時間：2023-06-01 08:51:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障房申請，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：公共保障性住房 分配 尋租行為 治理
我國經濟發展整體水平較低的現實決定了不可能實行普惠制保障模式，可用于住房保障的資源數量極其有限，保障性住房市場也一直處于供不應求狀態。那么，如何科學高效地將有限住房保障資源配置給迫切需要的貧困群體，不僅關系到住房保障資源充分利用，而且還關乎到住房保障制度的可持續性以及社會公平。
目前，我國住房保障分配理論研究明顯落后于住房保障實踐，還不能有效指導當前的實踐工作。關于住房保障分配的最新研究成果有：魏麗艷（2012）認為，在逐步完善準入分配制度的同時，健全符合當地經濟發展水平和生活水平的退出機制，在“入口”和“出口”兩個環節加強管理，履行地方政府責任，最終實現制度創新與社會公平理論的有機結合。戚瑞雙（2012）通過對北京市現有保障性住房及其退出機制的梳理，提出了建立政府監管與社會監督相結合的保障性住房監管體系與退出條件。蔡玉峰（2009）從政府住房保障是一種有限行為、政府保障對象有特定的群體、政府保障的動態特征以及廉租房保障實施的可持續性幾方面探討了廉租房合理退出的必然性，分析了廉租房住戶難以退出的原因以及廉租房退出機制的形成。吳迪等（2011）對保障性住房違規出租問題的成因進行了探究，構建了違規發生路徑模型，指出市場利差是發生違規的源動力，同時運用合作博弈模型對該問題的管理制約因素進行了推導，指出了在政策中增補對違規承租者的違規懲罰將更有助于遏制違規出租現象。
上述研究都遵循著相同的范式：在指出當前保障性住房分配中存在問題基礎上，分析成因并研究對策，而且研究也不夠深入，因此，它們對實踐的指導作用有限。保障性住房分配中主要涉及到三個利益主體：住房保障主管部門、保障房現使用者和不符合條件的保障房申請者，它們都是理性的經濟人，都追求效用最大化，都是保障性住房分配中租金的追逐者。因此，以尋租理論為指導，深入分析三個利益主體的尋租行為特點及其相互影響，可更深入地探究當前保障性住房分配中的違規行為，并可提出針對性較強的治理措施。
公共保障性住房分配中的尋租行為分析
“租金”的初始含義專指地租，即土地作為一種生產要素投入而應該獲得的報酬。在傳統的李嘉圖學派的經濟租金概念中，租金是永遠沒有供給彈性的生產要素的報酬。馬歇爾對李嘉圖學派的租金概念做了引申，用以泛指各種生產要素的租金，即超過機會成本的剩余。在現代西方經濟學中，租的概念已被擴展到經濟租的范疇，租金就是由于某種天然的或人為的原因，使生產要素供給量的擴大受到限制，從而使其市場價格長期穩定地高于成本而形成的一種長期超額收入。所謂“尋租”，從廣義上講，是指人類生活中非生產性的追求經濟利益的活動，或者說是指那種為維護既得的經濟利益或是對既得利益進行再分配的非生產性活動。尋租者在尋租活動中所采用的手段，通常有以下兩種：通過游說、賄賂、拉關系走后門等手段直接獲得租金；通過各種手段改變政策環境，以達到尋租目的。尋租活動將給社會帶來諸如資源浪費、生產萎縮、分配不公等不良后果。
在公共保障性住房分配中涉及到的利益主體有地方政府、保障房現使用者和不符合保障房條件的申請者。由于公共保障性住房受政策優惠，相比于同地段同品質住房價格更為便宜，保障性住房價格與市場價格的差價就形成“租”。在市場經濟環境下，無論是政府、企業，還是消費者個人都符合“理性經濟人”假設，都追求自己的利益最大化。因此，在公共保障性住房分配中，地方政府官員、保障房現使用者和不符合條件的申請者都受利益的驅使追逐“租金”。
在當前公共保障性住房分配中，地方政府處于重要地位，肩負著認定保障對象、制定分配辦法、清理超出申請條件拒不騰退者以及其他監督管理等重要職責。在法制不夠健全的情況下，權力和腐敗往往是一對孿生姐妹。“大權在握的政府官員極有可能受非法提供的金錢或其他報酬引誘，做出有利于提供報酬的人從而損害公眾利益的行為”（海登海默，1990）。地方政府住房保障主管部門或者街道辦事處或者鎮政府都是由具有經濟理性的官員組成，經濟收入是他們效用函數的重要組成部分。由于公共保障性住房價格十分低廉，加之需求遠遠大于供給，為數眾多的保障房申請者都希望盡快得到住房，因此他們將采取一切可能手段（包括偽造證明、謊報家庭收入，或者直接向住房保障管理部門官員行賄等）申請保障房。當地方政府官員意識到保障性住房需求者眾多，而且這些需求者愿意付出一定的經濟代價得到住房時，他們發現掌握保障房資源、壟斷保障房分配權利可以為自己撈到好處，他們就會采取諸如放松對申請人資格的審查、在抽簽搖號中做手腳、或者對逾期不騰退保障房者不予清退等手段進行“設租”或者“創租”以收受賄賂。
胡鞍鋼、康曉光（1994）認為，在市場經濟轉型中，價格雙軌制是造成廣泛尋租活動的根本原因。經濟租金等于市場價格與官方價格之間的差價。只要存在價格雙軌制，就會產生經濟租金，激勵擁有權利的官員和擁有金錢的尋租人共同參與和分享經濟租金。經濟租金越高，尋租激勵就越大。保障性住房在價格上受到政府保護，購買或租賃價格遠遠低于同區位、同戶型的普通商品房價格。同時，近年來我國房地產價格不斷飆升，各地住房價格收入比遠遠超出中低收入家庭居民可承受能力，加之住房租賃市場價格水漲船高，在給普通消費者帶來巨大的經濟壓力同時又刺激著他們的投機心理。在經濟壓力或投機心理或二者共同作用下，大量不符合保障房申請條件者將通過比如偽造證明謊報收入騙購或騙租或者直接向住房保障管理人員行賄等手段進入保障房市場以獲取“租金”。不符合保障房申請條件者的這一行為即為“尋租”。保障房出售價格或租賃價格越低，尋租動力就越大，而其尋租動機無外乎兩個：以較低的經濟付出滿足自我居住需求；以市場租金或售價轉租或轉售獲取巨大利差。
保障房現使用者在其收入水平提高或家庭結構發生變化時，通常有三種選擇：按照住房保障管理部門規定主動騰退保障性住房、繼續占用保障性住房、或者轉租轉售保障性住房。對于轉租或轉售保障性住房的情形，吳迪，高鵬，董紀昌（2009）認為，有兩個主要因素導致保障性住房違規出租：生活配套設施缺乏和地段戶型利差誘惑。生活配套設施是指，由于保障性住房區域缺乏與該區域保障居住群體經濟能力及生活習慣相匹配的生活設施而導致的相對缺乏。這一情況降低了低收入群體的居住滿意度，也誘發了他們轉租或轉售保障房的沖動。另一方面，地段戶型利差是當前保障性住房違規出租或轉售的直接原因。當保障房市場租金或者售價遠遠高于承租者或購買者租賃或購買價格時，保障房現使用者發現轉租或轉售保障性住房有利可圖，他們就會轉租或轉售自己從政府手中申請得來的保障房，自己再到市場上租賃價格較低的住房，從而獲得利差。為了獲得利差，這部分保障房使用者或故意隱瞞自己家庭收入或家庭結構變動情況，或逃避接受年審，或在住房保障管理部門要求騰退時找各種借口繼續占用保障性住房。保障房現使用者轉租或轉售保障性住房的行為也可視為尋租，此時的“租金”包括以較低代價占用保障性住房和轉租或轉售保障房獲得的利差。
公共保障性住房分配中尋租行為的相互作用分析
前文對公共保障性住房分配中地方政府管理部門、保障房現使用者和不符合條件的申請者的尋租行為進行了分析。實際上，這些尋租行為之間是相互作用相互影響的關系。地方政府官員的尋租（創租）行為與不符合申請條件者的尋租行為相互影響，保障房現使用者的尋租行為與不符合條件的申請者尋租行為之間也是如此。
就地方政府管理部門與不符合條件的申請者而言，一方的尋租行為既是對方尋租行為的原因又是對方尋租行為的結果，即互為因果。地方政府官員不“創租”或“設租”，不符合條件的申請者就不會尋租，相反，沒有不符合條件的申請者的尋租，地方政府官員也就不會“創租”。地方政府官員是理性的經濟人，也具有追求自己效用最大化的動力。在保障性住房分配中，一方面，他們故意透露房源緊張的信息，提醒申請者輪候時間將會很漫長，暗示那些急需住房的申請者向其行賄；另一方面，他們有選擇性地放松對保障性住房申請者的資格審查，向那些不符合條件的申請者收受賄賂。然而，地方政府官員的“創租”行為也面臨著較大風險。如果其行為敗露，他們將被行政處分，嚴重者將被繩之以法。那么，地方政府官員到底是否采取“創租”行動，就取決于其創租行為得到的收益與被發現違規違法后付出的代價之比。如果付出的代價比創租行為的收益大，他們將選擇放棄創租。同時，地方政府官員“創租”行為激勵的大小還在一定程度上取決于那些不符合條件申請者者人數和賄金的多寡、尋租意愿的強弱，不符合條件的申請者人數越多、愿意支付的賄金數量越大、尋租意愿越強烈，他們的創租行為激勵就越大。相反，不符合條件的申請者是否采取尋租行為，或者尋租意愿的強弱也受地方政府官員創租行為的影響。如果地方政府官員通過各種渠道釋放嚴格審查申請資格的信息，而且在分配實踐中也真正做到了秉公執法，那么，不符合申請條件者將根據成本收益相較原則，在感知到違規購買或租賃保障房的巨大風險時將“望而卻步”，其尋租行為激勵就大大降低。
類似地，保障房現使用者和非法承租者之間，若沒有前者的為了追求經濟利差的“創租”行為，也就沒有后者的非法承租行為，相反亦是。符合條件的申請者在成為現使用者后，如果自身的經濟條件發生變化，他們將把自己承租或者購買的保障性住房進行轉租或者轉賣，以獲取利差。根據馬斯洛需求層次理論，人對生活資料的訴求是由低到高成階梯狀遞進的。由于獲得了超越自身現階段需求的居住條件，同時又受到來自不斷高漲的生活成本壓力，因此，從人的本性出發會希望降低一部分居住條件來換取一部分其他生活水平的提高。經濟條件惡化、生活成本壓力增大是保障房現使用者轉租或轉售保障房的內生因素，巨大利差的誘惑是其轉租或轉售保障房的外生因素。正因為保障性住房具有價格或租金較為低廉而居住品質與普通商品房相差無幾的特點，成為了眾多普通消費者競相追逐的搶手貨。當保障房現使用者發現轉租或轉售保障房可以獲得巨額利差時，他們會選擇違規出租或出售以套利。利差越大，租賃或買賣市場需求越大，保障房現使用者違規出租或出售保障房的動力就越大。當然，他們最終是否選擇違規出租或出售保障房，還取決于他們對自己行為風險大小的評估：保障資格被取消、退回所租賃或購買的保障房、被處以罰款以及個人信用受損等等。其違規出租或出售保障房所遭受的損失越大，獲得的效用（主要是經濟利差）越小，則其違規出租或出售保障房的激勵就越小，反之，越大。就違規承租或購買者（即不符合條件的申請者）而言，其動機有二：自住和轉租或轉售獲取利差。保障性住房租金或價格與市場上同類同品質的普通商品房價格或租金相差越大，保障房市場上違規出租或出售者越多，違規承租或購買者認為花較小的代價就可以滿足自住需求或者賺取更多利差，其違規承租或購買的動力就越大。同樣地，違規承租或購買者也面臨著系列風險：在違規承租或購買行為被查處后繳納的罰金、被查處后已付出的租金或購買金無法收回或者即使收回也要付出較大的談判成本以及被追究法律責任等。
