時間：2023-06-05 09:54:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業市場調查，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；市場營銷策劃；問題；對策
一、引言
房地產行業屬于國民經濟發展的重要支柱，在推動經濟發展中占據著重要地位。當前，房地產行業競爭日益激烈，為進一步提高企業核心競爭力，實現企業效益最大化，房地產行業越發關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產行業的發展，從而實現整體效益。然而不可否認的是，當前房地產在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發展路徑。
二、房地產營銷策劃內涵認知
房地產營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統性工程，其包含了房地產全部的銷售及推廣工作。為實現預期銷售推廣目標及效果，結合房地產實際狀況，通過優化內部資源與外部資源，合理編制方案并統籌執行的過程即房地產營銷策劃，從實現階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。
三、房地產市場營銷策劃中存在的現實性問題分析
當前，房地產市場營銷策劃存在著較多的現實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據。然而在多數營銷策劃活動中，多缺乏對調查活動的關注，或所推行的市場調查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側重形式而缺乏文化內涵。在房地產市場營銷策劃中，很多開發商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業文化及產品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業文化與產品特色結合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發展，廣告所帶來的傳播收益出現了下滑，僅僅依賴廣告無法實現其預期效益。
四、房地產市場營銷策劃的發展性路徑思考
（一）準確定位，表現產品屬性優勢
在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調查為前提。考慮到房地產商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產品的價值及功能更為關注。為此，開發商在開發前期，需要充分做好市場調查，以建筑行業發展實際與未來經濟預測為條件，對產品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現營銷策劃效果。
（二）體現產品文化差異，關注文化營銷
在開展房地產營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產文化優勢與其他賣點相結合，體現房地產產品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區房營銷領域。
（三）營銷策劃應關注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業品牌價值。企業品牌集中體現了企業文化、企業價值與企業服務等內涵，也是與其他同類產品相區分的重要標志。在房地產營銷中，不應僅局限于產品物質層上的文化宣傳，還應關注企業價值與企業文化層面的內涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業文化與企業服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。
（四）關注營銷策劃人才地培養
在房地產營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業發展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養，提高營銷專業性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內在素養與整體技能，還可與其他房地產企業之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業效益實現提供人才支撐。
五、結語
在市場競爭的大環境下，房地產行業為實現生存與發展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產營銷策劃仍存在著較多的現實問題，如缺乏準確定位，文化內涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產營銷策劃水平，從多個方面提出了發展路徑。實踐證明，企業只有充分調查，以消費者需求為導向，不斷提高產品文化價值與品牌價值，方可實現高質量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學校）
作者：高麗君
參考文獻：
[1]惠葉婷.房地產開發項目市場營銷的理論與實踐[J].科學與財富，2014，（2）：99-99.
[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產市場的創新營銷[J].房地產導刊，2014，（1）：23-23.
關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
一、我國房地產行業財務風險類型
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
【關鍵詞】房地產；市場；統計調查
統計調查是根據調查的目的與要求，運用科學的調查方法，有計劃、有組織地搜集數據信息資料的統計工作過程。市場統計調查是企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經營環境中，只有通過認真細致、有效的市場統計調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。
房地產市場統計調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統計調查的意義
1、狹義的統計調查
狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。
對于房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料，并予以分析研究的方法。
對于房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執行情況，以及公司的經營業績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統計調查在房地產行業中的應用
1、前期
這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析，了解房地產市場的現狀及動態。
相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發展前景。
（2）房地產產品統計調查
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。
（3）消費需求趨勢統計調查
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查，這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據，并以此開發出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位統計調查
