開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人租房合同簡單版，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

身份證號碼：_______________________

乙方：_____________________________

身份證號碼：_______________________

丙方：_____________________________

身份證號碼：_______________________

第一條 本合同所指住宅小區(qū)為： 區(qū) 棟 單元 房間 元 房間。

第二條 甲、乙方作為聯(lián)系人，負(fù)責(zé)和房東聯(lián)系。丙方向甲、乙雙方 支付房租，丙方享有房間一臥室的完全獨(dú)立使用權(quán)，以及公共區(qū)域的 共同使用權(quán)。任意一方如果要增加合租人數(shù)，必須取得其余兩方的同 意，重新訂立合同，方可進(jìn)行。

第三條 租金支付形式為，在合同訂立時，丙方方向甲、乙雙方交押 金 元（押金會在合租關(guān)系正常中止時退還），然后，每月前 百元。起租日期為 三天內(nèi)，丙方向甲、乙雙方支付當(dāng)月房租 年 月 日，租期不固定，但丙方如需退房，必須提前一個月向 甲、乙雙方說明。

第四條 共同使用區(qū)域?yàn)榭蛷d、廚房、衛(wèi)生間、洗衣機(jī)、陽臺及這些 區(qū)域里面的相關(guān)設(shè)施。

第五條 合租期間，水、電、煤氣、費(fèi)由甲、乙、丙三方平攤，每方 三分之一。（按人頭計(jì)算）

第六條 合租期間，本著和平、友好相處的原則，雙方應(yīng)共同維護(hù)居 住環(huán)境的衛(wèi)生、安全。不得隨意的干擾對方的私人空間。對方的合理 建議，應(yīng)積極采納。

第七條 朋友來訪， 應(yīng)盡量保持安靜， 以不干擾對方學(xué)習(xí)、 生活為宜。超過 2 個朋友來訪，應(yīng)提前告知對方。

第八條 周末的時候，私人做飯，還是搭火？根據(jù)三方的飲食習(xí)慣， 協(xié)商解決。因生活需要，添置設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，依具體情況而定。

第九條 在租住期間，三方都應(yīng)本著“節(jié)約、愛惜”的原則，不得浪費(fèi) 水、電、煤氣等。應(yīng)共同維護(hù)設(shè)施的安全。

第十條 丙方需退房的話，因提前一個月告知甲、乙雙方。

第十一條 丙方具有續(xù)租的優(yōu)先權(quán)。

第十二條 因?yàn)楹献獾奶厥庑再|(zhì)，即使甲、乙雙方和房東租賃關(guān)系中 止，也不影響本合租合同的法律效力，甲、乙雙方應(yīng)遵守協(xié)議規(guī)定。

甲、乙雙方必須在與房東解除合約前一個月，知會丙方。并且在租賃 期間丙方只承擔(dān)約定房租費(fèi)用，如甲、乙雙方先于丙方退房，丙方不 承擔(dān)整個房屋的租賃費(fèi)，只承擔(dān)合同簽訂時單間的房租費(fèi)用。

第十三條 本合同自訂立之日起，即告生效。

第十四條 本合同一式叁份，由甲方、乙方、丙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：_______________________ 乙方簽字：_______________________ 丙方簽字：_______________________

聯(lián)系電話：_______________________ 聯(lián)系電話：_______________________ 聯(lián)系電話：_______________________

第2篇

寧波個人房屋租賃合同范本【簡單版】

出租方(甲方)：____，男/女，____年__月__日出生，身份證號碼_______

承租方(乙方)：____，男/女，____年__月__日出生，身份證號碼_______

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、 甲方將位于 市 區(qū) 路 號室的房屋整體出租給乙方居住使用，租賃期限自__年__月__日至__年__月__日，計(jì)__個月。

二、 本房屋月租金為人民幣3300元，4個月租金加1個月押金共計(jì)16500元一次性付清結(jié)算。

三、 乙方租賃期間，水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。租賃結(jié)束時，乙方須交清欠費(fèi)。

四、 乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意。

五、 租賃期滿后，如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前半個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天內(nèi)答復(fù)。如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

六、 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前一個月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書。若一方強(qiáng)行中止合同，須向另一方支付違約金3300元。

七、 其他事項(xiàng)：

八、 發(fā)生爭議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時，提請由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>

九、 本合同連一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，自雙方簽字之日起生效。

甲方：

乙方：

年月 日

寧波個人房屋租賃合同范本【中介】

甲方(房東)：____________________________

乙方(全稱)：____________________________

丙方：_________________________________

為明確權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)丙方中介，甲乙雙方協(xié)商一致，甲方將房屋租給乙方使用。特根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定訂立合同。

一、 乙方承租甲方位于寧波市_______________________的房屋，約____________平方米。租賃房屋用途_______________，出租房屋房產(chǎn)證號 ，保證出租本房屋符合國家的有關(guān)規(guī)定。

二、 租賃期限________個月，從_____年___月____日至____年___月____日。甲方______月_______日交房，甲方逾期交房的，按每日支付違約金________元給乙方。逾期 天交房的，按照本合同違約責(zé)任第2條處理。

三、 租金每月_______________元人民幣，繳款方式：按______個月付一次，先付后住。第二次付房租費(fèi)時間必須在第一次房期結(jié)束前 天內(nèi)付清，以后以此類推。

四、為保證合同的履行，乙方必須交付給甲方押金________元，合同期滿甲方扣除有關(guān)費(fèi)用后退還押金，不計(jì)息。不足部分甲方有權(quán)追償。入住前水________度，電________度，燃?xì)?。

五、室內(nèi)設(shè)施物品：

六、補(bǔ)充：

甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方應(yīng)配備乙方所需要的用水、用電基礎(chǔ)設(shè)施(特別約定除外)，因乙方造成設(shè)施損害的，由乙方承擔(dān)費(fèi)用。按國家規(guī)定辦理好房屋租賃許可證手續(xù)。

2、甲方保證對出租的該房屋有處分權(quán)，按國家規(guī)定和本合同規(guī)定向乙方收取相應(yīng)的水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。

3、乙方因違反國家法律、法規(guī)，被政府執(zhí)法機(jī)關(guān)行政處罰的，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋。

4、合同依法終止的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方從合同終止日起 天內(nèi)及時退出房屋，原租賃房屋內(nèi)滯留的物品視為乙方自動放棄，由甲方處置滯留物品。

乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方必須遵紀(jì)守法。外來人員居住必須主動辦理暫住戶口手續(xù)。

2、乙方不得損壞屋內(nèi)外設(shè)施，不準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、改造所租房屋，不準(zhǔn)偷電、水，不得擅自增設(shè)其他用電、用水設(shè)施，否則引起的不良后果有乙方承擔(dān)。確因特殊原因需轉(zhuǎn)讓或改造的，必須經(jīng)甲方同意。房屋內(nèi)電、水費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

3、乙方不得利用所租賃房屋進(jìn)行違法活動;否則，甲方有權(quán)終止合同收回房屋。

4、乙方財(cái)產(chǎn)均由乙方自行保管。乙方在租賃期內(nèi)，可以向保險公司投保人身保險、財(cái)產(chǎn)保險。如意外出險，可以依法直接向投保單位索賠。

5、續(xù)租房屋的，乙方應(yīng)在租期滿前30天內(nèi)與甲方協(xié)商續(xù)簽合同。否則，視乙方無續(xù)租權(quán)。

丙方的權(quán)利和義務(wù)

1、 應(yīng)該將甲方出租的房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬等情況如實(shí)告知乙方，并核對其房地產(chǎn)權(quán)屬證明。

2、應(yīng)當(dāng)要求乙方提供本人身份證。

3、因委托人過錯使本合同未能履行或未能完全履行的，丙方有權(quán)收取中介費(fèi)。

4、丙方根據(jù)本合同為當(dāng)事人提供中介服務(wù)后，當(dāng)事人之間是否履約，不影響丙方收取中介服務(wù)費(fèi)。

5、丙方中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定的標(biāo)準(zhǔn)收取。

6、中介人員進(jìn)行中介服務(wù)業(yè)務(wù)時，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，要求委托人提供必要的協(xié)助。

7、禁止為權(quán)屬不清或法律、法規(guī)禁止出租的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)。

違約責(zé)任

1、 甲方或乙方簽訂本合同后，如有特殊情況不再履行本合同的，必須提前30天通知對方并取得同意意見。

2、 如發(fā)生違約的，違約方應(yīng)該支付給對方(甲方或乙方)一個月房租額度的違約金。

3、 乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或改變房屋用途的，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋。

其他約定

1、本合同履行期間，如因國家有關(guān)法律、法令變化或不可抗力以及因土地征用而拆遷等因素，致使合同無法繼續(xù)履行的，合同自然終止，各方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、本合同如有未盡事宜，各方應(yīng)本著平等自愿公平公正互諒互讓的原則進(jìn)行協(xié)商，作出書面補(bǔ)充約定。補(bǔ)充約定與本合同有同等效力。

3、本合同發(fā)生爭議，各方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請行政調(diào)解;協(xié)調(diào)或調(diào)解不成的，按下列第( )種方法解決：

(1)提交寧波仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

4、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份。

甲 方(出租房屋所有人)：

身份證號碼：

身份證上住址：

電話號碼：

簽名：

乙 方(承租人)：

身份證號碼：

身份證上住址：

電話號碼：

簽名：

丙 方(中介方)： (蓋章有效)

第3篇

關(guān)于簡易房屋租賃合同參考

甲方(出租方)：____________身份證號碼：_______________________

乙方(承租方)：____________身份證號碼：_______________________

現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方充分了解、協(xié)商，一致達(dá)成如下個人租房協(xié)議書:

一、 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施、設(shè)備:_________________________________。

二、租賃期限:_______，即___________年______月___日至___________年______月___日。

三、租金及交納時間:每月___________元，乙方應(yīng)每月付_____次，先付后住。第一次乙方應(yīng)于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方;第二次及以后付租金，乙方應(yīng)提前___________個月付清。

四、租房押金

乙方應(yīng)于簽約同時付給甲方押金___________元，到期結(jié)算，多余歸還。

五、租賃期間的其他約定事項(xiàng)

1、甲乙雙方應(yīng)提供真實(shí)有效的房產(chǎn)證、身份證等證件。

2、甲方提供完好的房屋、設(shè)施、設(shè)備，乙方應(yīng)注意愛護(hù)，不得破壞房屋裝修、結(jié)構(gòu)及設(shè)施、設(shè)備，否則應(yīng)按價賠償。如使用中有非人為損壞，應(yīng)由甲方修理。

3、水、電、煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等的使用費(fèi)及物業(yè)、電梯、衛(wèi)生費(fèi)等所有費(fèi)用都由乙方支付。入住日抄見:水度，電度，煤氣度。所有費(fèi)用乙方應(yīng)按時付清。

4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)或供非法用途。租下本房后，乙方應(yīng)立即辦好租賃登記、暫住人口登記等手續(xù)。若發(fā)生非法事件，乙方自負(fù)后果。在租賃期限內(nèi)，甲方確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得乙方同意，給乙方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

5、合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得提前解除。租賃期內(nèi)，如遇不可抗力因素導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

6、甲乙雙方約定，乙方如需開具房租發(fā)票，因此產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方支付。

7、此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并作出補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現(xiàn)糾紛，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。

8、本個人租房協(xié)議書經(jīng)簽字(蓋章)生效。

9、其他約定事項(xiàng):_________________________________。

六、違約責(zé)任

甲乙雙方中任一方有違約情況發(fā)生的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金為__________元，損失超過違約金時，須另行追加賠償。

七、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方(簽字)__________________ 乙方:(簽字)__________________

聯(lián)系電話:___________________ 聯(lián)系電話:____________________

___________年______月___日___________年______月___日

表達(dá)簡易個人房屋租賃合同

甲方(出租方)：_________________身份證號：___________________________

乙方(承租方)：_________________身份證號：___________________________

經(jīng)雙方協(xié)商一致，甲方將坐落于______________________________房屋出租給乙方XX使用。

一、租房從___________年______月___日起至___________年______月___日止。

二、月租金為____元，繳租為____支付一次，人民幣(大寫)_________元(￥____元)，以后應(yīng)提前___天支付。

三、約定事項(xiàng)

1、乙方正式入住時，應(yīng)及時的更換房門鎖，若發(fā)生因門鎖問題的意外與甲方無關(guān)。因用火不慎或使用不當(dāng)引起的火災(zāi)、電、氣災(zāi)害等非自然類的災(zāi)害所造成一切損失均由乙方負(fù)責(zé)。

2、乙方無權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)賣該房屋，及屋內(nèi)家具家電，不得擅自改動房屋結(jié)構(gòu)，愛護(hù)屋內(nèi)設(shè)施，如有人為原因造成破損丟失應(yīng)維修完好，否則照價賠償。并做好防火，防盜，防漏水，和陽臺擺放、花盆的安全工作，若造成損失責(zé)任自負(fù)。

3、乙方必須按時繳納房租，否則視為乙方違約。協(xié)議終止。

4、乙方應(yīng)遵守居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章制度，按時繳納水、電、氣、光纖、電話、物業(yè)管理等費(fèi)用。乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時交清水，電，氣，光纖和物業(yè)管理等費(fèi)用及屋內(nèi)設(shè)施家具、家電無損壞，下水管道，廁所無堵漏。甲方如數(shù)退還保證金。

5、甲方保證該房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛。如遇拆遷，乙方無條件搬出，已交租金甲方按未滿天數(shù)退還。

6、備注;___________________________________。

四、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。另水;______噸氣;______立方電;______度

甲方(簽章)：____________乙方(簽章)：____________

聯(lián)系電話：______________聯(lián)系電話：______________

___________年______月___日___________年______月___日

城市房屋租賃合同范本新版

出租方(甲方)：__________________

承租方(乙方)：__________________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 房屋基本情況

該房屋坐落于________________________。

該房屋為：樓房______室______廳______衛(wèi)，平房______間，建筑面積_________平方米，使用面積___________平方米，裝修狀況______，其他條件為______，該房屋(已 / 未)設(shè)定抵押。

第二條 房屋權(quán)屬狀況

該房屋權(quán)屬狀況為第______種：

(一)甲方對該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號為______。

(二)甲方對該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為______。

第三條 房屋用途

該房屋用途為______。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變該房屋的用途。

第四條 交驗(yàn)身份

(一)甲方應(yīng)向乙方出示(身份證 / 營業(yè)執(zhí)照)及______等真實(shí)有效的身份證明。

(二)乙方應(yīng)向甲方出示(身份證 / 營業(yè)執(zhí)照)及______等真實(shí)有效的身份證明。

第五條 房屋改善

(一)甲方應(yīng)在本合同簽訂后 日內(nèi)對該房屋做如下改善______，改善房屋的費(fèi)用由(甲方 / 乙方)承擔(dān)。

(二)甲方(是 / 否)允許乙方對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是______，雙方也可另行書面約定。

第六條 租賃期限

(一)房屋租賃期自____________年______月___日至____________年_____月___日，共計(jì)_____年_____個月。(期限超過20xx年的，超過部分無效。)

(二)租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前______日向甲方提出(書面 / 口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時解除合同，但應(yīng)提前______日(書面 / 口頭)通知對方。

第七條 租金

(一)租金標(biāo)準(zhǔn)： _____________元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金總計(jì)：____________元(大寫：______元)。該房屋租金 (年 / 月)不變，自第 (年 / 月)起，雙方可協(xié)商對租金進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由雙方另行約定。

(二)租金支付時間：________________________。

(三)租金支付方式：(甲方直接收取 / 甲方人直接收取 / 甲方人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，乙方應(yīng)在______銀行開立賬戶，通過該賬戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到______銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)于本合同簽訂之日起______個工作日內(nèi)將其中一份合同送交 銀行。)

(四)甲方或其人收取租金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。

第八條 房屋租賃保證金

(一)甲方交付該房屋時，乙方(是 / 否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為______元(大寫：______元)。

(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。

第九條 其他費(fèi)用

租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式為：

(一)乙方承擔(dān)( 水費(fèi) / 電費(fèi) / 電話費(fèi) / 電視收視費(fèi) / 供暖費(fèi) / 燃?xì)赓M(fèi) / 物業(yè)管理費(fèi) / )等費(fèi)用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。

(二)房屋租賃稅費(fèi)以及本合同中未列明的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第十條 房屋的交付及返還

(一)交付：甲方應(yīng)于____________年_____月___日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及后視為交付完成。

(二)返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(乙方恢復(fù)原狀 / 乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費(fèi)用 / 乙方放棄收回 / 歸甲方所有但甲方折價補(bǔ)償)。

返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。

第十一條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)

(一)租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)。

甲方應(yīng)在接到乙方通知后的___日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限。

(二)甲方對于乙方的裝修、裝飾和添置的新物不承擔(dān)維修義務(wù)。

(三)乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購置新物，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

(四)對于該房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

第十二條 轉(zhuǎn)租

(一)除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

(二)乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同，并向房屋租賃管理機(jī)關(guān)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。

(三)接受轉(zhuǎn)租方對該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，應(yīng)由乙方向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十三條 所有權(quán)變動

(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前____日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

第十四條 合同的解除

(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：

1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1、未按約定時間交付該房屋達(dá)_____日的。

2、交付的房屋不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。

3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

5、其他________________________。

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：

1、不支付或者不按照約定支付租金達(dá)____日的。

2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)____元的。

3、擅自改變該房屋用途的。

4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6、利用該房屋從事違法活動的。

7、其他。

第十五條 違約責(zé)任

(一)甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的______%向乙方支付違約金。

(二)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(三)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應(yīng)提前______日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的____%支付違約金。

(四)乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的______%向甲方支付違約金。

(五)乙方擅自對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失。

(六)租賃期內(nèi)，乙方需提前退租的，應(yīng)提前______日通知甲方，并按月租金的______%支付違約金。

(七)甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

(八)其他_________________。

第十六條 無權(quán)

由甲方人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的，甲方人和乙方應(yīng)在甲方開具的授權(quán)委托書或出租合同的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方人超越權(quán)或權(quán)終止后的行為，未經(jīng)甲方書面追認(rèn)的，對甲方不發(fā)生法律效力。

第十七條 合同爭議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向_______人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁。

第十八條 其他約定事項(xiàng)

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式______份，其中甲方執(zhí)______份，乙方______份，房屋租賃管理行政機(jī)關(guān)備案一份，執(zhí)______份。

本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租方(甲方)簽章：_________________ 承租方(乙方)簽章：_________________

身份證號：_________________________ 身份證號：_________________________

第4篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；城鎮(zhèn)社會保障；社保權(quán)益；社會保險；住房保障；社會福利；社會救助；社保繳費(fèi)負(fù)擔(dān)；社保統(tǒng)籌層次

中圖分類號：D632.1；F842.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：16748131（2013）05000110

一、引言

“十”報(bào)告指出：“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋”，并將其作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的一項(xiàng)重要改革舉措。社會保障是基本公共服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是公民應(yīng)享受的最重要的社會權(quán)利。農(nóng)民工作為城鎮(zhèn)常住人口的組成部分，進(jìn)一步完善覆蓋這部分人群的城鎮(zhèn)社會保障制度，提高其保障水平，不僅關(guān)系到“十”報(bào)告目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且直接涉及廣大農(nóng)民工的切身利益。

我國學(xué)術(shù)界在農(nóng)民工社會保障制度建立的必要性、重要性方面保持高度一致，并且?guī)缀跛械膶W(xué)者都把城鄉(xiāng)一體的社會保障視為解決農(nóng)民工社會保障問題的終極目標(biāo)。但是在農(nóng)民工社會保障制度的構(gòu)建思路、框架體系、統(tǒng)籌方式等具體問題上則眾說紛紜，分歧爭論較多，特別是在解決農(nóng)民工社會保障問題的路徑選擇上，存在著“農(nóng)保模式”（楊立雄，2004；藍(lán)春娣 等，2004）“城保模式”（章旭莉，2006）“獨(dú)立模式”（王家寶 等，2007）以及“分層分類保障模式”（鄭功成，2002；劉傳江 等，2008；韓俊強(qiáng) 等，2012）的明顯分歧。學(xué)界的廣泛討論喚起了政府部門和全社會對農(nóng)民工社會保障權(quán)益受損的密切關(guān)注與高度重視，并有效助推了一些地方政府在解決農(nóng)民工社會保障問題上的積極行動，形成了實(shí)踐層面解決農(nóng)民工社會保障的各種地方模式，如北京的“獨(dú)立-銜接模式”（張瑞凱，2011）、廣州的“進(jìn)城模式”、上海的“獨(dú)立模式”（石宏偉 等，2007）等。在各方的努力之下，農(nóng)民工社會保障問題得到一定程度的解決，有效地實(shí)現(xiàn)了部分農(nóng)民工的社會保障權(quán)益。

但這些“百花齊放”式處理問題的手筆，也留下了十分明顯的問題與麻煩。正如批評者指出的那樣，社會保障作為我國“碎片化”的社會保障體系中的一個“碎片”，又分化為地方自主制定、操作的多種模式形成的進(jìn)一步碎片化（謝立凡 等，2011）。高度碎片化成為農(nóng)民工社會保障制度的根本特征，兜底的“安全網(wǎng)”千瘡百孔。在實(shí)踐中，農(nóng)民工則用退保、拒保等實(shí)際行動表達(dá)了對碎片化社會保障的強(qiáng)烈不滿，社會保障部門尤其是流出地的社會保障部門紛紛陷入征繳擴(kuò)面難、轉(zhuǎn)移接續(xù)繁雜、投訴糾紛不斷等諸多困擾之中，農(nóng)民工社會保障權(quán)益的實(shí)現(xiàn)難度實(shí)際上進(jìn)一步增加而非減少。

隨著國家實(shí)施的中部崛起戰(zhàn)略、“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等政策利好，特別是積極承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，湖南的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化迅速發(fā)展，省內(nèi)流動和外省回流的農(nóng)民工數(shù)量也相應(yīng)顯著增長，農(nóng)民工問題日漸成為全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一個重要而突出的問題。在農(nóng)民工社會保障方面，湖南省的基本做法是將農(nóng)民工作為企業(yè)職工納入城鎮(zhèn)社會保障制度，這種做法在規(guī)模以上的企業(yè)中得到了很好的落實(shí)，但問題也仍然存在，特別是對農(nóng)民工個體戶、在小微企業(yè)就業(yè)以及其他非正規(guī)就業(yè)的農(nóng)民工而言，社會保障問題仍然是其城鎮(zhèn)生活中的重要憂患。

為此，本調(diào)研組赴長沙、郴州、株洲等地開展了訪談、問卷調(diào)研中，共發(fā)放與回收問卷1 200份，其中長沙500份、株洲300份、郴州400份，本文中提到的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)均來自該問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。同時，該次調(diào)研還在長沙市、郴州市舉行了農(nóng)民工代表座談會2次，人力資源與社會保障、民政、住建、公安、工會等單位主要領(lǐng)導(dǎo)和社區(qū)干部、工廠負(fù)責(zé)人會議3次。史術(shù)高、錢勝、鄧秀華等同志為調(diào)研以及本文的寫作做出了許多貢獻(xiàn)，在此一并致謝。 等形式的調(diào)研，對農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保障存在的突出問題進(jìn)行了深入探討，以期提出具體的、具有高度可操作性的政策措施，切實(shí)實(shí)現(xiàn)把農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)社會保障制度的政策目標(biāo)。立足前人的研究成果，本文認(rèn)為，既要解決并防止進(jìn)一步的社會保障碎片化，又要綜合考慮農(nóng)民工群體的特點(diǎn)，更具有操作意義的做法無疑是將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)社會保障體系，并在現(xiàn)行的城鎮(zhèn)社會保障制度框架下根據(jù)農(nóng)民工的群體特點(diǎn)與需求狀況，通過降低準(zhǔn)入條件、完善與協(xié)調(diào)政策、創(chuàng)新管理方法等措施，解決農(nóng)民工的社會保障問題。這樣，既能減少未來改革的阻力與成本，又不會扭曲邁向社會保障一元化目標(biāo)的路徑，更加有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會保障制度的一體化，更加有利于促進(jìn)整個社會保障體系的可持續(xù)發(fā)展。

二、我國農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保障的制度體系概述

目前，我國的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民分屬城鄉(xiāng)兩個不同的社會保障體系，而農(nóng)民工作為一個由農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動的特殊群體，已經(jīng)可以享有城鎮(zhèn)大部分社會保障權(quán)利。這種制度安排，突破了農(nóng)民工原有的戶籍身份，在一定程度上打破了城鄉(xiāng)二元社會制度的樊籬，維護(hù)了農(nóng)民工的合法權(quán)益，為農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)提供了保障。