公共保障性住房分配中尋租行為的實證研究
前文分析的保障性住房主管部門與不符合條件的申請者的尋租行為之間相互影響相互作用就是一種博弈關系。因此，我們可以博弈論為視角對政府管理部門與不符合條件申請者尋租行為相互影響關系進行了實證分析。
令局中人1為不符合條件的申請人，局中人2為政府保障性住房管理部門（以下簡稱為管理部門）；局中人1有兩個純策略：申請（尋租）和不申請；局中人2也有兩個純策略：嚴格審查和放松審查（創租）。同時假設：首先，局中人1申請保障性住房的概率為P1，則不申請的概率為1-P1；局中人2嚴格審查的概率為P2，則放松審查的概率為1-P2。其次，局中人1知道自己的類型但不知道局中人2的策略選擇，而局中人2不知道局中人1的類型（即是否為符合條件的申請者）。再次，假定局中人1先采取行動（申請或不申請），局中人2后采取行動（嚴格審查或放松審查）。
根據以上假定，則這個博弈為不完全信息動態博弈。在不完全信息動態博弈中，局中人自己知道自己的類型，其它局中人不知道；局中人的行動有先后，后行動者能夠觀察到先行動者的行動，但不能觀察到先行動者的類型；每個局中人的行動是類型依存的，傳遞著有關自己類型的某種信息，后行動者就可以通過觀察到的先行動者的行動來推斷其類型或修正對其類型的先驗信念（概率分布），然后選擇自己的最優行動。
假設局中人1申請保障房的成本為C1，局中人2嚴格審查的成本為C21，放松審查時的成本為C22，顯然，由于要搜集申請者的相關信息，嚴格審查時的成本大于放松審查時的成本，即C21>C22。S1為局中人1通過申請保障性住房所獲得的收益，不申請保障性住房時收益為0 。明顯地，只有當S1> C1時，局中人1才會申請保障性住房。F為局中人1被發現違規申請時所交罰金。S21為局中人2嚴格審查時所獲得的收益（聲譽收益和罰沒收入），S22為局中人2放松審查時的收益（節約的審查成本C21-C22和得到的賄金）。局中人2放松審查時的損失為聲譽損失，即-S21。那么，當不符合條件者采取申請行為、政府管理部門采取嚴格審查時，申請者的收益為-F-C1，政府管理部門的收益為F+S21；當不符合條件者采取申請行為、政府主管部門采取放松審查行為時，申請者的收益為S1-C1，政府主管部門的收益為-C22-S21；當不符合條件者不申請、政府主管部門采取嚴格審查時，申請者的收益為0，政府主管部門的收益為-C21；當不符合條件的申請者不申請、政府主管部門采取放松審查時，申請者收益為0，政府主管部門收益為-C22。由此，我們可以得出，局中人1和局中人2的支付矩陣如表1所示。
由表1可得出，如果管理部門嚴格審查，不符合條件的申請者就會放棄申請；當管理部門放松審查時，不符合條件的申請者又將選擇申請策略，從而形成了一個循環。因此，此時并不存在純策略意義下的納什均衡，而存在混合策略意義下的納什均衡。由上述博弈矩陣得出，當管理部門嚴格審查時（P2=1），政府主管部門的期望收益為：
當政府放松審查時（P2=0）時，政府主管部門的期望收益為：
當不符合條件者申請策略時（P1=1），申請者的期望收益為：
當不符合條件者不申請策略時（P1=0），其期望收益為0。
根據混合策略模型的求解原理，則有：
P1（F+S21）+（1-P1）（-C21）=P1（-C22-S21）+（1-P1）（-C22）
P2（-F-C1）+（1-P2）（S1-C1）=0
求得：
混合策略意義下的納什均衡為：
即不符合條件的申請者以的概率申請保障性住房，以的概率放棄申請；而管理部門以的概率嚴格審查申請者資格，以的概率放松審查申請者資格。
由上述分析可以看出，當（C21-C22）值越?。ㄒ话闱闆r下，一定時間內政府審查申請者資格的技術條件不變，因此審查成本C21不變；那就只有當C22越大，即政府放松審查時付出的審查成本和因審查不力社會公眾給予的輿論壓力導致的聲譽損失越大，C21-C22才會越?。?、不符合條件的申請者在被發現違規時的罰金越多、管理部門因嚴格審查所獲得聲譽收益（公眾的好評和上級的獎勵）越大，不符合條件的申請者提出住房保障的申請的概率就越小。換言之，只有當社會輿論給管理部門行為造成的壓力越大、上級部門對管理部門違規違紀行為的處罰力度越大、不符合條件者被發現違規申請后被處罰金越多，政府主管部門才會主動放棄尋租行為，盡職盡責地做好保障性住房申請者的資格審查工作，那些不符合條件者也才會選擇放棄申請保障性住房。
公共保障性住房分配中尋租現象的治理
首先，對于、、的地方政府官員，應依法給予處分，構成犯罪的依法追究刑事責任，用提高違紀違規成本方式減少管理部門的和貪贓枉法。其次，完善輪候制度，公開分配信息。保障性住房管理部門應建立房源管理制度，包括房源籌集管理、登記管理、公布管理、分配管理和回收管理等制度。要將保障性住房的地段、戶型、面積、價格、交付期限及供給對象和數量及時向社會公布，便于各方監督和需求者的選擇，同時也可使中低收入者形成穩定預期（魏麗艷，2012）。此舉旨在減少保障房分配中管理部門與申請者之間的信息不對稱，杜絕住房保障管理部門利用信息優勢進行創租行為的發生。再次，明確保障房退出范圍、規范退出程序、加強日常動態監管。對于違規出租或出售保障性住房的申請者，在給予嚴厲的經濟處罰時并考慮給予其刑事處罰；對于違規承租或購買者，加大處罰力度，使其因得不償失而不得不放棄尋租行為。最后，當條件成熟時，以貨幣配租模式代替實物配租模式。事實上，大多數尋租行為都發生在實物配租環節，而且比起貨幣配租模式實物配租模式退出成本較高。因此，結構性矛盾是保障房市場主要矛盾時，可以實行貨幣配租模式，從而減少分配中的尋租現象。
參考文獻：
1.魏麗艷.保障性住房公平分配的準入退出機制研究[J].東南學術，2012（3）
2.戚瑞雙.北京現有保障性住房退出機制分析[J].商業研究，2012（7）
3.蔡玉峰.廉租房退出機制探討[J].管理世界，2009（10）
4.吳迪，高鵬.保障性住房違規出租問題的博弈分析和治理研究[J].管理評論，2011（2）
一、組織領導
成立縣城鎮廉租住房保障實施領導小組，具體組織實施城鎮廉租住房保障的各項工作，由縣人民政府副縣長任組長，縣政府辦公室副主任，縣國土房管局、縣住房保障局局長，縣民政局局長為副組長，相關部門領導為成員。領導小組下設在縣住房保障局，辦公室主任由兼任。辦公室設綜合協調組、業務辦理組、穩定組三個工作組。
（一）綜合協調組。組長，日常工作由相關部門和鎮街涉及人員負責。負責各項工作的總體協調、督促。
（二）業務辦理組。組長，副組長，日常工作由住房保障局、民政局和各鎮街工作人員負責?？h住房保障局和縣民政局負責按照本方案指導全縣年城鎮廉租住房保障工作的具體組織實施，各部門密切配合；各鎮街負責本轄區內廉租住房保障對象的入戶調查、篩選、初審、公示、上報及其它相關工作。
（三）穩定組。組長，副組長，日常工作由上訪群眾所屬的鎮街負責。負責處理工作推進中引發的問題，應對各類突發事件，做好工作推進中相關的社會穩定工作。
二、年新申請廉租住房保障家庭的辦理程序
（一）申請
1．申請對象
按照廉租住房保障政策規定，同時具備以下條件的城鎮低收入住房困難家庭，為廉租住房保障申請對象。
（1）家庭人均月收入低于400元（包含最低收入家庭）；
（2）家庭人均住房建筑面積低于13平方米；
（3）家庭成員取得我縣非農業戶口并在戶籍所在地實際居住5年以上；
（4）家庭成員之間具有法定的贍養、扶養或者撫養關系；
（5）符合我縣廉租住房政策規定的其他標準。
以下幾類家庭不得申請廉租住房保障：（1）原有住房變賣未滿3年的；（2）拆遷中已享受住房貨幣安置未滿3年的；（3）拆遷中已享受房屋安置并領取房屋過渡安置費的；（4）租住縣直管公房或單位自管公房且家庭人均建筑面積達到13平方米的。
2．申請廉租住房保障的低收入家庭，由申請人向戶籍所在地鎮人民政府（街道辦事處）提出書面申請。申請受理工作由鎮人民政府（街道辦事處）委托申請人戶口所在地居委會受理。
3．申請人應提交的材料
申請享受城鎮廉租住房保障，應由符合廉租住房保障條件的家庭戶主或家庭中具有完全民事行為能力的成員以戶主的名義提出書面申請，并提交以下材料：
（1）縣廉租住房保障申請表；
（2）家庭低收入證明材料或提供市城鎮居民最低生活保障金領取證（出示原件、并交復印件）；
（3）具有可以享受優先資格的，還需提供優先資格的證明文件及復印件（如殘疾證、軍功證、勞動模范證明等）；
（4）家庭成員身份證（出示原件、并交復印件）；
（5）家庭成員戶籍證明（出示公安機關核發的戶口本原件、并交復印件）；
（6）所有家庭成員的現住房情況證明。
①具有私有住房產權的，提供〈房地產權證〉（出示原件，并提交復印件）；
②租賃公房的，提供租賃公約（出示原件，并提交復印件）；
③無房的，提供無房的相關證明（有工作單位的，由單位提供證明，無單位的由居委會提供證明）。
④其他有關資料。
（7）按規定需要提交的其他證明材料。
（二）審核
1．初審
居委會應當自接到申請之日起10個工作日內對申請人的家庭收入、財產、住房狀況進行入戶調查核實，提出初審意見，報鎮人民政府（街道辦事處）審核。審核時對申請對象是否符合規定標準進行審查（對已享受城市低保的家庭，只需注明其系城市低保家庭，不再進行家庭收入情況核定）：
（1）低收入家庭的收入情況審查（由申請家庭所在鎮街民政辦負責審查）；
（2）家庭低保人員的審查（由申請家庭所在鎮街民政辦負責審查）；
（3）家庭人口的審查和計算（由申請家庭所在鎮街派出所審查）；
申請家庭的人口應以在籍戶口為基礎，以實際共同居住為前提且家庭成員之間具有法定的贍養、扶養或者撫養關系。
（4）現住房情況的審查（由鎮政府或街道辦事處審查）。
①沒有住房、租賃私房、借住他人房屋和居住在臨時搭建房屋的家庭均按無房戶對待；
②租賃公房（包括縣直管公房或單位自管公房）和擁有自有私房的家庭按現住房計算建筑面積；
③有多處住房的，應將多處住房合并計算建筑面積。
（5）家庭人均建筑面積，按申請家庭經所在鎮街派出所審查的人口計算。有下列情況之一的，不計入家庭人口：