考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的統計調查，結合周邊競爭項目和區位特征的調查，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求統計調查
通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，并確定各細分市場的規模。
（3）競爭樓盤統計調查
了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
（4）產品測試統計調查
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括：1社區配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
（1）樓盤媒體宣傳統計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現場統計調查
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；3、樓盤評價以及與競爭產品對比；4、對銷售中心以及人員的評價；5、看房滿意度調查等等。
（3）銷售監測統計調查
隨時對銷售現場的潛在消費者，以及來電咨詢的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
（4）業主滿意度統計調查
關鍵詞：目標成本房地產成本管理
對項目成本合理、有效的控制和科學管理，加強房地產企業對成本的管理，幫助企業建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業的管理水平與管理質量，促進房地產企業的工作效率，從而獲得更高更多的經濟利潤。
一、目標成本管理的具體內涵
房地產企業開發項目，成本一般包括：建設費用、土地費用、管理費用以及開發期間稅費等費用。因此目標成本管理是房地產行業加強成本管理的核心。目前我國大中小房地產企業公司缺少全面成本管理意識，且沒有規范有效的管理制度，因此對開發項目進行目標成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產行業未來的發展趨勢。這就要求房地產行業在開發一個項目之前就必須對其做好全面充分的了解，然后在復雜多變的外部環境下對項目進行目標成本預算；在項目實施過程中還要加強對工程的監督與指導；在項目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標成本與實際成本進行比較，找出差異，制定相關的管理措施并不斷加強控制與改正。實施具體的成本管理措施，可以降低房地產企業的支出，從成本中要效益，增強企業的競爭優勢。
二、房地產企業目標成本控制的具體措施
1、預測項目總成本。
通過市場調查和科學的分析，在開發項目之前要做好項目總成本預測。項目投資決策階段就要考慮到全面，并對該項目要有一個總體設計，給出一個總成本上限。在規劃設計階段要以預算為基礎，對方案、標準、設計指標等進一步落實，有一個全面詳細可行的規劃設計。投放標階段，要選擇價格優惠產品質量高并符合市場規律的施工單位，且要嚴謹對待合作項目，雙方協商好成本控制，一定程度上達成一致。因項目施工過程中，成本變化復雜頻繁，因此要特別加強成本管理控制與監督，項目竣工時要將預算成本與實際成本相比較，找出差異，有針對性地進行控制與指導，降低生產成本。
2、逐級分解成本。
對項目有一個總體成本預測后，要把成本目標根據項目實施的過程逐級地分解下去，將成本的目標分到企業的各個部門，讓每個部門都有自己的成本目標，并讓每一個人員工都成為責任主體。在分解目標成本時，企業還應建立相應的獎懲制度，帶動全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個員工的執行中，這樣不僅有利地推動了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實現成本管理目標。
3、對項目施工過程加強成本控制。
預算和分解成本并不能一勞永逸，還應當對實際成本運用加強控制，讓目標成本管理在實踐中執行與完成。
(1)項目開展前期。
房地產企業應以市場為導向，并根據企業自身實際情況，對開發項目進行謹慎的調查與考核，對土地建設規模、施工設備價格以及各種配套設施等都要進行成本預算和控制，在開工之前做好一切準備工作，盡量壓低成本。
(2)項目建設過程中。
計劃往往趕不上變化。因此在保證施工設計的可行性前提條件下，對于建筑材料、安裝設施等建筑成本在施工購買階段要根據市場價格購買，盡量壓低價格，降低成本。且對于項目工程要采取動態管理的成本管理方式，這樣可根據實際情況控制成本，降低開支。
(3)項目收尾階段。
要準時對實際成本與目標成本進行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預算成本的依據，累積經驗。確認施工單位是否按照合同完成施工內容，并對成本使用進行檢查核實，對于不實的資金使用，要及時查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。
三、房地產企業目標成本管理的內容
1、建立以人為本的健全完善的目標成本管理制度。
企業將目標成本逐級分解，每個部門都有自身的成本目標，由此，管理者將會加強自己的管理水平與管理質量，堅決執行、落實好每項決策。為了加強管理和提高員工整體素質，企業要積極開展各類培訓，使員工有參與與執行目標成本的能力與行動力，將目標成本理念深入到企業日常的生產生活當中，讓員工自覺執行完成成本管理的目標。同時，企業應當實行有效的獎懲制度，充分發揮激勵制度在成本管理中的作用，將員工的績效與企業的目標成本掛鉤，形成良好競爭的工作環境，充分激發員工的工作積極性，提高企業的工作效率和經濟效益。
2、構建成本管理數據庫，提高成本管理效率。
房地產行業巨大的工程規模、復雜的工作以及繁多的賬目要求房地產企業必須對成本進行信息化管理才能及時掌握有效的信息，跟上時代的步伐，掌握市場優勢。建立成本管理數據庫，可以對成本資金進行控制與追蹤，了解項目的進程，將項目風險控制在可控范圍內，還能有效地提高資金周轉速度。建立成本管理數據庫，在企業內部還可實現資源共享，讓員工清楚資金的流動情況，可以防止貪污、挪用等情況的發生，同時，還可將目標成本分攤到相應的部門，甚至可以分攤到每一個員工身上，這樣將目標成本具體化，更好地實現成本管理。相反，如果某個部門的成本使用情況超支，在數據庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應的解決方案。
3、與建筑施工企業的合同加強管理，并做好相應的補救措施。
房地產行業在施工過程中會遇到一些不可預知的情況，有時不得不變更合同，因此企業在項目施工之前就應考慮到突況，做好相應的補救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產企業要不斷加強與建筑施工企業合同的管理。在雙方協商好簽訂合同后，企業對成本內容進行拆分，在堅持預算總成本不變的情況下，對各部門的工作進行及時調整，使目標成本能落實到實際中。
四、結束語
在中國經濟高速發展的時代，房地產行業要想跟上時代，繼續獲得發展獲取更多的利潤，就必須不斷調整自身的企業結構，加強自身內部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實踐中不斷調整步伐，不斷積累經驗，積極學習目標成本管理工作與制度，提高自身的目標成本管理能力，增強自己的競爭實力，這樣才能激流勇進，穩步發展。
參考文獻：
[1]閆飛.現代房地產及建筑工程目標成本管理[J].中華建設.2015(11).
