時間：2023-06-02 09:57:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發(fā)的項目管理，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1項目成本管理
項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產企業(yè)的資金運用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，使得相關房地產企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。
1.2項目進度管理
房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經(jīng)濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產的經(jīng)濟效益。
1.3項目工程質量管理
在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期，增加投資，使得房地產的經(jīng)濟效益受到較大的負面影響。
二、房地產項目管理的方式
2.1選擇優(yōu)秀的勘察設計單位
在房地產開發(fā)前期，需要對地質進行勘察，然后進行科學合理的設計，因此，早期的勘察設計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設計單位，才能夠對房屋建設的整體布局進行科學的配置和結構劃分，將多余的建設部分去除掉，從而能夠在確保工程質量的基礎上，提高工作的經(jīng)濟效益。
2.2選擇優(yōu)秀的施工主體
在房地產工程設計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質量效益和進度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關工作人員能夠制定合理的選擇體系標準，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術設備是否先進、施工主體的企業(yè)資質是否達標、近三年企業(yè)的施工業(yè)績如何、施工項目經(jīng)理的個人素質是否高超等。對于一個施工主體來說，設備和技術分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質，才能夠對項目工程施工具有促進作用。此外，優(yōu)秀的項目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進作用。只有從眾多方面進行科學的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。
2.3建立健全項目管理體系
在房地產項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應該能夠對同類主體材料進行調查和分析，在此基礎上選擇符合設計使用標準而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進工程項目的進一步開展。常見的管理措施包括：設定獎懲制度、加強對施工隊伍的組織領導等。對于工程施工的具體情況進行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進行改進，從而確保工程后續(xù)相關工作能夠得到很好的開展。
三、房地產項目管理的具體內容
3.1加強項目合同的管理
在房地產項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟合同，其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發(fā)過程中，企業(yè)的質量、成本以及進度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達到的。因此，不斷加強項目工程的合同管理，是確保工程管理質量的最重要的內容之一。
3.2加強工程項目的質量管理
房地產施工質量是房地產項目工程的生命，因此，只有加強項目工程的質量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關技術工藝能夠與工程合同以及施工設計相同，如果不同，則應該進行及時的糾正。房地產項目部要能夠采取全過程的工程質量管理，對工程項目的設計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理。在實際的操作過程中，應該不斷地宣傳質量意識，特別是提高領導的質量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質量問題進行匯總和集體研討，找出最佳的應對措施，以此來不斷提高項目工程質量。在實際的質量管理過程中，要注重管理人員資質的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標準與合同及設計的標準相同，對于各分項工程要加強專項管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應的檢查和相關試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機械設備的選擇也需要經(jīng)過認真的試驗，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產工程的施工質量。
3.3注重房地產項目的成本控制
在房地產開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關企業(yè)經(jīng)濟效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠對項目的具體實施情況進行科學合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經(jīng)濟效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標，獲得最優(yōu)質的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠實現(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。
3.4加強房地產協(xié)調組織管理工作
在房地產項目工程的協(xié)調組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調與內部管理工作。其中，外部協(xié)調主要包括：與設計單位之間的協(xié)調，與施工單位之間的協(xié)調，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調，與政府及質量監(jiān)督單位之間的協(xié)調，與其它相關單位之間的協(xié)調等。只有做好外部關系的協(xié)調工作，才能夠在很大程度上給房地產項目的建設營造最佳的施工環(huán)境。內部協(xié)調主要包括：加強人際關系的協(xié)調，根據(jù)具體的人員情況進行科學合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設定科學合理的工作目標、具體的職責與權限等，加強信息溝通機制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內部環(huán)境。
四、結束語
【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理；控制措施
一、不斷規(guī)范建設項目合同管理
建設工程項目合同就是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟的合同，其內容就包括對施工合同、買賣合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發(fā)整個過程中，每個樓盤的施工質量、進度和成本決定了企業(yè)產品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工質量、進度和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。對施工前簽訂的施工合同進行加強管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
二、加強投資項目質量控制
質量控制的任務關鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現(xiàn)。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質量目標的關鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
三、加強房地產開發(fā)項目的成本管理
現(xiàn)今，房地產開發(fā)商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產開發(fā)商在項目開發(fā)時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發(fā)項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業(yè)進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發(fā)過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現(xiàn)場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發(fā)商的價格優(yōu)勢和綜合競爭力。
四、完善監(jiān)理制度
（1）完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。
（2）明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
（3）建設單位協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉向協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
五、重視項目收尾階段的項目管理