①空掛戶口，即雖有戶口，但常住其他地方、他處有住房的；
②未成年的子女因入托、求學等原因，戶口暫時掛靠的。
經初審符合條件的家庭，由鎮街根據初審情況，在申請人戶口所在居委會張榜公示（公示期限為5個工作日），在公示期間有人提出異議的，鎮街應在5個工作日內予以核實，對公示無異議的，由鎮人民政府（街道辦事處）報縣住房保障局復審。
2．復審批準
縣住房保障局要在收到申請材料之日起15日內對申請人的家庭住房狀況是否符合規定條件提出審核意見，并將符合條件的申請人申請材料轉送縣民政局。
縣民政局要在收到申請材料之日起15日內就申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，并連同申請材料反饋縣住房保障局。
經審核，家庭收入、住房狀況等均符合規定條件的，由縣住房保障局委托鎮街根據復審情況在申請人戶口所在居委會張榜公示，公示期限為15日；對經公示有異議的，鎮街應在5個工作日內予以核實，并將核實結果上報縣住房保障局。對經公示無異議或異議不成立的，作為城鎮廉租住房保障對象予以登記，明確保障方式和標準，書面通知申請人，并向社會公開登記結果。
經審核，不符合規定條件的，縣住房保障局將書面通知申請人，并說明理由。申請人對結果有異議的，可向縣住房保障局或縣民政局申訴。
三、對已享受廉租租金補貼家庭的審核
（一）審核對象：年已享受廉租租金補貼，且年未享受廉租房實物配租的家庭（在年已享受實物配租的家庭或正在進行實物配租審核的家庭除外）。
（二）審批程序
由對象戶在戶籍所在地居委會填交“縣廉租住房保障復審審批表”，審批程序同年新申請戶程序。
（三）資料提交
（1）對象戶的收入、人口、住房情況等均無變化的，對象戶只需在戶籍所在地居委會填交“縣廉租住房保障復審審批表”，并對相關情況的真實性作出承諾。
（2）對象戶的收入、人口、住房情況等發生變化的，對象戶需在戶籍所在地居委會填交“縣廉租住房保障復審審批表”，并對相關情況的真實性作出承諾。同時提交收入、人口、住房情況等發生變化的相應證明材料。
對家庭收入、人口、住房情況等發生變化，又不如實申報的審核對象，按虛報、瞞報家庭收入、人口、住房情況對待，并按《縣城鎮廉租住房建設管理辦法（試行）》（府辦發〔〕223號）的相關規定進行處理。
四、廉租住房保障的方式
（一）租金補貼
補貼面積：對無房戶，按每人13平方米的保障標準計算租金補貼面積；對擁有私有產權住房的家庭或租住單位公有住房的家庭實施租賃補貼時，按實際人均建筑面積與保障面積之間的差額計算補貼面積。
補貼標準：最低收入家庭租金補貼標準為每月每平方米（建筑面積）8元計發，低收入家庭租金補貼標準為每月每平方米（建筑面積）6元。
各類家庭的租金補貼計算公式為：
1．低保無房家庭：保障人數×13㎡×8元/㎡；
2．低保有房家庭：保障人數×（13㎡－現有住房人均建筑面積）×8元/㎡；
3．低收入無房家庭：保障人數×13㎡×6元/㎡；
4．低收入有房家庭：保障人數×（13㎡－現有住房人均建筑面積）×6元/㎡；
特別說明：（1）享受租金補貼的家庭自行到市場租賃住房，所租房屋超出補貼額度的，超出部分由自己承擔。（2）在年已享受實物配租的家庭，年廉租補貼發放至廉租房交付之月。（3）凡已在各類（煤礦、城市工礦、林區）棚戶改造項目簽訂房屋安置協議未領取房屋過渡安置費，其它條件符合廉租保障的家庭，在棚改房未交付前，可以申請廉租補貼，不能申請廉租房實物配租。（4）對租住縣直管公房的廉租保障戶，對公房租金超過廉租房租金標準（每平方米每月1元）的部分進行補貼。即
每月補貼＝每月應交租金－租住縣直管公房面積×1。
（二）實物配租
實物配租指縣住房保障部門在有廉租房的鎮街向符合條件的申請家庭提供廉租住房，并按照規定標準收取租金。
配租戶型：原則上2人（含2人）以下家庭只能申請配租一室一廳；原則上3人（含3人）以上家庭可以申請配租兩室一廳。
租金標準：最低收入家庭住房保障規定面積以內的租金標準為每月每平方米1元，超出部分每月每平方米1.4元；低收入家庭住房保障規定面積以內的租金標準為每月每平方米1.4元，超出部分每月每平方米2元。
申請人按自己的意愿申請廉租保障方式（廉租補貼或實物配租），縣住房保障部門根據各鎮街的具體情況對廉租保障家庭采取相應的保障方式。若享受廉租住房保障的家庭中，有不如實申報或者偽造有關證明而獲得租金補貼或者實物配租的，可向鎮人民政府（街道辦事處）或縣住房保障局舉報；認為問題嚴重的也可直接向縣監察部門舉報，經查證屬實的按相關規定處理。
五、時間安排
（一）年10月10日—10月21日，前期準備工作。
（二）年10月22日—11月22日，各鎮街進行宣傳、動員；并完成申報、初審、公示工作，并將相關情況匯總送縣住房保障局。各鎮街涉及部門（含派出所）均加注審核意見并蓋公章，且紙質件和電子件各送一份（含縣廉租住房保障申報管理臺帳）。
（三）年11月23日—年12月20日，縣民政局、縣住房保障局對申請家庭收入情況及前期意見進行復審并公示。
（四）2012年12月21日—12月31日，租金補貼兌付階段，由縣住房保障局會同各鎮街兌付廉租補貼。
六、工作要求
（一）此次工作歷時3個月，時間緊、任務重，涉及千家萬戶，各鎮街、相關各部門務必高度重視，落實責任，分解到人。
[關鍵詞]經濟適用房；國家政策；適應條件；補償標準
[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169
1引言
經濟適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實施過程中卻沒有達到預期的效果。不可否認的是，經濟適用房確實解決了部分中低收入家庭的住房困難的問題，但是還是有大部分家庭或者個人的住房困難問題沒有得到解決。如果保持現在的經濟適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難的問題的解決，沒有實現經濟適用房的社會保障功能。對于經濟適用房的政策的必要性。
第一，經濟適用房不能輕易取消，但可以對經濟適用房做出調整。對于經濟適用房，還有具有部分好的功能的，如果取消了經濟適用房，將會有大部分家庭失去購買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經濟適用房。如果沒有，就應該對經濟適用房進行調整，做出一些大的調整。首先，保證經濟適用房的透明，讓公眾和輿論來監視經濟適用房的分配、建設等等，可以保證經濟適用房真正解決了中低收入家庭的住房困難問題，防止暗箱操作的出現。其次，降低經濟適用房的舒適度，防止不適當的人群購買經濟適用房，可以適當地降低經濟適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。最后，加大經濟適用房的建設力度，緩解經濟適用房的供不應求的局面。
第二，加大廉租房的建設。經濟適用房的作用是有限的，只是保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建設廉租房，甚至可以考慮廉租房作為住房保障的主要方式，同時可以考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應對象。經濟適用房的條件決定了它保障的對象有限，不能對大多數人實行保障，廉租房則可以。在現代社會，人們的流動越來越大，廉租房無疑是一種很好的住房保障方式，同時，廉租房可以為外來人口提供住房保障。廉租房具有的一個很重要的特點是，產權在政府手中，沒有可以通過買賣廉租房來獲取利益。
經濟適用房的使用者或申請經濟適用房的家庭是對經濟適用房質量問題、政策問題的最權威、最有效的評價者，尤其是對眾多社區申請人而言。從這一觀點出發，本研究以遼寧大東區津橋社區的經濟適用房申請為調查對象，分析經濟適用房的申請、房子使用與質量發展的過程中所看重的因素及其原因，探討經濟適用房如何在市場經濟中保證和促進這些特殊人群因素的形成，以推進經濟適用房的申請、使用、質量的改革更能適應社會的發展和要求。
研究將涵蓋經濟適用房質量的影響因素，包括課經濟適用房申請、使用者、質量問題、房屋管理的效果等進行評價，確立基于經濟適用房的質量評價指標體系，并確定評價指標權重，通過模糊綜合評價法進行評價，最后確定沈陽市大東區經濟適用房使用質量評價體系。
2沈陽市經濟適用房和廉租房的申請條件
大東區政府辦責成區房產局經濟適用住房和廉租房的申請條件作如下解釋。
21廉租住房申請條件
根據《沈陽市廉租住房實物配租實施》（沈房發[2008]7號）文件規定，實物配租以家庭為單位，申請家庭應當同時符合下列條件：①申請家庭具有本市3年以上常住戶口，在本市居住或工作； ②人均月收入連續1年符合政府公布的收入線以下標準的低保家庭或低保邊緣家庭； ③申請家庭為孤、老、殘疾、患重大疾病、喪失勞動力等特殊困難無房家庭； ④市政府規定的其他條件。
22經濟適用住房申請條件
根據《沈陽市經濟適用住房購買申請審核公示退出辦法》（沈房發[2008]3號）及《關于2008年度經濟適用住房有關銷售問題的通知》（沈經住[2009]6號）文件規定申請購買經濟適用住房居民應當以家庭為單位，并同時具備下列條件：①具有沈陽市常住戶口且滿3年以上（含3年）的城鎮非農業戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入為1009元以下（含1009元）； ③無房戶或家庭人均住房建筑面積2030平方米。 根據《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼補充規定》（沈房[2009]141號）文件規定，對男16-60周歲、女16-50周歲，具有完全勞動能力，沒有就業單位的申請人，收入按當地政府部門公布的最低月收入認定（市內七區暫按700元/月）。
3經濟適用住房貨幣補貼標準及具備條件