雖然SWOT分析更多用于企業內部的戰略分析，但在風云變幻的房地產行業，我們同樣可以用來解析整合營銷與全程營銷的區別。
整合營銷，區別于全過程營銷，主要體現在以下幾方面：注重消費導向，強調以消費者為中心，以消費者的需求為導向，是整合式營銷的精髓所在，顛覆了傳統營銷以產品為核心的理念。傳統的全過程營銷起初是從產品營銷、概念營銷、賣點群營銷，策劃的目的是如何銷售產品，而對于消費者需求的考慮甚少。而整合營銷強調，從房地產投資到物業銷售的全過程，都要考慮消費者的利益，以消費者的需求為導向。經過前期的市場調查和研究，了解消費者的需求、購房動機和承受能力，從而有針對性的開發產品，確定產品價格，并在銷售過程中，改善服務，與消費者進行有效溝通，為消費者創造快樂的購買過程。這樣的營銷，更符合西方組織理論所說，“圍繞消費者組織一切”。
這一點，在金網絡置業的昌平某項目（以下稱昌平項目）中，有著突出的體現。在項目前期市場研究和客戶研究階段，金網絡市場研究部經過對周邊市場、消費者需求與購買力的調查和研究認為，昌平項目的目標客戶群應鎖定為高校教師、投資客及周邊中等收入人群。鑒于此，有針對性地開發了不同的產品類別，戶型多達二十余種，其中，包括專門為投資客設計的面積為20平方米左右的零居，用于出租；為高校教師和周邊中等收入人群設計的60-90平方米的2居，可以根據需要隔成二層復式，既能滿足居住面積要求，價格又適中。在項目總體設計中，包括6層板樓和高層板樓，6層板樓主要是吸引目標客戶群體，而高層板樓可以回收大量資金。多樣化的產品投入市場后，取得了良好的效果，客戶對于符合消費需求的獨特產品設計贊嘆不已，開盤的一周內就收獲了銷售近2000套，銷售額近8億，成交率接近40%的成績。
高度整合企業品牌、智本、渠道、文化、社會關系等資源。從營銷的發展階段來看，整合營銷是比全過程營銷更高的發展階段。在全過程營銷中，強調將營銷的理念貫穿于房地產開發的各個階段，是營銷理念在縱向的滲透，營銷的流程被拉長，這已經比傳統的產品營銷和概念營銷更前進一步了。
而整合營銷是在此基礎上的進一步發展，不但強調整個開發流程上的縱向貫穿，也注重品牌、智本（人力資本）、渠道、文化、社會關系等資源的橫向整合。這一點，對于目前的房地產企業來說，尤為重要。再次以上述昌平項目為例，予以分析。隨著房地產行業逐漸陷入低迷，項目的銷售在2007年末至2008年2月，也呈現逐月遞減的狀況。經金網絡市場部門的分析，認為房地產行業形勢會有進一步惡化的趨勢。為了及時應對，跑贏市場，項目部在2008年3月下旬至2008年4月底實施了一系列的有效營銷手段。對周邊市場的調查研究得知，昌平項目的主要競爭對手是周邊區域的某知名品牌樓盤，其將于2008年5月1號開盤，早于昌平項目的預定開盤日期，并且開盤價也低于昌平項目。這樣，該項目會分流一部分客戶，對昌平項目造成嚴重影響。于是，金網絡及時調動銷售團隊、媒體、廣告等多方面資源，實現了4月27日提前開盤的神話。強大的資源整合能力確保了及時的市場反應速度和高效的執行力度，使得項目能取得良好的開盤業績。
（本文根據網略房產顧問宋非觀點整理成文，特此鳴謝。）
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為******企業的每一名員工，我們深深感到*****企業之蓬勃發展的熱氣，*****人之拼搏的精神。
****是******銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，****很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，****同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于****年與****公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，****同志積極配合****公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷售奠定了基礎。最后以****個月完成合同額****萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，****同志從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
2010年下旬公司與******公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出**火爆場面。在銷售部，**同志擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，****同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與****同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
2010年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
2010年，公司還有更多的挑戰在等待著我。金融危機的陰影還沒有散去，房地產公司的前景不被看好，房價也是漲降中來回打轉，讓人摸不著頭腦，所以房地產行業是極難做的。不過相信只要我們全體員工一致努力，做好自己的本職工作，做好市場調查，我們就會取得一個不錯的結局，相信我們一定能夠做好2010年的工作！
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[關鍵詞] 房地產 品牌戰略 品德建設 市場定位 質量體系 品牌宣傳
品牌(brand)是一種名稱、術語、標記、符號或設計，或是它們的組合運用，其目的是借以辨認某個銷售者或某群銷售者的產品成本或服務，并使之同競爭對手的產品和服務區別開來。 品牌的要點，是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務。最好的品牌傳達了質量的保證。然而，品牌還是一個更為復雜的符號。 一個品牌能表達出與眾不同的屬性、價值、文化和個性。隨著我國房地產市場的發展和完善，創立品牌已成為企業應對激烈競爭，爭奪市場份額的戰略選擇。根據理論分析及實際經驗，其品牌戰略主要體現在以下幾個方面。
