán)節(jié)、提高了工作效率；令我深切體會到上級領導在工作中所做、所為、所思、所想之周到細致。此我向學校的領導以及全體同事表示最衷心的感謝，有你協(xié)助才能使我工作中更加得心應手，也因為有你幫助，才能令我基建房產科的工作更上一個臺階。現(xiàn)向各位領導同事們做如下匯報：
一、思想方面：重視理論學習，堅定政治信念，積極參加學校組織的各項活動，能夠針對自身工作特點，學習有關文件報告和輔導材料，通過深刻領會其精神實質，用以指導自己的工作。今年在全國范圍開展了“八榮八恥”教育，作為一名黨員，在學習過程中認真按照支部的要求深入學習其內容，掌握其精髓，把理論知識踐行到實際工作之中。
二、工作方面：加強管理，優(yōu)質、高效的完成工作任務，作為一名中層管理班干部，對下屬充分做到“察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長”，充分發(fā)揮他們的主觀能動性及工作積極性。提高科室的整體素質，樹立起開拓創(chuàng)新、務實高效的部門新形象。我充分認識到自己既是一個管理者，更是一個執(zhí)行者。要想帶好一個科室，首先要以身作則，這樣才能保證在人員偏緊的情況下，大家都能夠主動承擔工作。在過去的一年里我科室齊心協(xié)力、萬眾一心圓滿完成了學校交給的各項任務：
基建方面：在上級領導的領導和支持下，1#教學樓工程圓滿通過了竣工驗收，南校區(qū)綠化、鋪裝附加工程，教學實驗樓改造工程，南北家屬院粉刷工程，南北校區(qū)公寓維修改造工程等主要改造12項如期竣工。在基建管理工作中我們堅持分秒必爭，確保工程進度；堅持精益求精，確保質量優(yōu)良；堅持規(guī)范管理，確保陽光作業(yè)。以優(yōu)質、高效、低成本建設為目標，加強和完善各項管理，規(guī)范建設投資行為，緊緊抓住工程建設中最容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，全面推行工程招投標，防止了工程腐敗，節(jié)約了投資成本。
房產管理：對管理費的收取作了明確規(guī)定，進行了發(fā)文，并于4月1日進行實施，按時收繳水、電、及采暖費，對我校職工房產證進行了發(fā)放。
三、存在不足：一是理論學習不夠，雖有一定的進步，但在深度和廣度上還需繼續(xù)下功夫。二是工作中不夠大膽，創(chuàng)新理論不強。
為了把明年工作做的更出色，制定工作學習目標，加強個人修養(yǎng)理論學習，以此提高工作水平，并適應新形勢下本職工作的要求，揚長避短，以飽滿的精神狀態(tài)來迎接新的挑戰(zhàn)。取長補短，向其他同志相互交流好的工作經驗，爭取明年的工作更上一個新臺階。
上海的王先生是一個房產投資者，在過去的幾年里，他陸續(xù)在北京、廣州購置了物業(yè)，考慮到近期股市比較紅火，于是想把資金抽出來在股市內尋找機會，這涉及到一個現(xiàn)實問題，換句話說賣出一套房子究竟需要多少“成本”呢?隨著國家對房地產市場調控的深入，稅收作為調控步驟中重要的一環(huán)，原本沒有執(zhí)行的稅收政策陸續(xù)得到恢復，其產生的直接影響就是增加了房產交易成本。其中房產營業(yè)稅、個人住房轉讓所得個人所得稅(下文中簡稱二手房個稅)等稅種，對二手房交易的成本影響更大。
那么，隨著各個稅種的恢復征收，二手房交易中到底有多少稅費呢?通過調查發(fā)現(xiàn)，京、滬、穗三地的二手房交易過程中，主要的稅費包括房產營業(yè)稅、二手房個稅、土地增值稅、印花稅、手續(xù)費、中介傭金等，但是各地收取的標準有所不同，故在此有必要對京、滬、穗三地的二手房交易成本做一次全面摸底，讓異地投資的人做到心里有數(shù)。
北京：嚴征土地增值稅
與上海、廣州有所不同的是，北京市在二手房交易過程中，需繳納土地增值稅。
據(jù)了解，北京市政府針對二手房轉讓征收土地增值稅從2006年12月1日起執(zhí)行，距今已將近3個月。土地增值稅的征收對象為非普通住宅，也就是所謂的“豪宅”。北京市規(guī)定，凡滿足以下三個條件的為普通住宅，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。但如果屬于法定繼承房產的，轉讓給繼承人不征收土地增值稅。除了“豪宅”轉讓需要繳納土地增值稅之外，商鋪、寫字樓等非二手房轉讓，也需繳納土地增值稅(計算方法見表)。
