時間：2023-06-02 09:22:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發成本核算，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產企業的成本核算一般要從三個方面考慮，確認成本核算的對象，費用的歸集及分配方法，計算成本周期。由于房地產企業的規模和經營項目開發的周期的差異，要根據企業自身的生產工藝及特點來選擇。加強房地產企業的成本核算，需要規范以下措施的落實：
(一)明確房地產開發成本的核算對象，要根據不同情況加以確定
現代房地產開發對于開發項目的要求多樣化，使得成本核算對象復雜化，往往造成概念不清，無法明確核算的對象。這就需要成本核算時要根據工程的用途、地點、施工條件、施工隊伍的差異等因素分別處理。對于獨立編制預算的項目設計以及獨立施工的單項開發工程、結構類型與開發地點以及施工進度相近的群體開發項目，可以作為一個獨立的成本核算對象。而對于大型的開發項目，由于工期較長、規模較大，并且在施工過程中由于需要分批安排進度。在核算時必須對竣工項目及時的進行核算，這就要求將這類的大型開發項目劃分多個核算單元，確定不同核算對象。
(二)確定開發成本的歸集、分配與轉結核算
一般來說，一些直接費用可以直接計入，開發成本中，比如建安工程費發生時可以直接進入開發成本中。有一些間接費用屬于多種產品共同負擔的費用，應當將其行歸集后采用合理的方法再分配到產品的成本中。像配套設施費等費用分配就是需要按照會計準則規定進行分配后計入成本中。如：按規劃建設面積為標準分配的前期發生的基礎設施和配套設施費以及工程費等，具體的操作是發生時記入開發成本項下的二級科目的前期工程或者費配套設施費等賬戶中，等項目竣工后，再按項目規劃建設面積重新分配，分別計入有成本中。
(三)成本核算項目的合理設立
對于開發過程中產生的土地拆遷補償費、基礎設施費、公共配套費、前期工程費等等費用，本著便于分析研究、便于管理結算的原則，合理的劃分核算項目，不能羅列太多盡量合并。對于不同進度的開發項目，還要根據工作進度和付款情況，按合同進行明細核算。
(四)要明確成本核算周期，重視項目竣工成本結轉核算
由于房地產企業具有開發產品周期長的特點，因而按生產周期核算趨于合理。為了計算經營利潤，考核經營業績和結清稅款，需要計算出項目的總成本和可銷售面積的單位開發成本。對于開發規模小的，地塊較少的項目，開發的周期較短，可按項目開發周期單獨核算。對于開發規模大的開發項目，周期較長的，可采用完工進度百分比法或按照開發物業類型分門別類的進行核算。
二、總結
【關鍵詞】房地產開發企業 成本核算
房地產成本核算是指將房地產開發企業在房地產開發過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算項目開發總成本和單位建筑面積成本的會計過程。房地產成本核算直接影響到房地產開發企業的盈利能力，是房地產開發企業財務成本管理水平的集中體現。房地產開發項目本身具有投資周期長、投資風險大、成本核算環節多等特點。不斷提高成本核算水平，實施有效的風險管理，是房地產開發企業提高盈利水平的必然要求。
一、房地產開發成本的主要構成
房地產開發成本以用途劃分，可以分為土地、前期工程和設備費用，配套及其他費用以及籌資成本和管理費用三個部分。
（一）土地、前期工程和設備費用
土地、前期工程和設備費用是房地產開發成本的最重要的組成部分，通常占開發總成本的80%以上。其中，土地費用又是此項費用的主要組成成分，主要包括動遷費用、土地出讓金、拍賣傭金以及契稅等；前期工程費用是指為保證工程進度而在施工前支出的各項費用，主要包括測繪規劃和設計費用、三通一平費等費用；設備費用則主要包括設備購置和安裝調試費用等。以上費用均可視為經濟學意義上的沉沒成本（Sunk Cost），即在真正進行開發活動之前已經支出的費用。房地產開發商通常將土地費用、土地開發面積及容積率結合考慮，換算成每單位平方米的土地成本，作為項目可行性評估的重要參考。
（二）配套及其他費用
配套費用主要指為了保證和提高房地產項目銷售和使用價值而投資在配套設施及基礎設施上的費用。大致可分為基礎設施建設費（水、電、煤氣、照明及道路等基礎設施）和公共配套設施費（商店、停車場、學校等公共配套設施）。另外需要指出的是，在開發過程中，房地產開發企業常需要支付諸多行政事業性收費，這一類型的稅費種類不一、收費標準較高且具有一定的強制性，對開發商構成了一定的成本負擔。配套及其他費用一般占總開發成本的10%-15%，由上可知，這其中的部分費用可以通過各種方式有效削減，從而顯著降低開發成本、提高房地產企業利潤率。
（三）籌資成本和管理費用
房地產開發投資周期長、數額大、風險高的特點，決定了幾乎所有的房地產開發項目都是通過外部融資來滿足資金需求的，外部融資成本即為籌資成本，是開發成本的重要組成部分；管理費用則主要包括管理施工人員工資薪酬以及相關折舊費用等。
二、房地產企業成本核算存在的問題
不同的房地產企業在資本規模和開發周期上存在很大差異，因此一般企業的成本核算方法并不適用房地產企業開發成本的核算。在房地產企業成本核算過程中，主要存在如下問題：
（一）成本核算對象確定困難
確定成本核算對象是進行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質量。對于獨棟到幾棟的規模較小的房地產開發，此時的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區或老城區舊城改造這種規模很大的開發項目，就容易出現成本核算對象確定困難的問題，這是由大規模開發項目的復雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細甚或隨意劃分都會影響成本核算的質量。劃分過粗無法準確反映項目開發的實際成本，給進一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細則會人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）費用化歸集和分配方法不合理
成本會計理論認為，房地產開發過程中所發生的建安工程費等費用為直接開發費用，應直接計入開發成本；而基礎設施建設費、公共設施建設費等間接費用，理論上應該先進行歸集，在采取合適的方法對歸集的費用進行分配，分配到最終成本當中。但在實踐中，拆遷補償費以及配套費用等間接費用，其歸集和分配并沒有一個較為明確的標準，每個公司的劃分、歸集和分配標準各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學統一的間接費用歸集和分配方法。