1.注重品德建設，以誠信為根本，打造房地產企業的誠信品牌
目前，一些房地產企業為了謀取行業高額利潤，惡意利用行業優勢，故意拖欠施工隊和農民工工資；蓄意對開發項目進行虛假宣傳，欺騙客戶，與客戶不簽定國家正式的商品房買賣合同；延期交房導致客戶的損失不進行賠償；不通知客戶就更改、變更建筑設計等等問題，使房地產行業在公眾和政府的評價中處于不利地位。為此，房地產企業尤其應以品德建設為重，全力鑄就誠信品牌。
（1)發動房地產企業建立行業誠信協會，加強行業自律。
（2)倡導企業向政府相關部門如清欠辦公室建議，由政府清欠辦公室監督，保證房地產企業不拖欠任何建筑單位的工程款。
（3)在媒體上開展房地產行業誠信宣傳，讓廣大市民充分了解購房過程中方方面面的知識。
2.注重市場定位，以調查為基礎，精準選擇目標市場
房地產開發的市場定位也即目標市場的選擇，是由消費者需求的多樣性、差異性、企業掌握的資源與能力決定的。一個成功的房地產項目，一個能稱其為品牌的房地產項目，一定是做好充分的市場調查和分析，找出市場中存在的差異性，引導具有相似需求的消費群體，在精準的選擇目標市場的基礎上建立起來的。準確的市場定位是品牌戰略實施的重要前提，是房地產企業走向成功的關鍵因素之一。
3.注重質量建設，以工作質量保證項目質量，構造房地產企業的質量品牌體系
一切營銷策略、企業形象等歸根到底要以企業產品質量為保證，質量貫穿于品牌戰略的始終。沒有好的質量，市場拓展和品牌建設無從談起。強化質量是打造品脾的基礎和永恒主題。樹立房地產品牌已成為共識，許多房地產企業都認識到質量在品牌經營中的重要性。質量是一個綜合的概念，包括工程質量、房型設計質量、功能質量和環境質量等方面，是透過建筑群、小區、單一建筑物表象背后所體現的人文屬性、價值取向、文化內涵，是房地產內在與外在高度統一的個性化體現。
（1)規劃設計要有前瞻性，能體現可持續發展和以人為本的思想，既能滿足當前需要，又為未來發展留有充分余地。要滿足顧客的基本需要，如舒適、方便，滿足審美、養生的需要，同時又應著眼于社交需要，創造有利于溝通、融合的居住交往空間，還應關注人與自然的和諧，追求親和，追求以人為本，人與自然的和諧相處。
（2)配套齊全，交通、生活服務、文化體育,以及其他公共設施基本具備。物業管理包括生活服務、家庭服務、設施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養等有快捷方便的保證。
（3)建立嚴格的質量管理體系，從規劃設計、項目招標、原材料、工藝流程到竣工驗收都嚴格把關，切實保證工程質量。在保證工程質量的同時， 還應積極采用新工藝、新技術、新材料、新方法，不斷創新，努力提高房地產商品的技術含量，造就產品的卓越品質。
質量競爭是最基礎性的競爭，是第一層次的競爭，要創立名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，不斷攀登。為此，房地產企業在開發過程中，必須時刻注意外在品質和內在品質并重，社區的配套、物業管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設計、建筑材料等等，都需要細致入微的考慮。只有內外品質相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費者的認同和信賴，建立起優秀的品牌。
4.注重品牌宣傳，以恰當的廣告支持，得體的公益活動贊助，構筑全方位房地產企業品牌傳播體系
關鍵詞：房地產經濟；可持續發展；宏觀經濟
國民經濟增長貢獻率與人民生活居住社會功能的滿足是房地產行業的重要體現。對我國房地產的發展前景起到決定作用的因素為城市化運動與消費升級，從房地產行業發展角度來看，土地成本的長期剛性上升、房價上漲的趨緩及多種政策的改變等是導致房地產經濟發展不穩定的直接因素，這種情況下，房地產企業面臨著產品同質化、利潤降低及競爭壓力大等問題。為促進房地產經濟的可持續發展，在土地、融資及購房按揭利率等方面國家必須對房地產行業進行宏觀調控政策的制約，轉變傳統管理模式，為房地產經濟的發展提供可靠的保障。
一、房地產經濟可持續發展的概況
房地產經濟是指以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發生的人與人之間的經濟關系，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。換言之，房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發生的各N經濟活動及其條件的總稱。
隨著人類對世界環境與發展問題的深入分析與研究，作為一種新型發展觀，可持續發展在上個世紀八十年代被提出，其概念為既滿足當代人需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發展。從提出可持續發展概念到實際運行，都得到了廣泛的觀眾。在不斷深入研究可持續發展的基礎上，也逐步完善了我國房地產經濟的可持續發展理論體系。
作為國民經濟的基礎性、先導性及支柱性行業，房地產行業與國民經濟增長具有至關重要的作用，并影響著社會的穩定。房地產經濟的可持續發展，必須對當代人房地產發展中的需求進行滿足，更要對土地資源進行合理利用，并保護生態環境，將發展空間提供給后代人，實現社會主義市場經濟的可持續發展。
二、房地產經濟發展的弊端
1.資源的浪費
據不完全統計，目前，我國房地產行業仍然不是節約型發展，資源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面積森林資源浪費的現狀仍不容樂觀。雖然，我國是資源大國，各種資源相對豐富，但人均資源占有量仍處于世界較低行列之中。我國房地產行業的發展存在這樣的弊端，顯然是不合理的，這嚴重影響了我國房地產經濟的可持續發展。因此，當下的我們必須重視資源的節約，必須將其作為房地產經濟可持續發展的首要問題。
2.環境的破壞
