發(fā)布時(shí)間：2022-08-01 03:55:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)全面預(yù)算管理探討，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體處于低潮期，利潤被急劇壓縮。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和理念，而全面預(yù)算管理正符合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前需求，它可以綜合管理和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，通過對企業(yè)預(yù)期的收入與支出進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，提升房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。本文主要就房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算的過程存在的主要問題進(jìn)行論述，并提出筆者具體建議，以供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；全面預(yù)算；問題及建議
一、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算定義分析
全面預(yù)算是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)提出的管理要求，其操作的主線是依據(jù)企業(yè)內(nèi)各部門的生產(chǎn)活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)的未來需要，將企業(yè)內(nèi)的人力、財(cái)力和物力資源進(jìn)行戰(zhàn)略性的規(guī)劃分配，并在一個(gè)預(yù)算期結(jié)束后，將各部門實(shí)際情況與預(yù)算額度相對比形成決算，以達(dá)到控制各部門成本、考核各部門業(yè)績的效果，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容
房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算由建設(shè)性預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算三個(gè)大方面組成，其中建設(shè)性預(yù)算主要就房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中具體項(xiàng)目的投入、固定資產(chǎn)購入和處置等投資業(yè)務(wù)進(jìn)行長期的規(guī)劃，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)支出；業(yè)務(wù)預(yù)算涉及的是房地產(chǎn)企業(yè)前期為取得土地使用權(quán)所需的拆遷、補(bǔ)償費(fèi)用與建設(shè)過程中基礎(chǔ)設(shè)施使用費(fèi)用、中期的材料與人工等直接費(fèi)用（建筑工程外包的企業(yè)，該預(yù)算較少）和跨越前中后期的銷售活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用；財(cái)務(wù)預(yù)算是一種綜合性的預(yù)算方式，基于企業(yè)現(xiàn)金流量，對建設(shè)性預(yù)算和業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌，并通過預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等報(bào)表進(jìn)行綜合預(yù)算。
三、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理中的主要問題
（一）全面預(yù)算的編制流程缺乏全局觀
全面預(yù)算要求房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，編制預(yù)算報(bào)告和計(jì)劃要服務(wù)于企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行各項(xiàng)資源的合理分配與管理，但現(xiàn)實(shí)中較多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算是各項(xiàng)目部或生產(chǎn)小組制定自身的需求預(yù)算，然后自下而上進(jìn)行匯算，最終預(yù)算部門將所有基層預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯算，形成企業(yè)的預(yù)算計(jì)劃，這樣的預(yù)算計(jì)劃雖然充分滿足了各部門需求，但對于企業(yè)的成本控制和后期的績效考核的價(jià)值極低，使得全面預(yù)算計(jì)劃成為各基層部門預(yù)算計(jì)劃的簡單結(jié)合體，缺乏大局觀，難以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的預(yù)期效果。
（二）預(yù)算方案與市場實(shí)際相偏離
在真實(shí)的預(yù)算操作程序中，房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇將往期的預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行小修小補(bǔ)，結(jié)合一下各基層部門的預(yù)算計(jì)劃，便形成了一份關(guān)乎企業(yè)幾年甚至十幾年的生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算計(jì)劃。這樣的計(jì)劃缺乏對工程物資市場信息的采集和預(yù)期內(nèi)物資價(jià)格走向的判斷，也缺乏對未來行業(yè)變化的合理推測，反以歷史的價(jià)值眼光判斷未來的市場發(fā)展，極其不明智。一項(xiàng)沒有調(diào)研，脫離實(shí)際的預(yù)算計(jì)劃，會使房地產(chǎn)企業(yè)成本得不到合理的控制，將企業(yè)運(yùn)營的資金鏈條拉得非常緊，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將難以為繼，喪失生存空間。
（三）全面預(yù)算考核機(jī)制不完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)只認(rèn)識到了預(yù)算計(jì)劃的制定對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要作用，卻忽視了預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控，缺乏相應(yīng)的考核監(jiān)管機(jī)制。沒有健全的考核機(jī)制，各部門就沒有預(yù)算意識，上層管理部門制定的預(yù)算規(guī)劃也就難以貫徹，造成下屬各基層部門無計(jì)劃地支出，全面預(yù)算的計(jì)劃書也就成為一紙空文。
四、對房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理工作的相關(guān)建議
（一）全面預(yù)算應(yīng)樹立全局觀念
房地產(chǎn)企業(yè)的支出和收入主要發(fā)生在基層部門的前期開發(fā)、中期建設(shè)和貫穿始終的銷售工作中，而預(yù)算部門根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槊撾x了基層的具體環(huán)境，所以對預(yù)算的調(diào)整很可能不能滿足基層部門的發(fā)展需求。改善這種情況的最根本辦法就是自基層入手，將全面預(yù)算管理觀念傳達(dá)到每一個(gè)部門，使全企業(yè)一起參與到預(yù)算工作中去，這樣一來，自下而上的匯總預(yù)算都是基于企業(yè)全局戰(zhàn)略制定的，綜合到一起制定的預(yù)算計(jì)劃即使有微小的調(diào)整也不會對基層部門產(chǎn)生巨大的影響。只有每一個(gè)部門都為企業(yè)全局目標(biāo)努力，制定的預(yù)算才能服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展。
（二）從客觀實(shí)際出發(fā)進(jìn)行預(yù)算編制