（三）重工程決算，輕項目決算
由于工程決算一般在時間上比較明確，計量較為方便，而項目決算時間上較為不確定，因此實踐中，房地產開發企業常常更加重視工程決算、輕項目決算。另一方面，房地產項目建設周期較長，常會跨越幾個會計年度，而通常成本明細賬設置非常詳細，預收賬款設置相對簡單，這就容易增加會計核算的工作量。
三、提高房地產企業成本核算質量的建議
（一）建立科學有效的成本控制體系
通過嚴格限制建設項目的建安成本，降低工程造價，以有效提高盈利水平，同時注重控制降低拆遷安置費用。融資成本方面，應根據融資期限長短和資金回籠規模科學制定適當的財務計劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。
（二）合理歸集分配成本費用
對于開發規模較大、工期較長的復雜工程，如上文所述，很多費用不能直接歸集到成本核算對象中，應避免任意分配，使用合理方法間接的進行成本費用的歸集。例如，公共配套設施費用可以按照受益比例進行分攤，基礎設施建設費可以按照歷史發生原因（即因果關系法）進行合理分配，現場組織管理費用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補償費用則可以按照實際占地面積進行分配。總而言之，間接成本的分配應充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。
（三）提高對項目竣工決算的重視程度
針對房地產開發企業普遍存在的重工程決算、輕項目決算的現象，本文認為，應通過“預提費用”的方式，將未完工的工程預算計入成本，從而保證項目預算嚴格按照計劃執行，實際支出成本在項目竣工之后再作調整。在權責發生制下對項目成本進行決算，根據所歸集的成本核算對象的費用結轉完工成本，并進行明細核算。
四、結語
房地產開發企業成本核算的復雜性，對財務會計人員的專業判斷能力和業務水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應通過明確核算對象、合理歸集分配成本費用、重視項目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費用，不斷提高房地產開發企業成本管理水平。
參考文獻
[1]田野.房地產企業成本核算現狀分析[J].市場周刊（理論研究）.2011.
房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1 房地產行業成本核算中存在的問題
由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2 存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
【關鍵詞】成本核算，控制，制度建設，監督
房地產開發成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產成本核算水平，需要制定相應的成本控制措施，同時加大會計、稅收監管力度，建立和健全企業的規章制度。房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1房地產行業成本核算中存在的問題
現代市場經濟體制下，房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統建筑工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
（2）加強制度建設，強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。
【關鍵詞】房產建筑業；成本核算；降低成本；方法
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、前言
目前，我國房產建筑業成本核算的方法還不夠的科學合理，影響了核算的準確度和效率，同時，對于降低成本的方法也沒有進行科學的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意義。
二、房產建筑業投資開發中的成本核算特點
房地產企業作為一個特殊的行業又有著與別的傳統行業不一樣的特征，主要體現在以下幾個方面:
首先，跟傳統行業比較起來，房地產企業的項目開發的會計周期都比較長，大概需要經過土地使用權取得、規劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產企業而言如何在這么長的時間內進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產企業不得不面對的一個難題。
其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業的開發組織方式只分為自營和發包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工;費用分配方式傳統上制造類企業一般有約旦產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。
最后，房地產企業投資開發中具有巨大的經營風險性和業務復雜性。房地產開發的特點決定了房地產企業經營上不確定因素相對于一般企業而言會比較多，一旦房地產開發的產品滯銷，房地產企業的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產企業規避不必要的經營風險，同時降低其經營業務的復雜性。
三、熟悉開發流程并了解成本組成
1、房地產開發流程
一個完整的房地產開發應經歷以下5個階段：前期規劃階段、項目設計階段、工程管理階段、市場營銷階段、售后服務階段。