在房地產經濟高速發展的今天，必須引起我們高度注意的是環境的保護。然而，當前我國房地產經濟的發展卻忽視生態環境的存在，某些房地產開發商只為追求經濟效益的最大化，而致使生態環境遭到破壞；只追求建筑面積的擴大，而致使房子的舒適度極其低下。這種發展模式不僅造成房地產行業的畸形發展，更重要的是對生態環境造成了惡劣的影響。這嚴重阻礙了我國房地產經濟的可持續發展。因此，必須在維護好環境的基礎上發展房地產經濟。
3.房地產供需關系問題
隨著經濟的發展，房地產行業更是維持著高速的發展，這就導致了房產供需關系的失衡。一是由于人們對生活條件的要求更高，使得房地產開發商盲目地追求數量的增多，而不注意在某一區域是否有如此大的需求，導致某些房子根本售不出去。換個角度來說，這是浪費了現有的資源；二是在只追求數量的同時，忽視房地產的質量，導致多處建筑根本不符合國家建筑規定而棄置，從而造成了人力、物力及財力的浪費。
三、房地產經濟可持續發展的戰略及對策
1.與資源環境相協調
目前，我國房地產行業發展所存在的最大弊端是資源的浪費。因此，在發展房地產經濟時，必須堅持“杜絕浪費、提高利用率、有效充分”的方針。建筑取材時，首先應該對整個建筑過程中所需材料做整體上的規劃和評估，切實做到“用多少，取多少”；其次，應量材而用，切勿盲目取材，等真正實施時才發現材料的不規格。土地的利用也是房地產經濟發展需要著重考慮的問題，房地產施工的時候，應嚴格測量建筑之間的間距，并結合當地地理及地形特征，對建筑做好整體規劃，以便使土地能夠充分的利用。
2.與生態環境相協調
在房地產開發及施工時，對周圍生態環境的保護，也是城市建設的重要部分。因為環境因素更是實現可持續發展戰略的重要因素，所以，在發展房地產經濟的同時，要充分考慮生態環境因素。首先，在房地產開發之前，應該進行全面規劃，對當地生態環境做好充分調查，務必做到房地產經濟建設與生態環境相協調，使建筑能與周圍生態環境緊密相連，為人們營造一個良好的居住環境。然后，要為居民營造一個良好的社區環境，這就要求我們秉承“建設花園小區”的理念，以人為本，充分考慮當地的人文特點，努力做到房地產建設與社區建設的統一。
3.掌握市場供求關系
市場供求關系決定著商品生產量的多少，房地產經濟的可持續發展，更要遵循這一規律。因此，在發展房地產經濟時，要做好市場調查，掌握市場供求關系，做到需求有多少，供應就有多少。只有這樣才能保證房地產的開發與銷售能夠同時并進，才能不致房地產的浪費，才能使房地產經濟在可持續發展戰略的旗幟下，更好更穩定的發展。
4.加大科技的投入
科學技術是先進的生產力，經濟的發展需要科技的投入，需要科技的創新，同樣，房地產經濟的可持續發展更需要科技創新。科技進步是經濟發展的基礎，科技的進步靠人才，因此，要大力培養房地產行業的專業人才，加大對先進科學技術的引進與改造。使高精尖的技術充分用到房地產行業中去，真正實現房地產經濟的可持續發展戰略。
5.住宅標準化
目前房地產行業正向品牌及模式競爭階段不斷邁進，大型地產公司逐步確立品牌和產品戰略，標準化設計與工業化生產需求相適應，可以對設計、采購及施工成本進行有效降低，并對效率進行有效提升，同時對開發周期的減少十分有利。標準建立是確保品質的最好方式。設計流程標準、設計成果標準及產品開發等系列規范文件的完善，可以為住宅產品的優化提供可靠的保障。
為提高房地產項目的整體質量，應確保在各個環節中都具有高品質，如規劃、設計及施工等階段，房地產公司應優化重組房地產開發流程，進行評估標準的制定，為工程管理能力的提升提供可靠的保障。與此同時，應對成本控制模式加以完善，如進行成本管理中心的設立，將目標成本管理理念引入，對房地產開發投資成本進行有效管理。為提升房地產經濟的增長速度，在成本控制中，應進行統一采購模式的建立，將戰略供應商概念引入采購模式，以此對其成本進行有效降低，并實現房地產經濟的可持續發展。
四、結束語
房地產經濟關乎國計民生，更是我國國民經濟發展的巨大推動力，因此，房地產經濟能否可持續發展就顯得至關重要了。發展房地產經濟，不能僅看眼前的利益，而應該放眼未來，既滿足當下人們日益增長的需求，促進國民經濟的發展，又不損害子孫后代的利益，讓他們營造良好的居住及資源環境。由此，房地產經濟的可持續發展則顯得尤為重要。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；投資；前期風險；預測
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A
一、前言
房地產投資項目大致包括三個階段：項目開發前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風險，而且風險具有連續性。因此在房地產投資項目開發前期階段進行風險預測非常重要。
二、 房地產投資項目前期具體風險
1.自然風險
自然風險是指由于自然本身發生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災等災害因素給投資者會帶來風險。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
2.合同風險
在合同法上，廣義的合同風險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責于合同其中一方或雙方的原因所導致的損失，又包括不可歸責于合同雙方當事人的原因所導致的損失。在房地產行業中，合同風險是指房地產投資者會因合同不完整、不完善或條款規定存在問題而可能承擔的損失。
3.融資風險
融資風險是指籌資活動中由于籌資的規劃而引起的收益變動的風險。融資風險要受經營風險和財務風險的雙重影響。其中經營性風險是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準確充分的市場信息而經營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產品賣出，使得經營成果低于期望值。財務風險是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：①購房者未能在規定的期限內支付購房款；②投資者實施負債經營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。
4.市場競爭風險
