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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
為加強對本市房屋拆遷單位的管理，根據(jù)《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》和建設(shè)部《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，北京市房地產(chǎn)管理局決定自1995年6月1日起，開展房屋拆遷單位資質(zhì)審查工作。自1995年10月1日起，凡未取得《北京市房屋拆遷資格證書》的單位，不得接受委托從事房屋拆遷；未取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的個人，不得從事房屋拆遷。現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、凡在本市接受委托從事房屋拆遷的單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司和各有關(guān)單位內(nèi)設(shè)的拆遷部門，均須進行資質(zhì)審查。
二、接受委托從事房屋拆遷的單位須具備下列條件：
（一）能夠獨立承擔民事責任；
（二）有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的辦公場所；
（三）有健全的組織章程或管理制度；
（四）有與拆遷業(yè)務相適應的拆遷專業(yè)人員和工程技術(shù)、經(jīng)濟、財務管理人員；其中取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的人員須占拆遷單位職工總數(shù)的75％以上；
（五）有30萬元以上的自有資金。
三、房地產(chǎn)開發(fā)公司和各有關(guān)單位內(nèi)設(shè)的拆遷部門須具備下列條件：
（一）有上級主管部門組建機構(gòu)的批準文件；
（二）有固定的辦公場所和健全的管理制度；
（三）取得《北京市房屋拆遷工作人員崗位證書》的人員須占拆遷部門職工總數(shù)的80％以上。
四、對符合條件的接受委托從事房屋拆遷的單位核發(fā)《北京市房屋拆遷資格證書》；對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)公司和各有關(guān)單位內(nèi)設(shè)的拆遷部門核發(fā)《北京市房屋拆遷資格臨時證書》。
拆遷資質(zhì)審查于1995年6月－9月進行。接受資質(zhì)審查的單位應于1995年3月31日前到北京市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)《北京市房屋拆遷單位資格審批表》。北京市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一組織其拆遷工作人員的培訓，時間安排在1995年4月－6月，有關(guān)事宜另行通知。
五、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負責本轄區(qū)內(nèi)實施本單位建設(shè)項目的自行拆遷單位（以下簡稱自行拆遷單位）的審核及拆遷工作人員的業(yè)務培訓。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)管理制度 年檢 動態(tài)管理 信用管理 個人責任
一、制度演變
自 1989 年建設(shè)部《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標準》以來，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直都實行資質(zhì)管理制度。1993 年 11 月 16 日，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（28 號令）通過部門規(guī)章明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建設(shè)部了新修訂的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（77 號令），規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行四級資質(zhì)管理制度。自實施資質(zhì)管理制度以來，對規(guī)范房地產(chǎn)市場準入及加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理取得了良好成效，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這一管理制度在實踐中也遇到了一些新問題，面臨理論與實踐的雙重沖擊。
二、現(xiàn)實問題及思考
1.房地產(chǎn)企業(yè)越級開發(fā)簽訂的合同效力認定問題規(guī)定不明確。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備相應的開發(fā)資質(zhì)而越級開發(fā)，尤其是在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目中對外簽訂的合同效力認定問題，在法律上的規(guī)定幾經(jīng)變化，至今仍未有定論性結(jié)果。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法施行前的案件問題解答》規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可以認定合同有效。但是隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也逐漸落實在房地產(chǎn)案件糾紛處理過程中。2004年11月《最高法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)司法解釋》的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效”。由此我們可以看出，法律對于房地產(chǎn)企業(yè)越級開發(fā)簽訂的合同效力認定問題搖擺不定。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理的目的不清晰。
房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理制度的目的應該是約束或者規(guī)范企業(yè)的市場行為，然而目前我國的資質(zhì)管理方式較為單調(diào)，動態(tài)管理、信譽管理相對缺乏。當前行政主管部門主要通過資質(zhì)年檢來管理開發(fā)企業(yè)，這屬于事后監(jiān)督，它不利于發(fā)現(xiàn)和解決開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場問題并對此有效規(guī)制。一些地方在資質(zhì)年檢中往往略顯被動、靜止，忽視了動態(tài)的管理，忽視了企業(yè)的信用管理，資質(zhì)審核無法與現(xiàn)場檢查、企業(yè)信用評估、群眾投訴、拖欠工程款處理等工作有效結(jié)合，陷入類似“評職稱”的材料審核的資質(zhì)管理體制往往管不住、管不好開發(fā)企業(yè)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)年檢制度工作陷入困境
從各地每年的年檢的通知來看，年檢通知的內(nèi)容、要求及申報的材料等基本不變，只是格式順序有些調(diào)整。年檢審查流于形式，面對每年大量需要年檢的企業(yè)，管理部門不可能對每一個企業(yè)的真實狀況進行一一核實，最終這種檢驗也就成了走過場。更為嚴重的，是年檢資料頻繁造假，企業(yè)在申報年度生產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)項目情況及財務狀況等事項時，為了通過年檢，偽造材料的情形屢禁不止，比如審計報告，有的企業(yè)就是找會計師事務所做一份虛假的報告，在年檢的時候?qū)①Y金劃入，年檢通過后，資金又被劃走。同時這一制度滋生了巨大的權(quán)力尋租空間，不僅有礙于正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過審核，更使相當部分本該淘汰的企業(yè)繼續(xù)存在于市場之中。
三、立法前瞻性分析
要建立合理有效的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，就要首先明確我們建立這個制度的價值追求，即對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為進行有效的規(guī)制，為了實現(xiàn)這個目的，筆者認為可以從以下三方面著手。
一、嚴格限定越級開發(fā)對外簽訂合同效力補定的時間限制。
當事人在以前取得了相應的開發(fā)資質(zhì)，那么其簽訂的合作開發(fā)合同即是有效的，而“前”這一時間限制是極其不明確和不固定的，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和法治社會的建設(shè)，法律必須對這一效力補定行為規(guī)定明確的時間限制，即確認在簽訂合同之后一段時間內(nèi)仍未取得房地產(chǎn)項目開發(fā)所要求的相關(guān)資質(zhì)則喪失補定合同效力的機會，并要求違規(guī)違法操作的企業(yè)給因此受到損失的善意第三人以賠償。
二、加強政府監(jiān)管，尤其注重對主要環(huán)節(jié)的監(jiān)管。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應當突出在對開發(fā)項目進行監(jiān)管，尤其是項目質(zhì)量方面，注重竣工驗收。筆者建議取消不能滿足市場經(jīng)濟要求的年檢制度，加強對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)管理，比如主管部門可以定期、不定期進行抽樣檢查或到項目實地進行檢查，加大對企業(yè)違法行為的查處處罰力度。加強對開發(fā)企業(yè)的信用管理。應該將信用管理作為對開發(fā)企業(yè)管理的常態(tài)手段，將工程質(zhì)量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規(guī)銷售等作為考評指標，來決定對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定、升級、降級、注銷、吊銷。
三、強化民事責任，尤其是從業(yè)人員的個人責任。