（1）沈陽市經濟適用住房貨幣補貼標準。和平區、沈河區、鐵西區、大東區、皇姑區、東陵區、于洪區保障對象的補貼標準為12年以前每戶55萬元13以后年10萬元；補貼標準由市根據實施情況適時進行調整，并向社會公布執行。城市低收入住房困難家庭？ 是指城市和縣人民所在地的城鎮范圍內，家庭收入、住房狀況符合規定條件的家庭。（2） 經濟適用住房貨幣補貼保障對象？ 是指經濟適用住房貨幣補貼保障對象是指符合我市經濟適用住房申請條件的申請人，細分為家庭申請人和單身申請人。① 家庭申請人？是指符合法定結婚年齡的夫婦組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭。②單身申請人？是指年滿35周歲以上（含）的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。（3）申請經濟適用住房貨幣補貼的家庭人口如何計算？①家庭人口以家庭戶口簿記載為準。主要指具有法定贍養、撫養、收養關系的人員，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女與父母同一戶口簿的家庭，可按家庭戶口簿計算人口，以一個家庭共同申請；也可與父母分開計算家庭人口，分別申請。夫妻雙方不在同一戶口簿的家庭，以婚姻證明為準，按一個家庭計算人口。 ②對于因上學、入托或其他情況暫時居住在本家庭中的人員，不計入保障人口數。 ③離婚家庭的未成年子女按離婚時法院判決書或調解書或離婚協議書認定的為準。 ④申請人配偶的戶口不在本市或為農業戶口，但在沈陽共同居住3年以上的可將該配偶計入家庭人口。 ⑤戶口在大中專院校的在校學生，未婚現役軍人可計入家庭人口。⑥勞動教養、勞動改造人員可計入家庭人口。 ⑦離婚家庭因無房無法分戶或將戶口遷至其他家庭的可單獨申請（離異不帶子女的需年滿35周歲以上）。 ⑧已申請保障的家庭成員，不能重復計算家庭人口數。（4）經濟適用住房的選購范圍？ 答：可在全市范圍內自主選購成套商品房或二手房一套。（5）申請經濟適用住房貨幣補貼應具備哪些條件？ 答：申請經濟適用住房貨幣補貼的申請人必須同時具備下列條件： ①具有沈陽市常住戶口3年以上的城鎮非農戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③無房戶（承租公有住房或享受過房改優惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面積低于16平方米（含16平方米）； ④貨幣拆遷房屋面積計算方法： 貨幣拆遷后，已購買住房的家庭，按現有住房面積計算；貨幣拆遷后，未購買住房的家庭，原拆遷房屋面積計入家庭現住房面積。（6） 申請辦理經濟適用住房貨幣補貼手續的應提交哪些材料？（詳見下篇）
（上接P164）多。這樣，不但降低了風險，更帶動了資金的相互流動。房地產開發投資項目，要綜合考慮各個方面，管理層面、客戶方面、政策方面等都需謹慎對待，一旦有一步出現問題，整個項目都會受到影響?；诖耍瑢τ陲L險管控而言，也應當全面布控，做到成竹在胸。
5總結與討論
綜上所述，房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險，開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理，設立專門的風險管理機構，制訂風險管理計劃，明確風險管理目標，明確各部門風險管理人員的責、權、利，通過有效的信息共享，加強各部門協調，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的贏利能力，保障企業的可持續發展。本文以上對我國房地產開發項目投資的風險控制進行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產開發項目投資的風險，分析了房地產開發項目投資風險控制的重要性和開發過程中投資風險產生的原因，并基于以上的分析，提出了防范項目出現風險控制的路徑選擇，以期為房地產項目開發投資提供有益的借鑒和參考。對于房地產開發項目投資的風險控制，還有很多問題值得學者進行深入探究，本文僅是對其做了初步分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用。
參考文獻：
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低保工作事關社會和諧穩定大局，是構筑社會保障體系的“最后一道安全網”。如何把低保政策落到實處，是一個難題!下面是小編為大家整理的2021深圳城鎮低保最新申請指南，希望能幫助到大家!
2021深圳城鎮低保申請流程提出申請
原則上以家庭為單位申請，具有本市戶籍的家庭成員(以下稱“申請人”)向任一家庭成員戶籍所在地街道辦事處提出申請，并提交材料。
街道辦事處審查
1.街道辦事處應當對申請人提交的材料進行審查，申請材料符合要求的，將申請材料錄入居民家庭經濟狀況核對系統，并委托核對機構進行核對。
申請材料不符合要求的，街道辦事處應當一次性告知申請人需要補正的全部材料。
2.街道辦事處應當在收到符合要求的申請材料之日起兩個工作日內，按照規定委托核對機構開展申請人家庭經濟狀況信息化核對工作，并在收到核對報告之日起兩個工作日內決定是否受理最低生活保障申請。
3.申請人家庭經濟狀況符合規定條件的，街道辦事處應當予以受理并出具受理通知書;
不符合規定條件的，街道辦事處不予受理，并向申請人出具不予受理通知書和核對報告。
4.街道辦事處應當在受理最低生活保障申請之日起十個工作日內，組織兩名以上(含兩名)工作人員，通過入戶調查、鄰里訪問等方式，對申請人家庭經濟狀況和生活狀況進行調查評估，并形成調查評估材料。
5.街道辦事處應當在形成或者收到調查評估材料之日起五個工作日內提出初審意見，并將結果在社區公開欄以及街道辦事處公共服務大廳進行公示，同時通過網絡平臺公示，公示期為七日。
公示中應當保護最低生活保障對象個人隱私，不得公開與最低生活保障申請無關的信息。
公示期滿無異議的，街道辦事處應當在三個工作日內將相關材料報送區民政部門;公示期內有異議且能提供有效證明材料的，街道辦事處應當組織民主評議，并將民主評議結果和相關材料一并報送區民政部門。
區民政部門審批、公示
1.區民政部門應當在收到街道辦事處報送的相關材料之日起五個工作日內作出審批決定。
對符合條件的，發放《最低生活保障證》;對不符合條件的，應當作出不予批準決定并在三個工作日內書面告知申請人并說明理由。
2.區民政部門應當及時將審批決定發送至街道辦事處，并將獲得最低生活保障家庭的信息通過有關公開欄、公共服務大廳、網絡平臺等進行公示。
公示信息包括申請人姓名、家庭人數、保障待遇額度等內容，但不得公開與最低生活保障無關信息。
公示后有異議的，區民政部門應當在接到異議后十個工作日內組織調查核實，并將調查結果予以公布。
2021深圳城鎮低保申請條件1、戶籍居民;
2、家庭成員月人均收入未達到本市當年最低生活保障標準的。
申請人及家庭成員有下列情況之一的，其申請不予批準：
1、家庭成員月人均收入高于本市當年居民最低生活保障標準的;
2、擁有機動車車輛(殘疾人專用車除外)的;
3、超過社會平均浪費水平享受高檔消費項目或購買高檔消費品的;
4、人均持有現金、有價證券、銀行存款金額超過居民最低生活保障標準10倍的;
5、為獲得最低生活保障待遇而放棄、轉移個人或家庭財產的;
6、購買商品房、經濟使用房或自建樓房未滿五年，或者購買商品房、經濟適用房或自建房已滿五年但家庭人均住房使用面積超出本市人均住房使用面積的;
7、購房入戶未滿八年的;
8、違反計劃生育有關規定未依法繳納社會撫養費的;
9、法律、法規、規章規定的其他情形。
2021深圳城鎮低保申請材料1、《深圳市居民最低生活保障金申請審批表》
2、戶口簿及家庭成員身份證;
3、家庭成員的有效收入證明;沒有收入的，應當提供失業證、學生在讀證明、殘疾證或者街道勞動管理機構出具的無工作證明;
4、戶主及其他已婚家庭成員計劃生育證明;
5、家庭財產(收入)申報說明及承諾書。
6、戶主及家庭成員的戶籍所在地與現居住地不在同一街道辦事處的，還應當提交現居住地街道辦事處的居住證明。
關鍵詞：公租房；退出條件；退出程序；動態監控手段；地方政府規章
中圖分類號：DF391
文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07
隨著以改善民生為重點的社會建設深入進行，公租房作為住房保障領域的新嘗試，不管是工程建設、立法規范，還是制度實踐方面都在有條不紊地推進，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產品，其旨在滿足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實現社會公平。為了保證公租房制度的良性運行，除了嚴謹高效的準入渠道之外，還應具備健全的退出機制。承租人在條件不符合時及時退出公租房，能使有限房源充分流轉，減輕政府財政和土地供應壓力，有助于公租房制度成為一種長效保障機制；其次，退出機制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權利，從而使其他保障對象獲得住房機會，實現中低收入住房困難群體受領政府保障給付的橫向平等；再者，退出機制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽、昆明這11個省市的地方政府規章為分析樣本，將各省市有關公租房退出管理的內容進行梳理，對其中的退出條件、退出程序等內容進行分析，并對下一步的規范路徑作嘗試性探討，希冀對公租房立法完善提供幫助。
一、公租房退出機制的立法文本梳理
（一）正常退房情形
正常退房是指在合同期滿后，承租人不申請續租或申請續租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個關鍵時間，即租賃合同期限以及續租申請期限，目前，北京等11省市對租賃合同期限的規定大致在1年到5年之間浮動，并根據本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長年限（詳見表一）參見：《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發展公共租賃住房的實施意見》中租賃管理機制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設管理辦法》第43條。；各省對續租申請時間兩種表達體現完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿3個月前”的時間，其他幾省采取“合同期滿前3個月或6個月”的時間（詳見表一）?？梢?，各省針對租賃合同存續期限和續租申請期限的具體規定沒有統一要求，但是，需要滿足合理性標準。首先，租賃合同期限不能過短，要能滿足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過長，要能使有限房源在一定時間內充分流轉，實現住房困難者的橫向平等；同樣，對于續租申請的期限規定，要讓申請、審核、批準幾個環節有足夠的時間，因為審核機關要對承租人的收入、住房等情況進行系統的查詢和確認，以保證決定結果的公正。在此基礎上，各省市可根據本地經濟發展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數量等指標進行科學、合理的期限設定。