市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于投資者對市場調查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風險是銷售風險。
2.4購買力風險
購買力風險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產商品的消費需求會降低。這就導致房地產投資者的出售收入減少，從而使房地產投資者遭受一定的損失。
3 .房地產投資項目前期風險識別方法
（1）生產流程分析法
生產流程分析法又稱流程圖法。生產流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產工藝中，從原料投入到成品產出，通過一定的設備按順序連續地進行加工的過程。該種方法強調根據不同的流程，對每一階段和環節，逐個進行調查分析，找出風險存在的原因。這種方法的結構化程度較高，所以對對于識別房地產投資項目前期風險非常有用。
（2）專家調查法
專家調查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統分析方法。這種方法比較簡單、節省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產投資項目前期風險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數量不宜過多，并提供相應的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業務，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規定的時間內把調查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調查結果，提出調查報告。一般采用中位數法統計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數的專家意見作為調查結論，寫成調查報告。
（3）頭腦風暴法
頭腦風暴法又可分為直接頭腦風暴法和質疑頭腦風暴法。直接頭腦風暴法是在專家群體盡可能激發創造性，產生盡可能多的方案；質疑頭腦風暴法則是對前者提出的方案逐一質疑，分析其現實的可行性。采用頭腦風暴法組織群體決策時，要集中有關專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規則，盡力創造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風險？此風險的原因是什么？此風險的特征是什么？此風險的危害后果是什么？
（4）文獻調查法
房地產投資者在投資經營過程中需要了解市場行情、經濟發展情況等信息。這些信息可以通過文獻調查法獲取。文獻調查法就是指通過尋找文獻搜集有關市場信息的調查方法，它是一種間接的市場調查方法。所有的市場調查都始于收集現有文獻資料，只有當現存文獻資料不能提供足夠的依據時，才考慮實地調查等其他方法。文獻調查法需要建立嚴密的調查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調查的可靠性。
(5)盈虧平衡分析法
盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據產品的業務量、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來控制成本，預測利潤，判斷經營狀況的一種數學分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數。盈虧平衡分析可以對項目的風險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學地判斷,為投資決策提供依據。
(6)蒙特卡洛模擬法
蒙特卡洛模擬法，又稱統計模擬法或隨機抽樣技術，是一種通過設定隨機過程，反復生成時間序列，計算參數估計量和統計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數的增多，其預計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現統計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數學的原理上對房地產投資項目中存在的模糊性問題和風險進行評價分析以解決問題。
四、結語
房地產是我國經濟的支柱行業，關系著一國的經濟命脈。房地產投資項目的風險不可避免，但可以通過前期項目風險識別方法將風險降低到最小程度，為后續階段的工作打好基礎。
參考文獻
【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；發展戰略
一、國家宏觀調控下房地產開發企業的現狀與問題分析
（一）房地產投資迅速擴張，造成熱點地域房地產價格過快增長
當前我國房地產在局部地區存在過熱發展的局面，因此價格增長過快的現象影響了房地產業健康穩定發展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區房地產價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經濟健康科學穩定發展。發展房地產行業需要和國家經濟發展總體目標結合在一起，形成動態發展機制，全面提升房地產行業社會效益，為國家經濟社會發展做出重要貢獻，對社會經濟發展會產生重要的影響。從近幾年全球經濟的發展情況看，全球經濟發展處于放緩的狀態，但是我國經濟仍然實現了8%左右的高增長率，其中投資貢獻率已經達到4%左右。我國正處于產業結構調整的關鍵時期，房地產投資占整個固定資產投資的比重呈現上漲的態勢。因此從一定程度看，彌補了傳統產業投資下降對整個經濟增長的影響。從總量情況看，我國房地產行業發展需要進行多方面控制。從我國房地產發展過程中的投資熱點分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產業投資的過度集中局面，導致了局部地區出現房價過快增長的態勢，地產巨頭圈地的現象經常發生，導致地價越抬越高，勢必導致區域性房地產價格增長過快的現象。