在所有交易稅費中，北京的中介傭金處于上海與廣州之間，目前收取標準為成交價的2.5％。據(jù)北京市中原地產三級市場研究部靳瑞欣介紹，中介傭金如何分擔，買賣雙方可以協(xié)商，而在一般情況下，買賣雙方可各付一半。
其他稅費還包括二手房個人所得稅、房產營業(yè)稅以及土地出讓金。二手房個稅的征收對象為購置之后居住不滿5年的物業(yè)，其征收稅率為20％，而如果不能提供完整、準確的相關憑證，不能正確計算應納稅額的，可以采取核定征稅，核定征收率暫按1％執(zhí)行。
房產營業(yè)稅也是針對出售所購五年內的住宅。對于出售購買不滿5年的情形，不管是普通住宅或非普通住宅，均需繳納營業(yè)稅，在實際操作過程中，加上城建稅、教育費附加之后，征收額度為總房價的5.5％。對于非普通住宅，滿5年之后出售仍需繳納營業(yè)稅，稅率為差額(銷售價格一原購房價格)的5.5％。
此外，如果以市場價出售經濟適用房(居住滿5年之后)，還需要繳納土地出讓金，其額度為總房價的10％。不過這種情形比較少見，因為經濟適用房僅銷售給特定的對象。
上海：中介傭金最少
相對來說，上海的中介傭金水平較低，總額為總房價的2％，而且上海對買賣雙方支付的額度做出了明確的規(guī)定，即買賣雙方各承擔1％。
營業(yè)稅的征收額度有一點點區(qū)別，僅營業(yè)稅的稅率與其他地區(qū)相同，同為5％，但營業(yè)稅附加為營業(yè)稅的11％，因此實際征收稅率則為(100％＋11％)×5％＝5.55％。這與北京廣州相比，要高0.05個百分點。
上海方面也征收土地增值稅，據(jù)上海住商不動產有關人士介紹，土地增值稅的征收對象為非住宅用房以及花園式住宅，而對于居住用房，不管是普通住宅還是非普通住宅，均未開征。據(jù)了解，所謂非居住用房是商鋪、寫字樓、廠房等。對于花園式住宅，符合條件的也可免征，即居住超過5年。
此外，二手房個稅在上海征收的額度也有所區(qū)別。如果能夠提供準確、完整的相關憑證，其征收額度與北京、廣州兩地沒有區(qū)別，均為轉讓所得的20％。但是對于不能提供準確、完整的相關憑證，不能正確計算應納稅額的，在核定征收稅率時，需根據(jù)不同的情形區(qū)別對待，普通住宅以1％的稅率繳納，非普通住宅為2％。在此需要特殊說明的是，對于花園式住宅，轉讓核定個稅時，必須提供完整的資料，并嚴格按照20％的稅率征收。
上海的普通住宅標準與北京和廣州也有所區(qū)別，主要區(qū)別在于上海有具體的價格標準要求。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環(huán)線以內的低于17500元/平方米，內環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。其余則為非普通住房。
廣州：住宅轉讓不征土地增值稅
廣州的中介傭金收取標準最高，據(jù)廣州順馳置業(yè)市場部工作人員方劍波介紹，廣州中介傭金收取標準為總房價的5％，其中賣家承擔40％，即總房價的2％。這比北京、上海賣家所承擔的傭金負擔要重。營業(yè)稅、二手房個稅等征收額度與上海有所區(qū)別，但與北京相同。與北京相比，廣州的非普通住宅面積標準有所不同，為144平方米。
此外，區(qū)別比較大的有兩個地方。其一是土地增值稅方面，北京、上海的土地增值稅對象有非普通住宅、花園式住宅，這與住宅還多少有些關聯(lián)，廣州雖然也征收土地增值稅，但其征收對象卻是非居住用房，與住宅毫無關系。其二就是手續(xù)費，繳納額度為3元×建筑面積(買賣雙方各承擔一半)，而不是5元標準，比上海、北京要低一些。
印花稅、營業(yè)稅等征收標準與北京相同，在此不再贅述。(見表)
案例：賣房需繳納多少稅費
為了能夠對各地稅費有更為直觀的了解，在此結合實例來進行說明。假定前文中的王先生在2003年2月購入一套面積為100平方米的住宅，總價為100萬元，轉讓價為150萬元，下面分別計算在京、滬、穗三地需繳納的稅費而形成的成本各是多少?