地區合同期限租賃期限屆滿后處理
重慶每次最短不少于1年，最長不超過5年（辦法30）①承租人應當退出公共租賃住房。（辦法36）
②需要續租的，合同期滿3個月前重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。
北京一般為3年，最長不超過5年。（新20）需要續租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，辦理續租手續；不符合條件的，承租人應當退出住房。（新23）
天津首次不超過3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。
②需繼續承租的，合同期限屆滿的3個月前向經營單位申請續租，經審核符合條件的，可以續簽租賃合同；不符合條件的，承租人應自行騰退住房。（20）
上海一般不低于2年，續租的，租賃總年限一般不超過5年
江蘇首次3年至5年，新就業人員續租期最多不超過5年（38）申請續租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續租，退出。（41）
深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。
②合同期滿前3個月重新申請，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（46）
貴陽一般不超過3年（30）①合同期滿后，不符保障條件，應當退出。
②承租人應在合同期滿前6個月申報審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續承租。（34）
昆明①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。②需繼續承租的，承租人在合同期限屆滿前3個月內申請續約，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（43）
鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）
甘肅最長5年（27）①承租人應當退出公共租賃住房。（32）
②需要續租的，合同期滿3個月前重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。
據統計，截至2010年底，全省已累計開工建設各類保障性安居工程住房7433.3萬平方米，已解決77萬戶城市中低收入家庭的住房問題。
2011年，我省新開工建設保障性安居工程住房21.67萬套（戶），其中實物建房20.9萬套，新增廉租住房租賃補貼0.77萬戶。
2012年，我省將新開工建設保障性住房、棚戶區改造住房14.13萬套。全年將竣工保障性住房、棚戶區改造住房共6萬套，新增發放廉租住房租賃補貼0.37萬戶。
這一系列數據，意味著將有更多的低收入家庭有望實現“居者有其屋”。審議《政府工作報告》時，代表們對此深表欣慰?？稍谖沂〔粩嗉涌毂Ｕ戏拷ㄔO的同時，代表們最關注的還是如何確保廉租房、經濟適用房分配公平公正，如何完善準入、退出機制，讓保障房真正成為中低收入人群的安身之所。
建立信息共享平臺，杜絕“富人揩油”
對廉租戶資格審查的把關，一直是個公認的難題。近年來，杭州市不斷加大廉租房管理，可據杭州市住房制度改革辦公室不完全統計，2011年仍有超過1700戶家庭經審核已不符合廉租戶資格，該辦立刻停止租金減免29戶，停發貨幣補貼家庭1183戶，剩余491戶應取消實物配租資格。
省人大代表林彩霞告訴記者，目前房管部門只能對申請者的工資收入進行審核，卻不能核查申請者的其他資產，比如銀行存款、證券收入、異地房產，“這意味著如果一個人的工資收入為零，卻擁有大筆存款和股票收入，哪怕在外地有幢別墅，仍能申請廉租房。”結果，就容易出現這樣的情況：監護人住著大房子，卻讓“00后”去申請廉租房；明明已不符合租住條件，卻還賴著不走；甚至還有“享受哥”花巨資裝修廉租房準備常住。
要想真正杜絕這類現象出現，林彩霞代表認為，必須加快建立各地區、部門間的信息共享平臺，在目前個人收入申報制度、信用體系尚未完全建立的情況下，盡可能全面地掌握保障房申請者的個人真實收入。
據了解，杭州市從今年起將廉租房申請者的房產審核范圍，首次延伸至申請人的配偶、實際共同居住的子女、父母等親屬擁有的各類住房。與此同時，我省也將加快住房保障信息系統建設，健全民政、人保、稅務、房管、人行、公安等部門間的信息共享機制，嚴格準入條件和審查程序，實行保障房源、分配過程、分配結果三公開。
完善廉租房退出機制，打破廉租房保障“終身制”
除了“裝窮”申請保障性住房，還有一種情況也很讓人頭疼：有的廉租房住戶收入增長了，已不符合廉租戶的資格，卻“裝低調”繼續占著房子。對此，林彩霞認為，各地政府除了要把好保障房“入口關”，還得及時把那些已經不符合廉租戶條件的住戶“請”出來，以騰出房源讓更多真正有需要的人入住。她建議，各地政府應建立保障房動態管理制度，全面、準確地掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租房退出機制，打破廉租房保障“終身制”。同時，還得建立有效的懲處機制，一旦發現虛報收入通過非法渠道租住廉租房等情況，一定要嚴厲懲處，并與個人信用掛鉤，記入其個人信用檔案。
據了解，目前住房和城鄉建設部已開始研究保障性住房的退出機制，通過控制戶型面積等措施，使保障對象在具備一定經濟能力后自然退出。與此同時，我省杭州、寧波等地也正在探索建立信息動態管理平臺，積極推出對申請資格實行“年檢”、與民政部門信息共享等舉措。
而令省人大代表王穎擔心的是，就算有關部門掌握了申請者收入提高不符合繼續租住條件，可他就是拒不退房怎么辦？日前，臨海市房管處工作人員就遭遇了廉租房收回難題。臨海的陳春香老人是低保無房戶，通過申請、抽簽，2011年1月1日住進了臨海首期廉租房景蓮家園。租住前，老人曾與臨海房管處簽訂了租賃合同，約定租賃期間如因家庭人口、收入及住房等情況發生變化不再符合廉租住房租住條件的，將在一個月內退還住房。2011年3月，老人去世，按照租賃合同約定，其家屬應在一個月內退還房子，可臨海房管處的工作人員要了半年也沒收回。
對此，省人大代表王利平建議，對于不符合條件又拒不退房的，可以根據市場價格提高這批人群的租金，對于拒不退房又不肯支付租金的，可以考慮通過行政手段和司法途徑予以解決。省人大代表朱鐘毅則建議，我省應盡快出臺《浙江省城鎮住房保障條例》，從法律層面明確和規范保障性住房的規劃、建設、分配、退出、運營和監督等各個環節，從而使全省保障性住房建設納入法制軌道，更好地發揮保障性住房惠民生、穩房價、擴內需、促發展的多重作用。
廉租房也要向外來務工人員開放
在與記者交流保障房管理問題時，王利平代表不無遺憾地說，目前我省廉租房保障主要針對當地常住人口，一時間還很難向外來務工人員開放?？山陙恚捎诔鞘猩唐贩績r位較高，一定程度上已經影響了企業技術骨干人才的引進。
為解決這一矛盾，外省有部分企業通過自建或參與政府組織的廉租房建設，再以免租、廉租方式供本企業員工居住，大大穩定了職工隊伍。浙江是民營經濟大省，吸引了大量的外來人員來浙就業，要想留住他們，也得想辦法讓他們先“安居”。目前，寧波北侖已有寧波鋼鐵、海天集團、申洲公司3家企業獲準自建類似的廉租房，但這在我省還僅是個案。我省有幾十萬中小企業，要自建廉租房，從審批、資金等各方面，都需要政府大力支持和有效規范。為此，王利平代表向大會提交了《關于支持企業自建廉租房的建議》，建議我省在全國率先出臺鼓勵企業自建廉租房政策，以緩解外來務工人員的住房難問題。
第一條為健全和規范公共租賃住房制度，根據《市公共租賃住房管理暫行辦法》（政規〔〕15號）的有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條公共租賃住房實行市場租金、租補分離、分類補貼。租金收取與補貼發放實行收支兩條線管理，租金收入的使用按照有關規定執行。
第三條公共租賃住房補貼的條件及標準，由市住房保障部門會同財政部門根據本市經濟社會發展水平、市場租金水平和住房困難家庭的承受能力等因素確定，原則上每兩年調整一次，報市人民政府批準后公布執行。
第二章公共租賃住房租金
第四條公共租賃住房租金由市物價局會同市房產局組織其所屬的認證、評估機構根據同地段、同結構、同類型房屋的市場租賃戶抽樣調查情況，按若干片區提出片區市場租金參考標準，并報市政府批準后執行。
第五條公益性公共租賃住房租金按月交繳，由產權單位或授權管理單位負責收取，并繳入市財政指定的租金專戶。
第六條租金超出家庭工資收入規定比例的承租人可申請動用本人及家庭成員（共住人）存儲的住房公積金支付租金。
第三章公共租賃住房補貼
第七條租賃補貼發放實行申請審批制，每年審批一次。租賃公租房家庭的租賃補貼起步階段按季度發放，未租賃公租房的廉租住房保障對象的租賃補貼按年度發放。以后逐步實現按月發放。
第八條符合享受住房租賃補貼的家庭，其租賃補貼標準與租賃片區市場租金對應分為若干檔。
第九條租賃補貼的申請、審核和發放程序另行制定。
第十條為緩解最低收入和低收入住房困難家庭交租的壓力，對這兩類家庭按先申請補貼、后交納租金的方式進行。
第十一條有下列情況之一的低收入住房困難家庭不得申請租賃補貼：
（一）因征收（拆遷）領取貨幣補償金額超過上年度全市人均（按征收時家庭同住人口核定）可支配收入5倍以上的；
（二）家庭成員擁有價值達到5萬元以上的非營運車輛的；
（三）家庭成員開辦企業，注冊資本超過10萬元的；
（四）特殊情形限制申請補貼的：