在前期規劃階段中，主要任務是分析土地出讓信息并進行實地調研，研究該地塊的投資價值，從企業的戰略發展高度確定是否拿地，如果拿地則同時進行項目立項；在項目立項后則進入項目設計階段，該階段應根據前期的市場定位，運用技術經濟方法及工程技術理論，按標準，對項目的工藝、土建工程、公用設施、環境保護等進行技術經濟分析，合理地設計，形成設計文件并繪制建筑圖紙。通過合理的設計實現房地產產品價值最大化，并利用設計的科學性和獨特性激發消費者的購買欲；設計完成后，進入工程管理階段，房地產承包商在與開發商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質、按量、按期完成工程項目任務；市場營銷階段是對房地產產品的構思、定價、促銷和分銷的計劃與執行過程，這一階段的主要工作目標是在預定的成本范圍內，提高企業的營銷素質和競爭力，實現利潤最大化或市場占有率最大化；交房后售后進入服務階段，應利用現代管理和先進的維修、維護技術，以經濟手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的經濟效益。
2、房地產開發成本構成
土地、土建、設備費用是開發成本的主體，大致占總成本的80%。土地費用又是其中最重要的一塊，拿地成本大小是評價一個房屋建筑開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。房屋建筑開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，管理費用和籌資成本在開發成本中的地位也很重要。房地產開發企業往往是通過銀行貸款來解決資金的需要，這樣就產生數額較大的利息支出，構成了成本的增加。房地產開發為了吸引業主來購買居住，必須施工相關的配套，這一部分成本支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。另外，還有一些其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等。
四、房地產開發成本的核算
1.房地產開發成本歸集對象。歸集對象不能過細，不能以單棟為單位，因為以單棟為單位進行核算勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化、復雜化。相反，也不能簡單地以整個小區為歸集對象進行核算，因為建設一個小區從開始到完全建成往往需要幾年甚至更長的時間，這樣做勢必會使成本核算資料滯后，失去其在房地產開發過程管理上的作用。科學、合理的作法應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度做為確定成本核算歸集對象的主要依據。對比較大的開發項目進行分塊核算，便于費用的歸集和成本核算，這樣才能充分發揮成本核算在房地產開發中的作用。
2.房地產開發成本項目的設立。在房地產開發過程中，為了客觀反映成本結構，尋找降低成本的途徑，就必須正確劃分成本項目。在進行成本的核算時，首先選擇的成本項目不能太多，其次對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用的支出，可專門設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對于陸續發生的金額較大的費用應單獨設立科目進行核算。如土地費用、土建費用以及大的設備費用，特別是土建費用。同時還可根據合同發包進行明細核算，以便隨時了解工程進度情況及付款情況，并為工程的決算提供資料做好準備。
3.房地產開發間接費用的核算。房地產開發企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。房地產企業的資金來源主要是三種渠道，一是房地產企業自有資金，二是收受的部分預購房款，三是從銀行貸款。從銀行貸款要支付相當數額的利息，同時樓房銷售策劃、廣告費用也占有一定比例，為了客觀地反映房地產企業的經營狀況，將貸款利息列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分，銷售費用列入“遞延資產”科目下進行核算，待開發項目實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。
4.房地產企業項目的竣工決算。為了計算出開發企業的經營利潤，房地產開發企業要通過項目成本核算計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本。項目決算有所不同，有可能由于種種原因變得搖搖無期，比如沒有按期完成小區個別配套，小區的工建設施暫時不能按計劃實施，或暫時收不回來各種押金等，開發項目的完全建成都將受到影響，進而影響項目決算。
五、降低工程成本的方法
1、推行三級收料及限額領料
材料成本的節約，是降低工程成本的關鍵。組成工程成本的材料包括主要材料和輔助材料，對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理的使用材料，減少了浪費損失。
2、組織材料合理進出場
為了降低損耗，項目經理應組織工程師和造價工程師，根據現場實際情況與分包商確定一個合理損耗率，由其包干使用，節約雙方分成，超額扣工程款，這樣材料用量上都與經濟利益掛鉤，降低整個工程的材料成本。
3、節約現場管理費
施工項目現場管理費包括臨時設施費和現場經費兩項內容，此兩項費用的收益是根據項目施工任務的大水而核定的。但是，它的支出卻并不與項目工程量的大小成正比變化，它的支出主要由項目部自己來支配。
六、結束語
在今后房產建筑業中，進行成本核算的過程中，要明確合理的核算方式，另一方面，要積極的使用降低成本的方法來節約成本的支出，提高經濟效益。
【參考文獻】
摘 要 房地產企業成本核算是指企業要開發一定的數量的商品房就需要對其所支出的成本項目進行歸集與分配，其核算關系房地產企業總成本控制管理的高低，對房地產企業的發展與提高起著極其重要的影響。當前隨著市場經濟的不斷完善，競爭日益激烈，但是當前我國房地產企業在成本核算規范化的建設中還存著一定的問題，本文就此進行分析，并提出一些建議。
關鍵詞 成本核算 問題 對策
一、房地產企業成本核算的意義
房地產開發企業是從事土地、房屋、配套設施等開發建設的經濟實體。它的基本任務是為社會提供多種開發產品(建設場地、商品房等)，以滿足國民經濟發展和人民物質文化生活的需要，其產品和服務的特殊性要求資金運用的科學性。因此，規范成本核算對于房地產企業的發展具有不可替代的作用。
（一）有利于企業形成科學的成本核算機制
房地產開發企業的勞動耗費，不論是構成開發成本還是作為期間費用，它們發生于企業開發經營全過程的各個環節和各個方面，代表了企業的整體耗費水平。房地產企業成本核算的正確與否，直接影響企業的成本預測、計劃、分析、考核和改進等控制工作，綜合的分析企業成本，形成合理化、系統化進而形成科學化的成本核算機制，能夠提高房地產企業的經濟效益。
（二）有利于經營者進行正確的決策