（二）房地產企業主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態
從我國房地產政策優化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉變，形成戰略發展新局面。從我國房地產企業發展情況看，能夠公開發行股票融資的企業很少，一共只有300多家，只占到房地產企業總數的1%。股東融資對很多房地產企業來說只是一種奢望。因此房地產企業發展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產企業在中開發期依靠開發信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發商主要是利用按揭資金滾動開發。當前銀行資金占整個房地產資金鏈的比例達到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業如果采取大量債務融資模式，可以形成避稅效應，對整個企業的協調發展是有利的。但是企業在發展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業的發展會受到重要的影響。當前央行加強了房地產信貸管理的力度，因此對房地產企業的開發進度、開發周期、購買力、授信額度、開發區域、經營資金和銷售價格都會產生一定的影響，因此房地產企業的正常經營同樣會受到影響。
（三）我國房地產企業起步時間較短、內部治理結構需要不斷完善
我國房地產行業經過十幾年的發展，因此現代企業管理制度還存在不完善的地方，需要在發展過程中不斷總結經驗，提升房地產企業的科學發展水平，才能真正保證行業處于健康穩定的發展狀態。我國房地產企業內部治理結構不完善，是當前距離現代企業管理制度、海外資金和資本市場要求最遠的一個行業。房地產企業以往單一依賴銀行債權式資金支持，因此股東和股權觀念薄弱，內部幾乎都是專權式和封閉式管理。房地產企業封閉式發展過程中存在不同行業的企業進入房地產領域，因此房地產項目的產品定位、市場調查、規劃建設、營銷策劃、園林景觀、物業管理等方面都要借助專業的力量，此種發展模式對房地產企業健康穩定發展會產生一定的影響。
二、國家宏觀調控下房地產企業發展的戰略重點分析
在全球經濟處于大調整的關鍵時期，我國城市化和工業化進程在加快，這為房地產企業快速發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，同時也是未來城市和地域空間的設計者，房地產企業在發展過程中不僅給人們提供實物資產和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產生活方式，最終還需要提供一種的新技術。
（一）房地產企業需要屬于城市運營商的意識
房地產企業在發展過程中需要樹立為城市建設服務的思想，從當前來看，能否經營好城市的土地是城市科學發展的關鍵。因此房地產企業與城市經營之間產生了關系。我國房地產企業在此過程中獲取難得的發展機遇，同時也面臨嚴峻的考驗。城市運營商是市場和政府之間不可缺少的中間環節，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進行區域統一性規劃和布局。通過整合各個房地產開發商在經營、投資等商業模式打造一個新的區域城市，對整個社會經濟發展會產生積極的影響。房地產在國家宏觀調控政策的影響下需要把發展模式向城市運營轉變，最終把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而保證房地產開發企業獲取更多的發展空間。當前房地產企業的發展處于一個關鍵的時期，樹立經營觀念超前的意識，可以為企業帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產開發商在競爭過程中會處于劣勢地位。
（二）宏觀調控下房地產企業需要實施低成本、規模化發展戰略
房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴露的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業
在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。
（三）宏觀調控政策下房地產企業運營模式實質性轉型
我國房地產企業發展過程中需要像家電、電訊等開放式行業發展一樣，實現資源的有效整合，通過向資本專業力量和金融領域靠近和溝通，可以真正實現開發商向投資商和企業家方向轉變，發揮房地產行業的優勢，推動運營模式轉變，為企業提升核心競爭力，優化投資發展環境具有十分重要的意義。在國家宏觀調控政策影響下，房地產企業需要進行一次大的改革，提升企業抗風險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發展信息化技術和資本。新經濟的本質是信息與資本的完美融合，房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要發揮技術手段優勢，建立完善的資金流和信息流推動行業健康穩定發展。
（四）宏觀調控政策下房地產企業需要運用品牌開拓市場
房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經營活動，通過建立新的技術、資金、市場、客戶、成本等管理運營模式，實現信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略仿真緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。
參考文獻：
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一、我國常用的房地產營銷策略
目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢。
在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