預(yù)算工作是對企業(yè)未來發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，雖然有較大的主觀性，但通過對客觀實(shí)際的研究是可以對未來的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行合理預(yù)測的。以鋼鐵為例，作為建設(shè)的主要材料之一，其價(jià)格變動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響十分重大。在當(dāng)前環(huán)境下，鋼鐵行業(yè)低迷，且價(jià)格在未來幾年中不會有較大的提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該縮減該部分預(yù)算，而不能盲目借鑒前幾年的預(yù)算計(jì)劃。幾年前的預(yù)算計(jì)劃時(shí)期正處于鋼鐵行業(yè)最繁榮的時(shí)期，二者價(jià)差較大，且房地產(chǎn)行業(yè)對鋼鐵的需求量巨大，細(xì)小的差價(jià)也能產(chǎn)生巨大的差額，盲目地將一筆如此巨大的金額進(jìn)行不合理的預(yù)算支配，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)整體投入回報(bào)率，阻礙企業(yè)的發(fā)展。
（三）建立健全全面預(yù)算工作考核獎(jiǎng)懲機(jī)制
全面預(yù)算不僅僅指預(yù)算規(guī)劃的制定，更為重要的是對預(yù)算規(guī)劃的執(zhí)行。預(yù)算計(jì)劃應(yīng)作為各部門生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一項(xiàng)準(zhǔn)則，在企業(yè)的預(yù)算期內(nèi)，將各項(xiàng)支出收入的發(fā)生情況與預(yù)算指標(biāo)相配比，將決策考核改為過程中考核，細(xì)化各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況與指標(biāo)差異對部門績效進(jìn)行考核，制定預(yù)算工作考核制度，在公平、公正的環(huán)境中，對預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行度高的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，反之則嚴(yán)懲。在個(gè)人和部門直接利益的誘導(dǎo)下，各部門才會更加關(guān)注預(yù)算工作的指標(biāo)。只有這樣，預(yù)算工作才能順利在全企業(yè)開展，并得到企業(yè)全體員工的重視，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的目標(biāo)。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于低潮期，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的戰(zhàn)略目標(biāo)和生產(chǎn)經(jīng)營需要，依據(jù)市場的走勢，制定符合自身發(fā)展的全面預(yù)算規(guī)劃。找準(zhǔn)企業(yè)的定位，通過合理的全面預(yù)算規(guī)劃，提升企業(yè)競爭力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。
【摘要】為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，全面預(yù)算管理已經(jīng)在大部分的企業(yè)中廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的主要組成部分，在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸降低，因此房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過全面預(yù)算管理來提升經(jīng)濟(jì)效益。本文從全面預(yù)算管理的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題，并提出了幾點(diǎn)完善全面預(yù)算管理的建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問題 建議
一、全面預(yù)算管理概述
（一）全面預(yù)算管理的定義
全面預(yù)算管理是對企業(yè)利用預(yù)算的方法對各部門、各單位的相關(guān)財(cái)務(wù)資源及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行科學(xué)合理的分配、審計(jì)、控制，使企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)在有條不紊的情況下進(jìn)行，已達(dá)到利潤的最大化，該模式下的管理是企業(yè)全員參與的模式。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的主要內(nèi)容包括了以下幾個(gè)方面：財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算。
1.財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、資產(chǎn)負(fù)債表是財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)在編制各項(xiàng)預(yù)算表格的時(shí)候要制定出相關(guān)的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和收支的會計(jì)制度。例如房地產(chǎn)企業(yè)在銷售樓盤的時(shí)候，確認(rèn)收入的時(shí)間應(yīng)該為簽訂合同或者是受到房款的時(shí)間，也可以將工程完工驗(yàn)收合格的時(shí)間為確認(rèn)收入的時(shí)間。
2.業(yè)務(wù)預(yù)算。業(yè)務(wù)預(yù)算主要包括了開發(fā)成本預(yù)算、銷售預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算。由于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都會將部分工程外包，因此就不會向其他企業(yè)一樣編制直接材料、直接人工、生產(chǎn)預(yù)算等內(nèi)容。其中開發(fā)成本預(yù)算主要內(nèi)容包括了工程前期款、土地拆遷和補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施使用費(fèi)等;銷售預(yù)算應(yīng)該預(yù)測出可以銷售房屋的面積數(shù)，計(jì)算出項(xiàng)目的預(yù)計(jì)可以盈利數(shù);期間費(fèi)用預(yù)算主要包括了財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。
3.資本預(yù)算。主要包括了固定資產(chǎn)購置預(yù)算、融資預(yù)算、項(xiàng)目投資預(yù)算，資本預(yù)算主要是反映房地產(chǎn)企業(yè)所購置固定資產(chǎn)的金額、數(shù)量、類別的情況。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特性
1.較長的周期性。由于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，主要包括了房屋建設(shè)、土地開發(fā)、管理、維修、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、貸款、抵押等大部分等。一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要經(jīng)過跨年度的經(jīng)營，因此全面預(yù)算管理有較長的周期性。
2.資金龐大集中。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要比較龐大的資金，其中建筑物建設(shè)、土地開發(fā)、維修等環(huán)節(jié)都需要大量的流動(dòng)資金，資金緊張的問題是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，融資渠道和融資政策都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
3.項(xiàng)目式合作。開發(fā)項(xiàng)目投資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要方式，因此全面預(yù)算管理就需要進(jìn)行分項(xiàng)目管理，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性的分析、管理、評估等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題
（一）缺乏良好的全面預(yù)算管理意識