房地產企業的市場規模較大，面臨的不確定因素較多，因此其發展過程中的風險性高于其他行業。企業經營者的成本決策和經營決策的正確與否直接影響企業的未來發展。企業經營者利用真實、準確的成本進行決策，其資金運用的風險性就會大大降低，同時幫助企業節約資源和成本，擴大企業盈利。
二、房地產企業成本費用規范化核算中的問題、對策及注意事項
（一）房地產企業規范成本核算的注意事項
1.成本分攤中需要注意的事項
（1）選擇正確的方法分攤房地產開發項目中的成本費用
由于房地產開發企業對所開發土地往往分期開發建設，這就造成了在成本核算時需對于土地價款、前期工程費、公共配套設施費、資本化利息、開發間接費等項目進行分攤，如何在各期開發成本中合理準確的分攤一直是成本核算中的難題。由于現行的企業會計準則以及房地產企業會計制度為對該項核算未予以明確的規定，在實務中，很多房地產企業一般根據自身的需求采用各種方式進行分攤，還有些企業憑經驗或受某些利益的驅使，隨意結轉調劑成本；對于各項目實際應承擔的成本結轉沒有一個公允、合理、科學的法則約束，其結果不僅侵害國家利益，而且加大企業經營風險，危機投資人利益。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十九條規定“共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法”。在實務操作中，應根據分攤費用項目的實際情況按照國家規定的方法選擇合適的予以區別處理。例如：分期開發房地產可以選擇占地面積法進行分攤；帶商鋪的住宅項目可選擇建筑面積法進行分攤；帶公共設施的房產開發項目可選擇直接成本法進行分攤。
（2）合理的暫估在房地產開發項目完工時尚未支付或準確計量的工程成本
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第三十二條規定“出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%”。這就要求企業在對出包工程暫估成本予以重視，如果工程成本核算不實，就會降低成本管理質量，影響工程項目的順利進行。一般來說，暫估成本需要財務人員及房地產項目建設管理人員密切配合，根據已建立的工程項目合同臺賬及相關的計量支付單證，由財務人員和和房地產項目建設管理人員合理判斷，以估計未來商需支付的成本金額；也可以聘請專業的工程造價結算人員，對未來需發生的成本做出專業的評估。
2.借款費用資本化中需要考慮的事項
房地產企業開發房產項目，首先要從公開市場競拍取得土地或者從其他企業受讓取得土地。在現實工作中，房地產企業受讓土地后，并非對取得的土地馬上進行房地產開發建設，而是予以區別對待，有些項目馬上進行開發建設，有些則是作為儲備地塊未立即開發建設。根據《企業會計準則――借款費用》第五條規定：借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；（2）借款費用已經發生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。
由于儲備地塊使用方向尚不明確，雖然滿足了企業會計準則規定的可以資本化第1、2點條件，但明顯與可以資本化的第3點條件 “為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”不相符，因此筆者認為為土地儲備而支出的借款費用應予以費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其借款費用進行資本化。
3.設置合理的會計明細科目
根據開發成本中實際情況和財務核算要求，房地產開發企業在“開發成本”科目下一般設置八個明細科目“土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、資本化利息、開發間接費、其他”，但筆者在實務中發現，由于存在本文所述未能合理預估房地產開發成本等情形，且許多房地產開發企業在開發成本明細中未設置“暫估成本”及“結轉開發產品”明細，造成開發成本明細賬的期末余額與房地產企業設置的工程合同臺賬期末數不一致，在提供內部參考財務信息及進行開發項目竣工決算時，需要花費較多的時間去整理各個明細賬目，才能得出正確的財務數據，費時費力。筆者建議應根據房地產企業實際情況，可以在“開發成本”科目下設置“暫估成本”及“結轉開發產品”明細，這樣便于及時統計相關信息，供房地產企業經驗投資決策時使用。
（二）房地產開發企業列支資金成本應注意的事項
1．房地產開發企業資金來源狀況及存在的問題
（1）企業的融資過于依靠銀行信貸
2010年1月至9月，我國的房地產來源于國內貸款9,398.14億元，其中銀行貸款總額達8,630.61億元，銀行信貸資金成為我國房地產企業主要融資渠道。但是基于我國的基本國情，央行自2010年起已連續多次加息和上調存款準備金率，在流動性趨緊的情況下，銀行貸款的門檻和難度不斷提高，各項貸款投放明顯減速，增加了房地產企業取得貸款的難度，因而其資金的投量和投向的嚴格性限制了很多房地產企業的未來發展，滿足不了房地產企業經營開發的資金需要。
（2）民間借貸籌資成本稅前列支存在的問題
在中長期貸款收緊的情況下，房地產企業為了籌措維持企業的經營開發所需的資金，大多選擇民間借貸，雖然民間借貸籌集的資金能夠暫時緩解房地產開發企業的資金壓力，但是相應籌資所支付的資金成本往往高于取得銀行借款所支付的資金成本。根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十八條第二款“非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分”，所以籌資成本的列支對房地產開發企業又形成一個難題。
2.房地產企業應對措施
中小型房地產開發企業從銀行取得貸款的難度增加，而民間借貸又存在資金成本稅前列支的問題，在實務操作中，一般房地產開發企業采用以下兩種方式，既符合國家法律法規的要求，又能為房地產開發企業籌集所需要的建設開發資金。
（1）委托貸款：根據中國人民銀行《關于商業銀行開辦委托貸款業務有關問題的通知》規定，允許企業或個人提供資金，由商業銀行代為發放貸款，貸款對象、利率、用途由委托人自行確定，商業銀行收取一定的手續費，但不承擔貸款風險。
（2）房地產信托：房地產信托就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。
參考資料：
[1] 余源鵬.房地產開發企業財務管理與成本控制.機械工業出版社.2011.