1.在社會保險方面，農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保險已經(jīng)沒有制度障礙

自職工養(yǎng)老保險制度改革實(shí)行統(tǒng)賬結(jié)合模式以來，用人單位的農(nóng)民工即可參加社會保險，享受社會保險權(quán)益。尤其是2003年以來，農(nóng)民工工作更加得到黨和國家的高度重視，國務(wù)院、人社部先后密集出臺了一批農(nóng)民工參加社會保險的意見與辦法（如表1），進(jìn)一步破除了農(nóng)民工參加社會保險的各種政策障礙，基本建立起農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保險的制度體系。隨著農(nóng)民工社會保險政策的逐漸完善，農(nóng)民工參加社會保險的人數(shù)從無到有，逐年增加，截止到2012年底，湖南省參加企業(yè)職工養(yǎng)老、職工醫(yī)療保險、工傷保險的農(nóng)民工人數(shù)分別達(dá)到20.5萬人、14.5萬人、219.8萬人。

2.在住房保障方面，面向農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障開始起步且工作力度不斷加大

國家在許多文件中都對農(nóng)民工住房問題給予了高度關(guān)注（如表2）。2007年前的政策主要側(cè)重于多渠道改善農(nóng)民工住房條件，2007年后則正式提出要加大公共租賃住房建設(shè)，將農(nóng)民工納入保障范圍。近年來，湖南省加快公共租賃住房建設(shè)，尤其是工業(yè)園區(qū)的公共租賃住房建設(shè)，要求各地將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的農(nóng)民工納入供應(yīng)范圍。2010―2012年，全省共開工建設(shè)公租房15.98萬套；2013年計(jì)劃開工建設(shè)13.56萬套，與2012年比，公租房在保障性安居工程建設(shè)任務(wù)占比由24%提高到40%；截止到2012年底，約有40萬名農(nóng)民工入住公租房。

3.在社會福利和社會救助方面，符合條件的農(nóng)民工可在戶籍地享受農(nóng)村低保和大病救助等保障

當(dāng)前我國城市的社會救助和社會福利項(xiàng)目都是基于戶籍制度來建立和運(yùn)行的，如《城市居民最低生活保障條例》第2條明確規(guī)定其對象是“持有非農(nóng)業(yè)戶口的城市居民”。因此，湖南省的農(nóng)民工由于沒有城鎮(zhèn)戶口尚無法獲得城鎮(zhèn)的社會救助和社會福利，但是符合條件的農(nóng)民工可以也只能在戶籍所在地申請農(nóng)村低保和大病救助等。這種制度安排，是長期以來城鄉(xiāng)二元分割體制造成的，雖然不盡合理，但有其現(xiàn)實(shí)必然性。比如，城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)的確定，不能不考慮城鄉(xiāng)基本生活成本和農(nóng)村土地的保障功能。

2005 《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》 建設(shè)部、財(cái)政部和中國人民銀行 有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金；進(jìn)城務(wù)工人員購買自住住房時，可按規(guī)定提取本人及其配偶住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，也可申請住房公積金貸款。

2006.03 《國務(wù)院關(guān)于解決農(nóng)民工問題的若干意見》 國務(wù)院辦公廳 多渠道解決農(nóng)民工居住問題，保障農(nóng)民工的居住場所符合基本的衛(wèi)生和安全條件。

2007.08 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 國務(wù)院辦公廳 農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造時，要考慮農(nóng)民工的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍。有條件的地方，可比照經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作，建設(shè)符合農(nóng)民工特點(diǎn)的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。

2007.12 《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》 建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、勞動保障部和國土資源部 明確用工單位是改善農(nóng)民工居住條件的責(zé)任主體；用工單位可采取無償提供、廉價租賃、住房租金補(bǔ)助等方式改善農(nóng)民工住房條件；集中建設(shè)的農(nóng)民工集體宿舍，由用工單位承租后向農(nóng)民工提供，或由農(nóng)民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。

2011.09 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》 國務(wù)院辦公廳 公共租賃住房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)，單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。

2012.05 《公共租賃住房管理辦法》 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 公共租賃住房供應(yīng)對象為符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。

三、農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保障的現(xiàn)實(shí)障礙

農(nóng)民工市民化不僅是城鎮(zhèn)化的必然要求，也是廣大農(nóng)民工的現(xiàn)實(shí)需求。問卷調(diào)查顯示，農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的意愿強(qiáng)烈，其中43.9%的農(nóng)民工準(zhǔn)備定居城市，還有10.3%的農(nóng)民工準(zhǔn)備定居縣城或鎮(zhèn)。從理論上說，想定居城鎮(zhèn)的農(nóng)民工應(yīng)該積極參加城鎮(zhèn)社保，但據(jù)社保部門的統(tǒng)計(jì)，截止到2012年底，湖南省農(nóng)民工職工養(yǎng)老保險、職工醫(yī)療保險、工傷保險的參保率僅為4.98%、3.52%、53.35%，農(nóng)民工享受城鎮(zhèn)保障性住房更是少之又少。導(dǎo)致這種狀況的原因主要是：

1.社保繳費(fèi)負(fù)擔(dān)重

一是費(fèi)率高。當(dāng)前湖南省社會保險繳費(fèi)費(fèi)率與國家規(guī)定一致，五項(xiàng)社會保險費(fèi)率之和約為43%。其中，用人單位需要承擔(dān)的各類社會保險的總費(fèi)率在32%，個人承擔(dān)費(fèi)率為11%。與美國、英國等社保制度比較完善的國家相比，我國社保繳費(fèi)率明顯偏高。以養(yǎng)老保險為例，美國繳費(fèi)率為12.4%，我國為28%。二是費(fèi)基高。湖南省社保繳費(fèi)費(fèi)基是根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局提供的上一年在崗職工平均工資的60%～300%來確定。2012年在崗職工平均工資為3 336元（不包括城鎮(zhèn)私營單位），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出農(nóng)民工主要就業(yè)行業(yè)的平均工資水平，加重了農(nóng)民工及其工作單位的負(fù)擔(dān)。一方面，企業(yè)用工成本增加，利潤減少，出于降低用工成本的考慮，往往不愿意給農(nóng)民工繳納社會保險費(fèi)用，千方百計(jì)地逃避繳費(fèi)或變相地少繳、不繳；另一方面，農(nóng)民工個人繳費(fèi)金額超出農(nóng)民工當(dāng)前的支付能力，直接影響到農(nóng)民工的當(dāng)期生活水平，不少農(nóng)民工為了維持當(dāng)前的生活而自愿放棄社會保險參保權(quán)利和社保的未來收益。總之，種種原因?qū)е掠萌藛挝缓娃r(nóng)民工個人繳不起、不愿繳。

2.社保權(quán)益維護(hù)難

一方面，用人單位拒繳、少繳、漏繳、拖欠社會保險費(fèi)的例子屢見不鮮。而社會保險執(zhí)法因無法獲得準(zhǔn)確的用工單位信息、執(zhí)法人員不足等因素的限制，只能按照“民不告官不究”的原則被動實(shí)施，很難切實(shí)保護(hù)農(nóng)民工的社保權(quán)益。另一方面，農(nóng)民維護(hù)自身權(quán)益的主動性、積極性依然有待提高。問卷調(diào)查顯示，在遭遇用人單位不繳納社會保險時，只有33.1%的農(nóng)民工選擇向勞動監(jiān)察部門舉報(bào)，16.8%的農(nóng)民工選擇采取法律途徑，兩者相加其比例尚不足50%；29.6%的農(nóng)民工選擇不維權(quán)或用辭職等方式解決問題（如表3）。而且，由于農(nóng)民工流動性大、主要依靠熟人介紹工作等就業(yè)特性，未與用人單位簽訂勞動合同者不在少數(shù)，這進(jìn)一步加大了農(nóng)民工社保權(quán)益維護(hù)的難度。

3.住房保障不能滿足需要

近些年來，湖南省建設(shè)了大量保障性住房，但由于戶籍限制，農(nóng)民工不能享受廉租房、經(jīng)適房等住房保障；而部分面向農(nóng)民工的公租房，由于起步遲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)民工需要。目前，僅有4%的農(nóng)民工入住公租房。絕大多數(shù)農(nóng)民工解決住房問題主要靠三種途徑：臨時工棚、用工單位集體宿舍和自租房，這些住房普遍位置偏遠(yuǎn)，面積狹小，人口密度大，衛(wèi)生條件差，安全隱患多。同時，現(xiàn)有的公租房主要是集體宿舍，且大多位于工業(yè)園區(qū)，周邊教育、醫(yī)療等配套設(shè)施不足，沒有考慮解決部分農(nóng)民工家庭生活特別是子女教育的需求，無法幫助農(nóng)民工及其家庭實(shí)現(xiàn)城市定居。

4.管理和服務(wù)不到位

農(nóng)民工就業(yè)流動性大，對社會保障服務(wù)的便捷性要求較高，但現(xiàn)有的社會保障服務(wù)效率與農(nóng)民工就業(yè)的流動頻率之間矛盾突出。如社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)規(guī)定，每月1―10日需完成保險異動，對于農(nóng)民工數(shù)量龐大的用人單位而言，社保工作任務(wù)重、時間緊；又如工傷、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老、生育五項(xiàng)社會保險分為五個不同窗口，有些地方甚至在不同樓層，極大影響了社會保險辦理工作效率；還如工傷需要2個月才能得以審批認(rèn)定，從申領(lǐng)待遇到待遇發(fā)放又需要至少2個月；等等。此外，農(nóng)民工醫(yī)療保險的轉(zhuǎn)移接續(xù)因歸口管理單位不一，部門之間協(xié)調(diào)難、實(shí)際操作難的問題較為突出，極大地影響了農(nóng)民工參保的積極性。

5.農(nóng)民工對政策認(rèn)知簡單粗淺

農(nóng)民工對其社會保障政策認(rèn)知粗淺，直接影響到個人的參與度。農(nóng)民工參保率低與因政策不熟悉而造成的不信任、擔(dān)憂等原因有很大關(guān)系。問卷調(diào)查表明，農(nóng)民工對城鎮(zhèn)社會保險的繳費(fèi)比例、參保辦法、轉(zhuǎn)移接續(xù)等政策認(rèn)知大都停留在簡單粗淺階段，完全不了解政策者眾多，真正熟悉政策者甚少。其中，對各類社會保險政策非常了解的比例不超過8%，對城鄉(xiāng)社會保障銜接轉(zhuǎn)移政策非常了解者甚至不足2%；對住房公積金、生育保險、失業(yè)保險政策完全不了解者的比例均超過44%，對城鄉(xiāng)社會保障銜接轉(zhuǎn)移政策完全不了解者的比例則高達(dá)61.4%（如表4）。

四、社會保障制度設(shè)計(jì)和運(yùn)行中的深層次矛盾

1.社保資金運(yùn)行緊張

主要體現(xiàn)在職工養(yǎng)老保險方面。2012年，湖南省職工養(yǎng)老保險基金總收入515.1億元，其中，中央和省財(cái)政補(bǔ)助149億元；總支出414.0億元，剔除財(cái)政補(bǔ)助當(dāng)期缺口近50億元。如果維持財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度不變，預(yù)計(jì)2013年底職工養(yǎng)老保險當(dāng)期收支達(dá)到盈虧平衡，從2014年開始，收支將出現(xiàn)剛性缺口，并逐年擴(kuò)大。截至2012年底，湖南省職工養(yǎng)老保險累計(jì)結(jié)余基金635.9億元，剔除中央和地方財(cái)政累計(jì)轉(zhuǎn)移支付832億元，基金累計(jì)負(fù)結(jié)余196億元，加上未做實(shí)個人賬戶405.5億元，湖南省職工養(yǎng)老基金缺口601.5億元左右。湖南省養(yǎng)老基金運(yùn)行緊張，對拓寬農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險的覆蓋面帶來兩大影響：一是為保平衡、保發(fā)放，在現(xiàn)有覆蓋面不寬的情況下，無法降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而高費(fèi)率和費(fèi)基反過來又影響了覆蓋面的拓寬；二是因統(tǒng)籌基金不能滿足當(dāng)期發(fā)放，個人賬戶資金全部用來彌補(bǔ)統(tǒng)籌基金缺口，成為只記金額沒有存款的空賬，在一定程度上影響了農(nóng)民工對職工基本養(yǎng)老保險的信任度。

2.社保統(tǒng)籌層次低

現(xiàn)代社會中，社會保險資金需要中央層級的收支管理系統(tǒng)來進(jìn)行資金歸集、保值增值，形成抵御老齡社會這類系統(tǒng)性風(fēng)險的資金池。但目前我國仍實(shí)行收支“以縣市級統(tǒng)籌為主，各地分散管理”的制度。湖南省雖然名義上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)社保資金的省級統(tǒng)籌，但實(shí)際上只在縣、市層級上實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)收統(tǒng)支，省級只掌握調(diào)劑資金。社保統(tǒng)籌層次低，各地政策辦法不一，對農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險帶來三大影響：一是影響轉(zhuǎn)移接續(xù)，特別是跨省的轉(zhuǎn)移接續(xù)。以養(yǎng)老保險為例，廣東省東莞市養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金繳費(fèi)費(fèi)率為11%，低于湖南省的12%，按照當(dāng)前的政策，統(tǒng)籌基金需要按12%的費(fèi)率進(jìn)行轉(zhuǎn)移，如從東莞轉(zhuǎn)移至湖南，則東莞需要補(bǔ)貼1%的統(tǒng)籌基金。而如果農(nóng)民工退保的話，僅帶走個人賬戶資金，統(tǒng)籌賬戶的資金并不能帶走，而是直接劃入當(dāng)?shù)厣绫＝y(tǒng)籌基金中。因此，廣東省社保部門向湖南省轉(zhuǎn)移社保統(tǒng)籌基金的積極性不高，甚至鼓勵農(nóng)民工退保以減少社保統(tǒng)籌基金轉(zhuǎn)移數(shù)額。二是影響企業(yè)和農(nóng)民工參保積極性。與東莞相比，湖南省用人單位承擔(dān)的社會保險總費(fèi)率高出17.55個百分點(diǎn)，養(yǎng)老保險費(fèi)率高出9個百分點(diǎn)。大部分從沿海轉(zhuǎn)移到湖南的企業(yè)和農(nóng)民工對此都十分不滿。三是影響地方政府拓寬參保面的積極性。有的地方為降低企業(yè)成本，改善投資環(huán)境，把降低社保要求作為招商條件，甚至借保護(hù)企業(yè)之名抵制社保費(fèi)征收。

3.一些具體制度和執(zhí)行辦法忽視了農(nóng)民工的權(quán)益

一是《城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)暫行辦法》（人社部發(fā)〔2009〕191號〕規(guī)定：在參保地繳費(fèi)不滿15年的農(nóng)民工應(yīng)回戶籍地領(lǐng)取養(yǎng)老金。許多農(nóng)民工平時以高標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，因不滿15年，只能在戶籍地按農(nóng)村養(yǎng)老保險領(lǐng)取低標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老金。這對農(nóng)民工享受社會保障權(quán)益是很不公平的。

二是農(nóng)民工不能以靈活就業(yè)人員參保續(xù)保。《社會保險法》第十六條規(guī)定，“參加基本養(yǎng)老保險的個人，達(dá)到法定退休年齡時累計(jì)繳費(fèi)不足十五年的，可以繳費(fèi)至滿十五年，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。”保險法雖然規(guī)定補(bǔ)繳必須是以靈活就業(yè)人員的身份才能進(jìn)行，并未規(guī)定靈活就業(yè)人員必須具有城鎮(zhèn)戶籍；但在社會保險操作實(shí)踐中，卻僅有城鎮(zhèn)居民才能夠在戶籍所在地辦理靈活就業(yè)人員參保手續(xù)。依據(jù)《流動就業(yè)人員基本醫(yī)療保障關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)暫行辦法》的規(guī)定，農(nóng)民工在勞動關(guān)系終止或其他原因中止城鎮(zhèn)基本醫(yī)療關(guān)系后，只能向戶籍所在地新型農(nóng)村合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)申請參加當(dāng)?shù)匦滦娃r(nóng)村合作醫(yī)療，不能同城鎮(zhèn)失業(yè)者一樣以靈活就業(yè)人員身份繼續(xù)參加職工基本醫(yī)療保險。農(nóng)民工因就業(yè)形態(tài)不斷轉(zhuǎn)換，有時是職工，有時是靈活就業(yè)人員，有時是農(nóng)民，流動性強(qiáng)，未來定居地、工作地不確定，這些政策都不利于農(nóng)民工完整地享受城鎮(zhèn)社會保險連續(xù)權(quán)益，損害了他們的利益，也極大地影響了農(nóng)民工的參保積極性。

4.住房保障資源配置不合理

目前，湖南省在保障房建設(shè)上雖然也引入了一定的市場運(yùn)作機(jī)制，但在實(shí)際操作過程中，因?yàn)殚_發(fā)商配建政策難以落實(shí)到位、規(guī)劃預(yù)留土地沒有預(yù)留保障性住房用地等原因，許多地方的廉租房、公租房都由政府承建，位置偏遠(yuǎn)，交通不便，甚至無基礎(chǔ)配套設(shè)施，保障對象不愿入住，大量資源被浪費(fèi)。同時，在分配方式上，由于準(zhǔn)入程序、準(zhǔn)入條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、輪候規(guī)則、退出條件和辦法等不完善，保障房分配也很難做到公平合理。

5.戶籍制度、土地制度改革滯后

目前，湖南省城鎮(zhèn)社會保障中的廉租房、社會福利、社會救助等內(nèi)容只向城鎮(zhèn)居民開放，農(nóng)民工要享受這方面的保障，必須先落戶進(jìn)城。但對自愿放棄農(nóng)村戶口和土地的農(nóng)民工，如何優(yōu)先享受城鎮(zhèn)社會保障，并由政府或在土地收益中支付部分成本，還缺乏這方面的政策和制度設(shè)計(jì)。

五、農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保障的政策改進(jìn)

完善社會保障政的政策設(shè)計(jì)，是農(nóng)民工有保障融入城市的關(guān)鍵（國務(wù)院發(fā)展研究中課題組，2011）。從根本上說，完善農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)社會保障的制度是一項(xiàng)全國性的系統(tǒng)工程，需要國家搞好頂層設(shè)計(jì)。“十”提出：整合城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險制度，逐步做實(shí)養(yǎng)老保險個人賬戶，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌，建立兼顧各類人員的社會保障待遇確定機(jī)制和正常調(diào)整機(jī)制。目前，人社部正在制訂養(yǎng)老金改革方案。而地方政府在按照國家政策方向加快改革步伐的同時，要針對存在的問題，積極探索省級層面行之有效的解決辦法。

1.盡快出臺降低繳費(fèi)負(fù)擔(dān)的辦法

（1）改革現(xiàn)行繳費(fèi)基數(shù)基準(zhǔn)值確定機(jī)制

從當(dāng)前的情況看，有兩種辦法可選擇：一是以上年度全省所有已參保職工實(shí)際繳費(fèi)工資的平均數(shù)為基準(zhǔn)，再乘以上三個年度已參保職工實(shí)際繳費(fèi)工資加權(quán)平均增長率，作為新年度繳費(fèi)基數(shù)基準(zhǔn)值。這樣，直接以參保者的實(shí)際工資為基礎(chǔ)，更加切合參保者的收入實(shí)際。二是將統(tǒng)計(jì)部門的私營和非私營單位在崗職工平均工資分別作為私營和非私營單位繳費(fèi)基數(shù)基準(zhǔn)值，對其分類征繳。這種方式不但不沖擊現(xiàn)行制度，且更加符合農(nóng)民工的收入實(shí)際。

（2）適當(dāng)調(diào)整費(fèi)率

一是實(shí)行個人賬戶緩繳的辦法。對確有困難的農(nóng)民工、靈活就業(yè)人員和個體工商戶等，實(shí)行統(tǒng)籌基金和個人賬戶可分開繳納的辦法，繳納了統(tǒng)籌基金后，即記錄個人權(quán)益，達(dá)到退休條件的，在補(bǔ)繳個人賬戶部分后，核定并計(jì)發(fā)養(yǎng)老金，并按規(guī)定享受養(yǎng)老金的待遇調(diào)整。

二是對具備一定規(guī)模、吸納農(nóng)民工就業(yè)達(dá)到一定數(shù)量的企業(yè)在一定期限內(nèi)對其農(nóng)民工社保實(shí)行優(yōu)惠費(fèi)率。可從其創(chuàng)立之年起或達(dá)到吸納農(nóng)民工就業(yè)人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的在3年內(nèi)實(shí)行優(yōu)惠，單位的繳費(fèi)比例為14%，個人的繳費(fèi)比例為8%；之后每滿1年，單位繳費(fèi)比例增長2%，3年之后達(dá)到正常繳費(fèi)比例。

（3）開辟新渠道幫助農(nóng)民工群體參保繳費(fèi)

可探索銀行貸款和社保基金墊付繳費(fèi)的辦法。即銀行或社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在取得參保農(nóng)民工及其遺囑繼承人或法定繼承人同意的前提下，將參保人喪葬費(fèi)或一次性撫恤金作為抵押，從銀行自有資金或結(jié)余的社保基金中劃出專項(xiàng)資金給其墊付部分養(yǎng)老保險費(fèi)，按銀行利率收息或政府貼息、低息，待其退休后再逐月從其養(yǎng)老金中以一定比例償還貸款或墊付資金；其死亡后如有余額未償還的，則從其喪葬費(fèi)或撫恤金予以扣除。

2.抓緊完善連續(xù)社保權(quán)益享受的政策

從當(dāng)前情況看，有兩種辦法供選擇：

（1）職工和居民社保權(quán)益分段計(jì)算合并享受

一是在職工養(yǎng)老保險和農(nóng)村養(yǎng)老保險待遇方面，實(shí)行分段計(jì)算合并享受的辦法。農(nóng)民工在用人單位工作時，由用人單位和其本人繳納社會保險費(fèi)；農(nóng)民工失業(yè)后，可參加城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險。在達(dá)到養(yǎng)老金領(lǐng)取年齡時，按各自辦法分段核定，合并核發(fā)養(yǎng)老金。符合職工養(yǎng)老保險退休待遇條件的，享受職工養(yǎng)老保險待遇調(diào)整，不享受農(nóng)村養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇及其調(diào)整；不符合職工養(yǎng)老保險退休待遇條件的，享受農(nóng)村養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇及其調(diào)整。

二是在職工醫(yī)療保險和新農(nóng)合醫(yī)療保險待遇方面，實(shí)行按險種即時享受、繳費(fèi)年限分開累計(jì)的辦法。農(nóng)民工在用人單位工作時，由用人單位和其本人繳納社會保險費(fèi)，享受城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險待遇；農(nóng)民工失業(yè)后，可參加新農(nóng)合，享受新農(nóng)合待遇。達(dá)到領(lǐng)取養(yǎng)老金待遇年齡時，按照職工醫(yī)療保險和新農(nóng)合繳費(fèi)年限規(guī)定，農(nóng)民工自愿選擇相應(yīng)的險種并補(bǔ)足不足的年限，享受相應(yīng)的醫(yī)保待遇。

（2）允許農(nóng)民工失業(yè)后按靈活就業(yè)人員續(xù)保

縱觀社保法、國家以及省職工養(yǎng)老保險政策，從未規(guī)定農(nóng)村戶籍的靈活就業(yè)人員不能參加城鎮(zhèn)職工社會保險。因此，農(nóng)民工失業(yè)后，應(yīng)允許其按照城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員的身份參加職工基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險等。失業(yè)后的農(nóng)民工是參加職工基本養(yǎng)老保險、職工基本醫(yī)療保險，還是參加新農(nóng)保、新農(nóng)合，由其自行決定。

3.全面建立應(yīng)保盡保的長效機(jī)制

（1）切實(shí)加大宣傳力度

針對農(nóng)民工對社會保障政策不熟悉、認(rèn)知粗淺的情況，社會保障部門應(yīng)采取進(jìn)企業(yè)、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)農(nóng)民工家庭等方式，宣傳社保政策，使參保人明晰相應(yīng)權(quán)益。形式上，充分發(fā)揮電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、短信等宣傳手段的作用；充分利用社會公益性崗位，聘請素質(zhì)較高、能力較強(qiáng)的人員擔(dān)任社會保障政策宣講員，讓其接受培訓(xùn)后，進(jìn)企業(yè)、進(jìn)社區(qū)，面對面地開展宣傳。內(nèi)容上，多采取“說清理、算好賬、舉實(shí)例”等方法進(jìn)行宣傳，使參保對象能夠直觀生動地了解參保繳費(fèi)的好處。機(jī)制上，將宣傳納入社會保障日常服務(wù)工作體系之中，力求形成經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化的宣傳工作格局，避免宣傳流于形式、浮于表面。