在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領導牽頭、整合工程管理、材供、技術、銷售、開發(fā)、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。
六、做好組織協(xié)調管理
房地產項目建設過程中的協(xié)調內容有兩部分，第一方面是項目部部內部的關系的協(xié)調。主要表現(xiàn)為：首先抓好內部人際關系的協(xié)調，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責分明，在成績評價上實事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內部組織關系的協(xié)調，根據(jù)工作需要和每個人員的特長，明確規(guī)定每個小組和成員的工作目標、職責和權限，事先約定各個小組在工作中的相互關系，在每天的晨會上建立信息溝通制度，及時清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項目部與外部關系協(xié)調，主要和以下部門和單位協(xié)調：其一，和施工單位協(xié)調；其二，和監(jiān)理單位的協(xié)調；其三，設計單位的協(xié)調；其四，與質量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調；其五，除上述單位關系由工程部協(xié)調外，其它相關單位的關系協(xié)調和處理，應由公司另行安排其他人員（外事部）負責協(xié)調和處理。從工程立項、報建直到工程交工驗收的所有階段的有關政府外部手續(xù)辦理應由外事部完成，需工程部技術配合的，工程部可協(xié)助配合。
總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經(jīng)營、善管理、能協(xié)調的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發(fā)項目的有效管理。
參考文獻
[1]王琳.淺談房地產項目管理[J].科技信息，2011（07）
【關鍵詞】房地產開發(fā)；探討；項目管理
前言：
房地產業(yè)屬于第三產業(yè),即是國家支柱產業(yè),因此，一座房屋質量的好壞,直接關系到社會經(jīng)濟的發(fā)展和廣大業(yè)主的切身利益。2011年5月11日，國家統(tǒng)計局4月份主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%,其中住宅投資9497億元，增長38.6%。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為103.19。針對這一現(xiàn)象,作為房地產開發(fā)經(jīng)營者，不僅要牢固樹立“質量第一”的觀念,而且還應以戰(zhàn)略眼光探討和研究技術管理策略和措施。另外,房地產開發(fā)業(yè)主方項目管理的核心是目標控制,自項目開始到完成,通過項目策劃和控制,以使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現(xiàn)。要使房地產開發(fā)業(yè)做大做強,必須加強內部管理,增加外部優(yōu)勢,提高自身競爭力。下面就針對房產開發(fā)管理這個問題進行探討分析。
1 房地產開發(fā)項目管理含義：
房地產開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標,其是以項目經(jīng)理負責制作為基礎,運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設的全過程,按其內在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產項目管理融合了項目管理實踐經(jīng)驗,系統(tǒng)的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學化。
確切地講，房地產開發(fā)項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面的管理,保證房地產開發(fā)項目有效進行,最終實現(xiàn)項目目標。
房地產開發(fā)項目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計劃管理方面。對房地產開發(fā)項目進行計劃管理,能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態(tài)計劃管理,將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標
1.2 其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)
1.3 其在協(xié)調管理方面。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境,保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間,以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系,吸納融通資金,尋找材料設備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍,獲得市場競爭優(yōu)勢,促進產品銷售。在各種協(xié)調之中,人際關系協(xié)調最為主要,項目經(jīng)理在人際關系協(xié)調過程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施,對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制,以確保開發(fā)項目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
2 明確房地產開發(fā)項目管理實施前存在的問題
2.1 所謂凡事要對癥下藥，我們要在了解問題的基礎上才能更好地解決問題。根據(jù)開發(fā)公司規(guī)模和發(fā)展狀態(tài)不同，房地產開發(fā)項目管理組織結構，不外職能型、項目型和矩陣型三種基本形式，但其項目管理的具體目的是基本相同的，就是在規(guī)定的時間范圍內，確定的投資規(guī)模內，把開發(fā)項目一次性做好。因此，就我從事這一行業(yè)略談一下我對其存在的一些問題進行闡述：
2.1.1 在項目決策前，對于可行性的問題不予與重視
就土地方面來說，當前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發(fā)土地，一味追求拿地，對項目開發(fā)前景不進行深入的可行性研究，甚至不進行或來不及進行可行性研究，投資決策倉促盲目，導致了一系列的問題，如在獲得土地后才進行有針對性的策劃和研究，對市場的應對受限于土地規(guī)劃條件，導致規(guī)劃、設計只能夠按照政府要求進行開發(fā)，而政府的政策有時是在調整的，因此開發(fā)風險明顯加大。
2.1.2 對于有關的具體方案規(guī)劃和施工圖的設計，沒有亦或是缺乏設計監(jiān)理
對圖紙的不重視。在施工圖紙會審時，甚至施工過程中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，在工程實施過程中發(fā)生了大量的設計變更。忽視總體規(guī)劃和施工圖設計對項目投資控制的重要性，設計監(jiān)理僅承擔設計變更監(jiān)理責任，出現(xiàn)工程返工等質量問題，造成投資浪費和工期延誤。
2.1.3 在建設施工階段中，項目的過程管理存在缺陷
在建設施工過程中，現(xiàn)場管理機制的不規(guī)范，責任不明確或權限不清晰，導致工程進度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴肅，工程進度計劃執(zhí)行不徹底，造成竣工時間延期；管理費用過高及不可預見費用超出預期。
2.1.4 項目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現(xiàn)象
管理層次不夠靈活，比如項目管理限于工程施工管理，對工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期策劃、市場調研、銷售控制、客戶服務、融資與資金運用等重視不夠，使開發(fā)項目運作成本過高。
2.1.5 各部門之間在工作上的協(xié)調不順暢
工作上，由于各司其職，各項目管理部對自己的工作能夠認真負責，對公司其他工作或與其他單位有關聯(lián)的工作積極性不高，導致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項目管理工作水平的提升。
2.2 針對存在問題，我提出幾點淺見
2.2.1 要加強項目開發(fā)前期的管理
針對土地問題，必須要重視項目開發(fā)前期研究分析工作，提前了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃要求，針對項目進行市場調研和確定市場定位，從總體企劃入手，落實設計構思、營銷方案策劃，結合資本運做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運營謀劃及風險預測。
2.2.2 不斷強化項目規(guī)劃設計
項目經(jīng)理在整個設計過程中要與設計單位進行密切的合作和溝通，加強設計監(jiān)理的管理工作，重視設計對投資控制的影響，對設計概算及施工圖預算編制要求全面準確，并事先考慮不定因素及應對方案。
2.2.3 加強開發(fā)建設的過程控制
施工過程管理必須確定質量目標，明確項目部管理責任。以計劃的資金投入，達到最好的質量標準。強化成本控制，降低開發(fā)資金成本。結合預算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫存計劃。公司財務審計部參與控制賒銷賬款，加強應收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項目部理順和完善現(xiàn)場簽證管理，做到現(xiàn)場簽證和簽證審查相互牽制；落實工程建設施工計劃，保證項目按計劃竣工。
2.2.4 完善開發(fā)項目后期的管理
在施工過程中，有很多開發(fā)者在對前期的處理更甚于對后期的重視，其實不然，一項工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實后期的項目主要也就是項目物業(yè)服務。公司營銷與客戶服務部提前介入，積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內物業(yè)管理所需配備的設備以及管理用房等，調動物業(yè)公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業(yè)服務工作。另外營銷在項目開發(fā)建設中的地位也十分重要，項目經(jīng)理必須正確把握營銷理念，與公司職能部門密切合作，加強產品市場推廣。