全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作中的重要工作之一，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理的重要性的認(rèn)識還不夠，還沒有對預(yù)算管理上升到全局管理的高度，僅僅是將全面預(yù)算管理看作是財(cái)務(wù)管理部門的工作。一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理過程中還存在短視的問題，全面預(yù)算管理只是注重短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，忽視了企業(yè)長期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，出現(xiàn)了各期全面預(yù)算脫節(jié)的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)目標(biāo)偏離。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)全面預(yù)算工作也僅僅是財(cái)務(wù)人員根據(jù)上年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行推算，全面預(yù)算工作缺乏系統(tǒng)性，形式化比較嚴(yán)重。
（二）全面預(yù)算編制方法、方案、成本管理等方面有待于提高
在全面預(yù)算編制方法上，很多房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制的基礎(chǔ)是財(cái)務(wù)預(yù)算，并沒有將其他預(yù)算相結(jié)合，編制預(yù)算并不是以年度戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，導(dǎo)致了全面預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，這樣編制出來的全面預(yù)算的價(jià)值就很低;在全面預(yù)算編制程序上，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是自上而下的程序來開展工作，這種方式雖然方便了企業(yè)的整體部署，但是沒有針對企業(yè)的具體情況進(jìn)行具體分析，導(dǎo)致出現(xiàn)一些預(yù)算指標(biāo)一刀切的現(xiàn)象發(fā)生，全面預(yù)算編制隨意性較大;在成本管理方面來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理上比較重視的是資金的管理，這樣就忽視了對其他成本項(xiàng)目的管理，影響到了全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確性。
（三）缺乏全面預(yù)算管理的考核機(jī)制
大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視的是業(yè)務(wù)收支預(yù)算的考核，對資本支出的預(yù)算不夠重視，側(cè)重的是數(shù)量指標(biāo)的預(yù)算，忽視了質(zhì)量指標(biāo)的預(yù)算，導(dǎo)致預(yù)算考核內(nèi)容不完整。在全面預(yù)算考核的過程中主要依賴的是財(cái)務(wù)指標(biāo)，導(dǎo)致相關(guān)的責(zé)任人面臨較大的壓力，同時(shí)在進(jìn)行業(yè)績考核過程中，過多的摻進(jìn)了人為因素，導(dǎo)致全面預(yù)算考核略顯公平。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建議
（一）樹立正確的全面預(yù)算管理觀念
提高房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理水平需要通過全面預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全面預(yù)算管理理念，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的合理性、科學(xué)性和長期性，我們可以主要從以下幾個(gè)方面出發(fā)：首先需要統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)上下的經(jīng)營理念，明確企業(yè)內(nèi)部總體的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)，既要制定出短期的全面預(yù)算指標(biāo)，也要制定長期全面預(yù)算指標(biāo)，樹立全面預(yù)算管理戰(zhàn)略理念;其次房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要樹立全局觀念，必須將全面預(yù)算管理的觀念全部的傳達(dá)給企業(yè)全體員工，使企業(yè)內(nèi)部員工都對全面預(yù)算管理達(dá)成一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識，讓全體員工都參與到全面預(yù)算管理的工作當(dāng)中去，讓他們了解到全面預(yù)算管理是一個(gè)全員參與的過程，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理就會得到所有員工的配合，為全面預(yù)算管理營造出良好的氛圍。
（二）運(yùn)用科學(xué)全面預(yù)算管理的編制方法
首先，在編制全面預(yù)算管理的方法上要綜合運(yùn)用彈性預(yù)算、固定預(yù)算、零基預(yù)算、動(dòng)態(tài)預(yù)算等方法來編制，由于每個(gè)預(yù)算項(xiàng)目都有各自的特點(diǎn)和規(guī)律，因此房地產(chǎn)企業(yè)要采用不同的編制方法來對每一個(gè)預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行編制，達(dá)到預(yù)算項(xiàng)目之間的彼此匹配。同時(shí)也要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，不斷調(diào)整全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，從而形成適合房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理必須制定出科學(xué)的預(yù)算管理方案，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算管理方案之前要從自身的實(shí)際情況出發(fā)，全面了解企業(yè)的人員編制、資產(chǎn)的使用和分布情況等，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)市場的需求情況在制定全面預(yù)算管理方案后，要嚴(yán)格的按照方案執(zhí)行，并做好信息的反饋和評價(jià)工作。
再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用上下結(jié)合的全面預(yù)算編制流程模式，這樣就會改變原來員工被動(dòng)接受預(yù)算指標(biāo)的現(xiàn)狀，可以更好的調(diào)動(dòng)員工參與全面預(yù)算管理的積極性。
（三）加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的建設(shè)
全面預(yù)算管理的順利進(jìn)行需要預(yù)算考核來作為保障，因此房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化預(yù)算考核，不斷建立健全激勵(lì)獎(jiǎng)罰機(jī)制，保證預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核要將預(yù)算管理的執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算編制的指標(biāo)進(jìn)行比較，并通過分析來找出預(yù)算執(zhí)行過程中存在的偏差，并針對偏差采取合理的改進(jìn)措施;其次為了調(diào)動(dòng)員工的積極性，要將預(yù)算執(zhí)行情況與員工獎(jiǎng)罰機(jī)制相結(jié)合，促進(jìn)全面預(yù)算管理更好的完成;再次，針對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和管理特點(diǎn)，要制定出一些定量性和定性的考核指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算考核指標(biāo)的多樣性。
四、總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有較大的復(fù)雜性，我們要認(rèn)識到房地產(chǎn)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的全面預(yù)算管理工作有一個(gè)正確的認(rèn)識，從實(shí)際情況出發(fā)對全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行分析，積極的采用科學(xué)合理的措施提高全面預(yù)算管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