要有效規(guī)制目前房地產(chǎn)開放行業(yè)的諸多亂象，強化市場主體的民事責任無疑是一個有效的手段，但是我國現(xiàn)階段實行的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度傾向于對企業(yè)的民事責任要求，忽略了對企業(yè)內(nèi)執(zhí)業(yè)人員的民事責任承擔要求。根據(jù)我國現(xiàn)行的資質(zhì)制度規(guī)定，企業(yè)是市場行為的主體，執(zhí)業(yè)人員只能注冊到企業(yè)并作為企業(yè)內(nèi)部人員進行工作，這就導致了企業(yè)內(nèi)部的執(zhí)業(yè)人員因個人過失造成工程質(zhì)量問題或者合同違約時，往往只是企業(yè)法定代表人承擔責任，而執(zhí)業(yè)人員沒有承擔相應的責任，缺少針對性的責任追究，導致執(zhí)業(yè)人員責、權(quán)、利的嚴重不匹配。執(zhí)業(yè)人員承擔較少的風險，致使其工作責任心不強，創(chuàng)造性、能動性不足，最后企業(yè)遭受損失，甚至影響整個行業(yè)的發(fā)展活力。強化個人執(zhí)業(yè)責任，必須進行執(zhí)業(yè)注冊專業(yè)設(shè)置框架體系研究與建設(shè)，避免多頭管理和交叉執(zhí)業(yè)，這是強化個人執(zhí)業(yè)責任的基本條件在此基礎(chǔ)上，推進個人執(zhí)業(yè)資格管理有關(guān)法規(guī)的建設(shè)工作，盡快實行個人執(zhí)業(yè)責任保險制度，主管部門在執(zhí)業(yè)人員的注冊管理機制、執(zhí)業(yè)行為和約束、執(zhí)業(yè)責任、不良行為和責任追究等方面研究制訂和完善相關(guān)配套制度。
我國的資質(zhì)管理制度產(chǎn)生的時代背景已經(jīng)發(fā)生變化，經(jīng)濟體制也發(fā)生了巨大變化，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度同市場經(jīng)濟不相適應。因此，改革現(xiàn)有資質(zhì)管理制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必然要求。
參考文獻
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【關(guān)鍵詞】財務管理 防范措施
一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預算控制
（一）立項環(huán)節(jié)的控制。
各房地產(chǎn)開發(fā)公司新項目立項時須做出《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)股東會、高管經(jīng)營管理會立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務環(huán)境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。
（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。
總體規(guī)劃設(shè)計方案，應首組織“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。
關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預算范圍內(nèi)靈活處理。
二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務控制
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，加強全面成本管理。
1.成本歸集對象。即成本核算單位，應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，利用信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。
2.成本項目的設(shè)立。筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。根據(jù)多年的房地產(chǎn)核算特點應設(shè)置二級明細科目及三級明細核算才能更好地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真實的資金成本，便于財務管理為房地產(chǎn)投資人及高管經(jīng)營者提供準確及時信息；如實際設(shè)置科目為：開發(fā)成本-前期費用-設(shè)計費、審計費、規(guī)劃費等；開發(fā)成本-土地成本-土地征用費、評估費，稅金等；開發(fā)成本-建筑工程成本；開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施配套費-供水、供電、排污通信、環(huán)衛(wèi)、綠化等；開發(fā)成本-公共設(shè)施配套費-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發(fā)成本-間接費用-差旅費、工資、水電費等。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
（二）網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制。
公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預算信息系統(tǒng)，隨著項目的進展，將有關(guān)業(yè)務信息錄入賬務系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。
三、銷售環(huán)節(jié)的財務控制
（一）加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。建立詳細的顧客檔案，進行系統(tǒng)化、專業(yè)化的銷售人員培訓，利用信息化銷售管理系統(tǒng)對房屋的竣工時間、戶型、數(shù)量進行計算機統(tǒng)計，銷售部門負責房屋的銷售預定，企管部物價科根據(jù)市場調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價格及周邊房地產(chǎn)價格進行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權(quán)包括處罰權(quán)。便于管理房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售、財務辦公一體化，銷售部必須實行銷售日清月結(jié)，每天將房屋銷售情況輸入計算機，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到公司資金數(shù)據(jù)庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機網(wǎng)絡(luò)了解市場動態(tài)，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調(diào)整營銷策略。
（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機網(wǎng)絡(luò)對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經(jīng)理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機網(wǎng)絡(luò)管理下不復存在。
四、 提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的有效對策
（一）完善公司治理結(jié)構(gòu)，強化財務管理職能，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。
房地產(chǎn)公司應建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監(jiān)事會、經(jīng)營管理層及內(nèi)部各職能部門共同參與并承擔相應的責任。
（二）強化財務部門的職責，加強監(jiān)督職能。規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責任。制定專項費用管理辦法和監(jiān)督手段。
（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理。
【關(guān)鍵詞】鐵路建設(shè)；房地產(chǎn)；管理
1 鐵路房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀
目前全國各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但房地產(chǎn)資質(zhì)較低，除少部分房地產(chǎn)開發(fā)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，其余均只參與經(jīng)濟適用住房建設(shè)。近幾年隨著鐵路經(jīng)濟適用住房建設(shè)的推進，由于鐵路建設(shè)的快速發(fā)展，新增職工不斷增加，對房屋的需求大量增加。可以預見，在今后很長的一段時間內(nèi)，各鐵路局房屋緊缺狀況不會改變。房地產(chǎn)企業(yè)應加大利用政府大力建設(shè)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策的優(yōu)勢，抓住機遇對鐵路沿線地區(qū)危舊住房改造，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。鐵路房地產(chǎn)現(xiàn)存以下幾種發(fā)展模式：自主開發(fā)、委托開發(fā)、合作開發(fā)等模式。鐵路房地產(chǎn)開發(fā)的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經(jīng)濟適用住房建設(shè)為重點，積極爭取城市住房建設(shè)用地，商住結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧，分步實施，量力而行。
2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題
隨著鐵路生產(chǎn)力布局調(diào)整和多元化經(jīng)營深入推進，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更加嚴峻的要求和挑戰(zhàn)，所面臨的經(jīng)營發(fā)展形式不容樂觀。