關鍵詞：房地產開發企業 成本核算 借款費用
近年來房地產行業備受社會各界關注，房產的銷售價格也不斷上漲，其原因是多方面的，其中最重要的是開發成本因素，而控制開發成本的關鍵問題之一是保證成本核算的準確度。目前國家房地產的相關政策法規都在進一步完善之中，對于成本核算對象的選擇、處理借款費用的方法，每一家企業做法都不盡相同，本文將對這兩方面進行探討。
一、成本核算過程中存在的問題及建議
（一）實際操作中存在的問題
在房地產開發過程中，能否正確確定成本核算對象是保證經營成果公允表達的前提，一般來說，可以根據開發項目所處地段、建設規模、開發周期、建筑規劃指標等具體情況來確定成本核算對象，逐一計算得出單個核算對象的成本，與此同時銷售成本也一起結轉。
一般情況下，以概算或施工圖預算是否獨立編制來確定單項開發項目成本核算對象。但實際操作中，對比那些建設規模大、開發周期長、多個功能區域同時存在于一個項目中，這種情況下，會出現先將項目整體作為成本對象核算，項目完成后再按照一定標準分配到各個功能區域。比如一個項目中同時存在著商務辦公樓、商業、住宅和公寓等形式，因為各用途不一，購買對象和銷售策略不同，因此在設計裝飾上的風格也將不同，這樣就會形成建筑成本差異化。如果只是簡單的將項目整體作為成本核算對象而不單獨核算各功能區的成本，將導致各功能成本平攤，不能合理區分每個功能區域的售價和租金，使得成本和收入不能配比，違背了會計上的配比原則。
實際操作中還可能出現先把各個功能區域的成本歸集起來，以此來確定整個項目的成本核算對象，之后各個功能區的成本根據估計比例來劃分。這樣使得會計核算的工作量加大，同時也可能出現人為調節各功能區單位成本，因為比例是事后確定的，這樣也違背了會計信息的可靠性原則。
（二）成本核算問題的改進建議
通過多年工作經驗的累積，筆者覺得，在選擇成本核算時采取以標段為對象的做法是合理可行的。
1、國家規定了建設項目投資超過50萬元的，對于施工單位的確定應采取相應的招投標方式，做到公開、公平。一般是以2-6幢確定為一個標段，而這一標段的施工單位只有一家。由投標單位根據其設計圖紙，確定其工程工作量，編制一個概預算。對于標段的劃分，應盡可能使每一幢成本基本相同或接近，將建筑功能、層高、設計相同且靠在一起的房屋劃成一個標段。
2、根據一塊待開發的土地項目的規模大小、功能設計、結構類型等，將其劃分為一個或多個標段。為了反映和歸集成本和費用，可以把土地開發成本、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費等項目設置在各個標段中。
3、按標段歸集直接發生的成本；如果在發生當初即是能夠分清楚的如土地成本、前期工程費、配套設施費等費用，那就將其直接在每個標段中歸集；如果發生當初無法分清楚的，那將其以項目所在地來進行歸集，成為間接費用。
4、間接費用可以采取以下方式分攤。對于是由一塊單獨的土地組成，或者開發建設是一次性完成的間接費用，在完工之時，先把歸集好的間接費用分攤到每一個標段中，分攤的標準是以房屋的建筑面積為依據，以此來計算得出每一個標段單位成本。對于不是一次完成的開發建設但是能夠分清批次的間接費用，可以先將各批次按照一定的標準分配，比如每批次所占用的土地面積、每一批次的建筑面積等進行分配，之后再按其建筑面積將每個批次的間接費用分配到各個標段中，以此來就算每個標段的單位成本和總成本。
二、借款費用存在的問題及建議
（一）準則中借款費用資本化對象的確定
借款費用是企業為經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，包括長期、短期借款利息；與債券相關折價和溢價攤銷；安排借款時發生的輔助費用的攤銷等。《企業會計準則——借款費用》規定，“因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應當予以資本化。”從以上規定可以看出，房地產開發過程中所發生的借款費用并未在該準則范圍中列入，僅限于“為構建固定資產而專門借入的款項”。筆者認為沒有必要將其他非構建固定資產而形成的資本性資產（如房地產開發等）排除在這一準則范圍之外， 因為房地產開發企業在項目開發過程中，土地成本占用企業大部分資金，加上開發周期較長、運營資本大、存在著各種各樣的風險，如果把借款費用直接計入當期損益，那么這樣會使得開發成本降低；而將借款費用資本化也是目前房地產開發企業常用的處理方法。因此，準則中僅限于“為構建固定資產而專門借入的款項”作為借款費用資本化的對象有不妥之處。
（二）借款費用處理建議
筆者認為應將房地產開發過程中發生的借款費用資本化。因為房地產開發商品為特定項目而發生的借款費用，盡管是種理財行為，但是它的使用對象是特定的，并且其發生與項目成本間有著必然聯系，屬于為項目成本出去而發生的間接費用，因此，可以將其作為房地產項目成本的構成組成部分，列入開發間接費用。這樣，也可以使得歷史成本原則和費用配比原則相符合。同時筆者對房地產開發項目借款費用資本化的起止時間有以下觀點：
一、房地產企業成本核算的內容
(一)開發費用這項費用是指在房地產開發的過程中,所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系,但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面:1、管理費用這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用,比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。3、財務費用在房地產開發中,辦理一些手續所需要一定的手續費,或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。
(二)房地產開發的稅金費用這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中,所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。
二、房地產成本核算中應注意的問題
房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候,將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中,企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算,還應該注意以下幾個問題:
(一)要了解開發成本的設計正確了解這一項,可以正確的反映出產品的成本結構,就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定,開發成本這一項就作為了一級成本的核算科目,其次,將各種建設費用,比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目,最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。
(二)分清成本對象在了解成本的對象時,應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說,就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候,分清成本的具體對象,就顯得至關重要了。誰得益誰分攤這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說,如果是能分清成本核算對象的,就可以直接進行成本核算;對于有一些不能分清成本對象的情況,就必須根據實際情況,建立新的分攤方法來進行核算。比如說,土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配,而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。
(三)一些間接費用的核算很多時候,房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法,這部分費用都是作為房地產企業的間接費用,算入了房地產的成本中。在這里要注意的是,有些為了項目的進行而貸款的利息部分,這一部分如果也作為間接費用進行核算的話,就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況,同時也會損失企業的開發成本。