（2）構(gòu)建協(xié)調(diào)配合的無縫機(jī)制

一是將用人單位參保繳費(fèi)作為有關(guān)工作的前置條件。借貫徹實(shí)施《社會保險法》的契機(jī)，出臺規(guī)范性文件，明確人社、工商、質(zhì)監(jiān)、民政、機(jī)構(gòu)編制、財(cái)政、公安、建設(shè)等相關(guān)部門在養(yǎng)老保險擴(kuò)面征繳工作中的責(zé)任，強(qiáng)化注冊登記、年檢年審、發(fā)放《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、招投標(biāo)、政府采購、評先評優(yōu)等方面的參保繳費(fèi)前置牽制，形成工作合力。

二是積極推動部門信息共享。與涉及企業(yè)和公民個人管理服務(wù)的政府部門緊密合作，做到網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息互通、工作互動，為擴(kuò)面征繳提供有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。做到不漏一家用人單位，不漏一個職工，從源頭上保障農(nóng)民工社保權(quán)益，從技術(shù)上堵住農(nóng)民工的應(yīng)保未保。

三是制訂強(qiáng)制征繳的操作細(xì)則。金融、人社、法院等部門應(yīng)根據(jù)社保法的規(guī)定，抓緊出臺社會保險費(fèi)強(qiáng)制征繳的實(shí)施細(xì)則。對那些惡意欠費(fèi)、故意逃費(fèi)、不替農(nóng)民工辦理參保登記、不替農(nóng)民工繳納社保費(fèi)的用人單位，用法律武器征繳社保費(fèi)，主張農(nóng)民工權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定。

四是理順社會保險費(fèi)征收體制。目前，作為湖南省農(nóng)民工就業(yè)主渠道的私營單位，其社會保險費(fèi)由地稅部門負(fù)責(zé)征收。因職責(zé)不清、協(xié)調(diào)難度大，在湖南省當(dāng)前非公經(jīng)濟(jì)比重超過55%的條件下，私營企業(yè)社會保險費(fèi)征收效果一直不盡如人意，私營單位職工社會保險權(quán)益未能得到有效、全面維護(hù)。因此，應(yīng)盡快將社保費(fèi)征收職能調(diào)整統(tǒng)一到一個部門，形成從登記、征繳、權(quán)益記錄到養(yǎng)老金發(fā)放的完整的工作服務(wù)體系。

（3）搞好維權(quán)服務(wù)

各級社保部門要創(chuàng)新維權(quán)方法，解決參保人維權(quán)的后顧之憂。

一是加強(qiáng)勞動執(zhí)法檢查。把用人單位憑借優(yōu)勢地位強(qiáng)加于農(nóng)民工的大量無效條款消滅在合同履行之前，從源頭上保護(hù)農(nóng)民工的社會保障合法權(quán)利。可以考慮每年開展一至兩次相對集中的具有一定聲勢和影響的勞動執(zhí)法大檢查，尤其是針對侵害農(nóng)民工社會保障權(quán)利較為嚴(yán)重的私營、民營企業(yè)、部分外資企業(yè)和重點(diǎn)行業(yè)（如建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)）的勞動執(zhí)法檢查，對查處的嚴(yán)重侵害農(nóng)民工社會保障權(quán)益的個案公開曝光，擴(kuò)大社會效果。

二是暢通維權(quán)渠道。各級社會保障服務(wù)部門應(yīng)不斷完善電話、網(wǎng)絡(luò)、信箱、等維權(quán)渠道建設(shè)，為農(nóng)民工提供方便、快捷的維權(quán)服務(wù)。

4.把省級統(tǒng)籌落到實(shí)處

（1）推進(jìn)統(tǒng)收統(tǒng)支，實(shí)現(xiàn)調(diào)余補(bǔ)缺。

根據(jù)險種的不同情況，加大基金統(tǒng)收統(tǒng)支的力度，在較高層次和較大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)基金的統(tǒng)一使用，迅速、有效地緩解困難地區(qū)待遇支付的壓力，解決基金結(jié)余不平衡的問題，放手征收機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)面農(nóng)民工參保繳費(fèi)。

（2）落實(shí)地方政府征繳責(zé)任

強(qiáng)化基金征繳目標(biāo)責(zé)任制。把擴(kuò)面征繳工作納入各級黨委政府和相關(guān)職能部門績效考核體系，對未完成征繳任務(wù)的實(shí)行同級財(cái)政兜底的約束機(jī)制；統(tǒng)一出臺擴(kuò)面征繳的獎勵政策，對于各市縣當(dāng)年超額完成征繳目標(biāo)任務(wù)的部分，由省財(cái)政按照一定比例給予獎勵，用于補(bǔ)充工作經(jīng)費(fèi)。推動地方政府加大對農(nóng)民工就業(yè)主渠道（如非公經(jīng)濟(jì)組織、建筑企業(yè)等）擴(kuò)面征繳的力度。

（3）統(tǒng)籌共享同一統(tǒng)籌層次內(nèi)的信息

建立符合統(tǒng)籌層次的各險種相應(yīng)的集中數(shù)據(jù)庫，并從降低運(yùn)行成本出發(fā)，不斷提高統(tǒng)籌層次。互通互享統(tǒng)籌層次內(nèi)不同險種、不同地域參保單位和參保人信息，保障農(nóng)民工等流動性大的勞動者的便捷、順暢流動。

5.加大農(nóng)民工住房保障工作力度

一是進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)民工公租房比例。公租房是改善農(nóng)民工住房條件的重要渠道。要進(jìn)一步取消農(nóng)民工享受公租房的限制性條件，盡快出臺湖南省農(nóng)民工納入公租房的準(zhǔn)入程序、準(zhǔn)入條件、租金標(biāo)準(zhǔn)和輪候規(guī)則等政策，將農(nóng)民工的公租房占比提高到50%以上。

二是進(jìn)一步加大公租房的供應(yīng)量。一方面，加大政府財(cái)政投入，通過政府投資建設(shè)、收購、轉(zhuǎn)換、改造等方式擴(kuò)大公租房的供應(yīng)量。另一方面，采用減免部分土地出讓金和行政性費(fèi)用等方式，鼓勵企業(yè)資金投入，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商承建一定比例的公租房，借助社會力量增加公租房供應(yīng)量。

三是建立階梯性農(nóng)民工住房保障體系。公租房只能解決農(nóng)民工最基本的住房需求，要著眼農(nóng)民工的長遠(yuǎn)需求，從推動農(nóng)民工家庭市民化的目的出發(fā)，將符合條件的農(nóng)民工納入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障對象范圍和住房公積金繳存對象，探索農(nóng)民工住房補(bǔ)貼政策，建立起層次有別但又有所關(guān)聯(lián)的農(nóng)民工住房保障政策體系（劉艷文，2008），通過系統(tǒng)的、完整的住房階梯政策，幫助不同經(jīng)濟(jì)能力的、不同市民化階段的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)城市住房夢。

6.積極探索戶籍、土地制度的綜合配套改革

一是探索解除社會保險、住房保障、社會福利、社會救助等城市公共服務(wù)與城市戶籍的紐帶關(guān)系，建立工作者憑就業(yè)關(guān)系享受公共服務(wù)的政策體系，實(shí)現(xiàn)戶籍制度的本質(zhì)改革。

二是對城鎮(zhèn)建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制，其規(guī)模擴(kuò)展要與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量相掛鉤。

三是進(jìn)一步改革集體建設(shè)用地使用制度和完善征地補(bǔ)償制度。探索建立和完善農(nóng)民的農(nóng)村資產(chǎn)處置機(jī)制；建立土地流轉(zhuǎn)和交易市場，健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)；探索建立農(nóng)村土地權(quán)益置換城鎮(zhèn)公共服務(wù)的有效機(jī)制。

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第5篇

【已購公房 】已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

【廉租房】廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

【私房】私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手“，第二次交易則為“二手“。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花“，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

【外銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外的企業(yè)，其他組織和個人。

【內(nèi)銷房】內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

【準(zhǔn)現(xiàn)房】準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

【共同共有房產(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

【爛尾房】爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾“的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

【城市居住區(qū)】城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

【居住小區(qū)】居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地

【居住組團(tuán)】居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售“，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

【基價】基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

【起價】起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。

【預(yù)售價】預(yù)售價也是商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。

【一次性買斷價】一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。“

【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價格。計(jì)算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50％。

【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

【實(shí)用面積】它是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺，壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

【銷售面積】銷售面積是指商品房按“套“或“單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

【實(shí)用率】實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

【綠化率】綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

【開間】住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

【進(jìn)深】在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

【層高】層高是指住宅高度以“層“為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

【凈高】凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

【標(biāo)準(zhǔn)層】標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

【陽臺】是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。

【平臺】平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 【半地下室】半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

【玄關(guān)】玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

【過道】過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。【實(shí)有房屋】是指已建成并達(dá)到入住或使用條件的、含自有房屋在內(nèi)的各類房屋。

【實(shí)有住宅】是指已建成并達(dá)到入住及使用條件的、含自有住宅在內(nèi)的住宅。

【住宅套數(shù)】是指按照設(shè)計(jì)要求已建成并達(dá)到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)。

【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。

【房屋施工面積】是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

【房屋新開工面積】是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽的日期為準(zhǔn)。

【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

【竣工房屋價值】是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋價值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用，以及城市建設(shè)配套的投資。竣工房屋價值一般按結(jié)算價格計(jì)算。

【居住人口】是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。以公安局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

【居住戶數(shù)】是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。“戶“以公安派出所核發(fā)的戶口簿為準(zhǔn)，一個戶簿即一戶。

【人均住宅建筑面積】是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積=住宅建筑面積／居住人口

【人均住宅使用面積】是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。計(jì)算公式：人均住宅使用面積=住宅使用面積／居住人口

【戶均住宅套數(shù)】是指按居住戶數(shù)計(jì)算的平均每戶擁有的住宅套數(shù)。計(jì)算公式：戶均住宅套數(shù)=住宅套數(shù)／居住戶數(shù)

【住宅成套率】是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅成套率= 成套住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％

【住宅自有率】是指自有的住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅自有率）= 自有住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％

【土地管理】是指國家用于維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，以及貫徹執(zhí)行國家在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)的綜合性措施。現(xiàn)階段我國土地管理的實(shí)質(zhì)是政府處理土地事務(wù)、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動，即行使國家權(quán)力的過程。

【地籍】是指反映土地的位置、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿籍，也稱土地的戶籍。

【地籍管理】是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施

【土地使用權(quán)劃撥】是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

【土地使用權(quán)出讓】是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

【房屋用地】是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。

【房屋用地面積】

無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地；

市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；

已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；

其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。

【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地

【工業(yè)用地】是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣場地等用地。

【倉儲用地】是指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。

【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報(bào)刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。

【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

【市政公用設(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊(duì)、郵電局及各種管線工程專用地段等用地。

【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。

【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。

【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團(tuán)體等用地。

【機(jī)關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報(bào)社、雜志社等用地。

【科研設(shè)計(jì)用地】是指科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。如研究院、設(shè)計(jì)院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場等科研、設(shè)計(jì)用地。

【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院、工讀學(xué)校等用地。

【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院療養(yǎng)院、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。

【交通用地】是指鐵路、民用機(jī)場、港口碼頭及其他交通用地。

【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

【民用機(jī)場用地】是指民用機(jī)場及其附屬設(shè)施用地。

【港口碼頭用地】是指專供客、貨運(yùn)船停靠的場所用地。

【其他交通用地】是指車場、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

【商品房】是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

【經(jīng)濟(jì)適用住房】是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。

【廉租住房】是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

【存量房】 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

【再上市房】是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。

【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。

住宅按套統(tǒng)計(jì)。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)。

【非成套住宅】 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

【國有房產(chǎn)】是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。

【集體所有房產(chǎn)】是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。

【私有房產(chǎn)】是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)所投資建造、購買的房屋。其中部分產(chǎn)權(quán)：指按照房改政策，職工個人以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

【涉外房產(chǎn)】是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

【其他房產(chǎn)】是指凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這一類，包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。

【鋼結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

【鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。

【房屋層數(shù)】房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分。

【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層是房屋內(nèi)部空間的局部層次。

【閣樓】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

【低層住宅】 指一層至三層的住宅。

【多層住宅】 指四層至六層的住宅。

【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。

【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。

【房屋建筑面積】是指含自有房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。指房屋外墻勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。

【住宅建筑面積】是指供人居住使用的房屋建筑面積，包括企事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等的集體宿舍和家屬宿舍。

【成套住宅建筑面積】 是指成套住宅的建筑面積總和。

第6篇

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅 產(chǎn)權(quán) 城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 城市房地產(chǎn)稅費(fèi)

中圖分類號:F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)03-187-02

一、背景

所謂物業(yè)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。有的國家將物業(yè)稅作為保護(hù)物業(yè)升值而征收的稅,因此民眾才愿意或同意國家征收這種稅或費(fèi)用。有的國家將物業(yè)稅作為地租中的一種費(fèi)用而征收,同樣是要用于維護(hù)土地的升值并讓附屬在土地上的物業(yè)升值的稅或費(fèi)用。

由于2009年樓市回暖、開發(fā)商漲價,開征物業(yè)稅的呼聲越來越高,許多人希望物業(yè)稅能夠起到抑制房價的目的。不可否認(rèn)的是,既然物業(yè)稅開征被有些人認(rèn)為抑制房價,對樓市的心理影響必然存在。物業(yè)稅有助于增加供應(yīng),對于需求具有鼓勵和抑制的雙重作用。在物業(yè)稅的開征時機(jī)選擇上,房地產(chǎn)市場處于上升期更易推進(jìn),這有利于抑制投資需求,可以明顯增加持有成本。

對看樓市成交臉色“過日子”的銀行個人房貸業(yè)務(wù)而言,物業(yè)稅更像一把“雙刃劍”。一方面,樓市一旦因觀望物業(yè)稅而導(dǎo)致成交萎縮,個人房貸業(yè)務(wù)增長的步伐勢必放緩。正是受前期住房成交量放大的影響,2009年4月份上海中資銀行個人住房貸款增加33.9億元,創(chuàng)近16個月來單月增量新高,同比多增40億元。而此前2008年,由于樓市成交冷清,上海銀行個人房貸業(yè)務(wù)連續(xù)幾個月負(fù)增長。業(yè)內(nèi)人士稱,由于投資性購房對商業(yè)性房貸更加倚重,一旦該部分購房需求下降,銀行房貸受到的影響將大于公積金房貸。

另一方面,物業(yè)稅如果抑制了房價虛高,對提高銀行房貸的資產(chǎn)質(zhì)量有益。目前國內(nèi)銀行的房貸不良率較低,但對高房價可能帶來的風(fēng)險,銀行不敢輕視。如果房價進(jìn)一步上漲,必然增加房貸資產(chǎn)的潛在風(fēng)險。特別是在房貸門檻較低的情況下,伴隨高房價的業(yè)務(wù)增長未必沒有風(fēng)險。只要房價出現(xiàn)“跳水”,銀行就將面臨“斷供”風(fēng)險。物業(yè)稅開征,起到穩(wěn)定樓市的作用,對銀行房貸業(yè)務(wù)來說是好事。

二、征收物業(yè)稅的前提條件

征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn),一般我們認(rèn)為取決于征收的以下三個前提條件是否具備:第一個前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系,第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件,第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。

簡單地說,物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取幾十年土地使用費(fèi)用,這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀,一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利,這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥淼膸资陜?nèi)收取,可以改變這一逆向激勵制度。從理論上說,在購買新房這一環(huán)節(jié)上,至少可降低購房成本。這樣的話,新房子的價格有望降低,對消費(fèi)者應(yīng)該是利好消息。因而有人提出,如果改用物業(yè)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi),現(xiàn)在的新房價格就可以大幅下降。同時,政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅,也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境,提供充足的公共產(chǎn)品,吸引消費(fèi)者到本地安家,提升本地的物業(yè)價值。

三、美國的物業(yè)稅制度

正像一位哲人曾說過的那樣,在美國兩樣?xùn)|西是永恒的:一是死亡,二是上稅。美國可能是世界上稅種最多的國家之一,征收物業(yè)稅在美國已經(jīng)有上百年的歷史。美國民眾繳納的稅種中,物業(yè)稅塊頭最大,每戶每年動輒上千上萬上十萬美元乃至更高,因物業(yè)稅是根據(jù)個人財(cái)產(chǎn)當(dāng)年的市值比例計(jì)算。擁有獨(dú)棟樓的戶主比較簡單,物業(yè)稅一年分兩次或四次付清,其中包括物業(yè)費(fèi)。如果在公寓或連棟樓內(nèi)擁有住宅,戶主就得在交物業(yè)費(fèi)時加上物業(yè)稅。

從本質(zhì)上看,美國征收物業(yè)稅的第一功能是改善社區(qū)環(huán)境和服務(wù),提高住戶的生活質(zhì)量,吸引更多的人來本區(qū)購買住房。各縣、市、區(qū)政府為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,都希望人們來其管轄的區(qū)域內(nèi)買房建房。物業(yè)稅交得越多,社區(qū)環(huán)境像安全、教育、醫(yī)療等等設(shè)施越好。

美國各區(qū)縣的物業(yè)稅率差異很大,但一般都對收入低的退休老人實(shí)施減免。紐約是物業(yè)稅率最高的城市之一,稅率由市議會確定,2007年一般民宅物業(yè)稅為12%上下。在紐約市,只有33%的居民擁有自己的房子,這個比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全美國平均67%的房屋擁有者的數(shù)字。紐約市財(cái)政局每年根據(jù)房屋的價值,按比例向房東發(fā)出地產(chǎn)稅賬單,分月交付。房子所在的區(qū)域不同,地產(chǎn)稅高低也不一樣,相差懸殊。在華人較集中的皇后區(qū),地產(chǎn)稅平均每年每平方米大約是20美元。150平方米的房子,每年要交的地產(chǎn)稅約3000美元。若在曼哈頓區(qū),150平方米的房子大約要交8000～10000美元。

美國住宅物業(yè)稅的第一大用項(xiàng),是本區(qū)內(nèi)小學(xué)到高中、圖書館、社區(qū)公園等公共設(shè)施的改建和綠化等。住宅區(qū)的垃圾回收、處理等服務(wù)性開支,則是物業(yè)稅的第二大用項(xiàng)。第三,相關(guān)政府還會用部分物業(yè)稅設(shè)置基金,甚至把基金推入債券市場籌集資金,用于社區(qū)公共設(shè)施的大型改建。

從實(shí)際效果看,地方政府征收物業(yè)稅盡管也有抑制房價或炒房的作用,但都是附帶作用。美國各級政府的政策,大都鼓勵人們購買第一套住房,因擁有一套住宅不但是實(shí)現(xiàn)美國夢的最重要體現(xiàn),且有利于人們勤勞致富,安居樂業(yè),有利于社會穩(wěn)定。也正因?yàn)榇?征收物業(yè)稅的目的不是抑制房價或房地產(chǎn)泡沫,而是改善社區(qū)服務(wù)和環(huán)境,提高戶主的生活質(zhì)量。

從宏觀角度看,美國抑制炒房的第一政策手段是聯(lián)邦儲備委員會掌控的基準(zhǔn)利率,因這一利率對房貸利率有決定性的影響。其次是聯(lián)邦和地方政府實(shí)施多種政策,提升投資性住宅的維持成本。如第一住宅的年按揭資金,可成為個人所得稅基數(shù)中的折扣,而投資性房產(chǎn)就不可享受這類優(yōu)待;投資性房產(chǎn)出租所得收入,要計(jì)算在個人所得收入中納稅,且在升值后出售,不享受第一住宅盈利免稅的優(yōu)惠等。

美國成熟的物業(yè)稅機(jī)制值得我們認(rèn)真借鑒。但是,如果把開征房地產(chǎn)物業(yè)稅的政策目標(biāo),確定為遏制房地產(chǎn)炒作,首當(dāng)其沖遭受打擊的反倒可能是普通百姓購買第一套住宅的積極性。

四、我國物業(yè)稅面臨的問題

普遍的觀點(diǎn)物業(yè)稅的征收依據(jù)是我國《物權(quán)法》的第四條“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個人不得侵犯。”要了解物業(yè)稅的問題就必須先從稅收和產(chǎn)權(quán)制度兩個方面進(jìn)行分析。

1.稅收制度問題。稅收有助于填補(bǔ)儲蓄與投資間的差額,可以作為一種工具用于資源分配、收入再分配和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。物業(yè)稅是一項(xiàng)凈財(cái)產(chǎn)稅,如果制定的合理且實(shí)施有效,就能補(bǔ)充個人所得稅,并在對個人的稅收上獲得更大的公平。只要高邊際稅率不影響低收入水平,那么便不會大規(guī)模地抑制人們的干勁。

稅收的作用從來不能單純依靠新稅種的設(shè)立而實(shí)現(xiàn),在以稅收或獎勵的方法解決侵害效應(yīng)的問題這一建議中,可發(fā)現(xiàn)同樣的缺陷。庇古對這種解決方案也寄以厚望,盡管他像通常那樣,沒有詳細(xì)闡述,論證得也不夠。沒有稅收,在工廠區(qū)將會煙塵污染太多、居民太少,但有稅收,則相反。沒有理由說,這樣做是肯定可取的。

國家有強(qiáng)制性征收稅收的功能和權(quán)利,但民主國家首先要強(qiáng)調(diào)的是國家征稅的透明性,國家征稅前要先說明稅收支出的用途,國民同意這種支出并認(rèn)為這種支出是對全民有好處的,納稅人能享受因支付稅收而獲得的公共支付回報(bào),才會同意繳納這種稅收。特別是專項(xiàng)的稅收,如綠化稅的支付可以享受免費(fèi)的公園和綠色的環(huán)境;交通的稅收可以享受免費(fèi)的或便利的交通條件;支付了燃油稅就不應(yīng)再支付過路費(fèi)等。

我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、保有等環(huán)節(jié)中,包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等稅種,存在重復(fù)征收問題。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)交納的基本稅種(部分):

(1)營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納;

(2)城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納;

(3)教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納;

(4)地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納;

(5)土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納(按增值額未超過扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過200%的,分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率);

(6)印花稅:建安合同按承包金額的萬分之三貼花;購房合同按購銷金額的萬分之五貼花;

(7)城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納(各地規(guī)定不一);

(8)房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納;

(9)車船稅按車輛繳納(各地規(guī)定不一,不同車型稅額不同);

(10)企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額(調(diào)整以后的利潤)繳納(3萬元以內(nèi)18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%)等。

除2002年1月1日以后辦的企業(yè)的企業(yè)所得稅向國稅繳納外,其他稅收都向地稅局申報(bào)繳納。征收物業(yè)稅的前提要取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi),否則舊的稅費(fèi)未除,新的稅費(fèi)又來,對于消費(fèi)者而言,就屬于雙重收稅。

用物業(yè)稅取代名目繁多的稅收,被視作是一個不錯的選擇,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在著不合理。房屋的造價中包括了一次性支付的土地出讓金,即地租。而包括了地租的價值的征稅從法理上講是一種稅上稅的重復(fù)征收,并且是對非業(yè)力的價值征稅的一種作法。如果參照國際慣例而實(shí)行物業(yè)稅的征收,就一定會首先要建立合理的土地制度,這是征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。

當(dāng)民眾持有物業(yè)時要征稅,那么民眾購買這個物業(yè),即用貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)時是否應(yīng)免稅呢?多數(shù)發(fā)達(dá)或?qū)嵭匈Y本主義制度的國家在公民購買住房時都實(shí)行了減免、沖抵個人收入所得稅的政策。道理很簡單,政府本就天然的擁有解決公民住房的責(zé)任與義務(wù),為減少政府公共支出的住房保障責(zé)任,就用減免個人收入所得稅的方式鼓勵公民自行解決住房問題,也因此才有了開征物業(yè)稅的理由。但至今中國尚未在貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的環(huán)節(jié)實(shí)行減免和沖抵個人收入所得稅的政策,又有什么理由去征收物業(yè)稅呢?至今中國的房產(chǎn)稅對居住物業(yè)的減免正說明了這一對稱的原則。況且這么多這么高的稅也沒能抑制房價,多一個物業(yè)稅就真的能解決今天中國房子的問題嗎?物業(yè)稅的征收如果只是為了抑制房價虛高,就從根本上找錯了方法。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度問題。產(chǎn)權(quán)propertyright財(cái)產(chǎn)(多指不動產(chǎn))的所有權(quán),產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度,是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系,約束人的經(jīng)濟(jì)行為,維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序,保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。“為了有效發(fā)揮產(chǎn)權(quán)的作用,產(chǎn)權(quán)必須是排他的、可轉(zhuǎn)讓的、可分割的以及是永久的。若產(chǎn)權(quán)歸屬任何個人,其必須被認(rèn)為是永久的。”