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)有待整合。目前各鐵路局內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司較多，資質(zhì)較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質(zhì)、資金、設(shè)備、人員等方面因素的影響，各房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相分割內(nèi)部市場，造成同業(yè)競爭，增加管理成本，嚴重制約了鐵路房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。
2.2 資金運作遭遇瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資本運作型企業(yè)，具有投資大，周期長、資金回籠慢等特點，因此回款過程受諸多影響，致使房地產(chǎn)公司資金運作和還貸壓力巨大。
2.3 土地儲備不足。隨著近幾年的開發(fā)建設(shè)，各鐵路局內(nèi)可開發(fā)利用的土地資源逐步減少，企業(yè)發(fā)展的后勁不足。
2.4 物業(yè)管理市場化難形成。近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)相繼投入使用，由于大部分小區(qū)軟硬件配套設(shè)施不完善，物業(yè)管理未能完全走向市場化，物業(yè)管理費用負擔也越來越重。
3 鐵路房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施
隨著近年來生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善，特別是在鐵路局運力布局調(diào)整和新一輪經(jīng)濟適用住房建設(shè)到來的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著極好的發(fā)展機遇，具有做強做大房地產(chǎn)業(yè)的能力，為構(gòu)筑企業(yè)科學持續(xù)發(fā)展的健康平臺，打造品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議重點做好以下五項工作。
3.1 加速房企資源整合
目前國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策與按揭貸款進行銜接，使房地產(chǎn)門檻提高。競爭力小的中小企業(yè)將會被淘汰。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈、土地控制日趨嚴格、房地產(chǎn)市場管理日趨完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應該通過強化資金、信譽優(yōu)勢，改善經(jīng)營管理機制和應對市場變化能力差的弱勢，抓住現(xiàn)階段良好機遇，盡快把鐵路房地產(chǎn)企業(yè)做大。各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)雖多，但是資質(zhì)較低，只有合并重組后成立房地產(chǎn)集團公司，減少法人企業(yè)，提升企業(yè)資質(zhì)，做大做強，做成品牌才有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
3.2 打造鐵路房產(chǎn)品牌
隨著房地產(chǎn)的日趨發(fā)展，逐漸成熟，購房者也會日趨理性，對于房地產(chǎn)的認識也會逐漸深入，隨著品牌和品質(zhì)的提高，他們對于地產(chǎn)項目綜合品質(zhì)要求也會越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局做堅強后后盾、良好的商業(yè)信用、企業(yè)文化以及高素質(zhì)的員工隊伍，成功地開發(fā)了商業(yè)區(qū)和住宅項目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國有企業(yè)品牌效應及公眾的信任度，突出國有企業(yè)信用和企業(yè)文化，全力打造出房地產(chǎn)精品。
3.3 采取措施增加儲備
土地儲備作為房地產(chǎn)業(yè)的核心，隨著鐵路運輸?shù)目焖僭鲩L，鐵路房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運線及物流基地均在全國各地快速擴張的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)應及時與鐵路局土地管理部門聯(lián)系提前介入到征地的過程中，擴大征地范圍，低成本獲取土地儲備，為將來做鐵路沿線職工經(jīng)濟適用住房和商業(yè)地產(chǎn)做準備。例如：中鐵二局主營業(yè)務是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產(chǎn)公司以強大的土地資源儲備及低成本獲取優(yōu)勢，打造了渝經(jīng)濟區(qū)中的地王地位。各鐵路房地產(chǎn)公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲備。
3.4 多渠道籌集建設(shè)資金
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),資金鏈安全和融資渠道的暢通對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。針對職工住房建設(shè)前期啟動資金量大的實際情況，鐵路局可為承擔職工住房的鐵路房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本金，提高融資能力。在加強資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結(jié)算所可以為鐵路房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)職工住房提供周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場化運作，充分運用招商引資、項目融資、聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營等方式，有的放矢地尋求戰(zhàn)略合作伙伴，努力增加公司新的增長點，有效的解決資金不足的問題，為企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動力。
3.5 逐步實現(xiàn)市場運作
3.5.1 房地產(chǎn)企業(yè)應加強聯(lián)系各鐵路局土地房產(chǎn)管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發(fā)利用規(guī)劃，讓閑置和有開發(fā)價值的土地充分利用起來。
3.5.2 選擇目前位置相對較差，但是遠景規(guī)劃有發(fā)展的二三類地塊，開發(fā)經(jīng)濟適用住房，把小區(qū)周邊臨街地段開發(fā)成商業(yè)房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補充到開發(fā)建設(shè)費用里，攤薄建設(shè)成本。
3.5.3 適當提高商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，將建好的商業(yè)房出售，可以適當留置部分位置好的商業(yè)房出租。租金和物業(yè)管理費可以長期作為房地產(chǎn)公司收入的手段之一。
3.5.4 在規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)、租賃銷售等方面加強成本控制，制定各項管理制度，落實搞好事前計劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計把職工經(jīng)濟適用住房造價降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。
3.5.5 在建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)管理條件成熟的時候，完全實行市場化運作。
3.6 提高物業(yè)管理水平
實施由房地產(chǎn)開發(fā)為主向房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理均衡發(fā)展過渡的戰(zhàn)略構(gòu)想。大力發(fā)展物業(yè)管理可以將部分鐵路職工分流到物業(yè)公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻。具體對物業(yè)管理的建議：
3.6.1 物業(yè)公司要做出品牌，才能在市場站住腳，并且實行集團化管理，可以把鐵路住宅小區(qū)、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產(chǎn)業(yè)一并納入物業(yè)管理，統(tǒng)一核算。
3.6.2 物業(yè)管理公司要為業(yè)主提供周到的服務。應提供保潔、保安、小區(qū)綠化維護、小區(qū)內(nèi)的房屋維護、休閑健身場所和設(shè)施等這些基本的服務，在此基礎(chǔ)上還要開展一些特色服務，如代購車票、代繳各項費用、保姆服務等。
3.6.3 物業(yè)管理應引入先進的智能化設(shè)施，以利于更有效地進行管理。物業(yè)管理公司應開展24小時熱線服務，制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的程序化、標準化要求，從而規(guī)范售后服務的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對業(yè)主，用心與心的交流與業(yè)主溝通，用真誠服務贏得業(yè)主信賴，努力實現(xiàn)“一切為了業(yè)主滿意” 的服務宗旨。
經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設(shè)項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預售商品房的，預售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
一、分割登記是土地管理實踐中的產(chǎn)物