(四)忽略項目決算的問題房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支,方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題,那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行,時間明確肯定,又因為工程結算關系到工程款的支付,所以工程結算不容易拖拉。
而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題,可以提出一個預算費用的概念,就是將還沒有完工的工程預算算進成本里,讓項目結算能夠按時順利進行,等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用,經常在總項目的投資中所占比例較小,所以這種預算費用的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。
但是值得注意的是,根據現在的稅務法律規定,在土地增值稅未清算前,在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而超過的部分不得在當期稅前列支。所以,作為一名財務工作人員,必須合理的規劃財務稅務,在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票,暫時沒辦法立馬付款也可以,也一定要和企業的各個部門溝通合作,爭取拿到發票后立即處理付款等事宜,讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利,公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。
建設并做好成本核算基礎性工作在房地產企業項目開發中涉及的以上4個階段中，將發生許多費用，如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、利息費以及為管理項目而發生的管理費，等等。這些費用中，有些可記入成本，有些則作為期間費用處理。如何更好地完成房地產開發企業的成本核算工作，應做好如下兩項工作：
（一）建立健全房地產開發企業成本核算的規章制度
房地產開發企業應嚴格遵守國家相關法規和會計制度，并結合其自身的組織特點，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項目預算決算管理、成本費用審批、資產管理等相關的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實保證會計信息真實可靠。同時要綜合考慮項目開發的規模、特點等因素，合理設置會計機構和配置成本核算人員，以保證提供準確、詳實的會計核算信息和質量。房地產開發企業制定的各項制度要保證切實有效的執行，而不能只制定不落實，逐步形成“算為管用，算管結合”的有效管理機制。
（二）切實做好成本核算的基礎性工作
在遵守國家相關法規和會計制度的基礎上，房地產開發企業依據其制定的財務規章制度，收集、整理、分析相關資料，主要包括項目預決算書、成本費用控制預算、資金籌措計劃、購銷合同、成本變動因素分析等。同時，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費用支出的原始憑證記錄、現場各類簽證記錄、各類臺帳記錄等。成本核算基礎工作的重點在于建立和健全各類原始記錄，嚴格規范工作流程，認真做好項目預算決算工作。切實做好各項基礎性，有利于各項規章制度落實到位，為成本核算工作打下堅實基礎。
二、確定房地產開發企業的成本核算對象
開發產品成本核算對象是指開發產品成本中，為了歸集和分配費用而確定的承擔者。合理的確定成本核算對象，是正確核算開發產品成本的前提，如果成本核算對象劃分過粗，就不可能全面、準確反映項目的實際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細，就會有許多間接費用需要分攤，增加會計核算的工作量。房地產開發企業應根據開發項目的特點及實際情況，選擇成本核算對象。
（一）確定成本核算對象的基本原則
1.一般的、小規模的開發項目，可將整個工程作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。
2.對于在同一個開發地點的群體開發項目，開工竣工時間相近、又由同一個施工單位施工的，可以合為一個成本核算對象。
3.對于規模較大、工期較長的項目，應該以項目的工程內容和工期進度，結合企業經濟責任制的需要，按項目的一定區域或部位，劃分成本核算對象。成本核算對象需要在項目開工前確定，一經確定不能隨意改動，更不能相互混淆。
（二）確定開發產品成本項目的構成
1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發企業為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用。
2.前期工程費：指房地產開發企業在前期準備階段發生的費用，包括規劃設計費、可行性研究費、測量勘察設計費、各項臨時工程費用、“三通一平”費用等。
3.基礎設施費：指建設各項基礎設施發生的費用，包括與開發項目相關的、配套的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施及綠化等。
4.建筑安裝工程費：指房地產開發企業以出包或自營方式發生的建筑安裝費及招投標費、工程預算編制費和審計費、質量監督費、竣工驗收費等工程附加支出。
5.公共配套設施費：指為開發項目服務的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如水房、鍋爐房、消防設施等。
6.建設期利息：指為開發項目籌措資金而支付的建設期利息，項目竣工驗收后發生的利息則記入財務費用。
7.開發間接費用：指房地產開發企業的開發部、工程部等管理部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用，包括工資、福利費、辦公費等。房地產開發企業的各行政管理部門為管理公司而發生的各項費用應在“管理費用”科目中進行核算。正確劃分成本項目，能夠客觀地反映開發項目的成本結構，為分析研究降低成本提供可靠依據和途徑。考慮到各房地產開發企業的實際情況不同，應根據經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。
（三）成本費用會計科目設置及建立必要的開發
產品成本核算帳表、單證為核算房地產開發企業成本，依據現行《房地產會計制度》規定，應設置“開發成本”和“開發間接費用”兩個科目。“開發成本”科目核算包括房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項直接費用以及由“開發間接費用”科目轉入的開發間接費用；“開發間接費用”科目核算為開發項目而發生的各項間接費用，月末房地產開發企業將該科目借方歸集的費用，根據成本核算辦法的規定，全額分配計入有關的成本核算對象。成本核算是一項復雜的會計核算工作。成本核算制度建設、組織落實及完善會計核算基礎工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據，運用科學的方法對成本資料和信息進行分析、整理、歸集、分配、計算。建立的單證、帳表包括三類：一是費用審批付款單等內部自制的成本費用類原始單證；二是工程進度、施工進度款支付情況、現場管理情況等原始記錄臺賬；三是成本會計核算帳表，如公共配套設施成本費用分配表、開發間接費用歸集分配表、項目利息支出分配表等。
（四）建立開發產品成本核算的規范程序
房地產開發企業成本核算工作，是將其開發階段發生的各項費用，根據現行《房地產會計制度》規定的成本屬性，進行合理的歸集和分配。前提是建立開發產品成本核算的規范程序。
1.依照現行《房地產會計制度》和有關規定，嚴格審核、審批發生的各項費用，確保費用支出的合理合法性，對不合規的費用支出應予以制止。