【關鍵詞】房地產；項目管理；現(xiàn)狀；對策
近年來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，特別是在國家擴大基礎建設的背景下，國內房地產業(yè)也迎來了輝煌的發(fā)展機遇。許多房地產企業(yè)在國家利好政策下開始做大、做強。但不可否認的是，房地產企業(yè)作為項目的投資開發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無現(xiàn)成的項目管理模式可遵循，我國較大的房地產企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國多年，可以適當分擔企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產企業(yè)對項目管理的能力。這嚴重影響了我國房地產建筑市場的健康發(fā)展，因此，房地產企業(yè)的項目管理已開始變得尤為重要。
1我國房地產企業(yè)項目管理現(xiàn)狀分析
我國建筑企業(yè)由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響，其項目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產開發(fā)企業(yè)作為在市場經(jīng)濟環(huán)境下成長起來的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場的管理體制無疑與房地產開發(fā)企業(yè)全盤考慮項目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導致房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點自己建立和完善管理體制，在此過程中，因無前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內部員工在專業(yè)上、素質上不能很好的建立與企業(yè)相適應的管理體制，故在體制建立上存在較多問題，突出表現(xiàn)為組織不科學，管理模式不合理，經(jīng)濟效益低，管理技術缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質低等。
1.1管理模式現(xiàn)狀
我國房地產業(yè)項目管理的突出現(xiàn)狀之一是管理模式不合理，房地產企業(yè)的管理模式仍然有很強的計劃經(jīng)濟色彩。以行政和硬性指令來代替科學管理的方法。項目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學，不符合實際，主要靠以往經(jīng)驗積累或其他企業(yè)類似項目的照搬。在項目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設計、施工等方面的問題，各項計劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計劃。如果在后期項目實施過程中遇到新的變化，因時間緊迫，無法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導致制定的措施不得當?？刂品矫?，表現(xiàn)為企業(yè)內部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系?？刂频拇蟛糠止ぷ骺繖z查、考核代替。而這些工作的開展需要等任務結束以后才能進行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進行統(tǒng)計分析和量化計算。事前和事中控制沒有得到足夠的重視。
1.2組織模式現(xiàn)狀
我國目前較多的房地產企業(yè)的組織設置較為混亂，多數(shù)是根據(jù)項目開發(fā)建設各階段的主要工作來劃分不同部門主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現(xiàn)狀無疑為項目順利開展增加了協(xié)調、溝通難度。在項目開發(fā)的各階段會因主辦部門不同而側重考慮的問題不同，這就導致項目的前期存在諸多矛盾。如設計方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會過多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預算階段則要重點考慮節(jié)省成本的途徑和實施，這種因成本偏高問題而導致修改設計方案的事情屢見不鮮。類似的問題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現(xiàn)。這種分部門、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時卻忽略了項目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內部溝通、協(xié)調的精力和時間，不利于企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理方法現(xiàn)狀
房地產企業(yè)作為項目的投資者，從項目開始立項就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對所有參與該項目各相關單位的付款權。正是因為房地產企業(yè)擁有該權利，導致了他們在對這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產企業(yè)要求的情況，房地產企業(yè)便會以罰款或滯后付款等經(jīng)濟方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國很多房地產企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。
1.4人員綜合素質現(xiàn)狀
我國房地產企業(yè)成立之初的員工大多數(shù)都是從建筑設計或施工企業(yè)轉變而來。這些人員之前從事的工作性質較為單一，在房地產企業(yè)角色轉變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來，但是因缺乏工作經(jīng)驗，在每個項目環(huán)節(jié)的知識掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產開發(fā)企業(yè)的項目管理涉及設計、施工、技術、管理、合同、經(jīng)濟等諸多知識，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設計人員要考慮成本及現(xiàn)場施工的可操作性，成本人員要考慮設計方案的初衷及后期建筑使用的質量和耐久性，現(xiàn)場施工人員要熟悉設計原理、合同約定、后期驗收等相關事宜。這就需要企業(yè)員工對項目開發(fā)建設的各階段要有一定廣度和深度的認識，而這些能力是很多房地產企業(yè)員工所不具備的。
2房地產項目管理的相關對策
2.1改變管理模式
管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產值為目標，以行政指令管理為特點。房地產企業(yè)雖然是我國市場經(jīng)濟下的新興企業(yè)，但是其人員隊伍依然保留些以往企業(yè)的特點。在當前市場經(jīng)濟體制下，這種觀念已然改變，現(xiàn)在企業(yè)以追求盈利為目標，追求創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)營觀念對一個企業(yè)的發(fā)展至關重要，只有將觀念改變過來，適應新經(jīng)濟的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的改變，采用先進的、科學的和量化的管理方法。例如在項目前期方案設計階段，建立方案評選的量化評比體系，成本、工程、銷售、物業(yè)等人員參與評分；項目分期、分標段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實力。建立績效評價指標體系來獲取工作達到預期目標的準確性，總結規(guī)律，積累經(jīng)驗，定期培訓，為以后工作起到借鑒、指導作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產力，剛性結構和符合企業(yè)特點的合理組織體系，shift企業(yè)的生產力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產企業(yè)各部門運作與協(xié)調管理分離，建立統(tǒng)籌各部門工作的綜合管理體制。企業(yè)權力適當下放，加快各部門決策速度，同時完善公司制度，對各部門制度執(zhí)行落實情況進行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運用，以此建立集權和分權相結合而又不失衡的靈活組織機構。
2.2提高人員綜合素質
雖然房地產企業(yè)管理部門人員都是以專業(yè)化為標準，但是在日常工作中，各部門都會互相接觸。同一件事情都會由多個部門參與，這就需要企業(yè)加強對人員綜合素質的培養(yǎng)，企業(yè)內部營造提高綜合素質的氛圍，開展宣傳和學習，讓企業(yè)員工逐步了解、認識其他部門的專業(yè)化知識，使員工能夠在干本職工作的同時考慮相關環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問題。在日常工作中可實施有效的培訓考核策略，拓展員工的專業(yè)知識，提高員工認識和解決問題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質的提高。
3結語