有讀者會提出疑問，三地的房價各不相同，所以不能籠統(tǒng)的用一個案例來進行計算，現(xiàn)實情況的確如此。但為了能夠更為簡潔地說明問題，故在此特地忽略了各地的房價差距。還有就是在計算中對于二手房個稅稅率的確定，考慮到目前各地在納稅時大多采用核定征稅的方式，同時為了簡化計算過程，在這里也采用這種方式。
北京：中介傭金為雙方各付一半，因此傭金為：150萬元×2.5％/2＝18750元。
印花稅：150萬元×0.05％＝750元。
房產營業(yè)稅：由于轉讓時間距離購買時間不足5年，所以需要繳納房產營
業(yè)稅。該住宅面積僅100平方米，為普通住宅，故計算房產營業(yè)稅為：150萬元×5.5％＝82500元。
土地增值稅：該住宅為普通住宅，故不需繳納該稅種。
二手房個稅：據(jù)北京的業(yè)內人士介紹，目前二手房個稅一般按照總房價的1％來計算，同時考慮到無法準確計算出合理費用的總和，故在此也采用該辦法，因此二手房個稅應為：150萬元×1％＝15000元。
土地出讓金：該房屋不需繳納土地出讓金。
手續(xù)費：5×100/2＝250元。
稅費總和為：傭金＋印花稅＋房產營業(yè)稅＋二手房個稅＋手續(xù)費=18750＋750＋82500＋15000＋250＝117250元。
由此可見，王先生通過轉讓這套二手房獲得了50萬元的投資所得，但是需要支付117250元的稅費。
上海：與北京相比，其中相同的部分有印花稅、二手房個稅、手續(xù)費三項，因此不做重復計算。下面計算中介傭金、房產營業(yè)稅等。
中介傭金：需向房產中介支付總房價1％的傭金，為：1 50萬元×1％＝15000元。
房產營業(yè)稅：上海房產營業(yè)稅及附加稅率為5.55％，故征收稅額為：150萬元×5.55％＝83250元。
稅費總和為：傭金＋印花稅＋房產營業(yè)稅＋二手房個稅＋手續(xù)費＝15000＋750＋83250＋15000＋250＝114250元，比北京稍低。
廣州：與北京相比，其中印花稅、二手房個稅、營業(yè)稅三項相同。
中介傭金：需支付總房價的2％作為中介傭金，即：150萬元×2％＝30000元。
手續(xù)費：收取標準為3元／平方米，因此其具體收總額用為：3×100/2=150元。
稅費總和為：傭金＋印花稅＋房產營業(yè)稅＋二手房個稅＋手續(xù)費＝30000＋750＋82500＋15000＋150＝128400元。
很多人眼看別人在股票市場、基金市場上賺錢容易，一頭栽入，結果還沒開始賺錢，股市就單邊向下了。要防止這樣一下子買高其實并不難，在震蕩的行情中，投資者也可以處變不驚。基金定投就可以大大降低高位買入的風險。
基金定投減風險
基金定投就是投資者定期(通常是每個月)投入固定金額(委托銀行劃賬)購買指定開放式基金的投資方式。它最大優(yōu)點在于平攤了投資成本。
我們來做一個簡單的計算，假設每月投入1000元進行基金定投，第一個月買入價是1.2元，第二個月是1.18元，第三個月是1.2元，第四個月為1.21元，第五個月為1.22元，那么對于投資者而言，他每個月所買的份數(shù)就會不同，5個月的投資成本應該由總投入金額除以總份數(shù)。簡單的加減乘除后，我們得到其投資成本為1.202元，介于最低價1.18元與最高價1.22元之間，完全可以避免在最高價買入基金的風險。在市場波動的時候，這種投資方式正好滿足人們求穩(wěn)的心態(tài)。
當然，從以上的計算中我們不難發(fā)現(xiàn)，對于單邊向上行情，定投并沒有優(yōu)勢。因為其實際買入的成本由各個月份平攤而得，勢必不可能為最低價，在一定程度上反而提高了成本。而在單邊向下的行情中，即使成本得到了平攤，但基金的凈值在不斷下降，損失還是存在的，只不過比一下子在高點買入強一些。所以，在震蕩反復的行情中，基金定投的成本優(yōu)勢能夠更加明顯地展露出來。