2.正確劃分應計入開發產品成本和不應計入開發產品成本的費用界限。首先，非生產經營活動的耗費不能計入開發產品成本。如對外投資的支出和損失、捐贈、固定資產出售及報廢損失等。第二，生產經營活動的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計入開發產品成本，非正常的成本不計入開發產品成本而應計入營業外支出。非正常成本包括自然災害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價損失、長短期投資跌價損失等資產減值損失以及債務重組損失等。第三，劃清開發產品成本費用與期間費用的界限。第四，應劃清收益性支出與資本性支出的界限。
3.正確劃分各會計期成本費用的界限。按照權責發生制原則和會計分期假設，合理運用“待攤費用”和“預提費用”科目。對于款項已經支付但應由本期成本負擔的待攤費用，及時攤銷計入本期成本費用；對于本期尚未支付款項但應由本期負擔(主要依據合同或預決算資料)的預提費用，及時計入本期的成本費用。
4.正確劃分不同成本對象的費用界限。對于應計入本月開發產品成本的費用需要在各開發產品之間進行劃分：凡是能分清應由某開發產品負擔的直接成本，應直接計入該開發產品成本；另外，對于各種開發產品所共同發生的、不易分清應由哪項開發產品負擔的間接費用，則應采用合理的方法分配計入有關開發產品的成本，并保持一貫性、連續性，便于比較分析開發產品成本的變化趨勢。
5.正確劃分已完工開發產品和未完工開發產品成本的界限并及時結轉。房地產開發企業根據已完工開發產品交付使用驗收證明,處理完工開發產品成本的結轉工作，將該完工開發產品歸集的全部成本進行完工結轉，同時按商品房建筑面積計算出單位成本和獨立銷售的單元成本，在完工開發產品中按單元進行明細核算，建立銷控臺帳。依據收入實現原則及時結轉已售開發產品銷售成本。
（五）正確合理歸集和分配成本費用
關鍵詞：房地產企業；成本控制；管理措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
由于我國諸多地方的房地產行業運行較為不規范，這樣就直接造成企業自身成本控制方面亂象也較多。筆者經過分析統計認為，如果說在房地產成本控制過程中，房地產企業樹立起了全過程成本控制的觀念，分階段實行重點控制，同時各階段引入目標成本管理，按年度季度進行預算計劃控制，實時反饋動態成本等措施，那么房地產企業成本控制管理的水平一定會有較大幅度提高。
1 目前影響房地產企業成本的各種原因
但就目前來說，比如市場需求、購買力等促成了房地產開發企業經濟上的巨大增加。這無形當中給企業增加了諸多的困難，也給消費者在對戶型結構及單元面積的偏好上隨之也會發生變化，如果這個時候房企處理不好隨著市場增加的利益變化，就可能促使房地產大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出，這是影響房企成本不利的因素所在。
2 房地產企業成本控制內容
一般地，房地產企業成本控制內容包括的比較多。在這個內容里筆者認為，首先要明確房地產企業成本控制的種類和內容。我們先分析它的種類：
第一類，土地開發成本。這是房地產企業無法逃避的事實。項目開發離不開土地的開發，這里主要是指房地產開發企業開發土地時所發生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。
第二類是房屋開發成本。這里是指房地產企業開發各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發生的各項費用支出。
第三類就是配套設施的開發成本。筆者認為，這是指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
以上三類筆者認為是房企成本最大投入的地方，也是無法規避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經過多年實踐，逐步總結出了以上成本控制的主要內容。了解了這些內容才能較好地控制成本。具體如下：
首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
其次是前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
再次是基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、排洪及道路等基礎設施費用。
第四是配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。
第五是開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用。
3 房地產企業成本控制措施
由于筆者多年都是從事房地產方面的工作，對這方面進行了總結分析，得出以下幾方面的主要措施。行文如下：
3.1 確定成本核算對象。現階段來說，成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。現在一般來說，房地產企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途等因素分別做具體的辦法處理。辦法筆者總結如下：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；還有同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，我們就可以合并為一個成本核算對象；但也要注意，我們在實際施工中對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。
3.2 制訂合理采購計劃。采購計劃在這個環節中很重要。筆者認為，每當一項工程確定后，應立即組織技術人員、材料人員編制準確的用料計劃，該進的料不按時進會造成停工待料；同時我們要清醒認識到太早采購又會囤積物料，造成資金的積壓、場地的浪費、物料的變質，這也會造成成本控制難的因素所在。所以制訂有效的采購計劃是十分必要的。正確及時地編制物資采購計劃可以有效地保證物資采購的計劃性，杜絕盲目采購，避免物資的超出和積壓，降低采購成本。
3.3 嚴格控制材料等原材料的價格。現在有些房企開發商只一味注重費用的便宜貨材料的好壞，不考慮整個工程項目的實際預算成本。尤其是在具體施工選擇材料過程中，同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也有差別。所以說在這些工程中都要加以細致的考慮，樹立成本意識，形成控制成本機制。這一點也很重要。
以上三點，筆者認為是控制房地產企業成本控制的最根本原因。最近，筆者對某工程部工程進行了招標，在成本控制上得到了一定的控制。后經筆者分析得知，由于前期準備工作做的充分，對該工程地彈門主材進行了市場綜合調查，得到了地彈簧的價格范圍在60-800元/個之間，拉手的價格范圍在40-160元/套之間。
所以在招標過程中，我們就指定了合理的配置和價位。由于各施工單位報價的標準一致，競爭很激烈，最終中標價格比前期預測價格低很多，就以地彈門為260元/平方米價格，確保了公司制定的中高檔配置、中低價位目標的實現，節約成本約3萬元。
結語
綜上所述，多年來房地產企業成本控制一直都是房地產行業規范化管理的一個難點。在實際過程運作中，由于成本控制的不確定因素很多，且不同項目的實際情況不同、人員素質不同，如果想在不同的項目上應用同一種管理手段、方法進行成本管理是不可能的，也是不現實的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個房地產企業都是一個很重要的課題。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業 會計核算 收入 成本
房地產企業經營具有計劃性、商品性、復雜性的特點，開發建設周期長，投資數額大，風險大。目前，房地產企業會計核算中存在一些問題，尚需進一步完善。
一、房地產企業會計核算存在的問題
（一）會計科目設置不科學
