時間：2023-05-23 15:49:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇綠化管理合同研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：公路項目;合同管理;合同審查;項目建設費用類型
引言
隨著貴州省高速公路建設全面步入新時代，項目投資建設時間緊、任務重，投資人在完成項目建設任務的情況下，需做好項目建設投資費用的管控。項目合同管理既是預防企業合同糾紛及風險防控的重要手段，又是對項目建設投資費用的合理管理，因此，合同管理應作為項目管控的重點之一。
1工程項目合同類型
按照合同類型劃分，工程合同分為施工合同、勘察設計合同、監理合同、檢測合同、咨詢合同、采購合同、技術服務合同等。該項劃分用于合同文本的簽訂工作。按照項目建設費用類型分為建筑安裝工程費、設備、器具購置費、辦公家具購置費、征地拆遷費、建設項目管理費、試驗研究費、建設項目前期工作費、專項評價（估）費、建設期貸款利息、新增費用、預備費等。（1）建設安裝工程費：此項費用包含施工合同。在簽訂施工合同時，應包含工程一切險及第三方責任險、單片梁橋梁荷載試驗檢測合同、橋梁預應力孔道壓漿及錨下預應力檢測合同。應注意，批復概算中如未單列既有道路維護與修復及跨鐵路干擾相關費用，應在簽訂施工合同時一并考慮，納入建筑安裝工程費，不再單列。（2）設備、工具、器具購置費：此項費用包含機電設備購置費及試營運期設備購置費，一般機電設備購置費應包含在機電施工合同中，不單列。（3）辦公及生活用家具購置費：此項費用含建設期及試運營期購置費用。（4）土地征用及拆遷補償費:此項費用包含征地拆遷協議、測繪合同、占補平衡、社保資金、耕地占用稅、森林植被恢復費、水土保持設施補償費、三電遷改合同、特殊征拆合同。其中，三電遷改合同包含10kV以下電力遷改合同、10kV以上電力遷改合同及通信光纜遷改合同；特殊拆遷協議指征拆協議中未列入征拆工作方案標準的費用，例如項目涉及壓覆礦、砂石料場的賠償合同。（5）建設項目管理費：①建設單位（業主）管理費、工程監理費、設計文件審查費、竣（交）工驗收試驗檢測費、ETC專項檢定費。②竣工工程檔案收集、立卷、編制歸檔技術服務合同、項目竣工審計合同列為建設單位（業主）管理費。③施工監理合同、中心試驗室合同、監控量測合同列入工程監理費。④勘察設計咨詢合同列入設計文件審查費。⑤交、竣工驗收檢測合同、機電工程試驗檢測合同、橋梁荷載、外觀評定及實體檢測合同、環境保護驗收檢測合同、水土保持驗收檢測合同類如竣（交）工驗收試驗檢測費。⑥ETC專項檢定費如已在機電施工合同中已列入，不再單列。（6）研究試驗費：包含科研項目技術合同等。（7）建設項目前期工作費：包含工程可行性研究技術咨詢合同、勘察設計合同、項目用地報批合同、林地可行性報告編制合同等。（8）專項評價（估）費：包含環境影響評估技術服務合同、水土保持評估技術服務合同、地震安全性評估技術服務合同、地質災害危險性評估技術服務合同、壓覆礦產資源評估技術服務合同、文物考古調查技術服務合同、用地預審報告編制技術服務合同等。建設期環境監測和水土保持監測項目單獨簽訂合同，則列為該項費用；如包括竣(交）工驗收時的環評、水保試驗檢測，則列入竣（交）工驗收檢試驗檢測費。（9）建設期貸款利息：包含銀行貸款合同等，按照建設期貸款年限及貸款分配額、貸款年利率測算應歸還的利息。（10）新增費用：包含既有道路維護與修復合同及跨鐵路工程服務合同等，具體以概算批復費用項為準。按照業主合同管理分為建安工程合同、征拆合同和其他合同，該項劃分用于合同中期結算費用管控。①建安工程合同即按各項專業工程劃分的施工合同，包含土建施工合同、路面施工合同、機電施工合同、交安施工合同、房建施工合同和綠化施工合同。②征拆合同包含征地拆遷協議、測繪合同、占補平衡、社保資金、耕地占用稅、森林植被恢復費、水土保持設施補償費、三電遷改合同及特殊征拆合同。③其他合同除建安合同、征拆合同以外的其他合同，包含前期項目合同、勘察設計合同、監理合同、交（竣）工試驗檢測合同等。
2合同審查工作要素
（1）合同形式：合同單位的確定需經過招標、邀標、競爭性談判或其他方式確定合同實施單位。（2）合同內容：合同內容包括但不限于合同編號、合同類型、合同當事人的名稱或姓名、住所、標的、數量、質量、價款或報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的方法。（3）合同資料：合同評審表、合同文本、中標文件、競爭性談判文件及其他合同資料組成附件。（4）合同審查分類：按照業主合同審批管理分為建安工程合同、征拆合同和其他合同。文本類型分為格式合同和非格式合同，格式合同一般是指行業或企業統一規定的示范文本；非格式合同一般指無示范文本的合同，此類合同需根據行業標準及項目實際情況起草，合同審查人員依據合同文本的審核要素及共性問題，通過各項目常用合同總結歸納，形成部分非格式合同的定價原則及非格式合同參考文本。（5）合同形式審查要點：形式審查主要依據公司內部的規章制度及流程規定，如工程合同管理辦法、招投標管理辦法、采購管理辦法等，通過形式審查，保證合同簽訂流程合法合規、資料手續完善、合同文本符合要求。主要審查內容包含量價原則、服務范圍、合同價款支付方式及違約責任。核實審查合同審批表的內容是否規范準確；合同的形式是否合規，是否具備招投標條件或競爭性談判條件；合同簽約主體非法定代表人時，授權委托手續是否齊全；報審資料附件是否齊全；格式合同核實審查合同是否與范本內容一致；非格式文本起草格式是否規范、合同內容是否清晰明確；合同取費依據是否符合國家標準或行業標準。
3信息化合同管理
合同的履約情況應結合信息化系統管理，以項目為單位建立完整的項目建設管理費用合同體系。形成合同文本信息化管理系統，包含合同登記、中期結算及末次結算、合同執行情況功能，按照合同約定比例支付合同金額；暫定總價合同由業主按照合同約定方式進行中期結算，末次結算時，累計支付金額不超過合同總價金額。同時，建立完整的項目建設費用概算執行情況控制，將已簽訂的項目建設合同錄入系統，根據合同約定比例辦理中期結算，包含本期支付金額、累計支付、累計支付比例，系統生成對應概算的項目建設費用分析比較表，通過系統對項目建設費用分類匯總形成系統的項目建設概算費用控制體系，并對合同信息登記不全、項目建設費用超概算原因作預警提示及情況分析。
4結語
為進一步規范政府性投資項目管理，加強日常監管，確保投資效益，促進政府性投資項目管理工作制度化、規范化，現將有關事項通知如下：
一、規范建設主體
市城建局是政府性投資城市基礎設施、園林綠化及其他公益性項目工程（以下簡稱工程）的建設、管理主體，局屬有關具有法人資格的科處按照工作職責分工，由局確定責任科處并以責任科處名義對外招標公告及文件，依法確定勘察、設計、施工、監理單位并簽訂有關合同。
二、工程發包
工程招標公告及文件由責任科處起草，局分管領導召集招標辦、定額站、法規科會商，報局長審批同意后，按有關規定進入招投標程序，依法確定勘察、設計、施工、監理單位。勘察、設計、施工、監理單位如需分包的由責任科處提出，并按上述程序報批。
三、合同簽訂
工程勘察、設計、施工、監理合同由責任科處會同相關科處依據工程招標文件、投標文件、中標通知書等相關材料和有關規定擬定合同草案,并將合同草案和《市城鄉建設局對外訂立合同提報單》一并報法規科審查，局分管領導審核后，提交局長辦公會集體研究，局長簽批后，由法規科將局長簽批意見的《市城鄉建設局對外訂立合同提報單》和合同草案存檔，并將合同草案的書面文本和電子版文本發送給責任科處，以責任科處名義與工程勘察、設計、施工、監理單位簽訂合同。
勘察、設計、施工、監理單位如確需將工程分包的由責任科處提出，按上述程序一并報批。合同總價款不得突破市政府批準的工程預算控制價。合同訂立后應在3日內將合同副本送局法規科備案，需報送市審計局等部門及局內部科處的，按有關規定執行。
四、合同履行及工程管理
（一）責任科處負責合同履行和工程管理工作。
（二）工程簽證。
1.按照合同約定及審查后圖紙、施工方案正常施工的技術簽證，按規定執行。責任科處要確定兩名人員在施工現場共同簽字，簽證單必須留存原始記錄。
2.確需變更設計圖紙或因地質情況不明需改變原施工方案的，由施工單位提出申請，責任科處與原設計單位、監理單位審查后報局分管領導審核，局長批準后，責任科處會同設計單位向施工單位出具變更手續，并指派專人（不少于2人）予以簽證。
3.工程施工過程中因特殊情況，不能按照正常程序報批的，由責任科處負責人及駐工地代表立即組織進行搶修性施工，同時將情況、理由及搶修措施電話報分管領導，經局長批準后，指派專人予以簽證。搶修結束后，按第2條辦理變更手續。
上述2、3條情況，需報審計等部門確認的，由責任科處負責與審計等部門聯系。
（三）若因規劃調整或重大設計變更等因素確需增加預算的，必須經局長同意后上報市政府批準。
五、工程結算及價款支付
（一）工程結算。由責任科處將決算相關資料提報給定額站，定額站預審后經分管領導、局長批準，報市審計局審計定案。
（二）價款支付。由責任科處按照合同約定提出支付計劃，報分管領導審核，局長批準后，局統一向市政府提出撥款申請，撥款到賬后由局財審科負責與勘察、設計、施工、監理單位結算。
六、建立責任追究制度
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣
舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象
產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難
已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發揮
實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區管理與物業管理存在矛盾
社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強物業管理的立法工作
當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃
針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分
房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
其六、加強實施物業管理的正面宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。版權所有
其七、處理好社區管理與物業管理的關系
物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
隨著住宅管理的專業化與規范化，物業管理正逐漸成為一個新興的朝陽產業。物業管理服務的水準直接影響著住宅小區的環境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質量。但由于目前物管行業剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。
俗話說，無規矩不成方圓，民事責任是按照法律規定，民事主體違反民事義務時所必須承擔的法律責任。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關系的進一步規范與成熟，具有積極的意義。
下面筆者將從物管合同的性質、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。
一、物業管理合同性質
對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。