投資者應該視基金定投為一種長期的投資方式。長期投資的時間所帶來的復利效果，就可以一定程度上分散股市多空、基金凈值起伏的短期風險。此外，長期持有也可以減少投資的各種手續(xù)費，比如現(xiàn)在有不少基金公司的定投品種，就采用后端收費的方式，持有超過一定期限，贖回費可以減免。
那么究竟哪種基金更適合于定投呢?如果是買入單只基金，從求穩(wěn)的角度出發(fā)可以考慮投資波動較小的基金。如果基金波動幅度偏大，投資者很可能在高位買入，風險較高。但基金定投的情況就不同了，波動越大的基金反而越適合定投。因為凈值收益較大的波動反而讓定投更具有穩(wěn)定性，也更具有潛力。
基金定投可以考慮股票型基金和積極配置型基金，這類隨股市潮起潮落的基金比較有活力。另外，指數(shù)基金也可以作為投資者定投的一種選擇，不過一些ETF基金不能通過銀行進行定投，對于資金量有限的普通投資者，這一類基金可以在二級市場上像股票一樣定期買入，和定投的效果是一樣的。
新型定投頻現(xiàn)
銀行平臺給消費者提供了方便，基金定投只需在銀行開戶申購，并在扣款日保障有充足的余額即可。而且，各家銀行為了滿足消費者的需要，盡可能多的提供基金訊息、操作指南等等，時不時地銀行還會推出基金定投活動。
比如，浦發(fā)銀行的基金精品屋就對不少投資者有指導意義。基金定投可以做到成本分攤降低風險，同樣，投資者可以選擇多只基金分別定投，這樣風險就更低。而理財目標的不同往往使人們的投資方式、產品選擇有較大區(qū)別。不同的時間期限、期望收益，會產生不同的定投策略。
基金精品屋推出的理財計劃有三種，“快樂寶貝”教育基金定投理財計劃、“財富快車”房產首付基金定投理財計劃以及“無憂人生”養(yǎng)老基金定投理財計劃。根據(jù)假設的不同年齡、不同理財目標，設定了不同的定投數(shù)額，并且選擇相應的定投基金產品。
以“快樂寶貝”教育理財計劃為例，假設孩子年齡為7歲，留學教育金需要40萬元，投資年限10年。那么，在7％的預期回報率下，每月需要投入2311元；回報率若為10％，每月需要投入1953元；而如果回報率可以達到15％，每月就只需投入1453元了。浦發(fā)銀行為這樣的理財目標選擇了四只基金定投產品。分別是華夏紅利、博時精選、南方績優(yōu)和富國天合穩(wěn)健。其中華夏紅利為混和型基金，其余為股票型。
其實，投資者可以根據(jù)自己的實際情況算一筆賬。先定一個期限和目標，比如10年內要有50萬元或20年內擁有百萬資產等等，再根據(jù)市場過去的表現(xiàn)估計一下回報率，隨后反推得到每月需要投入的資金數(shù)額，再根據(jù)各只基金在牛市、熊市下的表現(xiàn)情況選擇適合理財目標的基金，同時做到平衡風險。
招商銀行則推出了智能定投服務，與其他銀行的定投平臺相比，“智能定投”的申購時間更加靈活。大多基金的申購都是按月來扣款，比如每月的18號為扣款日期，屆時銀行會自動劃款進行申購。不過，招行的扣款可以按日、按周、按月來進行。比如，投資者設定10天為一個扣款周期，那么，每過10天，銀行就會自動從賬號上扣款購買基金。這就使投資者更能根據(jù)需要把握申購頻率。另外，在基金停止扣款方面也有其靈活性。一般由投資者設定到期日，時間一到，扣款自動停止。另外還可以設定截至扣款次數(shù)，如10次、20次等，在達到這一成功扣款次數(shù)后系統(tǒng)自動停止扣款。第三種方法是設定最高申購金額，在達到投資者所設的成功申購金額后不再進行申購。
銀行紛紛優(yōu)惠促銷
隨著股市行情的低落，銀行為了增加基金申購量，也舉行了一系列的基金定投優(yōu)惠活動。對于長期投資者來說，能夠從一定程度上降低購買基金的成本。