【摘 要】作為一種現(xiàn)代企業(yè)管理措施，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)具體工作中發(fā)揮的作用越來越重要。利用整合企業(yè)資金流、業(yè)務(wù)量與信息流，達(dá)到合理配置資源、有效貫徹戰(zhàn)略與持續(xù)改善經(jīng)營的目的。全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的重要構(gòu)成部分，通過全面預(yù)算管理的大力推行，可對企業(yè)優(yōu)秀競爭力有效提升，以此全面提升企業(yè)管理水平。為此，本文主要對全面預(yù)算管理的概況、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進(jìn)行了分析，且提出了相應(yīng)的管理措施，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)管理；全面預(yù)算管理；概況；問題；措施；組織機(jī)構(gòu)
一、全面預(yù)算管理的概況
20世紀(jì)80年代以前，企業(yè)的生產(chǎn)、銷售等所有內(nèi)容都被歸入財(cái)政預(yù)算，其預(yù)算管理體系并不完善。隨著發(fā)達(dá)國家管理會計(jì)理論與實(shí)踐的引入，預(yù)算管理在部分企業(yè)中才以全面預(yù)算或總體預(yù)算的形式被采用，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，市場競爭愈加激烈，為對其自身競爭力進(jìn)行全面提升，企業(yè)的預(yù)算管理職能、作用及范圍得以不斷深化。全面預(yù)算也被稱為總預(yù)算，其能夠?qū)ζ髽I(yè)未來一定階段的所有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行充分反映。其目的為企業(yè)目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，銷售預(yù)測為開端，以此預(yù)測生產(chǎn)成本、現(xiàn)金收支等，且進(jìn)行預(yù)算損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制，且將未來期間企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營現(xiàn)狀充分展現(xiàn)出來。
某房地產(chǎn)企業(yè)作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注于系列城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)。在企業(yè)發(fā)展過程不斷探索與創(chuàng)新管理方式。全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的重要構(gòu)成部分，提高預(yù)算管理水平，對企業(yè)市場占有率、盈利能力提高具有關(guān)鍵性的作用。為此，必須重視企業(yè)全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)其現(xiàn)代化管理水平提升，達(dá)到企業(yè)資源配置優(yōu)化的目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題
在推進(jìn)全面預(yù)算管理運(yùn)用中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已初步構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，該體系為全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中的實(shí)施提供了根本依據(jù)。但企業(yè)經(jīng)營管理中，其全面預(yù)算管理還存在諸多問題，具體如下：
1.全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)不完善。預(yù)算管理委員會為全面預(yù)算設(shè)置的最高管理機(jī)構(gòu)，其受企業(yè)法定代表人、董事會領(lǐng)導(dǎo)。但我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立完善的全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，一般由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算編制、執(zhí)行情況，這樣不僅會對預(yù)算權(quán)威性造成嚴(yán)重影響，還會降低預(yù)算獨(dú)立性。此外，需合理配置預(yù)算管理機(jī)構(gòu)人員，緊密聯(lián)系財(cái)務(wù)部與其他部門之間的關(guān)系。
2.預(yù)算編制流程不規(guī)范。作為衡量預(yù)算編制科學(xué)、合理的標(biāo)準(zhǔn)，必須確保預(yù)算編制程序的完整性，這也是順利執(zhí)行預(yù)算編制及完成年度工作的重要保障。目前傳統(tǒng)同比例增加收入或成本費(fèi)用減少方法及固定預(yù)算法過于簡單，無法對資源工作合理支出規(guī)模進(jìn)行準(zhǔn)確確定，這都增加了預(yù)算編制的難度。同時(shí)，還存在預(yù)算編制數(shù)據(jù)不合理，預(yù)算執(zhí)行效果不佳等問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為加快工程進(jìn)度，往往存在設(shè)計(jì)概算超過估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算高于設(shè)計(jì)概算等問題。這些問題的長期存在，都會加大預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際執(zhí)行情況之間差距，導(dǎo)致預(yù)算指導(dǎo)作用無法充分發(fā)揮，致使預(yù)算管理形同虛設(shè)。
3.缺乏有效的預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存有考核與激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問題，這對企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到極大的影響。現(xiàn)階段在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，其預(yù)算管理實(shí)行中考核能力不足現(xiàn)象極為常見，主要體現(xiàn)在沒有明確考核部門的職責(zé)、沒有具體的考核內(nèi)容、沒有形成考核工作制度化及考核標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范等，這些問題的大量出現(xiàn)，導(dǎo)致無法全面實(shí)施企業(yè)預(yù)算管理體系。
三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施
全面預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利開展的重要條件，是提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平與經(jīng)營管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須在全面了解全面預(yù)算管理重要性的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)有效的管理措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，并為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。
1.全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置
在房地產(chǎn)企業(yè)管理中全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)起到主導(dǎo)作用，其對預(yù)算決策、組織、審批與監(jiān)控相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，其中，企業(yè)預(yù)算整個(gè)監(jiān)督控制由預(yù)算控制機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以此保證預(yù)算編制的合理性、達(dá)到有效執(zhí)行的目的。