分割登記是土地登記的一種形式和方法。在地籍管理的實踐中早就出現(xiàn)了分割登記的做法。在福利房分配時期，國家或單位建房分給職工個人居住，就有了個人對土地的實際使用權(quán)問題，房改以后很多產(chǎn)權(quán)是國家或單位的房屋處理給了職工個人所有，土地使用權(quán)的分割登記就更加明確地擺到地籍管理工作的議事日程上來了。只不過那個時候的分割登記基本上是在等待個人或單位有要求的時候才進行，因此處在被動管理之中，自然有不少應該分割登記發(fā)證的工作還沒有進行，雖然也采取過下居民委、登門發(fā)證等積極措施，但效果并不理想，仍然存在地籍管理不到位的問題。2002年國土資源部就已出臺《關(guān)于進一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》，要求盡快推進分割登記工作。當時，蘇州市敢于創(chuàng)新，大膽實踐，率先開展了分割登記工作，為分割登記工作在全國的推廣做出了表率，也做了大量富于建設(shè)性的工作，并且成績顯著，分割登記就這樣成為了土地地登記的一部分
二、分割登記的創(chuàng)新應用
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)日益壯大，需要進行分割登記的工作量越來越大，被動等待式的地籍管理就很不適應土地管理發(fā)展的要求，如何變被動為主動很自然地擺到了地籍管理者的面前。何況需要分割登記的土地必然有轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為發(fā)生，那就必須經(jīng)土地管理部門同意，必須進入變更登記發(fā)證工作程序。這一措施使被動管理變主動管理，不在是我行我素、無所作為，而是從服務社會著眼，從提高政府服務能力著手，突破傳統(tǒng)方法、程序，使制度和方法創(chuàng)新大獲成功。同時也體現(xiàn)了分割登記的統(tǒng)一性、前瞻性和強制性。但分割登記工作也存在者各種各樣的困難，比如政府重視情況和人們認識的問題等都制約著分割登記的發(fā)展，但近年來分割登記還是隨著土地管理工作的成長和發(fā)展也在不斷進步、完善。創(chuàng)造土地分割登記的經(jīng)驗，生動地體現(xiàn)了政府管理觀念的革新。
三、分割登記制度取得了良好的社會效果
我們公主嶺市國土局在參照蘇州市分割登記先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于2002進行了分割登記的試點工作，面對急劇膨脹的城鎮(zhèn)住房用地，我們于2003年由政府發(fā)文全面開展了這些工作，主動服務上門服務，從提高辦事效率入手，克服各種困難，解放思想、創(chuàng)新工作，僅市區(qū)就為“吉平房地產(chǎn)開發(fā)公司” 恒輝房地產(chǎn)開發(fā)公司、皇星麟房地產(chǎn)開發(fā)公司、教委小區(qū)、石油家屬樓 、振興大廈房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位辦理分割登記樓房300余棟，簡單易行，方便有效，辦證時間從至少兩個月縮短到7個工作日。有了這一條實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房登記全覆蓋就不再是一句空話。使樓房分割登記深入人心，同時使取得了良好的社會效果。
四、分割登記的作用
第一，進一步實現(xiàn)管理主體行政執(zhí)法的職能，使地籍管理更科學、更規(guī)范、更到位。同時起到了遏制違法占地建設(shè)售房的發(fā)生，體現(xiàn)了政府部門為建設(shè)單位或個人服務的前瞻性、統(tǒng)一性，促進土地市場有序發(fā)展。土地分割登記的實施，不但簡化了登記手續(xù)，方便了群眾辦證，同時也提高了土地管理部門辦理土地變更登記的工作效率，加快了發(fā)證速度，多年來群眾辦證難的現(xiàn)象得到了徹底改觀。更加維護了社會穩(wěn)定，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟發(fā)展和構(gòu)建和諧社會提高了良好的保障。
第二，得到建設(shè)單位認可和歡迎，當樓房竣工驗收后可以一次性辦理所有單套房屋的土地分割轉(zhuǎn)讓證，建設(shè)單位出售房屋的同時，將土地分割轉(zhuǎn)讓證交于購房者，不再負責購房者的其他手續(xù)，減少了不必要的麻煩，方便了開發(fā)商的合法經(jīng)營，能夠促進房地產(chǎn)市場合法有序發(fā)展，開發(fā)商只要清點土地分割轉(zhuǎn)讓證的數(shù)量就可以知道房屋的銷售情況，隨時都能做到心中有數(shù)。
第三，有利于購房者的正確選擇，使購房者知道有土地分割轉(zhuǎn)讓證的開發(fā)商才是合法的，一套房一個證，遏制了非法開發(fā)商的重復銷售，購房者可以持證順利快捷地到土地部門辦理土地使用證，保護了購房者的合法權(quán)益。土地分割登記轉(zhuǎn)讓證可以說是成為購房者購買“放心房”的法律憑證。現(xiàn)在，老百姓只要買房，頭一句話幾乎都會問，“有沒有土地分割證；”而提起分割登記這一招，老百姓都會說，“這個辦法既可靠，又方便，真讓我們買房的人放心了。”
這一制度的實行使管理者、建設(shè)者、購房者三方出現(xiàn)了共贏的局面。管理者和被管理者不是矛盾的，而是和諧的。
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)的備案登記，具有準物權(quán)的效力。同時，在沒有按照物權(quán)法規(guī)定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權(quán)登記，具有排他性。因此，應當認定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。
第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權(quán)的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權(quán)法對不動產(chǎn)買賣設(shè)立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權(quán)效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關(guān)執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準物權(quán)的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據(jù)合同法來確認合同的效力。
本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權(quán)益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權(quán)法及關(guān)于不動產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。
二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保
【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應結(jié)合雙方當事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款，出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務機關(guān)繳銷。
【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對借貸的擔保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。
廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，并提供作廢銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數(shù)額、期限、利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。
廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定向最高人民法院申請再審。
最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權(quán)的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關(guān)于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發(fā)票復印件，尚不能認定商品房買賣關(guān)系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關(guān)系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權(quán)人，請求直接取得商鋪所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。
詳細內(nèi)容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介：
位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發(fā)，由所在地村委會委托某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。
合同主要內(nèi)容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關(guān)費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費用，甲方有權(quán)向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應付款之日起柒天內(nèi)，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產(chǎn)權(quán)辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)，甲方為乙方辦理相關(guān)證件時交納的費用，按某市房地局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，費用由乙方負責。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產(chǎn)權(quán)證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規(guī)定交清相關(guān)費用和未及時提供辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料，導致乙方不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據(jù)上述《房屋買賣合同》的主要條款，業(yè)主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關(guān)費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學上高中，按照開發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認為現(xiàn)在開發(fā)公司不能出示商業(yè)國有出讓土地使用權(quán)證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開發(fā)公司開始了第一次正式對話，業(yè)主代表聘請我所律師向開發(fā)公司遞交了律師函，與開發(fā)公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關(guān)問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協(xié)議》。根據(jù)雙方認可的《補充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業(yè)主與開發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點評：