在我國涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)數(shù)量有很多,最重要的法律當(dāng)屬《物權(quán)法》,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。”中國現(xiàn)有高達(dá)二三十類的房屋建設(shè)政策,享有不同的土地政策和稅費(fèi)政策,如有城鎮(zhèn)土地與農(nóng)村土地之分,有出讓土地與劃撥土地之分,也有歷史遺留的既非出讓又非劃撥的土地,還要分軍隊(duì)、宗教、國家機(jī)關(guān)、工業(yè)、倉儲、商業(yè)、居住等多種用地類型。再有二十、三十、四十、五十、七十年的不同出讓期限。僅居住類房屋又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的房屋、房改房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建設(shè)用房等等一系列的分享不同政策的房屋。當(dāng)各類房屋的政策基礎(chǔ)、待遇差別巨大時,如何評估價值并征稅,不找到歷史遺留問題妥善地解決辦法,物業(yè)稅實(shí)施就面臨著巨大的障礙。

居民住房的產(chǎn)權(quán)時間從40年到70年不等,根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”但是續(xù)期多久?土地出讓金按照什么規(guī)定什么標(biāo)準(zhǔn)來收?房開商拿地的規(guī)定如果適用于普通商品房產(chǎn)權(quán)人其結(jié)果可想而知。即使房屋的產(chǎn)權(quán)可以一直延續(xù)到房屋被毀損,但如何判斷毀損?房開商修建的房屋到底能用多長時間?有內(nèi)部人士透露大多數(shù)住宅是按50年使用期設(shè)計(jì)的,加上建筑過程中偷工減料可使用時間可能更短,那么產(chǎn)權(quán)沒到期房屋就毀損到無法居住的情況又該如何處理,特別是在“樓歪歪、樓脆脆”現(xiàn)象的頻況下。解決不好產(chǎn)權(quán)問題,物業(yè)稅的實(shí)施就無從談起,總不能讓納稅人為租來的房子交物業(yè)稅。

3.物業(yè)稅出臺的目的。物業(yè)稅出臺的目的是為了什么?是為了維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,打壓房地產(chǎn)價格,防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫?美國實(shí)行了幾百年的物業(yè)稅還是沒有防止次貸危機(jī)的發(fā)生,前面我們也說了美國的物業(yè)稅主要目的不是為了抑制房價。假如僅僅為了持有物業(yè)而征稅,中國早就開始了,不是早就有并且現(xiàn)在還在執(zhí)行著房產(chǎn)稅嗎?此外,國家相繼出臺了很多政策包括控制銀行信貸,減少土地空置,限制央企等也證明利用物業(yè)稅不是限制房地產(chǎn)泡沫的唯一有效方法,或是對其功能是否真的能達(dá)到預(yù)期是有保留的。

4.物業(yè)稅實(shí)施的軟條件不足。國家頒布了房地產(chǎn)投資評估的政策、法規(guī),但要看到中國只有約3萬名評估師,注冊評估師不到1萬人,要在660個城市對幾百萬億平方米的城市不動產(chǎn)進(jìn)行評估大約會力不從心,再有這么多種的地權(quán)、產(chǎn)權(quán)的差別就更加捉襟見肘了。中國人并沒有養(yǎng)成自我如實(shí)申報(bào)的好習(xí)慣,這更會讓這種不動產(chǎn)品質(zhì)的差別性評估成本巨增,甚至使其變得不可能。

中國房地產(chǎn)目前的狀況是多方面因素導(dǎo)致的,尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨巨大壓力的情況下大量資金入市,對于房價的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。稅收對消費(fèi)的影響是巨大的,政府增加稅收,使得“我們的實(shí)際可支配收入將降低,而可支配收入的降低又使我們減少消費(fèi)支出”。消費(fèi)支出的減少必然使消費(fèi)曲線下移,較低的消費(fèi)曲線自然相交于較低的國民收入曲線,導(dǎo)致國民生產(chǎn)總值的減少。在今天政府正致力于拉動內(nèi)需的大環(huán)境下,物業(yè)稅的推出會不會產(chǎn)生負(fù)影響是值得我們考慮的。筆者認(rèn)為利用制度性的改革來推動經(jīng)濟(jì),改變目前房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)地位的現(xiàn)狀,引導(dǎo)社會資源流回到其他部門別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)去,讓經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展才真正能夠讓房價回復(fù)理性,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸。

參考文獻(xiàn):

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第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略；土地增值稅；企業(yè)所得稅；營業(yè)稅

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

納稅籌劃能壓縮不必要稅收，從而達(dá)到降低成本的目的。納稅籌劃可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加合理有效地履行國家財(cái)務(wù)政策與稅收法規(guī)；納稅籌劃為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中不可或少的關(guān)鍵性要素。納稅籌劃皆源于利益的驅(qū)動，以追求最大化的經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)。而全方位的了解房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所涉及各類稅種，熟知其征繳稅率，掌握其稅收優(yōu)惠政策，能極大地科學(xué)合理地控制稅收成本，進(jìn)而降低經(jīng)營成本，提升利潤，增進(jìn)企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)若想做好納稅籌劃工作，務(wù)必積極認(rèn)真地履行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，依法規(guī)對企業(yè)成本進(jìn)行分?jǐn)偅瑴?zhǔn)確、合理、合法地核算納稅金額。

二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃措施

（一）土地增值稅的納稅籌劃措施

1.增大扣除項(xiàng)目的金額措施。依土地增值稅的實(shí)施細(xì)則與暫行條例及，計(jì)算其扣除的項(xiàng)目包括：獲得土地應(yīng)用權(quán)而支付的資金；土地的開發(fā)所花費(fèi)的成本；新建房與配套設(shè)施的成本，以及舊房評估價位；和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的如印花稅、附加稅、營業(yè)稅等銷售稅金；財(cái)政部所頒布的扣除項(xiàng)目。若房地產(chǎn)企業(yè)想要加大扣除項(xiàng)目額度，可提升開發(fā)成本，加大“公共配套與基礎(chǔ)”設(shè)施的建設(shè)上的費(fèi)用投入，如此即可提升稅前扣除項(xiàng)目的成本費(fèi)用，還可以讓項(xiàng)目環(huán)境更加優(yōu)美，益于提升銷售且推動品牌創(chuàng)設(shè)。此外，亦可合理提升“銷售、管理、財(cái)務(wù)”三方面的期間費(fèi)用，且把其作為開發(fā)費(fèi)用錄入當(dāng)期損益，其允許稅前扣除。如此能提升宣傳力度，推動經(jīng)營管理效能，變能實(shí)現(xiàn)提升扣除額目的。

2.合理定價措施。我要土地增值稅其稅率偏高，故此于項(xiàng)目銷售過程中，企業(yè)需依市場整理體狀況，對增值額比例進(jìn)行適當(dāng)計(jì)算，科學(xué)擬定房產(chǎn)價位。房產(chǎn)價位的調(diào)整需以把增值率控制于臨界點(diǎn)之下，進(jìn)而享有免稅優(yōu)惠政策，讓所得利潤為依行業(yè)市場利潤率常規(guī)下出售交納土地增值稅以后利潤。

3.創(chuàng)設(shè)獨(dú)立核算企業(yè)的銷售公司且將銷售與裝修獨(dú)立核算。房地產(chǎn)企業(yè)可把銷售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設(shè)分開單獨(dú)核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對外銷售。于母公司向其銷售房產(chǎn)之時，盡可能的把增值率控制于臨界點(diǎn)下，如此僅需對子公司銷售額進(jìn)行土地增值稅的征收。同時，把“維護(hù)、裝修、設(shè)備安裝”當(dāng)作獨(dú)立業(yè)務(wù)展開核算，尤其適合當(dāng)下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對商品房展開簡單裝修以及維護(hù)，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設(shè)備。獨(dú)立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮業(yè)稅額。

（二）企業(yè)所得稅措施

1.對銷售收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。我國稅法規(guī)定，預(yù)收款在房地產(chǎn)企業(yè)不管是否結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，皆需依適用稅率計(jì)算交納附加稅與營業(yè)稅，且土地增值稅進(jìn)行預(yù)征。依此規(guī)定，各企業(yè)需努力提升免稅收入，及時剔除所不應(yīng)收取稅率的項(xiàng)目。企業(yè)針對銷貨退回與折讓問題，務(wù)必及時獲取有關(guān)憑證且施行沖減銷售收入費(fèi)用的賬務(wù)處理，進(jìn)而規(guī)避收入虛增。此外，若存有閑置流動資金，能夠選取買進(jìn)國債，因國債可為企業(yè)帶來利息收入同時，國債利息收入亦可免繳所得稅。可把暫時閑置資金投資其他企業(yè)，獲取的投資收益亦能不用上交所得稅。

2.巧妙轉(zhuǎn)化業(yè)務(wù)招待費(fèi)措施。我國的實(shí)施的企業(yè)所得稅法條例中規(guī)定，企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，依所支出的60%額度進(jìn)行扣除，可是最高不可超出當(dāng)年銷售額度的5‰，需要留意的是，依二者的標(biāo)準(zhǔn)較低者進(jìn)行計(jì)算。若是依以上條例規(guī)定，企業(yè)于申報(bào)納稅以前，需要提前對業(yè)務(wù)招待費(fèi)進(jìn)行自行計(jì)算。若是所要申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)已經(jīng)超出限額，企業(yè)務(wù)必提前展開調(diào)整，可把業(yè)務(wù)招待費(fèi)采取巧妙轉(zhuǎn)換成別的項(xiàng)目的手段，達(dá)到稅前扣除目的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)對客戶所贈送的“禮券、禮金”等，能夠采取傭金費(fèi)用列支的措施，因?yàn)榇瞬糠帜苡诙惽斑M(jìn)行扣除。此外，企業(yè)還能夠?qū)⒄写M(fèi)用轉(zhuǎn)換成會議費(fèi)，由于會議費(fèi)可以不受比例的限制，只要可以給予合法憑證，皆能夠進(jìn)行全額度的扣除。

3.職工的工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)安排。我國企業(yè)所得稅法中規(guī)定：①企業(yè)所發(fā)生的合理的實(shí)際職工的工資薪金，準(zhǔn)予于稅前進(jìn)行扣除；②企業(yè)依國務(wù)院相關(guān)主管機(jī)構(gòu)及省級政府所規(guī)定的范疇與標(biāo)準(zhǔn)給職工交納的基本“養(yǎng)老保險費(fèi)與醫(yī)療保險費(fèi)”、生育保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)等等的基本社會保險費(fèi)以及住房公積金，準(zhǔn)予進(jìn)行稅前扣除；③企業(yè)為職工以及投資者所支付的補(bǔ)充“醫(yī)療保險費(fèi)與養(yǎng)老保險費(fèi)”，于國務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)所規(guī)定的范疇以及標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；④企業(yè)依國家相關(guān)規(guī)定給特殊工種職工所支付的“法定人身安全”保險費(fèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；⑤企業(yè)為雇員個人以及投資者向商業(yè)保險部門所投保的財(cái)產(chǎn)保險、人壽保險等商業(yè)保險，不得扣除。以上規(guī)定我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必規(guī)避給員工買入“商業(yè)保險”，能夠適宜地提升員工年終獎金、工資、住房公積金、社會基本保險費(fèi)以及人身安全保險等等，由根本上盡量提升員工的待遇，即能夠降低交納企業(yè)所得稅率，亦能夠給企業(yè)吸引進(jìn)更多的優(yōu)秀人才。

企業(yè)已然發(fā)生的福利費(fèi)支出，只要不超出工資薪金總額度的14%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。企業(yè)所撥繳的工會經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。除去國務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)另外進(jìn)行規(guī)定除外，企業(yè)所發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2.5%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；超出部分，準(zhǔn)予于日后納稅年度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)扣除。依上述相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需提升對職工的“教育、培訓(xùn)”投入力度，提升職工素養(yǎng)，此外，能夠和行業(yè)整體工資水平對比，得以合理提升職工工資，把超支福利以工資模式進(jìn)行發(fā)放，進(jìn)而規(guī)避額外須交納的所得額。

（三）營業(yè)稅措施

營業(yè)稅意指對給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的企業(yè)與個人，就其所獲取的營業(yè)收入額度所進(jìn)行征收的流轉(zhuǎn)稅的一種。營業(yè)稅其征稅范疇包含給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)的具體內(nèi)容包含銷售“建筑物及構(gòu)建物與銷售別的土地附著物”，房地產(chǎn)業(yè)所交納的營業(yè)稅，即是憑此項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。營業(yè)稅其起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：①依期納稅的，為月營業(yè)額度的5000-20000元人民幣；②依次納稅的，為每日營業(yè)額度的300-500元人民幣。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)征營業(yè)稅上，其計(jì)征依據(jù)的主要內(nèi)容包含：其一，出售房屋后所收取的款項(xiàng)；其二，出售土地應(yīng)用權(quán)后所收取的款項(xiàng)；其三，代收房屋的“電表、水表、裝修”等款項(xiàng)；其四，出售房屋與土地預(yù)收所獲得的款項(xiàng)。尤其務(wù)必留意的是，納稅人在轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)用權(quán)以及銷售不動產(chǎn)時，采取預(yù)收款模式的，則納稅義務(wù)所發(fā)生時間是所收收預(yù)收款當(dāng)日；其五，視同銷售營業(yè)額。

對營業(yè)稅展開納稅籌劃過程中，務(wù)必對以下三個有關(guān)政策進(jìn)行充分考慮：其一，對依政府所規(guī)定價位而出租的廉租房、公有住房，包含房產(chǎn)企業(yè)向居民所出租其公有住房，企業(yè)與自收自支的事業(yè)單位針對職工所出租的自有住房，能夠暫免征收其營業(yè)稅；其二，房地產(chǎn)企業(yè)其自建自用的建筑物能夠免征收其營業(yè)稅；其三，以不動產(chǎn)進(jìn)行投資入股的，參與接受投資方的利潤分配者，一同承擔(dān)風(fēng)險行為者，免征其營業(yè)稅。故此，企業(yè)可依上述進(jìn)行如下措施：

1.不動產(chǎn)銷售適用的營業(yè)稅稅率為5%，可是房屋裝修歸屬建筑安裝業(yè)所適用的3%稅率。故此，盡管售樓過程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精裝修房之時需分別簽訂裝修合同與出售毛坯房合同。裝修即能應(yīng)用3%稅率，亦能把裝修收入用勞務(wù)收入模式實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而壓縮土地增值稅所需計(jì)征的基礎(chǔ)；盡管不動產(chǎn)銷售適用于相對較高5%稅率，能夠采秀投資模式進(jìn)行不動產(chǎn)的銷售，接下來再展開轉(zhuǎn)讓，如此不只是能夠免交營業(yè)稅，還能夠推遲交納土地的增值稅。

2.于房地產(chǎn)企業(yè)之中，若是企業(yè)于開發(fā)的以前或初期即可以確定最終用戶，則能夠采取代建房模式展開開發(fā)，而非采取常規(guī)下的先開發(fā)、再銷售模式。此籌劃模式能依建筑行業(yè)所適用的3%的低稅率進(jìn)行營業(yè)稅的交納，可當(dāng)下土地增值稅不用交納。

3.于房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動中，務(wù)必需要留意下列幾點(diǎn)內(nèi)容：①稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可企業(yè)內(nèi)部的售房優(yōu)惠價位，需依常規(guī)的賣價計(jì)稅，此稱為讓利不讓稅；②需要規(guī)避視同銷售營業(yè)額所生成的營業(yè)稅，比如，出典的房屋、辦公用的房屋；③收取代墊的“水表、電表”的初裝費(fèi)，作為房屋的銷售收入而計(jì)稅，務(wù)必規(guī)避。

參考文獻(xiàn)：

第8篇

增長的黃金律

一個企業(yè)家，掙了一筆錢，多少用于消費(fèi)，多少用于再生產(chǎn)？顯然吃光用光不好，這樣生產(chǎn)不擴(kuò)大，既有的設(shè)備又要折舊，以后生產(chǎn)肯定要萎縮。反之，不吃不用也肯定不對，人都活不成了，還談什么未來？

更重要的是，如果全社會都不吃不喝，明天生產(chǎn)出來的東西沒人買，投資就沒回報(bào)，就算是今天的生產(chǎn)擴(kuò)大了，明天也掙不了什么錢。還不如今天多消費(fèi)點(diǎn)，生產(chǎn)不要擴(kuò)張得那么快，明天生產(chǎn)的東西反而能賣個好價錢。從長期看，這可以使生產(chǎn)的增長可持續(xù)。

上述就是經(jīng)濟(jì)增長理論里“黃金律”的通俗版，它的結(jié)論是，最佳的經(jīng)濟(jì)增長路徑是要找一個消費(fèi)與投資的分割點(diǎn)。所以，應(yīng)該問中國一直以來的高投資率是否已經(jīng)偏離了這個“黃金率”。

我們不能讓中國經(jīng)濟(jì)重新走一遍來時的路，把投資占GDP的比重調(diào)低一點(diǎn)，然后比較一下長期經(jīng)濟(jì)增長是不是更快了。不過我們可以找其他國家的情況來作為參照系，中國經(jīng)濟(jì)的儲蓄率和投資率比別的國家都高。

從最近十余年的趨勢看，中國的儲蓄率和投資率有所上升，消費(fèi)率卻有所下降。這樣，就很難說中國目前的高儲蓄率和投資率是在“最優(yōu)的增長路徑”上了。

在開放經(jīng)濟(jì)的條件下，情況有所不同。如果世界上有另一個經(jīng)濟(jì)體（比如美國）能持續(xù)地增長，而且他們愿意持續(xù)地購買中國的出口產(chǎn)品。之后中國人再把掙來的錢拿到美國買股票，分享他們的經(jīng)濟(jì)增長成果。那么多儲蓄一點(diǎn)也不要緊，可以搭別國的便車，長期來說，增長更快。但目前這兩個條件都不具備。

投向制約消費(fèi)的短邊

在經(jīng)濟(jì)增長的“黃金律”這件事上，投資和消費(fèi)是此消彼長的替代關(guān)系，但是有例外，就是投資（尤其是政府的公共投資）投向制約消費(fèi)的短邊，可能在未來消除制約消費(fèi)增長的瓶頸，從而改善消費(fèi)和投資之間的比例關(guān)系。

近幾年，新一輪的政府投資熱潮有一個明顯特點(diǎn)，就是投在了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是地鐵上。在中國城市日益擁堵的今天，投資于城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要意義在于，一來可以提高城市運(yùn)作的效率，緩解交通瓶頸對于城市發(fā)展造成的制約作用；二來能擴(kuò)大城市對于人口的容納力，進(jìn)一步發(fā)揮城市推動現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長（特別是服務(wù)業(yè)）的作用。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的效益顯而易見。一種誤解是，全世界的地鐵都虧錢，所以地鐵是沒效益的。但對于基礎(chǔ)設(shè)施的回報(bào)不可做此簡單的計(jì)算，而應(yīng)考慮到它對于整個城市發(fā)展和稅收增長的提升作用。

例如，南昌地鐵融資中允許地鐵公司經(jīng)營地鐵沿線的土地，可以將地鐵沿線的土地升值收益再投入到地鐵建設(shè)中去，表明這種“看不見的好處”。地鐵建設(shè)對改善城市的生活質(zhì)量有著切實(shí)可見的作用，否則老百姓也不會“地鐵修到哪，房就買到哪”。

當(dāng)然，在特定的城市，是建地鐵好，還是其他公共交通設(shè)施更有效益，是需要嚴(yán)肅評估的。畢竟不同的交通基礎(chǔ)設(shè)施的造價差別非常大，而不同的投資所帶來的對于城市發(fā)展的收益差別是否同樣巨大，需要謹(jǐn)慎對待。否則，政府借錢造地鐵，最后的確可能使地方背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

投向公用事業(yè)

按世界銀行報(bào)告的提法，城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長的核心。如果你相信經(jīng)濟(jì)增長最終是為了提升人的生活質(zhì)量，減少貧困人口，那么，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)就是發(fā)展城市。

即使是向農(nóng)村的投資，也要區(qū)分投向何處。在刺激內(nèi)需的口號下，大量的建材補(bǔ)貼用于鼓勵農(nóng)民在農(nóng)村建房，問題是，為什么不將同樣的補(bǔ)貼用于農(nóng)民進(jìn)城后的租房呢？或者為什么不將錢花在農(nóng)村的教育和醫(yī)療上？

給定城鎮(zhèn)化的大趨勢，對于進(jìn)城農(nóng)民的教育投資應(yīng)成為重中之重。如果對此不及早重視，未來產(chǎn)業(yè)升級將面臨勞動力技能的制約。另外可能導(dǎo)致一部分受到良好教育的勞動力能跟上產(chǎn)業(yè)升級的步伐，而農(nóng)民的下一代卻跟不上，結(jié)果是擴(kuò)大社會的收入差距。

在當(dāng)前的戶籍制度下，擁有豐富高等教育資源的大城市居民享有更多的高等教育獲取權(quán)，不愿意讓外來人口分享。連帶后果是，在高中教育階段，外來移民也不能平等地享有受教育權(quán)利。未來中國城市的人口總體上是增長的，在大城市人口增幅將更大。隨著戶籍制度的逐步改革，外來移民中長期定居的比例將會提高。

看清了這一趨勢，正確的政策更應(yīng)該是，讓農(nóng)村進(jìn)城的移民和他們的下一代在城市里接受教育和技能培訓(xùn)，防止他們在未來產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)程中掉隊(duì)。

另外要擴(kuò)大社會保障的覆蓋面。當(dāng)前社保覆蓋面的盲區(qū)還是農(nóng)民工群體。以養(yǎng)老保障為例，在全國統(tǒng)籌仍未做到、個人賬戶仍不能跨省攜帶的情況下，農(nóng)民工如果未能在一地連續(xù)繳納15年社會保險，那么在其離開當(dāng)?shù)貢r，他只能帶走個人賬戶里的錢，而雇主為其繳納的部分只能留在當(dāng)?shù)亍＝Y(jié)果，大量農(nóng)民工寧愿不簽勞動合同，拿一個相對較高的現(xiàn)金收入，也不愿意拿一個相對較低的現(xiàn)金收入加社會保障。

企業(yè)也樂于此，因?yàn)楹笳叩目偝杀靖摺１砻嫔希瑒谫Y雙方皆大歡喜，結(jié)果卻是，以農(nóng)民工為主的城市移民群體需要為未來的風(fēng)險而儲蓄，其消費(fèi)將受到制約。一旦發(fā)生風(fēng)險（比如生病），城市移民群體的支出會因無社會保障而增加，而其他的消費(fèi)則被相應(yīng)擠出。

從根本上說，往哪投資是個政府決策目標(biāo)的問題。在支出結(jié)構(gòu)上，“取長補(bǔ)短”的現(xiàn)象和地方政府官員目標(biāo)的短期化有關(guān)。不管是教育、衛(wèi)生，還是社會保障，其對于經(jīng)濟(jì)增長的作用都不是立竿見影的。基礎(chǔ)設(shè)施的投資好一些，至少其對于民生、招商引資和稅收增長的作用顯而易見。

長期以來，政府的支出明顯偏向于基礎(chǔ)設(shè)施，而科教文衛(wèi)等方面的支出則被擠占。一屆地方政府官員只看當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長和稅收，而忽略了長期的發(fā)展目標(biāo)。

第9篇

1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經(jīng)驗(yàn)，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工的居住條件作出了突出貢獻(xiàn)。在肯定住房公積金制度的同時，我們也應(yīng)看到住房公積金制度在發(fā)展中還存在一些問題，需要不斷的完善。澳大利亞是一個住房金融市場發(fā)達(dá)、住房保障制度完善的國家，在這個國家，擁有自己的房產(chǎn)是每個國民的“偉大夢想”，在居民的購房過程中，政府究竟發(fā)揮了何種作用，金融市場能夠提供哪些服務(wù)，成熟的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o公積金制度以何種啟示，本文將進(jìn)行簡單的探討和論述。