但就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。
在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與度量。
二、物管合同的責任主體
在物業管理法律關系中，有業主、業主委員會、物業建設單位和物業管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業建設單位依法應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。而業主委員會是由物業管理區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。業主大會在業主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集。
在物業管理法律關系中，物業管理合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業主和受托方的物業管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業主委員會或建設單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結為全體業主，與簽約方并無關系。對于業主不履行合同義務的，違約責任人為業主本人，而非業主委員會或建設單位。
明確了物管合同的當事人，就可以對于物業管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現過由業主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提訟，法院經審查后認為，因業主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，因而不屬于民訴法所規定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責任，應如何確定訴訟主體呢？筆者認為應以公共利益還是業主個體利益為區分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區全體業主”，因為該訴訟是為維護全體業主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業的正常發展是必要與有益的。
鑒于全體業主人數眾多，在由小區全體業主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業主委員會在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業主委員會必須提交相關的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業主個人的義務，侵害了業主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業主個人。這里區別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是全體業主的還是個體業主的。
此外，筆者認為目前在業主對于公共物管服務的維權渠道上尚存在困惑：業主需要怎樣的途徑才能夠贏得業主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業利、監督物管活動非常重要。
三、物管責任的確定
合同法第一百二十二條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”對于因物業管理而產生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權中自行選擇責任的追究。[4]
1、違約責任
物業管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務服務，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預售合同一樣要求對物管制定統一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內容的約定幾乎都取材于《杭州市物業管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業管理條例》第五十四條第三款的規定，即“對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級。”。這樣的約定，使一些物管公司據此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。
筆者認為，上述關于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關于由物業管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關，更不能以此免除違約責任。
若物管公司雖然服務欠當，但業主認為尚不必解除合同或者解除合同后業主仍存在其他損失的，應明確業主仍有權追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到規定標準，致使業主拒絕交費的，應認定物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，以體現對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業主支付滯納金的訴訟請求則不應支持。
2、侵權責任
違約責任是無過錯責任，而侵權責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業主認為物管公司提供的物業安全服務有瑕疵，導致其人身、財產受損而提出的。物業安全服務主要有以下兩種情況：一業主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權人無從查找，業主則依據物管合同的約定轉而認為物管公司存在物管安全方面的服務瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質應確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業主只有證明物管公司物管安全方面的服務存在瑕疵，而該瑕疵對于業主人身、財產的損失具有直接關系的，責任的構成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區業主在寫字樓內遭遇持刀歹徒搶劫，經該業主防衛，歹徒反被刺死，但該業主也身受重傷。該業主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業主所遭受的人身、財產損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據證明，公司對該物業有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務并無瑕疵。
案例二、某小區業主在家中發生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區存在缺陷的監控系統不進行維修，導致竊案結果的發生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區監控系統破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責任
對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規定，一般是依據民訴法關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行有否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來，對于業主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務，對于業主而言在舉證上存在困難。此外因為相關的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業主要證明物管公司的服務存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業益無法得以有效保障。
委 托 方：
服 務 方：
工程建設項目管理合同
建設單位：
項目管理單位：
根據國家及地方頒布的有關法律、法規及條例，結合工程的具體情況，經甲、乙雙方友好協商，甲方委托乙方對第二條中所明確的工程項目進行全過程項目管理服務，并就具體事項達成如下一致協議。
第一條 詞語定義
1.1業主：在協議書中約定，具有項目發包主體資格和支付工程價款能力的當事人或取得該當事人資格的合法繼承人。
1.2項目管理單位：在協議中約定的，具有工程建設項目管理相應資質的和獨立法人資格的，接受業主單位委托的當事人或取得該當事人資格的合法繼承人。
1.3項目經理：企業法定代表人在管理的建設工程項目管理中的具有相應資格的委托人。
1.4設計單位：指發包人委托的負責本工程設計并取得相應工程設計資質等級證書的單位。
1.5監理單位：指發包人委托的負責本工程監理并取得相應工程監理資質等級證書的單位。
1.6單位：指受發包人的合法委托，以發包人的名義實施項目或項目部分內容發包工作，并具有相應資質等級證書的單位。
1.7承包單位：在協議書中約定，被項目發包人接受的具有工程項目施工承包主體資格的當事人或取得當事人資格的合法繼承人。
1.8造價咨詢單位：指業主委托的負責本工程造價咨詢并取得相應工程造價咨詢資質等級證書的單位。
1.9工程：指業主和管理單位在協議書中約定的承包范圍內的工程。
1.10項目管理酬金：指管理單位為進行建設項目籌建、建設、聯合試運轉、驗收總結等工作發生的管理費用。
1.11工程前期：指自工程立項起至工程設計完成止的階段。
1.12施工準備期：自施工圖設計開始起至簽發開工令為止的階段。
1.13施工實施期：自工程開工至按施工合同完成了項目全部任務為止的階段。
1.14竣工驗收期：承包人按施工合同完成了項目全部任務，提出交工至發包人組織驗收通過為止的階段。
1.15造價咨詢：指具有造價咨詢資質的單位受發包方的委托對工程項目進行造價控制的活動。
1.16施工監理：指工程施工階段監理單位對工程質量、進度、投資、安全文明施工進行控制的監理活動。
1.17管理期限：協議書中約定的服務期限。
1.18開工日期：指發包人、承包人在協議書中約定，承包人開始施工的絕對或相對的日期。
1.19竣工日期：指發包人、承包人在協議書中約定，承包人完成承包范圍內工程的絕對或相對的日期。
1.20圖紙：指發包人提供或由承包人提供并經發包人批準，滿足承包人施工需要的所有圖紙（包括文字配套說明和有關資料）。
1.21合同關系：指發包方和承包方通過合同（協議）來約定各自的權利和義務的平等關系。
1.22管理關系：指管理單位按業主授予的權力對被管理單位實施的管理。
1.23施工場地：指由發包人提供的用于工程施工的場所以及發包人在圖紙中具體制定的供施工使用的任何其他場所。
1.24書面形式：指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等或以有形地表現所載內容的形式。
1.25工程項目總投資：指完成工程項目所發生的價款支出。主要包括土地費、設計費、勘察費、配套增容費、建安工程投資（包括設備）、二次精裝修費、工程預備費等。