城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數(shù)是有效合同。
一、加強內(nèi)部管理，完善規(guī)章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質(zhì)和業(yè)務水平。
一年來，房產(chǎn)處客觀總結(jié)和分析了歷年來工作的經(jīng)驗和存在的不足，及時地調(diào)整房產(chǎn)管理工作的新思路。首先以內(nèi)部管理入手，重新完善修訂了一套切實可行的內(nèi)部管理制度，使全處干部職工的工作質(zhì)量、辦事效率和優(yōu)質(zhì)服務水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業(yè)務知識學習，學習了《房地產(chǎn)管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規(guī)，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養(yǎng)、業(yè)務素質(zhì)得到全面提高。
二、更新觀念，拓寬思路，全面規(guī)范地做好房地產(chǎn)管理的各項工作。
（一）、加強房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
根據(jù)今年房屋確權(quán)的實際情況，除了區(qū)駐地正常業(yè)務開展外，我們也加大了對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）公私產(chǎn)房屋確權(quán)登記的宣傳辦證力度。
一是完成了天使學校、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等區(qū)駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了********六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區(qū)駐地********等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。
（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。
1、克服困難，努力開創(chuàng)工作新局面。今年以來配合區(qū)政府先后起草并出臺了《*********開發(fā)改造拆遷安置實施細則》（**政發(fā)[XX]33號）、<<*******區(qū)域企業(yè)安置拆遷補償實施辦法》（**政發(fā)[XX]66號）兩個文件，初步完成了****工業(yè)園區(qū),***地塊的拆遷任務。具體如下：
（1）、****地塊347畝土地的開發(fā)改造拆遷工作于4月14日進行，現(xiàn)已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產(chǎn)房屋22戶23000平方米。
（2）、今年5月中旬，啟動了***工業(yè)園區(qū)企業(yè)安置及二期路網(wǎng)工程拆遷工作。現(xiàn)已全部完成1XX平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務XX平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。
（3）、完成了*******23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝XX余棵的清點賠償任務。
2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施***拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據(jù)掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數(shù)居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。
3、端正工作態(tài)度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。
(三)、房地產(chǎn)開發(fā)管理成績顯著。
隨著市委市政府城市建設(shè)的宏偉規(guī)劃的制定，***也迎來了開發(fā)建設(shè)的新，針對這種情況，我們加強了對房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質(zhì)等級開發(fā)、無證開發(fā)、無規(guī)劃開發(fā)的“三無”現(xiàn)象的發(fā)生，從而將河東區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理初步納入了正常軌道。
三、存在的問題和不足
一是工作人員對業(yè)務知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業(yè)知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業(yè)務時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產(chǎn)工作和拆遷工作的不連續(xù)性，存在忙閑不一的現(xiàn)象；三是對房地產(chǎn)開發(fā)管理的力度不夠，由于開發(fā)管理對房產(chǎn)處來說是新業(yè)務，缺少專職的管理人員，加上河東區(qū)的開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，因此，在開發(fā)管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產(chǎn)管理工作中，辦理房產(chǎn)證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發(fā)證權(quán)，需要疏通市局辦理的各個環(huán)節(jié)，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產(chǎn)證。
四、XX年的工作打算：
針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務,履行職責,繼續(xù)深入扎實地開展好各項工作。 共2頁,當前第1頁1
（一）、繼續(xù)深化理論和業(yè)務學習，嚴格執(zhí)法責任制，切實樹立“團結(jié)奮進，求實創(chuàng)新，廉潔勤政，務實高效”的房管工作作風。
（二）、繼續(xù)抓好今年已開展的各項工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。
（三）、加大房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對開發(fā)企業(yè)誠信行為進行認真的監(jiān)控；加強資質(zhì)管理，徹底清查無證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)行為；加強對開發(fā)項目的監(jiān)控，引導正確的投資方向，進一步促使我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場趨于規(guī)范。
（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權(quán)益；制定年度拆遷計劃，根據(jù)河城市建設(shè)發(fā)展實際，逐步進行******等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據(jù)拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經(jīng)驗、能力的拆遷管理隊伍。
（五）、進一步加大房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理力度，保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立健全房產(chǎn)確權(quán)檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產(chǎn)信息系統(tǒng)建立連接,面向社會開展房產(chǎn)業(yè)務咨詢、房產(chǎn)檔案查詢等業(yè)務；重點做好轄區(qū)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)的房產(chǎn)確權(quán)業(yè)務；在條件成熟的情況下,成立一家房產(chǎn)評估公司，面向社會搞好服務。
（六）、充分調(diào)動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發(fā)揮每位同志的工作能動性和創(chuàng)造性，與時俱進，全面開創(chuàng)房產(chǎn)管理工作的新局面
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營研究，工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領(lǐng)導、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。