1澳大利亞的住房金融

澳大利亞總?cè)丝?000萬，全國共有820萬套住房，每年新建住房14萬套，大部分居民生活在城市，人均居住面積在發(fā)達(dá)國家中位于前列。澳大利亞70%的住房所有者都是通過住房抵押貸款購買住房，超過80%的住房其所有人擁有全部產(chǎn)權(quán)（所有人一次性付清房款或貸款已全部償還）。由于對經(jīng)濟(jì)形勢的普遍看好，澳大利亞人喜好投資房產(chǎn)，很多人購買房產(chǎn)后進(jìn)行出租以獲得穩(wěn)定收益，而且認(rèn)為住房貸款是非常廉價的融資渠道。澳大利亞的銀行提供的貸款比例一般比較高，首次購房的抵押貸款最多可貸到銀行估價師估價的95%；貸款期限也比較長，一般在20-25年。澳大利亞政府還規(guī)定，借款人所支付的住房貸款利息可以充抵個人所得稅基數(shù)。此外政府還把管理的退休金以較低的價格借貸給一些私人財(cái)務(wù)公司，這些財(cái)務(wù)公司以低于銀行住房抵押貸款0.5到1個百分點(diǎn)的利率發(fā)放住房貸款，受到購房人的歡迎。以上這些因素直接導(dǎo)致了澳大利亞住房貸款的發(fā)展。

聯(lián)邦銀行是澳大利亞最大的房產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，住房貸款余額占總貸款余額的50%，它目前向借款人提供四種貸款產(chǎn)品以供選擇。一是蜜月貸款，在貸款前12個月的利率為同期浮動利率打一定的折扣（比如比同期正常浮動利率低1個百分點(diǎn)），12個月后的利率恢復(fù)為正常的浮動利率；二是固定利率貸款，貸款期限為1-5年，在預(yù)期利率上升時，較多人使用該品種，多數(shù)人愿意申請3年和5年期固定利率貸款；三是浮動利率貸款，作為最傳統(tǒng)的貸款品種，仍然居各類業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位；四是信貸額度貸款，對每個客戶有20萬的額度，客戶可以隨時取出使用，。根據(jù)借款人的需求，各個貸款品種可以相互組合，如貸款10萬元，固定利率和浮動利率貸款各為5萬元。在還貸方式上，銀行也提供多種選擇，如第一年可以只還貸款利息、還有等額本金、等額本息等還款方式。除第一年外，銀行一般不會向提前還貸的借款人收取違約金。

在澳大利亞，住房貸款的風(fēng)險管理十分嚴(yán)密，首先，銀行要求借款人買房時要有一定的存款；其次，銀行會安排特點(diǎn)時間和借款人面談，了解其經(jīng)濟(jì)收支情況，并通過查詢個人信用信息等方式查詢借款人的信用記錄，對借款人的信用進(jìn)行評估。所有銀行都會要求借款人在申請貸款時出具以下幾項(xiàng)重要文件，連續(xù)幾年的報(bào)稅單（證明收入水平）、近幾個星期的工資單（證明現(xiàn)在的收入水平）、與單位簽定的就業(yè)合同（證明將來一段時間的償還能力）、已有的存款數(shù)、健康保險和養(yǎng)老金繳納情況，同時會嚴(yán)格審查借款人的負(fù)債情況，如信用卡使用歷史、是否有其他未償還貸款等等。另外，首次購房貸款額超過房價的80%的，借款人需按貸款額的1%購買貸款保險，也在很大程度上分散了銀行貸款風(fēng)險。由于澳大利亞嚴(yán)格的個人信用制度，住房貸款逾期情況很少。

2澳大利亞的住房保障制度

澳大利亞的住房保障制度非常完善，由于澳大利亞是聯(lián)邦制國家，各州具體政策有所差異，在此以維多利亞州的住房保障制度為例。維多利亞州政府人類服務(wù)部住房輔助及社區(qū)建設(shè)司（以下簡稱住房輔助司)主要負(fù)責(zé)向低收入家庭、無家可歸的人提供住房支持和社區(qū)建設(shè)、管理房產(chǎn)。

目前住房輔助司共擁有資產(chǎn)120億澳元，管理75000個房產(chǎn)，每年經(jīng)費(fèi)8億澳元，累計(jì)向無家可歸者提供住房支持80000人次。住房輔助住房保障項(xiàng)目的資金來源主要有三方面：一是聯(lián)邦政府根據(jù)與州政府的協(xié)議的撥款；二是住房輔助司出售、租賃房屋收入和發(fā)放家庭貸款的利息收入；三是州政府專項(xiàng)撥款。

住房輔助司對部分不能獲得銀行貸款支持的低收入家庭，向其提供等同于銀行貸款利率的住房貸款，支持其購買房屋。另外向低收入家庭和無家可歸者提供低價出租房，租金收取標(biāo)準(zhǔn)為其家庭總收入的25%，低收入家庭隨著收入的逐漸上漲，會自動退出享受該類住房。

住房輔助司非常重視居住環(huán)境的改善和人文關(guān)懷。社會房屋雖然提供給低收入和無家可歸人群，但其建造標(biāo)準(zhǔn)與普通居民的住房完全一樣，而且為減少社會房屋享有人的自卑感，避免社會問題，政府將部分普通居民住房的一部分作為社會房屋而不是單獨(dú)建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并帶動其積極上進(jìn)，改善自己的生活質(zhì)量。

3對住房公積金制度的幾點(diǎn)啟示

3.1創(chuàng)新貸款品種

貸款品種相對單一，還款方式比較呆板，已成為我國住房公積金制度運(yùn)行過程中備受關(guān)注的問題。從消費(fèi)心理學(xué)角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發(fā)顧客的購買欲，尤其在顧客根據(jù)自身情況對商品提出的要求得到滿足時，顧客會容易做出購買的決定，所以要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷創(chuàng)新，豐富貸款品種，比如在貸款利率方面，目前在公積金貸款中，只有浮動利率一種方式，借款人無從選擇。可以學(xué)習(xí)澳大利亞，增設(shè)固定利率和浮動利率、固定利率相結(jié)合的方式，由公積金中心承擔(dān)由于利率上升卻不能實(shí)現(xiàn)利息收入增多的風(fēng)險，由借款人承擔(dān)由于利率下降卻不能減少還款的風(fēng)險。另外在還款方式上，可以除等額本金、等額本息還款方式外，增設(shè)其他品種，例如可以將北京公積金管理中心試行的“自由還款”的還款方式推廣實(shí)行。

3.2貸款政策向中低收入者傾斜

近一段時間，住房公積金制度對中低收入繳存人支持不夠，政策性作用發(fā)揮不強(qiáng)的呼聲高漲，逐漸成為學(xué)術(shù)界和新聞媒介關(guān)注的熱點(diǎn)。澳大利亞的金融政策注重向中低收入人群傾斜，銀行對居民首次購房、二次購房和多次購房均采取不同的貸款政策。建議細(xì)化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，應(yīng)采取不同的政策，尤其要重視設(shè)計(jì)適合中低收入繳存人的貸款品種。比如對第一次購房人和較低收入人群適當(dāng)降低貸款門檻，如降低首付款比例，實(shí)行優(yōu)惠的利率，延長貸款期限，甚至給予一定程度的貸款貼息。對二次以上購房人，根據(jù)改善自住住房的情況，相應(yīng)提高貸款門檻，如提高首付款比例和貸款利率，縮短貸款期限。

3.3出臺全國性貸款風(fēng)險管理相關(guān)操作規(guī)范或指導(dǎo)性文件

盡管澳大利亞信用體系已非常完善，但其銀行對住房貸款的風(fēng)險管理還是十分重視的。我國目前還沒有全國性住房公積金貸款風(fēng)險管理操作辦法，各地各自為戰(zhàn)，風(fēng)險管理水平差異極大，部分地區(qū)情況堪憂。應(yīng)盡快出臺全國性住房公積金貸款的操作規(guī)范或相關(guān)指導(dǎo)性文件，對包括貸前調(diào)查、貸中審查和貸后管理在內(nèi)的風(fēng)險管理工作提出明確統(tǒng)一要求，規(guī)范貸款審批和管理程序，提高風(fēng)險管理水平，保障資金安全，將各地住房公積金貸款的風(fēng)險管理情況作為重點(diǎn)考核目標(biāo)之一。

3.4注重對貸款人信用的考查

澳大利亞完善的信用體系對貸款風(fēng)險管理和住房保障政策的實(shí)施非常重要。在貸款風(fēng)險管理方面，信用體系的健全，便于貸款人快捷查明借款人的信用狀態(tài)，確定是否準(zhǔn)予貸款以及貸款額度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往與家庭的收入密切掛鉤，如保障性住房和公積金貸款貼息的享受和退出，一般都要視家庭的收入狀況而定，信用體系的完備有利于準(zhǔn)確確定保障政策的受益家庭和受益期間，完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，保證政策目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。目前我國信用體系的建立正處于啟動階段，公積金貸款就更要學(xué)習(xí)澳大利亞銀行在住房貸款的貸前審查過程中的細(xì)致入微，注重對貸款人還款能力的考查，以確保發(fā)放的每筆貸款安全。

3.5增強(qiáng)城市保障性住房的人文關(guān)懷

澳大利亞政府十分注重保障性住房本身和周邊環(huán)境的質(zhì)量，以及對享受保障性住房人群的人文關(guān)懷。在修建過程中將保障性住房和普通住房同等對待，將保障性住房與普通住房混合分布，或者將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。我國公積金政策規(guī)定，公積金增值收益的一部分要用于建設(shè)城市的廉租住房，那么可否學(xué)習(xí)澳大利亞將廉租住房混合與普通住房，而非獨(dú)立建設(shè)。另外可以嘗試將通過法律手段收回的公積金貸款抵押住房直接劃撥為廉租住房，用實(shí)物而非貨幣的形式轉(zhuǎn)化公積金增值收益支持廉租住房發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第10篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控政策 法治 國家干預(yù)

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的重要收入來源。2013年，新的“國五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施正式出臺，但是，經(jīng)過近兩個月的實(shí)行，“新國五條”在各地區(qū)效果并不明顯，不少地區(qū)甚至名存實(shí)亡，暴露出地方政府在房產(chǎn)調(diào)控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困境，另一方面也反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不足，中央調(diào)控政策在操作性和靈活性上存在諸多問題，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法真正落到實(shí)處。

我國目前的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)主體為了追求利益的最大化加之市場信息的不對稱導(dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)法律十分混亂。從經(jīng)濟(jì)法的視野審視，解決這一問題的關(guān)鍵在于法律制度的完善和社會管理模式的升級，在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法制化已勢在必行。只有將經(jīng)濟(jì)法理念運(yùn)用于地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)踐之中，為政府職能轉(zhuǎn)變提供合理性建議，同時從金融、稅收、土地等各方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能有效保證房地產(chǎn)市場的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

1、“新國五條”政策實(shí)施效果的現(xiàn)狀及評析

因次貸危機(jī)之故，中央2008年出臺的“4萬億”救市計(jì)劃中相當(dāng)一部分流入了收益快、操作空間大的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)自2009年一直處于“高燒不退”的現(xiàn)狀，房價居高不下。由于地方政府已經(jīng)習(xí)慣于“鋼筋水泥”式粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式和高度依賴土地出讓金的政府財(cái)政體系，國務(wù)院相繼出臺的“國十一條”、“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控措施并未抑制房價飛漲的態(tài)勢。在面對“越漲越調(diào)、越漲越調(diào)”的外部質(zhì)疑時，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國五條”正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。然而，其實(shí)施一年來，雖然較之前限購、限價、限貸力度更大，但目前看來，房價調(diào)控目標(biāo)、問責(zé)制等直接目標(biāo)似乎并沒有對市場有所影響。從一線城市房價來看，北上廣深四大一線城市在全年房價同比漲幅中位居前列。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2013年9月開始，四城市的新建商品住宅價格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月超過20%，大幅領(lǐng)先二線城市。而從2013全年來看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開始，四大一線城市房價可謂高歌猛進(jìn)，每月同比漲幅幾乎以平均2個百分點(diǎn)的速度遞增；在抑制“地王”出現(xiàn)上，國五條的目標(biāo)亦未得到充分體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“新國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格；在“新國五條”的具體實(shí)施過程上，也有瑕疵存在。“新國五條”細(xì)則雖然在限購、限貸、個稅、限價等方面明顯升級，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓按照20%交納個人所得稅，影響面甚大。但后來各地出臺的地方細(xì)則中，并沒充分反映“新國五條”細(xì)則，此外，政策里面提到的問責(zé)制，在實(shí)際操作中，也沒從嚴(yán)執(zhí)行。

2、“新國五條”空調(diào)的原因分析

2.1、中央與地方的調(diào)控目標(biāo)不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應(yīng)以全體國民的利益為制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)符合中央政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，通過房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)全國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。在保證經(jīng)濟(jì)增長的同時，中央政府使各地協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小地區(qū)差異。中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中最為重要的任務(wù)是解決中低收入者的住房問題。

相比中央政府，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的訴求要簡單得多。我國現(xiàn)行對地方官員的考核主要以經(jīng)濟(jì)增長作為主要指標(biāo)。地方官員為求顯眼的政績，往往青睞于房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)具有投資額巨大、迅速拉升國民生產(chǎn)總值、帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對土地財(cái)政存在依賴感。根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度規(guī)定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴于土地出讓收入來解決財(cái)力不足的困境。所以，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，地方政府控制房價的意愿并不強(qiáng)烈。

由于中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中利益訴訟不同，中央政府控制房價的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應(yīng)對金融危機(jī)刺激房地產(chǎn)的措施，被地方政府層層加碼，結(jié)果擴(kuò)大了對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，使中央政府的調(diào)控政策得不到執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)不到預(yù)期結(jié)果，淪為“空調(diào)”。

2.2、調(diào)控手段失當(dāng)

從目前的調(diào)控手段來看，政府頻繁的使用行政手段，過多的用行政命令直接干預(yù)房地產(chǎn)市場，從長期來看不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

由于調(diào)控政策的出臺缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協(xié)調(diào)，各自為政，宏觀調(diào)控政策內(nèi)容往往相互沖突，缺乏應(yīng)有的統(tǒng)一，喪失了政策文件的權(quán)威性。一部關(guān)于宏觀調(diào)控的基本法出臺，從實(shí)體和程序兩方面規(guī)范宏觀調(diào)控，是解決房地產(chǎn)調(diào)控這些問題的根本。沒有一套完備的房地產(chǎn)調(diào)控基本法律制度體系和應(yīng)有的宏觀調(diào)控的法律規(guī)則，導(dǎo)致具有預(yù)見力和預(yù)防的措施、政策少之又少，房地產(chǎn)調(diào)控會往往陷入一種落后的事后補(bǔ)救狀態(tài)，疲于應(yīng)付，調(diào)控效果難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場何時出臺何種稅收政策，可以說屬于牽一發(fā)而動全身，我國房地產(chǎn)稅收政策的不確定性甚至被人稱道：因?yàn)椴淮_定，使投機(jī)者不敢輕易入市，從而達(dá)到調(diào)控目的。這完全混淆了政府和市場的關(guān)系，市場競爭過程中，政府需要做的是提供確定的公共服務(wù)，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開的、確定的，市場參與者才能對自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不健全

一是土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。在現(xiàn)有的土地使用制度之下，由于產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到很多限制，不能實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動中，土地價格是帶有基礎(chǔ)性作用的，高成本的土地價格終究要通過房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)出來。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全。城市經(jīng)濟(jì)是一個綜合的有機(jī)體，其中的任何一個行業(yè)和部門都與其他行業(yè)和部門有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，涉及到城市交通、城市公共事業(yè)管理等眾多部門和行業(yè)。這些部門和行業(yè)的利益造成房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本上升。這種現(xiàn)象從表面上看是由于房地產(chǎn)業(yè)與配套部門關(guān)系混亂的結(jié)果，實(shí)際上是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的表現(xiàn)。

2.3.2、房地產(chǎn)價格的形成和調(diào)節(jié)機(jī)制不完善。一是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分?jǐn)偝杀据^大；二是房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化程度不高，本身生產(chǎn)成本居高不下；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)是追逐壟斷利潤。房地產(chǎn)價格的形成過程中的不合理因素造成價格偏離價值。在消費(fèi)領(lǐng)域，企業(yè)處于有利地位，消費(fèi)者處于不利地位，使定價權(quán)明顯偏向有利的方面，從而進(jìn)一步損害消費(fèi)者的利益。

在我國，由于本身的法律體制還不健全，房地產(chǎn)市場也缺乏相關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)控。相較于西方國家而言，我國的法規(guī)條文針對性不強(qiáng)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動各個環(huán)節(jié)乃至細(xì)節(jié)問題都規(guī)定不明確，因而落實(shí)起來比較困難。

3、國外地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和啟示

近半個世紀(jì)以來，世界各主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場都在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中幾乎都面臨過或正面臨著“房價過高、市場失靈”的難題。由于房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭性、周期性和外部性等特點(diǎn)，市場失靈問題較為嚴(yán)重，需要政府及時有效的宏觀調(diào)控。本節(jié)以美國、德國、日本等發(fā)達(dá)國家為例，試圖發(fā)現(xiàn)和歸納各國在房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐過程中的經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)，并在海外各國經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提煉帶有規(guī)律性的共性內(nèi)容。這些帶有規(guī)律性的共性特征的啟示，對指導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐有著現(xiàn)實(shí)的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規(guī)

國外地產(chǎn)調(diào)控較為成功的國家十分注重相關(guān)法律的建設(shè)，從制度上對國家的宏觀調(diào)控政策給與了保證，推動調(diào)控的法制化進(jìn)程。

美國的房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點(diǎn)是調(diào)控的法制化，其以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主要目標(biāo)，圍繞國民的住房保障、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房地產(chǎn)金融管理、土地供應(yīng)等方面展開立法準(zhǔn)備。從上世紀(jì)三十年代開始，美國通過聯(lián)邦立法，相繼出臺多種法律法規(guī)，重要的法規(guī)有《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對操作辦法和操作模式做出了細(xì)致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統(tǒng)一的政策體系的建立。立法機(jī)構(gòu)相繼出臺《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團(tuán)法》（1955年）、《城市住房計(jì)劃法》（1966年）等法律，其條文具體細(xì)致，針對性和可操作性強(qiáng)，執(zhí)行過程中很少有因法律模棱兩可問題引發(fā)爭議；與之相配合，日本政府也建立一系列機(jī)構(gòu)和法規(guī)，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃。借助日本住宅金融公庫、公營住宅、公團(tuán)住宅等金融和社會機(jī)構(gòu)，針對住宅絕對困難人群、比較困難人群采取直接救濟(jì)、間接救濟(jì)、直接供應(yīng)、租金補(bǔ)助等辦法相結(jié)合，著力解決國民住房問題。

3.2、政策的連貫性較強(qiáng)

事物的發(fā)展進(jìn)步需要我們持之以恒的不斷努力。國外地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個由淺到深、由表及里的漸進(jìn)過程。難能可貴的是其在政策的實(shí)施過程中較好的較好的繼承了以往的政策和經(jīng)驗(yàn)，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中進(jìn)步。

日本作為一個資本主義國家，卻大量地借鑒了社會主義國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，注重運(yùn)用國家力量集中調(diào)動資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。日本政府特別注重住房建設(shè)規(guī)劃的編制和指導(dǎo)，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設(shè)五年計(jì)劃，根據(jù)不同的時代背景，提出各階段的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場經(jīng)歷了二戰(zhàn)前的個人建房到二戰(zhàn)后公有供應(yīng)，再到現(xiàn)階段逐步走向市場化的轉(zhuǎn)變。

相較于我國“十年九調(diào)”的房地產(chǎn)政策，國外的地產(chǎn)政策無疑更為穩(wěn)定。這一方面是由于法律手段固有的穩(wěn)定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應(yīng)從長遠(yuǎn)著手，對市場進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)期，避免出現(xiàn)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況。

3.3、嚴(yán)格的房地產(chǎn)租賃和交易管制

從二戰(zhàn)對德國的國民經(jīng)濟(jì)和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統(tǒng)一后住房狀況混亂，再到現(xiàn)在相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，德國政府一直致力于房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。德國房地產(chǎn)市場卻保持了較長時間的穩(wěn)定狀態(tài)主要?dú)w功于政府對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格的管制和引導(dǎo)措施。

在戰(zhàn)后住房短缺時期，德國制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價格。之后，隨著德國經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，各地方政府逐步以租房補(bǔ)貼制度取而代之來執(zhí)行保障居民住房的職能。在德國，有《房租價格法》、《住房中介法》等法律法規(guī)對房租市場進(jìn)行管制。此外，在德國大多數(shù)城市，住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會、住房中間商協(xié)會等機(jī)構(gòu)根據(jù)對各種住房的綜合評估，制定出各類住房租金價目表，房屋租賃者和承租人必須在這個價目表規(guī)定的浮動范圍內(nèi)確定具體的房租水平。

德國政府對房地產(chǎn)交易市場日常管制與監(jiān)督也相當(dāng)嚴(yán)格。德國制定了一整套法律并設(shè)立了一系列政府部門對不動產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)法律主要有《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》等，并且各州也有相關(guān)的法律法規(guī)。政府部門主要是對房地產(chǎn)交易的結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，如交易結(jié)果必須經(jīng)公證處認(rèn)證方可得到認(rèn)可，并且公正處開出的《地產(chǎn)公證合同》必須經(jīng)土地注冊局注冊方可有效。這些監(jiān)督行為主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的秩序，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。政府通過嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易管制，特別是土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價格的制定，可以有效杜絕房地產(chǎn)市場上不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋⒈ＷC房地產(chǎn)價格在合理的范圍內(nèi)浮動。

總體而言，我國地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)達(dá)國家還存在一定差距，因而吸取國外調(diào)控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對于我國的地產(chǎn)調(diào)控意義重大。

4、國家宏觀調(diào)控與具體法律政策相結(jié)合的制調(diào)控機(jī)制的探索

4.1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定和完善相應(yīng)市場規(guī)則

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)作為目前我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展具有關(guān)鍵作用。這就需要國家運(yùn)用宏觀調(diào)控這“只有形的手”，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)注點(diǎn)放到相應(yīng)市場規(guī)則的制定與完善方面，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一個科學(xué)的制度性框架安排。

所謂的宏觀調(diào)控是指我國經(jīng)濟(jì)體制改革過程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展，依法調(diào)整運(yùn)用其掌握的某些經(jīng)濟(jì)變量和行政權(quán)力，來影響市場經(jīng)濟(jì)中各種變量的取值，從而影響微觀經(jīng)濟(jì)行為的政策過程。而它在房地產(chǎn)行業(yè)中主要表現(xiàn)為國家憑借經(jīng)濟(jì)、法律和行政等調(diào)控手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場在供需總量和結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化與平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.2、協(xié)調(diào)中央與地方利益博弈，增強(qiáng)政策執(zhí)行力

面加快政府職能的轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對土地收入和房產(chǎn)收入的依賴性。一方面中央制定政策前要進(jìn)行充分調(diào)研，在制定原則的基礎(chǔ)上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號，導(dǎo)致地方政府無法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行落實(shí)分析。要盡快拿出符合地方特點(diǎn)的解決方案并上報(bào)政府，試行階段明確責(zé)任、權(quán)力、利益分配，同時階段性的上報(bào)，配合中央進(jìn)行政策微調(diào)。只有這樣，政府對地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果才能充分展示，實(shí)現(xiàn)一種房產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

4.3、完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)法律監(jiān)督

由于我國所有制形式的多樣化和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的復(fù)雜性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)尚不能全部覆蓋，在實(shí)際執(zhí)行過程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門條塊分割等不規(guī)范問題，致使國家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現(xiàn)了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調(diào)控的同時，我們還必須完善相關(guān)法規(guī)政策的完善，將宏觀調(diào)控和微觀法律有機(jī)的結(jié)合在一起，構(gòu)建一張雙軌制調(diào)控機(jī)制的藍(lán)圖。

項(xiàng)目編號：西南政法大學(xué)2013年度本科生科研訓(xùn)練創(chuàng)新活動專門項(xiàng)目（13XZ-BZX-070）。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

第11篇

    關(guān)鍵詞:過失 責(zé)任 歸責(zé) 先合同義務(wù) 侵權(quán)責(zé)任 合同效力

    一、締約過失概念的創(chuàng)立

    何謂締約過失責(zé)任,學(xué)者們的歸納不一。但本質(zhì)上沒有什么區(qū)別大多數(shù)都認(rèn)可締約過失是指締約一方當(dāng)事人,違反依誠實(shí)信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù),而造成對方信賴?yán)嫔系膿p失時所應(yīng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。①