關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；效益提升；方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業(yè)的前景一直不夠明朗，對于房地產開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機遇，如果房地產開發(fā)商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發(fā)商不能夠將自己的開發(fā)項目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發(fā)工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當前房地產開發(fā)過程中項目管理的狀況分析
目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數(shù)的房地產開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項目，降低開發(fā)成本，提升各個環(huán)節(jié)的管理的效益，這對于未來的房地產開發(fā)項目的進展有著一定的現(xiàn)實意義。由于房地產開發(fā)項目是一項長期的工程，具有開發(fā)周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發(fā)商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發(fā)商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發(fā)商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發(fā)過程中由于對項目管理的經(jīng)驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發(fā)過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發(fā)過程中的項目管理集中到房地產開發(fā)商的手中，才能夠將房地產開發(fā)商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。
當前，在房地產開發(fā)過程中對于項目決策以及設計開發(fā)階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環(huán)節(jié)都涉及到工程造價，優(yōu)化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發(fā)過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發(fā)的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發(fā)的效益。
二、提升房地產開發(fā)工程中的項目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項目管理的規(guī)避風險的措施
在房地產開發(fā)過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規(guī)避這些風險就成為了房地產開發(fā)商應該積極考慮的內容。在房地產開發(fā)工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發(fā)過程中的論證上面，將房地產開發(fā)的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發(fā)項目的風險降到最低。對于規(guī)避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發(fā)商來說是有利的。
（二）、加強對于項目成本的控制管理
房地產開發(fā)過程中相對比較受房地產開發(fā)商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發(fā)項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發(fā)過程中的項目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項目管理的質量
質量往往是房地產開發(fā)公司的生命線所在，在房地產開發(fā)過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產開發(fā)工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發(fā)工程中的效益的提升。當前在房地產開發(fā)過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發(fā)工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。
三、結束語
綜上所述，房地產開發(fā)工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發(fā)商對于施工風險規(guī)避的因素、同時還有就是將房地產的開發(fā)工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發(fā)工程過程中的項目管理中的效益提升。
參考文獻：
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【摘要】房地產的項目應實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們日漸提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產的開發(fā)項目管理是實現(xiàn)房地產降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產項目的質量和管理有著重要的意義。然而房地產開發(fā)項目也存在一定的問題，如：前期策劃準備不充分、成本控制不及時、工程完成后質量難保證等現(xiàn)象，需要房地產開發(fā)過程中不斷進行調整，采取有效措施進行管理。
【關鍵字】房地產；開發(fā)；項目管理
房地產的項目開發(fā)應實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發(fā)項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產開發(fā)運作模式。房地產的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1 房地產開發(fā)項目管理的作用和意義
1.1 房地產開發(fā)項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2 房地產開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎性作用。
1.3 房地產開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理
房地產的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產品設計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2 房地產開發(fā)項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產開發(fā)項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發(fā)的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2 房地產開發(fā)項目成本管理不及時
房地產的開發(fā)項目的成本管理應貫穿于開發(fā)項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發(fā)項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產項目開發(fā)設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。
2.3 工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協(xié)調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續(xù)質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監(jiān)督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發(fā)項目管理的具體措施
3.1 房地產開發(fā)項目的成本控制
房地產開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2 房地產開發(fā)項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質量管理和過程控制。
3.3 加強房地產開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產開發(fā)項目的管理；房地產企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調溝通機制。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；難點分析
中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：
引言：
隨著經(jīng)濟水平的迅速發(fā)展，我國房地產行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時人們對居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產開發(fā)項目管理中仍存在一些難點，如何以科學的房地產開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質量成為了項目管理企業(yè)面臨的重要問題。
一、房地產開發(fā)項目管理含義
房地產開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標,其是以項目經(jīng)理負責制作為基礎,運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設的全過程,按其內在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產項目管理融合了項目管理實踐經(jīng)驗,系統(tǒng)的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學化。