策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進行確認，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。
（2）策劃管理應盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標準。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標準，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進行審核；
（4）通過電腦進行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；
（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務。
2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。
工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。
財務部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。
6結(jié)語
任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務。
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一、1-5月份工作概況在上級領(lǐng)導的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經(jīng)濟穩(wěn)步、健康地發(fā)展。
(二)其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經(jīng)濟建設(shè)這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經(jīng)營考核方案》及《總公司管理制度》，為規(guī)范員工的行為，發(fā)揮員工的潛能，提供了保障;對班子成員的職權(quán)范圍作了較為明確規(guī)定，從而為公司領(lǐng)導決策，提供了制度保障。有利于領(lǐng)導決策的科學化、規(guī)范化;進一步抓好房地產(chǎn)開發(fā)工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)的繁雜，周期長、專業(yè)性強的特點，原來同一些合作方合作開發(fā)房產(chǎn)項目出現(xiàn)了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發(fā)生爭議，為了盡快實現(xiàn)合作目的，經(jīng)過雙方努力最后達成了新的《補充協(xié)議》，為明確雙方權(quán)利義務，及時、正確履行合同提供了保證;將公司合同期滿后的有關(guān)物業(yè)及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關(guān)的制衣設(shè)備通過招標形式轉(zhuǎn)讓了出去，這實現(xiàn)了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經(jīng)濟穩(wěn)步地發(fā)展。(三)再次，談一下廣大職工密切關(guān)心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環(huán)境下集體企業(yè)參與市場競爭的必經(jīng)之路，體制改革是關(guān)系到公司的前途與命運，關(guān)系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎(chǔ)性的工作，現(xiàn)在體制改革已經(jīng)到了攻堅階段，總公司要做到資產(chǎn)評估，股權(quán)量化，股東登記，公司營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng)等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發(fā)生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設(shè)法加快體制改革的步伐，為公司向“產(chǎn)權(quán)明晰，責權(quán)明確，管理科學”的現(xiàn)代企業(yè)制度過渡。
二、公司現(xiàn)在存在的問題：
(一)因政企分開的要求，總公司部份領(lǐng)導調(diào)回鎮(zhèn)政府造成了權(quán)力“真空”，新領(lǐng)導班子成員未及時補全，造成某些工作未能協(xié)調(diào)好。
(二)公司的體制改革，得到了大多數(shù)員工的支持和理解，但也有少數(shù)員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態(tài)度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發(fā)揮。
(三)企業(yè)的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉(zhuǎn)，給公司發(fā)展添加了包袱，進而影響公司經(jīng)濟的發(fā)展。
(四)由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產(chǎn)開發(fā)受到了嚴重的影響，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作未能得到良好的發(fā)揮。今年以來，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未同他方簽訂新的房地產(chǎn)開發(fā)項目;自己也沒有獨立開發(fā)新的房產(chǎn)項目，房產(chǎn)開發(fā)歷來是公司經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，如果不對房地產(chǎn)開發(fā)作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發(fā)展。
三、解決存在的問題和今后工作的設(shè)想為了進一步促進公司經(jīng)濟的發(fā)展
發(fā)揮總公司在東圃經(jīng)濟發(fā)展中的作用，我們應該繼續(xù)加強同鎮(zhèn)黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯(lián)系，為公司的發(fā)展努力創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，同時，加強公司的內(nèi)部管理，發(fā)揮公司內(nèi)部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性調(diào)動起來，為公司發(fā)展提供強大的內(nèi)因支持。
(一)首先加強班子建設(shè)，配備齊全公司各職能部門的主要領(lǐng)導，并且加強公司班子成員內(nèi)部的團結(jié)，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領(lǐng)全體員工奮力進取的堅強核心。
(二)深入調(diào)查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。
(三)加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業(yè)技術(shù)培訓，職業(yè)道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態(tài)度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業(yè)文化，包括關(guān)心人、尊重人、愛護人的人文精神;積極進取，奮力拼搏商業(yè)精神;勇于奉獻、勇于創(chuàng)造的、團結(jié)一致的團隊精神。這樣公司各部門協(xié)作形成合力，必然有利于公司“戰(zhàn)斗力”的提高。
(四)努力解決企業(yè)的拖欠款問題。可以說拖欠款問題是制約公司發(fā)展的一大因素;公司資金周轉(zhuǎn)不能到位，造成許多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權(quán)的實現(xiàn)，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶(如迪卡、華苑酒家)采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務能力低的企業(yè)，則該停則停，該轉(zhuǎn)則轉(zhuǎn)，該并則并，將經(jīng)營風險降到最低點。
(五)對下屬企業(yè)進行整頓，督促其完善內(nèi)部的經(jīng)營管理，要求其做到依法經(jīng)營，對于違反有關(guān)法律、法規(guī)政府政策的經(jīng)營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關(guān)閉，維護公司的整體利益及發(fā)揮公司的社會效益。例如，對違反環(huán)保有關(guān)規(guī)定而不整改的予以停業(yè)處理。
(六)充分發(fā)揮千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍頭作用房地產(chǎn)開發(fā)向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產(chǎn)開發(fā)中，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的作用，尚未能全部發(fā)揮出來。原來的房地產(chǎn)開發(fā)大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發(fā)，這種方式在很大程度上給公司經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發(fā)展，公司現(xiàn)所掌握的用地已非常有限，傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)方式已不能適應公司經(jīng)濟長足地發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)方式必須進行調(diào)整，公司計劃將一些紅線用地進行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，并采用自行規(guī)劃，自行建設(shè)，獨立地進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。當然進行獨立的房地產(chǎn)開發(fā)的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)難關(guān)，這要求我們要引進和培養(yǎng)懂得房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一定能夠具有獨立開發(fā)房地產(chǎn)的潛質(zhì)，真正走上房地產(chǎn)開發(fā)市場，參與房地產(chǎn)市場的競爭。