    締約過失責(zé)任理論是由德國著名法學(xué)家耶林最早提出,1861年,耶林在其主編的《耶林學(xué)報(bào)年報(bào)》第四卷發(fā)表了《締約上過失,契約無效與不成立時之損害賠償》一文,開始了締約過失責(zé)任在理論上的深入探討。他認(rèn)為:“從事契約締結(jié)的人,是從契約交易外的消極義務(wù)范疇,進(jìn)入契約上積極義務(wù)范疇,其因此而承擔(dān)的首要義務(wù),系于締約時須善盡必要的注意。法律所保護(hù)的,并非僅是一個業(yè)已存在的契約關(guān)系,正在發(fā)生中的契約關(guān)系亦應(yīng)包括在內(nèi),否則,契約交易將暴露于外,不受保護(hù),締約一方當(dāng)事人不免成為他方疏忽或者不注意的犧牲品!契約的締結(jié)產(chǎn)生了一種履行義務(wù),若此種效力因法律上的障礙而被排除時,則會產(chǎn)生一種損害賠償義務(wù)。因此,所謂契約無效者,僅指不發(fā)生履行效力,非謂不發(fā)生任何效力。簡言之,當(dāng)事人因自己的過失致使契約不成立者,對信其契約為有效成立的相對人,應(yīng)賠償基于此信賴而產(chǎn)生的損害。②”耶林關(guān)于締約過失責(zé)任的理論,被譽(yù)為法學(xué)上的發(fā)現(xiàn),對各國立法和判例產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

    我國《民法通則》第61條規(guī)定:“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后,當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”該條的規(guī)定與締約過失責(zé)任極為相似,但它并非是完整意義上的締約過失責(zé)任。原來的三部合同法(即《經(jīng)濟(jì)合同法》、《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》、《技術(shù)合同法》)中也未在具體條款上對締約過失責(zé)任作出明確而特別的規(guī)定。直到1999年頒布的《合同法》才系統(tǒng)地規(guī)定了締約過失責(zé)任,從而完善了合同責(zé)任制度,彌補(bǔ)了《民法通則》的不足。

    二、締約過失責(zé)任的法律基礎(chǔ)

    到底締約過失責(zé)任的理論基礎(chǔ)何在,一直是德國學(xué)者們爭論的問題,各種學(xué)說眾說紛紜,莫衷一是,主要有侵權(quán)行為說、法律行為說、法律規(guī)定說、誠實(shí)信用說四種主張。

    侵權(quán)行為說認(rèn)為,除法定情形外,因締約上過失致他人損害是一種侵權(quán)行為,屬于侵權(quán)行為法調(diào)整的范疇,應(yīng)當(dāng)按照侵權(quán)行為法的規(guī)定追究行為人的責(zé)任。

    法律行為說認(rèn)為締約過失責(zé)任的理論基礎(chǔ)在于當(dāng)事人之間存在的法律行為。該說又分為目的契約說和默示契約說。目的契約說認(rèn)為,締約過失責(zé)任的基礎(chǔ)在于當(dāng)事人之間后來訂立的契約;默示契約說認(rèn)為,締約過失責(zé)任的基礎(chǔ)在于當(dāng)事人從事締約行為之際,默示締結(jié)了責(zé)任契約。

    法律規(guī)定說認(rèn)為,締約過失責(zé)任的基礎(chǔ)既不是侵權(quán)行為,也不是法律行為,而是法律的直接規(guī)定。

    誠實(shí)信用說認(rèn)為,締約過失責(zé)任的基礎(chǔ)在于誠實(shí)信用原則③。按照誠實(shí)信用原則,從事締約協(xié)商的當(dāng)事人應(yīng)善盡交易上的必要注意義務(wù),維護(hù)相對人的利益。如果當(dāng)事人違反了應(yīng)盡的注意義務(wù),如協(xié)力、通知、照顧、保護(hù)、忠實(shí)等義務(wù),造成相對人損害的,應(yīng)自負(fù)賠償責(zé)任。

    對上述各說,我國學(xué)者各執(zhí)己見。但以侵權(quán)行為說和法律行為說解釋締約過失責(zé)任,有些牽強(qiáng)。因?yàn)榍謾?quán)行為法所加于人們的義務(wù)是權(quán)利不可侵害的義務(wù),而締約過失行為并非侵害了相對人的某種權(quán)利(當(dāng)然,締約人在締約之際也有可能侵害相對人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán),這完全可以通過侵權(quán)法加以解決),侵權(quán)行為說有違侵權(quán)行為法的基本要求;法律行為說以尚未成立或不存在的合同作為締約過失責(zé)任的基礎(chǔ),實(shí)際是把締約過失責(zé)任歸入違約責(zé)任體系,混淆了兩種不同的民事責(zé)任。而法律規(guī)定說與誠實(shí)信用說并無實(shí)質(zhì)差別,只不過是兩種不同的表述:法律正是基于誠實(shí)信用原則而直接規(guī)定違反誠實(shí)信用所應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任,即締約過失責(zé)任。法律規(guī)定說是對誠實(shí)信用說的法律確認(rèn),或者說,誠實(shí)信用說在法律上的表現(xiàn)即為法律規(guī)定說①。誠實(shí)信用是民法的基本原則,素有“帝王條款”之稱,所以,以誠實(shí)信用說解釋締約過失責(zé)任的基礎(chǔ)顯得更為妥切和恰當(dāng),而且,此也是學(xué)界的通說。

    三、締約過失責(zé)任的特點(diǎn)和構(gòu)成要件

    (一)締約過失責(zé)任的特點(diǎn):

    1、締約過失責(zé)任產(chǎn)生于締結(jié)合同過程中

    締約過程何時產(chǎn)生,何時終結(jié),理論界存在很大的爭議。一種觀點(diǎn)以為,應(yīng)以要約生效作起點(diǎn)。這主要是因?yàn)橐s以到達(dá)受要約人時生效,此時要約才對要約人和受要約人產(chǎn)生拘束力,雙方才進(jìn)入特定的信賴領(lǐng)域。雙方只有在此情況下,才可能基于信賴對方而作出締約合同的必要準(zhǔn)備等實(shí)質(zhì)性工作,對于違反先合同義務(wù)進(jìn)行制裁才有實(shí)際意義。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,由于締約過程是不斷變化的,想要確立一個統(tǒng)一的時間點(diǎn)非常困難,也過于僵硬。因此,應(yīng)根據(jù)不同的先合同義務(wù),設(shè)立不同的、靈活的、可變動的時間點(diǎn)為合理,而設(shè)立的總根據(jù)是彼此間信賴的產(chǎn)生。我們認(rèn)為,締約應(yīng)是一種雙邊的行為,締約雙方必須產(chǎn)生某種訂約上的聯(lián)系,如實(shí)際的接觸、磋商等,并由此在締約雙方之間產(chǎn)生一種信賴關(guān)系,此時雙方才能由消極的義務(wù)范疇進(jìn)入積極義務(wù)范疇。在此階段如締約一方違反先合同義務(wù)對相對方構(gòu)成損害,才能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。故締約過失責(zé)任應(yīng)以要約生效為起始。要約未生效,無從查明雙方之間具有締約上的實(shí)際聯(lián)系,雙方不能產(chǎn)生締約上的注意義務(wù),締約過失責(zé)任亦無從談起。締約過失責(zé)任至合同成立時歸于消滅。

    締約過失責(zé)任始于要約生效,止于合同成立。判斷應(yīng)否適用締約過失責(zé)任,關(guān)鍵看締約方在此階段有無違反先合同義務(wù)而致相對方信賴?yán)娴膿p失,即合同效力是否在合同成立之前就存在締約上的瑕疵。以此作為一個評判締約過失責(zé)任的一個重要標(biāo)準(zhǔn),具有重要的實(shí)踐意義。

    如要約邀請,不屬于締約階段,應(yīng)不發(fā)生締約過失責(zé)任。

    2、一方違反其依誠實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的先合同義務(wù)

    締約過失責(zé)任是違反義務(wù)的法律后果。這種義務(wù)不是合同義務(wù),而是先合同義務(wù)。這種關(guān)系雖不以給付為內(nèi)容,但依據(jù)誠實(shí)信用原則,當(dāng)事人應(yīng)負(fù)有相互協(xié)力、通知、說明、照顧、保護(hù)等附隨義務(wù)。締約過失責(zé)任的理論基礎(chǔ),是建立在誠實(shí)信用原則基礎(chǔ)之上的先契約義務(wù)。正是由于締約當(dāng)事人在締約過程中違反了誠實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的先合同義務(wù),才導(dǎo)致既不同于違約責(zé)任,又不同于侵權(quán)責(zé)任的新的責(zé)任形態(tài)即締約過失責(zé)任的產(chǎn)生,并使它取得獨(dú)立的地位。我國《合同法》第42條也明確規(guī)定“有其他違背誠實(shí)信用原則的行為”。應(yīng)該說,依誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的先合同義務(wù),是締約過失責(zé)任的本質(zhì)所在。

    3、另一方信賴?yán)鎿p失

    根據(jù)“無損失,無責(zé)任”原則,締約過失責(zé)任也必須有損失,此種損失應(yīng)為信賴?yán)娴膿p失。對于締約過失責(zé)任損失的確定是一個比較棘手的問題,有時確實(shí)難以認(rèn)定,尤其在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下,更難以把握,在司法實(shí)踐中可能會出現(xiàn)賠償范圍過寬或過窄,甚至漫無邊際的現(xiàn)象,也可能出現(xiàn)對同一類型案件有不同的判案結(jié)果。所以,信賴?yán)娴膿p失應(yīng)限于直接損失,其范圍應(yīng)包括:(1)締約費(fèi)用,包括郵電、文印費(fèi)用、赴訂約地域察看標(biāo)的物所支付的合理費(fèi)用;(2)履約準(zhǔn)備費(fèi)用,包括為運(yùn)送標(biāo)的物或受領(lǐng)對方給付所支付的合理費(fèi)用,或因信賴合同成立而購租房屋、廠房、機(jī)器設(shè)備或雇工所支付的費(fèi)用;(3)因支付上述費(fèi)用而失去的利息。

    由于實(shí)踐中締約過失行為日益復(fù)雜化、多樣化,有必要在賠償損失之外考慮其他責(zé)任形式的合理性與可行性,如返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀 ,并允許多種責(zé)任形式合并適用,以便最大限度的保護(hù)受害方的利益。

    4、彌補(bǔ)性的民事責(zé)任

    對于這一點(diǎn),有兩種觀點(diǎn)。王利明先生認(rèn)為,主要原因在于盡管締約過失責(zé)任在現(xiàn)行法中已得到確認(rèn),但附隨義務(wù)畢竟不是法律明確規(guī)定的義務(wù),而只是法官根據(jù)誠實(shí)信用原則所解釋出來的義務(wù)。所以對締約過失責(zé)任的適用范圍應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的限定它只能在合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任難以適用的情況下才能適用。 也有學(xué)者認(rèn)為由于締約過失責(zé)任僅產(chǎn)生于合同磋商過程中,只存在對一方信賴?yán)娴膿p害,故締約過失責(zé)任僅僅尋求一種補(bǔ)償性的救濟(jì)。這兩種觀點(diǎn)從不同角度進(jìn)行了闡述,都比較可取。

    (二)締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件:

    由于締約過失責(zé)任采取的是過錯責(zé)任原則,所以其構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)包括客觀要件和主觀要件這兩個方面。具體來說,締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件有以下四個:

    1、締約人一方當(dāng)事人有違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為。也就是說,締約人一方在締約的過程中,發(fā)生了違反法律規(guī)定的互相協(xié)助、互相照顧、互相告知、互相誠實(shí)、互相保密等義務(wù)的行為。只有當(dāng)締約人一方有上述行為時,才有可能承擔(dān)締約過失責(zé)任。

    2、該違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為給對方造成了信賴?yán)娴膿p失。如果沒有損失,就不會存在賠償。當(dāng)然,這種損失既包括直接損失,也包括間接損失。

    3、違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)一方締約人在主觀上必須存在過錯。如果另一締約人的損失非因?qū)Ψ降倪^錯而是由其它原因造成的,其不得向?qū)Ψ街鲝埦喖s過失責(zé)任。這里的過錯既包括故意也包括過失。

    4、締約人一方當(dāng)事人違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為與對方所受到的損失之間必須存在因果關(guān)系。如果這二者之間不存在因果關(guān)系,則不能讓其承擔(dān)締約過失責(zé)任。

    以上四個要件缺一不可,否則就不能產(chǎn)生締約過失責(zé)任①。

    四、締約責(zé)任和其它幾個法律概念的關(guān)系

    (一)締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的區(qū)別

    1、產(chǎn)生的前提不同。

    締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是基于合同法的具體規(guī)定,而非有效成立的合同。無論合同是否有效成立或存在,只要違反合同法的規(guī)定,就要承擔(dān)締約過失責(zé)任。而違約責(zé)任是一種違反合同的責(zé)任,它以合同的有效存在為前提,如果沒有合同的有效存在,違約責(zé)任就無從談起。

    2、責(zé)任的承擔(dān)方式不同。

    締約過失責(zé)任是一種法定責(zé)任,由法律直接規(guī)定,它的責(zé)任形式只有一種,即損害賠償。而違約責(zé)任可以由當(dāng)事人約定責(zé)任形式,其方式有多種,如支付違約金、損害賠償、實(shí)際履行等,也可以法定的責(zé)任形式予以補(bǔ)救。

    3、賠償?shù)姆秶煌?/p>

    締約過失責(zé)任的損害賠償范圍包括信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p害賠償,旨在使受損一方當(dāng)事人的利益恢復(fù)到合同磋商前的狀態(tài)。而違約責(zé)任的損害賠償范圍既包括因違約而造成的實(shí)際損害,也包括期待利益的損害。違約責(zé)任的損害賠償旨在使受害人的利益達(dá)到合同已經(jīng)履行的狀態(tài)。

    (二)締約過失責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別

    1、責(zé)任的前提不同。

    締約過失責(zé)任產(chǎn)生于為締約而進(jìn)行接觸磋商的當(dāng)事人之間,并且雙方在締約過程中,產(chǎn)生了一定的信賴關(guān)系。侵權(quán)責(zé)任的發(fā)生不需要當(dāng)事人之間存在任何關(guān)系,只有在侵權(quán)行為發(fā)生時侵權(quán)人與受害人之間才產(chǎn)生侵權(quán)損害賠償關(guān)系。 

    2、責(zé)任的義務(wù)性質(zhì)不同。

    締約過失責(zé)任違反的是依據(jù)誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的先合同義務(wù),如協(xié)力、通知、保護(hù)及保密等義務(wù)。而侵權(quán)行為違反的是不得侵犯他人的人身和財(cái)產(chǎn)的一般義務(wù)。

    3、責(zé)任方式不同。

    締約過失責(zé)任的責(zé)任方式只限于賠償責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任除賠償責(zé)任外,還包括其他財(cái)產(chǎn)責(zé)任形式和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任形式,如停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉等。即使同為賠償形式,締約過失責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍也是不同的。締約過失責(zé)任的損害賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失。而侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍包括侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)所造成的物質(zhì)損害和精神損害。

    4、歸責(zé)原則不同。

    締約過失責(zé)任的成立要求締約人在主觀上必須有過失,即適用過失責(zé)任原則。而侵權(quán)責(zé)任除適用過失責(zé)任外,還可適用無過失責(zé)任、公平責(zé)任原則。

    (三)、過失責(zé)任與先合同義務(wù)

    締約責(zé)任是違反先合同義務(wù)的結(jié)果。先合同義務(wù)以合同法的強(qiáng)行規(guī)范誠實(shí)信用原則為基礎(chǔ)。先合同義務(wù)可以歸納為以下幾個方面的義務(wù):其一,保證合同的真實(shí)性。保證合同的真實(shí)性,是指合同應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思,不能采用欺詐、脅迫等手段促成合同的訂立。因當(dāng)事人自己的過失,導(dǎo)致重大誤解的,亦為不真實(shí)的合同。其二,保證合同的合法性。保證合同的合法性,是指合同在主體、客體、內(nèi)容諸方面不得違背法律的禁止性規(guī)定,不得違背國家利益和社會公共利益。其三,保護(hù)相對放的利益。保護(hù)相對方

    的利益,要求當(dāng)事人遵守要約承諾的規(guī)則與盡必要的注意義務(wù),包括保護(hù)(如保管)義務(wù)、通知義務(wù)等①。

    五、締約過失責(zé)任的主要類型

    我國《合同法》第42條規(guī)定了締約過失責(zé)任的三種情形:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

    (一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商

    假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商。是指當(dāng)事人根本沒有訂立合同的目的,假借訂立合同,而損害相對人利益的行為。《國際商事合同通則》對此也作了規(guī)定,其第2.15條規(guī)定:“如果一方當(dāng)事人以惡意進(jìn)行談判或惡意終止談判,則該方當(dāng)事人應(yīng)對此給另一方所造成的損失承擔(dān)責(zé)任。所謂惡意,特別是指一方當(dāng)事人在無意與對方達(dá)成協(xié)議的情況下,開始或繼續(xù)進(jìn)行談判。” 例如,故意與對方談判使對方喪失與他人交易的機(jī)會、假借與對方談判而取得非法利益等,都屬于這類締約過失責(zé)任②。

    (二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況

    在訂立合同的過程中,當(dāng)事人負(fù)有如實(shí)告知的義務(wù)。一方故意隱瞞關(guān)于其自身的財(cái)產(chǎn)狀況、履行能力,故意隱瞞出賣的標(biāo)的物的缺陷,以及其出賣的產(chǎn)品的性能和使用方法或者向?qū)Ψ教峁┎淮嬖诘奶摷偾闆r,從而給對方造成損失的,即產(chǎn)生締約過失責(zé)任。

    (三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為

    在訂立合同的過程中,當(dāng)事人之間應(yīng)依誠實(shí)信用原則履行協(xié)力、通知、保護(hù)、保密等義務(wù),對此等先合同義務(wù)的違反,造成對方損失的,應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

    六、締約過失責(zé)任的承擔(dān)

    (一)、承擔(dān)締約責(zé)任的主體

    承擔(dān)締約責(zé)任的主體,原則上應(yīng)當(dāng)是“合同”當(dāng)事人。特別是在合同未成立、被撤銷的場合,一般是要約人、被要約人、被撤銷合同當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。但當(dāng)合同無效時,承擔(dān)締約責(zé)任的主體,就可能超越“合同”當(dāng)事人的范圍。因此,可以這樣表述:締約責(zé)任承擔(dān)的主體是從事締約行為的人,不限于合同當(dāng)事人。無權(quán)人、濫用權(quán)人,與當(dāng)事人惡意串通的人都可以構(gòu)成連帶締約責(zé)任①。

    (二)締約過失責(zé)任的賠償范圍

    我國合同法第42條僅規(guī)定締約過失行為應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,但對賠償責(zé)任的具體范圍卻沒有明確。鑒于締約過失責(zé)任不同于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任,其賠償?shù)拇_定不能簡單地比照后二者,因此必須從締約過失責(zé)任的性質(zhì)和侵害的權(quán)益來確定其賠償范圍。理論界一般認(rèn)為,締約過失責(zé)任的賠償范圍僅限于信賴?yán)妗Ｐ刨嚴(yán)娴膿p失,既包括因締約過失行為致對方財(cái)產(chǎn)的直接損失,也包括受害方財(cái)產(chǎn)應(yīng)增加而未增加的間接損失。筆者認(rèn)為,這一損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)具體涵蓋以下五個方面:(1)訂立合同所支出的費(fèi)用,包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、考察費(fèi)、餐飲住宿費(fèi)等;(2)準(zhǔn)備履行或履行合同所支出的費(fèi)用,如倉儲費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、保險費(fèi)等;(3)主張合同無效或可撤消時支出的訴訟費(fèi)用或其他費(fèi)用;(4)上述費(fèi)用的利息損失;(5)喪失與他人簽約機(jī)會等情形下產(chǎn)生的間接損失等。

    上述賠償范圍中爭議最大的是第(5)項(xiàng),該項(xiàng)間接損失難以確定,且實(shí)踐中分歧較大。學(xué)者認(rèn)為,要支持第(5)項(xiàng)賠償,至少需要具備以下三個條件:(1)"與第三人締約機(jī)會"在締約過程中真實(shí)存在,索賠方必須對此承擔(dān)舉證責(zé)任。(2)該項(xiàng)損失未超出締約過失人的預(yù)見范圍,這一點(diǎn)可以參照合同法第113條關(guān)于違約損害賠償范圍的規(guī)定來處理。該條第一款規(guī)定:"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不能超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。"(3)不違反誠實(shí)信用和公平原則。

    參考文獻(xiàn):

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    王利明:《違約責(zé)任論》 中國政法大學(xué)出版社 1996年版 

    陳小君:《合同法學(xué)》高等教育出版社2003年10月版 

第12篇

履行不能通常可分為自始不能與嗣后不能，自始不能屬于債務(wù)成立的問題，嗣后不能屬于債務(wù)履行的問題。［（2）］這兩個問題是合同法中的兩大基本問題，有鑒于此，在本文中，我們將不揣淺陋分別論述自始不能、嗣后不能的形態(tài)及區(qū)分問題，從而就履行不能概念的可借鑒價值作出粗淺的探討。

一、自始履行不能與合同無效

自始履行不能的概念最早起源于羅馬法。羅馬法學(xué)家賽塞斯（celsus）曾提出過“給付不能的債務(wù)無效（impossibiliumnullaobligationest）”的論斷，但根據(jù)羅馬法學(xué)家蓋尤斯的一些論述，履行不能在羅馬法中適用的范圍極為有限，主要適用的案件是誤以為自由人為奴隸的給付、不具有交易性物品（如宗教上的圣物）的給付等，對于這些情況也并非一概宣布契約無效，相反卻有許多例外的限制，例如，出賣人為惡意而買受人為善意，則買賣合同仍然有效。

羅馬法的觀點(diǎn)對德國法產(chǎn)生了一定的影響。德國學(xué)者麥蒙森（Mommsen）于1853年在其有關(guān)著述中強(qiáng)調(diào)若合同在訂立時就已形成履行不能，則該合同應(yīng)被宣告無效。該觀點(diǎn)被《德國民法典》第306條完全采納。依據(jù)該條規(guī)定：“以不能的給付為標(biāo)的契約，無效。”德國學(xué)者拉倫茨對此解釋為：“此項(xiàng)規(guī)定系基于事實(shí)需要而作出的價值判斷，蓋在給付客觀不能之情形，契約自始即失其目的，失其意義，失其客體，故使之不發(fā)生任何效力。”［（3）］這樣一來，“羅馬法上‘impossibilumnullaobligationest’原則，本僅適用于少數(shù)特定客觀之案例，德國民法將此原則加以概括化”，從而擴(kuò)大了契約無效的范圍。［（4）］

《德國民法典》第306條的規(guī)定深刻地影響了一些大陸法國家和地區(qū)的法律，如《瑞士債務(wù)法》第20條完全采納了這一原則。我國《臺灣民法》第246條仿效德國法規(guī)定：“以不能之給付為契約標(biāo)的者，其契約無效。”第247條第1項(xiàng)補(bǔ)充規(guī)定：當(dāng)事人于訂約時，明知給付不能或可得而知契約系以不能之給付為標(biāo)的者，應(yīng)負(fù)信賴?yán)嬷r償。為解釋這一原則，臺灣學(xué)者洪遜欣指出：“法律行為，如欲發(fā)生效果，須其標(biāo)的可能實(shí)現(xiàn)。即以不能實(shí)現(xiàn)之可能，則縱令以國家法，對當(dāng)事人之私法自治與以助力，亦無從促其達(dá)成目的之故。”［（5）］

合同因自始不能而無效，從表面上看是合乎邏輯的選擇，因?yàn)榧热粡挠喖s時合同已不能履行，則繼續(xù)維持合同的效力顯然無必要，因此應(yīng)宣告合同無效。然而實(shí)際情況并非如此，“此項(xiàng)規(guī)定，并非基于邏輯之必然性，蓋于此情形，法律仍可承認(rèn)契約有效，而令債務(wù)人負(fù)不能履行之賠償責(zé)任。”［（6）］《德國民法典》第306條的規(guī)定忽略了兩個事實(shí)：第一，該規(guī)定未考慮導(dǎo)致合同無效的原因，一概將自始不能的情況宣告無效，將使無效的范圍過于廣泛，其結(jié)果可能會使無過錯的合同當(dāng)事人承擔(dān)合同無效的不利后果。因?yàn)闊o過錯的當(dāng)事人并不知道對方自始不能履行，他在合同訂立后，可能因期待合同有效而為合同的履行支付了一定的代價，而合同無效不僅使其會遭受信賴?yán)鎿p害，而且會造成期待利益的損害，這些損害未必都能得到補(bǔ)償。假如對某些合同不是簡單地宣告其無效，從而使無過錯的當(dāng)事人基于有效的合同提出違約的請求，或許對當(dāng)事人更為有利。第二，自始不能的情況極為復(fù)雜，有些合同的履行并非絕對不可能，如缺乏支付能力、經(jīng)濟(jì)陷于困境等，均屬于經(jīng)濟(jì)上履行艱難。再如債務(wù)人因生病不能親自履行，可能并非絕對不能履行，而只是法律上不宜強(qiáng)迫其履行而已。若對自始不能均宣告無效，則某些合同關(guān)系的當(dāng)事人極有可能利用無效的規(guī)定，以合同自始不能為借口，將本可以履行而且應(yīng)該履行的合同變?yōu)闊o效合同。所以，對各種情況均簡單地宣告無效，既可能不利于交易安全，也未必符合合同當(dāng)事人特別是債權(quán)人的利益。