房地產開發(fā)項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面的管理,保證房地產開發(fā)項目有效進行,最終實現(xiàn)項目目標。
二、房地產開發(fā)項目工程管理內容
1、總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產開發(fā)項目中一樣, 房地產的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項具體項目之前都要有一個總體規(guī)劃, 總設計也就是工程建設之前做的準備工作。
2、配合協(xié)調
房地產開發(fā)涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產的建設工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設范圍廣涉及部門廣泛單位多, 所以建設當中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當中,要達到工程建設的順利進行,就必須進行配合協(xié)調。在協(xié)調工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設相關單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、質量監(jiān)理
過硬的質量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益,首要的是保證建筑物質量的過關, 因此在工程的建設過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理,及時發(fā)現(xiàn)施工質量問題, 并注重抓落實。
4、工程驗收
建筑工程的竣工不是簡單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設計文件要求和合同的各項內容后, 依照國家和地方有關建筑工程竣工的相關法規(guī),進行工程驗收,只有在竣工驗收合格后,才能將產品交給用戶使用。
三、房地產開發(fā)企業(yè)項目管理難點
1、項目管理概念的狹隘與局限
導致項目運作成本過高、房地產交易糾紛不斷的原因，是由于項目管理概念的狹隘與局限。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益是融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
2、圖紙設計管理方面存在問題
大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙設計的管理工作，對于開發(fā)商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統(tǒng)一交由設計院進行處理，因此，在圖紙設計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯誤。而開發(fā)商對于圖紙設計階段所包含的成本、質量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場如何節(jié)約成本，如何進行質量控制等，甚至有的房地產開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設計院對圖紙進行設計，如此，必然會導致設計出來的圖紙存在一些不足。當工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設計院在對圖紙進行設計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產開發(fā)行業(yè)對這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進行控制。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當一些房地產開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：
3.1 不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。
3.2 簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。
3.3合同產生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
四、解決房地產開發(fā)項目工程管理難點的措施
1、加強開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)在拿到建設用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。
1.1 加強規(guī)劃設計
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。
1.2 加強方案設計
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。
2、不斷規(guī)范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強施工階段的質量控制
明確質量目標房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關, 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準確地確定質量目標? 首先, 要進行質量投入的收益和費用分析, 要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本； 適當增加預防成本, 大力降低事故成本。
4、加強項目成本管理
房地產開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設的全運轉過程中進行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標。 建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。
五、結束語：
綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)項目工程管理是一項極為復雜，卻十分嚴重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經(jīng)濟效益、社會效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。
參考文獻：
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[4] 謝守明.溝通管理在房地產開發(fā)項目工程管理中的應用.科學與管理，2009.1.
關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規(guī)劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監(jiān)理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。
2房地產項目管理的意義
房地產項目管理是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實質性的環(huán)節(jié),如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發(fā)工程全局協(xié)調與質量監(jiān)督等工作的科學開展，是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產開發(fā)項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，推動論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。
3房地產項目管理存在的問題
3.1項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
3.2由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經(jīng)濟分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術、經(jīng)濟是否可行,進行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。
3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業(yè)服務管理,對房地產開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務,物業(yè)管理是我國房地產企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。
3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
4房地產工程項目管理措施
4.1建設工程項目組織模式管理
建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運行是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協(xié)調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎。
4.2全面完善房地產項目成本管理
關鍵詞：房地產開發(fā)項目管理措施
中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：
房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為開發(fā)管理、規(guī)劃設計管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。
一、房地產開發(fā)項目管理的重要性