2.全面預(yù)算管理流程的構(gòu)建
圍繞預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)開展的所有管理活動(dòng)為全面預(yù)算管理，其中確定預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、控制預(yù)算等都是全面預(yù)算管理流程的主要程序。具體內(nèi)容如下：
首先，與企業(yè)具體情況相結(jié)合進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)的制定。企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施，需先進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)的確定。預(yù)算目標(biāo)確定后可實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理水平全面提升，明確各個(gè)部門之間的職責(zé)。同時(shí)在預(yù)算目標(biāo)制定中，應(yīng)與企業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，以此為工作績效評價(jià)提供可靠標(biāo)準(zhǔn)。
其次，全面預(yù)算編制程序的合理選擇。編制全面預(yù)算的實(shí)際過程為全面預(yù)算管理編制程序，是細(xì)化目標(biāo)與責(zé)任具體落實(shí)的過程，也是配置資源的過程。一般選取由上到下、由下到上或上下結(jié)合的方式進(jìn)行預(yù)算編制。預(yù)算編制程序需與企業(yè)組織形式、預(yù)算編制模式等充分結(jié)合，企業(yè)組織形式不同，則其預(yù)算編制模式也不具相同。通常選取固定預(yù)算與彈性預(yù)算作為全面預(yù)算編制的主要方法。在預(yù)算編制時(shí)，需對企業(yè)資源、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等進(jìn)行充分考慮，利用市場調(diào)研、預(yù)測等方式，評估企業(yè)未來活動(dòng)。
再次，有效控制預(yù)算。作為業(yè)績管理的重要依據(jù)，需有效監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，這樣能夠?qū)θ骖A(yù)算管理進(jìn)行及時(shí)有效監(jiān)控，以此達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，防范風(fēng)險(xiǎn)，提升效益。
最后，作為預(yù)算管理的主要內(nèi)容，預(yù)算分析需由預(yù)算執(zhí)行部門負(fù)責(zé)，如預(yù)算目標(biāo)和具體情況存在的偏差較大，需及時(shí)找出問題，做好改正工作，以此對預(yù)算科學(xué)性、合理性等進(jìn)行全面提升，且實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理水平提升的目的。預(yù)算分析是預(yù)算控制過程的信息反饋，將預(yù)算分析的過程、結(jié)果形成面向企業(yè)內(nèi)部所有管理層的內(nèi)部報(bào)告，可對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行有效控制，及做好業(yè)績考核工作。同時(shí)，還能對企業(yè)資產(chǎn)、收益進(jìn)行更好規(guī)劃與控制，以此達(dá)到有效配置與管理資源的目的。
3.預(yù)算考核指標(biāo)體系的建立
在全面預(yù)算管理中，預(yù)算考評處于過渡階段。將業(yè)績評價(jià)信息反饋與調(diào)控應(yīng)用于財(cái)務(wù)活動(dòng)、預(yù)算執(zhí)行過程，可對具體業(yè)績及預(yù)算差異進(jìn)行及時(shí)發(fā)現(xiàn)與改正，進(jìn)而有效控制經(jīng)營活動(dòng)過程。作為一個(gè)完整系統(tǒng)，預(yù)算編制、執(zhí)行與評價(jià)具有相互作用，以此有效控制整個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。構(gòu)建全面預(yù)算考評指標(biāo)體系與預(yù)算激勵(lì)方法的有效實(shí)施都是預(yù)算考評的重點(diǎn)。在預(yù)算考評時(shí)，應(yīng)對其具體執(zhí)行過程與預(yù)算目標(biāo)是否一致進(jìn)行分析，且對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行考查。同時(shí)對預(yù)算責(zé)任部門發(fā)出性質(zhì)不同的預(yù)警提醒，以此達(dá)到預(yù)算管理水平提升的目的。
在預(yù)算激勵(lì)方式選用中，應(yīng)按照員工需求層次，進(jìn)行不同方式的合理選擇。應(yīng)充分結(jié)合長期獎(jiǎng)勵(lì)和短期獎(jiǎng)勵(lì)，這樣對企業(yè)現(xiàn)金流量安排極為有利，也可有機(jī)結(jié)合企業(yè)與員工的長短期利益。同時(shí)，還需充分結(jié)合預(yù)算目標(biāo)的實(shí)際完成數(shù)與原預(yù)算目標(biāo)，增加員工對企業(yè)整體價(jià)值與競爭力的關(guān)心程度。除此之外，還需對個(gè)人薪酬內(nèi)可變薪酬的比例適當(dāng)增加，實(shí)現(xiàn)其與組織預(yù)算考評結(jié)果掛鉤。同時(shí)彈性薪酬的合理運(yùn)用，可緊密聯(lián)系獎(jiǎng)懲和各個(gè)員工的自身利益，但需對考評指標(biāo)是否科學(xué)進(jìn)行充分考慮，避免因組織評價(jià)指標(biāo)問題，降低員工積極性。
四、結(jié)束語
綜上所述，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)，全面預(yù)算管理方式的合理確定極為重要。全面預(yù)算管理是對企業(yè)整體戰(zhàn)略與具體經(jīng)營目標(biāo)的充分反映。為有效提升企業(yè)全面預(yù)算管理水平，必須與企業(yè)自身預(yù)算管理特點(diǎn)相結(jié)合，綜合運(yùn)用系統(tǒng)性的理念，從戰(zhàn)略高度進(jìn)行全面預(yù)算管理整體構(gòu)建，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。
【摘 要】中國的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過”黃金十年”，在政策宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)下，使得各個(gè)企業(yè)主體之間的競爭不斷加劇，土地等資源的使用效率較低，利潤空間被擠壓得越來越小。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯成為我國國民經(jīng)濟(jì)的根本，是重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理方法，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整且符合行業(yè)特點(diǎn)的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)引起管理層的重視。
【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算；管理；組織；目標(biāo)
企業(yè)全面預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場需求為導(dǎo)向，全員參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)方面的預(yù)算管理體系，包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算管理等內(nèi)容。自20世紀(jì)90年代開始，隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的加速，國內(nèi)企業(yè)開始積極探索適合我國國情的企業(yè)預(yù)算管理模式，并取得了顯著效果。房地產(chǎn)企業(yè)作為特定行業(yè)，其總體的管理水平與制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)相比有一定的差距。全面預(yù)算管理為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一，它可以改善房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營狀況，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)