為了彌補(bǔ)《德國民法典》第306條的不足，德國法院通過法律解釋而提出了“客觀不能”與“主觀不能”的概念。法院和學(xué)說認(rèn)為：《德國民法典》第306條提出的“Unmoglichkeit”（不能）一語，專指客觀不能，至于主觀不能則另以“Unvermogen”一字表示。［（7）］以自始主觀不能的給付為契約標(biāo)的的，其契約仍然有效，債務(wù)人就其給付不能，應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行的責(zé)任，債權(quán)人可以請求損害賠償或解除契約。法院認(rèn)為，既然每個人在訂約時都擔(dān)保其要履行合同，如果他訂約僅僅只是無能力履行，不論出于何種原因，他都必須賠償對方的信賴?yán)鎿p失。如果契約是自始客觀不能，如出賣人在訂約時就沒有貨物等，則應(yīng)使合同無效。然而，何為主觀不能和客觀不能？如何對兩者作出區(qū)分？學(xué)者對此眾說紛紜，在學(xué)說上有四種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，凡是任何人均不能夠履行者，為客觀不能，僅為該債務(wù)人不能履行者，為主觀不能；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，凡不能的原因在于給付本身者為客觀不能，基于債務(wù)人一人的情事者為主觀不能；第三種學(xué)說則認(rèn)為，凡基于債務(wù)人個人的原因致不能履行者，為主觀不能，否則，為客觀不能；第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，依事物的原因而不能者，為客觀不能，因債務(wù)人個人的原因而不能者，為主觀不能。正是由于區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不明確，因此對判例也無不影響，如德國Dusseldorf高等法院于1953年2月27日的一項(xiàng)判決曾引起爭議，該案情是：某大商賈重金聘請一占星家，根據(jù)星象變化，以定兇吉，對其公司業(yè)務(wù)提出建議。Dusseldorf高等法院認(rèn)為此項(xiàng)約定給付，無論在自然科學(xué)方面和法律方面來考察，均屬客觀不能，根據(jù)《德國民法典》第306條規(guī)定，應(yīng)屬無效。德國學(xué)者對此提出尖銳批評，認(rèn)為觀察天象星座而提出建議，屬于一項(xiàng)可能的給付，在科學(xué)上是否正確，對當(dāng)事人是否有利，具有何等價值，可不予考慮，故契約仍為有效。這個案件表明契約主觀不能與客觀不能的標(biāo)準(zhǔn)本身不清楚。正如德國債法修改委員會認(rèn)為，“區(qū)別各種各樣的客觀不能與主觀不能－－什么地方也找不到對這兩個概念的定義，或許根本就不可能下定義－－常常成為爭議的原因。”［（8）］一些臺灣學(xué)者也提出：“主觀或客觀之分，既然屬于學(xué)說上之分類，其界限又未確定，則所謂自始客觀不能，其范圍而非確定，自易引起紛擾”，［（9）］因而不能區(qū)分主觀不能與客觀不能。最近，德國“債法修改委員會”建議“如果債務(wù)人盡了依債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容和性質(zhì)應(yīng)盡的義務(wù)之后，仍然不能履行給付，那么在這種情況下有權(quán)拒絕給付，但金錢債務(wù)除外。這樣，在委員會的草案中，就沒有客觀不能和主觀不能的概念了”。［（10）］可見，德國立法正朝著取消客觀不能與主觀不能的方向發(fā)展。

按照德國法學(xué)界一致的觀點(diǎn)，《德國民法典》第306條的規(guī)定是失敗的，［（11）］“該條將給付不能的效果規(guī)定為無效，以及將債務(wù)人的責(zé)任局限于賠償消極利益（第307條）是不適當(dāng)?shù)摹薄＃郏?2）］如果我們將該條與法國合同法、英美合同法、《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》（簡稱《公約》）規(guī)定的模式相比較，就會發(fā)現(xiàn)，在對待自始履行不能方面可以有多種不同的立法選擇，各種選擇均有其合理性，但比較而言，德國法的規(guī)定是不合理的。下面對這幾種模式簡單分析如下：

（1）法國法。法國法并不認(rèn)為以不能給付為標(biāo)的的契約一概無效，但《法國民法典》第1601條規(guī)定了貨物的滅失將導(dǎo)致合同無效的情況。依該條規(guī)定：“如買賣時，買賣的物品全部毀損，出賣即歸無效，如物品僅一部分毀損時，買受人有權(quán)選擇或放棄此項(xiàng)買賣，或請求以分別估價的方法確定保存部分的價額而買受。”在債的消滅中，民法典第1302條也規(guī)定：作為債務(wù)標(biāo)的的特定物毀滅或不能再行交易之用，或遺失以至不知其是否存在時，如此物并非因債務(wù)人的過失而毀壞或遺失，而且其毀壞或遺失發(fā)生在債務(wù)人負(fù)履行遲延的責(zé)任以前者，將導(dǎo)致債務(wù)消滅。在實(shí)踐中，法院的判例認(rèn)為，如果債務(wù)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道履行不可能的事實(shí)，則債權(quán)人可以因債務(wù)人之不法行為或締約過失，而要求賠償損害，賠償?shù)臄?shù)額不受原告信賴合同有效的程度的限制。［（13）］總之，根據(jù)法國法，履行不能的適用范圍比較狹窄，主要限于特定貨物的滅失。

（2）英美法。英美法認(rèn)為，在訂立合同時，該合同就不可能履行，屬于一方的錯誤或雙方的錯誤問題。其推理是，如果合同雙方與基于合同標(biāo)的存在的錯誤假設(shè)而訂約，并且任何一方均不承擔(dān)這一風(fēng)險，則合同將因共同錯誤而無效。英國1893年的《貨物買賣法》第6條規(guī)定：一項(xiàng)出售特定貨物的買賣合同，如在締約時貨物已經(jīng)滅失，且賣方不知情，該項(xiàng)契約無效。英國《合同法重述》（第二版）第35（1）規(guī)定，在沒有明文的承擔(dān)風(fēng)險的規(guī)定的情形下，如果成立出售特定物的買賣合同時，雙方都不知道貨物從來不存在或不再存在的，合同不成立。對于雙方的錯誤，法律將給予救濟(jì)。對于單方面的錯誤，則依具體情況處理。例如，如果賣方在誤認(rèn)為貨物存在上有過錯，則他將憑默示的貨物存在保證或過失承擔(dān)責(zé)任。［（14）］

（3）《公約》的規(guī)定。《公約》未規(guī)定履行不能問題，與《德國民法典》第306條的規(guī)定截然不同，《公約》原則上認(rèn)為在締結(jié)時就已出現(xiàn)履行不能的合同是有效的。對于風(fēng)險轉(zhuǎn)移以前出現(xiàn)的履行不能問題，按照由出賣人承擔(dān)風(fēng)險的原則處理（第36條），如果因?yàn)槁男胁荒芏潞贤荒苈男校瑹o論是自始不能還是嗣后不能，除非有法定的免責(zé)理由，否則將構(gòu)成合同不履行的責(zé)任（第45條以下、第60條以下）。

從上述三種模式中可以看出，這些模式均沒有簡單地宣告自始履行不能便導(dǎo)致合同一概無效。也沒有采用主觀不能與客觀不能等模糊的標(biāo)準(zhǔn)來限制無效的范圍。相比較而言，《德國民法典》第306條的規(guī)定確實(shí)過于簡單，且將履行不能導(dǎo)致合同無效的范圍規(guī)定得過于寬泛，這顯然不利于保護(hù)無過錯的當(dāng)事人。從經(jīng)濟(jì)效率角度來看，此種規(guī)定也會造成低效率。因?yàn)榇罅啃婧贤瑹o效，不僅將使許多屬于經(jīng)濟(jì)上不能甚至是暫時不能的交易消滅，使正當(dāng)?shù)慕灰椎貌坏焦膭睿覠o效帶來了十分復(fù)雜的后果，即恢復(fù)原狀和賠償損失問題，同時會不必要地增加一些返還財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用。過多地消滅本來不應(yīng)該被消滅的交易，也會使某些合同當(dāng)事人在訂立了對自己不利的合同以后，藉口合同自始不能履行而要求宣告無效，這對于交易秩序的維護(hù)也沒有什么好處。

當(dāng)然，除德國法以外的三種模式也是各具特點(diǎn)的。相對而言，我們認(rèn)為《公約》的規(guī)定更為合理一些。首先，《公約》沒有區(qū)分自始和嗣后履行不能問題，對凡是無正當(dāng)理由在履行期到來以后不履行和不能履行的，除非有正當(dāng)?shù)拿庳?zé)事由，否則一概按違約處理，這就極為簡便易行。其次，《公約》不象法國法那樣對買賣標(biāo)的物毀滅損失的情況均作為無效來考慮，而作為風(fēng)險責(zé)任處理，這是有一定道理的。貨物毀損滅失不一定都使合同不能履行。現(xiàn)代社會大量的交易都是種類物的交易，種類物的滅失并不一定導(dǎo)致合同自始履行不能，因此沒有必要簡單宣告在此情況下合同一概無效，更何況即使宣告無效，也要確定誰負(fù)擔(dān)標(biāo)的物滅失的責(zé)任問題。所以，《公約》按照風(fēng)險是否移轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)來確定誰應(yīng)負(fù)責(zé)，而不是簡單地宣告合同無效是比較合理的。第三，《公約》對自始履行不能情況，也沒有如英美法那樣作為錯誤來對待。事實(shí)上，標(biāo)的物滅失、自始不存在等現(xiàn)象可能因多種原因引起，不完全是因?yàn)楫?dāng)事人的錯誤造成的。英美法的規(guī)定在這方面顯然有些片面性。不過，《公約》認(rèn)為自始履行不能一概不影響合同的效力，從而使有過錯的當(dāng)事人負(fù)違約責(zé)任，這種規(guī)定確有利于維護(hù)合同的效力和交易秩序，但因其未考慮到合同可能因?yàn)殄e誤、欺詐等原因引起履行不能，應(yīng)導(dǎo)致合同被撤銷或無效的情況，因此也有失周延。

我國法律是否應(yīng)采納《德國民法典》第306條的規(guī)定？我們認(rèn)為，我國現(xiàn)行民事立法和司法實(shí)踐，較之于德國法關(guān)于自始履行不能的規(guī)定更為合理，因此不應(yīng)采納德國法的規(guī)定，這具體體現(xiàn)在：

第一，我國《民法通則》規(guī)定了行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的民事行為應(yīng)予以撤銷，因合同被撤銷，有過錯的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任（第59條、第61條）。如果雙方錯誤地認(rèn)為標(biāo)的物存在而事實(shí)上不存在，或者某種標(biāo)的物存在而事實(shí)上不存在該種類型的標(biāo)的物，可按重大誤解處理。但發(fā)生重大誤解以后，應(yīng)由有撤銷權(quán)的當(dāng)事人主張是否撤銷合同，從而使合同自始失效。這就可以解決一些因誤解引起的履行不能問題。不過，有些學(xué)者對此有不同的看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對此種情況，“應(yīng)由當(dāng)事人雙方主張無效，不存在當(dāng)事人一方才有權(quán)撤銷的合同，因此用我國法上的誤解來解決合同自始履行不能，顯然是不夠的，我國合同法應(yīng)引入合同自始履行不能的概念。”［（15）］我認(rèn)為這一理由是不充分的。《民法通則》第59條關(guān)于行為人對行為內(nèi)容有重大誤解之規(guī)定，顯然是從單方的錯誤角度作出規(guī)定的，如果屬于雙方誤解，則雙方均應(yīng)為撤銷權(quán)人，都有權(quán)向?qū)Ψ教岢龀蜂N，并由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如不愿撤銷，也可由雙方根據(jù)不能履行的情況而協(xié)商解決。因此，《民法通則》第59條的規(guī)定可以包括雙方誤解的情況，從而可以解決因誤解引起的履行不能問題。

第二，如果一方（出賣人）明知自己無履行能力而故意簽約，此種情況在我國司法實(shí)踐中大多按欺詐處理。最高人民法院于1987年《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件中具體適用〈經(jīng)濟(jì)合同法〉的若干問題的解答》中指出：“明知自己沒有履行能力，仍與其他單位簽訂經(jīng)濟(jì)合同，其行為具有欺詐性質(zhì)，……對于這些無實(shí)際履行能力的工商企業(yè)所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同。”因此，凡是一方自始就明知合同不能履行，而仍與對方訂約屬于欺詐，合同當(dāng)然無效。

第三，如果一方因自己的過錯使標(biāo)的物在訂約前滅失，既無從判定標(biāo)的物滅失在訂約前還是合同成立后發(fā)生的，又不屬于不可抗力的情況，則完全可按違約行為處理。

總之，我們認(rèn)為，目前我國現(xiàn)行法的規(guī)定已能較好地解決合同自始履行不能問題，沒有必要引進(jìn)德國法關(guān)于自始履行不能的概念，人為地造成法律規(guī)定的不合理性。

二、嗣后不能與違約形態(tài)

給付不能的另一項(xiàng)重要內(nèi)容是嗣后不能（NachtraghcheUnmoghichkeiteit），按照學(xué)者的一般看法，自始不能決定著合同是否成立或有效的問題，而嗣后不能則關(guān)涉?zhèn)鶆?wù)履行及違約問題，這就是說，在合同有效的情況下，若發(fā)生嗣后不能，除不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的情況以外，就涉及到違約或負(fù)責(zé)問題。

將履行不能即嗣后不能抽象化為一種違約形態(tài)，乃是德國債法的一大特點(diǎn)。履行不能成為違約形態(tài)，最初是由德國學(xué)者麥蒙森于1853年倡導(dǎo)的。麥蒙森根據(jù)對給付的三方面（標(biāo)的、時間、地點(diǎn)）的要求而將給付區(qū)分為標(biāo)的（品質(zhì)或數(shù)量）的、地點(diǎn)的及時間的給付不能而認(rèn)為履行遲延只不過是一種特殊形態(tài)的給付不能，［（16）］因?yàn)樵邴溍缮磥恚茨軠?zhǔn)時發(fā)生的給付不再是準(zhǔn)確的給付，準(zhǔn)確的給付已經(jīng)因?yàn)榈谝淮蔚牟贿m當(dāng)給付而成為不能。這樣一來，履行不能所包含的內(nèi)容極為寬泛，幾乎可以涵蓋各種違約形態(tài)。德國民法基本采納了這一觀點(diǎn)，將給付不能的概念適用到違約補(bǔ)救和責(zé)任之中，規(guī)定了債務(wù)人對應(yīng)歸責(zé)于自己的給付不能的責(zé)任，［（17）］并將給付不能與給付遲延作為兩類基本的違約形態(tài)而將各種復(fù)雜的違約現(xiàn)象均概括其中，從而形成了德國法對違約形態(tài)的“二分法”制度。

將嗣后履行不能作為一種違約形態(tài)，主要目的在于立法應(yīng)對履行不能的發(fā)生負(fù)有責(zé)任，這就是德國民法所提及的“可歸責(zé)性”。如果因不可歸責(zé)于債務(wù)人的事由，致給付為永久不能時，債務(wù)人被免除給付義務(wù)（《德國民法典》第257條），在一部履行不能時，債務(wù)人在不能的范圍內(nèi)免除履行義務(wù)，在一時履行不能情形下，債務(wù)人在履行障礙消除前不負(fù)履行遲延責(zé)任。如果因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由而致履行永久不能，債務(wù)人應(yīng)賠償損失（《德國民法典》第280條），在一部不能履行時，債務(wù)人僅免除該不能部分的履行義務(wù)。依據(jù)德國法，因可歸責(zé)于債務(wù)人而致履行不能，債務(wù)人的責(zé)任依債務(wù)人的注意義務(wù)的輕重也有所不同。

基于“可歸責(zé)”于債務(wù)人的事由來確定債務(wù)人的違約責(zé)任，是符合過錯責(zé)任的基本精神的。一些德國學(xué)者也認(rèn)為，如果因可歸責(zé)于債務(wù)人而致履行不能，債務(wù)人應(yīng)對自己在違約中的過錯負(fù)責(zé)，［（18）］這就是說，“可歸責(zé)性”問題實(shí)際上就是過錯問題。換言之，因可歸責(zé)于債務(wù)人的原因而致履行不能，也就是因債務(wù)人的過錯導(dǎo)致違約，應(yīng)適用債務(wù)不履行的責(zé)任。然而，由于德國法是將“可歸責(zé)性”問題與履行不能聯(lián)系在一起的，因此在實(shí)踐中有諸多的問題難以解決：如如何準(zhǔn)確地區(qū)分自始不能與嗣后不能，在何種情況下的不能屬于履行不能等。就“可歸責(zé)性”概念本身來說，也存在著以下幾個問題：

1．“可歸責(zé)”與免責(zé)問題。大陸法系學(xué)者們大都認(rèn)為，在合同責(zé)任中主要采取過錯推定原則，即債務(wù)人如不能證明有免責(zé)事由存在，應(yīng)對違約行為承擔(dān)責(zé)任，債務(wù)人必須證明有免責(zé)事由存在才能免責(zé)。然而，在履行不能的責(zé)任的舉證中，德國的一些案例表明，債務(wù)人只要證明履行不能的發(fā)生不可歸責(zé)于他，而不必證明是否存在著法定的免責(zé)事由，就可以被免除責(zé)任。如畫廊（ga

【正文】ery）出售某幅名畫，在交付時丟失，畫廊證明不屬于他及其雇員的過失所致，就可以被免責(zé)。［（19）］另一些案例反映，在可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人時，債務(wù)人也可以被免責(zé)。可見，“可歸責(zé)性”與免責(zé)聯(lián)系在一起，且完全由債務(wù)人舉證，［（20）］這顯然使債務(wù)人可以較為容易地獲得免責(zé)機(jī)會，從而對債權(quán)人來說是不利的。

2．由于可歸責(zé)性是與履行不能聯(lián)系在一起的，而許多履行不能的情況本身是當(dāng)事人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險，這樣，債務(wù)人證明履行不能的發(fā)生不可歸責(zé)于他，就被免除責(zé)任，顯然是不合理的。例如，在交付前發(fā)生的某些標(biāo)的物的毀損滅失，應(yīng)屬于賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)的危險。如果出賣方仍有交付的可能，如僅為部分標(biāo)的物滅失，或者標(biāo)的物為種類物等，不能因?yàn)闃?biāo)的物的滅失而使出賣方免除債務(wù)。如果出賣方證明標(biāo)的物的滅失不可歸責(zé)于他自己，就可以被免除其債務(wù)，則對買受人是極為不利的，而且出賣方極有可能利用“不可歸責(zé)于”他的舉證，從事?lián)p害買受人利益的行為。

3．“可歸責(zé)性”與交付種類物的責(zé)任之間存在著明顯的矛盾。根據(jù)《德國民法典》第279條：“債務(wù)的標(biāo)的物只規(guī)定其種類者，在可能履行同種類的給付時，債務(wù)人即使無可歸責(zé)的過失，也應(yīng)對其不能給付負(fù)擔(dān)責(zé)任。”這一規(guī)定“反映了商人們的此種意見，即任何人同意交付某種類物，在交付期限到來時，不論發(fā)生什么情況都必須交付。”［（21）］因?yàn)榉N類物畢竟是可以替代的物，因而標(biāo)的物發(fā)生滅失以后，總是有交付的可能的。種類物的交付不考慮“可歸責(zé)性”問題，確實(shí)對交易秩序的維護(hù)是有利的，但這一規(guī)定顯然與《德國民法典》第275條第1款關(guān)于“因債的關(guān)系發(fā)生后產(chǎn)生不可歸責(zé)于債務(wù)人的事由以致給付不能時，債務(wù)人免除其給付義務(wù)”的規(guī)定是不一致的。由于現(xiàn)代社會絕大多數(shù)交易的標(biāo)的物都是種類物，因此“可歸責(zé)性”規(guī)則適用的范圍就極為有限了。值得注意的是，德國民法關(guān)于種類物交付的責(zé)任，完全不考慮任何過錯問題，確實(shí)過于嚴(yán)格，且與“可歸責(zé)性”的規(guī)定形成兩個極端。為了避免種類物交付的嚴(yán)格責(zé)任，許多合同當(dāng)事人被迫通過詳細(xì)約定免責(zé)條款及其內(nèi)容，力求避免承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任。［（22）］

4．在貨幣之債中，債務(wù)人因?yàn)槿狈χЦ赌芰ι踔疗飘a(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的履行不能，是否可被免除責(zé)任呢？在德國制訂民法典時，只承認(rèn)事實(shí)上的履行不能和法律上的履行不能，并未承認(rèn)經(jīng)濟(jì)上的履行不能。［（23）］即使是不可歸責(zé)于債務(wù)人的事由而致經(jīng)濟(jì)上履行不能，債務(wù)人仍應(yīng)負(fù)責(zé)。因?yàn)椤八^給付不能與給付困難并不相同，債務(wù)人無任意主張給付遭遇障礙而不負(fù)履行義務(wù)之可能，”［（24）］但這樣一來，顯然與“可歸責(zé)性”的規(guī)定是不一致的。不過，為了彌補(bǔ)否認(rèn)經(jīng)濟(jì)上的履行不能所產(chǎn)生的缺陷，德國法院創(chuàng)設(shè)了“情勢變更”原則，對維護(hù)合同當(dāng)事人之間的利益的平衡起到了良好的效果。

5．在雇傭、勞務(wù)等合同中，債務(wù)人因病不能給付勞務(wù)，不論他患病是何種原因所致，都應(yīng)被免除責(zé)任，而不能考慮造成履行不能應(yīng)可歸責(zé)于誰。在此情況下，根本就不考慮“可歸責(zé)性”問題了。

正是由于“可歸責(zé)性”的規(guī)則不能解決種類之債、貨幣之債等債務(wù)中出現(xiàn)的履行不能情況，許多學(xué)者主張，應(yīng)當(dāng)將主觀不能與客觀不能的問題也貫徹到嗣后不能之中。正如一些臺灣學(xué)者所指出的：“嗣后不能，包括主觀不能與客觀不能，學(xué)說及制例對此問題所采見解，尚無不同。若云自始不能僅指客觀不能而言，并不包括主觀不能之情形，前后顯然不能呼應(yīng)。”［（25）］按照一些德國學(xué)者的解釋，種類之債中的債務(wù)人不能交付標(biāo)的物，金錢之債的債務(wù)人缺乏支付能力等都屬于主觀不能而不是客觀不能。在主觀不能的情況下，不管不能產(chǎn)生的原因是什么，債務(wù)人都不應(yīng)當(dāng)被免除責(zé)任。［（26）］然而，由于主觀不能與客觀不能的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)本身是模糊不清的，因此將這兩個概念運(yùn)用到嗣后不能中，不僅不能完全解釋種類之債、金錢債務(wù)中的問題，而且也會產(chǎn)生一些新的矛盾，如在雇傭合同、勞務(wù)合同等債務(wù)中，“債務(wù)人因病不能給付勞務(wù)，是謂主觀不能，當(dāng)亦可免其給付義務(wù)也。”［（27）］至于如何運(yùn)用和區(qū)分這兩個概念，更是一個難解之謎。