(七)與房地產(chǎn)開發(fā)相配套，進一步發(fā)揮千鶴物業(yè)有限公司的作用。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司大都會成立自己的物業(yè)公司，在向廣大業(yè)主推出優(yōu)質(zhì)樓盤的同時，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。我們雖然擁有物業(yè)公司，但是我們的物業(yè)公司并沒有向其它的物業(yè)公司那樣，管理自己開發(fā)的樓盤，也沒有受托管理相應的小區(qū)。物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，在其進入中國市場后，就得以迅速的發(fā)展，內(nèi)地物業(yè)公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業(yè)公司要認識到物業(yè)市場競爭的激烈性，應努力學習現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式，這方面，我們應當加強有關(guān)人才的引進及有關(guān)人才的培養(yǎng)工作，并對現(xiàn)有的物業(yè)管理人員進行嚴格的培訓，提高他們物業(yè)管理的水平。
(八)充分利用現(xiàn)有的“空置”物業(yè)，發(fā)揮其應有效應。資源的合理、充分利用，是現(xiàn)代管理的一種目標。總公司的很多資源得到了有效地利用;但是目前公司還有一些閑置物業(yè)未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失;因此，公司上下應群策群力，為把公司的空置物業(yè)出租出去，獻計獻策，對于這些物業(yè)我們應當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經(jīng)濟的發(fā)展。
(九)積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產(chǎn)安全更重要的。在全國上下齊心協(xié)力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應當高度負責，抓好安防的每一個環(huán)節(jié)，確保社會的平安。我們應當加強同各企業(yè)的溝通與聯(lián)系，重視抓企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定工作，對于企業(yè)的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態(tài)。為做好“迎九運，當好東道主”創(chuàng)造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創(chuàng)社會效益，取得雙贏。
一、1-5月份工作概況在上級領(lǐng)導的支持幫助下，在廣大員工的共同努力下，總公司1-5月份各項工作開展順利，公司經(jīng)濟穩(wěn)步、健康地發(fā)展。（一）首先，談一下公司的生產(chǎn)狀況1-5月份，鎮(zhèn)辦企業(yè)總收入為7245萬元，工業(yè)總產(chǎn)值為3267萬元；利潤總額為634萬元。1-5月份，村辦企業(yè)總收為107711萬元；工業(yè)總產(chǎn)值為55849萬元；利潤總額為17563萬元。1-5月份，鎮(zhèn)、村辦企業(yè)營業(yè)總收為114956萬元，完成區(qū)計劃任務317780萬元的36.17%，完成鎮(zhèn)計劃任務324998萬元的35.37%；工業(yè)總產(chǎn)值為59116萬元，完成區(qū)計劃任務的123030萬元的48.05%，完成鎮(zhèn)計劃任務的45.59%；利潤總額為18197萬元；完成區(qū)計劃任務51690萬元的35.20%；鎮(zhèn)計劃任務53319萬元的34.13%。（二）其次，談一下1-4月份公司各線的具體工作情況。總公司牢牢抓住經(jīng)濟建設(shè)這項中心，集中力量解決面臨的各種焦點問題。主要完成了以下主要工作：通過班子成員認真研究，廣大員工的積極參與，制訂出了《XX年總公司經(jīng)營考核方案》及《總公司管理制度》，為規(guī)范員工的行為，發(fā)揮員工的潛能，提供了保障；對班子成員的職權(quán)范圍作了較為明確規(guī)定，從而為公司領(lǐng)導決策，提供了制度保障。有利于領(lǐng)導決策的科學化、規(guī)范化；進一步抓好房地產(chǎn)開發(fā)工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)的繁雜，周期長、專業(yè)性強的特點，原來同一些合作方合作開發(fā)房產(chǎn)項目出現(xiàn)了新的問題，例如：東圃廣場項目由于原來合同約定不明確，造成合同履行發(fā)生爭議，為了盡快實現(xiàn)合作目的，經(jīng)過雙方努力最后達成了新的《補充協(xié)議》，為明確雙方權(quán)利義務，及時、正確履行合同提供了保證；將公司合同期滿后的有關(guān)物業(yè)及時處理，例如：將駿美、和光廠的廠房出租了出去，將有關(guān)的制衣設(shè)備通過招標形式轉(zhuǎn)讓了出去，這實現(xiàn)了公司資源的有效利用。以上工作的開展，保證了公司各項重點工作的完成，保證了公司經(jīng)濟穩(wěn)步地發(fā)展。（三）再次，談一下廣大職工密切關(guān)心的體制改革問題首先要明確，體制改革是時展的必然，是市場競爭環(huán)境下集體企業(yè)參與市場競爭的必經(jīng)之路，體制改革是關(guān)系到公司的前途與命運，關(guān)系到廣大職工切身利益的大事。因此，抓好該項工作是我們義不容辭的事。去年，我們就體制改革做了許多基礎(chǔ)性的工作，現(xiàn)在體制改革已經(jīng)到了攻堅階段，總公司要做到資產(chǎn)評估，股權(quán)量化，股東登記，公司營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng)等一系列工作，但是由于政策性的原因，體制改革的方式可能會發(fā)生一些變動。但是無論如何，我們都會想方設(shè)法加快體制改革的步伐，為公司向“產(chǎn)權(quán)明晰，責權(quán)明確，管理科學”的現(xiàn)代企業(yè)制度過渡。二、公司現(xiàn)在存在的問題：（一）因政企分開的要求，總公司部份領(lǐng)導調(diào)回鎮(zhèn)政府造成了權(quán)力“真空”，新領(lǐng)導班子成員未及時補全，造成某些工作未能協(xié)調(diào)好。（二）公司的體制改革，得到了大多數(shù)員工的支持和理解，但也有少數(shù)員工對體制改革心存疑慮，不知體制改革后個人的去留如何，因此，持消極的觀望態(tài)度，平常工作散漫，影響其主觀積極性的發(fā)揮。（三）企業(yè)的拖欠款問題十分嚴重，造成公司資金不能高效、快速地運轉(zhuǎn)，給公司發(fā)展添加了包袱，進而影響公司經(jīng)濟的發(fā)展。（四）由于公司資金緊缺，加上用地緊張，房地產(chǎn)開發(fā)受到了嚴重的影響，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作未能得到良好的發(fā)揮。今年以來，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未同他方簽訂新的房地產(chǎn)開發(fā)項目；自己也沒有獨立開發(fā)新的房產(chǎn)項目，房產(chǎn)開發(fā)歷來是公司經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，如果不對房地產(chǎn)開發(fā)作出新的布署，任其萎縮，必然影響公司實力的發(fā)展。三、解決存在的問題和今后工作的設(shè)想為了進一步促進公司經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)揮總公司在東圃經(jīng)濟發(fā)展中的作用，我們應該繼續(xù)加強同鎮(zhèn)黨委、政府及上級各職能部門的溝通和聯(lián)系，為公司的發(fā)展努力創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，同時，加強公司的內(nèi)部管理，發(fā)揮公司內(nèi)部的潛能，盡可能把廣大員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性調(diào)動起來，為公司發(fā)展提供強大的內(nèi)因支持。（一）首先加強班子建設(shè)，配備齊全公司各職能部門的主要領(lǐng)導，并且加強公司班子成員內(nèi)部的團結(jié)，做到互相尊重，互相補位，加強溝通，成為率領(lǐng)全體員工奮力進取的堅強核心。（二）深入調(diào)查研究，聽取各方面的意見，努力做好總公司的體制改革工作，盡可能使體改工作做得完美些。并且使廣大員工的利益在體改中得到保護。（三）加強對廣大員工的教育。公司宜多舉行職業(yè)技術(shù)培訓，職業(yè)道德教育等多種形式的教育，使廣大員工的知識、能力、工作態(tài)度得到很好的改變，并且形成具有自己特色的企業(yè)文化，包括關(guān)心人、尊重人、愛護人的人文精神；積極進取，奮力拼搏商業(yè)精神；勇于奉獻、勇于創(chuàng)造的、團結(jié)一致的團隊精神。這樣公司各部門協(xié)作形成合力，必然有利于公司“戰(zhàn)斗力”的提高。（四）努力解決企業(yè)的拖欠款問題。可以說拖欠款問題是制約公司發(fā)展的一大因素；公司資金周轉(zhuǎn)不能到位，造成許多工作受到限制；公司拖欠款也使公司背上了利息損失。因此，面對這一狀況，應該加大各種力度，特別是多采用訴訟方式，行使到期債權(quán)的實現(xiàn)，這是解決該問題的根本出路。目前正考慮對一些拖欠大戶（如迪卡、華苑酒家）采用訴訟方式解決。同時，對于一些將來收款困難，履行債務能力低的企業(yè)，則該停則停，該轉(zhuǎn)則轉(zhuǎn)，該并則并，將經(jīng)營風險降到最低點。（五）對下屬企業(yè)進行整頓，督促其完善內(nèi)部的經(jīng)營管理，要求其做到依法經(jīng)營，對于違反有關(guān)法律、法規(guī)政府政策的經(jīng)營，令其進行整改，對逾期不改的則堅決予以關(guān)閉，維護公司的整體利益及發(fā)揮公司的社會效益。