1.26項目建設周期：指從項目的立項至工程竣工驗收交付使用止的全部時間。
1.27竣工驗收：指承包人按合同完成的項目全部任務，經驗收合格，由發包人組織驗收的活動。
1.28竣工結算：指承包方全部完成了協議書中約定的內容，交工之后，向發包方進行的最終工程價款結算的活動。
1.29竣工決算：指建設項目竣工后，由建設單位編制竣工決算報表和竣工財務情況說明書的活動。
1.30竣工備案：建設單位自工程竣工驗收合格之日起15日內依照有關法規向有關建設行政主管部門進行竣工驗收備案的活動。
1.31聯動試車：指新建企業或新增加生產工藝過程的擴建企業在竣工驗收前，按照設計規定的工程質量標準，進行整個車間的有負荷或無負荷聯合試運行。
1.32違約責任：指合同一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定所應承擔的責任。
1.33索賠：指在合同履行過程中，對于并非自己的過錯，而是應由對方承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出經濟補償的要求。
1.34不可抗力：指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
1.35小時或天：本合同規定按小時計算時間的，從事件有效開始時計算（不扣除休息時間）；規定按天計算時間的，開始當天不計入，從次日開始計算。時限的最后天是休息日或者其他法定節假日的，以節假日次日為時限的最后一天，但竣工日期除外。時限的最后一天的截止時間為當日24時。
1.36審計：由國家規定的審計所或部門免費對工程各項費用的合法性進行審核的活動。
1.37項目管理月報：由項目管理單位按月向業主報告工程項目實施情況的報告。
1.39指定分包：指由發包方指定單位分包部分工程內容。
1.40竣工資料：指在協議中約定或按國家有關規定，承包方應當提供的有關工程的資料（包括書面、電子、影像資料）。
1.41重大變更：指業主或由于客觀原因改變工程的主要使用功能、建設地點、增減建設規模15%以上，分期或合并建設或提前或推遲3個月以上實施的行為。
1.42業主代表：業主派出的授予處理工程項目建設相關事務的全權代表。
第二條 組成本合同的文件
1、 本項目管理合同；
2、 附件：項目管理的工作內容和職責（若分列）；
3、 本合同實施過程中經雙方協商一致的補充合同文件。
第三條 工程概況
工程名稱：
工程地點：
建筑面積：
項目建安總投資（暫）：
第四條 項目管理服務方式
本工程由甲方委托乙方并在甲方領導下實施項目管理，提供全過程建設管理和咨詢服務。
乙方派出由項目經理、專業技術人員、管理工程師等組成的項目管理班子從對工程前期、施工階段、竣工驗收及交付使用諸階段，根據甲方確定的項目功能定位、建設標準、設計方案、投資規模等進行計劃、組織、控制和協調等管理和專業咨詢服務。
第五條 項目管理的依據
1、 項目管理合同文件；
2、 與本工程建設有關的政府部門的批準文件；
3、 與本工程有關的其它合同文件；
4、 經業主批準的項目管理計劃書；
5、 與工程有關的工程建設法規、規范、驗收標準。
第六條 乙方管理內容和職責
6.1總則
乙方在簽訂合同后一個月內應向甲方提交符合合同和甲方基本要求的項目管理計劃書，主要包括擬達到的項目管理目標、項目概況、項目管理組織機構、項目實施總進度及節點實施計劃，項目管理的主要內容和方法，擬采用的相應措施以及主要工作的管理流程等。
（一）工程前期
6.2項目建設策劃
6.2.1按照基本建設程序列出項目建設流程。
6.2.2制定項目建設的輪廓計劃。
6.2.3進行甲、乙雙方工作界面及職責的劃分。
6.2.4計算關鍵線路和關鍵節點的工作時間。
6.2.5對關鍵節點工作進行描述和控制措施提出建議。
6.3項目建設前期工作及市政配套的管理
6.3.1辦理立項階段市政配套征詢。
6.3.2辦理項目初步設計審批手續，初步設計文件報送有關土地、規劃、消防、通訊、環保、環衛、衛生防疫、交通綠化、勞動保護、人防、抗震、監測、工務所、上水、電力等部門審批。
6.3.3按工程開工條件要求辦理施工場地，申辦臨時用水、用電、建筑紅線、水準點等手續。
6.3.4選擇符合資質的專業監測單位進行地下管線監測。
6.3.5協助甲方審核監測合同及費用。
6.3.6申報地下管線監測保護，辦理“綠卡”。
6.3.7申領臨時用地規劃許可證。
6.3.8聯系與規劃部門做好基地紅線測放。
6.4組織、協調管理
6.4.1聯系、協調與項目有關的部門和社會配套單位的關系。
6.4.2對勘察、設計、施工等招標工作進行監督、協調，為招標工作順利開展提供相關資料。
6.4.3協調勘察、設計工作，努力使設計成果符合項目的功能要求和滿足甲方使用要求。
6.4.4組織或協助主管單位召開本工程擴初設計審批會。
6.4.5組織設計優化設計，及時將各方審核意見、專家咨詢意見以及甲方使用意見提供給設計單位，對項目設計進行優化。
6.5合同管理
6.5.1起草或組織起草設計合同、勘察合同。
6.5.2組織合同談判。
6.5.3協助甲方對合同條款的最終確認。
6.5.4監理合同執行臺帳，對合同進行跟蹤管理。
6.5.5主持合同爭議的協調，配合合同爭議的仲裁或訴訟。
6.6工程投資管理
6.6.1協助業主審核支付申請。
6.6.2審核各相關合同費用及其支付方式。
6.6.3協助業主組織設計單位、造價咨詢機構對工程概算進行審核。
6.7工程進度管理
6.7.1按照甲方對總工期的要求，制定分階段工程進度計劃，督促檢查落實各階段各單位進度實施情況。
6.7.2制定項目總進度網絡計劃，確定控制節點，提出控制計劃目標。
6.7.3嚴格按計劃進度進行動態管理，一旦發現進度脫期趨向，及時查明原因，并采取相應的積極措施予以調整，確保總工期如期完成。
6.8工程質量管理
6.8.1根據甲方意圖指定工程質量目標，并制定相應的分解目標，提出相應措施，貫徹到相應的合同中。
6.8.2督促相關單位制定相應的質保體系，及達到相應目標的對策措施。
6.8.3監理質量管理部門并落實具體人員和措施。
6.8.4組織各類質量檢查和驗收。
6.8.5組織工程竣工備案各項工作。
6.9文物古跡
本項目實施工程中發現文物古跡，乙方有責任督促施工單位保護，并及時報告甲方，不得私自處理。
（二）施工階段
6.10施工準備
6.10.1辦理施工圖委托審核手續，并將審核意見及時反饋給甲方和設計單位。
6.10.2審查施工單位資質、考察施工單位實力。
6.10.3對施工、監理招標工作進行監督、協調，為招標工作順利開展提供相關資料。
6.10.4審查施工合同條款，報甲方審定。
6.10.5辦理監理登記證、工程施工許可證及質監、安監報建手續。
6.10.6督促監理單位組織施工圖設計技術交底，審查簽發交底會議紀要。涉及工期費用、建設標準或使用功能的應報甲方認定。
6.10.7審查監理單位編制的建設監理規劃，督促監理單位按審批的規劃。
6.10.8督促監理單位審查施工組織設計。
6.10.9按規定協助甲方辦好項目及人員保險。
6.10.10協助業主辦理開工儀式的有關事宜。
6.11施工實施
6.11.1督促監理單位做好建筑灰線驗收。
6.11.2審查設計修改文件，涉及費用、建設標準的報甲方同意。
6.11.3審查監理單位編制的建設監理實施細則，督促監理單位按審批的細則開展工作。
6.11.4負責合同條款的解釋（有經濟條款需得到甲方認可）。
6.11.5審核、合同條款的修改和補充（有關經濟條款需得到甲方認可）。
6.11.6審核合同的索賠和反索賠（提出索賠報告、報甲方個審定）。
6.11.7處理合同糾紛（有關經濟糾紛的處理意見需得到甲方認可）。
6.11.8根據業主要求對未計價材料提出產品的標準和檔次要求。
6.11.9協調各獨立承包單位，市政配套單位及甲供設備材料供應單位的進退場時間以及相應的施工周期，合理安排交叉施工順序。
6.11.10收集有關實際工期的詳細記錄，定期向甲方提供進度分析報告。
6.11.11審核有關單位提出的工期索賠報告。
6.11.12做好甲供設備、材料的質量預查，按質量標準要求組織驗收后提供給相關單位使用。
6.11.13定期向甲方提交工程質量情況報告。
6.11.14組織各單位工程的質量驗收。
6.11.15參加處理工程質量事故、查明事故原因和責任，報甲方備案并督促和檢查事故處理方案的實施。
6.11.16協調施工總平面布置，為各獨立施工單位能夠按時進場施工提供現場條件。
6.11.17督促、檢查施工單位安全生產管理制度的建立和健全，協助甲方個與其簽訂安全生產、文明施工協議，落實安全生產責任制。
6.11.18定期組織檢查安全生產措施落實情況。
6.11.19參加安全事故調查處理工作，督促、檢查相關單位做到“三不放過”原則。
（三）竣工驗收及交付使用
6.12竣工驗收
6.12.1組織參建單位進行工程竣工驗收，辦理項目竣工備案。
6.12.2督促監理審核竣工圖及工程施工竣工資料。
6.12.3組織工程聯動試車。
6.12.4辦理規劃、消防、通訊、環保、環衛、衛生防疫、交通、勞動保護、人防、上水、電力、檔案、房產證、氣象、靜電監測等竣工、報驗備用手續。
6.12.5協助業主進行竣工決算。
6.12.6配合業主開展項目審計工作。
6.12.7按有關要求整理竣工資料、拍攝工程錄像。
6.12.8資料歸檔。
第七條 甲方職責
1. 資金落實
負責本工程建設資金的落實，按合同規定和工程進度要求，按期核定、確保工程款、材料設備采購款和市政配套費及本工程中發生的各類行政主管部門所收的各項費用等及時到位，并支付給本工程各施工、供貨承包單位和其它合同單位。
2. 確定功能定位和設計方案
由甲方負責確定項目功能定位，經設計招投標后由專家評議提出中標建議，由甲方最終確定設計中標方案，并對擴大初步設計的優化內容、建議標準予以確認。
3. 確定施工總承包單位
4. 主要設備材料確定
5. 了解、掌握工程進度情況
6. 工程驗收
7. 為乙方提供必要的工作條件，包括現場辦公條件和與項目
管理相關的技術資料。
8. 按本合同第六條規定按期支付項目管理費。
第八條 服務班子的組成
乙方人員由 為項目經理，并配備具有一定實踐經驗的人員組成工作班子，名單在項目管理計劃中明確，進行本工程的項目管理，根據工程進度逐步到位隨時進行補充調整，乙方人員如不稱職，甲方有權提出更換。
第九條 服務期限
自項目立項報建至工程竣工驗收備案資料歸檔止，時間自 至
第十條 服務的費用與支付
1、本工程項目管理暫按 元工程項目總投資為計費基數，項目管理費率為 ，項目管理酬金為 萬元（大寫： 萬元）。
2、建安總投資主要包括：建筑安裝工程費、估算土地費、配套增容費、綠化景觀費、工程預備費等。建安費包括：土建及建筑工程設備費、二次裝飾費等。工程建安投資以批準的可行性報告中有關費用之和為準，屆時按本條第一款費率進行調整。
·店面承包合同 ·建房承包合同 ·果園承包合同 ·漁業承包合同
3、乙方暫履行本合同期間，凡屬乙方范圍之內的工作所產生的勞務費、工資、獎金、津貼、個人保險、車輛使用費等均由乙方自行負擔。
4、支付給政府管理部門及與工程有關的費用，如設計、施工招標管理費，施工招標費、監理費、設計費、設計方案補償費，設計、施工招標過程中的會務費，工程竣工資料編制費，增補曬圖費，市政配套費與之相關的辦證費、質監費、工程和相關人員的保險費，由乙方代甲方辦理的設備材料采購時所發生的報關、稅金、保險、倉儲、商檢、國內運輸等費用以及應甲方要求，乙方參加供設備材料的調研和談判活動所發生的差旅費由甲方承擔。
5、乙方在承擔本工程項目管理工作期間范圍之內不應獲取超出本合同范圍外的與本項目相關利益的收入。尤其不得借項目管理的工作，牟取不利于甲方利益的收入。
6、本工程項目項目管理費以人民幣結算，按項目進展分期支付，各期支付數額規定如下：
本合同簽訂后一周內，甲方向乙方支付工程項目管理費的 %，此后每季度末支付合同額的 %，余額在 結清。