1.全員性
預(yù)算主體就包括上層、中層及所有員工，既涉及到責(zé)任部門，又延伸細(xì)化到每一個(gè)崗位（職工），形成了一個(gè)完整嚴(yán)密的預(yù)算體系，必須全員參與預(yù)算管理。
2.管理全方位性
預(yù)算編制涉及房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，比如財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算等；只有將房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)信息和資金預(yù)算整合起來，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)既定目標(biāo)。
3.工程項(xiàng)目預(yù)算管理是優(yōu)秀
在成本開支這一方面，工程項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點(diǎn)奠定了工程項(xiàng)目預(yù)算的優(yōu)秀地位。
4.以市場為導(dǎo)向
在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制、監(jiān)督、控制與考核中必須始終牢牢樹立以市場為導(dǎo)向的管理意識，注意把握市場的特點(diǎn)和變動(dòng)，揣摩市場規(guī)律，并在實(shí)際工作中較好地運(yùn)用規(guī)律為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造效益。
5.現(xiàn)金流預(yù)算管理是基礎(chǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債、高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，由于現(xiàn)金流的順暢可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大子基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤表預(yù)算，資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理存在的問題
1.缺乏有效的考核機(jī)制
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核機(jī)制落實(shí)不到位的問題，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題。第一，考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象。第二，考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式。第三，預(yù)算考核簡單化，傳統(tǒng)的考核做法，是將實(shí)際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對，以差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只關(guān)注了預(yù)算的執(zhí)行過程，無法客觀公正地體現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行績效。
2.對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，缺乏全員意識
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，沒有真正把全面預(yù)算管理作為管理手段來看待。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，重點(diǎn)考慮怎樣降低成本費(fèi)用，注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái)務(wù)管理時(shí)，忽視了對其它部門的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。預(yù)算編制缺少部門之間的配合和支持，從而使預(yù)算的編制不合理，造成全面預(yù)算與業(yè)務(wù)脫節(jié)。
3.預(yù)算的監(jiān)控力度不夠
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。沒有將預(yù)算管理重點(diǎn)放在日常監(jiān)督和調(diào)節(jié)上，僅僅是事后或結(jié)果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實(shí)施，更談不上對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出有效建議和改進(jìn)，預(yù)算管理成為一句空話。
4.預(yù)算管理組織體系不完善
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流，這與沒有建立一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)往往將預(yù)算編制由財(cái)務(wù)部門，或者由財(cái)務(wù)部與成本（合約）部來牽頭管理。單憑個(gè)別部門的力量獲取的數(shù)據(jù)，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義，從而影響了預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)如何開展全面預(yù)算管理
1.做好全面預(yù)算的考評和激勵(lì)工作
“考核與獎(jiǎng)懲是預(yù)算管理的生命線”，只有通過科學(xué)合理的考核、賞罰分明的獎(jiǎng)懲制度，才能確保全面預(yù)算管理真正地落到實(shí)處。一是改變傳統(tǒng)的考核模式，防止簡單地以預(yù)算差異將責(zé)任界定到執(zhí)行者頭上，合理分解責(zé)任，以提高各部門的預(yù)算責(zé)任意識。如對于部分差異要分析是可控因素還是不可控因素，是執(zhí)行不力還是指標(biāo)不科學(xué)。二是在進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)從快，完成預(yù)算好的單位，應(yīng)及時(shí)得到應(yīng)有獎(jiǎng)勵(lì)，以增加大家的積極性，懲罰則要從緩，出現(xiàn)預(yù)算偏差時(shí)，必須進(jìn)行相應(yīng)懲罰，但在懲罰之前應(yīng)應(yīng)對出現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，尋找并抓住機(jī)會，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈，優(yōu)化全面預(yù)算管理。
2.樹立正確的“以人為本”預(yù)算管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)要有效實(shí)施全面預(yù)算管理第一，要樹立正確，科學(xué)的理念，即全面預(yù)算管理是一種使房地產(chǎn)企業(yè)資源取得最佳生產(chǎn)率和獲利率的管理模式。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各崗位員工是企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行者，也是最熟悉企業(yè)實(shí)際情況的人員。動(dòng)員房地產(chǎn)企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力。第三，需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實(shí)施全面預(yù)算管理需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力地推動(dòng)和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施全面預(yù)算管理的重要保證。
3.完善預(yù)算監(jiān)控反饋機(jī)制