網上申購優(yōu)惠已經不是什么新鮮事。浦發(fā)、廣發(fā)、興業(yè)、深發(fā)展銀行等等都對網銀申購基金的客戶，推出了一系列的優(yōu)惠措施，不同基金公司的基金產品給予不同的費率優(yōu)惠，或是贈送報刊、雜志等。
而工商銀行、上海銀行、交通銀行等近期正舉行多種定期定額投資基金的優(yōu)惠活動。
如工商銀行“2008傾心回饋”活動針對2008年法定交易日內申購的基金定投，均可享受申購費率八折優(yōu)惠。原申購費率(含分級費率)高于0.6％的，基金定投申購費率按8折優(yōu)惠(即實收申購費率=原申購費率×0.8)，但優(yōu)惠后費率不低于0.6％；原申購費率(含分級費率)低于0.6％的，則《按原費率執(zhí)行。
關鍵詞：房地產 開發(fā)企業(yè) 會計核算
在我國，會計的有效核算工作存在著很多的不足之處，能夠結合企業(yè)自身特點，加強房地產開發(fā)項目預期會計核算工作，在房地產開發(fā)項目中的起著積極的作用。
一、會計核算在房地產開發(fā)企業(yè)中的重要性
在房地產開發(fā)項目中，企業(yè)主要從事的業(yè)務有房地產開發(fā)和經營。在有效地分析土地的使用、房屋的構建和商品房銷售過程中，使企業(yè)效益最大化。市場逐漸擴大，房屋需求量不斷擴大，造成房地產企業(yè)之間競爭趨勢日益加劇，引發(fā)房地產開發(fā)項目的投資成本不斷增加，進而造成企業(yè)效益減少，科學的對房地產開發(fā)項目的投資預算和施工成本核算，可以在一定程度上降低投資成本，是企業(yè)得到更大的利潤。
二、房地產開發(fā)企業(yè)中會計核算的特殊性
開發(fā)房地產，其投資量大，時間長，風險偏高，主要呈現(xiàn)以下特點：站在生產經營角度而看，一是開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)復雜，此現(xiàn)象表現(xiàn)在會計核算上，成本的結轉期以開發(fā)項目的建沒周期為準；二是開發(fā)風險大，風險高，因此要求會計核算上做好謀劃是十分必要。
三、房地產開發(fā)企業(yè)中會計核算存在的問題
（一）在房地產企業(yè)中，房地產項目的成本和收入兩者不平衡
開發(fā)房地產項目，在投資成本和收入中往往存在不相符的會計問題。一般房地產開發(fā)項目建設時間比較長，在按時完成一項項目時最少要三四年的時間。在房地產建設期間，需要投入很大的投資，盡管房地產開發(fā)項目預售完畢，但是如果項目沒有建設完工，其預收款項也不能成為企業(yè)的收入，因此給會計工作帶來巨大困難。房地產開發(fā)項目本身的載體是整個建設工程，但在現(xiàn)實中是商品房銷售價格單位一般是以戶型和樓層為主，舉個例子說：開發(fā)工程建設高層的成本比低層建設成本高，然而售價確是低于低層樓層的要價。如果會計核算沒能考慮周全，就會造成工程成本與實際收入不匹配，也就不能反映出經營實際狀況。
（二）房地產企業(yè)中房地產項目對會計科目級別設置不一
房地產開發(fā)項目因其投資大，開發(fā)周期長，工作多而復雜，增加了會計核算的工作量提高了其工作難度，造成房地產企業(yè)中房地產項目對會計科目級別設置不一。房地產開發(fā)企業(yè)同時承擔土地和房屋的開發(fā)和基礎設施建設的任務。會計核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項目結算，同時需要按照項目進行的實際情況設置不同的科目。
（三）房地產企業(yè)會計核算工作對企業(yè)信息披露不足