7、由于甲方原因增加乙方工作量，如由于甲方原因引起工程的重大變更，建設規模或建設標準的調整而導致乙方工作量的大幅度增減，根據實際工作量的增加，雙方友好協商解決。
8、如項目管理組提出合理化建議確實產生經濟效益，甲方給予所產生經濟效益的30%作為獎勵。
8.1“合理化建議”：是指乙方在項目管理過程中，運用本公司的資源、技術或專利等對甲方認可的第三方提供的技術成果進行優化，經論證是可行的，且不影響工程使用，不降低工程標準，經甲方審核采用的意見、建議、技術成果等。
8.2“合理化建議”采納后，經實踐證明達到了優化的目的，且經對原方案需甲方所支付的工程費、運行費等的計算，與新方案需甲方所支付的工程費、運行費等的計算比較，而為甲方節省的費用，并經甲方審核認可。
8.3操作實施辦法：合理化建議實施后，由提出合理化建議的乙方向甲方報告，將合理化建議的內容、產生、形成過程的文件以及產生效益的計算書作為附件一同報甲方，經甲方審核認可后，其中節省費用的15%以項目管理費的支付方式支付給乙方。
第十一條 違約責任
1、甲方不按合同履行自己的各項義務，應承擔違約責任，如逾期未支付工程項目項目管理費按每逾期一天支付應付項目項目管理費的萬分之五違約金。（上級撥款逾期日期不計在內）
2、乙方不按合同履行自己的各項義務，乙方承擔違約責任。對本協議第二條條款，應對所造成的實際損失承擔責任，賠償額為該分享損失費×項目管理費率-稅金。
3、除非甲乙雙方協議將合同中止，或因乙方違約使合同無法履行，否則違約方承擔上述違約責任后仍應繼續履行合同。
第十二條 不可抗力
不可抗力發生后，乙方應迅速采取措施，盡力減少損失，并在24小時內向甲方代表通報受害情況，即使會同甲方和施工等單位研究搶險，修復方案，測算損失、清理、修復的費用。災害繼續發生、乙方應每隔7天向甲方報告一次受害情況，直到災害結束。甲方應對受害處理提供必要的條件。
因災害發生的費用由甲、乙雙方及施工方分別承擔：
1、工程本身的損害由甲方承擔。
2、人員傷亡由所屬方負責，并承擔相應費用。
3、造成施工方設備、機械的損壞及停工等損失，由施工方承擔。（由甲方在與施工方的合同中明確）
4、所需清理修復工作的責任及費用由甲方、乙方和施工方岑別承擔。（乙方承擔相應比例的項目管理費）
第十三條 其他
1. 合同生效
本合同自甲乙雙方授權代表簽字蓋章之日起生效。
2. 合同終止
本合同自施工總承包合同約定的工程保修期滿，且雙方工程款項結清之日起終止。
3. 未盡事宜
本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂補充協議和附件，經甲乙雙方簽字蓋章后，均與本合同具有同等法律效力。
4. 本合同正本肆份，副本肆份，甲乙雙方各執正本貳份，副本貳份。
甲方： 乙方
1.整體性園林工程
項目是由多個單獨項目進行組合而構成的。這種組合不是單純的累加。各個單行工程之間具有緊密的聯系。互相結合，互相襯托。使各個單項與單項之間的加和達到了一加一大于二的效果。而只有各個單項工程緊密依托結合，才能夠達到工程項目作用的整體發揮。
2.固定性園林工程的建設
是基于亭臺樓閣等建筑或植被、湖泊和河流等固定的建筑物的。包含了大量的建筑工程與安裝工程。因此，其地點是高度固定的。所以，園林建筑工程受季節、氣候和資源等因素制約與影響較大。與此同時，在行政上，政府對于園林工程的建設也有相應的管理和干預，具有較大的限制。
3.園林工程項目管理的主要內容
園林工程的項目管理與一般工程的項目管理相似，都包括對于工程的合同管理、投資控制、組織協調、質量控制、進度控制、風險管理等。也包括在工程進行中的招投標管理。需要在此過程中加強管理。
二、園林工程項目管理的重要性
園林工程具有較高的綜合性，設計范圍較廣泛。包括建筑、水利和植物等方面的內容。綜合性較高。因此，需要較強的管理手段對園林工程項目進行項目管理，以完成園林工程建設的相關目標。這樣可以使得園林工程建設能夠充分實現其各個部分的功能，使各個環節能夠有機地結合在一起。有助于工程質量的提升和經濟效益的提高。使園林工程能夠更好地發揮其應有的使用價值。
三、園林工程項目管理的途徑和方法分析
1.針對施工成本的管理
控制施工成本是園林項目在規劃中的首要問題，也是園林工程經濟效益的主要影響因素之一。對于園林項目建設成本的管控，是園林工程項目管理的一個重要部分。首先，需要對項目成本管理的體系進行制定。在園林項目進行施工的過程中，通過精確的詢價、估價和報價之后才能夠對成本有較為精確的預算。對于成本的預算也應該精確，上交管理層。再加上其他成本費用后計算出總成本。對于人、材、機的使用應有力控制。在市場上挑選性價比最高的投標單位。在項目施工的過程中，需要對于資金較多的部分和工程重點部分嚴加監控。
2.進度控制在園林工程
項目進行施工前，就需要對項目的進度進行有力的控制。因為園林工程項目的進度受季節、溫度和濕度等影響較大。植物的移植等必須做到盡快。北方還要考慮凍土期對于工程進度的影響。因此，在園林工程項目的施工過程中，需要對工程進度進行實時審查，對比計劃，結合實際，采取靈活有效的施工安排。在保證質量的基礎上，提高項目施工效率。
3.質量控制對于園林工程
項目的質量控制是項目管理中最為重要的一個部分。它受人、材、機、施工方法等各方面影響較大，也較為敏感。同時，在施工的前后，以及竣工之后的質量控制也尤為重要。對于施工計劃和圖紙等，需要進行縝密的會審與研究。并且與甲方實時協商。了解施工中的重點和難點。施工過程中，應進行實時監控。提供充足的人、材、機等。規范施工工藝流程。同時，對于政府的政策法規進行充分解讀，分析外部環境可能對施工流程造成的影響。同時，要注重施工人員和管理人員的培訓。針對新情況，結合實際，對管理人員和施工人員進行有效教育和培訓。在使他們能夠實時了解工程進度的同時，避免了由于人為因素造成的工程質量問題。同時，對材料的篩選上，也應該嚴把質量關口，加強對材料質量的考察。同時，在施工過程中，對成品的維護，也應該通過局部封閉或者加蓋塑料薄膜的方式予以保護。
4.合同管理合同是園林工程
項目管理的一個重要部分。是對雙方權力與義務的規定。是在雙方行為中必然遵守的規定的要求。應該對合同行為進行規范。同時，雙方對于合同的履行也應該得到監管。這樣才能夠保障工程的質量與進度。對施工行為進行有效規范
四、小結
關鍵詞:工程造價;工程監理
中圖分類號:TU723.3 文獻標識碼:A
一、引言
造價工程師在監理工作中是建設項目造價工作的重要組織者和負責人,具有工程計量審核權、支付工程進度款審核權和工程造價審批權,對維護國家和社會公共利益,維護業主和承包商利益,維護監理單位自身權益,有著不可替代的地位和作用。
造價工程師在工程項目立項決策到竣工投產全過程監理工作中,負責編制或審核投資估算、設計概算、施工圖預算,以及工程項目的設計、招投標、施工、結算等各階段的投資控制工作。造價工程師作為投資控制組負責人,對總監負責,做好投資工作的事前、事中、事后控制。防止決算超預算,預算超概算,概算超估算。為完成投資控制的監理目標,必須完善投資控制的組織措施,建立健全監理組織,明確職責分工及有關制度,落實投資控制的責任。投資控制組應有二個管理層次:(一)控制層。由造價工程師和專業監理工程師組成。具體負責監理規劃中投資控制的實施,確定目標控制的方法和手段,制訂控制措施。專業監理工程師負責工程計量確認簽證,造價工程師負責審核。(二)作業層。由具有資格證書的概預算專業人員和監理員組成。具體負責工程計量并簽署原始憑證;監理日記中對人力投入、材料數量、質量、價格、不可抗力等關系到投資控制的情況應盡量詳細記錄,為控制層提供投資控制第一手材料。
如何在監理工作中發揮造價工程師的作用,筆者認為,應從設計、招投標、施工、竣工結算四個階段的投資進行重點控制。
二、設計階段的投資事前控制
項目作出投資決策后,控制項目投資的關鍵就在于設計。為實現各設計階段的投資控制目標,造價工程師可采取下列監理措施:
(一)設計合同應明確突破限額設計的責任
造價工程師在各設計階段進行投資控制時,要將投資限額按投資控制目標分解到各專業設計人員,使設計人員清醒認識到設計應該從經濟角度出發,進行多方案設計優選,及時采取糾偏措施,既滿足工程質量和功能使用要求又不超投資限額。造價工程師應協助業主在簽訂設計合同時,明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額,設計人員必須無償修改、返工;因設計責任進行工程變更,導致超投資限額后果的給予處罰。
(二)運用標準設計和價值工程原理
(1)標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。運用標準設計可以節約設計費用,加快施工速度,保證工程質量,較大幅度降低工程造價。因此造價工程師應大力推廣標準設計。(2)價值工程(價值系數V=功能系數F/成本系數C)原理通過對功能和成本的分析,將技術問題和經濟問題結合起來進行研究,是設計階段進行投資控制的科學方法之一。造價工程師應能熟練運用價值工程原理,認真審圖,研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。結合建設單位意見,做多種方案的功能和成本研究,選擇價值系數最大的方案為最優方案,達到實現各設計階段的投資控制目標。
(三)利用監理信息系統
監理信息系統能積累已完工程的造價數據,掌握國內外經濟變化的實時數據,保證建筑材料、設備、運輸、匯率等等有關工程造價數據的準確性、時效性。造價工程師應及時將有關的工程造價數據提供給設計人員,挖掘降低造價潛力,為限額設計創造條件。
三、招投標階段的投資控制
造價工程師在招投標階段的投資控制中,應根據現行規范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期等認真審核標底:(1)審核工程量;(2)審核單價;(3)審核經費及價差;(4)審核各種包干費用和主要材料指標;(5)審核標底造價是否合理。
造價工程師應緊緊控制住標底造價是否合理,目的在于:合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使業主蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用,實屬得不償失。
在評標階段,為防止串通抬標,必須對投資進行有效控制。造價工程師應使業主認識到合理的工程造價,是工程質量的經濟保證。可建議業主采用三次算術平均值的評標方式進行評標:(1)在開啟報價標書前1小時,評標委員會全體成員按工程復雜程度各自報出在標底±5%以內者為有效報價,可參與評標;(2)將有效報價去掉一個最高值和一個最低值,取其算術平均值為有效報價浮動率;(3)再取標底核準浮動率與有效報價浮動率的算術平均值得到中標浮動率。
中標浮動率有三條重要作用:
1)中標浮動率能公平確定中標者,中標浮動率作為一條準線:a.以有效報價最接近者優先;b.以低于者優先;c.兩種及兩個以上有效報價相同時,中簽者優先。
2)中標單位的投標報價高于中標浮動率時,以中標浮動率為準;低于時,則取自己的投標報價。
3)中標浮動率在竣工程結算時,造價主管部門審定的工程造價乘以中標浮動率作為業主實際付款的工程造價。
采用上述評標中標方法,能貫徹“公開、公正、公平”原則,使工程造價控制在“合理價”范圍內。
四、施工階段的投資事中控制
造價工程師在施工階段的投資事中控制,就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施工中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因,并采取有效措施加以控制,保證投資控制目標的實現。
(一)造價工程師應對施工組織設計認真審核,采用經濟技術比較方法進行綜合評審,加強投資控制