1．前三年內發生過騙取住房保障情形（租賃補貼資金和公租房）的，再次承租公共租賃住房連續不滿兩年的；
2．最低收入和低收入家庭原有私有住房超過當年保障面積標準，因離婚判決或轉讓，造成承租公共租賃住房不滿兩年的。
（五）申請人采取隱瞞有關情況或者提供虛假材料，經審核成立的；
（六）其他情形。
第十二條屬于以下范圍的公共租賃住房承租人按規定方式申請補貼：
（一）行政事業單位（財政撥款單位）新就業和無房職工按照《市職工住房貨幣分配試行方案》的有關規定申請住房貨幣補貼；
（二）市里引進的高層次人才的住房租賃補貼按市人才辦的有關規定申請；
（三）在工作的省部級以上的勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人、烈士家屬、傷殘軍人，直接向市住房保障部門申請租賃補貼；
（四）企業新就業人員、外來務工人員直接向市住房保障部門申請租賃補貼。
第十三條第十二條（二）、（三）所列公共租賃住房承租人申請租賃補貼需提供以下資料：
（一）承租人身份證明；
（二）承租人勞動合同和養老保障繳交清單；
（三）所在單位公共租賃住房配租合同；
（四）所在單位提供的住房情況證明；
（五）其他需要提供的材料。
第十四條入住公租房的家庭住房租賃補貼發放標準為：
城市最低收入家庭按保障面積片區市場租金的90%發放補貼；
城市低收入家庭按保障面積片區市場租金的80%發放補貼；
市里引進的高層次人才、在工作的省部級以上勞動模范、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人、烈士家屬、傷殘軍人家庭等按保障面積片區市場租金的40%發放補貼；
新就業人員、外來務工人員按保障面積片區市場租金的30%發放補貼。
鼓勵有條件的用人（用工）單位根據單位情況，制定本單位的住房補貼標準。
第四章補貼資金管理
第十五條財政撥付的補貼資金經市住房保障部門核定后，委托商業銀行實行專戶管理。市住房保障部門應建立個人住房補貼資金帳戶。
第十六條補貼資金支取實行申請、審批制。
補貼資金劃入個人帳戶后，個人可查詢帳戶余額，未經審批不能支取使用。
第十七條承租公共租賃住房的家庭（個人），租賃補貼資金通過合同約定的方式，由委托銀行直接劃入公共租賃住房產權單位或授權管理公司的租金帳戶，用于抵交租金，不足部分由承租人以現金方式交納。
第十八條未承租公共租賃住房的廉租住房保障對象，補貼支取按下列程序辦理：
（一）無房家庭可憑租賃合同（協議）和所在社區出具的租房證明，向市住房保障部門提出申請，經審批同意，被承租房屋所有權人可憑支取通知單支取承租人的租賃補貼資金，用于支付部分租金；
（二）未達標家庭租賃補貼實行個人專戶管理，憑改造、維修、購買自住住房相關證明材料，可向市住房保障部門申請支??；
（三）退出廉租住房保障范圍又不再申請公租房的家庭，三年后可支取其個人補貼專戶資金余額,用于改善住房。
第十九條對以欺騙等不正當手段取得租賃補貼的，市住房保障部門可責令其退還已領取的補貼資金，三年內不得申請住房保障。
第五章附則
一、年齡的問題
1、申請租金補貼的單身家庭申請人年齡應年滿35周歲。
2、申請實物配租的低收入家庭夫妻雙方年齡合并計算應滿70周歲；單身家庭申請人年齡應年滿40周歲；單親家庭申請人年齡應滿35周歲。
二、原有住房的問題
申請租金補貼的家庭原有住房辦理產權轉移或已貨幣拆遷滿三年的、申請實物配租家庭的原有住房辦理產權轉移或貨幣拆遷滿五年的，原有住房不再認定為個人住房面積。認定起始時間，
屬于產權轉移的，以房產轉移登記時間為準；屬于離異分割住房
的，以離婚判決(或協議)時間為準，且申請前還應辦理完過戶
手續；屬于貨幣拆遷的以拆遷協議簽訂時間為準。
繼承父母拆遷補償費或原有住房屬于公有住房的參照上述規定執行。
三、居住直系親屬住房的問題
1、申請家庭單獨居住直系親屬(父母或子女)住房(私房或承租的公房)的，視為有房。
2、原屬單獨居住直系親屬住房按差額領取租金補貼的家庭，經房屋所在地街道辦事處證明已在外租房滿一年且不再居住直系親屬住房的，可按無房家庭復審，符合條件的領取全額補貼。
四、繼承房產的問題
繼承住房未析產前申請人暫不能申請住房保障，待析產公證后，按照公證或確權的份額計算準入面積。
五、無民事行為能力的人申請實物配租的問題
無民事行為能力的人申請實物配租時，必須與監護人家庭共同申請。經審核符合條件后，監護人家庭出具與其共同居住的承諾后方可配租。
六、享受實物配租和拆遷安置43平方米保障的家庭領取租金貼的問題
已享受實物配租和拆遷安置43平方米保障的家庭不能再享受租金補貼。
已領取本年度租金補貼的實物配租家庭，應將辦理入住手續次月后的租金補貼退回。選擇期房的實物配租家庭在辦理入住手續前可以繼續申請租金補貼。
七、確定申請家庭租金補貼標準的問題
申請租金補貼保障的家庭若只有部分家庭成員享受低保待遇，應由民政部門重新認定該家庭的收入，租金補貼的標準以民政部門最后認定的收入線確定。
八、享受租金補貼的家庭人員變動的問題
享受租金補貼保障的家庭有人員增加的，再次申請時按初審程序受理；有人員減少的，再次申請時按復審程序受理。
九、租賃住房確認的問題
申請租金補貼的家庭在向區房管局遞交租賃住房合同前，應持租賃合同先到租賃住房所在街道辦事處進行核實確認。
十、租賃住房變更的問題
享受租金補貼家庭在領取租金補貼一年內需要變更其租賃住房的，應及時告知街道辦事處和區房管局，并將新租賃合同報街道辦事處和區房管局登記、存檔。
關鍵詞：公共租賃住房；建設現狀；調查
一、以南京市為例追溯南京市公租房制度的建設與發展
在江蘇省，常州市是第一個出臺公租房相關文件的城市，常州市出臺了相關管理辦法，將公租房保障對象定于在城市低收入群體及新就業住房困難人員。江蘇各地政府就城市低收入群體的住房問題，也先后出臺了各項規范性政策文件，為完善公租房的法制化建設運開了堅實的步伐。
2010年，江蘇省提出：要全面推進公租房的建設，倡導住房租賃市場，全面實現小康社會的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根據中央及江蘇省等文件精神，南京市政府計劃在“十二五”期間，全市共建成公租房500多萬平方米，約9萬套。2010年至今，南京市的公租房制度建設進入了高速發展的階段，在這個時期，南京市政府就公租房頒布了多項辦法和規定。截至2015年，基本解決城市中低收入群體、外來務工人員的住房困難問題。
二、對南京現行公租房制度建設的現狀進行簡單的描述
（一）南京市公租房的準入與退出機制
1.城市中等偏下收入住房困難家庭。城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃房需具備以下條件：具有本市市區常承租人口滿年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面積在15平方米以下。
2.新就業人員。新就業人員主要指畢業不滿五年，在南京無私房的新就業人員。
3.外來務工人員。外來務工人員主要是指來南京工作的農民工。其申請承租公共租賃住房，需同時具備下列條件：簽訂了勞動合同；有固定收入并有支付能力的證明；在本市連續五年繳納社會保險；本人及配偶在本市無私有產權房，未租住公有住房。外來務工人員申請公共租賃房分為兩類：一類承租用人單位的公共租賃房；另一類承租政府投資建設的公共租賃房。
4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指連續享受最低生活保障制度5年以上，且無房居住的家庭，或孤老，或一級殘疾人。特困家庭主要指持有《特困職工證》且無房的特困職工家庭，或市級以上勞模的，且家庭人均住房面積在15平方米以下的家庭。
南京市公租房的退出制主要針對兩種情況，一種是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困難標準或者收入線標準的，要按規定及時退出公共租賃住房。退出確有困難的，可以申請最長不超過個月的延長租住期。新就業人員和外來務工人員在承租期內，在南京市內購買住房、另行承租房屋或者不在南京市范圍內就業的，應告及時退出公共租賃住房。第二種是公共租賃房租賃合同到期，如承租人沒有事先申請繼續入住將自動退出。
（二）南京市公租房建設的現實情況
截至2016年9月，南京共有四大保障片區共計1.3萬套公共租賃房，分別在丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區，只要上述的準入條件，審核通過的目前都有充足房源可分配。公共租賃住房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應人才類的保障對象單套面積可適當放寬。
為進一步了解南京市公租房建設的實際情況，對南京市棲霞區丁家莊附近的保障房建設的實際情況進行探訪。丁家莊一期保障房片區內，已經入住了大量居民，約4.5萬人在此得到保障，各項配套均已投入使用。而丁家莊二期規劃總用地面積72.27公頃，總建筑面積170.8萬O，容積率約為2.24。二期配套項目更多，僅學校就有兩所。另外，還配建了一個區級社區中心和兩個基層社區中心、體育場館、商辦、地下車庫等配套設施。項目于2013年底陸續開工建設，目前大部分地塊已完成主體封頂，部分樓棟已開始落架。今年底，進展最快的一組團、約10萬平方米的保障房就將交付使用。根據規劃，二期保障房區域內共有14條市政道路，總長約12公里，給未來的交通出行Ю幢憷。
三、對建設成效進行評價以及存在的問題
在準入機制方面，外來務工人員的申請條件中設置了“在本市連續五年繳納社會保險”，事實上，造成了很大一部分農民工被排斥在公共租賃房群體之外。同時在公租房補貼申請的條件也是相當煩瑣，需要承租人出具住房發票等資料，這與租客在實際承租房屋中，房東并不會配合繳納租房收入相關稅收相適應，因而導致僅有一成的人申請到公租房補貼。
在退出機制方面，雖然規定了在何種情況下承租人應當退出公共租賃房，但是這種規定由于沒有建立起經常性的審查制度而可能最終導致退出機制流于形式。在公共租賃住房退出機制的建設中，對于租房者的收入與資產的經常性審查十分關鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產限額看作申請的一個必須條件，但是由于我國目前的稅收制度，還難以解決租房者的收入與資產總額的審查問題，這一問題已在經濟適用房的資格審查中暴露出來。