對于房地產開發(fā)公司而言，首先它的起步應該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發(fā)后，這地塊的開發(fā)形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業(yè)或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發(fā)項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發(fā)權后，一個有目標、有任務和管理者的房地產開發(fā)活動并隨即產生。與此同時，對于開發(fā)的新項目，項目管理隨之產生。
對于個人或者組織者切勿盲目搞開發(fā)，對于房地產開發(fā)項目，它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業(yè)的進步或倒閉。組織者無視開發(fā)項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在某地區(qū)有一個政府組建的房地產公司，它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發(fā)，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結果因為成交款無法籌集，導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。
二、房地產開發(fā)項目管理措施
1、項目前期投資決策階段的市場調查
房地產進入營銷時代， 開發(fā)商的項目調研是決定項目成敗的關鍵，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等、前期的項目可行性研究是項目的靈魂， 而據(jù)此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭。 只有龍頭中有“魂” 才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善決策支持機構, 收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2、 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理
規(guī)劃設計是房地產開發(fā)建設的源頭， 作為房地產開發(fā)建設應該十分重視這一重要環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟條件下， 房地產開發(fā)企業(yè)要保持自己所開發(fā)的產品適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。
所謂超前意識, 就是要從高起點起步, 充分考慮人們對房屋產品和居住環(huán)境要求的不斷變化, 要從房屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環(huán)境的布置、開發(fā)項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為, 一個房地產開發(fā)項目的建設, 需要幾年的時間, 但其使用周期卻長達幾十年, 甚至上百年?？茖W的發(fā)展、技術進步、經(jīng)濟增長、生活水平的提高, 使購房人對居住和工作環(huán)境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。作為房地產, 亦稱不動產, 這種凝聚巨大精神及物質財富的巨額配套設施; 水電氣等供應能量; 安全防范設施設備; 綠化布置方案; 消防設施設備的配置; 垃圾處理方式等諸多細節(jié)均要考慮周全?？傊? 規(guī)劃設計階段, 開發(fā)建設企業(yè)應該請諸多方面的專家,當然也應該包括物業(yè)管理方面的專家, 從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國家有關規(guī)劃設計規(guī)范的要求等多方面,科學的規(guī)劃設計出適合市場需求的合格項目。
3、房地產實施階段管理
（1）房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產開發(fā)過程中, 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設計環(huán)節(jié), 降低成本一方面體現(xiàn)在好的設計、較低的價格; 另一方面也體現(xiàn)在找好的設計單位, 避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。
（2）房地產項目管理中的進度控制
房地產開發(fā)項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作( 包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設計、招投標、合同的簽署等等) 、建設階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環(huán)節(jié)上做好時間上的安排。應對參與各方進行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的; 針對項目的情況，制定出房地產開發(fā)項目各個工作的先后次序及預計持續(xù)時間，并對項目的進展情況及時監(jiān)控；建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發(fā)流程的進度控制。
房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強調操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿得到項目開工到開盤的時間大大縮短。
（3）項目合同管理
建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（4）完善房地產開發(fā)項目后期管理
提供良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業(yè)保值增值的目的。應積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內物業(yè)管理所需配備的設備以及管理用房等。同時, 營銷在當前房地產項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。
綜上所述，房地產項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立完善的房地產開發(fā)項目管理流程，才能使房地產企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
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近年來，房地產行業(yè)發(fā)展得很迅速，目前已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟中的支柱產業(yè)的基礎，房地產的項目開發(fā)管理已經(jīng)成為了一個重要的項目管理，它對于房地產企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，所以房地產開發(fā)的項目管理會隨著社會的發(fā)展、大型項目的管理和開發(fā)建設的不同需要而產生，其屬于一種具有現(xiàn)代化的管理模式而逐漸被得到重視。房地產開發(fā)的項目管理方式和水平將會直接地影響到項目的成功與否，并會影響著房地產企業(yè)的整體發(fā)展。
我國房地產行業(yè)項目管理中存在的通病主要包括以下幾個方面：
（1）可行性研究缺乏，投資決策倉促盲目
可行性研究是在工程項目決策前，進行財務與技術經(jīng)濟分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術、經(jīng)濟是否可行，進行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?，導致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。
（2）設計監(jiān)理缺失
由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
（3）項目運行過程項目管理機制不完善
項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，延期交房普遍；房地產開發(fā)成本控制不力，管理費用過高及不可預見費用超出預期。項目管理概念的狹隘與局限，導致項目運作成本過高、房地產交易糾紛不斷。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中，糾紛不斷。
（4）物業(yè)服務不到位
物業(yè)服務管理，對房地產開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務，物業(yè)管理是我國房地產企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位等。
（5）項目風險管理薄弱
房地產開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險；接著是環(huán)保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環(huán)境影響，所面臨的風險；金融風險是房地產項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險；而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險；任何房地產開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產企業(yè)的營銷；財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產；最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失，如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