施工方法的不同,對工程造價影響很大。如筆者曾負責監理的某工程項目,原施工組織設計:土方開挖大量采用機械,考慮到地下水的影響,施工機械開挖占75%,人工開挖占25%,并有降水設施。筆者認真審核施工組織設計,發現開挖基礎時間正值枯水期,機械和人工比例不合理,經計算調整,按機械挖土占92%計,人工挖土占8%計,且減少降水費用,為業主節約了一筆投資。原施工組織設計挖出土方全部外運,回填土方再運回。筆者經過現場踏勘,發現施工現場相鄰有一資金未到位、已平整場地的廠房舊址可利用。經業主聯系,利用廠房舊址堆回填土方,節約了來回運費。造價工程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用,并防止各種索賠事件的誘因包含在其中,這種投資的事前控制,對今后監理工作的投資控制有事半功倍的功效。
(二)造價工程師應對工程進度款的支付嚴格控制
工程進度款支付是投資控制的有效手段,是工程質量和進度的有力保證。只有按圖施工,并通過監理人員質量檢驗合格,計量核實的工程項目進度款,造價工程師才審核支付。
按月計算工程量支付進度款,不能將資金投入程度較直接地反映在工程實際形象上,為了使工程進度款的支付與工程質量、進度緊密地聯系在一起,造價工程師應協助業主按工程結構劃分:基礎、二層梁板、三層梁板……主體封頂、砌體完成等形象進度付進度款,明確寫進承包合同中。業主能直觀知道工程建設至目前的形象用了多少資金,承包商的積極性也能有效提高。
(三)造價工程師應嚴格核查工程變更,保證總投資限額不被突破
在施工中,經常會碰到由于設計工作不細致,或發生不可預見的事故及其他原因,進行工程變更的問題。因此,在很大程度上,對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關鍵。
由于目前的現場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎,直接費金額多,間接費也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更,如將一般抹灰變更為貼瓷磚,車庫水泥砂漿地面變更為水磨石地面等。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度協助業主確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的的情況下,盡量用價格低的材料代替價格高的材料。筆者在監理實踐中,曾有承包商說服業主同意將會議室樓地面水磨石變更為鋪貼花崗巖石板,原因是為了會議室的天棚、墻體、擺設等的整體色彩配稱,會議室兼帶會客功能。筆者認真審核工程變更內容,認為業主為了美觀和使用功能的需要,但沒考慮到花崗石造價很高,將突破總投資限額。建議采用仿花崗石800×800無釉拋光磚,達到同樣效果,為業主節約了一筆投資。
造價工程師必須依據工程變更內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格,進行技術經濟分析比較,檢查每個子項單價、數量和金額的變化情況,按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格,計算該項工程變更對總投資額的影響。應防止承包商“殺死豬再講價”,因為如果待工程變更付諸實施再去核實計量,現場已面目全非,事后核量不準確。只有規范工程變更操作,實行事前把關,主動監控,工程變更的投資才能得到有效控制。
(四)造價工程師應正確處理和防范施工索賠
在施工過程中,引起索賠的原因很多,一些承包商會尋找索賠機會,希望索取到費用賠償,更想得到利潤和工期補償。這就要求造價工程師應精通施工合同條款,熟悉工程項目的專業技術標準,公正地當好索賠事件“準仲裁員”,維護合同雙方合法權益。發生索賠事件時,承包商一般會根據自己的記錄提出工期或費用索賠報告。造價工程師應認真研究合同條款,首先核查索賠報告是否在索賠事件發生后的有效期間28天內提出,否則索賠不成立。進而對索賠要求進行辨別和分析。由于監理日記能逐日如實記載工程形象進度和完成的實物工程量,影響工程進度的內外、人為和自然的各種因素,包括臺風、暴雨、現場停水、停電的起止時間。所以,造價工程師應根據同期監理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分。由于業主或其它原因,致使承包商在施工中付出了額外費用且確有證據時,合同中有明確條款的,應按索賠程序及時、合理的給予承包商實際損失的補償,保證工程正常施工,防止綜合索賠的發生。
索賠事件處理難度大,花時間精力,造價工程師應積極通過自己的工作防止或盡量減少索賠事件的發生:
(1)應積累一切可能涉及索賠論證的資料。在研究技術、進度或其它重大問題的會議記錄中,要求與會者簽字,作為正式文檔資料。(2)應嚴格按監理工作程序開展監理工作,避免工作延誤發生索賠事件。(3)應對設計修改和工程變更嚴格把關,仔細測算造價和分析可能帶來的索賠問題。(4)應提高自身業務素質,適應監理工作的需要。如對于非承包商責任的工程延期,可能引起的雨季施工增加費用的索賠。這就要求造價工程師能熟練計算網絡計劃的六個時間參數,分析工程延期是否對關鍵線路產生影響,盡量避開雨季施工,減少或防止雨季施工增加費用的索賠,為業主節約投資。(5)協助業主及時完成與工程進展密切相關的各項工作,如按期提供合格施工現場,按質、按量、按期提供施工圖紙和材料、設備等項工作,避免因延誤造成索賠。
造價工程師應協助業主做好反索賠工作,促使承包商履行合同約定的義務,保證工程質量和按時竣工。
施工階段涉及經濟費用支出的停窩工簽證,計日工簽證,使用機械簽證,材料代用和材料調價等的簽證,均應由造價工程師審核,對非使用不可的投資進行有效控制。
五、工程竣工結算階段的投資事后控制
造價工程師在工程竣工結算階段的投資事后控制中,應認真及時審核竣工結算。這是施工階段進行投資控制的最重要環節。審核的具體內容包括:竣工結算是否符合合同條款、招投標文件,結算是否按定額和工程計量規則、造價主管部門的調價規定等進行編制。要根據合同、圖紙、定額及工程預算書等,對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核,不重不漏。有疑問時,查看當時的監理日記,并進行現場校核。如施工中鋼筋搭接經設計修改為電渣壓力焊,結算書中計算電渣壓力焊金額,但未減去搭接長度鋼筋重量和減少搭接區加密箍筋重量,應予重新核算。如地方政府為綠化山林,關閉部分碎石場,導致碎石價格上浮,偏離定額價格,必須采用當地造價主管部門的地材價差系數進行修正。造價工程師應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響,不偏不倚,正確審核竣工結算,使竣工結算真實反映工程造價。
關于造價工程師維護監理單位自身權益的問題,有幾點值得重視:(1)有的業主因工程后期資金較緊或人為因素,拖欠監理費,應動之以情,曉之以理,按監理合同及時追討監理費,保障監理單位的正常運作,才能更好地為業主服務。(2)對于非監理原因導致的工程延期或停工,及較大工程變更增加工程量,應在監理合同中明確補償監理費數額。(3)對于監理范圍應在監理合同中明確界定,不要出現“XX等”字眼,防止出現監理了項目的附屬工程得不到監理費的情況。(4)對于合理化建議,應在監理合同中明確標明獎勵比例及支付時間等條款,只要是監理人員提出來的合理化建議并付諸實施、為業主節約建設資金時,業主就應按監理合同條款給予監理單位獎勵。造價工程師必須注意積累《工程例會記錄》、《監理通知書》等資料,并要求與會者簽名,作為獲得業主獎勵的原始資料。
六、結束語
綜上所述,造價工程師在監理工作中正確使用工程計量審核權、支付工程進度款審核權、工程造價審批權,主動對建設項目的投資決策、設計、發包、施工、結算等每一環節的投資實施有效控制,發揮監理的高智能服務作用,實現質量、工期、投資三控目標,使監理事業得到全社會的普遍認可,監理的社會地位與效益真正得以提高。
建設工程竣工驗收備案制度的實施,監理的權力大了,責任更大。迫切需要在監理單位中配備造價工程師,加強在監工程的投資控制。本文試圖探討造價工程師在監理工作中的地位和作用,以期拋磚引玉,共同促進監理工作的發展。
參考文獻
【關鍵詞】土建工程；施工監理；原則；策劃；要點
【 abstract 】 construction supervision is not only the construction units in construction quality, construction period and construction to the supervision of the capital use, etc, and in the process of construction unit project construction safety control, contract and information management, civilized construction management and supervision and, therefore, project supervision is an important means to ensure the quality of construction projects, and ensure the safety of construction projects construction. This is not a new topic, but if further analysis, we can still find us in the process of project construction supervision, the application of the target control method of flaws, supervision consciousness is weak, the application of new technology, new technology of detection method of the project is not complete, and so on. Therefore, based on the characteristics of engineering, combined with the needs of the project supervision and project supervision of the tender documents, carefully earnestly do a good job in engineering supervision is the important duty of supervision enterprise. This article only for civil engineering project construction supervision, supervision of the principle of basic planning and supervision key points were discussed, so as to provide reference for the actual civil engineering project supervision.
【 key words 】 civil engineering; Construction supervision; The principle; Planning; The point
中圖分類號：TU4
一、土建工程項目監理工作原則
原則是指觀察問題、處理問題、行事所依據的準則。土建工程項目監理工作原則是在明確了監理的內容、范圍、權利、義務和責任等前提下，依據國家法律法規以及有關技術規范、規程、標準和管理程序等，對土建工程項目實施監督和管理，以確保對工程進行質量控制、進度控制、造價控制和安全控制。具體監理過程中要遵循以下原則。