二、房地產營銷策略的創新
目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設；在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式，為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
房地產行業的快速發展給社會生活帶來很大的變化，房價對現在的生活的影響力也越來越強。在整個房地產行業的運作過程中，房地產開發的可行性分析是企業進行投資和進行決策規劃的的必要過程，其中售價預測方法是可行性分析中的主要部分，其售價預測的結果對企業的最終決策具有重大的影響，而售價的預測方法更需要專業理論的支持和指導，從房地產開發過程中進行可行性分析中的售價預測分析方法進行簡要分析和闡述。
【關鍵詞】
房地產開發；可行性分析；售價預測方法
近幾年房地產已逐漸成為人們最關心的產業，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預測產生了興趣，然而專業人士對房地產開發可行性分析中售價預測具有和準確的眼光和專業的方法，從各個因素進行預測分析，保證投資的回報率和一定標準的收益率。
一、從房地產開發區域的周圍環境因素進行預測分析
房地產開發的首要步驟是征地，區域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發的住宅區或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業的預算主要依靠對開發地周圍環境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數數量多流動次數多的區域，其房價水平相對比較高，因為占據良好的經濟貿易環境，為實現經營目的創造了良好的條件。而對于住宅區來說，周圍交通、醫療、教育和自然環境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環境，在很大程度上是選擇自己的生活質量和滿足內心對生活的追求。其中教育因素在現在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產開發可行性分析過程中對售價進行預測時房地產開發區域的周圍環境，尤其是交通、教育和醫療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎方法。
二、從房地產開發區域的資金投入因素進行預測分析
房地產行業在整個經濟行業中都屬于高投入的行業，在投資運作前期，房地產開發所進行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進行資金的周轉，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標。所以在房地產開發可行性分析過程中，售價的預測需要運用資金投入這個因素來進行。房地產的資金投入需要從征地費、搬遷安置費、補償費、開發費、資金投入利息費、以及開發過程中的各項稅費等投入進行考慮。這些費用顧名思義，是在房地產開發的各個步驟出現的費用支出。需要解釋的是搬遷安置費和補償費是在開發過程中，對拆遷居民進行的補償或應有的福利，在這一方面根據居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補償不滿意的居民而言進行的費用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產開發商會依靠一定的公關手段對這筆費用進行縮減，以減少整個開發過程中的投入，達到企業增加回報率的投資經營目標。從專業的角度看，房地產開發可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進行房價預測的重要方法。
三、從房地產開發區域的收益回報率因素進行預測分析
房地產投資經營的目的是創造更高的經濟效益，獲取更高的利潤，從實質上看，房地產商或企業投資房地產并進行開發的動力是高額的利潤。房地產開發的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因為這兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業和發昂地產開發商可以根據自己的利潤目標或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區間，并根據銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進行價格調節，從這個角度看，投資企業或房地產商在自身的資料范圍內能夠大概預測自己開發的商品房價位，為達到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產市場，房地產投資商會根據實際銷售情況將價格進行提高或偶爾降低的調整，保證利潤率達到既定的銷售收入目標。所以在房地產商實際操作運行過程中，可以根據自己的資料整合或市場調查來制定收益率目標，并根據自己的投資目標在房地產開發可行性分析中預測商品房的售價。
四、結論
房地產開發的可行性分析需要對各個因素進行調查和分析，并需要專業的知識和理論對資料進行數據統計和數據分析，得到最后的預測結果來知道企業或投資商的投資意向，這些專業的方法還需要結合房地產開發行業的基本特點，考慮經濟、政治政策、消費者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項目進行透徹地研究，掌握準確資料，為房地產可行性分析中進行的售價預測分析做貢獻。事實上，售價預測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結論就不盡不同，不管運用什么方法都要做到實事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產開發中售價預測準確性發揮作用。
參考文獻：
[1]
石海均.房地產投資分析[J].2008，（2）