（6）項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，因此優(yōu)化項目成本管理意義重大。在決策階段，一部分房地產開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
我國真正的房地產發(fā)展模式是一個將房地產開發(fā)企業(yè)作為核心的縱向運作鏈，投資購買土地、營銷銷售、開發(fā)建設、物業(yè)管理等，通常是由一個企業(yè)獨立的完成，被稱為“全能的開發(fā)商”。房地產的開發(fā)和融資渠道也顯得很單一，主要是從銀行貸款及通過預售來從客戶那里收取的預購房款。應該認識到，我們的項目管理與國際先進水平之間還存在著相當大的差距。項目管理模型在這個階段應當做好引進和消化，還有培訓人才的工作也很重要。同時研究一些特殊問題與我國的國情相適應，逐步形成具有中國特色的管理模式。同時，我們應該有一個健全且具有學術性的專業(yè)項目管理組織，與國際前沿保持同步。
房地產開發(fā)項目管理是近十幾年隨著我國房地產市場發(fā)展逐步提出和發(fā)展起來的，并且日益受到開發(fā)企業(yè)的重視。由于其不同于傳統(tǒng)的工程項目管理，因此我們需要從新的角度去思考并構建房地產開發(fā)項目管理運行機制，建立適合房地產開發(fā)企業(yè)實施的項目管理思路及方式。
二、房地產開發(fā)項目管理機制的設計
房地產開發(fā)項目管理運行機制設計總體上包括三個方面，分別是組織架構與開發(fā)團隊建設、項目管理模式選擇、項目管理實施。通常工程項目管理主要注重項目管理的實施，模式選擇及團隊建設上相對較弱，而房地產開發(fā)項目管理需要三者并重，才能真正地做好管理。
1、組織架構的優(yōu)化設計
首先，要確定集團的管控模式。對于一家成熟的房地產開發(fā)大集團，戰(zhàn)略控制及業(yè)務控制顯然是非常重要的，所以，集團管理的控制模式運用戰(zhàn)略控制與操作控制相結合的管理控制模式應當是可行的，并在這個模式之基礎上，將相應的管理方式確定。對應混合的管理控制模式，管理方式可以采取授權型的管理和例外型的管理進行結合的方式，這兩種方式的優(yōu)點主要表現(xiàn)在子公司在其經(jīng)營的過程的授權范圍之內擁有自主決定權，下屬在日常經(jīng)營中擁有的決策權力比較大，母公司的決策者仍舊對經(jīng)營者的控制較強，并在通過預算及匯報等來掌控企業(yè)的發(fā)展方向，在這其中，授權范圍之大小會受到來自開發(fā)項目的相關因素制約及影響，對內部管理的水平要求也顯得較高。
其次，在公司的總體管理框架約束之下，清晰地界定母公司與子公司的管理界面與職能定位。集團公司作出整體的戰(zhàn)略定位，有權審核子公司的戰(zhàn)略；在投融資方面的管理和項目決策，有權對資金和資產管理統(tǒng)一調度；可以對預算制度和股權管理進行統(tǒng)一的制訂；統(tǒng)一對高層人員進行人事管理。子公司應當在集團公司之戰(zhàn)略規(guī)劃和預算框架范圍內，改進管理、開展經(jīng)營和提高效率；在集團公司預定的框架內，有權簽訂對外的業(yè)務合同并承擔相應的義務，有權依法進行訴訟及應訴的權利；人力資源的管理方面，在集團公司的整體政策范圍內，子公司有權對中層和以下的員工進行聘任、晉升和解雇，可以對以上員工進行業(yè)績上的考核、核發(fā)工資或獎金；對于處置公司的資產、法律事項及經(jīng)營需求如果超過預算等時候均需要事先報請集團公司或訴委托職能部門來批準。
第三，構建集團和子公司之間的權責體系。權責體系主要是在權限層面、管理界面和業(yè)務層面三個方面來建立。在界定了管理層次基礎之上，將業(yè)務活動確定，通過限定了管理權限之后，將母子公司在各項業(yè)務的活動中的權限進行明確，在母公司的預定框架范圍內更多的去爭取自主的經(jīng)營權，形成完善的權責體系。
2、項目管理的實施及模式的選擇
（1）實施的內容
1）開發(fā)項目管理的第一個是決策管理。將項目的投資決策具有科學性和可行性予以明確，以及在項目決策中各個分項的目標也進行明確。
2）開發(fā)項目管理是對項目計劃的管理。按照公司的實際具體情況，充分的推敲及確認開發(fā)項目的計劃編制深度、可考查性及可實施性。房地產公司的核心應當是年度計劃、龍頭應當是項目計劃、保證應當是部門計劃、支持應當是崗位計劃，這樣四位形成一體，計劃管理的體系更能夠協(xié)調運轉，計劃管理的工作中，重點是要突出項目計劃對于年度計劃所起到的支撐作用，突出項目計劃對于部門及崗位工作計劃中起到的主導作用，要把項目計劃作為部門及崗位工作計劃的主線，圍繞項目計劃來把工作開展。
3）開發(fā)項目管理是項目目標的實施過程中的管理。在項目實施的過程之中，依據(jù)項目總進度的計劃時點定期的對其進行監(jiān)控，確定好項目的階段性目標完成的具體情況，對其及時的糾偏與改進。
4）開發(fā)項目管理是對項目成果進行管理。在項目完成之后，項目實際取得的結果與決策目標之間是否一致、存在的偏差合理與否，項目在實施的過程中所采取的措施、所調整的目標合理與否等。
（2）項目管理目標體系的建立
主要內容包括項目成本控制目標、融資目標、費用控制目標、進度目標、質量目標和銷售目標等，通過建立起目標體系，對整個項目開發(fā)進行預控，以利于實現(xiàn)項目管理之最終目標，完成項目的開發(fā)建設。
（3）項目目標實施過程管理
1）每個階段的責任人應當依照“計劃――執(zhí)行――檢查――行動”（PDCA）循環(huán)，檢查好自己所做的工作，以此為基礎，預測各個分目標與總目標可能的完成情況和差距，提出解決的方案與預警意見。
2）在發(fā)現(xiàn)偏差之后要立刻予以診斷，并糾正，診斷偏差的目的不在于發(fā)掘原因，其立足點應是分析其對于目標所產生的影響。
3）項目實施中的過程管理，其重點是在項目目標有調整的時候，應對其進行審查，避免目標出現(xiàn)調整過度的情況。
4）對實施的效果作出有效評估，房地產的開發(fā)項目在實施過程中，面對著多種因素變化的復雜環(huán)境，項目實施的過程管理則主要是集中在實際績效和目標偏差，具體表現(xiàn)為量化目標的完成效果，對偏差產生的原因進行分析，在偏差產生之后應采取的措施，以及研究糾正方案具有的合理性，在準確的把握變化、積極的采取糾正措施后，項目總體的目標才可能得到實現(xiàn)。
三、需要深入研究的問題
1、信息化的管理
使用信息化的管理來改善項目的管理水平，提高過程的管理效率。但是因為在目前的項目管理模式之下，項目的生命周期被人為的劃分成若干階段，并不一定能夠提高項目的整體效益，并優(yōu)化的最終目標。傳統(tǒng)項目組織機構難以滿足新型的項目管理模式所需要的網(wǎng)狀信息。為了得到網(wǎng)狀信息間的互動，可以通過獨立的眾多企業(yè)參與其中，組織成一個較大卻臨時的項目管理組織，項目組的的組成成員可以改變，該組織就像團隊一樣針對項目開展工作。通過發(fā)達而快速的網(wǎng)絡技術及軟件技術，在項目實施中各個相關企業(yè)間可建立一個臨時聯(lián)系，以利于共享信息資源，用來改變信息傳遞太慢及分布不均衡的現(xiàn)狀。
【關鍵詞】房地產開發(fā)；管理；分析
我國改革開放以來，經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展。針對這樣的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產需求以及現(xiàn)代房地產開發(fā)管理理念為基礎，運用現(xiàn)代房地產開發(fā)管理體系進行房地產開發(fā)項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。
1 關于房地產開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產開發(fā)工程管理工作是房地產開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發(fā)工程全局協(xié)調與質量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產開發(fā)工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產開發(fā)工程管理工作要點
2.1 房地產開發(fā)工程管理的基礎――開發(fā)企業(yè)綜合管理水平的提升
房地產開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關人員具有較高的協(xié)調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力。其需要房地產開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量。針對現(xiàn)代房地產施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產開發(fā)過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產開發(fā)工程施工質量的提高。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理保障房地產開發(fā)工程順利進行。
2.2 以市場需求為導向進行房地產規(guī)劃設計管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調節(jié)、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產開發(fā)市場需求為導向進行房地產規(guī)劃與設計管理。另外，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產規(guī)劃設計審批有關法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規(guī)劃設計工作符合有關法規(guī)的需求，保障房地產開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
2.3 以綜合協(xié)調為基礎，保障房地產開發(fā)施工過程的順利開展
針對現(xiàn)代房地產開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調工作，保障房地產開發(fā)項目的順利施工。由于房地產項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發(fā)工程綜合協(xié)調工作顯得尤為重要。房地產開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.4 注重房地產開發(fā)工程的質量管理――房地產開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產，其工程質量關系到業(yè)主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴格要求保障工程建設施工質量。作為房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)其是工程建設的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認識到自身工作中對之來那個監(jiān)督與管理的職責。