（一）符合性原則。根據土建工程項目的實際狀況和特點、地質氣象等環境條件、工程的實際規模和復雜程度來審查工程承包單位的實力和管理水平。審查時應執行國家的法律、法規、技術規范、規程、標準和設計文件等規定的相關要求。
（二）全面性原則。土建工程項目是由眾多分項目組成的一個系統工程，監理過程中不能忽視任何一個環節或者某個分項目，要做到細致而全面。
1、實施全過程的管理。土建工程項目從立項、招標、施工、竣工驗收有一個完整的過程，因而，監理工作需要根據監理合同的約定實施全過程的監理，包括對工程招標、物資采購、工程施工與安裝、安全文明施工、工程竣工驗收等全過程展開監理工作。
2、實施全方位管理。對項目功能目標、投資目標、進度目標、質量目標、安全目標、環保目標、風險目標等進行總體控制、實施預案指導、跟蹤控制、驗收評審，保持項目總體目標受控及協調優化。
3、實施科學化管理。應用現代信息技術，收集整理工程全過程監理中的信息以及各相關部門協調溝通等情況，準確及時地將項目施工中的情況傳遞給建設單位、工程施工主管單位和相關行政管理部門，使他們能準確了解和掌握工程建設的動態，及時發現問題、研究問題、解決問題，使建設項目順利進行。
（三）遵守監理合同的原則。監理合同和總承包合同是實施監理的重要依據，監理企業必須按照合同條款來安排具體工作計劃，并且要對各項約定的目標進行詳細分析，弄清招標文件內容和招標人對監理服務深層次的要求，按合同規定做好監理工作。
二、土建工程項目監理基本策劃
策劃是做好監理工作的重要環節。為實現項目監理的合同目標，必須制定相應的監理工作計劃，并在監理活動中予以實施，最后實現監理的合同承諾。
（一）制定監理總目標和分目標
1、監理總目標。根據土建工程的實際情況編制總目標，全面實現工程建設要求。不但安全、質量、工期而且功能、成本、環保等都能達到預期的合同要求。項目監理部門必須重視全部施工過程的質量控制、進度控制、安全控制、工程進度款等的控制。
2、監理分目標。主要包括各單體土建工程和施工各個階段的質量目標、工期及工程進度目標、工程造價目標、安全管理目標、環保與文明施工的目標。
（二）建立和完善施工現場各種管理制度
監理部門要建立健全各項管理制度和安全保證措施，以制度為保障，強化對施工現場的規范管理，特別是強化對施工分包單位和參建單位及人員的協調和監督，保證工程施工順利進行。監理部門對現場的鑒定要做到程序化，使施工按各種規定的程序進行，如原材料進場報驗程序，施工質量的控制程序，工程洽商的簽認程序，施工進度的編制審批程序，工程進度款的審批程序等。
（三）重視施工部署的合理性
監理部門必須高度重視和審核施工單位的施工部署的合理性。部署應結合土建工程特點、工程情況，具有很強的針對性。其施工方案應盡量采用先進的施工工藝，先進的技術，先進的設備和方法，保證質量，保證進度。所有的施工方案除了符合設計文件、法規的要求外，應有很強的操作性。
（四）必須嚴格執行材料、設備進場報驗程序
材料和設備的質量是保障土建工程質量的關鍵，因此必須保證材料、設備達到國家有關標準、設計文件規定和工程量清單約定的質量要求，并且要嚴格執行報驗程序。
（五）把好工程檢測和工程質量驗收關
1、工程檢測。在施工過程中，施工單位應采用各種規定的檢測手段和先進的設備進行檢測，監理單位采用自身的設備進行平行檢測或見證取送樣，特別對應用新技術、新工藝、新材料的工程項目的檢測應尤為重視，為工程質量的判斷提供參考數據。
2、工程質量驗收。監理部要進行材料設備進場驗收，工程隱檢、分項、分部、單位工程驗收，通過這個程序，對質量進行控制，對于質量不合格的，必須返修合格后才能給予簽字驗收。
三、土建工程施工監理要點
（一）地基與基礎工程。監理要點：在施工單位自檢基礎上，復核樁基的定位、樁長、樁徑、垂直度等，查看地基承載力及基槽的標高、尺寸、土質是否符合要求。復核模板中線、標高及幾何尺寸；對地梁與承臺連接處鋼筋稠密處仔細震搗。澆砼前對鋼筋進行隱蔽驗收。扎地梁及承臺鋼筋前，檢查樁頂浮渣是否清除干凈。檢查預埋件、預留洞孔的位置、標高、規格、數量。（二）模板工程。監理要點：審查模板及支撐系統的強度、剛度和穩定性是否合理；每層復查軸線、標高一次，垂直度以經緯儀檢查控制；柱模卡箍間距應適當，不得松扣；墻模板的對拉螺栓間距、橫箍間距要適當；墻與柱封模前，底部雜物必須清理干凈，模板下口的縫隙必須堵實；梁、板底模應按規范要求起拱；梁側模支撐應牢固；預埋件、預留孔洞的位置、標高、尺寸在承包人自檢基礎上，監理人員復核驗收，預埋件固定應可靠。（三）鋼筋工程。監理要點：監控材料質量、鋼筋加工到綁扎均要符合設計圖紙和施工規范要求；有關配筋變化的圖紙會審記錄和設計變更通知單，應及時在相應的結構圖上標明；鋼筋的品種和性能要符合設計要求，有出廠合格證和檢驗報告單，鋼筋表面或每捆（盤）鋼筋均應有標志，并檢驗標志、外觀，按有關標準的規定取樣試驗；監理工程師應深入鋼筋加工場，對成型的鋼筋進行檢查，發現問題及時改正；鋼筋焊接工人要持合格證方能上崗施焊，焊接接頭應符合規范要求，抽取焊接接頭試樣進行檢驗；鋼筋綁扎過程中，監理工程師應到現場巡查，發現問題及時糾正，承包人自檢合格后，監理工程師驗收時，應對照結構施工圖，檢查所綁扎鋼筋的規格、型號、數量、間距、長度、錨固長度、接頭設置等是否符合設計要求。
（四）混凝土工程監理要點：全面考慮上述影響砼性能的諸多因素或環節，從組織上、技術上采取措施，確保砼工程的質量；審查施工組織設計應注意砼的生產、輸送、澆筑順序、施工縫的設置；監理人員應檢查合格證，抽樣檢測并見證，確保原材料應符合質量標準；監理工程師參與砼配合比設計與試配，通過試配確定砼配合比，同時考察攪拌站的原材料質量、生產和運輸能力及質保體系；監督砼終凝后的養護；拆模時監理人員應跟蹤，以便發現問題及時處理并監控修整。
（五）、砌體工程。監理要點：砌體軸線，皮數桿，砂漿配合比，砌塊排列，砂漿飽滿度，墻體拉結筋，抗震構造柱鋼筋，洞口過梁，預埋件、預留洞孔的位置、標高、規格、數量。
（六）腳手架工程。監理要點：腳手架要安全、適用、轉移方便。承受操作荷載或事故荷載既要滿足強度要求，又要滿足穩定要求，腳手架與結構體系連接要可靠，安全間隔及安全網必須符合要求。
（七）防水工程監理。監理要點：熟悉圖紙；審查施工方法；控制砼配合比、水泥標號與品質；鋼筋、螺絲等不能穿越砼結構，也不能接觸模扳，注意養護，不允許出現裂縫；檢測砼抗滲性能，審查防水材料規格、品質；加強巡視并作記錄，排除砼結構表面積水，防止出現尖角，重視對轉角位、搭接以及預留縫、洞、管口監督等。
四、結語
土建工程監理應把握原則，做好監理前的策劃和計劃，在實施監理的過程中要切實做到細致、全面。土建工程監理包括很多方面，本文所述只是土建工程監理的極小的一部分，在實際監理過程中依據規程、標準等要求，還要重視對裝飾工程的監理、電氣和設備工程施工監理、給排水工程施工監理、暖通及空調工程施工監理、智能化系統工程監理、市政道路及附屬工程的質量控制以及園林綠化工程等的監理，確保整個建筑工程的質量。
【參考文獻】
[1]倪建國.建設工程監理工作策劃[M].中國建筑工業出版社,2011 .
關鍵詞：園林綠化 工程監理
1.園林綠化工程的特點
園林綠化工程是指園林建筑工程、土方工程、園林筑山工程、園林理水工程、園林鋪地工程、綠化工程、管線工程等，與其它工程項目有其相關聯的一面，如園林綠化工程中包含著土建部分、市政道路、管線部分建設等相關方面的知識，公園綠地景觀小品、園林建筑、園林道路、水景建設等所使用的鋼筋、水泥、木料、砂、石子方面的材料與其它工程都是一致的，由此所套用的施工規范都與其它工程相同，要做好園林綠化工程監理工作，作為監理工程師，毫無疑問必須熟悉與掌握相關部分的施工、監理規范。但是園林綠化工程與其它工程相比，盡管有很多相同的地方，但有著很大的不同，有些方面甚至是質的區別。特別是綠化方面是其他專業所不同的，如植物的進場材料分喬木、灌木、草本，分常綠、落葉等。正是這些質的區別，構成了園林綠化工程監理獨有的特點。園林綠化工程追求的是完美的植物景觀，講究的是園林藝術性與科學性兩方面的統一，藝術性是園林工程的一大特征，園林綠化工程在景觀小品、植物配置、古典建筑等方面都講究藝術性，其效果是要給人以美的感受，需要通過工程技術人員創造性的勞動，去實現設計的最佳理念與境界。園林綠化工程的實施對象是有生命的活體，是通過各種色彩植物、花卉、樹木、草皮的栽植與搭配。利用各種苗木的特殊功能來達到美化、綠化環境、清潔空氣、營造優美的生活環境的目的。另外，園林綠化工程的植物材料，其市場價格浮動比較大，難以準確把握；其栽植勞動定額國家目前尚無統一的標準規定，只有地方標準或試用標準，各地的計算法也不很一致，因此在工程的質量和投資控制方面無形中增加了很大的難度。在工作過程中，不僅要求監理工程師具備豐富的專業知識，又要求監理工程師能隨時了解市場行情，具備經濟管理方面的能力，具備一專多能。只有這樣，才能勝任園林綠化監理工作。
2.園林綠化工程監理對工程師的特殊要求
園林綠化工程的特殊性對園林工程監理工程師提出了不同的要求。要適應園林綠化事業的飛速發展，就必須研究、學習專業領域，不斷掌握新的規范要求，切合工程實際，才能控制工程質量。
（1）監理工程師應熟悉有關工程建設和監理方面的法律、法規、有關技術標準、規范，建設工程施工合同及委托監理合同等，賦予監理工程師的權力和義務。具有良好的職業道德，兢兢業業、勤奮地為業主服務，這是做好監理工作的首要條件。
（2）園林監理工程師在具備豐富的專業理論知識的同時，還需有一定的園林藝術修養。作為園林綠化工程監理工程師，不能僅停留于一般的熟悉圖紙，按圖施工，還必須根據工程情況，了解與掌握在某些設計難以深化的部位，深刻領會設計意圖，督促施工單位針對該部位制訂詳細的施工預案，采取切實有效的解決辦法，認真監督把好藝術質量關，力求達到最好的環境藝術效果。
（3）堅持“守法、誠信、公正、科學”的監理原則，認真實施監理規范。作為園林綠化工程監理工程師，必須加強對《建設工程監理規范》的學習，全面認真地貫徹實施，結合實際進行重點質量控制。
3.如何做好園林綠化監理
3.1堅持按建設工程監理程序開展工作
園林工程的可變因素，相對于建筑工程來說要多得多。在實施現場監理工作的過程中，只有認真不懈的堅持執行監理工作程序（包括設計變更程序、材質審核程序、工程驗收程序等），嚴格以工程設計和相關規范作為監理工作依據，才能有效的緩解和杜絕監理工作所面臨的一些因內外部因素造成的干擾和困難，這是監理人員自我保護意識的有效措施。
3.2嚴格控制影響施工質量的各種因素
影響園林工程施工質量的因素不外呼人、機、料、法、環五大因素，園林監理工程師必須設法使影響工程質量的因素處于全面受控狀態，實現監理的質量控制目標、投資目標、進度目標、安全目標，從而推進監理工作的順利開展。第一，要控制好施工現場及相關工作人員的素質。人是生產經營活動的主體，是工程項目建設的決策者、管理者、實施者，工程建設的全過程，都是通過人來完成的。人員的素質，將直接和間接的對施工質量產生影響，在園林工程建設中，實行企業經營資質管理和各類人員持證上崗制度，只有嚴格執行這一規定，才能為質量控制打下一個扎實的基礎。第二，把握好工程植物材料的控制關，以確保工程的施工質量。監理工程師應督促施工單位按設計圖紙采購苗木，并在苗木進場前對苗木的名稱、規格、數量、產地及苗木檢疫單進行驗收，對不符規格的苗木一律清退。在實際工程施工中，我們以規范為依據，結合實際融合了許多地方苗木進場質量檢驗的標準，見下表1，得到業主及施工方的認可。
表1 植物材料分項工程質量檢驗評定表
同時苗木要就近采購，要盡量保證當天起苗、當天運輸、當天栽植完畢。對土球有損壞的喬木，要采取特殊的措施，以確保苗木的成活。第三，把好過程控制關。土方整理、測量放線、挖穴、種植、管理，種植前和種植過程中監理人員應做好旁站監理工作，如要督促施工人員對苗木進行修剪，保留骨架，摘去大部分樹葉等措施，以減少植株的水分蒸發保證成活。第四，把好工程驗收關。檢驗批不合格不得進行分項、分部工程的驗收，分部工程不合格不得進行竣工驗收。