最后，南京市丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區的保障性住房建設，為全市提供了近8.5萬套保障性住房，但是對于每年增長新增人口3萬到4萬的南京來說，仍然是不足的。在貨幣補貼方面，申請的資格門檻過多，還需要提供租金納稅證明，顯然是很難實現的，在實踐上僅有一成的人能夠獲得補貼。因此亟待政府擴大土地供給，加大財政投入，建設更多的保障性住房給予住房困難群眾，深刻地把握基層的冷暖才能保證社會經濟和政治的穩定。
參考文獻：
[1]鄧大偉，諸大建.保障性住房提供的強制性指標配建模式探討.城市發展研究，2009（01）
[2]鄧幸文.公租房住房保障的新途徑.城鄉建設，2008（04）
一、指導思想
落實黨的*提出的“住有所居”目標，積極探索經濟適用住房保障新途徑，采取發放一定數量的經濟適用住房貨幣補貼和實物供應相結合的方式，切實解決低收入家庭住房困難。通過科學制定工作流程，規范經濟適用住房申請資格的審查、審核，確保申請資格審核工作公開、公平和公正，杜絕高收入家庭購買經濟適用住房，促進全市經濟社會和諧發展。
二、組織領導及職責分工
*市經濟適用住房領導小組負責經濟適用住房申請資格審核工作的組織協調和指導工作，領導小組辦公室負責日常的組織實施工作。經濟適用住房領導小組成員單位和相關職能部門密切配合，共同完成資格審核任務。
各有關部門要按照各自職責，做好有關工作。市監察局負責監督檢查執行申請資格審核工作的部門和經辦人員是否履行職責以及有無行政不作為、亂作為行為及經濟適用住房資格審核工作中的違規違紀行為。市財政局負責保障經濟適用住房資格審核工作專項經費，并對經費使用情況進行監督。市*局負責對申購家庭戶籍進行審核認定。市工商局負責對從事企業或個體經營活動的申購家庭給予工商注冊認定。市地稅局負責對從事經營活動的個體工商戶的收入進行核實。市房管局負責全市經濟適用住房申請資格審核的管理工作，并審核申購家庭住房情況。市民政局負責對享受低保家庭的情況進行核實。市勞動局負責公布我市行業工資標準，制定全國各省會城市工資指導表。各區政府負責組織對申購家庭的初審、核查、復核、評議、公示等工作。各有關單位負責本單位職工購買經濟適用住房申請資格、收入和住房狀況進行證明和初審工作。
三、資格審核原則
經濟適用住房申請資格審核工作按照“個人如實申請、社區群眾評議、政府嚴格審核、逐級張榜公示、社會公開監督、違規操作必糾”的原則進行。
四、前期工作
（一）制訂工作方案和工作流程。
（二）設立工作機構。各區政府（管委會）、區房管部門以及街道辦事處、社區和單位應設立專門工作機構或指定專人負責經濟適用住房申請資格審核工作。市監察局、財政局、工商局、地稅局、民政局等相關部門指定專人負責此項工作。
（三）宣傳發動。在報紙和各社區張貼公告，告知資格審核的時間、地點、方法和申請條件，并利用墻報、橫幅、流動廣播等方式廣泛宣傳，做到社區居民家喻戶曉。完成期限：12月6日前。
五、申請范圍和對象
本市東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、灣里區、紅谷灘新區、高新開發區、經濟技術開發區、英雄開發區、桑海開發區城區范圍內符合經濟適用住房申購條件的家庭和個人。
六、申請時間
12月7日-12月13日。
七、申請地點
申請人居住地社區。
八、申請條件
一對夫婦及其未婚子女為一個申購家庭，同時符合下列條件的居民家庭，可申請購買經濟適用住房。已婚子女家庭作為獨立家庭，同時符合下列條件的可單獨申請。
（一）夫婦雙方至少一方有*市區城鎮常住戶口5年以上；
（二）人均年收入低于10000元；
（三）自有住房（或租住公房）人均住房建筑面積低于15平方米（含）；
但自有住房屬以下類別之一，不能申請購買經濟適用住房：
1、集資建房；2、房改房；3、經濟適用住房（含安居工程住房、解困房）；4、單位獎勵贈送住房
年齡在男30歲、女28歲以上符合以上條件的單身居民，也可申請購買。
九、申請所需資料
1、《*市居民購買經濟適用住房資格申請表》或《*市經濟適用住房貨幣補貼申請表》。
2、收入證明：失業人員提交勞動保障部門出具的享受失業保障的證明；低保人員提供民政部門出具的享受城市最低生活保障證明；自由職業人員由本人提供收入情況的說明；在外地工作的人員提供所在單位的收入證明。
3、住房情況證明：現住房產權證或住房租賃合同，危房戶提供房屋安全機構出具的C、D類危房鑒定證明，無房戶提供相關說明。
4、家庭成員戶籍證和身份證明。
5、婚姻證明。
經營戶還應提供收入納稅證明。
十、資格審核程序
（一）申請人（申購家庭）到居住所在地街道辦事處領取《*市居民購買經濟適用住房資格申請表》或《*市經濟適用住房貨幣補貼申請表》。
（二）申請人如實填寫后，隨證明材料報家庭成員所在工作單位核實，單位在3個工作日內應對其所填內容認真組織評議，評議人包括單位領導和同事，并張榜公示3天，無異議的，予以蓋章證明；再報居住地居委會，居委會在3個工作日內組織評議和入戶調查，評議人包括居委會干部、社區鄰里，對符合條件并張榜公示3天無異議的，予以蓋章證明。
申請人無工作單位的，報居住地居委會，居委會在3個工作日內組織評議和入戶調查，符合條件的經張榜公示3天無異議后，予以蓋章證明。
入戶調查應2人以上，并在調查意見上簽字以示負責。
居委會對公示期間的投訴舉報材料進行調查核實。
居委會將無投訴或經調查核實投訴不實的申請人的申報材料報街道辦事處。
（三）街辦在7個工作日內對居委會和單位公示情況進行核查，對申請人的申請條件、證明、評議材料進行調查，還要通過調查工商登記、稅務納稅情況，排查收入超線者（重點為無工作單位人員），并召集領導班子會議集體進行評議、復核，符合條件的，經張榜公示3天無異議后，簽署審核意見并報區房管局。
街辦對公示期間的投訴舉報材料進行調查核實。組織人員在*市住房保障管理系統軟件中錄入已審核通過的申報家庭相關信息及住房信息。
（四）區房管局在3個工作日內對所報資料進行復核，并匯總后報市經濟適用住房領導小組辦公室（以下簡稱市經房辦）審定。
（五）市經房辦在5個工作日內通過網上查詢房屋權屬登記等方式進行審查，對通過審查的申請人在報紙和網上公示3天，無異議的在《*市居民購買經濟適用住房資格申請表》或《*市經濟適用住房貨幣補貼申請表》上簽署同意意見。
市經房辦對公示期間的投訴舉報材料進行調查核實。
20*年度已通過審核，符合經濟適用住房申購條件的家庭，申報條件無變化的不再審核，申請貨幣補貼的應填寫《*市經濟適用住房貨幣補貼保障方式申請表》,對選擇經濟適用住房貨幣補貼提出明確申請。
已通過審核但不愿購買經濟適用住房的家庭，應向社區提出書面說明。
十一、申請經濟適用住房貨幣補貼家庭應按以下規定執行。
（一）貨幣補貼原則
公正、公平、公開的原則；積極穩妥，分步實施的原則；先購后補、不購不補的原則。
（二）購買住房的范圍和面積標準
購買的住房可以是商品房，也可以是二手房，購房范圍為我市城市規劃控制區（一核五片區）內，套建面積標準控制在90平方米，二手房必須具有城鎮房屋產權。
（三）20*年度補貼標準和數量
20*年度補貼標準為800元/㎡，所購住房小于60㎡的，按實際面積補貼，大于60㎡的按60㎡補貼，即每戶補貼資金不超過4.8萬元。20*年度解決3100戶。
（四）搖號確定補貼家庭
申請貨幣補貼的戶數多于20*年度補貼數量時，以公開搖號方式確定補貼對象。搖號中簽的家庭由市經房辦發給經濟適用住房貨幣補貼憑證。
（五）自主購房
領取經濟適用住房貨幣補貼憑證的家庭，應在領到憑證之日起6個月內在本市城市規劃控制區（一核五片區）范圍內自主選擇購買商品住房或二手住房一套。6個月內未購買住房的，補貼憑證作廢。今后再申請享受經濟適用住房貨幣補貼的，應當重新審批。
（六）發放補貼
購房家庭憑身份證、補貼憑證及所購房屋產權證,到市經房辦核定補貼額度，發放補貼金額。
（七）產權處置
利用貨幣補貼購買的房屋，其產權性質為經濟適用住房，購房人擁有有限產權。
通過貨幣補貼購買的住房上市交易時，須全額退回政府發放的補貼款；產權人也可全額退回經濟適用住房貨幣補貼款后，有限產權轉為完全產權。領取經濟適用住房貨幣補貼購買住房的，如需再購買其他住房，必須全額退回政府發放的補貼款。所收回的補貼資金劃入經濟適用住房貨幣補貼專戶。
十二、相關規定
（一）符合條件的家庭每戶限購一套經濟適用住房。實物供給和貨幣補貼兩種保障方式，每戶家庭只能申請選擇一種保障方式。
（二）購買的經濟適用住房不得出租、不得改變使用性質用于經營。
針對經適房公平分配的兩個難題，應充分利用當前的信息技術優勢，整合各條線信息資源，加大對申請人收入、財產等準入條件的審核力度，提升政府審核的實效。同時建議在經適房的機制設計領域全面實行“共有產權制度”
歲末年初，“房叔”、“房嬸”、“房妹”、“房姐”等不斷浮出水面，而“房妹”事件因牽涉經濟適用房（以下簡稱“經適房”），再次引發了公眾對經適房公平分配的關注。媒體持續跟進、深入挖掘的結果更令人瞠目結舌：某省會城市經適房房源2/3流入“暗渠”、辦假戶口騙購成為產業鏈、一個“戶籍掮客”一年竟辦出近2000個戶口（據新華社1月11日報道）。
經適房是近10年中國住房保障事業的重要組成部分。其建設分配的設想是。政府采取劃撥土地、稅費減免等方式開發建設經適房，再以明顯低于市場價的價格定向供應給符合條件的家庭，以完成保障民生的初衷。有關差價部分，在有些地方表現為數萬元，在有的大城市則已經達到了數十萬元甚至上百萬元。
從經濟學規律來看，過低的價格將引發超量的需求，進而形成供需的缺口。差價部分越大，潛在需求就越大，供需缺口就越大，尋租的空間就越大。對此，政府必須通過行政管制、設置準入門檻來進行需求控制，也就是在實踐中制訂家庭收入、財產、身份等準入條件予以約束，進而供應給設想中的特定人群。
但是，如何在現有條件下將這些人群準確地“篩選”出來一直是困擾各級政府的難題。尤其在信息不對稱的條件下，非常容易產生嚴重的“逆向選擇”現象。
先看對申請對象的“逆向選擇”，在申請環節中，由于經適房供給方（政府）未完全掌握申請方（市民）的有效經濟信息，因此存在著明顯的信息劣勢。在具體申請入圍博弈中，申請人能夠且更傾向于隱瞞自己的真實信息，以增加獲得房屋的機會。在保障房資源量既定的情況下，產生了誠實申請者與惡意申請者的博弈，最終惡意申請人獲得經適房，而更多的誠實申請人被淘汰出局，引發嚴重的惡性循環。在“房妹”事件的關聯報道中，一個無業人員1年間通過基層公安部門私自辦理某市市區戶口1980個。而這一年，該市僅向市場推出6000套經適房。這種大肆違規辦理戶口的行為，使經適房資源配置效果嚴重惡化，甚至逼得原本符合條件者去“另尋門路”。