在工程技術部領導下負責協(xié)調現(xiàn)場各專業(yè)技術工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現(xiàn)場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發(fā)企業(yè)甲方代表工作的開展保障房地產開發(fā)工程施工質量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業(yè)主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。
3 加強房地產開發(fā)工程的資金控制與管
理，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發(fā)工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關系到房地產開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關系到企業(yè)資金的合理調配，是其現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產開發(fā)施工過程中協(xié)調施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
【關鍵詞】房地產，工程管理，關鍵點
引言
房地產是房產和地產的總稱，房地產具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費的雙重性及房地產的保值、增值性七大特性。房地產開發(fā)分四個階段進行：決策階段――前期階段――施工階段――竣工使用階段。這四個階段構成了建設工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對項目工程成本的影響。
圖1 不同建設階段影響項目成本的程度表示圖
一、房地產開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產開發(fā)工程管理工作是房地產開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發(fā)工程全局協(xié)調與質量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產開發(fā)工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產開發(fā)工程管理工作的關鍵點
2.1 加強項目質量管理
工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關。 因此一個項目的工程質量就是工程項目的生命，并且工程質量一旦出現(xiàn)就會很難修復， 并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：
（1）做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產品定位要求等。設計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優(yōu)化工作。
（2）確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。
（3）對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。
（4）嚴把材料關， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。
（5）控制好施工中用到的機械、設備的質量。
（6）認真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導糾錯工作。
總之，對質量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現(xiàn)質量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制。當然一旦出現(xiàn)質量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質量問題。
2.2 加強房地產開發(fā)工程的資金控制與管理
完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發(fā)工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關系到房地產開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關系到企業(yè)資金的合理調配。是其現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產開發(fā)施工過程中協(xié)調施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
2.3 加強項目成本管理
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、 施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確， 首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產開發(fā)是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
對于開發(fā)成本包括了以下幾方面：（1）土地費用；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間接費；（7）財務費用。
其管理分為兩個大的階段：（1）策劃、設計階段的成本管理；（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內外相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，影響項目投資最大的階段是占開發(fā)項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。 很多房地產企業(yè)將重點放在第二個階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
2.4 加強項目進度管理
工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
首先要做好項目設計前的準備工作：（1）確定工期總目標；（2）編制項目總進度計劃；（3）編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行；（4）.施工現(xiàn)場條件調研和分析。
緊接下來要做好設計階段進度管理工作：（1）編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行；（2）編制詳細的出土計劃，并控制執(zhí)行。
最后要做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行；（2）編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。
做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務完成的影響。詳細的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計劃的有效實施。
2.5 要加強綜合協(xié)調管理
針對現(xiàn)代房地產開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調工作，保障房地產開發(fā)項目的順利施工。由于房地產項目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發(fā)工程綜合協(xié)調工作顯得尤為重要。房地產開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等因素同施工過程的各方進行協(xié)調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.6 提升房地產開發(fā)工程管理的綜合水平
房地產開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關人員具有較高的協(xié)調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力。其需要房地產開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質愛。針對現(xiàn)代房地產施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。
同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產開發(fā)過程各方面工作內容涉獵的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產開發(fā)工程施工質鬣的提高。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)．以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理保障房地產開發(fā)工程順利進行。
三、結論
綜上所述，現(xiàn)代房地產開發(fā)工程的管理工作是房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認識到關鍵點，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻
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