總之，“可歸責(zé)性”的規(guī)則很難運(yùn)用到履行不能之中，究其原因，主要在于履行不能不能作為一種獨(dú)立的違約形態(tài)存在，而只不過是一種客觀的事實(shí)狀態(tài)。這種現(xiàn)象在合同的履行過程中，因各方面的原因會經(jīng)常發(fā)生，而履行不能的發(fā)生將會影響到補(bǔ)救方式的運(yùn)用，即履行不能的發(fā)生使繼續(xù)履行受到阻礙甚至成為不可能，從而導(dǎo)致?lián)p害賠償取代實(shí)際履行而發(fā)揮作用。由于出現(xiàn)履行不能，也要考慮是否存在著不可抗力等情況，從而決定當(dāng)事人是否應(yīng)免責(zé)或負(fù)責(zé)。然而，單純的履行不能的狀態(tài)，與包含著法律價值判斷的違約形態(tài)畢竟不是同一概念。另一方面，在履行不能的狀態(tài)發(fā)生以后，并不等于債務(wù)人已構(gòu)成違約。履行不能與不履行和不完全履行是有區(qū)別的。一般來說，除非因?yàn)閭鶆?wù)人的過錯致特定的標(biāo)的物發(fā)生毀損滅失，或出現(xiàn)其他情況，致合同債務(wù)完全不能履行，否則很難確定債務(wù)人的違約責(zé)任。因?yàn)橐鹇男胁荒馨l(fā)生的原因很多，即使是因?yàn)閭鶆?wù)人的過錯發(fā)生履行不能，也不能表明債務(wù)人完全不愿履行，如果債務(wù)還可以履行，債務(wù)人繼續(xù)履行，也可能不構(gòu)成違約，至少不構(gòu)成不履行。還要看到，如果把履行不能作為一種獨(dú)立的違約形態(tài)，則很難與其他的違約形態(tài)相區(qū)別。

由于履行不能只是一種事實(shí)狀態(tài)，因此在任何一種違約形態(tài)中都可以發(fā)生履行不能問題，從而可以將任何一種違約形態(tài)歸結(jié)為履行不能。按照德國學(xué)者麥蒙森的觀點(diǎn)，在第一次作出給付時，即應(yīng)為精確而又符合債的本旨的給付，［（28）］否則，即可因?yàn)榈谝淮蔚牟贿m當(dāng)給付而使精確的給付成為不可能。這樣，如交付有瑕疵的標(biāo)的物，即使債務(wù)人采取了補(bǔ)救措施，也使完全、正確的履行因?yàn)榈谝淮尾贿m當(dāng)給付而成為不能，從而使履行不能可代替不適當(dāng)履行。［（29）］尤其應(yīng)當(dāng)看到，麥蒙森認(rèn)為給付不能應(yīng)包含遲延給付。他認(rèn)為“與給付形態(tài)（如給付的時間）有關(guān)的給付不能應(yīng)視為部分不能”。［（30）］此種情況也屬于暫時不能。以后德國學(xué)者溫徹斯德（Windscheid）也采取了這一見解。因此，遲延履行實(shí)際上已包括在部分履行不能之中。由此可見，履行不能的概念作為一種違約形態(tài)，很難與其他的違約形態(tài)相區(qū)別。當(dāng)然，由于德國民法典中僅承認(rèn)履行不能和遲延履行構(gòu)成兩種違約形態(tài)，違約形態(tài)并不很多，因此履行不能與其他違約形態(tài)區(qū)分的問題并不突出。如果違約形態(tài)較多，則履行不能的概念與其他形態(tài)的準(zhǔn)確區(qū)分，就成為一個突出的問題。不過，既然履行不能的概念可以概括其他各種違約形態(tài)，則履行不能也失去了它作為一種獨(dú)立違約形態(tài)的存在價值。

由于履行不能的概念只是一種事實(shí)狀態(tài)，不能用來概括其他違約現(xiàn)象，因此，我國合同法中不能接受該術(shù)語來概括違約形態(tài)，而應(yīng)當(dāng)從中國的實(shí)際出發(fā)，構(gòu)建我國合同法的違約行為體系，并針對不同的違約，確定不同的構(gòu)成要件和救濟(jì)方式，從而使合同責(zé)任制度在維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰字刃虻确矫姘l(fā)揮其應(yīng)有的作用。根據(jù)我國立法規(guī)定和大多數(shù)學(xué)者的見解，可將實(shí)際違約行為分為不履行和不完全履行兩類，而不完全履行又可分為遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行。所以基本的違約形態(tài)主要是不履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行四種。它們分別可以代替履行不能的概念，這具體表現(xiàn)在：

1．因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由而致全部履行不能，債務(wù)人若不能繼續(xù)履行義務(wù)，則發(fā)生債不履行的責(zé)任，債務(wù)人雖被免除履行原債務(wù)的義務(wù)，但要承擔(dān)債不履行的違約責(zé)任。所以在此種情況下，債務(wù)人的行為已構(gòu)成不履行。

2．因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由而造成一時不能時，如果在不能原因除去以后，債務(wù)人仍能履行債務(wù)的，構(gòu)成履行遲延問題，債務(wù)人應(yīng)負(fù)遲延履行的責(zé)任。除非此時履行因?qū)鶛?quán)人已無利益而為債權(quán)人所拒絕，否則債務(wù)人仍不能免除其履行義務(wù)。所以，此種情況屬于債務(wù)遲延履行的范圍。

3．因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致交付有瑕疵，按許多德國學(xué)者的觀點(diǎn)，亦可構(gòu)成履行不能，我們認(rèn)為對此種情況應(yīng)按不適當(dāng)履行處理，由債務(wù)人承擔(dān)不適當(dāng)履行的責(zé)任。

4．因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由而致部分不能，可按照部分履行處理，如果一部分發(fā)生履行不能，另一部分能夠繼續(xù)履行，則債權(quán)人可要求就能夠履行的部分繼續(xù)履行，而就不能履行的部分要求賠償損害或承擔(dān)其他違約責(zé)任。

至于因可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因而致履行不能，則屬于共同過錯問題。我國法律常常用“雙方違約”的概念來表述這一現(xiàn)象。有一些學(xué)者認(rèn)為，由于同時履行抗辯權(quán)的存在，不應(yīng)出現(xiàn)雙方違約的現(xiàn)象。此種看法雖有一定的道理，但不完全妥當(dāng)，因?yàn)殡p方違約現(xiàn)象并不因?yàn)橥瑫r履行抗辯權(quán)的行使而消滅，相反這種現(xiàn)象是客觀存在的。例如在雙方合同中，雙方所負(fù)的債務(wù)并不具有牽連性和對價性，可能有一些債務(wù)是彼此獨(dú)立的。如果雙方各自違反了這些相互獨(dú)立的義務(wù)，不能適用同時履行抗辯權(quán)，卻可能構(gòu)成雙方違約或共同過錯。我國《民法通則》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。”因此，在出現(xiàn)因可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因而致履行不能時，可根據(jù)“雙方違約”或共同過錯的規(guī)則，使當(dāng)事人各自承擔(dān)其應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

如果履行不能是由第三人的行為所造成的，則可能發(fā)生代償請求權(quán)問題。所謂代償請求權(quán)，是指因?yàn)榈谌藲p或侵奪債務(wù)人的標(biāo)的物或從事其他行為致合同給付不能，債務(wù)人雖可以被免除履行義務(wù)，但如果債務(wù)人對第三人享有損害賠償請求權(quán)，債權(quán)人得請求債務(wù)人讓與該請求權(quán)，第三人不得以債務(wù)人已免除履行義務(wù)而為抗辯，主張免責(zé)。代償請求權(quán)在羅馬法中就已被承認(rèn)。《德國民法典》第281條第1款規(guī)定：“債務(wù)人因使其給付不能的事由，有從第三人獲得債務(wù)標(biāo)的物的替代物或賠償請求權(quán)者，債權(quán)人得請求交付其作為替代而領(lǐng)受之物或轉(zhuǎn)讓賠償請求權(quán)。”代償請求權(quán)確實(shí)在很大程度上保護(hù)了債權(quán)人的利益，如果債權(quán)人無其他的損害賠償請求權(quán)，行使代償請求權(quán)最能維護(hù)其利益。但有幾點(diǎn)卻值得探討：第一，債權(quán)人雖享有代償權(quán)利，但因?yàn)槊獬藗鶆?wù)人對債權(quán)人的責(zé)任。這樣對債權(quán)人可能并不有利，因?yàn)樗讷@得利益時可能仍有一定的障礙，例如，債權(quán)人與第三人相距遙遠(yuǎn)，第三人無足夠資產(chǎn)賠償?shù)榷紩恋K債權(quán)人充分行使權(quán)利，而債權(quán)人又不能從債務(wù)人那里獲得賠償，因而可能單獨(dú)承擔(dān)損失。第二，如果行使代償請求權(quán)，債權(quán)人必須作出對待給付，由于債權(quán)人對債務(wù)人仍必須履行義務(wù)，而債權(quán)人又不能從第三人那里獲得補(bǔ)償，則對債權(quán)人造成的損失更大。第三，我國目前尚未建立第三人侵害債權(quán)制度，債權(quán)人只能依合同請求第三人賠償。這就使債權(quán)人不能憑借更為有效的措施來維護(hù)自身的利益。從我國司法實(shí)踐來看，在因第三人的行為造成合同不能履行，債務(wù)人并不能被免除義務(wù)，一般應(yīng)先由債務(wù)人向債權(quán)人負(fù)違約責(zé)任，然后由債務(wù)人向第三人追償，這種作法是行之有效的。當(dāng)然，也可以借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn)，建立第三人侵害債權(quán)制度，允許債權(quán)人在債務(wù)人不能作出賠償時，基于侵權(quán)行為向第三人提訟，要求賠償，此種辦法較之于履行不能中的代償請求權(quán)制度更為合理。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而發(fā)生履行不能，涉及到不可抗力問題，將可能導(dǎo)致債務(wù)被免責(zé)、合同被解除。在英美法中，履行不能（ImpossibilityofPerformance）就是指此種情況。履行不能包括法律上的不能和事實(shí)上的不能，兩者均可以引起合同的目標(biāo)受挫，合同被宣告解除。可見，英美法的履行不能概念并不是與違約形態(tài)相聯(lián)系的，而是從合同解除的角度提出問題的。“而大陸法所考慮的為因受阻不能履行的當(dāng)事人”。［（31）］德國法在履行不能情況下所考慮的是當(dāng)事人是否具有可歸責(zé)性，如無可歸責(zé)性，應(yīng)由誰承擔(dān)風(fēng)險。［（32）］事實(shí)上，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而發(fā)生履行不能，很多是因不可抗力引起的。根據(jù)《民法通則》第107條之規(guī)定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”債務(wù)人可以被免除履行義務(wù)。當(dāng)然，債務(wù)人須及時向債權(quán)人通報(bào)不能履行或者需要延期履行、部分履行的理由，并取得有關(guān)機(jī)關(guān)的證明，如不及時通報(bào)，使債權(quán)人因此受到損害或擴(kuò)大損害的，債務(wù)人仍應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

總之，既然違約行為形態(tài)、違約責(zé)任、負(fù)責(zé)要件等概念和制度已足以解決各種嗣后履行不能的問題，就不必單設(shè)履行不能的概念，造成法律規(guī)定之間的不協(xié)調(diào)和繁瑣性。

三、自始不能與嗣后不能區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)與價值

在采納履行不能的概念的法律中，區(qū)分自始不能與嗣后不能的意義是重大的：即如果屬于自始不能，將導(dǎo)致合同無效，債務(wù)人應(yīng)賠償債權(quán)人的信賴?yán)娴膿p失；如果屬于嗣后不能，則合同有效，債務(wù)人應(yīng)賠償債權(quán)人的履行利益的損失。［（33）］兩者在法律后果上的區(qū)別還在于：自始不能使合同無效后，當(dāng)事人已經(jīng)履行的應(yīng)恢復(fù)原狀；而嗣后不能將不發(fā)生恢復(fù)原狀問題，債權(quán)人除有權(quán)要求賠償損害以外，還有權(quán)獲得其他的法律救濟(jì)。

既然自始不能與嗣后不能在法律后果上有如此重大的區(qū)別，則在法律上應(yīng)有一系列明確的標(biāo)準(zhǔn)將兩者區(qū)分開。倘若區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不確定，則法律后果上的重大差異只能表明法律規(guī)則的不合理性。自始不能與嗣后不能區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是否確定呢？一般認(rèn)為，自始與嗣后不能的區(qū)分，以合同成立時間為標(biāo)準(zhǔn)，在合同成立時已發(fā)生履行不能的，為自始不能，在合同成立后發(fā)生履行不能的，即為嗣后不能。王澤鑒先生曾舉一例，試圖說明其區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：甲于5月2日賣某名畫給乙，約定于5月4日交付，設(shè)該畫于5月1日滅失，為自始客觀不能；于5月1日被丙所盜，為自始主觀不能；于5月3日滅失，為嗣后客觀不能；于5月3日被丙所盜，為嗣后主觀不能。我們暫不考慮客觀不能與主觀不能問題，從這個案例中，可見自始不能與嗣后不能的區(qū)分主要標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)合同成立時間來確定的，但現(xiàn)實(shí)情況遠(yuǎn)不是如此簡單。對兩者作出區(qū)分往往是極為困難的，其主要原因在于：

1．致履行不能的原因如標(biāo)的物滅失、被盜、債務(wù)人喪失履行能力等，究竟是在何時發(fā)生的，如何舉證，由誰來舉證？是一個極為復(fù)雜的問題。倘若由債權(quán)人舉證，則債權(quán)人因其根本沒有占有標(biāo)的物或不了解債務(wù)人的患病等情況（如合同可能是在債務(wù)人的人與債權(quán)人之間訂立的），而無法舉證。倘若完全由債務(wù)人舉證，則債務(wù)人極有可能利用自始不能與嗣后不能的法律后果上的差異，選擇對自己有利的情況來舉證，這對債權(quán)人來說是不利的。

2．即使能夠舉證，也仍然遇到區(qū)分上的困難。例如買賣病馬，以后死亡，若認(rèn)為訂立合同時病馬尚未死亡，可認(rèn)為是嗣后不能；若認(rèn)為訂立合同時病馬將要死亡，也可認(rèn)為是自始不能。依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)可能會得出不同的結(jié)論。

3．由于履行不能的概念本身是含糊的，哪些屬于履行不能，學(xué)理上仍有爭議。一般認(rèn)為，凡依社會普通觀念認(rèn)為債務(wù)事實(shí)上已無法強(qiáng)制履行的，即屬于履行不能。［（34）］也有學(xué)者認(rèn)為，即使尚有履行可能，但如果因?yàn)楹贤男卸仨毟冻霾贿m當(dāng)?shù)木薮蟠鷥r或必須冒重大生命危險，或因此而違反更重大的義務(wù)，也應(yīng)屬于履行不能。這就使自始不能與嗣后不能區(qū)分更為困難。

由于自始不能與嗣后不能的區(qū)分，不能合理地解釋造成兩種不能在法律后果上的重大差異的原因，因此，許多學(xué)者主張，應(yīng)在自始不能中區(qū)分主觀不能與客觀不能，“給付之主觀不能，不影響債之關(guān)系之效力，債務(wù)人不為給付的，應(yīng)負(fù)擔(dān)損害賠償之義務(wù)。”［（35）］從而自始主觀不能與嗣后不能產(chǎn)生同一法律效果，而自始客觀不能才發(fā)生合同無效的后果。這種解釋雖然可以減少合同無效的范圍，擴(kuò)大債務(wù)不履行的責(zé)任的適用范圍，［（36）］但由于主觀不能與客觀不能的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的含糊性，因此也使問題不能根本得到解決。例如，在王澤鑒先生所舉的案例中，顯然未能解釋這樣一個問題：即為什么標(biāo)的物滅失（不論出于何種原因）屬于客觀不能，因而致合同無效，債務(wù)人應(yīng)賠償對方信賴?yán)娴膿p失；而標(biāo)的物被盜則屬于主觀不能，契約有效，債權(quán)人應(yīng)賠償履行利益的損失。［（37）］此種分類標(biāo)準(zhǔn)的合理性、邏輯性是什么？如何用此種標(biāo)準(zhǔn)來處理類似的案件？確實(shí)值得進(jìn)一步研究。所以，德國學(xué)者Carolsfeld認(rèn)為，在主觀不能與客觀不能的情況下，債務(wù)人均未能履行其義務(wù)，其道德性質(zhì)并無不同，不應(yīng)區(qū)別而使其具有不同的效果。［（38）］

我們認(rèn)為，區(qū)分自始不能與嗣后不能，不僅極為困難，而且區(qū)分兩種不能的重要性并不存在，相反，這種區(qū)分既不利于精確地歸責(zé)，也不利于處理各種合同糾紛。一方面，簡單地宣告自始不能的合同一概無效是不妥當(dāng)?shù)模词故菑囊婚_始合同的履行就受到阻礙，也要考慮合同繼續(xù)履行的可能性。如果屬于永久的、完全的不能履行，要考察引起履行不能的原因，如是否屬于欺詐、錯誤（雙方或單方的錯誤），不可抗力引起的履行不能，一方應(yīng)負(fù)擔(dān)的風(fēng)險等情況，從而應(yīng)區(qū)分各種不同的情況處理，而不能簡單地宣告合同無效。所以，我國法律關(guān)于無效民事行為的規(guī)定中未包括自始履行不能的情況，顯然是合理的。另一方面，由于嗣后不能中“可歸責(zé)性”規(guī)定的不確定性、含糊的嗣后履行的概念所包含內(nèi)容的廣泛性，特別是由于通過債務(wù)人舉證證明履行不能“不可歸責(zé)”即可免責(zé)，都會造成使債務(wù)人能夠被輕易主張應(yīng)采取“擔(dān)保責(zé)任（Garantiehaftung）”理論，認(rèn)為債務(wù)人對其給付不能及無過失，也要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，因?yàn)楹贤喠⒑螅瑐鶆?wù)人就已擔(dān)保合同債務(wù)的履行，因此出現(xiàn)履行不能也要負(fù)責(zé)。［（39）］也有些學(xué)者主張債務(wù)人應(yīng)僅就其事務(wù)范疇（Geschaftskreis）負(fù)責(zé)，即主觀不能要因?yàn)閭鶆?wù)人事務(wù)范疇外的事由而發(fā)生的，例如縱盡交易上必要注意，仍無法防止第三人的干預(yù)，或給付不能系由不可抗力發(fā)生，債務(wù)人免負(fù)責(zé)任。［（40）］這些理論都旨在限制債務(wù)人在履行不能的情況下被輕易免除責(zé)任，但并不能為限制債務(wù)人免責(zé)而提供完好的理論依據(jù)。

總之，履行不能的概念的不合理性，也引起德國立法者的高度重視。德國債務(wù)法修改委員會已決定摒棄自始履行不能、履行不能的類型化的做法，而吸取《公約》的經(jīng)驗(yàn)，以“違反義務(wù)”作為確定債務(wù)人的責(zé)任的依據(jù)。［（41）］我們認(rèn)為，這種做法是有一定的道理的。從中國的實(shí)際情況出發(fā)，為督促合同當(dāng)事人自覺地履行合同義務(wù)，維持正當(dāng)?shù)慕灰字刃颍覈梢膊粦?yīng)采納履行不能的概念，更不應(yīng)將履行不能類型化并賦予其不同的法律效果。對于自始履行不能的情況，除了屬于無效合同或可撤銷的合同以外，均應(yīng)按有效合同對待，在發(fā)生當(dāng)事人不能履行合同的情況以后，首先要確定當(dāng)事人一方或雙方是否違反了其依法律、合同所規(guī)定的義務(wù)，無論違反義務(wù)是否造成履行不能狀態(tài)，都要使債務(wù)人負(fù)不履行的責(zé)任。正如德國債務(wù)法修改委員會所指出：“義務(wù)違反之構(gòu)成，僅以義務(wù)之客觀上違反為必要，不包含債務(wù)者義務(wù)違反之非難可能性。同樣，導(dǎo)致義務(wù)違反的理由何在，以及發(fā)生什么樣的結(jié)果，均不重要。義務(wù)違反對債務(wù)者來說屬于給付的原始不能，抑或?qū)儆谒^后發(fā)不能，亦不具特別意義。”［（42）］如果能夠確定債務(wù)人客觀上違反了其應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)，則應(yīng)通過舉證責(zé)任倒置的辦法，由債務(wù)人證明其是否存在著法定的免責(zé)事由，才能被免除責(zé)任，如果不能證明其具有法定的免責(zé)事由，則即使違約未造成損害后果，也應(yīng)由債務(wù)人負(fù)違約責(zé)任。

哪些情況應(yīng)屬于免責(zé)事由？履行不能的原則要求在確定責(zé)任時，考慮各種阻礙合同履行的情況，如債務(wù)人生病、缺乏支付能力等。在我國司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)因電力供應(yīng)不足、運(yùn)輸緊張、交通堵塞、原材料漲價等原因而阻礙合同的履行。那么這些因素是否屬于免責(zé)事由？我們認(rèn)為，我國《民法通則》僅規(guī)定不可抗力為法定免責(zé)事由，同時將不可抗力限定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況。”這主要是為了嚴(yán)格限定當(dāng)事人被免責(zé)的情況，從而維護(hù)合同效力，維持交易秩序。至于電力供應(yīng)不足、交通堵塞等情況，則屬于當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)該預(yù)見到的阻礙合同履行的情況，也是當(dāng)事人從事交易活動所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險，因此不屬于不可抗力的范疇。出現(xiàn)這些情況以后，當(dāng)事人不能被免除責(zé)任。當(dāng)然，如果這些情況確實(shí)經(jīng)常嚴(yán)重地阻礙合同的履行，則當(dāng)事人在訂立合同中就應(yīng)當(dāng)注意到這些情況，為了盡量減少風(fēng)險，可以通過對免責(zé)條款的約定和對不可抗力情況的特別約定，使其在出現(xiàn)這些情況以后被免除責(zé)任。

（1）（24）（26）（34）參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第1冊，第415頁；第426頁；第428頁；第427頁。

（2）（32）參見史尚寬：《債法總論》，臺北，1979年版，第367頁，第569頁。

（3）Larenz，Schuldrecht，Bd，J．S．88．

（4）（6）（9）（33）（37）參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第3冊，第53頁；第52頁；第48頁；第507頁；第57頁。

（5）洪遜欣：《中國民法總則》，第321頁。

（7）Staudinger．Werner，306，Larenz，SchuldrechtL．1971．S．83t．

（8）（11）（12）（41）（42）梁慧星：《民法學(xué)說判例與立法研究》，中國政法大學(xué)出版社1993年版，第309頁；第308頁；第308頁；第323頁；第323頁。

（10）《德國債法改革的現(xiàn)狀及評析》，載《中德經(jīng)濟(jì)法研究年刊》（1993），第102頁。

（13）（14）（31）沈達(dá)明：《英美合同法引論》，對外貿(mào)易教育出版社1993年版，第126頁；第126頁；第216頁。

（15）陳安：《海涉經(jīng)濟(jì)合同的理論與實(shí)務(wù)》，中國政法大學(xué)出版社1994年版，第121頁。

（16）EmmenchVaker，BG13SchuldrechtBesondererTeil，Zautl，1976．

（17）參見《德國民法典》第276條、第280條、第281條。

（18）《中德經(jīng)濟(jì)法研究年刊》，南京大學(xué)法學(xué)院出版，第103頁。

（19）KonardZweigertandHeinKotz：AnIntraductiontoComparayiveLaw，North－HolladPublishing1977，P163．如承租人在租房時，因?yàn)殡p方當(dāng)事人的過錯而致房屋著火，都被免責(zé)（RG）W1905，7181。

（20）《德國民法典》第282條規(guī)定：“對給付不能是否由于應(yīng)歸責(zé)于債務(wù)人的事由所造成，發(fā)生爭執(zhí)時，債務(wù)人負(fù)舉證的責(zé)任。”

（21）KonardIweigertandHeinKotzP163．

（22）KonardZweigertandHeinKotzP163．

（23）徐炳：《買賣法》，經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社1991年版，第290頁。

（25）孫森焱：《論給付不能》，載《戴輝先生七秋華誕祝賀論文集》，臺北，1978年版，第358頁。

（27）王伯琦：《民法債篇總論》，第161頁。

（28）德國民法中不存在不適當(dāng)?shù)穆男械倪`約形態(tài)，與履行不能作為違約形態(tài)是有關(guān)系的。

（29）Westhelle，F(xiàn)ritz，NichteofuevnngandPositiveVertragSerletzung，1977，p47～49．

（30）Stoll，Heinnch，AbschiedVonderlehrevonderPositivenvertragsverletz-angP271，ACP136，257tt．

（35）梅仲協(xié)：《民法要義》，第172頁。

（36）：《中國民法債編總論》，第354頁。

（38）Carosfeld，ZurObjeketivenundsubjektivenVnmoglichkeit，F(xiàn)estschviftfarRheinharat，1972，S151f．

（39）Medicus，BurgerlichesRecht，8Aufl，1978，Rdat，280f．