中國證監(jiān)會在2001年公開發(fā)行證券，在公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注中明確指出，第八條中有明確規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并在其中說明了風險程度。從上述規(guī)定可以看出，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)所披露的信息并沒有對開發(fā)行業(yè)的風險和開發(fā)企業(yè)的質量保證金進行披露。
四、完善房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的措施
（一）增強對收入的確認
房地產開發(fā)企業(yè)同時符合下述所有條件時，才能對建筑物和土地使用權進行核算。首先房地產開發(fā)企業(yè)獲得的一定的項目收益和相關的租金收入；其次房地產企業(yè)應對其項目成本進行準確的估算；最后房地產開發(fā)企業(yè)的可以對建筑物和土地使用權分開估算和出售。房地產開發(fā)企業(yè)必須明確什么是投資性房地產，其中當母公司將房地產以經營的方式租賃給子公司時，此房產應定義為母公司的投資性房地產，然而企業(yè)向員工出租的宿舍，雖然收取租金但仍不屬于投資性房地產的范疇。
（二）優(yōu)化會計科目設置
房地產開發(fā)企業(yè)應優(yōu)化會計科目的設置，明細設置，并對其開發(fā)項目的成本進行核算時需嚴格遵循實際情況。房地產開發(fā)企業(yè)必須對以下科目按照會計法律進行明確設置：資產類（其中包括現(xiàn)金、銀行存款、短期資金、其他貨幣資金、應收票據(jù)、應收賬款和出售的房款等）， 成本類，負債類，所有者權益類，損益類。房地產開發(fā)企業(yè)對會計科目進行合理的設置不僅可以擁有會計核算工作過程中的所有的資料信息，保證會計核算工作的準確快速的進行，還可以發(fā)揮會計核算工作在房地產開發(fā)項目中的控制作用。
（三）完善對企業(yè)信息的披露
房地產開發(fā)企業(yè)首先應在財務報告附注中披露土地儲備量和成本構成信息。房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展走向很大程度上受土地儲備量和土地儲備的成本影響。因為在房地產開發(fā)中購置土地的成本占有很大比例，所以應完善企業(yè)對土地成本的構成信息，增加土地的儲備量。其次，在房地產企業(yè)開發(fā)經營過程中，應披露其經營活動中的現(xiàn)金流量信息。企業(yè)可以將每個開發(fā)項目劃分為一個基本單位，完善每個分項目的現(xiàn)金流量信息，進而增強現(xiàn)金流量信息的有用性。最后房地產開發(fā)企業(yè)應在會計核算信息中披露開發(fā)行業(yè)的風險度和質量保證金。
五、結束語
平衡房地產開發(fā)項目的成本與收入，優(yōu)化會計科目設置，完善企業(yè)會計核算信息的披露，提高會計核算工作的有效性，解決房地產項目核算工作中的問題，進而增加房地產開發(fā)項目的經濟效益。
參考文獻：
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[2]劉曙光.房地產開發(fā)項目中的會計核算探究[J].財經界.2012（4）
“候鳥族”也可置業(yè)
鐘先生是一家建筑設計公司高層管理人員，目前在上海工作，不過剛剛調到上海來不久。根據(jù)經驗，鐘先生知道在上海也不會待太久，因為他所在公司的總部在廣州，總公司經常會派高層管理人員到各分公司任職，但任職時間通常不會超過3年，然后調往另外一個城市去任職，而就他自己來說，已有過這樣的經歷，他剛剛從北京調回廣州，不到半年又調到了上海。
在一般人看來，此類“候鳥型”職場人士對自己的居住問題往往隨遇而安，吃住等問題會任由公司安排，自己不用操心。此前鐘先生也是如此，在北京工作期間，他的住處由公司統(tǒng)一安排，是一家酒店式公寓。當然，鐘先生如果選擇自己安排，公司給予相應的房租補貼，標準由公司制定。