再看對政府的“逆向選擇”。由于缺乏有效的甄選、控制機制，經適房供應的社會效果不理想，反而強化了社會不公平，政府受到強大的社會壓力，最終只好減少甚至停建經適房。比如廣東、江西、河南等省已明確停止建設經適房，這是公共管理者在現實中無奈的選擇。
在筆者看來，屬于產權保障類的經適房仍有其不可替代的優點，關鍵是要及時亡羊補牢、完善機制，進而發揮制度的“正能量”。比如，在申請審核環節，整合各條線信息化資源進行聯網審查，提高對收入、財產、戶籍審查的可靠性，有效“剔除”與“嚇阻”惡意申請者：再比如，在經適房定價銷售中全面實行“共有產權”制度，既壓縮申請者投資獲利的空間，又減少權力尋租的空間，而且還可降低政府監督成本。上海市這方面的成功經驗值得借鑒。
住房是人民最關心最直接最現實的利益問題，經適房是住房政策中重要的民生舉措。如何使這一公共福利性產品更多更公平地惠及人民群眾，仍是我們工作中需要不斷探索解決的重要課題。
雖然我國很多地區都對保障性住房的退出做出了一些規定，但是由于多方面的原因，保障性住房退出面臨眾多政策、制度、信息資源以及執行上的限制，使得許多地方的保障性住房退出制度或成為一紙空文，沒能真正做到貫徹落實，成為制約保障性住房快速發展的瓶頸；或積累了一些成功經驗，而可持續發展尚顯不足。因此，本文僅對廉租房和公共租賃房退出機制做一探討，根據住房和城鄉建設部、財政部、國家發展改革委《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，本文不嚴格區分廉租房和公共租賃房，將二者統稱為保障性住房。
一、嚴格的篩查準入
嚴格的準入是完善退出機制的保證，住房保障制度是我國社會保障的重要組成部分，只有實行有進有出的管理，才能最大程度發揮住房保障的社會效益和制度優勢。從各地開展住房保障工作情況來看，由于保障性住房較低的租賃價格，保障對象一旦入住，即使后來發現其不符合保障條件，要對其實行清退也是十分困難的工作。因此，嚴格的篩查準入是完善保障性住房退出機制的重要前提。
（一）細化申請條件中對家庭成員的規定
最近幾年，住房保障需求激增，既是城鎮化步伐加快的必然，也與相對寬松的保障條件有關。目前，家庭收入情況、家庭住房狀況、家庭成員情況是衡量申請對象是否能納入保障范圍的重要指標。其中準確合理的界定家庭成員，直接影響家庭收入情況、家庭住房狀況，決定了申請對象是否符合保障條件。通過細化家庭成員的范圍，將具有法定贍養、扶養或撫養關系且共同生活人員納入住房保障的家庭成員，堵住類似一個大家庭中，兒子住豪華別墅、父母租住廉租房；父母住廉租房、配偶 （辦有離婚手續）和小孩子住廉租房、自己領住房補貼等類似鉆制度漏洞、挑戰道德底線的案例。
（二）全面進行家庭住房狀況的核查
家庭住房狀況既包括產權狀況，也包括面積狀況；既包括登記房產，也包括未登記房產。目前，涇縣家庭住房狀況主要通過房管局的住房登記系統核查，不能準確反映家庭成員實際住房狀況，一些沒有辦理產權登記的房屋、需要重新核定住房面積的房屋與房管局住房登記系統反應的家庭住房狀況不一致，使部分有住房未登記或住房面積超過標準的家庭仍然申請獲得了保障性住房，嚴重影響了住房保障制度的公平性，也給后期的退出管理帶來了很多困難。加快房屋登記系統、土地登記系統、建設規劃審批系統的數據庫建設和管理，通過協調一致的房、地和建設規劃部門的住房狀況核查機制，同時要求申請人所在社區和工作單位出具住房狀況核查意見，做到基本準確反應申請對象家庭住房狀況。
（三）核查家庭收入和家庭總資產凈值情況
家庭收入是指家庭每個申請成員在申請當月前12個月的全部收入總和，包括每個人的工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。家庭總資產凈值是指全部家庭成員名下的房產、汽車等凈值及有價證券、投資、存款等總和。家庭收入應當包括工資性收入、轉移性收入、經營性收入和財產性收入。長期以來，工資和養老金是家庭收入的主要形式，隨著時代的發展和投資理財產品的多元化，經營性收入和財產性收入在家庭收入中的比重不斷擴大。通過制定保障性住房準入制度，明確人社、金融、市場、農林和車船管理等相關職能部門以及人才服務中心、社區街道在城鎮住房保障工作中的職責，做好家庭收入和家庭總資產凈值情況的核查。
二、建立多元化的住房保障方式
（一）住房保障方式主要通過發放租賃補貼實現
《廉租住房保障辦法》第5條規定：廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。受保障住房房源數量和面積影響，實物配租除優先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭外。根據當地住房保障需求，可以確定家庭成員人口5人及以上、完全無住房、家庭收入低于申請保障家庭平均收入的家庭優先于一般保障對象配租；家庭成員2人、現有住房但住房面積低于保障面積和家庭收入低于保障標準20%以內的家庭原則上通過貨幣補貼的方式解決。通過制定多元化的住房保障方式，區別住房保障的輕重緩急，合理配置住房保障資源，促進退出機制形成和運行，有利于從根本上緩解和解決困難群眾住房問題。
（二）實行差別化動態租金標準
保障對象的家庭成員情況、家庭收入情況以及住房情況可能處于不斷的變化中，同時隨著經濟快速發展，政府對保障性住房投入的加大，保障的標準和質量會不斷提高。因此，對不同保障對象家庭成員情況、家庭收入情況以及住房情況按年度核查情況實行差別化動態租金標準，及時調整租金標準或補貼額度，對特別困難且符合條件的保障對象采取租金減免。
（三）增加多戶型成套保障性住房和宿舍型保障住房建設
目前，各地工業園區建設的保障住房戶型一般安排宿舍型外，面向城鎮居民的基本為成套戶型的保障性住房。成套住房結構合理、功能齊全、使用方便，能夠滿足家庭安全性和私密性的需要，但隨著保障對象的多元化，為滿足一些外來務工人員、新增就業人員、離婚、喪偶等家庭人口較少的保障對象需求，合理配置保障資源，應適量增加小戶型成套保障性住房和宿舍型保障住房的建設和供給。
（四）推進普通住宅小區配建保障住房
保障性住房建設項目應當采用集中建設和搭配建設相結合的方式。普通住宅小區搭配建設保障住房能夠解決集中建設的保障住房目前普遍存在的位置偏遠、交通不便、配套設施不全等問題，有利于提高使用效率，更好地發揮保障住房資源效應。
（五）推進成品裝修保障性住房建設
積極推進成品裝修保障性住房建設，在保障性住房配租前，將水、電及有線電視、寬帶等設備所需配套端口一次設計并安裝到位，頂棚、墻面、地面全部粉刷、鑲嵌、鋪裝完成，廚房和衛生間的必要設備及用具安裝到位，入住后不需要保障對象二次裝修就能直接使用，提高保障性住房標準。此舉可在保障對象需要退出保障性住房時，避免因對裝修賠償問題不能達成一致，而導致的保障性住房無法及時順利退出的情況出現。
三、進一步完善退出機制
（一）加強保障性住房政策的宣傳
通過電視、網站、社區公告欄等形式加大保障性住房政策宣傳力度，進一步明確保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定租金的住房，政府對保障對象條件、申請及退出方面有著專門的規定和要求，對造假騙租、強占不退、非法轉租等違法行為有處罰規定，著力營造保障性住房管理良好的輿論氛圍。
（二）訂制保障性住房明示門牌
通過訂制保障性住房明示門牌，加強社會監督。在樓棟、入戶門處訂制保障性住房明示牌，明示保障性住房性質、租金標準、申請對象條件、租賃管理等信息，發揮社會公眾的監督、投訴和舉報作用，堵住違法轉借、轉租漏洞，提高保障性住房規范化管理水平。
（三）定期開展復核審查
因保障對象自身條件處于不斷變化中，且住房保障與通過市場化解決住房需求存在巨大的利益空間，在目前情況下，完全寄希望于原享有住房保障的對象在超出保障條件時主動申請退出住房保障或降低住房保障并不現實。因此，住房保障管理部門嚴格按照住房保障的條件，定期開展資格復核審查，促進住房保障有進有出，良性循環，增強保障性住房使用效率，增加住房保障的惠及面。
（四）建立聯動核查機制
通過加強與公安、社保、地稅、車管、民政等部門聯動查詢機制，準確查詢到住房保障家庭成員名下的家庭人口、收入情況，汽車、房屋及其他財產等信息，及時將不符合住房保障標準和住房保障條件發生明顯變化的住房保障申請人篩查出來，為住房保障部門實施保障性住房退出管理提供依據。
（五）加強保障住房租賃合同管理
保障性住房租賃合同是明確承租對象的權利和義務，包括租金水平、租賃期限、轉借或轉租的處罰、租金欠繳解決方式、裝修標準、保障性住房退出及違約責任爭議解決辦法等的法律性文件。保障性住房管理部門要切實履行房屋產權人的權利和義務，進一步加強合同管理，為保障性住房后期管理及退出管理打下良好的基礎。
（六）探索建立梯度退出機制
事物的發展遵循漸進的原則，雖然不排除有些保障對象的保障條件在較短的時間內發生較大變化，但大多數會遵循漸進改善的原則。因此，當保障對象的保障條件稍微超出保障條件時，就要立即退出住房保障，這無疑不符合住房保障的出發點，因此難以獲得好的效果。探索浮動租金、廉租房租金標準到公租房租金標準、按經濟適用房價格購買、補足經濟適用房與普通商品住房差價循序漸退的保障性住房梯度退出機制。通過經濟和市場的方法解決保障性住房退出難題，既讓保障對象可以通過逐步購買的方式取得完全產權，也為保障性住房的循環建設和持續發展提供了資金支持。
（七）加大退出執行的力度
進一步加強保障性住房的監督管理，凡以虛假資料騙取保障性住房的，對其高消費行為不作出合理說明，不配合資產核查、公示的，要責令退出并取消其在5年內再次申請住房保障的資格。違反規定將保障性住房出借、出租、閑置、改變用途且拒不整改的，要按照有關規定或者合同約定及時收回保障性住房。保障性住房承租人經濟狀況改善，或通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障條件的，要在規定的期限內騰退；逾期不騰退的，依法申請人民法院強制執行。保障性住房申請人及其家庭成員所在單位和有關單位為其出具虛假證明材料的，要依法依規追究有關單位和工作人員的責任，通過和依靠法律武器保證退出機制運行，維護住房保障制度的公平公正。