在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算，當(dāng)不利于預(yù)算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，通過內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補(bǔ)，在無法彌補(bǔ)的情況下，才能提出預(yù)算調(diào)整申請。 在預(yù)算實(shí)施中，要實(shí)行反饋控制制度和報(bào)告制度，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時(shí)也是預(yù)算考評和對經(jīng)營者獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。只有這樣才能更好地確保預(yù)算能按事先確定的方案進(jìn)行，以便各部門及時(shí)了解本部門的財(cái)務(wù)開支狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，確保其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不偏離。
4.設(shè)立專門的組織管理機(jī)構(gòu)
為保障預(yù)算管理工作正常進(jìn)行，維護(hù)和健全預(yù)算管理組織體系是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立全面預(yù)算管理常設(shè)機(jī)構(gòu)，俗稱預(yù)算小組，該常設(shè)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部，部門經(jīng)理為負(fù)責(zé)人。同時(shí)成立預(yù)算執(zhí)行組織，執(zhí)行的主體由全面預(yù)算管理部門和相關(guān)部門共同組成，負(fù)責(zé)工作計(jì)劃及預(yù)算的編制、執(zhí)行及報(bào)告等工作；提高預(yù)算管理的權(quán)威性。預(yù)算一經(jīng)確定，房地產(chǎn)企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。
5.改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制方法
預(yù)算的編制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的第一步，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。編制預(yù)算不僅是對年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對項(xiàng)目綜合情況做出的反映。編制預(yù)算時(shí)可采用固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算和概率預(yù)算等方法，不同的預(yù)算編制方法適應(yīng)不同的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的管理模式來選擇確定。房地產(chǎn)企業(yè)一般采取定期預(yù)算的編制方法，主要是能使預(yù)算年度與會計(jì)年度相吻合，便于考核和評價(jià)預(yù)算結(jié)果。啟動(dòng)了全面預(yù)算管理系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)后危機(jī)時(shí)代的今天可以強(qiáng)身健體，當(dāng)房地產(chǎn)復(fù)蘇時(shí)代重新到來時(shí)，將有可能站在更有利的起跑線上應(yīng)對新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
【摘要】本文主要分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)問題，探討了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀，進(jìn)而論述了全面預(yù)算管理優(yōu)化的對策，以期可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作提供參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；優(yōu)化
一、前言
我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此，為了可以提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作效率和效果，要進(jìn)一步探討房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化的對策。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)投資數(shù)額大，項(xiàng)目周期較長，總體投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)較復(fù)雜，除拿地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，需要投入大量的資金。從項(xiàng)目的開發(fā)到房產(chǎn)銷售的完成，會經(jīng)歷一個(gè)較長的周期，且不同類型的樓盤如住宅區(qū)、寫字樓、商鋪等可能情況會存在一定的差異。如果某些項(xiàng)目沒有較好銷售前景，則一定要避免對其巨額投資。只有完善全面預(yù)算管理，保證對項(xiàng)目進(jìn)行合理投資收益測算，才能做出正確的決策，避免做出少數(shù)毀滅公司的決策，有利于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金成本較高。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，前期需要投入大量的資金，且回收期較長，存在剛性支出和軟性收入的現(xiàn)象。特別是別墅類的高檔住宅區(qū)，前期資金投入越大，其投資回收期越長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力和資金成本都很大，一旦無法及時(shí)回收房款或者向金融機(jī)構(gòu)獲取貸款，資金鏈斷裂，整個(gè)房地產(chǎn)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)受市場環(huán)境變化影響較大。國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策多且變化快，近年來的“國八條”、“國十條”等都對房地產(chǎn)的行情產(chǎn)生重要的影響，房產(chǎn)企業(yè)的銷量會隨之敏感變化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)的依賴較大，房地產(chǎn)的資金成本也隨金融市場的陰晴而變。
三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理理論概述
很多企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理認(rèn)識不清，主要是沒有仔細(xì)分析全面預(yù)算管理的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具有現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目核算為優(yōu)秀以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)三個(gè)典型的特點(diǎn)，這也是區(qū)別一般企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)。全面預(yù)算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對未來的經(jīng)營活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分、全面的預(yù)測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評，進(jìn)而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營活動(dòng)的改善和調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇一般以現(xiàn)金流量為優(yōu)秀，具體操作時(shí)可依據(jù)產(chǎn)品生命周期的不同階段細(xì)分。在實(shí)際操作時(shí)公司往往結(jié)合自身情況，綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代的全面預(yù)算管理模式并創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標(biāo)，確立關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（KPI），以KPI為基礎(chǔ)結(jié)合各責(zé)任中心的職能，分解KPI構(gòu)建二級指標(biāo)體系。以關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)KPI為優(yōu)秀依據(jù)集團(tuán)各子分公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和各職能部門的不同職責(zé)分配不同的預(yù)算目標(biāo)，并將預(yù)算目標(biāo)以貨幣的形式分解到各責(zé)任單位及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至是個(gè)人。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算脫節(jié)，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)