在北京工作期間，一個老外的理財故事讓他受到了啟發(fā)。他告訴記者，這個老外是一家美國駐京機構的技術總監(jiān)，公司每月為他提供1400美元的住房補貼，這個有點理財頭腦的老外并沒有拿這筆錢在北京租一套很好的公寓住下，而是選擇置業(yè)，2004年夏天買的房，當老外2007年離開中國時，把這套房產拋了出去，在這段時間，這個老外通過這個小小的變通，賺了大概十幾萬美元。
“我們也完全可以這樣。”鐘先生說。于是他想在北京也買一套房，自住、投資“兩手抓”。他當時是這樣考慮的，如果在北京工作，房產就用來自住，而如果離開北京之后，房產就用于出租。不過有些遺憾的是，還沒等到他開始實施自己的置業(yè)計劃，總公司便決定讓他先回廣州而后派往了上海。
其實，隨著業(yè)務量的擴大，為了搶占更多的市場份額，很多知名企業(yè)往往采用“異地調動”這種方式來滿足企業(yè)發(fā)展與人才需求之間的矛盾，于是頻頻出現(xiàn)高層管理人員會經常被派往外地工作的情形。
對于這樣的人群，他們在外地工作期間，其實也可以像鐘先生一樣，考慮在所在的城市置業(yè)。而根據(jù)已有的案例來看，這部分人士置業(yè)最好選擇市中心的小戶型，因為這類物業(yè)不管是自住，還是出租都能做靈活安排。
采訪中，有業(yè)內人士表示，他們曾為一些在滬短暫任職的公司中層管理人員提供過服務，這類人群在徐家匯、靜安寺、人民廣場等核心區(qū)域購買了小面積物業(yè)，在上海工作期間，房產用于自住，而離開上海之后，便委托出租。
投資小戶型有“五巧”
專業(yè)人士表示，此類人士置業(yè)要結合本身的特點來綜合考慮，如是否有升值空間、是否滿足自己居住條件、是否容易轉手等條件，而是否靠近學校等因素則不是考慮的重點，因此，如何置業(yè)應該與一般的購房行為或者房產投資行為區(qū)別開來。那么，此類人群如何做到自用、投資兩便呢?業(yè)內人士總結有“五巧”。
一巧：首選租、售兩便房
專家表示，高薪“候鳥族”應該將出租、出售都很方便的物業(yè)作為投資首選。
上海知名樓市專家表示，對于高薪“候鳥族”而言，置業(yè)的主要目的可能并不僅僅全部是為了考慮解決居住問題，在很大程度上得兼顧投資需要，因此在選擇物業(yè)時，一定要把方便出租、出售這兩大因素作為首要考慮因素。
哪些物業(yè)在出租、出售方面靈活性更強?專家給出的建議是選擇小戶型產品，諸如酒店式公寓、老工房等。兩種產品各有優(yōu)缺點，相對來說，酒店式公寓在租賃市場上的受眾為中高端客戶，租金收入較高，但是投入大；而老工房品相一般，不過其受眾為普通白領階層，市場基礎更大。當然，不管選擇酒店式公寓，還是選擇老工房，一定要購買精裝修房，如果購買毛坯房的話，還要耗費精力裝修，對于此類人群來說實在是有些勉為其難。
二巧：升值潛力要考慮
選擇市中心還是選擇在工作地點附近置業(yè)?這樣綜合考慮。如果單純考慮自己居住，選擇在公司附近無疑是最佳的方案。但是如果考慮到投資出租，甚至物業(yè)未來的升值空間，則要認真考慮置業(yè)地點了。專家認為，應該將兩者綜合起來考慮。
很多情況下，魚和熊掌不可兼得。如果自住和投資之間的確存在沖突，比如有些公司距離市區(qū)較遠，再在市中心置業(yè)的話，交通成本肯定會過高。那么如何在兩者之間尋找到平衡點呢?專家認為先確定自己的交通時間成本預算并確定范圍，而后根據(jù)這個水平來選擇潛力最大的區(qū)域。舉例說明，如張先生在張江工業(yè)園區(qū)某高新公司就職，他完全沒有必要在徐家匯附近置業(yè)，因為花費在上下班上的時間太多，而在聯(lián)洋社區(qū)即可。