3.3做好重點環節、重點部位的控制
。要認真做好對園林工程的園路、園林小品等施工質量的監控，園路是車輛通行、游人游玩必經的路線，園路曲線要優美，拐角弧度要自然，園路要根據景觀效果來布置，以達到步移景異的效果；園路的基層施工必須符合設計要求及土建施工規范要求，基礎密實穩固，路表面平整、舒適、無積水現象。卵石路面顆粒大小要均勻、嵌入砂漿應大于1/2，并應豎向接拼排列，不得平鋪；嵌草地坪路面要求塊料無裂紋、嵌草到位平整；混凝土預制塊、青石板路面要求色澤一致，面料無裂紋、掉角等缺陷。
3.4把好簽字關
監理工作的各個重要環節都離不開“簽字”這個必要的程序，但在實際操作過程中，存在著監理人員簽字形式不規范、簽字隨意性大等缺陷。應明確職責，分清什么文件該簽，什么文件不該簽；什么時候可以簽，什么時候不可以簽、怎么簽。要慎重對待簽字，監理人員要及時、準確、客觀、公正地簽署報送的文件資料，特別是有關工程量的資料，這就要求監理人員在施工過程中就要掌握第一手的資料，據實核實工程量，只有這樣才能保證工程計量的準確無誤，使投資控制收到預期的效果，維護建設單位利益及承包方正當的經濟利益。不要輕率地代表他人簽字，也不要輕易的委托他人代你簽字。
3.5做好與業主的協調工作
由于園林工程建設監理制度全面推行的時間不長，造成業主對監理制度、監理程序等知識了解較少，認為無所謂什么嚴格的標準，樹栽活就行的思想，造成了監理工作的被動性。監理工作應突出兩個“主動”：主動向建設單位匯報工程的進展情況，主動向建設單位反映工程發現的問題或遇到的困難。只有通過監理人員的不懈努力，監理的工作才可能得到建設單位的認可和支持，這在實施工程監理的過程中至關重要。
3.6認真做好監理資料管理
關鍵詞：工程結算；工程索賠；管理
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
引言
工程結算是建筑工程中一項重要的工作，工程索賠是工程結算的延伸部分，本文就如何合理有效的進行工程索賠，可以有效降低承包方的經濟損失，有效提高承包企業的經濟效益做出論述，僅供參考。
1.索賠的概念及分類
索賠是指在工程承包合同履行中，合同當事人由于另一方未履行合同所規定的義務而致使本方遭受損失時，要求對方給予賠償或補償的權利。通常情況下，索賠是指承包商在合同實施過程中，對非自身原因造成的工程延期、費用增加而要求業主給予補償損失的一種權利要求。
1.1工程索賠的主要原因
1.1.1業主違約
沒有按合同規定提供設計資料、圖紙，未及時下達指令、答復請示，使工程延期；沒按合同規定的日期交付施工現場、道路，提供水電；應由業主提供的材料和設備未能及時提供，使工程不能及時開工造成工程中斷；未按合同規定按時支付工程款；業主要求承包商完成合同規定以外的義務或工作。
1.1.2合同文件缺陷
由于工程項目建設的復雜性和施工工期以及自然環境、氣候、周期長等因素的限制，加上合同中用詞嚴密性不強、文件之間的相互矛盾等，都有可能使雙方在簽訂施工合同時不能充分考慮和明確各種因素對工程建設的影響，從而引起工程索賠。
1.1.3地質氣候條件引起的索賠
工程施工中實際出現的地質條件比招標文件提供的差，需要進行強夯、換土、打樁等處理而增加造價，以及實際施工環境氣候惡劣，高溫、寒冷，風、雨、沙塵大等需要采取特殊施工，或是由于不可抗力導致工程延期而增加造價，發生工程索賠。
1.1.4社會政治、政策變化引起的索賠
工程施工過程中，由于政府的物價、定額、取費、稅費變化上漲增加工程造價。社會動亂、政治危機、政權異變影響工程正常持續進行、停工、延期等導致承包商利益損失，發生工程索賠。
1.2工程索賠的處理原則
1.2.1索賠必須以合同為依據
遇到索賠事件時，工程師必須以完全獨立的身份，站在客觀公正的立場上審查索賠要求的正當性，以合同為依據來公平處理合同雙方的利益糾紛。
1.2.2最小原則
承包商一旦意識到發生索賠，就應及時采取有效措施防止事態的擴大和損失的加劇，以將損失費用控制在最低限度。如果沒有及時采取適當措施而導致損失擴大，承包商無權就擴大的損失費用提出索賠要求。
1.2.3及時、合理地處理索賠
索賠發生后，必須依據合同準則及時地對索賠進行處理，盡量將單項索賠在執行過程中陸續加以解決。
1.2.4力爭友好解決，防止對立情緒。
索賠爭端是難免的，問題是如何化解，如果遇到爭端不能理智協商討論問題，將使一些本來可以解決的問題懸而不決，不利于工程的順利進行。
1.3工程索賠的控制
1.3.1建設工程勘察階段的控制
工程建設項目有其固定性、一次性和單件性、明確的目標性、可分解性，因此工程建設項目大多是依附于土地的，對地下資料的勘探至關重要，勘探基礎資料的準確，直接影響到設計計算數據，影響選址、選型、地基處理等，進而影響工程造價，因此勘察階段主要依據設計要求提出勘察任務書，在大型工程、新開發地區的工程通常采取以勘察、設計單位聯合承包的方式。
1.3.2設計階段的控制
設計變更引起費用增加，是承包方提出索賠的重要理由，而引起設計變更是由多方面原因造成的，有發包方主動提出、承包方合理化建議、實際情況變化、設計缺陷等因素，其中設計缺陷是指因設計單位本身原因造成設計不合理，需修改造成工程造價增加。對此，采取在合同中約定部分設計費用，需待工程竣工后全額支付，由審圖公司對施工圖進行審核，如審核后降低費用超過一定比例，則對設計單位進行索賠，對審圖單位進行獎勵。
1.3.3招投標階段的控制
現場不明障礙物、地下管線、現場實際土方標高與圖紙差異等，常常是承包方提出索賠的理由，對可能被索賠的項目進行充分預計后，分別在不同的章節中予以預防。針對地下管線、不明障礙物等，在投標須知中明確要求承包方詳細踏勘現場，對周邊的道路、管線、綠化、建筑物等進行了解，發包方提供的管線圖等圖紙僅供參考，承包方有義務自行進一步了解，針對工程量清單中工程數量與實際施工的差異，一種是采取按固定單價合同，不作調整，另一種是工程數量變更達一定比例后，按工程程序審核單價。二種方法各有側重，最好的方法是在施工圖的基礎上，盡量做到工程量清單中工程數量的準確，針對合同文本、招標文件中的合同文本為今后簽訂合同的基礎，為避免因合同文件缺陷被索賠，首先將合同文本交由相應的法律人士審核，對明顯與《合同法》不相符的內容進行修改，對明顯欠公平的條款進行修改，由有經驗的工程師審核，結合工程性質，依據類似工程的規定，對可能的索賠進行預防。
1.3.4施工階段的索賠控制。
工程開工前應搜集有關資料，組織各專業技術人員仔細研究施工圖紙，互相交流，找出圖紙中疏漏、錯誤、不明、不符合實際、各專業之間相互沖突等等問題。認真會審圖紙，解決上述問題，明確施工做法，落實材料、設備的規格型號和質量檔次要求。認真做好施工圖會審紀要，施工圖會審紀要是施工合同的重要組成部分，也是索賠的重要依據。施工單位必須重視圖紙會審，根據所掌握的資料詳細編制施工組織設計或施工方案，并經建設單位或監理單位簽字認可。施工組織設計或施工方案的編制必須符合實際、考慮周到、明確施工工藝流程和施工操作做法，對涉及工程結算或索賠的施工做法更應制定詳細。施工過程中應做好施工日志，技術資料等施工記錄，對停水、停電的時間，材料的進場時間、數量、質量情況等，都應有詳細記錄。
2. 索賠的操作步驟
2.1處理索賠的基本原則
2.1.1索賠必須以合同為依據，并及時處理，合理計算。當遇到索賠事件時，監理工程師要站在客觀公正的立場上，依據合同和事實對索賠進行處理，同時這也是其公平性的重要體現。
2.1.2及時、合理地處理索賠。索賠事件發生后，應當及時提出索賠。否則承包人的索賠積累的結果會導致資金困難，影響工程進度。
2.1.3處理索賠必須堅持合理性原則。必須以事實和數據為依據，同時要考慮到國家的有關規定，也應當考慮到工程的實際情況。
2.2索賠的依據
在進行索賠處理時，主要的依據有：國家、部門和地方有關的標準、規范和定額；本工程的施工合同文件及招標文件；施工合同履行過程中與索賠事件有關的憑證。施工過程中與施工相關的各種資料文件。
2.3索賠費用的確定
可索賠的費用同工程合同價款所包含的組成部分一樣，包括直接費、間接費和利潤。這些費用都是承包商為了完成額外的工程任務而增加的開支，但對于不同原因引起的索賠，可索賠費用的具體內容會有所不同。
2.3.1索賠費用的組成
（1）人工費。人工費指的是完成合同之外的額外工作所花費的人工費用。
（2）材料費。對于索賠費用中的材料費部分包括：由于索賠事項的材料實際用量超過計劃用量而增加的材料費；由于客觀原因材料價格大幅度上漲；由于非施工單位責任工程延誤導致的材料價格上漲和材料超期儲存費用。
（3）施工機械使用費。對于索賠費用中的施工機械使用費部分包括：由于完成額外工作增加的機械使用費；非施工單位責任的工效降低增加的機械使用費。
（4）分包費用。分包費用索賠指的是分包人的索賠費。分包人的索賠應如數列入總承包人的索賠款總額以內。
（3）工地管理費。工地管理費指施工單位完成額外工程、索賠事項工作以及工期延長期間的工地管理費，但如果對部分工人窩工損失索賠時，因其他工程仍然進行，可能不予計算工地管理費索賠。
（5）利息。對于索賠費用中的利息部分包括：拖期付款利息；工程延誤增加投資的利息；索賠款的利息；錯誤扣款的利息。
（6）總部管理費。主要指工程延誤期間所增加的管理費。
（7）利潤。一般來說由于工程范圍的變更和施工條件變化引起索賠，施工單位可列入利潤。
2.4.2計算方法
索賠費用的計算方法很多，運用什么樣的計算方法要根據索賠事件發生的實際情況而定。主要包括：
（1）總費用法：總費用法即按照現行計價規定計算索賠值。其應該滿足：工程合同實施過程中的總費用計算是準確的；承包商的索賠報價是合理的，能反映實際情況；費用損失的責任與承包商無關。
（2）合同約定計算法：當合同中明確了索賠的計算方法時，應按合同約定計算索賠值。這種方法主要適用于工期延誤索賠。
（3）分項法：分項法是按每個或每類事件引起的費用項目損失分別計算索賠值的方法。這種方法比較科學合理，應用面廣也容易被接受。
（4）因素分析法：因素分析法也稱連環替代法，為了保證分析結果的可比性，應將各指標按客觀存在的經濟關系分解為若干因素指標連乘形式。
2.5索賠的技巧
索賠技巧是索賠取得成功的重要因素，索賠技巧是多方面的，常用的技巧如下：
2.5.1善于利用事故因素，變被動為主動，積極創造索賠條件。
2.5.2及時提交索賠詳細清單和依據。堅持做好施工日志，隨時交監理工程師認可和簽字，每日發生的事件均記錄在案。所列事件均有理有據，避免一次算總賬給對方造成刺激，也不會給人借機敲詐的印象。
2.5.3善于利用有利時機索賠。充分利用知己知彼原則，先讓對方意識到嚴重后果，再提出對方無法拒絕的索賠要求，做到有理有據有節。
2.5.4善于以己之長克己之短，抓住對方弱點，發揮自己優勢，提出要訴諸仲裁，先從氣勢上壓倒對方，有利于問題的協商解決；善于處理合同當事人的關系，柔中有剛。
2.5.5在原則問題上應該要保持態度堅決，毫不退讓，但同時也要注意索賠方法，既不能一味遷就，也不要無休止的索要，辦任何事要留有余地。
3.結語
從目前建筑市場的發展態勢看，施工企業必須要培養一批精通專業，才能做好工程預算、結算與索賠工作。
參考文獻：
[1]王紅，淺談建筑工程造價結算審核方法[J].山西建筑，2011，37（25）.
關鍵詞：高速公路合同管理
Abstract: the article analyzed the highway project owner a comprehensive, whole process and the cause of the total contract management, comprehensive, whole process, the connotation of the total contract management.