按照規定，房地產開發企業設置會計科目，應根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算。由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬。這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時也增加了會計的工作量。
（二）收入確認復雜
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，如何確認商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移，要求會計人員具有較高的職業判斷能力。
（三）商品成本與售價不配比
房地產企業的生產周期較長，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。而且，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層、朝向或戶型的售價明顯與其成本不配比，得出的經營成果不具有真實性。
（四）財務風險披露不夠充分
對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業高風險性就要求更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。
二、完善房地產企業會計核算的對策
（一）改進會計科目設置
房地產企業設置會計科目時，應根據企業自身開發項目的多少、公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算，體現直觀、明細等特征。應當設置成開發成本項目，房屋開發成本（土地、安裝）。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。
（二）規定收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是專業標準的前提條件，是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準。由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，也不能確認收入。購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，由于房地產企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
（三）規范銷售收入與成本配比
當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實際操作中，可采用兩種方法。一是實際售價成本率法，即在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。二是計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。
（四）擴大信息披露內容
一是在財務報告附注中披露土地儲備量、取得成本及其構成等信息。二是增加分項目現金流量信息的披露。建議以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。三是重視質量保證金及風險的披露。一方面應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，提高風險的透明度。
參考文獻
[1]黃雄文.建筑房地產企業的財務管理初探[J].中國高新技術企業,2009(09).
[2]周衛清.試論房地產企業會計核算中的問題和對策[J].天津經濟,2008(10).
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發項目，并且在同一開發地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規模較大、建設工期較長的工程，可以結合經濟責任制的原則，按開發項目的區域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準確地歸集和分配成本的費用
一般而言，房地產工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產企業的發展，也降低了問題的發生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發生原因并結合一定的規則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業的角度出發，但是要保障土地所有者的相關權益，充分考慮分配的成本在企業核算范圍之內的承受能力。
(三)合理設置會計科目和會計賬簿
會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產企業中的各項成本，必須事先經過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發生次數較少的成本費用，尤其是單筆發生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發生的金額較大，并且總是經常性的發生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產生更多不必要的問題。
二、借款費用處理中遇到的問題
在房地產中發生的借款費用，一般都是企業為了經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發生的輔助費用有關。但是如果這些產生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產工程的正常收益。在《企業會計準則—借款費用》規定,“因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規定的資本化條件的情況下,應當予以資本化。”從這條準則中我們可以知道與房地產開發過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產的開發中，開發周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發成本必然會受到影響，開發成本的核算就不準確。
三、借款費用處理的建議
對于房地產開發過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發過程中產生的借款，借款的原因必然與開發過程中的某種項目有著必然的聯系，是由于某種項目而發生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時間
對于開發過程中產生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續的處理時可以做到有據可循。如果應用于房地產開發的土地，是為了特定的房產項目而使用的，此時發生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發，并且將其應用于后續的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產生的借款費用不應該將其納入資本化資產范圍。例如獲取的土地并不為了經營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個項目借款費用資本化分攤
在房地產的開發過程中，開發的項目往往不止一個，經常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發過程中同時開發多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產企業的經濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內所發生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。
四、結束語