年度預(yù)算是將一個(gè)會計(jì)年度作為預(yù)算年度，項(xiàng)目預(yù)算是將一個(gè)完整的項(xiàng)目周期作為預(yù)算年度。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往跨越兩個(gè)以上的會計(jì)年度，所以年度預(yù)算的時(shí)間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發(fā)項(xiàng)目全部經(jīng)營過程及成果的解釋。現(xiàn)行預(yù)算管理往往側(cè)重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目預(yù)算，常把項(xiàng)目可行性報(bào)告或項(xiàng)目概算作為項(xiàng)目預(yù)算，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預(yù)算管理組織體系
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為開發(fā)主體，工程采用項(xiàng)目出包方式，承包單位出具項(xiàng)目預(yù)算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預(yù)算，在預(yù)算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。
3、房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持以利潤為優(yōu)秀的預(yù)算管理模式
目前，跨期經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理按照傳統(tǒng)預(yù)算管理的要求，在利潤表所表現(xiàn)的利潤與實(shí)際現(xiàn)金流量不符的情況下，仍然堅(jiān)持以目標(biāo)利潤為優(yōu)秀的預(yù)算管理模式。這種預(yù)算管理模式的最大缺陷在于，不能及時(shí)反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當(dāng)前現(xiàn)金為王的市場形勢下，利潤表反映的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力會失真。
4、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對分散，預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散，歷史各項(xiàng)目所面對的市場有較大的差異性，所以基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破設(shè)計(jì)概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想。
5、房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、預(yù)算控制和預(yù)算考核過程中，以財(cái)務(wù)部門為優(yōu)秀，不利于實(shí)施全面預(yù)算管理
全面預(yù)算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理由財(cái)務(wù)部門編制，預(yù)算由財(cái)務(wù)部門加以控制和監(jiān)督，又以財(cái)務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)作為預(yù)算考核的依據(jù)。這種以財(cái)務(wù)部門為優(yōu)秀的預(yù)算管理模式不利于調(diào)動(dòng)全員積極性，難以實(shí)施對全員、全過程的全面預(yù)算管理。
五、推動(dòng)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中的思考
全面預(yù)算管理是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要力量，實(shí)踐中可以從完善全面預(yù)算管理方案、推動(dòng)方案落實(shí)、強(qiáng)化監(jiān)督評估等方面著手，有效的提高全面預(yù)算管理水平。
1、科學(xué)制定全面預(yù)算管理方案
首先，要科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算編制，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其項(xiàng)目制運(yùn)行的特征，通過編制項(xiàng)目部、行政后勤部門的預(yù)算科目、預(yù)算資金，并且將預(yù)算方案反饋給相關(guān)責(zé)任部門，要求責(zé)任部門遵照執(zhí)行。其次，要制定配套方案，在預(yù)算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)要明確全面預(yù)算管理的目標(biāo)任務(wù)和實(shí)現(xiàn)途徑，要結(jié)合企業(yè)的特征，制定推動(dòng)預(yù)算方案落實(shí)的配套方案，如預(yù)算內(nèi)經(jīng)費(fèi)支出管理方案等，以此推動(dòng)預(yù)算方案的落實(shí)。
2、狠抓落實(shí)推動(dòng)全面預(yù)算管理方案執(zhí)行
首先，要明確全面預(yù)算管理的組織機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)要成立高規(guī)格的全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組，財(cái)務(wù)部門、銷售部門等部門一把手作為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，以此推動(dòng)預(yù)算管理的落實(shí)，避免單一的財(cái)務(wù)部門力量不足的問題，調(diào)動(dòng)各部門參與全面預(yù)算管理的積極性。其次，要明確各部門、項(xiàng)目部等在全面預(yù)算管理中的職責(zé)，要明確部門或者項(xiàng)目一把手的職責(zé)，并建立起責(zé)任追究制度，對于全面預(yù)算管理落實(shí)不到位的要進(jìn)行處罰，以保障預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。
3、強(qiáng)化監(jiān)督考核推動(dòng)全面預(yù)算管理落實(shí)
首先，要強(qiáng)化全面預(yù)算管理落實(shí)監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用財(cái)務(wù)軟件等信息化手段，對預(yù)算執(zhí)行部門的支出情況進(jìn)行檢查，同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部要發(fā)揮審計(jì)等部門的力量，對預(yù)算執(zhí)行過程中費(fèi)用支出與預(yù)算科目是否一致等進(jìn)行審核。其次，要強(qiáng)化全面預(yù)算管理落實(shí)考核，房地產(chǎn)企業(yè)要在預(yù)算執(zhí)行年度中期、末期對預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行考核評估，發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中的問題并提出改進(jìn)措施，以此推動(dòng)全面預(yù)算管理的落實(shí)。
六、結(jié)束語
總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化工作的實(shí)施一定要符合工作的實(shí)際情況，在考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理特點(diǎn)和現(xiàn)狀的情況下，一定要針對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算提出有效的對策。