例如，對違反環(huán)保有關(guān)規(guī)定而不整改的予以停業(yè)處理。（六）充分發(fā)揮千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍頭作用房地產(chǎn)開發(fā)向來是總公司工作的重心，但在過去的房地產(chǎn)開發(fā)中，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的作用，尚未能全部發(fā)揮出來。原來的房地產(chǎn)開發(fā)大都采用我方提供土地，合作方提供資金的形式開發(fā)，這種方式在很大程度上給公司經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。但是，隨著形勢的發(fā)展，公司現(xiàn)所掌握的用地已非常有限，傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)方式已不能適應公司經(jīng)濟長足地發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)方式必須進行調(diào)整，公司計劃將一些紅線用地進行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，并采用自行規(guī)劃，自行建設(shè)，獨立地進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。當然進行獨立的房地產(chǎn)開發(fā)的工作，是比較艱難的。首先要解決資金問題，要采用合理的途徑去融資。其次，是解決房地
產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)難關(guān)，這要求我們要引進和培養(yǎng)懂得房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才。相信，這兩個主要問題解決了，千鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一定能夠具有獨立開發(fā)房地產(chǎn)的潛質(zhì)，真正走上房地產(chǎn)開發(fā)市場，參與房地產(chǎn)市場的競爭。（七）與房地產(chǎn)開發(fā)相配套，進一步發(fā)揮千鶴物業(yè)有限公司的作用。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司大都會成立自己的物業(yè)公司，在向廣大業(yè)主推出優(yōu)質(zhì)樓盤的同時，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。我們雖然擁有物業(yè)公司，但是我們的物業(yè)公司并沒有向其它的物業(yè)公司那樣，管理自己開發(fā)的樓盤，也沒有受托管理相應的小區(qū)。物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，在其進入中國市場后，就得以迅速的發(fā)展，內(nèi)地物業(yè)公司的管理水平也很高，市場競爭也趨向激烈。因此，我們物業(yè)公司要認識到物業(yè)市場競爭的激烈性，應努力學習現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式，這方面，我們應當加強有關(guān)人才的引進及有關(guān)人才的培養(yǎng)工作，并對現(xiàn)有的物業(yè)管理人員進行嚴格的培訓，提高他們物業(yè)管理的水平。（八）充分利用現(xiàn)有的“空置”物業(yè)，發(fā)揮其應有效應。資源的合理、充分利用，是現(xiàn)代管理的一種目標。總公司的很多資源得到了有效地利用；但是目前公司還有一些閑置物業(yè)未能出租，這對于公司來說無疑是一種無形的損失；因此，公司上下應群策群力，為把公司的空置物業(yè)出租出去，獻計獻策，對于這些物業(yè)我們應當做到宜商則商，宜住則住，將其合理地利用，以此推動經(jīng)濟的發(fā)展。（九）積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個重點。沒有什么比人民群眾生命、財產(chǎn)安全更重要的。在全國上下齊心協(xié)力抓好安全的大形勢下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心。應當高度負責，抓好安防的每一個環(huán)節(jié)，確保社會的平安。我們應當加強同各企業(yè)的溝通與聯(lián)系，重視抓企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定工作，對于企業(yè)的勞資糾紛，力爭將其消滅萌芽狀態(tài)。為做好“迎九運，當好東道主”創(chuàng)造一個祥和歡樂的氛圍。并使公司同其它合作方共創(chuàng)社會效益，取得雙贏。
摘要房地產(chǎn)是我國80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，然而其企業(yè)資產(chǎn)負債率也遠遠高于其它行業(yè)，財務風險也高于其他行業(yè)。為此，深入分析和研究當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務現(xiàn)狀及其所存在的風險，做好財務風險的防范與控制，有助于幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展，也有利于我國國民經(jīng)濟再上新的臺階。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)財務風險財務管理問題與對策
近些年，我國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場在已成熟，同時房地產(chǎn)的行業(yè)競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產(chǎn)行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場風險大、政策調(diào)控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項目公司向集團化運作模式轉(zhuǎn)變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨特特點，其面臨的財務風險仍是值得關(guān)注與重視的一個關(guān)鍵點。針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題，要改善財務管理方法，提升財務管理水平，應當構(gòu)建并完善財務管理體系。
一、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題
1.在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導的意圖辦理。
2.財務管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司與項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務信息。財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。由于缺乏統(tǒng)一明確的財務業(yè)務授權(quán)機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，預售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛 被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也越慢，資金流動性也越差，同時變現(xiàn)性能力也就越差，房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務風險也就越大。
3.審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策
1.健全財務管理制度。強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責任。制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
2.充分市場調(diào)研，在投資風險決策過程中保持穩(wěn)健性原則，以有效防范和控制投資風險。提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險 中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業(yè)的財務風險的防范與控制能力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于許多破產(chǎn)后企業(yè)來說，有相當一部分企業(yè)是由于管理者沒有充分調(diào)研市場，或在項目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預期出現(xiàn)一定偏差時，企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài)，財務風險也 緊隨發(fā)生。為此，本文認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調(diào)整難度較大的特點，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前，必須充分了解城市規(guī)劃信 息、周邊土地供應及使用情況、周邊房地產(chǎn)開發(fā)供應情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進 行權(quán)衡，尋求最佳組合。
3.做好發(fā)包管理工作。承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時也會對工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項目的成本管理應當認真做 好工程的發(fā)包管理。筆者認為，做好發(fā)包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設(shè)備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的影響。
4.加大審計評價力度。審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關(guān)業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