Keywords: highway contract management
中圖分類號：TU723.1文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
高速公路項目業主實行全面、全過程、全員合同管理的原因
高速公路項目(下稱“項目”)業主的合同管理，與一般的合同管理的最大區別是：
1．項目業主的合同管理涉及的合同對方主體數量眾多，參與項目建設的單位有勘察設計單位、施工單位、監理單位、咨詢單位、材料設備供應單位，以上每個參建專業單位都可能有多個合同主體；
2．合同履行的時間長，高速公路建設期一般短則二、三年，長則四、五年；
3．項目合同管理不像普通的買賣合同管理那樣重點關注履行(給付)結果，項目業主的合同管理不但關注履行結果。而且重點關注合同履行的全過程，是以監督執行過程來保證履行結果的。
圍繞項目業主的投資、質量、進度三大目標的控制即投資控制、質量控制、進度控制(下稱“三控制”)貫穿于項目建設的整個過程。由于參建各方是平等的民事主體，不存在隸屬關系，故對參建各方的管理和實施三控制，都必須以合同為主線和載體，圍繞著合同來開展。目前我國大多數高速項目業主的合同管理還處于傳統的合同管理階段，這種傳統的合同管理模式最大特點是：雖然也分不同的階段進行管理，但沒有將各階段的合同管理過程聯系起來；各合同之間是割裂的而不是全面的、互相聯系的；過分依賴于合同管理專業部門(合約部)管理合同而不是強調全員參與。這種模式很難適應履行期長、合同主體眾多、目標多元、著重監督合同履行過程的項目業主合同管理。要改變傳統的合同管理模式必須把合同管理看作一項系統工程，運用系統論、控制論的方法來開展合同管理，就是要實行全面、全過程、全員的合同管理。
二、全面、全過程、全員合同管理的內涵
1．全面的合同管理。項目業主的合同管理涉及到的管理內容方方面面，如勘察、設計、監理、招標、質量、安全、造價、材料供應、財務稅收、審計、環境保護、知識產權、征地拆遷、保險等等。因而項目業主的合同管理觸及的法律法規、國家或行業標準、規范和政策也較多。一般說來，需要遵守執行的法律和行政法規有建筑法、公路法、建設工程勘察設計管理備例、招標投標法、建設工程質量管理條例、建設工程安全生產管理條倒、合同法、環境保護法、環境影響評價法、土地管理法及其實施條例、城市規劃法、稅收征收管理法、審計法、保險法、專利法、著作權法等。因此業主在合同管理中，要全面熟悉這些法律法規、部門規章、國家或行業標準和規范．在擬草合同文本時，要全面考慮合同的合法性．以免訂立的合同文本與相關的法律法規發生沖
突，最終導致合同或合同務款無效。使業主承擔較大的法律風險。
在審查合同時，也要做到全面性。
(1)訂立的合同條款是否完備．是否具備了合同法第12條所提示的條款。在合同管理實踐中，最常出現的是對某些咨詢合同，遺漏了工作成果或質量驗收標準或辦法的條款，很容易產生爭議。(2)合同簽訂的手續和形式是否完備。合同是否須經公證和政府部門審批。是否辦理了有關登記手續。
關鍵詞 高校；住宅；物業管理
目前，高校為了營造文化氛圍，建設高校教師集中居住區。為此，就要建立物業管理公司，但常常出現這樣或那樣的問題，比如說，業主埋怨收費貴但物業服務又不到位；而物業則埋怨物業收費難。實際上，業主反映的問題并不歸物業管理等等，這些問題表面上看是業主與物業管理公司之間的矛盾，但深層次研究就會發現，這些問題其實涉及到各個環節。所以，應該不斷更新觀念，提高對現代化物業管理的認識，建設適應高校自身特點的物業管理公司。
一、物業管理與傳統的房產管理相比所具有的優點
物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。它與傳統的房產管理模式有本質不同，主要體現在三個方面：一是傳統的房產管理是政府行為、行政行為，而物業管理則是企業行為、經營行為。二是傳統的房產管理是集產權管理與服務管理于一身的產權自我管理，物業管理是產權管理與行政管理分開，為產權提供有償服務的專業化管理。三是傳統的房產管理對其房屋建筑及其配套設施，只是進行單一的修繕服務，物業管理則是針對建筑物及配套設備的修繕和相鄰場地、庭院的保潔、治安、綠化，以及為住戶工作、生活多方面的便利需要等，提供一體化的綜合服務。物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部份，對于塑造城市形象、美化凈化人居環境等，都有著極為重要的意義。
（1）物業管理是城市居民安居樂業的保障體系。中國物業管理的發展已有近20年的歷史，為城市居民提供日常工作、生活、娛樂、休閑等生活保障服務，為人們安居樂業做出了重大貢獻。物業管理“把一個個實實在在的優美、和諧、安全、文明的小區放在了廣大老百姓面前，讓老百姓感受到自己是實施物業管理的最大受益者，也使得物業管理的新體制逐步為社會所接受，為群眾所擁護。
（2）物業管理是實現社會主義精神文明的重要載體。良好的物業管理不但能提高城市的形象和居民的生活質量，同時，還能帶動社區的綜合管理和文明建設，達到創建人文社區的目的。
（3）物業管理是倡導環保觀念、落實環境管理，創建社區環境文化的落腳點。由于物業公司的運作，使得住宅區文明潔凈，生活舒適便捷。城市居民環保意識也會進一步增強，形成自覺保護環境的行為習慣，關心社區和社會環境。
二、選擇適合我國高校特點的物業管理模式的基本思路
就我國當前的物業管理模式看，主要存在以下幾種形式：一是由房地產開發商直接建立企業化物業管理的模式；二是由房產管理部門轉軌變制形成的物業公司專業化管理模式，即由原房產行政部門的行政職能變為服務職能。三是由房產管理部門組建物業公司的管理模式；四是由企業、事業等部門組成的股份制物業公司；五是由完全獨立的個體組建的物業公司。
在現有條件下，由開發公司建立的物業公司，代表了物業管理的發展方向，具有重要的先進性；而由房產管理部門轉軌而來的物業公司，則是新舊體制轉換的必然產物，具有不可或缺的繼承性。所以，根據高校住宅小區是房改后房還是新建小區等不同特點，選擇適合自己特點的物業管理模式，具有重要的現實意義。由于高校后勤社會化正在進行中，學校負擔依然沉重，所以在建立物業管理制度時要考慮以下幾個方面：
（1）考慮到高校住宅實行物業管理，要按照市場經濟規律和現代企業制度進行規范和運作。高校可以自建物業集團，實行規模經營。它在承擔房屋經營管理為主業的同時，還可以下設一些專業服務公司。如：保安、清潔、維修、綠化等工作可以成立專業的子公司。這樣物業管理人員的工作主要就是進行管理協調。這樣不僅提高了經濟效益，最重要的還是為這些管理部門的發展找到了出路。
（2）考慮到由于房產管理部門對高校住宅區比較熟悉，并且管理經驗豐富，有自己的管理隊伍，管理技術也比較過硬，可以由原行政部門的行政職能變為服務職能。在物業管理方式上，以有償為主。物業公司作為經濟實體，獨立核算，自負盈虧，如果不能合理解決物業管理收費問題，不能彌補管理服務經費的不足，物業管理公司就不能生存，也將影響高校住宅的物業管理行業的健康發展。
（3）考慮到高校住宅物業管理機制的轉化。房改后，由于住宅產權的轉化，勢必導致物業管理機制的轉化。對這種機制的轉變，就要求職工要樹立“花錢買服務，花錢買環境”的意識。物業管理公司只要本著取之于民，用之于民的原則，合理收費就可以很好的解決這個問題，物業管理行業也就可以健康的發展。
（4）考慮到物業管理公司作為經營者，要本著“誰受益誰出錢”的原則來管理高校住宅，為業主和使用者提供有償的管理和服務。凡是享受物業管理公司服務的受益人，就應交納相應的服務費。
三、建立適合高校的高質量物業管理的具體措施
（1）建議物業管理公司早期介入。
（2）要理順行政管理與物業管理公司，物業管理公司與住宅區業主之間的關系。
（3）物業管理公司要建設良好的運營機制。
（4）政府應出臺科學合理的收費機制。
筆者認為要解決物業服務收費難問題，首先一些基礎性問題要得以解決，如開發商的建筑質量和物業管理公司的服務質量，以及管理機制等問題。其次，按國家發改委、住房和城鄉建設部關于印發《物業服務收費辦法》的通知規定，區分不同的物業性質和特點，實行政府指導價和市場調節價相結合。針對舊城改造小區，政府應實行等級服務的住宅小區的收費標準，并注重制定物業服務收費價格的科學性，即合法、合理、對應性原則。物業管理企業的準人、退出機制，前期物業管理的招投標，物業管理服務質量，物業管理糾紛的處理，物業管理活動的規范，均應以政府制定科學的物業服務收費標準為基礎。再次，物業管理企業必須取得和其他行業在市場活動中的同等權利，建立業主接受物業服務，必須首先繳納物業費的法律保障。從法律上確定業主繳費從而取得物業管理權利的原則。最后，從繳費模式上，可由物業管理企業向業主收取轉為業主委員會向業主收取，然后向物業管理企業繳納的模式，如此既符合合同對等原則，又可提高繳費率。
（5）優質服務是搞好物業管理成敗的關鍵。
第一，積極調動業主參與，狠抓物業管理質量。當前有不少的居住小區，因業主來自不同的地方，入住的時間又有先有后，沒有成立業主大會，業主們只接受物業公司的單一管理。入住后一旦發生水電費分攤、衛生、安全等問題糾紛，業主往往不會正確地維護自己的合法權益，只知道以個人的名義找物業管理公司，問題如果得不到解決，業主與物業公司的矛盾就會激化，出現不和諧的事件，影響和諧社會建設。事實上，創建和諧的居住小區需要業主大會和物業管理公司的共同努力。
住宅小區管理單位應遵照有關法規，結合實際需要制定管理規章，將房屋修繕、衛生、環保、綠化、治安、交通、容貌、市政公用設施及管理經費等具體管理規定與實施細則，作為實施管理的依據，編制《住戶手冊》，并與業主簽訂《住宅小區管理公約》。管理內容包括：依照合同及相關規定收取管理費用；制止違反規章制度的行為：要求業主委員會協助管理等；反過來，物業公司應履行物業管理合同，依法經營，接受業主和使用人的監督；重大的管理措施應當提交業主委員會同意并認接受當地政府有關部門的管理監督等。
第二，物業轉變經營觀念，突出服務二字。物業公司除了要搞好日常管理，還要為業主提供服務。提供的服務以常規性的公共服務居多，這類服務是物業管理公司有義務按時按質提供的，住戶享受這些服務事先不需要提出或做出某種約定。如保持房屋主體完好；負責各類設施、設備的日常運營、保養、維修與更新：樓宇內外物業環境的日常清掃保潔，垃圾清除外運；小區綠化的保養；治安管理；車輛道路管理；火災的預防及發生火災時的救護與處理等。除了公共服務，還有其他專項服務、委托、逐戶可根據需要自行選擇的收費服務等。
總之，只要物業管理公司與業主明確各自的權利和義務，最大限度地搞好服務，小區物業管理水平就會提高，這對物業公司信譽的提高，小區居民的生活幸福，城市形象的改善以及整個社會的和諧發展都具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚紅.中華人民共和國物權法精解[M].北京人民出版社，2007.