當然，物業(yè)的升值潛力在很大程度上由地段來決定，而地段價值的高低又跟市政投入有關，因此考察物業(yè)的地段價值，只要考察政府在這里曾經投入的多寡程度，比如是否建了地鐵、是否有設備完善的醫(yī)院、是否具有好的學校、商業(yè)氛圍是否濃厚等等，以及未來會不會還有后續(xù)投入。當然，若能在市中心核心區(qū)域置業(yè)是最佳的選擇，因為這里的升值潛力永遠也不可低估。
三巧：以租定貸最穩(wěn)妥
要投入多少資金進去?該借多少貸款?是不是應該把所有住房補貼都用足?這些實際的問題也是投資者需要提前考慮清楚的。專家分析認為，穩(wěn)妥一些的投資方式是“以租定貸”，而非用足住房補貼。
所謂“以租定貸”，即根據(jù)租金收入標準來確定貸款金額多少。也就是說，通過租金收入來倒推貸款金額和還款年限。這么做的好處是能實現(xiàn)以租養(yǎng)房的目的，即使日后離開，物業(yè)租金收入足以抵扣銀行按揭貸款，不用再另外投錢進去。舉例說明，如來滬工作的于先生準備購買一套總價為100萬元的酒店式公寓，目前月租金市場價為4000元，理財專家建議，根據(jù)這個數(shù)，字進行倒推，于先生可以選擇首付三成、25年期的按揭貸款，按照目前貸款利率水平(O.85折優(yōu)惠)，其每月還款額為4112.55元，與租金相差不多，日后于先生離開上海，該房屋對外出租時，靠每月的租金收入完全能應付銀行按揭。
假定于先生每月有5000元的住房補貼，如果他想用足住房補貼，即將每月的還款額定為5000元，在滬工作期間雖然不用另行補貼，但是一旦開始出租，因為租金收入不足抵扣按揭貸款，他每月還需另外投入資金，相對來說較為繁瑣。
四巧：打理房產也重要
對于高薪“候鳥族”來說，如何打理房產也是一個很重要而且無法避開的問題。
“我愛我家”華東區(qū)市場總監(jiān)于靜表示，對于人在外地的房產投資者來說，選擇自己放心的服務機構是一個比較省事的方式。據(jù)了解，隨著房產經紀行業(yè)的發(fā)展，整個行業(yè)不斷得到規(guī)范，而且服務模式也日趨豐富，目前在京滬穗等城市，有房產中介公司專門為異地投資者提供房屋出租管理服務，如代為出租、代為維修、代收租金等，投資者只需付出相應的管理費即可。
不過房產專家蔡為民建議，考慮到目前房產中介行業(yè)發(fā)展尚未健全，他建議投資者挑選那些信譽好的品牌中介公司作為合作伙伴，并一定要指定直營店。“因為加盟店出現(xiàn)問題之后，總部會隨即與之‘劃清界限’來逃避責任，但是直營店的責任是逃脫不了的。”他如是說。
五巧：安排租期需靈活
出租期限需要靈活安排。有一種情形是有些人士會重復往返兩個城市，為了不影響到自己居住，應選擇短租方式，據(jù)了解，短租方式一般為半年時間，時間到期雙方再行商談是否繼續(xù)維持租賃關系。對于可能會多次往返兩個城市問的高薪“候鳥族”，不妨也選擇這種短租模式，以便不影響自己居住。
而對于不會經常往來的兩座城市的投資者，選擇短租方式會增加中介服務費，因為每對外出租一次，就要多付一次傭金，徒增投資成本完全沒有必要。
投資風險要規(guī)避
任何投資都有風險，這種投資行為也不例外。蔡為民表示，投資者首先要規(guī)避的風險就是要防止被官司纏身。因為對于這類人群來說，如果他們要離開工作的城市，一旦在投資過程中被官司纏身，其時間成本相當高昂，也會讓人窮于應付。要防止被官司纏身，要做到的就是盡量不要買“問題房”，如被司法查封的房產，或是在沒有得到另外一方同意的前提下出售的共同財產等。
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而XXXX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從XX到XX年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
